ההשקעות בנדל״ן בסלובקיה ירדו ב-43%

CBRE מעריכה את היקף העסקאות בינואר–יוני בכ-€244 מיליון. זהו נתון הנמוך ב-43% לעומת המחצית הראשונה של 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד ההיקף על €797 מיליון, ירידה של 1% בלבד בחישוב שנתי. במהלך המחצית ספרו היועצים שמונה עסקאות. משרדים הניבו €160 מיליון, או 66% מהשוק, נדל״ן קמעונאי — €63 מיליון, או 26%, ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה — €21 מיליון, או 8%. הון צ׳כי היווה 73% מההיקף, סלובקי — 22%, ואסייתי — 5%. כך, 78% מההשקעות הגיעו מרוכשים זרים, אך עיקר הכספים הללו הגיע מצ׳כיה השכנה.

השוק הסלובקי נותר קטן, ולכן רכישה גדולה אחת מסוגלת לשנות באופן ניכר את התוצאה הרבעונית. במחצית הראשונה הדבר בלט במיוחד בסגמנט המשרדים: מרבית ההון רוכזה במספר מוגבל של נכסים איכותיים עם שוכרים פעילים.

The Mill עבר לקרן הצ׳כית REICO

אחת העסקאות המרכזיות הייתה מכירת בניין המשרדים The Mill בברטיסלבה. היזם Immocap העביר את הנכס לקרן REICO LONG LEASE, השייכת ל-Erste Asset Management. הבניין בשדרות Mlynské nivy הושלם בדצמבר 2023, כולל 26,732 מ״ר של שטחים להשכרה ומשמש כמטה המקומי של Henkel. עבור REICO LONG LEASE מדובר בהשקעה ראשונה בנדל״ן משרדי. שווי העסקה לא נחשף על ידי הצדדים בפומבי.

הרכישה תואמת את פרופיל הביקוש הנוכחי: משקיעים בוחרים בבניינים מודרניים עם שוכר עוגן גדול וחוזה לטווח ארוך, שבהם קל יותר להעריך את תזרים המזומנים העתידי. בשוק בעל נזילות מוגבלת, מאפיינים אלה הופכים לחשובים במיוחד.

CPI Europe השיגה שליטה מלאה ב-Einsteinova

עסקה גדולה נוספת התקיימה בפברואר. CPI Europe, מקבוצת CPI Property Group, רכשה את 40% הנותרים של החברה הסלובקית International Property Development מידי SJP Invest. חברה זו מחזיקה ב-Einsteinova Business Center ברובע פטרז׳לקה בברטיסלבה. לפני העסקה החזיקה CPI Europe ב-60% מהחברה.

עבור הנתח הנותר שולמו €10.9 מיליון. Einsteinova Business Center כולל כ-23,500 מ״ר של משרדים. לאחר העסקה הפכה CPI Europe לבעלים היחיד של החברה השולטת בנכס.

עבור הסטטיסטיקה של שוק ההשקעות, פעולה מסוג זה נבדלת ממכירה מלאה של בניין: מושא העסקה היה נתח בחברה הבעלים. זוהי אחת הסיבות לכך שהערכות היקף השוק הכולל בקרב יועצים שונים עשויות להיות שונות.

ההון הצ׳כי הגיע לקושיצה

בקושיצה החליף בעלות Business Centrum Tesla 1. Occam Real Estate מכרה את הנכס לקרן ZFP UP Premium SICAV, המנוהלת על ידי חברת ההשקעות הצ׳כית Avant. מחיר העסקה לא פורסם.

המתחם כולל 19,288 מ״ר של שטחים להשכרה: 16,281 מ״ר משרדים, 1,230 מ״ר שטחי מסחר ו-1,777 מ״ר מחסנים. השוכר הגדול ביותר, Deutsche Telekom IT Solutions Slovakia, שוכר למעלה מ-17,000 מ״ר ובאפריל 2026 האריך את החוזה לשבע שנים נוספות. בשנת 2025 קיבל הבניין תעודת יעילות סביבתית BREEAM ברמת Excellent.

חוזה ארוך טווח עם שוכר גדול מקטין את הסיכון לאובדן הכנסה ומגביר את הוודאות של תזרים המזומנים. נכסים מסוג זה בדיוק נותרו המבוקשים ביותר על ידי רוכשים מוסדיים במחצית הראשונה של השנה.

סגמנט התעשייה קיבל €21 מיליון בלבד

פעילות ההשקעות בנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי הייתה חלשה משמעותית מזו של המשרדים. אחת העסקאות הייתה רכישת פארק התעשייה Trenčín-Záblatie על ידי קרן ERSTE Realitná Renta מידי ARETE INDUSTRIAL SICAV. הקרן קיבלה 100% ממניות החברה המחזיקה בנכס.

הפארק נבנה בשנת 2023, כולל 5,603 מ״ר של שטחי ייצור ולוגיסטיקה מושכרים ומאוכלס במלואו על ידי שוכר יחיד. הנכס ממוקם בסמוך לכביש המהיר D1 ומאפשר אפשרות להרחבה.

CBRE מונה בין העסקאות הבולטות של המחצית הראשונה גם את מכירת המפעל לשעבר של ECCO במרטין לחברת WIA Slovakia מקבוצת Hyundai WIA Group. הבעלים החדש מתכנן להחזיר את האתר לשימוש תעשייתי. ייצור ECCO במפעל הסתיים בקיץ 2025, מה שהשפיע על כ-650 עובדים; מאז פתיחת המפעל ב-1998 יוצרו בו למעלה מ-50 מיליון זוגות נעליים.

הערכות היקף השוק נבדלות ב-€20 מיליון

CBRE ו-Cushman & Wakefield מספקות נתונים שונים לגבי המחצית הראשונה. Cushman & Wakefield מעריכה את היקף העסקאות ב-€224 מיליון לעומת €244 מיליון של CBRE. ברבעון השני מנתה החברה חמש עסקאות בסך €137 מיליון, כאשר כולן נגעו לנדל״ן משרדי. לפי הערכתה, כל ההון במחצית הראשונה הגיע מסלובקיה ומצ׳כיה.

הפער של €20 מיליון כשלעצמו אינו מעיד על טעות באחת הסטטיסטיקות. חברות ייעוץ משתמשות בכללי רישום עסקאות משלהן, עשויות להגדיר אחרת את מועד סגירתן ואת הכללת העסקאות במניות תאגידיות או נדל״ן לשימוש עצמי. לכן אמין יותר להשוות דינמיקה שנתית בתוך אותה סדרת נתונים.

השוק נסוג משנת 2025 החזקה

ההאטה במחצית הראשונה בולטת במיוחד לאחר השנה החזקה שעברה. Colliers מעריכה את ההשקעות בנדל״ן מסחרי בסלובקיה בשנת 2025 ב-€973 מיליון ומכנה תוצאה זו שיא של עשור. על נדל״ן קמעונאי נרשמו אז 43% מההיקף, קרנות מוסדיות סיפקו 93% מהעסקאות, והון ממרכז ומזרח אירופה — 57%.

תחילת שנת 2026 התבררה כחלשה משמעותית. ברבעון הראשון ספרה Colliers עסקאות בסך €87 מיליון בלבד. נדל״ן מלונאי הוביל, ואחריו נכסי תעשייה ולוגיסטיקה. התאוששות ניכרת יותר התרחשה ברבעון השני, כאשר נסגרו עסקאות משרדים בברטיסלבה ובקושיצה.

לכן, העלייה בפעילות באביב אינה מעידה עדיין על כך שהשוק חזר לקצבי 2025. תוצאת חצי השנה של CBRE נותרה נמוכה ב-43% מזו של השנה שעברה.

תשואת המשרדים המובילים נותרה על 6.25%

שיעור התשואה עבור נכסי המשרדים האיכותיים ביותר והמושכרים במלואם עמד ברבעון השני על 6.25%. במהלך הרבעון הוא לא השתנה, אך היה גבוה ב-0.25 נקודת אחוז לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

רף דומה מציגה CBRE עבור נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי מוביל. עבור מרכזי הקניות הטובים ביותר עומד הנתון על 6.5%, ועבור פארקים מסחריים — 6.75%.

התשואה משקפת את היחס בין הכנסות השכירות הצפויות לשווי הנכס. בהינתן שאר התנאים ללא שינוי, עלייתה מעידה על ירידה בשווי הנדל״ן ביחס לתזרים המזומנים. התייצבות השיעורים בין הרבעון הראשון לשני מעידה על כך ששערוך הנכסים האיכותיים הואט, אך עלות ההון נותרה גבוהה יותר מרמות תקופת הריביות הנמוכות.

סלובקיה מפגרת בבירור אחרי פולין וצ׳כיה

על רקע מרכז ומזרח אירופה, השוק הסלובקי נותר קטן. בשש המדינות העיקריות באזור הגיע היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי במחצית הראשונה ל-€5.8 מיליארד. פולין משכה למעלה מ-€3 מיליארד — התוצאה הטובה ביותר שלה לששת החודשים הראשונים מאז 2018. בצ׳כיה עלה ההיקף על €1.4 מיליארד, והונגריה הציגה את התוצאה החזקה ביותר לפתיחת שנה מאז 2021.

עבור סלובקיה פירוש הדבר תלות גבוהה יותר בעסקאות גדולות בודדות. אפילו מספר מכירות בודדות מסוגל לשנות מהותית את תוצאת הרבעון, והיעדר נכסים גדולים בשוק מוביל במהירות לירידה בהיקף הכולל.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, מוקדם עדיין לראות ב-€244 מיליון סימן להתאוששות מלאה של שוק ההשקעות. תוצאת הרבעון השני טובה משמעותית מתחילת השנה, אך בהשוואה שנתית היקף העסקאות לפי מתודולוגיית CBRE ירד ב-43%, שני שלישים מההון הופנו למשרדים, וכמעט שלושה רבעים מכלל השוק סופקו על ידי קונים צ׳כים. איתות יציב יותר יהיה גידול במספר העסקאות והרחבת מעגל המשקיעים והסגמנטים, ולא רק סגירתן של מספר רכישות משרדים גדולות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: השקעות בנדל״ן בסלובקיה

כמה הושקע בנדל״ן מסחרי בסלובקיה בשנת 2026?

CBRE מעריכה את היקף ההשקעות במחצית הראשונה של 2026 בכ-€244 מיליון. Cushman & Wakefield מציגה הערכה נמוכה יותר — €224 מיליון.

כיצד השתנה היקף ההשקעות בחישוב שנתי?

על פי נתוני CBRE, ההשקעות במחצית הראשונה התכווצו ב-43% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025.

איזה סגמנט משך את מירב ההשקעות?

נדל״ן משרדי קיבל €160 מיליון, שהם 66% מההיקף הכולל. נכסי מסחר סיפקו 26%, ונדל״ן תעשייתי ולוגיסטי — 8%.

מהיכן מגיע עיקר ההון?

משקיעים צ׳כים סיפקו 73% מההיקף לפי נתוני CBRE. על רוכשים סלובקים נרשמו 22%, ועל אסייתים — 5%.

אילו עסקאות משרדים גדולות נסגרו בשנת 2026?

בין העסקאות העיקריות היו מכירת The Mill לקרן REICO LONG LEASE, רכישת 40% הנותרים על ידי CPI Europe בחברה הבעלים של Einsteinova Business Center והחלפת הבעלות ב-Business Centrum Tesla 1 בקושיצה.

הבנייה למגורים ירדה לשפל של 26 שנה

ברבעון השני של שנת 2026 הושלמו בסלובקיה 2368 יחידות דיור. מספרן ירד ביותר משליש בהשוואה לאפריל–יוני 2025 והיה נמוך ביותר מ-40% מהממוצע לרבעונים שניים בעשר השנים שקדמו לכך. זוהי התוצאה הנמוכה ביותר לרבעון השני מאז שנת 2000.

לקטגוריית התחלות הבנייה ברבעון השני שויכו כמעט 2400 יחידות דיור. נתון זה ירד ביותר מ-40% בחישוב שנתי והיווה רק כמחצית מהרמה הממוצעת לתקופה המקבילה בשנים 2016–2025. בסטטיסטיקה הסלובקית נחשבות יחידות דיור להתחלות בנייה כאשר הונפקו עבורן היתרי בנייה ברבעון המדווח, ולכן הנתון משקף בעיקר את הופעתם של פרויקטים חדשים שאושרו, ולא בהכרח את יום תחילת העבודות בפועל באתר.

בינואר–יוני הושלמו במדינה 4849 יחידות דיור, 29% פחות מבתקופה המקבילה אשתקד. כהתחלות בנייה סווגו 4839 יחידות — כשליש פחות מהנתון אשתקד וכמעט מחצית מהממוצע לטווח הארוך. בתים פרטיים היוו 66% מהדיור שהושלם ו-63% מהנכסים שסווגו כהתחלות בנייה. בסוף יוני נרשמו בשלבי בנייה 76,8 אלף יחידות דיור, ירידה של 0,7% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ונמוך ב-0,5% מהממוצע לעשר שנים. נתונים אלה מובאים על ידי הרשות לסטטיסטיקה של סלובקיה.

ההאטה הקיפה כמעט את כל סלובקיה

הירידה הייתה רחבה ולא הוגבלה לברטיסלבה בלבד. מספר יחידות הדיור שהושלמו ירד בשבעה מתוך שמונת מחוזות המדינה. הירידה השנתית החדה ביותר, שעלתה על 50%, נרשמה במחוזות טרנצ׳ין ופרשוב. החריג היחיד היה מחוז באנסקה ביסטריצה, שבו היקף המסירות צמח בכ-20%.

נתוני הפרויקטים החדשים שאושרו נראו חלשים אף יותר. מספרם ירד בכל שמונת המחוזות. במחוזות ברטיסלבה וטרנצ׳ין הירידה עלתה על 60%. בכל האזורים הנתון היה נמוך מהממוצע לרבעונים שניים של העשור הקודם, ובמחוזות ברטיסלבה, טרנצ׳ין, קושיצה, פרשוב וניטרה הפיגור עלה על 50%.

התמונה מראה שהבעיה חורגת מעבר לשוק עירוני יחיד שהתחמם יתר על המידה או התייקר. בו-זמנית חוו ירידה הבירה, מרכזים אזוריים גדולים ואזורים שבהם מחירי הנדל״ן נמוכים בהרבה.

חוק הבנייה החדש בתוקף מאפריל 2025

צמצום הבנייה מתרחש בעקבות השינוי הגדול ביותר במערכת ההיתרים מזה עשרות שנים. חוק הבנייה החדש נכנס לתוקף ב-1 באפריל 2025. הוא איחד שורה של הליכים להליך יחיד על פי תוכנית הבנייה, הרחיב את רשימת העבודות הדורשות הודעה בלבד, והעביר חלק ניכר מהאינטראקציה לפורטל הבנייה הדיגיטלי.

המערכת כללה גם את מה שמכונה ״הסכמה מכללא״ — מנגנון נגד חוסר מעש של הרשויות, שלפיו היעדר מענה מצד הרשות המוסמכת במקרים המוגדרים בכללים לא יעצור את אישור הפרויקט ללא הגבלת זמן. עד אפריל 2026 הוגשו דרך הפורטל כמעט 31 אלף בקשות, ומספר המשתמשים הרשומים עלה על 10 אלפים. הרשות לתכנון מרחבי ובנייה קיבלה גם כ-6 אלפים פניות במסגרת הפיקוח הממשלתי על הבנייה. מספרים אלה מאשרים כי התשתית החדשה נמצאת בשימוש, אך כשלעצמם עדיין אינם מראים בכמה התקצר הזמן הממוצע לקבלת היתר. הרשות לתכנון מרחבי ובנייה של סלובקיה מביאה נתונים על פניות ופעילות הפורטל, ולא סטטיסטיקה השוואתית של זמני הטיפול בפרויקטים לפני הרפורמה ואחריה.

רפורמת ההיתרים טרם הניבה דירות חדשות

לא ניתן לראות בהיקף הגמר החלש של שנת 2026 תוצאה ישירה של החוק החדש. פרויקט מגורים עובר רכישת או איחוד קרקעות, תכנון, אישורים, מימון ובנייה, ולכן בתים רבים שהושלמו לאחר אפריל 2025 החלו בהכנות עוד במסגרת המערכת הקודמת.

הירידה במספר הפרויקטים שקיבלו היתרי בנייה מעידה יותר. דווקא הם אמורים להוות את ההיצע של השנים הבאות. אם מספר פרויקטים אלה יישאר קרוב לשפל רב-שנתי לאורך זמן, הצמצום הנוכחי עלול לעבור מסטטיסטיקת ההיתרים לסטטיסטיקת גמר הבנייה בעתיד.

במקביל, כמעט 76,8 אלף יחידות דיור הנמצאות רשמית בשלבי בנייה מציגות פן אחר של השוק. היקף הפרויקטים המצטבר הגדול עדיין אינו מבטיח היקף מסירות גבוה. חלק מהנכסים נבנים במשך מספר שנים, מתחמי מגורים גדולים מאוכלסים בשלבים, והלו״ז עשוי להתארך עקב מימון, עלויות ביצוע, תשתיות או החלטות של היזמים עצמם.

CIJ.World מצביע אף הוא על פער הזמנים שבין הרפורמה החקיקתית לבין הוצאתו הפיזית של הדיור לשוק: פרויקטים המושלמים כעת גובשו ברובם תחת הכללים הישנים. כדי להעריך את הרפורמה, חשוב יותר לעקוב אחר גורלם של נכסים שנכנסו למערכת האישורים לאחר 1 באפריל 2025, ולהשוות את זמני קבלת ההחלטות לכמות מתוך אותם פרויקטים שאכן הגיעה בסופו של דבר לשלב הבנייה.

המחירים עולים מהר יותר מההיצע החדש

הירידה בהיקפי הבנייה טרם הובילה להוזלת הדיור. ברבעון השני של שנת 2026 עלו מחירי העסקאות בפועל בנדל״ן למגורים בסלובקיה ב-1,4% לעומת הרבעון הקודם וב-13,6% בחישוב שנתי. צמיחה שנתית דו-ספרתית נשמרה זה הרבעון השישי ברציפות.

דירות יד שנייה התייקרו ב-14,3% בהשוואה שנתית, ודירות מקבלן — ב-10%. המחירים עלו בכל שמונת מחוזות המדינה. העלייה המרבית, 16,2%, נרשמה במחוז ברטיסלבה. עם זאת, בהשוואה לרבעון הראשון, המחירים באזור הבירה ירדו ב-0,5% עקב הוזלת הדיור הקיים.

בהשוואה ארוכת טווח הפער בולט עוד יותר. ברבעון השני של שנת 2026 נמכר דיור בסלובקיה במחיר הגבוה בממוצע ב-133% מרמתו בשנת 2010. נדל״ן חדש עלה בכ-90%, ודירות ובתים קיימים — ביותר מ-150%. כך עולה מתוך הסטטיסטיקה הרשמית של מחירי העסקאות בפועל, הלוקחת בחשבון מכירות אמיתיות ולא מחירי מודעות.

עליית המחירים לצד הצמצום במספר הפרויקטים החדשים המאושרים מגבירה את חשיבות ההיצע בטווח של מספר שנים. השגת היתר פשוטה יותר עשויה לקצר את החלק המנהלי של הפרויקט, אך לאחר מכן היזם עדיין זקוק למימון, לעלויות ביצוע כדאיות כלכלית ולביקוש ברמת מחיר המאפשרת להתחיל בבנייה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי טמון בהערכה מוקדמת מדי של הרפורמה רק על פי מספר הבקשות במערכת הדיגיטלית. לעת עתה הסטטיסטיקה מראה תהליכים מנוגדים: המערכת המנהלית כבר שונתה, אך מספר פרויקטי המגורים החדשים וגמר הבנייה נמצאים סמוך לשפל רב-שנתי. אם פרויקטים שאושרו לפי הכללים שלאחר אפריל 2025 לא יביאו להתאוששות במספר ההיתרים, באתרי הבנייה ובגמר הבנייה העתידי, יהיה צורך לחפש את הסיבות לחולשת ההיצע מעבר להליכי הרישוי — בעלויות המימון, בכלכליות הפרויקטים, בתשתיות וביכולתו של השוק לספק ביקוש מספק.

FAQ

כמה יחידות דיור נבנו בסלובקיה ברבעון השני של שנת 2026?

ברבעון השני הושלמו 2368 יחידות דיור. נתון זה נמוך ביותר משליש בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ומהווה את הנתון הנמוך ביותר לרבעון שני מאז שנת 2000.

כמה יחידות דיור נבנו בסלובקיה במחצית הראשונה של שנת 2026?

בינואר–יוני הושלמו 4849 יחידות דיור, ירידה של 29% לעומת המחצית הראשונה של 2025.

כמה פרויקטי מגורים חדשים החלו בשנת 2026?

במחצית הראשונה סווגו 4839 יחידות דיור כהתחלות בנייה. הסטטיסטיקה הסלובקית כוללת בקטגוריה זו דיור שהונפק עבורו היתר בנייה בתקופת הדיווח.

מתי נכנס לתוקף חוק הבנייה החדש של סלובקיה?

חוק הבנייה החדש בתוקף מאז 1 באפריל 2025. הוא שינה את אופן אישור הפרויקטים והרחיב את השימוש בפורטל הבנייה הדיגיטלי.

האם החוק החדש האיץ את הבנייה למגורים?

לעת עתה אין מספיק נתונים כדי להגיע למסקנה זו. הסטטיסטיקה מראה שימוש פעיל במערכת הדיגיטלית החדשה, אך חסרים נתונים השוואתיים פומביים על משך הזמן הממוצע לאישור פרויקטים לפני הרפורמה ואחריה. במקביל, מספר יחידות הדיור החדשות שאושרו נותר נמוך מאוד.

מה קורה למחירי הדיור בסלובקיה?

ברבעון השני של שנת 2026 עלו מחירי העסקאות בפועל ב-13,6% בחישוב שנתי. דירות יד שנייה התייקרו ב-14,3%, ודירות מקבלן — ב-10%.

האם הירידה בבנייה עלולה להוביל למחסור בדיור?

קיים סיכון כזה במידה ורמת האישורים הנמוכה תימשך לאורך זמן. היתרי הבנייה כיום מהווים חלק מהיצע השנים הבאות, ולכן האטה מתמשכת עלולה להשתקף מאוחר יותר בכמות הדיור המוכן.

מכירות הדירות מקבלן בברטיסלבה ירדו ב-12%

CBRE Slovakia רשמה ברבעון השני של 2026 652 דירות שנמכרו בפרויקטי מגורים חדשים בברטיסלבה לעומת 742 בינואר—מרץ. במקביל גדל ההיצע ל-4,231 דירות ב-105 פרויקטים. במהלך הרבעון גדל מספר הנכסים הזמינים בכ-300, ובהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025 — ב-25%. לראשונה מאז 2017 חצה ההיצע את רף ה-4 אלף דירות. המחיר המבוקש הממוצע ירד ב-€43 למ״ר, או בפחות מ-1%, ל-€5,341 למ״ר, כשהוא נותר בכ-2% מעל רמתו לפני שנה. השטח הממוצע של דירה שהוצעה למכירה עמד על 66 מ״ר. בשוק השכירות הוצעו במקביל 2,195 דירות — 16% פחות מאשר ברבעון הקודם, ו-18% פחות מאשר לפני שנה. ב-Staré Mesto עמד שכר הדירה בפלח האיכותי ביותר על כ-€19 למ״ר לחודש, ב-Ružinov, ב-Nové Mesto וב-Petržalka — על כ-€16. הפער בין ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה לעלות שכירות של נכס דומה גדל מ-€209 ל-€233 לחודש לטובת השכירות. תחזית המכירות עומדת על כ-600–700 דירות לרבעון; הרחבה משמעותית נוספת של ההיצע עלולה להגביר את הלחץ על המחירים המבוקשים.

כך, השינוי המרכזי ברבעון השני אינו קשור לקריסת מחירים, אלא לשינוי ביחס שבין מספר הנכסים המוצעים למספר הרוכשים. יזמים מציעים דירות רבות יותר באופן משמעותי מאשר לפני מספר רבעונים, ולרוכש עומד מבחר רחב יותר לפי אזורים, תוכניות דירה ושלבי מוכנות הפרויקטים.

BuiltMind רושמת עלייה במכירות ולא ירידה

מאגר הנתונים החלופי של BuiltMind מציג דינמיקה שונה. לפי נתוניו, ברבעון השני נמכרו פומבית 704 דירות, כמעט 12% יותר מאשר ברבעון הראשון, וזו הייתה התוצאה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז אפריל—יוני 2025. מספר הדירות הזמינות והשמורות התקרב ל-3,900, לאחר עלייה של מעל 4% ברבעון והגעה לשיא מאז סוף 2017. שיעור הקליטה, כלומר היחס בין המכירות הרבעוניות להיקף ההיצע, עלה על 18%. המחיר המבוקש הממוצע לדירות זמינות עמד על €5,622 למ״ר כולל מע״מ וללא שטחי חוץ. דירות של שניים ושלושה חדרים עלו כ-€5,500 למ״ר, ודירות גדולות התקרבו ל-€6,000. ב-Staré Mesto עמד הנתון הממוצע על כ-€7,900, ב-Ružinov — על €6,200, וב-Nové Mesto — על €5,800 למ״ר. השטח הממוצע של דירה שנמכרה ירד מיותר מ-62 ל-57 מ״ר, בעוד שהשטח הממוצע של הנכסים הזמינים עמד על קרוב ל-65 מ״ר. על האזורים Bratislava II ו-Bratislava IV נרשמו כ-61% מכלל המכירות.

הפער בין 652 ל-704 מכירות הוא קריטי לניתוח השוק. כבר ברבעון הראשון סיפקו שתי המערכות תוצאות שונות: 742 עסקאות בסדרת CBRE לעומת 631 מכירות פומביות במאגר BuiltMind. לפיכך, לא ניתן לראות בנתונים אלה שתי בדיקות בלתי תלויות של אותו מדד. מדובר במאגרי תצפיות ובכללי רישום שונים, ולכן נכון יותר לבחון את המגמה של כל סדרה בנפרד.

עם זאת, שתי ההערכות מאששות דבר אחד: היצע הדיור החדש בברטיסלבה נמצא בשיא של שנים רבות. השאלה שנותרה במחלוקת נוגעת בעיקר לכיוון הדינמיקה של המכירות בטווח הקצר.

מחירי הדיור בסלובקיה ממשיכים לעלות

השוק הסלובקי הרחב יותר טרם מציג ירידת מחירים. הבנק הלאומי של סלובקיה דיווח כי ברבעון השני של 2026 עלה המחיר הממוצע של נדל״ן למגורים במדינה ב-1.2% לעומת הרבעון הקודם, או ב-€36, ל-€3,041 למ״ר. קצב העלייה השנתי האט ל-9.5%. המחיר הממוצע של דירות עלה ב-1.6% ברבעון ל-€3,430 למ״ר וב-10.2% בשנה. דירה מקבלן התייקרה בממוצע ב-2.9% ברבעון, בעוד שדירות יד שנייה התייקרו ב-0.7%. הרגולטור ציין במיוחד את הדינמיקה החלשה בברטיסלבה: העיר נמנעה מירידה רבעונית הודות לחודש יוני חזק יותר, ואנליסטים העריכו כי המחירים בבירה הגיעו ככל הנראה לתקרה מקומית. בסוף יוני עמדה הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור לתקופת קיבוע ראשונית של שנה עד חמש שנים על 3.66%, והעלייה השנתית במחירי נדל״ן למגורים עמדה על 9.51%.

הפער בין הסטטיסטיקה הכלל-סלובקית לנתוני השוק הראשוני בברטיסלבה אינו מהווה סתירה. המדד הלאומי כולל מגוון רחב בהרבה של נכסים ואזורים, ומחיר ההיצע הממוצע של דירות מקבלן בבירה תלוי גם בשאלה אילו פרויקטים ושלבים יצאו לשוק ברבעון מסוים.

כתוצאה מכך, הרוכש בברטיסלבה מתמודד כעת עם שילוב גורמים יוצא דופן: מבחר הדירות גדל, קצב עליית המחירים המבוקשים נחלש, אך העלות המוחלטת של הדיור נותרה גבוהה, והאשראי עדיין לא נעשה זול מספיק כדי להגדיל באופן חד את נגישות הרכישה.

המשכנתאות שוב נפגעו מהעלאות הריבית של ה-ECB

הרקע המוניטרי ברבעון השני התברר גם הוא כפחות נוח ממה שהניחה הגרסה הקודמת של הכתבה. הבנק המרכזי האירופי (ECB) העלה ב-11 ביוני 2026 את כל שלוש ריביות המפתח ב-0.25 נקודת אחוז. החל מ-17 ביוני עלתה הריבית על פיקדונות הבנקים ב-ECB ל-2.25%, ריבית פעולות המימון העיקריות — ל-2.40%, וריבית ההלוואות ליום אחד — ל-2.65%. ההחלטה נבעה מהתגברות סיכוני האינפלציה בשל זעזוע האנרגיה על רקע הסכסוך במזרח התיכון. ב-23 ביולי הותיר הרגולטור את הרמות הללו ללא שינוי והדגיש שוב כי ההחלטות העתידיות יהיו תלויות בנתונים, ללא מסלול ריבית שנקבע מראש.

עבור השוק בברטיסלבה יש לכך משמעות ניכרת. בשנים 2024–2025 הציפיות למימון זול יותר תמכו בהתאוששות הביקוש, אולם העלאת הריבית של ה-ECB ביוני מראה כי שינוי עלות האשראי אינו חד-כיווני. אפילו עלייה קטנה בריבית מורגשת במיוחד בקרב רוכשי דירות יוקרתיות בבירה, שכן היא מגדילה את נטל החוב החודשי.

זו בדיוק הסיבה לכך שהרחבת ההיצע אינה מלווה לפי שעה בזרם מהיר באותה מידה של רוכשים הנעזרים במשכנתה.

השכירות שומרת על יתרון מול רכישה באשראי

ההבדל בהוצאות החודשיות מסייע להסביר את יציבותו של שוק השכירות. אם החזר משכנתה על דירה דומה יקר בממוצע ב-€233 לחודש מדמי שכירות, משק בית נדרש להון עצמי משמעותי או לביטחון בעליית ערך ארוכת טווח של הנדל״ן כדי לפצות על הפער הזה.

במקביל, מבחר הדירות להשכרה מצטמצם. ירידת מספר ההצעות מ-2,613 ל-2,195 במהלך רבעון אחד בלבד מעידה על כך שהשוק הראשוני וענף השכירות נעים בכיוונים מנוגדים: מספר הדירות שבידי יזמים הולך וגדל, בעוד שמספר הנכסים הזמינים לשוכרים פוחת.

מצב זה יוצר הבדל מהותי בין מחיר הרכישה לבין עלות המגורים. גם אם התחרות בין פרויקטי המגורים תתגבר, ההיצע המוגבל בשכירות עשוי לתמוך ברמות שכר הדירה ובביקוש להשקעות בדירות קטנות.

הרוכשים פונים לדירות קטנות יותר

הירידה בשטח הממוצע של דירה שנמכרת בפועל ל-57 מ״ר היא אחד המדדים המובהקים ביותר לשינוי בטעמי הביקוש.

נוכח מחירים גבוהים למ״ר, הרוכש יכול להגביל את התקציב הכולל בראש ובראשונה באמצעות צמצום השטח. זו הסיבה לכך שתוכניות דירה קומפקטיות הופכות לנזילות ביותר, בעוד שהפער בין השטח הממוצע של דירה נמכרת לשטח הממוצע של ההיצע הזמין גדל.

עבור היזמים המשמעות היא שעצם השפע של דירות חדשות בשוק אינו מבטיח כשלעצמו התאמה לביקוש בעל יכולת תשלום. לפרויקט יכולים להיות מאפיינים מצוינים, אך שטחים גדולים יותר הופכים את עלותו הסופית לקשה להשגה, גם כאשר המחיר למ״ר תחרותי יחסית.

הבנייה בברטיסלבה אינה מצטמצמת בכל המדדים

בגרסה הקודמת נפלה כאן טעות עובדתית מהותית. המשרד לסטטיסטיקה של הרפובליקה הסלובקית דיווח כי ברבעון הראשון של 2026 הושלמו במדינה 2,210 דירות — הרמה הנמוכה ביותר ברבעונים ראשונים מאז שנת 2000 והשנייה הנמוכה ביותר מבין כלל הרבעונים בתקופה זו. מספר הדירות שהושלמו ירד ביותר מרבע בהשוואה שנתית והיה נמוך ביותר מ-40% מהממוצע בעשר השנים שקדמו לכך. החלה בנייתן של כמעט 2.1 אלף דירות — הנתון הרבעוני הנמוך ביותר מאז 1998; בקנה מידה לאומי נרשמה ירידה של יותר משליש, והנתון היה כמחצית מהממוצע לעשור. אולם במחוז ברטיסלבה הייתה המגמה של התחלות הבנייה הפוכה: מספר ההתחלות החדשות זינק ביותר מ-60% בחישוב שנתי. במקביל, מספר הדירות שהושלמו באזור ירד ב-56%. הרשות מזהירה כי נתוני הבנייה החל מהרבעון השלישי של 2025 הם ראשוניים בשל המעבר למרשם אלקטרוני חדש ועלולים להתעדכן בהמשך.

עובדה זו משנה לחלוטין את המסקנה. לא ניתן להשליך אוטומטית מנתוני הבנייה החלשים בסלובקיה כולה על הדינמיקה העתידית של ההיצע בברטיסלבה. במחוז הבירה אכן חלה ירידה חדה במספר הדירות שהושלמו, אך במקביל נרשמה עלייה משמעותית במספר הנכסים שהחלה בנייתם.

מכאן שאת 4,231 הדירות המוצעות כעת למכירה אי אפשר לפרש בוודאות לא כתחילתו של עודף היצע מתמשך ולא כשיא זמני לפני מחסור בלתי נמנע. לצורך מסקנה כזו יש לעקוב אחר קצב מסירת הנכסים והתחלות הבנייה החדשות במשך מספר רבעונים נוספים.

מה קורה בשוק הדירות מקבלן בברטיסלבה

הרבעון השני ממחיש כי השוק עובר בהדרגה ממודל שבו מחסור בהיצע אפשר העלאות מחירים מהירות למבנה תחרותי יותר.

מספר הדירות מקבלן המוצעות עלה במידה ניכרת, והמחיר המבוקש הממוצע לפי אחת ממערכות הניטור המרכזיות ירד קלות. עם זאת, הירידה עמדה על פחות מ-1%, ולכן מוקדם לדבר על היפוך במחזור המחירים.

נימוק נוסף נגד תרחיש של נפילה חדה הוא המשך עליית מחירי הדיור ברחבי סלובקיה והיעדר קריסה מובהקת במכירות: הסטטיסטיקה החלופית אף מצביעה על עלייה בהן.

עבור הרוכשים המשמעות היא אפשרויות בחירה ומשא ומתן רחבות יותר. עבור היזמים — צורך להתאים במדויק את גודל הדירות, את תקציב הרכישה הסופי, את תנאי המימון ואת קצב שיווק השלבים הבאים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, המצב הנוכחי בברטיסלבה מזכיר לפי שעה מעבר לאיזון לאחר מספר שנות מחסור, יותר מאשר תחילתו של משבר אמיתי בשוק הדירות מקבלן. הסיכון המרכזי עבור המוכרים אינו היעלמות פתאומית של הביקוש, אלא פער מתרחב בין היקף ההיצע הגדול ליכולותיהם הכספיות של הרוכשים. במקביל, הנתונים אינם תומכים בטענה לקראת מחסור קרוב ובלתי נמנע: אף שמסירת הדירות במחוז ברטיסלבה צנחה, מספר הדירות שבנייתן החלה ברבעון הראשון זינק ביותר מ-60%. לפיכך, התוצאה הסבירה ביותר בטווח הקצר היא החרפת התחרות בין הפרויקטים, שינוי זהיר יותר של מחירונים ועלייה בחשיבותם של הנחות, הטבות, מקומות חניה ומסלולי מימון מותאמים אישית. ירידה משמעותית במחירי השוק הממוצעים תדרוש פרק זמן ממושך יותר שבו ההיצע יעלה בעקביות על המכירות בפועל.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן בברטיסלבה בשנת 2026

כמה דירות מקבלן נמכרו בברטיסלבה ברבעון השני של 2026?

התשובה תלויה במערכת הניטור. CBRE רשמה 652 דירות שנמכרו, ואילו BuiltMind תיעדה 704 מכירות פומביות. לא ניתן להשוות ישירות בין המאגרים הללו כסדרות סטטיסטיות זהות.

כמה דירות חדשות מוצעות כיום בברטיסלבה?

לפי מערכת CBRE, בסוף הרבעון השני הגיע ההיצע ל-4,231 דירות ב-105 פרויקטים. זהו הנתון הגבוה ביותר מאז שנת 2017 בקירוב.

כמה עולה מטר מרובע בדירה מקבלן בברטיסלבה?

ההערכות שונות בהתאם למתודולוגיה. הנתון הממוצע של CBRE עמד על €5,341 למ״ר, בעוד ש-BuiltMind העריכה את המחיר המבוקש הממוצע לדירות זמינות ב-€5,622 למ״ר.

היכן נמצאות הדירות מקבלן היקרות ביותר בברטיסלבה?

בין האזורים המרכזיים נרשם המחיר המבוקש הממוצע הגבוה ביותר ב-Staré Mesto — כ-€7,900 למ״ר. עבור Ružinov נקודת הייחוס הייתה כ-€6,200, ועבור Nové Mesto — כ-€5,800 למ״ר.

האם מחירי הדירות בברטיסלבה יורדים?

נכון לעכשיו אין סימנים לירידת מחירים רחבה. המחיר המבוקש הממוצע לדירות מקבלן לפי סדרה אחת ירד בפחות מ-1% ברבעון, בעוד שמחירי נדל״ן למגורים בסלובקיה המשיכו לעלות.

מה משתלם יותר בברטיסלבה: משכנתה או שכירות?

לפי מדד עלות הדיור, החזר חודשי של משכנתה על נכס דומה ברבעון השני היה יקר בכ-€233 משכר דירה. עם זאת, התוצאה האישית תלויה בגובה ההון העצמי, בריבית, בתקופת ההלוואה ובנכס הספציפי.

האם חלה ירידה בבניית הדיור בברטיסלבה?

התמונה מעורבת. ברבעון הראשון ירד מספר הדירות שהושלמו במחוז ברטיסלבה ב-56% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אך מספר הדירות שבנייתן החלה זינק ביותר מ-60%.

האם היצע גדול עלול להוביל לירידת מחירים?

כן, אם ההיצע ימשיך לגדול לאורך זמן בקצב מהיר יותר מהמכירות בפועל. בינתיים השוק מציג התייצבות מחירים והחרפת תחרות בין פרויקטים, ולא תיקון מחירים מובהק.