צמצום השכירות לטווח ארוך בספרד

כ-89% מסוכנויות הנדל״ן שנסקרו הבחינו בשינויים לאחר ההכרזה על המגבלות החדשות. בעלי דירות החלו לוותר בתדירות גבוהה יותר על חוזים לטווח ארוך, מחשש לאי-תשלום ומקשיים בפינוי. יתר 11,1% ממשתתפי הסקר טרם נתקלו בבעיות דומות.

משוק השכירות לטווח ארוך בספרד כבר נגרעו 2 067 דירות, ועוד 1 224 הוצעו למכירה. עבור 944 נכסים בחרו הבעלים בהשכרה עונתית או לפי חדרים. חתימתם של 1 523 חוזים מוכנים הוקפאה. בסך הכל רשמו הסוכנויות 5 758 מקרים דומים בעשרה ימים.

טבלה 1. כיצד השתנה השימוש בדירות בעשרה ימים

על הוצאת נכסים ממגזר השכירות הקבועה דיווחו 78,1% מהסוכנויות שנסקרו, על עיכובים בחתימה — 72,4%, ועל העברת נכסים למכירה — 56,6%. נשיא FAI חוסה מריה אלפארו מסביר תגובה זו בסיכון לאי-תשלום ובהליכים מורכבים להחזרת הנכס. הוא מציע לגבש צעדי דיור בשיתוף הבעלים ונציגי השוק, ולא להסתפק בפתרונות חירום.

כיצד משתנים כללי השכירות בספרד

ממשלת ספרד אישרה ב-6 באוקטובר שני צווים שנדחו קודם לכן על ידי הפרלמנט. הראשון בתוקף מ-8 באוקטובר: חוזי שכירות למגורים שתוקפם פג עד סוף 2028 ניתנים להארכה בשנתיים נוספות בכפוף לעמידה בדרישות שנקבעו. נקבעו מגבלות לבעלי נדל״ן: עד סוף 2027 העלאת שכר הדירה ללא הסכמה חדשה בין הצדדים אינה יכולה לעלות על 2%, ובמקרים מסוימים ההצמדה אסורה לחלוטין.

בהשכרה עונתית יש להוכיח את המטרה הזמנית של מגורי השוכר — למשל, לימודים או עבודה. אם הצדדים חותמים באופן קבוע על חוזים קצרים, היחסים עשויים להיות מוכרים כשכירות לטווח ארוך. מגבלות על רכישת נדל״ן בספרד אינן מאפשרות לקטגוריות מסוימות של משקיעים גדולים לרכוש נכסים בפחות מ-70% משווי השוק. הוראות אחרות נוגעות להשכרת חדרים ולהגנה על דיירים מאוכלוסיות מוחלשות מפני פינוי.

הצו השני מס׳ 28/2026 ייכנס לתוקף ב-15 בנובמבר בכפוף לאישור הפרלמנט. הנוהל החדש של הארכת חוזי שכירות קובע חמש שנים נוספות בהיעדר הודעה בזמן על סיום, ואם הבעלים הוא חברה — שבע שנים; על סירוב בלתי מוצדק נקבע פיצוי לשוכר. הפרלמנט ידון במסמכים ב-12 בנובמבר, ובחירות בזק נקבעו ל-29 בחודש.

מחסור בדיור ומחירי השכירות בספרד

הבעיות בדיור התעוררו זמן רב לפני השינויים החקיקתיים של אוקטובר. מספר ההצעות לטווח ארוך באתר Idealista ירד מ-902 664 בשנת 2018 ל-510 091 בשנת 2025 — ירידה של 44%. בקהילת מדריד ירד הנתון בשבע שנים ב-137 411, ובקטלוניה — ב-124 582.

בספטמבר 2026, שכירות מגורים בספרד התייקרה ב-5,6% בחישוב שנתי, לממוצע של €15,1 למ״ר. ברבעון השלישי ירד המדד ב-0,4%. במדריד הוצעו דירות ב-€23,4 למ״ר (+4,8% בשנה), בברצלונה — ב-€20,1 (−0,8%), ובפלמה — ב-€19,6 (+7,3%).

טבלה 2. מחירי שכירות בערי ספרד, ספטמבר 2026

הביקוש ממשיך לעלות. ברבעון השלישי של 2026, מודעה אחת ב-Idealista קיבלה בממוצע 43 פניות משוכרים פוטנציאליים בספרד — 16% יותר מאשר שנה קודם לכן. בברצלונה נרשמו לנכס 92 פניות, בפלמה — 67, במדריד — 49, ובוולנסיה ובמלאגה — 40 כל אחת. מדובר בפניות של שוכרים פוטנציאליים ולא בחוזים שנחתמו.

תשואת שכירות ואופקי השקעה

תשואת השכירות הממוצעת למגורים בספרד ברבעון השלישי של 2026 ירדה ל-6,2% לעומת 6,9% שנה קודם לכן. במדריד הגיע המדד ל-4,3%, ובברצלונה — ל-4,4%. Idealista מעריכה תשואה ברוטו על פי מחירי ההיצע ללא חישוב מסים, שיפוצים ותקופות ללא שוכרים. החישוב מתייחס ליולי–ספטמבר, לפני אישור הצווים החדשים.

אנליסטים של International Investment מציינים כי הכללים החדשים עלולים להפחית את האטרקטיביות של השקעות בדירות להשכרה לטווח ארוך. הגבלות ההצמדה והארכת החוזים הכפויה מקשות על צמיחת הכנסות הבעלים כאשר הוצאות תחזוקת הדיור עולות. שווקי הערים הגדולות רגישים במיוחד לסיכונים אלה, שבהם התשואה ברוטו כבר ירדה ל-4–5%.

העברת דירות למכירה מרחיבה את המבחר לקונים, אך מצמצמת את ההיצע למגורי קבע. עם המשך המגבלות, חלק מההון עשוי לעבור למגזרים אחרים או למדינות אחרות, ומספר הדירות להשכרה לטווח ארוך ימשיך לרדת. עבור השוכרים משמעות הדבר היא תחרות קשה יותר על האפשרויות הזמינות, במיוחד בערים הגדולות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

התנאים החדשים להארכת השכירות

הכללים החדשים חלים על שכירות ארוכת טווח למגורי קבע. השנתיים הנוספות מיועדות לשוכרים שתקופת החובה של החוזה שלהם או תקופת ההארכה שלאחריה מסתיימת עד 31 בדצמבר 2028. המהלך נוגע גם למקרים שבהם אדם ממשיך להתגורר בדירה לאחר סיום ההסכם, ובעל הנכס אינו דורש לפנותה.

בספרד תקופת השכירות המחייבת היא חמש שנים אם הדירה שייכת לאדם פרטי, ושבע שנים — אם היא בבעלות חברה. הצו החדש קובע אפשרות להארכה תחילה לשנה אחת, ולאחר מכן לתקופה זהה נוספת. לאורך כל הזמן הזה נשמרים אותם תנאי מגורים ותשלום.

כדי לקבל את התקופה הנוספת, על השוכר לפנות לבעל הנכס ולהיות ללא חובות. דרישה חשובה היא תשלום סדיר ובמועד במהלך שמונת החודשים שקדמו לכך. שכירות לתיירות ושכירות לטווח קצר אינן נכללות במסגרת הכללים החדשים.

עילות לסירוב להארכת השכירות

במקרים מסוימים, בעלי נכסים יכולים לסרב להאריך את החוזה לשוכרים. לדוגמה, אם הדירה נחוצה לבעל הבית עצמו או לקרובי משפחתו מדרגה ראשונה. לשם כך יש להתריע מראש בפני השוכר ולאמת את העילות לפינוי.

אין צורך בהארכה אם הצדדים סיכמו על תנאים חדשים או חתמו על חוזה אחר. בפרט, החוק קובע אפשרות להפחתת דמי השכירות בספרד בשיעור של לפחות 5%. הסדר מיוחד חל על אזרחים שכבר נהנים מהגנה נוספת לפי סעיף 10.3 לחוק השכירות הספרדי.

במדינה אושר צו נוסף — מס׳ 28/2026. הוא קובע הארכה של תקופות השכירות ותשלום פיצויים לדיירים אם בעל הנכס יחליט לבטל את החוזה. ההוראות החדשות צפויות להיכנס לתוקף ב-15 בנובמבר 2026 לאחר אישור הפרלמנט. עם זאת, עורך הדין סנטיאגו תומאס דה קרנסה מטיל ספק בכך שהמסמך יזכה לתמיכה הפוליטית הנדרשת.

העלאת מחירי השכירות למגורים

ממשלת ספרד קבעה כללים חדשים לעדכון דמי השכירות, אשר יעמדו בתוקף עד 31 בדצמבר 2027. בעל הנכס והשוכר יכולים להסכים על שינוי המחיר, אך בהיעדר הסכמה שיעור ההעלאה לא יעלה על 2%. אם שכר הדירה כבר גבוה מהרמה המרבית שנקבעה במערכת מחירי הייחוס הממשלתית, עלייה נוספת אסורה.

בתשלום חודשי של €1 000, תוספת של 2% תהיה €20, והסכום הכולל יגיע ל-€1 020. הצמדה מותרת רק במועדים הקבועים בחוזה, ובתנאי שקיים סעיף מתאים. צעדים אלה חלים על חוזים קיימים ואינם מהווים הקפאת מחירים מוחלטת בשוק הנדל״ן.

במדינה מיושם גם מדד IRAV מיוחד, המחושב על ידי המכון הלאומי לסטטיסטיקה (INE). הוא קובע את העלייה המותרת בתשלומים עבור קטגוריות מסוימות של חוזים, בהתאם למועד חתימתם. יש ליישם את הדרישות החדשות לצד הנורמות החוקיות שנקבעו קודם לכן.

הכללים החדשים ישפיעו על 5 מיליון מתושבי ספרד

כמעט 1,9 מיליון חוזי שכירות מגורים בספרד עומדים בתנאי הכללים החדשים להארכה. המספר הגבוה ביותר של חוזים מסתיים בשנת 2027 — 809 899. בשנת 2026 נתון זה עומד על 751 166, ובשנת 2028 — על 334 611. בסך הכול, השינויים עשויים להשפיע על כ-5 מיליון איש, כך מדווח Infobae בהסתמך על נתוני משרד הצרכנות של ספרד.

חוזי שכירות לפי שנת סיום

במקום הראשון במספר חוזים אלה נמצאת הקהילה האוטונומית של מדריד — כ-402 000. אחריה קטלוניה עם 339 000, אנדלוסיה עם 263 000 וקהילת ולנסיה עם 224 000. ארבעה מחוזות אלה מהווים כ-65% מסך ההארכות הפוטנציאליות.

התפלגות חוזי השכירות לפי מחוזות בספרד

בקטלוניה החלק העיקרי מרוכז בברצלונה — 248 053. במזרח ספרד מובילים המחוזות ולנסיה (120 523) ואליקנטה (76 705). באנדלוסיה נרשמו הנתונים הגבוהים ביותר במלגה (74 050), סביליה (54 866) וגרנדה (40 069). ריכוז כזה משמעותי במיוחד עבור השווקים בערים הגדולות וביעדי הנופש הפופולריים, שבהם השינויים נוגעים לאינטרסים של שוכרים ובעלי נכסים רבים.

שוק השכירות בספרד: מגמות ותחזיות

בספטמבר 2026 הגיע המחיר הממוצע של שכירות בספרד ל-€15,1 למ״ר לחודש, עלייה של 5,6% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, ברבעון השלישי ירדו המחירים ב-0,4%, לפי נתוני idealista. נציג החברה, פרנסיסקו אינייארטה, מייחס את רמת המחירים הגבוהה המתמשכת לביקוש הגבוה ולמחסור בהיצע זמין.

השותף המנהל ב-Thomás de Carranza Abogados, סנטיאגו תומאס דה קרנסה, מזהיר כי השינויים בחקיקה מגבירים את אי-הוודאות עבור בעלי הנכסים. דאגה מיוחדת מעוררות אצל המומחה הוראות הצו השני, הקובעות הארכת שכירות מגורים לתקופה ארוכה יותר ופיצויים לשוכרים. לדעתו, הידוק נוסף של הרגולציה עלול להשפיע לרעה על היצע הדיור.

אנליסטים ב-International Investment סבורים אף הם כי הכללים החדשים עלולים להפחית את האטרקטיביות של שוק נדל״ן המגורים בספרד עבור משקיעים. נוכח מחירי רכישה גבוהים, ההגבלות על הכנסות משכירות פוגעות ביחס שבין תשואה פוטנציאלית לסיכונים. בראש ובראשונה הדבר עשוי להשפיע על העניין בנכסים הנרכשים להשכרה לטווח ארוך, בעיקר במדריד ובברצלונה.

במבט לעתיד, צמצום ההשקעות הפרטיות עלול להחמיר את המחסור בדיור ולהקשות על מציאת דירות עבור שוכרים חדשים. עבור הרשויות בספרד נוצר סיכון לניגוד עניינים בין הגנה על שוכרים קיימים לבין הצורך בהרחבת ההיצע בשוק.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

בכמה זמן ניתן להאריך את השכירות?

בשנה אחת עם אפשרות להארכה חוזרת בשנה נוספת — עד שנתיים נוספות לכל היותר.

על מי חלים הכללים החדשים?

על שוכרי דירות למגורי קבע שתקופת החוזה המחייבת או תקופת ההארכה שלהם מסתיימת עד סוף שנת 2028.

האם ההארכה מתבצעת באופן אוטומטי?

לא. על השוכר לפנות לבעל הדירה ולעמוד בתנאי התשלום הקבועים בחוק.

האם בעל הנכס יכול לסרב?

כן, במקרים הקבועים בחוק, לרבות צורך בשימוש בדירה עבור עצמו או עבור קרובי משפחה מדרגה ראשונה.

בכמה ניתן להעלות את דמי השכירות?

עד סוף שנת 2027, בהיעדר הסכם חדש, ההעלאה השנתית מוגבלת ל-2%. במקרים מסוימים ההצמדה אסורה לחלוטין.

האם השינויים נוגעים לשכירות תיירותית?

לא. ההסדר החדש לשנתיים מיועד לחוזי מגורי קבע.

צווי הדיור של ספרד: מה השתנה

ממשלת ספרד אישרה מחדש ב-6 באוקטובר 2026 שני צווי-חוק מלכותיים להסדרת שוק הנדל״ן. המסמכים הקודמים, שאושרו ב-29 בספטמבר, לא זכו לתמיכת הפרלמנט. הנוסח החדש שומר על הקווים המרכזיים של הרפורמה, אך מדייק מגבלות מסוימות ואת תנאי החלתן.

צו מס׳ 29/2026 נכנס לתוקף ב-8 באוקטובר. הוא מסדיר פעילות של משקיעים גדולים בנדל״ן, יחסי שכירות, הגנה על דיירים מפני פינוי ומיסוי. צו מס׳ 28/2026, העוסק בהארכה לטווח ארוך של חוזי שכירות, ייכנס לתוקף ב-15 בנובמבר. שני המסמכים פורסמו ב-7 באוקטובר ברשומות הרשמיות BOE.

הצווים עדיין נדרשים לקבל את אישור הפרלמנט בתוך 30 יום ממועד פרסומם. קונגרס הנציגים פוזר בשל בחירות בזק, ולכן המסמכים יידונו בוועדה המתמדת (Diputación Permanente) — הגוף המשמר את סמכויות הפרלמנט בין מושביו. במידה והצווים לא יאושרו, תוקפם יפוג.

כללים חדשים להשכרת דירות בספרד

הארכת חוזי שכירות

החל מ-15 בנובמבר 2026 בספרד ישתנה אופן הארכת חוזי שכירות לטווח ארוך. בתום תקופת השכירות הראשונית של חמש שנים, החוזה יוארך אוטומטית לתקופה זהה, ואם המשכיר הוא תאגיד — לשבע שנים. בעבר הותרה הארכה לשנה אחת עם אפשרות להארכת החוזה לשלוש שנים נוספות לכל היותר. כדי לסרב להארכה מחודשת, על בעל הנכס להודיע לשוכר לפחות שישה חודשים מראש, ואילו על השוכר להודיע חודשיים מראש.

אם בעל הדירה דורש לפנותה ללא עילות המעוגנות בחוק, הוא יידרש לשלם פיצוי בגובה של שכר דירה שנתי לפחות. החוק מגדיר חריגים, לרבות מקרים שבהם בעל הנכס זקוק לדירה לשימושו האישי או למגורי קרובי משפחה מדרגה ראשונה. עבור חוזים המסתיימים בסמוך לכניסת הכללים החדשים לתוקף נקבעו הוראות מעבר.

צו מס׳ 29/2026 קובע אפשרות נוספת להארכת חוזים קיימים. שוכרים שתקופת השכירות שנקבעה להם מסתיימת עד 31 בדצמבר 2028 יכולים לבקש שנתיים נוספות באותם התנאים. לשם כך יש לעמוד בתשלומי השכירות כסדרם, לרבות בשמונת החודשים שקדמו לכך. באזורים בעלי ביקוש גבוה לדיור נקבעה הארכה מיוחדת של עד שלוש שנים. יישום מנגנונים אלה מותנה בתנאים ובחריגים המוגדרים בחוק.

מגבלות על העלאת שכר הדירה

עד סוף שנת 2027 מוגבלת העלאת דמי השכירות בחוזים קיימים. אם שכר הדירה כבר עולה על תקרת הייחוס הממשלתית, העלאתו אסורה. במקרים אחרים הצדדים רשאים להסכים על גובה התשלום החדש, אך בהיעדר הסכמה ההצמדה השנתית לא תעלה על 2%. המגבלה נועדה לבלום את עליית הוצאות השוכרים וחלה בכפוף לתנאי החוזה הספציפי.

דרישות חדשות להשכרה עונתית

בעלי נכסים נדרשים לאמת את אופיים הזמני של מגורי השוכרים באמצעות נסיבות קונקרטיות, כגון לימודים, עבודה או טיפול רפואי. חוזים עונתיים נחתמים בדרך כלל לתקופה של בין 32 ימים ל-12 חודשים. אם בעל הנכס אינו יכול להוכיח את הצורך בהשכרה זמנית או חותם ברציפות על יותר משני חוזים כאלה עם אותו דייר, היחסים עלולים להיחשב כשכירות לטווח ארוך.

מגבלות נפרדות חלות על השכרת חדרים. סך דמי השכירות עבור כל החדרים לא יעלה על שכר הדירה של הדירה כולה, ובאזורים בעלי ביקוש גבוה חלות בנוסף תקרות מחיר ממשלתיות. כללים אלה נועדו למנוע שימוש בחוזים עונתיים ובהשכרת חדרים כדרך לעקוף את הדרישות החלות על דיור קבוע.

הגנה על שוכרים מפני פינוי

אמצעי הגנה מיוחדים על שוכרים מאוכלוסיות מוחלשות הוארכו עד סוף שנת 2030. במקרים מסוימים בית המשפט רשאי להשהות את הליכי הפינוי אם לשוכר אין מקום מגורים חלופי. במקרה של חובות בדמי שכירות, ניתנת לרשויות המדינה שהות למציאת דיור חלופי או להסדרת החוב.

ההוראות החדשות מדייקות גם את חובותיהן של רשויות המדינה ואת התנאים להמשך מגוריהם של שוכרים הנמצאים במצוקה כלכלית. החלת ההגנה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ובקריטריונים לחולשה חברתית המוגדרים בחוק.

מגבלות על רכישת נדל״ן בספרד

החל מ-8 באוקטובר 2026 חלות בספרד מגבלות חדשות על רכישת דירות בידי משקיעים גדולים. צו מס׳ 29/2026 אוסר על קטגוריות מסוימות של חברות וקרנות השקעה לרכוש נדל״ן במחיר הנמוך מ-70% משווי השוק שלו. המגבלה תקפה עד 31 בדצמבר 2030. במקור תכננה הממשלה להגביל זאת עד סוף 2028 בלבד, אולם בנוסח הסופי הוארכה התקופה בשנתיים נוספות, כך מדווח elDiario.es.

האיסור חל על גופים המתמחים ברכישת נכסי נדל״ן ומשכנתאות בעייתיות בהנחות עמוקות, וכן על תאגידים המוגדרים כבעלי נכסים גדולים (בעלי ריכוז נכסים גבוה). המגבלות חלות גם על חברות הנמנות עם אותה קבוצה עסקית או הפועלות בשמן. שווי השוק של הנכס חייב לקבל אישור משמאי מקרקעין עצמאי המוסמך על ידי בנק ספרד. בקביעת המחיר בפועל של העסקה נלקחים בחשבון לא רק תשלומי המזומן אלא גם התחייבויות שנטל על עצמו הרוכש.

החוק כולל חריגים לרכישות בעלות מטרות חברתיות. המגבלה אינה חלה על עסקאות מסוימות המיועדות ליצירת דיור בר-השגה, לשיכון אנשים הזקוקים לטיפול סיעודי או רפואי ולמתן מענה דיור לאוכלוסיות מוחלשות. נקבעו גם תנאים ייעודיים למימושי משכנתא מסוימים ולארגונים הפועלים לפי קוד התנהלות הוגנת מאושר.

הכללים החדשים אינם מטילים איסור גורף על רכישת נדל״ן בידי זרים, משקיעים פרטיים או כלל קרנות ההשקעה. מטרתם להגביל עסקאות ספציפיות בדיסקאונט גבוה, ובעיקר רכישה מסיבית של דיור ונכסים בעייתיים. רכישת נדל״ן במחיר שוק בידי משקיעים אלה אינה אסורה כשלעצמה.

שינויי מיסוי לבעלי נדל״ן בספרד

צו מס׳ 29/2026 משנה את אופן המיסוי על הכנסות מהשכרת נדל״ן. בין היתר, בעלי נכסים שאינם מוגדרים כבעלי דירות גדולים ייהנו מהטבות מס במקרה של הפחתת שכר הדירה. אם חוזה חדש כולל הפחתה של יותר מ-5% בדמי השכירות, הניכוי מההכנסה החייבת נטו יכול להגיע ל-70% עד 100%. השיעור המדויק תלוי במיקום הדירה, גיל השוכר, עמידה בתקרות המחיר הממשלתיות ותנאים נוספים. במקרה של העלאת שכר הדירה, ההטבה פוחתת ועומדת על 15% עד 40% בהתאם לשיעור העלייה.

החל מ-1 בדצמבר 2026 ישתנה מיסוי השכירות לטווח קצר. השכרת דירה מרוהטת לתקופה של עד 30 לילות לשוכר אחד תחויב במע״מ בשיעור של 10%, למעט השכרת דירה המשמשת למגוריו הקבועים של בעל הנכס. בעבר השכרה לטווח קצר ללא שירותי מלונאות יכלה ליהנות מפטור ממס זה. לשיפוץ דירות המיועדות למגורי קבע או להשכרה לטווח ארוך נקבע מע״מ מופחת בכפוף לעמידה בתנאים מוגדרים.

הרשויות המקומיות יקבלו סמכויות מורחבות להעלאת מס הנכסים העירוני (IBI). באזורים שבהם קיים לחץ חריג בשוק הדיור, הרשויות המקומיות יוכלו להטיל תוספת של עד 50% על נכסים המשמשים להשכרה תיירותית. תעריפים מוגדלים נפרדים יחולו על דירות העומדות ריקות לזמן ממושך. בנוסף, נקבע פטור ממס רווחי הון במכירת דירות ריקות מסוימות לגופים ממשלתיים לצורך שילובן במאגר הדיור בר-ההשגה. ההטבה תקפה עד סוף 2027 ותלויה בשווי הנכס ובעמידה בתנאים נוספים.

השלכות הצווים על שוק הנדל״ן בספרד

הכללים החדשים עלולים לשנות באופן מהותי את תוכניותיהם של משקיעים גדולים המחזיקים בדירות להשכרה בספרד. קרנות השקעה רבות תכננו למכור את הדירות בנפרד בתום החוזים עם הדיירים. אסטרטגיה זו מאפשרת השגת מחיר גבוה יותר בהשוואה למכירת תיק נכסים שלם כמקשה אחת. אולם, חובת הארכת חוזי השכירות דוחה את האפשרות לפנות את הדירות ולממשן.

העיתון El País מדווח כי בשנים הקרובות יכלו קרנות ההשקעה להציע למכירה בין 35,000 ל-40,000 דירות — כרבע מכלל דירות השכירות שבבעלותן. הצווים החדשים עשויים לשנות תוכניות אלה: מועדי המכירה יתעכבו, והמשקיעים ייאלצו להחזיק בנכסים זמן רב יותר ולהתמודד עם מגבלות על העלאת שכר הדירה.

נציגי חברות הייעוץ Colliers ו-Catella מזהירים מפני ירידה בהיקף ההשקעות בנדל״ן להשכרה. התארכות משך ההחזקה בנכסים והגבלת ההכנסות משכירות עלולות לפגוע באטרקטיביות של השקעות אלו. המשקיעים יידרשו גם לבחון מחדש את המודלים הפיננסיים, שכן תקופת החזר ההון מתארכת, והרגולציה העתידית בשוק עדיין אינה ודאית.

כלכלני International Investment מציינים כי הצווים החדשים מעמיקים את המתח בין ההגנה על שוכרים קיימים לבין הצורך בהגדלת היצע הדיור. הארכת החוזים והגבלת העלאת דמי השכירות תורמות ליציבות הדיירים, אך בד בבד מצמצמות את גמישות הבעלים בניהול הנכס ושינוי ייעודו. עבור משקיעים מקבלים משקל מכריע לא רק מחיר הרכישה ופוטנציאל התשואה, אלא גם מגבלות משפטיות, לוחות זמנים להחזר ההשקעה והאפשרות למכור את הנכס בעתיד. המגבלות החדשות עשויות לצנן את פעילות ההשקעות ולצמצם את היצע הדירות להשכרה, מה שעלול להחריף את המחסור שממשלת ספרד מנסה לפתור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: כללים חדשים לרכישה והשכרת דירות בספרד

מתי נכנסו לתוקף צווי הדיור החדשים בספרד?

צו מס׳ 29/2026 נכנס לתוקף ב-8 באוקטובר 2026, למעט סעיפים בעלי תאריכי תחולה מאוחרים יותר. צו מס׳ 28/2026, הכולל את הכללים החדשים להארכת שכירות לטווח ארוך, ייכנס לתוקף ב-15 בנובמבר.

האם הכללים החדשים חלים על חוזי שכירות קיימים?

כן, חלק מההוראות חלות על חוזים שכבר נחתמו. האפשרות להארכה תלויה במועד סיום החוזה, בתנאי ההסכם ובעמידה בדרישות שנקבעו. במקרים מסוימים נקבעו הוראות מעבר וחריגים.

האם בעל נכס יכול לסרב להארכת חוזה השכירות?

כן, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בחוק. לפי הכללים החדשים, על הבעלים להודיע מראש לשוכר על סיום החוזה. במצבים מסוימים יידרש תשלום פיצויים, אך קיימים חריגים, בעיקר כאשר בעל הנכס זקוק לדירה למגוריו האישיים.

האם זרים יכולים לרכוש נדל״ן בספרד?

כן, הצווים החדשים אינם מטילים איסור גורף על רכישת נדל״ן בידי אזרחים זרים. המגבלות חלות על קטגוריות מסוימות של משקיעים גדולים ועל עסקאות בדיסקאונט משמעותי מתחת למחיר השוק.

האם מותר להשכיר דירה שנרכשה לתיירים?

כן, אך יש לעמוד בדרישות הרישוי לדיור תיירותי ובמגבלות האזוריות והמקומיות. הכללים החדשים קובעים בנוסף חובות מס מוגדלות לבעלי נכסים המושכרים לתקופות קצרות.

מה יקרה אם הפרלמנט לא יאשר את הצווים?

צווי-חוק מלכותיים הם בעלי תוקף משפטי מיום כניסתם לתוקף, אך מחייבים את אישור הפרלמנט בתוך 30 יום מפרסומם. אם הוועדה המתמדת לא תאשר את המסמכים, תוקפם יבוטל. מצב זה יוצר חוסר ודאות עבור בעלי דירות, שוכרים ומשקיעים המתכננים עסקאות נדל״ן.

בכיכר פוארטה דל סול הוקמו כמאה אוהלים על ידי פעילי תנועת הדיור, הדורשים להגביל את עליות מחירי השכירות ולהגביר את ההגנה על שוכרי הדירות. הרשויות האזוריות של מדריד שיגרו לנציגות ממשלת ספרד דרישה לנקוט צעדים לפינוי המאהל בתוך 48 שעות. במידה ולא יימצא פתרון, הודיעה הקהילה האוטונומית על כוונתה לפנות לבית המשפט ולבקש סעדים זמניים.

במדריד נמשך העימות סביב מאהל המחאה

מחאת האוהלים החלה בסוף ספטמבר במרכז הבירה. המשתתפים בה מציינים כסיבת המחאה את הזינוק במחירי השכירות והקשיים שעימם מתמודדים התושבים בשמירה על קורת גג.

נציגי ארגוני הדיור דורשים להגביל את עליית דמי השכירות, להחמיר את הפיקוח על פינויים ולנקוט צעדים נוספים להגנה על אנשים שאינם מסוגלים לעמוד בתשלומים הגדלים.

רשויות הקהילה האוטונומית של מדריד סבורות כי נוכחות ממושכת של המאהל באחת הכיכרות המרכזיות של הבירה פוגעת בסדר הציבורי ובשימוש במרחב הציבורי. הממשלה האזורית הצהירה כי בהיעדר פעולה מצד נציגות הממשלה המרכזית, היא מוכנה לפנות לרשויות המשפט.

פינוי הפנסיונרית עורר גל מחאות מחודש

תשומת לב רבה למצוקת הדיור משך סיפורה של מריקארמן בת ה-87. האישה התגוררה בדירתה במדריד במשך יותר משבעה עשורים, אך נאלצה להתמודד עם חוסר יכולת לעמוד בשכר הדירה שהתייקר.

במהלך הליך הפינוי היא פונתה מביתה באלונקה, אירוע שעורר תגובה ציבורית נרחבת. בעקבות זאת, כללו הפעילים את סיפורה בקמפיין נגד פינויים ונגד עליית מחירי השכירות.

בהמשך הגיעו הצדדים להסכמה, ומריקארמן יכלה לחזור לדירתה. עם זאת, המקרה הפך לאחד מסמלי הדיון הרחב יותר על נגישות הדיור בערים הגדולות בספרד.

מחירי השכירות הפכו לאחת הבעיות המרכזיות במדריד

העלייה במחירי הדיור והשכירות נותרה אחד הנושאים המדוברים ביותר בספרד. מדריד נמנית עם ערי המדינה שבהן קיים ביקוש גבוה במיוחד לדיור, בשל ריכוז מקומות העבודה, מוסדות הלימוד והעסקים הבינלאומיים.

בשוק השכירות פועלים במקביל מספר גורמים: היצע דירות מוגבל, עליית מחירי רכישת דירות, התרחבות תחום ההשכרות לטווח קצר באזורים מסוימים וגידול במספר תושבי הערים הגדולות.

ממשלת ספרד נקטה בשנים האחרונות צעדים שונים להסדרת שוק השכירות. בשנת 2023 נכנס לתוקף חוק הזכות לדיור, המאפשר להגביל את עליית שכר הדירה באזורים המוגדרים כבעלי שוק דיור במצוקה, בהתקיים תנאים מוגדרים.

עם זאת, החלת המגבלות תלויה בהחלטות הרשויות האזוריות. הקהילה האוטונומית של מדריד נוקטת עמדה מתונה יותר בנוגע לרגולציה על שוק השכירות ומתמקדת בהגדלת היצע הדיור.

רשויות מדריד והפעילים חלוקים לגבי הפתרון למשבר

משתתפי המחאה סבורים כי הגורם העיקרי למשבר הדיור הוא היעדר הגנה מספקת על השוכרים ועליית מחירים המהירה מקצב גידול הכנסות התושבים.

מנגד, נציגי הרשויות האזוריות מדגישים את הצורך בהגדלת היצע הדיור, קידום הבנייה ושמירה על כללי השימוש במרחב הציבורי.

העימות משקף קונפליקט רחב יותר סביב מדיניות הדיור בספרד. חלק מפעילי השוק סבורים כי הפתרון המרכזי הוא הרחבת הבנייה הציבורית והפרטית, בעוד אחרים שמים דגש על בלימת עליות השכירות והגנה על שוכרים מפני אובדן קורת גג.

שוק הנדל״ן במדריד נותר מהיקרים בספרד

למרות המתיחות הגוברת סביב נושא השכירות, שוק הנדל״ן במדריד שומר על ביקושים גבוהים. הבירה נותרה אחד היעדים המרכזיים עבור רוכשים זרים, משקיעים וחברות העוברות לפעול בספרד.

עליות המחירים נובעות מהיצע מצומצם באזורי המרכז, ביקוש גבוה לדיור איכותי והאטרקטיביות של העיר עבור מומחים ואנשי מקצוע בינלאומיים.

במקביל, מחירי הנדל״ן הגבוהים מגבירים את הלחץ על השוכרים, ובייחוד על משקי בית בעלי הכנסה קבועה. הפער הזה בין שווי הדיור לבין יכולותיהם הכלכליות של חלק מהתושבים הפך לאחד הגורמים המרכזיים לגל המחאות הנוכחי.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, המצב במדריד ממחיש כי הזינוק במחירי הדיור הפך מסוגיה כלכלית בלבד לעניין חברתי מובהק. מאהל המחאה בפוארטה דל סול אינו קשור רק למקרה פינוי נקודתי, אלא מתחבר לדיון רחב בהרבה על נגישות שוק השכירות בערים הגדולות של ספרד. עם זאת, השפעת המחאות לטווח הארוך על השוק תהיה תלויה בהחלטות שיתקבלו בקרב מקבלי ההחלטות בתחומי הבנייה, רגולציית השכירות וההגנה על שוכרים.

FAQ

מדוע פרצו מחאות חדשות במדריד בנושא הדיור?

המחאות נובעות מהזינוק במחירי השכירות, קשיי נגישות לדיור בר-השגה ומקרים של פינוי שוכרים שאינם עומדים בתשלומים הגבוהים.

היכן מתקיימת הפגנת המחאה?

מאהל האוהלים הוקם בכיכר פוארטה דל סול במרכז מדריד.

מדוע עורר סיפורה של מריקארמן תהודה רבה כל כך?

האישה בת ה-87 התגוררה בדירתה למעלה מ-70 שנה, אך לא הצליחה לעמוד בשכר הדירה שהתייקר. פינויה עורר דיון ציבורי נרחב סביב ההגנה על שוכרים קשישים.

מה דורשים משתתפי המחאה?

הפעילים קוראים להגבלת עליות שכר הדירה, להגברת ההגנה על שוכרים ולנקיטת צעדים משמעותיים למניעת פינויים.

מה מציעה ממשלת מדריד?

הרשויות האזוריות שמות דגש על שמירת הסדר במרחבים הציבוריים ועל הגדלת היצע הדיור באמצעות בנייה.

האם תחום השכרת הדירות בספרד נמצא תחת רגולציה?

כן. חוק הזכות לדיור שנחקק ב-2023 קובע מנגנונים להגבלת שכר דירה באזורים בעלי שוק דיור במצוקה, אך יישומם בפועל תלוי בהחלטות הרשויות האזוריות.

מדוע מחירי הדיור במדריד ממשיכים לעלות?

השוק מושפע מביקוש גבוה, ריכוז מקומות תעסוקה, היצע מוגבל באזורי הביקוש ועניין גובר מצד קונים ושוכרים בינלאומיים.

הפרות באיביזה ובמיורקה

באיביזה נקנס בעל נכס בסכום של €793 443 בגין השכרה בלתי חוקית לתיירים. המועצה המקומית דחתה את תלונות הבעלים והכירה בהפרה כחמורה בהתאם לחוק האיים הבלאריים 12/2017 בנושא תכנון ובנייה. גובה הקנס נקבע לפי סעיף 167.4, הקובע קנס של בין 50% ל-100% משווי הנכס אם ייעודו שונה ללא היתר. במקרה זה קבעו הרשויות כי נכס המגורים שימש למטרות תיירות, והטילו קנס בשיעור של 75%.

בסנטה אאולליה, המשטרה המקומית יחד עם פקחי התיירות של מועצת איביזה אטמו נכס מגורים שהושכר שלא כדין לנופשים. מספר אנשים הקשורים לקידום הנכס הפכו למשיבים בתיק, בהם מפרסם המודעה בפלטפורמה, שוכרים שהשתתפו בהשכרתו ושני בעלי הנכס. הוטל קנס בסך €275 000. הנכס נסגר ונאטם כדי להפסיק פעילות תיירותית בלתי מורשית. חואן פלורס, חבר מועצת איביזה לענייני תכנון ובנייה, הצהיר כי העירייה תמשיך להגביר את הפיקוח ולנקוט צעדים נגד השכרה תיירותית בלתי חוקית.

מחלקת התיירות של מועצת מיורקה קנסה בעל בניין בפלמה שהשכיר 10 דירות לטווח קצר. סכום הקנס הגיע ל-€800 000 — €80 000 עבור כל דירה. ההליך המנהלי נמשך מספר שנים. לאחר מתן ההחלטה הוסרו המודעות מהפלטפורמות הדיגיטליות.

הגבלות נוספות בשוק ההשכרה בספרד

במאלגה חל מאז אוגוסט 2025 איסור על הנפקת רישיונות חדשים להשכרת דירות לטווח קצר. ביולי 2026 הוא הושלם בהקפאה לשלוש שנים על היתרים לדירות נופש ולמלונות על קרקעות המיועדות למגורים. תוך שלוש שנים צמח מספר דירות הנופש בעיר ב-39% ועבר את ה-12 600.

בקנטבריה הונהגה רגולציה אזורית חדשה, שבעקבותיה הוציאו הבעלים יותר מ-2 000 נכסים משוק ההשכרה. כ-4 000 בעלי נכסים הגישו מסמכים להסדרה, וכ-700 מהם כבר השלימו את ההליך. חלק ניכר מהנכסים הנותרים עדיין אינו עומד בדרישות, ונגד חלק מהבעלים כבר ננקטות סנקציות.

בברצלונה מתכננות הרשויות לסגור כ-10 000 דירות נופש עד שנת 2028. מדובר בנכסים בעלי רישיונות בתוקף, שהעירייה אינה מתכוונת לחדש. עיריית ברצלונה שואפת להגדיל בדרך זו את היצע הדיור למגורי קבע.

בולנסיה, שנתיים לאחר כניסת הכללים החדשים לתוקף, דרשו נציגי ענף התיירות להגביר את הבדיקות. הרשויות האזוריות מציינות כי מרבית הנכסים הרשומים עומדים בדרישות, אך נותרו בעלים הממשיכים לפעול ללא היתרים. הפיקוח נותר בלתי אחיד: חלק מהרשויות המקומיות לא נטלו על עצמן את הסמכויות לביצוע בדיקות.

תשואת השכירות בספרד ירדה בשנת 2026

שוק ההשכרה לטווח קצר בספרד מצטמצם

במאי 2026 פורסמו בפלטפורמות הדיגיטליות הגדולות בספרד יותר מ-341 000 מודעות לדיור תיירותי — ירידה של 10,7% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. זוהי אחת הירידות השנתיות המשמעותיות ביותר שנרשמו מאז תחילת המעקב אחר השוק.

ירידה בהיצע נרשמה בכל אזורי התיירות העיקריים. הבולטת שבהן הייתה בקהילת ולנסיה — ירידה של כמעט 12 000 נכסים. באנדלוסיה הצטמצם ההיצע ב-5 527 נכסים, בקטלוניה — ב-5 546, ובאיים הבלאריים — ב-3 057. הערים הגדולות ביותר לפי מספר הנכסים להשכרה לטווח קצר נותרות מדריד, מאלגה וברצלונה, עם 10 836, 8 288 ו-8 231 נכסים בהתאמה.

אנליסטים של International Investment מציינים כי התשואה מהשכרת נדל״ן למגורים בספרד יורדת. במקביל, הרשויות מקדמות רפורמות חדשות הכוללות העלאת מע״מ על סוג פעילות זה מ-10% לשיעור הסטנדרטי של 21%. כיום פטורים הבעלים במקרים רבים ממס זה לחלוטין, אם אינם מספקים שירותי מלונאות.

כתוצאה מכך, השכרה לטווח קצר הופכת לכלי פחות צפוי עבור משקיעים. החמרת הרגולציה והעלייה בנטל המס עלולות להגדיל את הוצאות הבעלים ולפגוע ברווחיות הנכסים. בנוסף, במיקומים מסוימים ההגבלות החדשות ימנעו לחלוטין את האפשרות להשכיר דירות לתיירים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שכירות המשרדים באירופה עלתה ב-4,5%

ברבעון השני שוק נכסי הפריים בנדל״ן המסחרי באירופה נותר יציב, למרות אי-הוודאות הגיאופוליטית והעלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי. במחקר שפורסם ב-10 באוגוסט על ידי Cushman & Wakefield דווח כי דמי השכירות במשרדי פריים באזורי עסקים מרכזיים עלו ב-1,2% ברבעון וב-4,5% בחישוב שנתי. דמי השכירות הלוגיסטיים עלו ב-0,6% וב-2,4% בהתאמה, ושכירות השטחים ברחובות המסחר המובילים — ב-0,2% וב-3%.

מחקר ה-DNA of Real Estate מקיף עד 43 ערים באירופה ועוקב אחר נכסי הפריים בתחומי המשרדים, הלוגיסטיקה והמסחר. מדד ה-prime אינו מתייחס לכלל השוק, אלא למבנים ולשטחים באיכות הגבוהה ביותר במיקומים המבוקשים ביותר. לכן, הדינמיקה של דמי שכירות אלה עשויה להיות שונה באופן מובהק מהממוצע באותה העיר.

ההתייקרות המהירה ביותר ברבעון השני נרשמה במשרדי פריים במדינות בנלוקס — עלייה של 2,6%, בגרמניה — 1,9%, ובבריטניה ואירלנד — 1,6%. רוטרדם בלטה עם זינוק של 13,2% ברבעון לכ-€385 לכל מ״ר בשנה. בוורשה דמי השכירות במשרדי פריים היו גבוהים ביותר מ-8,5% לעומת השנה הקודמת.

שיעורי ההיוון במשרדים עלו לראשונה מזה שנתיים

בצד ההשקעות של השוק חל שינוי כיוון. שיעור ההיוון הממוצע במשרדי פריים באירופה עלה ברבעון בשלוש נקודות בסיס, ל-5,39%. בשבעה שווקי משרדים נרשמה עלייה במדד, בעוד שירידה תועדה בשניים בלבד.

במגזר הלוגיסטי שיעור ההיוון הממוצע עלה בשתי נקודות בסיס, ל-5,23%. תשעה שווקים הציגו עלייה. עבור שטחי מסחר פריים המדד נותר ברמה של 4,77%, ונמוך בארבע נקודות בסיס מהרמה שנרשמה שנה קודם לכן. נתונים כלל-אירופיים אלה מוצגים בדו״ח המלא של DNA of Real Estate Q2 2026.

עליית שיעור ההיוון, המכונה במונחים מקצועיים yield decompression או outward yield movement, אינה משקפת בהכרח עלייה בהכנסות הבעלים. המדד מציג את היחס שבין ההכנסה השנתית מהנכס לבין שווי השוק שלו. כאשר תזרים המזומנים נותר ללא שינוי, עלייה בשיעור ההיוון משמעותה ירידה בהערכת השווי של הנדל״ן.

לדוגמה, נכס עם הכנסה תפעולית נטו (NOI) שנתית של €5 מיליון בשיעור היוון של 5% מוערך תיאורטית ב-€100 מיליון. אם המשקיעים מתחילים לדרוש תשואה של 5,5%, אותו תזרים מזומנים מניב שווי של כ-€91 מיליון. בפועל, הערכת השווי מושפעת במקביל משכר הדירה, שיעורי התפוסה, ההוצאות וציפיות לצמיחה בהכנסות, ולכן עלייה בשיעורי ההיוון אינה מובילה בהכרח לירידת מחירים יחסית שווה.

מחסור במשרדים איכותיים תומך בדמי השכירות

העלייה בדמי השכירות מתרחשת לצד פעילות כללית מתונה בהרבה מצד השוכרים. במחצית הראשונה של 2026 היקף עסקאות השכירות ב-18 שווקי המשרדים הגדולים באירופה עמד על 3,64 מיליון מ״ר — ירידה של 9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ו-9% מתחת לממוצע בחמש השנים שקדמו לכך.

עם זאת, שכר הדירה במשרדי פריים המשיך לטפס בשל מחסור בשטחים מודרניים ברמה גבוהה במיקומים המבוקשים ביותר. חברת BNP Paribas Real Estate מציינת כי שיעור השטחים הפנויים באירופה בכללותה עלה בשל ביקושים חלשים, אך ירד בברצלונה, מדריד, ורשה, דבלין ובמרכז לונדון.

מצב זה יוצר שוק משרדים דו-שכבתי מובהק יותר. חברות בינלאומיות ממשיכות להתחרות על מבנים חדשים, חסכוניים באנרגיה ובמיקומים מעולים, בעוד שנכסים מיושנים באזורים פחות אטרקטיביים מתמודדים במקביל עם אחוזי פנויים גבוהים וצורך להציע הטבות לשוכרים.

הפער ניכר גם בנתונים הכלל-אירופיים של חברת ייעוץ נוספת. מדד שכר הדירה במשרדי פריים של CBRE עלה ברבעון השני ב-5,8% בחישוב שנתי. עליות נרשמו ב-21 מתוך 30 שווקים אירופיים במעקב. הווסט אנד בלונדון הוסיף 17,5%, ברמינגהאם — 14,3%, המבורג — 13,9%, ומילאנו — 9,2%. במקביל, היקף השכרת המשרדים הכולל ברבעון השני ירד ב-14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ורשה בין המובילות בעליות המחירים

השוק הפולני היה אחד הבולטים בדו״ח. בוורשה שכירות משרדי הפריים עלתה ביותר מ-8,5% בשנה. ב-Cushman & Wakefield מייחסים את העלייה בעיקר להיצע המוגבל של שטחים איכותיים במרכז, וכן לעלויות הגבוהות של בנייה ומימון פרויקטים חדשים.

בחודשים ינואר–יוני נוספו בתשעת שווקי המשרדים הגדולים בפולין כ-119 אלף מ״ר של שטחים חדשים. סך מלאי המשרדים המודרני בוורשה, קרקוב, ורוצלאב, טרוימיאסטו, קטוביץ, פוזנן, לודז׳, לובלין ושצ׳צ׳ין הגיע לכ-13 מיליון מ״ר. רוב השטחים החדשים במחצית הראשונה — 76% — הושלמו כבר ברבעון הראשון, כך עולה מדו״ח Poland MarketBeat שפורסם באוגוסט.

בתחום הלוגיסטיקה ורשה הובילה אף היא את העלייה הרבעונית באירופה עם תוספת של 4,8%. מילאנו ורומא הוסיפו 2,9% כל אחת. בסך הכל מרכז ומזרח אירופה הציגו עלייה של 1,5% בשכירות הלוגיסטית ברבעון, ודרום אירופה — 2,4%.

עבור פולין, השילוב של עליית שכר הדירה והיצע חדש מוגבל הינו משמעותי במיוחד. עלויות הבנייה הגבוהות מסייעות לבעלי נכסים איכותיים קיימים לשמור על כוח מיקוח חזק, אך במקביל מקשות על השקת פרויקטים חדשים ללא חוזי שכירות מוקדמים וחתומים.

שוק הלוגיסטיקה צומח לאט יותר משוק המשרדים

הנדל״ן הלוגיסטי באירופה התייקר בשכירות זה הרבעון הרביעי ברציפות. ברבעון השני העלייה עמדה על 0,6%, ובחישוב שנתי על 2,4%. עם זאת, הקצב השנתי התמתן בהשוואה ל-3,1% ברבעון הקודם.

הביקוש למחסנים מודרניים נותר יציב, אך לאחר מספר שנים של התרחבות מהירה, היזמים זהירים יותר לגבי בנייה ללא חוזי שכירות מוקדמים. היקף בנייה ספקולטיבית מוגבל מסייע לשמור על איזון בין היצע לביקוש.

עליית שיעור ההיוון הממוצע ל-5,23% מראה כי שווי ההשקעה במחסנים תלוי כעת באופן הדוק יותר בעלות המימון. אפילו שכר דירה עולה אינו מבטיח עלייה בשווי הנכס, אם המשקיעים דורשים במקביל תשואה גבוהה יותר.

רחובות המסחר הציגו את התשואה היציבה ביותר

נכסי הפריים ברחובות המסחר הראשיים באירופה הציגו עלייה רבעונית מינימלית בדמי השכירות — 0,2%. במהלך 12 החודשים האחרונים עלו המחירים ב-3%.

שטוקהולם נמנתה עם השווקים החזקים ביותר ברבעון עם עלייה של 2,3%, ומדריד — עם 2%. אף לא אחד מהשווקים במדגם של Cushman & Wakefield לא רשם ירידה בדמי השכירות.

במקביל, שיעור ההיוון הממוצע נותר ברמה של 4,77%, בעוד שמגזרי המשרדים והלוגיסטיקה עברו לעלייה מתונה. נדל״ן מסחרי קמעונאי התברר כך כמגזר היציב ביותר מבין השלושה מבחינת תשואת השקעה ברבעון השני.

לאחר הערכה מחדש נרחבת בתקופת המגפה וההתרחבות המהירה של המסחר המקוון, רחובות המסחר המובילים החזירו חלק מהאטרקטיביות שלהם בזכות התיירות, עלייה בתנועת המבקרים במרכזי הערים והיצע מוגבל של שטחים איכותיים.

הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית ביוני

השינוי בשיעורי ההיוון להשקעה חפף להידוק התנאים המוניטריים. ב-11 ביוני העלה הבנק המרכזי האירופי את כל שלושת שיעורי הריבית המרכזיים ב-25 נקודות בסיס. החל מ-17 ביוני ריבית הפיקדונות עומדת על 2,25%, ריבית המימון מחדש העיקרית — על 2,40%, וריבית ההלוואות השולית — על 2,65%.

בישיבתו ב-23 ביולי הותיר הרגולטור את הריביות ללא שינוי. הבנק המרכזי האירופי הדגיש כי החלטות עתידיות יתקבלו מישיבה לישיבה על סמך נתוני האינפלציה והנתונים הכלכליים השוטפים.

עבור שוק הנדל״ן המסחרי, לשיעורי הריבית יש השפעה ישירה בכמה ערוצים. הם משפיעים על עלות ההלוואות הבנקאיות, תשואות אג״ח ממשלתיות ופרמיית הסיכון הנדרשת על ידי המשקיעים. אם אג״ח בטוחות יחסית מניבות תשואה גבוהה יותר, גם הנדל״ן נדרש להציע למשקיע תשואה אטרקטיבית יותר או פוטנציאל צמיחה חזק יותר בהכנסות משכירות.

משום כך, השוק האירופי מסוגל להציג בו-זמנית עלייה בדמי השכירות וירידה בשווי המחושב של חלק מהנכסים. שוק השכירות מוכתב ממאזן השטחים והשוכרים, בעוד ששוק ההשקעות תלוי בנוסף בעלות ההון.

המשקיעים הופכים לבררנים יותר

מגמה זו החלה עוד לפני פרסום נתוני הרבעון השני. בדו״ח European Investment Atlas לרבעון הראשון, העריכה Cushman & Wakefield 56% מתוך 119 השווקים האירופיים שבמעקב כבעלי תמחור חסר ביחס למודל השווי ההוגן שלה. עם זאת, מדד השווי ההוגן ירד ל-74 עקב עליית הריבית חסרת הסיכון וצמצום הפוטנציאל להמשך ירידה בשיעורי ההיוון.

החברה אפיינה את השוק כמצוי בשלב התייצבות, ואת ענפי הלוגיסטיקה והמסחר כמגזרים האטרקטיביים ביותר בשילוב של מחיר נוכחי ומחזור שוק. עבור משרדים, התוצאות תלויות יותר ויותר במיקום הספציפי, איכות המבנה וסיכויי צמיחת ההכנסות. מסקנה זו מופיעה בדו״ח European Investment Atlas Q1 2026.

נתוני הרבעון השני מחזקים מגמה זו. יותר משלושה רבעים מהשווקים באירופה עדיין שמרו על שיעורי היוון יציבים, אך מספר השווקים שבהם נרשמה עלייה גדל. אין מדובר עדיין בתיקון מחירים רחב היקף חדש, אולם תקופת הירידה הכמעט אוטומטית בתשואה הנדרשת הסתיימה.

עליית השכירות תומכת בינתיים בשווי נכסי הפריים

עבור בעלי נדל״ן איכותי, המשך עליית דמי השכירות נותר גורם חיובי. כאשר ההכנסה התפעולית נטו צומחת במהירות מספקת, היא מסוגלת לפצות באופן חלקי או מלא על העלייה בשיעורי ההיוון.

זו הסיבה שמשרדים מודרניים באזורי מרכז מבוקשים, מרכזים לוגיסטיים ליד צירי תחבורה ראשיים ונכסי פריים ברחובות המסחר המבוקשים ביותר נהנים מהגנה חזקה יותר. נכסים כאלה מסוגלים להעלות את שכר הדירה ולשמר שוכרים גם בסביבה של עלויות הון גבוהות יותר.

בשוק המשני המצב מורכב יותר. משרדים ישנים עשויים לדרוש השקעות ניכרות בשדרוג ושיפור יעילות אנרגטית, ומיקומים חלשים לא תמיד מאפשרים לגלגל את עליית ההוצאות על השוכרים. עליית התשואה הנדרשת על ידי המשקיעים עבור נכסים כאלה עלולה להשפיע בעוצמה רבה יותר על שוויים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני הרבעון השני אינם מעידים על משבר חדש בנדל״ן המסחרי באירופה, אך מאשרים את סיומו של השלב הקל ביותר בהתאוששות מחירי ההשקעה. השוק הופך למפוצל יותר: מחסור בשטחים איכותיים מאפשר לבעלי נכסי פריים להעלות את דמי השכירות, אך עלות ההון הגבוהה מגבילה את הערכות השווי. חשוב במיוחד לא לפרש את העלייה בשיעורי ההיוון כשיפור במצבו של הבעלים הקיים: בהינתן הכנסה קבועה, משמעותה שווי נמוך יותר לנכס. ברבעונים הקרובים התוצאה תיקבע לפי יכולתו של הגידול בהכנסות משכירות לפצות על התשואה הגבוהה יותר הנדרשת על ידי המשקיעים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

השקעות בנדל״ן בספרד: תשואה לפי פלחים

הפלח הרווחי ביותר בשוק ממשיך להיות משרדים, אם כי גם שם נרשמה ירידה בתשואה: ברבעון השני של 2025 היא עמדה על 11,5%, ואילו בשנת 2026 על 10,9%. בנכסים מסחריים ירד המדד מ-10,1% ל-9,9%, בדירות מגורים מ-7,2% ל-6,5%, ובחניות מ-6,7% ל-6%, לפי נתוני Idealista.

הירידה השפיעה על כל הקטגוריות העיקריות. עם זאת, אפילו התשואה הנמוכה ביותר בשוק הנדל״ן — 6% בחניות — נותרה גבוהה יותר מתשואת איגרות החוב הממשלתיות של ספרד ל-10 שנים, העומדת על 3,4%.

חברת Idealista מחשבת את התשואה הגולמית על בסיס מחירי המכירה והשכירות לטווח ארוך המבוקשים במודעות. החישוב אינו כולל מיסים, הוצאות תחזוקה ושיפוצים, תקופות ללא שוכרים והוצאות נוספות של בעל הנכס.

תשואת מגורים בספרד: נתונים לפי ערים

תשואת השכירות הגבוהה ביותר למגורים בספרד ברבעון השני של 2026 נרשמה בחאן (Jaén) — 7,4%. אחריה מדורגות מורסיה עם 7,3% וסמורה עם 7,2%. בוואלבה ובליידה השקעות בנדל״ן למגורים מניבות בממוצע 7,1% בשנה, ובקסטלון דה לה פלאנה ובסגוביה — 7%. במליליה ובלוגו המדד עומד על 6,7%, באלמריה — 6,6%, ובסאוטה — 6,5%.

התשואה הנמוכה ביותר נרשמה בסן סבסטיאן — 3,4%. בלה קורוניה היא עומדת על 4,1%, ובפלמה ובפמפלונה — 4,4% בכל אחת. תשואת הנדל״ן במדריד מגיעה ל-4,7%, ובברצלונה — ל-5,2%.

הפער בין חאן לסן סבסטיאן עומד על 4 נקודות אחוז. בראש הדירוג בולטים שווקים אזוריים. מדריד, ברצלונה וערים יקרות אחרות מפגרות אחריהם בכל הנוגע לתשואת ההשקעה במגורים.

הפערים בין הערים בפלח המסחרי נותרו משמעותיים אף הם. כך למשל, תשואת החנויות והחללים המסחריים בליידה מגיעה ל-11,2%, בטרגונה ל-10,7% ובמורסיה ל-10,6%. במקביל, במדריד נכסים כאלה מניבים 6,9%, ובפלמה — 6,8%.

תשואת השכרת דירות בספרד: הערכות מומחים נוספים

האנליסטים של Global Property Guide מצביעים על ירידה בתשואת המגורים בספרד מ-5,45% ל-5,43% בינואר-יוני 2026. מבין השווקים שנבדקו, הנתון הגבוה ביותר נרשם בברצלונה — 7,4%, ואחריה מורסיה — 6,14%, ולנסיה — 5,99% ואליקנטה — 5,96%.

בקורדובה מוערכת התשואה ב-5,22%, בסביליה ב-5,2%, בטנריף ב-5,11% ובמדריד ב-5,04%. במאלגה עומד המדד על 4,8%, ואילו הרמה הנמוכה ביותר במחקר נרשמה בפלמה דה מיורקה — 4,41%. בנפרד מציג השירות נתונים לגבי אזורי מרכז: באישמפלה (Eixample) שבברצלונה התשואה מגיעה ל-6,33%, ובמרכז מדריד — ל-4,64%.

תוצאות אלו שונות מהערכות Idealista. ההבדל נובע ממתודולוגיה ומהיקף הבדיקה. Global Property Guide מחשב ממוצעים עבור דירות של חדר, שניים ושלושה חדרים, תוך השוואת חציון מחירי המכירה והשכירות בערים הנבחרות. הבסיס מסתמך על מודעות נדל״ן. מודגש כי לאחר ניכוי מיסים, שיפוצים, דמי תחזוקה, עמלות תיווך והוצאות נוספות, הנתון הנטו נמוך לרוב בכ-1,5 עד 2 נקודות אחוז.

תשואת נדל״ן מסחרי בספרד

בפלח השטחים המסחריים והחנויות בספרד, התשואה הגבוהה ביותר ברבעון השני של 2026 נרשמה בליידה — 11,2%. בטרגונה הגיע הנתון ל-10,7%, במורסיה ל-10,6%, בוואלבה ל-10,5% ובסרגוסה ל-10,1%. בברצלונה הניבו נכסים אלה בממוצע 8%, בממדריד — 6,9% ובפלמה — 6,8%.

גם בשוק המשרדים הובילה ליידה עם תשואה של 10,2%. אחריה התמקמו סביליה — 9,9%, סרגוסה — 9,7%, קסטלון דה לה פלאנה — 8,3%, ויטוריה — 8,1%, ולאס פאלמאס דה גראן קנריה ולוגרוניו — 7,9% כל אחת. בברצלונה עמדה תשואת המשרדים על 6,8%, במאלגה ובלה קורוניה — 6,2% כל אחת, במדריד — 5,9% ובפלמה — 5,7%. במחצית מבירות המחוזות Idealista אינה מציגה נתונים עקב היקף היצע נמוך מדי.

התשואה המקסימלית מחניות נרשמה במורסיה — 10,3%. בקסטלון דה לה פלאנה היא עמדה על 7,1%, באווילה — 6,9%, בברצלונה — 6,7% ובמדריד — 4,9%. התוצאות הנמוכות ביותר נרשמו בסלמנקה — 2,8%, בפלנסיה — 3%, בגרנדה — 3,1%, בפלמה — 3,2% ובווליאדוליד — 3,3%. בחמש ערים אלו חניות מניבות פחות מאיגרות החוב הממשלתיות ל-10 שנים של ספרד בעלות תשואה של 3,4%.

תחזית להשקעות נדל״ן בספרד

אנליסטים של International Investment מציינים כי ירידת התשואות מעלה את חשיבותם של מחיר הרכישה, הוצאות התחזוקה ומודל ההשכרה הנבחר. על המשקיעים לקחת בחשבון לא רק את הרווח הפוטנציאלי, אלא גם את המגבלות המקומיות, במיוחד בתחום השכירות לטווח קצר.

המדיניות הנוקשה ביותר מונהגת בברצלונה. רישיונות חדשים לדירות נופש אינם מונפקים שם עוד, ואת ההיתרים הקיימים עבור כ-10,000 נכסים מתוכנן לא לחדש לאחר נובמבר 2028. נעשו ניסיונות לערער על ההגבלות, אך בית המשפט לחוקה של ספרד פסק כי התקנות חוקיות.

מורטוריומים ומכסות מוטלים גם ברשויות מקומיות ובאזורים נוספים. במדריד חלות מגבלות במרכז ההיסטורי, ובאיים הקנריים חלק ניכר ממאגר הדירות חייב להישמר עבור מגורי קבע.

עבור משקיעים, האפשרות לקבל ולחדש רישיונות, החוקים המקומיים ואפשרויות השימוש העתידיות בדירה מקבלים משקל מכריע. בתנאים אלה, שכירות לטווח ארוך וערים בעלות מחירי רכישה נגישים יותר עשויות להתגלות כיציבות יותר משווקי תיירות החשופים לסיכוני רגולציה מוגברים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

ההשקעות בנדל״ן באירופה הגיעו ל-106 מיליארד אירו בחצי שנה

שוק הנדל״ן האירופי נכנס לרבעון השני עם דינמיקה חזקה יותר, אולם המשך ההתאוששות התברר כאיטי מציפיות ראשוניות. במחקר Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe שפורסם ב-25 באוגוסט, צוין כי המשקיעים אינם עוזבים את תחום הנדל״ן, אך נעשו בררנים וקפדניים יותר בבחירת הנכסים, תוך מתן עדיפות לנכסים בעלי הכנסה יציבה, מחיר ברור וביקוש ארוך טווח.

לפי הנתונים הסופיים של המחקר, היקף העסקאות ברבעון השני עמד על 54 מיליארד אירו לעומת הערכה מקדימה של 53 מיליארד אירו שפורסמה ביולי. הצמיחה לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025 הגיעה ל-7.7%. בחודשים ינואר–יוני הסתכמו ההשקעות ב-106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3%. ההבדל מול הנתונים הראשוניים משמעותי: ההערכה מיולי צפתה 103 מיליארד אירו וצמיחה של 3% בלבד.

גם לאחר העדכון כלפי מעלה, לא ניתן לומר שהשוק מתאושש בכל מקום. ב-11 מתוך 19 מדינות אירופיות שנכללו במדגם הסופי, היקף ההשקעות במחצית הראשונה ירד. הממוצע האירופי מסתיר פערים ניכרים בין השווקים השונים.

בריטניה בירידה, ספרד וצפון אירופה מאיצות

בריטניה תרמה את התרומה השלילית הגדולה ביותר לדינמיקה הכלל-אירופית. במחצית הראשונה ירדו ההשקעות בה ב-16% לעומת התקופה המקבילה, ל-21 מיליארד ליש״ט, שהם כ-24 מיליארד אירו. עקב הירידה הבריטית, התוצאה האירופית איבדה כמעט 5 מיליארד אירו.

בלגיה הציגה אף היא ירידה בולטת. במקביל, מספר שווקים נעו בכיוון ההפוך. ההשקעות בפינלנד צמחו בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. ספרד נותרה אחד השווקים הצומחים הגדולים ביותר: היקף ההשקעות בה גדל ב-60%, ל-12.5 מיליארד אירו.

גרמניה וצרפת הוסיפו 3% בלבד כל אחת. פעילות ההשקעות בהן עדיין נמוכה ב-21% עד 36% מהרמות הממוצעות בחמש השנים האחרונות. בממוצע אירופי, הפיגור מהנורמה של חמש השנים עומד על כ-7%.

כך, הצמיחה הכוללת של 6.3% אינה מעידה על התאוששות סינכרונית של אירופה. השווקים הגדולים נעים בקצבים שונים, וחלק ניכר מהצמיחה מיוחס למדינות שבהן ההשקעות עולות מבסיס נמוך יחסית או בזכות עסקאות פורטפוליו גדולות.

נדל״ן למגורים משך 29% מההשקעות באירופה

היעד הגדול ביותר לחלוקת הון היה נכסים הקשורים למגורים. מתחמי דיור להשכרה מרובי דירות, מעונות סטודנטים ייעודיים, בתי אבות ודיור מוגן ריכזו 29% מכלל ההשקעות בנדל״ן באירופה במחצית הראשונה.

הביקוש נתמך בהיצע מוגבל ובאופק לעליית הכנסות משכר דירה. תרומה נוספת נבעה מעסקאות פורטפוליו גדולות בספרד, פינלנד, צרפת ופולין.

נתונים נפרדים עבור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה מאשרים את ריכוז ההון בסגמנט זה. מחקר JLL על שוק הנדל״ן להשקעה במגורים מעריך את היקף העסקאות ברבעון השני ב-17.4 מיליארד אירו — עלייה של 49% בהשוואה לתקופה המקבילה, וזוהי התוצאה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז 2022. במחצית השנה עמדו ההשקעות על 31.2 מיליארד אירו, עלייה של 10%.

דיור מולטי-פמילי להשכרה צמח במהירות מיוחדת: ברבעון השני גדל היקף העסקאות מסוג זה ב-83%, ל-14.3 מיליארד אירו. במקביל, מספר העסקאות בסגמנט המגורים ירד ב-19%, בעוד גודל העסקה הממוצע עלה מ-39 מיליון אירו ל-72 מיליון אירו. עסקאות מעל 100 מיליון אירו היוו 68% מכלל הנפח. נתון זה ממחיש כי חלק ניכר מהצמיחה מונע מפורטפולים גדולים ורכישות פלטפורמה, ולא מעלייה במספר העסקאות הקטנות.

הלוגיסטיקה איבדה נפח, המסחר הקמעונאי נחלש ב-12%

לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, נדל״ן לוגיסטי הציג דינמיקה חלשה יותר. במחצית הראשונה של השנה ירדו ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה בכ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הירידה התרחשה אפילו בהתחשב באחת העסקאות הגדולות של השנה — רכישת פלטפורמת הלוגיסטיקה הצרפתית Proudreed בכ-2.3 מיליארד אירו. הביקוש ארוך הטווח למחסנים נתמך בהתפתחות המסחר האלקטרוני וארגון מחדש של שרשראות האספקה, אך המשקיעים הפכו זהירים יותר לגבי מחירים ואיכות המבנים.

ההשקעות בנדל״ן מסחרי וקמעונאי ירדו ב-12% לאחר מחצית ראשונה חזקה בשנת 2025. עם זאת, נכסי עוגן במיקומים מובילים ממשיכים למצוא קונים. בין העסקאות הבולטות — מכירת 80% מ-Palazzo del Monte בויה מונטנפוליאונה במילאנו בכ-1.2 מיליארד אירו, מבנה בשדרות השאנז אליזה בפריז תמורת 402 מיליון אירו, קניון Merry Hill בבריטניה תמורת 331 מיליון אירו ו-Islazul במדריד תמורת 329 מיליון אירו.

עסקאות אלו מעמיקות את הפער בין נכסי פריים איכותיים לנכסים משניים. מבנים נזילים עם שוכרים חזקים ומיקומים מצוינים ממשיכים למשוך הון, בעוד שנכסים בעלי הוצאות כבדות על שיפוץ, שדרוג אנרגטי או השכרה מחדש נמכרים בקושי רב יותר.

הון בינלאומי מהווה כ-45% מהעסקאות

השקעות חוצות גבולות היוו במחצית הראשונה כ-45% מההיקף האירופי, נתון שנשאר נמוך יחסית בקנה מידה היסטורי.

משקיעים מארה״ב, קנדה וסינגפור צמצמו את פעילותם. עם זאת, ההון האמריקאי שמר על המקום הראשון מבין מקורות המימון הזרים. בקרב המשקיעים האירופיים, פעילות גבוהה יחסית מחוץ לשוק המקומי הציגו חברות וקרנות מהולנד ומצרפת.

היחלשות הפעילות חוצת הגבולות מגבירה את התלות של שווקים בודדים בהון מקומי. במקביל, עסקאות גדולות מוכיחות כי הכסף עבור נכסים איכותיים נותר זמין.

ריביות ה-ECB מגבילות את עליית מחירי הנדל״ן

עלות המימון נותרת אחת המגבלות המרכזיות בשוק האירופי. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות על 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות על 2.40%, ואת ריבית ההלוואות ליום אחד על 2.65%.

רמת הריביות הנוכחית התעצבה בעקבות ההחלטה מ-11 ביוני, כאשר הרגולטור העלה את כל שלוש הריביות ב-25 נקודות בסיס עקב התגברות הלחצים האינפלציוניים. ריבית הפיקדונות עלתה ל-2.25% החל מ-17 ביוני.

לכך יש משמעות ישירה עבור הנדל״ן. ככל שעלות ההון המגויס ותשואות אגרות החוב הממשלתיות גבוהות יותר, כך המשקיעים דורשים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מהנדל״ן. כאשר ההכנסה משכירות נותרת קבועה, הדבר מגביל את המחיר שהקונה מוכן לשלם עבור הנכס.

תשואת הנדל״ן, או שיעור ההיוון (Cap Rate), משקפת את היחס בין הכנסת הנכס לשווי השוק שלו. ירידה בתשואה הנדרשת בהינתן שכירות קבועה מביאה לעליית מחיר המבנה. בתנאים הנוכחיים טרם מתרחשת ירידה רוחבית של שיעורים אלה.

האינפלציה בגוש האירו שוב התקרבה ל-3%

המצב המאקרו-כלכלי אינו מספק בסיס לצפות לחזרה מהירה של מימון זול. הנתונים האחרונים של Eurostat על התוצר ברבעון השני מראים כי כלכלת גוש האירו צמחה ב-0.4% בהשוואה לרבעון הקודם, וכלכלת האיחוד האירופי ב-0.5%. בחישוב שנתי עמדה הצמיחה על 1% ו-1.2% בהתאמה.

האינפלציה השנתית בגוש האירו עלתה ביולי ל-2.9% לעומת 2.8% ביוני, ובאיחוד האירופי ל-3% מ-2.9%. נתון זה נתמך בפרסום חישוב האינפלציה הסופי של יולי שפורסם ב-19 באוגוסט.

האינפלציה בגוש האירו נותרת מעל יעד הטווח הבינוני של ה-ECB העומד על 2%. עבור שוק הנדל״ן פירוש הדבר חוסר ודאות לגבי תוואי הריבית העתידי: צמיחה כלכלית תומכת בשוכרים ובביקוש לשטחים, אך עלות הון גבוהה בולמת את עליית שווי ההשקעות.

מחירי נכסי העילית נותרים יציבים לפי שעה

השינוי העיקרי במחזור ההשקעות הנוכחי אינו נעוץ רק בהיקף ההון הזמין, אלא בדרישות מן הנכסים עצמם.

נדל״ן פריים מובחר עם חוזי שכירות ארוכי טווח, שוכרים יציבים, תשתיות הנדסיות מודרניות ותחרות מוגבלת של היצע חדש נהנה מיתרון מובהק. נכסים משניים נאלצים להתחרות על מאגר קונים מצומצם בהרבה.

הציפיות לירידה מהירה בשיעורי ההיוון, שהייתה יכולה להעלות אוטומטית את ערך הנדל״ן, נחלשו. ל-12 החודשים הקרובים, תרחיש הבסיס צופה תשואות יציבות בעיקר בנכסי פריים, כאשר ירידת תשואות נקודתית תיתכן בעיקר עבור נכסים איכותיים במיוחד.

לפיכך, המקור העיקרי לייצור תשואה עבור משקיעים הופך להיות עליית שכר הדירה, ניהול אקטיבי של הנכס ורכישת נכסים במחיר אטרקטיבי, ולא עליית שווי רוחבית של כלל השוק.

ההשקעות בנדל״ן באירופה עשויות להגיע ל-251 מיליארד אירו

התחזית למחצית השנייה צופה המשך גידול בעסקאות, אך ללא האצה חדה. חלק מהעסקאות לא בוטל אלא נדחה, ולכן צבר העסקאות הקיים בתהליך עשוי לתמוך בתוצאות הרבעון השלישי והרביעי.

היקף ההשקעות בנדל״ן האירופי לשנת 2026 כולה צפוי לעמוד על כ-251 מיליארד אירו, המשקף גידול של 11% בהשוואה לשנה הקודמת. בשנת 2027 עשוי הנתון לעלות ב-17% נוספים, ל-297 מיליארד אירו.

גם התממשות תרחיש זה לא תחזיר את השוק לצמיחה אחידה. השקעות ממשיכות להתרכז במקומות שבהם הקונים מזהים תזרים מזומנים יציב, מחסור בהיצע ורמת סיכון ברורה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה ל-54 מיליארד אירו ברבעון ול-106 מיליארד אירו במחצית השנה נראית חזקה מההערכות המוקדמות, אך מבנה השוק נותר מורכב. מרבית המדינות שנבדקו לא הציגו צמיחה שנתית, ההון חוצה הגבולות נותר מתחת לרמות ההיסטוריות, ועלות המימון הגבוהה מגבילה את תמחור מחדש של הנכסים. לפיכך, את הגידול בנפח העסקאות הכולל נכון יותר לראות כהתאוששות סלקטיבית: המרוויחים העיקריים הם שווקים ונכסים בעלי שכירות יציבה, היצע מוגבל וצורך נמוך בהשקעות הון נוספות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן של אירופה בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן האירופי ברבעון השני של 2026?

היקף העסקאות הגיע ל-54 מיליארד אירו, עלייה של 7.7% בהשוואה לרבעון השני של 2025.

מה היה היקף ההשקעות במחצית הראשונה של 2026?

בששת החודשים הראשונים עמד היקף ההשקעות על 106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מדוע מופיע לעיתים הנתון 53 מיליארד אירו?

53 מיליארד אירו היוותה הערכה ראשונית לרבעון השני שפורסמה ביולי. בדוח הסופי מ-25 באוגוסט עודכן הנתון ל-54 מיליארד אירו.

אילו שווקי נדל״ן באירופה צמחו במהירות הגבוהה ביותר?

במחצית הראשונה זינקו ההשקעות בפינלנד בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. בספרד גדל הנפח ב-60% ל-12.5 מיליארד אירו.

איזה תחום נדל״ן מושך את מירב ההון?

נכסי מגורים למשקיעים מוסדיים, לרבות דיור להשכרה, מעונות סטודנטים, בתי אבות ודיור מוגן, ריכזו 29% מכלל ההשקעות באירופה.

מה קורה בתחום הנדל״ן הלוגיסטי?

ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה ירדו במחצית הראשונה בכ-7% בהשוואה שנתית. הביקוש המבני נשמר, אך המשקיעים בוחנים ביתר קפדנות את המחירים ואיכות הנכסים.

מדוע ריביות ה-ECB קריטיות לשוק הנדל״ן?

ריביות גבוהות מייקרות את עלות החוב ומעלות את רף התשואה המינימלי הנדרש מנכסים. עובדה זו מרסנת את עליית המחירים גם בסביבת שכר דירה יציב.

כמה השקעות צפויות בסיכום שנת 2026?

התחזית הנוכחית צופה כ-251 מיליארד אירו של השקעות בשנת 2026 ו-297 מיליארד אירו בשנת 2027.

האם שוק הנדל״ן האירופי התאושש?

באופן חלקי בלבד לפי שעה. היקף העסקאות הכולל נמצא בצמיחה, אך ב-11 מתוך 19 שווקים נרשמה ירידה בהשקעות במחצית הראשונה. ההתאוששות נותרה ממוקדת במדינות ספציפיות, בסגמנטים נבחרים ובנכסי איכות גדולים.