საცხოვრებელი უძრავი ქონების გარიგებების დინამიკა სომხეთში

სომხეთის უძრავი ქონების ბაზარზე უცხოელების წილი 2024 წლის 6,7%-დან 2025 წელს 7,4%-მდე გაიზარდა, ქვეყნის კადასტრის კომიტეტის მონაცემებით. გასულ წელს მათ 2 014 ობიექტი შეიძინეს, საიდანაც ნახევარზე მეტი ბინებია. არარეზიდენტების მონაწილეობით ნასყიდობის გარიგებების რაოდენობამ 4 413-ს მიაღწია, რაც 13,4%-იანი ზრდაა.

მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ნაწილი ერევანზე მოდის. 2025 წლის ოქტომბერში სხვა ქვეყნების მოქალაქეებმა სომხეთში 221 უძრავი ქონების ობიექტი შეიძინეს, მათგან 146 — დედაქალაქში. ამ თვეში ბინებზე სულ 134 გარიგება დაფიქსირდა.

2026 წლის დასაწყისში უცხოელი მყიდველების აქტიურობა კვლავ იზრდებოდა. პირველ კვარტალში უცხოელებთან გაფორმებული ხელშეკრულებების რაოდენობა 32,3%-ით გაიზარდა და 1 073-ს მიაღწია. სამ თვეში მათ 525 ობიექტი შეიძინეს, საიდანაც დაახლოებით 60% ბინებია.

ვინ ყიდულობს უძრავ ქონებას სომხეთში

პრემიერ-მინისტრმა ნიკოლ ფაშინიანმა განაცხადა, რომ ერევანში ბინების შეძენა სულ უფრო პოპულარული ხდება უცხოელებსა და საზღვარგარეთ მცხოვრებ სომხებს შორის. მან აღნიშნა, რომ დედაქალაქში საცხოვრებლის შეძენა ერთგვარ „ტრენდად“ იქცა.

უძრავი ქონების ბაზარზე უცხოელ მყიდველებს შორის ყველაზე მეტად რუსეთის, აშშ-ის, ირანისა და ევროპული ქვეყნების მოქალაქეები გამოირჩევიან. ცალკე მოთხოვნას სომხური დიასპორა აყალიბებს, თუმცა მისი მასშტაბის შეფასება ოფიციალური სტატისტიკით შეუძლებელია. კადასტრის კომიტეტი აღრიცხავს უცხოელ მყიდველებს, მაგრამ არ გამოყოფს მათ წარმომავლობას — ისინი სტატისტიკაში უცხოელებად ფიქსირდებიან, დიასპორისთვის ცალკე კატეგორიის გარეშე. შესაბამისად, სხვადასხვა ქვეყნის წარმომადგენლებზე ზუსტი მონაცემები არ არსებობს.

რუსებმა ერევანში საცხოვრებლის ქირის ფასები გაზარდეს

ბოლო სამი თვის განმავლობაში ერევანში ბინის ქირის ფასები 30%-ით გაიზარდა. რიელტორები ამ დინამიკას რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეების ახალ ნაკადს უკავშირებენ, რომლებიც უკვე გადავიდნენ სომხეთში ან ამას ზაფხულის ბოლოსა და შემოდგომის დასაწყისში გეგმავენ. ბაზრის ერთ-ერთი მონაწილის შეფასებით, მიმდინარე მომართვების დაახლოებით 80% სწორედ ამ კატეგორიის მსურველებზე მოდის. 2024–2025 წლებში ვითარება განსხვავებული იყო: კლიენტების მნიშვნელოვან ნაწილს შეადგენდნენ რუსები, რომლებიც უკვე ცხოვრობდნენ სომხეთში და სხვა საცხოვრებელს ეძებდნენ.

აქტიურობამ მატება მაისის დღესასწაულების შემდეგ დაიწყო და ზრდას განაგრძობს. თემატურ Telegram-არხებზე ყოველდღიურად ქვეყნდება ათობით მოთხოვნა ბინებისა და სახლების გრძელვადიან იჯარაზე. საცხოვრებელს ეძებენ ოჯახები ბავშვებით, წყვილები და მარტოხელა დამქირავებლები, მომხმარებელთა ნაწილი თანაცხოვრებასაც განიხილავს. არხის „Метры в драмах“-ის ავტორები აღნიშნავენ, რომ ბაზარზე ხარისხიანი შეთავაზებები ცოტა დარჩა.

ძიების ინტერესი 2022 წლის დონეს მიუახლოვდა

რუსების მხრიდან მოთხოვნის ზრდას ინტერნეტ-ძიებების სტატისტიკაც ადასტურებს. „Yandex Wordstat“-ის მონაცემებით, 2026 წლის 13-დან 19 ივლისამდე დაფიქსირდა 5 200 ძიება მოთხოვნით „ბინები ერევანში“. ეს ოდნავ აღემატება 2022 წლის მარტის პირველი კვირის მაჩვენებელს, როდესაც ეს რიცხვი 5 000-ს უახლოვდებოდა.

2022 წლის შემოდგომის აბსოლუტურ მაქსიმუმამდე მიმდინარე მაჩვენებლები ჯერ არ მისულა: 19-დან 25 სექტემბრამდე, რუსეთში ნაწილობრივი მობილიზაციის დროს, მსგავსი მოთხოვნების რაოდენობა 10 000-ს უახლოვდებოდა. Google Trends ასევე აჩვენებს, რომ ერევანში საცხოვრებლისადმი ინტერესი 2026 წლის ზაფხულში 2022 წლის ცალკეულ პიკურ პერიოდებს უტოლდება.

სომხეთი რჩება მოსახერხებელ მიმართულებად რუსების გადასასვლელად რუსეთის ფედერაციის შიდა პასპორტით შესვლის შესაძლებლობისა და ქვეყანაში ყოფნის შედარებით მარტივი ლეგალიზაციის წყალობით. ამასთან, ვარაუდები იმის შესახებ, რომ მოთხოვნის ამჟამინდელი ზრდა ახალი მობილიზაციის შიშს უკავშირდება, ოფიციალურად არ დასტურდება — რუსეთის ხელისუფლებას მისი მომზადების შესახებ არ გამოუცხადებია.

სომხეთი უძრავი ქონების ბაზრისთვის ცვლილებებს ამზადებს

სომხეთის მთავრობა გეგმავს უძრავი ქონების გარიგებების გამარტივებას არსებული სისტემის საიმედოობის შეუმცირებლად. ნიკოლ ფაშინიანმა ხაზი გაუსვა, რომ ახალმა მექანიზმებმა ერთდროულად უნდა გაამარტივოს პროცედურები და გაზარდოს მათდამი ნდობა.

კადასტრის კომიტეტის ხელმძღვანელმა სურენ თოვმასიანმა განაცხადა, რომ უწყება ამზადებს ინიციატივების პაკეტს, რომელიც მიმართულია ბაზრის შემდგომ განვითარებაზე. ცვლილებები შეეხება უძრავი ქონების მართვას, სივრცითი მონაცემების ინფრასტრუქტურას და ინსტრუმენტებს, რომლებიც დარგში არსებული სიტუაციის გასაანალიზებლად გამოიყენება.

ახალი გადაწყვეტილებების წარდგენა უახლოეს მომავალში იგეგმება. მათ უნდა გააფართოონ მონაცემებთან მუშაობის შესაძლებლობები, გაზარდონ ობიექტების მართვის ეფექტურობა და შექმნან უფრო თანამედროვე საფუძველი ბაზრის პროცესების შესაფასებლად.

ამავდროულად, სომხეთი უცხოურ საკადასტრო და პროფილურ სტრუქტურებთან თანამშრომლობის უფრო აქტიურ განვითარებას იმედოვნებს. 2027 წლის მარტში ქვეყანა გეგმავს საერთაშორისო შეხვედრის მასპინძლობას დაახლოებით 40 სახელმწიფოს წარმომადგენლის მონაწილეობით. ხელისუფლება ამ ღონისძიებას განიხილავს, როგორც პროფესიული კავშირების განმტკიცების, საერთაშორისო ურთიერთქმედების გაფართოებისა და უცხოელ პარტნიორებში სომხეთის ცნობადობის გაზრდის შესაძლებლობას.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ შექმნილი ვითარება ერევანს ინვესტორებისთვის უფრო საინტერესოს ხდის, პირველ რიგში, გაქირავების ბიზნესის თვალსაზრისით. უცხოელების შემოდინება ხელს უწყობს მოთხოვნას, ამცირებს ხარისხიანი ბინების მიწოდებას და განაპირობებს ფასების ზრდას. ამავდროულად, უცხოელი მყიდველების აქტივობამ შეიძლება შეინარჩუნოს ფასები და გაზარდოს ობიექტების ლიკვიდურობა დედაქალაქის მოთხოვნად უბნებში.

დამატებითი პოტენციალი უკავშირდება სომხეთის კურსს ევროკავშირთან დაახლოებისკენ. თუ ეს გამოიწვევს ბიზნესგარემოს გაუმჯობესებას, ბაზრის მეტ გამჭვირვალობასა და საერთაშორისო კავშირების გაფართოებას, ქვეყნის უძრავმა ქონებამ შესაძლოა უცხოელი ინვესტორების უფრო ფართო წრე მიიზიდოს. თუმცა, მოთხოვნის მაღალი დამოკიდებულება მიგრაციულ ტალღებზე, უპირველეს ყოვლისა რუსეთიდან, მთავარ რისკად რჩება: მათი შესუსტების შემთხვევაში ქირისა და უძრავი ქონების ღირებულების ზრდის ტემპი შესაძლოა საგრძნობლად შენელდეს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან