როგორ გაიზრდება საგადასახადო შეფასება

23 სექტემბერს ბულგარეთის ფინანსთა სამინისტრომ წარადგინა კანონპროექტი უძრავი ქონების საგადასახადო შეფასების გადახედვის შესახებ. დოკუმენტი ეხება შენობების, მიწის ნაკვეთებისა და სხვა ობიექტების ღირებულების გაანგარიშების საბაზისო მაჩვენებლებს. რეფორმა სამ ეტაპადაა გათვლილი: 2027 წელს — 30%-ით, 2028 წელს — ჯამურად 65%-ით, 2029 წელს — 100%-ით 2026 წლის დონესთან შედარებით. მუნიციპალური საგადასახადო განაკვეთები ამ დროს არ იცვლება.

12 ოქტომბერს პარლამენტის საბიუჯეტო და საფინანსო კომისიის თავმჯდომარემ კონსტანტინ პროდანოვმა დაადასტურა გეგმები, რომლის თანახმადაც საგადასახადო შეფასების ზრდა შევა 2027 წლის საბიუჯეტო პროგრამაში. ეტაპობრივი მიდგომა შესაძლებელს გახდის თავიდან იქნას აცილებული მესაკუთრეთა გადასახდელების მკვეთრი ზრდა.

23 ოქტომბერს დასრულდა ინიციატივის საჯარო განხილვა. იმავე დღეს სამმხრივი თანამშრომლობის ეროვნულმა საბჭომ განიხილა ცვლილებები ბულგარეთის გადასახადების სისტემაში, თუმცა შესწორებათა მთლიან პაკეტზე შეთანხმების მიღწევა ვერ მოხერხდა. შემდგომში წინადადებები მთავრობამ და პარლამენტმა უნდა განიხილონ. ახალი წესების ამოქმედება იგეგმება 2027 წლის 1 იანვრიდან, თუმცა მათი საბოლოო შინაარსი ჯერ კიდევ შეიძლება შეიცვალოს.

ცვლილებების მიზეზები ბულგარეთში

საგადასახადო შეფასების წესები მთლიანობაში 2008 წლის შემდეგ არ განახლებულა. დასახლებული პუნქტების ფარგლებში არსებული შენობებისა და ნაკვეთების საბაზისო მაჩვენებლები არ გადახედილა 1997 წლის შემდეგ, ხოლო სასოფლო-სამეურნეო მიწებისთვის — 2009 წლის შემდეგ, ბულგარეთის მუნიციპალიტეტების ეროვნული ასოციაციის მონაცემებით. ორგანიზაციამ მხარი დაუჭირა ფინანსთა სამინისტროს წინადადებას.

2026 წლის მეორე კვარტალში უძრავი ქონების ფასები ბულგარეთში გაიზარდა 15,5%-ით 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით და 4,5%-ით სამი თვის განმავლობაში. პლოვდივში კვარტალში საცხოვრებელი გაძვირდა 5,8%-ით, ვარნაში — 2,8%-ით, სოფიაში — 2,4%-ით, ეროვნული სტატისტიკური ინსტიტუტის მონაცემებით.

ბულგარეთში უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება მნიშვნელოვნად აღემატება საგადასახადო შეფასებას: სოფიაში — დაახლოებით 3,5–4-ჯერ, სხვა ქალაქებში — 2,5–3-ჯერ, მსოფლიო ბანკის 2026 წლის მარტის მონაცემებით. მოძველებული საანგარიშო სისტემა ზღუდავს შემოსავლებს მუნიციპალურ ბიუჯეტებში.

რამდენად გაიზრდება მესაკუთრეთა გადასახდელები

ბულგარეთში უძრავი ქონების გადასახადის განაკვეთებს ადგენენ მუნიციპალიტეტები ობიექტის საგადასახადო შეფასების 0,01–0,45%-ის ფარგლებში. მოქმედი ტარიფების შენარჩუნებისას საანგარიშო ბაზის გადახედვა გამოიწვევს ყოველწლიური ხარჯების ზრდას. საბოლოო თანხა ასევე დამოკიდებულია საცხოვრებლის მახასიათებლებსა და გათვალისწინებულ შეღავათებზე.

მაგალითად, ბინისთვის, რომლის შეფასებაა 50 000 ევრო და განაკვეთია 0,2%, გადასახდელი შეადგენს €100-ს წელიწადში. 2027 წელს მან შეიძლება მიაღწიოს €130-ს, 2028 წელს — €165-ს, ხოლო 2029 წელს — €200-ს. ეს არის პირობითი გაანგარიშება სხვა პარამეტრების უცვლელობის შემთხვევაში.

საგადასახადო შეღავათებს ბულგარეთში შეუძლია დარიცხული თანხის განახევრება. ისინი გათვალისწინებულია ძირითადი საცხოვრებლისთვის. შესაბამისად, მფლობელი 100 ევროს ნაცვლად გადაიხდის 50 ევროს, ხოლო 2029 წლისთვის — €100-ს. მეორე ბინებსა და გასაქირავებელ ობიექტებზე ასეთი შემცირება ავტომატურად არ ვრცელდება.

ცალკე იკრიფება დასუფთავების მოსაკრებელი ბულგარეთში. კანონპროექტი გამორიცხავს მის ავტომატურ ზრდას შეფასებების გადახედვის კვალდაკვალ 2027–2029 წლებში. თუმცა, ადგილობრივ ხელისუფლებას შეეძლება გადასახდელის ოდენობის კორექტირება მომსახურების გაწევის ხარჯების გათვალისწინებით. ამრიგად, საცხოვრებლის შენახვის საერთო ღირებულება აუცილებლად ორმაგად არ გაიზრდება.

როგორ აისახება რეფორმა გარიგებებზე

უძრავი ქონების შეძენის გადასახადი ბულგარეთში მერყეობს 0,1-დან 3%-მდე, მუნიციპალიტეტის მიხედვით. გაანგარიშებისთვის გამოიყენება ორ სიდიდეს შორის მეტი: ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი ან ობიექტის საგადასახადო ღირებულება. ბაზის გადახედვამ შესაძლოა გაზარდოს გარიგების გაფორმების ხარჯები მაშინაც კი, თუ ბინა არ გაძვირდება.

მაგალითად, ბინა იყიდება 80 000 ევროდ, ხოლო მისი მიმდინარე საგადასახადო შეფასება შეადგენს €50 000-ს. 3%-იანი განაკვეთისას მყიდველი გადაიხდის €2400-ს. თუ 2029 წლისთვის საანგარიშო ღირებულება მიაღწევს €100 000-ს, ხოლო სახელშეკრულებო ფასი უცვლელი დარჩება, გადასახდელი გაიზრდება €3000-მდე. დამატებითი ხარჯები შეადგენს €600-ს.

რეფორმამ შესაძლოა გავლენა მოახდინოს სანოტარო გადასახდელებზეც, რომელთა ოდენობაც დამოკიდებულია ქონების ღირებულებაზე. ცვლილებები ასევე შეეხება გაანგარიშებებს ჩუქებისა და მემკვიდრეობის დროს, თუმცა ამ შემთხვევებში მოქმედებს ცალკეული წესები და შეღავათები. საცხოვრებლის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის გადასახადი რეგულირდება სხვა კანონმდებლობით და პირდაპირ არ არის დამოკიდებული ადგილობრივი გადასახდელების ზრდაზე.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსების შეფასებით, რეფორმამ შესაძლოა ბულგარეთის უძრავი ქონების ბაზარი უფრო შერჩევითი გახადოს. ინვესტორებისთვის, რომლებიც სწრაფ გადაყიდვაზე ამყარებენ იმედებს, განსაკუთრებულ მნიშვნელობას იძენს შეძენის ფასი: დამატებითი ხარჯები ამცირებს შესაძლო მოგებას. გრძელვადიანი გაქირავებისას მთავარ ორიენტირად იქცევა მოთხოვნის მდგრადობა და არა სარეკლამო წინადადებებში მითითებული შემოსავლიანობა.

პერსპექტივაში შესაძლოა გაძლიერდეს განსხვავებები ქალაქის საცხოვრებელსა და საკურორტო აპარტამენტებს შორის. მუდმივი მოთხოვნის მქონე რაიონებში უფრო მარტივია შემოსავლების დაგეგმვა, ხოლო სეზონური გაქირავება მოითხოვს უფრო დიდ ფინანსურ რეზერვს. ამასთანავე, საგადასახადო რეფორმა თავისთავად არ იძლევა საფუძველს ფასების შემცირების პროგნოზირებისთვის მთელი ქვეყნის მასშტაბით. ბაზრის პერსპექტივები უპირველეს ყოვლისა დამოკიდებული იქნება კრედიტების ხელმისაწვდომობაზე, მშენებლობის ტემპებზე და მყიდველთა ფინანსურ შესაძლებლობებზე.

FAQ — კითხვები და პასუხები

როდის იგეგმება უძრავი ქონების გადასახადის ზრდა ბულგარეთში?

პირველი ეტაპი დაგეგმილია 2027 წლის 1 იანვარს, შემდგომი — 2028 და 2029 წლებში. 2026 წლის 28 ოქტომბრის მდგომარეობით საბოლოო კანონი ჯერ მიღებული არ არის.

რამდენით შეიძლება გაიზარდოს ყოველწლიური გადასახდელები?

შემოთავაზებულია საგადასახადო შეფასების საბაზისო მაჩვენებლების გაზრდა 30%-ით 2027 წელს, 65%-ით 2028 წელს და 100%-ით 2029 წლისთვის 2026 წელთან შედარებით. თანხა კონკრეტული ობიექტისთვის დამოკიდებულია ადგილობრივ განაკვეთსა და შეღავათებზე.

ვინ ადგენს საგადასახადო განაკვეთებს?

მუნიციპალური საბჭოები. ბულგარეთში მათ უფლება აქვთ შეარჩიონ ტარიფი საგადასახადო შეფასების 0,01–0,45%-ის ფარგლებში.

არსებობს თუ არა შეღავათები ძირითადი საცხოვრებლისთვის?

დიახ. ობიექტისთვის, რომელსაც აქვს ძირითადი საცხოვრებელი ადგილის სტატუსი, დარიცხული გადასახადი მცირდება 50%-ით. მეორე ბინაზე ასეთი შემცირება ავტომატურად არ მოქმედებს.

შეიძლება თუ არა გაძვირდეს ბინის ყიდვა?

დიახ, თუ ახალი საგადასახადო შეფასება გადააჭარბებს ხელშეკრულებაში მითითებულ ფასს. ამ შემთხვევაში შეძენისას გადასახადი გაიანგარიშება უფრო მაღალი თანხიდან.

გაიზრდება თუ არა დასუფთავების მოსაკრებელი?

კანონპროექტი არ ითვალისწინებს მის ავტომატურ ზრდას ახალი შეფასების კვალდაკვალ. მუნიციპალიტეტებს შეუძლიათ გადასახდელის კორექტირება სხვა საფუძვლებით.

ბაზრის გაგრილების ნიშნებს ყურადღება მიაქცია Novinite-მა. უახლესი ოფიციალური სტატისტიკა ადასტურებს მყიდველთა აქტივობის შემცირებას, თუმცა ჯერჯერობით ფასების კორექციას არ აჩვენებს. პირიქით, საცხოვრებლის ღირებულება სწრაფ ზრდას განაგრძობს.

ბულგარეთში საცხოვრებლის გაყიდვები 18,1%-ით შემცირდა

ბულგარეთის ეროვნულმა სტატისტიკურმა ინსტიტუტმა მეორე კვარტალში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობის წლიური 18,1%-იანი კლება დააფიქსირა. ახალი საცხოვრებლის შესყიდვები 15,4%-ით ნაკლები გახდა, არსებულის (მეორადის) კი — 19,2%-ით. სტატისტიკა ითვალისწინებს შინამეურნეობების მიერ სახლებისა და ბინების საბაზრო შესყიდვებს; მემკვიდრეობა და ჩუქება მასში არ შედის.

ბაზრის ფულადი მოცულობა გაცილებით ნაკლებად შემცირდა, ვიდრე გარიგებების რაოდენობა. შეძენილი საცხოვრებლის ღირებულება 5,8%-ით დაბალი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ახალაშენებული უძრავი ქონების სეგმენტში კლებამ 7,4% შეადგინა, მეორად ბაზარზე კი — 4,7%.

გარიგებების რაოდენობისა და მათი საერთო ღირებულების დინამიკას შორის სხვაობა მნიშვნელოვანია. ეს ნიშნავს, რომ აქტივობის კლებას ჯერჯერობით არ ახლავს იმ თანხის პროპორციული ვარდნა, რომელსაც მყიდველები ბაზარზე ტოვებენ. შედეგზე ერთდროულად მოქმედებს ფასების ზრდა და გაყიდვების სტრუქტურა: შედარებით ძვირადღირებული ობიექტების წილის ცვლილებას შეუძლია ფულადი ბრუნვის შენარჩუნება ხელშეკრულებების რაოდენობის შესამჩნევი შემცირების პირობებშიც კი.

2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარება ასევე ემთხვევა უჩვეულოდ მაღალ ბაზას. გასულ წელს ბაზარი ფუნქციონირებდა ერთიან ევროპულ ვალუტაზე ბულგარეთის გადასვლისთვის მზადების პერიოდში, ხოლო ინტერესი უძრავი ქონების მიმართ მაღალი იყო.

უძრავი ქონების ფასები 15,5%-ით გაიზარდა

გაყიდვების კლებას ჯერჯერობით არ უიძულებია მესაკუთრეები და დეველოპერები, ფასები შეემცირებინათ. მეორე კვარტალში საცხოვრებელი ბულგარეთში 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 15,5%-ით გაძვირდა, ხოლო 2026 წლის პირველ სამ თვესთან შედარებით — კიდევ 4,5%-ით.

უმსხვილეს ქალაქებს შორის ყველაზე მაღალი კვარტალური ზრდა დაფიქსირდა პლოვდივში — 5,8%. სტარა-ზაგორაში ფასები 2,9%-ით გაიზარდა, ვარნაში — 2,8%-ით, სოფიაში — 2,4%-ით. ბურგასი გამონაკლისი აღმოჩნდა: სამი თვის განმავლობაში საცხოვრებელი იქ 1,5%-ით გაიაფდა.

წლიური სურათი კიდევ უფრო თვალსაჩინოა. სოფიაში საცხოვრებელი მეორე კვარტალში 13,2%-ით ძვირი ღირდა, ვიდრე წინა წელს. პლოვდივში ზრდამ 11,3%-ს მიაღწია, ვარნაში — 14,3%-ს, ბურგასში — 9,1%-ს, სტარა-ზაგორაში — 15,7%-ს. რუსე ექვს უმსხვილეს ქალაქს შორის ერთადერთი აღმოჩნდა უარყოფითი დინამიკით: ფასები 0,8%-ით შემცირდა.

ცალკეული ქალაქების შიგნით განსხვავება ახალაშენებულსა და მეორად ბაზარს შორის მნიშვნელოვანია. პლოვდივში ახალი საცხოვრებელი წლის განმავლობაში მხოლოდ 2,7%-ით გაძვირდა, ხოლო არსებული — 19%-ით. ვარნაში ზრდამ შესაბამისად 9,1% და 16,3% შეადგინა. სოფიაში სხვაობა მცირე აღმოჩნდა: ახალმა ობიექტებმა 12,6%-ით მოიმატა, მეორადმა საცხოვრებელმა — 13,7%-ით. სტარა-ზაგორაში ახალაშენებული ობიექტების ღირებულება 22,3%-ით გაიზარდა.

ეს დინამიკა ჯერჯერობით არ ჰგავს ბაზრის კლასიკურ ვარდნას, როდესაც მოთხოვნის შემცირება სწრაფად გადადის ფასების კლებაში. ბულგარეთში პირველად ბრუნვა შეიცვალა: მყიდველი შემცირდა, მაგრამ გამყიდველები აგრძელებენ გარიგებების დადებას გაცილებით მაღალ საფასო დონეზე, ვიდრე ერთი წლის წინ.

გაყიდვები ყველაზე მეტად ბურგასსა და ვარნაში შემცირდა

გარიგებების რაოდენობის შემცირებამ ქვეყნის თითქმის ყველა უმსხვილესი ბაზარი მოიცვა. სოფიაში მეორე კვარტალში გაიყიდა 21,3%-ით ნაკლები საცხოვრებელი, ვიდრე წინა წელს. ახალაშენებული ბინების შეძენა 24%-ით შემცირდა, არსებული ბინებისა და სახლების — 18,8%-ით.

ვარნაში გარიგებების რაოდენობა 21,9%-ით დაეცა, თანაც თითქმის თანაბრად ორივე სეგმენტში: 21,5%-ით ახალაშენებულებში და 22,2%-ით მეორად ბაზარზე.

ბურგასმა ექვს უმსხვილეს ქალაქს შორის ყველაზე მკვეთრი კლება აჩვენა — 24,7%. ახალ საცხოვრებელზე გარიგებები 25,3%-ით ნაკლები გახდა, არსებულზე — 24,2%-ით.

პლოვდივი შესამჩნევად უფრო მდგრადი აღმოჩნდა: საერთო კლებამ მხოლოდ 3,3% შეადგინა. ამასთან, ახალაშენებული ქონების შესყიდვები 5,9%-ით გაიზარდა, ხოლო არსებული საცხოვრებლის გაყიდვები 11,4%-ით შემცირდა.

რუსეში ბაზარი 7,7%-ით შემცირდა, მაგრამ ახალ საცხოვრებელზე გარიგებების რაოდენობა 53,6%-ით გაიზარდა. სტარა-ზაგორაში საერთო გაყიდვები 15%-ით შემცირდა, ახალაშენებულებზე გარიგებების 13,7%-იანი ზრდის ფონზე.

რეგიონული სტატისტიკა აჩვენებს, რომ მთელი ბულგარეთისთვის ერთიან სცენარზე საუბარი შეუძლებელია. უმსხვილეს ზღვისპირა ქალაქებში გარიგებების რაოდენობის ვარდნა 20%-ს აჭარბებს, პლოვდივში ბაზარი გაცილებით უკეთესად ინარჩუნებს პოზიციებს, ხოლო რუსესა და სტარა-ზაგორაში ახალი საცხოვრებლის ცალკეულ კატეგორიებზე მოთხოვნა ზრდას განაგრძობს.

სუსტი პირველი კვარტლის შემდეგ მყიდველები დაბრუნდნენ

წლიური კლება მნიშვნელოვნად გამოიყურება, თუმცა 2026 წლის შიგნით ბაზარმა უკვე დაიწყო აღდგენა წლის სუსტი დასაწყისის შემდეგ.

მეორე კვარტალში სოფიაში გარიგებების რაოდენობა პირველ კვარტალთან შედარებით 19,7%-ით გაიზარდა. პლოვდივში მატებამ 20,9% შეადგინა, ვარნაში — 29,1%, ბურგასში — 22,3%. რუსემ 25,1%-ით მოიმატა, სტარა-ზაგორამ — 33,2%-ით.

განსაკუთრებით სწრაფად აღდგა გარიგებები მეორად ბაზარზე: სოფიაში მათი რაოდენობა კვარტალში 27,2%-ით გაიზარდა, პლოვდივში — 34,7%-ით, ვარნაში — 29%-ით, ბურგასში — 27,8%-ით.

ეს ცვლის წლიური მაჩვენებლების ინტერპრეტაციას. ბაზარი ნამდვილად შესამჩნევად სუსტია რეკორდულ 2025 წელთან შედარებით, მაგრამ მონაცემები ჯერ არ მიუთითებს მოთხოვნის უწყვეტ კვარტალურ კოლაფსზე. 2026 წლის დასაწყისში მკვეთრი ვარდნის შემდეგ აქტივობა აღდგა, თუმცა შარშანდელზე საგრძნობლად დაბალი დარჩა.

Address Real Estate-ის კვლევამ, რომელსაც ბულგარეთის სატელეგრაფო სააგენტო ციტირებდა, ეს პროცესი დაახასიათა როგორც 2023–2025 წლების ბუმის შემდეგ სტაბილიზაციაზე გადასვლა. კომპანიამ ასევე გაამახვილა ყურადღება ევროს შემოღებამდე 2025 წლის მაღალ ბაზაზე.

ბულგარეთის ევროზე გადასვლამ შედარების ბაზა შეცვალა

ბულგარეთი ოფიციალურად შევიდა ევროზონაში 2026 წლის 1 იანვარს. ბულგარული ლევი დაკონვერტირდა ფიქსირებული კურსით: €1 = 1,95583 ლევი.

ევროზე გადასვლისთვის მზადება იყო ერთ-ერთი ფაქტორი, რომელსაც ბაზრის მონაწილეები ითვალისწინებდნენ 2025 წელს უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილების მიღებისას. თუმცა გარიგებების ამჟამინდელი შემცირების მხოლოდ ვალუტის შეცვლასთან დაკავშირება არასწორი იქნებოდა: ოფიციალური სტატისტიკა არ იძლევა საშუალებას, ევროს გავლენა გაიმიჯნოს ფასების ცვლილებისგან, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობისგან, იპოთეკური მოთხოვნისა და მაღალი ბაზის ეფექტისგან.

თავად გადასვლას ფასების ვარდნა არ გამოუწვევია. ევროზონაში გაწევრიანებიდან ექვსი თვის შემდეგ საცხოვრებელი 15,5%-ით მეტი ღირდა, ვიდრე წინა წელს.

გამოდის, რომ ვალუტის შეცვლის შემდეგ ბაზარი კორექტირდება პირველ რიგში გარიგებების რაოდენობით და არა კვადრატული მეტრის ღირებულებით.

იპოთეკური დაკრედიტება სწრაფ ზრდას განაგრძობს

მოთხოვნის მხარდამჭერ ერთ-ერთ ფაქტორად დაკრედიტება რჩება. აგვისტოს ბოლოსთვის ბულგარეთში საბინაო სესხების მოცულობამ €19,33 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 25,2%-იან ზრდას წარმოადგენს. ერთი თვით ადრე წლიური ზრდა 25,7% იყო.

შინამეურნეობებისა და მათი მომსახურე არაკომერციული ორგანიზაციების სესხების საერთო მოცულობამ €32,64 მლრდ-ს მიაღწია და 20,8%-ით გაიზარდა. სამომხმარებლო სესხები 15,9%-ით გაიზარდა და €12,29 მლრდ შეადგინა.

ამრიგად, გარიგებების რაოდენობის ვარდნას ჯერჯერობით თან არ ახლავს იპოთეკური პორტფელის შემცირება. დაკრედიტება აგრძელებს გაფართოებას ისეთი ტემპით, რომელიც მნიშვნელოვნად აღემატება ეკონომიკისა და საცხოვრებლის გაყიდვების რაოდენობის ზრდას.

ბულგარეთის ეროვნული ბანკი დაკრედიტების სწრაფ ზრდას მიიჩნევს ფაქტორად, რომელიც მუდმივ კონტროლს მოითხოვს. საცხოვრებელი უძრავი ქონების უზრუნველყოფით გაცემულ სესხებზე მოქმედებს შეზღუდვა: სესხის თანხა არ უნდა აღემატებოდეს ობიექტის ღირებულების 85%-ს, ვალის გადასახადები — მსესხებლის ყოველთვიური შემოსავლის 50%-ს, ხოლო ხელშეკრულების მაქსიმალური ვადა 30 წლით არის განსაზღვრული. რეგულატორმა აღნიშნა, რომ საბინაო სესხების ზრდის ტემპი გარკვეულწილად შენელდა, მაგრამ მაღალი რჩება.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს მნიშვნელოვანი განსხვავებაა მკვეთრი საკრედიტო შეკუმშვის სცენარისგან. საბანკო დაფინანსება რჩება ხელმისაწვდომი, ამიტომ მყიდველთა რაოდენობის შემცირება ჯერჯერობით არ გადაზრდილა ობიექტების იძულებით მასობრივ გაყიდვაში.

ახალი საცხოვრებლის მშენებლობა აქტიურად გრძელდება

მიწოდება ასევე აქტიური რჩება. მეორე კვარტალში ბულგარეთში დაიწყო 1 774 საცხოვრებელი შენობის მშენებლობა, რომლებიც გათვლილია 8 913 ბინასა და სახლზე, საერთო ფართობით 1,04 მლნ კვ. მ-ზე მეტი.

გაცემული ნებართვების მიხედვით ყველაზე მეტი ახალი ბინა სოფიაშია დაგეგმილი — 2 878. პლოვდივში გათვალისწინებულია 1 941 საცხოვრებელი, ბურგასში — 1 660, ვარნაში — 1 316, პერნიკში — 489. ახალ საცხოვრებელ შენობებზე ნებართვების ყველაზე დიდი რაოდენობა გაიცა პლოვდივის ოლქში — 374, შემდეგ მოდის ქალაქი სოფია 268-ით, სოფიის ოლქი 243-ით, ვარნის 202-ით და ბურგასის 161-ით.

კვარტალში იმ საცხოვრებელი შენობების რაოდენობა, სადაც სამუშაოები დაიწყო, 7,6%-ით გაიზარდა, მაგრამ მათში ბინების რაოდენობა შემცირდა 12,6%-ით, ხოლო საერთო ფართობი — 10,3%-ით. ეს მიუთითებს დაწყებული პროექტების სტრუქტურის ცვლილებაზე: მშენებლობების რაოდენობა გაიზარდა, მაგრამ ახალი საცხოვრებელი ობიექტების საშუალო მასშტაბი შემცირდა.

მომავალი მიწოდების დიდმა მოცულობამ დროთა განმავლობაში შესაძლოა გააძლიეროს კონკურენცია გამყიდველებს შორის. თუმცა მისი გავლენა დამოკიდებულია პროექტების დასრულების ვადებზე და იმაზე, თუ რამდენად სწრაფად აითვისებს ბაზარი ახალ ბინებს.

გაგრილება ჯერჯერობით ფასების ვარდნაში არ გადაზრდილა

მიმდინარე სტატისტიკა აჩვენებს ბაზარს ორი ურთიერთსაწინააღმდეგო ტენდენციით. გარიგებების რაოდენობა მკვეთრად შემცირდა შარშანდელ პიკთან შედარებით, განსაკუთრებით სოფიაში, ვარნასა და ბურგასში. ამავდროულად, ფასები რჩება ორნიშნა პროცენტით მაღალი გასულ წელთან შედარებით, იპოთეკური პორტფელი განაგრძობს ზრდას წელიწადში 25%-ზე მეტით, ხოლო დეველოპერები იწყებენ ათასობით ახალი ბინის მშენებლობას.

შემდგომი გაგრილების პირველი ნიშანი შეიძლება გახდეს არა თავად გარიგებების რაოდენობის შემცირება, რაც უკვე მოხდა, არამედ საფასო დინამიკის ცვლილება. მეორე კვარტალში ეს ჯერ არ მომხდარა: ფასები მხოლოდ სამ თვეში 4,5%-ით გაიზარდა.

ბურგასი იძლევა ერთ-ერთ იშვიათ მაგალითს შესაძლო გადასვლისა შემდეგ ფაზაზე — გაყიდვების 24,7%-იანი ვარდნის ფონზე საცხოვრებელი პირველ კვარტალთან შედარებით 1,5%-ით გაიაფდა. თუმცა წლიურ ჭრილში ქალაქი კვლავ აჩვენებს ფასების 9,1%-იან ზრდას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იუწყებიან, ბულგარეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ნამდვილად გამოვიდა ზემაღალი აქტივობის პერიოდიდან, თუმცა ამჟამინდელი მაჩვენებლების განხილვა ჯერჯერობით უფრო სწორია როგორც ბრუნვის გაგრილება და არა ფასების ვარდნა. გარიგებების რაოდენობის 18,1%-იანი კლება ფასების 15,5%-იანი ზრდის ფონზე ნიშნავს, რომ უფსკრული გამყიდველთა მოლოდინებსა და ამ ფასებში ყიდვისთვის მზადმყოფ შინამეურნეობათა რაოდენობას შორის იზრდება. თუ გაყიდვები სუსტი დარჩება, მიწოდება გააგრძელებს ზრდას, ხოლო დაკრედიტება შენელდება, ფასებზე ზეწოლა შეიძლება გაძლიერდეს. ჯერჯერობით კი საცხოვრებლის მაღალი ღირებულება და იპოთეკური პორტფელის სწრაფი ზრდა აჩვენებს, რომ საფასო კორექცია ჯერ არ ქცეულა საყოველთაო ტენდენციად.

FAQ

რამდენად შემცირდა საცხოვრებლის გაყიდვები ბულგარეთში?

2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობა 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 18,1%-ით შემცირდა. ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები 15,4%-ით დაეცა, არსებულის — 19,2%-ით.

ეცემა თუ არა უძრავი ქონების ფასები ბულგარეთში?

მთლიანობაში ქვეყნის მასშტაბით — არა. მეორე კვარტალში ფასები 15,5%-ით მაღალი იყო შარშანდელზე და 4,5%-ით აღემატებოდა 2026 წლის პირველი კვარტლის დონეს.

რა ხდება სოფიის საცხოვრებელ ბაზარზე?

სოფიაში გარიგებების რაოდენობა წლიურად 21,3%-ით შემცირდა, თუმცა ფასები 13,2%-ით გაიზარდა. 2026 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით გარიგებების რაოდენობამ 19,7%-ით მოიმატა.

სად შემცირდა გაყიდვები ყველაზე მეტად?

ექვს უმსხვილეს ქალაქს შორის ყველაზე მნიშვნელოვანი წლიური კლება დაფიქსირდა ბურგასში — 24,7%-ით. ვარნაში გაყიდვები 21,9%-ით შემცირდა, სოფიაში — 21,3%-ით.

რა ხდება ფასებთან დაკავშირებით ბურგასში?

მეორე კვარტალში ბურგასში ფასები წინა კვარტალთან შედარებით 1,5%-ით შემცირდა, მაგრამ ერთი წლის წინანდელ დონეზე 9,1%-ით მაღალი დარჩა.

განაგრძობს თუ არა ზრდას იპოთეკა ბულგარეთში?

დიახ. 2026 წლის აგვისტოს ბოლოსთვის საბინაო სესხების მოცულობამ €19,33 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 25,2%-იან ზრდას წარმოადგენს.

იმოქმედა თუ არა ბულგარეთის ევროზე გადასვლამ უძრავ ქონებაზე?

ბულგარეთი ევროზე 2026 წლის 1 იანვარს გადავიდა. ევროზონაში შესვლამდე მაღალმა აქტივობამ გაზარდა შედარების ბაზა, თუმცა ოფიციალური მონაცემები არ იძლევა საფუძველს, რომ გაყიდვების ამჟამინდელი კლება მხოლოდ ვალუტის შეცვლით აიხსნას.

შეიძლება თუ არა ბულგარეთში საცხოვრებელი გაიაფდეს?

ასეთი სცენარი დამოკიდებული იქნება მოთხოვნაზე, დაკრედიტებასა და ახალ მიწოდებაზე. ჯერჯერობით ფასები ქვეყნის მასშტაბით ზრდას განაგრძობს, გაყიდვების შემცირების მიუხედავად. ცალკეულმა ბაზრებმა, მათ შორის ბურგასმა, უკვე აჩვენა ღირებულების კვარტალური კლება.

ევრო ბულგარეთის უძრავი ქონების ბაზრის პირობებს ცვლის

ბაზრის შეფასების საწყის წერტილად იქცა CEE Real Estate Matters-ის მიმოხილვა, სადაც ბულგარეთი აღწერილია, როგორც სულ უფრო დივერსიფიცირებული და პროგნოზირებადი უძრავი ქონების ბაზარი. 2026 წლის პირველი თვეების მონაცემები უპირველეს ყოვლისა ამ თეზისის პირველ ნაწილს ადასტურებს: კაპიტალი ნამდვილად ნაწილდება რამდენიმე სეგმენტს შორის და არ კონცენტრირდება მხოლოდ ერთი ტიპის ობიექტებზე.

2026 წლის 1 იანვრიდან ბულგარეთი ევროზონის 21-ე წევრი გახდა. ლევი შეიცვალა ევროთი საბოლოო ფიქსირებული კურსით: €1 = 1,95583 ლევი. უძრავი ქონებისთვის ეს გადასვლა ნაკლებად მკვეთრი აღმოჩნდა, ვიდრე ერთი შეხედვით ჩანდა: მრავალი ბინის, კომერციული ობიექტისა და მსხვილი საინვესტიციო გარიგების ფასები ქვეყანაში ევროზონაში შესვლამდე დიდი ხნით ადრეც ფაქტობრივად ევროზე იყო ორიენტირებული. ევროკომისია მიუთითებს, რომ გადასვლამ გააუქმა ვალუტის კონვერტაციის ხარჯები ევროზონის შიგნით და ქვეყანა ევროპის ცენტრალური ბანკის ერთიან მონეტარულ სისტემაში გადაიყვანა. ამასთან, მისი საგაზაფხულო პროგნოზი ბულგარეთის მშპ-ის ზრდის შენელებას ვარაუდობს 2025 წლის 3,1%-დან 2026 წელს 2,5%-მდე, ჰარმონიზებული ინფლაციის დაჩქარებას 4,2%-მდე და ბიუჯეტის დეფიციტს მშპ-ის 4,1%-ის ოდენობით.

ეს მნიშვნელოვანი გარემოებაა უძრავი ქონების ბაზრისთვის. ევროზონის ინვესტორისთვის სავალუტო რისკი შემცირდა, მაგრამ დაფინანსების, მშენებლობისა და ობიექტების ექსპლუატაციის ხარჯების რისკები არსად გამქრალა.

ინვესტიციები ბულგარეთის უძრავ ქონებაში €188 მლნ-ს მიუახლოვდა

2026 წლის პირველ ნახევარში ბულგარეთში კომერციულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ €188 მლნ-ზე ოდნავ ნაკლები შეადგინა. რამდენიმე მსხვილმა გამოცხადებულმა გარიგებამ, რომელთა დახურვაც მომდევნო თვეებში იყო მოსალოდნელი, შესაძლოა ეს მაჩვენებელი დაახლოებით €405 მლნ-მდე გაზარდოს.

ბაზრის სტრუქტურა შესამჩნევად გაფართოვდა. ინვესტიციების 45% საოფისე ობიექტებზე მოდიოდა, 29% — სავაჭრო უძრავ ქონებაზე, 12% — ინდუსტრიულ და ლოგისტიკურ აქტივებზე, 9% — შერეული დანიშნულების ობიექტებზე, ხოლო 5% — სასტუმროებზე. Colliers-მა ასევე აღნიშნა წლის პირველი ნახევრის მნიშვნელოვანი თავისებურება: მთელი უკვე რეალიზებული საინვესტიციო მოცულობა ადგილობრივმა კაპიტალმა ჩამოაყალიბა. გარიგებების 82% შემოსავლიან უძრავ ქონებაზე მოდიოდა, ხოლო დარჩენილი 18% — უფრო სპეკულაციურ შენაძენებზე. პირველკლასოვანი ობიექტების შემოსავლიანობა შენარჩუნდა დაახლოებით 7,75%-ის დონეზე სავაჭრო სეგმენტში და 7,5%-ის დონეზე საოფისე, ინდუსტრიული და ლოგისტიკური უძრავი ქონებისთვის.

ამრიგად, €405 მლნ უფრო სწორია განვიხილოთ როგორც ბაზრის მოცულობა უახლოესი პორტფელის მსხვილი გარიგებების გათვალისწინებით, და არა როგორც უკვე მიღწეული ან გარანტირებული წლიური შედეგი.

სოფიის ოფისები ძველი ბუმის დაბრუნების გარეშე იზრდება

დედაქალაქის საოფისე ბაზარი შედარებით მშვიდ დინამიკას ინარჩუნებს. 2026 წლის პირველი ნახევრის ბოლოსთვის A და B კლასის საოფისე ფართების საერთო მოცულობამ 2,5198 მლნ კვ. მ-ს მიაღწია — 23,8 ათასი კვ. მ-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ბოლოს.

მთლიანმა ათვისებამ (Gross absorption), ანუ გაქირავებული ფართების სრულმა მოცულობამ გადასვლებისა და სხვა გარიგებების ჩათვლით, 87,7 ათასი კვ. მ შეადგინა. წმინდა ათვისებამ (Net absorption), რომელიც დაკავებული ფონდის ფაქტობრივ ზრდას აჩვენებს, 26,1 ათას კვ. მ-ს მიაღწია.

მოიჯარეების სტრუქტურა ტექნოლოგიურ ბიზნესზე ნაკლებად დამოკიდებული გახდა. საინფორმაციო ტექნოლოგიების კომპანიებზე გაქირავებული ფართების 24% მოდიოდა, პროფესიულ მომსახურებაზე — 21%, სავაჭრო კომპანიებზე — 15%. პირველი ნახევრის საბაზრო სტატისტიკა ასევე აჩვენებს, რომ მოთხოვნა თანამედროვე, ფუნქციურ და უფრო ენერგოეფექტურ შენობებზე გადადის.

ძველი ფონდის მფლობელებისთვის ეს დამატებით წნეხს ქმნის. კონკურენცია უკვე არა მხოლოდ საიჯარო განაკვეთით უწევთ, არამედ საექსპლუატაციო ხარჯებით, საინჟინრო სისტემების ხარისხით, სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობითა და მოიჯარის მიერ ფართის ეფექტურად გამოყენების შესაძლებლობით.

სოფიის საწყობები რეკორდულად დაბალ ვაკანტურობას შეეჯახა

ყველაზე გამოხატული დეფიციტი ინდუსტრიულ და ლოგისტიკურ უძრავ ქონებაში ჩამოყალიბდა. 2026 წლის პირველ ნახევარში სოფიაში 78,9 ათასი კვ. მ ასეთი ფართი იქნა ათვისებული, წინა წლის ანალოგიური პერიოდის მხოლოდ 8,6 ათასი კვ. მ-ის წინააღმდეგ. დაახლოებით 92% ახალ მოთხოვნაზე მოდიოდა, დარჩენილი ნაწილი კი — ხელშეკრულებების გაგრძელებასა და მოქმედი მოიჯარეების გაფართოებაზე.

მშენებლობის პროცესში იყო A და B კლასის დაახლოებით 112,2 ათასი კვ. მ ობიექტი, ამასთან, ამ მოცულობის 62% ერთი მსხვილი პროექტის რამდენიმე შენობაში იყო კონცენტრირებული. თავისუფალი სასაწყობო და ინდუსტრიული ფართების წილი დაახლოებით 1,3%-მდე დაეცა. საშუალო თვიური იჯარა შენარჩუნდა დაახლოებით €6 კვ. მ-ზე A კლასის ობიექტებისთვის და €4,5 B კლასისთვის; საექსპლუატაციო გადასახადები შეადგენდა დაახლოებით €0,8–1 კვ. მ-ზე.

მოიჯარეებისთვის ეს ნიშნავს მზა ფართების შეზღუდულ არჩევანს. მფლობელებისთვის კი — უფრო ძლიერ მოლაპარაკების პოზიციას, განსაკუთრებით ხარისხიან პროექტებში მთავარ სატრანსპორტო დერეფნებთან ახლოს.

სავაჭრო პარკები სოფიის მიწოდებას აფართოებს

სავაჭრო უძრავი ქონება ზრდის განსხვავებულ მოდელს აჩვენებს. სოფიის რვა უმსხვილესი სავაჭრო ცენტრი 358,3 ათას კვ. მ-ზე მეტს აერთიანებს, თუმცა ახალი მშენებლობის მნიშვნელოვანი ნაწილი სავაჭრო პარკების ფორმატში გადადის.

დედაქალაქის ხუთი მოქმედი სავაჭრო პარკი დაახლოებით 123 ათას კვ. მ-ს სთავაზობს მომხმარებელს, კიდევ სამმა მშენებარე პროექტმა კი 71,5 ათასი კვ. მ უნდა დაამატოს. მოქმედ სავაჭრო ცენტრებში თავისუფალი ფართების საშუალო წილი დაახლოებით 2,3%-ს შეადგენდა.

პირველკლასოვანი ყოველთვიური საიჯარო განაკვეთები დაახლოებით €46 კვ. მ-ზე დონეზე რჩებოდა სავაჭრო ცენტრებში, €13 სავაჭრო პარკებში და €59 ვიტოშას ბულვარზე. ახალი პროექტები სულ უფრო ხშირად აერთიანებს ვაჭრობას საცხოვრებელთან, ოფისებთან, მომსახურებასთან, კვების ობიექტებთან და გართობასთან.

დაბალი ვაკანტურობა ჯერჯერობით ინარჩუნებს განაკვეთებს, თუმცა სავაჭრო პარკების სწრაფი გაფართოება ქმნის მოიჯარეებისთვის უფრო მკაცრი კონკურენციის რისკს ცალკეულ რაიონებსა და ქალაქებში.

საცხოვრებელი ძვირდება, მაგრამ გარიგებების რაოდენობა მცირდება

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი უფრო წინააღმდეგობრივ დინამიკას აჩვენებს. 2026 წლის პირველ კვარტალში ბულგარეთში საცხოვრებლის ფასები წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 14,8%-ით გაიზარდა — ეს ევროკავშირში მეორე შედეგი იყო პორტუგალიის შემდეგ. ერთ კვარტალში ფასებმა 6,2% მოიმატა, რაც ევროკავშირის ქვეყნებს შორის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი გახდა.

ზრდა დაფიქსირდა უმსხვილეს ქალაქებშიც. 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით, საცხოვრებელი გაძვირდა 5,8%-ით სოფიაში, 5,9%-ით ბურგასში, 4%-ით ვარნაში და 3,9%-ით პლოვდივში.

თუმცა შესყიდვების რაოდენობა საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობს. პირველ კვარტალში ბულგარეთში წინა წელთან შედარებით 18,5%-ით ნაკლები საცხოვრებელი გარიგება დაიდო. ახალაშენებული ობიექტების გარიგებების რაოდენობა 14%-ით შემცირდა, არსებული ობიექტების — 20,5%-ით. წინა კვარტალთან შედარებით გარიგებების საერთო რაოდენობა 19,8%-ით შემცირდა.

სწორედ ფასების ზრდისა და გაყიდვების რაოდენობის შემცირების კომბინაცია ხდება ბაზრის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი სიგნალი. ეს აჩვენებს, რომ სწრაფად გაძვირებული საცხოვრებელი ავტომატურად არ უნდა განიმარტოს, როგორც მოთხოვნის დაჩქარება.

სოფიის ახალაშენებული ობიექტები რამდენიმე რაიონშია კონცენტრირებული

2026 წლის შუა პერიოდში სოფიის მშენებარე პროექტებში შეთავაზებული იყო დაახლოებით 7 630 ბინა საერთო ფართობით დაახლოებით 810 ათასი კვ. მ. საშუალო გამოცხადებული ფასი €2 070-ს აღწევდა კვადრატულ მეტრზე დამატებული ღირებულების გადასახადის გარეშე.

მიწოდების დაახლოებით 35% მხოლოდ ხუთ სწრაფად მზარდ რაიონში იყო თავმოყრილი — მალინოვა-დოლინა, ვიტოშა, ოვჩა-კუპელი, მანასტირსკი-ლივადი და კრასტოვა-ვადა. ყველაზე გავრცელებული რჩებოდა ორ და სამსაძინებლიანი ბინები, ხოლო მშენებარე ობიექტის საშუალო ფართობი დაახლოებით 106 კვ. მ-ს შეადგენდა.

მშენებლობის მაღალი კონცენტრაცია მთელი სოფიის დონეზე ბაზრის შეფასებას ნაკლებად თვალსაჩინოს ხდის. მიწოდების ბალანსი, სატრანსპორტო დატვირთვა და ინფრასტრუქტურის ხარისხი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს მეზობელ რაიონებს შორისაც კი.

ტურიზმი სოფიის სასტუმროების სექტორს უჭერს მხარს

სასტუმროების უძრავი ქონება საინვესტიციო ბაზრის უფრო მცირე სეგმენტად რჩება, თუმცა მხარდაჭერას საქალაქო ტურიზმისგან იღებს. 2026 წლის პირველ ნახევარში სოფიას თითქმის 670 ათასი ტურისტი ეწვია — 3%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. ღამისთევების რაოდენობამ 1,5 მლნ-ს გადააჭარბა და დაახლოებით 4%-ით გაიზარდა, ხოლო ყოფნის საშუალო ხანგრძლივობამ 2,3 დღე შეადგინა. მონაცემები მომზადებულია სოფიის ტურისტული ადმინისტრაციის მიერ ტურისტული ინფორმაციის ერთიანი სისტემის საფუძველზე.

დედაქალაქის სასტუმრო ფონდი დაახლოებით 8 400 ნომერს ითვლის. 2028 წლამდე მოსალოდნელია დაახლოებით 500 დამატებითი ნომრის ექსპლუატაციაში შესვლა, რაც მიწოდების დაახლოებით 6%-ით გაფართოებას შეესაბამება. გამოცხადებულ პროექტებს შორისაა Sofia Marriott 232 ნომრით და Nobu Hotel and Restaurant Sofia 100 ნომრით.

გაფართოება არსებულ ფონდთან შედარებით ჯერჯერობით ზომიერად გამოიყურება, ამიტომ სასტუმრო აქტივებისთვის საკვანძო ფაქტორად ტურისტული და ბიზნეს ნაკადების შემდგომი დინამიკა დარჩება და არა მიწოდების მკვეთრი ზრდა.

ბულგარეთის უძრავი ქონების ბაზარი ნამდვილად უფრო მრავალფეროვანი ხდება: ოფისები, სავაჭრო ობიექტები, საწყობები, საცხოვრებელი და სასტუმროები ამჟამად სხვადასხვა სცენარით ვითარდება, რაც საინვესტიციო ბაზრის ერთ სექტორზე დამოკიდებულებას ამცირებს. ევროზონაში შესვლამ ასევე გაამარტივა ანგარიშსწორება და გააუქმა ცალკეული სავალუტო რისკი იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ევროში მუშაობენ.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ტერმინი „პროგნოზირებადი ბაზარი“ ბულგარეთთან მიმართებით ჯერჯერობით სიფრთხილით უნდა იქნას გამოყენებული. ევროზე გადასვლა ზრდის ფინანსური გარემოს გამჭვირვალობას, მაგრამ თავისთავად რისკებს არ აუქმებს. საცხოვრებლის ფასები ორნიშნა ტემპით იზრდება გარიგებების რაოდენობის ერთდროული შემცირების ფონზე, საწყობების მიწოდება უკიდურესად შეზღუდულია, ინფლაცია კვლავ მომატებულია, ხოლო სახელმწიფო ფინანსები გაუარესდა. შემდეგ ეტაპზე ინვესტიციების შედეგი სულ უფრო მეტად იქნება დამოკიდებული არა ბაზრის ზოგად ზრდაზე, არამედ კონკრეტული აქტივის ხარისხზე, მის შესასყიდ ფასზე, მოიჯარეებზე, სასესხო ტვირთზე, ენერგოეფექტურობასა და ლიკვიდურობაზე ეკონომიკის შესაძლო შენელების პირობებში.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ბულგარეთის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

როგორ იმოქმედა ევროზე გადასვლამ ბულგარეთის უძრავ ქონებაზე?

ბულგარეთი ევროზე 2026 წლის 1 იანვარს გადავიდა. ევროზონის საერთაშორისო ინვესტორებისთვის გაქრა ლევის კურსის ცვლილების რისკი ევროსთან მიმართებით და ვალუტის კონვერტაციის აუცილებლობა. ფასების სისტემის რევოლუციური ცვლილება არ მომხდარა, რადგან უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი ნაწილი მანამდეც ევროში ფასდებოდა.

რამდენად გაიზარდა ბინის ფასები ბულგარეთში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ფასები წლიური თვალსაზრისით 14,8%-ით გაიზარდა, ხოლო წინა კვარტალთან შედარებით — 6,2%-ით. წლიური ზრდის მიხედვით ბულგარეთმა მეორე ადგილი დაიკავა ევროკავშირში პორტუგალიის შემდეგ.

იზრდება თუ არა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობა?

არა. 2026 წლის პირველ კვარტალში გარიგებების რაოდენობა 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 18,5%-ით შემცირდა. ამგვარად, ბაზარი ერთდროულად აჩვენებს ფასების ძლიერ ზრდასა და შესყიდვების რაოდენობის კლებას.

რომელი სეგმენტია უმსხვილესი ინვესტორებისთვის ბულგარეთის კომერციულ უძრავ ქონებაში?

2026 წლის პირველ ნახევარში ოფისებმა საინვესტიციო მოცულობის 45% ჩამოაყალიბა. სავაჭრო უძრავმა ქონებამ მიიღო 29%, ხოლო ინდუსტრიულმა და ლოგისტიკურმა აქტივებმა — 12%.

რამდენი ინვესტიცია ჩაიდო ბულგარეთის კომერციულ უძრავ ქონებაში?

პირველი ნახევრის განმავლობაში დასრულებული საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ €188 მლნ-ზე ოდნავ ნაკლები შეადგინა. რამდენიმე გამოცხადებული მსხვილი გარიგების გათვალისწინებით, ეს მაჩვენებელი მათი დახურვის შემდეგ დაახლოებით €405 მლნ-მდე შეიძლება გაზრდილიყო.

რატომ იპყრობს ინვესტორების ყურადღებას სოფიის ლოგისტიკური უძრავი ქონება?

თავისუფალი თანამედროვე ინდუსტრიული და ლოგისტიკური ფართების წილი დაახლოებით 1,3%-მდე დაეცა, ხოლო ათვისება პირველ ნახევარში მკვეთრად გაიზარდა. მზა საწყობების დაბალი მიწოდება ინარჩუნებს საიჯარო განაკვეთებს და ზრდის ხარისხიანი ობიექტების ღირებულებას.

სად არის კონცენტრირებული სოფიის ახალაშენებული ობიექტები?

გასაყიდად განკუთვნილი მშენებარე მიწოდების დაახლოებით 35% მოდიოდა შემდეგ რაიონებზე: მალინოვა-დოლინა, ვიტოშა, ოვჩა-კუპელი, მანასტირსკი-ლივადი და კრასტოვა-ვადა.

ბროკერები სახლებზე მოთხოვნის შესახებ საუბრობენ

NextHome Global აღწერს კლიენტების ნაწილის პრეფერენციების ცვლილებას: უმთავრესად დასასვენებლად გათვლილი მცირე ბინების ნაცვლად, მყიდველები თითქოს უფრო ხშირად ეძებენ მთელი წლის განმავლობაში საცხოვრებელ სახლებს, დახურულ კომპლექსებს, ენერგოეფექტურ ობიექტებსა და უძრავ ქონებას უფრო მწვანე რაიონებში. კომპანია გამოყოფს ბანსკოს, რაზლოგსა და ბოროვეცს, სოფიისა და პლოვდივის გარეუბნებს, ასევე ვილებს შავი ზღვის სანაპიროზე. ფაქტორებად სახელდება დისტანციური მუშაობა, საცხოვრებლის შენახვის ხარჯები, საინჟინრო სისტემების ხარისხი და უძრავი ქონების მთელი წლის მანძილზე გამოყენების სურვილი.

ეს დაკვირვებები შესაძლოა ასახავდეს კონკრეტული ბროკერის კლიენტთა მოთხოვნის რეალურ ცვლილებებს, მაგრამ მათი ავტომატურად გადატანა მთელი ქვეყნის ბაზარზე არ შეიძლება. გამოქვეყნებული სახელმწიფო სტატისტიკა არ შეიცავს ეროვნულ მაჩვენებელს, რომელიც აჩვენებდა, რომ კერძო სახლების შეძენის რაოდენობა იზრდება სწორედ ბინებზე მოთხოვნის შემცირების ხარჯზე.

ფასები წელიწადში 14,8%-ით გაიზარდა

ფასების შესახებ ბოლო ხელმისაწვდომი ოფიციალური მონაცემები 2026 წლის პირველ კვარტალს ეხება. ეროვნული ინდექსი გაიზარდა 6,2%-ით 2025 წლის ოქტომბერ-დეკემბერთან შედარებით და 14,8%-ით გასული წლის პირველ კვარტალთან შედარებით.

ეს თითქმის სამჯერ უფრო სწრაფია ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელზე: ევროკავშირში საცხოვრებელი იმავე პერიოდში 5,1%-ით გაძვირდა, ევროზონაში — 4,7%-ით. ევროკავშირის იმ ქვეყნებს შორის, რომელთა მონაცემებიც ხელმისაწვდომია, ბულგარეთზე მაღალი წლიური ზრდა მხოლოდ პორტუგალიამ აჩვენა — 17,8%.

ამიტომ ბულგარეთის ბაზრის 5–10%-იან ზომიერ ზრდაზე გადასვლის შესახებ საუბარი ჯერჯერობით ნაადრევია. 5–10%-იანი დიაპაზონი, რომელიც მოყვანილია საწყის საბროკერო პუბლიკაციაში, წარმოადგენს საპროგნოზო შეფასებას და არა ოფიციალურ ან საერთო საბაზრო კონსენსუსს.

2025 წლის 12,6%-იანი მაჩვენებელი არასწორად იქნა განმარტებული

საწყისი პუბლიკაცია 12,6%-ს უწოდებს ფასების ინდექსის ზრდას „2025 წელს“. ეს არაზუსტი ფორმულირებაა.

ოფიციალური მონაცემები აჩვენებს, რომ 12,6% არის საცხოვრებლის ღირებულების ცვლილება 2025 წლის მეოთხე კვარტალში 2024 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით. ეს არის წლიური ტემპი კვარტალის ბოლოსთვის და არა ფასების საშუალო მატება მთელი 2025 კალენდარული წლის განმავლობაში.

მეტიც, უკვე 2026 წლის პირველ კვარტალში მაჩვენებელი წლიურად 14,8%-მდე დაჩქარდა, ხოლო კვარტალურმა ზრდამ 6,2%-ს მიაღწია.

ბურგასი სოფიასა და ვარნაზე სწრაფად ძვირდება

სხვაობა უმსხვილეს ქალაქებს შორის მნიშვნელოვანია.

ბურგასში საცხოვრებელი 2026 წლის პირველ კვარტალში წლიურად 17,7%-ით გაძვირდა. ახალი ობიექტების ფასი 25,8%-ით გაიზარდა, არსებულის კი — 13%-ით.

სოფიაში საერთო ზრდამ 16% შეადგინა, ამასთან ახალაშენებული ობიექტები 16,2%-ით გაძვირდა, ხოლო არსებული საცხოვრებელი — 15,8%-ით.

ვარნაში ფასები 13,2%-ით გაიზარდა. აქ სიტუაცია საპირისპირო იყო: არსებული საცხოვრებელი 17%-ით გაძვირდა, ხოლო ახალი — მხოლოდ 4,5%-ით.

პლოვდივმა ამ ოთხ ბაზარს შორის ყველაზე ზომიერი დინამიკა აჩვენა — 8,8%. ახალმა ობიექტებმა მხოლოდ 1,9% მოიმატა, არსებულმა — 15,2%.

ამგვარად, ქვეყნის შიგნით არ არსებობს ერთიანი მოდელი, სადაც ახალი ან არსებული საცხოვრებელი მუდმივად უსწრებს მეორე სეგმენტს.

სანაპიროზე ფასების ვარდნა არ შეინიშნება

განსაკუთრებული სიფრთხილით უნდა მოვეკიდოთ თეზისს, რომ მყიდველები მასობრივად ამბობენ უარს ზღვისპირა უძრავ ქონებაზე.

ბურგასი ფასების 17,7%-იანი ზრდით ქვეყნის ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფად გაძვირებადი მსხვილი ქალაქი აღმოჩნდა, ხოლო ახალაშენებულმა ობიექტებმა აქ 25,8%-ით მოიმატა. ვარნაში საერთო წლიურმა ზრდამ 13,2% შეადგინა.

ეს არ ამტკიცებს სანაპიროზე მყიდველების რაოდენობის ზრდას, რადგან ფასები და გარიგებების რაოდენობა განსხვავებული მაჩვენებლებია. მაგრამ ოფიციალური სტატისტიკა ნამდვილად არ აჩვენებს ზღვისპირა ბაზრის საერთო ფასობრივ კოლაფსს, რაც დაადასტურებდა თეზისს ამ სეგმენტიდან კაპიტალის მასობრივი გადინების შესახებ.

გარიგებების რაოდენობა 18,5%-ით შემცირდა

კიდევ უფრო მნიშვნელოვანია ფასების შედარება შესყიდვების ფაქტობრივ რაოდენობასთან.

2026 წლის პირველ კვარტალში საოჯახო მეურნეობა მყიდველებთან დადებული საცხოვრებელი გარიგებების რაოდენობა 18,5%-ით ნაკლები იყო წინა წელთან შედარებით. ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები შემცირდა 14%-ით, არსებულის — 20,5%-ით. ეს მონაცემები წინასწარია.

იქმნება დამახასიათებელი აცდენა: ფასები გაიზარდა 14,8%-ით, მაშინ როდესაც გარიგებების რაოდენობა თითქმის მეხუთედით შემცირდა.

თავისთავად ეს არ იძლევა მიზეზის დადგენის საშუალებას. შესაძლო ფაქტორები შეიძლება იყოს გარკვეული მოთხოვნადი ობიექტების შეზღუდული მიწოდება, დადებული გარიგებების სტრუქტურის ცვლილება, წინა წლის მაღალი ბაზა ან საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის შემცირება ფასების სწრაფი ზრდის შემდეგ. მაგრამ ამ ციფრების საფუძველზე მყიდველების რაოდენობის მკვეთრ საერთო ზრდაზე საუბარი არ შეიძლება.

ბურგასში გარიგებები 30,5%-ით შემცირდა

განსაკუთრებით თვალსაჩინოდ ჩანს აცდენა ფასებსა და ბრუნვას შორის შავი ზღვის სანაპიროზე.

ბურგასში გარიგებების რაოდენობა პირველ კვარტალში 30,5%-ით ნაკლები იყო წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები შემცირდა 35%-ით, არსებულის — 26,6%-ით. ამასთან, ფასები ერთდროულად 17,7%-ით გაიზარდა.

ვარნაში ოპერაციების რაოდენობა შემცირდა 27,6%-ით, სოფიაში — 19,2%-ით.

პლოვდივი გამოირჩევა უფრო სტაბილური ბრუნვით: საერთო მაჩვენებელი მხოლოდ 0,6%-ით შემცირდა, ამასთან ახალ საცხოვრებელზე გარიგებების რაოდენობა გაიზარდა 29,2%-ით, მაშინ როცა არსებულზე 23,4%-ით შემცირდა.

ამრიგად, მხოლოდ ფასების მაჩვენებელი არ იძლევა სრულ წარმოდგენას მოთხოვნის სიძლიერეზე.

ოფიციალური ინდექსი ითვალისწინებს სახლებსა და ბინებს

ბინებიდან სახლებზე გადასვლის თეზისის შესაფასებლად მნიშვნელოვანია სტატისტიკის მეთოდოლოგია.

ბულგარეთის საცხოვრებლის ფასების ინდექსი ზომავს საოჯახო მეურნეობების მიერ დადებული საბაზრო გარიგებების ფაქტობრივ ფასებს. ის მოიცავს როგორც საკუთარი სახსრებით, ასევე იპოთეკით შესყიდვებს. 2022 წლიდან მასში შედის არა მხოლოდ ბინები, არამედ სახლებიც.

ამასთან, ოფიციალურ ეროვნულ ცხრილებში ძირითადი კატეგორიებია ახალი და არსებული საცხოვრებელი და არა „ბინები სახლების წინააღმდეგ“. ამიტომ თავად ინდექსი არ იძლევა მარტივ გამოქვეყნებულ სერიას, რომლითაც შესაძლებელი იქნებოდა მყიდველების ერთი ტიპის საცხოვრებლიდან მეორეზე გადასვლის დადასტურება.

ელიტური საცხოვრებელი განსაკუთრებულ სიფრთხილეს მოითხოვს

არსებობს კიდევ ერთი მეთოდოლოგიური შეზღუდვა.

ელიტური უძრავი ქონება ამოღებულია საცხოვრებლის ფასების ოფიციალური ინდექსიდან. ამიტომ სახელმწიფო ინდექსს არ შეუძლია პირდაპირ დაადასტუროს მტკიცებულებები იმის შესახებ, რომ ძვირადღირებული შალეები, პრემიუმ კლასის ქალაქგარე სახლები ან ექსკლუზიური ვილები ბაზრის დანარჩენ ნაწილზე სწრაფად ძვირდება.

ამავდროულად, საცხოვრებელი გარიგებების რაოდენობისა და ღირებულების ცალკე სტატისტიკა მოიცავს როგორც სახლებს, ასევე ბინებს და არ გამორიცხავს ელიტურ ობიექტებს. თუმცა გამოქვეყნებული ეროვნული კლასიფიკაცია მათ კვლავ უპირველეს ყოვლისა ყოფს ახალ და არსებულ საცხოვრებლად.

ამიტომ განცხადება იმის შესახებ, რომ პრემიუმ სახლები ქვეყნის მთავარ მზარდ სეგმენტად იქცა, უფრო საბაზრო ჰიპოთეზად რჩება, ვიდრე ოფიციალური სტატისტიკით დამტკიცებულ ფაქტად.

ახალი მშენებლობა იზრდება, მაგრამ ტემპები შენელდა

მეორე კვარტალის ახალი სტატისტიკა იძლევა მიწოდების უფრო აქტუალურ სურათს, ვიდრე წლის დასაწყისის მონაცემები.

აპრილ-ივნისში მუნიციპალიტეტებმა გასცეს ნებართვა 2 216 საცხოვრებელ შენობაზე, რომლებიც მოიცავს 11 499 საცხოვრებელ ერთეულს. 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით ნებადართული საცხოვრებელი ერთეულების რაოდენობა გაიზარდა 14%-ით, ხოლო ფართობი — 3,6%-ით.

ამასთან, პირველ კვარტალთან შედარებით გაცემულ ნებართვებში ბინებისა და სახლების რაოდენობა შემცირდა 15,2%-ით, ფართობი კი — 22,1%-ით.

მეორე კვარტალში მშენებლობა დაიწყო 8 913 საცხოვრებელ ერთეულზე — 10,5%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს, მაგრამ 12,6%-ით ნაკლები, ვიდრე პირველ კვარტალში.

ამგვარად, ახალი მიწოდება აგრძელებს გაფართოებას წლიურ ჭრილში, მაგრამ საგაზაფხულო სამშენებლო იმპულსი უკვე ნაკლებად მკვეთრად გამოიყურება, ვიდრე 2026 წლის დასაწყისში.

სოფია და სანაპირო მშენებლობის მსხვილ ცენტრებად რჩება

მეორე კვარტალის ნებართვების მიხედვით საცხოვრებელი ერთეულების ყველაზე დიდი რაოდენობის აშენება იგეგმება სოფიაში — 2 878.

პლოვდივის ოლქში მაჩვენებელი შეადგენს 1 941-ს, ბურგასისაში — 1 660-ს, ვარნისაში — 1 316-ს.

შესაბამისად, ბურგასი და ვარნა კვლავ მნიშვნელოვან ადგილს იკავებენ ახალ საცხოვრებელ მშენებლობაში. ეს კიდევ ერთი მიზეზია იმისა, რომ კლიენტთა ნაწილის პრეფერენციების ცვლილება არ იქნას განმარტებული, როგორც ბაზრის მიერ სანაპიროზე საერთო უარის თქმა.

დასრულებული შენობების უმეტესობა კერძო სახლია, მაგრამ ეს არ არის გაყიდვები

მეორე კვარტალში ექსპლუატაციაში შევიდა 1 269 ახალი საცხოვრებელი შენობა 5 932 საცხოვრებელი ერთეულით.

ყველა დასრულებული საცხოვრებელი შენობიდან 76% კლასიფიცირდა როგორც სახლი, ხოლო 14,3% — როგორც მრავალბინიანი შენობა.

თუმცა ეს პროცენტები ეხება სწორედ შენობების რაოდენობას და არა მათში არსებული ბინებისა და სახლების რაოდენობას. ერთ მრავალბინიან კორპუსში შეიძლება იყოს ათობით ან ასობით საცხოვრებელი ერთეული. ამიტომ 76%-იანი მაჩვენებელი არ შეიძლება განიმარტოს იმის დასტურად, რომ ახალი საცხოვრებლის სამი მეოთხედი ან შესყიდვების სამი მეოთხედი კერძო სახლებზე მოდის.

ის მხოლოდ აჩვენებს, რომ ინდივიდუალური სახლები შეადგენს დასრულებული საცხოვრებელი შენობების დიდ ნაწილს ნატურალურ რაოდენობაში.

იპოთეკური დაკრედიტება 26,4%-ით იზრდება

გარიგებების რაოდენობის შემცირების მიუხედავად, საცხოვრებლის დაკრედიტების მოცულობა სწრაფად იზრდება.

2026 წლის ივნისის ბოლოსთვის საოჯახო მეურნეობებისთვის გაცემულმა იპოთეკურმა სესხებმა მიაღწია €18,682 მლრდ-ს — 26,4%-ით მეტი, ვიდრე ერთი წლით ადრე. საოჯახო მეურნეობებისა და არაკომერციული ორგანიზაციების მთლიანმა კრედიტებმა შეადგინა €31,545 მლრდ და გაიზარდა 21%-ით.

კრედიტის ასეთი დინამიკა რჩება გადახდისუნარიანი მოთხოვნისა და ფასების მხარდაჭერის ერთ-ერთ ყველაზე ძლიერ ფაქტორად.

ამავდროულად, იპოთეკური პორტფელის სწრაფად მზარდი მოცულობა პირდაპირ ვერ გაუთანაბრდება გარიგებების რაოდენობის ანალოგიურ ზრდას: სესხის საშუალო ოდენობა, ობიექტების ფასები და იპოთეკური დაფინანსების წილი ასევე იცვლება.

საშუალო იპოთეკური განაკვეთი 2,41%-ს შეადგენს

საწყისი პუბლიკაცია მიუთითებს იპოთეკური განაკვეთების დაახლოებით 3–3,5%-იან დიაპაზონს. ახალი საცხოვრებელი სესხების საშუალო ღირებულებისთვის ეს არ შეესაბამება ბოლო ოფიციალურ სტატისტიკას.

ივნისში საოჯახო მეურნეობებისთვის ახალი იპოთეკური სესხების საშუალო განაკვეთი 2,41%-ს შეადგენდა, ხოლო წლიური ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი თანმდევი ხარჯების გათვალისწინებით — 2,75%-ს.

ახალი საცხოვრებელი სესხების მოცულობამ თვეში მიაღწია €767,1 მლნ-ს, რაც მაისთან შედარებით 28,4%-ით გაიზარდა.

ამრიგად, იპოთეკური დაფინანსება რჩება შედარებით იაფი საცხოვრებლის მკვეთრი გაძვირების შემდეგაც კი.

შენგენი და ევრო ერთდროულად არ გამოჩენილა

საწყის პუბლიკაციაში ასევე აღრეულია ევროინტეგრაციის ორი განსხვავებული თარიღი.

ბულგარეთი შენგენის ზონის სრულუფლებიანი წევრი გახდა 2025 წლის 1 იანვარს, როდესაც გაუქმდა შემოწმებები შიდა სახმელეთო საზღვრებზე. კონტროლი შიდა საჰაერო და საზღვაო საზღვრებზე ჯერ კიდევ 2024 წლის 31 მარტს გაუქმდა.

ევრო ბულგარეთმა ერთი წლის შემდეგ — 2026 წლის 1 იანვარს შემოიღო და ევროზონის 21-ე წევრი გახდა. გადასვლის ფიქსირებულმა კურსმა შეადგინა €1 1,95583 ლევზე.

ამიტომ მტკიცება იმის შესახებ, რომ ქვეყანა ერთდროულად „შევიდა შენგენში და შემოიღო ევრო 2026 წლის იანვარში“, მცდარია.

ევრომ გააუქმა ვალუტის კონვერტაცია, მაგრამ თავისთავად არ შეუცვლია მიწის სამართალი

ევროზე გადასვლა ამარტივებს ანგარიშსწორებას, ხსნის ლევსა და ევროს შორის კონვერტაციის ხარჯებს და აქრობს სავალუტო რისკს ორ ვალუტას შორის.

თუმცა უცხოელების მიერ მიწის შეძენის უფლება არ განისაზღვრება შენგენის წევრობით ან უშუალოდ ევროზე გადასვლით.

ბულგარეთის კონსტიტუციის 22-ე მუხლი ითვალისწინებს უცხოელებისა და უცხოური იურიდიული პირების მიერ მიწის შეძენის შესაძლებლობას ბულგარეთის ევროკავშირში წევრობიდან, საერთაშორისო ხელშეკრულებებიდან ან მემკვიდრეობიდან გამომდინარე პირობებით. კონკრეტული რეჟიმი დამოკიდებულია მყიდველის სტატუსზე, მიწის ტიპსა და კანონმდებლობის სხვა ნორმებზე.

ამიტომ ფრაზა, რომ „უცხოელი ჩვეულებრივ ვალდებულია სახლის ქვეშ არსებული მიწა ბულგარული კომპანიის მეშვეობით გააფორმოს“, არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც უნივერსალური წესი ყველა უცხოელი მყიდველისთვის.

ევროკავშირის მოქალაქეებისა და მესამე ქვეყნების მყიდველებისთვის სამართლებრივი ვითარება შეიძლება განსხვავდებოდეს, ხოლო მიწის ნაკვეთი თითოეულ კონკრეტულ გარიგებაში მოითხოვს ცალკე იურიდიულ შემოწმებას.

ბაზარი არ შეიძლება დავიდეს დავამდე „ზღვა თუ მთა“

ბაზარს ნამდვილად აქვს საფუძველი უფრო რთული სეგმენტაციისთვის.

მყიდველებმა, რომლებიც მუდმივ საცხოვრებელს გეგმავენ, შესაძლოა უფრო მეტად გაითვალისწინონ ენერგოეფექტურობა, სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობა, სკოლები, მედიცინა, საინჟინრო სისტემები და შენახვის ხარჯები, ვიდრე ადამიანმა, რომელიც ობიექტს მხოლოდ საზაფხულო დასვენებისთვის ყიდულობს. სწორედ პრეფერენციების ასეთ ცვლილებებს აღწერს საბროკერო პუბლიკაცია.

მაგრამ აქედან არ გამომდინარეობს, რომ სამთო კურორტები უკვე გახდა ობიექტურად უფრო მომგებიანი ინვესტიცია, ვიდრე შავი ზღვის სანაპირო.

შემოსავლიანობა დამოკიდებულია შეძენის ფასზე, დატვირთულობაზე, იჯარის განაკვეთებზე, მართვის ხარჯებზე, სეზონურობაზე, რემონტზე, გადასახადებსა და კონკრეტული ობიექტის შემდგომი გაყიდვის ღირებულებაზე.

საწყისი მასალა თავად შეიცავს გაფრთხილებას, რომ შემოსავლიანობის, კაპიტალის ზრდისა და გარანტირებული შედეგების შესახებ განცხადებებს ილუსტრაციული ხასიათი აქვს და არ წარმოადგენს მომავალი შედეგის დაპირებას.

ეკონომიკური ზრდა ზომიერი დარჩება

ბულგარეთის ეროვნული ბანკი ივნისის პროგნოზში რეალური მშპ-ის ზრდას ელის 2,8%-ით 2026 წელს, 2,7%-ით 2027 წელს და 2,9%-ით 2028 წელს.

საშუალო წლიური ინფლაცია ჰარმონიზებული ინდექსით პროგნოზირებულია 5%-ის დონეზე 2026 წელს, ხოლო წლის ბოლოსთვის — 5,9%-ზე. რეგულატორი ასევე ელის კერძო მოხმარების ზრდის შენელებას 2026 წლის მეორე ნახევარში მოსახლეობის რეალურ განკარგვად შემოსავლებზე უფრო მაღალი ინფლაციის გავლენის გამო.

უძრავი ქონებისთვის ეს ქმნის შერეულ ფონს: ინფლაცია და იაფი იპოთეკური კრედიტი მხარს უჭერს აქტივების ღირებულებას, მაგრამ საცხოვრებლის სწრაფ გაძვირებასა და რეალური შემოსავლების უფრო სუსტ დინამიკას შეუძლია თანდათან შეზღუდოს შესყიდვის ხელმისაწვდომობა.

მთავარი რისკი — ფასები ბრუნვაზე სწრაფად იზრდება

მიმდინარე ბაზრის ყველაზე მნიშვნელოვანი აცდენა მდგომარეობს არა ზღვისპირა ბინებსა და მთის სახლებს შორის, არამედ ფასებსა და გარიგებების რაოდენობას შორის.

პირველ კვარტალში საცხოვრებელი წლიურად 14,8%-ით გაძვირდა, მაშინ როდესაც ოპერაციების რაოდენობა 18,5%-ით შემცირდა.

ბურგასში კონტრასტი კიდევ უფრო ძლიერია: ფასები გაიზარდა 17,7%-ით, ხოლო გარიგებების რაოდენობა 30,5%-ით შემცირდა.

ეს არ ნიშნავს გარდაუვალ კორექციას, მაგრამ აჩვენებს, რომ ფასების დაჩქარება უკვე აღარ შეიძლება ავტომატურად აიხსნას მყიდველების რაოდენობის ზრდით.

ბაზარი შესაძლოა ხდება უფრო ძვირი და ამავდროულად ნაკლებად ლიკვიდური ოპერაციების რაოდენობის მიხედვით.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ოფიციალური სტატისტიკა არ ადასტურებს თეზისს ბულგარეთის ბაზრის მასობრივი მობრუნების შესახებ ზღვისპირა ბინებიდან მთის სახლებსა და მწვანე გარეუბნებზე. ასეთი მოთხოვნა მართლაც შეიძლება გაძლიერდეს ცალკეულ პროექტებში და მყიდველთა გარკვეულ ჯგუფებში, თუმცა ყველაზე სანდო მონაცემები სხვა სურათს აჩვენებს: ფასები ორნიშნა ტემპით იზრდება, იპოთეკური პორტფელი წელიწადში მეოთხედზე მეტით იზრდება, მშენებლობა აქტიური რჩება, მაგრამ საცხოვრებელზე გარიგებების რაოდენობა საგრძნობლად შემცირდა. ინვესტორისთვის 2026 წელს მთავარი კრიტერიუმი ხდება არა თავად ობიექტის ტიპი — ბინა, სახლი თუ შალე, — არამედ შესვლის ფასის, რეალური მთელი წლის მოთხოვნის, შენახვის ხარჯებისა და შემდგომი გაყიდვისას ლიკვიდურობის კომბინაცია. განსაკუთრებულ ყურადღებას მოითხოვს აცდენა სწრაფად მზარდ ფასებსა და გარიგებების კლებად რაოდენობას შორის: თუ ეს ტენდენცია შენარჩუნდება, გადაფასებული ან დაბალლიკვიდური ობიექტის შეძენის რისკი გაიზრდება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან