אילו עסקאות מקרקעין נבדקות על ידי רשויות תאילנד

ב-19 באוקטובר הודיע ראש הממשלה אנוטין צ׳ארנווירקול על מבצע רחב היקף נגד רישום קרקעות באמצעות אנשי קש. הבדיקות בתאילנד ישפיעו על כמעט 1,400 חברות שרכשו 2,360 חלקות בשטח כולל של כ-875 הקטאר (5,467 ראי). החוקרים בוחנים מסמכי בעלות, תנועות כספים וקשרים תאגידיים כדי לאתר את הבעלים האמיתיים. ההערכה היא שהעסקאות בוצעו עבור אזרחים זרים.

אם יוכחו אי-סדרים, תוכל המדינה ליזום מכירה כפויה של החלקות. ההחלטה בכל מקרה תהיה תלויה בתוצאות החקירה. ראש הממשלה הורה לסיים את הטיפול בתיקי העדיפות עד דצמבר 2026 ולסכל ניסיונות לרשום מחדש נכסים בעייתיים על שמות אנשי קש אחרים.

הרשויות מחמירות את הפיקוח גם על רכישות חדשות של נדל״ן בתאילנד. בדיקה קפדנית יותר חלה על תשלום במזומן מ-2 מיליון באט (60,000 דולר) ומעלה או כאשר שווי הנכס המוערך הוא מ-5 מיליון באט (149,000 דולר) ומעלה. אזרחי תאילנד הנשואים לאזרחים זרים נדרשים להוכיח כי הרכישה שולמה מהונם האישי בלבד.

רכישת דירות ווילות בתאילנד

זרים בתאילנד רשאים לרכוש דירות בקונדומיניום רשומים ולרשום אותן בבעלות מלאה. עם זאת, חלקם של הבעלים הזרים לא יעלה על 49% מסך שטח הנכסים בבניין. לגבי וילות חל הליך שונה: ניתן לרשום את הבית עצמו על שמם, בעוד שהקרקע שתחתיו מוחכרת בדרך כלל. בעלות ישירה של זרים על קרקע אסורה, למעט במקרים מיוחדים הקבועים בחוק.

חכירה לטווח ארוך (חכירה / leasehold) נרשמת לתקופה של עד 30 שנה. יזמים מסוימים מציעים חוזים עם אופציה לשתי הארכות, ומבטיחים לרוכשים שימוש בקרקע למשך 90 שנה. עם זאת, להבטחות מסוג זה אין תוקף משפטי מוחלט. באחד המקרים, בית המשפט העליון פסל תנאי הארכה שסוכמו מראש עבור חכירת קרקע בתאילנד במתכונת של ״30 + 30 + 30״.

משקיעים זרים מסוימים מנסים לעקוף את המגבלות על ידי רישום החלקות על שם אזרחי תאילנד או באמצעות חברות מקומיות עם בעלי מניות פיקטיביים. בשני המקרים הבעלים הפורמלי הוא גורם תאילנדי, אף שהרכישה ממומנת ונשלטת על ידי אזרח זר. תוכניות כאלו מפרות את החוק ויוצרות סיכון ממשי למכירה כפויה של הקרקע.

בדיקות בבתי יוקרה בבנגקוק

ב-10 באוקטובר ערכה משטרת תאילנד חיפושים בארבעה מתחמי מגורים יוקרתיים בבנגקוק. הפרשה כוללת 94 בתים וחלקות קרקע בשווי כולל של יותר מ-6 מיליארד באט (178 מיליון דולר). על פי החשד, נדל״ן בבנגקוק נרכש באמצעות 95 חברות עם בעלי מניות תאילנדים פיקטיביים שהסתירו את מעורבותם של משקיעים זרים.

במסגרת החקירה נבדקים משרדי עורכי דין וסוכנויות שסייעו לרוכשים זרים לבצע עסקאות דרך חברות מקומיות. המשטרה בוחנת את תפקידם של המתווכים בהקמת מבנים תאגידיים פיקטיביים ובגיוס בעלי מניות נומינליים. במהלך המבצע נעצרו 11 זרים, ומספר צווי המעצר שהוצאו הגיע ל-86. חלק מהנכסים נרכשו עוד בשנת 2022.

השלכות על רוכשים ומשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי הידוק הפיקוח בתאילנד עשוי להשפיע על מחירי הווילות בשוק היד השנייה. נכסים בעלי עבר רישומי לא שקוף יהפכו לפחות אטרקטיביים, שכן רוכשים פוטנציאליים ייקחו בחשבון את הסיכון להליכים משפטיים ולהוצאות נוספות. אפילו תשואה צפויה גבוהה לא תפצה ככל הנראה על המגבלות במכירת הנכס או ניהולו.

בעת רכישת וילה חיוני לבחון את מעמדם המשפטי של המבנה ושל חלקת הקרקע, קיומם של שעבודים, תקופת החכירה ותנאי העברת הזכויות לרוכש חדש. אם העסקה מבוצעת דרך חברה תאילנדית, יש להעריך את מבנה הבעלות ואת מעורבותם האמיתית של בעלי המניות. בעלי נכסים שנרשמו באמצעות נאמנים פיקטיביים צריכים לקחת בחשבון קשיים אפשריים בעת מכירה חוזרת.

בטווח הארוך, אכיפה עקבית של החוק עשויה לחזק את אמון המשקיעים. עם זאת, עבור מעורבים בהסדרים מפוקפקים, הגברת הפיקוח כרוכה בסיכון להפסדים כספיים ולהליכים ממושכים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

אילו מגבלות חלות על רכישת קרקע על ידי זרים בתאילנד?

לזרים אסור בדרך כלל לרכוש קרקע בבעלות פרטית. החוק קובע חריגים בודדים, אך עבור רוב הרוכשים האפשרות הזמינה היא חכירת קרקע.

כיצד ניתן לרשום בעלות על וילה בתאילנד?

ניתן לרשום בעלות על המבנה בנפרד מהזכויות על הקרקע. התנאים תלויים במסמכי הנכס ובבסיס המשפטי לשימוש בקרקע.

לאיזו תקופה נהוג לערוך חכירה (leasehold) בתאילנד?

תקופת החכירה הסטנדרטית היא עד 30 שנה. הבטחות להארכה כפולה אינן שוות ערך לחוזה מחייב ומובטח ל-90 שנה.

מהן הדרישות לרכישה באמצעות חברה תאילנדית?

בעלות תאגידית חוקית אפשרית אם בעלי המניות המקומיים פעילים באמת בעסק. הקצאת מניות פיקטיבית כדי לעקוף את החוק אינה חוקית.

מהם הסיכונים ברישום קרקע על שם אנשי קש?

אם יוכחו אי-סדרים, הרשויות עלולות ליזום מכירה כפויה של הקרקע. המעורבים בעסקאות אלה מסתכנים גם בהליכים משפטיים ופליליים.

תאילנד העריכה את תרומת התושבים לטווח ארוך

בתחילת אוקטובר 2026, הודעה רשמית של Thailand Board of Investment סיכמה את תוצאות התוכנית שהושקה בספטמבר 2022. הרשות דיווחה על 12,010 אישורים והעריכה את הערך הכלכלי הכולל של התוכנית בכ-43 מיליארד באט, או $1,28 מיליארד. הממוצע עולה על 3,6 מיליון באט, או $107 אלף, לכל מועמד שאושר.

ה-BOI כולל בחישוב זה לא רק את עלות האשרות עצמן, אלא גם את הוצאות בעלי אשרת LTR בתוך תאילנד, השקעות ישירות והכנסות ממסים של מומחים בעלי כישורים גבוהים. ההודעה מפרטת בנפרד הוצאות על דיור, תיירות, רפואה, מזון, תחבורה ושירותים נוספים.

בסטטיסטיקה שפורסמה קיים פער של אדם אחד. הנתון הכולל של BOI עומד על 12,010, אך חמש הקטגוריות באותה חלוקה מסתכמות ב-12,011. The Nation מציין דווקא 12,011. עבור התוצאה הכללית בכתבה נעשה שימוש בנתון הרשמי הסופי של ה-BOI — 12,010.

פנסיונרים הפכו לקבוצה הגדולה ביותר בתוכנית LTR

על פנסיונרים אמידים נמנים 4,561 אישורים. בני משפחה קיבלו 3,891 היתרים, מומחים בעלי כישורים גבוהים — 1,779, אנשי מקצוע העובדים מתאילנד עבור חברות זרות — 1,043, ואזרחים גלובליים אמידים — 737.

ארה״ב תרמה לתוכנית מעל 2,400 מקבלי אשרות, יפן — מעל 1,300, ובריטניה — מעל 1,000. בקרב המומחים בעלי הכישורים הגבוהים והעובדים מרחוק, 54% מכהנים בתפקידי ניהול, ועוד 36% משתייכים למקצועות מומחיות. ה-BOI מקשר את חלקם הניכר של המומחים היפנים לנוכחות העסקית היפנית בתעשיית הרכב והאלקטרוניקה המדויקת.

כמעט 38% מסך האישורים מיוחסים לפנסיונרים. עבור תאילנד מדובר בקהל בעל מבנה הוצאות שונה מזה של תייר רגיל: שהייה ממושכת מייצרת ביקוש קבוע להשכרה או רכישה של נדל״ן, רפואה פרטית, ביטוח, שירותי בנקאות ושירותים למשק הבית.

נדל״ן משולב בקריטריונים של אשרת LTR

התנאים העדכניים של התוכנית מאפשרים להחשיב נדל״ן כחלק מחובת ההשקעה בשתי קטגוריות.

עבור Wealthy Global Citizen נדרשים נכסים כוללים בשווי של לפחות $1 מיליון ולפחות $500 אלף של השקעות בתאילנד. הנכסים המותרים כוללים איגרות חוב ממשלתיות תאילנדיות בעלות מועד פירעון קבוע, השקעות ישירות בחברות ונדל״ן הרשום על שם המועמד.

עבור Wealthy Pensioner, המסלול הבסיסי קובע גיל 50 ומעלה והכנסה פסיבית של לפחות $80 אלף בשנה. בהכנסה פסיבית של $40 אלף עד $80 אלף, נדרש להשקיע בנוסף לפחות $250 אלף בנכסים מורשים בתאילנד, לרבות נדל״ן. ההשקעה חייבת להתבצע לפני הגשת הבקשה ולהישמר בהיקף הנדרש לעמידה בקריטריונים של התוכנית.

בשנת 2025 הקלה תאילנד חלק מדרישות ה-LTR. עבור קטגוריית Wealthy Global Citizen בוטלה דרישת ההכנסה השנתית המינימלית, תוך שמירה על דרישות הנכסים וההשקעות. עבור עובדים מרחוק הופחת רף התאגיד של המעסיק, בוטלה הדרישה לוותק מינימלי, וזכויות בני המשפחה הנתמכים הורחבו להורים ולנתמכים על פי דין.

LTR אינה משנה את כללי הבעלות על קרקע

אשרת שהייה לטווח ארוך אינה מעניקה לזר זכויות בעלות נוספות במקרקעין. זר רשאי לרכוש דירה בקונדומיניום רשום, ובלבד שסך הבעלות הזרה אינו עולה על 49% מכלל שטח הדירות בבניין.

בעלות ישירה על קרקע נותרה חריג ולא כלל גורף. הפורטל הממשלתי של תאילנד מציין משטר מיוחד, שבו זר יכול להיות זכאי למגרש למגורים בשטח של עד ראי אחד — 1,600 מ״ר — בהשקעה של לפחות 40 מיליון באט, עמידה בתקופת השקעה של חמש שנים וקבלת אישור משר הפנים. עבור מרבית הרוכשים הזרים מנגנון זה אינו מהווה דרך סטנדרטית לרכישת דיור.

בשווקי הנופש הסיכון המשפטי גבוה יותר בוילות עם מגרשים. International Investment כבר ניתח את הביקוש הזר לקונדומיניומים ואת הגברת הבדיקות של עסקאות וילות: הרשויות בודקות בצורה פעילה יותר חברות עם בעלי מניות תאילנדים נומינליים, מקורות הון ושליטה בפועל בקרקע.

זרים תומכים בקונדומיניומים, אך השוק אינו צומח אוטומטית

הקשר בין LTR לבין נדל״ן אינו מעיד על כך שהתוכנית חוללה צמיחה כוללת בשוק הדיור התאילנדי. נתונים סטטיסטיים עדכניים יותר מצביעים על מגמה הפוכה בחלק מהעסקאות הזרות.

ברבעון הראשון של 2026 נמסרו לרוכשים זרים 3,241 דירות בקונדומיניומים, ירידה של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. שוויין הכולל ירד ב-17.9%, ל-13.464 מיליארד באט. עם זאת, זרים עדיין היוו 13.6% ממסירות הדירות מבחינת כמות ו-23.9% מבחינת שווי.

זוהי מגבלה חשובה להערכת LTR. התוכנית מייצרת ביקוש בעל יכולת תשלום בפלחים מצומצמים — בעיקר בבנגקוק ובאזורי נופש — אך 12 אלף אישורים במשך ארבע שנים הם מעט מדי מכדי להכתיב את הדינמיקה של כל שוק הנדל״ן במדינה.

האשרה מיועדת לעשר שנים

אשרת LTR מונפקת כאשרה לעשר שנים, אך היתר השהייה מחולק בפועל לשתי תקופות. לאחר ההנפקה מקבל המחזיק זכות לשהות במדינה עד חמש שנים עם כניסות מרובות. לפני חמש השנים השניות נבדקת העמידה בקריטריונים פעם נוספת.

בעת הנפקה בתאילנד האגרה עומדת על 50 אלף באט לאדם עבור אשרה לעשר שנים. בהנפקה באמצעות שגרירות, קונסוליה או אשרה אלקטרונית, הסכום עשוי להשתנות עקב שערי חליפין ואגרות מקומיות.

עבור מחזיקי LTR הוחלף הדיווח הסטנדרטי של 90 יום בדיווח שנתי. מחזיקים בקטגוריות מתאימות העובדים בתאילנד יכולים לקבל היתר עבודה דיגיטלי. עבור Highly-Skilled Professionals נקבע שיעור מס על הכנסה מעבודה של 17% בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו. קטגוריית Work-from-Thailand Professionals מיועדת לעבודה מרחוק עבור מעסיק זר ואינה מעניקה היתר עבודה דיגיטלי לעבודה אצל מעסיק תאילנדי.

הדרישות ממומחים מרחוק נותרות גבוהות

עבור Work-from-Thailand Professionals הרף הסטנדרטי עומד על הכנסה אישית ממוצעת של $80 אלף בשנה בשנתיים שקדמו לכך. רף של החל מ-$40 אלף חל בנוכחות כישורים נוספים, ובהם תואר שני, קניין רוחני או מימון מתאים מסבב A.

על המעסיק להיות חברה ציבורית או חברה פרטית הפועלת לפחות שלוש שנים ורשמה הכנסות כוללות של לפחות $50 מיליון בשלוש השנים האחרונות. מתאפשרות גם חברות בנות בשליטה מלאה בעמידה בתנאים שנקבעו.

לפיכך, LTR נותרה תוכנית סלקטיבית. בתאילנד קיימים משטרי אשרות נוספים עבור מעגל רחב יותר של מבקרים לטווח ארוך, אך LTR בנויה במפורש סביב הכנסות גבוהות, הון, כישורים ומעסיקים בעלי היקף פעילות מוכח.

תאילנד סופרת לא את מספר האשרות, אלא את התרומה הכלכלית

43 מיליארד באט הם הערכה, ולא היקף ההשקעות הישירות. ה-BOI משקלל מספר ערוצים: הוצאות בתוך המדינה, אגרות אשרה, השקעות ישירות וחלק מהכנסות המסים. לפיכך, לא ניתן להשוות נתון זה, למשל, להיקף ההשקעות הזרות בנדל״ן ללא הסתייגויות נוספות.

עם זאת, המתודולוגיה מצביעה על שינוי חשוב. עבור פנסיונר אמיד או מומחה, המדינה מחשבת לא רק את עצם הכניסה, אלא גם צריכת שירותים רב-שנתית בתוך המדינה. דיור במודל זה הופך לאחד מסעיפי ההוצאה הקבועים, לצד רפואה, תחבורה ושירותים שונים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, תוצאת ה-LTR מאששת את ערכם של תושבים אמידים לטווח ארוך עבור הכלכלה, אך היקף התוכנית מוגבל כעת. $1,28 מיליארד במשך ארבע שנים הם סכום ניכר עבור 12 אלף אישורים, אולם אין בכך כדי להבטיח צמיחה אוטומטית של שוק הנדל״ן או לבטל חולשה בפלחים מסוימים. מבחינת דיור, ההשפעה מרוכזת בקונדומיניומים נזילים ובהשכרה איכותית לטווח ארוך במיקומים בינלאומיים. על המשקיע עדיין לבדוק בנפרד את המכסה הזרה, מבנה הבעלות, המעמד המשפטי של הקרקע, מחיר הכניסה והריאליות של הביקוש להשכרה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: LTR Visa Thailand 2026

למי מתאימה אשרת שהייה לטווח ארוך בתאילנד LTR?

התוכנית מיועדת לארבע קטגוריות עיקריות: Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners, Work-from-Thailand Professionals ו-Highly-Skilled Professionals. משטר נפרד נקבע עבור בני משפחה נתמכים.

לכמה שנים מונפקת LTR Visa Thailand?

אשרת LTR מיועדת לעשר שנים. היתר השהייה הראשון ניתן לתקופה של עד חמש שנים, שלאחריה נבדקת העמידה בקריטריונים מחדש לקראת חמש השנים הבאות.

אילו דרישות חלות על פנסיונרים אמידים?

על המועמד להיות בן 50 ומעלה. המסלול העיקרי דורש הכנסה פסיבית של החל מ-$80 אלף בשנה. בהכנסה שבין $40 אלף ל-$80 אלף, יש להשקיע בנוסף לפחות $250 אלף בנכסים מורשים בתאילנד.

אילו דרישות חלות על Wealthy Global Citizen?

יש להוכיח נכסים בשווי של לפחות $1 מיליון והשקעות בתאילנד החל מ-$500 אלף. נכסים מותרים כוללים איגרות חוב ממשלתיות, השקעות ישירות בחברות ונדל״ן מאושר.

אילו דרישות מוצגות ל-Work-from-Thailand Professionals?

בדרך כלל נדרשת הכנסה אישית ממוצעת של לפחות $80 אלף בשנה בשנתיים שקדמו להגשה. הרף עשוי לרדת ל-$40 אלף בנוכחות כישורים נוספים. כמו כן, על המעסיק הזר לעמוד בדרישות וותק פעילות והכנסות.

האם LTR מעניקה זכות לרכוש נדל״ן בתאילנד?

אשרת LTR אינה יוצרת זכויות מיוחדות בקרקע. זרים רשאים להחזיק בבעלות ישירה בדירות בקונדומיניום רשום במסגרת המכסה הזרה — עד 49% מכלל שטח הדירות בפרויקט. קרקע נותרה נכס מוגבל בהרבה.

האם ניתן להחשיב נדל״ן בדרישות ההשקעה של LTR?

כן. עבור Wealthy Global Citizen וחלק מ-Wealthy Pensioners, נדל״ן מאושר בתאילנד יכול להיכלל בהיקף ההשקעות הנדרש, ובלבד שהנכס רשום כדין על שם המועמד.

האם LTR מהווה תושבות קבע?

לא. מדובר באשרת שהייה ארוכת טווח להגירה לתקופה של עשר שנים עם בדיקה חוזרת של הקריטריונים לאחר תקופת חמש השנים הראשונה, ולא במעמד תושבות קבע בלתי מוגבל בזמן.

המדינה תסבסד עד 2,000 באט ללילה

משרד התיירות והספורט של תאילנד מתכנן להציג את Thai Tiew Thai Plus לקבינט השרים ב-22 בספטמבר. הפרויקט מיועד ל-1 מיליון הטבות, כאשר אדם אחד יוכל לממש עד חמש הטבות לכל היותר.

עבור לינה, המדינה מציעה להקצות סכום השווה לעלות החדר בפועל, אך לא יותר מ-2,000 באט ללילה בודד. בשונה מכמה תוכניות קודמות, מדובר בתקרת סובסידיה קבועה ולא בכיסוי של אחוז מסוים ממחיר המלון.

בנוסף, מתוכננים קופוני תיירות במימון משותף של המדינה והמשתתף בתוכנית. התמיכה הממשלתית המרבית תעמוד על 1,500 באט בערים התיירותיות המרכזיות ו-2,000 באט ביעדים משניים.

הקופונים יותרו לשימוש נרחב יותר מאשר בתוכניות העבר: לצד מסעדות, הרשימה תכלול ספא, עיסויים, חנויות ושירותי תיירות, בהם צלילה, שייט בים וסיורים מודרכים.

שר התיירות והספורט, סוראסאק פאנצ׳רואנווראקול, העריך את תקציב הפרויקט ב-4 מיליארד באט, ואת המחזור הצפוי בכ-20 מיליארד באט. הפרטים המלאים של התוכנית פורסמו ב-14 בספטמבר על ידי מחלקת יחסי הציבור של ממשלת תאילנד.

התוכנית תחולק לשתי תקופות

הרשמת המשתתפים צפויה להיפתח ב-1 באוקטובר באמצעות אפליקציית Paotang. מימוש ההטבות מתוכנן מ-1 בנובמבר עד 15 בדצמבר 2026.

לאחר מכן התוכנית תוקפא למשך כחודש, כולל חופשות השנה החדשה, תקופה שבה הביקוש לתיירות פנים מגיע לשיא עונתי גם ללא תמריצים נוספים. השלב השני מתוכנן מ-16 בינואר עד 28 בפברואר 2027.

מועדים אלה נותרו בשלב זה כחלק מהטיוטה: נכון ל-15 בספטמבר, Thai Tiew Thai Plus טרם קיבלה אישור סופי מהקבינט. הדיון בנושא מתוכנן ל-22 בספטמבר.

לוח זמנים זה שונה באופן ניכר מהגרסאות המוקדמות. ביולי ובאוגוסט דנו הרשויות בתקציב של 1.75–3.5 מיליארד באט, פיצוי של מחצית מעלות המלון והשקת התוכנית כבר בסתיו. במהלך גיבוש הפרויקט המתווה שונה מספר פעמים, ולכן יש לראות בפרמטרים שפורסמו בספטמבר כעדכניים ביותר.

תאילנד שמה את הדגש על תייר הפנים

התוכנית החדשה מגיעה בתקופה שבה התיירות הבינלאומית לתאילנד מפגרת אחר נתוני השנה שעברה.

מתחילת 2026 ועד 12 בספטמבר ביקרו במדינה כ-21.7 מיליון תיירים זרים. מדובר בירידה של 3.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הוצאותיהם ירדו ב-1.9%, ל-1.06 טריליון באט.

שוק הפנים נראה יציב יותר. תושבי תאילנד ביצעו כ-142 מיליון נסיעות ברחבי המדינה, עליה של 2% משנה לשנה, וההוצאות צמחו ב-1.9% ל-824.6 מיליארד באט. נתונים אלה פורסמו על ידי The Business Times.

הפער ממחיש את הרציונל של התוכנית. נסיעות הפנים כבר נמצאות במגמת עלייה ותלויות פחות בתעופה הבינלאומית, במחירי טיסות ארוכות טווח ובמצב הכלכלי בשווקי המקור העיקריים בחו״ל. המדינה שואפת להגדיל את ההוצאות של אותם מטיילים המוכנים לנפוש בתוך המדינה, ובמקביל להזרים יותר כספים למלונות, מסעדות ועסקי תיירות קטנים.

תחזית כניסות התיירים הזרים נחתכה

בתחילת השנה העריכה רשות התיירות של תאילנד (TAT) כי תקלוט 36.7 מיליון תיירים זרים ותכניס כ-2.78 טריליון באט מסך כל הכנסות התיירות. התוכנית כללה גם מעל 205 מיליון נסיעות פנים.

באביב נאלצה הרשות לעדכן את התחזית כלפי מטה. באפריל צפתה TAT בין 30 ל-34 מיליון אורחים זרים וכ-206 מיליון נסיעות פנים, בעוד סך ההכנסות הוערך בכ-2.58 טריליון באט. בין הגורמים ציינה הרשות שינויים במבנה הביקוש, מגבלות תעופה ותנודות בעלויות האנרגיה.

לקראת ספטמבר ההערכה השתנתה שוב. תחזית הבסיס עומדת על 32.6–32.7 מיליון תיירים זרים לעומת יעד של 33 מיליון. TAT מצפה להכנסות תיירות של כ-2.7 טריליון באט בשנת 2026: 1.6 טריליון מאורחים זרים ו-1.1 טריליון משוק הפנים.

לשם השוואה, בשנת 2025 קלטה תאילנד 32.97 מיליון תיירים זרים, ותושבי המדינה ביצעו כ-202 מיליון נסיעות פנים. סך הכנסות התיירות הסתכמו בכ-2.7 טריליון באט.

לפיכך, התוכנית החדשה אינה פותרת את אתגר התאוששות תנועת התיירות הבינלאומית. ייעודה ממוקד יותר: לתמוך במחזור הענפי באמצעות ביקוש מקומי בתקופה שבה מספר האורחים הזרים צומח לאט יותר מציפיות הרשויות בתחילת השנה.

יעדים משניים יקבלו יותר

ההבדל בין סכומי הקופונים בערים תיירותיות מרכזיות לבין יעדים משניים הוטמע בתוכנית במכוון. ביעדים פופולריים חלקה של המדינה בקופון מוגבל ל-1,500 באט, ואילו ביעדים משניים — ל-2,000 באט.

בכך מנסות הרשויות לווסת את תנועת התיירות המקומית מעבר לאתרי הנופש והערים העמוסים ביותר. עבור מלונות קטנים, מסעדות, חברות סיורים ועסקי שירותים במחוזות מתוירים פחות, מנגנון זה עשוי להיות משמעותי יותר ממספר המשתתפים הכולל בתוכנית.

כבר ב-9 בספטמבר ציין שירות המידע הממשלתי כי הפרויקט מיועד ל-1 מיליון הטבות ומציע תמיכה מוגדלת לנסיעות לערים משניות. באותה גרסה עמדה סובסידיית המלונות המרבית על 1,500 באט ללילה; כעבור ימים ספורים העלו אותה הרשויות ל-2,000, מה שממחיש באיזו מהירות השתנו הפרמטרים לפני הגשת הפרויקט לאישור הממשלה.

מלונאים מטילים ספק בעיתוי שנבחר

ענף המלונאות תומך באופן כללי בתמריצים נוספים, אך חלוק על לוח הזמנים של התוכנית.

כבר באוגוסט הציעה התאחדות המלונות של תאילנד להשיק אותה בספטמבר, כדי שהסובסידיות יופנו לתקופה חלשה יותר. נשיא ההתאחדות, טיאנפראסיט צ׳איאפאטראנון, ציין כי התמיכה הייתה יכולה להשיג אפקט חזק יותר בספטמבר ובאוקטובר, בטרם מתחילה עונת השיא המסורתית.

לוח הזמנים הנוכחי קובע השקה ב-1 בנובמבר. עבור יעדים פופולריים רבים זוהי כבר תחילת עונת הביקוש הגבוה. חלק מהנופשים היו מתכננים נסיעות בתקופה זו ממילא, כך שהסובסידיה הממשלתית עשויה לממן הוצאות שהיו מתבצעות גם בלעדיה.

ההפסקה מאמצע דצמבר ועד אמצע ינואר פותרת בעיה זו באופן חלקי: הרשויות מחריגות מהתוכנית את תקופת חגי השנה החדשה העמוסה ביותר.

השאלה המרכזית — כמה נסיעות חדשות ייצרו הסובסידיות

המחזור הצפוי של 20 מיליארד באט גבוה פי חמישה מתקציב התוכנית המוערך. אין זה אומר שהמדינה תרשום צמיחה כלכלית בהיקף זהה: הנתון משקף את היקף ההוצאות הצפוי של המשתתפים, שחלקו היה מתממש גם ללא סובסידיות.

הביקוש הנוסף הוא שהופך למדד היעילות המרכזי. אם בהטבות ישתמשו בעיקר תאילנדים שתכננו לנפוש בנובמבר או בפברואר בכל מקרה, התוכנית בעיקר תוזיל את עלות החופשה שלהם. האפקט הכלכלי יהיה גבוה יותר אם היא תניע אנשים לנסוע לעיתים תכופות יותר, להישאר זמן רב יותר או לבחור באזורים שאליהם לא היו מגיעים ללא ההנחה.

סוגיה זו בולטת במיוחד בשל עונת השיא. The Straits Times מצטט הערכות של כלכלנים הסבורים כי היקף התוכנית אינו מספיק כדי להשפיע באופן ניכר על הצמיחה הכלכלית הלאומית, ומדגישים את הצורך להבדיל בין נסיעות חדשות לאלו שכבר תוכננו מראש.

במקביל, הרשויות מחמירות את הבקרה בעקבות כשלים בתוכניות תיירות קודמות. בתי המלון יידרשו להוכיח את מחירי החדרים לתקופה המקבילה אשתקד. כמו כן, מתוכננת מניעת השתתפות מיותר מ-1,000 יזמים ותיירים שנכללו ברשימות שחורות לאחר הפרות בתוכניות סובסידיה קודמות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתון של 20 מיליארד באט במחזור צפוי אינו מעיד כשלעצמו על יעילותה של Thai Tiew Thai Plus. כדי להעריך את התוצאה, חשוב להבין כמה נסיעות נוספות תיצור התוכנית בפועל. ההשקה בנובמבר מגבירה את הסיכון לסבסוד ביקוש עונתי קיים, אולם התמיכה המוגברת בערים משניות עשויה להביא לתוצאה משמעותית יותר במקומות שבהם תפוסת המלונות וההוצאות התיירותיות נמוכות בדרך כלל. עד לישיבת הקבינט ב-22 בספטמבר, יש לראות בכל הפרמטרים הפיננסיים ולוחות הזמנים של התוכנית כהצעה ראשונית בלבד.

FAQ

מהי תוכנית Thai Tiew Thai Plus?

זוהי טיוטת תוכנית ממשלתית בתאילנד לעידוד נסיעות פנים. היא כוללת סובסידיות למלונות וקופוני תיירות עבור אזרחי המדינה.

כמה כסף יוקצה לתוכנית?

הפרויקט הנוכחי מציע מימון ממשלתי של כ-4 מיליארד באט. הרשויות צופות כי התוכנית תניב כ-20 מיליארד באט בהוצאות תיירותיות.

כמה תפצה המדינה עבור שהות במלון?

מתוכנן החזר של עלות הלינה בפועל עד תקרה של 2,000 באט ללילה. משתתף אחד יוכל לנצל עד חמש הטבות.

על מה ניתן לממש את קופוני התיירות?

הפרויקט כולל מסעדות, חנויות, ספא, עיסויים ושירותי תיירות, בהם סיורים מודרכים, צלילה ושייט.

מדוע שווי הקופון שונה בין האזורים?

בערים תיירותיות מרכזיות התמיכה הממשלתית תעמוד על עד 1,500 באט, וביעדים משניים — עד 2,000 באט. כך מעוניינות הרשויות להפנות חלק גדול יותר מתנועת תיירות הפנים לאזורים מתוירים פחות.

מתי תחל תוכנית Thai Tiew Thai Plus?

בכפוף לאישור הקבינט, ההרשמה צפויה להיפתח ב-1 באוקטובר. תקופת הנסיעות הראשונה מתוכננת ל-1 בנובמבר עד 15 בדצמבר 2026, והשנייה ל-16 בינואר עד 28 בפברואר 2027.

האם התוכנית כבר אושרה?

לא. נכון ל-15 בספטמבר 2026 מדובר בטיוטת פרויקט. היא מתוכננת להיות מוצגת לקבינט השרים ב-22 בספטמבר.

כמה תיירים זרים ביקרו בתאילנד בשנת 2026?

עד 12 בספטמבר קלטה תאילנד כ-21.7 מיליון תיירים זרים, ירידה של 3.4% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025.

כיצד השתנתה מדיניות האשרות של תאילנד

משטר פטור מאשרה למשך 60 יום החל לפעול בתאילנד ב-15 ביולי 2024. רשימת המשתתפות בתוכנית הורחבה מ-57 ל-93 מדינות. התנאים החדשים אפשרו הגעה למטרות תיירות ולנסיעות עסקיות קצרות טווח, ובעת הצורך הארכת השהייה ב-30 יום נוספים באמצעות שירות ההגירה.

הצעד היה חלק מליברליזציה רחבה יותר של מדיניות הוויזות. אותה חבילה כללה את הרחבת תוכנית Visa on Arrival וכן את השקת Destination Thailand Visa לעובדים מרחוק, פרילנסרים ומשתתפים בתוכניות לימודיות, ספורטיביות ואחרות ארוכות טווח. הרשויות תכננו למשוך בדרך זו יותר מטיילים זרים ולתמוך בכלכלת הממלכה.

באוגוסט 2026 החליט משרד הפנים של תאילנד לוותר על ההסדר המורחב. במסמך הרשמי נקשר עדכון הכללים במצב הנוכחי, בסוגיות של ביטחון כלכלי ובפיתוח ענף התיירות.

מי יכול לנסוע ללא אשרה לתאילנד

משרד הפנים אישר רשימה של מדינות וטריטוריות שאזרחיהן יוכלו להיכנס לתאילנד ללא אשרה למטרות תיירות לתקופה של עד 30 יום. הרשימה כוללת 60 מדינות וטריטוריות, בהן שווקים מרכזיים מאירופה, אסיה וצפון אמריקה, כגון ארה״ב, קנדה, בריטניה, גרמניה, צרפת, איטליה, ספרד, סין, הודו, יפן, דרום קוריאה ואוסטרליה. ממדינות ברית המועצות לשעבר נכללו גאורגיה, קזחסטן, לטביה, ליטא ואסטוניה.

רוסיה אינה מופיעה ברשימה, אך עבור אזרחיה תקופת השהייה ללא אשרה קוצרה אף היא ל-30 יום במסגרת הסכם בילטרלי נפרד. עד 14 בספטמבר 2026 אזרחי רוסיה עדיין יכולים להיכנס לפי המתווה הקיים של 60 יום, והחל מה-15 בחודש יחול ההסדר הקודם.

לכניסה דרך גבול יבשתי נקבעה מגבלה נפרדת לכל הזרים. ניתן להשתמש במשטר הפטור מאשרה בדרך זו לא יותר מפעמיים במהלך שנת לוח. הכלל אינו חל על נציגי מלזיה, ברוניי, אינדונזיה וסינגפור. יש לקחת בחשבון שהרשויות עשויות להרחיב את רשימת החריגים.

הסיבות לשינויים בתאילנד

אחת הסיבות לשינוי הכללים הייתה שימוש לרעה במשטר הפטור מאשרה של תאילנד. בממשלת תאילנד ציינו כי שהייה ממושכת ללא היתרים יוצרת פתח לפעילות בלתי חוקית ולנסיעות שאינן קשורות לתיירות. בעת בחינת התנאים מחדש שקלו הרשויות גם סוגיות ביטחוניות, אינטרסים כלכליים של המדינה, יחסים בינלאומיים ואת עקרון ההדדיות. הממלכה החליטה גם לפשט את מערכת הכניסה: עבור כל מדינה יחול משטר אחיד ללא אשרה, מה שימנע סתירות בין כללים ותקופות שהייה שונות.

בכוונת הרשויות להדק באופן כללי את הפיקוח על תנועת זרים. לשם כך ייעשה שימוש בנתוני כרטיס ההגעה הדיגיטלי Thailand Digital Arrival Card, שאותו ממלאים המטיילים לפני הכניסה למדינה. מידע על נסיעות קודמות, מעברי גבול ומטרת הביקור המוצהרת יסייע לאתר במהירות הפרות ומקרים של שימוש בלתי הולם במשטר הפטור מוויזה.

מודל התיירות החדש של תאילנד

תנועת התיירות לתאילנד מצטמצמת, אולם המדינה מהדקת במקביל את כללי הכניסה ובוחנת מחדש את הגישה לפיתוח הענף. הרשויות מקוות להגדיל את ההכנסות באמצעות הוצאה גבוהה יותר במהלך הביקורים ומשיכת קהל בעל יכולת כלכלית. ב-24 באוגוסט הוצגה התוכנית The Year of Transformation לשנת 2027, הצופה צמיחה בהכנסות של 5% לפחות, קידום אזורים מוכרים פחות ועבודה אינטנסיבית יותר מול שווקים זרים חדשים.

אנליסטים של International Investment מציינים כי עבור ענף התיירות המסורתי הקיצור משמעותי פחות, שכן חופשות אינן נמשכות בדרך כלל יותר מ-30 יום. התנאים החדשים משפיעים בראש ובראשונה על זרים המעוניינים בשהיות ממושכות לחורף או לעבודה מרחוק. קיצור התקופה ל-30 יום יגדיל את מספר הארכות השהייה, היציאות מהמדינה לצורך חידוש או הנפקת אשרות ארוכות טווח, וחלק מקהל זה עשוי לבחור ביעדים אחרים בדרום-מזרח אסיה בעלי תנאי שהייה פשוטים יותר.

כתוצאה מכך תיתכן ירידה בביקוש להשכרת מגורים, חללי עבודה משותפים, בתי קפה ושירותים נוספים הנמצאים בשימוש נרחב בקרב זרים השוהים חודשים ספורים. עתידו של המודל החדש ייקבע לפי האיזון בין הגידול בהוצאות התיירים לבין ירידה אפשרית במספר השהיות הארוכות.

תנועת התיירים לתאילנד ב-2026 נותרה נמוכה מזו של השנה שעברה

מתחילת השנה ועד 22 באוגוסט קיבלה תאילנד 20,316,055 אורחים זרים. סין הניבה 3.44 מיליון נסיעות, מלזיה — 2.56 מיליון, הודו — 1.49 מיליון, רוסיה — 1.16 מיליון, ודרום קוריאה — כ-749 אלף. במהלך השבוע שבין 16 ל-22 באוגוסט ירדה התנועה ב-9.18% לעומת השבוע שקדם לו, ל-556.4 אלף איש. משרד התיירות והספורט ייחס את הירידה השבועית, בין היתר, לסיום חופשת הקיץ בשווקים מרכזיים באסיה; הנתונים העדכניים פורסמו על ידי The Nation.

עבור הענף חשובה יותר המגמה המצטברת: במשך כמעט שמונה חודשים נותר מספר התיירים הזרים נמוך בכ-3% מרמתו אשתקד. הדבר ממשיך את המגמה של שנת 2025, שבה קיבלה תאילנד 32.97 מיליון זרים — 7.23% פחות מאשר בשנת 2024. ההכנסות מאורחים זרים ירדו אז ב-4.71%, ל-1.54 טריליון באט. תיירות הפנים, לעומת זאת, צמחה ב-2.7%, ל-202.37 מיליון נסיעות. באותה סטטיסטיקה הוערכה התנועה מסין בשנת 2025 ב-4.47 מיליון נסיעות, ירידה של 33.55% משנה לשנה. הנתונים נמסרו על ידי אגף יחסי הציבור הממשלתי של תאילנד.

המדדים אינם מעידים על משבר בתיירות הנכנסת. יותר מ-20 מיליון אורחים זרים בפחות משמונה חודשים מותירים את תאילנד בין שווקי התיירות הגדולים באזור. הבעיה טמונה במקום אחר: לאחר ההתאוששות המהירה של הנסיעות הבינלאומיות, הענף מתמודד עם קצבי צמיחה מתונים יותר, בעוד שחלק ניכר מתשתיות המלונאות, התחבורה והמסחר מותאם לתנועת המונים שהולכת וגדלה בהתמדה.

תאילנד הפחיתה את תחזית שוק התיירות

בינואר צפתה רשות התיירות של תאילנד לקבל בשנת 2026 כ-36.7 מיליון אורחים זרים. יעד זה היה גבוה מתוצאות 2025, אף שנותר נמוך משיא של כמעט 40 מיליון נסיעות בשנת 2019. יעד ראשוני זה פורסם בפורטל הרשמי של ממשלת תאילנד.

כבר ב-8 באפריל נדרש עדכון התחזית. רשות התיירות של תאילנד, או TAT, הפחיתה את מספר התיירים הזרים הצפוי ל-30–34 מיליון איש, את מספר נסיעות הפנים לכ-206 מיליון, ואת סך הכנסות התיירות ל-2.58 טריליון באט. בין הגורמים שהשפיעו על ההערכה מנתה הרשות תנודות בביקוש העולמי, מגבלות בתעופה, מחירי אנרגיה והתגברות התחרות בין היעדים. תחזית אפריל של TAT ביססה לראשונה באופן ברור את המדיניות לפי העיקרון של ״איכות במקום כמות״.

ביוני עודכן היעד: כ-33 מיליון תיירים זרים והכנסות כוללות של 2.65 טריליון באט מתיירות פנים ובינלאומית. עד 2 ביוני קיבלה המדינה למעלה מ-14 מיליון זרים, שהוציאו כ-679 מיליארד באט. באסטרטגיה המעודכנת שמו הרשויות דגש על תיירות מרפא ובריאות, גסטרונומיה, תרבות, חופשות ממושכות ותחומים נוספים המסוגלים להגדיל את ההוצאה לתייר בכל ביקור. נתונים אלו הוצגו בסקירת יוני של TAT.

לפיכך, אין מדובר רק בהורדת תחזית שנתית. האופן שבו מוערך הענף כולו משתנה: שיא במספר כניסות הגבול מפסיק להיות המדד המרכזי, אם הגידול במספר המטיילים אינו מלווה בצמיחה מקבילה בהכנסות.

״מלכודת התיירות״ של תאילנד אינה קשורה רק לכמות המבקרים

הדיווח המקורי של Travelnews מתאר את מצב המדינה כ״מלכודת תיירות״: תאילנד מחזיקה בתשתיות נרחבות ונותרת אחד היעדים המוכרים ביותר באסיה, אך חזרתה לשיא של 2019 מתעכבת, ועלויות הנסיעה והתחרות גוברות. הפרסום מפנה זרקור גם לתלות בשוק הסיני ולסיכוני המוניטין שנוצרו בעקבות שורת תקריות מתוקשרות. Travelnews.

עם זאת, הנתונים העדכניים מציגים תמונה מורכבת יותר מאשר ״קריסת תיירות״ פשוטה. סין חזרה למקום הראשון בין שווקי המקור, קווים ארוכי טווח מאירופה שומרים על חשיבותם, וסך הוצאות האורחים הזרים מתקרב ל-1 טריליון באט. נקודת התורפה היא חוסר היכולת לתרגם כרגע התאוששות זו לצמיחה יציבה בכלל התנועה.

סין נותרת סיכון מרכזי לתיירות בתאילנד

אחת המכות הבולטות לאמון המטיילים הסינים הייתה המקרה של השחקן וואנג שין בינואר 2025. הוא הגיע לתאילנד בעקבות הצעת עבודה, הועבר מעבר לגבול למיאנמר ונלכד במרכז הונאות מקוונות. הפרשה זכתה לתהודה עצומה ברשתות החברתיות בסין ופגעה בהזמנות סמוך לחגיגות ראש השנה הסיני.

מספר ביטולי הטיסות מסין לתאילנד במהלך סוף שבוע בודד זינק ב-155% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, על פי נתוני חברת הניתוח ForwardKeys שפורסמו ב-The Straits Times.

ההשלכות משמעותיות בשל גודלו של השוק הסיני. בשנת 2019 התקרב מספר הנסיעות מסין ל-11 מיליון. גם אם תיירים מאירופה, מארה״ב או מיעדים רחוקים אחרים שוהים במדינה זמן רב יותר בממוצע, קשה לפצות על חסרונן של כמה מיליוני נסיעות מסין אך ורק באמצעות הגדלת ההוצאה לתייר.

עבור ענף המלונאות, האזורים הפגיעים ביותר הם אלו שבהם הביקוש התרכז היסטורית בשוק זר יחיד או במספר שווקים בודדים. הירידה בנסיעות משפיעה לא רק על בתי המלון, אלא גם על מסעדות, מסחר, ענף הסיורים והשכרות לטווח קצר.

וייטנאם מגבירה את התחרות על תיירים באסיה

המצב בתאילנד בולט במיוחד בהשוואה לווייטנאם. בינואר–יולי 2026 קיבלה וייטנאם 13.9 מיליון תיירים זרים — עלייה של 13.8% משנה לשנה. ביולי הגיעה התנועה ל-1.67 מיליון איש, גידול של 6.6%. הרשויות בווייטנאם מייחסות את הצמיחה למדיניות אשרות נוחה יותר, הרחבת רשת הקווים הבינלאומית, שיווק המדינה ופיתוח שירותי תיירות. הנתונים פורסמו על ידי פורטל המידע הרשמי של ממשלת וייטנאם.

עבור תאילנד זהו איתות תחרותי חשוב. התייר המודרני משווה בין יעדים באסיה לא רק לפי מחיר חדר המלון. במערך השיקולים נכללים עלות הטיסות, שערי החליפין, תנאי הכניסה, הביטחון, איכות התחבורה, מגוון המסלולים והאפשרות לבקר בכמה אזורים בטיול אחד.

אם בעבר המוניטין של יעד טרופי נגיש העניק לתאילנד יתרון מובהק בפני עצמו, כעת יש להשוות את המוצר התיירותי לשווקים שכנים המתפתחים במהירות.

יפן שומרת על נתוני תיירות שוברי שיאים

מתחרה מרכזית נוספת באזור היא יפן. ביולי 2026 קיבלה המדינה 3.442 מיליון תיירים זרים, נתון שהיווה שיא היסטורי לחודש זה. נתוני שיא ליולי נרשמו ב-17 שווקים בו-זמנית. יחד עם זאת, קצב הצמיחה הכללי עמד על 0.1% בלבד משנה לשנה, כלומר גם השוק היפני מתחיל להתמודד עם בסיס השוואה גבוה. נתונים אלו פורסמו על ידי ארגון התיירות הלאומי של יפן.

ההשוואה ליפן מראה כי כמות גדולה של מטיילים כשלעצמה אינה מבטיחה עוד קצבי צמיחה גבוהים בעתיד. עבור שווקי תיירות בוגרים, ביקורים חוזרים, הוצאות התיירים ופיזור התנועה מערים עמוסות לאזורים אחרים מקבלים חשיבות גוברת.

תפוסת המלונות בתאילנד נותרת בלתי אחידה

אין להשליך ישירות ממספר הכניסות על מצבו של שוק המלונאות. ביוני 2026 עמדה תפוסת מקומות הלינה הממוצעת בתאילנד על 63.33%. במחוז המרכז, כולל בנגקוק, הגיע הנתון ל-67.72%, בדרום — 67.05%, ובצפון — 57.96%. מדד ההזמנות המוקדמות לשלושה חודשים קדימה ברחבי המדינה עמד על 18.79% בלבד. הסטטיסטיקה מפורסמת על ידי בנק תאילנד.

חודש יוני שייך לעונה חלשה יותר בחלק מאתרי הנופש, ולכן אין לראות בנתונים אלו עדות למשבר בענף המלונאות. עם זאת, הם מציגים פער משמעותי בין הפופולריות של המדינה בכללותה לבין התפוסה בפועל בנכסים ספציפיים.

עבור משקיעים, הבדל זה עקרוני. גידול ארצי בתנועת התיירים יכול להתקיים לצד תפוסה נמוכה במחוז מסוים, כשם שירידה במספר התיירים הכללי אינה גוררת בהכרח ירידה בהכנסות של אתר נופש יוקרתי בעל קהל לקוחות קבוע.

תאילנד מפסיקה למדוד הצלחה לפי מספר התיירים

ב-24 באוגוסט הציגו הרשויות את תוכנית השיווק התיירותית לשנת 2027 תחת השם The Year of Transformation — ״שנת הטרנספורמציה״. מטרתה ארוכת הטווח היא למצב את תאילנד כיעד האסייתי המוביל לנסיעות בעלות ערך מוסף גבוה.

התוכנית צופה צמיחה של 5% לפחות בהכנסות מתיירות לעומת 2026 ושינוי בפיזור הגיאוגרפי של הנסיעות: הרשויות שואפות ליחס של 60 ל-40 בין יעדים ראשיים למשניים. במקביל, TAT מתכננת לפעול באופן אקטיבי יותר בשווקי מזרח אירופה ואמריקה הלטינית, ולקדם 19 אזורי תיירות מתפתחים ולמעלה מ-55 יעדי תיירות מקומיים. הפרטים פורסמו על ידי שירות המידע הממשלתי של תאילנד.

האסטרטגיה משנה את כלכלת הענף. אם מספר התיירים גדל באיטיות, ניתן להגדיל את ההכנסות באמצעות שהייה ארוכה יותר, לינה יקרה יותר, שירותי בריאות וספא, גסטרונומיה, אירועים וטיולים בין מספר מחוזות.

עם זאת, מודל זה מציב דרישות גבוהות יותר מהמוצר עצמו. מטיילים בפלח המחיר הגבוה רגישים יותר לאיכות המלונות, התחבורה, הסביבה העירונית, הביטחון ורמת השירות. העלאת העלות הממוצעת של החופשה ללא שיפור מקביל בתשתיות עלולה, להפך, לפגוע בכושר התחרות של המדינה.

תאילנד נערכת לקיצור תקופת השהייה ללא ויזה

גורם נוסף המשפיע על השוק הוא רפורמת הוויזות. הממשלה אישרה ביטול של ההסדר שאפשר לאזרחי 93 מדינות וטריטוריות לשהות בתאילנד ללא ויזה עד 60 יום. המתווה החדש כולל שהייה ללא ויזה של עד 30 יום לאזרחי 59 מדינות וטריטוריות, עד 15 יום למאוריציוס ואיי סיישל, והנפקת ויזה בעת ההגעה לאזרחי אזרבייג׳ן, בלארוס וסרביה.

הבהרה חשובה: אישור הקבינט אינו אומר שהמשטר של 30 יום כבר נכנס לתוקף. בהודעה הרשמית האחרונה מ-19 ביולי צוין כי חמישה צווים רלוונטיים של משרד הפנים ממתינים עדיין לפרסום ב-Royal Gazette — הרשומות הממשלתיות של תאילנד. הכללים החדשים אמורים להיכנס לתוקף 15 יום לאחר הפרסום. עד אז נותרים על כנם תנאי הכניסה הנוכחיים. הדבר צוין במפורש בפורטל הממשלתי הרשמי Thailand.go.th.

עבור חופשה רגילה של שבוע עד שבועיים השינוי עשוי להיות כמעט בלתי מורגש. הוא משמעותי יותר עבור מי שמגיעים לעונת החורף, עובדים מרחוק וזרים נוספים השוהים במדינה מספר חודשים. קהל יעד זה בעל חשיבות מיוחדת להשכרת דירות לטווח ארוך, רפואה פרטית, מסעדות ושירותים יומיומיים.

כלכלת תאילנד מגבירה את הלחץ על ענף התיירות

הארגון מחדש של התיירות מתרחש על רקע קצבי צמיחה כלכלית מתונים. הבנק העולמי צופה גידול של 1.6% בלבד בתוצר המקומי הגולמי של תאילנד בשנת 2026. בשנת 2027 עשויה הצמיחה להאיץ לכ-2.3%, כאשר חזרת תנועת התיירות הבינלאומית לרמות שלפני המגפה צפויה רק לקראת סוף 2027.

הארגון מייחס את ההאטה הכלכלית, בין השאר, לביקוש חיצוני חלש, לחוב משקי בית גבוה ולהתאוששות איטית יותר של התיירות. במקביל מוצע למדינה לפתח מנועי צמיחה נוספים — ובראשם ייצור טכנולוגי מתקדם וענפים חדשים. הערכות אלו נכללות בסקירה הכלכלית של הבנק העולמי על תאילנד מפברואר.

מצב זה מעלה את חשיבותן של הכנסות התיירות, אך בה בעת הופך את ההסתמכות הבלעדית על תיירות המונים למסוכנת יותר. כמעט 1 טריליון באט של הוצאות מטיילים זרים בפחות משמונה חודשים מהווים תמיכה משמעותית בכלכלה, אך חוסנו של הענף תלוי יותר ויותר בכמה כסף נשאר במדינה לאחר כל ביקור ובמידת האחידות של חלוקת הכנסות אלו בין המחוזות.

לדברי מומחי International Investment, הנתונים הנוכחיים אינם מצביעים על תרחיש של קריסה בענף התיירות של תאילנד, אלא מעידים על שינוי מבני בשוק. המדינה מחזיקה בתשתיות שנבנו מתוך ציפייה לצמיחה מתמדת בתיירות ההמונים, בעוד שמספר הנסיעות הבינלאומיות נותר תחת לחץ זו השנה השנייה. ההתמקדות באורחים אמידים יותר עשויה להגדיל את הכנסות המלונות ואתרי הנופש, אך כשלעצמה אינה מהווה תחליף למיליוני נסיעות משווקי מפתח באסיה. לפיכך, עבור משקיעים חשוב יותר לעקוב לא אחר שיאי כניסות לאומיים, אלא אחר שיעורי התפוסה והמחיר הממוצע ללינה במיקום ספציפי, משך העונה, הרכב האורחים הזרים ויכולתו של הנכס לשמור על ביקוש ללא צורך בגידול מתמיד בכלל תנועת התיירים.

שאלות ותשובות: תיירות בתאילנד בשנת 2026

כמה תיירים זרים ביקרו בתאילנד בשנת 2026?

מ-1 בינואר עד 22 באוגוסט 2026 ביקרו במדינה 20.32 מיליון תיירים זרים. מדובר בירידה של 2.96% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025.

כמה הרוויחה תאילנד מתיירים זרים?

הוצאות המטיילים הזרים מתחילת השנה ועד 22 באוגוסט הגיעו ל-984.32 מיליארד באט. לאורך שנת 2025 כולה הניבו התיירים הזרים כ-1.54 טריליון באט בהכנסות.

מהי תחזית תנועת התיירים לתאילנד לשנת 2026?

באפריל הפחיתה TAT את התחזית ל-30–34 מיליון תיירים זרים. ביוני עמד יעד העבודה על כ-33 מיליון כניסות זרים.

מדוע חלה ירידה בתנועת התיירים לתאילנד?

על המגמה משפיעות התאוששות מתונה יותר בחלק משווקי אסיה, סיכוני מוניטין, עלויות הנסיעה, זמינות הטיסות הבינלאומיות והתחרות הגוברת מצד מדינות תיירות אחרות באסיה.

האם סין נותרה שוק המקור המוביל של תאילנד?

כן. נכון ל-22 באוגוסט 2026, סין דורגה במקום הראשון עם כ-3.44 מיליון תיירים. עם זאת, נתון זה עדיין נמוך משמעותית מרמות 2019.

האם תאילנד קיצרה את השהייה ללא ויזה ל-30 יום?

הממשלה אישרה את הרפורמה, אך בהבהרה הרשמית האחרונה כניסתה לתוקף הותנתה בפרסום הצווים המתאימים ב-Royal Gazette ובתקופת מעבר עוקבת של 15 יום.

מה משמעות האסטרטגיה של ״איכות במקום כמות״?

הרשויות מתכוונות להעריך את פיתוח התיירות לא רק לפי מספר המגיעים, אלא גם לפי הוצאותיו של כל מטייל, משך השהייה, ביקורים חוזרים ופיזור הביקוש בין יעדים ראשיים למשניים.

מה משמעות הירידה בתנועת התיירים עבור משקיעים?

אין השפעה אחידה על כל חלקי המדינה. מלון או נכס נדל״ן באזור בעל ביקוש יציב לאורך כל השנה עשויים להציג ביצועים טובים גם על רקע סטטיסטיקה ארצית חלשה. לכן, להערכת השקעות חשובים יותר התפוסה, התעריפים, העונתיות, נגישות הטיסות והרכב האורחים במיקום הספציפי.

ההשקעות בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק הגיעו לשיא היסטורי

ברבעון השני של 2026 היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק עמד על 45.5 מיליארד דולר, גידול של 38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין ינואר ליוני הגיע הנתון ל-92.5 מיליארד דולר, עלייה של 35% ושיא חדש למחצית הראשונה של השנה, כך עולה מנתוני JLL.

חשוב להבחין בין השווקים: 92.5 מיליארד דולר הוא היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי לפי מתודולוגיית חברת הייעוץ, ולא השווי הכולל של כל הדירות, הבתים והקרקעות שנרכשו באזור, וגם לא היקף ההון הזר שנכנס ישירות לתאילנד. לכן, לא נכון להשתמש בנתון האזורי כראיה לתנופת נדל״ן מקבילה בשוק המגורים התאילנדי.

יפן שמרה על מעמדה כשוק הגדול ביותר: היקף העסקאות במחצית הראשונה הגיע ל-23.8 מיליארד דולר, עלייה של 12% מהשנה הקודמת. אוסטרליה משכה השקעות בהיקף של 14.7 מיליארד דולר, עם גידול של 68%. בסינגפור ההיקף זינק ב-238% ל-18.2 מיליארד דולר, ובהונג קונג ב-90% ל-4.7 מיליארד דולר.

הנתונים מסינגפור ממחישים היטב את ההשפעה של עסקאות ענק על הנתונים הכוללים. ברבעון השני רכשה CICT את מתחם הקניות Paragon בכ-3 מיליארד דולר, ו-IOI Properties רכשה את Asia Square Tower 2 בכ-1.9 מיליארד דולר. לפיכך, אין לראות בזינוק בשוק האזורי עלייה אחידה בביקוש להשקעות בכל מדינות אסיה-פסיפיק.

יפן ואוסטרליה משכו הון למגזרים שונים

מבנה העסקאות היה שונה ממדינה למדינה. ביפן הפעילות צמחה במספר קטגוריות נדל״ן, כאשר משרדים הפכו ליעד המוביל. העניין בנכסים תעשייתיים נתמך באסטרטגיות להשבחת נכסים, לרבות רכישת נדל״ן עם פוטנציאל להגדלת הכנסות משכירות. מרכזי נתונים משכו אף הם הון הודות להתפתחות תשתיות הבינה המלאכותית ולדרישות למיקום נתונים מקומי.

באוסטרליה התוצאה של הרבעון השני הגיעה ל-8.9 מיליארד דולר, עלייה של 82% משנה לשנה. ארבע עסקאות פורטפוליו גדולות מילאו תפקיד משמעותי, והשחקנים הפעילים ביותר במגזר התעשייתי היו קרנות השקעה בנדל״ן, יזמים והון פרטי.

המאפיין המשותף של האזור נותר סלקטיביות. משקיעים חוזרים לעסקאות גדולות, אך מעדיפים נכסים בעלי תזרים מזומנים ברור, יכולת להעלות את דמי השכירות או ביקוש מבני לטווח ארוך.

משרדים שוב הפכו לבחירה המובילה של המשקיעים באזור אסיה-פסיפיק

השינוי בסנטימנט ניכר גם בתוכניות של פעילי השוק. בסקר CBRE בקרב יותר מ-420 משקיעים, 57% מהנשאלים ציינו כי בכוונתם להגדיל את רכישות הנדל״ן בשנת 2026. משרדים דורגו במקום הראשון בין סוגי הנכסים המועדפים לראשונה מזה שש שנים, תוך שהם עוקפים את הנדל״ן התעשייתי והלוגיסטי. נדל״ן למגורים עבור משקיעים מוסדיים הגיע למקום השלישי, ומרכזי נתונים למקום הרביעי.

חזרת העניין במשרדים אינה מעידה על התאוששות של כל המבנים במידה שווה. הביקוש מתרכז בנכסים מודרניים עם תפוסה גבוהה ותחרות מוגבלת מצד בנייה חדשה. באוסטרליה, יפן וסינגפור המשקיעים צופים גם עלייה בדמי השכירות, ולכן איכות המבנה הספציפי חשובה יותר מהמגמה הכללית במגזר.

שוק הנדל״ן של תאילנד צומח באופן סלקטיבי

בתאילנד המצב שונה במידה ניכרת מהשיא האזורי הכללי. בתחזית לשוק התאילנדי לשנת 2026 מפברואר, הביקוש היציב ביותר מקושר לבתי מלון, נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מרכזי נתונים ומשרדים איכותיים. במקביל, השוק מאופיין בסלקטיביות רבה יותר: משקיעים בוחנים בקפידה את מחירי הקרקעות, את יציבות ההכנסה משכירות ואת הפוטנציאל של מיקומים ספציפיים.

מגזר המלונאות סיכם שנת 2025 חזקה עם היקף עסקאות השקעה של 26.4 מיליארד באט — כמעט כפול מהממוצע בעשור האחרון. יותר מ-75% מההיקף יוחסו לבתי מלון בבנגקוק. התחזית לשנת 2026 עומדת על כ-13 מיליארד באט, כך שמדובר בעיקר בהתייצבות לאחר שנה פעילה במיוחד, ולא בצמיחה כפולה נוספת.

מרכזי נתונים מסתמנים כסיפור לטווח ארוך יותר. הפרויקטים בענף הדיגיטלי שאושרו על ידי מועצת ההשקעות של תאילנד בשנת 2025 עלו על 746 מיליארד באט. אין זה אומר שכל הסכום הופנה ישירות לנדל״ן: הנתון כולל את כלל השקעות הענף הדיגיטלי. בשנים 2026 ו-2027 מתוכננת תוספת של כ-360 מגוואט של קיבולת מרכזי נתונים חדשה. המגבלה העיקרית עבור יזמים הופכת להיות זמינות של קרקעות עם תשתית חשמל מספקת, סיבים אופטיים ואפשרויות קירור לציוד.

רכישות זרות של קונדומיניומים בתאילנד רשמו ירידה

נדל״ן למגורים מציג מגמה שונה. ברבעון הראשון של 2026 הועברו לבעלות זרים 3,241 דירות בקונדומיניומים, ירידה של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. השווי הכולל של העסקאות ירד ב-17.9% ל-13.464 מיליארד באט. שטח הדירות שהועברו הצטמצם ב-13.8% ל-141,644 מ״ר.

קונים זרים היוו 13.6% מכלל הדירות שהועברו ו-23.9% משווין הכולל. אזרחי סין שמרו על המקום הראשון עם 906 דירות, אך מספרן ירד ב-38.8%, ושווי העסקאות ירד ב-42.9% ל-3.493 מיליארד באט. אזרחי רוסיה הגיעו למקום השני: מספר הדירות שהועברו להם עלה ב-33% ל-383, ושווי העסקאות זינק ב-68.7% ל-1.665 מיליארד באט. נתונים אלה פורסמו על ידי המרכז למידע על נדל״ן של בנק הדיור הממשלתי של תאילנד REIC.

כך, שיא עסקאות ההשקעה האזורי והביקוש הזר לדירות בתאילנד בתחילת 2026 נעים בכיוונים מנוגדים. אין כאן סתירה: הסטטיסטיקה מודדת פלחי שוק שונים וסוגי הון שונים.

הביקוש הסיני נחלש, הביקוש הרוסי גדל

הירידה בשוק הזר קשורה במידה רבה לקונים הסינים, שנותרו הקבוצה הגדולה ביותר אך הפכו לזהירים יותר בשל המצב הכלכלי ומגבלות הנזילות. במקביל, הביקוש הופך למגוון יותר.

העלייה בעסקאות מצד קונים רוסים הייתה מהבולטות ברבעון הראשון. קונים מהודו חיזקו אף הם את נוכחותם בשוק והתאפיינו בשווי הממוצע הגבוה ביותר של נכס נרכש מבין קבוצות הזרים העיקריות.

עבור שווקי נופש כמו פוקט, לשינוי במבנה הקונים עשויה להיות חשיבות רבה יותר מאשר למדד הלאומי הכולל. אזורים אלה תלויים יותר בביקוש בינלאומי, בתיירות ובתנודות שער החליפין, והעדפותיהן של קבוצות קונים שונות משפיעות על גודל הדירות, אופי הפרויקטים ורמת המחירים של ההיצע החדש.

יחד עם זאת, הנתונים הסטטיסטיים של העברת בעלות משקפים עסקאות שכבר הושלמו. הם אינם שווים למספר ההזמנות החדשות ואינם מציגים את הביקוש לפרויקטים שעדיין נמצאים בבנייה.

זרים יכולים לרכוש קונדומיניומים תחת מגבלות

המשטר המשפטי מגביל גם הוא השוואה ישירה בין תאילנד לשווקים אסייתיים אחרים. אזרחים זרים רשאים להחזיק בדירות בקונדומיניום רשום, ובלבד שחלקם הכולל לא יעלה על 49% מהשטח הכולל של כלל הדירות בבניין. כדי לרשום עסקה נדרש אישור מהנציגות המשפטית של הקונדומיניום על כך שמכסת הזרים לא נחצתה, כך מציין הפורטל הממשלתי הרשמי של תאילנד.

לגבי קרקעות חל משטר מחמיר בהרבה. זרים אינם יכולים לרכוש קרקע באופן חופשי באותם תנאים כמו אזרחי תאילנד. החוק קובע חריג צר לרכישה של עד ראי אחד — 1,600 מ״ר — למטרות מגורים בהשקעה של לפחות 40 מיליון באט ובכפוף לעמידה בדרישות נוספות, כולל קבלת אישור מיוחד.

לכן, לא ניתן לראות בנתוני המחירים של וילות וקרקעות אינדיקציה לשוק הנכסים הזמינים לזרים בבעלות ישירה באותם תנאים החלים על קונדומיניומים.

שיא אזורי אינו מבטיח עליית מחירים בתאילנד

העלייה בפעילות ההשקעות באזור אסיה-פסיפיק עשויה לשפר את זמינות ההון ולתמוך בעניין של משקיעים בינלאומיים בנדל״ן אסייתי, אך אין תלות ישירה בין 92.5 מיליארד דולר של עסקאות אזוריות לבין מחירה של דירה ספציפית בבנגקוק, פוקט או פטאיה.

מחירי הדיור בתאילנד נקבעים לפי ההיצע המקומי, כוח הקנייה, תנועת התיירות, עלויות הקרקע והבנייה, שער הבאט, היקף הפרויקטים החדשים ומגבלות החקיקה. עבור נדל״ן להשקעה קיימת חשיבות נוספת לתשואה משכירות, עלות המימון, תפוסת הנכס ואפשרויות המכירה העתידית.

לפיכך, טענות על עלייה בלתי נמנעת במחירי הנדל״ן בתאילנד בשיעור מסוים רק בשל השיא באזור אסיה-פסיפיק מחייבות אימות נפרד באמצעות נתונים מקומיים. הנתון האזורי כשלעצמו אינו מבסס תחזית כזו.

היקף עסקאות שיא אינו מבטל סיכונים

פעילות ההשקעות ממשיכה להיות מושפעת משיעורי הריבית, האינפלציה, מחירי האנרגיה, תנודות המטבע וסיכונים גיאופוליטיים. גם כאשר היקפי ההון צומחים, פעילי השוק בוחנים נכסים בקפדנות רבה יותר ומתמקדים לעתים קרובות יותר בצמיחת הכנסות לטווח ארוך במקום בהסתמכות פשוטה על עליית ערך הנכסים.

הדבר בולט במיוחד במגזרים הקשורים לתשתית דיגיטלית ולבתי מלון. מרכז נתונים עשוי להתמודד עם מגבלות אספקת חשמל, מלון עשוי להיות תלוי בתיירות נכנסת, וקונדומיניום עשוי להיות מושפע ממכסת הזרים ומהיכולת לייצר את התשואה המובטחת משכירות.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, השיא של 92.5 מיליארד דולר מאשר התאוששות חזקה בפעילות ההשקעות בשוק הנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק, אך לא ניתן להשליך תוצאה זו ישירות על תאילנד. עיקר הצמיחה מרוכז בשווקים הגדולים באזור, בעוד שהנתונים בתאילנד מציגים מגמות מעורבות: רכישות זרות של קונדומיניומים ירדו, השקעות במלונאות צפויות להתייצב לאחר 2025 חזקה, והצמיחה המבנית הבולטת ביותר נרשמת בתשתיות דיגיטליות, תעשייתיות ולוגיסטיות. עבור המשקיע הפרטי, שיא אזורי נותר אינדיקטור לסנטימנט בלבד, ואינו מהווה תחליף לניתוח של נכס ספציפי, זכויות בעלות, מחיר כניסה ותשואה ריאלית.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן באסיה-פסיפיק ובתאילנד בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק במחצית הראשונה של 2026?

היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק הגיע ל-92.5 מיליארד דולר. מדובר בעלייה של 35% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ובשיא למחצית הראשונה של השנה.

האם כל רכישות הדירות נכללות בנתון של 92.5 מיליארד דולר?

לא. זהו מדד של שוק ההשקעות בנדל״ן מסחרי לפי מתודולוגיית JLL, ולא השווי הכולל של כל עסקאות הנדל״ן למגורים באזור.

אילו מדינות הובילו את הצמיחה העיקרית?

בין השווקים הגדולים, יפן משכה 23.8 מיליארד דולר, סינגפור — 18.2 מיליארד דולר, אוסטרליה — 14.7 מיליארד דולר והונג קונג — 4.7 מיליארד דולר.

האם השיא באסיה-פסיפיק מעיד על תנופת נדל״ן בתאילנד?

לא. השוק התאילנדי מציג מגמות מעורבות. ברבעון הראשון של 2026 מספר הקונדומיניומים שהועברו לזרים ירד ב-17.3%, אם כי מגזרים מסחריים מסוימים ממשיכים למשוך הון.

אילו סוגי נדל״ן מעניינים ביותר את המשקיעים בתאילנד?

היעדים הבולטים כוללים בתי מלון, נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מרכזי נתונים ומשרדים איכותיים נבחרים.

האם זרים יכולים להחזיק בדירה בתאילנד?

כן. זרים רשאים להחזיק בדירה בקונדומיניום רשום, ובלבד שחלקם הכולל של הזרים לא יעלה על 49% מהשטח הכולל של הדירות בבניין, ובכפוף לעמידה בכל תנאי החוק.

האם זרים יכולים לקנות קרקע בתאילנד?

באופן כללי, בעלות ישירה של זרים על קרקע מוגבלת מאוד. החוק מאפשר רק חריגים בודדים הכוללים תנאי השקעה ודרישות מנהליות מחמירות.

האם הביקוש הרוסי לדירות בתאילנד נמצא בעלייה?

ברבעון הראשון של 2026 מספר הקונדומיניומים שהועברו לרוכשים רוסים עלה ב-33% משנה לשנה, ושווי העסקאות עלה ב-68.7%.

האם השיא באסיה-פסיפיק מבטיח עליית מחירים בפוקט ובבנגקוק?

לא. זרימת ההון האזורית תומכת בסנטימנט ההשקעות הכללי, אך המחירים המקומיים תלויים בהיצע, בביקוש, בתיירות, בבנייה, בשערי חליפין, במימון ובמאפייני הפרויקט הספציפי.

הספיגה נטו של נדל״ן תעשייתי הפכה לשלילית

ברבעון השני של 2026 המאזן בין שטחי תעשייה תפוסים לשטחים שהתפנו בתאילנד הורע. הספיגה נטו — מדד המשקף את השינוי בשטחים התפוסים בפועל לאחר שקלול עזיבת שוכרים — ירדה מתחת לאפס.

במהלך הרבעון נכנס לשוק רק נכס חדש אחד, ולכן תוספת ההיצע הייתה קטנה. היקף משמעותי יותר של נדל״ן בבנייה מתוכנן להסתיים לקראת סוף השנה. דמי השכירות והשווי ההוני של הנכסים ברבעון השני כמעט ולא השתנו, אך אנליסטים צופים עלייה בשיעור השטחים הפנויים אם קצב המסירה יקדים את הביקוש בפועל. מסקנות אלו נכללות ב[סקירת JLL על נדל״ן תעשייתי בתאילנד לרבעון השני של 2026], שפורסמה ב-21 באוגוסט.

ספיגה שלילית אינה אומרת שכל הנדל״ן התעשייתי במדינה מאבד שוכרים בו-זמנית. המדד מתעד את המאזן הכולל לתקופה מסוימת. הוא עלול להידרדר בעקבות פינוי שטחים גדולים על ידי מספר חברות, גם כאשר נשמר הביקוש באזורים מסוימים ובקטגוריות נכסים ספציפיות.

מחסנים ומפעלים מוכנים מציגים מגמות מנוגדות

ההבדל העיקרי ניכר בין מתחמים לוגיסטיים מודרניים לבין מבני תעשייה מוכנים.

בתחילת השנה העריכו יועצים כי פלח המפעלים המוכנים יישאר במחסור יחסי: שיעור השטחים הפנויים צפוי להישאר מתחת ל-5%, והיצע הנכסים החדשים — להישאר מוגבל. פורמט זה מבוקש בקרב יצרנים הזקוקים להתחיל בפעילות במהירות ללא רכישת קרקע ובניית מפעל עצמאי.

עבור נדל״ן מחסנים מודרני, התחזית חלשה באופן ניכר. היקף ההיצע החדש ב-2026 צפוי לעלות על הביקוש הנוכחי, ובשל כך שיעור השטחים הפנויים עלול לעלות מכ-10% לכ-13%. מדובר בתחזית לשנת 2026 ולא בשיעור פנויים שכבר נרשם ברבעון השני, כפי שעולה מ[תחזית CBRE לשוק הנדל״ן בתאילנד].

ההבדל חשוב למשקיעים. תחת הקטגוריה הכללית של נדל״ן תעשייתי נכללים מגרשים בפארקי תעשייה, מבני מפעל מוכנים, מחסנים סטנדרטיים, מרכזי הפצה ומבנים שנבנו בהתאמה אישית לשוכר ספציפי. עודף היצע במגזר אחד אינו מעיד אוטומטית על עודף בכל המגזרים האחרים.

המסדרון הכלכלי המזרחי מרכז את עיקר ההיצע החדש

מרכז שוק התעשייה נותר המסדרון הכלכלי המזרחי (EEC), המאגד את צ׳אצ׳ואנגסאו, צ׳ונבורי וראיונג. האזור ממוקם מזרחית לבנגקוק ומחובר לנמלי לאם צ׳אבאנג ומאפ טה פוט, לכבישים מהירים ראשיים ולמקבצי ייצור גדולים.

ברבעון הראשון של 2026 גדל סך מלאי אזורי התעשייה של תאילנד ב-2.08% ברמה רבעונית, ל-213,941 ראי. ראי אחד שווה ערך ל-1,600 מ״ר. השטח שיועד ישירות למכירה ולהשכרה עמד על 143,251 ראי, מתוכם כ-118 אלף כבר נספגו בשוק. שיעור השטחים המפותחים הגיע ל-82.55%.

ההיצע החדש התרכז כמעט כולו במזרח המדינה: על המסדרון הכלכלי המזרחי נרשמו 92.5% מהגידול נטו במלאי, כאשר המסירות התבצעו בעיקר באמצעות הרחבת פארקי תעשייה קיימים ולא על ידי הקמת מתחמים חדשים לחלוטין. ברבעון הראשון נוספו 4,369 ראי של היצע חדש, ומחירי המכירה של קרקעות לתעשייה, לאחר זינוק חד בשנים 2023–2024, התייצבו ברמה הרבעונית ושמרו על צמיחה שנתית של כ-3–5%. נתונים אלה מובאים על ידי [Colliers בסקירת שוק התעשייה לרבעון הראשון].

ריכוז זה מסביר מדוע הנתונים הלאומיים אינם מתארים במלואו את מצבו של נכס מסוים. קרקע בסמוך לנמלים, לשרשראות ייצור פעילות ולתשתיות הנדסיות אמינות עשויה להישאר מבוקשת במקביל לעליית שיעור השטחים הפנויים במחסנים רגילים במיקומים פחות חזקים.

ב-EEC הוקמו 46 אזורים לקידום השקעות

המדיניות הממשלתית ממשיכה לתמוך בפיתוח המחוזות המזרחיים. עד מאי 2026 קידמו הרשויות הקמת 46 אזורים מיוחדים לקידום השקעות במסדרון הכלכלי המזרחי, כולל שבעה אתרים שבאותה עת המתינו לאישור קבינט השרים.

אזורים אלה מוקמים עבור ענפי יעד ופרויקטים גדולים נבחרים, ומאפשרים לרכז הטבות מס, הליכי רישוי ופיתוח תשתיות באזורים מוגדרים. נתונים רשמיים מ[מנהלת המסדרון הכלכלי המזרחי] מראים גם כי הרשויות בוחנות אפשרות להרחבה נוספת של שטח הפרויקט.

עבור שוק הנדל״ן ההשפעה כפולה. ההטבות והתשתיות תומכות בשווי קרקעות התעשייה, אך במקביל מעודדות השקת פרויקטים חדשים והרחבת ההיצע. כתוצאה מכך, הצלחתו של מחסן או מפעל בודד תלויה יותר ויותר לא בצמיחה הכוללת של האזור, אלא בנגישות לדרכים, נמלים, חשמל, מים ושרשראות אספקה קיימות.

ההשקעות המוצהרות הגיעו ל-1.47 טריליון באט

הביקוש הפוטנציאלי לתשתיות תעשייה נתמך בהיקף גבוה של פרויקטי השקעה חדשים. בחודשים ינואר–יוני 2026 הוגשו למועצת ההשקעות של תאילנד (BOI) 1,299 בקשות לקבלת הטבות בשווי כולל של 1.474 טריליון באט, שהם כ-43.6 מיליארד דולר. מדובר בעלייה של 37% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מקור הצמיחה העיקרי היה ענף הדיגיטל: 90 פרויקטים מוצהרים הוערכו בכ-1.115 טריליון באט. תחומי האלקטרוניקה והנדסת החשמל הוסיפו 120.2 מיליארד באט, חקלאות ועיבוד מזון — 61.4 מיליארד, לוגיסטיקה ושירותים בעלי ערך מוסף גבוה — 40.2 מיליארד, ותעשיית הרכב וחלקי החילוף — 25.7 מיליארד.

הבקשות בהשתתפות הון זר עלו ב-80% לכ-1.37 טריליון באט ב-877 פרויקטים. האזור המזרחי קיבל בקשות בהיקף של כ-495.7 מיליארד באט. עם זאת, הנתונים מאפיינים את שווי הפרויקטים המועמדים לתמריצי השקעה, ולא מפעלים שכבר נבנו או כספים שהושקעו בפועל בנדל״ן. בנפרד, במחצית הראשונה אושרו הטבות עבור 1,300 פרויקטים בשווי של כ-1.31 טריליון באט, כך לפי [נתוני מרכז ההשקעות של מועצת ההשקעות של תאילנד].

הפער בין ההשקעות המוצהרות לבין הביקוש הריאלי לנדל״ן עשוי להיות משמעותי. פרויקט תעשייתי גדול עובר מספר שלבים — קבלת הטבות, בחירת קרקע, אישורים, בנייה, התקנת ציוד והרצה. הצורך במחסנים ובמפעלים אינו נוצר במקביל לפרסום בקשת ההשקעה.

סין הפכה ללקוחה השנייה בגודלה בפארקי התעשייה

מבנה המשקיעים הזרים השתנה באופן ניכר בשנים האחרונות. חברות סיניות מרחיבות את נוכחות הייצור שלהן בתאילנד, כאשר ההשקעות מתפשטות בהדרגה מהרכבה סופית לספקי רכיבים, ציוד תעשייתי וחומרי גלם.

חלקה של הקרקע בפארקי התעשייה התאילנדיים שנרכשה או הושכרה על ידי חברות סיניות עלה מ-6% בשנת 2019 ל-17% באפריל 2026. בכך הפכה סין לקבוצת הלקוחות השנייה בגודלה אחרי יפן. חלקה של החברות היפניות באותה תקופה ירד מ-26% ל-22%.

הפרויקטים הסיניים מתרכזים במיוחד במסדרון הכלכלי המזרחי. בשנת 2025 קיבלו חברות סיניות 83 היתרים חדשים לניהול עסקים זרים ב-EEC, המהווים 27% מתוך 313 היתרים מסוג זה. עבור חברות יפניות הנתון עמד על 67, ועבור סינגפוריות — על 46. כ-3 רבעים מהפרויקטים הסיניים שאושרו ב-2025 וקיבלו תמריצי השקעה יועדו אף הם למסדרון הכלכלי המזרחי, על פי [מחקר של Krungsri Research מ-14 באוגוסט].

עבור שוק הנדל״ן מדובר בתהליך מורכב. יצרן יכול לשכור מפעל מוכן, לרכוש מגרש בפארק תעשייה או להקים מתקן ייעודי משלו. לכן, הגידול בהון התעשייתי מסין אינו מביא בהכרח לעלייה פרופורציונלית בביקוש דווקא לשטחי מחסנים סטנדרטיים.

מחירי הקרקעות ב-EEC ממשיכים לעלות

העניין הרב מצד יצרנים ופיתוח התשתיות תומכים במחירי הקרקעות בצ׳ונבורי, ראיונג וצ׳אצ׳ואנגסאו. מפעלי ייצור מעריכים אזורים אלה בזכות הקרבה לנמלי מים עמוקים, כבישים מהירים, ספקים ומקבצי תעשייה מבוססים.

ב[מחקר של Colliers על המסדרון הכלכלי המזרחי] שפורסם בסוף יולי צוינה עלייה מתונה ומתמשכת במחירי הקרקע, הנתמכת בביקוש תעשייתי, תמריצים ממשלתיים, השקעות זרות ישירות ופרויקטי תשתית.

עבור יזמים, עליית מחירי הקרקע הופכת למגבלה נוספת. אם עלויות הקרקע והבנייה מתייקרות ועודף המחסנים המוכנים בולם את עליית דמי השכירות, התשואה של פרויקט סטנדרטי חדש עלולה להישחק. הדבר מחזק את היתרון של מתחמים בעלי תשתית הנדסית קיימת ונכסים שנבנו בהתאמה לדרישות של שוכר ספציפי.

פרויקטים דיגיטליים משנים את הדרישות מקרקע תעשייתית

בקשות ההשקעה שוברות השיאים במגזר הדיגיטלי משנות גם את מבנה הביקוש. מרכזי נתונים (Data Centers) זקוקים למגרשים גדולים, אך קרבה מסורתית לכביש מהיר אינה מספקת עבורם. גורמי המפתח הופכים להיות קיבולת חשמל זמינה, גיבוי אספקת אנרגיה, רשתות סיבים אופטיים, מים ומערכות קירור.

בשל כך, חלק מהקרקעות לתעשייה מתחילות להתחרות לא רק על יצרנים וחברות לוגיסטיקה, אלא גם על תשתיות דיגיטליות. המגרשים האטרקטיביים ביותר עשויים להתייקר אפילו בתקופה שבה במחסנים סטנדרטיים שיעור השטחים הפנויים עולה.

בידול זה בשוק תואם את המגמה הכללית של שנת 2026: ההון מתרכז בנכסים שבהם המיקום והמאפיינים הטכניים יוצרים חסם כניסה גבוה למתחרים, בעוד שנכסים טיפוסיים הופכים רגישים יותר לעודפי בנייה חדשה.

תאילנד אינה מתמודדת עם מיתון תעשייתי, אלא עם חוסר איזון

אין לפרש את הספיגה נטו השלילית ברבעון השני ישירות כצמצום בייצור התעשייתי של תאילנד. המדד מתייחס לנדל״ן ומציג את השינוי בשטחים התפוסים, ולא את היקף התפוקה במפעלים, את היצוא או את סך ההשקעות הזרות הישירות.

במקביל מתקיימות בשוק שלוש מגמות שונות. הביקוש לקרקעות תעשייה נתמך בהעתקת קווי ייצור ובפרויקטי השקעה חדשים. מפעלים מוכנים נותרו פלח במחסור יחסי. נכסים לוגיסטיים סטנדרטיים, לעומת זאת, מתמודדים עם גידול מהיר יותר בהיצע.

לכן, לקראת סוף 2026 הפערים בין הנכסים עשויים להפוך לבולטים יותר. אתרי הייצור המובילים במסדרון הכלכלי המזרחי עשויים לשמור על ביקוש גבוה, בעוד שמתחמי מחסנים במיקומים פחות אטרקטיביים ייאלצו להתחרות על שוכרים באמצעות מחיר, תקופות גרייס ותנאי חוזה מקלים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני הרבעון השני אינם מצביעים עדיין על משבר בנדל״ן התעשייתי בתאילנד, אך השוק הופך לבררני בהרבה. ספיגה נטו שלילית והצפי לעלייה בשיעור הפנויים במחסנים מודרניים מגבירים את הסיכון לפרויקטים שנבנו ללא ביקוש מובטח מראש. במקביל, היקף שיא של בקשות השקעה, התרחבות הייצור הסיני וריכוז השטחים החדשים במסדרון הכלכלי המזרחי תומכים בקרקעות ובמבני ייצור ייעודיים. עבור המשקיע, הסטטיסטיקה הכללית של זרימת ההון הופכת לפחות אינפורמטיבית בהשוואה למיקום, זמינות התשתיות, סוג המבנה ונוכחות שוכר קונקרטי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן תעשייתי בתאילנד בשנת 2026

מה קרה לנדל״ן התעשייתי בתאילנד ברבעון השני?

הספיגה נטו הפכה לשלילית. פירוש הדבר הוא שבשקלול השטחים שהתפנו, סך השטחים התפוסים בפועל במהלך הרבעון הצטמצם. JLL צופה גם עלייה בשיעור השטחים הפנויים לקראת סוף השנה.

האם הביקוש לכל הנדל״ן התעשייתי בתאילנד יורד?

לא. המצב משתנה לפי מגזרים. מפעלים מוכנים וקרקעות תעשייה איכותיות נותרו מבוקשים, בעוד שמתחמי מחסנים מודרניים חשופים יותר לסיכון של עודף היצע.

איזו רמת שטחים פנויים צפויה בשוק המחסנים?

CBRE העריכה בתחזיתה לשנת 2026 עלייה בשיעור השטחים הפנויים במתחמים לוגיסטיים מודרניים מכ-10% לכ-13%. מדובר בתחזית שנתית, ולא בנתון שכבר נרשם על ידי JLL ברבעון השני.

מהו שיעור השטחים הפנויים במפעלים מוכנים?

בתחזית CBRE צוין כי שיעור השטחים הפנויים במבני תעשייה מוכנים ב-2026 יישאר מתחת ל-5% הודות לביקוש יציב ולהיצע חדש מוגבל.

מהו המסדרון הכלכלי המזרחי של תאילנד?

זהו אזור תעשייה והשקעות הכולל את צ׳אצ׳ואנגסאו, צ׳ונבורי וראיונג. מרוכזים בו פארקי תעשייה גדולים, מפעלי רכב ואלקטרוניקה, ותשתיות נמל ותחבורה מתקדמות.

כמה השקעות חדשות הוצהרו בתאילנד ב-2026?

בין ינואר ליוני הוגשו 1,299 בקשות להטבות השקעה בשווי כולל של כ-1.47 טריליון באט, עלייה של 37% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

האם 1.47 טריליון באט פירושם כספים שכבר הושקעו?

לא. זהו שווי הפרויקטים במסגרת הבקשות לתמריצי השקעה. השקעות ההון בפועל מתבצעות מאוחר יותר ועשויות להשתנות בלוחות הזמנים ובהיקפים.

עד כמה עלה משקלן של החברות הסיניות?

נתח הקרקעות לתעשייה שנרכש או הושכר על ידי חברות סיניות עלה מ-6% ב-2019 ל-17% באפריל 2026. סין הפכה לקבוצת הלקוחות השנייה בגודלה בפארקי תעשייה אחרי יפן.

האם מחירי השכירות במחסנים צפויים לרדת?

ברבעון השני דמי השכירות נותרו יציבים. העלייה בהיצע ובשיעור השטחים הפנויים מגבילה את האפשרות להעלות שכר דירה ועשויה להגביר את התחרות בין בעלי הנכסים, אך לעת עתה אין מספיק נתונים כדי להצביע על ירידת מחירים גורפת בלתי נמנעת.