אוקראינה - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz

כיצד השתנה שוק הדירות מקבלן באוקראינה בתוך ארבע שנים

Sat, 29 Aug 2026 13:18:32 +0300

שוק הדיור הראשוני באוקראינה מתאושש בהדרגה לאחר הירידה החדה שנגרמה עם תחילת הלחימה. נכון ליולי 2026, נבנו במדינה 2 775 פרויקטים, כאשר עליית המחירים הבולטת ביותר בארבע השנים האחרונות נרשמה במחוזות המערביים, כך מדווח DIM.RIA.

בנייה באוקראינה ומבנה ההיצע

מאז מרץ 2022 נמסרו לשימוש באוקראינה 683 מתחמי מגורים, הכוללים 1 339 מקטעים. עוד 706 פרויקטים נותרו בהקפאה: מחלקות המכירות שלהם הפסיקו לפעול לאחר פברואר 2022 וטרם נפתחו מחדש.

קצב המסירות עלה בהדרגה. בשנת 2022 הושלמו 19 מתחמי מגורים עם 27 מקטעים, ובשנת 2025 — כבר 233 פרויקטים המאגדים 449 מקטעים. ביולי 2026 נבנו במדינה 2 775 פרויקטים של דירות מקבלן. הנתח הגדול ביותר נרשם במחוז קייב ללא הבירה — 21,3%. על קייב נרשמו 11,2% מהמתחמים שבבנייה, על מחוז אודסה — 10,9%, על מחוז לבוב ללא המרכז המחוזי — 8,5%, ועל מחוז איוואנו-פרנקיבסק — 7,1%.

יותר ממחצית מההיצע שייך לקטגוריית הנוחות (קומפורט) — 51,9%. סגמנט העסקים (ביזנס) תופס 20,1%, וסגמנט החיסכון (אקונומי) — 6,2%. עוד 21,8% מיוחסים לדיור יוקרה, טאונהאוסים וקוטג׳ים. ברוב המחוזות מבנה השוק דומה, אך בלבוב סגמנט הביזנס בולט משמעותית — 40,6% לעומת 30,3% בלבד לקומפורט.

הביקוש לדירות מקבלן באוקראינה

החיפוש הפעיל ביותר אחר דיור חדש מתרחש בקייב: על הבירה נרשמו 16,7% מכלל שאילתות החיפוש בשוק הראשוני באוקראינה. לבוב תופסת את המקום השני עם 12%. אחריהן מחוז ויניצה — 8,6%, מחוז קייב — 7,2%, מחוז טרנופול — 7,1% ומחוז חמלניצקי — 6,4%.

העניין הנמוך ביותר נרשם במחוזות סומי וזפוריז׳יה — 0,2% בכל אחד. על מחוז קירובוהרד נרשמו 0,3% מהשאילתות, מחוז צ׳רניהיב — 0,5%, ומחוז מיקולאייב — 0,6%. לפיכך, פעילות הרוכשים מוטה בבירור לכיוון הבירה והמחוזות המערביים.

במקביל, בחודשים האחרונים נרשמת ירידה בעניין בדיור ראשוני. לפי נתוני DIM.RIA, ביולי 2026 הביקוש לדירות מקבלן ירד בכל רחבי המדינה. הירידה החדה ביותר בתוך חודש נרשמה במחוז זפוריז׳יה — ב-38%. במחוזות חרקוב וז׳יטומיר הירידה עמדה על 22% בכל אחד, בקייב — 21%, ובמחוז דניפרופטרובסק — 20%.

ירידה זו המשיכה את מגמת חודש יוני, שבו פחת הביקוש ברוב המחוזות. אז ירד המדד בקייב גם כן ב-21%, במחוז צ׳רניהיב — ב-19%, במחוז זפוריז׳יה — ב-17%, במחוז מיקולאייב — ב-16%, ובמחוז קייב — ב-15%. היוצא מן הכלל היה מחוז צ׳רקאסי, שבו העניין בדירות מקבלן עלה ב-9% בהשוואה למאי.

תמיכה ממשלתית ומשכנתאות באוקראינה

הנגישות של דירות מקבלן באוקראינה במסגרת תוכניות ממשלתיות משתנה באופן ניכר לפי אזור. במחוז פולטבה, 79% מהנכסים בשוק הראשוני עומדים בתנאי ״єОселя״ ו״єВідновлення״, במחוז ויניצה — 51%, במחוזות דניפרופטרובסק וזקרפטיה — 47% בכל אחד, במחוז קייב — 46%, ובמחוז לבוב — 45%. במחוזות צ׳רניהיב, סומי, חרקוב, זפוריז׳יה, חרסון ומיקולאייב אין הצעות כאלו כלל.

עם זאת, העניין הרב ביותר בדיור במסגרת תוכניות ממשלתיות אינו מרוכז במקומות שבהם חלקו היחסי מרבי. קייב מייצרת 22,2% מכלל השאילתות הללו במדינה, מחוז ויניצה — 12,6%, מחוז קייב — 12,3%, מחוז אודסה — 8,2%, ומחוז חמלניצקי — 7,4%.

נתוני ״אוקרפינז׳יטלו״ מראים באיזו מידה התוכנית הממשלתית מיושמת בפועל. עד 26 באוגוסט 2026 הוענקו במסגרת ״єОселя״ 28 116 הלוואות בסכום כולל של 49,78 מיליארד גריבנה, או כ-$1,11 מיליארד. על שוק היד השנייה נרשמו 15 178 הלוואות, שהן 54%, על רכישת נדל״ן מיזם — 9 115 הלוואות, שהן 32,4%, ועוד 3 823 הלוואות, שהן 13,6%, סווגו כרכישות בשוק הראשוני.

במספר המשכנתאות שהונפקו מוביל מחוז קייב — 8 107 הלוואות בהיקף של 13,88 מיליארד גריבנה. בבירה ניתנו 6 066 הלוואות בהיקף של 13,68 מיליארד. אחריהן מחוז לבוב עם 1 823 הלוואות, מחוז איוואנו-פרנקיבסק — עם 1 360, מחוז אודסה — עם 1 224, ומחוז ויניצה — עם 1 200.

כיצד השתנו מחירי הדיור באוקראינה

מיולי 2022, מחירי הנדל״ן הראשוני במחוז איוואנו-פרנקיבסק עלו ב-69,3%, ובמחוז לבוב ללא העיר לבוב עצמה — ב-52%. במחוז צ׳רנוביץ העלייה עמדה על 38%, ובמחוזות ז׳יטומיר וטרנופול — על 34% בכל אחד.

מחקר של כלכלנים מהאוניברסיטה הלאומית ״אקדמיית אוסטרוה״ על בסיס נתוני LUN מראה כי במונחים דולריים, מחירי הדיור בקרופיבניצקי עלו ב-100%, באיוואנו-פרנקיבסק — ב-87%, ובלבוב — ב-58%. בחרקוב, לעומת זאת, מחיר מ״ר ירד ב-19%, ובזפוריז׳יה — ב-11%.

החוקרים מציינים גם עלייה מהירה יותר במחירי נכסים מוכנים. בקייב עלו המחירים בשוק הראשוני במונחים דולריים ב-6%, ואילו בשוק יד שנייה — ב-20%. בלבוב עמדו הנתונים על 10% ו-24% בהתאמה.

במהלך השנה האחרונה, העלייה החדה ביותר במחיר הממוצע למ״ר בדירות מקבלן נרשמה במחוז איוואנו-פרנקיבסק — עלייה של 20%, ל-$1 089 ביולי. במחוזות ויניצה ולבוב נרשמה עלייה של 17%, ל-$1 072 ו-$1 055 בהתאמה. במחוזות ז׳יטומיר וטרנופול עלו המחירים ב-16%, והגיעו ל-$923 ו-$834.

השוק תלוי ברמת הסיכונים

אנליסטים של International Investment מציינים כי הגורם המרכזי בשוק הדיור האוקראיני נותר הגיאוגרפיה של פעולות הלחימה. רמת הביטחון קובעת במידה רבה את תנועת האוכלוסייה, את נכונות הרוכשים לבצע השקעות בנדל״ן ואת החלטות היזמים לגבי השקה או המשך פרויקטים. כל עוד רמות הסיכון שונות מהותית בין המחוזות, דינמיקת מחירים ובנייה אחידה ברחבי המדינה אינה סבירה.

במקביל, משתנה היחס של הרוכשים לנכסים עצמם. בתנאי אי-ודאות מוגברים, היתרון ניתן לדירות מוכנות ולפרויקטים בשלבי בנייה מתקדמים, שבהם הסיכון לדחיית מועדי המסירה נמוך יותר.

המשך התפתחות השוק יהיה תלוי ישירות בשינויים במצב הביטחוני. הפחתת הסיכונים עשויה להחזיר בהדרגה את הביקוש ואת ההשקעות למחוזות שבהם הפעילות מוגבלת כיום. המשך התנאים הנוכחיים ישמר את ריכוז הרוכשים והבנייה החדשה באזורים יציבים יותר. עם זאת, פוטנציאל המשך עליית המחירים באותם אזורים יוגבל יותר ויותר על ידי כושר התשלום של האוכלוסייה וזמינות האשראי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

ההוצאות הצבאיות העולמיות הגיעו לשיא של 2.9 טריליון דולר: דירוג המדינות

Tue, 12 May 2026 12:21:10 +0300

ההוצאות הצבאיות העולמיות ממשיכות לגדול זה השנה ה-11 ברציפות. בשנת 2025 מגמה זו התחזקה והגיעה לשיא היסטורי. כמו כן, נרשמת הסטה של מוקד צמיחת ההוצאות מארה״ב לעבר אירופה ואסיה, כך עולה ממחקר של המכון הבינלאומי לחקר השלום בשטוקהולם (SIPRI).

דינמיקת המיליטריזציה הגלובלית

בשנת 2025 הגיעו ההוצאות הצבאיות העולמיות ל-2.887 טריליון דולר, עלייה של 2.9% במונחים ריאליים ושל 11% לפי הערכות נומינליות שוטפות בהשוואה לשנת 2024. תקציבי הביטחון העולמיים גדלים כבר 11 שנים ברציפות.

נתח ההוצאות הצבאיות עלה ל-2.5% מהתמ״ג העולמי — הרמה הגבוהה ביותר מאז 2009. יחד עם זאת, הוא נמוך משמעותית מהנתון של 2024 (9.7%), אף שהעומס על הכלכלה העולמית מצד הוצאות הביטחון ממשיך להתגבר. ההאטה מוסברת במידה רבה בצמצום ההוצאות הצבאיות של ארה״ב. מחוץ לארה״ב, סך ההוצאות בשנת 2025 עלה ב-9.2%. המובילות בקצב הגידול הן אירופה (+14%), וכן מדינות אסיה ואוקיאניה (+8.1%).

חוקר תוכנית SIPRI שׂיאו ליאנג ציין כי מדינות הגיבו בצורה זו לסכסוכים בחלקים שונים של העולם, לזעזועים גיאופוליטיים ולאי-ודאות. לדעתו, המגמה צפויה להימשך לאורך כל שנת 2026 ומעבר לכך, על רקע המשברים הנוכחיים והיעדים ארוכי הטווח של מדינות רבות.

ארה״ב קיצצה בהוצאות לאחר הקצאות שיא

ההוצאות הצבאיות של ארה״ב בשנת 2025 עמדו על 954 מיליארד דולר, ירידה של 7.5% בהשוואה לשנת 2024. נתון זה הפך לגורם המרכזי בהאטת הצמיחה הכוללת של הוצאות הביטחון בעולם. הסיבה העיקרית לצמצום היא היעדר חבילות סיוע צבאי חדשות לאוקראינה. קודם לכן, בשלוש השנים שחלפו, אושרו למטרות אלו כ-127 מיליארד דולר, מה שהגדיל באופן משמעותי את תקציב הביטחון האמריקאי.

לצד זאת, הקו האסטרטגי של ארה״ב נותר ממוקד בבניית הפוטנציאל הצבאי. וושינגטון ממשיכה להגדיל את ההשקעות בנשק גרעיני וקונבנציונלי, תוך שימת דגש על בלימת סין באזור האינדו-פסיפי ושמירה על עליונות צבאית בחצי הכדור המערבי.

מנהל התוכנית להוצאות צבאיות וייצור אמל״ח ב-SIPRI, נאן טיאן, מציין כי הירידה בהוצאות ארה״ב בשנת 2025 היא ככל הנראה זמנית. מסלול התקציב המאושר לשנת 2026 צופה עלייה לרמה של מעל טריליון דולר, מה שעשוי להחזיר את המדינה למסלול של צמיחה מואצת בהוצאות הביטחון.

אירופה מאיצה את ההתחמשות מחדש עקב הסכסוך באוקראינה

בשנת 2025 עלו ההוצאות הצבאיות של מדינות אירופה ב-14% והגיעו ל-864 מיליארד דולר. זו הייתה התרומה העיקרית לגידול הכולל בהוצאות הביטחון בעולם, בעיקר בשל המשך הסכסוך באוקראינה ובחינה מחדש נרחבת של מדיניות הביטחון של מדינות נאט״ו. 29 החברות האירופיות בברית הוציאו יחד $559 מיליארד. במקביל, 22 מדינות חצו לראשונה או מחדש את רף 2% מהתמ״ג לביטחון. בגרמניה ההוצאות הצבאיות זינקו ב-24% — ל-$114 מיליארד (2.3% מהתמ״ג). ספרד הגדילה את ההוצאות ב-50% — ל-$40.2 מיליארד, ועברה לראשונה מאז 1994 את ה-2% מהתמ״ג, הנתון בצרפת עלה ב-1.5%, ל-$68 מיליארד, ואילו בבריטניה ירד ב-2.0%, ל-$89.0 מיליארד.

רוסיה הגדילה את ההוצאות הצבאיות ב-5.9% — ל-$190 מיליארד, המהווים 7.5% מהתמ״ג. אוקראינה הגדילה את תקציב הביטחון ב-20% — ל-$84.1 מיליארד, שהם כ-40% מהתמ״ג, מה שהופך אותו לאחד התקציבים ה״מיליטריסטיים״ ביותר בעולם לפי חלקן של ההוצאות.

התעצמות תוכניות ההתחמשות הובילה לזינוק החד ביותר בתקציבי הביטחון במרכז ומערב אירופה מאז תום המלחמה הקרה. חוקר תוכנית SIPRI לורנצו סקראצאטו מציין כי עם המשך הסכסוך, מגמת הגידול צפויה להימשך גם בשנת 2026, בין היתר בשל גידול בהכנסות התקציב של רוסיה מייצוא נפט והתמיכה הכספית הצפויה לאוקראינה מצד האיחוד האירופי.

חוקרת תוכנית SIPRI ז׳אד גיברטה ריקאר הוסיפה כי בשנת 2025 ההוצאות הצבאיות של החברות האירופיות בנאט״ו גדלו בקצב המהיר ביותר מאז 1953. היא מייחסת זאת לשאיפתה של אירופה לעצמאות רבה יותר בתחום הביטחון במקביל להגברת הלחץ מצד ארה״ב, הדורשת חלוקה שוויונית יותר של נטל ההוצאות הצבאיות בתוך הברית.

אסיה ואוקיאניה מגבירות את המודרניזציה הצבאית

בשנת 2025 גדלו ההוצאות הצבאיות במדינות אסיה ואוקיאניה ב-8.1% — ל-681 מיליארד דולר. זהו הנתון הגבוה ביותר באזור מאז 2009. המניע העיקרי נותר סין עם עלייה של 7.4%, ל-336 מיליארד דולר — זוהי שנת הצמיחה ה-31 ברציפות. בייג׳ינג ממשיכה במודרניזציה רחבת היקף של הכוחות המזוינים ובמקביל מנהלת קמפיינים נגד שחיתות בתחום הרכש הביטחוני.

יפן הגדילה את ההוצאות הצבאיות ב-9.7% — ל-$62.2 מיליארד או 1.4% מהתמ״ג, הרמה הגבוהה ביותר מאז 1958. טייוואן הגדילה את תקציב הביטחון ב-14% — ל-$18.2 מיליארד או 2.1% מהתמ״ג, הגידול המשמעותי ביותר לפחות מאז סוף שנות ה-80, הנובע מתמרונים צבאיים קבועים של סין סביב האי. הודו, המדורגת במקום החמישי בעולם בהוצאות צבאיות בשנת 2025, הגדילה אותן ב-8.9%, ל-92.1 מיליארד דולר. פקיסטן — ב-11%, ל-11.9 מיליארד דולר.

לפי הערכתו של החוקר הבכיר ב-SIPRI דייגו לופס דה סילבה, הגידול בתקציבי הביטחון באזור נובע לא רק מסכסוכים אזוריים ארוכי טווח, אלא גם מאי-ודאות גוברת לגבי התמיכה העתידית מצד ארה״ב. הוא מציין כי הלחץ מוושינגטון על בעלות בריתה להגדיל את ההוצאות הצבאיות מהווה גורם נוסף להאצת המיליטריזציה.

המצב במזרח התיכון נותר יציב

בשנת 2025 הסתכמו ההוצאות הצבאיות במזרח התיכון בכ-$218 מיליארד, עלייה של 0.1% בלבד בהשוואה לשנת 2024. באופן כללי, האזור הציג יציבות יחסית למרות הסכסוכים והמתיחות המתמשכים.

ישראל הפחיתה את ההוצאות הצבאיות ב-4.9% — ל-$48.3 מיליארד עקב ירידה בעוצמת הלחימה בעזה לאחר הסכם הפסקת האש בינואר 2025. עם זאת, רמת ההוצאות הכוללת נותרה גבוהה כמעט פי שניים מזו של שנת 2022.

טורקיה, לעומת זאת, הגדילה את תקציב הביטחון ב-7.2% — ל-$30 מיליארד. העלייה נקשרה להמשך הפעילות הצבאית בעיראק, סוריה וסומליה. ערב הסעודית הגדילה את ההוצאות הצבאיות ב-1.4%, ל-83.2 מיליארד דולר, והפכה למדינה השמינית בעולם במדד זה.

איראן הפחיתה את ההוצאות הצבאיות ב-5.6% — ל-$7.4 מיליארד במונחים ריאליים, מה שמוסבר באינפלציה גבוהה שהגיעה ל-42%, אך במונחים נומינליים הוצאות המדינה בכל זאת עלו. החוקרת זוביידה כרים סבורה כי הנתונים הרשמיים מציגים הערכת חסר של ההוצאות הצבאיות הריאליות של איראן, שכן חלק מהמימון עובר מחוץ לתקציב, לרבות הכנסות מייצוא נפט המשמשות לתוכניות צבאיות, כולל ייצור טילים וכטב״מים.

באביב 2026 השתנה המצב במזרח התיכון באופן קיצוני עקב מלחמת עיראק, ארה״ב ועיראק. המתיחות באזור נמשכת גם בתחילת מאי 2026.

אפריקה ואמריקה הלטינית מגדילות את תקציבי הביטחון

בשנת 2025 עלו ההוצאות הצבאיות של אפריקה ב-8.5% והגיעו ל-$58.2 מיליארד, דבר המיוחס להתגברות אי-היציבות הפנימית ולהתחזקות ארגונים חמושים בכמה מדינות. הדינמיקה הבולטת ביותר נרשמה בניגריה, שבה ההוצאות הצבאיות זינקו ב-55% והסתכמו ב-$2.1 מיליארד עקב איומים מצד תנועות מורדים וארגוני קיצון.

באמריקה הלטינית אחד המקרים המובהקים ביותר היה גיאנה, שבה ההוצאות הצבאיות גדלו ב-16%, ל-$248 מיליון. השפעה שלילית נבעה מהיחסים המתוחים עם ונצואלה עקב הסכסוך הטריטוריאלי סביב אזור אסקיבו. לצד זאת, הנתונים לגבי ונצואלה נותרו חלקיים עקב היעדר דיווח פומבי שקוף, מה שמקשה על הערכה מלאה של המאזן הצבאי באזור.

סיכום ומשמעות המגמות

אנליסטים של International Investment מציינים כי סכסוכים ממושכים, התגברות עימותים אזוריים ומיליטריזציה מואצת של הכלכלות המובילות הופכים את תקציבי הביטחון לרכיב ארוך טווח בפוליטיקה העולמית. קצב הגידול מוסט מארה״ב לאירופה ואסיה, אך מגמות אלו עשויות להשתנות בשנת 2026. נתוני המחקר מצביעים על אותות של ארגון מחדש ארוך טווח של מערך הביטחון הבינלאומי.

התמונה הגלובלית הופכת פחות צפויה ויותר תלויה בשילוב של גורמים פוליטיים וכלכליים. בד בבד נוצר סיכון לטשטוש הגבולות בין הוצאות צבאיות לבין סעיפים רחבים יותר הקשורים לביטחון. דבר זה, מצידו, עלול להפחית את שקיפות התקציבים ולהקשות על הערכת הפוטנציאל הצבאי האמיתי של מדינות, לרבות באירופה.

אוקראינה - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz​