מדוע בוטל המונופול של GEDAŞ

החל ממרץ 2024 הוערך נדל״ן לקבלת אזרחות טורקית אך ורק על ידי חברת GEDAŞ, הקשורה לרשות הדיור הממשלתית TOKİ. הגבלה זו הונהגה כדי לקבוע כללים אחידים לחישוב השווי ולמנוע פערים בהערכות. משקיעים לא יכלו לבחור מבצע אחר, גם אם היו ברשותו כל האישורים הנדרשים.

בספטמבר 2026 ביטלו הרשויות מתווה זה, בעקבות עדכון חוזר מס׳ 2024/2. כעת דוחות יכולים להיערך על ידי חברות שקיבלו רישיון ממועצת שווקי ההון של טורקיה (SPK) וחברות באיגוד השמאים (TDUB). תנאי חובה נוסף הוא עבודה דרך המערכת הממשלתית TADEBİS, שבאמצעותה מופקות ומועברות תוצאות הבדיקה.

הרוכש יכול לציין את חברת השמאות בעצמו או להשתמש בבחירה אוטומטית דרך השירות הדיגיטלי. GEDAŞ שמרה על זכותה לפעול בשוק, אך חדלה להיות המבצעת היחידה. הדרישות לתוכן חוות הדעת והפיקוח הממשלתי על האמינות נותרו בעינם, ולכן החלפת החברה אינה מאפשרת קביעה שרירותית של שווי הנדל״ן.

כיצד מתבצעת כעת השומה

בקשה להערכת שווי מוגשת באמצעות השירות הממשלתי Web Tapu. הרוכש מזין את פרטי הנכס ובוחר חברה מוסמכת או בשיבוץ אוטומטי של מבצע. המערכת שולחת פרטי תשלום, וההזמנה ששולמה מועברת למומחים דרך TADEBİS.

המומחים בוחנים את המסמכים, תוכנית הדירה, השטח ומחירי דירות או בתים דומים. עבור מבנים בבנייה נבדקים גם קצב התקדמות העבודות וההתאמה לפרויקט המאושר. התוצאות מועברות לטאבו באופן אלקטרוני, ללא צורך בהגשת חוות דעת מודפסת על ידי המבקש.

על בסיס הבדיקה מופק מסמך TTB — אישור שווי ההשקעה לצורך קבלת אזרחות טורקיה. הסכום המאושר מושווה על ידי הרשויות למחיר בחוזה ולהעברות הבנקאיות. כל המידע מועבר בין המערכות הממשלתיות באופן אלקטרוני.

להגשת מסמכי העסקה לאחר הנפקת ה-TTB מוקצבים כעת עד 12 חודשים במקום שישה בעבר. אם תוקף המסמך פג לפני הפנייה לטאבו, יהיה צורך לחדש את השומה. עבור הרוכש מדובר במרווח זמן נוסף להסדרת תשלומים והכנת מסמכים, במיוחד אם ההליכים מתעכבים.

מחיר שומת הנדל״ן נקבע לפי תעריף מינימום מאושר, ולא לפי הצעות חופשיות של החברות. בשנת 2026, עבור דירה בשטח של עד 149 מ״ר, שכר הטרחה הבסיסי עומד על 16,500 לירות טורקיות (כ-$333 לפי השער ב-21 באוקטובר 2026). תשלומים נוספים תלויים במאפייני הנכס, ולכן הרחבת מספר המבצעים אינה מבטיחה בהכרח ירידה בהוצאות.

תיקונים נפרדים מתייחסים לעסקאות עם נדל״ן בטורקיה הנמכר על ידי קרנות השקעה בנדל״ן (GYO). במכירת נכסים לצורך קבלת אזרחות, עליהן להשתמש בדוח שפורסם במערכת הגילוי התאגידית KAP או להזמין שומה חדשה לפי הכללים הכלליים. עסקאות אלו עוברות בדיקה נוספת, בעוד שההחרגות שנקבעו לגופים ממלכתיים נותרות בתוקף.

אילו תנאים לקבלת אזרחות טורקיה נותרים בעינם

סכום ההשקעה המינימלי בנדל״ן לצורך קבלת אזרחות טורקיה נותר ללא שינוי — 400,000 דולר ארה״ב. הנכס הנבחר חייב לעמוד בדרישות התוכנית, ובטאבו נרשם איסור מכירה למשך שלוש שנים. הרכישה אינה מבטיחה קבלת דרכון באופן אוטומטי: ההחלטה מתקבלת על ידי הרשויות המוסמכות לאחר בדיקת המסמכים.

לאישור ההשקעה נדרשת התאמה בין מספר סכומים במקביל: המחיר בחוזה, ההעברות הבנקאיות והשווי הנקוב ב-TTB. כל אחד מהם חייב לעמוד בדרישות שנקבעו, ולכן לא די בהסכמה עם המוכר על מחיר הגבוה ממחיר השוק. אם קיימות סתירות במסמכים, המבקש עשוי להידרש להבהרות, והטיפול עלול להתעכב.

טרם חתימת העסקה יש לבדוק את הבעלות, היתרי הבנייה והרישומים לגבי הנכס בפנקסי המקרקעין. יש להקדיש תשומת לב מיוחדת למבנים בהקמה, שינויי תכנון בלתי מורשים ואי-התאמות בשטח: נסיבות אלו עלולות להשפיע על תוצאות השומה. אפילו חוות דעת רשמית אינה מהווה תחליף לבדיקה משפטית של הנכס ובדיקת מהימנות המוכר.

טורקיה מבטלת אזרחות של משקיעים

השלכות על משקיעים זרים

מנהלת חברת DenizInvest, סבטלנה אוזגן, ציינה כי היתרון המרכזי של הכללים החדשים עבור הרוכש הוא היכולת לבחור את השמאי בעצמו. ״הרחבת מעגל המבצעים עשויה לקצר זמנים, אך מוקדם לקבוע שהשומה תהיה בוודאות מהירה יותר או זולה יותר, — הסבירה המומחית. — עם זאת, הפיקוח הממשלתי לא בוטל: הדוח עלול להישלח לתיקון או שתידרש שומה חוזרת״. לפני ביצוע עסקה חובה לבדוק את מסמכי הדירה ואת שוויו הריאלי של הנכס.

אנליסטים מ-International Investment מציינים כי הזכות לבחור שמאי אינה מעידה על הקלה בפיקוח על אזרחות מכוח השקעה. במדינה נבדקות עסקאות שאושרו בעבר, ובכלל זה אמינות שווי הנכס שהוצהר. יותר מששת אלפים זרים כבר איבדו את דרכוניהם הטורקיים. באופן כללי, הביקוש של זרים לנדל״ן בטורקיה נמצא בירידה. בשנת 2022 נרשמו 67,490 עסקאות, ובשנת 2025 — רק 21,534 עסקאות, על פי נתוני TÜİK, כלומר צניחה של יותר מפי שלושה.

הירידה במכירות נדל״ן בטורקיה נמשכה גם בשנת 2026: בתשעת החודשים הראשונים רכשו זרים 15,308 נכסים — 4.3% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. בין הסיבות העיקריות — החמרת התנאים, אינפלציה ותשואה נמוכה על נדל״ן במונחים דולריים. האפשרות לבחור שמאי מפשטת את הבירוקרטיה, אך אינה משנה את הכדאיות הפיננסית של ההשקעות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ — שאלות ותשובות

מי יכול כעת לבחור חברת שמאות בטורקיה?

החל מ-28 בספטמבר 2026, משקיע זר יכול לבחור חברה בעלת רישיון SPK, חברות ב-TDUB וגישה ל-TADEBİS. חברת GEDAŞ אינה עוד המבצעת הבלעדית. בדיקת שווי הנדל״ן על ידי המדינה נמשכת.

כיצד מזמינים שומת נדל״ן לצורך אזרחות טורקיה?

הבקשה מוגשת דרך השירות הממשלתי Web Tapu. הרוכש מזין את נתוני הנכס ובוחר חברה או בשיבוץ אוטומטי. ההזמנה ששולמה מועברת למומחים דרך TADEBİS, וחוות הדעת נשלחת לטאבו באופן מקוון.

כמה צריך להשקיע בנדל״ן כדי לקבל אזרחות טורקיה?

סכום ההשקעה המינימלי הוא 400,000 דולר ארה״ב. הנכס חייב לעמוד בתנאי התוכנית, והמכירה אסורה למשך 3 שנים. ההחלטה הסופית על מתן האזרחות מתקבלת על ידי הרשויות המוסמכות.

מה זה TTB ולכמה זמן המסמך תקף?

מסמך TTB מאשר את שווי ההשקעה המוכר לצורך הליך האזרחות. הסכום מושווה לחוזה המכר ולהעברות הבנקאיות. להגשת מסמכי העסקה לאחר הנפקת ה-TTB ניתנים כעת עד 12 חודשים במקום 6 בלבד.

כמה עולה שומת נדל״ן בטורקיה בשנת 2026?

עבור דירה בשטח של עד 149 מ״ר, התעריף הבסיסי הוא 16,500 לירות טורקיות (כ-$333 לפי השער ב-21 באוקטובר 2026). בהתאם למאפייני הנכס ייתכנו הוצאות נלוות. ביטול המונופול אינו מוביל אוטומטית להוזלת השירות.

כיצד נבדק שווי הנדל״ן לקבלת אזרחות בטורקיה?

המומחים בודקים את מאפייני הנכס, המסמכים ומחירי השוק, וגופי המדינה מפקחים על הממצאים. מחיר מנופח בחוזה ללא תימוכין אינו מבטיח עמידה ברף ההשקעה. במקרה של חריגות עלולות להתבצע בדיקות נוספות והבקשה עלולה להידחות.

בשל מה עלולים לבטל אזרחות טורקית שהושגה באמצעות נדל״ן?

הרשויות בטורקיה בוחנות עסקאות השקעה שאושרו בעבר. הפרות באימות שווי הנדל״ן או אי-עמידה בתנאי התוכנית עלולות להוביל לביטול האזרחות. בדיקת המסמכים והשווי הריאלי של הנכס קריטית עוד לפני הרכישה.

עסקאות נדל״ן פיקטיביות בטורקיה

ב-21 בספטמבר דיווחה פרקליטות איסטנבול על תוצאות המבצע נגד החברות Gül İnşaat, Beyaz İnşaat ו-LİV İnşaat. החוקרים בדקו עסקאות נדל״ן בטורקיה. בעסקאות אלו היו מעורבים 734 זרים, ו-274 מכירות הוכרו כפיקטיביות.

יזמים ומתווכים ניפחו את שווי הנכסים בדוחות השמאות. בנוסף, בוצעה הדמיה של תשלומים באמצעות חברות תיווך או באמצעות כספי המוכרים. הסכום הנדרש במטבע חוץ לא נכנס בפועל לטורקיה. ההפרות נחשפו בעקבות הצלבת נתוני מרשם המקרקעין, חוות דעת מומחים והנתונים הפיננסיים של רשות MASAK.

על סמך מסמכים מזויפים קיבלו אזרחות טורקית 263 משקיעים ו-807 בני משפחותיהם. ההיקף הכולל של הפעולות הפיקטיביות עלה על 3,5 מיליארד לירות, שהם כ-$72 מיליון. הפרקליטות הוציאה צווי מעצר נגד 88 חשודים.

ב-25 בספטמבר הורה בית המשפט על מעצרם של 33 בני אדם, על 20 הוטל מעצר בית, ואמצעי פיקוח שיפוטי נוספים הוטלו על 21 מעורבים באותה הונאה לכאורה. הגבלות על שימוש בנכסים הוטלו על 2011 נכסי נדל״ן, כולל מלון, וכן על מכוניות, יאכטות וחשבונות בנק. ב-30 חברות מונו מנהלים מורשים.

חקירות נוספות נגד משקיעים

בספטמבר 2025 קבעו החוקרים כי 451 משקיעים קיבלו אזרחות טורקית תוך ביצוע עבירות. המידע שהתקבל סייע לחשוף קשרים בין משתתפי התוכניות ועסקאות חשודות נוספות.

באוגוסט 2026 חשפה הפרקליטות תרמית הקשורה לחברת Babacan İnşaat. היזם היה מעורב בחקירה של מכירת נדל״ן לפי הערכות שווי מנופחות. הרשויות פתחו בהליך לביטול אזרחותם של 687 משקיעים ובני משפחותיהם שקיבלו דרכונים על בסיס עסקאות כאלה.

ב-4 באוגוסט 2026 הציג משרד הפנים נתונים על ביטול אזרחות טורקיה: בעקבות בדיקות נשללה אזרחותם של יותר מ-6000 זרים, כולל בני משפחותיהם של משקיעים. זוהי תוצאה כוללת של מספר בדיקות, ולא רק סיכום פרשת Babacan İnşaat. המשרד לא פירט לאיזו תקופה בדיוק מתייחסים הנתונים. רוב ההחלטות קשורות להפרת תנאי ההשקעה, והשאר — לסוגיות של סדר ציבורי וביטחון לאומי.

אזרחות טורקיה תמורת השקעה

התוכנית לקבלת אזרחות טורקיה תמורת השקעה כוללת רכישת נדל״ן בשווי של החל מ-$400 000. לקבלת הדרכון על המבקש לאמת את שווי הנכס ולהתחייב שלא למכור אותו במשך שלוש שנים. יחד עם המשקיע יכולים לקבל אזרחות בני זוג וילדים קטינים.

מלבד רכישת דיור קיימים אפיקי השתתפות נוספים: פיקדון בנקאי החל מ-$500 000, השקעה בהון יסוד, אג״ח ממשלתיות או קרנות השקעה מסוימות. עבור אפיקים פיננסיים נקבעו תקופות להחזקת הנכסים. עילה נוספת לקבלת אזרחות היא יצירת 50 מקומות עבודה לפחות.

החל ממרץ 2024 הערכת שווי הדיור לצורך אזרחות בהשקעה מבוצעת על ידי החברה הממשלתית הייעודית GEDAŞ. בדצמבר של אותה שנה החלו להעביר את אישור השווי ישירות למרשם המקרקעין. עם זאת, רשויות אכיפת החוק ממשיכות לבדוק מסמכים של עסקאות רכישה שבוצעו לפני הידוק הפיקוח.

נדל״ן בטורקיה: סיכויים וסיכונים

אנליסטים של International Investment מציינים כי החקירות חשפו את נקודת התורפה במודל של רכישת נדל״ן למטרת אזרחות טורקית. שווי מנופח באופן מלאכותי מאפשר לעמוד בדרישות התוכנית באופן פורמלי, אך אינו הופך את הדירה ליקרה יותר בשוק החופשי. במכירה עתידית עלול המשקיע לספוג הפסדים, גם אם שמר על הבעלות. הידוק הפיקוח עשוי לצמצם את היקף העסקאות הדומות, אך אינו מעלים את השלכות ההפרות שבוצעו בעסקאות קודמות.

החקירות עשויות לשנות את תנאי העבודה של יזמים המתמקדים במשתתפים זרים בתוכנית. התאמת המחיר לרף הנדרש כבר אינה מספיקה כדי לשכנע את הרוכש באמינות העסקה: ישנה חשיבות לשמאות בלתי תלויה של הנכס ולאישור תשלומים בפועל. חברות שמשכו לקוחות בעיקר בהבטחה לדרכון עלולות לאבד חלק מהקונים. שווי נדל״ן מאומת והתחשבנות שקופה מקבלים משמעות רבה יותר בשוק.

ההמשך תלוי בהיקף הבדיקות ובאופן הבחינה מחדש של הדרכונים שכבר הונפקו. אם הרשויות יבחינו בבירור בין עסקאות פיקטיביות להשקעות חוקיות, הגברת הפיקוח עשויה לחזק את האמון בתוכנית. אחרת, אי-הוודאות תבלום רכישות חדשות: משקיעים זרים יביאו בחשבון את האפשרות לביטול האזרחות גם לאחר סיום ההליך. המצב מורכב עוד יותר בשל הירידה החדה בביקוש לנדל״ן בטורקיה מצד קונים בינלאומיים שכבר התרחשה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

מדוע טורקיה מבטלת אזרחות של משקיעים?

החקירה חשפה ניפוח שווי של נדל״ן ותשלומים פיקטיביים שבאמצעותם אימתו המבקשים את ההשקעות. דרכונים שהונפקו על בסיס מסמכים לא מהימנים עלולים להתבטל.

כמה אנשים עלולים לאבד את אזרחותם בפרשת ספטמבר 2026?

ההליך נוגע ל-263 משקיעים ול-807 בני משפחותיהם — סך הכל 1070 בני אדם. זהו מספר הביטולים הפוטנציאליים, ולא החלטות שכבר בוצעו בפועל.

האם הבדיקה עשויה להשפיע על בני משפחתו של המשקיע?

כן. אם בני הזוג וילדים קטינים קיבלו אזרחות במסגרת אותה בקשת השקעה, בדיקת חוקיותה עלולה להשפיע גם על הדרכונים שהונפקו עבורם.

כמה יש להשקיע בנדל״ן לקבלת אזרחות טורקיה בשנת 2026?

שווי המינימום של הנכס עומד על $400 000. יש להחזיק בנדל״ן בבעלות לפחות שלוש שנים, ושווי הרכישה והתשלומים חייבים להיות מאומתים במסמכים.

האם ניתן לאבד את האזרחות לאחר שלוש שנות בעלות על הנכס?

תקופת הבעלות של שלוש שנים אינה מבטלת את הדרישות לחוקיות העסקה המקורית. אם יתברר כי המסמכים או אישורי ההשקעה היו פיקטיביים, ההחלטה על הנפקת הדרכון עשויה להיבחן מחדש.

האם טורקיה ממשיכה להעניק אזרחות תמורת השקעה?

כן, התוכנית פעילה. מלבד רכישת נדל״ן קיימות עילות השקעה נוספות, אולם הרשויות הגבירו את הפיקוח על שמאות הנכסים ואימות התשלומים.

אוגוסט נראה יציב יותר מהשוק הכללי++

באוגוסט רשם מכון הסטטיסטיקה הטורקי (TurkStat) 127,410 עסקאות מכירת מגורים ברחבי המדינה, ירידה של 14.7% לעומת השנה הקודמת. זרים רכשו 1,938 נכסים, המהווים עלייה מזערית של 0.1% לעומת אשתקד. בשמונת החודשים הראשונים של השנה התכווצו העסקאות שלהם ב-6.3%, ל-13,141 נכסים.

בתוך השוק כולו, הדינמיקה הייתה חלשה בהרבה. מכירות בתים חדשים באוגוסט ירדו ב-4.5%, ל-44,378 נכסים, ומכירות יד שנייה — ב-19.4%, ל-83,032. בינואר–אוגוסט התכווץ השוק הכללי ב-6.8%, ל-950,529 עסקאות.

לכן, חודש אוגוסט אינו מאותת על קריסה חדשה בביקוש הזר. בחודש בודד זה, הפלח הזר התגלה כיציב יותר מכלל השוק. הירידה המבנית ניכרת במיוחד בטווח הארוך.

שיא כל הזמנים התגלה כגבוה אף יותר לאחר עדכון הנתונים

כדי להשוות את השוק הנוכחי לשנים קודמות, יש להסתמך על הסדרה הסטטיסטית המעודכנת. בשנת 2026 עדכנה רשות הסטטיסטיקה את היסטוריית מכירות הדיור, ולכן בפרסומים ישנים מופיעים נתונים שונים.

בסדרה ההיסטורית המעודכנת, בשנת 2022 נמכרו לזרים 72,342 נכסים, ובשנת 2025 — 22,980. מדובר בירידה של כ-68% תוך שלוש שנים. לפני העדכון הראו הדו״חות הרשמיים 67,490 ו-21,534 עסקאות בהתאמה, ולכן שתי קבוצות הנתונים עדיין מופיעות במקורות שונים.

בכתבה זו נעשה שימוש בסדרה המעודכנת. היא מחזקת את המסקנה העיקרית: השוק הזר נותר נמוך משמעותית מרמות השיא, גם לאחר התיקון המתודולוגי.

דרכון עדיין זמין החל מ-400 אלף דולר

תוכנית האזרחות תמורת השקעות ממשיכה לפעול. פורטל ההשקעות הרשמי של טורקיה מציין רף מינימלי לרכישת נדל״ן בסך 400 אלף דולר. על הנכס להירשם עם הגבלת מכירה חוזרת למשך שלוש שנים לפחות. הרכישה מהווה עילה להגשת בקשה לאזרחות במסלול מיוחד, אך אינה מבטיחה קבלת דרכון באופן אוטומטי.

סף הכניסה שונה מספר פעמים. בשנת 2018 הוא עמד על 250 אלף דולר, ובשנת 2022 הועלה לרמתו הנוכחית של 400 אלף דולר. העלאת המחיר חפפה לתחילת הירידה הרב-שנתית בביקוש הזר, אך הסטטיסטיקה הרשמית אינה מאפשרת להפריד בין השפעת האזרחות לבין שער הלירה, מחירי הנדל״ן, התשואה, מדיניות ההגירה והמצב בשווקים אזוריים מסוימים.

במקביל פועל מסלול אשרת שהייה על בסיס נכס. בהשוואת תוכניות אשרת שהייה תמורת נדל״ן שפורסמה לאחרונה צוין: ניתן לקבל מעמד קצר טווח באמצעות דיור מתאים בשווי של החל מ-200 אלף דולר, אך אין לבלבל מסלול זה עם אזרחות תמורת השקעות.

מה בדיוק קונים זרים — הסטטיסטיקה אינה חושפת

השאלה ״מה קונים זרים כשדרכון לבדו אינו מספיק״ נשמעת הגיונית, אך הנתונים הרשמיים מספקים רק חלק מהתשובה.

הסטטיסטיקה הרשמית מפרסמת את מספר העסקאות, המחוז ואזרחות הרוכש. אין בה פילוח של הביקוש הזר לפי תקציב, רמת הנכס, שטח, תשואה או מטרת הרכישה. לא ניתן להבחין בוודאות בין נכס שנרכש למטרת אזרחות לבין דירה למגורים, השכרה לטווח ארוך, נופש עונתי או שמירה על ההון.

עם זאת, הפריסה הגיאוגרפית נותרה מרוכזת מאוד. באוגוסט נרשמו באיסטנבול 763 עסקאות של זרים, באנטליה — 599 ובמרסין — 143. שלושת המחוזות הללו ריכזו קרוב ל-78% מכלל המכירות לזרים. תמונת מצב זו מעידה בעיקר על ביקוש בשווקים בינלאומיים גדולים ובאזורי נופש, ולא על עניין אחיד בכל רחבי המדינה.

אנטליה נותרה השוק השני בגודלו אחרי איסטנבול בהיקף הרכישות של זרים. תמונה: Sharon Hahn Darlin, CC BY 2.0.

הרוסים שומרים על המקום הראשון

אזרחי רוסיה ממשיכים להוות את קבוצת הרוכשים הזרים הגדולה ביותר. באוגוסט הם רכשו 343 נכסים. אזרחי אוקראינה קנו 147, ואזרחי איראן — 140.

ההובלה של הרוסים אינה מעידה על חזרה לנפחי הביקוש הקודמים. היא משקפת את ההתפלגות בתוך פלח זר קטן בלבד: הרוכשים הבינלאומיים היוו באוגוסט 1.5% בלבד מכלל עסקאות הנדל״ן למגורים.

באנטליה בולט חלקו של הביקוש הרוסי במיוחד. מתוך 599 מכירות לזרים, 226 בוצעו על ידי אזרחי רוסיה. עבור שוק הנופש מדובר עדיין בקהל יעד חשוב, אך הסטטיסטיקה הארצית אינה מאפשרת עוד לראות בביקוש הזר את אחד ממנועי הצמיחה העיקריים של השוק כולו.

שוק המשכנתאות צומח, בזמן שהשוק הכללי מתכווץ

השינוי הבולט ביותר בנתוני אוגוסט לא חל בפלח הזר, אלא באפיקי המימון של העסקאות.

מכירות באמצעות משכנתה עלו ב-7.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-22,131 נכסים, אף שהשוק הכללי התכווץ ב-14.7%. בינואר–אוגוסט גדלו עסקאות המשכנתה ב-27.6% — ל-188,813. מכירות ללא משכנתה באותה תקופה ירדו ב-12.7%, ל-761,716.

משמעות הדבר היא שהשוק המקומי תלוי יותר ויותר בזמינות האשראי. עבור רוכש זר התמונה שונה: ההחלטה נקבעת בדרך כלל לפי מחיר הכניסה במטבע חזק, פוטנציאל ההשכרה, הנזילות והטבת ההגירה.

זו הסיבה שלא ניתן לייחס את חולשת הביקוש הזר רק להאטה הכללית. באוגוסט הפלח הזר כמעט לא השתנה, בעוד השוק הכללי חווה ירידה חדה.

המחירים עולים בלירות ויורדים במונחים ריאליים

הבנק המרכזי של טורקיה מציג פער נוסף, בעל חשיבות עליונה למשקיע הזר. מדד מחירי הדיור הגיע באוגוסט ל-236.76 נקודות. בחישוב חודשי הוא עלה ב-0.94%, ובחישוב שנתי — ב-23.03% במונחים נומינליים.

אולם בשקלול האינפלציה מתקבלת תמונה הפוכה: ערך הדיור ירד בכ-6.5% במונחים ריאליים. באיסטנבול העלייה השנתית הנומינלית עמדה על כ-26.3%, באנקרה — 24.8%, ובאיזמיר — 23.3%.

עבור משקיע זר, גם השוואה זו אינה מספקת. התוצאה הסופית תלויה בשער הלירה מול מטבע המשקיע. נכס עשוי להתייקר בלירות ובמקביל להניב תוצאה חלשה יותר בדולרים או באירו. לכן דרכון, עליית מחיר נומינלית ותשואה בפועל הם שלושה מדדים נפרדים.

האזרחות כבר אינה מניע בלעדי בשוק

הטעות העיקרית בנושא זה היא הניסיון להציג את הירידה במכירות לזרים כהוכחה ישירה לנטישת מסלול האזרחות.

התוכנית ממשיכה לפעול, רף 400 אלף הדולר לא בוטל, וזרים ממשיכים לרכוש נדל״ן. יתרה מזאת, במהלך הקיץ מספר הזרים בעלי אשרת שהייה בתוקף שוב רשם עלייה. העניין ההגירתי בטורקיה לא נעלם.

מה שהשתנה הוא אחר: האזרחות כבר אינה מבטיחה ביקוש המוני לנכס רק משום שהוא עומד ברף המינימום. הרוכש מתחייב להגבלת מכירה של שלוש שנים ולוקח על עצמו במקביל סיכוני מטבע, שוק ופרויקט.

עבור נכס השקעה, נהיה חשוב יותר עתידו לאחר קבלת הדרכון: למי ניתן להשכיר אותו, באיזה מחיר, עד כמה קל למכור אותו לאחר תום התקופה המחייבת, מה מצב הבניין והאם קיים ביקוש מקומי אמיתי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסטטיסטיקה הרשמית אינה מאפשרת לקבוע שזרים הפסיקו לקנות דירות אך ורק לצורך קבלת אזרחות. עם זאת, הסדרה ההיסטורית המעודכנת מראה ירידה של כ-68% במכירות לזרים בין שנת השיא 2022 ל-2025, חרף המשך פעילות התוכנית. המשמעות היא שהדרכון אינו מפצה עוד על כלכלה חלשה של נכס מסוים. עבור המשקיע חשובים יותר נזילות האזור, המחיר במטבע חזק, מצב הבניין, ביקושי השכירות והיכולת לצאת מההשקעה לאחר תום שלוש שנות ההגבלה. נכסים שנשארים אטרקטיביים גם ללא בונוס ההגירה נראים חזקים ובטוחים בהרבה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: זרים ונדל״ן בטורקיה

כמה נכסי מגורים רכשו זרים בטורקיה באוגוסט 2026?

לרוכשים זרים נמכרו 1,938 נכסים. מדובר בעלייה של 0.1% לעומת השנה הקודמת, המהווים 1.5% מכלל מכירות הדיור במדינה.

כמה נכסים רכשו זרים בינואר–אוגוסט 2026?

בשמונת החודשים רכשו זרים 13,141 נכסים, ירידה של 6.3% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025.

מדוע הנתונים הישנים לשנים 2022 ו-2025 שונים?

בשנת 2026 עודכנה הסדרה ההיסטורית של מכירות הדיור. הנתונים המעודכנים למכירות לזרים עומדים על 72,342 נכסים לשנת 2022 ו-22,980 לשנת 2025. פרסומים ישנים כוללים את הנתונים הקודמים — 67,490 ו-21,534.

מי קונה הכי הרבה דירות בטורקיה?

באוגוסט תפסו אזרחי רוסיה את המקום הראשון עם 343 רכישות. אחריהם דורגו אזרחי אוקראינה עם 147 עסקאות ואיראן עם 140.

היכן זרים רוכשים נדל״ן בתדירות הגבוהה ביותר?

באוגוסט הובילו איסטנבול עם 763 עסקאות, אנטליה עם 599 ומרסין עם 143. שלושת המחוזות היוו קרוב ל-78% מכלל העסקאות הזרות.

כמה יש להשקיע בנדל״ן לצורך קבלת אזרחות טורקית?

רף המינימום הנוכחי עומד על 400 אלף דולר. אין למכור את הנכס המזכה במשך שלוש שנים לפחות.

האם רכישת דירה ב-400 אלף דולר מעניקה דרכון באופן אוטומטי?

לא. רכישה כזו יוצרת עילה להגשת בקשה לאזרחות מיוחדת בכפוף לעמידה בתנאי התוכנית. ההחלטה מתקבלת בהליך ממשלתי מוסדר.

האם ניתן לקבוע שזרים הפסיקו לקנות נדל״ן למטרת אזרחות?

לא. הסטטיסטיקה הרשמית אינה מתעדת את מניע העסקה. ניתן רק לקבוע כי הביקוש הזר נמוך משמעותית מרמות השיא, למרות שתוכנית האזרחות ממשיכה לפעול.

האם מחירי הדיור בטורקיה עולים?

באוגוסט עלו המחירים ב-23.03% בחישוב שנתי בלירות, אך ירדו בכ-6.5% לאחר שקלול האינפלציה. למשקיע זר יש חשיבות מכרעת גם לשער הלירה.

מדוע מכירות המשכנתה צומחות כשהשוק הכללי בירידה?

באוגוסט עלו עסקאות המשכנתה ב-7.2%, ובינואר–אוגוסט ב-27.6%. מכירות ללא משכנתה ירדו ב-12.7% בשמונה חודשים, מה שמעיד על שינוי במבנה הביקוש המקומי.

באיסטנבול נהרסים 10,000 מבנים מדי שנה

התוכנית להתחדשות עירונית פועלת בטורקיה מאז 2012. לאורך תקופה זו נכללו בה יותר מ-2.7 מיליון יחידות דיור ומסחר, מתוכן קרוב ל-1.3 מיליון באיסטנבול. בעיר כבר הושלם שדרוגם של כ-1 מיליון נכסים, וכמה מאות אלפים נוספים נמצאים בשלבי בנייה.

כיום נהרסים ברחבי המדינה כולה כ-20,000 מבנים בשנה שהוגדרו כמבנים בסיכון גבוה. כחצי מהריסות אלו מתבצעות באיסטנבול.

היקף העבודות נובע בעיקר מהפגיעות הסייסמית הגבוהה של המטרופולין, שבו מתגוררים מעל 15 מיליון תושבים. העיר ממוקמת בסמוך לשברים גיאולוגיים גדולים, וחלק ניכר מהמבנים אינו עומד בתקני הבטיחות המודרניים. על פי הערכות הרשויות המקומיות, כ-1.5 מיליון יחידות דיור משתייכות לקבוצת סיכון. מתוכן כ-600,000 נמצאות במצב כזה שבמקרה של רעידת אדמה חזקה קיים חשש ממשי לקריסתן.

סובסידיות והלוואות בתנאים מועדפים למעבר דירה

הרשויות מנסות להאיץ את החלפת הדיור הבלתי בטוח באמצעות תמיכה כספית בבעלי הנכסים. אחד הכלים המרכזיים הוא התוכנית Yarısı Bizden (״חצי עלינו״).

היא מעניקה סיוע מענקי בסכום של עד 875,000 לירות טורקיות ($18,200), וכן עד 125,000 ($2,600) לכיסוי הוצאות מעבר. את יתרת עלות הבנייה יכולים הבעלים לממן באמצעות הלוואות לטווח ארוך בריבית מופחתת.

בעלי הנכסים מגישים בקשות באופן פעיל לקבלת התמיכה הממשלתית בטרם יפוג המועד שנקבע. עובדה זו האיצה את יציאתם לדרך של פרויקטים להריסה ולשחזור בשכונות רבות באיסטנבול. כתוצאה מכך הפכה העיר למעשה לאתר בנייה ענק. בתי מגורים ישנים בני חמש עד שמונה קומות נהרסים, ובמקומם מוקמים מבנים חדשים המתוכננים לעמוד בעומסים סייסמיים גבוהים יותר.

הריסה המונית יוצרת סיכונים חדשים

הקצב המהיר של ההתחדשות העירונית מלווה באי-נוחות רבה לתושבים. עבודות בנייה נרחבות גורמות לרעש, לאבק ולמגבלות תנועה ברחובות, והרשויות וגורמי הענף מדגישים את הצורך בשמירה על נהלי הבטיחות.

נשיא איגוד קבלני הבנייה של הצד האנטולי באיסטנבול (AYİDER), הקאן שישיק, מציין כי פירוק מבנים בתנאי צפיפות עירונית מהווה את אחד השלבים המסוכנים ביותר בפרויקט.

היכולת להרוס מבנה תוך דקות ספורות עשויה להיחשב כהישג טכנולוגי, אך המדד העיקרי להצלחת העבודה צריך להיות מניעת כל פגיעה באנשים ובסביבה. המומחה הדגיש כי בריאות התושבים, הבטיחות הסביבתית ויציבות התהליך חייבות לעמוד בראש סדר העדיפויות, ולא העלויות או קצב ההריסה.

רעידות אדמה באיסטנבול

הצורך בשיפור הבטיחות הסייסמית הפך לדחוף במיוחד לאחר רעידות האדמה ההרסניות בטורקיה בחורף 2023. שני רעשים עוצמתיים בעוצמה של 7.8 ו-7.5 התרחשו בהפרש של כ-9 שעות ופגעו ב-11 מחוזות בדרום ובדרום-מזרח טורקיה. במדינה נהרגו 50,399 בני אדם ויותר מ-100,000 נפצעו. האסון גרם נזק כבד למאגר הדיור. על פי נתוני הבנק העולמי, כ-1.9 מיליון יחידות דיור ניזוקו או נהרסו, ומעל 3.3 מיליון בני אדם נאלצו לעזוב את בתיהם.

בשנת 2025 הזכירו רעשי האדמה פעם נוספת את הסיכונים המתמשכים עבור העיר הגדולה במדינה. ב-23 באפריל נמדדה באזור איסטנבול רעידת אדמה בעוצמה 6.2. נזקים כבדים ונפגעים בנפש נמנעו, אך עשרות אנשים נפצעו ומעל 100,000 תושבים העבירו את הלילה מחוץ לבתיהם. רעידת אדמה חזקה נוספת התרחשה ב-10 באוגוסט 2025 במחוז בלקסיר שבצפון-מערב המדינה. הרעש בעוצמה 6.1 הורגש במספר אזורים, כולל איסטנבול. על פי נתוני שר הפנים עלי ירליקאיה, אדם אחד נהרג, 29 נפצעו ו-16 מבנים קרסו. מוקד הרעש היה בעומק של כ-11 ק״מ.

להערכת הרשויות, כ-1.5 מיליון מבנים בעיר נמצאים בקבוצת סיכון, וכשליש מהם, כפי שהצהיר השר לפיתוח עירוני מוראט קורום, דורשים התחדשות דחופה.

טורקיה במוקד הסיכון הסייסמי: 100 רעידות אדמה ביום

סיכום

אנליסטים של International Investment מציינים כי ההתחדשות הנרחבת בטורקיה מעמיקה בהדרגה את פערי המחירים בין נכסים עמידים לרעידות אדמה לבין מבנים ישנים. לצד זאת, המחיר תלוי יותר ויותר לא רק במיקום, אלא גם במצבו ההנדסי של המבנה ובסיכויי שילובו בתוכנית ההתחדשות העירונית. שחזור עשוי להעלות את שווי הנכס, אך עד לסיום העבודות הבעלים מסתכן באובדן הכנסות משכירות ובלוחות זמנים בלתי ודאיים של הפרויקט.

יש לקחת בחשבון שאיסטנבול ממוקמת באזור בעל פעילות סייסמית מוגברת, בדומה לאזורים רבים אחרים בטורקיה. רעידת אדמה חזקה עלולה להוביל לנזק או לאובדן מוחלט של הנכס, להשבתה ממושכת, להוצאות שיקום ולפגיעה בנזילות.

בתנאים אלה, בעת הערכת השקעות בנדל״ן בטורקיה חשיבות רבה ניתנת לא רק לחישוב תשואה פוטנציאלית, אלא גם לעמידות הנכס עצמו בפני סיכונים מעין אלה. מומלץ לבחון בזהירות יתרה נכסים במאגר הישן: מחיר רכישה נמוך עלול להיות מלווה בעלויות ובהפסדים שישנו משמעותית את הכדאיות הכלכלית הכוללת של ההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment