מדוע בוטל המונופול של GEDAŞ

החל ממרץ 2024 הוערך נדל״ן לקבלת אזרחות טורקית אך ורק על ידי חברת GEDAŞ, הקשורה לרשות הדיור הממשלתית TOKİ. הגבלה זו הונהגה כדי לקבוע כללים אחידים לחישוב השווי ולמנוע פערים בהערכות. משקיעים לא יכלו לבחור מבצע אחר, גם אם היו ברשותו כל האישורים הנדרשים.

בספטמבר 2026 ביטלו הרשויות מתווה זה, בעקבות עדכון חוזר מס׳ 2024/2. כעת דוחות יכולים להיערך על ידי חברות שקיבלו רישיון ממועצת שווקי ההון של טורקיה (SPK) וחברות באיגוד השמאים (TDUB). תנאי חובה נוסף הוא עבודה דרך המערכת הממשלתית TADEBİS, שבאמצעותה מופקות ומועברות תוצאות הבדיקה.

הרוכש יכול לציין את חברת השמאות בעצמו או להשתמש בבחירה אוטומטית דרך השירות הדיגיטלי. GEDAŞ שמרה על זכותה לפעול בשוק, אך חדלה להיות המבצעת היחידה. הדרישות לתוכן חוות הדעת והפיקוח הממשלתי על האמינות נותרו בעינם, ולכן החלפת החברה אינה מאפשרת קביעה שרירותית של שווי הנדל״ן.

כיצד מתבצעת כעת השומה

בקשה להערכת שווי מוגשת באמצעות השירות הממשלתי Web Tapu. הרוכש מזין את פרטי הנכס ובוחר חברה מוסמכת או בשיבוץ אוטומטי של מבצע. המערכת שולחת פרטי תשלום, וההזמנה ששולמה מועברת למומחים דרך TADEBİS.

המומחים בוחנים את המסמכים, תוכנית הדירה, השטח ומחירי דירות או בתים דומים. עבור מבנים בבנייה נבדקים גם קצב התקדמות העבודות וההתאמה לפרויקט המאושר. התוצאות מועברות לטאבו באופן אלקטרוני, ללא צורך בהגשת חוות דעת מודפסת על ידי המבקש.

על בסיס הבדיקה מופק מסמך TTB — אישור שווי ההשקעה לצורך קבלת אזרחות טורקיה. הסכום המאושר מושווה על ידי הרשויות למחיר בחוזה ולהעברות הבנקאיות. כל המידע מועבר בין המערכות הממשלתיות באופן אלקטרוני.

להגשת מסמכי העסקה לאחר הנפקת ה-TTB מוקצבים כעת עד 12 חודשים במקום שישה בעבר. אם תוקף המסמך פג לפני הפנייה לטאבו, יהיה צורך לחדש את השומה. עבור הרוכש מדובר במרווח זמן נוסף להסדרת תשלומים והכנת מסמכים, במיוחד אם ההליכים מתעכבים.

מחיר שומת הנדל״ן נקבע לפי תעריף מינימום מאושר, ולא לפי הצעות חופשיות של החברות. בשנת 2026, עבור דירה בשטח של עד 149 מ״ר, שכר הטרחה הבסיסי עומד על 16,500 לירות טורקיות (כ-$333 לפי השער ב-21 באוקטובר 2026). תשלומים נוספים תלויים במאפייני הנכס, ולכן הרחבת מספר המבצעים אינה מבטיחה בהכרח ירידה בהוצאות.

תיקונים נפרדים מתייחסים לעסקאות עם נדל״ן בטורקיה הנמכר על ידי קרנות השקעה בנדל״ן (GYO). במכירת נכסים לצורך קבלת אזרחות, עליהן להשתמש בדוח שפורסם במערכת הגילוי התאגידית KAP או להזמין שומה חדשה לפי הכללים הכלליים. עסקאות אלו עוברות בדיקה נוספת, בעוד שההחרגות שנקבעו לגופים ממלכתיים נותרות בתוקף.

אילו תנאים לקבלת אזרחות טורקיה נותרים בעינם

סכום ההשקעה המינימלי בנדל״ן לצורך קבלת אזרחות טורקיה נותר ללא שינוי — 400,000 דולר ארה״ב. הנכס הנבחר חייב לעמוד בדרישות התוכנית, ובטאבו נרשם איסור מכירה למשך שלוש שנים. הרכישה אינה מבטיחה קבלת דרכון באופן אוטומטי: ההחלטה מתקבלת על ידי הרשויות המוסמכות לאחר בדיקת המסמכים.

לאישור ההשקעה נדרשת התאמה בין מספר סכומים במקביל: המחיר בחוזה, ההעברות הבנקאיות והשווי הנקוב ב-TTB. כל אחד מהם חייב לעמוד בדרישות שנקבעו, ולכן לא די בהסכמה עם המוכר על מחיר הגבוה ממחיר השוק. אם קיימות סתירות במסמכים, המבקש עשוי להידרש להבהרות, והטיפול עלול להתעכב.

טרם חתימת העסקה יש לבדוק את הבעלות, היתרי הבנייה והרישומים לגבי הנכס בפנקסי המקרקעין. יש להקדיש תשומת לב מיוחדת למבנים בהקמה, שינויי תכנון בלתי מורשים ואי-התאמות בשטח: נסיבות אלו עלולות להשפיע על תוצאות השומה. אפילו חוות דעת רשמית אינה מהווה תחליף לבדיקה משפטית של הנכס ובדיקת מהימנות המוכר.

טורקיה מבטלת אזרחות של משקיעים

השלכות על משקיעים זרים

מנהלת חברת DenizInvest, סבטלנה אוזגן, ציינה כי היתרון המרכזי של הכללים החדשים עבור הרוכש הוא היכולת לבחור את השמאי בעצמו. ״הרחבת מעגל המבצעים עשויה לקצר זמנים, אך מוקדם לקבוע שהשומה תהיה בוודאות מהירה יותר או זולה יותר, — הסבירה המומחית. — עם זאת, הפיקוח הממשלתי לא בוטל: הדוח עלול להישלח לתיקון או שתידרש שומה חוזרת״. לפני ביצוע עסקה חובה לבדוק את מסמכי הדירה ואת שוויו הריאלי של הנכס.

אנליסטים מ-International Investment מציינים כי הזכות לבחור שמאי אינה מעידה על הקלה בפיקוח על אזרחות מכוח השקעה. במדינה נבדקות עסקאות שאושרו בעבר, ובכלל זה אמינות שווי הנכס שהוצהר. יותר מששת אלפים זרים כבר איבדו את דרכוניהם הטורקיים. באופן כללי, הביקוש של זרים לנדל״ן בטורקיה נמצא בירידה. בשנת 2022 נרשמו 67,490 עסקאות, ובשנת 2025 — רק 21,534 עסקאות, על פי נתוני TÜİK, כלומר צניחה של יותר מפי שלושה.

הירידה במכירות נדל״ן בטורקיה נמשכה גם בשנת 2026: בתשעת החודשים הראשונים רכשו זרים 15,308 נכסים — 4.3% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. בין הסיבות העיקריות — החמרת התנאים, אינפלציה ותשואה נמוכה על נדל״ן במונחים דולריים. האפשרות לבחור שמאי מפשטת את הבירוקרטיה, אך אינה משנה את הכדאיות הפיננסית של ההשקעות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ — שאלות ותשובות

מי יכול כעת לבחור חברת שמאות בטורקיה?

החל מ-28 בספטמבר 2026, משקיע זר יכול לבחור חברה בעלת רישיון SPK, חברות ב-TDUB וגישה ל-TADEBİS. חברת GEDAŞ אינה עוד המבצעת הבלעדית. בדיקת שווי הנדל״ן על ידי המדינה נמשכת.

כיצד מזמינים שומת נדל״ן לצורך אזרחות טורקיה?

הבקשה מוגשת דרך השירות הממשלתי Web Tapu. הרוכש מזין את נתוני הנכס ובוחר חברה או בשיבוץ אוטומטי. ההזמנה ששולמה מועברת למומחים דרך TADEBİS, וחוות הדעת נשלחת לטאבו באופן מקוון.

כמה צריך להשקיע בנדל״ן כדי לקבל אזרחות טורקיה?

סכום ההשקעה המינימלי הוא 400,000 דולר ארה״ב. הנכס חייב לעמוד בתנאי התוכנית, והמכירה אסורה למשך 3 שנים. ההחלטה הסופית על מתן האזרחות מתקבלת על ידי הרשויות המוסמכות.

מה זה TTB ולכמה זמן המסמך תקף?

מסמך TTB מאשר את שווי ההשקעה המוכר לצורך הליך האזרחות. הסכום מושווה לחוזה המכר ולהעברות הבנקאיות. להגשת מסמכי העסקה לאחר הנפקת ה-TTB ניתנים כעת עד 12 חודשים במקום 6 בלבד.

כמה עולה שומת נדל״ן בטורקיה בשנת 2026?

עבור דירה בשטח של עד 149 מ״ר, התעריף הבסיסי הוא 16,500 לירות טורקיות (כ-$333 לפי השער ב-21 באוקטובר 2026). בהתאם למאפייני הנכס ייתכנו הוצאות נלוות. ביטול המונופול אינו מוביל אוטומטית להוזלת השירות.

כיצד נבדק שווי הנדל״ן לקבלת אזרחות בטורקיה?

המומחים בודקים את מאפייני הנכס, המסמכים ומחירי השוק, וגופי המדינה מפקחים על הממצאים. מחיר מנופח בחוזה ללא תימוכין אינו מבטיח עמידה ברף ההשקעה. במקרה של חריגות עלולות להתבצע בדיקות נוספות והבקשה עלולה להידחות.

בשל מה עלולים לבטל אזרחות טורקית שהושגה באמצעות נדל״ן?

הרשויות בטורקיה בוחנות עסקאות השקעה שאושרו בעבר. הפרות באימות שווי הנדל״ן או אי-עמידה בתנאי התוכנית עלולות להוביל לביטול האזרחות. בדיקת המסמכים והשווי הריאלי של הנכס קריטית עוד לפני הרכישה.

תנועת התיירים לאנטליה ירדה ב-6%

בשמונת החודשים הראשונים של שנת 2026 ביקרו באנטליה 10,764,084 תיירים. מדובר ב-664,530 איש פחות מאשר בתקופה המקבילה בשנה שעברה. הירידה השנתית עמדה על כ-6%, כך מדווח Ekonomim בהסתמך על גורמים בענף התיירות.

הירידה נרשמה עוד לפני סיום חודש אוגוסט. עד 21 באוגוסט עלה מספר התיירים הזרים שהגיעו לאנטליה מתחילת השנה על 10 מיליון, אך הנתון עדיין נותר נמוך בכ-6% מזה של השנה שעברה. השווקים הגדולים ביותר של העיר נותרו רוסיה, גרמניה ובריטניה, כפי שדיווחה סוכנות Anadolu.

כמו כן נרשמה ירידה במספר אזרחי טורקיה המתגוררים דרך קבע בחו״ל אשר נפשו באנטליה. בשמונת החודשים הללו עמד מספרם על 706,939 לעומת 718,034 בשנה שעברה, נתון המשקף ירידה של כ-2%.

רוסיה שמרה על מעמדה, אירופה נחלשה

השוק הרוסי בשנת 2026 התגלה כיציב יותר מחלק מהיעדים האירופיים. בינואר–אוגוסט ביקרו באנטליה כ-2.17 מיליון תיירים מרוסיה, בדומה לתקופה המקבילה אשתקד. תנועת התיירים מאוקראינה עלתה ב-5% ל-306,795 איש. צמיחה נרשמה גם בשווקים של הונגריה ואוזבקיסטן.

במקביל, נציגי תעשיית התיירות מצביעים על ירידה בביקוש מצד גרמניה ובריטניה — שניים מהשווקים האירופיים החשובים ביותר לאנטליה. מגמה שלילית נרשמה גם בפולין ובהולנד. לפי הערכתו של ראש קבוצת התיירות במועצת העיר אנטליה ומנכ״ל NBK Touristik, רג׳פ יאבוז, ארבעה מתוך חמשת השווקים העיקריים של אתר הנופש מציגים ירידה בשנת 2026.

הדינמיקה במדינות השונות משתנה באופן משמעותי. מספר התיירים מישראל עלה בשמונה חודשים ב-59%, בעוד שתנועת הנופשים מאיראן צנחה ב-73%. במונחים מוחלטים, אנטליה החמיצה כ-25.2 אלף מבקרים איראנים.

הפסדים של 600–700 מיליון אירו נותרים כרגע הערכת הענף

הסכום של 600–700 מיליון אירו אינו מהווה הפסד רשמי מחושב של ענף התיירות באנטליה. אלו הערכות של גורמים בשוק, המשתמשים בשיטות חישוב שונות.

רג׳פ יאבוז מעריך את אובדן ההכנסות בכ-620 מיליון אירו. בחישובו נלקחים בחשבון כ-672 אלף תיירים שלא הגיעו לאנטליה, עלות ממוצעת של חבילת נופש בשוק האירופי של כ-800 אירו והוצאות נוספות של הנוסעים.

נשיא איגוד מנהלי המלונות המקצועיים, הקאן סאאטצ׳יואולו, מציג תרחיש לכל שנת 2026. אם עד סוף השנה יחסרו לאזור כמיליון איש וכל אחד מהם היה שוהה בממוצע באנטליה שבעה ימים עם הוצאה של 100 אירו ליום, המלונות עלולים להפסיד כ-700 מיליון אירו. הוצאות התיירים מחוץ למלונות אינן נכללות בחישוב זה.

חבר דירקטוריון MK Group, קורהאן אלשאן, מספק הערכה זהירה יותר — כ-350–500 מיליון דולר. הוא מציין כי השינוי במספר המבקרים ובהכנסות מתיירות אינו מתרחש באותו יחס: עלייה בהוצאה לנפש יכולה לקזז חלק מהירידה בתנועת התיירים.

לכן מוקדם לקבוע כי אנטליה ספגה הפסד ודאי של 600–700 מיליון אירו. מדובר בתרחישים של אנשי מקצוע בענף ולא בנתונים סטטיסטיים רשמיים ומגובשים על הכנסות האזור.

טורקיה מרוויחה יותר מכל תייר

הנתונים הסטטיסטיים ברחבי המדינה כולה מאשרים כי ירידה במספר המבקרים אינה מעידה בהכרח על ירידה מקבילה בהכנסות. ברבעון השני של שנת 2026, מספר המבקרים הזרים ואזרחי המדינה המתגוררים בחו״ל שעזבו את טורקיה ירד ב-5.1% בהשוואה לשנה הקודמת, ל-15.58 מיליון איש. ההכנסות מתיירות באותה תקופה ירדו ב-2.6% בלבד, ל-15.87 מיליארד דולר, לפי נתוני מכון הסטטיסטיקה הטורקי TÜİK.

מתוך סכום זה, 15.66 מיליארד דולר הגיעו מהמבקרים ועוד 209.5 מיליון דולר מנוסעי מעבר (טרנזיט). הוצאות אישיות עמדו על 10.93 מיליארד דולר, וחבילות תיור על 4.72 מיליארד דולר. ההוצאה הממוצעת של תיירים שלנו במדינה הגיעה ל-113 דולר ליום.

נתונים אלו מסבירים את הפער בין ההערכות השונות לגבי אנטליה. אובדן של 6% מהתיירים כשלעצמו אינו גורר ירידה זהה בהכנסות, אם המבקרים הנותרים מוציאים סכומים גבוהים יותר.

המחירים הגבוהים מחלישים את מעמדה של טורקיה

נציגי הענף מציינים כי אחד הגורמים המרכזיים לירידה הוא השינוי ביחס בין המחירים ושערי החליפין. ההוצאות של בתי מלון, מסעדות ועסקים נוספים בטורקיה עולות בלירות טורקיות, והיחלשות המטבע המקומי אינה מפצה תמיד באופן מלא על התייקרות זו עבור הלקוח הזר.

מדד המחירים לצרכן בטורקיה באוגוסט 2026 עלה ב-31.51% בחישוב שנתי וב-1.84% ברמה החודשית, כפי שעולה מנתוני TÜİK האחרונים. האינפלציה השנתית נותרה מעל 30%, למרות התמתנות הדרגתית.

עבור בתי המלון, הקושי נובע מכך שחלק ניכר מההוצאות נוצר בתוך המדינה: מחירי המזון, השכר, תחזוקת המתקנים, האנרגיה ושירותי הספקים ממשיכים לעלות. במקביל, מחירי החבילות נאלצים להתחרות בהצעות מיוון, ספרד, מצרים ויעדים ים-תיכוניים אחרים.

בענף מדברים יותר ויותר על התקבעות התפיסה בחלק מהשוק האירופי שלפיה טורקיה הפכה ליעד יקר לחופשה. זוהי אמנם הערכה של גורמים עסקיים ולא מדד סטטיסטי נפרד, אך הירידה מגרמניה, בריטניה, פולין והולנד הופכת את סוגיית התחרותיות במחיר למשמעותית יותר בעונת 2026.

המלונות מורידים מחירים כדי למלא חדרים

הלחץ על הביקוש מאלץ חלק מבתי המלון לעדכן את התעריפים. נשיא לשכת המסחר והתעשייה של אנטליה, יוסוף חאג׳יסולימאן, מציין כי ענף המלונאות כבר ביצע פשרות במחירים כדי לשמור על תנועת האורחים. גם אם מספר התיירים הכולל יתקרב ליעד המתוכנן, ההכנסות עשויות להיות נמוכות יותר בשל הוזלת המחירים.

עבור המלונות נוצר מצב מורכב: העלאת תעריפים מאפשרת לפצות על הגידול בהוצאות, אך בד בבד פוגעת במעמדה של אנטליה מול מתחרותיה. הנחות מסייעות לתפוסת החדרים, אך מפחיתות את ההכנסה מכל חדר נמכר ואת רווחיות העסק.

לפיכך, אין להעריך את תוצאות העונה אך ורק לפי מספר ההגעות. עבור המלונות חשובים לא פחות המחיר הממוצע לחדר, ההכנסה לחדר זמין, משך השהייה והוצאות התיירים מחוץ למלונות.

אובדן 665 אלף תיירים אינו מעיד על קריסת השוק

למרות המגמה השלילית, אנטליה נותרה אחד ממוקדי התיירות הגדולים ביותר באגן הים התיכון. בשמונת החודשים הראשונים בלבד קיבלה העיר יותר מ-10.7 מיליון מבקרים זרים. באוגוסט צפו גורמים בענף המלונאות תפוסה גבוהה גם במהלך אירועים בינלאומיים גדולים שיתקיימו באזור בסתיו.

הסיכון המרכזי נעוץ בכך שהירידה פגעה בכמה שווקים מרכזיים בו-זמנית. אם הביקוש מאירופה יישאר חלש בסתיו, הפער מתוצאות שנת 2025 עלול להתרחב. התרחיש של אובדן מיליון תיירים בסיכום השנה נותר כעת תחזית של אנשי הענף ואינו אומדן רשמי של הרשויות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, יש לראות בסכום של 600–700 מיליון אירו טווח הערכה בלבד ולא הפסד שכבר נרשם בפועל באנטליה. האות החשוב יותר לשוק הוא הירידה המקבילה בתנועת התיירים מכמה יעדים אירופיים גדולים, לצד אינפלציה פנימית גבוהה בטורקיה. אם המלונות ימשיכו לפצות על הגידול בהוצאות באמצעות הנחות, כמות התיירים תוכל להתאושש מהר יותר מההכנסות ומהרווחיות. לפיכך, למשקיעים בתחום המלונאות חשוב לעקוב לא רק אחר מספר המגיעים, אלא גם אחר המחיר הממוצע לחדר, התפוסה, ההוצאות התפעוליות והרכב השווקים שמהם מגיעים האורחים.

שאלות נפוצות (FAQ)

כמה תיירים איבדה אנטליה בשנת 2026?

בינואר–אוגוסט ביקרו באנטליה 664,530 איש פחות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. תנועת התיירים ירדה בכ-6%.

כמה תיירים הגיעו לאנטליה בשמונה חודשים?

בינואר–אוגוסט 2026 קיבלה אנטליה 10,764,084 תיירים.

האם אנטליה באמת הפסידה 700 מיליון אירו?

אין אישור רשמי לסכום זה. גורמים בענף מספקים הערכות שונות — מ-350–500 מיליון דולר ועד כ-620 מיליון אירו, כאשר 700 מיליון אירו מופיעים בתרחיש המניח אובדן של מיליון תיירים עד סוף השנה.

כמה תיירים מרוסיה הגיעו לאנטליה?

בשמונת החודשים הראשונים של 2026 ביקרו באנטליה כ-2.17 מיליון תיירים מרוסיה. לפי נתוני הענף, הנתון נותר בערך ברמת השנה שעברה.

אילו שווקים אירופיים רשמו ירידה?

נציגי תעשיית התיירות מדווחים על ירידה בשווקים של גרמניה, בריטניה, פולין והולנד.

מדוע ירדה תנועת התיירים לאנטליה?

בין הגורמים מונים גורמים בשוק את עליית ההוצאות המקומיות, שינויים בשערי החליפין, שחיקת התחרותיות במחירי החופשות בטורקיה וירידה בביקוש בכמה שווקים אירופיים עיקריים.

האם הכנסות התיירות של טורקיה יורדות גם הן?

ברבעון השני של 2026 ירדו הכנסות התיירות של טורקיה ב-2.6% לעומת השנה הקודמת, ל-15.87 מיליארד דולר. מספר המבקרים באותה תקופה ירד בשיעור חד יותר — ב-5.1%.

האם אנטליה עלולה לאבד מיליון תיירים בשנה?

תרחיש כזה נלקח בחשבון על ידי גורמים בענף המלונאות אם המגמה השלילית תימשך עד סוף 2026. זוהי תחזית בלבד ולא נתון מסכם רשמי.

עסקאות נדל״ן פיקטיביות בטורקיה

ב-21 בספטמבר דיווחה פרקליטות איסטנבול על תוצאות המבצע נגד החברות Gül İnşaat, Beyaz İnşaat ו-LİV İnşaat. החוקרים בדקו עסקאות נדל״ן בטורקיה. בעסקאות אלו היו מעורבים 734 זרים, ו-274 מכירות הוכרו כפיקטיביות.

יזמים ומתווכים ניפחו את שווי הנכסים בדוחות השמאות. בנוסף, בוצעה הדמיה של תשלומים באמצעות חברות תיווך או באמצעות כספי המוכרים. הסכום הנדרש במטבע חוץ לא נכנס בפועל לטורקיה. ההפרות נחשפו בעקבות הצלבת נתוני מרשם המקרקעין, חוות דעת מומחים והנתונים הפיננסיים של רשות MASAK.

על סמך מסמכים מזויפים קיבלו אזרחות טורקית 263 משקיעים ו-807 בני משפחותיהם. ההיקף הכולל של הפעולות הפיקטיביות עלה על 3,5 מיליארד לירות, שהם כ-$72 מיליון. הפרקליטות הוציאה צווי מעצר נגד 88 חשודים.

ב-25 בספטמבר הורה בית המשפט על מעצרם של 33 בני אדם, על 20 הוטל מעצר בית, ואמצעי פיקוח שיפוטי נוספים הוטלו על 21 מעורבים באותה הונאה לכאורה. הגבלות על שימוש בנכסים הוטלו על 2011 נכסי נדל״ן, כולל מלון, וכן על מכוניות, יאכטות וחשבונות בנק. ב-30 חברות מונו מנהלים מורשים.

חקירות נוספות נגד משקיעים

בספטמבר 2025 קבעו החוקרים כי 451 משקיעים קיבלו אזרחות טורקית תוך ביצוע עבירות. המידע שהתקבל סייע לחשוף קשרים בין משתתפי התוכניות ועסקאות חשודות נוספות.

באוגוסט 2026 חשפה הפרקליטות תרמית הקשורה לחברת Babacan İnşaat. היזם היה מעורב בחקירה של מכירת נדל״ן לפי הערכות שווי מנופחות. הרשויות פתחו בהליך לביטול אזרחותם של 687 משקיעים ובני משפחותיהם שקיבלו דרכונים על בסיס עסקאות כאלה.

ב-4 באוגוסט 2026 הציג משרד הפנים נתונים על ביטול אזרחות טורקיה: בעקבות בדיקות נשללה אזרחותם של יותר מ-6000 זרים, כולל בני משפחותיהם של משקיעים. זוהי תוצאה כוללת של מספר בדיקות, ולא רק סיכום פרשת Babacan İnşaat. המשרד לא פירט לאיזו תקופה בדיוק מתייחסים הנתונים. רוב ההחלטות קשורות להפרת תנאי ההשקעה, והשאר — לסוגיות של סדר ציבורי וביטחון לאומי.

אזרחות טורקיה תמורת השקעה

התוכנית לקבלת אזרחות טורקיה תמורת השקעה כוללת רכישת נדל״ן בשווי של החל מ-$400 000. לקבלת הדרכון על המבקש לאמת את שווי הנכס ולהתחייב שלא למכור אותו במשך שלוש שנים. יחד עם המשקיע יכולים לקבל אזרחות בני זוג וילדים קטינים.

מלבד רכישת דיור קיימים אפיקי השתתפות נוספים: פיקדון בנקאי החל מ-$500 000, השקעה בהון יסוד, אג״ח ממשלתיות או קרנות השקעה מסוימות. עבור אפיקים פיננסיים נקבעו תקופות להחזקת הנכסים. עילה נוספת לקבלת אזרחות היא יצירת 50 מקומות עבודה לפחות.

החל ממרץ 2024 הערכת שווי הדיור לצורך אזרחות בהשקעה מבוצעת על ידי החברה הממשלתית הייעודית GEDAŞ. בדצמבר של אותה שנה החלו להעביר את אישור השווי ישירות למרשם המקרקעין. עם זאת, רשויות אכיפת החוק ממשיכות לבדוק מסמכים של עסקאות רכישה שבוצעו לפני הידוק הפיקוח.

נדל״ן בטורקיה: סיכויים וסיכונים

אנליסטים של International Investment מציינים כי החקירות חשפו את נקודת התורפה במודל של רכישת נדל״ן למטרת אזרחות טורקית. שווי מנופח באופן מלאכותי מאפשר לעמוד בדרישות התוכנית באופן פורמלי, אך אינו הופך את הדירה ליקרה יותר בשוק החופשי. במכירה עתידית עלול המשקיע לספוג הפסדים, גם אם שמר על הבעלות. הידוק הפיקוח עשוי לצמצם את היקף העסקאות הדומות, אך אינו מעלים את השלכות ההפרות שבוצעו בעסקאות קודמות.

החקירות עשויות לשנות את תנאי העבודה של יזמים המתמקדים במשתתפים זרים בתוכנית. התאמת המחיר לרף הנדרש כבר אינה מספיקה כדי לשכנע את הרוכש באמינות העסקה: ישנה חשיבות לשמאות בלתי תלויה של הנכס ולאישור תשלומים בפועל. חברות שמשכו לקוחות בעיקר בהבטחה לדרכון עלולות לאבד חלק מהקונים. שווי נדל״ן מאומת והתחשבנות שקופה מקבלים משמעות רבה יותר בשוק.

ההמשך תלוי בהיקף הבדיקות ובאופן הבחינה מחדש של הדרכונים שכבר הונפקו. אם הרשויות יבחינו בבירור בין עסקאות פיקטיביות להשקעות חוקיות, הגברת הפיקוח עשויה לחזק את האמון בתוכנית. אחרת, אי-הוודאות תבלום רכישות חדשות: משקיעים זרים יביאו בחשבון את האפשרות לביטול האזרחות גם לאחר סיום ההליך. המצב מורכב עוד יותר בשל הירידה החדה בביקוש לנדל״ן בטורקיה מצד קונים בינלאומיים שכבר התרחשה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

מדוע טורקיה מבטלת אזרחות של משקיעים?

החקירה חשפה ניפוח שווי של נדל״ן ותשלומים פיקטיביים שבאמצעותם אימתו המבקשים את ההשקעות. דרכונים שהונפקו על בסיס מסמכים לא מהימנים עלולים להתבטל.

כמה אנשים עלולים לאבד את אזרחותם בפרשת ספטמבר 2026?

ההליך נוגע ל-263 משקיעים ול-807 בני משפחותיהם — סך הכל 1070 בני אדם. זהו מספר הביטולים הפוטנציאליים, ולא החלטות שכבר בוצעו בפועל.

האם הבדיקה עשויה להשפיע על בני משפחתו של המשקיע?

כן. אם בני הזוג וילדים קטינים קיבלו אזרחות במסגרת אותה בקשת השקעה, בדיקת חוקיותה עלולה להשפיע גם על הדרכונים שהונפקו עבורם.

כמה יש להשקיע בנדל״ן לקבלת אזרחות טורקיה בשנת 2026?

שווי המינימום של הנכס עומד על $400 000. יש להחזיק בנדל״ן בבעלות לפחות שלוש שנים, ושווי הרכישה והתשלומים חייבים להיות מאומתים במסמכים.

האם ניתן לאבד את האזרחות לאחר שלוש שנות בעלות על הנכס?

תקופת הבעלות של שלוש שנים אינה מבטלת את הדרישות לחוקיות העסקה המקורית. אם יתברר כי המסמכים או אישורי ההשקעה היו פיקטיביים, ההחלטה על הנפקת הדרכון עשויה להיבחן מחדש.

האם טורקיה ממשיכה להעניק אזרחות תמורת השקעה?

כן, התוכנית פעילה. מלבד רכישת נדל״ן קיימות עילות השקעה נוספות, אולם הרשויות הגבירו את הפיקוח על שמאות הנכסים ואימות התשלומים.

אוגוסט נראה יציב יותר מהשוק הכללי++

באוגוסט רשם מכון הסטטיסטיקה הטורקי (TurkStat) 127,410 עסקאות מכירת מגורים ברחבי המדינה, ירידה של 14.7% לעומת השנה הקודמת. זרים רכשו 1,938 נכסים, המהווים עלייה מזערית של 0.1% לעומת אשתקד. בשמונת החודשים הראשונים של השנה התכווצו העסקאות שלהם ב-6.3%, ל-13,141 נכסים.

בתוך השוק כולו, הדינמיקה הייתה חלשה בהרבה. מכירות בתים חדשים באוגוסט ירדו ב-4.5%, ל-44,378 נכסים, ומכירות יד שנייה — ב-19.4%, ל-83,032. בינואר–אוגוסט התכווץ השוק הכללי ב-6.8%, ל-950,529 עסקאות.

לכן, חודש אוגוסט אינו מאותת על קריסה חדשה בביקוש הזר. בחודש בודד זה, הפלח הזר התגלה כיציב יותר מכלל השוק. הירידה המבנית ניכרת במיוחד בטווח הארוך.

שיא כל הזמנים התגלה כגבוה אף יותר לאחר עדכון הנתונים

כדי להשוות את השוק הנוכחי לשנים קודמות, יש להסתמך על הסדרה הסטטיסטית המעודכנת. בשנת 2026 עדכנה רשות הסטטיסטיקה את היסטוריית מכירות הדיור, ולכן בפרסומים ישנים מופיעים נתונים שונים.

בסדרה ההיסטורית המעודכנת, בשנת 2022 נמכרו לזרים 72,342 נכסים, ובשנת 2025 — 22,980. מדובר בירידה של כ-68% תוך שלוש שנים. לפני העדכון הראו הדו״חות הרשמיים 67,490 ו-21,534 עסקאות בהתאמה, ולכן שתי קבוצות הנתונים עדיין מופיעות במקורות שונים.

בכתבה זו נעשה שימוש בסדרה המעודכנת. היא מחזקת את המסקנה העיקרית: השוק הזר נותר נמוך משמעותית מרמות השיא, גם לאחר התיקון המתודולוגי.

דרכון עדיין זמין החל מ-400 אלף דולר

תוכנית האזרחות תמורת השקעות ממשיכה לפעול. פורטל ההשקעות הרשמי של טורקיה מציין רף מינימלי לרכישת נדל״ן בסך 400 אלף דולר. על הנכס להירשם עם הגבלת מכירה חוזרת למשך שלוש שנים לפחות. הרכישה מהווה עילה להגשת בקשה לאזרחות במסלול מיוחד, אך אינה מבטיחה קבלת דרכון באופן אוטומטי.

סף הכניסה שונה מספר פעמים. בשנת 2018 הוא עמד על 250 אלף דולר, ובשנת 2022 הועלה לרמתו הנוכחית של 400 אלף דולר. העלאת המחיר חפפה לתחילת הירידה הרב-שנתית בביקוש הזר, אך הסטטיסטיקה הרשמית אינה מאפשרת להפריד בין השפעת האזרחות לבין שער הלירה, מחירי הנדל״ן, התשואה, מדיניות ההגירה והמצב בשווקים אזוריים מסוימים.

במקביל פועל מסלול אשרת שהייה על בסיס נכס. בהשוואת תוכניות אשרת שהייה תמורת נדל״ן שפורסמה לאחרונה צוין: ניתן לקבל מעמד קצר טווח באמצעות דיור מתאים בשווי של החל מ-200 אלף דולר, אך אין לבלבל מסלול זה עם אזרחות תמורת השקעות.

מה בדיוק קונים זרים — הסטטיסטיקה אינה חושפת

השאלה ״מה קונים זרים כשדרכון לבדו אינו מספיק״ נשמעת הגיונית, אך הנתונים הרשמיים מספקים רק חלק מהתשובה.

הסטטיסטיקה הרשמית מפרסמת את מספר העסקאות, המחוז ואזרחות הרוכש. אין בה פילוח של הביקוש הזר לפי תקציב, רמת הנכס, שטח, תשואה או מטרת הרכישה. לא ניתן להבחין בוודאות בין נכס שנרכש למטרת אזרחות לבין דירה למגורים, השכרה לטווח ארוך, נופש עונתי או שמירה על ההון.

עם זאת, הפריסה הגיאוגרפית נותרה מרוכזת מאוד. באוגוסט נרשמו באיסטנבול 763 עסקאות של זרים, באנטליה — 599 ובמרסין — 143. שלושת המחוזות הללו ריכזו קרוב ל-78% מכלל המכירות לזרים. תמונת מצב זו מעידה בעיקר על ביקוש בשווקים בינלאומיים גדולים ובאזורי נופש, ולא על עניין אחיד בכל רחבי המדינה.

אנטליה נותרה השוק השני בגודלו אחרי איסטנבול בהיקף הרכישות של זרים. תמונה: Sharon Hahn Darlin, CC BY 2.0.

הרוסים שומרים על המקום הראשון

אזרחי רוסיה ממשיכים להוות את קבוצת הרוכשים הזרים הגדולה ביותר. באוגוסט הם רכשו 343 נכסים. אזרחי אוקראינה קנו 147, ואזרחי איראן — 140.

ההובלה של הרוסים אינה מעידה על חזרה לנפחי הביקוש הקודמים. היא משקפת את ההתפלגות בתוך פלח זר קטן בלבד: הרוכשים הבינלאומיים היוו באוגוסט 1.5% בלבד מכלל עסקאות הנדל״ן למגורים.

באנטליה בולט חלקו של הביקוש הרוסי במיוחד. מתוך 599 מכירות לזרים, 226 בוצעו על ידי אזרחי רוסיה. עבור שוק הנופש מדובר עדיין בקהל יעד חשוב, אך הסטטיסטיקה הארצית אינה מאפשרת עוד לראות בביקוש הזר את אחד ממנועי הצמיחה העיקריים של השוק כולו.

שוק המשכנתאות צומח, בזמן שהשוק הכללי מתכווץ

השינוי הבולט ביותר בנתוני אוגוסט לא חל בפלח הזר, אלא באפיקי המימון של העסקאות.

מכירות באמצעות משכנתה עלו ב-7.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-22,131 נכסים, אף שהשוק הכללי התכווץ ב-14.7%. בינואר–אוגוסט גדלו עסקאות המשכנתה ב-27.6% — ל-188,813. מכירות ללא משכנתה באותה תקופה ירדו ב-12.7%, ל-761,716.

משמעות הדבר היא שהשוק המקומי תלוי יותר ויותר בזמינות האשראי. עבור רוכש זר התמונה שונה: ההחלטה נקבעת בדרך כלל לפי מחיר הכניסה במטבע חזק, פוטנציאל ההשכרה, הנזילות והטבת ההגירה.

זו הסיבה שלא ניתן לייחס את חולשת הביקוש הזר רק להאטה הכללית. באוגוסט הפלח הזר כמעט לא השתנה, בעוד השוק הכללי חווה ירידה חדה.

המחירים עולים בלירות ויורדים במונחים ריאליים

הבנק המרכזי של טורקיה מציג פער נוסף, בעל חשיבות עליונה למשקיע הזר. מדד מחירי הדיור הגיע באוגוסט ל-236.76 נקודות. בחישוב חודשי הוא עלה ב-0.94%, ובחישוב שנתי — ב-23.03% במונחים נומינליים.

אולם בשקלול האינפלציה מתקבלת תמונה הפוכה: ערך הדיור ירד בכ-6.5% במונחים ריאליים. באיסטנבול העלייה השנתית הנומינלית עמדה על כ-26.3%, באנקרה — 24.8%, ובאיזמיר — 23.3%.

עבור משקיע זר, גם השוואה זו אינה מספקת. התוצאה הסופית תלויה בשער הלירה מול מטבע המשקיע. נכס עשוי להתייקר בלירות ובמקביל להניב תוצאה חלשה יותר בדולרים או באירו. לכן דרכון, עליית מחיר נומינלית ותשואה בפועל הם שלושה מדדים נפרדים.

האזרחות כבר אינה מניע בלעדי בשוק

הטעות העיקרית בנושא זה היא הניסיון להציג את הירידה במכירות לזרים כהוכחה ישירה לנטישת מסלול האזרחות.

התוכנית ממשיכה לפעול, רף 400 אלף הדולר לא בוטל, וזרים ממשיכים לרכוש נדל״ן. יתרה מזאת, במהלך הקיץ מספר הזרים בעלי אשרת שהייה בתוקף שוב רשם עלייה. העניין ההגירתי בטורקיה לא נעלם.

מה שהשתנה הוא אחר: האזרחות כבר אינה מבטיחה ביקוש המוני לנכס רק משום שהוא עומד ברף המינימום. הרוכש מתחייב להגבלת מכירה של שלוש שנים ולוקח על עצמו במקביל סיכוני מטבע, שוק ופרויקט.

עבור נכס השקעה, נהיה חשוב יותר עתידו לאחר קבלת הדרכון: למי ניתן להשכיר אותו, באיזה מחיר, עד כמה קל למכור אותו לאחר תום התקופה המחייבת, מה מצב הבניין והאם קיים ביקוש מקומי אמיתי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסטטיסטיקה הרשמית אינה מאפשרת לקבוע שזרים הפסיקו לקנות דירות אך ורק לצורך קבלת אזרחות. עם זאת, הסדרה ההיסטורית המעודכנת מראה ירידה של כ-68% במכירות לזרים בין שנת השיא 2022 ל-2025, חרף המשך פעילות התוכנית. המשמעות היא שהדרכון אינו מפצה עוד על כלכלה חלשה של נכס מסוים. עבור המשקיע חשובים יותר נזילות האזור, המחיר במטבע חזק, מצב הבניין, ביקושי השכירות והיכולת לצאת מההשקעה לאחר תום שלוש שנות ההגבלה. נכסים שנשארים אטרקטיביים גם ללא בונוס ההגירה נראים חזקים ובטוחים בהרבה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: זרים ונדל״ן בטורקיה

כמה נכסי מגורים רכשו זרים בטורקיה באוגוסט 2026?

לרוכשים זרים נמכרו 1,938 נכסים. מדובר בעלייה של 0.1% לעומת השנה הקודמת, המהווים 1.5% מכלל מכירות הדיור במדינה.

כמה נכסים רכשו זרים בינואר–אוגוסט 2026?

בשמונת החודשים רכשו זרים 13,141 נכסים, ירידה של 6.3% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025.

מדוע הנתונים הישנים לשנים 2022 ו-2025 שונים?

בשנת 2026 עודכנה הסדרה ההיסטורית של מכירות הדיור. הנתונים המעודכנים למכירות לזרים עומדים על 72,342 נכסים לשנת 2022 ו-22,980 לשנת 2025. פרסומים ישנים כוללים את הנתונים הקודמים — 67,490 ו-21,534.

מי קונה הכי הרבה דירות בטורקיה?

באוגוסט תפסו אזרחי רוסיה את המקום הראשון עם 343 רכישות. אחריהם דורגו אזרחי אוקראינה עם 147 עסקאות ואיראן עם 140.

היכן זרים רוכשים נדל״ן בתדירות הגבוהה ביותר?

באוגוסט הובילו איסטנבול עם 763 עסקאות, אנטליה עם 599 ומרסין עם 143. שלושת המחוזות היוו קרוב ל-78% מכלל העסקאות הזרות.

כמה יש להשקיע בנדל״ן לצורך קבלת אזרחות טורקית?

רף המינימום הנוכחי עומד על 400 אלף דולר. אין למכור את הנכס המזכה במשך שלוש שנים לפחות.

האם רכישת דירה ב-400 אלף דולר מעניקה דרכון באופן אוטומטי?

לא. רכישה כזו יוצרת עילה להגשת בקשה לאזרחות מיוחדת בכפוף לעמידה בתנאי התוכנית. ההחלטה מתקבלת בהליך ממשלתי מוסדר.

האם ניתן לקבוע שזרים הפסיקו לקנות נדל״ן למטרת אזרחות?

לא. הסטטיסטיקה הרשמית אינה מתעדת את מניע העסקה. ניתן רק לקבוע כי הביקוש הזר נמוך משמעותית מרמות השיא, למרות שתוכנית האזרחות ממשיכה לפעול.

האם מחירי הדיור בטורקיה עולים?

באוגוסט עלו המחירים ב-23.03% בחישוב שנתי בלירות, אך ירדו בכ-6.5% לאחר שקלול האינפלציה. למשקיע זר יש חשיבות מכרעת גם לשער הלירה.

מדוע מכירות המשכנתה צומחות כשהשוק הכללי בירידה?

באוגוסט עלו עסקאות המשכנתה ב-7.2%, ובינואר–אוגוסט ב-27.6%. מכירות ללא משכנתה ירדו ב-12.7% בשמונה חודשים, מה שמעיד על שינוי במבנה הביקוש המקומי.

שיבושים בלוח הזמנים של Pegasus

הבעיות בלוח הזמנים של Pegasus Airlines החלו עוד לפני הטלת ההגבלות בנמל התעופה ונוקובו. מטוסים מאנטליה ואיזמיר, שהיו אמורים להגיע למוסקבה ב-00:15 וב-00:55, ביצעו פניית פרסה באוויר וחזרו לטורקיה.

טיסה PC-1576 מאנטליה שינתה מסלול מעל ליטא בשעה 22:40 שעון מוסקבה, וטיסה PC-1521 מאיזמיר עשתה זאת מעל הונגריה. טיסה PC-386 מאיסטנבול, שתוכננה לשעה 22:45 שעון מוסקבה, החלה בהכנות להמראה אך נשארה על הקרקע, על פי נתוני Flightradar24. כמו כן, לא התקיימו טיסות מבודרום, איסטנבול ודלאמן — PC-1456, PC-390 ו-PC-1458.

המטוסים לא הגיעו לונוקובו, ולכן החברה ביטלה גם את טיסות החזור. כתוצאה מכך, ב-2 בספטמבר לא יכלו הנוסעים להמריא ממוסקבה לאנטליה, איסטנבול, איזמיר, בודרום ודלאמן.

לנוסעים נמסר כי הטיסות יתקיימו במועד מאוחר יותר, אך תאריכים חדשים טרם נקבעו. חברת התעופה הבטיחה לשלוח אפשרויות חלופיות בהמשך, אם כי העברה לטיסות הקרובות ביותר אינה מתאפשרת כעת. חלק מהנוסעים החליטו לא להמתין להחלטת החברה ורכשו בעצמם כרטיסים ל-3 בספטמבר. לאחר סיום הנסיעה בכוונתם לדרוש החזר על הוצאות הנסיעה ועל שהות נוספת של יממה בבית מלון.

130 כטב״מים מעל רוסיה

הבעיות לא השפיעו רק על Pegasus Airlines. חברת Turkish Airlines ביטלה שתי טיסות מאיסטנבול למוסקבה — TK-419 ו-TK-407. כתוצאה מכך לא התקיימו גם טיסות החזור TK-420 ו-TK-408 מבירת רוסיה.

בסך הכול בבוקר ה-2 בספטמבר בשרמטייבו, דומודדובו וונוקובו עוכבו או בוטלו כ-77 טיסות, כך מדווח ערוץ הטלגרם ״זהירות, מוסקבה״. בשרמטייבו השינויים נגעו ל-40 סעיפים בלוח הזמנים, בדומודדובו ל-20 ובונוקובו ל-17.

בדומודדובו נדחתה נחיתת המטוס מאנטליה ליום המחרת, והעיכוב עלה על תשע שעות. בשרמטייבו נדחתה ההמראה לסוצ׳י בכשש שעות, ובונוקובו נרשמו בעיות דומות בקווים לסוצ׳י ולשארם א-שייח׳.

ההגבלות על השימוש במרחב האווירי בונוקובו היו בתוקף בין 02:45 ל-05:56 שעון מוסקבה. בבוקר דיווח משרד ההגנה הרוסי כי במהלך הלילה השמידו מערכות ההגנה האווירית 130 כטב״מים מעל מספר מחוזות במדינה, כולל מחוז מוסקבה, וכן מעל מרחב הים השחור.

סיכונים לתעופה ברוסיה

ההגבלות התכופות על פעילות נמלי התעופה במוסקבה ובערים רבות נוספות ברוסיה בשל מתקפות כטב״מים הפכו לגורם קבוע עבור חברות התעופה. הדבר מוביל באופן עקבי לעיכובים, ביטולים ושינויים בלוח הזמנים. תשומת לב נוספת לסוגיה משכה הצהרתו של וולודימיר זלנסקי ב-1 בספטמבר. נשיא אוקראינה קרא לחברות התעופה ולמבטחים לקחת בחשבון את הסיכונים בטיסות במרחב האווירי של רוסיה. עם זאת, אין נתונים על קשר ישיר בין הצהרתו להחלטות של Pegasus Airlines ו-Turkish Airlines.

אנליסטים של International Investment מציינים כי עבור חברות התעופה, הגבלות קבועות משמעותן עלייה בחוסר הוודאות התפעולית: אפילו סגירה קצרת מועד של נמל תעופה משבשת את סבב המטוסים, משפיעה על טיסות המשך ומקשה על שמירה על לוח זמנים יציב. הדבר משפיע לרעה על תחום התיירות, וכן על האטרקטיביות של המדינה בתחום השקעות.

הסיכונים יימשכו כל עוד נמשכת הלחימה בין רוסיה לאוקראינה, ואף עלולים להחריף, כולל באזורי מוסקבה, סנקט פטרבורג וסוצ׳י. דווקא במוקדים אלה נרשמים שיבושים בלוח הזמנים לעיתים קרובות ביותר.

תיירים מבחינים יותר ויותר בעליית המחירים בטורקיה

המוניטין הקודם של טורקיה כאחד מיעדי הנופש הנגישים ביותר באגן הים התיכון הופך לחד-משמעי פחות. Bloomberg מביאה דוגמה למשפחה בריטית שנפשה באופן קבוע במדינה מאז שנת 2021: בקיץ 2026 נאלצו התיירים לוותר על אתר הנופש המוכר בשל התייקרות העלויות, כאשר רכיבה של 15 דקות על אופנוע ים, שעלתה שנה קודם לכן כ-£20, הוצעה כבר ב-£90. עבור המטייל מדובר בדוגמה פרטנית, אך הסטטיסטיקה מראה כי עליית המחירים פוגעת בענף כולו.

הסיבה אינה נעוצה רק בחולשת הלירה הטורקית. כאשר המחירים המקומיים עולים בקצב מהיר יותר מקצב פיחות המטבע המקומי ביחס לדולר, לאירו או לפאונד, התייר הזר מאבד בהדרגה חלק מיתרון שער החליפין. הלירה עשויה להיחלש נומינלית, אך מוצרים ושירותים בתוך המדינה במונחי מטבע זר עדיין הופכים ליקרים יותר.

ביולי 2026 עמד השער הממוצע על כ-47 לירות לדולר לעומת 40,2 לירות שנה קודם לכן — היחלשות נומינלית של כ-17%. מדד המחירים לצרכן באותה תקופה עלה בשיעור חד בהרבה. פער זה מסביר מדוע פיחות בלבד אינו מספיק עוד כדי לשמר את הזולות המוכרת של אתרי הנופש הטורקיים.

האינפלציה בטורקיה נותרת מעל 30%

הנתונים הסטטיסטיים הרשמיים מצביעים על כך שביולי היו המחירים לצרכן בטורקיה גבוהים ב-31,75% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מחירי המזון התייקרו ב-37,53%, התחבורה — ב-30,83%, ומחירי הדיור, השירותים הקהילתיים ומקורות האנרגיה — ב-40,32%. בשבעת החודשים הראשונים של השנה עלה מדד המחירים הכללי בכמעט 20%.

גם עליית הוצאות העסקים נותרה גבוהה. מדד מחירי יצרני השירותים הוסיף ביוני 31,84% בחישוב שנתי, ובמגזר האירוח וההסעדה בפרט — 28,24%. עבור בתי מלון ומסעדות משמעות הדבר היא גידול בהוצאות על כוח אדם, חומרי גלם, אנרגיה, שכירות, תחבורה ותחזוקת מתקנים, שחלקן מגולגל בהכרח למחיר הסופי לצרכן.

נוצר שילוב בלתי שגרתי עבור שוק התיירות. הלירה נותרת חלשה במונחים נומינליים, אך האינפלציה המקומית הגבוהה שוחקת בהדרגה את התועלת עבור הזרים. זו הסיבה המדויקת לכך שמחירים באירו או בפאונד עשויים לעלות אפילו במדינה שהמטבע שלה פוחת באופן עקבי.

תנועת התיירים לטורקיה מצטמצמת זה החודש השלישי

לחצי המחירים כבר התלכדו עם ירידה במספר הכניסות של תיירים זרים. במאי 2026 ירד מספר התיירים הזרים ב-3,58% במונחים שנתיים, ל-4,86 מיליון. ביוני הואצה הנסיגה לכ-4%, וביולי עמדה על 0,27–0,3%.

בין ינואר ליולי ביקרו בטורקיה 27,86 מיליון אזרחים זרים — ירידה של 2,29% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025. רוסיה שמרה על המקום הראשון עם 3,67 מיליון תיירים, גרמניה הניבה 3,41 מיליון, ובריטניה — 2,12 מיליון. שלושת השווקים הללו היוו כשליש מסך תנועת הנוסעים מחו״ל.

ההיחלשות בשוק הבריטי בולטת במיוחד. ביולי ביקרו בטורקיה 544 אלף אזרחים בריטים, והירידה השנתית הגיעה ל-11%. עוד במאי צנח זרם התיירים הבריטים בכמעט 10%.

נתון זה קריטי לאזורי החוף: הבריטים נמנים באופן מסורתי עם הלקוחות העיקריים של בתי המלון וחברות התיירות באנטליה ובאתרי הנופש של הים האגאי.

אנטליה ואיסטנבול מחזיקות במרבית התנועה

על אף הצמצום במספר הזרים הכולל, היעדים המרכזיים ממשיכים לרכז את מרבית הביקוש. בשבעת החודשים הראשונים של 2026 קלטה איסטנבול 10,54 מיליון אורחים מחו״ל — כמעט 38% מסך התנועה. באנטליה ביקרו 7,76 מיליון, או כ-28%.

לאחריהן דורגו אדירנה עם 2,46 מיליון מבקרים זרים, מוגלה עם 1,70 מיליון ואיזמיר עם 841 אלף. המשמעות היא שלחץ העלויות מורגש במיוחד במספר מצומצם של מוקדי תיירות גדולים, שבהם מרוכזים במקביל מלונות יוקרה, מסעדות ואטרקציות יקרות.

הבעיה הבולטת ביותר מורגשת באזורי הנופש. תייר עשוי לרכוש מראש חבילה במחיר תחרותי, אך לאחר הגעתו להיתקל בעלויות גבוהות עבור מזון מחוץ למלון, סיורים, שירותי חוף, תחבורה ובילויים.

הכנסות התיירות יורדות לאט יותר ממספר התיירים

מספר המבקרים וההכנסות נעים בינתיים במסלולים נפרדים. ברבעון השני של 2026 ירד מספר היוצאים מטורקיה, המשמש לחישוב הסטטיסטיקה הרשמית של התיירות, ב-5,1% ל-15,58 מיליון איש. תקבולי התיירות התכווצו בשיעור מתון בהרבה — ב-2,6% ל-$15,87 מיליארד.

ההוצאה הממוצעת לתייר הגיעה ל-$113 ללילה. ענף האירוח הניב 11,7% יותר מאשר שנה קודם לכן, וההוצאות על מזון ומשקאות עלו ב-5,2%. עם זאת, ההכנסות מחבילות נופש ירדו ב-5,5%, ומתחבורה בינלאומית — ב-6,1%.

הנתונים משקפים את המנגנון שתומך כעת בענף: מספר התיירים יורד, אך כל מבקר שנשאר מוציא בממוצע יותר כסף.

הרבעון הראשון היה חזק יותר — ההכנסות גדלו ב-4,2% ל-$9,90 מיליארד. כתוצאה מכך, במחצית הראשונה של השנה הניבה התיירות בטורקיה כ-$25,76 מיליארד, כמעט בדומה לשנה הקודמת.

טורקיה נכנסה לשנת 2026 לאחר עונת שיא

הירידה בולטת עוד יותר על רקע תוצאות השנה הקודמת. בשנת 2025 הגיעו הכנסות התיירות של טורקיה לשיא של $65,23 מיליארד, גידול של 6,8%. מספר המבקרים עלה ב-2,7% לכמעט 63,92 מיליון איש. ההוצאה הממוצעת הגיעה ל-$1 008 למבקר ו-$100 ללילה.

חבילות הנופש היוו 28,2% מהתקבולים, מזון ומשקאות — 21,1%, ותחבורה בינלאומית — 12,8%.

בסיס ההשוואה הגבוה של שנת 2025 הוא שהופך את מדדי העונה הנוכחית לרגישים. טורקיה עדיין אינה חווה קריסה בענף התיירות: הירידה במספר התיירים נמדדת באחוזים בודדים, וההכנסות נשמרות ברמה גבוהה. ואולם, היעד חדל מלנצח אוטומטית בתחרות המחירים רק בזכות הלירה החלשה.

טורקיה אינה נותרת זולה בכל הקטגוריות

הגדרת המדינה כיקרה ללא סייגים תהיה בלתי מדויקת. בפלחים מסוימים ממשיכה טורקיה לשמור על עמדה איתנה.

בדיקת מחירי חופשות הקיץ שניתח Euronews הראתה כי מרמריס נותרה אחת האפשרויות הזולות ביותר למשפחות בריטיות, במיוחד ברכישת נופש במתכונת ״הכול כלול״. חבילות נופש בטורקיה במקרים רבים עדיין זולות יותר מחלופות מקבילות באתרי נופש מובילים בגוש האירו.

הפער נוצר לאחר ההגעה. בילויים, מסעדות נבחרות, אלכוהול, אטרקציות וסיורים תיירותיים עלולים לעלות באופן שווה ליעדים אירופיים ואף יותר מהם.

לפיכך, השוק למעשה מפוצל. סוכני נסיעות מסוגלים להשיג מחירי חוזה מצוינים מול מלונות גדולים ולהציע חבילה תחרותית, אך המטייל העצמאי מרגיש בעוצמה רבה יותר את השפעות האינפלציה המקומית.

גם הטורקים מגדילים את הוצאותיהם על נסיעות

המחירים הגבוהים אינם משפיעים רק על זרים. ברבעון השני עלו הוצאות תושבי טורקיה על נסיעות לחו״ל ב-7,4% ל-$2,96 מיליארד, ומספר האזרחים שטסו לחו״ל עלה ב-16,5% ל-3,43 מיליון איש.

עבור חלק מתושבי המדינה האמידים, מדינות שכנות — ובראשן יוון — עשויות להיראות אטרקטיביות יותר ביחס שבין עלות לאיכות בשירותים מסוימים.

עם זאת, הטענה על ירידה בכלל נסיעות הפנים בטורקיה דורשת דיוק. בסיכום שנת 2025, מספר נסיעות הפנים לא ירד אלא צמח ב-1,5% ל-67,85 מיליון. עם זאת, מספר הלינות ירד ב-1,6%, וההוצאות זינקו ב-32,4% ל-555,1 מיליארד לירות. ברבעון השני בנפרד אכן נרשמה ירידה חדה: מספר הנסיעות פחת ב-13,9%.

במילים אחרות, הטורקים לא הפסיקו לטייל בתוך המדינה, אך עליית ההוצאות משנה את משך החופשה, תדירותה ואופייה.

התחזקותה הריאלית של הלירה משנה את כלכלת התיירות

עבור הנוסע הזר, השער הנומינלי אינו הגורם המכריע כשלעצמו, אלא היחס שבין שער החליפין למחירים המקומיים.

הבנק המרכזי של טורקיה מגדיר את שער החליפין הריאלי האפקטיבי כמדד לערך הלירה בתיאום פערי המחירים בין טורקיה לשותפות הסחר שלה. כאשר האינפלציה המקומית עולה במידה ניכרת על קצב הפיחות הנומינלי של המטבע, הלירה עלולה למעשה להתייקר במונחים ריאליים.

אפקט זה הוא הכואב ביותר ליצואני שירותים, כולל ענף התיירות. בית מלון מקבל חלק מהכנסותיו באירו או בדולרים, אך נתח נכבד מהוצאותיו — משכורות, מזון, חשבונות חשמל ותחבורה פנימית — נקבע בטורקיה וצומח יחד עם המחירים המקומיים.

בלתי אפשרי לקזז הוצאות אלה לנצח באמצעות פיחות: ירידה חדה מדי בערך הלירה מזינה בעצמה את האינפלציה דרך עלות חומרי הגלם ומוצרי היבוא.

המלונות מתמודדים עם לחץ על הרווחיות

עבור ענף המלונאות, האתגר מורכב יותר מסתם ירידה במספר האורחים. בתי המלון נדרשים לשמור על מחירים תחרותיים כדי לא להפסיד ליוון, ספרד, מצרים, תוניסיה ומתחרות נוספות, ובו זמנית לכסות הוצאות הגדלות במהירות בתוך טורקיה.

Bloomberg מצטטת את סגן יו״ר Martı Otel İşletmeleri, אמרה נארין, הסבור כי הסיכון המרכזי הוא שמירה על הרווחיות תחת רמת ההוצאות הנוכחית ומגמות המטבע. גורם נוסף בתחילת העונה היה אי-הוודאות הגיאופוליטית, שנפלה בדיוק על תקופת ההזמנות המוקדמות.

באתרי הנופש כבר נראו סימני התאמה. באוגוסט הורידו חלק מהמלונות באנטליה ובמוגלה מחירים בניסיון לאכלס חדרים פנויים לאחר פתיחה חלשה של העונה; לעומת זאת, השוק באיסטנבול הפגין עמידות רבה יותר.

מבחינת התעשייה, המשמעות היא שלא תמיד ניתן לגלגל את מלוא עליית העלויות על הלקוח: העלאת תעריפים חדה מדי מנתבת במהירות את הביקוש למדינות אחרות.

התחרות על התייר הופכת לקשה יותר

למטייל האירופי עומדות חלופות קרובות רבות. בנופש חופים מתחרה טורקיה מול יוון, ספרד, קפריסין, בולגריה, מצרים ותוניסיה. בפלח החופשות העירוניות — מול עשרות יעדים במרכז ובדרום אירופה.

חברת Holiday Extras זיהתה ניתוב מחדש של חלק מהביקוש הבריטי לטובת סלובניה, מונטנגרו ותוניסיה. נתון זה מדאיג במיוחד עבור טורקיה: המדינה אינה מסתכנת באובדן תיירים באופן כללי, אלא דווקא באובדן קהל היעד שעבורו המחיר הנמוך היה השיקול המרכזי.

לקוח מסוג זה רגיש ביותר לפער של מאות אירו בנסיעה משפחתית, ומחליף יעד בקלות רבה יותר מאשר נוסע פרימיום.

טורקיה משנה מודל: מהנחות המוניות להכנסה פר תייר

מנקודת מבטה של המדינה, המצב אינו מוגדר כמשבר. הוצאות גבוהות יותר של כל נוסע מפצות בחלקן על הירידה בהיקף התנועה, ומגזר התיירות ממשיך להיות אחד ממקורות מטבע החוץ החשובים ביותר.

עם זאת, למודל זה יש גבול. עליית ההוצאה הממוצעת משפרת את השורה התחתונה רק כל עוד אינה מתחילה לפגוע באופן חד במספר המבקרים.

עבור טורקיה, האיזון הוא קריטי. למדינה תשתית מלונאית עצומה שנבנתה עבור תיירות בינלאומית המונית. ירידה משמעותית בתפוסת המלונות עלולה להשפיע על חברות תעופה, סוכנויות נסיעות, מסעדות, מסחר, תחבורה והתעסוקה באזורי החוף.

כפי שמציינים מומחי International Investment, המצב הנוכחי אינו מעיד על כך שטורקיה הפכה ליעד יקר במונחים אירופיים. השינוי המהותי טמון בהיעלמותה של פרמיית המחיר המובטחת: לירה חלשה אינה מבטיחה עוד באופן אוטומטי חופשה זולה, כאשר המחירים המקומיים מתייקרים ב-30% ויותר בשנה. טורקיה עשויה לשמר את מעמדה בזכות שוק המלונאות הענף ושיטת ״הכול כלול״, אך המשך התייקרות ההוצאות ביעד מגביר את הסיכון לעזיבה הדרגתית של תיירים אירופאים בעלי תקציב מוגבל. הסכנה הגדולה ביותר לענף אינה נעוצה בירידה נקודתית במספר הכניסות, אלא באובדן התדמית רבת-השנים של מדינה שבה איכות הנופש עולה משמעותית על עלותו.

שאלות ותשובות: מחירים ותיירות בטורקיה בשנת 2026

האם טורקיה הפכה ליקרה עבור תיירים?

טורקיה נותרה זולה יותר מחלק ממדינות מערב ודרום אירופה במספר קטגוריות, במיוחד ברכישת חבילות נופש. עם זאת, הוצאות על מסעדות, בילויים, סיורים ושירותים שונים באתרי הנופש הפופולריים עלו משמעותית, ולכן הפער מול המתחרות מצטמצם.

מדוע טורקיה מתייקרת אם הלירה צונחת?

הלירה נחלשת בקצב איטי יותר מקצב עליית המחירים המקומיים. אם המטבע מאבד, למשל, כ-17% מערכו מול הדולר, בעוד שהמחירים במדינה עולים ביותר מ-30%, תייר המחזיק בדולרים או באירו יחווה התייקרות בפועל.

מהו שיעור האינפלציה בטורקיה בשנת 2026?

ביולי עמדה האינפלציה השנתית לצרכן על 31,75%. מוצרי המזון התייקרו ב-37,53%, והתחבורה — ב-30,83%.

כמה תיירים ביקרו בטורקיה בשנת 2026?

בין ינואר ליולי קלטה המדינה 27,86 מיליון מבקרים זרים, ירידה של 2,29% לעומת התקופה המקבילה ב-2025.

אילו מדינות מניבות לטורקיה את מספר התיירים הגבוה ביותר?

בינואר–יולי 2026 השוק המוביל היה רוסיה עם 3,67 מיליון מבקרים. אחריה דורגו גרמניה עם 3,41 מיליון ובריטניה עם 2,12 מיליון.

האם תנועת התיירים מבריטניה לטורקיה מצטמצמת?

כן. ביולי ירד מספר התיירים הבריטים ב-11% בהשוואה שנתית. במאי עמדה הירידה על כמעט 10%.

כמה מכניסה טורקיה מענף התיירות?

ברבעון השני של 2026 עמדו הכנסות התיירות על $15,87 מיליארד, ירידה של 2,6%. לאורך שנת 2025 כולה רשמה המדינה הכנסות שיא של $65,23 מיליארד.

האם יוון הפכה לזולה יותר מטורקיה?

הדבר תלוי ביעד ובאופי החופשה. חבילות ״הכול כלול״ בטורקיה עשויות עדיין להיות זולות יותר מביוון, אך בקטגוריות מסוימות ההוצאות בתוך יוון כבר דומות לאלו שבטורקיה או אף נמוכות מהן.

מדוע ההכנסות יורדות לאט יותר ממספר התיירים?

המבקרים מוציאים יותר כסף בממוצע לכל נסיעה ולילה. ברבעון השני עמדה ההוצאה הממוצעת על $113 ללילה, מה שמקזז באופן חלקי את הירידה במספר האורחים.

הבנק המרכזי של טורקיה מחדש את עסקאות הריפו השבועיות

הבנק המרכזי של הרפובליקה הטורקית הודיע ב-23 באוגוסט על חידוש מכרזי הריפו לתקופה של שבוע אחד. פעולות אלו הושעו ב-1 במרץ 2026. הרגולטור לא הכריז על שינויים נוספים בהודעה הקצרה — ההחלטה הרשמית של הבנק המרכזי של טורקיה.

עסקת ריפו היא פעולה שבה הבנק המרכזי מספק לבנקים מסחריים נזילות לטווח קצר כנגד ביטחונות של ניירות ערך. בטורקיה, ריבית הריפו השבועי משמשת גם כריבית המדיניות הרשמית. כעת היא עומדת על 37%.

לכן, לא ניתן להגדיר את ההחלטה מ-23 באוגוסט כהורדה חדשה של ריבית המדיניות. מדובר בשינוי של הכלי שבאמצעותו מנהל הרגולטור את מחיר הכסף בשוק לטווח קצר.

הבדל זה עומד בבסיס הדיווח של Bloomberg: חידוש המכרזים השבועיים אמור לכוון את עלויות המימון הבנקאי חזרה לעבר הריבית הרשמית, לאחר מספר חודשים שבהם שיעורי השוק לטווח קצר שהו סביב רמה של 40%.

ריבית המדיניות של טורקיה נותרת ברמה של 37%

הפעם האחרונה שבה שינה הבנק המרכזי את הריבית הרשמית הייתה ב-22 בינואר 2026, כאשר הוריד אותה באחוז אחד — מ-38% ל-37%. במקביל, ריבית ההלוואות הבין-בנקאיות ליום אחד הופחתה מ-41% ל-40%, וריבית הפיקדונות ללילה ירדה מ-36.5% ל-35.5%.

לאחר מכן הותירה הוועדה את הפרמטרים ללא שינוי. בישיבה ב-23 ביולי נשמרה שוב ריבית המדיניות על 37%, הגבול העליון של מסדרון הריבית עמד על 40%, והתחתון על 35.5%. הרגולטור הצביע על ירידה קלה במגמת האינפלציה הבסיסית ביוני, האצה זמנית ביולי, ביקושים מקומיים חלשים וסיכונים חדשים הקשורים לעליית מחירי האנרגיה.

החלטת הריבית המתוכננת הבאה נקבעה ל-10 בספטמבר. לפיכך, בעקבות ההחלטה מ-23 באוגוסט, מסדרון הריבית הרשמי נותר בעינו. השינוי חל במיקום שבו נקבע המחיר בפועל של הנזילות לטווח קצר בתוך המסדרון.

מדוע מומנו הבנקים קרוב ל-40%

המכרזים השבועיים הופסקו ב-1 במרץ בעקבות התגברות התנודתיות בשווקים הפיננסיים. בהסבר מאוחר יותר של המדיניות המוניטרית, קשר הרגולטור תקופה זו לעלייה באי-הוודאות הגיאופוליטית ולתנודות חדות במחירי הנפט, הגז הטבעי וסחורות נוספות.

לאחר סגירת הערוץ השבועי, השתמש הבנק המרכזי בכלי ניהול נזילות באופן פעיל יותר, כך שהעלות הממוצעת של המימון שסופק שהתה סביב 40% — ריבית ההלוואות ליום אחד. במקביל ביצע הרגולטור עסקאות עתידיות במט״ח עם סליקה בלירות כדי לצמצם את סיכוני התנודתיות החדה בשוק המטבע. מנגנונים אלה מפורטים בסקירת המדיניות המוניטרית לחודש מרץ.

ההשפעה הכלכלית הייתה שוות ערך להידוק תנאים נוסף של שלוש נקודות אחוז ביחס לריבית המדיניות, אך ללא העלאה פורמלית של הריבית עצמה מ-37% ל-40%.

עם זאת, חשוב לא לפרש פער זה כ״הורדת ריבית של שלוש נקודות״ אוטומטית לאחר 23 באוגוסט. הבנק המרכזי רק פותח מחדש את הערוץ השבועי. העלות הממוצעת בפועל של הכסף תהיה תלויה בהיקפי הפעולות, בצרכי הנזילות של הבנקים ובפעולות נוספות של הרגולטור.

שיעורי שוק הכספים שהו סביב 40%

נגיד הבנק המרכזי, פתיח קראהאן, אישר ב-13 באוגוסט כי המכרזים השבועיים לא נערכו עד לאותו מועד, וכי צורכי הנזילות של השוק נענו במידת הצורך דרך הגבול העליון של מסדרון הריבית. מדיניות זו אפשרה לשמר את שיעורי שוק הכספים סביב רמה של כ-40%.

קראהאן דיווח גם על שיפור ניכר במצב היתרות. יתרות המט״ח הכוללות גדלו מ-155 מיליארד דולר ב-27 במרץ ל-185 מיליארד דולר ב-12 באוגוסט. היתרות נטו ללא עסקאות החלף (סוואפ) גדלו באותה תקופה ב-35 מיליארד דולר והגיעו ל-56 מיליארד דולר.

במקביל נרשמה האטה בקצב האשראי. הצמיחה הכוללת בהלוואות ירדה מ-34.6% בסוף פברואר לכ-25%. קצב הגידול בהלוואות מסחריות וצרכניות בלירות ירד לסביבות 35%, וההלוואות במטבע חוץ — אל מתחת ל-10%. שיעור הפיקדונות בלירות עלה ל-62%. נתונים אלה מופיעים בנאומו של קראהאן מחודש אוגוסט.

הרגולטור מציין במיוחד כי הריביות על פיקדונות והלוואות מסחריות קשורות לעלות הממוצעת המשוקללת של המימון שלו. עבור אשראי צרכני הקשר מורכב יותר: עליו משפיעות בנוסף מגבלות מאקרו-יציבותיות וסיכון אשראי.

לכן, החזרת הריפו השבועי אכן מסוגלת לחלחל בהדרגה לשיעורי השוק הבנקאי, אך אין פירושה הפחתה אוטומטית של שלוש נקודות אחוז בכל שיעורי הריבית על הלוואות.

האינפלציה ירדה ל-31.75%

ההחלטה על נרמול ניהול הנזילות מתקבלת תוך ירידה מתמשכת, אם כי איטית, באינפלציה השנתית.

ביולי עלה מדד המחירים לצרכן ב-1.78% ביחס ליוני וב-31.75% במונחים שנתיים. ביוני עמדה האינפלציה השנתית על 32.11%, והחודשית על 0.99%.

סעיפי ההוצאה הצרכנית הגדולים ביותר ממשיכים להציג קצבי עליית מחירים גבוהים. מחירי המזון והמשקאות הלא-אלכוהוליים עלו ב-37.53% משנה לשנה, הוצאות הדיור, המים, החשמל, הגז ודלקים אחרים — ב-40.32%, והתחבורה — ב-30.83%.

מדד הליבה C, שאינו כולל מוצרי אנרגיה, מזון ומשקאות לא-אלכוהוליים, אלכוהול, טבק וזהב, עלה ב-29.91% בשנה. נתונים אלה פורסמו על ידי המכון הטורקי לסטטיסטיקה.

מכאן שהאינפלציה השנתית מתמתנת, אך העלייה החודשית במחירים ביולי שוב הואצה. זו אחת הסיבות לכך שאין לראות בהחזרת כלי מימון זול יותר תחילתו האוטומטית של מחזור מהיר של הורדות ריבית מדיניות.

הבנק המרכזי העלה את תחזית האינפלציה ל-28%

באוגוסט עדכן הרגולטור כלפי מעלה את תחזיתו לסוף השנה. הערכת האינפלציה לסוף 2026 הועלתה בשתי נקודות אחוז, ל-28%.

הבנק המרכזי צופה האטה נוספת בעליית המחירים ל-15% בסוף 2027 ול-9% בסוף 2028. לאחר מכן אמורה האינפלציה להתקרב ליעד לטווח בינוני של 5%.

בין הסיבות לעדכון התחזית ציין הרגולטור את הסולר, הגז הטבעי, סחורות נוספות, הערכה גבוהה יותר לאינפלציית המזון ומחירים המפוקחים על ידי המדינה, על פי תחזית האינפלציה של הבנק המרכזי של טורקיה.

הפער בין 31.75% בפועל לבין היעד של 5% נותר משמעותי. לפיכך, הבנק המרכזי ממשיך להגדיר את מדיניותו המוניטרית כמרסנת ומהודקת, גם לאחר ההחלטה להחזיר את עסקאות הריפו השבועיות.

השוק צפה ריבית של 37% בספטמבר טרם ההחלטה

סקר אוגוסט בקרב משתתפי המגזר הפיננסי והריאלי מספק נקודת ייחוס נוספת למדיניות העתידית. האינפלציה הצפויה לסוף 2026 עמדה על 29.43%, בעוד 12 חודשים — 23.69%, ובעוד 24 חודשים — 18.03%.

הערכת הריבית הממוצעת לישיבה הקרובה עמדה בדיוק על 37%. לישיבה השנייה שאחריה תמחרו המשתתפים כ-36.13%, ולשלישית — 35.25%. תחזית הריבית לסוף 2026 עמדה גם היא על 35.25%.

ציפיות שער הדולר לסוף השנה עמדו על 51.6567 לירות, ובעוד 12 חודשים — 57.4278 לירות. תחזית צמיחת התמ״ג של טורקיה לשנת 2026 הייתה 3.1%.

קיימת הסתייגות תזמון חשובה: סקר הבנק המרכזי של טורקיה לאוגוסט נערך בין ה-10 ל-12 באוגוסט, כלומר לפני פרסום דוח האינפלציה החדש ב-13 באוגוסט ולפני ההחלטה על חידוש המכרזים השבועיים ב-23 באוגוסט. לפיכך, ציפיות אלה אינן משקפות עדיין את השינוי האחרון במשטר המימון.

היתרות העניקו לרגולטור מרחב תמרון רחב יותר

החזרת הריפו השבועי מתרחשת בעת שיתרות המט״ח חזקות משמעותית מאשר באביב. עובדה זו מפחיתה את אחד הסיכונים המגבילים את יכולתו של הבנק המרכזי הטורקי להקל על התנאים המוניטריים: הצורך לשמור במקביל על האטרקטיביות של נכסים נקובים בלירה ולהימנע מעלייה חדה בביקוש למט״ח.

גורם נוסף נותר הביקוש המקומי החלש. הבנק המרכזי מציין כי תנאי הביקוש ברבעון השני תמכו בתהליך הדיסאינפלציה. הירידה בקצב האשראי וההוצאות בכרטיסים מקטינה את הסיכון שכסף זול יותר לטווח קצר יוביל מיד לזינוק חדש בצריכה.

עם זאת, האיזון נותר שברירי. עליית מחירי האנרגיה העולמיים מגדילה את הוצאות היבוא של טורקיה, מחלישה את מאזן הסחר ועלולה להאיץ את האינפלציה המקומית דרך עלויות הדלק, התחבורה והייצור.

אנליסטים צפו את החזרת המימון לריבית המדיניות

עוד לפני ההחלטה מ-23 באוגוסט ראו אנליסטים בחידוש המכרזים השבועיים שלב ראשון אפשרי בנרמול המדיניות.

בתחילת אוגוסט ציינו ב-ING כי ירידת הסיכונים הגיאופוליטיים והתאוששות היתרות עשויות לאפשר לבנק המרכזי להחזיר את עלות המימון בפועל לריבית המדיניות במהלך אוגוסט או ספטמבר. האנליסטים העריכו את רכישות המט״ח, בניכוי שינוי שווי הזהב, בכ-14.8 מיליארד דולר ביוני וב-9 מיליארד דולר ביולי. תרחיש הבסיס שלהם אפשר תנועה של ריבית המדיניות לעבר 35% ברבעון הרביעי, בהינתן המשך שיפור בתמונת האינפלציה. ניתוח ING

ההחלטה האחרונה מממשת את חלקו הראשון של תרחיש זה — שינוי במנגנון המימון — אך אינה מבטיחה דבר לגבי הכיוון העתידי של הריבית הרשמית.

ניתן להפוך את חידוש הריפו השבועי במהירות יחסית אם מצב המטבע או האינפלציה ישובו להידרדר. זו הסיבה שיש להפריד בין פעולות הרגולטור כעת לבין מחזור מלא של הורדות ריבית מדיניות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, החלטת הבנק המרכזי של טורקיה אכן מקלה חלק מההידוק הנוסף שהיה בתוקף מאז מרץ, אך הגדרתה כהורדת ריבית של שלוש נקודות אחוז תהיה בלתי מדויקת. ריבית המדיניות נותרת על 37%, והחזרת המכרזים השבועיים רק יוצרת את התנאים לקירוב שיעורי השוק לטווח קצר לרמה זו. לרשות הרגולטור עומד כעת מרחב תמרון רחב יותר הודות להתאוששות היתרות והתקררות האשראי, אולם אינפלציה סביב 32%, האצת קצב עליית המחירים החודשי ותלותה של טורקיה באנרגיה מיובאת משמרות את הסיכון להידוק מחודש. המבחן העיקרי יהיה תגובת הלירה, הריביות על פיקדונות וציפיות האינפלציה בעקבות החזרת ערוץ הנזילות הזול יותר.

שאלות ותשובות: ריבית הבנק המרכזי של טורקיה וריפו שבועי

האם הבנק המרכזי של טורקיה הוריד את ריבית המדיניות ב-23 באוגוסט 2026?

לא. ריבית המדיניות נותרה ברמה של 37%. הבנק המרכזי רק חידש את עסקאות הריפו השבועיות, שהושעו ב-1 במרץ.

מדוע ההחלטה נחשבת להקלה במדיניות המוניטרית?

מאז מרץ כיוון הבנק המרכזי את שיעורי שוק הכספים לטווח קצר סביב הגבול העליון של מסדרון הריבית — 40%. החזרת המימון ב-37% מאפשרת להפחית את ההידוק הנוסף הזה.

האם הריבית בפועל תרד מיד מ-40% ל-37%?

לא בהכרח. התוצאה תלויה בהיקפי המכרזים השבועיים, במאזן הנזילות של המערכת הבנקאית ובפעולות נוספות של הבנק המרכזי.

מהי ריבית המדיניות הנוכחית בטורקיה?

ריבית הריפו השבועי הרשמית עומדת על 37%. היא נמצאת ברמה זו מאז ינואר 2026.

מהו שיעור האינפלציה הנוכחי בטורקיה?

ביולי עמדה אינפלציית המחירים לצרכן על 31.75% במונחים שנתיים ועל 1.78% ברמה החודשית.

מהי תחזית האינפלציה של הבנק המרכזי של טורקיה לסוף 2026?

הרגולטור צופה 28%. לסוף 2027 הוא צופה 15%, ולסוף 2028 — 9%.

מתי תתקיים הישיבה הבאה של הבנק המרכזי של טורקיה?

החלטת הריבית הבאה מתוכננת ל-10 בספטמבר 2026.

האם השוק צופה הורדת ריבית בספטמבר?

בסקר שנערך בין ה-10 ל-12 באוגוסט, צפו המשתתפים שמירה על הריבית ברמה של 37% בישיבה הקרובה. הסקר נערך לפני ההחלטה מ-23 באוגוסט, ולכן אינו משקף את תגובת השוק לחידוש המכרזים השבועיים.

באיסטנבול נהרסים 10,000 מבנים מדי שנה

התוכנית להתחדשות עירונית פועלת בטורקיה מאז 2012. לאורך תקופה זו נכללו בה יותר מ-2.7 מיליון יחידות דיור ומסחר, מתוכן קרוב ל-1.3 מיליון באיסטנבול. בעיר כבר הושלם שדרוגם של כ-1 מיליון נכסים, וכמה מאות אלפים נוספים נמצאים בשלבי בנייה.

כיום נהרסים ברחבי המדינה כולה כ-20,000 מבנים בשנה שהוגדרו כמבנים בסיכון גבוה. כחצי מהריסות אלו מתבצעות באיסטנבול.

היקף העבודות נובע בעיקר מהפגיעות הסייסמית הגבוהה של המטרופולין, שבו מתגוררים מעל 15 מיליון תושבים. העיר ממוקמת בסמוך לשברים גיאולוגיים גדולים, וחלק ניכר מהמבנים אינו עומד בתקני הבטיחות המודרניים. על פי הערכות הרשויות המקומיות, כ-1.5 מיליון יחידות דיור משתייכות לקבוצת סיכון. מתוכן כ-600,000 נמצאות במצב כזה שבמקרה של רעידת אדמה חזקה קיים חשש ממשי לקריסתן.

סובסידיות והלוואות בתנאים מועדפים למעבר דירה

הרשויות מנסות להאיץ את החלפת הדיור הבלתי בטוח באמצעות תמיכה כספית בבעלי הנכסים. אחד הכלים המרכזיים הוא התוכנית Yarısı Bizden (״חצי עלינו״).

היא מעניקה סיוע מענקי בסכום של עד 875,000 לירות טורקיות ($18,200), וכן עד 125,000 ($2,600) לכיסוי הוצאות מעבר. את יתרת עלות הבנייה יכולים הבעלים לממן באמצעות הלוואות לטווח ארוך בריבית מופחתת.

בעלי הנכסים מגישים בקשות באופן פעיל לקבלת התמיכה הממשלתית בטרם יפוג המועד שנקבע. עובדה זו האיצה את יציאתם לדרך של פרויקטים להריסה ולשחזור בשכונות רבות באיסטנבול. כתוצאה מכך הפכה העיר למעשה לאתר בנייה ענק. בתי מגורים ישנים בני חמש עד שמונה קומות נהרסים, ובמקומם מוקמים מבנים חדשים המתוכננים לעמוד בעומסים סייסמיים גבוהים יותר.

הריסה המונית יוצרת סיכונים חדשים

הקצב המהיר של ההתחדשות העירונית מלווה באי-נוחות רבה לתושבים. עבודות בנייה נרחבות גורמות לרעש, לאבק ולמגבלות תנועה ברחובות, והרשויות וגורמי הענף מדגישים את הצורך בשמירה על נהלי הבטיחות.

נשיא איגוד קבלני הבנייה של הצד האנטולי באיסטנבול (AYİDER), הקאן שישיק, מציין כי פירוק מבנים בתנאי צפיפות עירונית מהווה את אחד השלבים המסוכנים ביותר בפרויקט.

היכולת להרוס מבנה תוך דקות ספורות עשויה להיחשב כהישג טכנולוגי, אך המדד העיקרי להצלחת העבודה צריך להיות מניעת כל פגיעה באנשים ובסביבה. המומחה הדגיש כי בריאות התושבים, הבטיחות הסביבתית ויציבות התהליך חייבות לעמוד בראש סדר העדיפויות, ולא העלויות או קצב ההריסה.

רעידות אדמה באיסטנבול

הצורך בשיפור הבטיחות הסייסמית הפך לדחוף במיוחד לאחר רעידות האדמה ההרסניות בטורקיה בחורף 2023. שני רעשים עוצמתיים בעוצמה של 7.8 ו-7.5 התרחשו בהפרש של כ-9 שעות ופגעו ב-11 מחוזות בדרום ובדרום-מזרח טורקיה. במדינה נהרגו 50,399 בני אדם ויותר מ-100,000 נפצעו. האסון גרם נזק כבד למאגר הדיור. על פי נתוני הבנק העולמי, כ-1.9 מיליון יחידות דיור ניזוקו או נהרסו, ומעל 3.3 מיליון בני אדם נאלצו לעזוב את בתיהם.

בשנת 2025 הזכירו רעשי האדמה פעם נוספת את הסיכונים המתמשכים עבור העיר הגדולה במדינה. ב-23 באפריל נמדדה באזור איסטנבול רעידת אדמה בעוצמה 6.2. נזקים כבדים ונפגעים בנפש נמנעו, אך עשרות אנשים נפצעו ומעל 100,000 תושבים העבירו את הלילה מחוץ לבתיהם. רעידת אדמה חזקה נוספת התרחשה ב-10 באוגוסט 2025 במחוז בלקסיר שבצפון-מערב המדינה. הרעש בעוצמה 6.1 הורגש במספר אזורים, כולל איסטנבול. על פי נתוני שר הפנים עלי ירליקאיה, אדם אחד נהרג, 29 נפצעו ו-16 מבנים קרסו. מוקד הרעש היה בעומק של כ-11 ק״מ.

להערכת הרשויות, כ-1.5 מיליון מבנים בעיר נמצאים בקבוצת סיכון, וכשליש מהם, כפי שהצהיר השר לפיתוח עירוני מוראט קורום, דורשים התחדשות דחופה.

טורקיה במוקד הסיכון הסייסמי: 100 רעידות אדמה ביום

סיכום

אנליסטים של International Investment מציינים כי ההתחדשות הנרחבת בטורקיה מעמיקה בהדרגה את פערי המחירים בין נכסים עמידים לרעידות אדמה לבין מבנים ישנים. לצד זאת, המחיר תלוי יותר ויותר לא רק במיקום, אלא גם במצבו ההנדסי של המבנה ובסיכויי שילובו בתוכנית ההתחדשות העירונית. שחזור עשוי להעלות את שווי הנכס, אך עד לסיום העבודות הבעלים מסתכן באובדן הכנסות משכירות ובלוחות זמנים בלתי ודאיים של הפרויקט.

יש לקחת בחשבון שאיסטנבול ממוקמת באזור בעל פעילות סייסמית מוגברת, בדומה לאזורים רבים אחרים בטורקיה. רעידת אדמה חזקה עלולה להוביל לנזק או לאובדן מוחלט של הנכס, להשבתה ממושכת, להוצאות שיקום ולפגיעה בנזילות.

בתנאים אלה, בעת הערכת השקעות בנדל״ן בטורקיה חשיבות רבה ניתנת לא רק לחישוב תשואה פוטנציאלית, אלא גם לעמידות הנכס עצמו בפני סיכונים מעין אלה. מומלץ לבחון בזהירות יתרה נכסים במאגר הישן: מחיר רכישה נמוך עלול להיות מלווה בעלויות ובהפסדים שישנו משמעותית את הכדאיות הכלכלית הכוללת של ההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment