ההשקעות בנדל״ן באירופה הגיעו ל-106 מיליארד אירו בחצי שנה

שוק הנדל״ן האירופי נכנס לרבעון השני עם דינמיקה חזקה יותר, אולם המשך ההתאוששות התברר כאיטי מציפיות ראשוניות. במחקר Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe שפורסם ב-25 באוגוסט, צוין כי המשקיעים אינם עוזבים את תחום הנדל״ן, אך נעשו בררנים וקפדניים יותר בבחירת הנכסים, תוך מתן עדיפות לנכסים בעלי הכנסה יציבה, מחיר ברור וביקוש ארוך טווח.

לפי הנתונים הסופיים של המחקר, היקף העסקאות ברבעון השני עמד על 54 מיליארד אירו לעומת הערכה מקדימה של 53 מיליארד אירו שפורסמה ביולי. הצמיחה לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025 הגיעה ל-7.7%. בחודשים ינואר–יוני הסתכמו ההשקעות ב-106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3%. ההבדל מול הנתונים הראשוניים משמעותי: ההערכה מיולי צפתה 103 מיליארד אירו וצמיחה של 3% בלבד.

גם לאחר העדכון כלפי מעלה, לא ניתן לומר שהשוק מתאושש בכל מקום. ב-11 מתוך 19 מדינות אירופיות שנכללו במדגם הסופי, היקף ההשקעות במחצית הראשונה ירד. הממוצע האירופי מסתיר פערים ניכרים בין השווקים השונים.

בריטניה בירידה, ספרד וצפון אירופה מאיצות

בריטניה תרמה את התרומה השלילית הגדולה ביותר לדינמיקה הכלל-אירופית. במחצית הראשונה ירדו ההשקעות בה ב-16% לעומת התקופה המקבילה, ל-21 מיליארד ליש״ט, שהם כ-24 מיליארד אירו. עקב הירידה הבריטית, התוצאה האירופית איבדה כמעט 5 מיליארד אירו.

בלגיה הציגה אף היא ירידה בולטת. במקביל, מספר שווקים נעו בכיוון ההפוך. ההשקעות בפינלנד צמחו בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. ספרד נותרה אחד השווקים הצומחים הגדולים ביותר: היקף ההשקעות בה גדל ב-60%, ל-12.5 מיליארד אירו.

גרמניה וצרפת הוסיפו 3% בלבד כל אחת. פעילות ההשקעות בהן עדיין נמוכה ב-21% עד 36% מהרמות הממוצעות בחמש השנים האחרונות. בממוצע אירופי, הפיגור מהנורמה של חמש השנים עומד על כ-7%.

כך, הצמיחה הכוללת של 6.3% אינה מעידה על התאוששות סינכרונית של אירופה. השווקים הגדולים נעים בקצבים שונים, וחלק ניכר מהצמיחה מיוחס למדינות שבהן ההשקעות עולות מבסיס נמוך יחסית או בזכות עסקאות פורטפוליו גדולות.

נדל״ן למגורים משך 29% מההשקעות באירופה

היעד הגדול ביותר לחלוקת הון היה נכסים הקשורים למגורים. מתחמי דיור להשכרה מרובי דירות, מעונות סטודנטים ייעודיים, בתי אבות ודיור מוגן ריכזו 29% מכלל ההשקעות בנדל״ן באירופה במחצית הראשונה.

הביקוש נתמך בהיצע מוגבל ובאופק לעליית הכנסות משכר דירה. תרומה נוספת נבעה מעסקאות פורטפוליו גדולות בספרד, פינלנד, צרפת ופולין.

נתונים נפרדים עבור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה מאשרים את ריכוז ההון בסגמנט זה. מחקר JLL על שוק הנדל״ן להשקעה במגורים מעריך את היקף העסקאות ברבעון השני ב-17.4 מיליארד אירו — עלייה של 49% בהשוואה לתקופה המקבילה, וזוהי התוצאה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז 2022. במחצית השנה עמדו ההשקעות על 31.2 מיליארד אירו, עלייה של 10%.

דיור מולטי-פמילי להשכרה צמח במהירות מיוחדת: ברבעון השני גדל היקף העסקאות מסוג זה ב-83%, ל-14.3 מיליארד אירו. במקביל, מספר העסקאות בסגמנט המגורים ירד ב-19%, בעוד גודל העסקה הממוצע עלה מ-39 מיליון אירו ל-72 מיליון אירו. עסקאות מעל 100 מיליון אירו היוו 68% מכלל הנפח. נתון זה ממחיש כי חלק ניכר מהצמיחה מונע מפורטפולים גדולים ורכישות פלטפורמה, ולא מעלייה במספר העסקאות הקטנות.

הלוגיסטיקה איבדה נפח, המסחר הקמעונאי נחלש ב-12%

לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, נדל״ן לוגיסטי הציג דינמיקה חלשה יותר. במחצית הראשונה של השנה ירדו ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה בכ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הירידה התרחשה אפילו בהתחשב באחת העסקאות הגדולות של השנה — רכישת פלטפורמת הלוגיסטיקה הצרפתית Proudreed בכ-2.3 מיליארד אירו. הביקוש ארוך הטווח למחסנים נתמך בהתפתחות המסחר האלקטרוני וארגון מחדש של שרשראות האספקה, אך המשקיעים הפכו זהירים יותר לגבי מחירים ואיכות המבנים.

ההשקעות בנדל״ן מסחרי וקמעונאי ירדו ב-12% לאחר מחצית ראשונה חזקה בשנת 2025. עם זאת, נכסי עוגן במיקומים מובילים ממשיכים למצוא קונים. בין העסקאות הבולטות — מכירת 80% מ-Palazzo del Monte בויה מונטנפוליאונה במילאנו בכ-1.2 מיליארד אירו, מבנה בשדרות השאנז אליזה בפריז תמורת 402 מיליון אירו, קניון Merry Hill בבריטניה תמורת 331 מיליון אירו ו-Islazul במדריד תמורת 329 מיליון אירו.

עסקאות אלו מעמיקות את הפער בין נכסי פריים איכותיים לנכסים משניים. מבנים נזילים עם שוכרים חזקים ומיקומים מצוינים ממשיכים למשוך הון, בעוד שנכסים בעלי הוצאות כבדות על שיפוץ, שדרוג אנרגטי או השכרה מחדש נמכרים בקושי רב יותר.

הון בינלאומי מהווה כ-45% מהעסקאות

השקעות חוצות גבולות היוו במחצית הראשונה כ-45% מההיקף האירופי, נתון שנשאר נמוך יחסית בקנה מידה היסטורי.

משקיעים מארה״ב, קנדה וסינגפור צמצמו את פעילותם. עם זאת, ההון האמריקאי שמר על המקום הראשון מבין מקורות המימון הזרים. בקרב המשקיעים האירופיים, פעילות גבוהה יחסית מחוץ לשוק המקומי הציגו חברות וקרנות מהולנד ומצרפת.

היחלשות הפעילות חוצת הגבולות מגבירה את התלות של שווקים בודדים בהון מקומי. במקביל, עסקאות גדולות מוכיחות כי הכסף עבור נכסים איכותיים נותר זמין.

ריביות ה-ECB מגבילות את עליית מחירי הנדל״ן

עלות המימון נותרת אחת המגבלות המרכזיות בשוק האירופי. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות על 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות על 2.40%, ואת ריבית ההלוואות ליום אחד על 2.65%.

רמת הריביות הנוכחית התעצבה בעקבות ההחלטה מ-11 ביוני, כאשר הרגולטור העלה את כל שלוש הריביות ב-25 נקודות בסיס עקב התגברות הלחצים האינפלציוניים. ריבית הפיקדונות עלתה ל-2.25% החל מ-17 ביוני.

לכך יש משמעות ישירה עבור הנדל״ן. ככל שעלות ההון המגויס ותשואות אגרות החוב הממשלתיות גבוהות יותר, כך המשקיעים דורשים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מהנדל״ן. כאשר ההכנסה משכירות נותרת קבועה, הדבר מגביל את המחיר שהקונה מוכן לשלם עבור הנכס.

תשואת הנדל״ן, או שיעור ההיוון (Cap Rate), משקפת את היחס בין הכנסת הנכס לשווי השוק שלו. ירידה בתשואה הנדרשת בהינתן שכירות קבועה מביאה לעליית מחיר המבנה. בתנאים הנוכחיים טרם מתרחשת ירידה רוחבית של שיעורים אלה.

האינפלציה בגוש האירו שוב התקרבה ל-3%

המצב המאקרו-כלכלי אינו מספק בסיס לצפות לחזרה מהירה של מימון זול. הנתונים האחרונים של Eurostat על התוצר ברבעון השני מראים כי כלכלת גוש האירו צמחה ב-0.4% בהשוואה לרבעון הקודם, וכלכלת האיחוד האירופי ב-0.5%. בחישוב שנתי עמדה הצמיחה על 1% ו-1.2% בהתאמה.

האינפלציה השנתית בגוש האירו עלתה ביולי ל-2.9% לעומת 2.8% ביוני, ובאיחוד האירופי ל-3% מ-2.9%. נתון זה נתמך בפרסום חישוב האינפלציה הסופי של יולי שפורסם ב-19 באוגוסט.

האינפלציה בגוש האירו נותרת מעל יעד הטווח הבינוני של ה-ECB העומד על 2%. עבור שוק הנדל״ן פירוש הדבר חוסר ודאות לגבי תוואי הריבית העתידי: צמיחה כלכלית תומכת בשוכרים ובביקוש לשטחים, אך עלות הון גבוהה בולמת את עליית שווי ההשקעות.

מחירי נכסי העילית נותרים יציבים לפי שעה

השינוי העיקרי במחזור ההשקעות הנוכחי אינו נעוץ רק בהיקף ההון הזמין, אלא בדרישות מן הנכסים עצמם.

נדל״ן פריים מובחר עם חוזי שכירות ארוכי טווח, שוכרים יציבים, תשתיות הנדסיות מודרניות ותחרות מוגבלת של היצע חדש נהנה מיתרון מובהק. נכסים משניים נאלצים להתחרות על מאגר קונים מצומצם בהרבה.

הציפיות לירידה מהירה בשיעורי ההיוון, שהייתה יכולה להעלות אוטומטית את ערך הנדל״ן, נחלשו. ל-12 החודשים הקרובים, תרחיש הבסיס צופה תשואות יציבות בעיקר בנכסי פריים, כאשר ירידת תשואות נקודתית תיתכן בעיקר עבור נכסים איכותיים במיוחד.

לפיכך, המקור העיקרי לייצור תשואה עבור משקיעים הופך להיות עליית שכר הדירה, ניהול אקטיבי של הנכס ורכישת נכסים במחיר אטרקטיבי, ולא עליית שווי רוחבית של כלל השוק.

ההשקעות בנדל״ן באירופה עשויות להגיע ל-251 מיליארד אירו

התחזית למחצית השנייה צופה המשך גידול בעסקאות, אך ללא האצה חדה. חלק מהעסקאות לא בוטל אלא נדחה, ולכן צבר העסקאות הקיים בתהליך עשוי לתמוך בתוצאות הרבעון השלישי והרביעי.

היקף ההשקעות בנדל״ן האירופי לשנת 2026 כולה צפוי לעמוד על כ-251 מיליארד אירו, המשקף גידול של 11% בהשוואה לשנה הקודמת. בשנת 2027 עשוי הנתון לעלות ב-17% נוספים, ל-297 מיליארד אירו.

גם התממשות תרחיש זה לא תחזיר את השוק לצמיחה אחידה. השקעות ממשיכות להתרכז במקומות שבהם הקונים מזהים תזרים מזומנים יציב, מחסור בהיצע ורמת סיכון ברורה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה ל-54 מיליארד אירו ברבעון ול-106 מיליארד אירו במחצית השנה נראית חזקה מההערכות המוקדמות, אך מבנה השוק נותר מורכב. מרבית המדינות שנבדקו לא הציגו צמיחה שנתית, ההון חוצה הגבולות נותר מתחת לרמות ההיסטוריות, ועלות המימון הגבוהה מגבילה את תמחור מחדש של הנכסים. לפיכך, את הגידול בנפח העסקאות הכולל נכון יותר לראות כהתאוששות סלקטיבית: המרוויחים העיקריים הם שווקים ונכסים בעלי שכירות יציבה, היצע מוגבל וצורך נמוך בהשקעות הון נוספות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן של אירופה בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן האירופי ברבעון השני של 2026?

היקף העסקאות הגיע ל-54 מיליארד אירו, עלייה של 7.7% בהשוואה לרבעון השני של 2025.

מה היה היקף ההשקעות במחצית הראשונה של 2026?

בששת החודשים הראשונים עמד היקף ההשקעות על 106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מדוע מופיע לעיתים הנתון 53 מיליארד אירו?

53 מיליארד אירו היוותה הערכה ראשונית לרבעון השני שפורסמה ביולי. בדוח הסופי מ-25 באוגוסט עודכן הנתון ל-54 מיליארד אירו.

אילו שווקי נדל״ן באירופה צמחו במהירות הגבוהה ביותר?

במחצית הראשונה זינקו ההשקעות בפינלנד בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. בספרד גדל הנפח ב-60% ל-12.5 מיליארד אירו.

איזה תחום נדל״ן מושך את מירב ההון?

נכסי מגורים למשקיעים מוסדיים, לרבות דיור להשכרה, מעונות סטודנטים, בתי אבות ודיור מוגן, ריכזו 29% מכלל ההשקעות באירופה.

מה קורה בתחום הנדל״ן הלוגיסטי?

ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה ירדו במחצית הראשונה בכ-7% בהשוואה שנתית. הביקוש המבני נשמר, אך המשקיעים בוחנים ביתר קפדנות את המחירים ואיכות הנכסים.

מדוע ריביות ה-ECB קריטיות לשוק הנדל״ן?

ריביות גבוהות מייקרות את עלות החוב ומעלות את רף התשואה המינימלי הנדרש מנכסים. עובדה זו מרסנת את עליית המחירים גם בסביבת שכר דירה יציב.

כמה השקעות צפויות בסיכום שנת 2026?

התחזית הנוכחית צופה כ-251 מיליארד אירו של השקעות בשנת 2026 ו-297 מיליארד אירו בשנת 2027.

האם שוק הנדל״ן האירופי התאושש?

באופן חלקי בלבד לפי שעה. היקף העסקאות הכולל נמצא בצמיחה, אך ב-11 מתוך 19 שווקים נרשמה ירידה בהשקעות במחצית הראשונה. ההתאוששות נותרה ממוקדת במדינות ספציפיות, בסגמנטים נבחרים ובנכסי איכות גדולים.

עסקאות הנדל״ן הגיעו ל-€22 מיליארד

ביולי נחתמו בארבעת השווקים 68 עסקאות נדל״ן גדולות בהיקף של כ-€2.4 מיליארד. בשבעת החודשים הראשונים של שנת 2026 הגיע מחזור ההשקעות ל-€22 מיליארד, לעומת כ-€19 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים עמד ההיקף על €37.1 מיליארד, כך עולה מסקירת אוגוסט של Colliers Research. הסטטיסטיקה האזורית מביאה בחשבון עסקאות השקעה בשווי של מעל €5 מיליון ומכסה את שוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק; איסלנד אינה נכללת בנתונים אלה.

שוודיה סיפקה €18.3 מיליארד, או כ-49% מכלל המחזור ב-12 החודשים האחרונים. על נורווגיה נרשמו €7 מיליארד, על דנמרק — €6.1 מיליארד, ועל פינלנד — €5.7 מיליארד. לפיכך, השוק השוודי גדול כמעט פי שלושה מזה הפיני וממשיך להוות את מקור הנזילות העיקרי באזור.

חודש יולי התברר כחלש משמעותית מיוני. בשוודיה בוצעו 29 עסקאות בשווי של כ-€1.4 מיליארד, בנורווגיה — 18 עסקאות בשווי של כ-€0.5 מיליארד, בדנמרק — 11 עסקאות בשווי של כ-€0.3 מיליארד, ובפינלנד — עשר עסקאות בשווי של כ-€0.1 מיליארד. הירידה במחזור החודשי לא שינתה את התוצאה החיובית של שבעת החודשים הראשונים, אך הדגישה את תלות הסטטיסטיקה במספר עסקאות גדולות בודדות.

תלות זו בולטת במיוחד ברשימת העסקאות הגדולות ביותר ב-12 החודשים האחרונים. היא כללה את העברת תיק הנדל״ן הציבורי של SBB לחברת PPI בשווי בסיס של כ-32 מיליארד קרונות שוודיות, את ההסכם של Wihlborgs לרכישת התיק של Castellum תמורת 13.3 מיליארד קרונות, ותיק מגורים פיני בשווי של €900 מיליון. עסקאות בודדות מסוג זה יכולות לשנות באופן מהותי את הנתונים השנתיים של השווקים הצפון-אירופיים הקטנים.

שוודיה נותרת השוק הגדול ביותר באזור

בינואר–יולי הגיע היקף עסקאות ההשקעה בשוודיה ל-124.9 מיליארד קרונות שוודיות, עלייה של 31% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על 203.7 מיליארד קרונות. ביולי נחתמו 29 עסקאות בשווי 15.3 מיליארד קרונות, אך תוצאת החודש עצמו הייתה נמוכה ב-21% מזו של יולי אשתקד.

סטוקהולם ייצרה 38% מהמחזור ב-12 החודשים האחרונים. על סקונה נרשמו 19%, ועל וסטרה ייטלנד — 12%. משקיעים זרים היוו 27% מהרכישות, בעוד בעלים זרים היוו 16% מהמכירות. הפער בין נתונים אלה מעיד על זרימה נטו של הון זר אל תוך הנדל״ן להשקעה הגדול במדינה בתקופה הנסקרת.

אחת העסקאות הגדולות ביותר ביולי הייתה מכירת פרויקט המגורים Norrbodahöjden באופלנדס-ברו לחברת Slättö. היזם Bonava העריך את שווי הבסיס של הנכס בכ-1.3 מיליארד קרונות. הפרויקט כולל קצת יותר מ-500 דירות להשכרה, שטחי מסחר וחניות. תחילת הבנייה מתוכננת לסתיו 2026, אך השלמת העסקה מותנית בקבלת היתר בנייה.

עסקה נוספת ממחישה את היקף מכירות הפורטפוליו החוזרות לשוק. בחודש יוני חתמה Castellum על הסכם למכירת נכסים במאלמו, לונד, הלסינגבורג, אנגלהולם ובורלב לחברת Wihlborgs בשווי בסיס של 13.32 מיליארד קרונות. שטח התיק עומד על כ-635 אלף מ״ר, ושיעור התפוסה הכלכלי הוא 87.5%. משרדים מהווים 59% מהשווי, ו-21% נוספים מיוחסים למחסנים ולתעשייה קלה. סגירת העסקה מתוכננת ל-1 באוקטובר ותלויה במספר תנאים מתלים, כך שמדובר בהסכם חתום ולא בהעברה שהושלמה.

השילוב של עסקאות פורטפוליו גדולות ומחזור יציב בסטוקהולם אפשר לשוודיה לשמור על כמעט מחצית משוק ההשקעות האזורי. עם זאת, הירידה של 21% ביולי מראה כי ההתאוששות אינה מתקדמת בקו ישר ותלויה מאוד בלוח הזמנים של סגירת עסקאות גדולות.

פינלנד מציגה את הצמיחה המהירה ביותר

הדינמיקה הגבוהה ביותר מבין ארבעת השווקים נרשמה בפינלנד. בינואר–יולי גדל היקף העסקאות ב-60%, ל-€3.6 מיליארד, וב-12 החודשים האחרונים הגיע ל-€5.7 מיליארד. ביולי הואטה הפעילות לעשר עסקאות בהיקף של כ-€100 מיליון. עיקר המחזור נבע מנכסי תעשייה ומבני ציבור; עסקאות נרשמו גם במגזרי המסחר, המגורים והשימושים המעורבים.

השוק הפיני תלוי בקונים בינלאומיים במידה ניכרת יותר משכניו. הון זר היווה 57% מהרכישות ב-12 החודשים האחרונים, בעוד בעלים זרים היוו 25% מהמכירות. מטרופולין הלסינקי, הכולל את הלסינקי, אספו וונטה, ייצר 50% מהמחזור, וטמפרה — 13%.

את הצמיחה השנתית החזקה יש לבחון לאור היקף העסקאות הגדולות ביותר. ב-1 באפריל השלימה קבוצת Lumo Homes רכישה של תיק המונה 4,761 דירות מחברת הפנסיה Varma. המחיר ללא חובות עמד על כ-€900 מיליון, כאשר חלק מהתשלום בוצע במזומן וחלק במניות חדשות של הרוכשת.

עסקה זו לבדה שוות ערך לכחמישית מכלל מחזור ההשקעות הפיני בינואר–יולי. לפיכך, הצמיחה בשיעור של 60% אכן מעידה על התעוררות השוק, אך בד בבד ממחישה עד כמה תוצאותיה של כלכלה קטנה יכולות להיות תלויות במספר מועט של מכירות תיקים.

נורווגיה מוסיפה 4% ברקע עלות כסף גבוהה

היקף העסקאות בנורווגיה בשבעת החודשים הראשונים הגיע ל-42.5 מיליארד קרונות נורווגיות, עלייה של 4% לעומת התוצאה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על 82.1 מיליארד קרונות. ביולי נרשמו 18 עסקאות בשווי 6.4 מיליארד קרונות. ביניהן — רכישת שני מבני משרדים בטרנדלג, המושכרים לחברת Equinor, ורכישת מרכז לוגיסטיקה חדש לרכב בדראמן.

אוסלו מרכזת 38% ממחזור ההשקעות במדינה ב-12 החודשים האחרונים, אקרסהוס — 21%, וטרנדלג — 11%. להון הבינלאומי יש תפקיד קטן בהרבה מאשר בפינלנד: משקיעים זרים היוו 10% מהרכישות, ובעלים זרים — 9% מהמכירות. לפיכך, שוק ההשקעות הנורווגי נותר בעיקרו מקומי.

אחת המגבלות העיקריות נותרה עלות האשראי הגבוהה. Norges Bank הותיר ב-13 באוגוסט את ריבית המפתח ברמה של 4.25%. אינפלציית המחירים לצרכן ביולי עמדה על 3%, והמדד בניכוי שינויי מס וללא אנרגיה עמד על 2.7%. הרגולטור ציין כי האינפלציה הואטה מעבר למצופה, אך עדיין אינו פוסל את הצורך בהעלאת ריבית נוספת.

לכן, נורווגיה נבדלת משאר המדינות הנסקרות לא רק בדינמיקת מחזור השקעות מתונה יותר, אלא גם בעלות המימון השוקי הגבוהה ביותר לטווח ארוך. בסקירת אוגוסט, שיעור עסקאות החלף הריבית (SWAP) לעשר שנים במדינה עמד סביב 4.5%, לעומת 3.1%–3.4% בשלושת השווקים האחרים.

דנמרק נותרת השוק היחיד שנמצא בירידה

השוק הדני חורג מהתמונה הכללית. בינואר–יולי ירד היקף העסקאות ב-25% משנה לשנה, ל-26.1 מיליארד קרונות דניות. ב-12 החודשים האחרונים הגיע המחזור ל-45.3 מיליארד קרונות. ביולי נרשמו 11 עסקאות בשווי 2.4 מיליארד קרונות.

השוק מרוכז מאוד מבחינה גיאוגרפית: אזור הבירה היווה 76% מהמחזור מתחילת השנה, מרכז יוטלנד — 11%, דרום דנמרק — 6%, ושלנד — 4%. קונים זרים היוו 45% מההיקף מתחילת שנת 2026, ומוכרים זרים — 33%. כאן חשוב לשים לב להבדל במתודולוגיה: לגבי דנמרק, נתוני הפעילות הבינלאומית מוצגים מתחילת השנה, בעוד שלגבי שוודיה, נורווגיה ופינלנד — ל-12 החודשים האחרונים.

מבנה העסקאות מעיד על זהירות מצד הקונים. כ-69% מהמחזור מתחילת השנה הופנו לנכסים מיוצבים בסיכון נמוך ובעלי תזרים מזומנים צפוי. 23% נוספים היו נכסים שבהם המשקיע צופה להעלות את הערך באמצעות ניהול, שיפוץ או שינוי מאפייני הנכס. רכישות בסיכון גבוה יותר ורכישות לשימוש עצמי היוו יחד את 8% הנותרים.

ביולי דיווחה PensionDanmark על פרויקט משותף עם SVANEN בהרלב. הפרויקט כולל 229 דירות להשכרה, שטח ציבורי ויחידת מסחר אחת. הבנייה מתוכננת להתחיל בתחילת 2027 ולהסתיים לקראת אמצע 2029. בסטטיסטיקה האזורית מוערך שווי השקעה זו בכ-0.8 מיליארד קרונות דניות.

הריביות לטווח ארוך שוב עולות

הסיכון המרכזי לשוק ההשקעות קשור למימון החוב. ביולי עלו שיעורי ה-SWAP לעשר שנים בכל ארבע המדינות במקביל. בשוודיה נרשמה עלייה של 38 נקודות בסיס, בפינלנד ובדנמרק — של 31 נקודות כל אחת, ובנורווגיה — של 24 נקודות. נקודת בסיס אחת שווה ל-0.01 נקודת אחוז.

במועד הכנת דו״ח אוגוסט עמד השיעור על כ-3.1% בשוודיה, 3.2% בפינלנד, 3.4% בדנמרק ו-4.5% בנורווגיה. עבור נדל״ן מסחרי, לנתונים אלה יש משמעות ישירה: משקיעים ומלווים משתמשים בריביות השוק לטווח ארוך בעת חישוב עלות ההון הזר והתשואה הנדרשת מהנכסים.

לאחר פרסום הסקירה הענפית, המדיניות המוניטרית לא רוככה באופן משמעותי. Riksbank הותיר ב-20 באוגוסט את ריבית המפתח של שוודיה ברמה של 1.75%. ההחלטה נכנסה לתוקף ב-26 באוגוסט. הבנק המרכזי ציין כי נתוני הצמיחה והאינפלציה בקיץ עלו על תחזית יוני, ושמר על היתכנות להעלאת ריבית בהמשך שנת 2026.

עבור פינלנד, תנאי המימון לטווח קצר נקבעים על פי מדיניות גוש האירו. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות ברמה של 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות ברמה של 2.40%, ואת ריבית ההלוואות השוליות ברמה של 2.65%. הרגולטור הדגיש את חוסר הוודאות הקשור למחירי האנרגיה ולהשפעות הסכסוך במזרח התיכון על האינפלציה.

המדיניות המוניטרית הדנית קשורה לשמירה על שער חליפין קבוע מול האירו. Danmarks Nationalbank העלה ביוני את הריבית על חשבונות עו״ש ותעודות פיקדון ב-0.25 נקודת אחוז, ל-1.85%, ואת ריבית ההלוואות ל-2%. ההחלטה התקבלה בעקבות העלאת הריבית בגוש האירו ביוני ונועדה לשמר את פער הריביות הקיים בין דנמרק לגוש המטבע.

הכלכלה תומכת בשוק, אך ההתאוששות אינה אחידה

הסביבה המקרו-כלכלית בארבע המדינות נותרה יציבה יחסית. תחזית אפריל של קרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה של 2% בתוצר המקומי הגולמי הריאלי של שוודיה בשנת 2026, 1.5% בנורווגיה, 1% בפינלנד ו-2% בדנמרק. עבור ארבעת השווקים יחד מוערכת הצמיחה בסקירה הענפית בכ-1.6%.

עם זאת, שוקי העבודה מציגים שונות ניכרת. ביוני עמד שיעור האבטלה על 8.7% בשוודיה, 4.6% בנורווגיה, 10.6% בפינלנד ו-3.1% בדנמרק. הנתון הפיני מחושב ללא התאמה עונתית עבור אוכלוסייה בגילאי 15–74, ולכן השוואה ישירה למדינות האחרות דורשת זהירות.

השילוב של צמיחה כלכלית וחזרתן של עסקאות גדולות מייצר תמונה חיובית יותר מזו שהייתה בתקופת העלאות הריבית החדות, אך המחזור הנוכחי שונה משוק ההון הזול של תחילת העשור. חלק ניכר מההתאוששות נובע מכך שקונים ומוכרים מצליחים שוב להגיע להסכמות על מחירים, ומשקיעים מוסדיים גדולים חוזרים לפעילות פורטפוליו. במקביל, עליית הריביות לטווח ארוך מגבילה את האפשרות לעליית שווי הנכסים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, לא ניתן עדיין לראות בעלייה של 16% במחזור ההשקעות בארבעת השווקים הצפון-אירופיים התאוששות מלאה ואחידה של ענף הנדל״ן באזור. כמעט מחצית מההיקף של 12 החודשים האחרונים מיוחסת לשוודיה, הנתונים בפינלנד חוזקו משמעותית על ידי מספר עסקאות פורטפוליו גדולות, דנמרק נותרה נמוכה ב-25% מתוצאות השנה שעברה, והריביות לטווח ארוך שוב עלו בקיץ. במחצית השנייה של 2026 מספר העסקאות עשוי להמשיך לגדול מהר יותר משווי הנדל״ן: לצורך עליית מחירים בת קיימא, המשקיעים יזדקקו לפער מספק בין תשואת הנכסים לבין עלות המימון לטווח ארוך.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן במדינות הנורדיות בשנת 2026

מהו היקף ההשקעות בנדל״ן במדינות הנורדיות בשנת 2026?

בינואר–יולי הגיע היקף עסקאות ההשקעה בשווי של מעל €5 מיליון בשוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק ל-€22 מיליארד. נתון זה גבוה ב-16% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על €37.1 מיליארד.

איזו מדינה מובילה בהשקעות בנדל״ן?

שוודיה נותרה השוק הגדול ביותר מבין הארבע: נרשמו בה €18.3 מיליארד, שהם כ-49% מכלל ההיקף ב-12 החודשים האחרונים. מתחילת השנה גדל המחזור במטבע המקומי ב-31%, ל-124.9 מיליארד קרונות.

היכן צומח שוק הנדל״ן בקצב המהיר ביותר?

הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה בפינלנד. בינואר–יולי זינק היקף העסקאות ב-60%, ל-€3.6 מיליארד. עם זאת, חלק מהצמיחה מוסבר בעסקאות פורטפוליו גדולות, כולל רכישת 4,761 דירות בכ-€900 מיליון.

מדוע ירדו ההשקעות בנדל״ן בדנמרק?

בשבעת החודשים הראשונים איבד השוק הדני 25% לעומת שנת 2025. לצד זאת, 69% ממחזור ההשקעות הופנו לנכסים מיוצבים בסיכון נמוך, דבר המשקף את זהירות המשקיעים בסביבת הון יקר.

איזה תפקיד ממלאים המשקיעים הזרים?

פינלנד היא התלויה ביותר בהון זר, כאשר קונים בינלאומיים היוו 57% מהמחזור ב-12 החודשים האחרונים. בשוודיה עמד חלקם על 27%, ובנורווגיה — על 10%. בדנמרק, שבה הנתונים מחושבים מתחילת השנה, קונים זרים היוו 45% מההיקף.

מה עלול לבלום את התאוששות השוק?

הסיכון העיקרי קשור לתנאי המימון. ביולי עלו שיעורי ה-SWAP לעשר שנים בכל ארבע המדינות. אם עלות ההון הזר תישאר גבוהה, הגידול במספר העסקאות לא יביא בהכרח לעלייה מקבילה במחירי הנדל״ן.