שווייץ - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz

מיסים באירופה 2026: היכן המשקיע משלם יותר

Fri, 09 Oct 2026 13:38:31 +0300

השוואת מיסים באירופה על פי שיעור מס בודד היא כמעט חסרת תועלת. מס ההכנסה המרבי מציג את הנטל על הכנסה אישית גבוהה, אך כמעט ואינו מעיד על הסכום שישלם בעל דירה, משקיע המחזיק במספר נכסים או תושב חוץ בעת מכירת נדל״ן.

בשנת 2026, שיעורי מס ההכנסה השוליים הגבוהים ביותר ליחידים בקרב מדינות אירופה הגדולות חלים בדנמרק — 60,5%, צרפת — 55,4%, אוסטריה — 55%, ספרד — 54%, בלגיה — 53,5% ופורטוגל — 53%. בבולגריה וברומניה השיעור המרבי עומד על 10%, בהונגריה — 15%, ובגאורגיה — 20%. הנתונים של Tax Foundation כוללים מיסים לאומיים ואזוריים ותוספות היכן שרלוונטי, אך אינם כוללים דמי ביטוח לאומי.

עבור המשקיע, הדירוג משתנה כאשר מביאים בחשבון את מס הרכוש השנתי, מס במכירה והיטלים על הון משמעותי. צרפת וספרד הופכות יקרות יותר לבעלי תיקי נכסים גדולים, בעוד גרמניה ואיטליה מעניקות יתרונות בעת החזקה לטווח ארוך. גאורגיה בולטת עם מס של 5% בלבד על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה ופטור מלא ממס רווחי הון לאחר החזקה של מעל שנתיים; קפריסין ומלטה אינן גובות מס רכוש שנתי ברמה הלאומית, אך ממסות את היציאה מההשקעה.

השוואה: הכנסה והחזקת נדל״ן

מדינה	מס הכנסה מרבי	מיסוי שנתי על החזקת נדל״ן
צרפת	55,4%	taxe fonciere; עבור דירה שנייה ייתכן מס מקומי נוסף
ספרד	54%	IBI: בדרך כלל 0,4–1,1% עבור נדל״ן עירוני
פורטוגל	53%	IMI: 0,3–0,45%; עבור החזקות גדולות ייתכן מס AIMI
הולנד	49,5%	מס מוניציפלי לפי הערכת שווי; השקעות נכללות במסגרת Box 3
גרמניה	47,5%	Grundsteuer מקומי; אין שיעור אחיד בכל המדינה
איטליה	47,2%	IMU: בסיס של כ-0,86% עבור נכס שני ונכסי השקעה
יוון	44%	ENFIA לפי מאפייני הנכס; תוספת תשלום אפשרית בתיק מעל 500 אלף אירו
שווייץ	39,7%	הכללים תלויים בקנטון וברשות המקומית; עושר ממוסה בנפרד
קפריסין	35%	מס הרכוש השנתי הלאומי בוטל; אגרות מקומיות נותרו בתוקף
מלטה	35%	אין מס רכוש שנתי לאומי כללי
גאורגיה	20%	רכוש (למעט קרקע) פטור בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל לכך — 0,8–1% משווי השוק

הטבלה מציגה את שיעורי המס המרביים על הכנסת יחיד ואת הכללים הבסיסיים למיסוי שנתי על החזקת נדל״ן להשקעה. אין זה שיעור המס האפקטיבי של נישום ספציפי: התוצאה תלויה בתושבות המס, ברשות המקומית, בשווי הנכס, בהטבות ובמבנה ההחזקה.

מס הכנסה גבוה אינו שווה בהכרח לנטל גבוה על המשקיע

דנמרק מובילה בשיעור מס ההכנסה המרבי, אך אין זה הופך אותה באופן אוטומטי למדינה היקרה ביותר עבור בעל נדל״ן. אותו הגיון פועל גם בכיוון ההפוך: שיעור מס הכנסה נמוך אינו מבטיח נטל נמוך על ההון.

בתחום הנדל״ן יש להבחין בין שלושה שלבים עיקריים. הראשון חל במהלך ההחזקה: מס רכוש שנתי, מס על הכנסות משכירות ולעיתים מס עושר. השני — בעת הרכישה, כאשר חלות אגרות רישום או מס רכישה. השלישי — בעת המכירה, כאשר המדינה עשויה למסות את השבח או את סכום העסקה כולו.

מסיבה זו, צרפת נראית יקרה משמעותית בתרחיש של תיק נכסים גדול בהשוואה לבעלים של דירה בודדת. גרמניה, לעומת זאת, משלבת שיעור מס גבוה על הכנסה אישית עם אפשרות למכור נדל״ן פרטי לאחר החזקה ממושכת ללא מס שבח.

מכירת נדל״ן ומס עושר

מדינה	מכירת נדל״ן	מס עושר
צרפת	19% + דמי ביטוח לאומי 17,2%; פטור מלא לאחר 22/30 שנה	IFI: עבור נדל״ן חייב נטו מעל 1,3 מיליון אירו; 0,5–1,5%
ספרד	תושב: עד 30% בבסיס החיסכון; תושב חוץ: בדרך כלל 19%	מס עושר תלוי אזור; מס סולידריות — עד 3,5%
פורטוגל	בדרך כלל 50% מהשבח נכלל בבסיס המס הפרוגרסיבי	אין מס כללי; AIMI להחזקות נדל״ן גדולות
הולנד	בדרך כלל דרך Box 3, ללא מס שבח קלאסי נפרד	Box 3: תשואה מחושבת; שיעור 36%, רף פטור אישי 59,357 אירו
גרמניה	עד 10 שנים — ייתכן מס הכנסה; לאחר 10 שנים מכירה פרטית לרוב פטורה	אין
איטליה	ייתכן מס הכנסה או 26%; מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר 5 שנים	אין מס כללי פנימי; מס IVIE של 1,06% על נדל״ן זר של תושב
יוון	מס רווחי הון על נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026	אין מס כללי; ENFIA נגבה בנפרד
שווייץ	מס קנטונלי על שבח מקרקעין	מס קנטונלי/מוניציפלי; שיעור כולל מרבי של כ-0,1–0,87%
קפריסין	מס רווחי הון 20%; היטל נוסף של 0,4% מסכום המכירה במקרים מוגדרים	אין; מס רכוש שנתי לאומי בוטל
מלטה	בדרך כלל 8% או 10% משווי ההעברה, ולא מהשבח	אין
גאורגיה	שבח חייב במס בדיור — 5%; לאחר החזקה של מעל שנתיים לרוב פטור	אין מס עושר כללי

כאן מוצגים הכללים הכלליים עבור משקיע פרטי. במקרים ספציפיים עשויים לחול שינויים בהתאם לדירת מגורים יחידה, תקופת ההחזקה, אופן הרכישה, מעמד של מוכר מקצועי ואמנות למניעת כפל מס.

צרפת ממסה תיקי נדל״ן גדולים

בצרפת מוטל מס נפרד על עושר נדל״ני המכונה IFI. הוא חל כאשר השווי הנקי של הנדל״ן החייב במס עולה על 1,3 מיליון אירו. המדרגות מתחילות מ-0,5% ומגיעות ל-1,5%; לאחר חציית הרף, החישוב מבוצע כבר מחלק הבסיס שמעל 800 אלף אירו. רשות המיסים הצרפתית מציינת במפורש כי תושב מצהיר על נדל״ן ברחבי העולם, בעוד שתושב חוץ מצהיר על נכסים בצרפת בכפוף לתנאי המיסוי.

מכירת דירה שנייה או נדל״ן להשקעה מחויבת בדרך כלל במס שבח בשיעור 19% בתוספת היטלים סוציאליים של 17,2%. ההטבה גדלה ככל שתקופת ההחזקה מתארכת: ניתן להגיע לפטור מלא מחלק מס ההכנסה לאחר 22 שנה, ומההיטלים הסוציאליים — לאחר 30 שנה. עבור חלק מתושבי החוץ חלים כללים שונים ביחס להיטלים אלו, ולכן שיעור של 36,2% אינו אוניברסלי לכל מוכר זר.

עבור משקיע בעל נכסים יוקרתיים, הדבר דורש חישוב כפול: עלות החזקה שנתית דרך ה-IFI והשלכות המס בעת המכירה.

ספרד משלבת מיסוי מקומי ומס רכוש

בספרד, מס ה-IBI השנתי תלוי בערך הקדסטרלי וברשות המקומית. עבור נדל״ן עירוני, הטווח הבסיסי הוא 0,4–1,1%, אם כי הרשות המקומית רשאית להפעיל התאמות נוספות בתנאים הקבועים בחוק.

מיסוי הון גדול מורכב אף יותר. מס העושר מוסדר בין היתר על ידי הקהילות האוטונומיות, ולכן השיעור והפטורים משתנים לפי אזור. במקביל חל מס סולידריות קבוע על עושר רב. הוא חל על בסיס רלוונטי מעל 3 מיליון אירו בשיעורים של 1,7%, 2,1% ו-3,5%. החישוב לוקח בחשבון את יחסי הגומלין עם מס העושר, ולכן לא ניתן פשוט לחבר שיעורים אלה.

בעת מכירת נכס על ידי תושב מס, השבח נכנס לבסיס הכנסות החיסכון, שבו בשנת 2026 חלים שיעורים של עד 30%. עבור תושב חוץ, השבח מנדל״ן ספרדי ממוסה בדרך כלל בשיעור 19%; הרוכש מנכה במקביל 3% ממחיר המכירה כמקדמת מס של המוכר.

מכלול כללים זה הופך את ספרד למדינה שבה עבור תיק נכסים גדול, מיקום הרכישה חשוב כמעט כמו שווי הנכס עצמו.

פורטוגל אינה מטילה מס עושר כללי

בפורטוגל המבנה שונה. שיעור מס ההכנסה המרבי לתושב עומד על 48%, ועבור הכנסות גבוהות חל היטל סולידריות נוסף של 2,5% ו-5%. בטווח העליון שיעור המס השולי הכולל מגיע לכ-53%.

נדל״ן עירוני חייב במס IMI שנתי. הרשויות המקומיות קובעות שיעור בטווח של 0,3–0,45% משווי המס. עבור תיקי נדל״ן למגורים בהיקף גדול יותר חל מס AIMI נוסף. ליחידים ניתן ניכוי של 600 אלף אירו מבסיס המס, ובחישוב משותף של בני זוג — 1,2 מיליון אירו; מעבר לכך חלה מדרגת מס פרוגרסיבית.

בפורטוגל אין מס כללי על עושר נקי. עם זאת, עבור בעלים של מספר נכסים יוקרתיים, AIMI ממלא תפקיד דומה בכל הנוגע לנדל״ן.

במכירת נדל״ן נלקחים בדרך כלל בחשבון 50% מהשבח. עבור תושבי חוץ חל מודל דומה מאז 2023: מחצית מהשבח נכללת בחישוב לפי מדרגות המס, וההכנסה העולמית משמשת לקביעת שיעור המס החל.

גרמניה ואיטליה מתגמלות החזקה ארוכת טווח

בגרמניה אין מס עושר כללי פעיל. בעל נדל״ן משלם מס Grundsteuer מקומי, אשר לאחר הרפורמה של שנת 2025 תלוי במדינה הפדרלית, במקדם המוניציפלי ובמאפייני הנכס. אין שיעור אחיד למדינה כולה.

הדבר החשוב ביותר למשקיע פרטי הוא תקופת ההחזקה. אם הנכס נמכר תוך עשר שנים ממועד הרכישה, השבח עשוי להיות מחויב במס הכנסה לפי שיעור פרוגרסיבי אישי. לאחר עשר שנים, מכירה פרטית פטורה בדרך כלל ממס. עבור דירת מגורים אישית חלים חריגים ייעודיים.

איטליה משתמשת בסף דומה אך קצר יותר. נדל״ן להשקעה ונכס שני כפופים בדרך כלל למס מוניציפלי מסוג IMU; שיעור הבסיס לנכסים אחרים עומד על כ-0,86%, אך הרשות המקומית רשאית לשנותו. במכירה, השבח עשוי להיות ממוסה לפי סולם פרוגרסיבי או בשיעור נפרד של 26%, אך לאחר יותר מחמש שנות החזקה מכירות פרטיות רבות פטורות ממס.

עבור תושב מס איטלקי, גם נדל״ן מחוץ למדינה בעל חשיבות. הוא כפוף למס IVIE בשיעור של 1,06%, כאשר מס רכוש ששולם בחו״ל יכול, בכפוף לתנאים, להקטין את התשלום באיטליה.

יוון שומרת על חלון הזדמנויות זמני במכירה

ביוון, מס ENFIA השנתי מחושב על בסיס מיקום, שטח, ייעוד, גיל ומאפיינים נוספים של הנכס. עבור יחידים, נטל נוסף חל כאשר שווי התיק עולה על 500 אלף אירו.

החל משנת 2026, הכנסות משכירות ממוסות במדרגות של 15%, 25%, 35% ו-45%. במקביל, מס רווחי הון על מכירת נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026. סעיף המס קיים בחוק, אך אינו מיושם בשנה הנוכחית.

נדל״ן למגורים באירופה עשוי להיות ממוסה בעת החזקה, מכירה וכחלק מעושר רחב. בניין ברחוב rue Gay-Lussac בפריז. צילום: Wikimedia Commons.

עבור המשקיע מדובר ביתרון זמני ולא במאפיין קבוע של המערכת היוונית. תוכניות מכירה לאחר שנת 2026 יש לחשב מחדש בהתאם לכללים שיחולו במועד העסקה.

גאורגיה: 5% על שכירות והגנה מפני עליות מיסים חדות

קוד המס של גאורגיה קובע שיעור מס הכנסה כללי ליחידים ברמה של 20%, אך עבור השכרת מגורים חל משטר מיוחד: יחיד שאינו דורש ניכויים בגין הכנסה זו משלם 5% בלבד. שבח חייב במס ממכירת דירת מגורים או בית עם הקרקע הצמודה ממוסה אף הוא בשיעור של 5%. אם הנכס היה בבעלות במשך יותר משנתיים, השבח מהמכירה פטור ממס הכנסה.

בעת רכישת נדל״ן אין מס רכישה נפרד ואין מס בולים. International Investment, בסקירת התנאים למשקיעים בגאורגיה, מדגישה אף היא את שיעור ה-5% על השכרת מגורים ואת היעדר מס הרכישה כחלק מנטל המס הנמוך על המשקיע הפרטי. לחישוב התשואה יש לכך השפעה ניכרת: מערכת המס אינה מוסיפה אחוזים בודדים למחיר הכניסה, בשונה ממספר תחומי שיפוט אירופיים.

החל מ-30 בספטמבר 2026, משטר מס הרכוש ליחידים הפך למקל יותר. תיקון לקוד המס העלה את רף הפטור המלא מ-40 אלף לארי ל-100 אלף לארי של הכנסה משפחתית בשנה הקודמת עבור רכוש החייב במס, למעט קרקע. אם ההכנסה המשפחתית עולה על 100 אלף לארי, המס על רכוש זה עומד על 0,8–1% משווי השוק. קרקע ממוסה בנפרד. ההטבה החדשה חלה גם על מס רכוש שיש להצהיר עליו בשנת 2026.

מרכיב ייחודי במודל הגיאורגי הוא ההגבלה על העלאה חדה של מיסים לאומיים. מנגנון זה מתואר לעיתים כמורטוריום, אך משפטית הוא בנוי אחרת. החוק האורגני ״על חירות כלכלית״ דורש משאל עם לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים, למעט מס קנייה (בלו). שינוי שיעור המס בתוך הגבולות שכבר נקבעו אינו דורש משאל עם; הממשלה רשאית גם להעלות מיסים באופן זמני לתקופה של עד שלוש שנים ללא משאל עם. מס רכוש מוסדר בנפרד בקוד המס.

עבור בעל נדל״ן, השילוב נראה אטרקטיבי בהרבה משיעור בודד של 20%: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר שנתיים של החזקה, רף מוגדל במס רכוש והיעדר מס עושר כללי. אין פירוש הדבר אפס מס, אך לאורך מחזור ההחזקה המלא, גאורגיה מתגלה כמקילה משמעותית בהשוואה לצרפת, ספרד או פורטוגל.

קפריסין ומלטה נוחות יותר בהחזקה השנתית

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי עוד בשנת 2017. תשלומים מקומיים נותרו, אך אין מקבילה לאומית ל-IFI הצרפתי או למס העושר הספרדי.

מכירת נדל״ן בקפריסין חייבת במס רווחי הון בשיעור של 20%. החל משנת 2026 עודכנו הניכויים לכל החיים ליחידים, ורף ההחזקה העקיפה בנדל״ן באמצעות חברה הורד מ-50% ל-20% משווי המניות. בנוסף, המוכר משלם היטל של 0,4% מסכום העסקה במקרים הקבועים בחוק.

במלטה אין מס רכוש שנתי מסורתי ואין מס עושר כללי. במקום מס רווחי הון רגיל, בעת מכירת נדל״ן מקומי חל בדרך כלל מס סופי על מחיר ההעברה. השיעור הסטנדרטי במקרים רבים הוא 8%, ועבור חלק מהנכסים הישנים — 10%; קיימים שיעורים מיוחדים וחריגים.

לכן, שורה ריקה בעמודת המס השנתי אינה מעידה על אפס עלויות מיסוי להשקעה.

שווייץ והולנד מיישמות מודל שונה

בשווייץ, מס העושר הנקי חל ברמת הקנטונים והרשויות המקומיות. אין מס עושר פדרלי. השיעור המרבי המצטבר תלוי מאוד במקום המגורים ונע בקירוב בין 0,1% ל-0,87%. נדל״ן נכלל בחישוב העושר, וחובות מנוכים בהתאם לכללים הקבועים.

השבח ממכירת נדל״ן שוויצרי ממוסה ברמת הקנטון. לכן שתי השקעות זהות בקנטונים שונים עשויות להניב תוצאות שונות לחלוטין.

הולנד אינה מפעילה באופן רשמי מס עושר קלאסי. נכסי השקעה נכללים ב-Box 3 — מערכת מיסוי על תשואה מחושבת של חסכונות והשקעות. בשנת 2026 רף הפטור האישי עומד על 59,357 אירו, וההכנסה המחושבת ממוסה בשיעור של 36%. מערכת המעבר ממשיכה לפעול בהתאם לפסיקות בית המשפט העליון: הנישום יכול להוכיח תשואה ממשית נמוכה יותר, אם היא נמוכה מזו המחושבת.

נדל״ן להשקעה בהולנד מסווג כנכס Box 3 בתרחיש פרטי שכיח. בעת רכישת נכס שאינו מיועד למגורים אישיים, החל משנת 2026 חל מס העברת זכויות בשיעור 8%.

היכן המשקיע משלם יותר

אין תשובה אחידה לכל אירופה, מכיוון שהתוצאה תלויה בשאלה מה בדיוק משווים.

עבור אדם בעל הכנסה אקטיבית גבוהה מאוד, שיעורי המס העליונים הם הגבוהים ביותר בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. עבור בעל תיק נדל״ן גדול, צרפת וספרד בולטות במיוחד: שם מתווספים למס ההכנסה ומס הנכס גם מנגנוני מיסוי על הון גבוה. שווייץ ממסה עושר נקי מדי שנה ברמה הקנטונלית, ופורטוגל מחילה AIMI נוסף על החזקות נדל״ן גדולות.

עבור משקיע פרטי עם אופק השקעה ארוך, גרמניה ואיטליה עשויות להתגלות כמקלות יותר בעת יציאה, הודות לפטורים הניתנים לאחר תקופת החזקה מוגדרת. גאורגיה שייכת למשטרים הקלים יותר: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר החזקה של מעל שנתיים ורף חדש של 100 אלף לארי למס רכוש. קפריסין ומלטה נוחות יותר במס הרכוש הלאומי השנתי, אך המכירה נותרת אירוע מס. יוון בולטת בשנת 2026 עם הקפאה זמנית של מס השבח על נדל״ן.

לכן, לשאלה ״היכן באירופה המיסים הם הגבוהים ביותר״ יש מספר תשובות נכונות. עבור שכר זוהי קבוצת מדינות אחת, עבור תיק נכסים גדול — קבוצה אחרת, ועבור מכירת נכס לאחר חמש או עשר שנים — קבוצה שלישית.

תושב ותושב חוץ משלמים אחרת

תושבות מס יכולה לשנות לחלוטין את התמונה. תושב מצהיר בדרך כלל על הכנסותיו מכל העולם ובמדינות מסוימות גם על נכסיו בעולם. תושב חוץ ממוסה בדרך כלל רק על הכנסות ונכסים בתוך המדינה, אך כללי מכירת הנדל״ן עשויים להיות ייחודיים.

רובד נוסף נוצר על ידי אמנות למניעת כפל מס. הן קובעות לאיזו מדינה יש זכות למסות את השכירות או השבח, ובאיזה אופן המדינה השנייה מקזזת את המס שכבר שולם.

לפיכך, אותה דירה בשווי 500 אלף אירו עשויה להניב תשואה נטו שונה לשני בעלים בעלי אותה שכירות, אם הם תושבי מס של מדינות שונות.

בעל הנדל״ן נדרש להביא בחשבון את עלות ההחזקה הכוללת

בעת רכישת נכס, אין זה מספיק להשוות את מס ההכנסה או שיעור מס שבח בודד. יש להכניס למודל את מס הרכישה, מס הרכוש השנתי, המס על שכירות, מס עושר אפשרי, תשלומים מוניציפליים ומס בעת מכירה.

סכום כולל זה מסביר מדוע אותה תשואה ברוטו בגרמניה, פורטוגל, קפריסין או צרפת מתורגמת לתוצאה נטו שונה בתכלית.

לצורך קבלת החלטת השקעה, כדאי לחשב לא את ״המס הנמוך ביותר באירופה״, אלא תרחיש קונקרטי: תושבות המס של הבעלים, מחיר וסוג הנכס, השכירות הצפויה, תקופת ההחזקה ואופן היציאה מההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מיסים באירופה בשנת 2026

היכן מסי ההכנסה הם הגבוהים ביותר באירופה?

מבין מדינות אירופה בהשוואת Tax Foundation, השיעורים המרביים הגבוהים ביותר בשנת 2026 חלים בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. דמי ביטוח לאומי אינם כלולים בנתון זה.

באילו מדינות באירופה קיים מס עושר?

מס עושר נקי קלאסי או קרוב לכך חל בספרד ובשווייץ. בצרפת ה-IFI חל רק על נדל״ן בהיקף גדול. בפורטוגל אין מס עושר נקי כללי, אך נגבה מס AIMI מתיקים גדולים של נדל״ן מסוים.

היכן אין מס רכוש שנתי לאומי?

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי, ובמלטה אין מס רכוש לאומי תקופתי קלאסי. עם זאת, אגרות מקומיות ומיסים בעת רכישה או מכירה נותרו בעינם.

היכן תקופת החזקה ארוכה מפחיתה את המס בעת מכירה?

בגרמניה, מכירה פרטית של נדל״ן לאחר יותר מעשר שנות החזקה פטורה בדרך כלל ממס שבח. באיטליה, מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר יותר מחמש שנות החזקה.

האם קיים מס על מכירת נדל״ן ביוון בשנת 2026?

מיסוי רווחי הון בעת מכירת נדל״ן יווני מושהה עד סוף שנת 2026. מיסים והיטלים אחרים בעסקה ממשיכים לחול.

האם תושב חוץ משלם אותם מיסים כמו תושב מקומי?

לא תמיד. תושבים מקומיים ממוסים לרוב על הכנסות ונכסים עולמיים, בעוד תושבי חוץ ממוסים על מקורות ונדל״ן מקומיים. התוצאה תלויה גם באמנות למניעת כפל מס.

אילו מיסים משלם בעל נדל״ן בגאורגיה?

עבור יחיד, השכרת מגורים עשויה להיות ממוסה בשיעור 5% ללא ניכויים. שבח חייב במס ממכירת דיור ממוסה אף הוא בשיעור 5%, ולאחר יותר משנתיים של החזקה הוא לרוב פטור. החל מ-30 בספטמבר 2026, רכוש למעט קרקע פטור ממס בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל הרף חל שיעור של 0,8–1% משווי השוק. אין מס רכישה ואין מס בולים.

האם ניתן להעלות מיסים בגאורגיה ללא משאל עם?

לא תמיד. לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים נדרש בדרך כלל משאל עם. החריג לכך הוא מס קנייה (בלו); בנוסף, הממשלה יכולה להעלות מיסים זמנית למשך שלוש שנים לכל היותר ללא משאל עם, וניתן לשנות שיעורים בתוך הגבולות שנקבעו מראש. מס רכוש מוסדר בנפרד.

שווייץ מכינה הגבלות על רוכשי נדל״ן זרים

Tue, 06 Oct 2026 12:20:18 +0300

שווייץ נערכת להחמרת התנאים עבור רוכשי נדל״ן זרים. המועצה הלאומית הביעה תמיכה ביוזמה שעלולה להשפיע על נכסי מגורים, נופש ומסחר. הרפורמה צפויה לצמצם באופן משמעותי את אפשרויותיהם של משקיעים זרים בשוק המקומי.

מה יכולים זרים לקנות בשווייץ

האפשרויות העומדות בפני רוכשים זרים תלויות בראש ובראשונה במקום המגורים, בדרכון ובסוג הנכס. אזרחי האיחוד האירופי ומדינות איגוד הסחר החופשי האירופי (EFTA), המתגוררים בפועל בשווייץ, אינם נחשבים תושבי חוץ זרים על פי החוק לרכישת נדל״ן. הסדר דומה חל על אזרחי מדינות אחרות המחזיקים בהיתר תושבות קבע מסוג C.

זרים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי או ב-EFTA, המתגוררים בשווייץ אך אינם מחזיקים בהיתר C, יכולים כיום לרכוש ללא אישור מיוחד בית או דירה במקום מגוריהם בפועל. הנכס חייב לשמש כמגורים עיקריים ולהירשם ישירות על שם הבעלים, וחל איסור להשכירו לצדדים שלישיים.

עבור רוכשים המתגוררים בחו״ל, האפשרויות מצומצמות בהרבה. לא ניתן לרכוש נכסי מגורים רגילים כהשקעה לצורך השכרה. תנאים נפרדים נקבעו עבור נכסי נופש, דירות נופש שנייה וחללים המשמשים לעסקים.

מי זקוק לאישור לרכישת נדל״ן

אישור לרכישת נדל״ן בשווייץ נדרש בעיקר מתושבי חוץ זרים. הגדרה זו כוללת זרים שאינם מתגוררים בשטח המדינה, וכן אזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ול-EFTA השוהים במדינה ללא אשרת תושבות קבע מסוג C.

ההגבלות חלות גם על עסקים, וכוללות חברות זרות וכן תאגידים הרשומים בשווייץ הנמצאים בפועל בשליטה זרה. החוק מביא בחשבון החזקות בהון, זכויות הצבעה וצורות מימון שונות.

ההחלטה לגבי כל עסקה מתקבלת על ידי הרשות המוסמכת בקנטון שבו ממוקם הנכס. רשות זו קובעת האם נדרש היתר והאם מתקיימות העילות החוקיות להנפקתו. הגבלות אזוריות נוספות מקבלות משקל מכריע במיוחד בעת רכישת דירת נופש או דירה שנייה.

כיצד מגבילה שווייץ רוכשים זרים

ההגבלות העיקריות מעוגנות בחוק הפדרלי לרכישת מקרקעין בידי זרים, הידוע בכינויו Lex Koller. מטרתו היא לפקח על העברת נדל״ן שוויצרי לבעלות זרה. החקיקה משלבת משטר היתרים לצד חריגים עבור קטגוריות מסוימות של רוכשים ונכסים.

האסדרה אינה חלה רק על רכישה ישירה של בית, דירה או קרקע. במקרים מסוימים נלקחות בחשבון גם מניות בחברות ובקרנות, זכויות שימוש בנכסים ועסקאות נוספות המעניקות למשקיע מעמד מעשי של בעלים. הודות לכך, ההגבלות עשויות לחול גם כאשר הרוכש הזר אינו רושם את הנכס ישירות על שמו.

עם זאת, Lex Koller אינו מטיל איסור גורף על זרים. עסקאות מסוימות דורשות אישור, בעוד שאחרות מותרות בלעדיו. למשל, משטר נפרד חל על נדל״ן המשמש באופן קבוע לפעילות עסקית, על דירת מגורים עיקרית של זרים המתגוררים במדינה, ועל נכסים מסוימים הנרכשים על ידי עובדים חוצי-גבול.

Lex Koller 2026: מה מבקשים לשנות

ב-22 בספטמבר 2026 הביעה המועצה הלאומית תמיכה ביוזמה להחמרת החקיקה, כאשר 123 צירים הצביעו בעד ו-54 התנגדו. ההצעה מתייחסת לדירות מגורים עיקריות ושניות, נכסי נופש, בנייני מגורים מרובי דירות ונכסים מסחריים. המשך ההליך תלוי בהחלטת מועצת הקנטונים.

בשלב זה אין מדובר באיסור שנכנס לתוקף. היוזמה הפרלמנטרית עוברת הליכי חקיקה, והפרמטרים הסופיים של ההגבלות האפשריות עשויים עוד להשתנות.

במקביל, המועצה הפדרלית גיבשה רפורמה משלה ב-Lex Koller. התוכנית הוצגה ב-15 באפריל 2026 ונפתחה להתייעצויות עד 15 ביולי. הממשלה הציעה להדק את הפיקוח בכמה מישורים במקביל: דירות מגורים עיקריות של אזרחי מדינות שלישיות, נדל״ן מסחרי, נכסי נופש וכן השקעות באמצעות קרנות וחברות.

עבור אזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ול-EFTA, אחת מהצעות המפתח נוגעת לדירת המגורים העיקרית. כיום, זר המתגורר בשווייץ יכול לרכוש נכס כזה ללא היתר, בכפוף לתנאים הקבועים. הממשלה מציעה להפוך את קבלת האישור לחובה. אם הבעלים יעזוב בהמשך את המדינה, יהיה עליו למכור את הנכס בתוך שנתיים.

נדל״ן מסחרי וקרנות עבור זרים

שוק הנדל״ן המסחרי בשווייץ מפוקח כיום בצורה מקלה יותר בהשוואה לשוק המגורים. תושב חוץ זר יכול לרכוש ללא אישור מיוחד נכס המשמש באופן קבוע לפעילות עסקית: משרד, חנות, מרכז מסחרי, בית מלון, מסעדה, מחסן, מבנה תעשייה או כל חלל עסקי אחר.

הבעלים אינו חייב לפעול בעצמו מתוך המבנה שנרכש. הכללים הקיימים מאפשרים לרכוש נכס מסחרי כהשקעה ולהשכירו לחברה או לבעל עסק. עם זאת, דירות רגילות או בנייני מגורים אינם נחשבים לנדל״ן מסחרי רק משום שהם מניבים הכנסה משכירות.

הרפורמה של המועצה הפדרלית נועדה להפריד בין רכישת מבנה לצורך פעילות עסקית עצמית לבין השקעה שנועדה אך ורק להפקת הכנסה משכירות. ההצעה מבקשת לשמר את האפשרות הראשונה, אך להגביל את השנייה עבור תושבי חוץ זרים. אם סעיף זה יאושר, למשקיעים זרים יהיה קשה יותר לרכוש בנייני משרדים, מרכזים מסחריים ומבנים אחרים לצורכי השכרה.

השינויים נוגעים גם במכשירי השקעה. הממשלה מציעה להגביל רכישת מניות של חברות נדל״ן למגורים, יחידות השתתפות סחירות של קרנות נדל״ן ומניות של SICAV נדל״ני בידי זרים. לפיכך, הרפורמה משפיעה לא רק על רכישה ישירה של מבנים, אלא גם על הגישה לשוק באמצעות מכשירים פיננסיים.

נדל״ן נופש ומגורים בשווייץ

נכסי נופש בשווייץ נמנים כבר כיום עם הקטגוריות המפוקחות ביותר. תושב חוץ זר יכול לקנות בית או דירת נופש רק באותם קנטונים ורשויות מקומיות שבהם עסקאות כאלה מותרות. הרכישה דורשת קבלת היתר, ומספר הנכסים מוגבל במכסות שנתיות.

בדרך כלל, משפחה אחת רשאית להחזיק בנכס אחד בלבד מסוג זה. המגבלה הסטנדרטית לשטח מגורים נטו עומדת על 200 מ״ר, ושטח הקרקע לבית פרטי מוגבל ל-1,000 מ״ר. במקרים חריגים הרשויות עשויות לאשר שטח גדול יותר. מותר להשכיר דירות נופש לפרקי זמן קצרים, אך אין להפכן לנכס להשכרה קבועה.

המועצה הפדרלית מציעה לצמצם את המכסות ולשנות את כללי המכירה החוזרת. כיום, העברת נכס נופש מבעלים זר אחד לאחר אינה גורעת מהמכסה הקנטונלית בתנאים מסוימים. לפי המתווה המוצע, כל רכישה חדשה בידי זר תיספר במסגרת המכסה, מה שעלול לצמצם עוד יותר את ההיצע.

עסקאות בדירות מגורים שניות בשווייץ מוסדרות בצורה שונה. תושב חוץ זר רשאי לקבל אישור לרכישתן אם הדבר מותר בחקיקה הקנטונלית ואם יש לו זיקה הדוקה במיוחד לאזור המדובר. נסיעות חופשה שגרתיות, קיומם של קרובי משפחה או לימודים אינם מספקים לשם כך.

סוגיה נפרדת היא בנייני מגורים מרובי דירות. רכישת בניין מגורים לצורך הפקת תשואה משכירות אינה נהנית מההחרגה החלה על נדל״ן מסחרי. עבור תושב חוץ זר השקעות אלה כבר מוגבלות כיום, ויוזמת המועצה הלאומית מספטמבר קובעת במפורש החמרה נוספת של המגבלות על בנייני מגורים.

נדל״ן בשווייץ והזכות לאשרת שהייה

רכישת בית, דירה או כל נכס אחר אינה מקנה לזר זכות אוטומטית להתגורר במדינה. בעלות על נכס וקבלת אשרת שהייה בשווייץ מוסדרות בנפרד. גם שווי עסקה גבוה במיוחד אינו מהווה כשלעצמו עילה לקבלת מעמד תושב, ויש לעמוד בכל דרישות חוקי ההגירה.

המערכת השוויצרית שונה מתוכניות הקיימות במדינות אחרות, שבהן השקעות בדיור או בנכסים מסחריים יכולות לשמש להסדרת מעמד חוקי. כאן האזרחות, מקום המגורים וסוג האשרה קובעים אילו כללים יחולו על העסקה והאם יידרש אישור לפי Lex Koller. עובדה זו חיונית עבור מי שרואה ברכישה הן השקעה והן חלק מתוכנית מעבר. עצם רכישת הנכס אינו פותר את סוגיית השהייה החוקית, וההחמרה האפשרית של Lex Koller עלולה לצמצם עוד יותר את אפשרויות הבחירה של תושבי חוץ.

לפי הערכת האנליסטים של International Investment, הרפורמה מעמיקה את ההפרדה בין הזדמנויות השקעה לבין זכויות הגירה. עבור רוכשים זרים עולה חשיבותה של בדיקה מוקדמת של תנאי העסקה, הדרישות הקנטונליות ומעמדם המשפטי האישי. אם הצעדים המוצעים יתקבלו, יידרש ניתוח קפדני במיוחד של השקעות במגזר המגורים, הנופש והמסחר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות (FAQ)

האם אזרח זר יכול לקנות נדל״ן בשווייץ?

כן. עם זאת, התנאים תלויים באזרחות, במקום המגורים ובסוג הנכס. עבור תושבי חוץ זרים, עסקאות רבות דורשות אישור מהרשויות הקנטונליות.

האם ניתן לקנות נדל״ן בשווייץ ללא אשרת שהייה?

כן, במקרים מסוימים. תושבי חוץ זרים יכולים לרכוש, בכפוף לכללים הקבועים, נכסי נופש ומסחר למשל. האפשרויות לרכישת נכסי מגורים רגילים מצומצמות בהרבה.

האם זר יכול לקנות דירה לצורך השכרה?

דירת מגורים רגילה הנרכשת אך ורק לשם הפקת הכנסה משכירות אינה נחשבת לנדל״ן מסחרי הנגיש בחופשיות לתושבי חוץ זרים. השקעות מסוג זה מוגבלות באופן משמעותי.

מהו Lex Koller?

Lex Koller הוא הכינוי המקובל לחקיקה הפדרלית המסדירה רכישת נדל״ן שוויצרי בידי זרים. החוק מגדיר באילו מקרים נדרש אישור ואילו חריגים חלים על קטגוריות שונות של נכסים ורוכשים.

האם קניית נדל״ן בשווייץ מעניקה זכות לאשרת שהייה?

לא. בעלות על נדל״ן אינה מהווה כשלעצמה עילה לקבלת אשרת שהייה.

האם שווייץ אסרה על זרים לרכוש נדל״ן בשנת 2026?

לא. המועצה הלאומית הביעה תמיכה בהחמרת Lex Koller, והמועצה הפדרלית גיבשה הצעת רפורמה משלה, אך ההגבלות החדשות נכון ל-6 באוקטובר 2026 טרם נכנסו לתוקף.

מדד ה-iPhone: איפה הסמארטפונים הכי יקרים והכי זולים בעולם

Mon, 05 Oct 2026 12:55:46 +0300

שירות iPhone Prices Info עדכן ב-1 באוקטובר 2026 את הדירוג הבינלאומי של מחירי סמארטפונים מבית Apple. המחקר כלל 41 מדינות, ולצורך ההשוואה נבחר הדגם 18 Pro עם נפח אחסון של 256 GB. המחירים במטבעות המקומיים הומרו לדולר ארה״ב כדי לזהות את השווקים היקרים והמשתלמים ביותר. החישוב בוצע בדולרים אמריקאיים.

היכן סמארטפונים של Apple הם הזולים ביותר

המחיר הנמוך ביותר עבור iPhone 18 Pro נרשם בארה״ב — $1 199. במקום השני נמצאת קנדה עם נתון של $1 231, ובמקום השלישי מלזיה — $1 348. לחמישיית השווקים הנגישים ביותר נכנסו גם איחוד האמירויות, שם המכשיר עולה $1 388, ויפן — $1 397.

אחריהן מדורגות טייוואן עם מחיר של $1 407, שווייץ — $1 436 וניו זילנד — $1 437. בתאילנד הדגם מתומחר ב-$1 456, באוסטרליה — $1 459, ובדרום קוריאה — $1 468. הפער בין מרבית המדינות בקבוצה זו עומד על עשרות דולרים בודדים בלבד.

סינגפור, סין, וייטנאם והפיליפינים נכללות אף הן בין השווקים הזולים יחסית. עלות הדגם שם נעה בטווח שבין $1 486 ל-$1 514. כתוצאה מכך, מרבית המדינות בעלות המחירים הנמוכים ביותר מרוכזות באסיה ובאזור אסיה-פסיפיק.

היכן iPhone 18 Pro הוא היקר ביותר

השוק היקר ביותר בדירוג הוא טורקיה. iPhone 18 Pro בנפח 256 GB עולה כאן 137 999 לירות, שעל פי שער החליפין ב-1 באוקטובר שוות ערך ל-$2 814. זהו הנתון הגבוה ביותר מבין כל 41 המדינות שנכללו במחקר.

את המקום השני תופסת ברזיל, שבה עלות הדגם לאחר המרה מגיעה ל-$2 307. אחריה מדורגות רוסיה — $2 091 ופקיסטן — $2 036. כך, בארבע מדינות המחיר עולה על $2 000, כאשר הפער בין טורקיה לברזיל לבדה עומד על יותר מ-$500.

את חמישיית השווקים היקרים ביותר סוגרת מצרים — $1 924. אפילו כאן, הסמארטפון עולה $725 יותר מאשר בארה״ב, שבה נרשם המחיר הנמוך ביותר בדירוג — $1 199. ההפרש בין שני הקצוות של המחקר מגיע ל-$1 615.

כמה עולה iPhone 18 Pro במדינות נוספות

מעבר לערכי הקצה, טווח המחירים מצטמצם באופן ניכר. במרבית השווקים, iPhone 18 Pro בנפח 256 GB עולה בין $1 500 ל-$1 700, כך שההבדל בין המדינות נמדד כבר לא באלפים, אלא בעשרות ומאות דולרים בלבד.

קרוב לגבול התחתון של הטווח נמצאות וייטנאם, הפיליפינים וערב הסעודית. כאן המכשיר יעלה בין $1 504 ל-$1 520. בבריטניה המחיר עולה ל-$1 591, ובפולין — ל-$1 636. במרבית מדינות מערב אירופה המחיר נע בין $1 640 ל-1 680. בגרמניה ובאוסטריה — $1 643, בספרד — $1 666, ובצרפת, הולנד ובלגיה — $1 677.

אל הגבול העליון של קבוצה זו משתייכות איטליה ואירלנד עם מחיר של $1 689, וכן פורטוגל — $1 700. בקולומביה, פינלנד והודו הנתון מעט גבוה יותר ומגיע ל-$1 709–1 718.

מדוע מחירי ה-iPhone שונים

על המחיר הסופי של המכשיר משפיעים מיסים, מכסי יבוא ושערי חליפין. בנוסף, תנאי ההשוואה אינם זהים בכל מקום: במדינות מסוימות הסמארטפונים נמכרים ישירות דרך חנויות Apple Store, בעוד שבאחרות נעשה שימוש בהצעות של משווקים מורשים או רשתות קמעונאיות מקומיות גדולות.

בארה״ב ובקנדה מס הקנייה אינו כלול במחיר הנקוב ומתווסף בעת הרכישה. שיעורו תלוי במדינה (State) או בפרובינציה, ולפי נתוני iPhone Prices Info עשוי להגיע לעד 15%. באירופה, בריטניה, יפן, אוסטרליה ובמרבית המדינות האחרות, מע״מ או מס דומה כבר כלולים במחיר לצרכן.

לצורך השוואה בינלאומית, המחירים במטבעות המקומיים הומרו לדולר ארה״ב לפי שערי השוק שנרשמו ב-1 באוקטובר 2026. הנתונים הסופיים עשויים להשתנות בעקבות תנודות בשוק המט״ח. השירות מציין גם כי שערי הבנקים והעמלות בעת תשלום בחו״ל עשויים להיות שונים מהערכים ששימשו בדירוג.

גורם נוסף הוא מקור המחירים. במדינות שבהן פועלת חנות אינטרנטית רשמית של Apple נלקח בחשבון המחיר אצל היצרן. בשווקים ללא Apple Store נעשה שימוש בהצעות של משווקים, ולכן נתונים אלה אינם תמיד בני השוואה מושלמת למחירים הרשמיים של החברה.

סיכוני בועת נדל״ן למגורים 2026: דירוג הערים של UBS

Fri, 25 Sep 2026 10:37:25 +0300

הבנק השוויצרי UBS העריך סיכוני בועה בשוקי הדיור של 23 ערים מרכזיות בעולם. מחקר ה-Global Real Estate Bubble Index 2026 בוחן חוסר איזון בין מחירי הנדל״ן, רמות ההכנסה ודמי השכירות, לצד היקפי האשראי והבנייה. באופן כללי הסיכונים כמעט לא השתנו בשנה האחרונה, אך הפערים בין השווקים השונים הולכים ומעמיקים.

אזור סיכון גבוה: ציריך וטוקיו

רק שתי ערים נכנסו לקטגוריית הסיכון הגבוה לבועת נדל״ן בשנת 2026. הסיבות להצטברות חוסר האיזון שונות: במקרה אחד השוק נשען על היצע מוגבל במיוחד וביקוש יציב, ובמקרה השני הפגיעות נובעת מעלייה מהירה במחירי הדיור ומשחיקת הנגישות לרכישה.

ציריך הובילה את הדירוג עם ציון של 1.69 נקודות. מחירי הדיור הריאליים בעיר הגדולה ביותר בשוויץ עלו בכמעט 140% ב-20 השנים האחרונות, דמי השכירות עלו ב-40%, וההכנסות ב-30%. בשנה האחרונה התייקר הנדל״ן בעוד 4.6% במונחים ריאליים (בניכוי אינפלציה), בעוד דמי השכירות ירדו ב-0.6%.

השוק נתמך בריביות נמוכות ובמחסור חריף בהיצע. שיעור הדירות הפנויות קרוב לאפס, וכמות הנכסים המוצעים למכירה נמוכה בכשני שלישים בהשוואה ללפני 20 שנה. ההאטה בצמיחת התעסוקה כמעט שלא השפיעה על הביקוש, והמימון הנגיש תרם לעליית נטל החוב של משקי הבית.

ב-UBS לא צופים תיקון מחירים משמעותי בזמן הקרוב. הביקוש נתמך בכלכלה המקומית החזקה ובזרימת מומחים בעלי כישורים גבוהים, בין היתר בתחומי טכנולוגיית המידע והבינה המלאכותית (AI). לצד זאת, השוק הופך לתלוי יותר ויותר בהמשך סביבת הריבית הנמוכה. היחס בין מחיר הרכישה לשכירות בציריך הוא הגבוה ביותר מבין כל ערי המחקר.

טוקיו תופסת את המקום השני — 1.54 נקודות. בתוך שבע שנים עלו מחירי הדיור הריאליים ב-50% — פי שניים מקצב עליית השכירות ובערך פי חמישה מקצב גידול ההכנסות. בשנה האחרונה התייקרו גם הנדל״ן וגם השכירות ב-6% במונחים ריאליים. מדד הסיכון כמעט שלא השתנה בהשוואה לשנת 2025.

הביקוש נתמך בעליית ההכנסות הנומינליות, בהגירה בינלאומית ובהתעניינות של משקיעים זרים בדירות יוקרה במרכז. יחד עם זאת, מחירי הדיור הגבוהים כבר דוחקים חלק מהרוכשים המקומיים לפרוורים נגישים יותר ולשוק השכירות. מומחי UBS סבורים כי הגאות בטוקיו מתקרבת לשיאה. עלייה נוספת בעלויות המימון תפחית את האטרקטיביות של רכישת דירה כהשקעה ותגביר את הסיכוי לתיקון מחירים.

סיכון מוגבר בחמש ערים

לקטגוריית הסיכון המוגבר נכנסו חמש ערים. הקרובה ביותר לקבוצה המובילה היא מיאמי — 1.41 נקודות. ב-15 השנים האחרונות שולשו מחירי הדיור הריאליים בעיר, בעוד שהכנסות משקי הבית עלו ב-25% בלבד. עם זאת, תנופת העבר כבר נחלשת: במהלך השנה האחרונה הוזלו הנכסים ב-1.6% במונחים ריאליים, ודמי השכירות ירדו ב-3.1%. ריביות גבוהות, עלויות ביטוח יקרות והוצאות תחזוקה נוספות של בעלי קונדומיניום ישנים מרסנים את הביקוש. במקביל, מחסור בבתים פרטיים ועמידות סגמנט הפרימיום מונעים כרגע ירידת מחירים רחבה יותר.

דובאי תופסת את המיקום הבא — 1.16 נקודות. לאחר עלייה של יותר מ-10% במחירים הריאליים בשנת 2025, הבום נבלם: עד לאמצע 2026 שבו מחירי הדיור לרמתם הקודמת, ודמי השכירות הריאליים ירדו. ב-UBS מציינים כי הסיכון לבועה נותר מוגבר למרות התקררות השוק. אחד האיומים המרכזיים ממשיך להיות עודף היצע אפשרי, אף שחלק מהפרויקטים מתעכבים. לצד זאת, מחירי השכירות הגבוהים הופכים את רכישת הדירה לאטרקטיבית יחסית גם בסביבת משכנתאות יקרה, ומעמדה העסקי של דובאי ממשיך לתמוך בביקוש.

סיאול קיבלה 1.13 נקודות — כאן הסיכונים מתגברים בעקבות גל עליות מחירים מחודש. בארבעת הרבעונים האחרונים התייקר הנדל״ן ב-11% במונחים ריאליים — הנתון הגבוה ביותר מבין כל ערי המחקר, בעוד השכירות עלתה ב-4.9%. השוק החל להתאושש ב-2024 לאחר האטה קודמת, וכעת מתעד UBS את אחת ההתרחבויות הבולטות ביותר בחוסר האיזון בדירוג.

בז׳נבה (1.12) עלו המחירים הריאליים ב-2.7% במהלך השנה, ודמי השכירות כמעט לא השתנו. עלויות מימון נמוכות תומכות בביקוש, וכתוצאה מכך חוסר האיזון ממשיך להצטבר. צינון ממשי של השוק טרם נראה כאן.

ליסבון (1.04) סוגרת את קבוצת הסיכון המוגבר. במשך 10 שנים עלו המחירים הריאליים בעיר זו בממוצע של 6.6% מדי שנה, ובשנה האחרונה זינקו ב-10.2%. הדבר החמיר באופן דרמטי את נגישות הרכישה: בירת פורטוגל כבר נמנית עם שוקי הנדל״ן האירופיים היקרים ביותר ביחס להכנסות התושבים.

סיכון מתון: מאמסטרדם ועד סינגפור

בקטגוריית הסיכון המתון נכללו עשר ערים עם ציונים שבין 0.54 ל-0.95 נקודות. בשנה האחרונה הצטמצם חוסר האיזון ברבות מהן לצד תיקון במחירים. על רקע זה בולטות מדריד והונג קונג, שבהן הנדל״ן התייקר במידה ניכרת והסיכונים גברו.

אמסטרדם היא הקרובה ביותר לסף הקטגוריה הבאה — 0.95 נקודות. בשנה האחרונה הוזלו דירות ובתים ב-2% במונחים ריאליים, ודמי השכירות עלו ב-2%. לאחר תקופה ארוכה של עליות, השוק מתרחק בהדרגה משיאיו.

במדריד, לעומת זאת, עלה המדד ל-0.86 נקודות. השווי הריאלי של הנדל״ן עלה ב-9%, ועקף באופן משמעותי את שכר הדירה שעלה ב-2.2%. ההתייקרות המהירה כבר משנה את מבנה הביקוש: חלק מהרוכשים עוברים לפרוורים נגישים יותר.

בלוס אנג׳לס (0.69) איבדו המחירים 3.2% במונחים ריאליים, ודמי השכירות ירדו ב-3.7%. בעקבות הירידה בשני המדדים, הערכת UBS הפכה לנמוכה מזו של 2025. בסידני (0.68) ירדו מחירי הנדל״ן ב-4.4%, בעוד שדמי השכירות ירדו ב-0.6% בלבד. הלוואות יקרות יותר ממשיכות להגביל את יכולות הרוכשים ולרסן את הביקוש.

התיקון נמשך גם בגרמניה. פרנקפורט קיבלה 0.64 נקודות, ומינכן — 0.61. המחירים הריאליים בערים אלו ירדו ב-3.2% וב-3.7% בהתאמה. ב-UBS מציינים כי השלכות העלאות הריבית על המשכנתאות עדיין לא באו לידי ביטוי מלא במחירי הנכסים.

הירידה החדה ביותר נרשמה בקנדה. טורונטו (0.63) איבדה 10.7% במונחים ריאליים, ונקובר (0.62) — 9.7%, ודמי השכירות ירדו ב-3.8% וב-5%. בהונג קונג (0.61) החלה התאוששות מהירה לאחר הירידות הקודמות. הנדל״ן התייקר ב-8.7%, ודמי השכירות ב-3.6%. בסינגפור (0.54) השינויים היו מתונים: המחירים הריאליים עלו ב-1%, ודמי השכירות ירדו ב-0.1%. UBS אינו מזהה התגברות משמעותית בפגיעות השוק.

סיכון נמוך: ממילאנו ועד סאו פאולו

בקטגוריית הסיכון הנמוך נכללו שש ערים. במרביתן מחירי הדיור ירדו או כמעט שלא השתנו בשנה האחרונה. עם זאת, הציון הנמוך מ-UBS אינו מעיד על כך שהנדל״ן הפך לנגיש. בפריז, לונדון וניו יורק המחירים עדיין גבוהים מאוד ביחס להכנסות התושבים.

מילאנו ניצבת על הגבול שבין הקטגוריה המתונה לנמוכה — 0.50 נקודות. המחירים הריאליים ירדו ב-0.4%, ודמי השכירות ב-6.3%. יחד עם זאת, הערכת הסיכון עלתה בהשוואה ל-2025. בפריז (0.33) ירדו מחירי הנדל״ן ב-1.6% במונחים ריאליים, ודמי השכירות ב-0.9%. התיקון נמשך כבר מספר שנים: בעשור האחרון ירדו המחירים הריאליים בממוצע שנתי של 0.5%.

לונדון (0.32) ממשיכה אף היא לרשום ירידות. בשנה האחרונה ירדו מחירי הדיור ב-1.1%, ודמי השכירות ב-0.5%. בעשור האחרון ירדו המחירים הריאליים בממוצע של 2.1% בשנה, אך מחירי הנדל״ן הגבוהים והאשראי היקר עדיין יוצרים מעמסה כבדה על הרוכשים.

בניו יורק (0.28) ירדו המחירים ב-0.9%, ואילו דמי השכירות עלו ב-1.2%. מגמה זו הופכת את היחס בין רכישה לשכירות למאוזן יותר, אף שההוצאות השוטפות על אחזקת נכס נותרו גבוהות.

בסן פרנסיסקו המדד ירד מתחת לאפס, ל-0.02− נקודות. בשנה האחרונה עלו מחירי הדיור ב-1.4% במונחים ריאליים, ודמי השכירות זינקו ב-8.3% — העלייה החדה ביותר מבין כל ערי המחקר. ב-UBS מייחסים מגמה זו, בין היתר, לזרימת הון מענפי הטכנולוגיה וה-AI, הבולטת במיוחד בסגמנט היוקרה.

את המקום האחרון תפסה סאו פאולו (0.24−), שבה ירדו מחירי הנדל״ן ב-0.7%, ודמי השכירות עלו ב-1.1%. היחס בין המחירים לשכר הדירה נותר מהנמוכים בשווקים שנבדקו, אך אשראי יקר מגביל את נגישות הדיור.

רכישת דירה בהכנסה ממוצעת

מחירים גבוהים והלוואות שהתייקרו צמצמו משמעותית את כוח הקנייה של הרוכשים. לפי חישובי UBS, ברוב הערים שנבדקו, איש מקצוע מיומן בעל הכנסה ממוצעת יתקשה לרכוש דירת 60 מ״ר בסמוך למרכז העיר. בהשוואה לשנת 2021, עובד כזה יכול להרשות לעצמו כיום כשליש פחות שטח מגורים.

המצב המאתגר ביותר נרשם בהונג קונג, שם רכישת דירה דורשת כ-15 שנות הכנסה שנתית. יותר מעשר שנות עבודה יידרשו עבור דירה כזו גם בטוקיו, פריז, לונדון וסיאול. נטל כבד ביחס להכנסות נשמר גם בסינגפור, ליסבון, ציריך, ז׳נבה, סאו פאולו, מינכן, סידני, מילאנו וניו יורק.

עם זאת, היחס בין המחיר להכנסה מציג רק חלק מהתמונה. ההוצאות הסופיות תלויות בריביות המשכנתא ובתנאי פריסת ההלוואה. בארה״ב ובקנדה הנדל״ן עשוי להיראות נגיש יותר ביחס לשכר, אך עלויות המימון הגבוהות מגדילות משמעותית את התשלומים החודשיים.

ב-UBS מדגישים במיוחד את ניו יורק, סידני, סאו פאולו ולונדון. ברמות הריבית הנוכחיות, רמת המחירים שנוצרה בערים אלו הופכת לקשה יותר לתמיכה על ידי הכנסות הרוכשים. כתוצאה מכך, נגישות הדיור נשחקת אפילו במקומות שבהם מדד הסיכון לבועה נותר מתון או נמוך.

היכן השכירות משתלמת יותר מרכישה

UBS משווה בין עלות הדירה לבין הוצאות השכירות עבור נכס דומה. נתון זה מסייע להעריך עד כמה הרכישה מוצדקת מבחינה פיננסית. ככל שהפער גדול יותר, כך יידרש לבעל הנכס זמן רב יותר להחזיר את ההשקעה באמצעות השכרה, וכך גדלה התלות בעליית ערך עתידית של הנדל״ן.

הפער הבולט ביותר נרשם בציריך: מחיר דירה שווה ערך ל-46 שנות שכירות. בז׳נבה הנתון מגיע ל-40 שנה, ובמינכן, פרנקפורט והונג קונג הוא עולה על 30. ביחס כזה, קשה להצדיק רכישת נדל״ן רק על סמך התשואה הפוטנציאלית משכירות. האטרקטיביות להשקעה תלויה במידה רבה בהמשך עליות המחירים או בירידת ריביות.

תמונה שונה לחלוטין קיימת בסאו פאולו, דובאי ובערים האמריקאיות שבדוח. כאן הרכישה זולה יותר ביחס לדמי השכירות. ב-UBS מייחסים זאת לרגולציית שכירות קשיחה פחות, לריביות גבוהות ולפרמיית סיכון מוגברת בחלק מהשווקים.

הפער בין רכישה לשכירות הצטמצם בממוצע בשנים 2022–2023, כאשר עליות הריבית שינו את דרישות המשקיעים לגבי תשואה על נדל״ן. מאז 2024 היחס לא השתנה מהותית, מאחר שהמחירים ודמי השכירות ברוב הערים שנבדקו נעים בקצב דומה. מומחי UBS סבורים כי ברמות התמחור הנוכחיות במטרופולינים רבים, לרכישה יש היגיון פיננסי בעיקר בהנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות.

גורמים חדשים מעצבים את שוק הדיור

אחד השינויים המרכזיים שמציין UBS הוא מעמדו הגובר של ההון הנצבר. עליות בשוקי המניות והשקעות בבינה מלאכותית הרחיבו את יכולותיהם הפיננסיות של רוכשים אמידים. הם מסוגלים לעיתים קרובות להסתדר ללא משכנתא או להיעזר בפחות מימון זר, ולכן הביקוש לנכסי יוקרה הופך לפחות רגיש לשינויי הריבית.

תהליך זה בולט במיוחד בסן פרנסיסקו ובסיאול, שבהן סגמנט הפרימיום מקדים את שאר השוק. ביקוש נוסף נוצר בערים שמשקיעים בינלאומיים רואים בהן יעדים בטוחים לשימור הון בתקופות של אי-ודאות גיאופוליטית ואינפלציונית. כתוצאה מכך, מחירי הנכסים באזורים המבוקשים ביותר עשויים להמשיך לעלות גם כשהנגישות לדיור עבור תושבים מקומיים נשחקת.

שינויים אלה מקשים על הערכת הסיכונים. היחס בין מחירים להכנסות התושבים נותר עוגן חשוב, אך הוא כבר אינו משקף תמיד את יכולותיהם של רוכשים בעלי נכסים משמעותיים. במקביל, מדד UBS גבוה אינו מעיד בהכרח על ירידת מחירים בלתי נמנעת: בציריך, למשל, חוסר איזון חריף מתקיים לצד מחסור בהיצע וביקוש יציב.

אנליסטים של International Investment סבורים כי יש להתייחס לדירוג UBS בעיקר כאינדיקטור לפגיעויות שהצטברו, ולא כתחזית לתנועת המחירים. עבור המשקיע חשוב לא רק הציון הסופי, אלא גם הגורמים לו. התייקרות מהירה לצד עלייה מתונה בשכירות, עודף היצע חדש או תלות במימון חיצוני מייצרים סיכונים מסוג אחד; בנייה מוגבלת, זרימת אוכלוסייה וביקוש חזק מצד רוכשים בעלי הון עצמי — מייצרים סיכונים מסוג אחר.

משמעות מעשית יש גם לתשואה של הנכס הספציפי. מחירים גבוהים לצד שכירות זולה יחסית הופכים את ההשקעה לתלויה יותר בעליית ערך עתידית של הנדל״ן. במקומות שבהם מחירי הרכישה ודמי השכירות נמצאים ביחס מאוזן יותר, התוצאה תלויה פחות בהמשך צמיחת השוק. שילוב הגורמים הללו, ולא מיקום העיר בדירוג כשלעצמו, הוא שמעניק תמונה מלאה יותר על הסיכונים למשקיע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

השכירות לטווח ארוך מתבססת באירופה

Thu, 17 Sep 2026 14:01:07 +0300

מחירי הדיור הגבוהים והפער המתרחב בין עלות הנדל״ן להכנסות מאריכים את משך הזמן שאירופאים מבלים בדיור שכור. מדד ה-Forever Renter Global Index החדש דירג את דנמרק במקום השני בעולם בתפוצת השכירות לטווח ארוך, ואת שווייץ כבעלת שיעור השוכרים הגבוה ביותר מבין 39 מדינות ה-OECD שנבדקו. עם זאת, המדד אינו בודק את משך השכירות של משקי בית ספציפיים ואינו מוכיח מעבר של אירופה ל״שכירות לכל החיים״: זהו מדד משוקלל המשלב נתונים על מבנה הבעלות, הוצאות דיור, צפיפות אוכלוסין ויחס מחירי הנדל״ן להכנסות לאורך שנים שונות.

המדד השווה 39 מדינות OECD

מדד Forever Renter Global Index נערך על ידי החברה האוסטרלית Luxo Living. מדובר במחקר פרטי ולא בדירוג רשמי של ארגון ה-OECD. המחברים השתמשו בנתונים ממאגר ה-OECD ומסדרות סטטיסטיות נוספות לשנים האחרונות הזמינות בין 2017 ל-2024.

הציון הסופי כלל את שיעור השוכרים, שיעור בעלי הדירות, הוצאות השוכרים על דיור ביחס להכנסה הפנויה, שיעור משקי הבית עם נטל הוצאות דיור חריג, צפיפות דיור, מספר החדרים לאדם והשינוי ביחס בין מחירי הדיור להכנסות מאז שנת 2015.

במקום הראשון בדירוג העולמי זכתה קולומביה עם 71.4 נקודות מתוך 100, במקום השני דנמרק עם 67.2, ובמקום השלישי צ׳ילה עם 64.2. לוקסמבורג ושווייץ חלקו את המקום הרביעי עם 59.7 נקודות. גרמניה דורגה במקום ה-12, פורטוגל ב-14, ארה״ב ב-16 והולנד במקום ה-17.

עורך המדד עצמו מזהיר כי הציון הסופי משקף את מידת ההשתרשות של השכירות, ולא את נגישות הדיור כשלעצמה. מדינה יכולה לקבל ציון גבוה בשל שוק שכירות מפותח, אף שתושביה אינם מתמודדים בהכרח עם משבר דיור חמור יותר.

שווייץ וגרמניה נותרו שווקים של שוכרים

בדירוג, שיעור השוכרים בשווייץ עומד על 61.2% — הנתון הגבוה ביותר מבין המדינות שנבדקו. לגבי גרמניה נמסר על 55.4%, אוסטריה 43.7%, הולנד 41.2% ושוודיה 38.9%.

לא ניתן להשוות נתונים אלה ישירות לדירוגים בינלאומיים אחרים: במקורות שונים המדד עשוי להתייחס לשיעור משקי הבית או האוכלוסייה, ושנות הבדיקה משתנות.

נתונים עדכניים של Eurostat מראים כי בשנת 2024, 68% מאוכלוסיית האיחוד האירופי התגוררו בדירה בבעלותם וכ-32% בדיור שכור. גרמניה נותרה המדינה היחידה באיחוד שבה השוכרים היוו את רוב האוכלוסייה — 53%. באוסטריה שיעורם הגיע ל-46%, ובדנמרק ל-39%.

בקצה השני של השוק נמצאות מדינות מרכז ומזרח אירופה. ברומניה 94% מהאוכלוסייה היו בעלי דירות, בסלובקיה 93% ובהונגריה 92%.

לפיכך, לא ניתן לדבר על מודל אירופי אחיד. בגרמניה ובשווייץ קיים מגזר שכירות רחב מזה עשרות שנים, הקשור בין היתר למבנה השוק ולרגולציה. ברומניה, סלובקיה ומדינות נוספות, בעלות על דירה ממשיכה להיות צורת המגורים העיקרית.

עליית המחירים מקשה על המעבר משכירות לבעלות

שינוי המשותף למדינות רבות קשור בעלויות הרכישה. מחירי הדיור ממשיכים לעלות בקצב מהיר יותר מדמי השכירות.

ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי נדל״ן למגורים באיחוד האירופי ב-5.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בעוד דמי השכירות עלו ב-3%. בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025, עלו המחירים ב-1.2% נוספים, ודמי השכירות ב-0.7%.

הנדל״ן התייקר במהירות מיוחדת בפורטוגל, בולגריה וסלובקיה. בהשוואה לממוצע של שנת 2025, עלו המחירים במדינות אלה עד לרבעון הראשון של 2026 ב-10.3%, 9.4% ו-9.1% בהתאמה.

מבט על טווח זמן ארוך יותר ממחיש את גודל הפער שנצבר. משנת 2015 ועד הרבעון השלישי של 2025, מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו בכמעט 65%, בעוד דמי השכירות עלו בכ-22% בלבד. בפורטוגל התייקר הנדל״ן לאורך העשור בכ-180%, בליטא ב-168% ובבולגריה ב-157%.

עבור משק בית השוכר דירה ובמקביל חוסך להון עצמי, מגמה זו יוצרת לחץ כפול: השכירות גוזלת חלק מההכנסה השוטפת, והסכום הנדרש לרכישה ממשיך לזנק.

פורטוגל מדגימה את גבולות שיעור הבעלות הגבוה

פורטוגל מציגה היטב מדוע שיעור הבעלות על דיור כשלעצמו מעיד מעט מאוד על נגישות השוק.

במדד Forever Renter, 72.1% ממשקי הבית הם בעלי דירות, ורק 18.5% הם שוכרים. לצד זאת, מדד יחס מחירי הנדל״ן להכנסה הגיע ל-148.8 בהשוואה לבסיס של שנת 2015 (100). זהו הנתון הגבוה ביותר מבין מדינות הדירוג שלגביהן היו נתונים זמינים.

ה-OECD מציין במיוחד כי הגידול בביקוש לצד מגבלות היצע מבניות פגעו קשות בהישג ידם של בתי המגורים בפורטוגל. לצעירים קשה יותר הן לרכוש דירה והן למצוא דיור בר-השגה להשכרה, ושוק שכירות שאינו מפותח דיו מגביל את הניידות. הארגון ממליץ למדינה להגדיל את ההיצע, לפתח דיור ציבורי ובר-השגה להשכרה ולנצל ביעילות רבה יותר את מאגר הדיור הקיים.

מכאן ששיעור בעלות גבוה יכול להתקיים לצד חסמי כניסה קשים ביותר עבור דור הקונים החדש.

צעירים באירופה מתמודדים עם המחסום הגבוה ביותר

בעיית הנגישות בולטת במיוחד בקרב משקי בית צעירים. הנציבות האירופית הגדירה בשנת 2026 את דיור הצעירים כתחום נפרד במדיניות הדיור שלה.

בשנת 2024, כ-27% מתושבי האיחוד האירופי בגילאי 15 עד 29 חיו במשקי בית צפופים, לעומת 17% מכלל האוכלוסייה. בקרב צעירים שנמצאו בסיכון לעוני, הנתון הגיע ל-42%.

יותר מאחד מכל עשרה אירופאים בגילאי 20–29 התגורר במשק בית שבו הוצאות הדיור עלו על 40% מההכנסה הפנויה. עבור צעירים רבים המשמעות היא עזיבה מאוחרת יותר של בית ההורים, שכירות משותפת עם שותפים או חיסכון ממושך להון עצמי ראשוני.

ה-OECD מציין עוד כי ביותר ממחצית ממדינות הארגון, רוב הצעירים בני 20–29 מתגוררים עם הוריהם. בקרב שוכרים בעלי הכנסה נמוכה, כ-2 מתוך 5 מוציאים על שכירות מעל 40% מהכנסתם הפנויה.

לכן, שכירות ארוכת טווח הופכת בראש ובראשונה לתוצאה של מעבר מאוחר יותר לבעלות עצמאית על דיור, אף שעבור חלק מהאוכלוסייה היא נותרת מודל מגורים מועדף מתוך בחירה.

שיעור בעלות גבוה אינו מבטיח דיור מרווח

במדינות מרכז ומזרח אירופה, לבעלות הנרחבת יש חולשה אחרת. הדירה שייכת לרוב למשפחה, אך האפשרויות להחליף דירה או לרכוש נכס מרווח יותר מוגבלות.

בשנת 2024, 40.7% מאוכלוסיית רומניה חיו במשקי בית בצפיפות יתר. בלטביה עמד הנתון על 39.3%, בבולגריה 33.8%, בפולין 33.7% ובקרואטיה 31.7%.

הממוצע באיחוד האירופי עמד על 16.9%.

לפיכך, אין לראות בבעלות וברווחת דיור מושגים נרדפים. משק בית יכול להחזיק בדירה ללא משכנתא, אך להתגורר בה כמה דורות יחד בשל עלויות המעבר הגבוהות.

ולהיפך, שוק שכירות מפותח כשלעצמו אינו מעיד על עוני. בשווייץ, חלק ניכר מהאוכלוסייה שוכר דירות במשך עשרות שנים תוך צפיפות דיור נמוכה יחסית. כאן השכירות מהווה ענף מלא ומשמעותי בשוק הדיור, ולא רק שלב מעבר זמני בדרך לרכישה.

״שכירות לכל החיים״ נותרה מושג יחסי

המגבלה העיקרית של מדד Forever Renter טמונה בשמו. המחקר אינו עוקב אחר אותם משקי בית לאורך עשרות שנים ואינו מראה כמה שוכרים אכן לעולם לא יהפכו לבעלי דירות.

המדד מאחד נתונים משנים שונות ומשקלל אותם לציון אחיד. שיעור שוכרים גבוה, נדל״ן יקר והוצאות דיור כבדות מעלים את הדירוג, אך אין בכך כדי לחזות את מסלול חייו העתידי של אדם מסוים.

תוצאה דומה עשויה להיווצר במערכות דיור שונות לחלוטין. בגרמניה השכירות היא צורת מגורים נפוצה ויציבה מוסדית מזה זמן רב. בפורטוגל הבעיה העיקרית היא הזינוק החד בעלויות הרכישה. במדינות מזרח אירופה שיעור השוכרים נמוך, אך צעירים עשויים להישאר זמן רב יותר עם ההורים במקום לצאת לשוק השכירות.

משום כך, הטענה שאירופה עוברת באופן גורף מבעלות לשכירות לכל החיים עדיין מקדימה את ההוכחות הסטטיסטיות.

משבר הדיור כבר הפך לאתגר כלכלי באיחוד האירופי

הרשויות באירופה מכירות בכך שבעיית נגישות הדיור הפכה למערכתית. בשנת 2026 ייחדה הנציבות האירופית לראשונה את שוק הדיור כפרק עצמאי ב-European Semester — הניתוח השנתי של המדיניות הכלכלית במדינות האיחוד.

בין הבעיות העיקריות שצוינו: היקף בנייה בלתי מספק, הליכי רישוי מורכבים, מחסור בדיור ציבורי, ניצול לא יעיל של המאגר הקיים ושחיקת הנגישות עבור מעמד הביניים והצעירים. הנציבות אף קושרת בין נדל״ן יקר לפגיעה בניידות עובדים ובתחרותיות של הערים.

מצב זה משנה גם את שוק ההשקעות. אם משקי בית דוחים את המעבר לרכישת דירה, הביקוש לשכירות איכותית לטווח ארוך נשמר לאורך זמן. עבור יזמים ומשקיעים מוסדיים, הדבר תומך בעניין בבנייני מגורים המיועדים להשכרה (Build-to-Rent), בדיור לסטודנטים ובפורמטים מנוהלים נוספים.

עם זאת, הפוטנציאל הכלכלי של מגזר זה תלוי ברגולציית השכירות המקומית, מחירי הקרקעות, המסים ויכולתם של השוכרים לעמוד במחירי השוק. ביקוש גבוה אינו מבטיח כשלעצמו כדאיות או נגישות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הנתונים אכן מצביעים על עלייה בחסמים למעבר משכירות לבעלות, במיוחד עבור קונים צעירים, אך המונח ״שכירות לכל החיים״ עדיין מקדים את הסטטיסטיקה. שני שלישים מתושבי האיחוד האירופי עדיין חיים בדירה בבעלותם, ושיעורי השוכרים הגבוהים בגרמניה או בשווייץ משקפים במידה רבה מבנה שוק שהתגבש לפני זמן רב. עבור משקיעים, המשמעותית יותר היא תופעה אחרת: תקופת השכירות עד לרכישה הראשונה מתארכת, ומספר משקי הבית הזקוקים למגזר שכירות מקצועי ויציב הולך וגדל. אם ההיצע לא יגדל במקביל לביקוש, הדבר עשוי לתמוך בשוק פרויקטי השכירות ובו בזמן להחריף את בעיית הנגישות לדיור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שכירות דיור לטווח ארוך באירופה

האם רוב האירופאים שוכרים או מחזיקים בדירה בבעלותם?

באיחוד האירופי הבעלות היא השלטת. על פי נתוני 2024, 68% מהאוכלוסייה גרו בדירה בבעלותם, וכ-32% בדיור שכור.

היכן באירופה יש הכי הרבה שוכרים?

בקרב מדינות האיחוד האירופי, השכירות שולטת בגרמניה, שם כ-53% מהאוכלוסייה שוכרים דירה. שיעור גבוה נרשם גם באוסטריה ובדנמרק. מבין מדינות אירופה הרחבות יותר, שווייץ בולטת במיוחד.

מדוע צעירים אירופאים נשארים שוכרים לזמן ממושך יותר?

הסיבות העיקריות קשורות בעלייה מהירה במחירי הנדל״ן, צורך בהון עצמי גבוה, משכנתאות יקרות והוצאות שכירות שוטפות המקשות על חיסכון.

האם זה נכון שאירופה עוברת לשכירות לכל החיים?

אין כיום נתונים מספקים לקביעה חד-משמעית כזו. מדד Forever Renter אינו עוקב אחר משך השכירות של אנשים ספציפיים ואינו מראה איזה שיעור מהשוכרים לא ירכוש דירה לעולם.

היכן שיעור בעלי הדירות הוא הגבוה ביותר?

באיחוד האירופי בשנת 2024 נרשמו השיעורים הגבוהים ביותר ברומניה (94%), סלובקיה (93%) והונגריה (92%).

מדוע שיעור בעלות גבוה אינו מעיד תמיד על דיור בר-השגה?

חלק מבעלי הדירות קיבלו אותן בעבר או גרים בנכס משפחתי. עבור רוכש חדש, הכניסה לשוק עלולה להיות קשה משמעותית. שיעור בעלות גבוה עשוי להתקיים גם לצד צפיפות דיור וניידות נמוכה.

באיזה קצב מתייקר הדיור באירופה?

ברבעון הראשון של 2026 עלו המחירים באיחוד האירופי ב-5.1% בחישוב שנתי, בעוד השכירות עלתה ב-3%. בעשור האחרון עלו מחירי הנדל״ן בקצב מהיר בהרבה מדמי השכירות.

הדרכונים החזקים בעולם לנסיעות, מגורים והשקעות

Fri, 04 Sep 2026 12:03:10 +0300

חברת Global Citizen Solutions השוותה בין 200 מדינות לפי 15 מדדים, תוך שקלול חופש התנועה, תנאי ההשקעות ואיכות החיים. בראש דירוג הדרכונים העולמי ניצבו שוודיה, שוויץ ופינלנד, בעוד שבתחתית הרשימה נמצאות סומליה ואפגניסטן.

כיצד הורכב דירוג הדרכונים

במסגרת עריכת ה-Global Passport Index הוערכו המדינות לפי 15 מדדים, אשר חולקו לשלושה תחומים עיקריים. מחצית מהציון הסופי נקבעת על פי ניידות בינלאומית, ו-25% נוספים מוקצים לכל אחד מהתחומים: הזדמנויות להשקעות ואיכות חיים.

בחישוב מדד הניידות נלקחים בחשבון תנאי הכניסה למדינות אחרות — ללא צורך בוויזה, עם ויזה בעת ההגעה או באמצעות אשרה אלקטרונית. חשיבות ניתנת גם לאיכות החיים ביעדים הנגישים: נסיעות למדינות מפותחות ומשגשגות יותר מעניקות משקל רב יותר לציון.

חלק ההשקעות כולל את מצב הכלכלה והסביבה העסקית, רמת ההכנסות ומדיניות המיסוי. בהערכת איכות החיים מובאים בחשבון יוקר המחיה, רמת הביטחון האישי, התשתיות, חירויות הפרט, תנאים סביבתיים ומדדים נוספים.

הדרכון השוודי כבש את המקום הראשון

שוודיה זכתה לציון של 96.05 נקודות מתוך 100 ותפסה את המקום הראשון ב-Global Passport Index זו השנה השלישית ברציפות. יחד עם זאת, היא אינה מובילה בכל מדד בנפרד: במדד הניידות הבינלאומית היא ממוקמת במקום ה-11, בהזדמנויות השקעה במקום התשיעי, ובאיכות החיים במקום השני.

המקום הראשון הובטח הודות לשילוב של הישגים גבוהים בכל שלושת התחומים. הדרכון השוודי פותח מגוון רחב של אפשרויות נסיעה, והמעמד החזק של המדינה מבחינת איכות חיים ותנאים כלכליים מעלה את הציון הכולל שלה.

המתחרה הקרובה ביותר של שוודיה היא שוויץ, התופסת את המקום השני בדירוג הכללי ונמנית עם המובילות בעולם באטרקטיביות להשקעות, אם כי במדד איכות החיים היא ניצבת במקום ה-36 בלבד. פינלנד, המדורגת שלישית, מציגה תמונה הפוכה: היא עומדת בראש דירוג איכות החיים ונמצאת במקום הרביעי בניידות בינלאומית, אך מפגרת במידה ניכרת אחרי המובילות במדדי ההשקעות.

גרמניה הגיעה למקום הרביעי הודות לתוצאה גבוהה באיכות החיים, שם היא תופסת את המקום השלישי. בעשירייה הראשונה נכללות גם דנמרק, הולנד, אירלנד, בריטניה ונורווגיה. המדינה הלא-אירופית היחידה בצמרת היא סינגפור: היא מובילה הן בניידות והן בהזדמנויות השקעה, אך ממוקמת במקום ה-115 באיכות החיים, מה שהוריד אותה למקום העשירי בדירוג הכולל.

סינגפור מובילה בחופש התנועה

סינגפור קיבלה את הציון הגבוה ביותר במדד הניידות הבינלאומית — 114.2 נקודות. אזרחיה נהנים מגישה ל-184 יעדים: ב-129 מדינות קיים משטר ללא ויזה, וב-55 נוספות ניתן לקבל אשרה בעת ההגעה או אישור כניסה אלקטרוני.

מיד אחריה ניצבות איחוד האמירויות וספרד עם 112.4 נקודות. לחלק העליון של הרשימה נכנסו גם פינלנד, נורווגיה, איטליה, בלגיה, שוויץ, צרפת ואירלנד. במקביל, ההבדלים במספר היעדים הנגישים מינימליים: לספרד, נורווגיה, איטליה ושוויץ יש מספר יעדים זהה לזה של סינגפור — 184, לאיחוד האמירויות, בלגיה וצרפת — 183, ולפינלנד ואירלנד — 182.

המיקום בדירוג אינו נקבע רק על סמך כמות המדינות שאליהן ניתן להיכנס ללא ויזה רגילה. Global Citizen Solutions מביאה בחשבון גם את איכות החיים ביעדים הנגישים, ולכן פריסה כמותית זהה עשויה להניב ציון סופי שונה.

הזדמנויות להשקעה

בפרק ההשקעות של הדירוג מובילה שוב סינגפור עם 84 נקודות. אחריה נמצאות שוויץ (82.7) וארצות הברית (80). לחמישייה הראשונה הצטרפו גם איחוד האמירויות ומונקו, שזכו ליתרון בין היתר בזכות שיעור מס הכנסה אפס ליחידים.

מיקומים גבוהים נרשמו גם עבור הונג קונג, אנדורה ומקאו. בתחומי שיפוט אלה עומס מס נמוך יחסית משתלב עם סביבה עסקית חזקה והכנסות גבוהות של האוכלוסייה. שוודיה, למרות מס הכנסה מרבי של 52%, הגיעה למקום התשיעי הודות למדדים כלכליים אחרים, ואת העשירייה סגרה דרום קוריאה.

בחישוב מרכיב ההשקעות מתחשבת Global Citizen Solutions בפיתוח שווקים וחדשנות, בהכנסה הלאומית הגולמית לנפש ובשיעור מס ההכנסה המרבי. עקב כך, פריסתו הגיאוגרפית של תחום זה שונה מהותית מהדירוג הכללי: לצד מדינות אירופה, בולטות כאן מדינות וטריטוריות מאסיה, המזרח התיכון וצפון אמריקה.

צפון אירופה מובילה באיכות החיים

במקום הראשון במדד איכות החיים זכתה פינלנד עם 89.6 נקודות, כשהיא מקדימה במעט את שוודיה (89.2). בהמשך הרשימה מדורגות גרמניה, דנמרק ונורווגיה. כך תפסו מדינות צפון אירופה ארבע מתוך חמשת המקומות הראשונים.

לעשירייה המובילה נכנסו גם ספרד, ניו זילנד, קנדה, בריטניה והולנד. החישוב התבסס על רמת הפיתוח הסוציו-אקונומי, יוקר המחיה, חירויות הפרט, המצב האקולוגי, הרווחה הסובייקטיבית ויחס החברה למהגרים.

תוצאות גבוהות בתחום זה מסבירות במידה רבה את מיקומן של מדינות אירופה ב-Global Passport Index הכללי. גם כאשר מדדי הניידות או המשיכה להשקעות צנועים יותר, איכות החיים מסוגלת להעלות משמעותית את הציון הסופי.

קוסובו הציגה את הצמיחה הבולטת ביותר

השיפור המשמעותי ביותר בשנה האחרונה נרשם בקוסובו: הציון שלה עלה ב-5.27 נקודות, והמדינה זינקה בשמונה מקומות — עד למקום ה-91. הסיבה המרכזית לכך הייתה הרחבת אפשרויות הנסיעה בעקבות הנהגת משטר ללא ויזה עם אזור שנגן. לאורך חמש שנים עומדת התוספת על 18 נקודות — הנתון הגבוה ביותר מבין כל המשתתפות בדירוג.

איחוד האמירויות חיזקה אף היא את מעמדה באופן ניכר. בזכות הסכמי ויזה חדשים, המדינה דורגה במקום השלישי בניידות בינלאומית והגיעה למקום ה-21 בדירוג הכללי — שיא עבורה. גם עומאן שיפרה את תוצאותיה בעיקר באמצעות הרחבת הגישה ללא ויזה.

אצל חלק מהמדינות נבעה הצמיחה בעיקר משינויים כלכליים. אלבניה שיפרה את מדדי אקלים ההשקעות וההכנסות, ערב הסעודית רשמה עלייה בהכנסות, בהשקעות ובאיכות החיים, והונג קונג טיפסה 12 שלבים בזכות התקדמות בכמה ממרכיבי המדד במקביל.

הפער בין המדינות נותר עצום

בקצה השני של Global Passport Index ניצבת אפגניסטן עם 23.10 נקודות. בין המדינות החלשות ביותר נמנות גם סומליה, דרום סודאן, תימן וסוריה. הפער בין המקום הראשון לאחרון מגיע ל-72.95 נקודות, ולפי נתוני Global Citizen Solutions הוא הולך וגדל בהתמדה מאז 2021.

עורכי הדירוג מייחסים פער זה למצבן הכלכלי של המדינות, לאיכות המוסדות הממשלתיים, ליחסים הבינלאומיים ולמדיניות הוויזות. הניגודים בולטים במיוחד בתוך אסיה: סינגפור נכללת בעשירייה העולמית, איחוד האמירויות במקום ה-21 ויפן במקום ה-23, אך אפגניסטן, תימן וסוריה נותרות בתחתית הרשימה.

בחמש השנים האחרונות חלו מעט מאוד שינויים בצמרת הדירוג, בעוד שמעמדן של המדינות בתחתית נותר פגיע בהרבה. כתוצאה מכך, ההזדמנויות שמעניקה אזרחות לצורכי נסיעות, השקעות ומגורים עדיין תלויות במידה רבה במדינת המוצא.

מה הדירוג מלמד את המשקיעים

אנליסטים מבית International Investment מציינים כי מדדים מסוג זה יכולים לשמש כמצפן בבחירת מדינה לקבלת אזרחות שנייה, למעבר מגורים או להקצאת הון לטווח ארוך. מיקום גבוה משקף שילוב של מספר גורמים — חופש תנועה, יציבות כלכלית, איכות חיים, סביבת מס והזדמנויות בינלאומיות.

עם זאת, מקום בדירוג אינו מהווה תחליף לבחינה מעמיקה של תחום שיפוט ספציפי. התנאים לקבלת אזרחות או אשרת שהייה, מיסים, הגנה על הון, עלויות נדל״ן ודרישות כלפי תושבים עשויים להיות שונים מהותית גם בין מדינות בעלות ציונים קרובים. יתרה מזאת, מדדים אוניברסליים אינם מביאים בחשבון תמיד מאפיינים החשובים לקטגוריות מסוימות של משקיעים.

לדוגמה, גאורגיה נכנסה לשליש העליון של הדירוג בהזדמנויות להשקעות, ותפסה את המקום ה-68 מתוך 200 מדינות. לצד זאת, האטרקטיביות שלה עבור משקיעים זרים נקבעת על ידי גורמים נוספים: תנאי כניסה ושהייה פשוטים יחסית, היעדר מגבלות על זרים ברכישת מרבית סוגי הנדל״ן, מיסוי מתון והטבות ייעודיות לקטגוריות שונות של יזמים ובעלי נכסים.

מדדים אלה מעניקים כלי עזר להשוואה בין מדינות, אך הבחירה הסופית נותרת תלויה ביעדיו ובסדרי העדיפויות של המשקיע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

הכלכלות הגדולות בעולם ב-2026: דירוג תמ״ג ושווי כוח קנייה

Wed, 02 Sep 2026 13:19:43 +0300

Visual Capitalist הציג דירוג של הכלכלות הגדולות בעולם לשנת 2026, תוך השוואת מעמדן לפי תמ״ג נומינלי ושווי כוח קנייה. החישובים מבוססים על תחזית חודש אפריל של קרן המטבע הבינלאומית וממחישים הבדלים מהותיים ביחסי הכוחות בהתאם למדד הנבחר.

ארה״ב מובילה בתמ״ג נומינלי

הכלכלה הגדולה בעולם לפי תמ״ג נומינלי נותרה ארה״ב. לשנת 2026 חוזה קרן המטבע הבינלאומית את הנתון האמריקאי ברמה של $32.4 טריליון, בעוד סין תופסת את המקום השני עם $20.9 טריליון. את שלישיית המובילות סוגרת גרמניה — $5.5 טריליון.

אחריהן מדורגות יפן ($4.4 טריליון), בריטניה ($4.3 טריליון), הודו ($4.2 טריליון) וצרפת ($3.6 טריליון). איטליה ממוקמת במקום השמיני — $2.7 טריליון, ורוסיה במקום התשיעי עם היקף דומה. ברזיל תפסה את המקום העשירי עם $2.6 טריליון.

ההשוואה מתבצעת באמצעות שערי חליפין של השוק. גישה זו חשובה להערכת גודל השווקים הפיננסיים, סחר בינלאומי ומעמד הכלכלה בתזרימי הון גלובליים, אולם תנודות במטבעות הלאומיים משפיעות באופן ניכר על התוצאות.

סין כובשת את המקום הראשון לפי שווי כוח קנייה

הדירוג משתנה באופן מהותי בעת חישוב מחדש של התמ״ג לפי שווי כוח קנייה (PPP). מדד זה מביא בחשבון את פערי המחירים בין המדינות ומאפשר להשוות את היקף הסחורות והשירותים שניתן לרכוש בסכום מקביל בתוך כלכלות שונות.

במקרה זה סין תופסת את המקום הראשון עם PPP של כ-$44.3 טריליון. ארה״ב יורדת למקום השני עם $32.4 טריליון, והודו מתבססת במקום השלישי עם $18.9 טריליון.

רוסיה תפסה את המקום הרביעי עם נתון של כ-$7.5 טריליון. בהמשך ממוקמות יפן — $7.3 טריליון, גרמניה — $6.4 טריליון, אינדונזיה — $5.4 טריליון וברזיל — $5.2 טריליון. צרפת ובריטניה סוגרות את העשירייה הראשונה: התמ״ג לפי שווי כוח קנייה של כל אחת מהן מוערך בכ-$4.7 טריליון.

רוסיה — הכלכלה הרביעית לפי כוח קנייה

ההבדל בין שתי המתודולוגיות בולט במיוחד בדוגמה של רוסיה. בדירוג הנומינלי היא מדורגת במקום התשיעי עם תמ״ג של כ-$2.7 טריליון, בעוד חישוב מחדש הלוקח בחשבון את המחירים המקומיים מעלה את המדינה למקום הרביעי עם כ-$7.5 טריליון.

ב-Visual Capitalist מציינים כי בשימוש ב-PPP, רוסיה עולה מהמקום החמישי למקום הראשון מבין כלכלות אירופה. הפער נובע בראש ובראשונה מרמת מחירים נמוכה יותר בהשוואה למדינות המפותחות המובילות: סכום זהה במונחים דולריים מאפשר לרכוש בתוך רוסיה היקף גדול יותר של סחורות ושירותים.

תוצאה זו מאוששת גם בגרסה מוקדמת יותר של דירוג Visual Capitalist, שפורסמה במרץ 2026. באותה עת, על בסיס תחזיות קודמות של קרן המטבע הבינלאומית, הוערך התמ״ג של רוסיה לפי כוח קנייה ב-$7.34 טריליון, מה שתאם גם אז את המקום הרביעי אחרי סין, ארה״ב והודו.

הודו ואינדונזיה מחזקות את מעמדן

החישוב מחדש לפי PPP משנה באופן משמעותי במיוחד את מיקומן של כלכלות מתפתחות גדולות. הודו עולה מהמקום השישי בתמ״ג נומינלי למקום השלישי, כשהיא מפגרת רק אחרי סין וארה״ב. שינוי חד עוד יותר נרשם במעמדה של אינדונזיה: עם תמ״ג נומינלי של כ-$1.5 טריליון המדינה מדורגת במקום ה-17, אך לפי כוח קנייה, עם נתון של $5.4 טריליון, היא מזנקת למקום השביעי — עלייה של עשרה שלבים בבת אחת.

תמונה הפוכה מאפיינת מספר מדינות מפותחות בעלות רמת מחירים מקומית גבוהה. קנדה מדורגת במקום ה-11 בתמ״ג נומינלי, אך רק במקום ה-16 לפי כוח קנייה, וספרד עוברת מהמקום ה-14 ל-15. שווייץ נכללת בין 20 הכלכלות הגדולות במדד הנומינלי, אך נעדרת מ-20 המובילות לפי PPP.

מה מראה שווי כוח קנייה

קרן המטבע הבינלאומית מחשבת את התמ״ג לפי PPP על ידי המרת התמ״ג הלאומי לדולרים בינלאומיים באמצעות מקדם מיוחד, המביא בחשבון הבדלים ברמות המחירים. דולר בינלאומי מייצג את כמות הסחורות והשירותים שדולר אחד מאפשר לרכוש בארה״ב.

שיטה זו אינה מחליפה את התמ״ג הנומינלי, שכן שני המדדים משרתים מטרות שונות. שערי השוק משקפים טוב יותר את העוצמה הפיננסית של מדינה, את יכולותיה בסחר חוץ ובתשלומים בינלאומיים, בעוד ששווי כוח קנייה מאפשר להשוות בצורה מדויקת יותר את היקפי הייצור הריאליים ואת כוח הקנייה המקומי של הכלכלות.

דירוג 2026 מראה עד כמה בחירת המתודולוגיה משפיעה על התפיסה לגבי הכלכלות הגדולות בעולם. ארה״ב שומרת על הובלה ברורה בשערי שוק, בעוד מדד ה-PPP מעלה את סין למקום הראשון ומחזק משמעותית את מעמדן של הודו, רוסיה ואינדונזיה. לצד זאת, נתוני 2026 מהווים תחזית של קרן המטבע הבינלאומית ולא סטטיסטיקה סופית לשנה, ועשויים להתעדכן במהדורות הבאות של World Economic Outlook.

דירוג הערים היקרות ביותר בעולם לשנת 2026

Mon, 24 Aug 2026 17:07:18 +0300

הבנק השוויצרי Julius Baer הציג דירוג של הערים היקרות ביותר בעולם לאנשים אמידים לשנת 2026. מומחים השוו את עלותם של 20 מוצרים ושירותים במגזר הפרימיום ב-25 ערים — מנדל״ן ומכוניות ועד חינוך פרטי, מלונות ומסעדות.

סינגפור שומרת על ההובלה שנה רביעית ברציפות

סינגפור נותרה זו השנה הרביעית ברציפות העיר היקרה ביותר בעולם לאנשים אמידים. מעמדה נקבע במידה רבה על ידי שתי הקטגוריות בעלות המשקל הרב ביותר במדד — נדל״ן ומכוניות. הדיור מהווה 20% מהציון הסופי, והרכבים — 10%. במחירי נדל״ן יוקרתי סינגפור תופסת את המקום השלישי מבין 25 הערים, ובמכוניות — את המקום הראשון.

גם הוצאות אחרות נותרות גבוהות. סינגפור מדורגת במקום הרביעי בעלות טיסות במחלקת עסקים, במקום החמישי בחינוך בבתי ספר פרטיים ובמקום השישי במסעדות יוקרה (עילית). יחד עם זאת, בקטגוריות מסוימות העיר קרובה יותר לאמצע הדירוג: למשל, חבילת טכנולוגיה תופסת את המקום ה-16, ותכשיטים — גם כן את המקום ה-16. כך, ההובלה אינה נובעת ממחירים גבוהים באופן אחיד בכל המוצרים והשירותים, אלא בראש ובראשונה מסעיפי ההוצאה הכבדים והיקרים ביותר.

גורם נוסף היה שער החליפין. בדולר סינגפורי עליית המחירים הייתה מתונה יחסית, אולם לאחר המרה לדולר ארה״ב, העלות הכוללת של סגנון חיים יוקרתי עלתה בכ-10%. מחברי הדוח מייחסים את יציבות מעמדה של העיר גם לכלכלה חזקה וליציבות פוליטית. לכן, עבור תושבים מקומיים המשתכרים בדולר סינגפורי, השינוי מורגש פחות מאשר עבור זרים בעלי מטבעות בסיס אחרים.

ציריך עלתה למקום השני

ציריך זינקה מהמקום החמישי היישר למקום השני והפכה לעיר האירופית היקרה ביותר בדירוג. עם זאת, זינוק חד זה אינו קשור לעלייה מקבילה במחירים המקומיים: אף אחת מהקטגוריות הנכללות במדד לא התייקרה ביותר מ-8% בפרנק שוויצרי. הסיבה העיקרית הייתה התחזקות הפרנק מול הדולר האמריקאי.

העיר תופסת מיקומים גבוהים בכמה מרכיבים של המדד בו-זמנית. ציריך נמצאת במקום החמישי במחירי נדל״ן פרימיום, במקום השני בשירותי רפואה וספא, ובמקום השישי בשעונים. לצד זאת, חינוך פרטי זול כאן יחסית בהשוואה למשתתפות רבות אחרות במחקר: בקטגוריה זו העיר מדורגת במקום ה-21.

ב-Julius Baer קושרים את התחזקות הפרנק ליציבות הפוליטית והפיננסית של שווייץ ולתפקידו המסורתי כמטבע מקלט בתקופות של אי-ודאות. לפיכך, המקום השני של ציריך ממחיש היטב את מאפייני הדירוג הנוכחי: מיקום גבוה יותר במונחים דולריים אינו מעיד בהכרח על פגיעה חדה בנגישות עבור התושבים המקומיים. אלה המקבלים הכנסות בפרנק מוגנים במידה רבה מהשפעות שער החליפין.

מונקו נכנסה לראשונה לשלישייה המובילה

מונקו עלתה מהמקום הרביעי לשלישי ונכנסה לראשונה לשלישיית הערים היקרות בעולם לאנשים אמידים. הנסיכות עקפה את הונג קונג, שירדה למקום הרביעי. אחת הסיבות המרכזיות נותרה עלות הדיור הגבוהה במיוחד: בנדל״ן יוקרה מונקו תופסת את המקום הראשון מבין כל ערי המחקר.

הוצאות גבוהות מאפיינות גם שורה של קטגוריות נוספות. מונקו נמצאת במקום השני במחירי שעונים וחבילות טכנולוגיה, ובמקום הרביעי בחינוך בית ספרי פרטי ובמסעדות גורמה. יחד עם זאת, לא כל מרכיבי סגנון החיים היוקרתי נמנים כאן עם היקרים ביותר בעולם: למשל, במחירי רכבים הנסיכות תופסת את המקום ה-14, ובנעלי נשים — את המקום ה-16.

על מעמדה של מונקו במדד הכללי השפיעה גם התחזקות האירו. גורם זה העלה בשנת 2026 את הנתונים של רוב ערי יבשת אירופה בעת המרת ההוצאות לדולר ארה״ב. בממוצע, עלות סגנון החיים היוקרתי בערי אירופה עלתה ב-14.1% — באופן משמעותי מעל הממוצע העולמי שעמד על 10.2%.

לונדון ירדה מהמקום השני למקום החמישי

לונדון הציגה את אחד השינויים הבולטים ביותר בין המובילות: לאחר המקום השני בשנת 2025, בירת בריטניה ירדה למקום החמישי. שנה קודם לכן היא הייתה אחת המתחרות הצמודות ביותר של סינגפור, אך כעת עקפו אותה ציריך, מונקו והונג קונג.

יחד עם זאת, לונדון ממשיכה להחזיק במקומות הראשונים בשורה של שירותים יוקרתיים. היא נמצאת במקום הראשון בעלות חינוך פרטי בבתי ספר ובניתוחי לייזר לתיקון ראייה, במקום השלישי בחדרי מלון ברמת פרימיום ובהוצאות רפואיות, ובמקום הרביעי בנדל״ן יוקרה. בעלות שירותי עורכי דין הבירה הבריטית תופסת את המקום השישי.

לכן, הירידה בדירוג הכללי אינה אומרת שלונדון הפכה לזולה. מחירי המוצרים והשירותים שנבדקו עלו בכ-3% בליש״ט. אולם המטבע הבריטי נע בקרבה רבה יותר לדולר, בעוד האירו והפרנק השוויצרי התחזקו באופן משמעותי יותר. כתוצאה מכך, ערים אירופיות אחרות עקפו את לונדון לאחר המרת המחירים למטבע אחיד.

סידני רשמה את הזינוק הגדול ביותר

סידני הפכה למובילת הדירוג בקצב עליית המיקומים. בתוך שנה זינקה העיר ב-6 שלבים — מהמקום ה-14 למקום ה-8 — ונכנסה לעשירייה הראשונה. ב-Julius Baer מסבירים את התנועה בשני גורמים: התחזקות הדולר האוסטרלי ועלות גבוהה של מוצרי יוקרה מיובאים, הקשורה בין היתר לריחוקה הגאוגרפי של אוסטרליה.

קטגוריות נפרדות מציגות באילו הוצאות סידני מתגלה כיקרה במיוחד. היא תופסת את המקום השלישי בעלות טיסות במחלקת עסקים, את המקום הרביעי בחליפות גברים ובניתוחי לייזר לתיקון ראייה, את המקום החמישי בנעלי נשים ואת המקום השישי בתיקים. נדל״ן יוקרה מדורג במקום התשיעי, ומכוניות — במקום העשירי. במקביל, חדרי מלון תופסים רק את המקום ה-21 מבין הערים שנבדקו.

עלייתה של סידני בולטת במיוחד על רקע המגמה הכללית באזור אסיה-פסיפיק. העלות הממוצעת של סגנון חיים יוקרתי כאן עלתה ב-7.4% בדולר ארה״ב — נמוך במידה ניכרת מהממוצע הגלובלי שעמד על 10.2%. עם זאת, האזור שומר על עמדות חזקות: בעשיריית הערים היקרות ביותר נכללות לא פחות מ-5 נציגות מטעמו.

דובאי ירדה ב-7 מקומות בבת אחת

דובאי ירדה מהמקום ה-7 למקום ה-14, ורשמה את אחת הירידות המשמעותיות ביותר בשנה האחרונה. עם זאת, מחברי הדוח מזהירים במפורש מפני המסקנה שהחיים באמירות הפכו לזולים יותר באופן ניכר. השינוי מוסבר בעיקר בכך שההוצאות בשורה של ערים אחרות עלו בקצב מהיר יותר. שנה קודם לכן, להבדיל, דובאי הייתה אחת המובילות בטיפוס בדירוג.

בקטגוריות מסוימות דובאי עדיין משתייכת למרכזים העולמיים היקרים. העיר מדורגת במקום החמישי בעלות חדר מלון יוקרתי, במקום השישי בשמפניה ובחליפות גברים, במקום השביעי בשירותי עורכי דין ובמקום התשיעי בספא. לצד זאת, בנדל״ן היא נמצאת במקום ה-14, במכוניות — במקום ה-19, ובטיסות במחלקת עסקים — במקום ה-20.

השפעה משמעותית על המיקום הסופי הייתה להצמדת הדירהם של איחוד האמירויות לדולר ארה״ב. בעוד האירו והפרנק השוויצרי התחזקו, ערים הקשורות למטבעות אלה הפכו יקרות יותר בהשוואה דולרית, בעוד דובאי איבדה מיקומים יחסיים. בנוסף, המחקר משקף את המצב לפני ההסלמה החדשה במזרח התיכון: איסוף הנתונים הסתיים מוקדם יותר, ולכן שינויי ההוצאות שחלו לאחר מכן אינם נכללים בתוצאות.

ניו יורק יצאה מהעשירייה הראשונה

ניו יורק ירדה מהמקום ה-8 למקום ה-11 ומצאה את עצמה מחוץ לעשירייה המובילה. מיאמי איבדה אף היא עמדות באופן ניכר, כשעברה מהמקום ה-13 למקום ה-19, וונקובר ירדה מהמקום ה-24 למקום ה-25 והאחרון. כתוצאה מכך, לראשונה מזה 3 שנים, אף עיר מצפון או דרום אמריקה לא נכללה בטופ 10 של Julius Baer Lifestyle Index.

יחד עם זאת, ניו יורק נותרה אחת המובילות בקטגוריות נפרדות. היא תופסת את המקום הראשון בעלות חדרי מלון יוקרתיים, את המקום השני בשירותי עורכי דין ובחינוך בית ספרי פרטי, את המקום השלישי בניתוחי לייזר לתיקון ראייה, את המקום החמישי בטיסות במחלקת עסקים ואת המקום השישי בנדל״ן יוקרה.

באופן שונה לחלוטין השתנו מיקומיהן של מספר ערים באמריקה הלטינית. סאו פאולו עלתה מהמקום ה-16 למקום ה-12, מקסיקו סיטי — מהמקום ה-21 למקום ה-18, וסנטיאגו — מהמקום ה-22 למקום ה-20. ב-Julius Baer מציינים כי לקידומן תרמה עליית המחירים הן במטבעות הלאומיים והן לאחר המרה לדולרים. כך, אזור אמריקה התפצל בדירוג של 2026 לשתי קבוצות: המרכזים הגדולים של צפון אמריקה איבדו גובה, בעוד מספר ערים לטינו-אמריקאיות דווקא טיפסו.

עלות סגנון החיים היוקרתי עלתה ב-10.2%

בממוצע, עלות סגנון החיים היוקרתי ב-25 הערים שנכללו ב-Julius Baer Lifestyle Index עלתה במהלך השנה ב-10.2% במונחים דולריים. עם זאת, העלייה הייתה בלתי אחידה: על המדדים הסופיים השפיעו המחירים המקומיים ושינויי שערי החליפין. לכן, תנועה של עיר מעלה או מטה בדירוג אינה מעידה תמיד על שינוי מקביל בהוצאות עבור תושביה.

ההתייקרות החדה ביותר נרשמה במוצרי יוקרה — בשיעור ממוצע של 12.3%. בולטת במיוחד הייתה עליית המחירים בתכשיטים, שהוסיפו 16.4%, ובשעונים — 15.5%. אחת הסיבות הייתה התייקרות חומרי הגלם: מחיר הזהב מאז 2024 הוכפל ביותר מפי 2. על העלויות השפיעו גם עור וחומרים אחרים שהתייקרו, הוצאות על עבודה מיומנת ומדיניות התמחור של היצרנים.

אפקט נוסף יצרו שערי החליפין. יצרנים מובילים רבים של מוצרי יוקרה ממוקמים באירופה ומתמחרים באירו או בפרנק שוויצרי. התחזקות מטבעות אלה ייקרה את המוצרים גם בשווקים אחרים לאחר המרה לדולרים. החברות מתאימות את המחירים גם בהתחשב בלוגיסטיקה ובמכסי סחר, מתוך שאיפה לשמור על רמת מחירים דומה של מוצריהן במדינות שונות.

גורם המטבע בא לידי ביטוי באופן בולט במיוחד באירופה, שבה העלות הממוצעת של סגנון חיים יוקרתי עלתה ב-14.1% במונחים דולריים — גבוה משמעותית מהממוצע העולמי. באזור אסיה-פסיפיק עמדה העלייה על 7.4%, ובערי צפון ודרום אמריקה — על 10.3%.

מה לקחת בחשבון בבחירת עיר

אנליסטים של International Investment מציינים כי על רקע אי-הוודאות העולמית הגוברת, עולה האטרקטיביות של מדינות וערים יציבות. סינגפור, ציריך ומונקו בולטות בשילוב של מוסדות חזקים ומטבעות יציבים, המסייעים בשימור הון ובשמירה על רמת חיים גבוהה.

עבור אנשים אמידים קיימת חשיבות לתחום השיפוט, למטבע ההכנסות וההוצאות, לגאוגרפיה של ההשקעות ולרמת ההגנה מפני סיכוני מטבע וסיכונים גיאופוליטיים. כאשר מחזיקים בכמה מקומות מגורים, מקבלות משנה תוקף דרישות המס והמשפט, מבנה הבעלות על הנכסים ותכנון פיננסי ארוך טווח.

עם זאת, הדירוג עצמו אינו מספק תמונה מלאה של אטרקטיביות העיר. הקריטריון המרכזי הופך להיות הערך שאדם מקבל תמורת הוצאותיו: יציבות, איכות חיים והיחס שבין הכנסות להוצאות. השילוב של גורמים אלה הוא שמאפשר להעריך באיזו מידה יעד מסוים מתאים למגורים ארוכי טווח ולשימור הון.

כלכלנים דוחים את העלאת הריבית של SNB ל-2027

Thu, 13 Aug 2026 09:01:15 +0300

ציפיות הריבית בשווייץ השתנו שוב: אף אחד מהכלכלנים שהשתתפו בסקר בלומברג לחודש אוגוסט אינו צופה כעת העלאת ריבית על ידי הבנק הלאומי השוויצרי לפני יוני 2027, ורובם צופים צעד ראשון רק בתחילת 2028. ריבית המפתח נותרה על 0%, האינפלציה השנתית ביולי עמדה על 0.4% בלבד, והכלכלה צומחת בקצב הנמוך מהממוצע ההיסטורי. עם זאת, מועד ההעלאה אינו קבוע מראש: התחזית הרשמית של ה-SNB מבוססת על הנחה טכנית של ריבית ללא שינוי, ולא על הבטחה להותירה על אפס עד למועד מסוים.

העלאת הריבית של SNB נדחתה לפחות עד יוני 2027

התחזיות לגבי המדיניות המוניטרית של שווייץ הפכו למרוככות במידה ניכרת. על פי נתוני סקר Bloomberg שפורסם ב-10 באוגוסט, כלכלנים שבעבר ראו אפשרות לעליית עלויות האשראי כבר ב-2026, אינם צופים כעת צעד ראשון לפני השנה הבאה. התחזית המוקדמת ביותר מצביעה על יוני 2027, בעוד שרוב המשתתפים מעריכים כי תחילת העלאת הריבית תתרחש רק בתחילת 2028. אנליסטים צופים גם כי הצמיחה הכלכלית ברבעון השני הואטה לכ-0.3% לאחר 0.4% בשלושת החודשים הראשונים של השנה; האומדן הראשון של התמ״ג צפוי להתפרסם ב-14 באוגוסט.

שינוי התחזיות מחזק את הסבירות שתקופת הריבית האפסית תהיה ממושכת. עם זאת, מדובר בציפיות של כלכלנים בלבד, ולא בלוח זמנים שנקבע על ידי הבנק המרכזי.

זהו הבדל עקרוני עבור משקיעים: המדיניות המוניטרית עשויה להשתנות מוקדם או מאוחר יותר בהתאם לאינפלציה, שער הפרנק, מצב הכלכלה והתנאים החיצוניים.

תרחיש ריבית אפס עד סוף 2027 אינו הבטחה של SNB

בסוף יולי דיווח Bloomberg, בהסתמך על גורמים המכירים את ההערכות הפנימיות של הבנק המרכזי, כי תרחיש הבסיס הנוכחי בתוך SNB מניח שמירה על הריבית ברמה של 0% עד סוף 2027, עם אפשרות להעלאה לאחר מכן.

עם זאת, אין מדובר בהתחייבות רשמית מוקדמת של הרגולטור. הבנק הלאומי השוויצרי עצמו סירב להגיב למידע זה, והנהלתו הדגישה שוב ושוב כי אינה קובעת מראש מסלול ספציפי לריבית.

אותו תרחיש בלתי רשמי מניח היעדר זעזועים כלכליים גדולים נוספים. במקרה של הידרדרות חדה במצב, ריביות שליליות נותרות אחד הכלים האפשריים, אם כי אפשרות זו אינה נחשבת לתרחיש בסיס.

לכן, נכון יותר לומר לא ש-SNB ״החליט להשאיר את הריבית על אפס עד 2027״, אלא שהתנאים הכלכליים הנוכחיים וציפיות השוק מצביעים על הפוגה ארוכה.

ריבית המפתח של שווייץ נותרה אפסית מאז יוני 2025

הבנק הלאומי השוויצרי הוריד את הריבית מ-0.25% ל-0% בפגישתו ב-19 ביוני 2025, והרמה החדשה נכנסה לתוקף ב-20 ביוני.

זו הייתה ההורדה השנייה במהלך 2025. במרץ הופחתה הריבית מ-0.5% ל-0.25%, וביוני — ב-0.25 נקודת אחוז נוספת עד לאפס. כך, בשתי פגישות ירדה עלות הכסף בסך הכל בחצי נקודת אחוז.

לאחר מכן הותיר הרגולטור את הריבית ללא שינוי בספטמבר ובדצמבר 2025, ולאחר מכן במרץ וביוני 2026.

כתוצאה מכך נותרה שווייץ אחת הכלכלות המפותחות עם שיעור הריבית הנומינלית הנמוך ביותר.

SNB הותיר את הריבית על 0% ביוני

בפגישתו האחרונה ב-18 ביוני 2026, הותיר הבנק הלאומי השוויצרי שוב את הריבית ברמה של 0%.

הרגולטור הצהיר כי המדיניות המוניטרית הנוכחית עולה בקנה אחד עם היעד של שמירה על יציבות מחירים ובמקביל תומכת בפעילות הכלכלית. במידת הצורך, הבנק ערוך להתערב באופן פעיל יותר בשוק המט״ח כדי לבלום התחזקות מהירה ומופרזת של הפרנק.

ב-SNB ציינו גם כי לחצי האינפלציה לטווח הבינוני כמעט לא השתנו בהשוואה להערכת חודש מרץ. האינפלציה הממוצעת חזויה לעמוד על 0.6% ב-2026, 0.6% ב-2027 ו-0.7% ב-2028. הצמיחה הכלכלית מוערכת בכ-1% ב-2026 ובכ-1.5% ב-2027.

השילוב בין אינפלציה נמוכה מאוד לצמיחה מתונה הוא שמסביר את היעדר הצורך להעלות במהירות את עלות הכסף.

תחזית האינפלציה בריבית של 0% היא חישוב מותנה

חשוב במיוחד לפרש נכון את התחזית הרשמית של SNB.

כל נתוני האינפלציה לאופק של שלוש שנים מחושבים בהנחה שריבית הבנק המרכזי תישאר ללא שינוי ברמה של 0%. זוהי הנחה טכנית של המודל, הנדרשת להערכת לחצי האינפלציה העתידיים.

אין משמעות הדבר ש-SNB החליט מראש לשמור על ריבית אפסית ב-2027 או ב-2028.

אם האינפלציה, הצמיחה הכלכלית או שער החליפין יהיו שונים באופן מהותי מהצפוי, הרגולטור יוכל לשנות את הריבית, והתחזית המותנית הבאה תחושב כבר על בסיס הרמה החדשה.

לפיכך, הנתונים הרשמיים של 0.6% אינפלציה ב-2027 ו-0.7% ב-2028 הם טיעון לטובת היעדר צורך מיידי בהידוק המדיניות, אך אינם מהווים תחזית לוח שנה לשיעור הריבית.

האינפלציה בשווייץ ירדה ל-0.4%

הנתונים הסטטיסטיים האחרונים מחזקים את הטיעונים בעד הפוגה ממושכת.

מדד המחירים לצרכן בשווייץ ירד ביולי ב-0.1% לעומת יוני ועמד על 101.1 נקודות, כאשר בסיס דצמבר 2025 נקבע כ-100. במונחים שנתיים עלו המחירים לצרכן ב-0.4% בלבד.

עוד במאי עמדה האינפלציה השנתית על 0.6%, כאשר הרגולטור ייחס את האצתה בעיקר לעליית מחירי מוצרי הנפט.

המגמה ביולי מלמדת כי תנופת מחירי האנרגיה טרם התפתחה לעלייה רחבה ומתמשכת ברמת המחירים הכללית.

מבחינת המדיניות המוניטרית הדבר עקרוני: כאשר האינפלציה השנתית נמוכה משמעותית מ-2%, קשה לרגולטור להצדיק העלאת ריבית דחופה אך ורק מתוך צורך לבלום מחירים.

ל-SNB אין יעד אינפלציה סימטרי של 2% בדיוק

לגבי שווייץ נעשה לעיתים קרובות שימוש בניסוח לא מדויק של ״טווח יעד של 0–2%״.

באופן רשמי, הבנק הלאומי השוויצרי מגדיר יציבות מחירים כעלייה שנתית של מדד המחירים לצרכן השוויצרי בשיעור הנמוך מ-2%. בד בבד, דפלציה מתמשכת — ירידה ממושכת ברמת המחירים הכללית — נחשבת אף היא לפגיעה ביציבות המחירים.

זאת בשונה, למשל, מהיעד הסימטרי לטווח הבינוני של הבנק המרכזי האירופי, העומד על 2%.

לכן, אינפלציה של 0.4% עומדת בהגדרה השוויצרית של יציבות מחירים, אך לחץ מחירים חלש מאוד מאלץ במקביל את SNB להביא בחשבון את הסיכון לחזרת האינפלציה לאפס או למעבר לדפלציה.

העלאת ריבית במצב כזה עשויה להפחית עוד יותר את לחצי המחירים המקומיים ולהגביר את האטרקטיביות של הפרנק.

הפרנק החזק נותר גורם מפתח עבור SNB

לפרנק השוויצרי חשיבות רבה במיוחד עבור המדיניות המוניטרית של המדינה.

לפי שערי החישוב של SNB ל-7 באוגוסט, אירו אחד היה שווה 0.9347 פרנק, ודולר ארה״ב אחד — 0.8111 פרנק.

מטבע לאומי חזק מוזיל את היבוא במונחי פרנק ובכך מגביל את האינפלציה המיובאת. במקביל הוא מקשה על מצבן של חברות היצוא, שכן הוצאותיהן בשווייץ מתייקרות ביחס להכנסותיהן מחו״ל.

לכן הריבית אינה הכלי היחיד עבור SNB. הבנק המרכזי יכול גם לבצע פעולות בשוק המט״ח אם תנועת הפרנק מתחילה לאיים על יציבות המחירים.

בהערכת חודש יוני הגביר הרגולטור במיוחד את מידת המוכנות להתערבויות כאלה במקרה של התחזקות מהירה ומופרזת של המטבע.

ריבית אפס אינה מעידה על חזרה אוטומטית לריבית שלילית

לשווייץ כבר יש ניסיון רב-שנים בריביות שליליות, ולכן מעבר אל מתחת לאפס נותר אפשרי מבחינה טכנית.

עם זאת, הנתונים הנוכחיים אינם הופכים תרחיש זה למרכזי.

האינפלציה נותרת חיובית, הכלכלה ממשיכה לצמוח, ולרשות הרגולטור עומדות התערבויות במט״ח ככלי נוסף.

חזרה לריבית שלילית הופכת לסבירה יותר בראש ובראשונה במקרה של זעזוע חיצוני עז חדש, שיגרום לזרימת הון גדולה אל הפרנק כחוף מבטחים וייצור איום של התחזקות יתר של המטבע ולחצים דפלציוניים.

ולהפך, האצה מתמשכת באינפלציה ובכלכלה עשויה לקרב את העלאת הריבית הראשונה.

כלכלת שווייץ צמחה ב-0.4% בתחילת השנה

ברבעון הראשון של 2026, התוצר המקומי הגולמי של שווייץ, מנוכה מהשפעת אירועי ספורט בינלאומיים גדולים, עלה ב-0.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים. ברבעון הרביעי של 2025 עמדה הצמיחה על 0.2%.

התעשייה הייתה אחד ממקורות הפעילות המרכזיים, בעוד שהביקוש המקומי נותר חלש יחסית.

ההתאמה לאירועי ספורט נחוצה בשל קיומם של ארגוני ספורט בינלאומיים בשווייץ, שתזרימי הכספים שלהם עשויים לעוות במידה ניכרת נתונים רבעוניים מסוימים בחשבונות הלאומיים.

לפי ציפיות האנליסטים שצוטטו בסקר אוגוסט, ברבעון השני עשויה הייתה הצמיחה להאט לכ-0.3%.

גם אם תוצאה זו תאושר, הכלכלה תמשיך להתרחב, אך הקצב יישאר בלתי מספק כדי לאלץ כשלעצמו את הבנק המרכזי להדק במהירות את המדיניות.

הממשלה צופה צמיחה של 0.9% בלבד ב-2026

קבוצת המומחים הפדרלית לתחזיות כלכליות הפחיתה ביוני את הערכת הצמיחה של שווייץ.

כעת, התוצר המקומי הגולמי מנוכה מאירועי ספורט צפוי לעלות ב-0.9% בלבד ב-2026 לעומת השנה הקודמת. ב-2027 צפויה הצמיחה להאיץ ל-1.6%.

התחזית הקודמת מחודש מרץ עמדה על 1% ו-1.7% בהתאמה. הגורמים העיקריים להרעת ההערכה היו מחירי אנרגיה גבוהים יותר, האטה בכלכלה העולמית ואי-ודאות חיצונית גבוהה.

כך, גם התחזית הממשלתית הרשמית אינה מצביעה על התחממות יתר של הכלכלה.

לצורך העלאת ריבית, שילוב משכנע בהרבה היה צמיחה מתמשכת בייצור מעל לרמה הפוטנציאלית ועליית מחירים מהירה יותר.

KOF מספק תחזית זהירה אף יותר

המכון השוויצרי למחקר כלכלי KOF במכון הטכנולוגי הפדרלי של ציריך מעריך את הסיכויים באופן מאופק אף יותר.

תחזית הקיץ שלו צופה צמיחה בתמ״ג הריאלי מנוכה מאירועי ספורט גדולים של 0.8% בלבד ב-2026 ו-1.5% ב-2027. קודם לכן צפה המכון 1% ו-1.7% בהתאמה.

לפיכך, שלוש הערכות המפתח קרובות למדי זו לזו: SNB צופה צמיחה של כ-1% ב-2026, מומחי הממשלה — 0.9%, ו-KOF — 0.8%.

ההבדל אינו גדול, ואף אחד מתרחישים אלה אינו מניח התאוששות כלכלית מהירה שתיצור צורך מובהק בהעלאת ריבית דחופה.

התאוששות גוש האירו עשויה לקרב את ההעלאה

אחד הטיעונים הבודדים בעד העלאת ריבית מוקדמת יותר הוא שיפור במצב שותפות הסחר העיקריות של שווייץ.

כלכלן UBS מקסים בוטרון, שהשתתף בסקר Bloomberg, רואה אפשרות לתחילת העלאות כבר ביוני 2027. הוא קושר תרחיש זה עם התחזקות אפשרית של הביקוש מצד גוש האירו, שעשויה לקרב את קצב הצמיחה של שווייץ לנורמה ארוכת הטווח.

ההיגיון בתרחיש זה הוא שבתנאי סביבה חיצונית חזקה יותר, הצורך לתמוך בכלכלה בריבית אפסית יפחת בהדרגה.

עם זאת, עבור SNB התמ״ג לא יהיה השיקול היחיד. העלאה תהפוך לסבירה בהרבה אם פעילות כלכלית חזקה יותר תלווה בעלייה מתמשכת באינפלציה ולא תוביל להתחזקות מופרזת נוספת של הפרנק.

יוני 2027 — מועד ספציפי לישיבת SNB

לניסוח ״לא לפני יוני 2027״ יש משמעות קלנדרית קונקרטית.

הבנק הלאומי השוויצרי עורך הערכה מעמיקה של המדיניות המוניטרית ארבע פעמים בשנה — במרץ, ביוני, בספטמבר ובדצמבר.

ההחלטה הבאה נקבעה ל-24 בספטמבר 2026, ולאחריה תתקיים ישיבה ב-10 בדצמבר. בשנת 2027 מתוכננות החלטות ל-18 במרץ, 24 ביוני, 23 בספטמבר ו-16 בדצמבר.

לכן, התחזית המוקדמת ביותר להעלאה בסקר האחרון מתייחסת למעשה לפגישה של 24 ביוני 2027.

עם זאת, רוב הכלכלנים מניחים המשך שמירה על הריבית ברמה של 0% למשך זמן ארוך יותר ותחילת העלאות רק ב-2028.

הפער בין השוק לכלכלנים נותר משמעותי

הציפיות בנוגע לריבית אינן אחידות.

עוד בסוף יולי ציין Bloomberg כי שוק המט״ח נראה בעל נטייה בולטת יותר לצפות להעלאה מוקדמת בהשוואה לרוב הכלכלנים שנסקרו.

הבדל זה חשוב מכיוון שציפיות השוק יכולות להשתנות במהירות לאחר פרסום נתוני האינפלציה, סטטיסטיקת התמ״ג או איתותים חדשים מהרגולטור עצמו.

סקר אוגוסט מראה את כיוון הקונצנזוס בקרב הכלכלנים, אך אינו מקבע את עלות הכסף העתידית.

ככל שהתחזית רחוקה יותר בזמן, כך גדלה ההסתברות לעדכונה.

העלאת הריבית תלויה בעיקר באינפלציה ובפרנק

השילוב המקרו-כלכלי הנוכחי חריג למדי: ריבית המפתח עומדת על אפס, האינפלציה היא 0.4%, תחזית הצמיחה הרשמית היא סביב 1%, והמטבע הלאומי נותר אחד מנכסי המקלט המבוקשים ביותר במערכת הפיננסית העולמית.

עבור SNB משמעות הדבר היא שהעלאה מוקדמת מדי טומנת בחובה סיכונים משלה.

ריבית גבוהה יותר עשויה להגביר את האטרקטיביות של נכסים בפרנק, מה שעשוי לתמוך במטבע. פרנק חזק יותר, בתורו, מוזיל את היבוא ועלול להפחית עוד יותר את האינפלציה.

לכן, נורמליזציה עתידית תדרוש ככל הנראה שילוב של מספר תנאים: צמיחה כלכלית בטוחה יותר, עלייה מתמשכת באינפלציה והיעדר לחץ מופרז על הפרנק.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, דחיית הציפיות להעלאה ראשונה לפחות ליוני 2027 תואמת את השילוב הנוכחי של אינפלציה של 0.4% בלבד, ריבית אפסית וצמיחה כלכלית הנמוכה מהממוצע ההיסטורי. עם זאת, הטעות החמורה ביותר תהיה להתייחס לריבית של 0% עד סוף 2027 כהחלטה שכבר התקבלה ב-SNB. תחזית האינפלציה הרשמית היא מותנית, והמידע על התרחיש הפנימי מבוסס על מקורות אנונימיים ב-Bloomberg. עבור משקיעים, האינדיקטור המרכזי אינו החודש הספציפי של ההעלאה הראשונה, אלא יחסי הגומלין בין שלושה גורמים — אינפלציה, שער הפרנק וצמיחת הכלכלה. זרימת הון חדשה לנכסי מקלט עשויה לדחות את הנורמליזציה, בעוד שהתאוששות הביקוש האירופי והאצה מתמשכת באינפלציה השוויצרית עשויות לקרב אותה.

המדינות המאושרות ביותר לשנת 2026: מערב אירופה נעשית עצובה יותר, אמריקה הלטינית מזנקת לצמרת

Mon, 23 Mar 2026 16:47:32 +0300

מדד World Happiness Report 2026 החדש רשם שינויים גלובליים בעולם. מדינות המערב נחלשות, בעוד שמזרח אירופה ואמריקה הלטינית הופכות ל״בירות האושר״ החדשות. המחקר מקיף 147 מדינות ומעריך את רמת החיים של התושבים בסולם של 0 עד 10 על בסיס סקרי Gallup. יחד עם זאת, הפער בין המדינות המאושרות ביותר לאומללות ביותר נותר עצום – מעל שש נקודות.

טופ-10 המדינות המאושרות ביותר בעולם

המדינות הסקנדינביות שומרות שוב על ההובלה. פינלנד נשארת במקום הראשון זו השנה התשיעית ברציפות, במקום השני והשלישי מדורגות איסלנד ודנמרק, ואילו שוודיה ונורווגיה תופסות את המקומות החמישי והשישי בהתאמה.

לעומת זאת, במערב אירופה המצב פחות טוב, וכמעט כל המדינות מחלק זה של היבשת מאבדות ממעמדן בדירוג, אם כי הולנד, לוקסמבורג ושווייץ עדיין נשארות בעשירייה הראשונה של מדד האושר.

הסנסציה הגדולה של השנה היא קוסטה ריקה. בשנה שעברה היא הייתה למדינה הראשונה מאמריקה הלטינית שנכנסה לעשיריית המובילות, וכעת היא כבר זינקה למקום הרביעי בעולם.

ראוי לציין גם את שמירת מעמדה המוביל של ישראל, למרות המלחמות המטלטלות את האזור זו השנה השלישית.

באופן כללי, עשר המדינות המאושרות ביותר בעולם הן:

1. פינלנד

2. איסלנד

3. דנמרק

4. קוסטה ריקה

5. שוודיה

6. נורווגיה

7. הולנד

8. ישראל

9. לוקסמבורג

10. שווייץ

כפי שכבר צוין, פינלנד שומרת על הובלה מוחלטת באירופה, קוסטה ריקה – במרכז אמריקה, וישראל – במזרח התיכון.

באוסטרליה ואוקיאניה המדינה המאושרת ביותר היא ניו זילנד, המדורגת במקום ה-11 במדד העולמי, בצפון אמריקה – מקסיקו (מקום 12), בדרום-מזרח אסיה – טייוואן (26) וסינגפור (36), בדרום אמריקה – אורוגוואי (31), במרכז אסיה – קזחסטן (33), באפריקה – מאוריציוס (73), וביבשת עצמה – לוב (81).

במרחב הפוסט-סובייטי, המאושרות ביותר באופן מסורתי הן המדינות הבלטיות החברות באיחוד האירופי, כאשר המיקום הגבוה ביותר שייך לליטא (28). מבין מדינות ברית המועצות לשעבר שאינן חברות באיחוד האירופי, קזחסטן מדורגת במקום הגבוה ביותר – כמדינה המאושרת ביותר במרכז אסיה.

אושר עולמי 2025: באילו מדינות אנשים הכי מרוצים מחייהם

טופ-10 המדינות האומללות ביותר בעולם

בקצה השני של הדירוג נמצאות מדינות המתמודדות עם סכסוכים, עוני וחוסר יציבות פוליטית.

אפגניסטן נותרה מזה שנים רבות המדינה בעלת רמת שביעות הרצון הנמוכה ביותר מהחיים. עשר המדינות האומללות ביותר מורכבות ממדינות אפריקאיות (טנזניה, מצרים, הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו, בוטסואנה, זימבבואה, מלאווי וסיירה לאון), וכן שתי מדינות מזרח-תיכוניות – לבנון ותימן.

עשר המדינות בעלות רמת האושר הנמוכה ביותר הן:

1. אפגניסטן

2. סיירה לאון

3. מלאווי

4. זימבבואה

5. בוטסואנה

6. תימן

7. לבנון

8. הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו

9. מצרים

10. טנזניה

מלבד אפגניסטן הסוגרת את הדירוגים בעקביות זה שנים (המדינה האומללה ביותר במרכז אסיה), רמת האושר נמצאת בתחתית גם בסיירה לאון (המדינה האומללה ביותר באפריקה) ובתימן (במזרח התיכון).

בדרום-מזרח אסיה הדירוג הנמוך ביותר שייך למיאנמר. אוקראינה היא המדינה האומללה ביותר לא רק מבין המדינות הפוסט-סובייטיות, אלא באירופה כולה, ונצואלה – בדרום אמריקה, טרינידד וטובגו – במרכז אמריקה, וקנדה (!) – בצפון אמריקה.

עורכי הדירוג לא חישבו את רמת האושר עבור מדינות איים רבות באוסטרליה ואוקיאניה.

המדינות המאושרות ביותר בעולם לשנת 2024

מגמות גלובליות

בין אזורי העולם, מדדי האושר צומחים בקצב המהיר ביותר במרכז ומזרח אירופה – מדינות הגוש הסוציאליסטי לשעבר. צ׳כיה, סלובניה וקוסובו כבר נכללות בעשרים המובילות בעולם.

גם אמריקה הלטינית נמצאת בעלייה. מלבד קוסטה ריקה, שזינקה לצמרת, מקסיקו ממוקמת בעשרייה השנייה (מקום 12), ובליז (27) מציגה עלייה בשנים האחרונות.

המערב מאבד עמדות. ארה״ב, קנדה, אוסטרליה ושורה של מדינות אירופיות, אשר לפני 10-15 שנה היו בפסגה ואף הקדימו את צפון אירופה, מציגות כיום ירידה ברמת האושר.

הצעירים כבר אינם מאושרים

הנתון המדאיג ביותר הוא הירידה החדה ביותר ברמת האושר שנרשמת בקרב צעירים, בייחוד במדינות דוברות אנגלית. מגמה זו צוברת תאוצה כבר כמעט דור שלם – ב-20 השנים האחרונות.

הסיבה לכך נעוצה, בין היתר, בהשפעת הסביבה הדיגיטלית. הרשתות החברתיות משנות את תפיסת החיים לרעה. המחקר מראה: שימוש פעיל ברשתות חברתיות קשור לירידה בשביעות הרצון מהחיים, במיוחד בקרב דור ה-Z.

סיבה נוספת היא היחלשות הקשרים החברתיים, וכתוצאה מכך – ירידה באמון במוסדות ובבני אדם, במיוחד במדינות המערב, מה שמשפיע ישירות על רמת האושר.

ארצות הברית אינה נכללת בטופ-20 של המדינות המאושרות ביותר זו השנה הרביעית ברציפות, וקנדה אינה נמנית עם עשרים הראשונות כבר שנים רבות.

העולם הופך למאושר יותר, אך לא עבור כולם

באופן כללי נשמרת מגמה חיובית: מספר המדינות ששיפרו את מדדיהן כפול כמעט ממספר המדינות שמצבן הורע.

עם זאת, התמונה הגלובלית הופכת למורכבת יותר. המובילות הוותיקות מאבדות בהדרגה את יתרונן, אזורים חדשים פורצים קדימה, ורמת האושר תלויה יותר ויותר לא רק בכלכלה, אלא גם באיכות הקשרים החברתיים, באמון ובסביבה הדיגיטלית.

כסף עדיין חשוב, אך הגורם המכריע הופך להיות מידת התמיכה, הביטחון והחיבור לחברה שחשים האנשים, מסכמים המומחים של International Investment.

המדינות המאושרות ביותר לשנת 2023

שווייץ - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz​

מיסים באירופה 2026: היכן המשקיע משלם יותר

השוואה: הכנסה והחזקת נדל״ן

מס הכנסה גבוה אינו שווה בהכרח לנטל גבוה על המשקיע

מכירת נדל״ן ומס עושר

צרפת ממסה תיקי נדל״ן גדולים

ספרד משלבת מיסוי מקומי ומס רכוש

פורטוגל אינה מטילה מס עושר כללי

גרמניה ואיטליה מתגמלות החזקה ארוכת טווח

יוון שומרת על חלון הזדמנויות זמני במכירה

גאורגיה: 5% על שכירות והגנה מפני עליות מיסים חדות

קפריסין ומלטה נוחות יותר בהחזקה השנתית

שווייץ והולנד מיישמות מודל שונה

היכן המשקיע משלם יותר

תושב ותושב חוץ משלמים אחרת

בעל הנדל״ן נדרש להביא בחשבון את עלות ההחזקה הכוללת

שאלות נפוצות: מיסים באירופה בשנת 2026

שווייץ מכינה הגבלות על רוכשי נדל״ן זרים

מה יכולים זרים לקנות בשווייץ

מי זקוק לאישור לרכישת נדל״ן

כיצד מגבילה שווייץ רוכשים זרים

Lex Koller 2026: מה מבקשים לשנות

נדל״ן מסחרי וקרנות עבור זרים

נדל״ן נופש ומגורים בשווייץ

נדל״ן בשווייץ והזכות לאשרת שהייה

מדד ה-iPhone: איפה הסמארטפונים הכי יקרים והכי זולים בעולם

היכן סמארטפונים של Apple הם הזולים ביותר

היכן iPhone 18 Pro הוא היקר ביותר

כמה עולה iPhone 18 Pro במדינות נוספות

מדוע מחירי ה-iPhone שונים

סיכוני בועת נדל״ן למגורים 2026: דירוג הערים של UBS

אזור סיכון גבוה: ציריך וטוקיו

סיכון מוגבר בחמש ערים

סיכון מתון: מאמסטרדם ועד סינגפור

סיכון נמוך: ממילאנו ועד סאו פאולו

רכישת דירה בהכנסה ממוצעת

היכן השכירות משתלמת יותר מרכישה

גורמים חדשים מעצבים את שוק הדיור

השכירות לטווח ארוך מתבססת באירופה

המדד השווה 39 מדינות OECD

שווייץ וגרמניה נותרו שווקים של שוכרים

עליית המחירים מקשה על המעבר משכירות לבעלות

פורטוגל מדגימה את גבולות שיעור הבעלות הגבוה

צעירים באירופה מתמודדים עם המחסום הגבוה ביותר

שיעור בעלות גבוה אינו מבטיח דיור מרווח

״שכירות לכל החיים״ נותרה מושג יחסי

משבר הדיור כבר הפך לאתגר כלכלי באיחוד האירופי

שאלות ותשובות: שכירות דיור לטווח ארוך באירופה

הדרכונים החזקים בעולם לנסיעות, מגורים והשקעות

כיצד הורכב דירוג הדרכונים

הדרכון השוודי כבש את המקום הראשון

סינגפור מובילה בחופש התנועה

הזדמנויות להשקעה

צפון אירופה מובילה באיכות החיים

קוסובו הציגה את הצמיחה הבולטת ביותר

הפער בין המדינות נותר עצום

מה הדירוג מלמד את המשקיעים

הכלכלות הגדולות בעולם ב-2026: דירוג תמ״ג ושווי כוח קנייה

ארה״ב מובילה בתמ״ג נומינלי

סין כובשת את המקום הראשון לפי שווי כוח קנייה

רוסיה — הכלכלה הרביעית לפי כוח קנייה

הודו ואינדונזיה מחזקות את מעמדן

מה מראה שווי כוח קנייה

דירוג הערים היקרות ביותר בעולם לשנת 2026

סינגפור שומרת על ההובלה שנה רביעית ברציפות

ציריך עלתה למקום השני

מונקו נכנסה לראשונה לשלישייה המובילה

לונדון ירדה מהמקום השני למקום החמישי

סידני רשמה את הזינוק הגדול ביותר

דובאי ירדה ב-7 מקומות בבת אחת

ניו יורק יצאה מהעשירייה הראשונה

עלות סגנון החיים היוקרתי עלתה ב-10.2%

מה לקחת בחשבון בבחירת עיר

כלכלנים דוחים את העלאת הריבית של SNB ל-2027

העלאת הריבית של SNB נדחתה לפחות עד יוני 2027

תרחיש ריבית אפס עד סוף 2027 אינו הבטחה של SNB

ריבית המפתח של שווייץ נותרה אפסית מאז יוני 2025

SNB הותיר את הריבית על 0% ביוני

תחזית האינפלציה בריבית של 0% היא חישוב מותנה

האינפלציה בשווייץ ירדה ל-0.4%

שווייץ - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz