עסקאות הנדל״ן עלו ביותר מרבע

ב-31 ביולי דיווח Kun.uz על התאוששות השוק לאחר הירידה באביב. נתוני המקור מאששים מסקנה זו: בין ינואר ליוני עלה מספר עסקאות הקנייה והמכירה הרשומות בנדל״ן על 171 אלף, גידול של 25,3% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025. התוספת האבסולוטית עמדה על כ-34,5 אלף עסקאות.

עם זאת, לטרמינולוגיה יש משמעות מכרעת. 171 אלף אינו מספר הדירות שנמכרו ואינו מייצג עסקאות מגורים בלבד. המרכז למחקרים ורפורמות כלכליות מגדיר נתון זה כמספר הכולל של עסקאות קנייה ומכירה של נדל״ן.

צמיחה נרשמה בכל המחוזות. במחצית הראשונה נרשמה הדינמיקה הגבוהה ביותר במחוז סירדריה — 36,4%. בעיר טשקנט גדל מספר העסקאות ב-34,9%, ובמחוז נבואי — ב-30%. מחוז חורזם הציג עלייה של 16,7%, מחוז בוכרה — 15,4%, ומחוז פרגנה — 12,1%.

יוני הפך את מגמת הירידה של האביב

לאחר השיא של חודש מרץ, השוק תיקן כלפי מטה באפריל ובמאי, אך ביוני נרשמה התאוששות ניכרת בפעילות.

במהלך החודש נרשמו יותר מ-25 אלף עסקאות, עלייה של 23% לעומת מאי. בהשוואה ליוני 2025 עלה מספר העסקאות ב-20,4%, ולעומת יוני 2024 — ב-24,9%.

הגידול החודשי החד ביותר נרשם במחוז בוכרה — 50,1%. במחוז נבואי עלה מספר העסקאות ב-41,5%, בסמרקנד — ב-31,8%, באנדיז׳ן — ב-17,9%, ובמחוז טשקנט — ב-12,2%. במחוז חורזם עמדה העלייה על 0,9% בלבד.

נתונים אלה מעידים כי הזינוק של חודש יוני היה רחב מבחינה גאוגרפית ולא הצטמצם לעיר הבירה בלבד.

טשקנט מספקת כמעט שליש מכלל הפעילות

העיר טשקנט נותרת השוק הגדול ביותר במדינה.

על הבירה נמנו 30,8% מכלל העסקאות שנרשמו ביוני — כ-7,8 אלף עסקאות. בחישוב שנתי עלה מספרן ב-35,7%, הדינמיקה הגבוהה ביותר מבין כלל המחוזות.

אחריה דורגו מחוז סירדריה עם עלייה של 26,9%, מחוז נבואי עם 26,3% והרפובליקה של קרקלפקסטן עם 23,3%. צמיחה מתונה בהרבה נרשמה במחוז ג׳יזק — 5,7%, במחוז פרגנה — 3,6% ובמחוז טשקנט — 3,3%.

לכן, בניתוח השוק חשוב להבחין בין העיר טשקנט לבין מחוז טשקנט המקיף אותה: הדינמיקה ביניהם שונה באופן מהותי.

הרבעון הראשון השפיע עמוקות על תוצאות המחצית

העלייה החצי-שנתית בשיעור של 25,3% אינה מעידה על האצה אחידה לאורך כל ששת החודשים.

ברבעון הראשון נרשמו 110,1 אלף עסקאות קנייה ומכירה — זינוק של 48,4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. נפח עסקאות גבוה במיוחד נרשם במרץ.

כך נוצר חלק ניכר מהגידול של המחצית הראשונה כבר בחודשים ינואר–מרץ. הירידה באביב לאחר שיא חודש מרץ שיקפה בחלקה חזרה לרמות נורמליות מבסיס השוואה גבוה במיוחד, ולא רק חולשה בביקוש הסופי.

זוהי הבהרה חשובה בהשוואה הפשוטה בין 171 אלף העסקאות לנתוני השנה הקודמת.

הבנק המרכזי קושר את שיא מרץ לחובת האסקרו

הרגולטור המוניטרי קושר באופן ישיר את הזינוק החד בעסקאות חודש מרץ לכניסתה לתוקף, ב-1 באפריל 2026, של מערכת חשבונות נאמנות (אסקרו) חדשה לעסקאות נדל״ן.

לפי הערכתו, פעילי השוק מיהרו להשלים ולרשום חוזים לפני כניסת הכללים החדשים לתוקף, מה שהביא לעלייה זמנית ברישום הפעולות.

לפיכך, תוצאות חודש מרץ כוללות מרכיב מנהלי חד-פעמי משמעותי. פירוש הדבר הוא שאת יציבות הצמיחה הנוכחית נכון יותר לבחון לפי הדינמיקה שלאחר תום תקופת המעבר — בראש ובראשונה לפי נתוני יוני והחודשים הבאים.

העלייה ביוני בשיעור של 23% לעומת מאי מהווה במובן זה אינדיקטור מובהק יותר להתאוששות הפעילות מאשר עצם הרבעון הראשון שובר השיאים.

משכנתאות והכנסות תומכות בביקושים

ברבעון הראשון העניקו הבנקים הלוואות משכנתה בהיקף של 5,7 טריליון סום — עלייה של 29% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. ההכנסות הריאליות של משקי הבית עלו באותה תקופה ב-7,8%, לפי הערכת הרגולטור המוניטרי.

נתונים עדכניים יותר מצביעים על המשך עליית ההכנסות: סך הכנסות האוכלוסייה בין ינואר ליוני הגיע ל-618,3 טריליון סום ועלה ב-9,2% במונחים ריאליים. העלייה הנומינלית עמדה על 16,6%.

בנקודה זו חל אי-דיוק בגרסה הקודמת: הנתונים שצוינו שם על צמיחה ריאלית של 7,3% ונומינלית של 14,5% לא תאמו את הנתונים המעודכנים למחצית הראשונה.

העלייה בהכנסות הריאליות ובאשראי למשכנתאות מעניקה לשוק תמיכה פונדמנטלית איתנה יותר מאשר זינוק רישומי בודד בחודש מרץ.

הבנייה מגדילה את ההיצע

גם בצד ההיצע נשמרת פעילות ערה במיוחד.

ברבעון הראשון נמסרו 3,3 מיליון מ״ר של דיור — עלייה של 6,6% לעומת השנה הקודמת. עיקר התוספת נבע מבנייה פרטית עצמאית למגורים.

בין ינואר למאי הגיע היקף עבודות הבנייה הכולל ל-104,94 טריליון סום במחירים שוטפים. קצב הצמיחה הפיזי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד עמד על 14,5%. בניית מבנים והנדסה אזרחית היוותה 70,4% מכלל העבודות.

התרחבות ענף הבנייה עשויה להסביר בחלקה מדוע העלייה החדה במספר העסקאות אינה מלווה לעת עתה בהאצה מקבילה במחירי הדיור.

מחירי הדיור עלו ב-4%

ברבעון השני עלה מדד מחירי הנדל״ן למגורים הרשמי ב-1,3% לעומת הרבעון הראשון וב-4% לעומת אפריל–יוני 2025.

מחירי הדירות עלו ב-1,2% ברבעון וב-5,5% בחישוב שנתי. בתים צמודי קרקע התייקרו ב-1,4% וב-2% בהתאמה.

בשוק הדירות הראשוני (דירה מקבלן) עמדה העלייה על 0,7% ברבעון ו-7,1% בשנה. בשוק הדירות יד שנייה עמדה העלייה על 1,6% ו-4,2% בהתאמה.

מגמה זו משקפת שונות ברורה בין הפלחים השונים: דירות חדשות מקבלן מתייקרות בקצב מהיר יותר מדירות קיימות, ואילו בתים פרטיים מתייקרים לאט בהרבה מדירות.

מדד המחירים משקף הצעות למכירה ולא עסקאות שנסגרו

זוהי ההבהרה המתודולוגית החשובה ביותר ביחס לגרסה הקודמת של הידיעה.

הוועדה הלאומית לסטטיסטיקה עברה החל מהרבעון השני של 2026 לשיטת חישוב מעודכנת של מדד הנדל״ן למגורים, המבוססת על רגרסיה הדונית. שיטה זו מאפשרת לשקלל שטח, מיקום, קומה ומאפיינים פיזיים נוספים של הנכס.

עם זאת, נתוני המקור למחירים נגזרים בראש ובראשונה ממודעות למכירה בפלטפורמת OLX.uz. באזורים שבהם הכיסוי אינו מספק, נעשה שימוש במודעות מתוך ערוצי טלגרם של סוכנויות נדל״ן ומתווכים, ובמידת הצורך במקורות נוספים. כל הערכים המשמשים לבניית המדד הם מחירי מודעה מבוקשים.

נתוני העסקאות בפועל הרשומות במשרד המשפטים משמשים לקביעת משקולות המדד בלבד, אך המחירים עצמם אינם מחירי סגירת עסקה בפועל.

לפיכך, מדויק יותר להגדיר את העלייה של 4% כשינוי במדד מחירי הדיור הרשמי המבוסס על מחירי מודעות מתואמים, ולא לטעון שמחירי העסקאות בפועל עלו ב-4% בדיוק.

המתודולוגיה חושבה רטרואקטיבית משנת 2024

שינוי השיטה אינו גורם לקטיעת הסדרה הסטטיסטית בשנת 2026 עצמה.

כדי להבטיח יכולת השוואה, חושבו המדדים החל משנת 2024 רטרואקטיבית לפי המתודולוגיה ההדונית החדשה, כאשר שנת 2024 נקבעה כשנת הבסיס.

המדד המשוקלל לנדל״ן למגורים ברבעון השני של 2026 עמד על 106,8 נקודות לעומת בסיס 2024 (100 נקודות). עבור דירות עמד המדד על 107,1, ועבור בתים פרטיים — על 106,1.

לפיכך ניתן לנתח את הנתונים משנת 2024 תחת מתודולוגיה אחידה ומעודכנת. להשוואות היסטוריות ארוכות יותר, יש להביא בחשבון את ההבדלים בגישות הסטטיסטיות הקודמות.

טשקנט מובילה במספר העסקאות, אך לא בקצב עליית המחירים

הנזילות הגבוהה בשוק הבירה אינה מלווה בהתייקרות המהירה ביותר של מחירי הדיור.

מחירי המודעות לדירות בטשקנט ברבעון השני עלו ב-1,3% לעומת הרבעון הקודם וב-3,9% בחישוב שנתי. דירות מקבלן בבירה התייקרו ב-5% בשנה, ודירות יד שנייה — ב-3,2%.

מחוץ לטשקנט התייקרו הדירות במצטבר ב-7% בחישוב שנתי. בשוק הראשוני הגיעה העלייה ל-8,7%, ובשוק יד שנייה — ל-5,1%.

הפער בולט במיוחד לנוכח העובדה שהבירה מרכזת בו-זמנית כמעט שליש מכלל העסקאות הרשומות.

עבור המשקיע, משמעות הדבר היא שנזילות ועליית ערך הן מאפיינים נפרדים: שוק בעל היקף מסחר גבוה במיוחד אינו מבטיח בהכרח את עליית המחירים המרבית.

העסקאות עולות מהר מהמחירים, אך אין להשוות ביניהן ישירות

הגידול של 25,3% במספר העסקאות הרשומות גבוה משמעותית מעליית מדד הדיור השנתי ב-4%. במבט ראשון, נתון זה עשוי להצביע על זינוק בנזילות ללא בועת מחירים.

עם זאת, שני המדדים מודדים תופעות שונות ותקופות שונות. הראשון בוחן את מספר כלל עסקאות הנדל״ן הרשומות לאורך שישה חודשים. השני מאפיין את השינוי במחירי המודעות המתואמים של נכסי מגורים ברבעון השני לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

לפיכך, על סמך פער זה בלבד לא ניתן להוכיח התחממות יתר, וגם לא לשלול אותה לחלוטין.

המסקנה המדויקת היא אחרת: מדד המחירים הרשמי אינו מציג עדיין האצה התואמת את הגידול במחזורי השוק.

כלכלת אוזבקיסטן צמחה ב-8,5%

הרקע המקרו-כלכלי התברר כחזק אף יותר מזה שיוחס לו בגרסה הקודמת של המאמר.

במחצית הראשונה צמח התוצר המקומי הגולמי הריאלי של אוזבקיסטן ב-8,5%. נתוני המסחר הקמעונאי והשירותים משקפים ביקוש צרכני חזק, בעוד פעילות ההשקעות מוסיפה להיות גבוהה.

תחזית הצמיחה המעודכנת של הכלכלה לשנת 2026 כולה הועלתה ל-7,5–8%. נתון זה מחליף את ההערכה הקודמת של 7–7,5% שצוינה בטקסט הקודם.

צמיחה כלכלית איתנה, עליית הכנסות ופעילות השקעות ענפה מייצרות תשתית חיובית לביקוש לנדל״ן, אך במקביל מתדלקות לחצים אינפלציוניים.

הריבית נותרת גבוהה על רקע ביקושים איתנים

ב-29 ביולי נותרה הריבית הבסיסית ברמה של 14% לשנה. ביוני עמדה האינפלציה השנתית על 6,4%, אינפלציית הליבה על 5,7%, והתחזית לסוף השנה נותרה סביב 6,5%.

הרגולטור מנמק את המשך המדיניות המוניטרית המרסנת בביקוש מקומי חזק, בהשלכות של התאמות תעריפי האנרגיה ובאי-ודאות גלובלית.

הריבית הגבוהה מגבילה את נגישות האשראי ובמקביל מצמצמת את הסיכון להתרחבות מואצת של ביקושים ממונפים לנדל״ן.

החלטת הריבית הבאה מתוכננת ל-16 בספטמבר.

השוק ערני, אך מוקדם לקבוע התחממות יתר

נתוני המחצית הראשונה מצביעים על עלייה חדה במחזורי המסחר בשוק. מספר העסקאות הרשומות גדל ביותר מרבע, היקף המשכנתאות התרחב, הכנסות הציבור עולות, וענף הבנייה שומר על קצבי צמיחה דו-ספרתיים.

במקביל, חלק מהזינוק החצי-שנתי נובע משיא חריג בחודש מרץ לקראת החלת כללי האסקרו החדשים. יתרה מזאת, מדד מחירי המודעות הרשמי מציג דינמיקה מתונה בהרבה — 4% בחישוב שנתי.

לכן, שימוש במונח ״התחממות יתר״ מחייב זהירות רבה כעת. הנתונים המובהקים ביותר יתקבלו ברבעונים הבאים, כאשר ההשפעה המנהלית של מרץ תפסיק להשפיע על ההשוואות השנתיות.

לדברי מומחי International Investment, שוק הנדל״ן של אוזבקיסטן במחצית הראשונה של 2026 הפך בעיקר לפעיל ונזיל בהרבה, אולם העלייה במספר העסקאות עדיין אינה מלווה בעלייה תואמת במדד המחירים הרשמי. עבור משקיעים חשוב במיוחד להביא בחשבון שמדד זה מבוסס על מחירי היצע במודעות ולא על מחירי סגירת עסקאות בפועל. לכן יש לבסס את הערכת השוק להבא במקביל על נתוני רישום עסקאות, היקפי משכנתאות, היצע חדש ודינמיקת מחירים. אם היקף עסקאות גבוה יישמר לאחר התפוגגות אפקט המעבר לאסקרו ומחירי הדירות ימשיכו לעלות במתינות, יהיה זה סימן מובהק להתפתחות שוק יציבה ובת-קיימא. לעומת זאת, אם הגידול בעסקאות יתחיל להיות מלווה בהאצה חדה במחירים לצד פעילות אשראי ערה, הסיכון להתחממות יתר יעלה משמעותית.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment