טרונדהיים ממחישה כיצד משתנה התיירות בסקנדינביה

נקודת המוצא לדיון הייתה טרונדהיים — העיר השלישית בגודלה בנורווגיה, השוכנת כ-500 קילומטרים צפונית לאוסלו. Politiken מדווח כי העיר, אשר נותרה שנים רבות מחוץ למסלולים הבינלאומיים הפופולריים ביותר, שוברת בשנים האחרונות שיאים במספר הלינות של תיירים זרים.

חוקרת התיירות מאוניברסיטת אולבורג, קרינה רן, רואה במתרחש שינוי הדרגתי במפת התיירות. יעדים צפוניים, שנתפסו בעבר כשוליים, הופכים לבחירה שגרתית יותר. רן מתארת את המגמה כ״תפנית איטית של 180 מעלות״: תושבי מדינות הדרום נוסעים לעיתים קרובות יותר צפונה, וחלק מתושבי צפון אירופה מעדיפים לנפוש באזורם. עם זאת, היא מדגישה בבירור כי נסיעות לצפון אינן מהוות תחליף לנסיעות לדרום אירופה. בין הגורמים מציינת רן את החום הכבד, העלייה בעניין בחופשות בטבע ושינויים בהרגלי התיירות שהתחזקו בעקבות המגפה.

סיפורה של טרונדהיים ממחיש במקביל מדוע לא ניתן לאמוד את צמיחת התיירות על סמך נתוני מלונאות בלבד. עיריית טרונדהיים מדווחת כי בשנת 2025 ביקרו בעיר למעלה מ-170 אלף נוסעי אוניות קרוז, ופעילות התיירות חוזקה בנוסף הודות לאליפות העולם בסקי נורדי. אין לבלבל בין ביקורי קרוזים לבין לינות במתקני אירוח מסחריים, אך הם יוצרים עומס נוסף על התחבורה העירונית, מרכז העיר ומוקדי המשיכה.

נורווגיה חצתה לראשונה את רף 40 מיליון לינות התיירים

ברמה הלאומית נתמכת הצמיחה בנתונים הסטטיסטיים הרשמיים. בשנת 2025 רשמו מתקני האירוח המסחריים בנורווגיה 40.6 מיליון לינות — עלייה של 5.2% לעומת השנה הקודמת, וחצייה ראשונה של רף 40 המיליון.

תיירים זרים היו אחראים ל-14.2 מיליון לינות, נתון הגבוה ב-14% מזה של 2024. מטיילים נורווגים הוסיפו 26.4 מיליון לינות נוספות. גרמניה נותרה שוק המקור הזר הגדול ביותר עם קרוב ל-2.6 מיליון לינות, ואחריה שוודיה עם 1.3 מיליון, הולנד עם 985 אלף, בריטניה עם 977 אלף ודנמרק עם 896 אלף. השוק האסייתי צמח בקצב מהיר במיוחד: מספר הלינות של אורחים מאסיה גדל בכ-30%, ל-1.2 מיליון. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של נורווגיה מציינת בין הסיבות האפשריות לצמיחה הזרה שערי חליפין נוחים ושיווק המדינה כיעד לתיירות טבע.

הגידול לא התחלק באופן שווה ברחבי המדינה. הנתח הגבוה ביותר של אורחים זרים נרשם בסוואלברד — 65% מכלל הלינות, בטרומסה הוא עמד על 55%, ובנורדלנד ובווסטלנד — כ-45%. בתי המלון היוו את עיקר הגידול הכלל-ארצי: מספר הלינות בהם עלה בכ-1.4 מיליון והגיע ל-28 מיליון.

בקיץ 2026 הואטה הצמיחה בנורווגיה

שנת השיא 2025 אינה מעידה על כך שתנועת התיירות ממשיכה לגדול באותו קצב מדי חודש. ביוני 2026 רשמו מתקני האירוח המסחריים 4.78 מיליון לינות — ירידה של 0.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מספר הלינות של תיירים זרים ירד ב-0.5%, ושל תיירים נורווגים — ב-1.1%.

מגזר המלונאות התגלה כעמיד יותר: מספר הלינות בבתי מלון עלה ב-0.3%, והלינות הזרות עלו ב-1.2%. אתרי הקמפינג איבדו 3.5%. המגמות נבדלו במידה ניכרת גם לפי מדינות המוצא: מספר הלינות של אורחים מדנמרק עלה ב-9.9%, משוודיה — ב-7.1%, מבריטניה — ב-7.9% ומארה״ב — ב-4%, בעוד שהתנועה מגרמניה הצטמצמה ב-5.5%, מסין — ב-8.5%, ומיפן — ב-33.8%.

נתונים אלה חיוניים להערכת המגמה: הצמיחה בתיירות הזרה בנורווגיה היא עובדה קיימת, אך היא אינה לינארית ואינה ניתנת להסבר על ידי גורם האקלים בלבד.

דנמרק קבעה שיא במחצית הראשונה של השנה

מגמה דומה נרשמת בדנמרק. בחודשים ינואר–יוני 2026 רשמה המדינה 26.08 מיליון לינות תיירותיות — נתון שיא למחצית הראשונה של השנה ועלייה של 565 אלף, או כ-2%, לעומת השנה הקודמת.

כמעט כל התוספת נבעה מהביקוש הזר. מספר הלינות מחו״ל גדל בכ-505 אלף, בעוד שלינות הפנים עלו בכ-60 אלף בלבד. בתי המלון רשמו כחצי מיליון לינות נוספות, המהוות גידול של 5%, וכפרי הנופש צמחו ב-9%. בבתי נופש להשכרה ירד הנתון ב-1%, באכסניות — ב-4%, ואילו אתרי הקמפינג שמרו על רמה דומה לזו של השנה הקודמת.

תיירים זרים סיפקו 13.24 מיליון לינות במחצית השנה לעומת 12.73 מיליון בתקופה המקבילה, כלומר עלייה של כ-4%. במקביל, 12.84 מיליון לינות נרשמו על ידי תושבי דנמרק עצמם. כך, לראשונה בתקופה זו, המגזר הבינלאומי היה מעט גדול יותר ממגזר הפנים.

גם כאן התמונה החודשית שונה מהתמונה החצי-שנתית. בחודש יוני ירד סך הלינות בדנמרק ב-3% בחישוב שנתי. בתי המלון היו סוג האירוח הגדול היחיד שהציג צמיחה — של 4%, בעוד מספר הלינות בבתי נופש צנח ב-8%.

גם שוודיה דיווחה על צמיחה בתיירות

הנתונים הסטטיסטיים הרשמיים בשוודיה מראים מגמה מתונה יותר, אך חיובית. בשנת 2025 רשמו מתקני האירוח המסחריים במדינה 70.8 מיליון לינות — עלייה של 2.5% לעומת השנה הקודמת. ההכנסות מאירוח הגיעו לשיא חדש — 40.9 מיליארד קרונות שוודיות. בתי המלון ריכזו 61% מכלל הלינות, ואתרי הקמפינג — 24%. מחוז סטוקהולם הוביל עם 15.9 מיליון לינות, ואחריו וסטרה ייטלנד עם 11.7 מיליון וסקונה עם 7 מיליון.

נתונים ראשוניים לקיץ 2025 הצביעו תחילה על התחזקות בולטת אף יותר של הביקוש הזר: ביוני–אוגוסט נרשמו 30.8 מיליון לינות, והמגזר הזר נאמד ב-9.4 מיליון, נתון ששיקף עלייה של 8.8%. גרמניה ונורווגיה יחד היוו יותר ממחצית הלינות הזרות.

עם זאת, לא ניתן להשתמש בנתוני צמיחה אלה ללא הסתייגות. לאחר עדכון מאגר מתקני האירוח, זיהתה הסוכנות השוודית לצמיחה כלכלית ואזורית תקלות טכניות במערכות הזמנות מסוימות, אשר גרמו לתת-דיווח במספר הלינות הזרות בשנת 2024. לפיכך, ממליצה הסוכנות לנקוט משנה זהירות בניתוח שיעורי הצמיחה השנתיים של המגזר הזר לשנת 2025.

החום אכן משנה את החלטות התיירים

הקשר בין אקלים לבחירות תיירותיות נתמך בסקרים, אף כי אלה אינם מאפשרים לייחס את כל הצמיחה של מדינות הצפון לטמפרטורה בלבד. מחקר של European Travel Commission בקרב קרוב ל-6,000 אירופאים הראה כי 81% מהמשיבים כבר שינו לפחות היבט אחד בהתנהגותם עקב שינויי האקלים. כ-28% בוחרים יעדים שבהם מזג האוויר מתון יותר והסיכון לטמפרטורות קיצוניות נמוך יותר; 17% עוקבים ביתר תשומת לב אחר התחזית לפני ביצוע ההזמנה, 15% מחפשים באופן ממוקד מקומות קרירים יותר, ו-14% נמנעים מיעדים עם סיכון לגלי חום קיצוניים.

עם זאת, הטמפרטורה נותרת רק חלק מהשיקולים. על הבחירה משפיעים גם מחירים, שערי חליפין, עלויות טיסה, זמינות תחבורה ישירה, ביטחון, רמת העומס באתרי הנופש והעדפות לסוגי חופשה מסוימים.

הדבר בולט במיוחד בנורווגיה: הסטטיסטיקה הרשמית קושרת את שיא 2025 בין היתר לשער הקרונה ולקידום מוקדי הטבע. בשוודיה מצביעה רשות התיירות גם כן על השילוב של מזג אוויר מתון, טבע ומרחקי נסיעה קצרים יחסית בתוך אירופה כיתרונות של המדינה.

אגן הים התיכון נותר היעד המוביל באירופה

ההסתייגות החשובה ביותר מתזת ה״תפנית של 180 מעלות״ עולה מנתוני התיירות הכלל-אירופיים העדכניים. ב-European Travel Commission דיווחו ביולי 2026 כי 81% מהאירופאים מתכננים לנסוע בין יוני לנובמבר — ארבע נקודות אחוז יותר מהשנה הקודמת. האקלים אמנם משפיע על בחירת היעדים, אך דרום אירופה ואגן הים התיכון ממשיכים להוביל בביקוש התיירותי.

תמונה דומה נצפתה בשנת 2025. כניסות התיירים הבינלאומיות לאירופה כולה עלו בכ-3%, כאשר נורווגיה אכן נמנתה עם היעדים הצומחים ביותר. במקביל נמשכה הצמיחה במדינות התיירות הקלאסיות של חופשות חוף: מלטה הוסיפה 12%, קפריסין — 10%, ספרד — 4%, ופורטוגל — 2%.

משמעות הדבר היא שנכון לעת עתה מדויק יותר לדבר לא על מעבר של התיירות האירופית מדרום לצפון, אלא על היווצרות פלח שוק גדול נוסף של ביקוש ליעדים קרירים יותר.

מודלים אקלימיים צופים ביקוש נוסף לצפון

בטווח הארוך, התזוזה הגאוגרפית עשויה להפוך לבולטת יותר. מחקר של מרכז המחקר המשותף של הנציבות האירופית דימה את הביקוש התיירותי ב-269 אזורים באירופה בתרחישי התחממות גלובלית של 1.5–4°C. בתרחישי התחממות של 3–4°C, אזורי החוף הדרומיים עלולים לאבד כמעט 10% מהביקוש בקיץ, בעוד שחופי הצפון עשויים לרשום גידול של יותר מ-5%.

עבור קפריסין, יוון, ספרד, איטליה ופורטוגל המודלים מציגים את הירידה הבולטת ביותר, ואילו בין האזורים בעלי פוטנציאל גידול של מעל 5% נכללים שטחים בדנמרק, שוודיה, פינלנד, גרמניה, אירלנד, צרפת, הולנד ובריטניה. במקביל, חלק מהביקוש הים-תיכוני עשוי לעבור מחודש יולי לאביב ולסתיו, כך ששינויי האקלים עשויים לשנות לא רק את הגאוגרפיה אלא גם את עונתיות התיירות.

מדובר במודלים של תרחישים ולא בתחזית מדויקת למספר תיירים. החוקרים מדגישים בנפרד את השפעת המחירים, הוצאות התחבורה, אופי היעד ויכולתם של התיירים לשנות את מועד החופשה.

עונת התיירות בצפון הולכת ומתארכת

עבור ענף המלונאות, הארכת העונה ההדרגתית עשויה להיות חשובה אף יותר מהגידול בעונת הקיץ עצמה. ב-Visit Sweden מעריכים את נתח החודשים יוני–אוגוסט בכ-43% מכלל הלינות השנתיות במדינה, כלומר 57% נרשמים כבר בתשעת החודשים הנותרים. שיעור הנסיעות מחוץ לעונת השיא של הקיץ עלה בהשוואה לשנת 2019, בייחוד בקרב תיירים זרים.

עבור מפעילי מתקני אירוח הדבר מפחית את התלות במספר שבועות שיא מצומצמים ומאפשר לנצל לאורך זמן רב יותר מלונות, אתרי קמפינג, מסעדות ותשתיות תחבורה. עבור ערים ואזורי טבע ההשפעה מורכבת יותר: התנועה נעשית יציבה יותר, אך העומס על התשתיות נשמר לאורך מרבית חודשי השנה.

הגידול בתיירות יוצר סיכונים חדשים לסקנדינביה

הסוגיה בולטת במיוחד ביעדים צפוניים קטנים, שבהם התשתית הותאמה היסטורית לתנועה קטנה בהרבה מזו שבברצלונה, מיורקה או איי יוון.

קרינה רן ציינה בעבר כי ארגוני התיירות בשוודיה, נורווגיה ודנמרק מעוניינים בפיזור התנועה על פני כל השנה, אך בפועל הצמיחה מתרחשת לעיתים קרובות דווקא בתקופות העמוסות ממילא. הדבר מגביר את הלחץ על שוק המגורים, התחבורה, המרחבים הציבוריים ושמורות הטבע.

עבור שוק ההשקעות יוצרת תמורה זו הזדמנויות חדשות בתחום המלונאות, אתרי הקמפינג, מתקני אירוח קטנים, ותחבורה מסילתית ואזורית. במקביל, נתוני שיא בשנים מסוימות עלולים להוביל לציפיות מופרזות באשר לביקוש העתידי.

לדברי מומחי International Investment, הנתונים אכן מאששים את התחזקותה של סקנדינביה כיעד תיירות בינלאומי, אך את תזת ה״תפנית של 180 מעלות״ יש לראות כעת כתיאור כיוון התנועה ולא היקפה המלא. נורווגיה, דנמרק ושוודיה מושכות יותר אורחים זרים, ותנאי האקלים מעלים בהדרגה את האטרקטיביות של צפון אירופה, אך אגן הים התיכון שומר על ההובלה, והנתונים החודשיים כבר מציגים תקופות של ירידה גם בשווקי הצפון הצומחים. עבור משקיעים, האסטרטגיה האמינה יותר אינה הימור על היעלמות התיירות הדרומית המסורתית, אלא התמקדות בגיוון הביקוש האירופי, הארכת עונת התיירות הצפונית ופיתוח תשתיות באזורים שבהם ההיצע עדיין מפגר אחר פוטנציאל הצמיחה במספר המבקרים.

שוק הבנייה הטרומית התקרב ל-6.4 מיליארד דולר

חברת המחקר Mordor Intelligence מעריכה את היקף שוק הבנייה הטרומית למגורים בסקנדינביה ב-6.35 מיליארד דולר בשנת 2026, לעומת 6.07 מיליארד דולר שנה קודם לכן. עד שנת 2031 הנתון עשוי להגיע ל-7.92 מיליארד דולר, המבטא צמיחה שנתית ממוצעת של 4.53%. מספרים אלה מהווים הערכת שוק מבוססת מודל ולא סטטיסטיקה ממשלתית רשמית: החישוב נשען על נתוני היתרים, גמר בנייה, נתח הייצור המפעלי, מחירים, תפוקת מפעלים וראיונות עם גורמים בענף.

משמעותית גם הגדרת האזור במחקר. סקנדינביה מוגדרת בו כשוודיה, נורווגיה ודנמרק בלבד, ללא פינלנד ואיסלנד. היקף השוק כולל מבני מגורים שהושלמו, שמרבית רכיבי השלד העיקריים שלהם יוצרו מחוץ לאתר הבנייה והורכבו במקום. בתים רגילים העושים שימוש ברכיבים מוכנים בודדים בלבד אינם נכללים בחישוב.

כ-55.4% מהשוק בשנת 2025 יוחסו לבתים צמודי קרקע. המגזר שצפוי לצמוח בקצב מהיר יותר הוא בנייה טרומית לבנייני מגורים רבי-קומות: החוקרים צופים עלייה שנתית ממוצעת של כ-6.85% עד שנת 2031. שוודיה החזיקה בכ-43.6% מכלל השוק הנסקר, בעוד הקצב המהיר ביותר מבין שלוש המדינות נחזה עבור דנמרק — כ-7.65% בשנה. נתונים אלה שייכים אף הם למודל התחזית ואינם נתוני הלשכות המרכזיות לסטטיסטיקה.

שוודיה הגדילה את בניית המגורים ב-8%

השוק המרכזי לבנייה מתועשת נותר שוודיה, שבה ייצור מפעלי של מבני עץ מיושם מזה עשרות שנים. לצד זאת, ראוי להבחין בין מידת התפשטות הטכנולוגיה בקטגוריות בתים מסוימות לבין נתח המבנים הטרומיים מכלל בניית המגורים.

הנתונים העדכניים של Statistics Sweden מראים כי במחצית הראשונה של 2026 הוחל בבנייתן של כ-15,350 יחידות דיור במדינה, עלייה של 8% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. כ-12,700 מתוכן היו דירות בבניינים משותפים, כולל דיור ייעודי — נתון שרשם זינוק של 16%. בניית יחידות דיור בבתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, לעומת זאת, התכווצה בכ-18% ל-2,650 יחידות. הנתונים ראשוניים: הרשות עדכנה כלפי מעלה את ערכי המקור של 2026 ב-8% כדי לשקלל את עיכובי הדיווח הרגילים של הרשויות המקומיות.

פער זה מהותי עבור יצרני הבנייה הטרומית. בתים צמודי קרקע היוו היסטורית את אחד מענפי הבסיס של בניית העץ המפעלית, ולכן ירידה בהיקף בנייתם עלולה להגביל את הביקוש גם כאשר מספר הפרויקטים הכולל שנפתח נמצא במגמת עלייה.

ארגון הענף TMF מציג נתון מדויק יותר על שיעור חדירת הטכנולוגיה בסגמנט הבתים הפרטיים. מתוך הבקשות שנרשמו לבניית בתים בודדים בשנת 2025, כ-84.2% היו לבתי עץ מוכנים להרכבה, 14% לבתי עץ הנבנים מקורות עץ בודדות ישירות באתר, ו-1.8% לבתי אבן ובטון. אין לפרש נתון זה כנתח של הבתים הטרומיים מכלל הדיור החדש בשוודיה: הסטטיסטיקה נוגעת לקטגוריה ספציפית של בנייה פרטית.

הייצור המפעלי מתרחב לפרויקטים רבי-דירות

אחד השינויים המרכזיים בשוק קשור למעבר של הבנייה התעשייתית ממיקוד בעיקר בבתים צמודי קרקע אל מתחמי מגורים גדולים יותר. במקרים אלה מיוצרים במפעל לוחות, אלמנטים נושאים או מודולים תלת-ממדיים שלמים כמעט, המובלים לאחר מכן לאתר הבנייה.

חברת Derome השוודית הכריזה ביוני יחד עם Viktor Hanson על פרויקט של 400–500 דירות בעיריית האנינגה דרומית לסטוקהולם. המבנים מתוכננים על גבי שלד עץ, כאשר חלק ניכר מהרכיבים ייוצר במפעל בוורו (Värö). מימוש הפרויקט אמור להתחיל בשלבים בשנת 2028. החברה שואפת לצמצם את היקף העבודה באתר עצמו באמצעות ייצור מרבית הרכיבים בתנאי מפעל.

פרויקטים רבי-דירות הם שעשויים להפוך לאחד ממנועי הצמיחה העיקריים של הענף. עבור יזמים, השיטה התעשייתית מאפשרת שימוש חוזר בפתרונות תכנוניים, ניהול יעיל של פסי הייצור והעברת חלק ניכר מהעבודות לסביבה מפעלית מבוקרת. עם זאת, הכדאיות הכלכלית תלויה בהיקף הפרויקט, בלוגיסטיקה וביציבות ההזמנות: הובלת אלמנטים גדולים למרחקים משמעותיים עלולה להגדיל במידה ניכרת את העלויות.

נורווגיה שוב מתמודדת עם ירידה בהיתרי הבנייה

שוק הדיור הנורווגי ממשיך להציג ביצועים חלשים יותר. בשנת 2025 נרשמו במדינה היתרי בנייה ל-20,184 יחידות דיור לעומת 18,679 בשנת 2024. נרשמה אמנם עלייה של כ-8%, אך ההיקף עדיין נמוך משמעותית מרמות השנים 2021–2022, שבהן הונפקו היתרים לכ-30 אלף דירות ובתים מדי שנה.

באמצע שנת 2026 נרשמה שוב הרעה במגמה. Statistics Norway רשמה ברבעון השני 4,604 היתרי בנייה ליחידות דיור. בניכוי עונתיות מדובר בירידה של 9.2% לעומת הרבעון הקודם, והנתון הלא מנוכה היה נמוך ב-10.1% בהשוואה לרבעון השני של 2025.

עבור יצרני המבנים המוכנים, המשמעות היא שרמת עיור גבוהה כשלעצמה אינה מבטיחה זינוק מהיר בהזמנות. חשיבות מכרעת נתונה למספר ההיתרים בפועל, להתחלות הבנייה, לשיעורי הריבית וליכולתם של משקי הבית לרכוש דירה מקבלן.

לפיכך, יש לבחון תחזיות שוק הנשענות בעיקר על גידול ארוך טווח באוכלוסייה העירונית בצמוד לנתוני הבנייה העדכניים. בשנת 2026, הענף בנורווגיה טרם מציג חזרה יציבה להיקפי הבנייה שאפיינו את המחצית הראשונה של העשור.

בניית הדיור בדנמרק התאוששה ברבעון השני

השוק הדני פתח את שנת 2026 עם צניחה חדה במספר פרויקטי המגורים החדשים, אך באביב התהפכה המגמה. עובדה זו הופכת את תחזית הצמיחה המואצת בבנייה הטרומית לאפשרית, אך עדיין לא מובטחת.

Statistics Denmark דיווחה כי ברבעון השני של 2026 הוחל בבנייתן של 6,714 יחידות דיור — עלייה של 23% לעומת הרבעון הראשון בניכוי עונתיות. שטח התחלות הבנייה למגורים צמח ב-14%, והתחלות הבנייה הכוללות של כל סוגי המבנים עלו ב-5%. בולט במיוחד הזינוק במגזר הבנייה הרוויה: מספר הדירות שהוחל בבנייתן עלה מ-2,166 ברבעון הראשון ל-3,434 ברבעון השני, עלייה של 59%.

להתאוששות זו קדם רבעון ראשון חלש, שבו צנח מספר התחלות הבנייה של יחידות דיור ב-19% בהשוואה לסוף שנת 2025, ל-5,173 יחידות. בלשכה לסטטיסטיקה מזהירים כי נתוני הבנייה עוברים עדכון בהמשך עקב עיכובים ברישום הפרויקטים, ולכן יש לבחון שינויים קצרי טווח בזהירות.

הצמיחה בבנייה הרוויה חשובה במיוחד עבור טכנולוגיות הבנייה הטרומית. האופי הסדרתי של הדירות והחזרתיות של האלמנטים מאפשרים ניצול יעיל יותר של פסי הייצור במפעל בהשוואה לפרויקטים פרטיים בודדים. זו הסיבה שתחזית הצמיחה המהירה יותר של סגמנט הבניינים המשותפים נראית הגיונית, אם כי מימושה בפועל יישאר תלוי בהיקף הכולל של הפרויקטים החדשים.

דרישות האנרגיה מחזקות את תפקיד הבקרה המפעלית

תמריץ נוסף לבנייה המתועשת מגיע מהחמרת התקנות בנוגע ליעילות אנרגטית וטביעת הרגל הפחמנית של מבנים. ייצור מפעלי אינו הופך מבנה לאקולוגי באופן אוטומטי, אך תהליכים סטנדרטיים מקלים על ניהול מלאי החומרים, שכפול פתרונות טכניים ובקרת איכות על ביצועי המבנה.

רשות השיכון והבינוי השוודית Boverket הציגה במאי הצעות ליישום הדרישות האירופיות לחישוב השפעת מבנים חדשים על האקלים לאורך כל מחזור חייהם. עבור מבנים בשטח של מעל 1,000 מ"ר חישוב זה צפוי לחול לא יאוחר מ-1 בינואר 2028, ועבור יתר המבנים החדשים — משנת 2030; במקביל מוצע לקבוע ערכי סף מרביים להשפעה אקלימית. בשוודיה חובת הצהרות אקלים עבור מרבית המבנים החדשים כבר בתוקף מאז 2022.

הדירקטיבה האירופית המעודכנת לביצועים אנרגטיים של מבנים מובילה מעבר רחב אף יותר. נוסח החקיקה הרשמי של האיחוד האירופי קובע כי מבנים חדשים של רשויות ציבוריות יידרשו לעמוד בתקן פליטות אפס משנת 2028, וכלל המבנים החדשים — משנת 2030. כמו כן, משנת 2028 יידרש חישוב פוטנציאל ההתחממות הגלובלית (GWP) לאורך כל מחזור החיים עבור מבנים חדשים מעל 1,000 מ"ר, ומשנת 2030 הדרישה תחול על כל המבנים החדשים.

תקנים אלה אינם מעניקים לבנייה הטרומית יתרון אוטומטי על פני בנייה מסורתית. עם זאת, הם מגבירים את הערך של ניהול חומרים מדויק, תכנון מודולרי מבוקר וייצור מנוהל — מאפיינים שקל יותר ליישם בהיקף נרחב במערך מפעלי.

צמיחת השוק תלויה בהתאוששות ענף הבנייה עצמו

התחזית לצמיחת השוק מ-6.35 מיליארד דולר ל-7.92 מיליארד דולר משקפת תוספת של כ-1.57 מיליארד דולר בתוך חמש שנים. להשגת יעד זה לא די בהגדלת נתח הטכנולוגיות המפעליות בלבד: נדרש היקף מספק של פעילות בנייה כוללת בענף הדיור.

הנתונים הסטטיסטיים הנוכחיים מציגים תמונה מעורבת. בשוודיה סך התחלות הבנייה מתאושש, אך הבנייה הפרטית ממשיכה להצטמצם. בנורווגיה היתרי הבנייה ברבעון השני שוב ירדו. דנמרק, לאחר פתיחת שנה חלשה, הציגה זינוק מובהק, בפרט במגזר הבנייה הרוויה. לפיכך, הצמיחה האזורית עשויה להיות תלויה יותר ויותר ביכולתן של שיטות הבנייה הטרומית לחדור לפרויקטים רבי-קומות, ולא רק בשוק המסורתי של בתים צמודי קרקע.

לדברי מומחי International Investment, תחזית הצמיחה של שוק הבנייה הטרומית בסקנדינביה נראית ריאלית כתרחיש ארוך טווח, אך אין לראות בה המשך ישיר של מגמת הבנייה הנוכחית. ההערכה של 7.92 מיליארד דולר מבוססת על מודל של חברת מחקר פרטית, בעוד שהנתונים הרשמיים בשוודיה, נורווגיה ודנמרק מצביעים על מגמות מנוגדות במספר הפרויקטים החדשים. הסיכון העיקרי אינו בטכנולוגיה עצמה, אלא בהיקף בלתי מספק של בניית מגורים: המפעלים מסוגלים לייצר מהר יותר, אך כושר ייצור גבוה אינו מייצר ביקוש בהיעדר היתרים, מימון ופרויקטים יזמיים חדשים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הבנייה הטרומית בסקנדינביה

מהו היקף שוק הבנייה הטרומית בסקנדינביה בשנת 2026?

הערכת השוק עומדת על כ-6.35 מיליארד דולר. עד שנת 2031 הנתון צפוי להגיע ל-7.92 מיליארד דולר, בקצב צמיחה שנתי ממוצע של 4.53%. מדובר בהערכה אנליטית ולא בנתונים רשמיים של המדינות.

אילו מדינות נכללות בשוק הבנייה הטרומית של סקנדינביה?

המחקר הנדון מתייחס לשוודיה, נורווגיה ודנמרק. פינלנד ואיסלנד אינן נכללות בחישוב, ולכן אין להשתמש בנתונים אלה כהערכה לכלל אזור צפון אירופה.

איזו מדינה מחזיקה בנתח השוק הגדול ביותר?

שוודיה היוותה כ-43.6% מהשוק הנסקר בשנת 2025. למדינה יש תעשייה מפותחת של בניית עץ מפעלית ושיעור גבוה של מבני עץ מוכנים להרכבה בקטגוריות מסוימות של בנייה פרטית.

מהי בנייה טרומית (Prefabricated Housing)?

אלו מבנים שעיקר רכיבי השלד שלהם מיוצרים בתנאי מפעל, ולאחר מכן מובלים לאתר הבנייה ומורכבים בו. הייצור יכול לכלול לוחות, קירות, תקרות או מודולים מרחביים שלמים כמעט.

מדוע בנייה טרומית נפוצה בסקנדינביה?

התפתחות הטכנולוגיה מושפעת מתעשיית עיבוד עץ מפותחת, עלויות עבודה גבוהות בענף הבנייה, הצורך בבקרת איכות קפדנית והאפשרות להעביר חלק ניכר מהעבודות מאתר הבנייה הפתוח אל סביבה מפעלית.

כיצד מתפתחת בניית המגורים בשוודיה בשנת 2026?

במחצית הראשונה הוחל בבנייתן של כ-15,350 יחידות דיור, עלייה של 8% בהשוואה שנתית. הבנייה בבניינים משותפים צמחה, בעוד שמספר יחידות הדיור החדשות בבתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים ירד בכ-18%.

מה קורה בשווקים של נורווגיה ודנמרק?

בנורווגיה מספר היתרי הבנייה למגורים ברבעון השני ירד ב-9.2% לעומת הרבעון הראשון בניכוי עונתיות. דנמרק, לעומת זאת, רשמה זינוק של 23% במספר יחידות הדיור שהוחל בבנייתן בין הרבעון הראשון לרבעון השני.

מה עלול לעכב את הצמיחה החזויה?

הסיכונים העיקריים קשורים להאטה בהיקף בניית המגורים, עלויות המימון, ניצולת פסי הייצור ולוגיסטיקת שינוע של אלמנטים גדולים. גם עלייה בנתח השיטות המפעליות אינה מבטיחה צמיחה בשוק אם סך הבתים הנבנים יישאר נמוך.

ההשקעות בנדל״ן באירופה הגיעו ל-106 מיליארד אירו בחצי שנה

שוק הנדל״ן האירופי נכנס לרבעון השני עם דינמיקה חזקה יותר, אולם המשך ההתאוששות התברר כאיטי מציפיות ראשוניות. במחקר Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe שפורסם ב-25 באוגוסט, צוין כי המשקיעים אינם עוזבים את תחום הנדל״ן, אך נעשו בררנים וקפדניים יותר בבחירת הנכסים, תוך מתן עדיפות לנכסים בעלי הכנסה יציבה, מחיר ברור וביקוש ארוך טווח.

לפי הנתונים הסופיים של המחקר, היקף העסקאות ברבעון השני עמד על 54 מיליארד אירו לעומת הערכה מקדימה של 53 מיליארד אירו שפורסמה ביולי. הצמיחה לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025 הגיעה ל-7.7%. בחודשים ינואר–יוני הסתכמו ההשקעות ב-106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3%. ההבדל מול הנתונים הראשוניים משמעותי: ההערכה מיולי צפתה 103 מיליארד אירו וצמיחה של 3% בלבד.

גם לאחר העדכון כלפי מעלה, לא ניתן לומר שהשוק מתאושש בכל מקום. ב-11 מתוך 19 מדינות אירופיות שנכללו במדגם הסופי, היקף ההשקעות במחצית הראשונה ירד. הממוצע האירופי מסתיר פערים ניכרים בין השווקים השונים.

בריטניה בירידה, ספרד וצפון אירופה מאיצות

בריטניה תרמה את התרומה השלילית הגדולה ביותר לדינמיקה הכלל-אירופית. במחצית הראשונה ירדו ההשקעות בה ב-16% לעומת התקופה המקבילה, ל-21 מיליארד ליש״ט, שהם כ-24 מיליארד אירו. עקב הירידה הבריטית, התוצאה האירופית איבדה כמעט 5 מיליארד אירו.

בלגיה הציגה אף היא ירידה בולטת. במקביל, מספר שווקים נעו בכיוון ההפוך. ההשקעות בפינלנד צמחו בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. ספרד נותרה אחד השווקים הצומחים הגדולים ביותר: היקף ההשקעות בה גדל ב-60%, ל-12.5 מיליארד אירו.

גרמניה וצרפת הוסיפו 3% בלבד כל אחת. פעילות ההשקעות בהן עדיין נמוכה ב-21% עד 36% מהרמות הממוצעות בחמש השנים האחרונות. בממוצע אירופי, הפיגור מהנורמה של חמש השנים עומד על כ-7%.

כך, הצמיחה הכוללת של 6.3% אינה מעידה על התאוששות סינכרונית של אירופה. השווקים הגדולים נעים בקצבים שונים, וחלק ניכר מהצמיחה מיוחס למדינות שבהן ההשקעות עולות מבסיס נמוך יחסית או בזכות עסקאות פורטפוליו גדולות.

נדל״ן למגורים משך 29% מההשקעות באירופה

היעד הגדול ביותר לחלוקת הון היה נכסים הקשורים למגורים. מתחמי דיור להשכרה מרובי דירות, מעונות סטודנטים ייעודיים, בתי אבות ודיור מוגן ריכזו 29% מכלל ההשקעות בנדל״ן באירופה במחצית הראשונה.

הביקוש נתמך בהיצע מוגבל ובאופק לעליית הכנסות משכר דירה. תרומה נוספת נבעה מעסקאות פורטפוליו גדולות בספרד, פינלנד, צרפת ופולין.

נתונים נפרדים עבור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה מאשרים את ריכוז ההון בסגמנט זה. מחקר JLL על שוק הנדל״ן להשקעה במגורים מעריך את היקף העסקאות ברבעון השני ב-17.4 מיליארד אירו — עלייה של 49% בהשוואה לתקופה המקבילה, וזוהי התוצאה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז 2022. במחצית השנה עמדו ההשקעות על 31.2 מיליארד אירו, עלייה של 10%.

דיור מולטי-פמילי להשכרה צמח במהירות מיוחדת: ברבעון השני גדל היקף העסקאות מסוג זה ב-83%, ל-14.3 מיליארד אירו. במקביל, מספר העסקאות בסגמנט המגורים ירד ב-19%, בעוד גודל העסקה הממוצע עלה מ-39 מיליון אירו ל-72 מיליון אירו. עסקאות מעל 100 מיליון אירו היוו 68% מכלל הנפח. נתון זה ממחיש כי חלק ניכר מהצמיחה מונע מפורטפולים גדולים ורכישות פלטפורמה, ולא מעלייה במספר העסקאות הקטנות.

הלוגיסטיקה איבדה נפח, המסחר הקמעונאי נחלש ב-12%

לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, נדל״ן לוגיסטי הציג דינמיקה חלשה יותר. במחצית הראשונה של השנה ירדו ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה בכ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הירידה התרחשה אפילו בהתחשב באחת העסקאות הגדולות של השנה — רכישת פלטפורמת הלוגיסטיקה הצרפתית Proudreed בכ-2.3 מיליארד אירו. הביקוש ארוך הטווח למחסנים נתמך בהתפתחות המסחר האלקטרוני וארגון מחדש של שרשראות האספקה, אך המשקיעים הפכו זהירים יותר לגבי מחירים ואיכות המבנים.

ההשקעות בנדל״ן מסחרי וקמעונאי ירדו ב-12% לאחר מחצית ראשונה חזקה בשנת 2025. עם זאת, נכסי עוגן במיקומים מובילים ממשיכים למצוא קונים. בין העסקאות הבולטות — מכירת 80% מ-Palazzo del Monte בויה מונטנפוליאונה במילאנו בכ-1.2 מיליארד אירו, מבנה בשדרות השאנז אליזה בפריז תמורת 402 מיליון אירו, קניון Merry Hill בבריטניה תמורת 331 מיליון אירו ו-Islazul במדריד תמורת 329 מיליון אירו.

עסקאות אלו מעמיקות את הפער בין נכסי פריים איכותיים לנכסים משניים. מבנים נזילים עם שוכרים חזקים ומיקומים מצוינים ממשיכים למשוך הון, בעוד שנכסים בעלי הוצאות כבדות על שיפוץ, שדרוג אנרגטי או השכרה מחדש נמכרים בקושי רב יותר.

הון בינלאומי מהווה כ-45% מהעסקאות

השקעות חוצות גבולות היוו במחצית הראשונה כ-45% מההיקף האירופי, נתון שנשאר נמוך יחסית בקנה מידה היסטורי.

משקיעים מארה״ב, קנדה וסינגפור צמצמו את פעילותם. עם זאת, ההון האמריקאי שמר על המקום הראשון מבין מקורות המימון הזרים. בקרב המשקיעים האירופיים, פעילות גבוהה יחסית מחוץ לשוק המקומי הציגו חברות וקרנות מהולנד ומצרפת.

היחלשות הפעילות חוצת הגבולות מגבירה את התלות של שווקים בודדים בהון מקומי. במקביל, עסקאות גדולות מוכיחות כי הכסף עבור נכסים איכותיים נותר זמין.

ריביות ה-ECB מגבילות את עליית מחירי הנדל״ן

עלות המימון נותרת אחת המגבלות המרכזיות בשוק האירופי. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות על 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות על 2.40%, ואת ריבית ההלוואות ליום אחד על 2.65%.

רמת הריביות הנוכחית התעצבה בעקבות ההחלטה מ-11 ביוני, כאשר הרגולטור העלה את כל שלוש הריביות ב-25 נקודות בסיס עקב התגברות הלחצים האינפלציוניים. ריבית הפיקדונות עלתה ל-2.25% החל מ-17 ביוני.

לכך יש משמעות ישירה עבור הנדל״ן. ככל שעלות ההון המגויס ותשואות אגרות החוב הממשלתיות גבוהות יותר, כך המשקיעים דורשים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מהנדל״ן. כאשר ההכנסה משכירות נותרת קבועה, הדבר מגביל את המחיר שהקונה מוכן לשלם עבור הנכס.

תשואת הנדל״ן, או שיעור ההיוון (Cap Rate), משקפת את היחס בין הכנסת הנכס לשווי השוק שלו. ירידה בתשואה הנדרשת בהינתן שכירות קבועה מביאה לעליית מחיר המבנה. בתנאים הנוכחיים טרם מתרחשת ירידה רוחבית של שיעורים אלה.

האינפלציה בגוש האירו שוב התקרבה ל-3%

המצב המאקרו-כלכלי אינו מספק בסיס לצפות לחזרה מהירה של מימון זול. הנתונים האחרונים של Eurostat על התוצר ברבעון השני מראים כי כלכלת גוש האירו צמחה ב-0.4% בהשוואה לרבעון הקודם, וכלכלת האיחוד האירופי ב-0.5%. בחישוב שנתי עמדה הצמיחה על 1% ו-1.2% בהתאמה.

האינפלציה השנתית בגוש האירו עלתה ביולי ל-2.9% לעומת 2.8% ביוני, ובאיחוד האירופי ל-3% מ-2.9%. נתון זה נתמך בפרסום חישוב האינפלציה הסופי של יולי שפורסם ב-19 באוגוסט.

האינפלציה בגוש האירו נותרת מעל יעד הטווח הבינוני של ה-ECB העומד על 2%. עבור שוק הנדל״ן פירוש הדבר חוסר ודאות לגבי תוואי הריבית העתידי: צמיחה כלכלית תומכת בשוכרים ובביקוש לשטחים, אך עלות הון גבוהה בולמת את עליית שווי ההשקעות.

מחירי נכסי העילית נותרים יציבים לפי שעה

השינוי העיקרי במחזור ההשקעות הנוכחי אינו נעוץ רק בהיקף ההון הזמין, אלא בדרישות מן הנכסים עצמם.

נדל״ן פריים מובחר עם חוזי שכירות ארוכי טווח, שוכרים יציבים, תשתיות הנדסיות מודרניות ותחרות מוגבלת של היצע חדש נהנה מיתרון מובהק. נכסים משניים נאלצים להתחרות על מאגר קונים מצומצם בהרבה.

הציפיות לירידה מהירה בשיעורי ההיוון, שהייתה יכולה להעלות אוטומטית את ערך הנדל״ן, נחלשו. ל-12 החודשים הקרובים, תרחיש הבסיס צופה תשואות יציבות בעיקר בנכסי פריים, כאשר ירידת תשואות נקודתית תיתכן בעיקר עבור נכסים איכותיים במיוחד.

לפיכך, המקור העיקרי לייצור תשואה עבור משקיעים הופך להיות עליית שכר הדירה, ניהול אקטיבי של הנכס ורכישת נכסים במחיר אטרקטיבי, ולא עליית שווי רוחבית של כלל השוק.

ההשקעות בנדל״ן באירופה עשויות להגיע ל-251 מיליארד אירו

התחזית למחצית השנייה צופה המשך גידול בעסקאות, אך ללא האצה חדה. חלק מהעסקאות לא בוטל אלא נדחה, ולכן צבר העסקאות הקיים בתהליך עשוי לתמוך בתוצאות הרבעון השלישי והרביעי.

היקף ההשקעות בנדל״ן האירופי לשנת 2026 כולה צפוי לעמוד על כ-251 מיליארד אירו, המשקף גידול של 11% בהשוואה לשנה הקודמת. בשנת 2027 עשוי הנתון לעלות ב-17% נוספים, ל-297 מיליארד אירו.

גם התממשות תרחיש זה לא תחזיר את השוק לצמיחה אחידה. השקעות ממשיכות להתרכז במקומות שבהם הקונים מזהים תזרים מזומנים יציב, מחסור בהיצע ורמת סיכון ברורה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה ל-54 מיליארד אירו ברבעון ול-106 מיליארד אירו במחצית השנה נראית חזקה מההערכות המוקדמות, אך מבנה השוק נותר מורכב. מרבית המדינות שנבדקו לא הציגו צמיחה שנתית, ההון חוצה הגבולות נותר מתחת לרמות ההיסטוריות, ועלות המימון הגבוהה מגבילה את תמחור מחדש של הנכסים. לפיכך, את הגידול בנפח העסקאות הכולל נכון יותר לראות כהתאוששות סלקטיבית: המרוויחים העיקריים הם שווקים ונכסים בעלי שכירות יציבה, היצע מוגבל וצורך נמוך בהשקעות הון נוספות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן של אירופה בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן האירופי ברבעון השני של 2026?

היקף העסקאות הגיע ל-54 מיליארד אירו, עלייה של 7.7% בהשוואה לרבעון השני של 2025.

מה היה היקף ההשקעות במחצית הראשונה של 2026?

בששת החודשים הראשונים עמד היקף ההשקעות על 106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מדוע מופיע לעיתים הנתון 53 מיליארד אירו?

53 מיליארד אירו היוותה הערכה ראשונית לרבעון השני שפורסמה ביולי. בדוח הסופי מ-25 באוגוסט עודכן הנתון ל-54 מיליארד אירו.

אילו שווקי נדל״ן באירופה צמחו במהירות הגבוהה ביותר?

במחצית הראשונה זינקו ההשקעות בפינלנד בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. בספרד גדל הנפח ב-60% ל-12.5 מיליארד אירו.

איזה תחום נדל״ן מושך את מירב ההון?

נכסי מגורים למשקיעים מוסדיים, לרבות דיור להשכרה, מעונות סטודנטים, בתי אבות ודיור מוגן, ריכזו 29% מכלל ההשקעות באירופה.

מה קורה בתחום הנדל״ן הלוגיסטי?

ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה ירדו במחצית הראשונה בכ-7% בהשוואה שנתית. הביקוש המבני נשמר, אך המשקיעים בוחנים ביתר קפדנות את המחירים ואיכות הנכסים.

מדוע ריביות ה-ECB קריטיות לשוק הנדל״ן?

ריביות גבוהות מייקרות את עלות החוב ומעלות את רף התשואה המינימלי הנדרש מנכסים. עובדה זו מרסנת את עליית המחירים גם בסביבת שכר דירה יציב.

כמה השקעות צפויות בסיכום שנת 2026?

התחזית הנוכחית צופה כ-251 מיליארד אירו של השקעות בשנת 2026 ו-297 מיליארד אירו בשנת 2027.

האם שוק הנדל״ן האירופי התאושש?

באופן חלקי בלבד לפי שעה. היקף העסקאות הכולל נמצא בצמיחה, אך ב-11 מתוך 19 שווקים נרשמה ירידה בהשקעות במחצית הראשונה. ההתאוששות נותרה ממוקדת במדינות ספציפיות, בסגמנטים נבחרים ובנכסי איכות גדולים.

עסקאות הנדל״ן הגיעו ל-€22 מיליארד

ביולי נחתמו בארבעת השווקים 68 עסקאות נדל״ן גדולות בהיקף של כ-€2.4 מיליארד. בשבעת החודשים הראשונים של שנת 2026 הגיע מחזור ההשקעות ל-€22 מיליארד, לעומת כ-€19 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים עמד ההיקף על €37.1 מיליארד, כך עולה מסקירת אוגוסט של Colliers Research. הסטטיסטיקה האזורית מביאה בחשבון עסקאות השקעה בשווי של מעל €5 מיליון ומכסה את שוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק; איסלנד אינה נכללת בנתונים אלה.

שוודיה סיפקה €18.3 מיליארד, או כ-49% מכלל המחזור ב-12 החודשים האחרונים. על נורווגיה נרשמו €7 מיליארד, על דנמרק — €6.1 מיליארד, ועל פינלנד — €5.7 מיליארד. לפיכך, השוק השוודי גדול כמעט פי שלושה מזה הפיני וממשיך להוות את מקור הנזילות העיקרי באזור.

חודש יולי התברר כחלש משמעותית מיוני. בשוודיה בוצעו 29 עסקאות בשווי של כ-€1.4 מיליארד, בנורווגיה — 18 עסקאות בשווי של כ-€0.5 מיליארד, בדנמרק — 11 עסקאות בשווי של כ-€0.3 מיליארד, ובפינלנד — עשר עסקאות בשווי של כ-€0.1 מיליארד. הירידה במחזור החודשי לא שינתה את התוצאה החיובית של שבעת החודשים הראשונים, אך הדגישה את תלות הסטטיסטיקה במספר עסקאות גדולות בודדות.

תלות זו בולטת במיוחד ברשימת העסקאות הגדולות ביותר ב-12 החודשים האחרונים. היא כללה את העברת תיק הנדל״ן הציבורי של SBB לחברת PPI בשווי בסיס של כ-32 מיליארד קרונות שוודיות, את ההסכם של Wihlborgs לרכישת התיק של Castellum תמורת 13.3 מיליארד קרונות, ותיק מגורים פיני בשווי של €900 מיליון. עסקאות בודדות מסוג זה יכולות לשנות באופן מהותי את הנתונים השנתיים של השווקים הצפון-אירופיים הקטנים.

שוודיה נותרת השוק הגדול ביותר באזור

בינואר–יולי הגיע היקף עסקאות ההשקעה בשוודיה ל-124.9 מיליארד קרונות שוודיות, עלייה של 31% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על 203.7 מיליארד קרונות. ביולי נחתמו 29 עסקאות בשווי 15.3 מיליארד קרונות, אך תוצאת החודש עצמו הייתה נמוכה ב-21% מזו של יולי אשתקד.

סטוקהולם ייצרה 38% מהמחזור ב-12 החודשים האחרונים. על סקונה נרשמו 19%, ועל וסטרה ייטלנד — 12%. משקיעים זרים היוו 27% מהרכישות, בעוד בעלים זרים היוו 16% מהמכירות. הפער בין נתונים אלה מעיד על זרימה נטו של הון זר אל תוך הנדל״ן להשקעה הגדול במדינה בתקופה הנסקרת.

אחת העסקאות הגדולות ביותר ביולי הייתה מכירת פרויקט המגורים Norrbodahöjden באופלנדס-ברו לחברת Slättö. היזם Bonava העריך את שווי הבסיס של הנכס בכ-1.3 מיליארד קרונות. הפרויקט כולל קצת יותר מ-500 דירות להשכרה, שטחי מסחר וחניות. תחילת הבנייה מתוכננת לסתיו 2026, אך השלמת העסקה מותנית בקבלת היתר בנייה.

עסקה נוספת ממחישה את היקף מכירות הפורטפוליו החוזרות לשוק. בחודש יוני חתמה Castellum על הסכם למכירת נכסים במאלמו, לונד, הלסינגבורג, אנגלהולם ובורלב לחברת Wihlborgs בשווי בסיס של 13.32 מיליארד קרונות. שטח התיק עומד על כ-635 אלף מ״ר, ושיעור התפוסה הכלכלי הוא 87.5%. משרדים מהווים 59% מהשווי, ו-21% נוספים מיוחסים למחסנים ולתעשייה קלה. סגירת העסקה מתוכננת ל-1 באוקטובר ותלויה במספר תנאים מתלים, כך שמדובר בהסכם חתום ולא בהעברה שהושלמה.

השילוב של עסקאות פורטפוליו גדולות ומחזור יציב בסטוקהולם אפשר לשוודיה לשמור על כמעט מחצית משוק ההשקעות האזורי. עם זאת, הירידה של 21% ביולי מראה כי ההתאוששות אינה מתקדמת בקו ישר ותלויה מאוד בלוח הזמנים של סגירת עסקאות גדולות.

פינלנד מציגה את הצמיחה המהירה ביותר

הדינמיקה הגבוהה ביותר מבין ארבעת השווקים נרשמה בפינלנד. בינואר–יולי גדל היקף העסקאות ב-60%, ל-€3.6 מיליארד, וב-12 החודשים האחרונים הגיע ל-€5.7 מיליארד. ביולי הואטה הפעילות לעשר עסקאות בהיקף של כ-€100 מיליון. עיקר המחזור נבע מנכסי תעשייה ומבני ציבור; עסקאות נרשמו גם במגזרי המסחר, המגורים והשימושים המעורבים.

השוק הפיני תלוי בקונים בינלאומיים במידה ניכרת יותר משכניו. הון זר היווה 57% מהרכישות ב-12 החודשים האחרונים, בעוד בעלים זרים היוו 25% מהמכירות. מטרופולין הלסינקי, הכולל את הלסינקי, אספו וונטה, ייצר 50% מהמחזור, וטמפרה — 13%.

את הצמיחה השנתית החזקה יש לבחון לאור היקף העסקאות הגדולות ביותר. ב-1 באפריל השלימה קבוצת Lumo Homes רכישה של תיק המונה 4,761 דירות מחברת הפנסיה Varma. המחיר ללא חובות עמד על כ-€900 מיליון, כאשר חלק מהתשלום בוצע במזומן וחלק במניות חדשות של הרוכשת.

עסקה זו לבדה שוות ערך לכחמישית מכלל מחזור ההשקעות הפיני בינואר–יולי. לפיכך, הצמיחה בשיעור של 60% אכן מעידה על התעוררות השוק, אך בד בבד ממחישה עד כמה תוצאותיה של כלכלה קטנה יכולות להיות תלויות במספר מועט של מכירות תיקים.

נורווגיה מוסיפה 4% ברקע עלות כסף גבוהה

היקף העסקאות בנורווגיה בשבעת החודשים הראשונים הגיע ל-42.5 מיליארד קרונות נורווגיות, עלייה של 4% לעומת התוצאה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על 82.1 מיליארד קרונות. ביולי נרשמו 18 עסקאות בשווי 6.4 מיליארד קרונות. ביניהן — רכישת שני מבני משרדים בטרנדלג, המושכרים לחברת Equinor, ורכישת מרכז לוגיסטיקה חדש לרכב בדראמן.

אוסלו מרכזת 38% ממחזור ההשקעות במדינה ב-12 החודשים האחרונים, אקרסהוס — 21%, וטרנדלג — 11%. להון הבינלאומי יש תפקיד קטן בהרבה מאשר בפינלנד: משקיעים זרים היוו 10% מהרכישות, ובעלים זרים — 9% מהמכירות. לפיכך, שוק ההשקעות הנורווגי נותר בעיקרו מקומי.

אחת המגבלות העיקריות נותרה עלות האשראי הגבוהה. Norges Bank הותיר ב-13 באוגוסט את ריבית המפתח ברמה של 4.25%. אינפלציית המחירים לצרכן ביולי עמדה על 3%, והמדד בניכוי שינויי מס וללא אנרגיה עמד על 2.7%. הרגולטור ציין כי האינפלציה הואטה מעבר למצופה, אך עדיין אינו פוסל את הצורך בהעלאת ריבית נוספת.

לכן, נורווגיה נבדלת משאר המדינות הנסקרות לא רק בדינמיקת מחזור השקעות מתונה יותר, אלא גם בעלות המימון השוקי הגבוהה ביותר לטווח ארוך. בסקירת אוגוסט, שיעור עסקאות החלף הריבית (SWAP) לעשר שנים במדינה עמד סביב 4.5%, לעומת 3.1%–3.4% בשלושת השווקים האחרים.

דנמרק נותרת השוק היחיד שנמצא בירידה

השוק הדני חורג מהתמונה הכללית. בינואר–יולי ירד היקף העסקאות ב-25% משנה לשנה, ל-26.1 מיליארד קרונות דניות. ב-12 החודשים האחרונים הגיע המחזור ל-45.3 מיליארד קרונות. ביולי נרשמו 11 עסקאות בשווי 2.4 מיליארד קרונות.

השוק מרוכז מאוד מבחינה גיאוגרפית: אזור הבירה היווה 76% מהמחזור מתחילת השנה, מרכז יוטלנד — 11%, דרום דנמרק — 6%, ושלנד — 4%. קונים זרים היוו 45% מההיקף מתחילת שנת 2026, ומוכרים זרים — 33%. כאן חשוב לשים לב להבדל במתודולוגיה: לגבי דנמרק, נתוני הפעילות הבינלאומית מוצגים מתחילת השנה, בעוד שלגבי שוודיה, נורווגיה ופינלנד — ל-12 החודשים האחרונים.

מבנה העסקאות מעיד על זהירות מצד הקונים. כ-69% מהמחזור מתחילת השנה הופנו לנכסים מיוצבים בסיכון נמוך ובעלי תזרים מזומנים צפוי. 23% נוספים היו נכסים שבהם המשקיע צופה להעלות את הערך באמצעות ניהול, שיפוץ או שינוי מאפייני הנכס. רכישות בסיכון גבוה יותר ורכישות לשימוש עצמי היוו יחד את 8% הנותרים.

ביולי דיווחה PensionDanmark על פרויקט משותף עם SVANEN בהרלב. הפרויקט כולל 229 דירות להשכרה, שטח ציבורי ויחידת מסחר אחת. הבנייה מתוכננת להתחיל בתחילת 2027 ולהסתיים לקראת אמצע 2029. בסטטיסטיקה האזורית מוערך שווי השקעה זו בכ-0.8 מיליארד קרונות דניות.

הריביות לטווח ארוך שוב עולות

הסיכון המרכזי לשוק ההשקעות קשור למימון החוב. ביולי עלו שיעורי ה-SWAP לעשר שנים בכל ארבע המדינות במקביל. בשוודיה נרשמה עלייה של 38 נקודות בסיס, בפינלנד ובדנמרק — של 31 נקודות כל אחת, ובנורווגיה — של 24 נקודות. נקודת בסיס אחת שווה ל-0.01 נקודת אחוז.

במועד הכנת דו״ח אוגוסט עמד השיעור על כ-3.1% בשוודיה, 3.2% בפינלנד, 3.4% בדנמרק ו-4.5% בנורווגיה. עבור נדל״ן מסחרי, לנתונים אלה יש משמעות ישירה: משקיעים ומלווים משתמשים בריביות השוק לטווח ארוך בעת חישוב עלות ההון הזר והתשואה הנדרשת מהנכסים.

לאחר פרסום הסקירה הענפית, המדיניות המוניטרית לא רוככה באופן משמעותי. Riksbank הותיר ב-20 באוגוסט את ריבית המפתח של שוודיה ברמה של 1.75%. ההחלטה נכנסה לתוקף ב-26 באוגוסט. הבנק המרכזי ציין כי נתוני הצמיחה והאינפלציה בקיץ עלו על תחזית יוני, ושמר על היתכנות להעלאת ריבית בהמשך שנת 2026.

עבור פינלנד, תנאי המימון לטווח קצר נקבעים על פי מדיניות גוש האירו. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות ברמה של 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות ברמה של 2.40%, ואת ריבית ההלוואות השוליות ברמה של 2.65%. הרגולטור הדגיש את חוסר הוודאות הקשור למחירי האנרגיה ולהשפעות הסכסוך במזרח התיכון על האינפלציה.

המדיניות המוניטרית הדנית קשורה לשמירה על שער חליפין קבוע מול האירו. Danmarks Nationalbank העלה ביוני את הריבית על חשבונות עו״ש ותעודות פיקדון ב-0.25 נקודת אחוז, ל-1.85%, ואת ריבית ההלוואות ל-2%. ההחלטה התקבלה בעקבות העלאת הריבית בגוש האירו ביוני ונועדה לשמר את פער הריביות הקיים בין דנמרק לגוש המטבע.

הכלכלה תומכת בשוק, אך ההתאוששות אינה אחידה

הסביבה המקרו-כלכלית בארבע המדינות נותרה יציבה יחסית. תחזית אפריל של קרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה של 2% בתוצר המקומי הגולמי הריאלי של שוודיה בשנת 2026, 1.5% בנורווגיה, 1% בפינלנד ו-2% בדנמרק. עבור ארבעת השווקים יחד מוערכת הצמיחה בסקירה הענפית בכ-1.6%.

עם זאת, שוקי העבודה מציגים שונות ניכרת. ביוני עמד שיעור האבטלה על 8.7% בשוודיה, 4.6% בנורווגיה, 10.6% בפינלנד ו-3.1% בדנמרק. הנתון הפיני מחושב ללא התאמה עונתית עבור אוכלוסייה בגילאי 15–74, ולכן השוואה ישירה למדינות האחרות דורשת זהירות.

השילוב של צמיחה כלכלית וחזרתן של עסקאות גדולות מייצר תמונה חיובית יותר מזו שהייתה בתקופת העלאות הריבית החדות, אך המחזור הנוכחי שונה משוק ההון הזול של תחילת העשור. חלק ניכר מההתאוששות נובע מכך שקונים ומוכרים מצליחים שוב להגיע להסכמות על מחירים, ומשקיעים מוסדיים גדולים חוזרים לפעילות פורטפוליו. במקביל, עליית הריביות לטווח ארוך מגבילה את האפשרות לעליית שווי הנכסים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, לא ניתן עדיין לראות בעלייה של 16% במחזור ההשקעות בארבעת השווקים הצפון-אירופיים התאוששות מלאה ואחידה של ענף הנדל״ן באזור. כמעט מחצית מההיקף של 12 החודשים האחרונים מיוחסת לשוודיה, הנתונים בפינלנד חוזקו משמעותית על ידי מספר עסקאות פורטפוליו גדולות, דנמרק נותרה נמוכה ב-25% מתוצאות השנה שעברה, והריביות לטווח ארוך שוב עלו בקיץ. במחצית השנייה של 2026 מספר העסקאות עשוי להמשיך לגדול מהר יותר משווי הנדל״ן: לצורך עליית מחירים בת קיימא, המשקיעים יזדקקו לפער מספק בין תשואת הנכסים לבין עלות המימון לטווח ארוך.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן במדינות הנורדיות בשנת 2026

מהו היקף ההשקעות בנדל״ן במדינות הנורדיות בשנת 2026?

בינואר–יולי הגיע היקף עסקאות ההשקעה בשווי של מעל €5 מיליון בשוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק ל-€22 מיליארד. נתון זה גבוה ב-16% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על €37.1 מיליארד.

איזו מדינה מובילה בהשקעות בנדל״ן?

שוודיה נותרה השוק הגדול ביותר מבין הארבע: נרשמו בה €18.3 מיליארד, שהם כ-49% מכלל ההיקף ב-12 החודשים האחרונים. מתחילת השנה גדל המחזור במטבע המקומי ב-31%, ל-124.9 מיליארד קרונות.

היכן צומח שוק הנדל״ן בקצב המהיר ביותר?

הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה בפינלנד. בינואר–יולי זינק היקף העסקאות ב-60%, ל-€3.6 מיליארד. עם זאת, חלק מהצמיחה מוסבר בעסקאות פורטפוליו גדולות, כולל רכישת 4,761 דירות בכ-€900 מיליון.

מדוע ירדו ההשקעות בנדל״ן בדנמרק?

בשבעת החודשים הראשונים איבד השוק הדני 25% לעומת שנת 2025. לצד זאת, 69% ממחזור ההשקעות הופנו לנכסים מיוצבים בסיכון נמוך, דבר המשקף את זהירות המשקיעים בסביבת הון יקר.

איזה תפקיד ממלאים המשקיעים הזרים?

פינלנד היא התלויה ביותר בהון זר, כאשר קונים בינלאומיים היוו 57% מהמחזור ב-12 החודשים האחרונים. בשוודיה עמד חלקם על 27%, ובנורווגיה — על 10%. בדנמרק, שבה הנתונים מחושבים מתחילת השנה, קונים זרים היוו 45% מההיקף.

מה עלול לבלום את התאוששות השוק?

הסיכון העיקרי קשור לתנאי המימון. ביולי עלו שיעורי ה-SWAP לעשר שנים בכל ארבע המדינות. אם עלות ההון הזר תישאר גבוהה, הגידול במספר העסקאות לא יביא בהכרח לעלייה מקבילה במחירי הנדל״ן.

טופ-10 המדינות המאושרות ביותר בעולם

המדינות הסקנדינביות שומרות שוב על ההובלה. פינלנד נשארת במקום הראשון זו השנה התשיעית ברציפות, במקום השני והשלישי מדורגות איסלנד ודנמרק, ואילו שוודיה ונורווגיה תופסות את המקומות החמישי והשישי בהתאמה.

לעומת זאת, במערב אירופה המצב פחות טוב, וכמעט כל המדינות מחלק זה של היבשת מאבדות ממעמדן בדירוג, אם כי הולנד, לוקסמבורג ושווייץ עדיין נשארות בעשירייה הראשונה של מדד האושר.

הסנסציה הגדולה של השנה היא קוסטה ריקה. בשנה שעברה היא הייתה למדינה הראשונה מאמריקה הלטינית שנכנסה לעשיריית המובילות, וכעת היא כבר זינקה למקום הרביעי בעולם.

ראוי לציין גם את שמירת מעמדה המוביל של ישראל, למרות המלחמות המטלטלות את האזור זו השנה השלישית.

באופן כללי, עשר המדינות המאושרות ביותר בעולם הן:

1. פינלנד

2. איסלנד

3. דנמרק

4. קוסטה ריקה

5. שוודיה

6. נורווגיה

7. הולנד

8. ישראל

9. לוקסמבורג

10. שווייץ

כפי שכבר צוין, פינלנד שומרת על הובלה מוחלטת באירופה, קוסטה ריקה – במרכז אמריקה, וישראל – במזרח התיכון.

באוסטרליה ואוקיאניה המדינה המאושרת ביותר היא ניו זילנד, המדורגת במקום ה-11 במדד העולמי, בצפון אמריקה – מקסיקו (מקום 12), בדרום-מזרח אסיה – טייוואן (26) וסינגפור (36), בדרום אמריקה – אורוגוואי (31), במרכז אסיה – קזחסטן (33), באפריקה – מאוריציוס (73), וביבשת עצמה – לוב (81).

במרחב הפוסט-סובייטי, המאושרות ביותר באופן מסורתי הן המדינות הבלטיות החברות באיחוד האירופי, כאשר המיקום הגבוה ביותר שייך לליטא (28). מבין מדינות ברית המועצות לשעבר שאינן חברות באיחוד האירופי, קזחסטן מדורגת במקום הגבוה ביותר – כמדינה המאושרת ביותר במרכז אסיה.

אושר עולמי 2025: באילו מדינות אנשים הכי מרוצים מחייהם

טופ-10 המדינות האומללות ביותר בעולם

בקצה השני של הדירוג נמצאות מדינות המתמודדות עם סכסוכים, עוני וחוסר יציבות פוליטית.

אפגניסטן נותרה מזה שנים רבות המדינה בעלת רמת שביעות הרצון הנמוכה ביותר מהחיים. עשר המדינות האומללות ביותר מורכבות ממדינות אפריקאיות (טנזניה, מצרים, הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו, בוטסואנה, זימבבואה, מלאווי וסיירה לאון), וכן שתי מדינות מזרח-תיכוניות – לבנון ותימן.

עשר המדינות בעלות רמת האושר הנמוכה ביותר הן:

1. אפגניסטן

2. סיירה לאון

3. מלאווי

4. זימבבואה

5. בוטסואנה

6. תימן

7. לבנון

8. הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו

9. מצרים

10. טנזניה

מלבד אפגניסטן הסוגרת את הדירוגים בעקביות זה שנים (המדינה האומללה ביותר במרכז אסיה), רמת האושר נמצאת בתחתית גם בסיירה לאון (המדינה האומללה ביותר באפריקה) ובתימן (במזרח התיכון).

בדרום-מזרח אסיה הדירוג הנמוך ביותר שייך למיאנמר. אוקראינה היא המדינה האומללה ביותר לא רק מבין המדינות הפוסט-סובייטיות, אלא באירופה כולה, ונצואלה – בדרום אמריקה, טרינידד וטובגו – במרכז אמריקה, וקנדה (!) – בצפון אמריקה.

עורכי הדירוג לא חישבו את רמת האושר עבור מדינות איים רבות באוסטרליה ואוקיאניה.

המדינות המאושרות ביותר בעולם לשנת 2024

מגמות גלובליות

בין אזורי העולם, מדדי האושר צומחים בקצב המהיר ביותר במרכז ומזרח אירופה – מדינות הגוש הסוציאליסטי לשעבר. צ׳כיה, סלובניה וקוסובו כבר נכללות בעשרים המובילות בעולם.

גם אמריקה הלטינית נמצאת בעלייה. מלבד קוסטה ריקה, שזינקה לצמרת, מקסיקו ממוקמת בעשרייה השנייה (מקום 12), ובליז (27) מציגה עלייה בשנים האחרונות.

המערב מאבד עמדות. ארה״ב, קנדה, אוסטרליה ושורה של מדינות אירופיות, אשר לפני 10-15 שנה היו בפסגה ואף הקדימו את צפון אירופה, מציגות כיום ירידה ברמת האושר.

הצעירים כבר אינם מאושרים

הנתון המדאיג ביותר הוא הירידה החדה ביותר ברמת האושר שנרשמת בקרב צעירים, בייחוד במדינות דוברות אנגלית. מגמה זו צוברת תאוצה כבר כמעט דור שלם – ב-20 השנים האחרונות.

הסיבה לכך נעוצה, בין היתר, בהשפעת הסביבה הדיגיטלית. הרשתות החברתיות משנות את תפיסת החיים לרעה. המחקר מראה: שימוש פעיל ברשתות חברתיות קשור לירידה בשביעות הרצון מהחיים, במיוחד בקרב דור ה-Z.

סיבה נוספת היא היחלשות הקשרים החברתיים, וכתוצאה מכך – ירידה באמון במוסדות ובבני אדם, במיוחד במדינות המערב, מה שמשפיע ישירות על רמת האושר.

ארצות הברית אינה נכללת בטופ-20 של המדינות המאושרות ביותר זו השנה הרביעית ברציפות, וקנדה אינה נמנית עם עשרים הראשונות כבר שנים רבות.

העולם הופך למאושר יותר, אך לא עבור כולם

באופן כללי נשמרת מגמה חיובית: מספר המדינות ששיפרו את מדדיהן כפול כמעט ממספר המדינות שמצבן הורע.

עם זאת, התמונה הגלובלית הופכת למורכבת יותר. המובילות הוותיקות מאבדות בהדרגה את יתרונן, אזורים חדשים פורצים קדימה, ורמת האושר תלויה יותר ויותר לא רק בכלכלה, אלא גם באיכות הקשרים החברתיים, באמון ובסביבה הדיגיטלית.

כסף עדיין חשוב, אך הגורם המכריע הופך להיות מידת התמיכה, הביטחון והחיבור לחברה שחשים האנשים, מסכמים המומחים של International Investment.

המדינות המאושרות ביותר לשנת 2023