საიჯარო ბაზრის რეფორმის მომზადება

ერთიანი ბაზის შექმნის საფუძველი 2023 წლის კანონი გახდა. საჯარო კონსულტაციების დროს მოკლევადიანი იჯარის სავალდებულო რეგისტრაციას მონაწილეთა უმრავლესობამ — 61%-მა დაუჭირა მხარი. ახალი სისტემა მუნიციპალიტეტებს ტურისტული შეთავაზების შესახებ უფრო სრულ სურათს მისცემს და უსაფრთხოების მოთხოვნების დაცვის შემოწმებაში დაეხმარება.

ახალი მოთხოვნების ქვეშ მოექცევა ბინები და კერძო სახლები, რომლებიც Airbnb-ის, Booking.com-ისა და სხვა პლატფორმების საშუალებით არის შეთავაზებული. განაცხადების მიღება ონლაინ იგეგმება. ბრიტანული პროფესიული ორგანიზაცია Propertymark მოუწოდებს, პროცედურა მესაკუთრეებისთვის გასაგები გახდეს და ადგილობრივი ბაზრების თავისებურებები იქნას გათვალისწინებული.

ამასთან, ჩამონათვალში ჩანაწერი არ ჩაანაცვლებს ქალაქგეგმარებით ნებართვას, თუკი ეს უკანასკნელი აუცილებელია. ღამეების რაოდენობის ერთიანი შეზღუდვა მთელი ქვეყნის მასშტაბით ასევე არ არის გათვალისწინებული.

მოთხოვნა და საიჯარო განაკვეთები ინგლისში

მოგზაურთა შორის პოპულარულ რაიონებში მფლობელებისთვის ხშირად უფრო მომგებიანია ბინების რამდენიმე დღით გაქირავება, ვიდრე ხანგრძლივი ვადით. ადგილობრივი საბჭოები მიიჩნევენ, რომ ეს პრაქტიკა მუდმივი მაცხოვრებლებისთვის შეთავაზებას ამცირებს.

2025 წელს ინგლისში სტუმრების მიერ Airbnb-ის, Booking.com-ისა და Expedia Group-ის მეშვეობით გატარებული ღამეების რაოდენობამ 78,4 მილიონს მიაღწია — რაც 11,1%-ით აღემატება 2024 წლის დონეს. ეროვნული სტატისტიკის სამსახურის (ONS) მონაცემებით, ლონდონზე 21,56 მილიონი მოვიდა.

საცხოვრებლის იჯარის საშუალო ღირებულებამ 2026 წლის სექტემბერში £1 466 ($1 961) შეადგინა თვეში, რაც წლიურ 4%-იან ზრდას წარმოადგენს, დედაქალაქში კი — £2 338 (+3,5%) ან 3 128 დოლარი.

საბინაო დეფიციტის დაკავშირება მხოლოდ ტურისტული პლატფორმების პოპულარობასთან არ შეიძლება. 2026 წლის მეორე კვარტალის ბოლოსთვის ქვეყანაში ერთ წელიწადში 202 700 სახლი აშენდა — თითქმის 100 000-ით ნაკლები მთავრობის სამიზნე მაჩვენებელზე. Savills აღნიშნავს ახალი პროექტების დაბალ რაოდენობას, რაც შეთავაზების სწრაფად გაზრდის შესაძლებლობებს ზღუდავს.

შეზღუდვები იჯარაზე ინგლისში

ლონდონში მოკლევადიანი იჯარის წესები ტურისტებზე საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავების საშუალებას სპეციალური ქალაქგეგმარებითი თანხმობის გარეშე კალენდარულ წელიწადში 90 ღამემდე იძლევა, დადგენილი პირობების დაცვით. ამ ვადის გადაჭარბებისთვის ადგილობრივი საბჭოს ნებართვაა საჭირო.

შოტლანდიაში 2022 წლის ოქტომბრიდან მოქმედებს გასაქირავებელი საცხოვრებლის ლიცენზირება. 2025 წლის დეკემბრის ბოლოსთვის გაცემული იყო 32 317 ნებართვა და მათი მიღებისგან გათავისუფლება. მფლობელებმა უნდა დაადასტურონ ობიექტების შესაბამისობა დადგენილ ნორმებთან.

უელსმა ტურისტებისთვის უძრავი ქონების უფასო რეგისტრაცია 2026 წლის 1 ოქტომბერს შემოიღო. ცვლილება ეხება ბინებისა და სახლების მფლობელებს, ასევე სასტუმროებისა და კემპინგების ოპერატორებს. მოქმედმა საწარმოებმა მონაცემები 2027 წლის 31 მარტამდე უნდა წარადგინონ.

ჩრდილოეთ ირლანდიაში სტუმრების მიღება მხოლოდ Tourism NI-ის სერტიფიკატის არსებობის შემთხვევაშია შესაძლებელი. მას ობიექტის შემოწმების შემდეგ ოთხი წლით გასცემენ.

გადასახადები დიდ ბრიტანეთში

2025 წლის 6 აპრილიდან დიდ ბრიტანეთში გაუქმდა საგადასახადო რეჟიმი Furnished Holiday Lets, რომელიც ზოგიერთი ობიექტის მფლობელისთვის შეღავათებს ითვალისწინებდა. გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლები ახლა საერთო საფუძველზე იბეგრება. ასევე ნარჩუნდება უსაფრთხოების უზრუნველყოფისა და ადგილობრივი მოსაკრებლების გადახდის ვალდებულებები.

ინგლისში ადგილობრივი დაბეგვრის წესი დამსვენებლებისთვის უძრავი ქონების გამოყენების აქტიურობაზეც არის დამოკიდებული. კომერციული განაკვეთები (business rates) გამოიყენება, თუ წინა 12 თვის განმავლობაში ობიექტი სტუმრებს მინიმუმ 140 ღამით შესთავაზეს და ფაქტობრივად სულ მცირე 70 ღამით გააქირავეს. მფლობელმა ასევე უნდა დაგეგმოს მისი ხელმისაწვდომობა 140 ღამით მომდევნო წელს. თუ ეს პირობები არ სრულდება, ჩვეულებრივ მუნიციპალური Council Tax იკრიბება. ეს გამიჯვნა ეროვნული რეესტრის გამოცხადებამდეც არსებობდა.

მოგზაურთა პრეფერენციებიც იცვლება. Savills-ის დაკვირვებით, ტურისტები სულ უფრო ხშირად ჯავშნიან საცხოვრებელს მოგზაურობამდე მცირე ხნით ადრე, ირჩევენ მოკლე დასვენებას და უფრო მომთხოვნები ხდებიან მომსახურების დონის მიმართ. ეს დინამიკა მაღალი სეზონის მიღმა დატვირთვის დაგეგმვას ართულებს.

ინგლისის ბაზრის პერსპექტივები ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ დიდი ბრიტანეთის რეგულაციებისა და საგადასახადო პოლიტიკის გამკაცრებამ საერთაშორისო ინვესტორების ქცევა უკვე შეცვალა. შეძლებულმა უცხოელებმა ქვეყნის დატოვება დაიწყეს. ზოგიერთმა მესაკუთრემ ლონდონის უძრავი ქონება გასაყიდად გამოიტანა. ამასთან, მოთხოვნა ყველაზე პრესტიჟულ ობიექტებზე ნარჩუნდება, ლონდონი კი ერთ-ერთ წამყვან ფინანსურ ცენტრად რჩება.

მოკლევადიანი იჯარის რეესტრის შემოღება სახელმწიფო კონტროლის გაძლიერების კურსს აგრძელებს. საერთაშორისო ინვესტიციებისთვის მთავარი რისკი უძრავი ქონების ფლობის პირობების დაგროვილ ცვლილებებთან არის დაკავშირებული. ამ ფონზე ძლიერდება კერძო კაპიტალის გადანაწილება სხვა, უფრო მიმზიდველი საგადასახადო პირობების მქონე ქვეყნების სასარგებლოდ. ბრიტანული ბაზრისთვის ეს ნიშნავს პოზიციების შემდგომ შესუსტებას უცხოელი მყიდველებისთვის ბრძოლაში, განსაკუთრებით ძვირადღირებულ სეგმენტში, რომელიც ტრადიციულად დამოკიდებულია საერთაშორისო მოთხოვნაზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: კითხვები და პასუხები

როდის ამოქმედდება მოკლევადიანი იჯარის რეესტრი ინგლისში?

სავალდებულო რეგისტრაციის დაწყება დაგეგმილია 2027 წლის მარტში. იგი შეეხება უძრავ ქონებას, რომელსაც ტურისტებს მოკლე ვადით სთავაზობენ.

ვის დასჭირდება რეგისტრაცია?

ბინებისა და სახლების მფლობელებს, რომლებიც სტუმრებზე დღიურად ქირავდება, მათ შორის Airbnb-ისა და Booking.com-ის მეშვეობით. განაცხადების წარდგენის ორგანიზება ონლაინ იგეგმება.

შეიძლება თუ არა ლონდონში ბინის გაქირავება წელიწადში 90 ღამეზე მეტი ვადით?

ამ ლიმიტის გადაჭარბებისთვის ადგილობრივი საბჭოს ქალაქგეგმარებითი ნებართვაა საჭირო. ეროვნული ბაზის შემოღება მოქმედ შეზღუდვებს არ აუქმებს.

ერთნაირია თუ არა წესები მთელი დიდი ბრიტანეთისთვის?

არა. შოტლანდიაში მოქმედებს ტურისტული საცხოვრებლის ლიცენზირება, უელსში — რეგისტრაცია, ჩრდილოეთ ირლანდიაში — სერტიფიცირება. თითოეული რეგიონი საკუთარ პროცედურას იყენებს.

რა გადასახადები მოქმედებს მოკლევადიანი იჯარისთვის?

2025 წლის 6 აპრილიდან გაუქმდა შეღავათიანი რეჟიმი Furnished Holiday Lets. ინგლისში, უძრავი ქონების გამოყენების პირობებიდან გამომდინარე, შეიძლება გამოყენებულ იქნას business rates ან Council Tax.

დიდ ბრიტანეთში საცხოვრებლის ფასები 2026 წლის სექტემბერში, სეზონურობის გათვალისწინებით, თვის ჭრილში 0,2%-ით შემცირდა, ხოლო წლიური ზრდა ორჯერ შენელდა — 1,6%-დან 0,8%-მდე, რაც 2025 წლის დეკემბრის შემდეგ მინიმალური მაჩვენებელია. ტიპური ობიექტის ფასმა Nationwide-ის ინდექსის მიხედვით £274 251 შეადგინა. ამავდროულად, დიდ ბრიტანეთში (ჩრდილოეთ ირლანდიის გარეშე) გამყიდველებმა ახალი განცხადებების ფასები 0,7%-ით გაზარდეს. განსხვავება მეთოდოლოგიით აიხსნება: Nationwide იყენებს იპოთეკური განაცხადების მონაცემებს ობიექტის შეფასების შემდეგ დამტკიცების ეტაპზე, ხოლო Rightmove აფიქსირებს ახალი განცხადებების საწყის ფასებს. ბაზარზე მეტი საცხოვრებელი გამოჩნდა, იპოთეკური განაკვეთები გაიზარდა, ხოლო დამტკიცებული კრედიტებისა და დასრულებული გარიგებების რაოდენობა შემცირდა.

საცხოვრებლის ფასები აგვისტოს ზრდის შემდეგ შემცირდა

სექტემბრის Nationwide-ის ინდექსმა აგვისტოსთან შედარებით, სეზონური კორექტირების შემდეგ, ფასების 0,2%-იანი კლება აჩვენა. წინა თვეში მაჩვენებელი 0,2%-ით გაიზარდა. წლიური ზრდა 1,6%-დან 0,8%-მდე შენელდა, ხოლო ტიპური ობიექტის ფასი სეზონური კორექტირების გარეშე £275 465-დან £274 251-მდე შემცირდა. 2025 წლის სექტემბერში წლიური ზრდა 2,2%-ს შეადგენდა.

კვარტალური სტატისტიკაც უფრო სუსტი აღმოჩნდა. მესამე კვარტალში საშუალო ფასმა ინდექსის მიხედვით £276 157 შეადგინა. სეზონური კორექტირების შემდეგ საცხოვრებელი წინა სამ თვესთან შედარებით 0,4%-ით გაიაფდა. წლიურ ჭრილში კვარტალური ინდექსი 1,2%-ით გაიზარდა.

Nationwide-ის მონაცემები არ წარმოადგენს ქვეყანაში ყველა დასრულებული გარიგების სტატისტიკას. ინდექსი იანგარიშება თავად საზოგადოების იპოთეკური დაკრედიტების საფუძველზე, სესხის დამტკიცების ეტაპზე უძრავი ქონების შეფასების შემდეგ. შერჩევაში შედის საკუთარი საცხოვრებლად შეძენილი ობიექტები, ხოლო ხელახალი დაკრედიტება და გასაქირავებელი საცხოვრებელი გამორიცხულია. ასეთი მიდგომა ფასების ცვლილების უფრო სწრაფად დაფიქსირების საშუალებას იძლევა, ვიდრე დასრულებული გაყიდვების სტატისტიკა.

Rightmove-ის განცხადებების ფასები 0,7%-ით გაიზარდა

გამყიდველებისთვის სექტემბერი სხვანაირად გამოიყურებოდა. Rightmove-მა დააფიქსირა ახალი განცხადებების საშუალო ფასის ზრდა 0,7%-ით, ანუ £2 441-ით, £367 440-მდე. ეს არის პირველი ყოველთვიური მატება მაისის შემდეგ და უფრო ძლიერი შედეგი, ვიდრე ჩვეულებრივი სექტემბრის ზრდა. თუმცა, 2025 წლის სექტემბერთან შედარებით შეთავაზების ფასები 0,8%-ით დაბალი რჩებოდა. Rightmove-ის სტატისტიკა ეხება დიდ ბრიტანეთს ჩრდილოეთ ირლანდიის გარეშე.

განსხვავება Rightmove-ის £367 440-სა და Nationwide-ის £274 251-ს შორის არ ნიშნავს, რომ რომელიმე ინდექსი ცდება. Rightmove ზომავს ფასს, რომელსაც მესაკუთრე აწესებს ობიექტის ბაზარზე გამოტანისას. Nationwide ასახავს საცხოვრებლის შეფასებას იპოთეკური განაცხადების მიხედვით, რომლებმაც უკვე მიაღწიეს კრედიტის დამტკიცების ეტაპს. ეს გაყიდვის ერთი ჯაჭვის სხვადასხვა ეტაპია.

საწყისი ფასების სექტემბრის ზრდა ხდება მყიდველებისთვის დიდი არჩევანის მქონე ბაზარზე. გამოტანილი ობიექტების რაოდენობამ წლის ამ პერიოდისთვის 12 წლის მაქსიმალურ დონეს მიაღწია. აგვისტოში ერთ აგენტზე საშუალოდ 65 ობიექტი მოდიოდა, მათ შორის ისეთებიც, რომლებიც უკვე შეთავაზების ქვეშ იმყოფებოდა. მყიდველთა მოთხოვნა, რომელსაც Rightmove აგენტებთან მიმართვების მიხედვით აფასებს, სექტემბრის დასაწყისში შარშანდელზე 9%-ით დაბალი რჩებოდა. შეთანხმებული გაყიდვებიც 9%-ით ნაკლები იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე.

იპოთეკით მყიდველთა რაოდენობა შემცირდა

უფრო სუსტად გამოიყურება იპოთეკური ბაზარიც. ინგლისის ბანკმა განაცხადა, რომ აგვისტოში საცხოვრებლის შესაძენად იპოთეკური კრედიტების წმინდა დამტკიცებების რაოდენობა 54 900-მდე შემცირდა ივლისის გადახედილი 55 900-დან. წინა ექვსი თვის საშუალო მაჩვენებელი დაახლოებით 60 100-ს შეადგენდა.

უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი კრედიტების მთლიანი გაცემა £25,3 მლრდ-დან £23,6 მლრდ-მდე შემცირდა და წინა ექვსი თვის საშუალო დონეზე (£26,5 მლრდ) დაბალი აღმოჩნდა. წმინდა იპოთეკური სესხება, პირიქით, £4,1 მლრდ-დან £4,4 მლრდ-მდე გაიზარდა, მაგრამ ასევე დარჩა ექვსთვიან საშუალო მაჩვენებელზე (£5,2 მლრდ) დაბლა.

ამავდროულად, კრედიტები გაძვირდა. საშუალო ფაქტობრივი განაკვეთი ახალ იპოთეკურ სესხებზე ივლისის 4,45%-დან აგვისტოში 4,60%-მდე გაიზარდა. მთელ მოქმედ იპოთეკურ პორტფელზე მაჩვენებელი 3,97%-დან 4%-მდე გაიზარდა.

Rightmove-ის სექტემბრის კვლევის მომენტისთვის, იპოთეკაზე საშუალო განაკვეთი ორწლიანი ფიქსირებული პროცენტით 5,29%-ს შეადგენდა წინა თვის 5,09%-ის წინააღმდეგ. მყიდველისთვის განაკვეთის გაზრდა ნიშნავს ყოველთვიური გადასახადის ზრდას უძრავი ქონების უცვლელი ფასის პირობებშიც კი.

დასრულებული გარიგებების რაოდენობაც მცირდება

ფაქტობრივად დასრულებული გაყიდვების სტატისტიკა აქტივობის შესუსტებას ადასტურებს. HM Revenue & Customs-მა შეაფასა £40 000-ზე მეტი ღირებულების საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან გარიგებების რაოდენობა აგვისტოში 95 220-ად სეზონური კორექტირების შემდეგ. ეს 1%-ით ნაკლებია ივლისზე და 2%-ით ნაკლები 2025 წლის აგვისტოზე.

სეზონური კორექტირების გარეშე დარეგისტრირდა 96 250 გარიგება — 11%-ით ნაკლები, ვიდრე ივლისში, და 9%-ით ნაკლები, ვიდრე ერთი წლის წინ.

HMRC-ის სტატისტიკა ჩამორჩება ბაზრის ადრეულ ინდიკატორებს: შეძენის შეთანხმებასა და გარიგების იურიდიულ დასრულებას შორის დრო გადის. მიუხედავად ამისა, მიმართულება ემთხვევა იპოთეკურ მონაცემებს — შეძენის დასკვნით ეტაპებს ნაკლები ობიექტი გადის, ვიდრე რამდენიმე თვის წინ.

ჩრდილოეთ ირლანდია ყველაზე ძლიერ ბაზრად რჩება

საერთო ეროვნული შენელება არათანაბრად არის განაწილებული. მესამე კვარტალში ჩრდილოეთ ირლანდიაში ფასები წლიურად 5,9%-ით გაიზარდა, ხოლო ობიექტის საშუალო ღირებულებამ £227 922-ს მიაღწია. ეს ყველაზე მაღალი ტემპია გაერთიანებული სამეფოს რეგიონებსა და ნაწილებს შორის.

ჩრდილო-დასავლეთ ინგლისში ფასები გაიზარდა 3,9%-ით, £231 360-მდე. შოტლანდიაში წლიურმა ზრდამ 3,3% შეადგინა, ხოლო საშუალო ფასმა — £196 215. ინგლისის ჩრდილოეთ რეგიონმა ასევე მოიმატა 3,3%-ით, £174 731-მდე.

იორკშირსა და ჰამბერში ფასები გაიზარდა 1,2%-ით, უელსში — 0,7%-ით, დასავლეთ მიდლენდში — 0,6%-ით. ლონდონმა მოიმატა მხოლოდ 0,4%-ით, თუმცა შეინარჩუნა ყველაზე ძვირადღირებული ბაზრის სტატუსი საშუალო ფასით £529 720.

სამხრეთ ინგლისში საშუალო ფასები წლიურად 0,1%-ით შემცირდა. გარე დედაქალაქის სარტყელმა დაკარგა 0,2%, სამხრეთ-დასავლეთმა — 0,3%, აღმოსავლეთ მიდლენდმა — 0,5%. ყველაზე სუსტი დინამიკა დაფიქსირდა აღმოსავლეთ ინგლისში: მინუს 0,7%, საშუალო ფასი — £272 119.

ინგლისი შოტლანდიაზე ნელა იზრდება

მთლიანად ინგლისში საცხოვრებელი მესამე კვარტალში საშუალოდ £311 428 ღირდა, რაც 0,5%-ით მეტია, ვიდრე ერთი წლის წინ. წინა კვარტალთან შედარებით ფასები სეზონური კორექტირების შემდეგ 0,7%-ით შემცირდა.

შოტლანდიაში საშუალო ღირებულებამ £196 215-ს მიაღწია, რაც წელიწადში 3,3%-ით და კვარტალში 0,2%-ით გაიზარდა. უელსში საცხოვრებელი წლიურად გაძვირდა 0,7%-ით, £214 816-მდე, მაგრამ გაიაფდა 1,4%-ით მეორე კვარტალთან შედარებით.

ჩრდილოეთ ირლანდიამ შეინარჩუნა ყველაზე მაღალი დინამიკა: პლუს 5,9% წელიწადში და 0,5% კვარტალში. ამგვარად, ბაზრის ძირითადი სისუსტე ამჟამად კონცენტრირებულია სამხრეთ ინგლისის უფრო ძვირადღირებულ რეგიონებში, ხოლო ქვეყნის უფრო ხელმისაწვდომი ნაწილები უფრო მდგრადი რჩება.

ბინები საცხოვრებლის ყველაზე სუსტ ტიპად რჩება

შენელება შეეხო უძრავი ქონების ყველა ძირითად ტიპს. საუკეთესო შედეგი მესამე კვარტალში ტერასულმა სახლებმა აჩვენა: მათი ღირებულება გასულ წელთან შედარებით 1,8%-ით გაიზარდა. ბინების ფასები პრაქტიკულად არ შეცვლილა.

სხვაობა დაგროვდა გრძელვადიან პერსპექტივაშიც. 2020 წლის დასაწყისიდან ტიპური ბინა დაახლოებით 14%-ით გაძვირდა. მომიჯნავე კედლის მქონე სახლებისთვის ზრდამ დაახლოებით 31% შეადგინა.

ამ განსხვავების ნაწილი დაკავშირებულია ბაზრის გეოგრაფიასთან. ლონდონში, რომელიც ბოლო წლებში რეგიონების უმეტესობაზე ნელა იზრდებოდა, ბინებს საცხოვრებელი ფონდის გაცილებით დიდი წილი უკავია.

ხელფასების ზრდა ჯერ ვერ ანაზღაურებს ძვირ იპოთეკას

საცხოვრებლის ფასები უკვე გარკვეული დროა შემოსავლებზე ნელა იზრდება, ამიტომ უძრავი ქონების ღირებულების შეფარდება შემოსავლებთან თანდათან უმჯობესდება. მაგრამ მყიდველისთვის ხელმისაწვდომობა მხოლოდ ობიექტის ფასით არ განისაზღვრება.

იპოთეკის დროს ხარჯების მნიშვნელოვანი ნაწილი საპროცენტო განაკვეთზეა დამოკიდებული. კრედიტის ღირებულების ზრდას შეუძლია გაზარდოს ყოველთვიური გადასახადი საცხოვრებლის ღირებულების სტაგნაციის ან მცირე კლების პირობებშიც კი. ამიტომ სუსტ საფასო დინამიკას ჯერ არ მოჰყოლია შეძენის ხელმისაწვდომობის ასეთივე შესამჩნევი გაუმჯობესება.

ვითარება განსხვავდება როგორც ფასების სწრაფი ზრდის პერიოდისგან, ასევე მკვეთრი ვარდნისგან. ფასები მთელ ქვეყანაში ახლოსაა შარშანდელ დონესთან, მაგრამ იპოთეკური დამტკიცებებისა და გარიგებების რაოდენობა მცირდება, ხოლო გამყიდველები კონკურენტული შეთავაზების დიდ მოცულობას აწყდებიან.

გამყიდველები და მყიდველები ბაზარს განსხვავებულად აფასებენ

Nationwide-ისა და Rightmove-ის სექტემბრის აცდენა აჩვენებს არა სტატისტიკის კონფლიქტს, არამედ განსხვავებას გამყიდველთა მოლოდინებსა და გარიგების შემდგომ ეტაპებს შორის. მესაკუთრეებმა ზაფხულის კლების შემდეგ გაზარდეს საწყისი ფასები, თუმცა მყიდველთა რაოდენობა შარშანდელზე დაბალი რჩება, შეთავაზება დიდია, ხოლო იპოთეკა გაძვირდა.

ასეთ პირობებში განცხადების ფასის გაზრდა აუცილებლად არ იწვევს საბოლოო გასაყიდი ღირებულების ზრდას. დიდი არჩევანის პირობებში მყიდველებს შეუძლიათ უფრო დიდხანს შეადარონ ობიექტები და უფრო აქტიურად განიხილონ ფასდაკლებები.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, სექტემბრის მონაცემები ჯერჯერობით არ მიუთითებს ფასების მკვეთრ ვარდნაზე მთელ დიდ ბრიტანეთში. ბევრად უფრო შესამჩნევია ბრუნვის შესუსტება და რეგიონებს შორის მზარდი სხვაობა. სამხრეთ ინგლისის უფრო ძვირადღირებული ბაზრები უკვე გადავიდა მცირე წლიურ კლებაზე, მაშინ როცა ჩრდილოეთ ირლანდია, შოტლანდია და ინგლისის ჩრდილო-დასავლეთი ზრდას განაგრძობს. თუ იპოთეკის ღირებულება მაღალი დარჩება, ზეწოლა პირველ რიგში გამოვლინდება გარიგებების ნაკლები რაოდენობით, გაყიდვის უფრო ხანგრძლივი ვადებითა და საწყის ფასზე ფასდაკლებებით, და არა ყველა რეგიონში ფასების ერთგვაროვანი ვარდნით.

FAQ: დიდი ბრიტანეთის საცხოვრებლის ბაზარი

რა დაემართა საცხოვრებლის ფასებს 2026 წლის სექტემბერში?

სეზონური კორექტირების შემდეგ ფასები თვის ჭრილში 0,2%-ით შემცირდა. წლიური ზრდა 1,6%-დან 0,8%-მდე შენელდა, ხოლო ტიპური ობიექტის ფასმა Nationwide-ის ინდექსის მიხედვით £274 251 შეადგინა.

რატომ აჩვენებს Rightmove ზრდას, ხოლო Nationwide კლებას?

ისინი სხვადასხვა მაჩვენებელს ზომავენ. Rightmove აფიქსირებს ახალი განცხადებების ფასებს, ანუ გამყიდველთა მოლოდინებს. Nationwide იყენებს იპოთეკური განაცხადების მონაცემებს უძრავი ქონების შეფასების შემდეგ დამტკიცების ეტაპზე.

შეიძლება თუ არა Rightmove-ისა და Nationwide-ის საშუალო ფასების შედარება?

პირდაპირ — არა. ინდექსები განსხვავდება შერჩევით, მეთოდოლოგიითა და გარიგების ეტაპით. გარდა ამისა, Rightmove მოიცავს დიდ ბრიტანეთს ჩრდილოეთ ირლანდიის გარეშე, ხოლო Nationwide აქვეყნებს მაჩვენებელს მთლიანად გაერთიანებული სამეფოსთვის.

სად ძვირდება საცხოვრებელი ყველაზე სწრაფად?

მესამე კვარტალში ყველაზე მაღალი წლიური ზრდა იყო ჩრდილოეთ ირლანდიაში — 5,9%. ინგლისის რეგიონებს შორის ლიდერობდა ჩრდილო-დასავლეთი 3,9%-იანი ზრდით.

სად მცირდება ფასები უკვე?

სამხრეთ ინგლისში საშუალოდ დაფიქსირდა კლება 0,1%-ით წლიურად. აღმოსავლეთ ინგლისში ფასები დაეცა 0,7%-ით, აღმოსავლეთ მიდლენდში — 0,5%-ით, სამხრეთ-დასავლეთში — 0,3%-ით.

რა ხდება იპოთეკასთან დაკავშირებით?

საცხოვრებლის შესაძენად დამტკიცებული იპოთეკური კრედიტების რაოდენობა აგვისტოში 54 900-მდე შემცირდა. საშუალო ფაქტობრივი განაკვეთი ახალ იპოთეკურ სესხებზე 4,60%-მდე გაიზარდა.

მცირდება თუ არა ბაზარზე გარიგებების რაოდენობა?

დიახ. აგვისტოში სეზონური კორექტირების შემდეგ დასრულდა დაახლოებით 95 220 გარიგება საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე — 1%-ით ნაკლები ივლისზე და 2%-ით ნაკლები, ვიდრე ერთი წლის წინ.

ბინები ლონდონის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს ქვემოთ ექაჩება

2026 წლის ივნისში ლონდონი ინგლისის ერთადერთ რეგიონად დარჩა, სადაც საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება წლიურ ჭრილში მცირდებოდა. იგი 2,5%-ით შემცირდა £554 ათასამდე, თუმცა თვიურ ჭრილში 1%-იანი ზრდა აჩვენა. ყველაზე ცუდი შედეგი ბინებმა და მეზონეტებმა აჩვენეს: მათი საშუალო ფასი £452 ათასიდან £431 ათასამდე, ანუ 4,7%-ით დაეცა. ცალკე მდგომი სახლები მხოლოდ 0,7%-ით გაიაფდა, თაუნჰაუსები — 0,3%-ით, ხოლო ორბინიანი სახლები 0,6%-ით გაძვირდა. ივნისი გახდა მეათე უწყვეტი თვე, როდესაც ლონდონში ფასების წლიური კლება დაფიქსირდა, თანაც ძირითადი ზეწოლა დედაქალაქის შიდა რაიონებზე მოდიოდა, რაც ჩანს დიდი ბრიტანეთის მიწის რეესტრის საცხოვრებლის ფასების ინდექსიდან.

გრძელვადიანი მონაცემები კიდევ უფრო სუსტად გამოიყურება. Bloomberg Opinion ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ ლონდონის საშუალო ბინა დაახლოებით £431 ათასის ღირებულებით, სტატისტიკური რიგის აქტუალური ვერსიით, დღეს დაახლოებით £2 ათასით იაფია, ვიდრე 2016 წლის ივნისში იყო. ბინების ფასები ამ პერიოდში სამომხმარებლო ფასების პარალელურად მაინც რომ გაზრდილიყო, მათი ღირებულება დაახლოებით £180 ათასით მაღალი იქნებოდა. ლონდონში კერძო სახლები იმავე პერიოდში დაახლოებით ერთი მეხუთედით გაძვირდა. ასეთი სხვაობა აჩვენებს, რომ ბინების სისუსტე დიდი ხანია გასცდა ჩვეულებრივი მოკლევადიანი კორექციის ფარგლებს.

Leasehold ბინებისთვის დამატებით დისკონტად იქცევა

ინგლისში ბინების უმეტესობა ისტორიულად leasehold სისტემით იყიდება — მყიდველი იღებს ობიექტის გრძელვადიანი ფლობის უფლებას გარკვეული ვადით, ხოლო მიწასა და შენობაზე უვადო უფლება შესაძლოა სხვა მესაკუთრეს დარჩეს. ხელშეკრულების ვადა ხშირად ათწლეულებით ან საუკუნეებით განისაზღვრება, თუმცა იურიდიულად ის სასრულია. ბინის მფლობელმა ასევე შეიძლება გადაიხადოს სახლის საერთო ნაწილების მართვისა და მოვლის, დაზღვევისა და კაპიტალური რემონტის ხარჯები, ხოლო ძველ ხელშეკრულებებში — მიწის გადასახადი შენობის მესაკუთრისთვის.

ლონდონისთვის ამ სისტემას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს საცხოვრებელი ფონდის სტრუქტურის გამო. ინგლისში 2024–2025 წლებში გრძელვადიანი ფლობის უფლების მქონე დაახლოებით 4,90 მლნ ობიექტი ირიცხებოდა, რაც მთელი საცხოვრებელი ფონდის 20%-ია. ბინებზე ასეთი ობიექტების 3,38 მლნ მოდიოდა. ლონდონში მათმა რაოდენობამ დაახლოებით 1,44 მლნ-ს მიაღწია — დედაქალაქის საცხოვრებელი ფონდის 39%-ს. თვითონ ბინების რაოდენობა ქალაქში დაახლოებით 2,08 მლნ-ს შეადგენს, საცხოვრებლის საერთო რაოდენობის დაახლოებით 3,70 მლნ ერთეულის პირობებში. ხუთი წლის განმავლობაში leasehold ობიექტების წილი ლონდონში 34%-დან 39%-მდე გაიზარდა, რასაც მოწმობს საბინაო მშენებლობის, თემებისა და ადგილობრივი თვითმმართველობის სამინისტროს მონაცემები.

იურიდიული კონსტრუქცია თავისთავად ბინას ცუდ აქტივად არ აქცევს. ბაზარზე არსებობს ასწლიანი ხელშეკრულებები სიმბოლური მიწის გადასახადებითა და პროგნოზირებადი ხარჯებით. პრობლემები იწყება იქ, სადაც მომსახურების მაღალი საფასური, რთული სახელშეკრულებო პირობები, ვადის ამოწურვის მოახლოება ან მმართველ სტრუქტურასთან დავები გაყიდვისა და იპოთეკური დაკრედიტების შესაძლებლობებს აუარესებს.

ლონდონის სახლების მოვლა-პატრონობა ძვირდება

საექსპლუატაციო ხარჯები ბინის მყიდველებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე თვალსაჩინო დაბრკოლებად იქცა. ლონდონში საცხოვრებლის მომსახურების საშუალო გადასახადმა წელიწადში £2,801-ს მიაღწია, ანუ თვეში დაახლოებით £233-ს. ერთ წელიწადში ის 6,4%-ით გაიზარდა, ხუთ წელიწადში — 41,2%-ით, ხოლო ათ წელიწადში — 64,5%-ით. ინგლისსა და უელსში ბინების 37%-ს უკვე აქვს წლიური გადასახადი, რომელიც თავად ობიექტის ღირებულების 1%-ს აღემატება; ხუთი წლის წინ ასეთი 29% იყო. ზოგიერთი ბანკი უფრო ფრთხილად გასცემს იპოთეკას იმ ბინებზე, სადაც მომსახურების გადასახადები საცხოვრებლის ფასთან შედარებით ზედმეტად მაღალია, აღნიშნავს Hamptons.

გადასახადების ოდენობა მკვეთრად განსხვავდება. უფრო ძვირი ჯდება მრავალსართულიანი კომპლექსები ლიფტებით, 24-საათიანი პერსონალით, ბაღებით, სპორტდარბაზებითა და სხვა საერთო სივრცეებით. დამატებითი თანხები შესაძლოა მიიმართოს სარეზერვო ფონდში მომავალი კაპიტალური რემონტისთვის. შედეგად, ლონდონის მასშტაბით შედარებით ხელმისაწვდომი ბინა შეიძლება საგრძნობლად ძვირი აღმოჩნდეს ფლობის სრული ყოველთვიური ხარჯის გაანგარიშებისას.

ბინის მესაკუთრეებს მყიდველების პოვნა უფრო უჭირთ

Leasehold-ით უკმაყოფილება ბაზრის მონაწილეთა გამოკითხვებშიც თვალსაჩინოა. Propertymark-მა 1,200-ზე მეტი მესაკუთრე და 200-ზე მეტი უძრავი ქონების სპეციალისტი გამოკითხა. მესაკუთრეთა შორის ყოველი ათიდან ცხრამ — 93%-მა — განაცხადა, რომ ასეთ ობიექტს ხელახლა აღარ იყიდდა. 86%-ს ორ წელიწადში მომსახურების გადასახადი გაეზარდა, 89% დაუსაბუთებელი გადასახადების გასაჩივრების პროცედურას რთულად მიიჩნევს. აგენტების დაახლოებით 74%-მა მძიმე ხარჯები ბინების გაყიდვისას მთავარ დაბრკოლებად დაასახელა, ხოლო 78%-ზე მეტმა ბოლო ორი წლის განმავლობაში ერთხელ მაინც მოხსნა ასეთი ობიექტი ბაზრიდან მყიდველის არარსებობის გამო.

ეს მონაცემები არ იძლევა საშუალებას ზუსტად განისაზღვროს ფასდაკლების ის მოცულობა, რომელიც უშუალოდ საკუთრების ფორმასთანაა დაკავშირებული. მყიდველები ერთდროულად აფასებენ რაიონს, შენობის მდგომარეობას, ხელშეკრულების ვადას, მომსახურების ხარჯებს, მოსალოდნელ რემონტსა და იპოთეკის მიღების შესაძლებლობას. თუმცა დამატებითი იურიდიული და ფინანსური პირობების შემოწმების აუცილებლობა ძველი ფონდის ნაწილს გარიგებისთვის ნაკლებად მარტივს ხდის, ვიდრე უვადო საკუთრების ფორმის მქონე ბინას.

შენობების უსაფრთხოების კრიზისის შედეგები ჯერ არ გამქრალა

ლონდონის ბინების კიდევ ერთი პრობლემა მრავალსართულიანი სახლების ფასადების უსაფრთხოებას უკავშირდება. Grenfell Tower-ის ხანძრის შემდეგ კრედიტორებმა და შემფასებლებმა ცალკეული შენობების გარე კედლების სისტემების შესამოწმებლად EWS1 ფორმის გამოყენება დაიწყეს. კანონი არ მოითხოვს ამ ფორმას ბინის ყოველი გაყიდვისას, თუმცა ბანკმა შესაძლოა ის მოითხოვოს იპოთეკის განხილვისას.

სახელმწიფომ შეზღუდა ისტორიული დეფექტების აღმოფხვრის ხარჯების ნაწილი დაცული მესაკუთრეებისთვის, ხოლო რამდენიმე მსხვილი ბანკი დათანხმდა იმ ბინების დაკრედიტებას, სადაც პრობლემები დეველოპერის ან სახელმწიფო პროგრამის ხარჯზე სწორდება. მიუხედავად ამისა, ფასადის მდგომარეობამ და კონკრეტული სახლის რემონტის ვადებმა შესაძლოა კვლავ იქონიოს გავლენა ლიკვიდურობაზე. სახელმწიფოს მიერ გამოქვეყნებულ ბოლო მონაცემებში EWS1 ან ანალოგიური დასკვნა მოითხოვებოდა შვიდსართულიან და უფრო მაღალ შენობებში ბინების იპოთეკური შეფასებების თითქმის ნახევრისთვის.

იპოთეკა ლონდონის ბაზრისთვის ძვირი რჩება

კრედიტის მაღალი ღირებულება ზრდის ზეწოლას დიდი ბრიტანეთის ყველაზე ძვირ მსხვილ ბაზარზე. ინგლისის ბანკმა 30 ივლისს ძირითადი განაკვეთი 3,75%-ის დონეზე შეინარჩუნა: მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტის ექვსმა წევრმა განაკვეთის შენარჩუნებას მისცა ხმა, სამმა — 4%-მდე გაზრდას. შემდეგი გადაწყვეტილება 17 სექტემბერს არის ჩანიშნული.

ლონდონში საშუალო ბინა £431 ათასად თითქმის £140 ათასით ძვირია ინგლისის საშუალო უძრავ ქონებაზე, რომელიც ივნისში დაახლოებით £293 ათასად იყო შეფასებული. ამიტომ იპოთეკური განაკვეთის მცირე ცვლილებაც კი საგრძნობლად მოქმედებს ყოველთვიურ გადასახადსა და კრედიტის მაქსიმალურ თანხაზე. ბინებისთვის ამ ეფექტს აძლიერებს მომსახურების გადასახადები, რომლებიც ბანკმა ასევე შეიძლება გაითვალისწინოს მსესხებლის გადახდისუნარიანობის შეფასებისას.

დიდი ბრიტანეთი ახალი ბინებისთვის leasehold-ზე უარის თქმას ამზადებს

მთავრობა გეგმავს commonhold ახალი ბინების ფლობის ძირითად მოდელად აქციოს. ამ სისტემის დროს მესაკუთრე უვადოდ ფლობს თავის ბინას, ხოლო შენობის საერთო ნაწილებს მესაკუთრეთა გაერთიანება მართავს. Commonhold ინგლისსა და უელსში 2002 წლიდან არსებობს, თუმცა დღემდე იშვიათად გამოიყენება.

Commonhold-ისა და leasehold-ის რეფორმის შესახებ კანონპროექტი 2026 წლის 27 იანვარს გამოქვეყნდა. იგი ითვალისწინებს leasehold-ის აკრძალვას ახალი ბინების უმრავლესობისთვის, არსებული სახლების commonhold-ზე გამარტივებულ გადასვლას, მესაკუთრეთა დაცვის ახალ სისტემასა და ძველი ხელშეკრულებებით მიწის გადასახადების შეზღუდვას. შემოთავაზებული ზედა ზღვარი შეადგენს წელიწადში £250-ს, შემდგომში 40 წლის შემდეგ გადასახადის სიმბოლურ თანხამდე შემცირებით. ახალი გრძელვადიანი ხელშეკრულებების უმეტესობისთვის მიწის რენტა უკვე ფაქტობრივად ნულამდეა დაყვანილი 2022 წლის კანონით.

კონსულტაციები ახალი ბინებისთვის leasehold-ის აკრძალვის შესახებ 24 აპრილს დასრულდა. საპარლამენტო კომიტეტმა, რომელიც კანონის ოფიციალურ ინიცირებამდე პროექტს სწავლობდა, რეფორმის მიმართულებას მხარი დაუჭირა, მაგრამ მისი დაჩქარება მოითხოვა. რეკომენდაციებს შორისაა — საბოლოო კანონპროექტის წარდგენა 2026 წლის შემოდგომაზე, მიწის რენტის შეზღუდვის ძალაში შესვლის დაჩქარება და სახლების commonhold-ზე გადასვლის მექანიზმის დახვეწა.

მილიონობით ძველი ხელშეკრულება ბაზარზე დარჩება

ახალი წესები არსებულ ბინებს commonhold-ზე ავტომატურად არ გადაიყვანს. მთავრობა გვთავაზობს შენობის გარდაქმნის ნებართვას დადგენილ მოთხოვნებთან შესაბამისი მესაკუთრეების სულ მცირე 50%-ის თანხმობის შემთხვევაში. ეს საგრძნობლად ამცირებს არსებულ ბარიერს, თუმცა მესაკუთრეებს მაინც მოუწევთ შენობაზე უფლებების, იპოთეკური დაფინანსების, მართვისა და ხარჯების განაწილების საკითხების გადაჭრა.

სწორედ გარდამავალი პერიოდი ხდება ბინების ღირებულებისთვის ერთ-ერთი მთავარი გაურკვევლობა. ერთსა და იმავე რაიონში მყიდველს შეეძლება არჩევანი გააკეთოს უვადო საკუთრების უფლების მქონე ახალ ბინასა და leasehold-ის მქონე არსებულ ობიექტს შორის. მსგავსი ფასის პირობებში პირველი ვარიანტი შეიძლება უფრო მარტივად აღიქმებოდეს ხელშეკრულების სასრული ვადისა და შენობაზე უვადო უფლების ცალკე მფლობელის არარსებობის გამო.

ამასთან, არსებული ბინა აუცილებლად უფრო იაფი არ იქნება. ასწლიანი ხელშეკრულება, სიმბოლური მიწის გადასახადი, გონივრული ხარჯები და ხარისხიანი მართვა ობიექტს სრულად კონკურენტუნარიანს დატოვებს. რეფორმამ ასევე უნდა შეუმსუბუქოს მდგომარეობა ამჟამინდელ მესაკუთრეთა ნაწილს, თუ ხელშეკრულებების გაგრძელების, უვადო უფლების გამოსყიდვისა და commonhold-ზე გადასვლის პროცედურები მართლაც უფრო იაფი და სწრაფი გახდება.

საბოლოო კანონი ჯერ მიღებული არ არის

2026 წლის 7 სექტემბრის მდგომარეობით, პარლამენტი განიხილავს მხოლოდ ადრე გამოქვეყნებულ პროექტს, რომელმაც წინასწარი შემოწმება გაიარა. საბოლოო კანონპროექტი ჯერ შეტანილი არ არის. თემთა პალატის დეპუტატმა იან ბირნმა 3 სექტემბერს მთავრობას ცალკე მოთხოვნა გაუგზავნა მისი შეტანის ვადების შესახებ; ოფიციალური პასუხი 14 სექტემბრამდე უნდა იყოს წარმოდგენილი. მისი მეორე შეკითხვა ეხება იმას, გეგმავს თუ არა მთავრობა leasehold-ზე უარის თქმის დასრულებას პარლამენტის ამჟამინდელი მოწვევის პერიოდში.

ბაზრისთვის ეს ნიშნავს რამდენიმეთვიან გაურკვევლობას სულ მცირე საბოლოო ტექსტის გამოჩენამდე. მასში შესაძლოა კიდევ შეიცვალოს ვადები, აკრძალვიდან გამონაკლისები, სახლების გარდაქმნის ტექნიკური წესები და მიწის რენტის შეზღუდვის გამოყენების წესი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ბინების ფასების ამჟამინდელი ვარდნა მხოლოდ leasehold-ის რეფორმით არ აიხსნება. ლონდონი ერთდროულად აწყდება ძვირ იპოთეკას, მომსახურების მზარდ ხარჯებს, ცალკეული მრავალსართულიანი სახლების პრობლემებსა და ბინებზე უფრო სუსტ მოთხოვნას სახლებთან შედარებით. თუმცა რეფორმას შეუძლია გააძლიეროს უკვე არსებული სხვაობა. თუ ახალაშენებული სახლები სწრაფად გადავლენ commonhold-ზე, ხოლო ძველი ფონდის მფლობელებს წლობით მოუწევთ რთული და ძვირი გარდაქმნის პროცედურის გავლა, მყიდველები ამ სხვაობის ფასში ასახვას დაიწყებენ. ინვესტორისთვის ლონდონში ბინის საშუალო ღირებულება სულ უფრო ნაკლებად ინფორმაციულ მაჩვენებლად იქცევა: ხელშეკრულების ვადა, მიწის რენტა, მომსახურების გადასახადი, შენობის მდგომარეობა და commonhold-ზე გადასვლის შესაძლებლობა კონკრეტული ობიექტის სამომავლო ლიკვიდურობაზე გაცილებით ძლიერ გავლენას ახდენს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რა ღირს საშუალო ბინა ლონდონში 2026 წელს?

2026 წლის ივნისში ბინის ან მეზონეტის საშუალო ღირებულება შეადგენდა დაახლოებით £431 ათასს. წლიურ ჭრილში მაჩვენებელი 4,7%-ით შემცირდა.

რა დაემართა ფასებს ათი წლის განმავლობაში?

აქტუალური სტატისტიკური რიგის მიხედვით, ლონდონის საშუალო ბინა დაახლოებით £2 ათასით ნაკლები ღირს, ვიდრე ათი წლის წინ. რეალურ გამოსახულებაში, ინფლაციის გათვალისწინებით, კლება საგრძნობლად მეტია.

რას ნიშნავს leasehold?

Leasehold არის უძრავი ქონების გრძელვადიანი ფლობის უფლება ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადით. შენობაზე ან მიწაზე უვადო საკუთრების უფლება ამ დროს შესაძლოა სხვა პირს ან კომპანიას ეკუთვნოდეს.

რა არის commonhold?

Commonhold — საკუთრების ფორმა, რომლის დროსაც პირი უვადოდ ფლობს თავის ბინას, ხოლო შენობის საერთო ნაწილებს მესაკუთრეები ერთობლივად მართავენ სპეციალური გაერთიანების მეშვეობით.

აიკრძალება თუ არა leasehold დიდ ბრიტანეთში?

მთავრობა გეგმავს ამ მოდელის აკრძალვას ახალი ბინების უმრავლესობისთვის ინგლისსა და უელსში. 2026 წლის 7 სექტემბრის მდგომარეობით, საბოლოო კანონი ჯერ მიღებული არ არის.

გაქრება თუ არა არსებული leasehold ხელშეკრულებები?

არა. ისინი გააგრძელებენ მოქმედებას. კანონმა უნდა გაამარტივოს არსებული სახლების commonhold-ზე გადასვლა, თუმცა გარდაქმნა ცალკე პროცედურა იქნება.

რატომ იაფდება ლონდონში ბინები სახლებზე სწრაფად?

სეგმენტზე ერთდროულად ახდენს ზეწოლას იპოთეკის მაღალი ღირებულება, მომსახურების მზარდი გადასახადები, ცალკეული შენობების პრობლემები, leasehold-ის თავისებურებები და მოთხოვნის ცვლილება. ერთი კონკრეტული ფაქტორის გამოყოფა, რომელიც ფასების მთელ კლებას ახსნის, შეუძლებელია.

შეიძლება თუ არა რეფორმამ დამატებით შეამციროს ძველი ბინების ღირებულება?

კანონი ფასების ავტომატურ შემცირებას არ ითვალისწინებს. საბაზრო დისკონტი შესაძლებელია, თუ მყიდველები უპირატესობას commonhold-ის მქონე ახალ ობიექტებს მიანიჭებენ რთული ან ძვირი leasehold ხელშეკრულებების მქონე ბინებთან შედარებით.

საცხოვრებლის ფასები 2023 წლის შემდეგ პირველად შემცირდა

Lloyds-ის აგვისტოს ინდექსი გახდა პირველი 2023 წლის ნოემბრის შემდეგ, რომელმაც ბრიტანული საცხოვრებლის ღირებულების წლიური კლება აჩვენა. საშუალო ფასმა შეადგინა £298 468 წინა თვის £299 153-თან შედარებით. ერთ თვეში ბაზარმა დაკარგა 0,2%, ერთ წელიწადში კი — 0,4%. ამასთან, 2026 წლის დასაწყისიდან ფასები კვლავ დაახლოებით 0,2%-ით მაღალია.

ისტორიულ ჭრილში კორექცია ჯერჯერობით მცირე რჩება. უძრავი ქონების საშუალო ღირებულება დაახლოებით 25%-ით აღემატება 2019 წლის ბოლოს დონეს. Lloyds აღნიშნავს, რომ გამყიდველები უმეტეს შემთხვევაში არ ჩქარობენ მნიშვნელოვან ფასდაკლებებზე დათანხმებას, ხოლო მყიდველების ნაწილი გარიგებებს ეკონომიკური პირობების შეცვლის მოლოდინში აყოვნებს. Lloyds House Price Index

Bloomberg ბაზარზე ახალ წნეხს უპირველეს ყოვლისა საიპოთეკო ხარჯების ზრდას უკავშირებს. განაკვეთის მცირე ცვლილებაც კი შესამჩნევად ზრდის კრედიტზე ყოველთვიურ გადასახადს, განსაკუთრებით ქვეყნის ძვირადღირებულ რეგიონებში.

იპოთეკა სექტემბერში კვლავ ძვირდება

ზაფხულის შედარებითი სიმშვიდის შემდეგ ბანკებმა დაკრედიტების პირობების გადახედვა დაიწყეს. Moneyfacts-ის მონაცემებით, 9 სექტემბერს ორწლიან ფიქსირებულ იპოთეკაზე საშუალო განაკვეთი შეადგენდა 5,67%-ს, ხუთწლიანზე — 5,71%-ს. ჯერ კიდევ 4 სექტემბერს ეს მაჩვენებლები 5,60%-ისა და 5,64%-ის დონეზე იყო.

ყველაზე ხელმისაწვდომი შეთავაზებები საშუალო დონეზე საგრძნობლად დაბალი რჩება. მინიმალური ფართოდ ხელმისაწვდომი განაკვეთი ორ წელზე შეადგენდა 4,52%-ს, ხუთ წელზე — 4,55%-ს. ასეთი სესხები, როგორც წესი, ითვალისწინებს მსხვილ პირველად შენატანს და დამატებით მოთხოვნებს მსესხებლის მიმართ.

ზრდა დაიწყო საპროცენტო სვოპების განაკვეთების მატების შემდეგ — ეს არის საბაზრო ინსტრუმენტები, რომლებსაც ბანკები იყენებენ, მათ შორის, საპროცენტო რისკის სამართავად ფიქსირებული განაკვეთის მქონე სესხების გაცემისას. სექტემბრის პირველ კვირაში საშუალო ორწლიანი განაკვეთი 0,04 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა 5,63%-მდე და თითქმის ერთთვიან მაქსიმუმს მიაღწია.

პირველადი შენატანის ოდენობა კრიტიკული ხდება

კრედიტის ღირებულება მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული იპოთეკის თანხისა და ობიექტის ფასის თანაფარდობაზე. ამ მაჩვენებელს ეწოდება loan-to-value, ანუ LTV: მაგალითად, LTV 95% ნიშნავს, რომ მსესხებელი კრედიტით იღებს საცხოვრებლის ღირებულების 95%-ს და დამოუკიდებლად იხდის მხოლოდ 5%-ს.

Rightmove-ისა და საიპოთეკო სტატისტიკის პროვაიდერ Podium-ის მონაცემები აჩვენებს, რომ 9 სექტემბერს საშუალო ორწლიანი განაკვეთი LTV 60%-ის დროს შეადგენდა 4,69%-ს. LTV 75%-ის შემთხვევაში ის 5,01%-ს აღწევდა, 90%-ისას — 5,29%-ს, 95%-ისას — 5,75%-ს. ხუთწლიანი სესხებისთვის დიაპაზონი მერყეობდა 4,73%-დან (LTV 60%) 5,72%-მდე (LTV 95%).

Rightmove საშუალო განაკვეთებს ითვლის პროდუქტების საკუთარი შერჩევის მიხედვით, რომელიც ბაზრის დაახლოებით 95%-ს მოიცავს, ამიტომ მისი საერთო მაჩვენებელი განსხვავდება Moneyfacts-ის საშუალო მნიშვნელობისგან. 9 სექტემბერს Rightmove საშუალო ორწლიან ფიქსირებულ განაკვეთს აფასებდა 5,15%-ად, ხუთწლიანს — 5,17%-ად.

შეთავაზების საშუალო ფასის, £364 999-ის პირობებში, იპოთეკა ობიექტის ღირებულების 80%-ზე 5,06%-იანი განაკვეთით ნიშნავდა ყოველთვიურ გადასახადს დაახლოებით £1 717-ის ოდენობით 25-წლიანი ვადისას. პირველი საცხოვრებლის ტიპური მყიდველისთვის ლონდონის ფარგლებს გარეთ £225 525 ღირებულების ობიექტზე, ფასის 90%-ის დაფინანსებისას, გადასახადი შეადგენდა დაახლოებით £1 193-ს თვეში.

ინგლისის ბანკი განაკვეთს ჯერჯერობით 3,75%-ზე ინარჩუნებს

ინგლისის ბანკის ძირითადი განაკვეთი 3,75%-ის დონეზე რჩება. სხდომაზე, რომელიც 29 ივლისს დასრულდა, მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტის ექვსმა წევრმა ხმა მისცა განაკვეთის შენარჩუნებას, ხოლო სამი გამოვიდა მისი 4%-მდე გაზრდის ინიციატივით.

მარეგულირებელმა მაშინ აღნიშნა სამომხმარებლო ინფლაციის 2,6%-მდე შემცირება, თუმცა ენერგომატარებლების მაღალი ფასების გამო მისი ხელახალი აჩქარება ივარაუდა. განაკვეთზე შემდეგი გადაწყვეტილება 17 სექტემბერს არის დაგეგმილი.

ამასთან, ფიქსირებული იპოთეკა ავტომატურად არ მიჰყვება ინგლისის ბანკის განაკვეთს. ბანკები ითვალისწინებენ მოლოდინებს მომავალ მონეტარულ პოლიტიკასთან დაკავშირებით, ობლიგაციების შემოსავლიანობას, სახსრების მოზიდვის ღირებულებას და საბაზრო განაკვეთებს. ამიტომ იპოთეკა შეიძლება გაძვირდეს მარეგულირებლის უცვლელი განაკვეთის პირობებშიც კი.

იპოთეკის დამტკიცების შემთხვევები შემცირდა

კრედიტის მაღალი ღირებულება უკვე აისახება მსესხებლების აქტივობაზე. ივლისში ბანკებმა საცხოვრებლის შესაძენად დაამტკიცეს დაახლოებით 56 100 საიპოთეკო განაცხადი, ივნისის 58 200-თან შედარებით. წინა ექვსი თვის საშუალო მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით 60 800-ს.

მოსახლეობის ახალი საიპოთეკო სესხების წმინდა მოცულობა შემცირდა ივნისის £7,7 მლრდ-დან ივლისში £4,3 მლრდ-მდე. ამავდროულად, ფაქტობრივი საშუალო განაკვეთი ახალ გაცემულ საიპოთეკო კრედიტებზე 4,35%-დან 4,45%-მდე გაიზარდა.

სხვა კრედიტორთან რეფინანსირების დამტკიცებათა რაოდენობა ოდნავ გაიზარდა — 34 100-დან 34 500-მდე.

მცირე შენატანის მქონე კრედიტები 2008 წლის მაქსიმუმს დაუბრუნდა

ზაფხულში მოთხოვნის გაგრილების მიუხედავად, საერთო საიპოთეკო ბაზარი კვლავ მსხვილი რჩება. მეორე კვარტალის ბოლოს დაუფარავი საცხოვრებელი საიპოთეკო კრედიტების მოცულობამ £1,7606 ტრლნ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 3,1%-იანი ზრდაა.

გაცემული იპოთეკის მთლიანმა მოცულობამ შეადგინა £77,4 მლრდ, რაც 11,1%-ით მეტია პირველ კვარტალთან შედარებით და 31,7%-ით აღემატება ერთი წლის წინანდელ შედეგს.

განსაკუთრებით თვალსაჩინოა მცირე საკუთარი კაპიტალის მქონე მყიდველთა დაკრედიტების ზრდა. საიპოთეკო სესხების წილმა, სადაც სესხი ობიექტის ღირებულების 90%-ს აღემატება, ახალი გაცემების 8,4%-ს მიაღწია. ეს არის მაქსიმალური მაჩვენებელი 2008 წლის მეორე კვარტალის შემდეგ.

ასეთი მსესხებლები სხვებზე მეტად არიან დამოკიდებული განაკვეთების ცვლილებაზე: ისინი იღებენ უფრო მსხვილ კრედიტს უძრავი ქონების ღირებულებასთან მიმართებით და, როგორც წესი, ნაკლებად მომგებიან პირობებს იღებენ.

ლონდონი და სამხრეთ ინგლისი უფრო სწრაფად იაფდება

საერთო ბრიტანული მაჩვენებელი რეგიონებს შორის დიდ სხვაობას მალავს. სამხრეთ-აღმოსავლეთ ინგლისში ფასები აგვისტოში წლიურად 1,6%-ით შემცირდა £381 729-მდე. დიდ ლონდონში ვარდნამ 1,5% შეადგინა, საცხოვრებლის საშუალო ღირებულებამ კი — £534 177. აღმოსავლეთ და სამხრეთ-დასავლეთ ინგლისმა 1,2%-ით დაიკლო.

ქვეყნის ჩრდილოეთში ფასები ზრდას განაგრძობს. ჩრდილო-აღმოსავლეთ ინგლისმა წლიურად 2,7%-ით მოიმატა £184 370-მდე, ჩრდილო-დასავლეთმა — 2%-ით £248 675-მდე.

შოტლანდიაში ზრდამ შეადგინა 3,5%, ხოლო საშუალო ღირებულებამ £223 437-ს მიაღწია. ჩრდილოეთ ირლანდია ქვეყნის ყველაზე სწრაფად მზარდ ბაზრად რჩება: ფასები გაიზარდა 6,9%-ით რეკორდულ £231 245-მდე.

სხვაობა დიდწილად ხელმისაწვდომობას უკავშირდება. იდენტური საპროცენტო განაკვეთის პირობებში £500 ათასზე მეტი ღირებულების სახლის მყიდველს მნიშვნელოვნად დიდი კრედიტი სჭირდება, ვიდრე £200–250 ათასის ფარგლებში არსებული უძრავი ქონების მყიდველს. ამიტომ ნასესხები ფულის ღირებულების ზრდა უფრო მკვეთრად აისახება ძვირადღირებულ ბაზრებზე.

მიწოდება მყიდველების პოზიციებს აძლიერებს

გამყიდველებზე ზეწოლა შეთავაზების ფასებშიც ჩანს. აგვისტოში დიდ ბრიტანეთში ახალი განცხადების საშუალო ფასი თვიურად 2%-ით შემცირდა £364 999-მდე. წლიურ ჭრილში ის 1%-ით დაბალი იყო.

ლონდონში შეთავაზების საშუალო ფასი ერთბაშად 4,4%-ით დაეცა თვეში და 3,1%-ით წელიწადში, £646 451-მდე. ქვეყნის მასშტაბით გასაყიდი ობიექტების რაოდენობა აგვისტოს თვისთვის მაქსიმალური აღმოჩნდა 2014 წლის შემდეგ.

დიდი არჩევანი მყიდველებს საშუალებას აძლევს, უფრო დიდხანს შეადარონ ვარიანტები და ივაჭრონ ფასზე. ლონდონში მყიდველის პოვნის საშუალო ვადა 73 დღეს შეადგენდა, ჩრდილო-აღმოსავლეთ ინგლისში არსებული 52 დღისა და ჩრდილო-დასავლეთის 56 დღის საპირისპიროდ.

ამასთან, სექტემბრის დასაწყისმა გარკვეული გაუმჯობესება მოიტანა: მყიდველთა მოთხოვნა თვის პირველ კვირაში 5%-ით გაიზარდა, რაც ჩვეულებრივ სეზონურ ცვლილებაზე გაცილებით ძლიერია. ეს მიუთითებს სუსტ ბაზარზე, თუმცა არა მოთხოვნის გაჩერებაზე.

გაყიდვები შარშანდელ დონეზე დაბალი რჩება

ივლისში დიდ ბრიტანეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონებით დასრულდა დაახლოებით 96 710 გარიგება სეზონური კორექტირების გათვალისწინებით. ეს 2%-ით ნაკლებია ივნისთან შედარებით და 1%-ით დაბალი 2025 წლის ივლისის შედეგზე.

სეზონური კორექტირების გარეშე დარეგისტრირდა 106 620 გარიგება, რაც 5%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე. სხვაობა ბაზრის სეზონურობით აიხსნება. საგადასახადო სამსახური ცალკე აფრთხილებს, რომ დასრულებული გარიგებების სტატისტიკა მყიდველთა გადაწყვეტილებებს დაგვიანებით ასახავს: პირველად შეთავაზებასა და გარიგების საბოლოო გაფორმებას შორის, როგორც წესი, ორიდან ოთხ თვემდე გადის.

ბაზარი სუსტი რჩება, მაგრამ მოთხოვნის სწრაფი ვარდნა შეწყდა

დიპლომირებულ შემფასებელთა სამეფო ინსტიტუტის (RICS) აგვისტოს გამოკითხვა აჩვენებს გარკვეულ გაუმჯობესებას საგაზაფხულო ვარდნის შემდეგ, თუმცა ძირითადი მაჩვენებლები კვლავ უარყოფით ზონაშია.

მყიდველების ახალი მოთხოვნების ბალანსი ივლისის მინუს 28%-დან აგვისტოში მინუს 19%-მდე გაიზარდა, რაც საუკეთესო შედეგია იანვრის შემდეგ. შეთანხმებული გაყიდვების ბალანსი მინუს 17%-მდე გაუმჯობესდა. ფასების მაჩვენებელმა მინუს 28% შეადგინა, ანუ შემფასებლები, რომლებიც ფასების კლებას აღნიშნავდნენ, კვლავ სჭარბობდნენ მათ, ვინც ზრდას აფიქსირებდა.

უახლოესი სამი თვის გაყიდვების მოლოდინები მინუს 3%-მდე გაიზარდა, ხოლო მომდევნო 12 თვისთვის — პლუს 6%-მდე. ამასთან, ლონდონი ქვეყნის საშუალო მაჩვენებელზე სუსტი რჩება, ხოლო ჩრდილოეთ ირლანდია ფასების ზრდას განაგრძობს. RICS UK Residential Survey

ფასების ინდექსები განსხვავებულ სურათს აჩვენებს

Lloyds-ის ვარდნა ჯერჯერობით ვერ ჩაითვლება ბრიტანული საცხოვრებლის ღირებულების საერთო შემცირების მტკიცებულებად. ინდექსები სხვადასხვა შერჩევასა და მეთოდოლოგიას იყენებენ.

Nationwide-მა აგვისტოში დააფიქსირა ფასების ზრდა თვიურად 0,2%-ით და წლიურად 1,6%-ით. ობიექტის საშუალო ღირებულება მის ინდექსში შეადგენდა £275 465-ს. მაჩვენებელი იანგარიშება Nationwide-ის საიპოთეკო დაკრედიტების საფუძველზე და ამიტომ განსხვავდება Lloyds-ის მონაცემებისგან.

დასრულებული გარიგებების ბოლო ოფიციალური სტატისტიკა ივნისს ეკუთვნის. მაშინ საცხოვრებლის საშუალო ფასი დიდ ბრიტანეთში შეადგენდა £272 000-ს და 2%-ით მაღალი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ლონდონში ოფიციალური ინდექსი, პირიქით, 2,5%-ით შემცირდა £553 870-მდე. ეს იყო მეათე თანმიმდევრული თვე უარყოფითი წლიური დინამიკით დედაქალაქში.

ამიტომ უფრო მართებულია ვისაუბროთ გაგრილებასა და მზარდ რეგიონულ სხვაობაზე, ვიდრე ბრიტანული ბაზრის სრულმასშტაბიან ვარდნაზე. ყველაზე მდგრად სიგნალს იძლევა არა ცალკეული ყოველთვიური ინდექსები, არამედ ძვირი იპოთეკის, სუსტი გაყიდვების, ობიექტების დიდი არჩევანისა და ყველაზე ძვირადღირებულ რეგიონებში ფასების კლების ერთობლიობა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, Lloyds-ის ინდექსის 0,4%-იანი კლება ჯერ კიდევ ძალიან მცირეა ბრიტანული საცხოვრებლის კრიზისზე სასაუბროდ. მთავარი რისკი ხელმისაწვდომობას უკავშირდება: უძრავი ქონება კვლავ დაახლოებით მეოთხედით ძვირია, ვიდრე 2019 წლის ბოლოს, ხოლო საიპოთეკო განაკვეთები ისევ იზრდება. განსაკუთრებით მოწყვლადია ლონდონი და სამხრეთ ინგლისი, სადაც ობიექტის მაღალი ღირებულება მსხვილ კრედიტს მოითხოვს. თუ დაფინანსება კვლავ გაძვირდება, ხოლო მიწოდება მაღალი დარჩება, გამყიდველებს უფრო ხშირად მოუწევთ ფასთან დაკავშირებული მოლოდინების გადახედვა. ჩრდილოეთის რეგიონები და ჩრდილოეთ ირლანდია ჯერჯერობით უკეთ უძლებენ ზეწოლას საცხოვრებლის დაბალი ღირებულების წყალობით, ამიტომ ერთიანი ეროვნული მაჩვენებელი სულ უფრო ნაკლებად ასახავს რეალურ სიტუაციას ცალკეულ ბაზრებზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ დიდი ბრიტანეთის საცხოვრებლის ბაზრის შესახებ

მცირდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები დიდ ბრიტანეთში?

Lloyds-ის ინდექსის მიხედვით, 2026 წლის აგვისტოში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება წლიურად 0,4%-ით შემცირდა. ეს არის პირველი წლიური კლება 2023 წლის ნოემბრის შემდეგ. Nationwide-მა იმავე თვეში 1,6%-იანი ზრდა დააფიქსირა, ამიტომ განსხვავებული ინდექსები ჯერჯერობით არაერთგვაროვან სიგნალებს იძლევა.

რა ღირს საცხოვრებელი დიდ ბრიტანეთში?

Lloyds-ის ინდექსის მიხედვით, საშუალო ფასი აგვისტოში შეადგენდა £298 468-ს. დასრულებული გარიგებების ბოლო ოფიციალური ინდექსი საცხოვრებლის საშუალო ღირებულებას ივნისში £272 000-ად აფასებდა.

რა საპროცენტო განაკვეთია იპოთეკაზე დიდ ბრიტანეთში?

2026 წლის 9 სექტემბრისთვის Moneyfacts ორწლიან ფიქსირებულ იპოთეკაზე საშუალო განაკვეთს 5,67%-ად აფასებდა, ხუთწლიანზე — 5,71%-ად. კონკრეტული შეთავაზებები დამოკიდებულია პირველად შენატანსა და მსესხებლის მახასიათებლებზე.

რატომ ძვირდება იპოთეკა ინგლისის ბანკის 3,75%-იანი განაკვეთის პირობებში?

ფიქსირებული იპოთეკის ფასი დამოკიდებულია მომავალ მოლოდინებზე განაკვეთებთან დაკავშირებით, ობლიგაციების ბაზარზე, საპროცენტო სვოპებსა და ბანკების დაფინანსების ღირებულებაზე. ამიტომ საიპოთეკო განაკვეთები შეიძლება გაიზარდოს ინგლისის ბანკის ძირითადი განაკვეთის ცვლილების გარეშეც.

სად იაფდება საცხოვრებელი ყველაზე სწრაფად?

Lloyds-ის ინდექსის თანახმად, აგვისტოში ფასები ყველაზე მეტად სამხრეთ-აღმოსავლეთ ინგლისში შემცირდა — 1,6%-ით წლიურ ჭრილში. დიდ ლონდონში ვარდნამ 1,5% შეადგინა.

სად განაგრძობს საცხოვრებელი გაძვირებას?

ჩრდილოეთ ირლანდიამ 6,9%-იანი ზრდა აჩვენა, შოტლანდიამ — 3,5%-იანი, ჩრდილო-აღმოსავლეთ ინგლისმა — 2,7%-იანი, ჩრდილო-დასავლეთმა — 2%-იანი.

რატომ არის ლონდონი სხვა რეგიონებზე სუსტი?

ლონდონში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება გაცილებით მაღალია, ამიტომ მყიდველებს დაფინანსების უფრო დიდი მოცულობა სჭირდებათ. საიპოთეკო განაკვეთების ზრდა უფრო მკვეთრად ამცირებს ძვირადღირებული ობიექტების ხელმისაწვდომობას. ამავდროულად, დედაქალაქის ბაზარზე უძრავი ქონების დიდი არჩევანი რჩება.

რა მოუვა ფასებს მომავალში?

ძირითად ფაქტორებად დარჩება იპოთეკის ღირებულება, მოსახლეობის შემოსავლები, შრომის ბაზარი და მიწოდების მოცულობა. თუ განაკვეთები ამჟამინდელ დონესთან ახლოს შენარჩუნდება, ფასების სწრაფი ზრდის შესაძლებლობა შეზღუდული იქნება, პირველ რიგში — ძვირადღირებულ რეგიონებში.