აუქციონების რაოდენობა გაიზარდა, თუმცა 2025 წელთან ჩამორჩენა დიდია

ავსტრალიის უმსხვილეს ქალაქებში აუქციონზე გასაყიდად დაგეგმილი ობიექტების რაოდენობა სექტემბრის შუა რიცხვებში პირველად გაიზარდა გაზაფხულის სუსტი დაწყების შემდეგ. თუმცა გასულ წელთან შედარება აჩვენებს, თუ რამდენად შეიცვალა ვითარება ბაზარზე.

13 სექტემბრამდე არსებულ კვირაში დაგეგმილი იყო 1615 აუქციონი წინა კვირის 1431-ის წინააღმდეგ. ერთი წლის წინ ანალოგიურ პერიოდში 2402 აუქციონი გაიმართა. ამრიგად, მიმდინარე მოცულობა შარშანდელზე 32,8%-ით დაბალი რჩებოდა. სწორედ ეს სხვაობა, დამრგვალებული დაახლოებით 34%-მდე, გახდა საგაზაფხულო სეზონის სუსტი დაწყების მთავარი მაჩვენებელი, რაზეც Bloomberg წერდა.

ამასთან, საუბარია დაგეგმილ ვაჭრობებზე და არა გამართული აუქციონების საბოლოო რაოდენობაზე. ობიექტების ნაწილი შესაძლოა წინასწარ გაიყიდოს, მოიხსნას ვაჭრობიდან ან გადაიდოს, ამიტომ საბოლოო სტატისტიკა, როგორც წესი, განსხვავდება წინასწარი განრიგისგან.

მელბურნზე წლიური ვარდნის თითქმის ნახევარი მოდის

სხვაობა ყველაზე მეტად მელბურნში შეიმჩნევა. 13 სექტემბრამდე არსებულ კვირაში იქ 676 აუქციონი იყო დაგეგმილი, რაც წინა კვირაზე მხოლოდ 3%-ით მეტია, მაგრამ 45,5%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე, როდესაც ვაჭრობაზე 1240 ობიექტი გამოვიდა.

სიდნეიში 616 აუქციონს ელოდნენ. კვირის განმავლობაში მათი რაოდენობა 23%-ით გაიზარდა, თუმცა შარშანდელ 829-ზე 25,7%-ით დაბალი დარჩა.

ბრისბენი საერთო სურათიდან ამოვარდნილი იყო: იქ დაგეგმილი იყო 169 აუქციონი, რაც 16,6%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. ზრდა ასევე დაფიქსირდა პერთის მასშტაბით მცირე აუქციონების ბაზარზე. დანარჩენი დედაქალაქების უმეტესობაში ვაჭრობის მოცულობა შარშანდელზე დაბალი დარჩა.

კიდევ უფრო მნიშვნელოვანია წინა კვირის შედეგი. 6 სექტემბრისთვის წარმატებული აუქციონების საბოლოო წილმა დედაქალაქებში 49,3% შეადგინა 2025 წლის ანალოგიური კვირის 70%-ის წინააღმდეგ. გამართული 1431 აუქციონიდან მყიდველი ობიექტების ნახევარზე ნაკლებმა იპოვა. წინა თერთმეტი კვირიდან ათის განმავლობაში მაჩვენებელი 50%-ზე დაბლა რჩებოდა. ასეთ მონაცემებს აქვეყნებს ანალიტიკური კომპანია Cotality.

აუქციონების რაოდენობის შემცირებას თავისთავად ჩვეულებრივ შეუძლია წარმატებული გაყიდვების წილის შენარჩუნება: ბაზარზე ნაკლები ობიექტი გამოდის. 2026 წელს ეს ჯერჯერობით არ მომხდარა. მიწოდება აუქციონების მეშვეობით მნიშვნელოვნად დაბალია შარშანდელზე, მაგრამ ნაკლები არჩევანის პირობებშიც კი გამყიდველებს გარიგების მიღწევა უფრო უჭირთ.

საცხოვრებლის ფასები ზედიზედ მეხუთე თვეა მცირდება

სააუქციონო ბაზრის სისუსტე ფასების კორექციას დაემთხვა. PropTrack-ის ინდექსის მიხედვით, ავსტრალიაში საცხოვრებლის ღირებულება აგვისტოში თვის განმავლობაში 0,2%-ით შემცირდა. ეს ზედიზედ მეხუთე ყოველთვიური კლებაა. მარტის მაქსიმუმიდან ფასებმა 2,7%-ით დაიხია უკან, თუმცა 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით მაინც 1,8%-ით მაღალი იყო.

დედაქალაქების ბაზრები რეგიონულთან შედარებით უფრო სუსტად გამოიყურება. უმსხვილეს ქალაქებში ფასები აგვისტოში 0,3%-ით შემცირდა და მაქსიმუმზე 3,6%-ით დაბალი იყო. რეგიონებში საშუალო ღირებულება თვის განმავლობაში პრაქტიკულად არ შეცვლილა და შარშანდელზე 6,6%-ით მაღალი დარჩა.

კორექციამ ყველაზე მეტად ორ უდიდეს ბაზარზე იმოქმედა. სიდნეიში ფასები აგვისტოში 0,3%-ით შემცირდა და 4,9%-ით პიკიდან, მელბურნში — 0,2%-ით თვეში და 5,3%-ით პიკიდან. ამასთან, სიდნეი წლიურად 3,6%-ით გაიაფდა, მელბურნი — 4,3%-ით. PropTrack შემცირებას უპირველეს ყოვლისა უკავშირებს უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთების გავლენას ხელმისაწვდომი კრედიტის მოცულობასა და გადახდისუნარიან მოთხოვნაზე.

ავსტრალიური საცხოვრებლის სხვადასხვა ინდექსი მონაცემთა საკუთარ ნაკრებებსა და მეთოდოლოგიას იყენებს, ამიტომ კორექციის სიღრმის შეფასებები შეიძლება განსხვავდებოდეს. ამასთან, უმსხვილესი კვლევებისთვის საერთო ტენდენცია ემთხვევა: 2026 წლის დასაწყისის საგაზაფხულო-საზაფხულო პიკის შემდეგ ფასები კლებაზე გადავიდა, რაც ყველაზე შესამჩნევად დედაქალაქებში ვლინდება.

სარეზერვო ბანკის განაკვეთი 4,35%-მდე გაიზარდა

მყიდველებზე ზეწოლა გამკაცრდა მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრების ახალი ციკლის შემდეგ. ავსტრალიის სარეზერვო ბანკმა ძირითადი განაკვეთი სამჯერ გაზარდა: 2026 წლის თებერვალში, მარტსა და მაისში ყოველ ჯერზე 0,25 პროცენტული პუნქტით. შედეგად, განაკვეთი 3,6%-დან 4,35%-მდე გაიზარდა.

11 აგვისტოს სხდომაზე მარეგულირებელმა ის ამ დონეზე შეინარჩუნა. შემდეგი გადაწყვეტილება 29 სექტემბერს არის დანიშნული. ავსტრალიის სარეზერვო ბანკი აღნიშნავს, რომ სამმა ზრდამ უკვე გაამკაცრა ფინანსური პირობები, თუმცა მათი გავლენა ეკონომიკაზე ჯერ სრულად არ გამოვლენილა.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს ახალი მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომი საკრედიტო თანხის შემცირებას და მოქმედი მსესხებლების ნაწილისთვის გადასახდელების ზრდას. სიდნეისა და მელბურნის ძვირადღირებულ სეგმენტებში ეფექტი განსაკუთრებით თვალსაჩინოა, რადგან განაკვეთის მცირე ცვლილებაც კი მნიშვნელოვნად ცვლის დიდი იპოთეკის მომსახურების ყოველთვიურ ღირებულებას.

იპოთეკური გარიგებები შემცირდა

მოთხოვნის შემცირება საკრედიტო სტატისტიკაშიც ჩანს. 2026 წლის მეორე კვარტალში ბანკებმა რეფინანსირების გათვალისწინების გარეშე 134 225 ახალი საცხოვრებელი კრედიტი გასცეს. ეს 5,4%-ით ნაკლებია წინა კვარტალთან შედარებით. მათი საერთო ღირებულება 5,2%-ით შემცირდა, 97,6 მლრდ ავსტრალიურ დოლარამდე.

ყველაზე მეტად ინვესტორების დაკრედიტება შემცირდა: ახალი სესხების რაოდენობა 8,6%-ით დაეცა, ხოლო მათი ღირებულება — 10,2%-ით. საკუთარი საცხოვრებლის მყიდველებისთვის კრედიტების რაოდენობა 3,3%-ით შემცირდა, ხოლო მათთვის, ვინც საცხოვრებელს პირველად ყიდულობს — 2,9%-ით.

ამავდროულად, მშენებლობის ივლისის სტატისტიკამ აჩვენა ნებადართული საცხოვრებელი ერთეულების რაოდენობის შემცირება თვეში 3,6%-ით, 17 687-მდე. კერძო სახლების ნებართვები 4,2%-ით შემცირდა, 10 199-მდე, მაშინ როდესაც ბინებისა და ცალკეული სახლების კატეგორიის გარეთ არსებული სხვა საცხოვრებლების მაჩვენებელი მხოლოდ 0,4%-ით შემცირდა და შარშანდელ დონეზე 19,9%-ით მაღალი დარჩა. ეს მონაცემები გამოქვეყნებულია ავსტრალიის სტატისტიკის ბიუროს მიერ დაკრედიტებისა და მშენებლობის ნებართვების სტატისტიკაში.

არაერთგვაროვანი სურათი იქმნება. საკრედიტო მოთხოვნა მცირდება, ფასები დედაქალაქებში ეცემა, მაგრამ მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა რიგ სეგმენტებში კვლავ აღემატება შარშანდელ დონეს. ეს არ იძლევა მთელი საცხოვრებლის ბაზრის ერთიანი ვარდნის შესახებ საუბრის საშუალებას.

მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომია მეტი მზა შეთავაზება

საგაზაფხულო ბაზარი კიდევ ერთი თავისებურებით გამოირჩევა. აგვისტოს ბოლოს ახალი განცხადებები ცოტა იყო, მაგრამ საერთო მიწოდება უკვე შედარებით მაღალი აღმოჩნდა.

23 აგვისტომდე ოთხი კვირის განმავლობაში ბაზარზე გამოვიდა 33 ათასზე ოდნავ მეტი ახალი ობიექტი — 8,2%-ით ნაკლები ხუთწლიან საშუალო მაჩვენებელზე და 2%-ით ნაკლები, ვიდრე გასული წლის იმავე პერიოდში. ამასთან, გასაყიდად გამოტანილი ობიექტების საერთო რაოდენობამ 137 ათასს გადააჭარბა და საშუალო ხუთწლიან დონეზე 1,7%-ით მაღალი იყო.

ასეთი სხვაობა ჩნდება მაშინ, როდესაც საცხოვრებელი უფრო ნელა იყიდება და ძველი განცხადებები გროვდება. მყიდველი ხედავს მეტ ხელმისაწვდომ ვარიანტს, თუმცა ახალი ობიექტების მფლობელები ბაზარზე გამოსვლას არ ჩქარობენ. საგაზაფხულო სეზონის ამ თავისებურებაზე ყურადღებას ამახვილებდა Commonwealth Bank.

სექტემბრისთვის გაყიდვის ვადებიც გაიზარდა. დარგობრივი მონაცემებით, საცხოვრებლის ექსპოზიციის მედიანურმა პერიოდმა 39 დღეს მიაღწია ერთი წლის წინანდელი 28 დღის წინააღმდეგ, ხოლო მედიანური ფასდაკლება გამყიდველის საწყისი ფასიდან დედაქალაქებში 4,2%-მდე გაიზარდა. მყიდველებისთვის ეს მოლაპარაკებებისთვის მეტ სივრცეს ქმნის, განსაკუთრებით იმ ობიექტებზე, რომლებიც ბაზარზე რამდენიმე კვირაა იმყოფება.

საგადასახადო ცვლილებები შეეხება ინვესტორების მომავალ შენაძენებს

ინვესტიციების სეგმენტისთვის ცალკე ფაქტორი გახდა მაისში გამოცხადებული საგადასახადო რეფორმა. 2027 წლის 1 ივლისიდან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ზარალის გამოყენების შესაძლებლობა დასაბეგრი შემოსავლის შესამცირებლად, რაც ცნობილია როგორც negative gearing, სრული მოცულობით შენარჩუნდება ახალი ობიექტებისთვის.

არსებული საცხოვრებლისთვის, რომელიც შეძენილია 2026 წლის 12 მაისის აღმოსავლეთ ავსტრალიის დროით 19:30 საათის შემდეგ, ზარალის გათვალისწინება შესაძლებელი იქნება საცხოვრებელი უძრავი ქონებიდან მიღებული სხვა შემოსავლების წინააღმდეგ და გადატანა მომდევნო წლებზე, მაგრამ მისი გამოქვითვა სხვა ტიპის შემოსავლებიდან, მაგალითად ხელფასიდან, შეუძლებელი იქნება.

მთავრობა ასევე გეგმავს კაპიტალის ნაზრდის დაბეგვრის რეჟიმის შეცვლას მომავალი ნაზრდისთვის 2027 წლის 1 ივლისიდან. ახალი ობიექტებისთვის ინვესტორებს დაუტოვებენ არჩევანს მოქმედ 50-პროცენტიან ფასდაკლებასა და ახალ სისტემას შორის. რეფორმის გამოცხადების მომენტამდე განხორციელებული ინვესტიციები დაცულია გარდამავალი წესებით. რეფორმის პირობები გამოქვეყნებულია ავსტრალიის ხაზინის მიერ.

ინვესტორთა ყველა შესყიდვის მიმდინარე შემცირების მხოლოდ საგადასახადო რეფორმასთან დაკავშირება არასწორი იქნებოდა. მეორე კვარტალში ერთდროულად გაიზარდა საპროცენტო განაკვეთები, შემცირდა კრედიტების ხელმისაწვდომობა და დაიწყო ფართო ფასების კორექცია. საგადასახადო ცვლილებები გახდა კიდევ ერთი პირობა, რომელიც ინვესტორებმა ახლა უნდა გაითვალისწინონ არსებული საცხოვრებლის შეძენისას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, გაზაფხულის პირველი კვირები ჯერჯერობით აჩვენებს აუქციონების რაოდენობის სეზონურ ზრდას და არა ბაზრის აღდგენას. ვაჭრობის მოცულობა შარშანდელზე დაახლოებით მესამედით დაბალი რჩება, წარმატებული აუქციონების წილი დაახლოებით 50%-ია, ხოლო ფასები უმსხვილეს ქალაქებში კვლავ მცირდება. შემდგომი დინამიკის შესაფასებლად უფრო მნიშვნელოვანია თვალყურის დევნება, შეძლებს თუ არა საგაზაფხულო მიწოდების ზრდას გარიგებების რაოდენობის ზრდა მოჰყვეს. თუ ბაზარზე ობიექტები გამრავლდება, ხოლო მოთხოვნა შეზღუდული დარჩება 4,35%-იანი განაკვეთითა და დაკრედიტების უფრო მკაცრი პირობებით, ზეწოლა ფასებზე და გამყიდველების პოზიციებზე შესაძლოა შენარჩუნდეს.

FAQ

რამდენი აუქციონი დაიგეგმა ავსტრალიაში 2026 წლის სექტემბრის შუა რიცხვებში?

შტატების დედაქალაქებში 13 სექტემბრამდე არსებულ კვირაში 1615 აუქციონი იყო დაგეგმილი. ეს წინა კვირაზე 12,9%-ით მეტია, მაგრამ ერთი წლის წინანდელ დონეზე 32,8%-ით ნაკლები.

აუქციონების რა წილი სრულდება გაყიდვით?

6 სექტემბრამდე არსებულ კვირაში წარმატებული აუქციონების საბოლოო წილმა უმსხვილეს ქალაქებში 49,3% შეადგინა. ერთი წლის წინ ეს მაჩვენებელი 70%-ს აღწევდა.

რა ხდება ავსტრალიაში საცხოვრებლის ფასებთან დაკავშირებით?

PropTrack-ის ინდექსის მიხედვით, აგვისტოში ფასები თვის განმავლობაში 0,2%-ით შემცირდა და 2,7%-ით მარტის მაქსიმუმიდან. ამასთან, ისინი 2025 წლის აგვისტოს დონეზე 1,8%-ით მაღალი რჩებოდა.

სად ეცემა ფასები უფრო მეტად?

უმსხვილეს ბაზრებს შორის ყველაზე შესამჩნევი კორექცია სიდნეისა და მელბურნში მოხდა. PropTrack-ის მიხედვით, ფასები იქ შესაბამისად 4,9%-ით და 5,3%-ით დაბალი იყო ბოლო მაქსიმუმებზე.

რა ძირითადი განაკვეთი მოქმედებს ავსტრალიაში?

ავსტრალიის სარეზერვო ბანკის განაკვეთი შეადგენს 4,35%-ს. 2026 წელს მარეგულირებელმა ის სამჯერ გაზარდა, ჯამში 0,75 პროცენტული პუნქტით.

რა ხდება იპოთეკურ დაკრედიტებასთან დაკავშირებით?

მეორე კვარტალში ახალი საცხოვრებელი კრედიტების რაოდენობა 5,4%-ით შემცირდა. ინვესტორებისთვის კრედიტების რაოდენობა 8,6%-ით შემცირდა, საკუთარი საცხოვრებლის მყიდველებისთვის — 3,3%-ით.

გაუადვილდათ თუ არა მყიდველებს საცხოვრებლის არჩევა?

გასაყიდად გამოტანილი ობიექტების საერთო რაოდენობამ ხუთწლიან საშუალო მაჩვენებელს გადააჭარბა, ხოლო ექსპოზიციის ვადები გაიზარდა. ეს მყიდველებს მეტ ვარიანტს და მოლაპარაკებებისთვის მეტ დროს აძლევს, თუმცა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა კვლავ შეზღუდულია კრედიტის მაღალი ღირებულებით.

სიდნეიში საცხოვრებლის ფასები პიკიდან 7,1%-ით დაეცა

აგვისტომ დაადასტურა, რომ კორექცია უკვე აღარ შემოიფარგლება ცალკეული ძვირადღირებული რაიონებით. სიდნეის საცხოვრებლის ღირებულების ინდექსი თვის განმავლობაში 1,4%-ით შემცირდა და 7,1%-ით დაბალი აღმოჩნდა 2026 წლის თებერვალში მიღწეულ მაქსიმუმზე.

ეს უკვე უფრო სწრაფი კლებაა, ვიდრე 2022–2023 წლების წინა კორექციის შესაბამის მონაკვეთზე: მაშინ პიკის შემდეგ ბაზარმა დაახლოებით 6,6% დაკარგა.

შესუსტება სიდნეის ფარგლებს გარეთაც გავრცელდა. ავსტრალიის ზამთრის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულების კლება დაფიქსირდა შტატების დედაქალაქების გარეუბნების 93%-ში, შემოდგომის 45,8%-თან შედარებით. ეროვნულმა ინდექსმა აგვისტოში 0,9% დაკარგა, რითაც ზედიზედ მეხუთე თვე შემცირდა და მარტის მაქსიმუმს 3,6%-ით ჩამორჩა.

პრობლემა პირველ რიგში მოთხოვნაში მდგომარეობს. საცხოვრებელზე გარიგებების სავარაუდო რაოდენობა ავსტრალიაში გასული წლის მაჩვენებელზე 15,5%-ით დაბალი აღმოჩნდა და ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე 11,5%-ით ნაკლები. სიდნეიში, ბრისბენსა და პერტში აქტივობის კლებამ 20%-ს გადააჭარბა. ახალ მონაცემებს ანალიტიკური კომპანია Cotality აქვეყნებს.

ამრიგად, დღევანდელი ვარდნა უკვე აღარ შეიძლება აიხსნას მხოლოდ ზედა საფასო სეგმენტის სისუსტით. მყიდველების რაოდენობა მცირდება პრაქტიკულად მთელ ბაზარზე.

საშუალო სახლი კვარტალში თითქმის A$60 ათასით გაიაფდა

მკვეთრი შემობრუნების პირველი ნიშნები ჯერ კიდევ მეორე კვარტლის შედეგების მიხედვით ჩანდა.

სიდნეიში კერძო სახლის მედიანური ღირებულება 3,3%-ით, ანუ A$59 884-ით შემცირდა და A$1,734 მლნ შეადგინა. ეს გახდა პირველი კვარტალური ვარდნა სამწლინახევრის განმავლობაში და ყველაზე მკვეთრი მაჩვენებელი ავსტრალიის შტატების დედაქალაქებს შორის.

წლიური ზრდა იმ მომენტისთვის 1,1%-მდე შემცირდა, რაც სამი წლის განმავლობაში ყველაზე სუსტი მაჩვენებელია.

ბინები უფრო მდგრადი აღმოჩნდა. მათი მედიანური ფასი შემცირდა 1,5%-ით, ანუ A$12 778-ით, A$849 068-მდე. წლიურ ჭრილში ბინები კვლავ 2,5%-ით უფრო ძვირი რჩებოდა.

სხვაობა ხელმისაწვდომობით აიხსნება: კერძო სახლი სიდნეიში ბინაზე ორჯერ მეტი ღირს, ამიტომ იპოთეკის მაქსიმალური თანხის შემცირებისას მოთხოვნის ნაწილი უფრო იაფ სეგმენტში გადადის.

ამავდროულად მნიშვნელოვნად გაუარესდა გაყიდვის პირობები. წარმატებული აუქციონების წილი მეორე კვარტალში 48%-მდე დაეცა, ხოლო დაგეგმილი ვაჭრობების რეკორდული 29,3% გამყიდველებმა მოხსნეს. ექსპოზიციის ვადა გაიზარდა, ხოლო ფასდაკლებები საწყის ფასთან შედარებით გაიზარდა, იუწყება Domain-ის კვარტალური ანგარიში.

ავსტრალიის ძირითადი განაკვეთი 4,35%-მდე გაიზარდა

მყიდველობით უნარზე ძირითადი წნეხი მონეტარულმა პოლიტიკამ შექმნა.

ავსტრალიის სარეზერვო ბანკმა 2026 წელს განაკვეთი სამჯერ გაზარდა. ჯამურმა გამკაცრებამ 0,75 პროცენტული პუნქტი შეადგინა, ხოლო სამიზნე განაკვეთმა 4,35%-ს მიაღწია.

11 აგვისტოს რეგულატორმა გადაწყვიტა მისი ამ დონეზე შენარჩუნება. სარეზერვო ბანკმა ფრთხილი პოზიცია შეფასებული მაღალი ინფლაციით ახსნა და აღნიშნა, რომ ფინანსური პირობები უკვე შემზღუდველი გახდა.

რეგულატორის ხელმძღვანელმა მიშელ ბულოკმა ხაზი გაუსვა, რომ განაკვეთის ზრდის ეფექტი ჯერ ბოლომდე არ ასახულა ეკონომიკაზე. იპოთეკის მფლობელებისთვის ფულის გაძვირება ნიშნავს გადასახადების ზრდას, ხოლო ახალი მყიდველებისთვის — ხელმისაწვდომი კრედიტის მაქსიმალური ოდენობის შემცირებას.

სიდნეი განსაკუთრებით მგრძნობიარეა ასეთი ცვლილების მიმართ უძრავი ქონების მაღალი საწყისი ღირებულების გამო. რაც უფრო დიდია საჭირო კრედიტის თანხა, მით უფრო ძლიერად მოქმედებს განაკვეთის მცირე ცვლილებაც კი შინამეურნეობის გადახდისუნარიანობაზე.

ბანკები იპოთეკას კიდევ 3 პუნქტით მაღალი განაკვეთით ამოწმებენ

კრედიტზე ფაქტობრივი განაკვეთი მყიდველისთვის ერთადერთი შეზღუდვა არ არის.

ავსტრალიის პრუდენციული რეგულირების სამმართველო, APRA, გადახდისუნარიანობის შეფასების მინიმალურ ბუფერს სამი პროცენტული პუნქტის დონეზე ინარჩუნებს. ეს ნიშნავს, რომ ბანკმა უნდა შეამოწმოს, შეძლებს თუ არა მსესხებელი ვალის მომსახურებას იპოთეკური პროდუქტის ფაქტობრივ განაკვეთზე სულ მცირე სამი პუნქტით მაღალი განაკვეთის პირობებში.

დამატებით 2026 წლის თებერვლიდან მოქმედებს შეზღუდვა ყველაზე მეტად დავალიანებულ კლიენტებზე: ბანკებს შეუძლიათ ახალი იპოთეკური კრედიტების არაუმეტეს 20% მიმართონ მესაკუთრეებსა და ინვესტორებზე ცალკე იმ მსესხებლებზე, რომელთა ვალის შემოსავალთან თანაფარდობა ექვს წლიურ შემოსავალს აღემატება. მაისში APRA-მ ეს პარამეტრები უცვლელად დატოვა.

სიდნეის ძვირადღირებული ბაზრისთვის ასეთი მოთხოვნები განსაკუთრებით არსებითია. მაღალი შემოსავლის მქონე მყიდველმაც კი შეიძლება აღმოაჩინოს, რომ განაკვეთების გაზრდის შემდეგ ბანკი მზადაა ობიექტის ღირებულების უფრო მცირე ნაწილი დააფინანსოს.

იპოთეკური დაკრედიტება 5,4%-ით შემცირდა

შედეგი უკვე ჩანს დაკრედიტების სტატისტიკაში.

მეორე კვარტალში ავსტრალიაში მსესხებლების მიერ მიღებული ახალი დამტკიცებული საბინაო კრედიტების რაოდენობა სეზონურობის გათვალისწინებით 5,4%-ით შემცირდა, 134 225-მდე. მათი ჯამური ღირებულება შემცირდა 5,2%-ით, A$97,6 მლრდ-მდე.

განსაკუთრებით სწრაფად უკან დაიხიეს ინვესტორებმა. ახალი საინვესტიციო საბინაო კრედიტების რაოდენობა შემცირდა 8,6%-ით, ხოლო მათი ღირებულება — 10,2%-ით.

ახალ სამხრეთ უელსში, სადაც სიდნეი მდებარეობს, ახალი საინვესტიციო კრედიტების რაოდენობა კვარტალში ერთბაშად 15,5%-ით დაეცა.

საცხოვრებლის მესაკუთრეების კრედიტები უფრო ზომიერად შემცირდა: ახალი ვალდებულებების რაოდენობა შემცირდა 3,3%-ით. პირველი საცხოვრებლის მყიდველებს შორის კლებამ 2,9% შეადგინა.

ავსტრალიის სტატისტიკის ბიურო ცვლილებას მათ შორის განაკვეთის სამჯერ გაზრდასთან და მაისში გამოცხადებულ უძრავი ქონების ბაზრის საგადასახადო რეფორმებთან აკავშირებს.

ეს ბაზრის შესუსტების ერთ-ერთი ყველაზე პირდაპირი ნიშანია: პოტენციური ინტერესი რეალური იპოთეკური გარიგებების უფრო მცირე რაოდენობაში გადადის.

ავსტრალია ინვესტორების უარყოფით ფინანსურ შედეგს ზღუდავს

განაკვეთები ინვესტორებისთვის ერთადერთი ცვლილება არ არის.

2027 წლის 1 ივლისიდან ავსტრალია შეზღუდავს negative gearing მექანიზმის გამოყენებას — საინვესტიციო უძრავი ქონებისგან მიღებული ზარალის გათვალისწინების შესაძლებლობას სხვა დასაბეგრი შემოსავლების გაანგარიშებისას.

მექანიზმის სრულფასოვნად გამოყენებას ისეთი შემოსავლების წინააღმდეგ, როგორიცაა ხელფასი, ძირითადად ახალი საცხოვრებლის მფლობელები შეძლებენ. საინვესტიციო ობიექტები, რომლებიც შეძენილია 2026 წლის 12 მაისის 19:30 საათამდე ავსტრალიის აღმოსავლეთის დროით, დაცულია გარდამავალი წესებით.

თუ ინვესტორმა არსებული საცხოვრებელი ამ თარიღის შემდეგ შეიძინა, რეფორმის ძალაში შესვლის შემდეგ ის შეძლებს ზარალის გამოყენებას საცხოვრებელი უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავლების წინააღმდეგ, შესაბამისი კაპიტალის ნაზრდის ჩათვლით, და ნაშთის მომავალ წლებზე გადატანას, მაგრამ არა ხელფასიდან ან საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან დაუკავშირებელი სხვა შემოსავლებიდან გამოქვითვას.

ამავდროულად 2027 წლის 1 ივლისიდან მთავრობა კაპიტალის ნაზრდის გადასახადზე მოქმედ 50-პროცენტიან შეღავათს ინფლაციაზე ინდექსაციის სისტემით ანაცვლებს და ამ თარიღის შემდეგ დარიცხულ შესაბამის ნაზრდზე მინიმალურ 30%-იან განაკვეთს აწესებს. ახალ საცხოვრებელში ინვესტიციებისთვის გათვალისწინებულია არჩევანი ძველ და ახალ რეჟიმებს შორის. რეფორმის პირობები გამოქვეყნებულია ავსტრალიის ფინანსთა სამინისტროს მიერ.

არსებული საცხოვრებლისთვის ცვლილებები ამცირებს საგადასახადო უპირატესობის ნაწილს, რომელიც ათწლეულების განმავლობაში ინვესტიციებზე მოთხოვნას უჭერდა მხარს.

სიდნეის აუქციონებზე ობიექტების მხოლოდ ნახევარი იყიდება

აუქციონების ოპერატიული მონაცემები აჩვენებს, რამდენად სწრაფად შეიცვალა ძალთა ბალანსი.

23 აგვისტომდე კვირის განმავლობაში სიდნეიში 477 აუქციონი გაიმართა. წარმატებული გაყიდვების საბოლოო წილმა 50,3% შეადგინა.

ერთი წლით ადრე ჩატარდა 729 აუქციონი, ხოლო გაყიდვების მაჩვენებელი 71,6%-ს აღწევდა. ამრიგად, ვაჭრობის მოცულობა 34,6%-ით შემცირდა, ხოლო წარმატებული გარიგებების წილი — 21,3 პროცენტული პუნქტით.

სისუსტე მხოლოდ სიდნეისთვის არ არის დამახასიათებელი. ავსტრალიის დედაქალაქებში მთლიანობაში წარმატებული აუქციონების წილი 50%-ზე დაბალი რჩებოდა წინა 13 კვირიდან 12-ში. ერთი წლის წინ ვაჭრობებზე ათიდან დაახლოებით შვიდი ობიექტი იყიდებოდა, ახლა კი — ხუთზე ნაკლები.

Cotality აღნიშნავს, რომ გამოტანილი ობიექტების რაოდენობის შემცირებამაც კი ჯერ ვერ აღადგინა წონასწორობა: მოთხოვნა კიდევ უფრო დასუსტდა.

გამყიდველებისთვის დაახლოებით 50%-იანი მაჩვენებელი ნიშნავს ფასისადმი უფრო რეალისტური მიდგომის აუცილებლობას. მყიდველებისთვის კი — უფრო დიდხანს არჩევისა და უფრო აქტიურად ვაჭრობის შესაძლებლობას.

გაუყიდავი ობიექტების რაოდენობა იზრდება

გამყიდველები ბაზრის გაუარესებაზე უკვე რეაგირებენ ახალი შეთავაზებების შემცირებით.

23 აგვისტომდე ოთხი კვირის განმავლობაში ავსტრალიაში ახალი განცხადებების რაოდენობა ბოლო ხუთი წლის საშუალო მაჩვენებელზე 8,2%-ით დაბალი აღმოჩნდა. სიდნეიში სხვაობამ 14%-ს გადააჭარბა.

თუმცა ახალი განცხადებების შემცირება ჯერ არ ამცირებს საერთო არჩევანს მყიდველებისთვის.

ბაზარზე 137 ათასზე მეტი ობიექტი იმყოფებოდა — ხუთწლიან საშუალოზე 1,7%-ით მეტი. ჯერ კიდევ იანვრის შუა რიცხვებში მიწოდება ნორმაზე თითქმის 26%-ით დაბალი იყო.

ასეთი კომბინაცია შესაძლებელია მაშინ, როდესაც უძრავი ქონება უფრო ნელა იყიდება: ახალი ობიექტები ნაკლები ჩნდება, მაგრამ ძველი განცხადებები საკმარისად სწრაფად არ ქრება და დაგროვებას იწყებს.

Cotality-ის შეფასებით, სიდნეი საგაზაფხულო სეზონში შედის ახალი შეთავაზებების უჩვეულოდ სუსტი ნაკადით და ამავდროულად მყიდველებისთვის ობიექტების უფრო კომფორტული მარაგით.

საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა უკიდურესად დაბალი რჩება

ღირებულების რამდენიმე პროცენტით შემცირება ჯერ არ წყვეტს სიდნეის ბაზრის მთავარ პრობლემას.

ჯერ კიდევ 2025 წლის ბოლოს Cotality-ის გამოთვლები აჩვენებდა, რომ ავსტრალიაში ახალი იპოთეკის მომსახურება შინამეურნეობის მედიანური შემოსავლის საშუალოდ დაახლოებით 45%-ს მოითხოვდა. სტანდარტული 20%-იანი პირველადი შენატანისთვის სიდნეიში მყიდველს ათ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში თანხის დაგროვება სჭირდებოდა კვლევაში გამოყენებული დანაზოგების ვარაუდების პირობებში.

სწორედ სიდნეი რჩებოდა ქვეყნის ყველაზე ძვირადღირებულ და ერთ-ერთ ყველაზე ნაკლებად ხელმისაწვდომ ბაზრად.

ამასთან, ობიექტის ღირებულების ვარდნა და იპოთეკის ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესება განსხვავებული პროცესებია.

თუ უძრავი ქონება 5%-ით იაფდება, მაგრამ იპოთეკური განაკვეთი და საანგარიშო საბანკო ბუფერი იზრდება, მსესხებლის აუცილებელი ყოველთვიური შემოსავალი შეიძლება პრაქტიკულად არ შემცირდეს.

ამიტომ დღევანდელი კორექცია მყიდველების მოლაპარაკების პოზიციას უფრო შესამჩნევად აუმჯობესებს, ვიდრე მათ შესაძლებლობას, დააფინანსონ შენაძენი.

20%-იანი ვარდნაც კი სიდნეის მხოლოდ 2021 წელში დააბრუნებს

წინა ზრდის მასშტაბი გრძელვადიან პერსპექტივაში ზღუდავს დღევანდელი კორექციის მნიშვნელობას.

ჯერ კიდევ აგვისტოს შუა რიცხვებში Cotality-მ საბაზრო მაქსიმუმიდან ვარდნის რამდენიმე ჰიპოთეტური სცენარი გამოთვალა. იმ მომენტისთვის სიდნეიმ უკვე 5%-ზე მეტი დაკარგა.

თუ ჯამური კლება 20%-ს მიაღწევს, უძრავი ქონების ღირებულება მხოლოდ დაახლოებით 2021 წლის მაისის დონეს დაუბრუნდება.

ეს არ არის კომპანიის პროგნოზი, არამედ სცენარული გაანგარიშებაა, რომელიც წინა წლებში დაგროვილ ზრდის მარაგს აჩვენებს.

სიტუაცია განსხვავდება, მაგალითად, მელბურნისგან, სადაც 10%-ზე ოდნავ მეტით ვარდნას უკვე შეუძლია ბაზარი პანდემიამდელ მაჩვენებლებს მიუახლოოს. პერტში, ბრისბენსა და ადელაიდაში წინა ზრდა იმდენად ძლიერი იყო, რომ 20-პროცენტიანი კორექციაც კი ღირებულებას ხუთწლიანი ციკლის დასაწყისის დონეზე მნიშვნელოვნად მაღლა დატოვებდა.

ამიტომ დღევანდელი ვარდნა სიდნეის სწრაფი ზრდის ბოლო ეტაპის დასასრულს აღნიშნავს, მაგრამ ჯერ არ აუქმებს მრავალწლიანი გაძვირების შედეგებს.

სიდნეის ფასების პროგნოზები მკვეთრად გაუარესდა

ჯერ კიდევ იანვარში ანალიტიკოსების ნაწილი ზრდის გაგრძელებას ელოდა.

KPMG მაშინ 2026 წლის განმავლობაში სიდნეიში სახლების ღირებულების 5,8%-ით გაზრდას პროგნოზირებდა. განაკვეთების გაზრდის შემდეგ შეფასება სრულად შეიცვალა.

აგვისტოს პროგნოზში კომპანია უკვე ელის სიდნეიში კერძო სახლებზე ფასების 4,4%-იან ვარდნას 2026 წლის განმავლობაში. ბინების ფასები დაახლოებით სტაბილური უნდა დარჩეს. 2027 წელს KPMG სახლების ბაზრის დაახლოებით 3,6%-ით აღდგენას ვარაუდობს.

ანალიტიკოსები სიდნეის განაკვეთების მიმართ განსაკუთრებით მგრძნობიარეს უწოდებენ საცხოვრებლის უკვე უკიდურესად დაბალი ხელმისაწვდომობის გამო, მაგრამ მიიჩნევენ, რომ გრძელვადიან პერსპექტივაში ბაზარს მხარს დაუჭერს ქალაქის როლი, როგორც დასაქმების უდიდესი ცენტრისა, და ახალი უძრავი ქონების შეზღუდული მიწოდება.

Domain რისკებს კიდევ უფრო ფართოდ აფასებს. 2026/27 ფინანსურ წელს სიდნეიში სახლის მედიანური ღირებულება შესაძლოა A$52–122 ათასით შემცირდეს. ეს ქვეყნის დედაქალაქებს შორის ყველაზე დიდი პროგნოზირებადი აბსოლუტური ვარდნაა.

შეფასებების სხვაობა აჩვენებს, რომ საკითხი ახლა უკვე იმაში კი არ მდგომარეობს, გაგრძელდება თუ არა ძველი ზრდა, არამედ კორექციის სიღრმეში.

ახალი საცხოვრებლის დეფიციტი შენარჩუნებულია

ფასების ვარდნა არ ხდება მშენებლობის სიჭარბის გამო.

ახალმა სამხრეთ უელსმა 2024 წლის ივლისიდან 2029 წლის ივნისამდე 377 ათასი ახალი სახლი უნდა უზრუნველყოს ეროვნული საბინაო შეთანხმების ფარგლებში.

დასრულებულ მშენებლობაზე ბოლო ხელმისაწვდომი მონაცემები 2026 წლის მარტამდე პერიოდს მოიცავს. 2024 წლის ივლისიდან შტატში ექსპლუატაციაში შევიდა 77 999 სახლი და ბინა: 38 073 კერძო სახლი და 39 926 ობიექტი მრავალბინიან შენობებში.

ეს ხუთწლიანი სამიზნე მაჩვენებლის დაახლოებით 21%-ია. შტატის მთავრობაც კი აღიარებს, რომ პროექტების დაწყებისა და დასრულების ტემპები მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად საჭირო დონეებზე დაბალი რჩება. აქტუალურ მაჩვენებლებს ახალი სამხრეთ უელსის დაგეგმარების დეპარტამენტი აქვეყნებს.

საკრედიტო პირობები დეველოპერებისთვის, მშენებლობის ღირებულება და ბანკების მოთხოვნები წინასწარ გაყიდვებზე მიწოდების სწრაფი გაზრდისთვის დაბრკოლებებად რჩება.

საცხოვრებლის ნაკლებობა ვარდნის სიღრმეს ზღუდავს

სწორედ მიწოდების დეფიციტი განასხვავებს დღევანდელ ვითარებას კლასიკური საბინაო კრიზისისგან, რომელიც გამოწვეულია მასობრივი მშენებლობითა და ცარიელი ობიექტების სიჭარბით.

მოკლევადიან პერსპექტივაში ფასები განისაზღვრება მყიდველების შესაძლებლობებით. მაღალი განაკვეთი ამცირებს კრედიტის მოცულობას, ამიტომ გამყიდველებს მოლოდინების შემცირება უწევთ.

უფრო გრძელ ჰორიზონტზე სიდნეის კვლავ ესაჭიროება ახალი სახლები. თუ მშენებლობა მოსახლეობის მოთხოვნილებაზე დაბალი რჩება, მომავალში განაკვეთების შემცირებას საკმაოდ სწრაფად შეუძლია ბაზარზე გადახდისუნარიანი მოთხოვნის დაბრუნება.

KPMG ელის, რომ საერთო ეროვნული მშენებლობა გააგრძელებს ეროვნული საბინაო შეთანხმების მიზნებთან არსებით ჩამორჩენას. კომპანია პროგნოზირებს ავსტრალიაში კერძო სახლებზე ფასების 1,1%-იან ვარდნას 2026 წელს, მაგრამ უკვე 2027 წელს — 3,4%-იან აღდგენას, მათ შორის მიწოდების ქრონიკული შეზღუდვის გამო.

სიდნეისთვის ორი ფაქტორის კონფლიქტი განსაკუთრებით გამოხატულია: ქალაქი ერთდროულად რჩება უკიდურესად ძვირი და განიცდის ახალი საცხოვრებლის ნაკლებობას.

საგაზაფხულო სეზონი სიდნეის ბაზრისთვის გამოცდა იქნება

გაზაფხული ტრადიციულად ზრდის გარიგებებისა და გამოტანილი ობიექტების რაოდენობას ავსტრალიაში. სწორედ ამიტომ სექტემბერი და ოქტომბერი აჩვენებს, რამდენად არის დამოკიდებული დღევანდელი კორექცია ზამთრის სეზონურობაზე.

გამყიდველების მდგომარეობა გასული წლისაზე უკვე უფრო სუსტია. ბაზარზე ნაკლები ახალი ობიექტი შემოდის, მაგრამ არსებული მიწოდება უფრო ნელა იყიდება. აუქციონის მაჩვენებლები დაახლოებით 50%-ზეა, იპოთეკური დაკრედიტება მცირდება, ხოლო საინვესტიციო მოთხოვნა მომავალ საგადასახადო შეზღუდვებზე რეაგირებს.

საგაზაფხულო განცხადებების ძლიერი ზრდის შემთხვევაში ფასებზე წნეხი შესაძლოა გაძლიერდეს. თუ მესაკუთრეები გაყიდვის გადადებას გააგრძელებენ, მიწოდების შეზღუდვამ შესაძლოა ვარდნა შეანელოს ძვირი კრედიტების პირობებშიც კი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, სიდნეი ნამდვილად გადავიდა შენელებიდან სრულფასოვან კორექციაზე: თებერვლის მაქსიმუმიდან 7,1%-იანი კლება, სააუქციონო გაყიდვების მკვეთრი გაუარესება და იპოთეკური დაკრედიტების შემცირება უკვე შეუძლებელია აიხსნას ჩვეულებრივი ყოველთვიური რყევებით. თუმცა დღევანდელი ვარდნა ჯერ არ ნიშნავს ბაზრის მრავალწლიანი ზრდის განადგურებას. სცენარული 20%-იანი ვარდნაც კი ღირებულებას დაახლოებით 2021 წლის დონეზე ტოვებს, ხოლო მშენებლობის ქრონიკული ნაკლებობა კვლავ ზღუდავს მიწოდებას. მესაკუთრეებისთვის ყველაზე სერიოზული რისკი დაკავშირებულია მაღალი განაკვეთებისა და გაუყიდავი ობიექტების მზარდი მარაგის კომბინაციასთან. მყიდველებისთვის სიტუაცია უფრო ხელსაყრელი გახდა არჩევანისა და ვაჭრობის თვალსაზრისით, მაგრამ არა აუცილებლად უფრო ხელმისაწვდომი იპოთეკური გადასახადის კუთხით. შემდგომი ტრაექტორია პირველ რიგში დამოკიდებული იქნება საპროცენტო განაკვეთებზე და იმაზე, თუ რამდენად აქტიურად გამოვლენ გამყიდველები ბაზარზე გაზაფხულზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: სიდნეის უძრავი ქონების ბაზარი

რამდენად დაეცა საცხოვრებლის ფასები სიდნეიში?

2026 წლის აგვისტოში საცხოვრებლის ღირებულების ინდექსი შემცირდა 1,4%-ით, ხოლო თებერვლის მაქსიმუმთან შედარებით ვარდნამ 7,1%-ს მიაღწია.

რა ღირს სახლი სიდნეიში?

Domain-ის მონაცემებით 2026 წლის მეორე კვარტალში კერძო სახლის მედიანური ფასი შეადგენდა დაახლოებით A$1,734 მლნ-ს. ბინის მედიანური ფასი — დაახლოებით A$849 ათასს.

იაფდება თუ არა ბინები ისევე სწრაფად, როგორც სახლები?

არა. მეორე კვარტალში სახლები გაიაფდა 3,3%-ით, ბინები — 1,5%-ით. ბინების უფრო დაბალი ღირებულება მოთხოვნას ამ სეგმენტში მხარს უჭერს.

რატომ ეცემა ფასები სიდნეიში?

ძირითადი ფაქტორებია ძირითადი განაკვეთის სამჯერ გაზრდა, მსესხებლების მყიდველობითი უნარის შემცირება, იპოთეკური დაკრედიტების კლება, ინვესტიციების დაბეგვრის ცვლილებები და გაუყიდავი მიწოდების ზრდა.

რა ძირითადი განაკვეთი მოქმედებს ავსტრალიაში?

ავსტრალიის სარეზერვო ბანკის სამიზნე განაკვეთი შეადგენს 4,35%-ს.

როგორ ამოწმებენ ბანკები იპოთეკური მსესხებლების გადახდისუნარიანობას?

ბანკებმა უნდა გამოიყენონ მინიმალური საანგარიშო მარაგი სამი პროცენტული პუნქტის ოდენობით კრედიტის ფაქტობრივ განაკვეთზე ზემოთ. ამიტომ მსესხებელმა უნდა დაადასტუროს იპოთეკის მომსახურების უნარი არსებითად უფრო მაღალი საანგარიშო განაკვეთის პირობებში.

რა შეიცვლება უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის?

2027 წლის 1 ივლისიდან არსებული საინვესტიციო საცხოვრებლიდან მიღებული ზარალის გამოყენება ხელფასისა და სხვა დაუკავშირებელი შემოსავლების წინააღმდეგ შეიზღუდება. ახალი საცხოვრებლისთვის უფრო ხელსაყრელი წესები ნარჩუნდება. შეიცვლება კაპიტალის ნაზრდის დაბეგვრის რეჟიმიც.

რამდენად სუსტია აუქციონების ბაზარი?

23 აგვისტომდე კვირის განმავლობაში სიდნეიში გაიყიდა აუქციონზე გამოტანილი ობიექტების დაახლოებით 50%, ერთი წლით ადრე არსებული დაახლოებით 72%-ის წინააღმდეგ.

შეიძლება თუ არა სიდნეიში საცხოვრებელი 20%-ით გაიაფდეს?

Cotality არ პროგნოზირებს აუცილებელ 20%-იან ვარდნას. კომპანიამ იგი გამოიყენა როგორც სცენარი და გამოთვალა, რომ ასეთი ვარდნა ღირებულებას დაახლოებით 2021 წლის მაისის დონემდე დააბრუნებდა.

გახდა თუ არა სიდნეიში საცხოვრებელი ხელმისაწვდომი?

ჯერჯერობით არა. ფასები შემცირდა, მაგრამ იპოთეკის მაღალმა ღირებულებამ ერთდროულად შეამცირა მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომი კრედიტის ოდენობა და გაზარდა ვალის მომსახურების ხარჯები.

რატომ არ აჩერებს საცხოვრებლის დეფიციტი ფასების ვარდნას?

მოკლევადიან პერიოდში მყიდველს უნდა შეეძლოს გარიგების დაფინანსება. საცხოვრებლის ნაკლებობის პირობებშიც კი მაღალ განაკვეთებს შეუძლია გადახდისუნარიანი მოთხოვნა უფრო სწრაფად შეამციროს, ვიდრე მიწოდების დეფიციტი ფასებს უჭერს მხარს.