ფასები ახალაშენებულებზე ზედიზედ მესამე თვეა მცირდება

ჩინეთის 70 უმსხვილეს ქალაქში ახალაშენებულ საცხოვრებელზე საშუალო ფასები აგვისტოში ივლისთან შედარებით 0,1%-ით შემცირდა. ანალოგიური კლება დაფიქსირდა ივნისსა და ივლისშიც. წლიურ ჭრილში კლებამ 3% შეადგინა წინა თვის 3,2%-ის შემდეგ — ოფიციალურ სტატისტიკაზე დაფუძნებული Reuters-ის გამოთვლებით, ეს 2026 წლის დასაწყისიდან ვარდნის მინიმალური ტემპია.

მონაცემები ადასტურებს, რომ ბაზარი ჯერჯერობით უფრო ანელებს ვარდნას, ვიდრე აღდგენის ეტაპზე გადადის. Bloomberg-ის სექტემბრის მასალა სწორედ ფასების შენარჩუნებულ სისუსტესა და მხარდაჭერის ახალი ზომებისგან ეფექტის მოლოდინზე ამახვილებს ყურადღებას. Bloomberg

სხვაობა უდიდეს მეგაპოლისებსა და ქვეყნის დანარჩენ ნაწილს შორის უფრო შესამჩნევი ხდება. აგვისტოში პირველი დონის ოთხ ქალაქში — პეკინში, შანხაიში, გუანჯოუსა და შენჯენში — ახალაშენებულებზე ფასები თვის განმავლობაში საშუალოდ 0,1%-ით გაიზარდა. შანხაიში ზრდამ 0,4% შეადგინა, შენჯენში — 0,2%, გუანჯოუში — 0,1%. გამონაკლისი აღმოჩნდა პეკინი, სადაც ფასები 0,2%-ით შემცირდა.

მეორე დონის ქალაქებში ახალაშენებული საცხოვრებელი თვეში 0,1%-ით გაიაფდა, მესამე დონის ქალაქებში კი — 0,2%-ით. წლიურ ჭრილში კლებამ შესაბამისად 2,7% და 4,1% შეადგინა. პირველი დონის ქალაქებში კლება 0,9%-ით შემოიფარგლა.

შანხაი კვლავ რჩება უმსხვილეს ბაზრებს შორის ყველაზე ძლიერად: ახალაშენებულებზე ფასები იქ 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით 3%-ით გაიზარდა. პეკინში ისინი 2,3%-ით შემცირდა, გუანჯოუში — 1,9%-ით, ხოლო შენჯენში — 2,3%-ით.

მეორად ბაზარზე ვითარება უფრო სუსტია. პირველი დონის ქალაქებში ფასები წლის განმავლობაში 2,7%-ით დაეცა, მეორე დონის ქალაქებში — 4,9%-ით, ხოლო მესამე დონისაში — 5,6%-ით. აგვისტოში მეორადი საცხოვრებლის ღირებულება გაიზარდა ან უცვლელი დარჩა 70 დაკვირვებადი ქალაქიდან მხოლოდ რვაში.

ახალაშენებული ქონების გაყიდვები კვლავ მცირდება

ფასების კლებას თან სდევს პირველადი ბაზრის შემდგომი შეკუმშვა. იანვარ-აგვისტოში ჩინეთში გაყიდული ახალი კომერციული უძრავი ქონების ფართობი წლიურად 12,1%-ით, 498,8 მლნ კვ. მ-მდე შემცირდა. საცხოვრებელ სეგმენტში ვარდნამ 13%-ს მიაღწია.

ახალი უძრავი ქონების გაყიდვების მოცულობა ფულად გამოსახულებაში 13%-ით, 4,747 ტრილიონ იუანამდე შემცირდა. უშუალოდ საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები 13,1%-ით შემცირდა.

ამასთან, უკვე არსებული საცხოვრებლის ბაზარი საპირისპირო დინამიკას აჩვენებს. მეორად ბაზარზე რეგისტრირებული გარიგებების ფართობმა რვა თვეში 549,23 მლნ კვ. მ-ს მიაღწია, რაც 10,6%-იანი ზრდაა.

აგვისტოს ბოლოსთვის მზა, მაგრამ გაუყიდავი კომერციული უძრავი ქონების მოცულობა შეადგენდა 753,49 მლნ კვ. მ-ს, რაც შარშანდელ დონეზე 1,1%-ით ნაკლებია. გაუყიდავი საცხოვრებლის მარაგი 0,5%-ით შემცირდა.

ეს სტრუქტურა აჩვენებს, თუ როგორ იცვლება ჩინეთის ბაზარი: მეორადი საცხოვრებელი ფართობის მიხედვით უკვე უზრუნველყოფს გარიგებების უფრო დიდ მოცულობას, მაშინ როდესაც პირველადი სექტორი, რომელზეც განსაკუთრებით არის დამოკიდებული დეველოპერების ფულადი ნაკადები, კვლავ მცირდება.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში თითქმის 20%-ით დაეცა

კიდევ უფრო შესამჩნევი ვარდნა ფიქსირდება მშენებლობაში. იანვარ-აგვისტოში უძრავ ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციები წლიურად 19,9%-ით, 4,798 ტრილიონ იუანამდე შემცირდა. საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 19,7%-ით დაეცა.

იმ ობიექტების ფართობი, რომელთა მშენებლობაც წლის დასაწყისიდან დაიწყო, 24,8%-ით შემცირდა. საცხოვრებელი სახლებისთვის კლებამ 25,4% შეადგინა. დასრულებული ობიექტების ფართობი 23,7%-ით შემცირდა, საცხოვრებლების — ასევე 25,4%-ით.

დეველოპერები პარალელურად დაფინანსების შემცირებას აწყდებიან. რვა თვეში მათ 5,089 ტრილიონი იუანი მოიზიდეს, რაც 21%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. შიდა საბანკო კრედიტების მოცულობა 33,3%-ით შემცირდა, პირველადი შენატანებიდან და წინასწარი გაყიდვებიდან მიღებული სახსრები — 14,8%-ით, ხოლო მყიდველთა იპოთეკური სესხებიდან შემოსავლები — 22,4%-ით.

ეს დინამიკა ნიშნავს, რომ ბაზრის პრობლემა სუსტი მოთხოვნის ფარგლებს სცდება. დეველოპერები ერთდროულად ყიდიან ნაკლებ საცხოვრებელს, იღებენ ნაკლებ ავანსს მყიდველებისგან და აქვთ უფრო შეზღუდული წვდომა საბანკო დაფინანსებაზე.

ჩინეთი ბინების წინასწარი გაყიდვის წესებს ცვლის

აგვისტოს ბოლოს ხელისუფლებამ საცხოვრებელი მშენებლობის თავად მოდელის შეცვლა დაიწყო. საბინაო მშენებლობისა და ქალაქ-სოფლის განვითარების სამინისტრომ, ბუნებრივი რესურსების სამინისტრომ და ფინანსური რეგულირების ეროვნულმა ადმინისტრაციამ კომერციული საცხოვრებლის გაყიდვის ახალი წესები წარმოადგინეს.

თუ პროექტი მშენებლობის დასრულებამდე იყიდება, ცალკეული კორპუსი ახლა მინიმუმ ძირითადი კონსტრუქციის დასრულების ეტაპამდე უნდა იყოს მიყვანილი. მყიდველების პირველადი შენატანები, იპოთეკური სახსრები და სხვა შემოსავლები კი კონტროლირებად ანგარიშებზე უნდა ჩაირიცხოს.

ახალი პროექტებისთვის ხელისუფლება პარალელურად აპირებს უფრო აქტიურად განავითაროს უკვე დასრულებული საცხოვრებლის გაყიდვები. იმ ნაკვეთებისთვის, რომლებიც გაიცა წესების ძალაში შესვლის შემდეგ, და პროექტებისთვის, რომლებსაც ჯერ არ მიუღიათ მშენებლობის დაგეგმარების ნებართვა, შეთავაზებულია უპირატესად ამ მოდელის გამოყენება. ამასთან, წესები წინასწარ გაყიდვებს სრულად არ კრძალავს.

ცვლილებებმა უნდა შეამციროს მყიდველების რისკები, რომლებიც წინა წლებში მსხვილი დეველოპერების ფინანსური პრობლემების გამო მშენებლობის შეფერხებებსა და დაუმთავრებელ ობიექტებს აწყდებოდნენ.

იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 40 წლამდე გაიზარდა

პარალელურად, ჩინეთის სახალხო ბანკმა და ფინანსურმა რეგულატორმა უძრავი ქონების ბაზრის დაკრედიტების წესები შეცვალეს.

ინდივიდუალური იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 30-დან 40 წლამდე გაიზარდა. უფრო გრძელვადიანი კრედიტი ყოველთვიური გადასახადის შემცირების საშუალებას იძლევა, თუმცა ამავდროულად ზრდის პროცენტის გადახდის პერიოდს.

იცვლება თავად პროექტების დაფინანსების წესებიც. იმ ობიექტებისთვის, რომლებიც მშენებლობის დასრულებამდე იყიდება, კრედიტის ჩვეულებრივი ვადა არ უნდა აღემატებოდეს სამ წელს, მაქსიმალური — ხუთს. მზა საცხოვრებლის გაყიდვის მქონე პროექტებისთვის სტანდარტული ვადა შეიძლება ხუთ წლამდე აღწევდეს, მაქსიმალური — შვიდ წლამდე.

მზა საცხოვრებლის შეძენისას იპოთეკური სახსრები გარიგების რეგისტრაციის შემდეგ უნდა გადაირიცხოს, ხოლო წინასწარ გაყიდული ბინებისთვის — პროექტის დასრულების რეგისტრაციის შემდეგ. ახალი სისტემა ასევე ითვალისწინებს თითოეული პროექტისთვის ძირითად ბანკს, რომელიც მონაწილეობას მიიღებს დაფინანსების ორგანიზებაში.

ეს ზომები ავსებს გაყიდვების რეფორმას: რაც უფრო გვიან იღებს დეველოპერი მყიდველის ფულს, მით მეტი საკუთარი და ნასესხები სახსრები სჭირდება მას მშენებლობის დასასრულებლად.

დეველოპერებისთვის კაპიტალის ბაზარზე წვდომა ფართოვდება

მხარდაჭერის კიდევ ერთი ბლოკი ფასიანი ქაღალდების ბაზრის მეშვეობით დეველოპერების დაფინანსებას ეხება.

ჩინეთის ფასიანი ქაღალდების ბაზრის მარეგულირებელმა კომისიამ ნება დართო უფრო ფართოდ გამოიყენონ აქციების დამატებითი განთავსება, კორპორატიული ობლიგაციები, აქტივებით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები, ასევე შერწყმისა და შესყიდვის გარიგებები აქციების, კონვერტირებადი ობლიგაციებისა და ფულადი სახსრების გამოყენებით.

ცალკე მიმართულებაა უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები, რომლებიც საშუალებას იძლევა კაპიტალი უკვე არსებული ობიექტების ქვეშ მოიზიდონ. რეგულატორი ასევე გეგმავს კერძო უძრავი ქონების ფონდების განვითარების გაგრძელებას.

მნიშვნელოვანი ცვლილება ეხება მსესხებლის შეფასების პრინციპს: სისტემამ უფრო მეტად უნდა გაითვალისწინოს კონკრეტული პროექტის ეკონომიკა და არა მხოლოდ დეველოპერული ჯგუფის ზომა და საერთო კრედიტუნარიანობა. მისაღები ობიექტების მქონე კომპანიებისთვის ამან შეიძლება დაფინანსებაზე წვდომა გახსნას მაშინაც კი, როდესაც სექტორში მთლიანობაში რთული ვითარებაა.

პეკინი აჩვენებს, რომ გარიგებები ფასებზე ადრე აღდგება

ცალკეული დიდი ქალაქები უკვე ამსუბუქებენ საცხოვრებლის შეძენაზე არსებულ შეზღუდვებს. აგვისტოში პეკინმა შეამცირა გადასახადების ან სოციალური შენატანების გადახდის ვადის მოთხოვნები იმ ადგილობრივი რეგისტრაციის არმქონე მცხოვრებლებისთვის, რომელთაც მეხუთე სატრანსპორტო რგოლის შიგნით საცხოვრებლის ყიდვა სურთ.

ცვლილებების შემდეგ აქტივობა გაიზარდა. აგვისტოში დედაქალაქის მეორად ბაზარზე დაახლოებით 14 ათასი ბინა გაიყიდა, რაც 3,9%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. სექტემბრის პირველ კვირაში გარიგებების რაოდენობა წლიურად დაახლოებით 26%-ით გაიზარდა. იანვარ-აგვისტოში მეორადმა გაყიდვებმა დაახლოებით 121 ათას ობიექტს მიაღწია — რაც ბოლო ხუთი წლის მაქსიმუმია.

ამასთან, გარიგებების აღდგენას ჯერ არ მოჰყოლია ფასების ანალოგიური ზრდა. პეკინში მეორადი საცხოვრებლის ოფიციალური ინდექსი აგვისტოში შარშანდელ დონეზე 3,5%-ით დაბალი იყო. ეს აჩვენებს ლოკალური სტიმულირების ზღვარს: ბარიერების შემცირებას შეუძლია მყიდველები ბაზარზე დააბრუნოს, მაგრამ გამყიდველებს მაინც უწევთ გადახდის უფრო დაბალი მზაობის გათვალისწინება.

ანალიტიკოსები ბაზრის სწრაფ შემობრუნებას არ ელიან

Reuters-ის მიერ 17-დან 27 აგვისტომდე 11 ორგანიზაციას შორის ჩატარებული გამოკითხვა აჩვენებს, რომ ბაზარი ვარდნის სწრაფ დასრულებას ჯერჯერობით არ ელის. საშუალო პროგნოზი 2026 წლის შედეგებით ჩინეთში საცხოვრებელზე ფასების 3,4%-ით შემცირებას ვარაუდობს. 2027 წელს ანალიტიკოსები ფასების კიდევ 0,3%-ით კლებას ელიან.

2026 წლისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების პროგნოზი მინუს 20%-მდე გაუარესდა მაისის გამოკითხვის მინუს 12%-ის წინააღმდეგ. გაყიდვების ფართობი, სავარაუდოდ, 10%-ით შემცირდება. იანვარ-აგვისტოს ფაქტობრივი სტატისტიკა უკვე ახლოსაა ინვესტიციების წლიურ პროგნოზთან: კლებამ 19,9%-ს მიაღწია.

ეს ხელისუფლების წინაშე რთულ ამოცანას ტოვებს. ზედმეტად სუსტი მხარდაჭერა ფასებისა და ინვესტიციების კლების გახანგრძლივების რისკს ქმნის, ხოლო ზედმეტად ძლიერმა სტიმულირებამ შესაძლოა ბაზარი ვალის სწრაფი ზრდისა და ჭარბი მშენებლობის მოდელზე დააბრუნოს, რომელზეც უარის თქმასაც ახლა ცდილობენ.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, აგვისტოს სტატისტიკა ჯერ არ იძლევა საფუძველს ვისაუბროთ ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზრის შემობრუნებაზე. ფასების კლება მართლაც ნელდება, ხოლო უმსხვილესი ქალაქები უფრო მდგრად დინამიკას ავლენენ, თუმცა ინვესტიციები, ახალი მშენებლობა და ახალაშენებულების გაყიდვები ორნიშნა ტემპებით განაგრძობს შემცირებას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი ხდება სხვაობა პირველი დონის ქალაქებსა და უფრო სუსტ რეგიონულ ბაზრებს შორის. გაყიდვებისა და დაფინანსების ახალ სისტემას შეუძლია შეამციროს დაუსრულებელი მშენებლობების რისკები, მაგრამ მოთხოვნის აღდგენის მისი უნარი დამოკიდებული იქნება შინამეურნეობების შემოსავლებზე, მყიდველთა მოლოდინებსა და ბანკების მზადყოფნაზე, დააფინანსონ ხარისხიანი პროექტები.

FAQ

ეცემა თუ არა საცხოვრებლის ფასები ჩინეთში 2026 წელს?

დიახ. 70 უმსხვილეს ქალაქში ახალაშენებულ საცხოვრებელზე საშუალო ფასები აგვისტოში თვეში 0,1%-ით და წელიწადში დაახლოებით 3%-ით შემცირდა. ამასთან, უმსხვილესი ქალაქები მეორე და მესამე დონის ქალაქებთან შედარებით უფრო მდგრადად გამოიყურება.

სად ნარჩუნდება უძრავი ქონება ჩინეთში ყველაზე კარგად?

ოთხ უმსხვილეს ქალაქს შორის შანხაი გამოირჩევა. აგვისტოში იქ ახალაშენებული საცხოვრებელი თვეში 0,4%-ით, ხოლო წლიურად 3%-ით გაძვირდა.

რამდენად შემცირდა ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები?

იანვარ-აგვისტოში ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების ფართობი 13%-ით, ხოლო მისი ღირებულება ფულად გამოსახულებაში 13,1%-ით შემცირდა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

რა ხდება უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მხრივ?

2026 წლის პირველ რვა თვეში დეველოპერების ინვესტიციები 19,9%-ით შემცირდა. ახალი მშენებლობების ფართობი 24,8%-ით შემცირდა.

რა მხარდამჭერი ზომები შემოიღო ჩინეთმა?

ხელისუფლებამ გაამკაცრა წინასწარი გაყიდვების კონტროლი, დაიწყო მზა ბინების გაყიდვის უფრო აქტიური წახალისება, გაზარდა იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 40 წლამდე და გააფართოვა დეველოპერული პროექტებისა და დეველოპერების დაფინანსების შესაძლებლობები ბანკებისა და კაპიტალის ბაზრის მეშვეობით.

მიაღწია თუ არა ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარმა ფსკერს?

ჯერჯერობით სტაბილური ეროვნული შემობრუნების დადასტურება არ არსებობს. ფასების წლიური კლება ნელდება, თუმცა ახალაშენებულების გაყიდვები, ინვესტიციები და ახალი მშენებლობა კვლავ მცირდება.

ჩინეთი საცხოვრებლის წინასწარი გაყიდვის ზღვარს ზრდის

ახალი წესები 28 აგვისტოს ჩინეთის საბინაო, საქალაქო და სოფლის განვითარების სამინისტრომ, ბუნებრივი რესურსების სამინისტრომ და ფინანსური ზედამხედველობის სახელმწიფო ადმინისტრაციამ გამოაქვეყნეს. ისინი არ აუქმებენ ბინების წინასწარ გაყიდვას, მაგრამ არსებითად ცვლიან მომენტს, როდესაც დეველოპერი ბაზარზე გამოსვლის უფლებას იღებს.

წინასწარი გაყიდვისას ცალკეული შენობის ძირითადი მზიდი კარკასი სრულად უნდა იყოს აგებული. მყიდველების პირველადი შენატანები, იპოთეკური სესხები და საცხოვრებლის შეძენასთან დაკავშირებული სხვა სახსრები პროექტის კონტროლირებად ანგარიშზე უნდა ჩაირიცხოს.

ახლად გამოყოფილ მიწის ნაკვეთებზე არსებული საცხოვრებელი პროექტებისთვის, ასევე იმ ნაკვეთებისთვის, სადაც მშენებლობის ნებართვა ჯერ არ არის გაცემული, ხელისუფლებამ მზა საცხოვრებლის გაყიდვის პრიორიტეტი დააწესა. პროექტებს, რომლებსაც უკვე აქვთ ნებართვა, ასევე სთავაზობენ ასეთ მოდელზე გადასვლას. ამასთან, იმ ობიექტებისთვის, რომლებმაც მშენებლობის ნებართვა ახალი მოთხოვნების ამოქმედებამდე მიიღეს, წინასწარი გაყიდვის ძველი პირობები ნარჩუნდება.

მარეგულირებლების განმარტებაში, რომელიც Xinhua-მ გამოაქვეყნა, ხელისუფლება რეფორმას პირდაპირ უკავშირებს ბაზრის სტრუქტურის ცვლილებას. თითქმის 30-წლიანი სწრაფი განვითარების შემდეგ, მეორადი საცხოვრებლით გარიგებების საერთო მოცულობა უკვე აჭარბებს ახალი სახლების გაყიდვებს, ხოლო ძველი სისტემა, რომელიც წინასწარ გაყიდვებსა და კაპიტალის სწრაფ ბრუნვაზე იყო აგებული, ნაკლებად შეესაბამება მოთხოვნისა და მიწოდების ამჟამინდელ თანაფარდობას.

მყიდველისთვის განსხვავება მნიშვნელოვანია. ტრადიციული ჩინური სქემის მიხედვით, ბინა შეიძლებოდა სახლის დასრულებამდე დიდი ხნით ადრე გაყიდულიყო, ამიტომ ხელშეკრულების გაფორმებასა და გასაღების გადაცემას შორის წლები გადიოდა. დეველოპერის ფინანსური პრობლემები ამ პერიოდში რისკად იქცეოდა ოჯახისთვის, რომელსაც თანხა უკვე შეტანილი ჰქონდა და ხშირად იპოთეკასაც ემსახურებოდა.

რატომ გახდა წინასწარი გაყიდვები ბაზრისთვის რისკი

წინასწარი გაყიდვების სისტემა ჩინეთის სამშენებლო ბუმის დაფინანსებას უწყობდა ხელს. დეველოპერი მყიდველების ფულს სახლის დასრულებამდე იღებდა და შეეძლო შემოსავალი მშენებლობისთვის გამოეყენებინა. სწრაფი გაყიდვები დაბანდებული კაპიტალის უფრო სწრაფად დაბრუნებისა და შემდგომი პროექტების დაწყების შესაძლებლობას იძლეოდა.

ეს მოდელი უკეთ მუშაობს მუდმივად მზარდი მოთხოვნის პირობებში. ვითარების გაუარესების შემდეგ უკუმექანიზმი ამოქმედდა: გაყიდვების შემცირებამ ფულადი შემოდინება შეამცირა, ლიკვიდურობის დეფიციტმა მშენებლობა შეაფერხა, ხოლო შეფერხებების რისკმა ახალი მყიდველები მშენებარე ბინების მიმართ უფრო ფრთხილი გახადა.

დარგის ამ სქემაზე დამოკიდებულების მასშტაბს Bloomberg Intelligence-ის ადრეული გათვლები აჩვენებს. 2024 წელს ანალიტიკოსებმა ჩინეთში სულ მცირე 48 მილიონად შეაფასეს იმ ბინების რაოდენობა, რომლებიც მშენებლობის დასრულებამდე გაიყიდა 2015 წლიდან 2024 წლის პირველ ნახევრამდე დადებული გარიგებებით. ეს ციფრი არ ნიშნავს, რომ ყველა 48 მლნ ობიექტი პრობლემური ან ვადაგადაცილებული გახდა: საუბარია საცხოვრებელზე, რომელიც შეფასების მომენტისთვის მშენებლობის დასრულებამდე იყო გაყიდული. Bloomberg აღნიშნავდა, რომ ასეთ სტრუქტურას თავად შეუძლია ნდობის კრიზისის შენარჩუნება, რადგან მყიდველები დამატებით სტიმულს იღებენ მზა ან მეორადი ბინების ასარჩევად.

ახლა პეკინი ცდილობს შეამციროს ეს უფსკრული ბინის გაყიდვასა და მის ფიზიკურ მზადყოფნას შორის.

იპოთეკა მშენებლობის დასრულების შემდეგ გაიცემა

გაყიდვების რეფორმას თან ახლავს დაკრედიტების წესების ცალკე ცვლილება.

ახალი მზა საცხოვრებლის შეძენისას იპოთეკური სესხი გაყიდვის რეგისტრაციის შემდეგ უნდა გაიცეს. თუ ბინა წინასწარი გაყიდვით შეიძინება, ბანკი იპოთეკური სახსრების გადარიცხვას მხოლოდ პროექტის დასრულების ოფიციალური რეგისტრაციის შემდეგ შეძლებს.

ეს ნიშნავს უარის თქმას იმ სიტუაციაზე, როდესაც მსესხებელი იპოთეკის მომსახურებას მაშინ იწყებდა, როცა სამშენებლო სამუშაოები ჯერ კიდევ გრძელდებოდა.

პარალელურად, ინდივიდუალური საბინაო სესხის მაქსიმალური ვადა 30-დან 40 წლამდე იზრდება. კონკრეტული ვადა კვლავ ბანკსა და მსესხებელს შორის დადებული ხელშეკრულებით განისაზღვრება. უფრო გრძელვადიანი კრედიტი, სხვა თანაბარ პირობებში, ამცირებს ყოველთვიურ გადასახადს, მაგრამ შეუძლია გაზარდოს მსესხებლის მთლიანი საპროცენტო ხარჯები.

იცვლება დეველოპერების დაკრედიტების წესებიც. თითოეული პროექტისთვის ინიშნება წამყვანი ბანკი, რომლის მეშვეობითაც ფინანსური ნაკადების ძირითადი კონტროლი უნდა განხორციელდეს. წინასწარი გაყიდვების მქონე პროექტზე სესხის ვადა შეიძლება ხუთ წლამდე იყოს, ხოლო მზა საცხოვრებლის გაყიდვის პროექტზე — შვიდ წლამდე.

ჩინეთის სახელმწიფო ტელევიზია CCTV, ჩინეთის სახალხო ბანკისა და ფინანსური მარეგულირებლის ერთობლივი წესების განხილვისას, იპოთეკის გაცემის გადატანას ხსნის პრაქტიკის — „ჯერ გადაიხადე კრედიტი, შემდეგ მიიღე საცხოვრებელი“ — აღმოფხვრის აუცილებლობით. ახალმა სისტემამ მყიდველის ფული პროექტის ფაქტობრივ მზადყოფნას უნდა დაუკავშიროს და ამავდროულად ბანკებს მშენებლობის დაფინანსებაზე მეტი კონტროლი მისცეს.

დეველოპერებს მშენებლობის უფრო დიდხანს დაფინანსება მოუწევთ

სამშენებლო კომპანიებისთვის გადახდის მომენტის ცვლილება პროექტის შიგნით ფულის მოძრაობას ფუნდამენტურად ცვლის.

ადრე სახსრების ნაწილი მყიდველებისგან ჯერ კიდევ ადრეულ ეტაპზე შემოდიოდა. ახლა დეველოპერს დასჭირდება სახლი დასრულებასთან მნიშვნელოვნად ახლოს მიიყვანოს, სანამ მყიდველების იპოთეკური დაფინანსების ძირითად ნაწილს მიიღებს.

ეს ზრდის საკუთარი კაპიტალისა და საბანკო სესხების საჭიროებას. გარდამავალი ეტაპი განსაკუთრებით მგრძნობიარე შეიძლება აღმოჩნდეს მაღალი სასესხო ტვირთისა და დაფინანსებაზე სუსტი წვდომის მქონე კომპანიებისთვის.

წამყვანი ბანკის შემოღება ნაწილობრივ აკომპენსირებს ამ რისკს. დაფინანსება უნდა მოიცავდეს პერიოდს მშენებლობის დაწყებიდან პროექტის ოფიციალურ დასრულებამდე, ხოლო სესხის ვადები გაზრდილია მზა საცხოვრებლის გაყიდვის მოდელისთვის.

ამავდროულად, ბანკისთვის უფრო მარტივი ხდება იმის კონტროლი, გამოიყენება თუ არა ფული კონკრეტული საცხოვრებელი კომპლექსისთვის. დარგისთვის, სადაც ერთი პროექტის სახსრები შესაძლოა სხვა მშენებლობების დაფინანსებასა და კომპანიის ვალების მომსახურებაში მონაწილეობდა, ეს მნიშვნელოვანი სტრუქტურული ცვლილებაა.

ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარი შემცირებას განაგრძობს

რეფორმა სულაც არ ტარდება აღდგენილი ბაზრის პირობებში.

2026 წლის იანვარ-ივლისში ჩინელი დეველოპერების ინვესტიციები უძრავ ქონებაში წლიურად 19,2%-ით შემცირდა და 4,301 ტრილიონი იუანი შეადგინა. საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში 3,317 ტრილიონი იუანის ინვესტიცია განხორციელდა — 19,1%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს.

დაწყებული მშენებლობის ფართობი 24%-ით დაეცა, საცხოვრებელ სეგმენტში — 24,6%-ით. დასრულებული მშენებლობის მოცულობა 23,2%-ით შემცირდა, მათ შორის საცხოვრებელ შენობებზე ვარდნამ 25,5% შეადგინა.

გაყიდვები ასევე სუსტი რჩება. გაყიდული ახალი კომერციული უძრავი ქონების ფართობი შემცირდა 11,8%-ით, 450,21 მლნ კვ. მეტრამდე. საცხოვრებელ სეგმენტში კლებამ 12,7%-ს მიაღწია. ახალი ობიექტების გაყიდვების ფულადი მოცულობა 13,1%-ით შემცირდა, 4,272 ტრილიონ იუანამდე, ხოლო უშუალოდ საცხოვრებლის — 13,2%-ით.

ახალი მოდელისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დაფინანსების დინამიკა. დეველოპერებთან შესული სახსრების საერთო მოცულობა 20,3%-ით შემცირდა. შიდა საბანკო სესხები შემცირდა 32,1%-ით, მყიდველების ბე და წინასწარი გადახდები — 14,4%-ით, ინდივიდუალური იპოთეკური სესხები — 23,5%-ით. ამ მონაცემებს ჩინეთის სტატისტიკის ეროვნული ბიურო აქვეყნებს.

გამოდის, რომ ხელისუფლება დეველოპერებს უფრო მეტად დამოკიდებულს ხდის მდგრად გრძელვადიან დაფინანსებაზე სწორედ მაშინ, როდესაც დარგის სახსრების ტრადიციული წყაროები სწრაფად მცირდება.

საცხოვრებელზე ფასებს ზრდა ჯერ არ დაუწყია

წესების ცვლილება ამცირებს დაუმთავრებელი მშენებლობის რისკს, მაგრამ თავისთავად არ ქმნის ახალ მოთხოვნას.

ივლისში ჩინეთის 70 უმსხვილეს და საშუალო ქალაქში ახალი ბინების საშუალო ფასები ივნისთან შედარებით 0,1%-ით შემცირდა. წლიურ გამოხატულებაში ვარდნამ 3,2% შეადგინა წინა თვის 3,3%-იანი კლების შემდეგ.

წინა თვესთან შედარებით ზრდა დაფიქსირდა მხოლოდ 17 ქალაქში დაკვირვებული 70-დან.

Reuters-ის გამოთვლები, რომლებიც ოფიციალურ მონაცემებს ეფუძნება, აჩვენებს, რომ გაუმჯობესება ჯერჯერობით ძირითადად უმსხვილეს ქალაქებში კონცენტრირდება და მოთხოვნის მდგრად საერთოეროვნულ აღდგენად არ გადაქცეულა.

ეს რეფორმისთვის ორმაგ ეფექტს ქმნის. უკვე მზა ბინის შეძენის შესაძლებლობა ამცირებს მყიდველის სამშენებლო რისკს. მაგრამ თუ ოჯახი ფასების შემდგომ ვარდნას ელის, დაუმთავრებელი მშენებლობის რისკის არარსებობა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს, რომ გარიგება ახლა შედგება.

მეორადი საცხოვრებელი ჩინეთის ბაზრის სტრუქტურას ცვლის

მზა საცხოვრებელზე გადასვლა კიდევ ერთ ფუნდამენტურ ცვლილებას ასახავს — ჩინეთი თანდათანობით ხდება არსებული საბინაო ფონდის ბაზარი და არა მხოლოდ ახალი მშენებლობების.

ქალაქების სწრაფი ზრდის პერიოდში მთავარ როლს ახალი მიწოდების შექმნა ასრულებდა. დეველოპერები ყიდულობდნენ მიწას, იწყებდნენ მსხვილ პროექტებს და ბინებს ჯერ კიდევ მშენებლობის პროცესში ყიდდნენ.

ახლა მეორადი ბაზარი გარიგებების საერთო მოცულობით წინ გავიდა. მყიდველისთვის არსებულ ბინას მარტივი უპირატესობა აქვს: შესაძლებელია რეალური სახლის, უბნისა და ობიექტის მდგომარეობის შეფასება ფულის გადაცემამდე.

ამ გაგებით, პირველადი ბაზრის რეფორმა ცდილობს ახალი ბინები მეორად საცხოვრებელს უფრო მეტად დაამსგავსოს რისკის განაწილების თვალსაზრისით. ხელისუფლების ფორმულა „რასაც ხედავ, იმას იღებ“ ნიშნავს მომავალი ობიექტის დაპირებიდან უკვე არსებული პროდუქტის გაყიდვაზე გადასვლას.

დეველოპერებისთვის ეს საპირისპიროს ნიშნავს: მიწის ხარჯებისა და მშენებლობის დაფინანსება უფრო დიდხანს უწევთ მყიდველის ფულის ძირითადი ნაწილის მიღებამდე.

უკვე გაყიდული ბინების პრობლემა არსად გამქრალა

ახალი წესები, პირველ რიგში, მომავალ პროექტებში ძველი სცენარის განმეორების ალბათობას ამცირებს. ისინი ავტომატურად არ ასრულებენ იმ სახლებს, რომლებიც ძველი მოდელის მოქმედების პერიოდში უკვე გაიყიდა.

ჩინეთი უკვე რამდენიმე წელია იყენებს მშენებლობის დასრულების მხარდამჭერ პროგრამებს, მათ შორის ე.წ. თეთრ სიებში შემავალი პროექტების საბანკო დაფინანსებას. თუმცა, ფინანსურად სუსტი დეველოპერების ნაწილი კვლავ ატარებს ვალდებულებებს მყიდველების წინაშე.

საერთაშორისო სავალუტო ფონდი ამ საკითხს უძრავი ქონებისადმი ნდობის აღდგენის ერთ-ერთ ცენტრალურ დაბრკოლებად მიიჩნევს. ჩინეთის ეკონომიკის ბოლო დეტალურ მიმოხილვაში ფონდის სპეციალისტები აღნიშნავენ, რომ წინასწარ გაყიდული, მაგრამ დაუსრულებელი საცხოვრებლის მოცულობა მნიშვნელოვანი რჩება. მათი გათვლებით, დეველოპერების პრობლემური, წინასწარ გაყიდული პროექტების დასრულებამ შეიძლება სამი წლის განმავლობაში ჩინეთის მშპ-ის დაახლოებით 5%-ის რესურსი მოითხოვოს. სსფ რეკომენდაციას უწევს არასიცოცხლისუნარიანი დეველოპერების ბაზრიდან გასვლის დაჩქარებას, ხოლო მყიდველების დაცვას ან სახლების დასრულების დაფინანსებით, ან კომპენსაციებით, თუ ასეთი ვარიანტი უფრო იაფი ჯდება.

ამიტომ გაყიდვების სისტემის რეფორმა, უპირველეს ყოვლისა, მომავალი რისკის პრობლემას წყვეტს. ძველი ვალები, უკვე გაყიდული ბინები და დაუსრულებელი პროექტები დარგის ბალანსების ცალკე გასუფთავებას მოითხოვს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, საცხოვრებლის უფრო გვიან გაყიდვაზე გადასვლას შეუძლია წაშალოს ძველი მოდელის ერთ-ერთი ყველაზე საშიში მახასიათებელი: მყიდველი ბევრად უფრო იშვიათად დააფინანსებს ერთდროულად მშენებლობას და აიღებს საკუთარ თავზე მისი დაუსრულებლობის რისკს. ჩინეთის უძრავი ქონებისთვის ეს წესების მნიშვნელოვანი ცვლილებაა, მაგრამ არა მოთხოვნის კრიზისის გადაწყვეტა. ინვესტიციები სექტორში თითქმის 20%-ით ეცემა, ახალი მშენებლობები — დაახლოებით მეოთხედით, ფასები კვლავ იკლებს, ხოლო დეველოპერების საბანკო დაფინანსების მოცულობა კიდევ უფრო სწრაფად მცირდება. ბაზარი შეიძლება გახდეს უფრო უსაფრთხო მყიდველებისთვის, მაგრამ ამავდროულად უფრო ძვირი დასაფინანსებლად და მკაცრი დეველოპერებისთვის. ახალი მოდელის მდგრადობა დამოკიდებული იქნება იმაზე, შეძლებენ თუ არა ბანკები და თავად დეველოპერები ადრეული მყიდველების ფულის გრძელვადიანი კაპიტალით ჩანაცვლებას სასესხო რისკების ახალი ზრდის გარეშე.

FAQ: საცხოვრებლის გაყიდვის ახალი წესები ჩინეთში

ჩინეთი სრულად აუქმებს ბინების წინასწარ გაყიდვას?

არა. წინასწარი გაყიდვები ნარჩუნდება, მაგრამ ახალი პროექტებისთვის მოთხოვნები გაცილებით მკაცრდება. ასეთი გაყიდვისას ცალკეული შენობის ძირითადი კარკასი სრულად უნდა იყოს აგებული, ხოლო ახალი პროექტების ნაწილისთვის პრიორიტეტი უკვე მზა საცხოვრებლის გაყიდვას ენიჭება.

რა არის მზა საცხოვრებლის გაყიდვა?

ეს არის ბინის გაყიდვა ობიექტის მშენებლობის დასრულებისა და აუცილებელი პროცედურების გავლის შემდეგ, რაც მყიდველს საშუალებას აძლევს იხილოს რეალური სახლი საბოლოო ანგარიშსწორებამდე. ჩინეთში ეს მიდგომა უპირისპირდება მშენებლობის დროს ბინის შეძენის გავრცელებულ მოდელს.

როდის გაიცემა ახლა იპოთეკა ახალაშენებულზე?

მზა ახალი საცხოვრებლისთვის იპოთეკა გაყიდვის რეგისტრაციის შემდეგ უნდა გაიცეს. წინასწარი გაყიდვის შემთხვევაში — პროექტის დასრულების ოფიციალური რეგისტრაციის შემდეგ.

რა არის იპოთეკის მაქსიმალური ვადა ჩინეთში?

ინდივიდუალური საბინაო სესხის მაქსიმალური ვადა 30-დან 40 წლამდე გაიზარდა. კრედიტის ფაქტობრივი ხანგრძლივობა განისაზღვრება ბანკისა და მსესხებლის მიერ.

რატომ ცვლის ჩინეთი ახალაშენებული უძრავი ქონების გაყიდვის სისტემას?

ძველი მოდელი მშენებლობას ახალი მყიდველების ფულის მუდმივ შემოდინებაზე დამოკიდებულს ხდიდა. გაყიდვების ვარდნისა და დეველოპერების სასესხო პრობლემების შემდეგ ამ დამოკიდებულებამ გაზარდა უკვე გადახდილი ბინების ჩაბარების შეფერხების რისკი.

დაეხმარება თუ არა ახალი სისტემა ფასების ვარდნის შეჩერებას?

პირდაპირი გარანტია არ არსებობს. ის, პირველ რიგში, ცვლის სამშენებლო და ფინანსური რისკის განაწილებას. ფასები დამოკიდებულია მოთხოვნაზე, მოსახლეობის შემოსავლებზე, საკრედიტო პირობებზე, ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის რაოდენობასა და მყიდველების მოლოდინებზე.

რა შეიცვლება ჩინელი დეველოპერებისთვის?

მათ დასჭირდებათ მეტი საკუთარი კაპიტალი ან საბანკო სესხები პროექტის დასრულებამდე. ეს ზრდის ფინანსურ მოთხოვნებს კომპანიების მიმართ და შეუძლია გააძლიეროს მდგრადი ბალანსის მქონე დეველოპერების უპირატესობა.

Evergrande-ის დამფუძნებელს სამუდამო პატიმრობა მიესაჯა

შენჯენის სასამართლომ 20 აგვისტოს 67 წლის ჰუი კა იანს სამუდამო პატიმრობა შეუფარდა და მისი პირადი ქონების კონფისკაცია დაადგინა. Evergrande-ის დამფუძნებელმა მანამდე აღიარა დანაშაული რვა ბრალდებაში, რომელთა შორისაა მოსახლეობისგან სახსრების უკანონო მოზიდვა, ფინანსური თაღლითობა, სახსრების არამიზნობრივი გამოყენება და მექრთამეობა. China Evergrande 8,82 მილიარდი იუანით დაჯარიმდა, ხოლო Evergrande Real Estate Group — დამატებით 7 მილიარდი იუანით. როგორც Associated Press იტყობინება, გამოძიებამ ასევე დაადგინა კომპანიის ფინანსური მაჩვენებლების მასშტაბური ხელოვნური გაზრდა მის კრახამდე წლებში.

განაჩენი ასრულებს იმ მეწარმის კარიერას, რომელიც სამშენებლო ბუმის პიკზე აზიის უმდიდრეს ადამიანთა შორის იყო, თუმცა არ ასრულებს Evergrande-ის ეკონომიკურ ისტორიას. 2021 წლის დეფოლტის მომენტისთვის ჯგუფის ვალდებულებები $300 მილიარდს აჭარბებდა. ამან იგი ჩინური დეველოპმენტის სასესხო მოდელის უდიდეს და ყველაზე თვალსაჩინო სიმბოლოდ აქცია.

2024 წლის 29 იანვარს ჰონკონგის უმაღლესმა სასამართლომ China Evergrande Group-ის ლიკვიდაცია ბრძანა მას შემდეგ, რაც კომპანიამ კრედიტორებისთვის მისაღები რესტრუქტურიზაციის სქემა ვერ წარმოადგინა. სასამართლოს მიერ დანიშნულ ლიკვიდატორებს დაევალათ ხელმისაწვდომი აქტივების შენარჩუნება, კრედიტორებისთვის მაქსიმალური ღირებულების დაბრუნება და კომპანიის კრახის მიზეზების გამოძიება.

შემდეგი ფორმალური ეტაპი 2025 წლის 25 აგვისტოს დადგა: ჰონკონგის საფონდო ბირჟამ China Evergrande-ის აქციები საბოლოოდ ამოიღო ლისტინგიდან. მათით ვაჭრობა იმ მომენტისთვის ჯერ კიდევ 2024 წლის 29 იანვრიდან იყო შეჩერებული. ბირჟამ აღნიშნა, რომ კომპანიამ დადგენილ ვადაში ვერ შეასრულა ვაჭრობის განახლების მოთხოვნები.

„სამმა წითელმა ხაზმა“ დეველოპერების ვალზე დამოკიდებულება გამოაჩინა

დღევანდელი კრიზისის ფესვები უფრო ღრმაა, ვიდრე Evergrande-ის დეფოლტი. 2020 წელს ჩინეთის ხელისუფლებამ დაიწყო დეველოპერების სასესხო ტვირთის შეზღუდვა სისტემით, რომელმაც „სამი წითელი ხაზის“ სახელწოდება მიიღო.

მარეგულირებლები აკონტროლებდნენ სამ ძირითად მაჩვენებელს: ვალდებულებების შეფარდება აქტივებთან მყიდველთა ავანსების გამოკლებით უნდა ყოფილიყო 70%-ზე დაბალი, წმინდა ვალი — კაპიტალის არაუმეტეს 100%, ხოლო ფულადი სახსრები სულ მცირე უნდა ფარავდეს მოკლევადიან ვალს. რაც მეტ ნორმატივს არღვევდა დეველოპერი, მით უფრო მკაცრად იზღუდებოდა მისი პროცენტიანი დავალიანების ზრდა.

ავსტრალიის სარეზერვო ბანკის ანალიზი აჩვენებს, რომ ახალმა სისტემამ მკვეთრად გაართულა იმ კომპანიების მუშაობა, რომლებიც დამოკიდებული იყვნენ უწყვეტ გაყიდვებზე, ჯერ კიდევ მშენებარე ბინების წინასწარ გადახდებსა და ძველი ვალდებულებების ახალი სესხებით რეფინანსირებაზე. გაყიდვების შესუსტებისა და დაკრედიტების შეზღუდვის პირობებში ასეთი მოდელი ლიკვიდობის კრიზისის თვითწარმოქმნად წყაროდ იქცა.

Evergrande ყველაზე ცნობილი მაგალითი აღმოჩნდა, თუმცა არა ერთადერთი. კრიზისმა თანდათან მოიცვა კერძო დეველოპერული სექტორის მნიშვნელოვანი ნაწილი და მკვეთრად შეამცირა მყიდველების ნდობა წინასწარი გაყიდვების სქემის მიმართ, როდესაც ოჯახი საცხოვრებლის საფასურს ობიექტის დასრულებამდე დიდი ხნით ადრე იხდის.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში თითქმის 20%-ით მცირდება

უახლესი სტატისტიკა აჩვენებს, რომ 2026 წელს სექტორის შემცირება არ შეჩერებულა. იანვარ-ივლისში უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა 4,3009 ტრილიონი იუანი შეადგინა და წლიურად 19,2%-ით შემცირდა. უშუალოდ საცხოვრებელ ობიექტებში ინვესტიციები 19,1%-ით შემცირდა, 3,3172 ტრილიონ იუანამდე.

შვიდ თვეში დაწყებული ობიექტების ფართობმა 267 მილიონი კვადრატული მეტრი შეადგინა — 24%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს. საცხოვრებელ სეგმენტში შემცირებამ 24,6%-ს მიაღწია. დასრულებული ობიექტების ფართობი 23,2%-ით დაეცა, ხოლო დასრულებული საცხოვრებლის — 25,5%-ით.

მოთხოვნაც სუსტი რჩება. გაყიდული ახალი კომერციული უძრავი ქონების ფართობი 11,8%-ით შემცირდა, 450,21 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე, ხოლო გაყიდვების ღირებულება — 13,1%-ით, 4,2718 ტრილიონ იუანამდე. საცხოვრებელ სეგმენტში გაყიდვების ფართობი 12,7%-ით შემცირდა, ფულადი მოცულობა კი — 13,2%-ით.

კიდევ ერთი ინდიკატორია დეველოპერების დაფინანსება. მათ მიერ მიღებული სახსრების მოცულობა იანვარ-ივლისში 20,3%-ით შემცირდა, 4,5748 ტრილიონ იუანამდე. შიდა საბანკო კრედიტები შემცირდა 32,1%-ით, პირველადი შენატანებიდან და წინასწარი გაყიდვებიდან შემოსავლები — 14,4%-ით, ხოლო ინდივიდუალური იპოთეკური სესხების სახსრები — 23,5%-ით. ეს მონაცემები ჩინეთის ეროვნულმა სტატისტიკურმა ბიურომ 17 აგვისტოს გამოაქვეყნა.

ვარდნა უფრო ღრმა გახდა, ვიდრე 2025 წელს

პირველი შვიდი თვის დინამიკა განსაკუთრებით სუსტად გამოიყურება ისედაც მძიმე 2025 წლის ფონზე.

გასულ მთელ წელს ჩინეთის უძრავი ქონების დეველოპმენტში ინვესტიციები 17,2%-ით შემცირდა, 8,2788 ტრილიონ იუანამდე. ახალი მშენებლობების ფართობი 20,4%-ით შემცირდა, დასრულებული ობიექტების ფართობი — 18,1%-ით. ახალი კომერციული ობიექტების გაყიდვები შემცირდა 8,7%-ით ფართობის მიხედვით და 12,6%-ით ფულად გამოხატულებაში.

2025 წლის ბოლოს ოფიციალური სტატისტიკით აღრიცხული გაუყიდავი კომერციული უძრავი ქონების მოცულობა 766,32 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა და 1,6%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს. ეროვნული სტატისტიკის ბიურო დეკემბრის საქმიანი აქტივობის ინდექსს უძრავი ქონების დეველოპმენტში მხოლოდ 91,45 პუნქტად აფასებდა; 95-ზე დაბალ დონეს უწყება შედარებით დაბალი აქტივობის ზონას მიაკუთვნებს.

შედარება აჩვენებს, რომ ინვესტიციებისა და მშენებლობის დაწყების შემცირების ტემპები 2026 წელს ჯერჯერობით არ მიუთითებს ბაზრის შემობრუნებაზე. ამასთან, ახალი მიწოდების შემცირება თანდათან ამცირებს გასაყიდად გამოსული ობიექტების სამომავლო მოცულობას, რაც პერსპექტივაში შესაძლოა ბაზარს ბალანსის აღდგენაში დაეხმაროს.

ფასები სულ უფრო მეტად განსხვავდება ქალაქებს შორის

ფასებთან დაკავშირებული ვითარება უფრო რთულია, ვიდრე მშენებლობის საერთო ეროვნული ვარდნა. ჩინეთის ბაზარი სულ უფრო მეტად იყოფა ყველაზე უზრუნველყოფილ მეგაპოლისებად და შედარებით მცირე ქალაქებად ჭარბი მიწოდებით.

2026 წლის ივლისში პირველი დონის ოთხ ქალაქში — პეკინში, შანხაიში, გუანჯოუსა და შენჯენში — ახალი საცხოვრებლის საშუალო ფასები ივნისთან შედარებით არ შეცვლილა. ამასთან, შანხაიში ისინი 0,2%-ით გაიზარდა, გუანჯოუში — 0,1%-ით, შენჯენში — 0,2%-ით, ხოლო პეკინში 0,3%-ით შემცირდა.

წლიურ გამოხატულებაში პირველი დონის ქალაქებში ახალი საცხოვრებელი საშუალოდ 1,1%-ით გაიაფდა. შანხაი გამონაკლისად დარჩა 3%-იანი ზრდით. პეკინში ფასები 2,3%-ით შემცირდა, გუანჯოუში — 2,2%-ით, შენჯენში — 2,9%-ით.

მეორე დონის ქალაქებში ახალაშენებული ბინები წლიურად 2,8%-ით გაიაფდა, მესამე დონისაში — 4,2%-ით. მეორად ბაზარზე ვარდნა კიდევ უფრო ღრმა იყო: შესაბამისად 3,7%, 5,1% და 5,8%.

ეროვნული სტატისტიკის ბიუროს ოფიციალური ცხრილიდან ასევე გამომდინარეობს, რომ ივლისში ახალაშენებული ბინების დადებითი ყოველთვიური დინამიკა გამოკვლეული 70 ქალაქიდან მხოლოდ 17-მა აჩვენა. შანხაის გარდა თვალსაჩინო გამონაკლისებს შორის რჩება ჰანგჯოუ, სადაც ახალაშენებული ბინები 2,6%-ით უფრო ძვირი იყო, ვიდრე წინა წელს, და რამდენიმე ცალკეული ბაზარი მცირე ზრდით.

სწორედ ეს განსხვავება ხდება კრიზისის მიმდინარე ეტაპის ერთ-ერთი მთავარი თავისებურება. რამდენიმე უმსხვილესი ბაზრის სტაბილიზაცია ჯერ კიდევ არ ნიშნავს მთლიანად ქვეყნის აღდგენას.

უძრავი ქონების მარაგები მცირდება, მაგრამ მოთხოვნა სუსტი რჩება

ივლისის ბოლოსთვის გაყიდვაში მყოფი ახალი კომერციული უძრავი ქონების საერთო ფართობი 759,11 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა, რაც მხოლოდ 0,8%-ით ნაკლებია, ვიდრე წინა წელს. სამ წელზე ნაკლები დროით გაყიდვაში მყოფი ობიექტების ფართობი 3,6%-ით შემცირდა, 555,59 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე.

ამ ციფრების ინტერპრეტაცია მხოლოდ მყიდველების მიერ ჭარბი საცხოვრებლის სწრაფ ათვისებად არ შეიძლება. მარაგები მცირდება ახალი მშენებლობების თითქმის მეოთხედით ვარდნის პარალელურად. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მიწოდება გაცილებით ნელა ივსება.

პეკინი ცდილობს ცალკე გადაჭრას უკვე გაყიდული, მაგრამ დაუსრულებელი ობიექტების პრობლემა. ამისთვის 2024 წლის დასაწყისში შეიქმნა უძრავი ქონების დაფინანსების საკოორდინაციო მექანიზმი, რომელსაც არაოფიციალურად „თეთრი სიების“ სისტემას უწოდებენ. ჩინეთის სახელმწიფო საბჭოს მონაცემებით, 2025 წლის 22 იანვრისთვის ბანკებმა მექანიზმში ჩართულ პროექტებზე 5,6 ტრილიონი იუანის სესხი დაამტკიცეს, ხოლო პროგრამამ მხარი დაუჭირა დაახლოებით 14 მილიონი ბინის მშენებლობასა და გადაცემას.

ასეთი მოდელი პრინციპულად განსხვავდება პრობლემური დეველოპერის აქციონერების ან ობლიგაციების მფლობელების პირდაპირი გადარჩენისგან: ბანკები იღებენ შესაძლებლობას დააფინანსონ კონკრეტული ობიექტი, რათა მიიყვანონ იგი დასრულებამდე და გადასცენ მყიდველებს.

პირველადი შენატანი უკვე 15%-მდეა შემცირებული

ჩინეთის ხელისუფლებამ მოთხოვნის მხრიდან შეზღუდვები მნიშვნელოვნად შეარბილა ჯერ კიდევ კრიზისის ამ ეტაპამდე.

2024 წლის სექტემბრიდან კომერციულ იპოთეკაზე პირველადი შენატანის საერთო ეროვნული მინიმალური ზღვარი პირველ და მეორე ბინაზე აღარ განსხვავდება და განისაზღვრა არანაკლებ 15%-ის დონეზე. ამასთან, ჩინეთის სახალხო ბანკის რეგიონულმა განყოფილებებმა და ფინანსურმა მარეგულირებელმა შეინარჩუნეს უფლება, კონკრეტული ქალაქებისთვის ადგილობრივი ვითარების გათვალისწინებით საკუთარი მინიმალური მოთხოვნები დააწესონ.

ხელისუფლება ასევე ამცირებდა არსებული იპოთეკური სესხების მომსახურების ღირებულებას და ასუსტებდა უძრავი ქონების შეძენაზე შეზღუდვებს ცალკეულ ქალაქებში. თუმცა უფრო იაფი კრედიტი არ ხსნის ბაზრის მთავარ პრობლემას: მყიდველთა მოლოდინებს.

თუ ოჯახები მიიჩნევენ, რომ ბინა რამდენიმე თვეში შეიძლება უფრო იაფი ღირდეს, იპოთეკური განაკვეთის ან პირველადი შენატანის შემცირება სულაც არ აიძულებს მათ შეძენას ახლავე. ეს არის ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც მხარდაჭერის მასშტაბურმა ზომებმა ჯერჯერობით ვერ დააბრუნა ბაზარი გაყიდვების ადრინდელ მოცულობებთან.

სახელმწიფომ გაუყიდავი მზა ბინების გამოსყიდვა დაიწყო

პოლიტიკის კიდევ ერთი მიმართულება დაგროვილი მარაგების შემცირებას უკავშირდება.

2024 წელს ჩინეთის სახალხო ბანკმა შექმნა სპეციალური რეფინანსირების პროგრამა 300 მილიარდი იუანის მოცულობით. იგი ფინანსურ ორგანიზაციებს საშუალებას აძლევს დააკრედიტონ ადგილობრივი სახელმწიფო კომპანიები, რომლებიც საბაზრო პრინციპებით ყიდულობენ დასრულებულ, მაგრამ გაუყიდავ კომერციულ ბინებს და შემდეგ მათ ხელმისაწვდომ საცხოვრებლად იყენებენ გასაყიდად ან გასაქირავებლად. მოგვიანებით ცენტრალურმა ბანკმა ასეთი საბანკო კრედიტების საკუთარი დაფინანსების წილი 60%-დან 100%-მდე გაზარდა.

მექანიზმი ერთდროულად ორ ამოცანას წყვეტს: ამცირებს მზა ობიექტების მარაგებს და დეველოპერებს ფულადი სახსრების დამატებით წყაროს აძლევს. თუმცა მისი მასშტაბი უნდა შედარდეს ასობით მილიონ კვადრატულ მეტრ უძრავ ქონებასთან, რომელიც მთელი ქვეყნის მასშტაბით რჩება გაყიდვაში.

უძრავი ქონება აგრძელებს ზეწოლას ჩინეთის ეკონომიკაზე

ვარდნა პირდაპირ ჩანს მთლიანი შიდა პროდუქტის სტრუქტურაში. 2026 წლის პირველ ნახევარში ჩინეთის ეკონომიკა წლიურად 4,7%-ით გაიზარდა, მაგრამ მეორე კვარტალში ზრდის ტემპი უკვე 4,3%-ს შეადგენდა.

დამატებული ღირებულება უძრავი ქონების სექტორში ნახევარ წელიწადში 0,2%-ით შემცირდა, ხოლო მშენებლობაში — 4%-ით. შედარებისთვის, მრეწველობა 5,4%-ით გაიზარდა, წარმოება — 5,5%-ით, საფინანსო სექტორი — 6,7%-ით, ხოლო საინფორმაციო და პროგრამული მომსახურება — 10%-ზე მეტით.

ეს ასახავს თავად ჩინეთის ეკონომიკის გარდაქმნას: ზრდა სულ უფრო ნაკლებად არის დამოკიდებული საცხოვრებლის მშენებლობაზე, თუმცა უძრავი ქონების მეტისმეტად სწრაფი შემცირება რისკების სხვა წყებას ქმნის.

დეველოპმენტი დაკავშირებულია ფოლადის, ცემენტის, მინის, ავეჯისა და საყოფაცხოვრებო ტექნიკის წარმოებასთან, საბანკო დაკრედიტებასთან, სამშენებლო დასაქმებასთან და ადგილობრივი ხელისუფლების შემოსავლებთან. ამიტომ სექტორის ხანგრძლივი შემცირება კვლავ აფერხებს შიდა მოთხოვნას, მაშინაც კი, თუ იგი არ იწვევს ერთდროულ ფინანსურ კოლაფსს.

Evergrande აღარ არის კრიზისის მთავარი ინდიკატორი

Evergrande-ის იურიდიული ბედი სულ უფრო ნაკლებად გამოსადეგი მაჩვენებელი ხდება მთლიანად ბაზრის მდგომარეობისთვის.

კომპანიამ უკვე გაიარა დეფოლტი, სასამართლო ლიკვიდაცია და აქციების ბირჟის ლისტინგიდან ამოღება, ხოლო მისმა დამფუძნებელმა სამუდამო პატიმრობა მიიღო. მიუხედავად ამისა, ეროვნული ინვესტიციები უძრავ ქონებაში ორნიშნა ტემპებით განაგრძობს ვარდნას, ახალი მშენებლობები დაახლოებით მეოთხედით მცირდება, ხოლო ფასების უარყოფითი დინამიკა მცირე ქალაქების უმრავლესობაში ნარჩუნდება.

ამიტომ ბაზრისთვის მთავარი კითხვა შეიცვალა. 2021–2022 წლებში ინვესტორები კითხულობდნენ, გაკოტრდებოდა თუ არა Evergrande და რამდენად შორს გავრცელდებოდა ვალის კრიზისი. 2026 წელს საკითხავი ისაა, როდის მიაღწევს ფასებისა და მშენებლობის კლება იმ დონეს, რომელზეც ოჯახები კვლავ დაიწყებენ საცხოვრებლის სტაბილურ შეძენას, ხოლო დეველოპერები — ინვესტიციების გაზრდას საგანგებო სახელმწიფო მხარდაჭერის გარეშე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ჰუი კა იანის სამუდამო განაჩენს დიდი სიმბოლური და იურიდიული მნიშვნელობა აქვს, მაგრამ პრაქტიკულად არ ცვლის ჩინეთის საცხოვრებლის ბაზრის მიმდინარე ეკონომიკას. კრიტიკული მაჩვენებლები უკვე Evergrande-ის ბალანსზე კი არა, ეროვნულ სტატისტიკაშია: ინვესტიციები მცირდება 19,2%-ით, ახალი მშენებლობები — 24%-ით, საცხოვრებლის გაყიდვები უარყოფითი რჩება, ხოლო ფასების აღდგენა შემოიფარგლება ცალკეული ძლიერი ქალაქებით. სახელმწიფომ საგრძნობლად შეამცირა ქაოტური კოლაფსის რისკი და შექმნა პრობლემური ობიექტების დასრულების მექანიზმები, თუმცა კრიზისის დასრულების მდგრადი ნიშანი გახდება გაყიდვების, ფასების, სამშენებლო სტარტებისა და დეველოპერების ფულადი ნაკადების ერთდროული აღდგენა. 2026 წლის აგვისტოს მონაცემებით ასეთი თანხვედრა ჯერ არ ჩანს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ჩინეთის უძრავი ქონების კრიზისი და Evergrande

რატომ დაიწყო ჩინეთის უძრავი ქონების კრიზისი?

კრიზისი წარმოიშვა დეველოპერების მაღალი სასესხო ტვირთის, წინასწარ გაყიდვებზე დამოკიდებულების, რეგიონული ბაზრების ნაწილში გადაჭარბებული მშენებლობისა და 2020 წლის შემდეგ საკრედიტო შეზღუდვების გამკაცრების შერწყმით. გაყიდვების კლებამ შემდეგ ცალკეული კომპანიების დავალიანების პრობლემა მოთხოვნის უფრო ფართო კრიზისად აქცია.

როდის გამოაცხადა Evergrande-მა დეფოლტი?

საკვანძო დეფოლტი საერთაშორისო ვალდებულებებზე 2021 წლის ბოლოს მოხდა. იმ დროისთვის ჯგუფის მთლიანი ვალდებულებები $300 მილიარდს აჭარბებდა.

რა დაემართა ჰუი კა იანს?

2026 წლის 20 აგვისტოს შენჯენის სასამართლომ Evergrande-ის დამფუძნებელს სამუდამო პატიმრობა მიუსაჯა და მისი პირადი ქონების კონფისკაცია დაადგინა.

აგრძელებს თუ არა ბინის ფასები ჩინეთში ვარდნას?

კატეგორიების უმეტესობაში — დიახ, თუმცა დინამიკა მკვეთრად განსხვავდება. ივლისში პირველი დონის ქალაქებში ახალაშენებული ბინები საშუალოდ 1,1%-ით გაიაფდა წლიურად, მეორე დონისაში — 2,8%-ით, მესამე დონისაში — 4,2%-ით. შანხაი თვალსაჩინო გამონაკლისად რჩება.

რამდენად შემცირდა უძრავი ქონების მშენებლობა 2026 წელს?

იანვარ-ივლისში ახალი მშენებლობების ფართობი წლიურად 24%-ით შემცირდა. საცხოვრებელ სეგმენტში ვარდნამ 24,6% შეადგინა.

რამდენი გაუყიდავი უძრავი ქონება რჩება ჩინეთში?

ივლისის ბოლოს გაყიდვაში მყოფი ახალი კომერციული უძრავი ქონების ოფიციალურად აღრიცხული ფართობი 759,11 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა. ეს მაჩვენებელი მოიცავს არა მხოლოდ საცხოვრებელს, ამიტომ მისი პირდაპირ გაუყიდავი ბინების მოცულობად განმარტება არ შეიძლება.

არჩენს თუ არა ჩინეთი პრობლემურ დეველოპერებს?

პოლიტიკა ძირითადად ორიენტირებულია არა კომპანიებისა და მათი ინვესტორების უპირობო გადარჩენაზე, არამედ კონკრეტული პროექტების დაფინანსებაზე, უკვე გაყიდული ბინების დასრულებასა და მზა უძრავი ქონების მარაგების შემცირებაზე.

დასრულდა თუ არა კრიზისი Evergrande-ის ლიკვიდაციის შემდეგ?

არა. Evergrande კრიზისის სიმბოლოდ იქცა, თუმცა მიმდინარე პრობლემები დაკავშირებულია ინვესტიციების, მშენებლობის, გაყიდვებისა და ფასების საერთო ეროვნულ ვარდნასთან რეგიონული ბაზრების მნიშვნელოვან ნაწილში.

Bloomberg-მა 17 აგვისტოს ყურადღება გაამახვილა ჩინეთის ბაზრის ახალ სისუსტეზე და მისი აღდგენის მორიგი გადადების საფრთხეზე. ამავდროულად, ფასების კლების ტემპის შეფასება აუცილებელია მეთოდოლოგიის გათვალისწინებით: ოფიციალური სტატისტიკა შეიცავს ცალკეულ ინდექსებს 70 მსხვილი და საშუალო ქალაქისთვის, ხოლო სახელმწიფოს მიერ გამოქვეყნებული ერთიანი საშუალო ინდექსი მთელი ამ ჯგუფისთვის არ არსებობს. საინფორმაციო სააგენტოები დამოუკიდებლად აჯამებენ ქალაქების მაჩვენებლებს, ამიტომ მათი შედეგები ოდნავ განსხვავდება.

ახალაშენებულებზე ფასები ჩინეთის ქალაქების უმრავლესობაში ეცემა

ჩინეთის სტატისტიკის ეროვნულმა ბიურომ განაცხადა, რომ ივლისში ახალი კომერციული საცხოვრებელი ფართის ფასები ქვეყნის ოთხ უდიდეს ქალაქში ივნისთან შედარებით საშუალოდ არ შეცვლილა. ერთი თვით ადრე ამ ჯგუფმა 0,1%-იანი ზრდა აჩვენა. მეორე დონის ქალაქებში ფასები 0,1%-ით შემცირდა, ხოლო მესამე დონის ქალაქებში — 0,3%-ით.

პირველ ჯგუფს მიეკუთვნება პეკინი, შანხაი, გუანჯოუ და შენჯენი. პეკინი ივლისში ერთადერთი აღმოჩნდა ამ ოთხი ქალაქიდან, სადაც ახალი ბინების ღირებულება ერთ თვეში 0,3%-ით შემცირდა. შანხაიში ფასები 0,2%-ით გაიზარდა, გუანჯოუში — 0,1%-ით, ხოლო შენჯენში — 0,2%-ით.

ახალაშენებულებზე ფასების ზრდა ან კლების არარსებობა დაფიქსირდა 70 ქალაქიდან 23-ში, რაც ორით მეტია, ვიდრე ივნისში. შესაბამისად, ფასები შემცირდა 47 ქალაქში, წინა თვის 49-თან შედარებით. ეს მნიშვნელოვანი დაზუსტებაა: ვარდნა კვლავ მოიცავს ბაზრების უმეტესობას, თუმცა უარყოფითი ყოველთვიური დინამიკის მქონე ქალაქების რაოდენობა ოდნავ შემცირდა.

დაცემის აჩქარება დამოკიდებულია გაანგარიშების მეთოდზე

ფორმულირება საშუალო ფასების კლების აჩქარების შესახებ არ შეესაბამება ოფიციალური სტატისტიკის აგრეგირების ყველა მეთოდს.

Dow Jones-მა გამოთვალა, რომ ახალი საცხოვრებელი ფართის ღირებულება 70 ქალაქში ივლისში საშუალოდ 0,18%-ით შემცირდა ივნისთან შედარებით, წინა თვის 0,15%-იანი კლების შემდეგ. გაანგარიშების ამ მეთოდით ყოველთვიური კლება მართლაც დაჩქარდა. წლიურ ჭრილში კი, პირიქით, ვარდნა 3,5%-დან 3,41%-მდე შენელდა.

Reuters-მა ოდნავ განსხვავებული შედეგი მიიღო: 0,1%-იანი კლება თვეში, ისევე როგორც ივნისში. წლიურ ჭრილში ფასები 3,2%-ით შემცირდა, წინა თვის 3,3%-იანი ვარდნის შემდეგ.

ოფიციალური სტატისტიკა აჩვენებს, რომ ყოველთვიური დინამიკა გაუარესდა მეორე დონის ქალაქებში და დარჩა უარყოფითი მესამე ჯგუფში, მაშინ როდესაც უმსხვილესმა მეგაპოლისებმა საშუალოდ შეინარჩუნეს ფასები.

ფასების წლიური კლება თანდათან ნელდება

წლიურ ჭრილში ოფიციალური მაჩვენებლები ყოველთვიურზე ოდნავ უკეთ გამოიყურება. ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონება პირველი დონის ქალაქებში ივლისში 1,1%-ით გაიაფდა, თანაც კლების ტემპი ივნისთან შედარებით 0,2 პროცენტული პუნქტით შემცირდა.

შანხაი რჩება მთავარ გამონაკლისად ოთხ უმსხვილეს ბაზარს შორის. ქალაქის ახალაშენებული ბინები 3%-ით ძვირი ღირდა, ვიდრე ერთი წლის წინ. პეკინში ფასები 2,3%-ით შემცირდა, გუანჯოუში — 2,2%-ით, ხოლო შენჯენში — 2,9%-ით.

მეორე დონის ქალაქებში წლიურმა კლებამ 2,8% შეადგინა, თანაც დაცემის ტემპი 0,3 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. მესამე დონის ქალაქებში ფასები შარშანდელზე 4,2%-ით დაბალი იყო, ხოლო ვარდნის სიჩქარე არ შეცვლილა.

მეორადი უძრავი ქონება ახალაშენებულებზე საგრძნობლად სუსტი რჩება

კიდევ უფრო ღრმა კორექცია გრძელდება მეორად საცხოვრებელ ბაზარზე.

ოთხ უმსხვილეს ქალაქში მეორადი ბინები ივლისში საშუალოდ 0,2%-ით გაძვირდა თვეში, ივნისის 0,3%-იანი ზრდის შემდეგ. პეკინმა ნულოვანი დინამიკა აჩვენა, შანხაიმ — 0,3%-იანი ზრდა, გუანჯოუმ — 0,4%, ხოლო შენჯენმა — 0,2%.

მეორე დონის ქალაქებში მეორადი უძრავი ქონების ფასები 0,3%-ით დაეცა, ხოლო მესამე ჯგუფში — 0,4%-ით. ზრდა ან კლების არარსებობა დაფიქსირდა 70-დან მხოლოდ რვა ქალაქში, რაც ორით ნაკლებია წინა თვესთან შედარებით. შესაბამისად, მეორადი საცხოვრებელი ქონება თვის განმავლობაში 62 ქალაქში გაიაფდა.

წლიურ ჭრილში ვარდნა კიდევ უფრო მნიშვნელოვანია. მეორადი ბინები პირველი დონის ქალაქებში 3,7%-ით გაიაფდა, მეორე დონისაში — 5,1%-ით, ხოლო მესამე დონისაში — 5,8%-ით. პეკინში კლებამ 4,5%-ს მიაღწია, შანხაიში — 2%-ს, გუანჯოუში — 4,7%-ს, შენჯენში — 3,6%-ს.

ეს აჩვენებს, რომ უმსხვილესი ბაზრების აღდგენა ჯერჯერობით მხოლოდ ცალკეულ სეგმენტებს ეხება და არ ნიშნავს არსებული საცხოვრებლის ღირებულებაზე დაგროვილი წნეხის მოხსნას.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში 19,2%-ით დაეცა

ივლისის ერთ-ერთი ყველაზე სუსტი მაჩვენებელი არა ფასებს, არამედ დეველოპერების საქმიანობას უკავშირდება.

2026 წლის იანვარ-ივლისში უძრავი ქონების განვითარებაში ინვესტიციებმა 4,301 ტრილიონი იუანი შეადგინა და გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 19,2%-ით შემცირდა. აქედან 3,317 ტრილიონი იუანი საცხოვრებელ სექტორზე მოდიოდა, სადაც ვარდნამ 19,1% შეადგინა.

პირველი ნახევარწლის შედეგებით, მთლიან უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 18%-ით მცირდებოდა, ხოლო საცხოვრებელში — 17,8%-ით. ამგვარად, ივლისის მონაცემების დამატების შემდეგ დაგროვილი კლება შესაბამისად 1,2 და 1,3 პროცენტული პუნქტით გაღრმავდა.

რეგიონული სტატისტიკაც ფართომასშტაბიან ვარდნას აჩვენებს: ინვესტიციები შემცირდა 19,7%-ით ჩინეთის აღმოსავლეთ ნაწილში, 20%-ით ცენტრალურ რეგიონებში, 15,9%-ით დასავლეთში და 29,7%-ით ქვეყნის ჩრდილო-აღმოსავლეთში.

ახალი საცხოვრებელი მშენებლობა 24,6%-ით შემცირდა

დეველოპერების მშენებლობის პროცესში მყოფი მთლიანი უძრავი ქონების ფართობი შვიდი თვის განმავლობაში შეადგენდა დაახლოებით 5,576 მილიარდ კვადრატულ მეტრს და შარშანდელზე 12,7%-ით ნაკლები იყო. საცხოვრებელ სეგმენტში მაჩვენებელი 13%-ით შემცირდა, 3,871 მილიარდ კვადრატულ მეტრამდე.

კიდევ უფრო სწრაფად ეცემა დაწყებული პროექტების მოცულობა. ობიექტების ფართობმა, რომელთა მშენებლობაც იანვარ-ივლისში დაიწყო, 267 მილიონი კვადრატული მეტრი შეადგინა — შარშანდელ დონეზე 24%-ით ნაკლები. საცხოვრებელ სეგმენტში დაწყებულ იქნა 194,9 მილიონი კვადრატული მეტრის მშენებლობა, რაც 24,6%-იან ვარდნას შეესაბამება.

პირველი ნახევარწლის განმავლობაში ახალი მშენებლობების საერთო მოცულობა 23,4%-ით მცირდებოდა, ხოლო საცხოვრებლის — 24,1%-ით. ივლისმა, შესაბამისად, დამატებით გააუარესა ორივე დაგროვილი მაჩვენებელი.

მცირდება ექსპლუატაციაში შესული ობიექტების რაოდენობაც. შვიდი თვის განმავლობაში დასრულდა 191,95 მილიონი კვადრატული მეტრის უძრავი ქონება, რაც 23,2%-ით ნაკლებია წინა წელთან შედარებით. საცხოვრებელ სეგმენტში ჩაბარებული ფართობი 25,5%-ით დაეცა, 134,43 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე.

ახალი საცხოვრებელი ქონების გაყიდვები 12,7%-ით შემცირდა

იანვარ-ივლისში გასაყიდად განკუთვნილი ყველა ახალი უძრავი ქონების ობიექტის გაყიდვების ფართობმა 450,21 მილიონი კვადრატული მეტრი შეადგინა, რაც 11,8%-ით ნაკლებია. ეს მაჩვენებელი მოიცავს არა მხოლოდ ბინებსა და სახლებს, ამიტომ მისი წოდება მხოლოდ ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების მოცულობად არასწორია.

უშუალოდ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე 374,25 მილიონი კვადრატული მეტრი მოდიოდა. საცხოვრებელი ფართის გაყიდვები წლიურად 12,7%-ით შემცირდა.

ყველა ახალი ობიექტის გაყიდვების ფულადმა მოცულობამ 4,272 ტრილიონი იუანი შეადგინა და 13,1%-ით შემცირდა. საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ 3,754 ტრილიონი იუანის გაყიდვები უზრუნველყო, რაც შარშანდელზე 13,2%-ით ნაკლებია.

პირველ ნახევარწელთან შედარება არაერთგვაროვან სურათს იძლევა. იანვარ-ივნისში ყველა ახალი ობიექტის გაყიდვების ფართობი 11,6%-ით ეცემოდა, ხოლო საცხოვრებლის — 12,4%-ით. ივლისის შემდეგ კლება შესაბამისად 11,8%-მდე და 12,7%-მდე გაღრმავდა. თუმცა ფულადი ვარდნა ოდნავ შენელდა: 13,6%-დან 13,1%-მდე ყველა ობიექტისთვის და 13,7%-დან 13,2%-მდე საცხოვრებელი ქონებისთვის.

მზა საცხოვრებლის მარაგი თითქმის არ მცირდება

ივლისის ბოლოსთვის დასრულებული უძრავი ქონების ფართობი, რომელიც ხელმისაწვდომი იყო გასაყიდად ან გასაქირავებლად, მაგრამ ჯერ რეალიზებული არ იყო, 759,11 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა. ეს 0,8%-ით ნაკლებია გასულ წელთან შედარებით.

საცხოვრებელ უძრავ ქონებას 405,56 მილიონი კვადრატული მეტრი ეკავა და მისი მოცულობა წინა წელთან შედარებით პრაქტიკულად არ შეცვლილა. ობიექტები, რომლებიც სარეალიზაციოდ მზა კატეგორიაში სამ წელზე ნაკლები დროის განმავლობაში იმყოფებოდა, 555,59 მილიონ კვადრატულ მეტრს იკავებდა — წლიურად 3,6%-ით ნაკლებს.

შედარებისთვის, ივნისის ბოლოს ასეთი ობიექტების საერთო ფართობი 763,15 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა. ერთ თვეში მაჩვენებელი დაახლოებით 4,04 მილიონი კვადრატული მეტრით შემცირდა.

თუმცა მზა მიწოდების კლება ხდება ექსპლუატაციაში მიღების ორნიშნა ვარდნისა და ახალი მშენებლობების თითქმის მეოთხედის დაკარგვის ფონზე. ამიტომ მარაგების შემცირება ავტომატურად არ შეიძლება ჩაითვალოს მყიდველთა მოთხოვნის მკვეთრი გაძლიერების მტკიცებულებად. ეს არის დასკვნა ოფიციალური მონაცემების ერთობლიობიდან.

დეველოპერების ფულადი შემოსავლები 20,3%-ით დაეცა

იანვარ-ივლისში ჩინელმა დეველოპერებმა უძრავი ქონების განვითარებისთვის განკუთვნილი 4,575 ტრილიონი იუანის სახსრები მიიღეს. ეს 20,3%-ით ნაკლებია წინა წელთან შედარებით.

შიდა კრედიტების მოცულობა 32,1%-ით შემცირდა, 630 მილიარდ იუანამდე. კომპანიების საკუთარი სახსრები 18,5%-ით შემცირდა, 1,654 ტრილიონ იუანამდე. მყიდველთა ბე და წინასწარი გადახდები 14,4%-ით დაეცა, 1,438 ტრილიონ იუანამდე.

მყიდველთა ინდივიდუალური იპოთეკური სესხებიდან შემოსავლებმა დაახლოებით 604 მილიარდი იუანი შეადგინა და 23,5%-ით შემცირდა. ვინაიდან გაყიდვები, წინასწარი გადახდები და იპოთეკური შემოსავლები დეველოპერების ფულადი სახსრების მნიშვნელოვანი წყაროა, სუსტი მოთხოვნა პირდაპირ ზღუდავს ახალი პროექტების დაფინანსების შესაძლებლობას.

ჩინეთის ეკონომიკაც კარგავს სიჩქარეს

საცხოვრებელი უძრავი ქონების სტატისტიკა შიდა ეკონომიკის შესუსტების ნიშნებთან ერთდროულად გამოქვეყნდა.

მსხვილი საწარმოების სამრეწველო წარმოება ივლისში წლიურად 4,5%-ით გაიზარდა. ივნისში ზრდა 5,3%-ს შეადგენდა. ყოველთვიურ ჭრილში, სეზონური კორექტირების შემდეგ, მატებამ მხოლოდ 0,11% შეადგინა.

საცალო გაყიდვებმა 3,902 ტრილიონ იუანს მიაღწია და წლიურად მხოლოდ 0,6%-ით გაიზარდა. იანვარ-ივლისში ზრდამ 1,2% შეადგინა. ავტომობილების გაყიდვები ივლისში 17%-ით შემცირდა, ავეჯის — 8,8%-ით, სამშენებლო და მოსაპირკეთებელი მასალების — 14,2%-ით.

ინვესტიციები ძირითად კაპიტალში სოფლის მეურნეობის ოჯახების გამოკლებით პირველ შვიდ თვეში 6,7%-ით შემცირდა, 26,033 ტრილიონ იუანამდე. კერძო ინვესტიციები 9,4%-ით დაეცა, ხოლო ინვესტიციები უძრავი ქონების გამოკლებით — 3,7%-ით. ივლისში საერთო მაჩვენებელი სეზონური კორექტირების შემდეგ ივნისთან შედარებით კიდევ 1,42%-ით შემცირდა.

ქალაქებში გამოკვლეულმა უმუშევრობამ ივლისში 5,2% შეადგინა და ივნისთან შედარებით 0,2 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა. ასეთ ფონს დიდი მნიშვნელობა აქვს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის, რადგან მსხვილი შენაძენების შესახებ გადაწყვეტილებები დამოკიდებულია ოჯახების მოლოდინებზე შემოსავლებისა და დასაქმების კუთხით.

მშპ-ს ზრდა მეორე კვარტალში შენელდა

ჩინეთის ეკონომიკა 2026 წლის მეორე კვარტალში წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 4,3%-ით გაიზარდა, წლის დასაწყისში უფრო ძლიერი დინამიკის შემდეგ. პირველ ნახევარწელში ზრდამ 4,7% შეადგინა.

სამშენებლო დარგი მეორე კვარტალში წლიურად 4,1%-ით შემცირდა, ხოლო უძრავი ქონების სექტორი — 0,2%-ით. ეს მონაცემები ავსებს იმ სურათს, რომელსაც გაყიდვები და ინვესტიციები იძლევა: საცხოვრებლის გაჭიანურებული კორექცია კვლავ აისახება ეკონომიკის მასთან დაკავშირებულ სფეროებზე.

პეკინი განაგრძობს შეზღუდვების წერტილოვან შერბილებას

ბაზრის მხარდაჭერა 2026 წელს ძირითადად მიზნობრივი რჩება. აგვისტოს დასაწყისში პეკინის ხელისუფლებამ დამატებით შეამსუბუქა შეზღუდვები საცხოვრებლის შეძენაზე და გააფართოვა საცხოვრებელი შემნახველი ფონდის გამოყენების შესაძლებლობები იპოთეკური დაფინანსებისთვის. მსგავსი ზომები ავსებს ქალაქების მიერ მანამდე მიღებულ მოთხოვნის მხარდაჭერის პროგრამებს, თუმცა ჯერ არ გამოუწვევია ფართო საერთო ეროვნული გარდატეხა.

უმსხვილეს მეგაპოლისებსა და შედარებით მცირე ქალაქებს შორის სხვაობა ამავდროულად სულ უფრო თვალსაჩინო ხდება: ფასების სტაბილიზაცია უფრო სწრაფად ვლინდება იქ, სადაც უფრო მაღალია შემოსავლები, უფრო ღრმაა შრომის ბაზარი და უფრო მდგრადია გადახდისუნარიანი მოთხოვნა.

ჩინეთში საცხოვრებლის გაყიდვების პროგნოზი გაუარესებულია

Fitch Ratings-მა ივნისში გადახედა ჩინეთის ბაზრის პროგნოზს და ახლა ელის, რომ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები 2026 წლის შედეგებით 11–13%-ით შემცირდება. მანამდე სააგენტო 7–8%-იან ვარდნას პროგნოზირებდა. გადახედვის მიზეზებად დასახელდა მოთხოვნის შესუსტება, მნიშვნელოვანი მარაგები და აღდგენის ვიწრო გეოგრაფია, რომელიც პირველ რიგში უფრო ძლიერ ქალაქებშია კონცენტრირებული.

სააგენტოს შეფასებით, ბაზარი იღებს ცალკეულ მხარდაჭერას შემამსუბუქებელი ზომებისა და დეველოპერების სასესხო პრობლემების გავრცელების რისკის შემცირებისგან, თუმცა აღდგენა ჯერჯერობით არ შეიძლება ჩაითვალოს დამოუკიდებლად და მდგრადად.

ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარი ორსიჩქარიანი ხდება

ივლისის სტატისტიკა განსაკუთრებით ნათლად აჩვენებს სხვაობას სხვადასხვა ტერიტორიებს შორის.

შანხაიში ახალ ბინებზე ფასები 3%-ით მაღალია შარშანდელზე, მაშინ როდესაც მესამე დონის ქალაქებში ისინი საშუალოდ 4,2%-ით დაბალია. მეორად ბაზარზე შანხაიმ წელიწადში 2% დაკარგა, მაშინ როდესაც მესამე კატეგორიაში საშუალო ვარდნამ 5,8%-ს მიაღწია.

ამავდროულად, დეველოპერების საქმიანობის საერთო ეროვნული მაჩვენებლები მნიშვნელოვნად სუსტი რჩება უმსხვილესი ქალაქების ფასების სტატისტიკასთან შედარებით: ინვესტიციები ეცემა 19,2%-ით, ახალი მშენებლობა — 24%-ით, საცხოვრებლის გაყიდვები ფართობის მიხედვით — 12,7%-ით, დეველოპერებისთვის სახსრების შემოდინება — 20,3%-ით.

ამიტომ ფასების ზრდის ცალკეული თვეები შანხაიში, გუანჯოუში ან შენჯენში ჯერჯერობით არ არის საკმარისი მთელი დარგის აღდგენის დასამტკიცებლად.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ყველაზე საშიში შეცდომა ივლისის სტატისტიკის შეფასებისას არის უმსხვილეს ქალაქებში ფასების წლიური ვარდნის შემცირების მიღება ჩინეთის უძრავი ქონების მრავალწლიანი კორექციის დასრულებად. ფასების მდგომარეობა მართლაც თანდათან უმჯობესდება ცალკეულ მეგაპოლისებში, თუმცა დარგის ფუნდამენტური მაჩვენებლები არსებითად სუსტი რჩება: ინვესტიციები თითქმის მეხუთედით მცირდება, საცხოვრებელი მშენებლობა — თითქმის მეოთხედით, ხოლო დეველოპერების ფულადი შემოსავლები — 20%-ზე მეტით. მდგრადი გარდატეხა მოითხოვს არა მხოლოდ ფასების სტაბილიზაციას, არამედ გაყიდვებისა და დაფინანსების აღდგენას მზა გაუყიდავი საცხოვრებლის პარალელური შემცირების პირობებში. ჯერჯერობით მონაცემები მიუთითებს ბაზრის ხანგრძლივ და სულ უფრო არაერთგვაროვან გარდაქმნაზე, ვიდრე სრულფასოვან აღდგენაზე.

FAQ: ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

ეცემა თუ არა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები ჩინეთში?

დიახ. ივლისში ახალაშენებულებზე ფასები ერთ თვეში შემცირდა 70 დაკვირვებადი ქალაქიდან 47-ში. ამასთან, ოთხ უმსხვილეს მეგაპოლისში საშუალო დინამიკა ნულოვანი იყო, ქალაქების მეორე ჯგუფში დაფიქსირდა 0,1%-იანი კლება, ხოლო მესამეში — 0,3%-იანი.

დაჩქარდა თუ არა ფასების ვარდნა ივლისში?

ეს დამოკიდებულია მეთოდოლოგიაზე. ერთ-ერთი სააგენტოს გაანგარიშება აჩვენებს ყოველთვიური ვარდნის აჩქარებას 0,15%-დან 0,18%-მდე, მეორე — თანაბარ კლებას დაახლოებით 0,1%-ით ივნისსა და ივლისში. წლიური კლება ორივე მეთოდოლოგიით ოდნავ შენელდა.

სად ძვირდება საცხოვრებელი უძრავი ქონება ჩინეთში?

ოთხ უმსხვილეს ბაზარს შორის ივლისში ახალაშენებული ბინები გაძვირდა შანხაიში 0,2%-ით, გუანჯოუში 0,1%-ით და შენჯენში 0,2%-ით. წლიურ ჭრილში ამ ოთხეულში ზრდა მხოლოდ შანხაიში შენარჩუნდა — 3%-ით.

რა ხდება მეორად საცხოვრებელ ბაზარზე?

ის ახალაშენებულებზე სუსტი რჩება. ივლისში მეორადი ფასები 70-დან 62 ქალაქში შემცირდა. წლიურად კლებამ შეადგინა 3,7% პირველი დონის ქალაქებში, 5,1% — მეორეში და 5,8% — მესამეში.

რამდენად დაეცა ინვესტიციები ჩინეთის უძრავ ქონებაში?

იანვარ-ივლისში ინვესტიციები 19,2%-ით შემცირდა, 4,301 ტრილიონ იუანამდე. საცხოვრებელ სეგმენტში ვარდნამ 19,1% შეადგინა.

რამდენად შემცირდა ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები?

გაყიდული ახალი საცხოვრებელი ფართობი 12,7%-ით შემცირდა, 374,25 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე. საცხოვრებლის გაყიდვების ფულადი მოცულობა 13,2%-ით დაეცა, 3,754 ტრილიონ იუანამდე.

რატომ არ შეიძლება მაჩვენებელს 450,21 მლნ კვ.მ ეწოდოს საცხოვრებლის გაყიდვები?

იმიტომ, რომ ის მოიცავს გასაყიდად განკუთვნილ ყველა ახალ უძრავი ქონების ობიექტს. უშუალოდ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოდის 374,25 მილიონი კვადრატული მეტრი.

რა ხდება ახალ მშენებლობებთან დაკავშირებით?

დაწყებული ობიექტების საერთო ფართობი 24%-ით დაეცა, ხოლო საცხოვრებლის — 24,6%-ით. საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში მიღება კიდევ უფრო შემცირდა — 25,5%-ით.

რამდენი მზა უძრავი ქონება რჩება გაუყიდავი?

ივლისის ბოლოსთვის მზა ობიექტების ფართობი, რომლებიც ხელმისაწვდომი იყო გასაყიდად ან გასაქირავებლად, მაგრამ ჯერ არ იყო რეალიზებული, 759,11 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა. საცხოვრებელზე მოდიოდა 405,56 მილიონი კვადრატული მეტრი.

დასრულდა თუ არა უძრავი ქონების კრიზისი ჩინეთში?

კორექციის სრულფასოვან დასრულებაზე საუბრის საფუძველი ჯერ არ არსებობს. უმსხვილეს ქალაქებში ჩნდება სტაბილიზაციის ნიშნები, მაგრამ გაყიდვები, ინვესტიციები, მშენებლობა და დეველოპერების ფულადი შემოსავლები შარშანდელ დონეზე მნიშვნელოვნად დაბალი რჩება.

ეს ფუნდამენტური განსხვავებაა: $148 მლრდ-ს პირდაპირი მნიშვნელობით „სავალე ბომბი“ არ შეიძლება ეწოდოს. საუბარია იმ აქტივების ღირებულებაზე, რომლებისთვისაც მიწის შემდგომი გამოყენების გაურკვევლობა ლიკვიდურობას ამცირებს და შესაძლოა გაზარდოს ინვესტორების მიერ მოთხოვნილი დისკონტი.

პრობლემა უძრავ ქონებაზე გავლენას უფლების დასრულების ფორმალურ თარიღამდე დიდი ხნით ადრე იწყებს. ინსტიტუციური მყიდველი საიჯარო შემოსავლებსა და შენობის ნარჩენ ღირებულებას ათწლეულების პერსპექტივით ანგარიშობს, ხოლო ბანკი აფასებს, რა ეღირება გირაო კრედიტის ვადის ბოლოს.

ჩინეთში შენობა და მიწა იურიდიულად გამიჯნულია

ქალაქის მიწა ჩინეთში სახელმწიფო საკუთრებაშია, ინვესტორს კი მისი გამოყენების ვადიანი უფლება ენიჭება. სახელმწიფო საქალაქო მიწით სარგებლობის უფლების მინიჭებისა და გადაცემის მოქმედი დებულება ადგენს მაქსიმალურ ვადას: 70 წელი საცხოვრებელი მიწისთვის, 50 წელი სამრეწველო, ასევე საგანმანათლებლო, სამეცნიერო, კულტურულ, სამედიცინო და სპორტულ მიწებზე, 40 წელი კომერციული, ტურისტული და გასართობი მიზნებისთვის და 50 წელი კომპლექსური ან სხვაგვარი გამოყენებისთვის. უფლების შემდეგ მფლობელზე გადაცემისას გადადის თავდაპირველი ხელშეკრულების დარჩენილი ვადა და არა ახალი სრული პერიოდი.

აქ საჭიროა მნიშვნელოვანი შესწორება სტატიის წინა ვერსიასთან დაკავშირებით. ეროვნულ ნორმატიულ აქტში „საოფისე მიწა“ არ არის გამოყოფილი ცალკე პუნქტად უნივერსალური 50-წლიანი ვადით. საოფისე პროექტის კონკრეტული ვადა დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებულ დანიშნულებასა და მისი გადაცემის პირობებზე. ამიტომ მტკიცება, რომ ჩინეთში ყველა საოფისე შენობას ავტომატურად აქვს 50-წლიანი უფლება, არაკორექტულია.

სავაჭრო ცენტრისთვის, რომელიც განთავსებულია 40 წლით გამოყოფილ მიწაზე, 20 წლის ნაშთი ნამდვილად ნიშნავს თავდაპირველი მაქსიმალური ვადის ნახევრის გასვლას. სხვა კატეგორიებისთვის ამ ზღვარს განსხვავებული თანაფარდობა აქვს, ამიტომ მისი განხილვა უფრო მართებულია როგორც ინვესტორთა საბაზრო ორიენტირი, და არა ერთიანი იურიდიული მიჯნა.

საცხოვრებელმა მიწამ უფრო მკაფიო დაცვა მიიღო

საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის ჩინეთის კანონმდებლობა უფრო განსაზღვრულ ნორმას შეიცავს. სამოქალაქო კოდექსის 359-ე მუხლი ადგენს საცხოვრებელი განაშენიანების ქვეშ არსებული მიწით სარგებლობის უფლების ავტომატურ გაგრძელებას ვადის ამოწურვის შემდეგ. ასეთი გაგრძელებისთვის გადასახდელების საკითხი კანონმდებლობით ცალკე რეგულირდება.

არასაცხოვრებელი მიწისთვის ფორმულირება განსხვავებულია: შემდგომი გაგრძელება ხორციელდება კანონის შესაბამისად, ხოლო ნაკვეთზე განთავსებული შენობების ბედი მკაფიო შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში განისაზღვრება კანონებითა და ადმინისტრაციული ნორმატიული აქტებით.

სწორედ ამ განსხვავებამ შექმნა ათწლეულების განმავლობაში დამატებითი რისკი კომერციული ობიექტებისთვის.

ჩინეთის მრავალი თანამედროვე ოფისი და სავაჭრო ცენტრი გაჩნდა 1990-იანი წლების დასაწყისში ქალაქის მიწის თანამედროვე ბაზრის ჩამოყალიბების შემდეგ. ამ ობიექტების დაძველებასთან ერთად პოტენციური გაგრძელება თეორიული იურიდიული პრობლემიდან საინვესტიციო ღირებულების განმსაზღვრელ ფაქტორად იქცევა.

გუანჯოუმ უკვე დაადგინა გაგრძელების დეტალური წესები

ყველაზე კონკრეტული სისტემა 2026 წელს გუანჯოუმ შექმნა. ქალაქის პროგრამა ითვალისწინებს სტანდარტულ გაგრძელებას, ვადაზე ადრე მიმართვასა და გარდამავალ პროცედურას უკვე ამოწურული ან ვადის დასასრულთან ახლოს მყოფი უფლებებისთვის.

ჩვეულებრივი განაცხადის შეტანა შესაძლებელია ვადის ამოწურვამდე ერთი წლის განმავლობაში. ვადაზე ადრე მიმართვა დასაშვებია მას შემდეგ, რაც გავიდა თავდაპირველი პერიოდის ნახევარზე მეტი და ვადის გასვლამდე რჩება ერთ წელზე მეტი. ობიექტებისთვის, რომელთა ვადაც უკვე ამოიწურა ან სისტემის ამოქმედებიდან მალევე იწურებოდა, გათვალისწინებულია ორწლიანი გარდამავალი პერიოდი.

გაგრძელება არ არის უპირობო. მოწმდება სივრცით დაგეგმარებასთან შესაბამისობა, ობიექტის გამოყენება, ხელშეკრულების შესრულება, მიწის გადაუხდელი გადასახდელების, უკანონო მშენებლობისა და სხვა დარღვევების არსებობა.

კომერციული და სერვისული პროექტებისთვის, რომლებიც ასრულებენ საინვესტიციო ეფექტიანობის დადგენილ მოთხოვნებს, გადასახადი გამოითვლება 70%-იანი კოეფიციენტის გამოყენებით მიწის შესაბამის ნორმატიულ ღირებულებაზე, გაგრძელების ვადისა და ფართობის კორექტირებით. ერთი გაგრძელება ასეთი ობიექტებისთვის შეიძლება 20 წლამდე შეადგენდეს. იმ პროექტებისთვის, რომლებიც ნორმატივებს ვერ ასრულებენ, შეღავათიანი კოეფიციენტი არ გამოიყენება, ხოლო ერთი გაგრძელების მაქსიმალური ვადა ათი წლით შემოიფარგლება. ქალაქმა ასევე დააწესა ცალკე წესები სამრეწველო მიწისა და მიწისქვეშა ფართებისთვის.

ეს არსებითად ცვლის ობიექტის ფინანსურ მოდელს: სრულიად უცნობი სამომავლო ვალდებულების ნაცვლად, ინვესტორი იღებს ფორმულას, რომლის გათვალისწინებაც შესაძლებელია შესყიდვის ფასში.

გუანჯოუ იძლევა ვადის ამოწურვამდე მიმართვის უფლებას

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ვადაზე ადრე გაგრძელების მექანიზმის გაჩენა.

მსხვილი სავაჭრო ცენტრის მფლობელისთვის გადაწყვეტილების წინასწარ მიღების შესაძლებლობა ნიშნავს იმას, რომ მას შეუძლია დაგეგმოს რეკონსტრუქცია, მოიზიდოს გრძელვადიანი კრედიტი ან გაყიდოს უძრავი ქონება არა მიწის უფლების დასრულებამდე რამდენიმე თვით ადრე, არამედ გაცილებით ადრე.

თუმცა ქალაქის ხელისუფლება ინარჩუნებს კონტროლს. ვადაზე ადრე მიმართვისას მხედველობაში მიიღება საინვესტიციო გეგმები, მიწის გამოყენების ეფექტიანობა და დარგობრივ პოლიტიკასთან შესაბამისობა.

ობიექტებისთვის, რომლებიც საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის უნდა იქნეს ჩამორთმეული, არ შეესაბამება ტერიტორიულ გეგმას ან გააჩნია სერიოზული დარღვევები, გაგრძელებაზე შეიძლება უარი ითქვას.

ამრიგად, ახალი სისტემა ვადიან სარგებლობის უფლებას უვადო საკუთრებად არ აქცევს.

შანხაი საკუთარ მოდელს აყალიბებს

სტატიის წინა ვერსია ზედმეტად კატეგორიული იყო შანხაის მექანიზმის აღწერისას. ქალაქში გამოქვეყნებული მიწის საბაზისო ფასები თავისთავად არ წარმოადგენს უფლებების გაგრძელების ფორმულას, ამიტომ მათი პირდაპირ დაკავშირება მომავალი გაგრძელების კონკრეტულ ღირებულებასთან დამატებითი ნორმატიული საფუძვლის გარეშე არასწორია.

შანხაის მიერ ოფიციალურად გამოქვეყნებული მიწის მართვის გეგმა მეთხუთმეტე ხუთწლედისთვის პირდაპირ ითვალისწინებს სამრეწველო და კომერციული პროექტებისთვის მიწით სარგებლობის უფლებების გაგრძელების სისტემის შექმნასა და შესაბამისი ნორმატიული დოკუმენტების გამოცემას. ხელისუფლება ცალკე აპირებს ვადების მორგებას უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდების პროექტების საჭიროებებზე, გაგრძელების ხარჯების შემცირებასა და მოკლე ნარჩენი ვადის მქონე კომერციული ობიექტების ასეთ ფონდებში ჩართვის მხარდაჭერას. გეგმა ასევე ისახავს მიზნად უკვე ათვისებული მიწის წილის გაზრდას საერთო მიწოდებაში დაახლოებით 70%-მდე 2030 წლისთვის.

ეს ადასტურებს პოლიტიკის მიმართულებას, მაგრამ არ ნიშნავს, რომ შანხაის ყველა ობიექტმა უკვე მიიღო ერთნაირი პირობები.

ამიტომ ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია კონკრეტული მიწის ხელშეკრულებისა და გარიგების მომენტში მოქმედი საქალაქო წესების გადამოწმება, და არა ერთიანი განაკვეთის მისადაგება ქალაქის მთელ კომერციულ უძრავ ქონებაზე.

2030 წლისთვის პრობლემა გაცილებით მასშტაბური გახდება

CBRE ჯერ კიდევ 2021 წელს აფასებდა, რომ 2030 წლისთვის ჩინეთის 18 უდიდეს ქალაქში ერთიანი მესაკუთრის მქონე საოფისე და სავაჭრო უძრავი ქონების დაახლოებით 30 მლნ კვადრატულ მეტრს ექნება მიწით სარგებლობის დარჩენილი ვადა 20 წელზე ნაკლები.

კომპანია ხაზს უსვამდა, რომ გათვლაში შედის მხოლოდ ერთი მფლობელის მქონე ობიექტები. ამიტომ მოკლე ნარჩენი ვადის მქონე უძრავი ქონების რეალური მოცულობა პოტენციურად უფრო მაღალია.

კვლევამ ასევე აჩვენა მყარი კავშირი მიწის უფლების ხანგრძლივობასა და აქტივის ღირებულებას შორის: რაც უფრო მცირეა ნარჩენი პერიოდი, მით უფრო ძლიერია მისი გავლენა გარიგების ფასზე.

ეს ხსნის, თუ რატომ ხდება პრობლემა თვალსაჩინო ვადის ამოწურვამდე დიდი ხნით ადრე.

საინვესტიციო ფონდისთვის ობიექტი, რომელსაც პოტენციურ გაგრძელებამდე 15 წელი აქვს დარჩენილი, და ანალოგიური შენობა 35-წლიანი დარჩენილი უფლებით — ფინანსურად განსხვავებული აქტივებია მაშინაც კი, როდესაც იჯარა ერთნაირია.

Parkview Green პრობლემას პრაქტიკაში აჩვენებს

ვადის შემცირება უკვე ახდენს გავლენას კონკრეტულ მსხვილ გარიგებებზე.

Parkview Group ცდილობდა ეპოვა მყიდველი პეკინში სავაჭრო ობიექტისთვის, რომელიც Parkview Green-ის კომპლექსთან არის დაკავშირებული. ერთ-ერთი მიწის ნაკვეთისთვის ათ წელზე ნაკლები რჩებოდა. გაყიდვის სირთულის გამო მფლობელები ალტერნატიულ ვარიანტებს განიხილავდნენ, მათ შორის არა მთლიანი ობიექტის, არამედ წილის რეალიზაციას.

ანალოგიური პრობლემა შეექმნა New World Development-ს Shanghai K11 Art Mall-ის ზემოთ არსებული საოფისე კოშკის გაყიდვის მცდელობისას.

ორივე შემთხვევაში მიწის ფაქტორი მოქმედებს კომერციული ბაზრის საერთო ვარდნასთან ერთად. მყიდველი აფასებს არა მხოლოდ მიმდინარე იჯარასა და შენობის მდგომარეობას, არამედ უცნობ გადასახადსაც, რომელიც აუცილებელია თავდაპირველი პერიოდის დასრულების შემდეგ მიწის უფლების შესანარჩუნებლად.

თუ გაგრძელების მოსალოდნელი ღირებულება გაურკვეველია, ინვესტორს ეს რისკი დღევანდელ შეთავაზებულ ფასში გადააქვს.

CapitaLand არ უნდა ჩაითვალოს ყველა დაზარალებული ობიექტის მფლობელად

კიდევ ერთი დაზუსტება ეხება CapitaLand Investment-ს.

კორექტული ფორმულირება მდგომარეობს იმაში, რომ კომპანია მართავს ან ფლობს წილებს ჩინეთის უძრავი ქონების 2 მლნ კვადრატულ მეტრზე მეტ ფართობში, რომლის მიწის ნარჩენი ვადა 20 წელს არ აღემატება. ეს არ ნიშნავს, რომ CapitaLand ერთპიროვნულად ფლობს მთელ ამ ფონდს.

იმ ობიექტებს შორის, რომლებზეც შესაძლო გაგრძელება განიხილებოდა, სახელდება Raffles City Shanghai, სადაც მიწის ვადა 2045 წელს იწურება. ამასთან, კომპლექსის სავაჭრო ნაწილი უპირატესად Ping An-ის სადაზღვევო ქვედანაყოფს ეკუთვნის, ხოლო CapitaLand აქტივების სტრუქტურაში მმართველობით და საინვესტიციო როლს ასრულებს. Brookfield Asset Management-მაც განიხილა თავისი ობიექტების მიწის ვადების საკითხები ადგილობრივ ხელისუფლებასთან.

განსხვავება საკუთრებას, წილობრივ მონაწილეობასა და მართვას შორის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საერთაშორისო კომპანიების რეალური ფინანსური რისკის შეფასებისას.

მიწის პრობლემა ღრმა ვარდნის დროს წარმოიშვა

მარეგულირებელი რეფორმა შორს არის მზარდ ბაზარზე განხორციელებისგან.

2026 წლის იანვარ-ივნისის ოფიციალური მონაცემებით, ჩინეთში უძრავი ქონების განვითარებაში ინვესტიციები წლიური გაანგარიშებით 18%-ით შემცირდა და 3,8074 ტრილიონი იუანი შეადგინა.

ახალი მშენებლობების დაწყების ფართობი 23,4%-ით შემცირდა, 232,39 მლნ კვადრატულ მეტრამდე, ხოლო დასრულებული ობიექტების ფართობი — 23,7%-ით.

ახალი სასაქონლო უძრავი ქონების ობიექტების გაყიდვები შემცირდა 11,6%-ით ფართობის მიხედვით და 13,6%-ით ღირებულების მიხედვით.

დეველოპერების მიერ მიღებული სახსრების მოცულობა 20,2%-ით შემცირდა, 4,0233 ტრილიონ იუანამდე. შიდა საბანკო კრედიტები 31,7%-ით დაეცა.

უშუალოდ საოფისე შენობებში ინვესტიციები 20,4%-ით შემცირდა, ხოლო სავაჭრო დანიშნულების ფართებში — 23,1%-ით, იუწყება ჩინეთის სახელმწიფო სტატისტიკის ბიურო.

ეს მაჩვენებლები მიწის რეფორმას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის.

როდესაც უძრავი ქონების ღირებულება იზრდება, უცნობი მომავალი გადასახადის კომპენსირება უფრო ადვილია კაპიტალის მოსალოდნელი ზრდით. კლებად ბაზარზე კი გაურკვევლობა უფრო სწრაფად გარდაიქმნება დამატებით დისკონტად.

გაგრძელების წესებმა შეიძლება გარიგებები განბლოკოს

კომერციული ბაზრისთვის რეფორმის მთავარი უპირატესობა აუცილებლად იაფ გაგრძელებაში კი არა, პროგნოზირებადობაში მდგომარეობს.

თუ ინვესტორმა წინასწარ იცის ახალი უფლების მიახლოებითი ვადა და გადასახადის განსაზღვრის წესი, ეს თანხა შესაძლებელია ჩაიდოს დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მოდელში.

ბანკი იღებს შესაძლებლობას, გამოთვალოს გირაოს ღირებულება თავდაპირველი ვადის ამოწურვის შემდეგ.

გამყიდველი კი, თავის მხრივ, მეტ შანსს იღებს იპოვოს მყიდველი, რომელიც არ გაითვალისწინებს მაქსიმალურად არახელსაყრელ სცენარს.

თუმცა გამჭვირვალე პროცედურა თავისთავად არ იძლევა ობიექტის მაღალი ღირებულების გარანტიას. თუ გაგრძელების საფასური მეტისმეტად დიდია მომავალ იჯარასთან შედარებით, ეკონომიკური დისკონტი შენარჩუნდება.

ერთიანი ეროვნული მოდელი ჯერ არ არსებობს

ჩინეთს ჯერ არ გააჩნია სრულად უნიფიცირებული ეროვნული მექანიზმი, რომელიც განსაზღვრავდა ყველა კომერციული მიწის უფლების გაგრძელების ერთნაირ პირობებს.

გუანჯოუმ შექმნა დეტალური ადგილობრივი პროცედურა. შანხაიმ ოფიციალურად დაისახა მიზნად საკუთარი სისტემის ფორმირება. სხვა ქალაქებმა შეიძლება გამოიყენონ ფასის, ვადისა და გაგრძელების პირობების განსაზღვრის სხვა მეთოდები.

ასეთი დეცენტრალიზაცია საშუალებას იძლევა გათვალისწინებული იყოს ადგილობრივი ეკონომიკა, მაგრამ ართულებს საქმეს საინვესტიციო ფონდებისთვის, რომლებსაც პორტფელები რამდენიმე რეგიონში აქვთ.

ამიტომ ერთი და იგივე ნარჩენი ვადა სულაც არ ნიშნავს ერთნაირ რისკს შანხაიში, გუანჯოუსა და ჩინეთის სხვა ქალაქში.

მიწის სიცხადე უძრავი ქონების კრიზისს ვერ გადაჭრის

უფლებების გაგრძელებამ შეიძლება მოხსნას ერთი მნიშვნელოვანი ბარიერი გარიგებებისთვის, თუმცა ის არ ცვლის ბაზრის ფუნდამენტურ მაჩვენებლებს.

ჩინური დეველოპმენტი კვლავ აწყდება ინვესტიციების შემცირებას, სუსტ დაკრედიტებასა და ახალი მშენებლობების დაწყების კლებას.

კომერციული უძრავი ქონება დამატებით არის დამოკიდებული ოფისებზე მოთხოვნაზე, ვაკანტურობის დონეზე, სამომხმარებლო ხარჯებზე, საიჯარო განაკვეთებსა და კაპიტალის ღირებულებაზე.

ამიტომ მიწის რეფორმა უფრო სწორია განვიხილოთ როგორც ერთ-ერთი დისკონტის შემცირების საშუალება, და არა მთელი სექტორის გადარჩენის პროგრამა.

FAQ: მიწის უფლებები და უძრავი ქონება ჩინეთში

რას ნიშნავს თანხა $148 მლრდ?

ეს არის 1 ტრილიონ იუანზე მეტი ღირებულების არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების საორიენტაციო ღირებულება, რომელსაც მიწის უფლების 20 წელზე ნაკლები დარჩა. ეს არ არის ჩინელი დეველოპერების ახალი ვალი.

ვინ შეაფასა უძრავი ქონების მოცულობა $148 მლრდ-ად?

შეფასება მოიყვანა Cushman & Wakefield-ის შეფასების მიმართულების ხელმძღვანელმა დიდ ჩინეთში ენდრიუ ჩანმა.

შეიძლება თუ არა ჩინეთის საქალაქო მიწის უვადოდ ფლობა?

არა. ქალაქებში მიწა სახელმწიფო საკუთრებაშია, ხოლო ინვესტორები იღებენ დროში შეზღუდულ სარგებლობის უფლებას.

რამდენ ხანს მოქმედებს უფლება კომერციულ მიწაზე?

მიწისთვის, რომელიც კლასიფიცირებულია როგორც კომერციული, ტურისტული ან გასართობი, საერთო ეროვნული კანონმდებლობა მაქსიმალურ ვადად 40 წელს ადგენს. სამრეწველო და ზოგიერთი სხვა კატეგორიისთვის მოქმედებს მაქსიმუმ 50 წელი.

ყველა ოფისი იღებს მიწას 50 წლით?

არააუცილებლად. ეროვნულ ჩამონათვალში საოფისე მიწა არ არის გამოყოფილი ცალკე უნივერსალურ კატეგორიად. ვადა დამოკიდებულია კონკრეტული ნაკვეთის იურიდიულ დანიშნულებასა და ხელშეკრულების პირობებზე.

რა ხდება უძრავი ქონების გაყიდვისას?

მყიდველი ჩვეულებრივ იღებს მიწათსარგებლობის მოქმედი ვადის დარჩენილ ნაწილს. ახალი სრული 40-წლიანი ან 50-წლიანი პერიოდი ავტომატურად არ იწყება.

საცხოვრებელი მიწის უფლებებიც შეიძლება ამოიწუროს?

ფორმალური ვადა არსებობს, თუმცა სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ქვეშ არსებული მიწით სარგებლობის უფლების ავტომატურ გაგრძელებას.

როგორ გრძელდება კომერციული მიწა?

არასაცხოვრებელი ნაკვეთებისთვის ავტომატური გაგრძელება კანონით არ არის დადგენილი. საჭიროა პროცედურა, რომელიც განისაზღვრება კანონმდებლობითა და ადგილობრივი ნორმატიული წესებით.

რა შეცვალა გუანჯოუმ?

ქალაქმა დაადგინა განცხადებების შეტანის წესი, პროექტების შეფასების კრიტერიუმები, გაგრძელების შესაძლო ვადები და გადასახადების გაანგარიშების ფორმულები სამრეწველო და კომერციული მიწისთვის.

რა ხდება შანხაიში?

ქალაქი აყალიბებს უფლებების გაგრძელების სისტემას სამრეწველო და კომერციული პროექტებისთვის. ოფიციალურ ხუთწლიან მიწის გეგმაში გათვალისწინებულია ცალკეული ზომები მოკლევადიანი უძრავი ქონებისა და უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდების პროექტებისთვის.

რატომ აღელვებთ ინვესტორებს 20-წლიანი ვადა?

მსხვილი ფონდები, მზღვეველები და ბანკები უძრავ ქონებას ხანგრძლივ ჰორიზონტზე აფასებენ. თუ გაგრძელების პირობები უცნობია, ობიექტის სამომავლო ღირებულება დღესვე ნაკლებად პროგნოზირებადი ხდება.

შეუძლია თუ არა ახალ პოლიტიკას ჩინეთის კომერციული ბაზრის აღდგენა?

მას შეუძლია გააუმჯობესოს ცალკეული აქტივების ლიკვიდურობა და გააადვილოს დაფინანსება, მაგრამ ვერ აღმოფხვრის ინვესტიციების, მშენებლობისა და დაკრედიტების ვარდნას მთელ სექტორში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, სიტუაციის შეფასებაში მთავარი კორექტირება იმაში მდგომარეობს, რომ ჩინეთი ცდილობს განმუხტოს არა $148 მლრდ-იანი სავალე „ბომბი“, არამედ გაურკვევლობა დაახლოებით ამ მასშტაბის კომერციული აქტივების ღირებულების გარშემო. ეს სისტემური ფინანსური რისკის თვალსაზრისით არსებითად ნაკლებად საშიში პრობლემაა, რადგან მისი მნიშვნელოვანი ნაწილი შესაძლოა ნორმატიული წესებით აღმოიფხვრას. თუმცა მიწის გაგრძელების წესის გაუმჯობესება არ უნდა ჩაითვალოს უძრავი ქონების კრიზისის დასრულების ნიშნად. როდესაც ინვესტიციები 18%-ით არის შემცირებული, მშენებლობების დაწყება — 23%-ზე მეტით, ხოლო დეველოპერების საბანკო დაფინანსება — თითქმის მესამედით, სექტორზე ძირითადი ზეწოლა ფუნდამენტური რჩება. რეფორმის წარმატება დამოკიდებული იქნება იმაზე, შეძლებენ თუ არა ქალაქები გაგრძელების ღირებულება წინასწარ გამოსათვლელი და ეკონომიკურად მისაღები გახადონ. თუ პირობები ინდივიდუალური და რეგიონებს შორის არსებითად განსხვავებული დარჩება, იურიდიული რისკი შემცირდება, მაგრამ ფასდაკლების დისკონტი სრულად არ გაქრება.