אילו עסקאות מקרקעין נבדקות על ידי רשויות תאילנד

ב-19 באוקטובר הודיע ראש הממשלה אנוטין צ׳ארנווירקול על מבצע רחב היקף נגד רישום קרקעות באמצעות אנשי קש. הבדיקות בתאילנד ישפיעו על כמעט 1,400 חברות שרכשו 2,360 חלקות בשטח כולל של כ-875 הקטאר (5,467 ראי). החוקרים בוחנים מסמכי בעלות, תנועות כספים וקשרים תאגידיים כדי לאתר את הבעלים האמיתיים. ההערכה היא שהעסקאות בוצעו עבור אזרחים זרים.

אם יוכחו אי-סדרים, תוכל המדינה ליזום מכירה כפויה של החלקות. ההחלטה בכל מקרה תהיה תלויה בתוצאות החקירה. ראש הממשלה הורה לסיים את הטיפול בתיקי העדיפות עד דצמבר 2026 ולסכל ניסיונות לרשום מחדש נכסים בעייתיים על שמות אנשי קש אחרים.

הרשויות מחמירות את הפיקוח גם על רכישות חדשות של נדל״ן בתאילנד. בדיקה קפדנית יותר חלה על תשלום במזומן מ-2 מיליון באט (60,000 דולר) ומעלה או כאשר שווי הנכס המוערך הוא מ-5 מיליון באט (149,000 דולר) ומעלה. אזרחי תאילנד הנשואים לאזרחים זרים נדרשים להוכיח כי הרכישה שולמה מהונם האישי בלבד.

רכישת דירות ווילות בתאילנד

זרים בתאילנד רשאים לרכוש דירות בקונדומיניום רשומים ולרשום אותן בבעלות מלאה. עם זאת, חלקם של הבעלים הזרים לא יעלה על 49% מסך שטח הנכסים בבניין. לגבי וילות חל הליך שונה: ניתן לרשום את הבית עצמו על שמם, בעוד שהקרקע שתחתיו מוחכרת בדרך כלל. בעלות ישירה של זרים על קרקע אסורה, למעט במקרים מיוחדים הקבועים בחוק.

חכירה לטווח ארוך (חכירה / leasehold) נרשמת לתקופה של עד 30 שנה. יזמים מסוימים מציעים חוזים עם אופציה לשתי הארכות, ומבטיחים לרוכשים שימוש בקרקע למשך 90 שנה. עם זאת, להבטחות מסוג זה אין תוקף משפטי מוחלט. באחד המקרים, בית המשפט העליון פסל תנאי הארכה שסוכמו מראש עבור חכירת קרקע בתאילנד במתכונת של ״30 + 30 + 30״.

משקיעים זרים מסוימים מנסים לעקוף את המגבלות על ידי רישום החלקות על שם אזרחי תאילנד או באמצעות חברות מקומיות עם בעלי מניות פיקטיביים. בשני המקרים הבעלים הפורמלי הוא גורם תאילנדי, אף שהרכישה ממומנת ונשלטת על ידי אזרח זר. תוכניות כאלו מפרות את החוק ויוצרות סיכון ממשי למכירה כפויה של הקרקע.

בדיקות בבתי יוקרה בבנגקוק

ב-10 באוקטובר ערכה משטרת תאילנד חיפושים בארבעה מתחמי מגורים יוקרתיים בבנגקוק. הפרשה כוללת 94 בתים וחלקות קרקע בשווי כולל של יותר מ-6 מיליארד באט (178 מיליון דולר). על פי החשד, נדל״ן בבנגקוק נרכש באמצעות 95 חברות עם בעלי מניות תאילנדים פיקטיביים שהסתירו את מעורבותם של משקיעים זרים.

במסגרת החקירה נבדקים משרדי עורכי דין וסוכנויות שסייעו לרוכשים זרים לבצע עסקאות דרך חברות מקומיות. המשטרה בוחנת את תפקידם של המתווכים בהקמת מבנים תאגידיים פיקטיביים ובגיוס בעלי מניות נומינליים. במהלך המבצע נעצרו 11 זרים, ומספר צווי המעצר שהוצאו הגיע ל-86. חלק מהנכסים נרכשו עוד בשנת 2022.

השלכות על רוכשים ומשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי הידוק הפיקוח בתאילנד עשוי להשפיע על מחירי הווילות בשוק היד השנייה. נכסים בעלי עבר רישומי לא שקוף יהפכו לפחות אטרקטיביים, שכן רוכשים פוטנציאליים ייקחו בחשבון את הסיכון להליכים משפטיים ולהוצאות נוספות. אפילו תשואה צפויה גבוהה לא תפצה ככל הנראה על המגבלות במכירת הנכס או ניהולו.

בעת רכישת וילה חיוני לבחון את מעמדם המשפטי של המבנה ושל חלקת הקרקע, קיומם של שעבודים, תקופת החכירה ותנאי העברת הזכויות לרוכש חדש. אם העסקה מבוצעת דרך חברה תאילנדית, יש להעריך את מבנה הבעלות ואת מעורבותם האמיתית של בעלי המניות. בעלי נכסים שנרשמו באמצעות נאמנים פיקטיביים צריכים לקחת בחשבון קשיים אפשריים בעת מכירה חוזרת.

בטווח הארוך, אכיפה עקבית של החוק עשויה לחזק את אמון המשקיעים. עם זאת, עבור מעורבים בהסדרים מפוקפקים, הגברת הפיקוח כרוכה בסיכון להפסדים כספיים ולהליכים ממושכים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

אילו מגבלות חלות על רכישת קרקע על ידי זרים בתאילנד?

לזרים אסור בדרך כלל לרכוש קרקע בבעלות פרטית. החוק קובע חריגים בודדים, אך עבור רוב הרוכשים האפשרות הזמינה היא חכירת קרקע.

כיצד ניתן לרשום בעלות על וילה בתאילנד?

ניתן לרשום בעלות על המבנה בנפרד מהזכויות על הקרקע. התנאים תלויים במסמכי הנכס ובבסיס המשפטי לשימוש בקרקע.

לאיזו תקופה נהוג לערוך חכירה (leasehold) בתאילנד?

תקופת החכירה הסטנדרטית היא עד 30 שנה. הבטחות להארכה כפולה אינן שוות ערך לחוזה מחייב ומובטח ל-90 שנה.

מהן הדרישות לרכישה באמצעות חברה תאילנדית?

בעלות תאגידית חוקית אפשרית אם בעלי המניות המקומיים פעילים באמת בעסק. הקצאת מניות פיקטיבית כדי לעקוף את החוק אינה חוקית.

מהם הסיכונים ברישום קרקע על שם אנשי קש?

אם יוכחו אי-סדרים, הרשויות עלולות ליזום מכירה כפויה של הקרקע. המעורבים בעסקאות אלה מסתכנים גם בהליכים משפטיים ופליליים.

ההשקעות בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק הגיעו לשיא היסטורי

ברבעון השני של 2026 היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק עמד על 45.5 מיליארד דולר, גידול של 38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין ינואר ליוני הגיע הנתון ל-92.5 מיליארד דולר, עלייה של 35% ושיא חדש למחצית הראשונה של השנה, כך עולה מנתוני JLL.

חשוב להבחין בין השווקים: 92.5 מיליארד דולר הוא היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי לפי מתודולוגיית חברת הייעוץ, ולא השווי הכולל של כל הדירות, הבתים והקרקעות שנרכשו באזור, וגם לא היקף ההון הזר שנכנס ישירות לתאילנד. לכן, לא נכון להשתמש בנתון האזורי כראיה לתנופת נדל״ן מקבילה בשוק המגורים התאילנדי.

יפן שמרה על מעמדה כשוק הגדול ביותר: היקף העסקאות במחצית הראשונה הגיע ל-23.8 מיליארד דולר, עלייה של 12% מהשנה הקודמת. אוסטרליה משכה השקעות בהיקף של 14.7 מיליארד דולר, עם גידול של 68%. בסינגפור ההיקף זינק ב-238% ל-18.2 מיליארד דולר, ובהונג קונג ב-90% ל-4.7 מיליארד דולר.

הנתונים מסינגפור ממחישים היטב את ההשפעה של עסקאות ענק על הנתונים הכוללים. ברבעון השני רכשה CICT את מתחם הקניות Paragon בכ-3 מיליארד דולר, ו-IOI Properties רכשה את Asia Square Tower 2 בכ-1.9 מיליארד דולר. לפיכך, אין לראות בזינוק בשוק האזורי עלייה אחידה בביקוש להשקעות בכל מדינות אסיה-פסיפיק.

יפן ואוסטרליה משכו הון למגזרים שונים

מבנה העסקאות היה שונה ממדינה למדינה. ביפן הפעילות צמחה במספר קטגוריות נדל״ן, כאשר משרדים הפכו ליעד המוביל. העניין בנכסים תעשייתיים נתמך באסטרטגיות להשבחת נכסים, לרבות רכישת נדל״ן עם פוטנציאל להגדלת הכנסות משכירות. מרכזי נתונים משכו אף הם הון הודות להתפתחות תשתיות הבינה המלאכותית ולדרישות למיקום נתונים מקומי.

באוסטרליה התוצאה של הרבעון השני הגיעה ל-8.9 מיליארד דולר, עלייה של 82% משנה לשנה. ארבע עסקאות פורטפוליו גדולות מילאו תפקיד משמעותי, והשחקנים הפעילים ביותר במגזר התעשייתי היו קרנות השקעה בנדל״ן, יזמים והון פרטי.

המאפיין המשותף של האזור נותר סלקטיביות. משקיעים חוזרים לעסקאות גדולות, אך מעדיפים נכסים בעלי תזרים מזומנים ברור, יכולת להעלות את דמי השכירות או ביקוש מבני לטווח ארוך.

משרדים שוב הפכו לבחירה המובילה של המשקיעים באזור אסיה-פסיפיק

השינוי בסנטימנט ניכר גם בתוכניות של פעילי השוק. בסקר CBRE בקרב יותר מ-420 משקיעים, 57% מהנשאלים ציינו כי בכוונתם להגדיל את רכישות הנדל״ן בשנת 2026. משרדים דורגו במקום הראשון בין סוגי הנכסים המועדפים לראשונה מזה שש שנים, תוך שהם עוקפים את הנדל״ן התעשייתי והלוגיסטי. נדל״ן למגורים עבור משקיעים מוסדיים הגיע למקום השלישי, ומרכזי נתונים למקום הרביעי.

חזרת העניין במשרדים אינה מעידה על התאוששות של כל המבנים במידה שווה. הביקוש מתרכז בנכסים מודרניים עם תפוסה גבוהה ותחרות מוגבלת מצד בנייה חדשה. באוסטרליה, יפן וסינגפור המשקיעים צופים גם עלייה בדמי השכירות, ולכן איכות המבנה הספציפי חשובה יותר מהמגמה הכללית במגזר.

שוק הנדל״ן של תאילנד צומח באופן סלקטיבי

בתאילנד המצב שונה במידה ניכרת מהשיא האזורי הכללי. בתחזית לשוק התאילנדי לשנת 2026 מפברואר, הביקוש היציב ביותר מקושר לבתי מלון, נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מרכזי נתונים ומשרדים איכותיים. במקביל, השוק מאופיין בסלקטיביות רבה יותר: משקיעים בוחנים בקפידה את מחירי הקרקעות, את יציבות ההכנסה משכירות ואת הפוטנציאל של מיקומים ספציפיים.

מגזר המלונאות סיכם שנת 2025 חזקה עם היקף עסקאות השקעה של 26.4 מיליארד באט — כמעט כפול מהממוצע בעשור האחרון. יותר מ-75% מההיקף יוחסו לבתי מלון בבנגקוק. התחזית לשנת 2026 עומדת על כ-13 מיליארד באט, כך שמדובר בעיקר בהתייצבות לאחר שנה פעילה במיוחד, ולא בצמיחה כפולה נוספת.

מרכזי נתונים מסתמנים כסיפור לטווח ארוך יותר. הפרויקטים בענף הדיגיטלי שאושרו על ידי מועצת ההשקעות של תאילנד בשנת 2025 עלו על 746 מיליארד באט. אין זה אומר שכל הסכום הופנה ישירות לנדל״ן: הנתון כולל את כלל השקעות הענף הדיגיטלי. בשנים 2026 ו-2027 מתוכננת תוספת של כ-360 מגוואט של קיבולת מרכזי נתונים חדשה. המגבלה העיקרית עבור יזמים הופכת להיות זמינות של קרקעות עם תשתית חשמל מספקת, סיבים אופטיים ואפשרויות קירור לציוד.

רכישות זרות של קונדומיניומים בתאילנד רשמו ירידה

נדל״ן למגורים מציג מגמה שונה. ברבעון הראשון של 2026 הועברו לבעלות זרים 3,241 דירות בקונדומיניומים, ירידה של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. השווי הכולל של העסקאות ירד ב-17.9% ל-13.464 מיליארד באט. שטח הדירות שהועברו הצטמצם ב-13.8% ל-141,644 מ״ר.

קונים זרים היוו 13.6% מכלל הדירות שהועברו ו-23.9% משווין הכולל. אזרחי סין שמרו על המקום הראשון עם 906 דירות, אך מספרן ירד ב-38.8%, ושווי העסקאות ירד ב-42.9% ל-3.493 מיליארד באט. אזרחי רוסיה הגיעו למקום השני: מספר הדירות שהועברו להם עלה ב-33% ל-383, ושווי העסקאות זינק ב-68.7% ל-1.665 מיליארד באט. נתונים אלה פורסמו על ידי המרכז למידע על נדל״ן של בנק הדיור הממשלתי של תאילנד REIC.

כך, שיא עסקאות ההשקעה האזורי והביקוש הזר לדירות בתאילנד בתחילת 2026 נעים בכיוונים מנוגדים. אין כאן סתירה: הסטטיסטיקה מודדת פלחי שוק שונים וסוגי הון שונים.

הביקוש הסיני נחלש, הביקוש הרוסי גדל

הירידה בשוק הזר קשורה במידה רבה לקונים הסינים, שנותרו הקבוצה הגדולה ביותר אך הפכו לזהירים יותר בשל המצב הכלכלי ומגבלות הנזילות. במקביל, הביקוש הופך למגוון יותר.

העלייה בעסקאות מצד קונים רוסים הייתה מהבולטות ברבעון הראשון. קונים מהודו חיזקו אף הם את נוכחותם בשוק והתאפיינו בשווי הממוצע הגבוה ביותר של נכס נרכש מבין קבוצות הזרים העיקריות.

עבור שווקי נופש כמו פוקט, לשינוי במבנה הקונים עשויה להיות חשיבות רבה יותר מאשר למדד הלאומי הכולל. אזורים אלה תלויים יותר בביקוש בינלאומי, בתיירות ובתנודות שער החליפין, והעדפותיהן של קבוצות קונים שונות משפיעות על גודל הדירות, אופי הפרויקטים ורמת המחירים של ההיצע החדש.

יחד עם זאת, הנתונים הסטטיסטיים של העברת בעלות משקפים עסקאות שכבר הושלמו. הם אינם שווים למספר ההזמנות החדשות ואינם מציגים את הביקוש לפרויקטים שעדיין נמצאים בבנייה.

זרים יכולים לרכוש קונדומיניומים תחת מגבלות

המשטר המשפטי מגביל גם הוא השוואה ישירה בין תאילנד לשווקים אסייתיים אחרים. אזרחים זרים רשאים להחזיק בדירות בקונדומיניום רשום, ובלבד שחלקם הכולל לא יעלה על 49% מהשטח הכולל של כלל הדירות בבניין. כדי לרשום עסקה נדרש אישור מהנציגות המשפטית של הקונדומיניום על כך שמכסת הזרים לא נחצתה, כך מציין הפורטל הממשלתי הרשמי של תאילנד.

לגבי קרקעות חל משטר מחמיר בהרבה. זרים אינם יכולים לרכוש קרקע באופן חופשי באותם תנאים כמו אזרחי תאילנד. החוק קובע חריג צר לרכישה של עד ראי אחד — 1,600 מ״ר — למטרות מגורים בהשקעה של לפחות 40 מיליון באט ובכפוף לעמידה בדרישות נוספות, כולל קבלת אישור מיוחד.

לכן, לא ניתן לראות בנתוני המחירים של וילות וקרקעות אינדיקציה לשוק הנכסים הזמינים לזרים בבעלות ישירה באותם תנאים החלים על קונדומיניומים.

שיא אזורי אינו מבטיח עליית מחירים בתאילנד

העלייה בפעילות ההשקעות באזור אסיה-פסיפיק עשויה לשפר את זמינות ההון ולתמוך בעניין של משקיעים בינלאומיים בנדל״ן אסייתי, אך אין תלות ישירה בין 92.5 מיליארד דולר של עסקאות אזוריות לבין מחירה של דירה ספציפית בבנגקוק, פוקט או פטאיה.

מחירי הדיור בתאילנד נקבעים לפי ההיצע המקומי, כוח הקנייה, תנועת התיירות, עלויות הקרקע והבנייה, שער הבאט, היקף הפרויקטים החדשים ומגבלות החקיקה. עבור נדל״ן להשקעה קיימת חשיבות נוספת לתשואה משכירות, עלות המימון, תפוסת הנכס ואפשרויות המכירה העתידית.

לפיכך, טענות על עלייה בלתי נמנעת במחירי הנדל״ן בתאילנד בשיעור מסוים רק בשל השיא באזור אסיה-פסיפיק מחייבות אימות נפרד באמצעות נתונים מקומיים. הנתון האזורי כשלעצמו אינו מבסס תחזית כזו.

היקף עסקאות שיא אינו מבטל סיכונים

פעילות ההשקעות ממשיכה להיות מושפעת משיעורי הריבית, האינפלציה, מחירי האנרגיה, תנודות המטבע וסיכונים גיאופוליטיים. גם כאשר היקפי ההון צומחים, פעילי השוק בוחנים נכסים בקפדנות רבה יותר ומתמקדים לעתים קרובות יותר בצמיחת הכנסות לטווח ארוך במקום בהסתמכות פשוטה על עליית ערך הנכסים.

הדבר בולט במיוחד במגזרים הקשורים לתשתית דיגיטלית ולבתי מלון. מרכז נתונים עשוי להתמודד עם מגבלות אספקת חשמל, מלון עשוי להיות תלוי בתיירות נכנסת, וקונדומיניום עשוי להיות מושפע ממכסת הזרים ומהיכולת לייצר את התשואה המובטחת משכירות.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, השיא של 92.5 מיליארד דולר מאשר התאוששות חזקה בפעילות ההשקעות בשוק הנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק, אך לא ניתן להשליך תוצאה זו ישירות על תאילנד. עיקר הצמיחה מרוכז בשווקים הגדולים באזור, בעוד שהנתונים בתאילנד מציגים מגמות מעורבות: רכישות זרות של קונדומיניומים ירדו, השקעות במלונאות צפויות להתייצב לאחר 2025 חזקה, והצמיחה המבנית הבולטת ביותר נרשמת בתשתיות דיגיטליות, תעשייתיות ולוגיסטיות. עבור המשקיע הפרטי, שיא אזורי נותר אינדיקטור לסנטימנט בלבד, ואינו מהווה תחליף לניתוח של נכס ספציפי, זכויות בעלות, מחיר כניסה ותשואה ריאלית.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן באסיה-פסיפיק ובתאילנד בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק במחצית הראשונה של 2026?

היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק הגיע ל-92.5 מיליארד דולר. מדובר בעלייה של 35% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ובשיא למחצית הראשונה של השנה.

האם כל רכישות הדירות נכללות בנתון של 92.5 מיליארד דולר?

לא. זהו מדד של שוק ההשקעות בנדל״ן מסחרי לפי מתודולוגיית JLL, ולא השווי הכולל של כל עסקאות הנדל״ן למגורים באזור.

אילו מדינות הובילו את הצמיחה העיקרית?

בין השווקים הגדולים, יפן משכה 23.8 מיליארד דולר, סינגפור — 18.2 מיליארד דולר, אוסטרליה — 14.7 מיליארד דולר והונג קונג — 4.7 מיליארד דולר.

האם השיא באסיה-פסיפיק מעיד על תנופת נדל״ן בתאילנד?

לא. השוק התאילנדי מציג מגמות מעורבות. ברבעון הראשון של 2026 מספר הקונדומיניומים שהועברו לזרים ירד ב-17.3%, אם כי מגזרים מסחריים מסוימים ממשיכים למשוך הון.

אילו סוגי נדל״ן מעניינים ביותר את המשקיעים בתאילנד?

היעדים הבולטים כוללים בתי מלון, נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מרכזי נתונים ומשרדים איכותיים נבחרים.

האם זרים יכולים להחזיק בדירה בתאילנד?

כן. זרים רשאים להחזיק בדירה בקונדומיניום רשום, ובלבד שחלקם הכולל של הזרים לא יעלה על 49% מהשטח הכולל של הדירות בבניין, ובכפוף לעמידה בכל תנאי החוק.

האם זרים יכולים לקנות קרקע בתאילנד?

באופן כללי, בעלות ישירה של זרים על קרקע מוגבלת מאוד. החוק מאפשר רק חריגים בודדים הכוללים תנאי השקעה ודרישות מנהליות מחמירות.

האם הביקוש הרוסי לדירות בתאילנד נמצא בעלייה?

ברבעון הראשון של 2026 מספר הקונדומיניומים שהועברו לרוכשים רוסים עלה ב-33% משנה לשנה, ושווי העסקאות עלה ב-68.7%.

האם השיא באסיה-פסיפיק מבטיח עליית מחירים בפוקט ובבנגקוק?

לא. זרימת ההון האזורית תומכת בסנטימנט ההשקעות הכללי, אך המחירים המקומיים תלויים בהיצע, בביקוש, בתיירות, בבנייה, בשערי חליפין, במימון ובמאפייני הפרויקט הספציפי.

הספיגה נטו של נדל״ן תעשייתי הפכה לשלילית

ברבעון השני של 2026 המאזן בין שטחי תעשייה תפוסים לשטחים שהתפנו בתאילנד הורע. הספיגה נטו — מדד המשקף את השינוי בשטחים התפוסים בפועל לאחר שקלול עזיבת שוכרים — ירדה מתחת לאפס.

במהלך הרבעון נכנס לשוק רק נכס חדש אחד, ולכן תוספת ההיצע הייתה קטנה. היקף משמעותי יותר של נדל״ן בבנייה מתוכנן להסתיים לקראת סוף השנה. דמי השכירות והשווי ההוני של הנכסים ברבעון השני כמעט ולא השתנו, אך אנליסטים צופים עלייה בשיעור השטחים הפנויים אם קצב המסירה יקדים את הביקוש בפועל. מסקנות אלו נכללות ב[סקירת JLL על נדל״ן תעשייתי בתאילנד לרבעון השני של 2026], שפורסמה ב-21 באוגוסט.

ספיגה שלילית אינה אומרת שכל הנדל״ן התעשייתי במדינה מאבד שוכרים בו-זמנית. המדד מתעד את המאזן הכולל לתקופה מסוימת. הוא עלול להידרדר בעקבות פינוי שטחים גדולים על ידי מספר חברות, גם כאשר נשמר הביקוש באזורים מסוימים ובקטגוריות נכסים ספציפיות.

מחסנים ומפעלים מוכנים מציגים מגמות מנוגדות

ההבדל העיקרי ניכר בין מתחמים לוגיסטיים מודרניים לבין מבני תעשייה מוכנים.

בתחילת השנה העריכו יועצים כי פלח המפעלים המוכנים יישאר במחסור יחסי: שיעור השטחים הפנויים צפוי להישאר מתחת ל-5%, והיצע הנכסים החדשים — להישאר מוגבל. פורמט זה מבוקש בקרב יצרנים הזקוקים להתחיל בפעילות במהירות ללא רכישת קרקע ובניית מפעל עצמאי.

עבור נדל״ן מחסנים מודרני, התחזית חלשה באופן ניכר. היקף ההיצע החדש ב-2026 צפוי לעלות על הביקוש הנוכחי, ובשל כך שיעור השטחים הפנויים עלול לעלות מכ-10% לכ-13%. מדובר בתחזית לשנת 2026 ולא בשיעור פנויים שכבר נרשם ברבעון השני, כפי שעולה מ[תחזית CBRE לשוק הנדל״ן בתאילנד].

ההבדל חשוב למשקיעים. תחת הקטגוריה הכללית של נדל״ן תעשייתי נכללים מגרשים בפארקי תעשייה, מבני מפעל מוכנים, מחסנים סטנדרטיים, מרכזי הפצה ומבנים שנבנו בהתאמה אישית לשוכר ספציפי. עודף היצע במגזר אחד אינו מעיד אוטומטית על עודף בכל המגזרים האחרים.

המסדרון הכלכלי המזרחי מרכז את עיקר ההיצע החדש

מרכז שוק התעשייה נותר המסדרון הכלכלי המזרחי (EEC), המאגד את צ׳אצ׳ואנגסאו, צ׳ונבורי וראיונג. האזור ממוקם מזרחית לבנגקוק ומחובר לנמלי לאם צ׳אבאנג ומאפ טה פוט, לכבישים מהירים ראשיים ולמקבצי ייצור גדולים.

ברבעון הראשון של 2026 גדל סך מלאי אזורי התעשייה של תאילנד ב-2.08% ברמה רבעונית, ל-213,941 ראי. ראי אחד שווה ערך ל-1,600 מ״ר. השטח שיועד ישירות למכירה ולהשכרה עמד על 143,251 ראי, מתוכם כ-118 אלף כבר נספגו בשוק. שיעור השטחים המפותחים הגיע ל-82.55%.

ההיצע החדש התרכז כמעט כולו במזרח המדינה: על המסדרון הכלכלי המזרחי נרשמו 92.5% מהגידול נטו במלאי, כאשר המסירות התבצעו בעיקר באמצעות הרחבת פארקי תעשייה קיימים ולא על ידי הקמת מתחמים חדשים לחלוטין. ברבעון הראשון נוספו 4,369 ראי של היצע חדש, ומחירי המכירה של קרקעות לתעשייה, לאחר זינוק חד בשנים 2023–2024, התייצבו ברמה הרבעונית ושמרו על צמיחה שנתית של כ-3–5%. נתונים אלה מובאים על ידי [Colliers בסקירת שוק התעשייה לרבעון הראשון].

ריכוז זה מסביר מדוע הנתונים הלאומיים אינם מתארים במלואו את מצבו של נכס מסוים. קרקע בסמוך לנמלים, לשרשראות ייצור פעילות ולתשתיות הנדסיות אמינות עשויה להישאר מבוקשת במקביל לעליית שיעור השטחים הפנויים במחסנים רגילים במיקומים פחות חזקים.

ב-EEC הוקמו 46 אזורים לקידום השקעות

המדיניות הממשלתית ממשיכה לתמוך בפיתוח המחוזות המזרחיים. עד מאי 2026 קידמו הרשויות הקמת 46 אזורים מיוחדים לקידום השקעות במסדרון הכלכלי המזרחי, כולל שבעה אתרים שבאותה עת המתינו לאישור קבינט השרים.

אזורים אלה מוקמים עבור ענפי יעד ופרויקטים גדולים נבחרים, ומאפשרים לרכז הטבות מס, הליכי רישוי ופיתוח תשתיות באזורים מוגדרים. נתונים רשמיים מ[מנהלת המסדרון הכלכלי המזרחי] מראים גם כי הרשויות בוחנות אפשרות להרחבה נוספת של שטח הפרויקט.

עבור שוק הנדל״ן ההשפעה כפולה. ההטבות והתשתיות תומכות בשווי קרקעות התעשייה, אך במקביל מעודדות השקת פרויקטים חדשים והרחבת ההיצע. כתוצאה מכך, הצלחתו של מחסן או מפעל בודד תלויה יותר ויותר לא בצמיחה הכוללת של האזור, אלא בנגישות לדרכים, נמלים, חשמל, מים ושרשראות אספקה קיימות.

ההשקעות המוצהרות הגיעו ל-1.47 טריליון באט

הביקוש הפוטנציאלי לתשתיות תעשייה נתמך בהיקף גבוה של פרויקטי השקעה חדשים. בחודשים ינואר–יוני 2026 הוגשו למועצת ההשקעות של תאילנד (BOI) 1,299 בקשות לקבלת הטבות בשווי כולל של 1.474 טריליון באט, שהם כ-43.6 מיליארד דולר. מדובר בעלייה של 37% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מקור הצמיחה העיקרי היה ענף הדיגיטל: 90 פרויקטים מוצהרים הוערכו בכ-1.115 טריליון באט. תחומי האלקטרוניקה והנדסת החשמל הוסיפו 120.2 מיליארד באט, חקלאות ועיבוד מזון — 61.4 מיליארד, לוגיסטיקה ושירותים בעלי ערך מוסף גבוה — 40.2 מיליארד, ותעשיית הרכב וחלקי החילוף — 25.7 מיליארד.

הבקשות בהשתתפות הון זר עלו ב-80% לכ-1.37 טריליון באט ב-877 פרויקטים. האזור המזרחי קיבל בקשות בהיקף של כ-495.7 מיליארד באט. עם זאת, הנתונים מאפיינים את שווי הפרויקטים המועמדים לתמריצי השקעה, ולא מפעלים שכבר נבנו או כספים שהושקעו בפועל בנדל״ן. בנפרד, במחצית הראשונה אושרו הטבות עבור 1,300 פרויקטים בשווי של כ-1.31 טריליון באט, כך לפי [נתוני מרכז ההשקעות של מועצת ההשקעות של תאילנד].

הפער בין ההשקעות המוצהרות לבין הביקוש הריאלי לנדל״ן עשוי להיות משמעותי. פרויקט תעשייתי גדול עובר מספר שלבים — קבלת הטבות, בחירת קרקע, אישורים, בנייה, התקנת ציוד והרצה. הצורך במחסנים ובמפעלים אינו נוצר במקביל לפרסום בקשת ההשקעה.

סין הפכה ללקוחה השנייה בגודלה בפארקי התעשייה

מבנה המשקיעים הזרים השתנה באופן ניכר בשנים האחרונות. חברות סיניות מרחיבות את נוכחות הייצור שלהן בתאילנד, כאשר ההשקעות מתפשטות בהדרגה מהרכבה סופית לספקי רכיבים, ציוד תעשייתי וחומרי גלם.

חלקה של הקרקע בפארקי התעשייה התאילנדיים שנרכשה או הושכרה על ידי חברות סיניות עלה מ-6% בשנת 2019 ל-17% באפריל 2026. בכך הפכה סין לקבוצת הלקוחות השנייה בגודלה אחרי יפן. חלקה של החברות היפניות באותה תקופה ירד מ-26% ל-22%.

הפרויקטים הסיניים מתרכזים במיוחד במסדרון הכלכלי המזרחי. בשנת 2025 קיבלו חברות סיניות 83 היתרים חדשים לניהול עסקים זרים ב-EEC, המהווים 27% מתוך 313 היתרים מסוג זה. עבור חברות יפניות הנתון עמד על 67, ועבור סינגפוריות — על 46. כ-3 רבעים מהפרויקטים הסיניים שאושרו ב-2025 וקיבלו תמריצי השקעה יועדו אף הם למסדרון הכלכלי המזרחי, על פי [מחקר של Krungsri Research מ-14 באוגוסט].

עבור שוק הנדל״ן מדובר בתהליך מורכב. יצרן יכול לשכור מפעל מוכן, לרכוש מגרש בפארק תעשייה או להקים מתקן ייעודי משלו. לכן, הגידול בהון התעשייתי מסין אינו מביא בהכרח לעלייה פרופורציונלית בביקוש דווקא לשטחי מחסנים סטנדרטיים.

מחירי הקרקעות ב-EEC ממשיכים לעלות

העניין הרב מצד יצרנים ופיתוח התשתיות תומכים במחירי הקרקעות בצ׳ונבורי, ראיונג וצ׳אצ׳ואנגסאו. מפעלי ייצור מעריכים אזורים אלה בזכות הקרבה לנמלי מים עמוקים, כבישים מהירים, ספקים ומקבצי תעשייה מבוססים.

ב[מחקר של Colliers על המסדרון הכלכלי המזרחי] שפורסם בסוף יולי צוינה עלייה מתונה ומתמשכת במחירי הקרקע, הנתמכת בביקוש תעשייתי, תמריצים ממשלתיים, השקעות זרות ישירות ופרויקטי תשתית.

עבור יזמים, עליית מחירי הקרקע הופכת למגבלה נוספת. אם עלויות הקרקע והבנייה מתייקרות ועודף המחסנים המוכנים בולם את עליית דמי השכירות, התשואה של פרויקט סטנדרטי חדש עלולה להישחק. הדבר מחזק את היתרון של מתחמים בעלי תשתית הנדסית קיימת ונכסים שנבנו בהתאמה לדרישות של שוכר ספציפי.

פרויקטים דיגיטליים משנים את הדרישות מקרקע תעשייתית

בקשות ההשקעה שוברות השיאים במגזר הדיגיטלי משנות גם את מבנה הביקוש. מרכזי נתונים (Data Centers) זקוקים למגרשים גדולים, אך קרבה מסורתית לכביש מהיר אינה מספקת עבורם. גורמי המפתח הופכים להיות קיבולת חשמל זמינה, גיבוי אספקת אנרגיה, רשתות סיבים אופטיים, מים ומערכות קירור.

בשל כך, חלק מהקרקעות לתעשייה מתחילות להתחרות לא רק על יצרנים וחברות לוגיסטיקה, אלא גם על תשתיות דיגיטליות. המגרשים האטרקטיביים ביותר עשויים להתייקר אפילו בתקופה שבה במחסנים סטנדרטיים שיעור השטחים הפנויים עולה.

בידול זה בשוק תואם את המגמה הכללית של שנת 2026: ההון מתרכז בנכסים שבהם המיקום והמאפיינים הטכניים יוצרים חסם כניסה גבוה למתחרים, בעוד שנכסים טיפוסיים הופכים רגישים יותר לעודפי בנייה חדשה.

תאילנד אינה מתמודדת עם מיתון תעשייתי, אלא עם חוסר איזון

אין לפרש את הספיגה נטו השלילית ברבעון השני ישירות כצמצום בייצור התעשייתי של תאילנד. המדד מתייחס לנדל״ן ומציג את השינוי בשטחים התפוסים, ולא את היקף התפוקה במפעלים, את היצוא או את סך ההשקעות הזרות הישירות.

במקביל מתקיימות בשוק שלוש מגמות שונות. הביקוש לקרקעות תעשייה נתמך בהעתקת קווי ייצור ובפרויקטי השקעה חדשים. מפעלים מוכנים נותרו פלח במחסור יחסי. נכסים לוגיסטיים סטנדרטיים, לעומת זאת, מתמודדים עם גידול מהיר יותר בהיצע.

לכן, לקראת סוף 2026 הפערים בין הנכסים עשויים להפוך לבולטים יותר. אתרי הייצור המובילים במסדרון הכלכלי המזרחי עשויים לשמור על ביקוש גבוה, בעוד שמתחמי מחסנים במיקומים פחות אטרקטיביים ייאלצו להתחרות על שוכרים באמצעות מחיר, תקופות גרייס ותנאי חוזה מקלים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני הרבעון השני אינם מצביעים עדיין על משבר בנדל״ן התעשייתי בתאילנד, אך השוק הופך לבררני בהרבה. ספיגה נטו שלילית והצפי לעלייה בשיעור הפנויים במחסנים מודרניים מגבירים את הסיכון לפרויקטים שנבנו ללא ביקוש מובטח מראש. במקביל, היקף שיא של בקשות השקעה, התרחבות הייצור הסיני וריכוז השטחים החדשים במסדרון הכלכלי המזרחי תומכים בקרקעות ובמבני ייצור ייעודיים. עבור המשקיע, הסטטיסטיקה הכללית של זרימת ההון הופכת לפחות אינפורמטיבית בהשוואה למיקום, זמינות התשתיות, סוג המבנה ונוכחות שוכר קונקרטי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן תעשייתי בתאילנד בשנת 2026

מה קרה לנדל״ן התעשייתי בתאילנד ברבעון השני?

הספיגה נטו הפכה לשלילית. פירוש הדבר הוא שבשקלול השטחים שהתפנו, סך השטחים התפוסים בפועל במהלך הרבעון הצטמצם. JLL צופה גם עלייה בשיעור השטחים הפנויים לקראת סוף השנה.

האם הביקוש לכל הנדל״ן התעשייתי בתאילנד יורד?

לא. המצב משתנה לפי מגזרים. מפעלים מוכנים וקרקעות תעשייה איכותיות נותרו מבוקשים, בעוד שמתחמי מחסנים מודרניים חשופים יותר לסיכון של עודף היצע.

איזו רמת שטחים פנויים צפויה בשוק המחסנים?

CBRE העריכה בתחזיתה לשנת 2026 עלייה בשיעור השטחים הפנויים במתחמים לוגיסטיים מודרניים מכ-10% לכ-13%. מדובר בתחזית שנתית, ולא בנתון שכבר נרשם על ידי JLL ברבעון השני.

מהו שיעור השטחים הפנויים במפעלים מוכנים?

בתחזית CBRE צוין כי שיעור השטחים הפנויים במבני תעשייה מוכנים ב-2026 יישאר מתחת ל-5% הודות לביקוש יציב ולהיצע חדש מוגבל.

מהו המסדרון הכלכלי המזרחי של תאילנד?

זהו אזור תעשייה והשקעות הכולל את צ׳אצ׳ואנגסאו, צ׳ונבורי וראיונג. מרוכזים בו פארקי תעשייה גדולים, מפעלי רכב ואלקטרוניקה, ותשתיות נמל ותחבורה מתקדמות.

כמה השקעות חדשות הוצהרו בתאילנד ב-2026?

בין ינואר ליוני הוגשו 1,299 בקשות להטבות השקעה בשווי כולל של כ-1.47 טריליון באט, עלייה של 37% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

האם 1.47 טריליון באט פירושם כספים שכבר הושקעו?

לא. זהו שווי הפרויקטים במסגרת הבקשות לתמריצי השקעה. השקעות ההון בפועל מתבצעות מאוחר יותר ועשויות להשתנות בלוחות הזמנים ובהיקפים.

עד כמה עלה משקלן של החברות הסיניות?

נתח הקרקעות לתעשייה שנרכש או הושכר על ידי חברות סיניות עלה מ-6% ב-2019 ל-17% באפריל 2026. סין הפכה לקבוצת הלקוחות השנייה בגודלה בפארקי תעשייה אחרי יפן.

האם מחירי השכירות במחסנים צפויים לרדת?

ברבעון השני דמי השכירות נותרו יציבים. העלייה בהיצע ובשיעור השטחים הפנויים מגבילה את האפשרות להעלות שכר דירה ועשויה להגביר את התחרות בין בעלי הנכסים, אך לעת עתה אין מספיק נתונים כדי להצביע על ירידת מחירים גורפת בלתי נמנעת.