ავიამიმოსვლა რუსეთსა და ჩინეთს შორის

ვიცე-პრემიერმა ტატიანა გოლიკოვამ წამოაყენა ინიციატივა რუსეთსა და ჩინეთს შორის ავიარეისების რაოდენობის გაზრდის შესახებ. 19 ოქტომბერს სანქტ-პეტერბურგში გამართულ ორმხრივი კომისიის სხდომაზე მან ასევე მხარი დაუჭირა საავტომობილო ტურიზმის განვითარებასა და საექსკურსიო პროგრამების გაფართოებას. ახალი მარშრუტები და მათი ამოქმედების ვადები ჯერჯერობით არ დასახელებულა.

რეგულარული ავიამიმოსვლა ოქტომბრის სხდომამდეც გაფართოვდა. ტრანსპორტის სამინისტროს მონაცემებით, 2026 წლის ზაფხულში ორივე ქვეყნის კომპანიები კვირაში 309 რეისს ასრულებდნენ, წინა წლის 230-თან შედარებით. იანვარ–ივლისში ამ მიმართულებით რუსული ავიაკომპანიების მომსახურებით 1,3 მლნ-ზე მეტმა ადამიანმა ისარგებლა — 50%-ით მეტმა, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში.

2026 წლის მაისში პირდაპირი რეისები ჩინეთში რუსეთის ფედერაციის 14 ქალაქიდან სრულდებოდა. ATOR-ის მონაცემებით, მგზავრებს გადაჯდომის გარეშე შეეძლოთ გაფრენა ჩინეთის 17 აეროპორტში, მათ შორის პეკინში, შანხაისა და გუანჯოუში. ივლისში ეკონომიკური განვითარების მინისტრის მოადგილემ დიმიტრი ვახრუკოვმა წამოაყენა წინადადება კამჩატკაზე, ალთაიში, ტიუმენსა და რუსეთის ჩრდილოეთში ფრენების გახსნის შესახებ. ამჟამად ამ რეგიონებს ჩინეთთან პირდაპირი კავშირი არ აქვთ, თუმცა იქ სტუმრების მისაღებად ინფრასტრუქტურა უკვე არსებობს.

უვიზო რეჟიმი რუსეთსა და ჩინეთს შორის

2025 წლის 15 სექტემბრიდან რუსეთის მოქალაქეებისთვის ხელმისაწვდომია უვიზო შესვლა ჩინეთში 30 დღემდე ვადით. 1 დეკემბრიდან რუსეთის ფედერაციამ ანალოგიური წესი შემოიღო ჩინეთის მოქალაქეებისთვის. წესები ვრცელდება მოკლევადიან ვიზიტებზე და არ ცვლის სამუშაო ან სასწავლო ნებართვებს.

ორივე ქვეყანამ შეთანხმება 2027 წლის 31 დეკემბრამდე გაახანგრძლივა. ნებადართულია სტუმრად და საქმიანი ვიზიტები, ასევე ტრანზიტი.

ტუროპერატორებმა გააფართოვეს შეთავაზებები ჩინეთის მიმართულებით. 2026 წლის პროგრამებში შედის ტურები ჩინეთში პეკინის, შანხაის, სიანისა და სუჯოუს მონახულებით, მოგზაურობები ჭანგწიაწიეს მთებში და დასვენება ჰაინანზე. ზოგიერთი მარშრუტი აერთიანებს ექსკურსიებს ისტორიულ ქალაქებში და სანაპიროზე დასვენებას.

მოგზაურობები რუსეთსა და ჩინეთში

2025 წელს რუსეთის მოქალაქეებმა განახორციელეს 1 360 300 ტურისტული მოგზაურობა ჩინეთში — 33,6%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, FSB-ის სასაზღვრო სამსახურის მონაცემებით. რუსეთში იმავე პერიოდში დასასვენებლად ჩავიდა ჩინეთის 834 466 მოქალაქე — 1,6%-ით ნაკლები, ვიდრე 2024 წელს.

2025 წლის ორმხრივი ტურისტული ნაკადის შეფასებები განსხვავებულია. მთავრობაში განაცხადეს 3 მლნ-ზე მეტი ვიზიტის შესახებ, FSB-ის სასაზღვრო სამსახურმა კი დასვენების მიზნით 2 194 766 მოგზაურობა დაარეგისტრირა. პირველი გაანგარიშების მეთოდოლოგია გამოქვეყნებული არ არის, ამიტომ პირდაპირი შედარება არაკორექტულია.

სტატისტიკა 2025 წლისთვის: წყაროების შედარება

2026 წლის იანვარ–მარტში რუსებმა განახორციელეს 395 913 ტურისტული მოგზაურობა ჩინეთში — 62,4%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. 2026 წლის ექვსი თვის განმავლობაში ჩინეთიდან ტურისტების რაოდენობა 380 600-მდე გაიზარდა (+19,8% 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით). 2019 წლის პირველ ნახევარში მაჩვენებელი უფრო მაღალი იყო — 592 000.

ტურიზმის პერსპექტივები 2030 წლამდე

2030 წლისთვის რუსეთი ყოველწლიურად 5,5 მლნ ჩინელი ტურისტის მიღებას გეგმავს. ამ მიზნის მისაღწევად საჭირო იქნება სატრანსპორტო ქსელის გაფართოება, რეგიონების ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესება და მეტი სასტუმრო და საექსკურსიო მომსახურების შეთავაზება. განსაკუთრებულ მნიშვნელობას ხელისუფლება მოსკოვსა და სანქტ-პეტერბურგს გარეთ არსებულ მარშრუტებს ანიჭებს.

ერთ-ერთი ასეთი პროექტი გახდა ტურისტული მარშრუტი „ჩაის დიდი გზა“, რომელსაც რუსეთის ფედერაცია ჩინეთთან და მონღოლეთთან ერთად ავითარებს. მხარეები ამზადებენ ტრანსსასაზღვრო სარკინიგზო პროგრამებს, ხოლო 2026 წლის ზაფხულში გამოსცადეს საავტომობილო ვარიანტი ბურიატიის გავლით საპილოტე მოგზაურობის დროს. მასობრივი ავტოტურიზმისთვის ჯერ კიდევ საჭიროა პირადი ავტომობილებით საზღვრის გადაკვეთის გამარტივება.

International Investment -ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ რუსეთში მოგზაურობის მიმზიდველობა შემცირდა რთული ვითარების გამო: რეისების დაგვიანება და გაუქმება, დრონების ხშირი თავდასხმები. განრიგის ცვლილებები ართულებს მოგზაურობის დაგეგმვას და შეიძლება გამოიწვიოს დამატებითი ხარჯები ბილეთებსა და განთავსებაზე. ტურისტული მიზნების მისაღწევად რუსეთს დასჭირდება არა მხოლოდ ახალი მარშრუტების გახსნა, არამედ აეროპორტების სტაბილური მუშაობისა და მოგზაურთა უსაფრთხოების უზრუნველყოფა.

ჩინეთმა ინვესტიციების თითქმის ნახევარი უზრუნველყო

2026 წლის მეორე კვარტალში ჩინეთიდან პირდაპირმა უცხოურმა ინვესტიციებმა $219,5 მლნ შეადგინა, იანვარ-მარტის $16,4 მლნ-ის წინააღმდეგ. კვარტალში მაჩვენებელი დაახლოებით 13,4-ჯერ გაიზარდა.

ცვლილება კიდევ უფრო თვალშისაცემია წლიურ შედარებაში. 2025 წლის მეორე კვარტალში ჩინეთის მხრიდან დაფიქსირდა წმინდა გადინება $21,6 მლნ-ის ოდენობით. ამგვარად, სხვაობამ ორ პერიოდს შორის $241,1 მლნ შეადგინა.

მთლიანი 2024 წლის განმავლობაში წმინდა ჩინურმა ინვესტიციებმა საქართველოში $8,2 მლნ შეადგინა, ხოლო 2025 წელს მაჩვენებელი უარყოფითი იყო — მინუს $44,3 მლნ. ამიტომ ერთ კვარტალში მიღწეული $219,5 მლნ Geostat-ის 2024 წლიდან ხელმისაწვდომ მწკრივში მაქსიმალურ შედეგად იქცა. ამ გამოთვლებს აქვეყნებს Trend, რომელიც ასევე ყურადღებას ამახვილებს სტატისტიკის მნიშვნელოვან თავისებურებაზე: ქვეყნების მიხედვით განაწილება აჩვენებს საინვესტიციო ნაკადის უშუალო წყაროს და არა აუცილებლად კაპიტალის საბოლოო მფლობელის ქვეყანას.

2026 წლის პირველ ნახევარში ჩინეთიდან პირდაპირი ინვესტიციების მოცულობამ $235,9 მლნ-ს მიაღწია. ამ თანხის თითქმის 93% მეორე კვარტალზე მოდის, ამიტომ ჯერჯერობით საუბარია პირველ რიგში ერთი პერიოდის მკვეთრ ცვლილებაზე და არა ჩამოყალიბებულ მრავალწლიან ტენდენციაზე.

საქართველოში FDI-ის საერთო მოცულობა შემცირდა

ჩინური ნახტომი კაპიტალის საერთო შემოდინების შემცირების ფონზე მოხდა. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის წინასწარი მონაცემებით, მეორე კვარტალში ქვეყანამ მიიღო $468,8 მლნ პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია, რაც 23,2%-ით ნაკლებია 2025 წლის იმავე პერიოდის დაზუსტებულ შედეგზე — $610,6 მლნ-ზე. Geostat კლებას ძირითადად რეინვესტირებული მოგების შემცირებას უკავშირებს.

2026 წლის პირველ კვარტალში FDI შეადგენდა $281,3 მლნ-ს. იანვარ-ივნისში მისმა მოცულობამ $750,1 მლნ-ს მიაღწია, გასული წლის ანალოგიური პერიოდის $961,3 მლნ-ის წინააღმდეგ. ამგვარად, პირველ ნახევარში შემოდინება დაახლოებით 22%-ით შემცირდა.

ჩინეთის შემდეგ ინვესტორებს შორის მეორე ადგილი მეორე კვარტალში დიდმა ბრიტანეთმა დაიკავა $123,5 მლნ-ით, ანუ საერთო მოცულობის 26,3%-ით. ერთი წლით ადრე მისი მაჩვენებელი $232,7 მლნ-ს შეადგენდა. 2026 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით, როდესაც დიდი ბრიტანეთიდან $52,5 მლნ შემოვიდა, ინვესტიციები, პირიქით, ორჯერ მეტად გაიზარდა.

მესამე ადგილზე არაბთა გაერთიანებული საამიროები აღმოჩნდა $47,7 მლნ-ით, ანუ 10,2%-ით. პირველ კვარტალში მაჩვენებელი $3,9 მლნ-ს შეადგენდა, 2025 წლის მეორე კვარტალში კი — $4,9 მლნ-ს.

ჩინეთმა, დიდმა ბრიტანეთმა და არაბთა გაერთიანებულმა საამიროებმა ერთად კვარტალის პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების 83,3% უზრუნველყვეს. ასეთი კონცენტრაცია ნიშნავს, რომ FDI-ის ქვეყნების სტრუქტურა ძლიერ არის დამოკიდებული რამდენიმე მსხვილ ოპერაციაზე და შესაძლოა კვარტალიდან კვარტალამდე საგრძნობლად იცვლებოდეს.

უძრავმა ქონებამ $119,9 მლნ მიიღო

უცხოური კაპიტალის მთავარ მიმღებად კვლავ საფინანსო და სადაზღვევო სექტორი რჩებოდა. მეორე კვარტალში მასში $207,6 მლნ შევიდა, ანუ პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების საერთო მოცულობის 44,3%.

უძრავმა ქონებამ მეორე ადგილი დაიკავა $119,9 მლნ-ით და 25,6%-იანი წილით. წინა წელს სექტორმა $70,1 მლნ მიიღო. ამგვარად, უძრავ ქონებაში კაპიტალის შემოდინება დაახლოებით 71%-ით გაიზარდა.

მესამე გახდა დამმუშავებელი მრეწველობა $59 მლნ-ით, ანუ 12,6%-ით. წინა წელს მაჩვენებელი შეადგენდა $97,6 მლნ-ს, ანუ შემცირდა დაახლოებით 40%-ით.

მშენებლობამ ასევე აჩვენა საგრძნობი ზრდა: 2025 წლის მეორე კვარტალის $5,7 მლნ-დან 2026 წლის მეორე კვარტალში $34,4 მლნ-მდე. მიმდინარე წლის პირველ კვარტალში სექტორმა $16,8 მლნ მოიზიდა.

საფინანსო საქმიანობაზე, უძრავ ქონებასა და მრეწველობაზე ერთად ყველა FDI-ის 82,4% მოვიდა. ამასთან, უძრავ ქონებაში განხორციელებული $119,9 მლნ-ის პირდაპირ დაკავშირება ჩინურ კაპიტალთან არ შეიძლება. Geostat ინვესტიციების განაწილებას ქვეყნებისა და დარგების მიხედვით ცალ-ცალკე აქვეყნებს, ხოლო ღია კვარტალური სტატისტიკა არ აჩვენებს, ჩინური $219,5 მლნ-ის რა ნაწილი მოხვდა კონკრეტულად უძრავ ქონებაში.

FDI-ის უდიდესი ნაწილი რეინვესტირებულმა მოგებამ შეადგინა

პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების სტატისტიკა არ უდრის ახალი ფულის მოცულობას, რომელიც მიმართულია უძრავი ქონების შესაძენად, საწარმოების მშენებლობისთვის ან პროექტების დასაწყებად.

მეორე კვარტალში კომპანიების კაპიტალში დაბანდებებმა შეადგინა $210,5 მლნ, ანუ ყველა FDI-ის 44,9%. რეინვესტირებულმა მოგებამ $300,5 მლნ-ს, ანუ 64,1%-ს მიაღწია.

რეინვესტირებულად ითვლება უცხოური მონაწილეობის მქონე საწარმოს მოგების ის ნაწილი, რომელსაც მფლობელები დივიდენდების სახით გაცემის ნაცვლად კომპანიაში ტოვებენ. ამიტომ ის აღირიცხება პირდაპირი ინვესტიციების სტატისტიკაში, თუმცა არ წარმოადგენს საზღვარგარეთიდან ფულის ახალ გადმორიცხვას.

კიდევ მინუს $42,2 მლნ მოდიოდა სასესხო ინსტრუმენტებზე, რომლებსაც მიეკუთვნება მათ შორის სესხები და სავაჭრო კრედიტები დაკავშირებულ კომპანიებს შორის. სწორედ ამ კატეგორიის უარყოფითი მაჩვენებელი ხსნის იმას, თუ რატომ აღემატება კაპიტალში დაბანდებებისა და რეინვესტირებული მოგების წილები ერთად საბოლოო FDI-ის მოცულობის 100%-ს.

ეს სტრუქტურა მნიშვნელოვანია საინვესტიციო აქტივობის შეფასებისას: FDI-ის ზრდა ყოველთვის არ ნიშნავს ახალი პროექტების შესაბამის ზრდას, ხოლო შემცირება შეიძლება უკავშირდებოდეს უკვე მოქმედი საწარმოების მოგებისა და დივიდენდური პოლიტიკის ცვლილებას.

ჩინეთმა პოზიციები საგარეო ვაჭრობაშიც გაიმყარა

საინვესტიციო ნახტომი ორ ქვეყანას შორის ვაჭრობის სწრაფი ზრდის პარალელურად მოხდა. 2026 წლის იანვარ-ივლისში ქართულმა ექსპორტმა ჩინეთში $493 მლნ-ს მიაღწია, წინა წლის $185,1 მლნ-ის წინააღმდეგ. ზრდამ 166,4% შეადგინა, ხოლო ჩინეთის წილი ქართულ ექსპორტში 4,8%-დან 10,6%-მდე გაიზარდა.

ჩინეთი საქართველოს მეორე საექსპორტო ბაზარი გახდა ყირგიზეთის შემდეგ. ჩინური საქონლის იმპორტმა შვიდ თვეში თითქმის $1,3 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 22,3%-ით გაიზარდა. იმპორტის მოცულობით ჩინეთს მესამე ადგილი ეკავა თურქეთისა და რუსეთის შემდეგ.

ორ ქვეყანას შორის საერთო სავაჭრო ბრუნვამ დაახლოებით $1,79 მლრდ შეადგინა. ამ მაჩვენებლით ჩინეთი ასევე გახდა საქართველოს მესამე სავაჭრო პარტნიორი საგარეო ვაჭრობის 11,6%-იანი წილით. მონაცემები მოცემულია Geostat-ის ანგარიშში 2026 წლის იანვარ-ივლისის საგარეო ვაჭრობის შესახებ.

სავაჭრო მაჩვენებლები და პირდაპირი ინვესტიციები სხვადასხვა პროცესებს ასახავს. ექსპორტის ან იმპორტის ზრდა თავისთავად არ ნიშნავს FDI-ის ზრდას, თუმცა აჩვენებს საქართველოსა და ჩინეთს შორის უკვე ჩამოყალიბებული ეკონომიკური კავშირების მასშტაბს.

თავისუფალი ვაჭრობა 2018 წლიდან მოქმედებს

ეკონომიკური კავშირების დამატებით საფუძვლად რჩება შეთანხმება თავისუფალი ვაჭრობის შესახებ. საქართველომ და ჩინეთმა მას ხელი 2017 წლის 13 მაისს პეკინში მოაწერეს, ხოლო დოკუმენტი ძალაში 2018 წლის 1 იანვარს შევიდა.

საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო მიუთითებს, რომ ქართული წარმოშობის სასაქონლო პოზიციების დაახლოებით 94% შეიძლება ჩინურ ბაზარზე საიმპორტო გადასახადების გარეშე შევიდეს. შეთანხმება ასევე არეგულირებს საქონლის წარმოშობის წესებსა და მომსახურებით ვაჭრობას.

თავად შეთანხმების არსებობა არ ხსნის 2026 წლის მეორე კვარტალში ჩინური ინვესტიციების მკვეთრ ზრდას. ის აჩვენებს, რომ კაპიტალის მატება მოხდა ორმხრივი ვაჭრობისა და ბიზნესისთვის უკვე მოქმედი ინსტიტუციური ბაზის პირობებში.

2026 წლის მონაცემები შესაძლოა კიდევ გადაიხედოს

მეორე კვარტალის სტატისტიკა წინასწარ ხასიათს ატარებს. Geostat აფრთხილებს, რომ მაჩვენებლები შეიძლება დაკორექტირდეს კომპანიებისა და ადმინისტრაციული წყაროებისგან განახლებული მონაცემების მიღების შემდეგ.

2026 წლის საბოლოოდ დაზუსტებული მონაცემების გამოქვეყნებას უწყება 2027 წლის 16 აგვისტოს გეგმავს. გადახედვამ შეიძლება შეცვალოს როგორც FDI-ის საერთო მოცულობა, ისე ცალკეული მაჩვენებლები ქვეყნებისა და სექტორების მიხედვით.

ეს უკვე ხდებოდა წინა პერიოდებში. მაგალითად, 2025 წლის დაზუსტებულმა FDI-ის მოცულობამ $1,9 მლრდ შეადგინა. განახლებულ სტატისტიკაში წლის უმსხვილეს ინვესტორად დარჩა დიდი ბრიტანეთი $426,6 მლნ-ით, ხოლო ჩინეთმა წელი $44,3 მლნ-ის წმინდა გადინებით დაასრულა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მეორე კვარტალში ჩინეთის პირველ ადგილზე გამოსვლა ჯერჯერობით არ უნდა ჩაითვალოს საქართველოს საინვესტიციო მოდელის საბოლოო ცვლილებად. ჩინეთმა უზრუნველყო FDI-ის 46,8% სამი თვის განმავლობაში, მაგრამ უცხოური კაპიტალის საერთო შემოდინება პარალელურად 23,2%-ით შემცირდა, ხოლო პირველი ნახევრის თითქმის მთელი ჩინური მოცულობა ერთ კვარტალზე მოვიდა. ტენდენციის შეფასებისთვის დამატებით რისკს ქმნის მაღალი კონცენტრაცია: ინვესტიციების 83,3% სულ რაღაც სამმა ქვეყანამ უზრუნველყო. მდგრადი დასკვნისთვის აუცილებელია მომდევნო რამდენიმე კვარტალის მონაცემები და ინფორმაცია კონკრეტული პროექტების შესახებ. ცალკე უნდა შეფასდეს უძრავი ქონება: სექტორმა ნამდვილად მიიზიდა $119,9 მლნ, თუმცა გამოქვეყნებული მონაცემები არ იძლევა იმის მტკიცების საფუძველს, რომ მისი ზრდა ძირითადად ჩინეთიდან შემოსული ინვესტორებით იყო უზრუნველყოფილი.

FAQ

რა მოცულობის ინვესტიცია განახორციელა ჩინეთმა საქართველოში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

ჩინეთიდან პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების მოცულობამ $219,5 მლნ შეადგინა. ეს არის კვარტალში საქართველოს მიერ მიღებული ყველა FDI-ის 46,8%.

რამდენად გაიზარდა ჩინური ინვესტიციები?

2026 წლის პირველ კვარტალში ისინი შეადგენდა $16,4 მლნ-ს, ხოლო მეორეში $219,5 მლნ-ს მიაღწია. მაჩვენებელი დაახლოებით 13,4-ჯერ გაიზარდა.

რამდენი უცხოური ინვესტიცია მიიღო საქართველომ?

2026 წლის მეორე კვარტალში საქართველომ მიიღო $468,8 მლნ პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია, რაც 23,2%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. პირველ ნახევარში მოცულობამ $750,1 მლნ შეადგინა.

რომელი ქვეყნები გახდნენ უმსხვილესი ინვესტორები?

ჩინეთმა უზრუნველყო $219,5 მლნ, დიდმა ბრიტანეთმა — $123,5 მლნ, არაბთა გაერთიანებულმა საამიროებმა — $47,7 მლნ. მათმა საერთო წილმა 83,3%-ს მიაღწია.

რა მოცულობის ინვესტიცია მიიღო საქართველოს უძრავმა ქონებამ?

მეორე კვარტალში უძრავი ქონების სექტორმა მოიზიდა $119,9 მლნ, ანუ ყველა FDI-ის 25,6%.

შეიძლება თუ არა უძრავ ქონებაში ინვესტიციები ჩინურად ჩაითვალოს?

არა. სტატისტიკა ქვეყნებისა და სექტორების მიხედვით ცალ-ცალკე ქვეყნდება და არ იძლევა იმის დადგენის საშუალებას, $119,9 მლნ-ის რა ნაწილი შემოვიდა უშუალოდ ჩინელი ინვესტორებისგან.

რა არის რეინვესტირებული მოგება?

ეს არის უცხოური მონაწილეობის მქონე საწარმოს მოგება, რომელსაც მფლობელები კომპანიაში ტოვებენ დივიდენდების გაცემის ნაცვლად. მეორე კვარტალში მან $300,5 მლნ შეადგინა.

რატომ აღემატება კაპიტალისა და რეინვესტიციების წილების ჯამი 100%-ს?

იმიტომ, რომ სასესხო ინსტრუმენტებმა უარყოფითი შედეგი აჩვენა $42,2 მლნ-ის ოდენობით და შეამცირა პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების საბოლოო მოცულობა.

დარჩება თუ არა ჩინეთი საქართველოს უმსხვილეს ინვესტორად?

ერთი კვარტალის მონაცემები ამას არ აჩვენებს. მაჩვენებლები წინასწარია, ხოლო რამდენიმე მსხვილ გარიგებას შეუძლია მნიშვნელოვნად შეცვალოს ინვესტიციების განაწილება ქვეყნებს შორის.

ფასები ახალაშენებულებზე ზედიზედ მესამე თვეა მცირდება

ჩინეთის 70 უმსხვილეს ქალაქში ახალაშენებულ საცხოვრებელზე საშუალო ფასები აგვისტოში ივლისთან შედარებით 0,1%-ით შემცირდა. ანალოგიური კლება დაფიქსირდა ივნისსა და ივლისშიც. წლიურ ჭრილში კლებამ 3% შეადგინა წინა თვის 3,2%-ის შემდეგ — ოფიციალურ სტატისტიკაზე დაფუძნებული Reuters-ის გამოთვლებით, ეს 2026 წლის დასაწყისიდან ვარდნის მინიმალური ტემპია.

მონაცემები ადასტურებს, რომ ბაზარი ჯერჯერობით უფრო ანელებს ვარდნას, ვიდრე აღდგენის ეტაპზე გადადის. Bloomberg-ის სექტემბრის მასალა სწორედ ფასების შენარჩუნებულ სისუსტესა და მხარდაჭერის ახალი ზომებისგან ეფექტის მოლოდინზე ამახვილებს ყურადღებას. Bloomberg

სხვაობა უდიდეს მეგაპოლისებსა და ქვეყნის დანარჩენ ნაწილს შორის უფრო შესამჩნევი ხდება. აგვისტოში პირველი დონის ოთხ ქალაქში — პეკინში, შანხაიში, გუანჯოუსა და შენჯენში — ახალაშენებულებზე ფასები თვის განმავლობაში საშუალოდ 0,1%-ით გაიზარდა. შანხაიში ზრდამ 0,4% შეადგინა, შენჯენში — 0,2%, გუანჯოუში — 0,1%. გამონაკლისი აღმოჩნდა პეკინი, სადაც ფასები 0,2%-ით შემცირდა.

მეორე დონის ქალაქებში ახალაშენებული საცხოვრებელი თვეში 0,1%-ით გაიაფდა, მესამე დონის ქალაქებში კი — 0,2%-ით. წლიურ ჭრილში კლებამ შესაბამისად 2,7% და 4,1% შეადგინა. პირველი დონის ქალაქებში კლება 0,9%-ით შემოიფარგლა.

შანხაი კვლავ რჩება უმსხვილეს ბაზრებს შორის ყველაზე ძლიერად: ახალაშენებულებზე ფასები იქ 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით 3%-ით გაიზარდა. პეკინში ისინი 2,3%-ით შემცირდა, გუანჯოუში — 1,9%-ით, ხოლო შენჯენში — 2,3%-ით.

მეორად ბაზარზე ვითარება უფრო სუსტია. პირველი დონის ქალაქებში ფასები წლის განმავლობაში 2,7%-ით დაეცა, მეორე დონის ქალაქებში — 4,9%-ით, ხოლო მესამე დონისაში — 5,6%-ით. აგვისტოში მეორადი საცხოვრებლის ღირებულება გაიზარდა ან უცვლელი დარჩა 70 დაკვირვებადი ქალაქიდან მხოლოდ რვაში.

ახალაშენებული ქონების გაყიდვები კვლავ მცირდება

ფასების კლებას თან სდევს პირველადი ბაზრის შემდგომი შეკუმშვა. იანვარ-აგვისტოში ჩინეთში გაყიდული ახალი კომერციული უძრავი ქონების ფართობი წლიურად 12,1%-ით, 498,8 მლნ კვ. მ-მდე შემცირდა. საცხოვრებელ სეგმენტში ვარდნამ 13%-ს მიაღწია.

ახალი უძრავი ქონების გაყიდვების მოცულობა ფულად გამოსახულებაში 13%-ით, 4,747 ტრილიონ იუანამდე შემცირდა. უშუალოდ საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები 13,1%-ით შემცირდა.

ამასთან, უკვე არსებული საცხოვრებლის ბაზარი საპირისპირო დინამიკას აჩვენებს. მეორად ბაზარზე რეგისტრირებული გარიგებების ფართობმა რვა თვეში 549,23 მლნ კვ. მ-ს მიაღწია, რაც 10,6%-იანი ზრდაა.

აგვისტოს ბოლოსთვის მზა, მაგრამ გაუყიდავი კომერციული უძრავი ქონების მოცულობა შეადგენდა 753,49 მლნ კვ. მ-ს, რაც შარშანდელ დონეზე 1,1%-ით ნაკლებია. გაუყიდავი საცხოვრებლის მარაგი 0,5%-ით შემცირდა.

ეს სტრუქტურა აჩვენებს, თუ როგორ იცვლება ჩინეთის ბაზარი: მეორადი საცხოვრებელი ფართობის მიხედვით უკვე უზრუნველყოფს გარიგებების უფრო დიდ მოცულობას, მაშინ როდესაც პირველადი სექტორი, რომელზეც განსაკუთრებით არის დამოკიდებული დეველოპერების ფულადი ნაკადები, კვლავ მცირდება.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში თითქმის 20%-ით დაეცა

კიდევ უფრო შესამჩნევი ვარდნა ფიქსირდება მშენებლობაში. იანვარ-აგვისტოში უძრავ ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციები წლიურად 19,9%-ით, 4,798 ტრილიონ იუანამდე შემცირდა. საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 19,7%-ით დაეცა.

იმ ობიექტების ფართობი, რომელთა მშენებლობაც წლის დასაწყისიდან დაიწყო, 24,8%-ით შემცირდა. საცხოვრებელი სახლებისთვის კლებამ 25,4% შეადგინა. დასრულებული ობიექტების ფართობი 23,7%-ით შემცირდა, საცხოვრებლების — ასევე 25,4%-ით.

დეველოპერები პარალელურად დაფინანსების შემცირებას აწყდებიან. რვა თვეში მათ 5,089 ტრილიონი იუანი მოიზიდეს, რაც 21%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. შიდა საბანკო კრედიტების მოცულობა 33,3%-ით შემცირდა, პირველადი შენატანებიდან და წინასწარი გაყიდვებიდან მიღებული სახსრები — 14,8%-ით, ხოლო მყიდველთა იპოთეკური სესხებიდან შემოსავლები — 22,4%-ით.

ეს დინამიკა ნიშნავს, რომ ბაზრის პრობლემა სუსტი მოთხოვნის ფარგლებს სცდება. დეველოპერები ერთდროულად ყიდიან ნაკლებ საცხოვრებელს, იღებენ ნაკლებ ავანსს მყიდველებისგან და აქვთ უფრო შეზღუდული წვდომა საბანკო დაფინანსებაზე.

ჩინეთი ბინების წინასწარი გაყიდვის წესებს ცვლის

აგვისტოს ბოლოს ხელისუფლებამ საცხოვრებელი მშენებლობის თავად მოდელის შეცვლა დაიწყო. საბინაო მშენებლობისა და ქალაქ-სოფლის განვითარების სამინისტრომ, ბუნებრივი რესურსების სამინისტრომ და ფინანსური რეგულირების ეროვნულმა ადმინისტრაციამ კომერციული საცხოვრებლის გაყიდვის ახალი წესები წარმოადგინეს.

თუ პროექტი მშენებლობის დასრულებამდე იყიდება, ცალკეული კორპუსი ახლა მინიმუმ ძირითადი კონსტრუქციის დასრულების ეტაპამდე უნდა იყოს მიყვანილი. მყიდველების პირველადი შენატანები, იპოთეკური სახსრები და სხვა შემოსავლები კი კონტროლირებად ანგარიშებზე უნდა ჩაირიცხოს.

ახალი პროექტებისთვის ხელისუფლება პარალელურად აპირებს უფრო აქტიურად განავითაროს უკვე დასრულებული საცხოვრებლის გაყიდვები. იმ ნაკვეთებისთვის, რომლებიც გაიცა წესების ძალაში შესვლის შემდეგ, და პროექტებისთვის, რომლებსაც ჯერ არ მიუღიათ მშენებლობის დაგეგმარების ნებართვა, შეთავაზებულია უპირატესად ამ მოდელის გამოყენება. ამასთან, წესები წინასწარ გაყიდვებს სრულად არ კრძალავს.

ცვლილებებმა უნდა შეამციროს მყიდველების რისკები, რომლებიც წინა წლებში მსხვილი დეველოპერების ფინანსური პრობლემების გამო მშენებლობის შეფერხებებსა და დაუმთავრებელ ობიექტებს აწყდებოდნენ.

იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 40 წლამდე გაიზარდა

პარალელურად, ჩინეთის სახალხო ბანკმა და ფინანსურმა რეგულატორმა უძრავი ქონების ბაზრის დაკრედიტების წესები შეცვალეს.

ინდივიდუალური იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 30-დან 40 წლამდე გაიზარდა. უფრო გრძელვადიანი კრედიტი ყოველთვიური გადასახადის შემცირების საშუალებას იძლევა, თუმცა ამავდროულად ზრდის პროცენტის გადახდის პერიოდს.

იცვლება თავად პროექტების დაფინანსების წესებიც. იმ ობიექტებისთვის, რომლებიც მშენებლობის დასრულებამდე იყიდება, კრედიტის ჩვეულებრივი ვადა არ უნდა აღემატებოდეს სამ წელს, მაქსიმალური — ხუთს. მზა საცხოვრებლის გაყიდვის მქონე პროექტებისთვის სტანდარტული ვადა შეიძლება ხუთ წლამდე აღწევდეს, მაქსიმალური — შვიდ წლამდე.

მზა საცხოვრებლის შეძენისას იპოთეკური სახსრები გარიგების რეგისტრაციის შემდეგ უნდა გადაირიცხოს, ხოლო წინასწარ გაყიდული ბინებისთვის — პროექტის დასრულების რეგისტრაციის შემდეგ. ახალი სისტემა ასევე ითვალისწინებს თითოეული პროექტისთვის ძირითად ბანკს, რომელიც მონაწილეობას მიიღებს დაფინანსების ორგანიზებაში.

ეს ზომები ავსებს გაყიდვების რეფორმას: რაც უფრო გვიან იღებს დეველოპერი მყიდველის ფულს, მით მეტი საკუთარი და ნასესხები სახსრები სჭირდება მას მშენებლობის დასასრულებლად.

დეველოპერებისთვის კაპიტალის ბაზარზე წვდომა ფართოვდება

მხარდაჭერის კიდევ ერთი ბლოკი ფასიანი ქაღალდების ბაზრის მეშვეობით დეველოპერების დაფინანსებას ეხება.

ჩინეთის ფასიანი ქაღალდების ბაზრის მარეგულირებელმა კომისიამ ნება დართო უფრო ფართოდ გამოიყენონ აქციების დამატებითი განთავსება, კორპორატიული ობლიგაციები, აქტივებით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები, ასევე შერწყმისა და შესყიდვის გარიგებები აქციების, კონვერტირებადი ობლიგაციებისა და ფულადი სახსრების გამოყენებით.

ცალკე მიმართულებაა უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები, რომლებიც საშუალებას იძლევა კაპიტალი უკვე არსებული ობიექტების ქვეშ მოიზიდონ. რეგულატორი ასევე გეგმავს კერძო უძრავი ქონების ფონდების განვითარების გაგრძელებას.

მნიშვნელოვანი ცვლილება ეხება მსესხებლის შეფასების პრინციპს: სისტემამ უფრო მეტად უნდა გაითვალისწინოს კონკრეტული პროექტის ეკონომიკა და არა მხოლოდ დეველოპერული ჯგუფის ზომა და საერთო კრედიტუნარიანობა. მისაღები ობიექტების მქონე კომპანიებისთვის ამან შეიძლება დაფინანსებაზე წვდომა გახსნას მაშინაც კი, როდესაც სექტორში მთლიანობაში რთული ვითარებაა.

პეკინი აჩვენებს, რომ გარიგებები ფასებზე ადრე აღდგება

ცალკეული დიდი ქალაქები უკვე ამსუბუქებენ საცხოვრებლის შეძენაზე არსებულ შეზღუდვებს. აგვისტოში პეკინმა შეამცირა გადასახადების ან სოციალური შენატანების გადახდის ვადის მოთხოვნები იმ ადგილობრივი რეგისტრაციის არმქონე მცხოვრებლებისთვის, რომელთაც მეხუთე სატრანსპორტო რგოლის შიგნით საცხოვრებლის ყიდვა სურთ.

ცვლილებების შემდეგ აქტივობა გაიზარდა. აგვისტოში დედაქალაქის მეორად ბაზარზე დაახლოებით 14 ათასი ბინა გაიყიდა, რაც 3,9%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. სექტემბრის პირველ კვირაში გარიგებების რაოდენობა წლიურად დაახლოებით 26%-ით გაიზარდა. იანვარ-აგვისტოში მეორადმა გაყიდვებმა დაახლოებით 121 ათას ობიექტს მიაღწია — რაც ბოლო ხუთი წლის მაქსიმუმია.

ამასთან, გარიგებების აღდგენას ჯერ არ მოჰყოლია ფასების ანალოგიური ზრდა. პეკინში მეორადი საცხოვრებლის ოფიციალური ინდექსი აგვისტოში შარშანდელ დონეზე 3,5%-ით დაბალი იყო. ეს აჩვენებს ლოკალური სტიმულირების ზღვარს: ბარიერების შემცირებას შეუძლია მყიდველები ბაზარზე დააბრუნოს, მაგრამ გამყიდველებს მაინც უწევთ გადახდის უფრო დაბალი მზაობის გათვალისწინება.

ანალიტიკოსები ბაზრის სწრაფ შემობრუნებას არ ელიან

Reuters-ის მიერ 17-დან 27 აგვისტომდე 11 ორგანიზაციას შორის ჩატარებული გამოკითხვა აჩვენებს, რომ ბაზარი ვარდნის სწრაფ დასრულებას ჯერჯერობით არ ელის. საშუალო პროგნოზი 2026 წლის შედეგებით ჩინეთში საცხოვრებელზე ფასების 3,4%-ით შემცირებას ვარაუდობს. 2027 წელს ანალიტიკოსები ფასების კიდევ 0,3%-ით კლებას ელიან.

2026 წლისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების პროგნოზი მინუს 20%-მდე გაუარესდა მაისის გამოკითხვის მინუს 12%-ის წინააღმდეგ. გაყიდვების ფართობი, სავარაუდოდ, 10%-ით შემცირდება. იანვარ-აგვისტოს ფაქტობრივი სტატისტიკა უკვე ახლოსაა ინვესტიციების წლიურ პროგნოზთან: კლებამ 19,9%-ს მიაღწია.

ეს ხელისუფლების წინაშე რთულ ამოცანას ტოვებს. ზედმეტად სუსტი მხარდაჭერა ფასებისა და ინვესტიციების კლების გახანგრძლივების რისკს ქმნის, ხოლო ზედმეტად ძლიერმა სტიმულირებამ შესაძლოა ბაზარი ვალის სწრაფი ზრდისა და ჭარბი მშენებლობის მოდელზე დააბრუნოს, რომელზეც უარის თქმასაც ახლა ცდილობენ.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, აგვისტოს სტატისტიკა ჯერ არ იძლევა საფუძველს ვისაუბროთ ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზრის შემობრუნებაზე. ფასების კლება მართლაც ნელდება, ხოლო უმსხვილესი ქალაქები უფრო მდგრად დინამიკას ავლენენ, თუმცა ინვესტიციები, ახალი მშენებლობა და ახალაშენებულების გაყიდვები ორნიშნა ტემპებით განაგრძობს შემცირებას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი ხდება სხვაობა პირველი დონის ქალაქებსა და უფრო სუსტ რეგიონულ ბაზრებს შორის. გაყიდვებისა და დაფინანსების ახალ სისტემას შეუძლია შეამციროს დაუსრულებელი მშენებლობების რისკები, მაგრამ მოთხოვნის აღდგენის მისი უნარი დამოკიდებული იქნება შინამეურნეობების შემოსავლებზე, მყიდველთა მოლოდინებსა და ბანკების მზადყოფნაზე, დააფინანსონ ხარისხიანი პროექტები.

FAQ

ეცემა თუ არა საცხოვრებლის ფასები ჩინეთში 2026 წელს?

დიახ. 70 უმსხვილეს ქალაქში ახალაშენებულ საცხოვრებელზე საშუალო ფასები აგვისტოში თვეში 0,1%-ით და წელიწადში დაახლოებით 3%-ით შემცირდა. ამასთან, უმსხვილესი ქალაქები მეორე და მესამე დონის ქალაქებთან შედარებით უფრო მდგრადად გამოიყურება.

სად ნარჩუნდება უძრავი ქონება ჩინეთში ყველაზე კარგად?

ოთხ უმსხვილეს ქალაქს შორის შანხაი გამოირჩევა. აგვისტოში იქ ახალაშენებული საცხოვრებელი თვეში 0,4%-ით, ხოლო წლიურად 3%-ით გაძვირდა.

რამდენად შემცირდა ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები?

იანვარ-აგვისტოში ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების ფართობი 13%-ით, ხოლო მისი ღირებულება ფულად გამოსახულებაში 13,1%-ით შემცირდა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

რა ხდება უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მხრივ?

2026 წლის პირველ რვა თვეში დეველოპერების ინვესტიციები 19,9%-ით შემცირდა. ახალი მშენებლობების ფართობი 24,8%-ით შემცირდა.

რა მხარდამჭერი ზომები შემოიღო ჩინეთმა?

ხელისუფლებამ გაამკაცრა წინასწარი გაყიდვების კონტროლი, დაიწყო მზა ბინების გაყიდვის უფრო აქტიური წახალისება, გაზარდა იპოთეკის მაქსიმალური ვადა 40 წლამდე და გააფართოვა დეველოპერული პროექტებისა და დეველოპერების დაფინანსების შესაძლებლობები ბანკებისა და კაპიტალის ბაზრის მეშვეობით.

მიაღწია თუ არა ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარმა ფსკერს?

ჯერჯერობით სტაბილური ეროვნული შემობრუნების დადასტურება არ არსებობს. ფასების წლიური კლება ნელდება, თუმცა ახალაშენებულების გაყიდვები, ინვესტიციები და ახალი მშენებლობა კვლავ მცირდება.

მშპ-ის ზრდა 4,3%-მდე შენელდა

ჩინეთის ეკონომიკის მდგრადობის მარაგი წლის ძლიერი დასაწყისის შემდეგ შემცირდა. მეორე კვარტალში მთლიანი შიდა პროდუქტი წლიურად 4,3%-ით გაიზარდა, პირველ კვარტალში დაფიქსირებული 5%-ის წინააღმდეგ. იანვარ-ივნისში ზრდამ 4,7% შეადგინა, რაც ჩინეთის სტატისტიკის ეროვნული ბიუროს მონაცემებიდან გამომდინარეობს. ნახევარ წელიწადში ეკონომიკის მოცულობამ 69,57 ტრილიონ იუანს მიაღწია.

მთავრობის ოფიციალური მიზანი 2026 წლისთვის 4,5–5%-ს შეადგენს. ამავდროულად, პეკინი გეგმავს ქალაქებში გამოკვლეული უმუშევრობის დონე დაახლოებით 5,5%-ზე შეინარჩუნოს და 12 მილიონზე მეტი სამუშაო ადგილი შექმნას. ბიუჯეტში ჩადებულია მშპ-ის დაახლოებით 4%-იანი დეფიციტი, 1,3 ტრილიონი იუანის ულტრაგრძელვადიანი სპეციალური სახელმწიფო ობლიგაციების და 4,4 ტრილიონი იუანის ადგილობრივი ხელისუფლების სპეციალური ობლიგაციების გამოშვება.

ამრიგად, პირველი ნახევრის შედეგი ჯერჯერობით შეესაბამება წლიურ სამიზნეს, მაგრამ მეორე კვარტალში შენელებამ შესამჩნევად შეამცირა სივრცე შემდგომი გაუარესებისთვის. თუ მოხმარება და ინვესტიციები შემცირებას გააგრძელებს, ძლიერი ექსპორტი შესაძლოა არ აღმოჩნდეს საკმარისი სამიზნე დიაპაზონში ტემპის შესანარჩუნებლად.

ინვესტიციები მთავარ სუსტ რგოლად იქცა

ივლისმა შიდა ეკონომიკის შემდგომი დასუსტება აჩვენა. სამრეწველო წარმოება წლიურად 4,5%-ით გაიზარდა, საცალო გაყიდვები კი — მხოლოდ 0,6%-ით. შვიდი თვის განმავლობაში საცალო ვაჭრობის ბრუნვა მხოლოდ 1,2%-ით გაიზარდა.

გაცილებით მკვეთრად შეიცვალა საინვესტიციო დინამიკა. ძირითად კაპიტალში დაბანდებები სოფლის შინამეურნეობების გაუთვალისწინებლად იანვარ-ივლისში წლიურად 6,7%-ით შემცირდა 26,03 ტრილიონ იუანამდე. ინფრასტრუქტურაში ინვესტიციები 3,6%-ით შემცირდა, გადამამუშავებელ მრეწველობაში — 1,7%-ით, ხოლო კერძო ინვესტიციები — 9,4%-ით. ამასთან, ინტელექტუალური საკუთრების პროდუქტებში დაბანდებები 9,1%-ით გაიზარდა, რაც ხაზს უსვამს სხვაობას ცალკეულ ტექნოლოგიურ მიმართულებებსა და საერთო საინვესტიციო აქტივობას შორის.

თვიური დინამიკაც უარესდება. ივლისში ძირითად კაპიტალში ინვესტიციები ივნისთან შედარებით 1,42%-ით შემცირდა წინა თვის 0,6%-იანი კლების შემდეგ. ეს აგვისტოს მაჩვენებლებს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის: ვარდნის გაგრძელება ნიშნავს, რომ შენელების ახსნა მხოლოდ დროებითი ფაქტორებით უკვე რთული იქნება.

უძრავი ქონება ეკონომიკაზე ზეწოლას აგრძელებს

ყველაზე ღრმა ვარდნა საცხოვრებელი სახლების მშენებლობაში ნარჩუნდება. დეველოპერების ინვესტიციები იანვარ-ივლისში 19,2%-ით შემცირდა 4,3 ტრილიონ იუანამდე. დაწყებული მშენებლობის ფართობი 24%-ით შემცირდა, დასრულებულის კი — 23,2%-ით. ახალაშენებული ობიექტების გაყიდვები კვადრატულ მეტრებში 11,8%-ით შემცირდა, ხოლო ფულად გამოხატულებაში — 13,1%-ით.

ფასებს ასევე ჯერ არ მიუცია აღდგენის მდგრადი სიგნალი. Reuters-ის გათვლებით ოფიციალურ სტატისტიკაზე დაყრდნობით, ახალი საცხოვრებლის ღირებულება ივლისში წინა თვესთან შედარებით 0,1%-ით, ხოლო წლიურად 3,2%-ით შემცირდა. უმსხვილეს ქალაქებში სურათი არაერთგვაროვანი იყო: პეკინმა თვიური კლება აჩვენა, მაშინ როდესაც შანხაიმ, გუანჯოუმ და შენჯენმა მცირე ზრდა დააფიქსირეს.

უძრავი ქონების ბაზრის გახანგრძლივებული კორექცია ეკონომიკაზე ერთდროულად რამდენიმე არხით ახდენს გავლენას. ოჯახებისთვის საცხოვრებელი რჩება ერთ-ერთ მთავარ აქტივად, ადგილობრივი ხელისუფლებისთვის მიწა მრავალი წლის განმავლობაში იყო შემოსავლის მნიშვნელოვანი წყარო, ხოლო მრეწველობისთვის მშენებლობა ქმნის მოთხოვნას ლითონზე, ცემენტზე, მოწყობილობებსა და საყოფაცხოვრებო საქონელზე.

წარმოება გამოცოცხლდა, მომსახურება სუსტი დარჩა

კომპანიების აგვისტოს გამოკითხვებმა შერეული სურათი აჩვენა. გადამამუშავებელ მრეწველობაში შესყიდვების მენეჯერთა ბიზნესაქტივობის ინდექსი 49,2-დან 49,8 პუნქტამდე გაიზარდა. 50-ზე დაბალი დონე კვლავ აქტივობის შემცირებას შეესაბამება, თუმცა წარმოება და ახალი შეკვეთები უკვე დაბრუნდა ამ ზღვარს ზემოთ — 50,4 და 50,6 პუნქტამდე შესაბამისად.

მსხვილ საწარმოებში ინდექსმა 50,6-ს მიაღწია, საშუალოებში შეადგინა 49,4, მცირეებში — 47,9. მრეწველობის მიღმა სიტუაცია უფრო სუსტი აღმოჩნდა: ბიზნესაქტივობის მაჩვენებელმა 49 პუნქტი შეადგინა, მომსახურებაში — 49,3, მშენებლობაში — 46,9. ახალი შეკვეთები არასაწარმოო სექტორში 44,1 პუნქტამდე დაეცა.

ეს მონაცემები აჩვენებს, რომ აღდგენა ჯერჯერობით ძირითადად წარმოების ცალკეულ სეგმენტებშია კონცენტრირებული. მომსახურების სფერო, მშენებლობა და მცირე ბიზნესი მსგავს გაუმჯობესებას არ ავლენს.

ინფლაცია სუსტი წლის დასაწყისის შემდეგ დაჩქარდა

ფასების დინამიკა აგვისტოში უფრო შესამჩნევად შეიცვალა. სამომხმარებლო ფასების ინდექსი წლიურად 0,8%-ით გაიზარდა და 0,4%-ით ივლისთან შედარებით. საბაზო ინფლაციამ, რომლიდანაც გამორიცხულია სურსათი და ენერგომატარებლები, 1% შეადგინა. პირველი რვა თვის განმავლობაში სამომხმარებლო ფასები საშუალოდ 0,9%-ით გაიზარდა.

მწარმოებელთა ფასები წლიურად 3,8%-ით და თვეში 0,4%-ით გაიზარდა. განსაკუთრებით სწრაფად ძვირდებოდა რესურსები: ფასები მომპოვებელ მრეწველობაში 17,8%-ით გაიზარდა, ნედლეულზე — 6,7%-ით. ამავდროულად, ყოველდღიური მოთხოვნის სამომხმარებლო საქონელი გაიაფებას განაგრძობდა.

ინფლაციის დაჩქარება ამცირებს შეშფოთებას ხანგრძლივი დეფლაციის გამო, თუმცა თავისთავად ჯერ არ მიუთითებს სამომხმარებლო მოთხოვნის ძლიერ აღდგენაზე. ფასების ზრდის ნაწილი დაკავშირებულია ნედლეულთან და საწარმოო ხარჯებთან, მაშინ როდესაც საცალო ვაჭრობა სუსტი რჩება.

ექსპორტმა კვლავ დაუჭირა მხარი მრეწველობას

მდგრადობის მთავარ წყაროდ საგარეო ვაჭრობა რჩება. ჩინეთის ექსპორტი დოლარში აგვისტოში წლიურად 25%-ით გაიზარდა ივლისის 23,9%-ის შემდეგ. იმპორტი 28,2%-ით გაიზარდა. საგარეო ვაჭრობის პროფიციტმა თვეში $119,1 მლრდ-ს მიაღწია და $805,5 მლრდ-ს იანვრიდან აგვისტომდე.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდება ტექნოლოგიური პროდუქციის მიწოდება. მაღალტექნოლოგიური საქონელი უკვე აყალიბებს ჩინეთის ექსპორტის დაახლოებით 29%-ს და უზრუნველყო მისი ნამატის 54%, წერს Financial Times. ზრდა დაკავშირებულია მათ შორის ნახევარგამტარებზე, ელექტრონიკასა და გამოთვლითი ინფრასტრუქტურის მოწყობილობებზე გლობალურ მოთხოვნასთან.

ძლიერი ექსპორტი პეკინს აძლევს შესაძლებლობას უფრო ფრთხილად მიუდგეს მასშტაბურ სტიმულებს. ამავდროულად, ეს აძლიერებს სამრეწველო ზრდის დამოკიდებულებას საგარეო მოთხოვნაზე. რეკორდული სავაჭრო პროფიციტი არ წყვეტს პრობლემებს საცხოვრებლის ბაზარზე და არ ანაზღაურებს კერძო ინვესტიციებისა და შინამეურნეობების ხარჯების სისუსტეს.

პეკინი 800 მლრდ იუანის მექანიზმს უშვებს

ინვესტიციების მხარდაჭერის ერთ-ერთ მთავარ ინსტრუმენტად იქცა საპროექტო დაფინანსების მექანიზმი 800 მლრდ იუანის, ანუ დაახლოებით $119 მლრდ-ის ოდენობით. ადგილობრივი ხელისუფლებისგან განაცხადების მიღება აგვისტოში დაიწყო. სახსრები უნდა იქნას გამოყენებული როგორც კაპიტალი უკვე მომზადებული ან წინასწარ დამტკიცებული პროექტებისთვის და დაეხმაროს დამატებითი საბანკო დაფინანსების მოზიდვას.

Caitong Securities აფასებს, რომ პროგრამას თეორიულად შეუძლია მხარი დაუჭიროს დაახლოებით 10 ტრილიონი იუანის საერთო ღირებულების პროექტებს. ინვესტიციების რეალური ზრდა 2026 წელს შესაძლოა 2 ტრილიონ იუანთან ახლოს აღმოჩნდეს შეთანხმების ვადებისა და შესაფერისი პროექტების ნაკლებობის გამო. Goldman Sachs-ი მექანიზმის შესაძლო წვლილს მშპ-ში დაახლოებით 0,5 პროცენტულ პუნქტად აფასებდა, თანაც ეფექტის მნიშვნელოვანი ნაწილი შესაძლოა 2026 წლის ბოლოსა და 2027 წლის დასაწყისზე მოდიოდეს.

სწორედ ვადები ხდება მხარდაჭერის პოლიტიკის ერთ-ერთი შეზღუდვა. ფულმა უნდა გაიაროს პროექტების შერჩევა, დაფინანსება და შესყიდვები, სანამ ინვესტიციებისა და წარმოების სტატისტიკაში გამოჩნდება.

ბანკები და მზღვეველები დამატებით კაპიტალს მიიღებენ

სექტემბრის დასაწყისში ხელისუფლებამ კიდევ ერთი მსხვილი პაკეტი წარადგინა. რვა სახელმწიფო ფინანსური ორგანიზაცია გეგმავს კაპიტალის გაზრდას ჯამში დაახლოებით 360 მლრდ იუანით, ანუ $54 მლრდ-ით.

ბანკებზე მოდის დაახლოებით 290 მლრდ იუანი: Agricultural Bank of China გეგმავს აქციების განთავსებას 160 მლრდ იუანამდე თანხაზე, Industrial and Commercial Bank of China — 100 მლრდ-მდე, ჩინეთის ექსპორტ-იმპორტის ბანკმა უნდა მიიღოს კიდევ 30 მლრდ. სადაზღვევო ორგანიზაციები მოიზიდავენ დაახლოებით 70 მლრდ იუანს.

ფინანსთა სამინისტრო ხელმძღვანელობს პროგრამას, მაგრამ მთლიან თანხას დამოუკიდებლად არ აფინანსებს: ბანკების კაპიტალის გაზრდაში ასევე მონაწილეობენ China National Tobacco და მასთან დაკავშირებული სტრუქტურები. სახსრებმა უნდა გააძლიეროს კაპიტალის ადეკვატურობის მაჩვენებლები და გაზარდოს ფინანსური ორგანიზაციების შესაძლებლობები რეალური სექტორის მხარდასაჭერად.

თუმცა ბანკების კაპიტალიზაცია პრობლემის მხოლოდ ერთ მხარეს წყვეტს. მეტი კრედიტის გაცემის შესაძლებლობები შესაძლოა უფრო სწრაფად გაიზარდოს, ვიდრე კომპანიების სურვილი, აიღონ ახალი სესხები და გააფართოონ ინვესტიციები.

15 სექტემბრის მონაცემები განსაზღვრავს მხარდაჭერის გადაუდებლობას

ბაზრებისთვის შემდეგი წერტილი გახდება სამრეწველო წარმოების, საცალო გაყიდვებისა და ინვესტიციების აგვისტოს მაჩვენებლები.

DBS მოელის სამრეწველო წარმოების ზრდის დაჩქარებას ივლისის 4,5%-დან 5%-მდე წლიურად ძლიერი ექსპორტის წყალობით. ბანკი პროგნოზირებს საცალო გაყიდვების ზრდას მხოლოდ 0,4%-ით, ხოლო ძირითად კაპიტალში ინვესტიციების დაგროვილ ვარდნას — დაახლოებით 7%-ით იანვარ-აგვისტოში.

თუ მონაცემები ამ შეფასებებთან ახლოს აღმოჩნდება, ეკონომიკა შეინარჩუნებს ამჟამინდელ ორსიჩქარიან სტრუქტურას: წარმოება და ექსპორტი შესამჩნევად უფრო მდგრად გამოიყურება, ვიდრე მშენებლობა, ინვესტიციები და მოხმარება.

პეკინისთვის ეს ართულებს შემდეგი სტიმულების მასშტაბის შერჩევას. დიდ პაკეტს შეუძლია დააჩქაროს ინვესტიციები და დაასტაბილუროს ზრდის ტემპები, მაგრამ ინფრასტრუქტურული ხარჯების ახალი რაუნდი ერთდროულად ზრდის სასესხო ტვირთს და ჭარბი საწარმოო სიმძლავრეების რისკებს. უფრო ფრთხილი ზომები შესაძლოა არასაკმარისი აღმოჩნდეს, თუ ინვესტიციების ვარდნა გაგრძელდება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ჩინეთისთვის მთავარი რისკი იმაში მდგომარეობს, რომ დამატებითმა ფულმა შესაძლოა სტატისტიკურ ზრდას უფრო სწრაფად დაუჭიროს მხარი, ვიდრე შიდა მოთხოვნა აღადგინოს. ექსპორტი და სახელმწიფო ინვესტიციები იძლევა საშუალებას შერბილდეს უძრავი ქონების ვარდნა, მაგრამ დამოკიდებულება ამ წყაროებზე იზრდება. თუ აგვისტო დაადასტურებს კერძო ინვესტიციების შემდგომ შემცირებასა და საცალო გაყიდვების სუსტ ზრდას, პეკინს მოუწევს არჩევანის გაკეთება უფრო ძლიერ სტიმულებს შორის დამატებითი სასესხო ტვირთით და ეკონომიკის უფრო ნელ ზრდას შორის.

FAQ

რატომ არის სექტემბერი მნიშვნელოვანი ჩინეთის ეკონომიკისთვის?

აგვისტოს სტატისტიკა გახდება ეკონომიკის პირველი სრული შემოწმება ივლისში საინვესტიციო მაჩვენებლების შესამჩნევი გაუარესების შემდეგ. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საცალო გაყიდვები და ინვესტიციები ძირითად კაპიტალში, რადგან მრეწველობა ახლა მნიშვნელოვან მხარდაჭერას იღებს ექსპორტისგან.

რა არის ჩინეთის მიზანი მშპ-ის ზრდის მიხედვით 2026 წელს?

მთავრობამ დაადგინა 4,5–5%-ის დიაპაზონი. პირველ ნახევარში ეკონომიკა 4,7%-ით გაიზარდა, თუმცა მეორე კვარტლის ტემპი 4,3%-მდე შემცირდა.

რა აფერხებს ახლა ყველაზე მეტად ჩინეთის ეკონომიკას?

ყველაზე გამოხატული ვარდნა შეინიშნება ინვესტიციებსა და უძრავ ქონებაში. იანვარ-ივლისში ძირითად კაპიტალში ინვესტიციები შემცირდა 6,7%-ით, ხოლო დაბანდებები უძრავი ქონების მშენებლობაში — 19,2%-ით.

რატომ ვერ წყვეტს ძლიერი ექსპორტი შიდა მოთხოვნის პრობლემას?

ექსპორტი მხარს უჭერს წარმოებასა და დასაქმებას საგარეო ბაზარზე ორიენტირებულ დარგებში. მისი ზრდა პირდაპირ არ აღადგენს საცხოვრებლის ღირებულებას, კერძო ინვესტიციებს ან ჩინური ოჯახების ხარჯებს.

რამდენს გამოყოფს ჩინეთი ახალ საინვესტიციო პროექტებზე?

საპროექტო დაფინანსების მექანიზმი გათვლილია 800 მლრდ იუანზე. Caitong Securities პროექტების საერთო მოცულობას, რომელსაც პოტენციურად შეუძლია მხარდაჭერის მიღება ამ მექანიზმითა და დამატებითი დაფინანსებით, დაახლოებით 10 ტრილიონ იუანად აფასებს.

გეგმავს თუ არა ჩინეთი მსხვილ მონეტარულ სტიმულირებას?

ჩინეთის სახალხო ბანკს რჩება შესაძლებლობები მონეტარული პოლიტიკის შერბილებისთვის, თუმცა მთავარი მოქმედი ზომები ახლა დაკავშირებულია საბიუჯეტო ხარჯებთან, საპროექტო დაფინანსებასა და სახელმწიფო ფინანსური ორგანიზაციების კაპიტალის გაძლიერებასთან. შემდეგი ნაბიჯების მასშტაბი დამოკიდებული იქნება ეკონომიკურ მონაცემებზე.

ჩინეთი საცხოვრებლის წინასწარი გაყიდვის ზღვარს ზრდის

ახალი წესები 28 აგვისტოს ჩინეთის საბინაო, საქალაქო და სოფლის განვითარების სამინისტრომ, ბუნებრივი რესურსების სამინისტრომ და ფინანსური ზედამხედველობის სახელმწიფო ადმინისტრაციამ გამოაქვეყნეს. ისინი არ აუქმებენ ბინების წინასწარ გაყიდვას, მაგრამ არსებითად ცვლიან მომენტს, როდესაც დეველოპერი ბაზარზე გამოსვლის უფლებას იღებს.

წინასწარი გაყიდვისას ცალკეული შენობის ძირითადი მზიდი კარკასი სრულად უნდა იყოს აგებული. მყიდველების პირველადი შენატანები, იპოთეკური სესხები და საცხოვრებლის შეძენასთან დაკავშირებული სხვა სახსრები პროექტის კონტროლირებად ანგარიშზე უნდა ჩაირიცხოს.

ახლად გამოყოფილ მიწის ნაკვეთებზე არსებული საცხოვრებელი პროექტებისთვის, ასევე იმ ნაკვეთებისთვის, სადაც მშენებლობის ნებართვა ჯერ არ არის გაცემული, ხელისუფლებამ მზა საცხოვრებლის გაყიდვის პრიორიტეტი დააწესა. პროექტებს, რომლებსაც უკვე აქვთ ნებართვა, ასევე სთავაზობენ ასეთ მოდელზე გადასვლას. ამასთან, იმ ობიექტებისთვის, რომლებმაც მშენებლობის ნებართვა ახალი მოთხოვნების ამოქმედებამდე მიიღეს, წინასწარი გაყიდვის ძველი პირობები ნარჩუნდება.

მარეგულირებლების განმარტებაში, რომელიც Xinhua-მ გამოაქვეყნა, ხელისუფლება რეფორმას პირდაპირ უკავშირებს ბაზრის სტრუქტურის ცვლილებას. თითქმის 30-წლიანი სწრაფი განვითარების შემდეგ, მეორადი საცხოვრებლით გარიგებების საერთო მოცულობა უკვე აჭარბებს ახალი სახლების გაყიდვებს, ხოლო ძველი სისტემა, რომელიც წინასწარ გაყიდვებსა და კაპიტალის სწრაფ ბრუნვაზე იყო აგებული, ნაკლებად შეესაბამება მოთხოვნისა და მიწოდების ამჟამინდელ თანაფარდობას.

მყიდველისთვის განსხვავება მნიშვნელოვანია. ტრადიციული ჩინური სქემის მიხედვით, ბინა შეიძლებოდა სახლის დასრულებამდე დიდი ხნით ადრე გაყიდულიყო, ამიტომ ხელშეკრულების გაფორმებასა და გასაღების გადაცემას შორის წლები გადიოდა. დეველოპერის ფინანსური პრობლემები ამ პერიოდში რისკად იქცეოდა ოჯახისთვის, რომელსაც თანხა უკვე შეტანილი ჰქონდა და ხშირად იპოთეკასაც ემსახურებოდა.

რატომ გახდა წინასწარი გაყიდვები ბაზრისთვის რისკი

წინასწარი გაყიდვების სისტემა ჩინეთის სამშენებლო ბუმის დაფინანსებას უწყობდა ხელს. დეველოპერი მყიდველების ფულს სახლის დასრულებამდე იღებდა და შეეძლო შემოსავალი მშენებლობისთვის გამოეყენებინა. სწრაფი გაყიდვები დაბანდებული კაპიტალის უფრო სწრაფად დაბრუნებისა და შემდგომი პროექტების დაწყების შესაძლებლობას იძლეოდა.

ეს მოდელი უკეთ მუშაობს მუდმივად მზარდი მოთხოვნის პირობებში. ვითარების გაუარესების შემდეგ უკუმექანიზმი ამოქმედდა: გაყიდვების შემცირებამ ფულადი შემოდინება შეამცირა, ლიკვიდურობის დეფიციტმა მშენებლობა შეაფერხა, ხოლო შეფერხებების რისკმა ახალი მყიდველები მშენებარე ბინების მიმართ უფრო ფრთხილი გახადა.

დარგის ამ სქემაზე დამოკიდებულების მასშტაბს Bloomberg Intelligence-ის ადრეული გათვლები აჩვენებს. 2024 წელს ანალიტიკოსებმა ჩინეთში სულ მცირე 48 მილიონად შეაფასეს იმ ბინების რაოდენობა, რომლებიც მშენებლობის დასრულებამდე გაიყიდა 2015 წლიდან 2024 წლის პირველ ნახევრამდე დადებული გარიგებებით. ეს ციფრი არ ნიშნავს, რომ ყველა 48 მლნ ობიექტი პრობლემური ან ვადაგადაცილებული გახდა: საუბარია საცხოვრებელზე, რომელიც შეფასების მომენტისთვის მშენებლობის დასრულებამდე იყო გაყიდული. Bloomberg აღნიშნავდა, რომ ასეთ სტრუქტურას თავად შეუძლია ნდობის კრიზისის შენარჩუნება, რადგან მყიდველები დამატებით სტიმულს იღებენ მზა ან მეორადი ბინების ასარჩევად.

ახლა პეკინი ცდილობს შეამციროს ეს უფსკრული ბინის გაყიდვასა და მის ფიზიკურ მზადყოფნას შორის.

იპოთეკა მშენებლობის დასრულების შემდეგ გაიცემა

გაყიდვების რეფორმას თან ახლავს დაკრედიტების წესების ცალკე ცვლილება.

ახალი მზა საცხოვრებლის შეძენისას იპოთეკური სესხი გაყიდვის რეგისტრაციის შემდეგ უნდა გაიცეს. თუ ბინა წინასწარი გაყიდვით შეიძინება, ბანკი იპოთეკური სახსრების გადარიცხვას მხოლოდ პროექტის დასრულების ოფიციალური რეგისტრაციის შემდეგ შეძლებს.

ეს ნიშნავს უარის თქმას იმ სიტუაციაზე, როდესაც მსესხებელი იპოთეკის მომსახურებას მაშინ იწყებდა, როცა სამშენებლო სამუშაოები ჯერ კიდევ გრძელდებოდა.

პარალელურად, ინდივიდუალური საბინაო სესხის მაქსიმალური ვადა 30-დან 40 წლამდე იზრდება. კონკრეტული ვადა კვლავ ბანკსა და მსესხებელს შორის დადებული ხელშეკრულებით განისაზღვრება. უფრო გრძელვადიანი კრედიტი, სხვა თანაბარ პირობებში, ამცირებს ყოველთვიურ გადასახადს, მაგრამ შეუძლია გაზარდოს მსესხებლის მთლიანი საპროცენტო ხარჯები.

იცვლება დეველოპერების დაკრედიტების წესებიც. თითოეული პროექტისთვის ინიშნება წამყვანი ბანკი, რომლის მეშვეობითაც ფინანსური ნაკადების ძირითადი კონტროლი უნდა განხორციელდეს. წინასწარი გაყიდვების მქონე პროექტზე სესხის ვადა შეიძლება ხუთ წლამდე იყოს, ხოლო მზა საცხოვრებლის გაყიდვის პროექტზე — შვიდ წლამდე.

ჩინეთის სახელმწიფო ტელევიზია CCTV, ჩინეთის სახალხო ბანკისა და ფინანსური მარეგულირებლის ერთობლივი წესების განხილვისას, იპოთეკის გაცემის გადატანას ხსნის პრაქტიკის — „ჯერ გადაიხადე კრედიტი, შემდეგ მიიღე საცხოვრებელი“ — აღმოფხვრის აუცილებლობით. ახალმა სისტემამ მყიდველის ფული პროექტის ფაქტობრივ მზადყოფნას უნდა დაუკავშიროს და ამავდროულად ბანკებს მშენებლობის დაფინანსებაზე მეტი კონტროლი მისცეს.

დეველოპერებს მშენებლობის უფრო დიდხანს დაფინანსება მოუწევთ

სამშენებლო კომპანიებისთვის გადახდის მომენტის ცვლილება პროექტის შიგნით ფულის მოძრაობას ფუნდამენტურად ცვლის.

ადრე სახსრების ნაწილი მყიდველებისგან ჯერ კიდევ ადრეულ ეტაპზე შემოდიოდა. ახლა დეველოპერს დასჭირდება სახლი დასრულებასთან მნიშვნელოვნად ახლოს მიიყვანოს, სანამ მყიდველების იპოთეკური დაფინანსების ძირითად ნაწილს მიიღებს.

ეს ზრდის საკუთარი კაპიტალისა და საბანკო სესხების საჭიროებას. გარდამავალი ეტაპი განსაკუთრებით მგრძნობიარე შეიძლება აღმოჩნდეს მაღალი სასესხო ტვირთისა და დაფინანსებაზე სუსტი წვდომის მქონე კომპანიებისთვის.

წამყვანი ბანკის შემოღება ნაწილობრივ აკომპენსირებს ამ რისკს. დაფინანსება უნდა მოიცავდეს პერიოდს მშენებლობის დაწყებიდან პროექტის ოფიციალურ დასრულებამდე, ხოლო სესხის ვადები გაზრდილია მზა საცხოვრებლის გაყიდვის მოდელისთვის.

ამავდროულად, ბანკისთვის უფრო მარტივი ხდება იმის კონტროლი, გამოიყენება თუ არა ფული კონკრეტული საცხოვრებელი კომპლექსისთვის. დარგისთვის, სადაც ერთი პროექტის სახსრები შესაძლოა სხვა მშენებლობების დაფინანსებასა და კომპანიის ვალების მომსახურებაში მონაწილეობდა, ეს მნიშვნელოვანი სტრუქტურული ცვლილებაა.

ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარი შემცირებას განაგრძობს

რეფორმა სულაც არ ტარდება აღდგენილი ბაზრის პირობებში.

2026 წლის იანვარ-ივლისში ჩინელი დეველოპერების ინვესტიციები უძრავ ქონებაში წლიურად 19,2%-ით შემცირდა და 4,301 ტრილიონი იუანი შეადგინა. საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში 3,317 ტრილიონი იუანის ინვესტიცია განხორციელდა — 19,1%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს.

დაწყებული მშენებლობის ფართობი 24%-ით დაეცა, საცხოვრებელ სეგმენტში — 24,6%-ით. დასრულებული მშენებლობის მოცულობა 23,2%-ით შემცირდა, მათ შორის საცხოვრებელ შენობებზე ვარდნამ 25,5% შეადგინა.

გაყიდვები ასევე სუსტი რჩება. გაყიდული ახალი კომერციული უძრავი ქონების ფართობი შემცირდა 11,8%-ით, 450,21 მლნ კვ. მეტრამდე. საცხოვრებელ სეგმენტში კლებამ 12,7%-ს მიაღწია. ახალი ობიექტების გაყიდვების ფულადი მოცულობა 13,1%-ით შემცირდა, 4,272 ტრილიონ იუანამდე, ხოლო უშუალოდ საცხოვრებლის — 13,2%-ით.

ახალი მოდელისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დაფინანსების დინამიკა. დეველოპერებთან შესული სახსრების საერთო მოცულობა 20,3%-ით შემცირდა. შიდა საბანკო სესხები შემცირდა 32,1%-ით, მყიდველების ბე და წინასწარი გადახდები — 14,4%-ით, ინდივიდუალური იპოთეკური სესხები — 23,5%-ით. ამ მონაცემებს ჩინეთის სტატისტიკის ეროვნული ბიურო აქვეყნებს.

გამოდის, რომ ხელისუფლება დეველოპერებს უფრო მეტად დამოკიდებულს ხდის მდგრად გრძელვადიან დაფინანსებაზე სწორედ მაშინ, როდესაც დარგის სახსრების ტრადიციული წყაროები სწრაფად მცირდება.

საცხოვრებელზე ფასებს ზრდა ჯერ არ დაუწყია

წესების ცვლილება ამცირებს დაუმთავრებელი მშენებლობის რისკს, მაგრამ თავისთავად არ ქმნის ახალ მოთხოვნას.

ივლისში ჩინეთის 70 უმსხვილეს და საშუალო ქალაქში ახალი ბინების საშუალო ფასები ივნისთან შედარებით 0,1%-ით შემცირდა. წლიურ გამოხატულებაში ვარდნამ 3,2% შეადგინა წინა თვის 3,3%-იანი კლების შემდეგ.

წინა თვესთან შედარებით ზრდა დაფიქსირდა მხოლოდ 17 ქალაქში დაკვირვებული 70-დან.

Reuters-ის გამოთვლები, რომლებიც ოფიციალურ მონაცემებს ეფუძნება, აჩვენებს, რომ გაუმჯობესება ჯერჯერობით ძირითადად უმსხვილეს ქალაქებში კონცენტრირდება და მოთხოვნის მდგრად საერთოეროვნულ აღდგენად არ გადაქცეულა.

ეს რეფორმისთვის ორმაგ ეფექტს ქმნის. უკვე მზა ბინის შეძენის შესაძლებლობა ამცირებს მყიდველის სამშენებლო რისკს. მაგრამ თუ ოჯახი ფასების შემდგომ ვარდნას ელის, დაუმთავრებელი მშენებლობის რისკის არარსებობა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს, რომ გარიგება ახლა შედგება.

მეორადი საცხოვრებელი ჩინეთის ბაზრის სტრუქტურას ცვლის

მზა საცხოვრებელზე გადასვლა კიდევ ერთ ფუნდამენტურ ცვლილებას ასახავს — ჩინეთი თანდათანობით ხდება არსებული საბინაო ფონდის ბაზარი და არა მხოლოდ ახალი მშენებლობების.

ქალაქების სწრაფი ზრდის პერიოდში მთავარ როლს ახალი მიწოდების შექმნა ასრულებდა. დეველოპერები ყიდულობდნენ მიწას, იწყებდნენ მსხვილ პროექტებს და ბინებს ჯერ კიდევ მშენებლობის პროცესში ყიდდნენ.

ახლა მეორადი ბაზარი გარიგებების საერთო მოცულობით წინ გავიდა. მყიდველისთვის არსებულ ბინას მარტივი უპირატესობა აქვს: შესაძლებელია რეალური სახლის, უბნისა და ობიექტის მდგომარეობის შეფასება ფულის გადაცემამდე.

ამ გაგებით, პირველადი ბაზრის რეფორმა ცდილობს ახალი ბინები მეორად საცხოვრებელს უფრო მეტად დაამსგავსოს რისკის განაწილების თვალსაზრისით. ხელისუფლების ფორმულა „რასაც ხედავ, იმას იღებ“ ნიშნავს მომავალი ობიექტის დაპირებიდან უკვე არსებული პროდუქტის გაყიდვაზე გადასვლას.

დეველოპერებისთვის ეს საპირისპიროს ნიშნავს: მიწის ხარჯებისა და მშენებლობის დაფინანსება უფრო დიდხანს უწევთ მყიდველის ფულის ძირითადი ნაწილის მიღებამდე.

უკვე გაყიდული ბინების პრობლემა არსად გამქრალა

ახალი წესები, პირველ რიგში, მომავალ პროექტებში ძველი სცენარის განმეორების ალბათობას ამცირებს. ისინი ავტომატურად არ ასრულებენ იმ სახლებს, რომლებიც ძველი მოდელის მოქმედების პერიოდში უკვე გაიყიდა.

ჩინეთი უკვე რამდენიმე წელია იყენებს მშენებლობის დასრულების მხარდამჭერ პროგრამებს, მათ შორის ე.წ. თეთრ სიებში შემავალი პროექტების საბანკო დაფინანსებას. თუმცა, ფინანსურად სუსტი დეველოპერების ნაწილი კვლავ ატარებს ვალდებულებებს მყიდველების წინაშე.

საერთაშორისო სავალუტო ფონდი ამ საკითხს უძრავი ქონებისადმი ნდობის აღდგენის ერთ-ერთ ცენტრალურ დაბრკოლებად მიიჩნევს. ჩინეთის ეკონომიკის ბოლო დეტალურ მიმოხილვაში ფონდის სპეციალისტები აღნიშნავენ, რომ წინასწარ გაყიდული, მაგრამ დაუსრულებელი საცხოვრებლის მოცულობა მნიშვნელოვანი რჩება. მათი გათვლებით, დეველოპერების პრობლემური, წინასწარ გაყიდული პროექტების დასრულებამ შეიძლება სამი წლის განმავლობაში ჩინეთის მშპ-ის დაახლოებით 5%-ის რესურსი მოითხოვოს. სსფ რეკომენდაციას უწევს არასიცოცხლისუნარიანი დეველოპერების ბაზრიდან გასვლის დაჩქარებას, ხოლო მყიდველების დაცვას ან სახლების დასრულების დაფინანსებით, ან კომპენსაციებით, თუ ასეთი ვარიანტი უფრო იაფი ჯდება.

ამიტომ გაყიდვების სისტემის რეფორმა, უპირველეს ყოვლისა, მომავალი რისკის პრობლემას წყვეტს. ძველი ვალები, უკვე გაყიდული ბინები და დაუსრულებელი პროექტები დარგის ბალანსების ცალკე გასუფთავებას მოითხოვს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, საცხოვრებლის უფრო გვიან გაყიდვაზე გადასვლას შეუძლია წაშალოს ძველი მოდელის ერთ-ერთი ყველაზე საშიში მახასიათებელი: მყიდველი ბევრად უფრო იშვიათად დააფინანსებს ერთდროულად მშენებლობას და აიღებს საკუთარ თავზე მისი დაუსრულებლობის რისკს. ჩინეთის უძრავი ქონებისთვის ეს წესების მნიშვნელოვანი ცვლილებაა, მაგრამ არა მოთხოვნის კრიზისის გადაწყვეტა. ინვესტიციები სექტორში თითქმის 20%-ით ეცემა, ახალი მშენებლობები — დაახლოებით მეოთხედით, ფასები კვლავ იკლებს, ხოლო დეველოპერების საბანკო დაფინანსების მოცულობა კიდევ უფრო სწრაფად მცირდება. ბაზარი შეიძლება გახდეს უფრო უსაფრთხო მყიდველებისთვის, მაგრამ ამავდროულად უფრო ძვირი დასაფინანსებლად და მკაცრი დეველოპერებისთვის. ახალი მოდელის მდგრადობა დამოკიდებული იქნება იმაზე, შეძლებენ თუ არა ბანკები და თავად დეველოპერები ადრეული მყიდველების ფულის გრძელვადიანი კაპიტალით ჩანაცვლებას სასესხო რისკების ახალი ზრდის გარეშე.

FAQ: საცხოვრებლის გაყიდვის ახალი წესები ჩინეთში

ჩინეთი სრულად აუქმებს ბინების წინასწარ გაყიდვას?

არა. წინასწარი გაყიდვები ნარჩუნდება, მაგრამ ახალი პროექტებისთვის მოთხოვნები გაცილებით მკაცრდება. ასეთი გაყიდვისას ცალკეული შენობის ძირითადი კარკასი სრულად უნდა იყოს აგებული, ხოლო ახალი პროექტების ნაწილისთვის პრიორიტეტი უკვე მზა საცხოვრებლის გაყიდვას ენიჭება.

რა არის მზა საცხოვრებლის გაყიდვა?

ეს არის ბინის გაყიდვა ობიექტის მშენებლობის დასრულებისა და აუცილებელი პროცედურების გავლის შემდეგ, რაც მყიდველს საშუალებას აძლევს იხილოს რეალური სახლი საბოლოო ანგარიშსწორებამდე. ჩინეთში ეს მიდგომა უპირისპირდება მშენებლობის დროს ბინის შეძენის გავრცელებულ მოდელს.

როდის გაიცემა ახლა იპოთეკა ახალაშენებულზე?

მზა ახალი საცხოვრებლისთვის იპოთეკა გაყიდვის რეგისტრაციის შემდეგ უნდა გაიცეს. წინასწარი გაყიდვის შემთხვევაში — პროექტის დასრულების ოფიციალური რეგისტრაციის შემდეგ.

რა არის იპოთეკის მაქსიმალური ვადა ჩინეთში?

ინდივიდუალური საბინაო სესხის მაქსიმალური ვადა 30-დან 40 წლამდე გაიზარდა. კრედიტის ფაქტობრივი ხანგრძლივობა განისაზღვრება ბანკისა და მსესხებლის მიერ.

რატომ ცვლის ჩინეთი ახალაშენებული უძრავი ქონების გაყიდვის სისტემას?

ძველი მოდელი მშენებლობას ახალი მყიდველების ფულის მუდმივ შემოდინებაზე დამოკიდებულს ხდიდა. გაყიდვების ვარდნისა და დეველოპერების სასესხო პრობლემების შემდეგ ამ დამოკიდებულებამ გაზარდა უკვე გადახდილი ბინების ჩაბარების შეფერხების რისკი.

დაეხმარება თუ არა ახალი სისტემა ფასების ვარდნის შეჩერებას?

პირდაპირი გარანტია არ არსებობს. ის, პირველ რიგში, ცვლის სამშენებლო და ფინანსური რისკის განაწილებას. ფასები დამოკიდებულია მოთხოვნაზე, მოსახლეობის შემოსავლებზე, საკრედიტო პირობებზე, ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის რაოდენობასა და მყიდველების მოლოდინებზე.

რა შეიცვლება ჩინელი დეველოპერებისთვის?

მათ დასჭირდებათ მეტი საკუთარი კაპიტალი ან საბანკო სესხები პროექტის დასრულებამდე. ეს ზრდის ფინანსურ მოთხოვნებს კომპანიების მიმართ და შეუძლია გააძლიეროს მდგრადი ბალანსის მქონე დეველოპერების უპირატესობა.

Evergrande-ის დამფუძნებელს სამუდამო პატიმრობა მიესაჯა

შენჯენის სასამართლომ 20 აგვისტოს 67 წლის ჰუი კა იანს სამუდამო პატიმრობა შეუფარდა და მისი პირადი ქონების კონფისკაცია დაადგინა. Evergrande-ის დამფუძნებელმა მანამდე აღიარა დანაშაული რვა ბრალდებაში, რომელთა შორისაა მოსახლეობისგან სახსრების უკანონო მოზიდვა, ფინანსური თაღლითობა, სახსრების არამიზნობრივი გამოყენება და მექრთამეობა. China Evergrande 8,82 მილიარდი იუანით დაჯარიმდა, ხოლო Evergrande Real Estate Group — დამატებით 7 მილიარდი იუანით. როგორც Associated Press იტყობინება, გამოძიებამ ასევე დაადგინა კომპანიის ფინანსური მაჩვენებლების მასშტაბური ხელოვნური გაზრდა მის კრახამდე წლებში.

განაჩენი ასრულებს იმ მეწარმის კარიერას, რომელიც სამშენებლო ბუმის პიკზე აზიის უმდიდრეს ადამიანთა შორის იყო, თუმცა არ ასრულებს Evergrande-ის ეკონომიკურ ისტორიას. 2021 წლის დეფოლტის მომენტისთვის ჯგუფის ვალდებულებები $300 მილიარდს აჭარბებდა. ამან იგი ჩინური დეველოპმენტის სასესხო მოდელის უდიდეს და ყველაზე თვალსაჩინო სიმბოლოდ აქცია.

2024 წლის 29 იანვარს ჰონკონგის უმაღლესმა სასამართლომ China Evergrande Group-ის ლიკვიდაცია ბრძანა მას შემდეგ, რაც კომპანიამ კრედიტორებისთვის მისაღები რესტრუქტურიზაციის სქემა ვერ წარმოადგინა. სასამართლოს მიერ დანიშნულ ლიკვიდატორებს დაევალათ ხელმისაწვდომი აქტივების შენარჩუნება, კრედიტორებისთვის მაქსიმალური ღირებულების დაბრუნება და კომპანიის კრახის მიზეზების გამოძიება.

შემდეგი ფორმალური ეტაპი 2025 წლის 25 აგვისტოს დადგა: ჰონკონგის საფონდო ბირჟამ China Evergrande-ის აქციები საბოლოოდ ამოიღო ლისტინგიდან. მათით ვაჭრობა იმ მომენტისთვის ჯერ კიდევ 2024 წლის 29 იანვრიდან იყო შეჩერებული. ბირჟამ აღნიშნა, რომ კომპანიამ დადგენილ ვადაში ვერ შეასრულა ვაჭრობის განახლების მოთხოვნები.

„სამმა წითელმა ხაზმა“ დეველოპერების ვალზე დამოკიდებულება გამოაჩინა

დღევანდელი კრიზისის ფესვები უფრო ღრმაა, ვიდრე Evergrande-ის დეფოლტი. 2020 წელს ჩინეთის ხელისუფლებამ დაიწყო დეველოპერების სასესხო ტვირთის შეზღუდვა სისტემით, რომელმაც „სამი წითელი ხაზის“ სახელწოდება მიიღო.

მარეგულირებლები აკონტროლებდნენ სამ ძირითად მაჩვენებელს: ვალდებულებების შეფარდება აქტივებთან მყიდველთა ავანსების გამოკლებით უნდა ყოფილიყო 70%-ზე დაბალი, წმინდა ვალი — კაპიტალის არაუმეტეს 100%, ხოლო ფულადი სახსრები სულ მცირე უნდა ფარავდეს მოკლევადიან ვალს. რაც მეტ ნორმატივს არღვევდა დეველოპერი, მით უფრო მკაცრად იზღუდებოდა მისი პროცენტიანი დავალიანების ზრდა.

ავსტრალიის სარეზერვო ბანკის ანალიზი აჩვენებს, რომ ახალმა სისტემამ მკვეთრად გაართულა იმ კომპანიების მუშაობა, რომლებიც დამოკიდებული იყვნენ უწყვეტ გაყიდვებზე, ჯერ კიდევ მშენებარე ბინების წინასწარ გადახდებსა და ძველი ვალდებულებების ახალი სესხებით რეფინანსირებაზე. გაყიდვების შესუსტებისა და დაკრედიტების შეზღუდვის პირობებში ასეთი მოდელი ლიკვიდობის კრიზისის თვითწარმოქმნად წყაროდ იქცა.

Evergrande ყველაზე ცნობილი მაგალითი აღმოჩნდა, თუმცა არა ერთადერთი. კრიზისმა თანდათან მოიცვა კერძო დეველოპერული სექტორის მნიშვნელოვანი ნაწილი და მკვეთრად შეამცირა მყიდველების ნდობა წინასწარი გაყიდვების სქემის მიმართ, როდესაც ოჯახი საცხოვრებლის საფასურს ობიექტის დასრულებამდე დიდი ხნით ადრე იხდის.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში თითქმის 20%-ით მცირდება

უახლესი სტატისტიკა აჩვენებს, რომ 2026 წელს სექტორის შემცირება არ შეჩერებულა. იანვარ-ივლისში უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა 4,3009 ტრილიონი იუანი შეადგინა და წლიურად 19,2%-ით შემცირდა. უშუალოდ საცხოვრებელ ობიექტებში ინვესტიციები 19,1%-ით შემცირდა, 3,3172 ტრილიონ იუანამდე.

შვიდ თვეში დაწყებული ობიექტების ფართობმა 267 მილიონი კვადრატული მეტრი შეადგინა — 24%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს. საცხოვრებელ სეგმენტში შემცირებამ 24,6%-ს მიაღწია. დასრულებული ობიექტების ფართობი 23,2%-ით დაეცა, ხოლო დასრულებული საცხოვრებლის — 25,5%-ით.

მოთხოვნაც სუსტი რჩება. გაყიდული ახალი კომერციული უძრავი ქონების ფართობი 11,8%-ით შემცირდა, 450,21 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე, ხოლო გაყიდვების ღირებულება — 13,1%-ით, 4,2718 ტრილიონ იუანამდე. საცხოვრებელ სეგმენტში გაყიდვების ფართობი 12,7%-ით შემცირდა, ფულადი მოცულობა კი — 13,2%-ით.

კიდევ ერთი ინდიკატორია დეველოპერების დაფინანსება. მათ მიერ მიღებული სახსრების მოცულობა იანვარ-ივლისში 20,3%-ით შემცირდა, 4,5748 ტრილიონ იუანამდე. შიდა საბანკო კრედიტები შემცირდა 32,1%-ით, პირველადი შენატანებიდან და წინასწარი გაყიდვებიდან შემოსავლები — 14,4%-ით, ხოლო ინდივიდუალური იპოთეკური სესხების სახსრები — 23,5%-ით. ეს მონაცემები ჩინეთის ეროვნულმა სტატისტიკურმა ბიურომ 17 აგვისტოს გამოაქვეყნა.

ვარდნა უფრო ღრმა გახდა, ვიდრე 2025 წელს

პირველი შვიდი თვის დინამიკა განსაკუთრებით სუსტად გამოიყურება ისედაც მძიმე 2025 წლის ფონზე.

გასულ მთელ წელს ჩინეთის უძრავი ქონების დეველოპმენტში ინვესტიციები 17,2%-ით შემცირდა, 8,2788 ტრილიონ იუანამდე. ახალი მშენებლობების ფართობი 20,4%-ით შემცირდა, დასრულებული ობიექტების ფართობი — 18,1%-ით. ახალი კომერციული ობიექტების გაყიდვები შემცირდა 8,7%-ით ფართობის მიხედვით და 12,6%-ით ფულად გამოხატულებაში.

2025 წლის ბოლოს ოფიციალური სტატისტიკით აღრიცხული გაუყიდავი კომერციული უძრავი ქონების მოცულობა 766,32 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა და 1,6%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს. ეროვნული სტატისტიკის ბიურო დეკემბრის საქმიანი აქტივობის ინდექსს უძრავი ქონების დეველოპმენტში მხოლოდ 91,45 პუნქტად აფასებდა; 95-ზე დაბალ დონეს უწყება შედარებით დაბალი აქტივობის ზონას მიაკუთვნებს.

შედარება აჩვენებს, რომ ინვესტიციებისა და მშენებლობის დაწყების შემცირების ტემპები 2026 წელს ჯერჯერობით არ მიუთითებს ბაზრის შემობრუნებაზე. ამასთან, ახალი მიწოდების შემცირება თანდათან ამცირებს გასაყიდად გამოსული ობიექტების სამომავლო მოცულობას, რაც პერსპექტივაში შესაძლოა ბაზარს ბალანსის აღდგენაში დაეხმაროს.

ფასები სულ უფრო მეტად განსხვავდება ქალაქებს შორის

ფასებთან დაკავშირებული ვითარება უფრო რთულია, ვიდრე მშენებლობის საერთო ეროვნული ვარდნა. ჩინეთის ბაზარი სულ უფრო მეტად იყოფა ყველაზე უზრუნველყოფილ მეგაპოლისებად და შედარებით მცირე ქალაქებად ჭარბი მიწოდებით.

2026 წლის ივლისში პირველი დონის ოთხ ქალაქში — პეკინში, შანხაიში, გუანჯოუსა და შენჯენში — ახალი საცხოვრებლის საშუალო ფასები ივნისთან შედარებით არ შეცვლილა. ამასთან, შანხაიში ისინი 0,2%-ით გაიზარდა, გუანჯოუში — 0,1%-ით, შენჯენში — 0,2%-ით, ხოლო პეკინში 0,3%-ით შემცირდა.

წლიურ გამოხატულებაში პირველი დონის ქალაქებში ახალი საცხოვრებელი საშუალოდ 1,1%-ით გაიაფდა. შანხაი გამონაკლისად დარჩა 3%-იანი ზრდით. პეკინში ფასები 2,3%-ით შემცირდა, გუანჯოუში — 2,2%-ით, შენჯენში — 2,9%-ით.

მეორე დონის ქალაქებში ახალაშენებული ბინები წლიურად 2,8%-ით გაიაფდა, მესამე დონისაში — 4,2%-ით. მეორად ბაზარზე ვარდნა კიდევ უფრო ღრმა იყო: შესაბამისად 3,7%, 5,1% და 5,8%.

ეროვნული სტატისტიკის ბიუროს ოფიციალური ცხრილიდან ასევე გამომდინარეობს, რომ ივლისში ახალაშენებული ბინების დადებითი ყოველთვიური დინამიკა გამოკვლეული 70 ქალაქიდან მხოლოდ 17-მა აჩვენა. შანხაის გარდა თვალსაჩინო გამონაკლისებს შორის რჩება ჰანგჯოუ, სადაც ახალაშენებული ბინები 2,6%-ით უფრო ძვირი იყო, ვიდრე წინა წელს, და რამდენიმე ცალკეული ბაზარი მცირე ზრდით.

სწორედ ეს განსხვავება ხდება კრიზისის მიმდინარე ეტაპის ერთ-ერთი მთავარი თავისებურება. რამდენიმე უმსხვილესი ბაზრის სტაბილიზაცია ჯერ კიდევ არ ნიშნავს მთლიანად ქვეყნის აღდგენას.

უძრავი ქონების მარაგები მცირდება, მაგრამ მოთხოვნა სუსტი რჩება

ივლისის ბოლოსთვის გაყიდვაში მყოფი ახალი კომერციული უძრავი ქონების საერთო ფართობი 759,11 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა, რაც მხოლოდ 0,8%-ით ნაკლებია, ვიდრე წინა წელს. სამ წელზე ნაკლები დროით გაყიდვაში მყოფი ობიექტების ფართობი 3,6%-ით შემცირდა, 555,59 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე.

ამ ციფრების ინტერპრეტაცია მხოლოდ მყიდველების მიერ ჭარბი საცხოვრებლის სწრაფ ათვისებად არ შეიძლება. მარაგები მცირდება ახალი მშენებლობების თითქმის მეოთხედით ვარდნის პარალელურად. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მიწოდება გაცილებით ნელა ივსება.

პეკინი ცდილობს ცალკე გადაჭრას უკვე გაყიდული, მაგრამ დაუსრულებელი ობიექტების პრობლემა. ამისთვის 2024 წლის დასაწყისში შეიქმნა უძრავი ქონების დაფინანსების საკოორდინაციო მექანიზმი, რომელსაც არაოფიციალურად „თეთრი სიების“ სისტემას უწოდებენ. ჩინეთის სახელმწიფო საბჭოს მონაცემებით, 2025 წლის 22 იანვრისთვის ბანკებმა მექანიზმში ჩართულ პროექტებზე 5,6 ტრილიონი იუანის სესხი დაამტკიცეს, ხოლო პროგრამამ მხარი დაუჭირა დაახლოებით 14 მილიონი ბინის მშენებლობასა და გადაცემას.

ასეთი მოდელი პრინციპულად განსხვავდება პრობლემური დეველოპერის აქციონერების ან ობლიგაციების მფლობელების პირდაპირი გადარჩენისგან: ბანკები იღებენ შესაძლებლობას დააფინანსონ კონკრეტული ობიექტი, რათა მიიყვანონ იგი დასრულებამდე და გადასცენ მყიდველებს.

პირველადი შენატანი უკვე 15%-მდეა შემცირებული

ჩინეთის ხელისუფლებამ მოთხოვნის მხრიდან შეზღუდვები მნიშვნელოვნად შეარბილა ჯერ კიდევ კრიზისის ამ ეტაპამდე.

2024 წლის სექტემბრიდან კომერციულ იპოთეკაზე პირველადი შენატანის საერთო ეროვნული მინიმალური ზღვარი პირველ და მეორე ბინაზე აღარ განსხვავდება და განისაზღვრა არანაკლებ 15%-ის დონეზე. ამასთან, ჩინეთის სახალხო ბანკის რეგიონულმა განყოფილებებმა და ფინანსურმა მარეგულირებელმა შეინარჩუნეს უფლება, კონკრეტული ქალაქებისთვის ადგილობრივი ვითარების გათვალისწინებით საკუთარი მინიმალური მოთხოვნები დააწესონ.

ხელისუფლება ასევე ამცირებდა არსებული იპოთეკური სესხების მომსახურების ღირებულებას და ასუსტებდა უძრავი ქონების შეძენაზე შეზღუდვებს ცალკეულ ქალაქებში. თუმცა უფრო იაფი კრედიტი არ ხსნის ბაზრის მთავარ პრობლემას: მყიდველთა მოლოდინებს.

თუ ოჯახები მიიჩნევენ, რომ ბინა რამდენიმე თვეში შეიძლება უფრო იაფი ღირდეს, იპოთეკური განაკვეთის ან პირველადი შენატანის შემცირება სულაც არ აიძულებს მათ შეძენას ახლავე. ეს არის ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც მხარდაჭერის მასშტაბურმა ზომებმა ჯერჯერობით ვერ დააბრუნა ბაზარი გაყიდვების ადრინდელ მოცულობებთან.

სახელმწიფომ გაუყიდავი მზა ბინების გამოსყიდვა დაიწყო

პოლიტიკის კიდევ ერთი მიმართულება დაგროვილი მარაგების შემცირებას უკავშირდება.

2024 წელს ჩინეთის სახალხო ბანკმა შექმნა სპეციალური რეფინანსირების პროგრამა 300 მილიარდი იუანის მოცულობით. იგი ფინანსურ ორგანიზაციებს საშუალებას აძლევს დააკრედიტონ ადგილობრივი სახელმწიფო კომპანიები, რომლებიც საბაზრო პრინციპებით ყიდულობენ დასრულებულ, მაგრამ გაუყიდავ კომერციულ ბინებს და შემდეგ მათ ხელმისაწვდომ საცხოვრებლად იყენებენ გასაყიდად ან გასაქირავებლად. მოგვიანებით ცენტრალურმა ბანკმა ასეთი საბანკო კრედიტების საკუთარი დაფინანსების წილი 60%-დან 100%-მდე გაზარდა.

მექანიზმი ერთდროულად ორ ამოცანას წყვეტს: ამცირებს მზა ობიექტების მარაგებს და დეველოპერებს ფულადი სახსრების დამატებით წყაროს აძლევს. თუმცა მისი მასშტაბი უნდა შედარდეს ასობით მილიონ კვადრატულ მეტრ უძრავ ქონებასთან, რომელიც მთელი ქვეყნის მასშტაბით რჩება გაყიდვაში.

უძრავი ქონება აგრძელებს ზეწოლას ჩინეთის ეკონომიკაზე

ვარდნა პირდაპირ ჩანს მთლიანი შიდა პროდუქტის სტრუქტურაში. 2026 წლის პირველ ნახევარში ჩინეთის ეკონომიკა წლიურად 4,7%-ით გაიზარდა, მაგრამ მეორე კვარტალში ზრდის ტემპი უკვე 4,3%-ს შეადგენდა.

დამატებული ღირებულება უძრავი ქონების სექტორში ნახევარ წელიწადში 0,2%-ით შემცირდა, ხოლო მშენებლობაში — 4%-ით. შედარებისთვის, მრეწველობა 5,4%-ით გაიზარდა, წარმოება — 5,5%-ით, საფინანსო სექტორი — 6,7%-ით, ხოლო საინფორმაციო და პროგრამული მომსახურება — 10%-ზე მეტით.

ეს ასახავს თავად ჩინეთის ეკონომიკის გარდაქმნას: ზრდა სულ უფრო ნაკლებად არის დამოკიდებული საცხოვრებლის მშენებლობაზე, თუმცა უძრავი ქონების მეტისმეტად სწრაფი შემცირება რისკების სხვა წყებას ქმნის.

დეველოპმენტი დაკავშირებულია ფოლადის, ცემენტის, მინის, ავეჯისა და საყოფაცხოვრებო ტექნიკის წარმოებასთან, საბანკო დაკრედიტებასთან, სამშენებლო დასაქმებასთან და ადგილობრივი ხელისუფლების შემოსავლებთან. ამიტომ სექტორის ხანგრძლივი შემცირება კვლავ აფერხებს შიდა მოთხოვნას, მაშინაც კი, თუ იგი არ იწვევს ერთდროულ ფინანსურ კოლაფსს.

Evergrande აღარ არის კრიზისის მთავარი ინდიკატორი

Evergrande-ის იურიდიული ბედი სულ უფრო ნაკლებად გამოსადეგი მაჩვენებელი ხდება მთლიანად ბაზრის მდგომარეობისთვის.

კომპანიამ უკვე გაიარა დეფოლტი, სასამართლო ლიკვიდაცია და აქციების ბირჟის ლისტინგიდან ამოღება, ხოლო მისმა დამფუძნებელმა სამუდამო პატიმრობა მიიღო. მიუხედავად ამისა, ეროვნული ინვესტიციები უძრავ ქონებაში ორნიშნა ტემპებით განაგრძობს ვარდნას, ახალი მშენებლობები დაახლოებით მეოთხედით მცირდება, ხოლო ფასების უარყოფითი დინამიკა მცირე ქალაქების უმრავლესობაში ნარჩუნდება.

ამიტომ ბაზრისთვის მთავარი კითხვა შეიცვალა. 2021–2022 წლებში ინვესტორები კითხულობდნენ, გაკოტრდებოდა თუ არა Evergrande და რამდენად შორს გავრცელდებოდა ვალის კრიზისი. 2026 წელს საკითხავი ისაა, როდის მიაღწევს ფასებისა და მშენებლობის კლება იმ დონეს, რომელზეც ოჯახები კვლავ დაიწყებენ საცხოვრებლის სტაბილურ შეძენას, ხოლო დეველოპერები — ინვესტიციების გაზრდას საგანგებო სახელმწიფო მხარდაჭერის გარეშე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ჰუი კა იანის სამუდამო განაჩენს დიდი სიმბოლური და იურიდიული მნიშვნელობა აქვს, მაგრამ პრაქტიკულად არ ცვლის ჩინეთის საცხოვრებლის ბაზრის მიმდინარე ეკონომიკას. კრიტიკული მაჩვენებლები უკვე Evergrande-ის ბალანსზე კი არა, ეროვნულ სტატისტიკაშია: ინვესტიციები მცირდება 19,2%-ით, ახალი მშენებლობები — 24%-ით, საცხოვრებლის გაყიდვები უარყოფითი რჩება, ხოლო ფასების აღდგენა შემოიფარგლება ცალკეული ძლიერი ქალაქებით. სახელმწიფომ საგრძნობლად შეამცირა ქაოტური კოლაფსის რისკი და შექმნა პრობლემური ობიექტების დასრულების მექანიზმები, თუმცა კრიზისის დასრულების მდგრადი ნიშანი გახდება გაყიდვების, ფასების, სამშენებლო სტარტებისა და დეველოპერების ფულადი ნაკადების ერთდროული აღდგენა. 2026 წლის აგვისტოს მონაცემებით ასეთი თანხვედრა ჯერ არ ჩანს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ჩინეთის უძრავი ქონების კრიზისი და Evergrande

რატომ დაიწყო ჩინეთის უძრავი ქონების კრიზისი?

კრიზისი წარმოიშვა დეველოპერების მაღალი სასესხო ტვირთის, წინასწარ გაყიდვებზე დამოკიდებულების, რეგიონული ბაზრების ნაწილში გადაჭარბებული მშენებლობისა და 2020 წლის შემდეგ საკრედიტო შეზღუდვების გამკაცრების შერწყმით. გაყიდვების კლებამ შემდეგ ცალკეული კომპანიების დავალიანების პრობლემა მოთხოვნის უფრო ფართო კრიზისად აქცია.

როდის გამოაცხადა Evergrande-მა დეფოლტი?

საკვანძო დეფოლტი საერთაშორისო ვალდებულებებზე 2021 წლის ბოლოს მოხდა. იმ დროისთვის ჯგუფის მთლიანი ვალდებულებები $300 მილიარდს აჭარბებდა.

რა დაემართა ჰუი კა იანს?

2026 წლის 20 აგვისტოს შენჯენის სასამართლომ Evergrande-ის დამფუძნებელს სამუდამო პატიმრობა მიუსაჯა და მისი პირადი ქონების კონფისკაცია დაადგინა.

აგრძელებს თუ არა ბინის ფასები ჩინეთში ვარდნას?

კატეგორიების უმეტესობაში — დიახ, თუმცა დინამიკა მკვეთრად განსხვავდება. ივლისში პირველი დონის ქალაქებში ახალაშენებული ბინები საშუალოდ 1,1%-ით გაიაფდა წლიურად, მეორე დონისაში — 2,8%-ით, მესამე დონისაში — 4,2%-ით. შანხაი თვალსაჩინო გამონაკლისად რჩება.

რამდენად შემცირდა უძრავი ქონების მშენებლობა 2026 წელს?

იანვარ-ივლისში ახალი მშენებლობების ფართობი წლიურად 24%-ით შემცირდა. საცხოვრებელ სეგმენტში ვარდნამ 24,6% შეადგინა.

რამდენი გაუყიდავი უძრავი ქონება რჩება ჩინეთში?

ივლისის ბოლოს გაყიდვაში მყოფი ახალი კომერციული უძრავი ქონების ოფიციალურად აღრიცხული ფართობი 759,11 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა. ეს მაჩვენებელი მოიცავს არა მხოლოდ საცხოვრებელს, ამიტომ მისი პირდაპირ გაუყიდავი ბინების მოცულობად განმარტება არ შეიძლება.

არჩენს თუ არა ჩინეთი პრობლემურ დეველოპერებს?

პოლიტიკა ძირითადად ორიენტირებულია არა კომპანიებისა და მათი ინვესტორების უპირობო გადარჩენაზე, არამედ კონკრეტული პროექტების დაფინანსებაზე, უკვე გაყიდული ბინების დასრულებასა და მზა უძრავი ქონების მარაგების შემცირებაზე.

დასრულდა თუ არა კრიზისი Evergrande-ის ლიკვიდაციის შემდეგ?

არა. Evergrande კრიზისის სიმბოლოდ იქცა, თუმცა მიმდინარე პრობლემები დაკავშირებულია ინვესტიციების, მშენებლობის, გაყიდვებისა და ფასების საერთო ეროვნულ ვარდნასთან რეგიონული ბაზრების მნიშვნელოვან ნაწილში.

შედარებისთვის, 2019 წელს ჩინეთმა 145,31 მლნ შემომყვანი ვიზიტორი მიიღო, მათ შორის 31,88 მლნ უცხოელი. ამგვარად, უცხოური მოგზაურობების რაოდენობა 2025 წელს პანდემიამდელ მაჩვენებელზე დაახლოებით 10%-ით მაღალი აღმოჩნდა. ამასთან, უფრო მართებულია ვისაუბროთ სწორედ მოგზაურობებზე ან ვიზიტებზე და არა 35,17 მლნ უნიკალურ უცხოელ ტურისტზე: ერთ ადამიანს შეუძლია წლის განმავლობაში ქვეყანაში რამდენჯერმე შევიდეს.

ეს დაზუსტება არსებითია ბაზრის მოცულობის შესაფასებლად. ჩინეთის სასაზღვრო, ტურისტული და სტატისტიკური უწყებები იყენებენ ახლო, მაგრამ არა ყოველთვის იდენტურ განმარტებებს, ამიტომ სხვადასხვა უწყების მონაცემების მექანიკურად შეკრება ან მეთოდოლოგიის შემოწმების გარეშე პირდაპირ შედარება დაუშვებელია.

ტურისტების ხარჯებს ჯერ აშკარა რეკორდი არ დაუმყარებია

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი კორექტირება ტურისტულ შემოსავლებს ეხება. ჩინეთის სახელმწიფო სტატისტიკის ბიურომ 2025 წელს ყველა შემომყვანი ვიზიტორის ხარჯები $131,1 მლრდ-ად შეაფასა, რაც 2024 წლის დონეზე 39,2%-ით მეტია.

2019 წლის ტურისტული ბაზრის ოფიციალური მონაცემები აჩვენებს საერთაშორისო ტურისტულ შემოსავლებს $131,3 მლრდ-ის ოდენობით. წყაროებში ინდიკატორების ფორმულირებები გარკვეულწილად განსხვავდება, ამიტომ ისინი იდეალურად შესადარის დროით მწკრივად ვერ ჩაითვლება. თუმცა ეს ციფრები ნამდვილად არ იძლევა საკმარის საფუძველს იმის დასამტკიცებლად, რომ 2025 წელმა ხარჯების უდავო ახალი რეკორდი დაამყარა: უფრო უსაფრთხოა ითქვას, რომ ფულადი ნაკადი პრაქტიკულად აღდგა პანდემიამდელ დონემდე.

ეს ფინანსურ აღდგენას მოგზაურობების რაოდენობის დინამიკისგან განასხვავებს. უცხოური ვიზიტები უკვე შესამჩნევად მეტია, ვიდრე 2019 წელს, მაგრამ ჯამური ხარჯები პროპორციულად არ გაზრდილა.

სასტუმროების, რესტორნების, ტრანსპორტისა და საცალო ვაჭრობისთვის ზრდის შემდეგი ეტაპი ამიტომ დამოკიდებული იქნება არა მხოლოდ საზღვრის კვეთის რაოდენობაზე, არამედ მოგზაურობის ხანგრძლივობასა და ერთი მოგზაურის ხარჯებზე.

ზრდის მთავარი წყარო უვიზო შემოსვლა გახდა

2025 წელს უცხოელებმა სხვადასხვა უვიზო რეჟიმის ფარგლებში 30,08 მლნ შემომავალი მოგზაურობა განახორციელეს — 49,5%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. ეს აჩვენებს ტრადიციული სავიზო მოდელიდან გაცილებით თავისუფალ შემოსვლაზე გადასვლის მასშტაბს.

2026 წლის პირველ ნახევარში ტენდენცია გაგრძელდა. ეროვნულმა საიმიგრაციო ადმინისტრაციამ უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა 22,91 მლნ შემოსვლა დაარეგისტრირა — 20,4%-იანი ზრდა. აქედან 17,82 მლნ უვიზო იყო, რაც ამ პერიოდში უცხოელთა ყველა შემოსვლის 77,7%-ს შეესაბამება. უვიზო შემოსვლების რაოდენობა წლიურად 30,6%-ით გაიზარდა.

აქაც აუცილებელია სტატისტიკის გამიჯვნა. 22,91 მლნ არის უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა სასაზღვრო შემოსვლები და არა ოფიციალურად დადასტურებული უცხოელი ტურისტების რაოდენობა. შემომსვლელთა შორის შეიძლება იყვნენ მოგზაურები, ბიზნეს-ღონისძიებების მონაწილეები, ნათესავების მომნახულებლები და შემოსვლის წესებით ნებადართული სხვა კატეგორიები.

მიუხედავად ამისა, სწორედ ეს მონაცემები ყველაზე ოპერატიულად აჩვენებს, რამდენად სწრაფად შეცვალა რეჟიმის ლიბერალიზაციამ საერთაშორისო მობილობა.

სამხრეთ კორეა და რუსეთი ლიდერობენ უცხოურ ბაზრებს შორის

2026 წლის იანვარ-ივნისში ჩინეთში შემოსული უცხო ქვეყნის მოქალაქეების წარმოშობის ქვეყნების პირველ ათეულში შევიდნენ სამხრეთ კორეა, რუსეთი, მალაიზია, ვიეტნამი, ტაილანდი, სინგაპური, აშშ, იაპონია, მონღოლეთი და ავსტრალია.

ამ ათ ბაზარზე უცხოელთა ყველა შემოსვლის 62% მოდიოდა.

სტრუქტურა აჩვენებს, რომ მეზობელ ქვეყნებს კვლავ დიდი უპირატესობა აქვთ მოკლე მარშრუტებისა და უფრო იაფი ტრანსპორტის წყალობით. ამავდროულად, აშშ-ისა და ავსტრალიის ყოფნა შორეული ნაკადის აღდგენას ადასტურებს.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდება რუსული მოგზაურობები. უვიზო რეჟიმმა, ორ ქვეყანას შორის რეგიონების გეოგრაფიულმა სიახლოვემ და გადაზიდვების გაფართოებამ ბარიერები შეამცირა როგორც სასაზღვრო რეგიონებში მოკლე ვიზიტებისთვის, ასევე პეკინში, შანხაისა და სხვა დიდ ქალაქებში მოგზაურობისთვის.

პეკინმა რუსული ნაკადის 132%-იანი ზრდა დააფიქსირა

დედაქალაქის სტატისტიკა უფრო ზუსტ წარმოდგენას იძლევა უშუალოდ ტურისტულ სეგმენტზე. 2026 წლის იანვარ-ივნისში პეკინმა 3,27 მლნ შემომყვანი ტურისტული ვიზიტი დაარეგისტრირა, 32,6%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით. უცხოელებზე ასეთი ვიზიტების 2,79 მლნ მოდიოდა, ზრდამ 36,7% შეადგინა.

რუსულმა მაჩვენებელმა 492 987-ს მიაღწია — 131,8%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. აშშ-დან ვიზიტორთა რაოდენობა 30,4%-ით გაიზარდა 220 188-მდე, ხოლო იაპონიის მაჩვენებელი დაახლოებით მეოთხედით შემცირდა 67 117-მდე. ევროპული ნაკადი მთლიანობაში 66,7%-ით გაიზარდა. ასეთ მონაცემებს აქვეყნებს პეკინის კულტურისა და ტურიზმის ბიურო, რომელიც ცალკე განსაზღვრავს პირთა კატეგორიებს, რომლებიც შედის და არ შედის ტურისტულ სტატისტიკაში.

ამიტომ პეკინის 2,79 მლნ უცხოელი და ქვეყნის მასშტაბით დაფიქსირებული 22,91 მლნ უცხოური შემოსვლა ერთი და იმავე მეთოდოლოგიის მაჩვენებლებად ვერ ჩაითვლება.

პირველი ასახავს კონკრეტული ქალაქის ტურისტულ სტატისტიკას, მეორე — უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა მიერ სახელმწიფო საზღვრის კვეთას.

ჩინეთმა 50 ქვეყნისთვის 30-დღიანი უვიზო რეჟიმი გახსნა

2026 წლის აგვისტოსთვის ვიზებისგან გათავისუფლების ცალმხრივი პროგრამა 50 სახელმწიფოს ჩვეულებრივი პასპორტის მფლობელებს მოიცავს. სიაში შედის გერმანია, საფრანგეთი, იტალია, ესპანეთი, დიდი ბრიტანეთი, კანადა, ავსტრალია, იაპონია, სამხრეთ კორეა, ბრაზილია, არგენტინა, რუსეთი, საუდის არაბეთი და რიგი სხვა ქვეყნები.

ჩინეთში უვიზოდ ყოფნა ნებადართულია 30 კალენდარულ დღემდე ტურიზმის, საქმიანი ვიზიტების, ნათესავებისა და მეგობრების მონახულების, გაცვლითი პროგრამებისა და ტრანზიტისთვის. ყოფნის ვადა აითვლება შემოსვლის მომდევნო დღიდან. მუშაობა, ჩვეულებრივი გრძელვადიანი სწავლა და ჟურნალისტური საქმიანობა პროგრამაში არ შედის. ჩინეთის საგარეო საქმეთა სამინისტრო ასევე განმარტავს, რომ განმეორებითი უვიზო შემოსვლების რაოდენობა ამჟამად ცალკე შეზღუდული არ არის, თუ მოგზაურობები ნებადართულ მიზნებს შეესაბამება.

რუსეთისთვის არსებული ცალმხრივი რეჟიმი 2027 წლის 31 დეკემბრამდე მოქმედებს. დროებითი პროგრამის სხვა 48 სახელმწიფოსთვის იგი დადგენილია 2026 წლის 31 დეკემბრამდე. ბრუნეისთვის მოქმედ წესებში საბოლოო თარიღი განსაზღვრული არ არის.

ამგვარად, განცხადება „უვიზო ჩინეთის“ შესახებ დათქმას საჭიროებს: წესები დამოკიდებულია მოქალაქეობაზე, მოგზაურობის მიზანსა და პასპორტის ტიპზე.

ათდღიანი რეჟიმი — ეს არის ტრანზიტი და არა ჩვეულებრივი უვიზო მიმოსვლა

ცალკე მექანიზმია 240-საათიანი უვიზო ტრანზიტი. ის არ შეიძლება აღიწეროს, როგორც ჩვეულებრივი უფლება, ჩამოხვიდეთ ჩინეთში ათი დღით ტურისტული მიზნით და შემდეგ დაბრუნდეთ სახლში იმავე მარშრუტით.

ის ვრცელდება 55 სახელმწიფოს მოქალაქეებზე, მათ შორის აშშ-ზე, კანადაზე, დიდ ბრიტანეთზე, რუსეთზე, ევროკავშირის ქვეყნებზე, იაპონიაზე, სამხრეთ კორეაზე, ავსტრალიასა და რიგ სხვა ქვეყნებზე. რეჟიმი მოქმედებს 65 გამშვები პუნქტის გავლით 24 პროვინციაში, ავტონომიურ რეგიონსა და ცენტრალური დაქვემდებარების ქალაქში.

მთავარი პირობაა — მოგზაური უნდა მიემგზავრებოდეს ჩინეთის გავლით მესამე ქვეყანაში ან ტერიტორიაზე და ჰქონდეს დადასტურებული შემდგომი მარშრუტი.

მაგალითად, მოგზაურობა აშშ — ჩინეთი — იაპონია პოტენციურად შეესაბამება ტრანზიტის კონსტრუქციას, მაშინ როდესაც აშშ — ჩინეთი — აშშ არ აკმაყოფილებს მესამე მიმართულებით შემდგომი მგზავრობის მოთხოვნას. ნებადართულ ზონაში ტრანზიტის დროს შესაძლებელია მოგზაურობა, საქმიანი საქმიანობის წარმოება და ნათესავების მონახულება, თუმცა მუშაობა, სწავლა და ჟურნალისტური საქმიანობა დამატებით ნებართვებს მოითხოვს.

ამერიკული ბაზრისთვის სწორედ ეს მექანიზმი რჩება ერთ-ერთ მთავარ გზად მატერიკულ ჩინეთში ჩვეულებრივი ტურისტული ვიზის გარეშე ჩასასვლელად.

Chinamaxxing თანამედროვე ჩინეთის რეკლამად იქცა

სავიზო შეზღუდვების შემსუბუქება დაემთხვა უცხოურ სოციალურ ქსელებში ქვეყნის იმიჯის ცვლილებას.

Bloomberg-ის მასალაში ტერმინი Chinamaxxing გამოიყენება ინტერნეტ-ტრენდის აღსაწერად, როდესაც მომხმარებლები ჩინეთის ფარგლებს გარეთ დემონსტრაციულად ინტერესდებიან ჩინური საკვებით, ცხელი ჩაით, ურბანული ესთეტიკითა და ცალკეული ყოველდღიური ჩვევებით. ამავდროულად, ტურისტულ პლატფორმებზე ვრცელდება ვიდეოები ჩუნცინის, შანხაის, ჩქაროსნული მატარებლების, Huawei-ს, DJI-ს, Pop Mart-ის მაღაზიებისა და ჩინური „ცხელი ქვაბის“ (Hot Pot) რესტორნების შესახებ. ეს ქვეყნის ტურისტულ იმიჯს ჩინეთის დიდ კედელსა და ტერაკოტის არმიას მიღმა საგრძნობლად აფართოებს.

ტერმინი არ წარმოადგენს ტურისტული ინდუსტრიის ოფიციალურ ცნებას და არ უნდა იქნას აღქმული, როგორც ჩინური კულტურის ზუსტი აღწერა. ბაზრისთვის მისი მნიშვნელობა უპირველეს ყოვლისა იმაში მდგომარეობს, რომ ჩინეთის თანამედროვე ყოველდღიური ცხოვრება ტურისტული ინტერესის დამოუკიდებელ ობიექტად იქცა.

ეს ეფექტი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ახალგაზრდა დამოუკიდებელი მოგზაურებისთვის, რომლებიც მიმართულებებს მოკლე ვიდეოებისა და სოციალურ ქსელებში რეკომენდაციების მეშვეობით ირჩევენ.

ჩინეთისადმი დამოკიდებულება გაუმჯობესდა, მაგრამ არაერთგვაროვანი რჩება

ნაკადის ზრდას ხელს უწყობს საერთაშორისო საზოგადოებრივი აზრის ცვლილებაც.

Pew Research Center-ის კვლევამ, რომელიც 2026 წლის თებერვლიდან მაისამდე 37 ქვეყანაში 45 658 ადამიანს შორის ჩატარდა, აჩვენა ჩინეთის მიმართ კეთილგანწყობილი დამოკიდებულების მედიანური დონე 51%-ის ოდენობით არაკეთილგანწყობილი 39%-ის წინააღმდეგ. ამასთან, ბაზრებს შორის განსხვავება უკიდურესად დიდია: პაკისტანში ქვეყანას დადებითად აფასებდა რესპონდენტთა 90%, იაპონიაში — მხოლოდ 11%. ესპანეთში მაჩვენებელმა 54%-ს მიაღწია, იტალიაში — 51%-ს.

შესაბამისად, ჩინეთის ტურისტული იმიჯის ერთიან გლობალურ გაუმჯობესებაზე საუბარი ზედმეტი გამარტივება იქნებოდა.

მაგრამ რიგ მნიშვნელოვან ბაზრებზე მოგზაურობის წინ ფსიქოლოგიური ბარიერი ნამდვილად მცირდება ადმინისტრაციულთან ერთად.

ჩინეთის ქალაქებმა უცხოური ტრაფიკის ყიდვა დაიწყეს

ტურისტული ცნობადობის ზრდა არ არის მთლიანად ორგანული.

საწყისი მასალის სინდიცირებული ვერსია იტყობინება, რომ 2026 წელს პეკინმა მიიღო დამატებით 2,64 მლნ იუანი თანამშრომლებისთვის და შემომყვანი ტურიზმის ინტერნეტ-პოპულარიზაციისთვის. შანხაიმ, სახელმწიფო შესყიდვების თანახმად, არანაკლებ 1,6 მლნ იუანი უნდა მიმართოს Expedia-სა და Booking.com-ის კამპანიებზე. რიგი ქალაქების ოფიციალური პირები ასევე ავითარებენ წარმომადგენლობას უცხოურ სოციალურ პლატფორმებზე.

ჩინეთისთვის ეს ტურისტული მარკეტინგის შესამჩნევი ცვლილებაა.

ქვეყანა უცხოელებს სთავაზობს უკვე არა მხოლოდ ისტორიულ ღირსშესანიშნაობებს, არამედ თანამედროვე ურბანულ გამოცდილებას: ტრანსპორტს, საკვებს, მაღაზიებს, ტექნოლოგიებს, ღამის უბნებსა და ვიზუალურად გამორჩეულ არქიტექტურას.

ეს სტრატეგია განსაკუთრებით კარგად მუშაობს ჩუნცინისთვის, რომლის მრავალდონიანი ურბანული გარემოც რეგულარულად ჩნდება საერთაშორისო ტურისტულ კონტენტში.

შანხაი ციფრული ბარიერების მოხსნას ცდილობს

საზღვრის გამარტივების შემდეგ მთავარი შეზღუდვა თავად მოგზაურობის მოხერხებულობა ხდება.

შანხაი 2026 წლის ზაფხულის სეზონზე აფართოებს სერვისებს უცხოელებისთვის ტრანსპორტში, განთავსებაში, რესტორნებში, გადახდებსა და გადასახადების დაბრუნებაში (Tax Free). საერთაშორისო აპლიკაცია HiChina იღებს დამატებით ფუნქციებს, პლატფორმა Easy Go იყენებს ხელოვნურ ინტელექტს მრავალენოვანი ტაქსის გამოძახებისთვის, ბილეთების შესაძენად და თარგმნისთვის, ხოლო Shanghai Pass იძლევა ტრანსპორტითა და კულტურული ობიექტებით სარგებლობის საშუალებას. გადასახადების დაბრუნების ახალმა სისტემამ პროცედურების მნიშვნელოვანი ნაწილის სმარტფონით შესრულების შესაძლებლობა უნდა შექმნას.

Visa დამატებით აფართოებს საერთაშორისო ბარათებით გადახდას მცირე მოვაჭრეებთან, ხოლო Shanghai Pass უკვე დაკავშირებულია ჩინეთის 300-ზე მეტი ქალაქის სატრანსპორტო სისტემასთან.

ასეთი ზომები პრიორიტეტების ცვლილებას აჩვენებს. კითხვის — „როგორ მოვხვდეთ ჩინეთში“ — გადაჭრის შემდეგ ხელისუფლება სულ უფრო მეტად ინტერესდება კითხვით: „როგორ ისარგებლოს უცხოელმა ჩინეთით“.

გადახდები და ინტერნეტი ხახუნის წყაროდ რჩება

ჩინეთის უდიდესი ქალაქები თითქმის მთლიანად მობილურ სერვისებზეა ორიენტირებული.

ადგილობრივი მოსახლეობისთვის ეს ზრდის კომფორტს, მაგრამ უცხოელებს სხვა ციფრულ ეკოსისტემასთან ადაპტაცია უწევთ. საერთაშორისო საბანკო ბარათების დაკავშირება ჩინურ გადახდის აპლიკაციებთან ახლა ბევრად უფრო ადვილია, თუმცა ტრანსპორტის, რესტორნებისა და ცალკეული ბილეთების შეკვეთა კვლავ შეიძლება მოითხოვდეს ადგილობრივი სერვისების გამოყენებას.

ამავდროულად, Google, Instagram, WhatsApp და საერთაშორისო მოგზაურებისთვის ჩვეული ზოგიერთი სხვა სერვისი ჩვეულებრივ მიუწვდომელია სტანდარტული ინტერნეტ-კავშირით მატერიკულ ჩინეთში.

სწორედ ენის, გადახდებისა და ციფრული ინფრასტრუქტურის კომბინაციას ასახელებს Bloomberg შემომყვანი ბაზრის შემდგომი ზრდის ერთ-ერთ შეზღუდვად.

უვიზო რეჟიმის გაფართოებასთან ერთად ეს ფაქტორი უფრო მნიშვნელოვანი ხდება: ადმინისტრაციული ბარიერი უკვე შემცირებულია, ხოლო საყოფაცხოვრებო ჯერ ბოლომდე არ არის აღმოფხვრილი.

ჩინეთი ჩამორჩება აშშ-ს უცხოელი სტუმრებისგან მიღებული შემოსავლებით

მოგზაურთა რაოდენობა ჩინეთს ფინანსური უკუგებით ჯერ კიდევ ვერ ხდის მსოფლიოს უდიდეს ბაზრებთან შედარებადს.

საწყის მასალაში მოყვანილია Trip.com-ის შეფასება, რომლის მიხედვითაც ერთი შემომყვანი მოგზაურის ხარჯები ჩინეთში დაახლოებით $2 240-ს შეადგენს. ქვეყანაში საერთაშორისო ტურისტული ხარჯების მთლიანი მოცულობა ამერიკული მაჩვენებლის მესამედზე ნაკლებია, ხოლო ხარჯები ერთ მოგზაურზე — აშშ-ის დონის დაახლოებით 40%.

ეს ერთდროულად ქმნის სისუსტეს და ზრდის მნიშვნელოვან რეზერვს.

თუ ჩინეთი შეძლებს ყოფნის ხანგრძლივობის გაზრდას და უცხოელი მოგზაურების პეკინისა და შანხაის ფარგლებს გარეთ გაყვანას, ერთი და იგივე შემოსვლა მეტ შემოსავალს მოუტანს სასტუმროებს, რესტორნებს, რკინიგზას, შიდა ავიახაზებსა და რეგიონულ საცალო ვაჭრობას.

პეკინს სურს უცხოელების მეგაპოლისებიდან რეგიონებში გადაყვანა

სოციალური ქსელები უკვე ეხმარება ინტერესის გეოგრაფიის გაფართოებას.

მოგზაურები სულ უფრო ხშირად განიხილავენ ჩენგდუს, ჩუნცინს, სიანს, ჰარბინს, იუნანსა და სინძიანს დამოუკიდებელ მიმართულებებად და არა კლასიკური მარშრუტის — პეკინი-შანხაის — დამატებად.

ჩინეთის ეკონომიკისთვის ასეთი დინამიკა უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ჩამოსულთა რაოდენობის უბრალო ზრდა. რამდენიმე რეგიონში მოგზაურობა ზრდის ღამისთევების, მატარებლითა და თვითმფრინავით მგზავრობის რაოდენობას, რესტორნების ხარჯებსა და შენაძენებს.

მაღალსიჩქარიანი რკინიგზის განვითარებული ქსელი ჩინეთს ინფრასტრუქტურულ უპირატესობას ანიჭებს, თუმცა მრავალენოვანი მომსახურებისა და ციფრული კომფორტის დონე უდიდესი ქალაქების გარეთ არაერთგვაროვანი რჩება.

2026 წლის პროგნოზები ფრთხილ შედარებას მოითხოვს

ჩინეთის ტურიზმის აკადემიამ 2026 წლისთვის ყველა კატეგორიის 163 მლნ შემომყვანი ტურისტული მოგზაურობა იწინასწარმეტყველა, რაც 8%-იან ზრდას შეესაბამება, და 36,661 მლნ უცხოური ვიზიტი — 10%-იანი ზრდა.

ეს ციფრები პირდაპირ ვერ შედარდება სახელმწიფო სტატისტიკის ბიუროს 35,17 მლნ უცხოურ მოგზაურობასთან ან უბრალოდ პირველი ნახევარწლის 22,91 მლნ სასაზღვრო შემოსვლასთან.

თავად ის ფაქტი, რომ გაცხადებული ზრდის ტემპები აბსოლუტური სიდიდეების მექანიკური შედარებისას სრულად არ ემთხვევა, სტატისტიკური ბაზების განსხვავებას აჩვენებს.

ამიტომ ყველაზე კორექტული დასკვნა 2026 წლის შუა პერიოდისთვის მდგომარეობს არა იმაში, რომ ჩინეთი აუცილებლად გადააჭარბებს კონკრეტულ წლიურ ციფრს, არამედ იმაში, რომ ოპერატიული სასაზღვრო სტატისტიკა უცხოელთა შემოსვლების ორნიშნა ზრდის ჩვენებას განაგრძობს.

FAQ: უვიზო ჩინეთი და შემომყვანი ტურიზმი

რამდენმა უცხოელმა მოინახულა ჩინეთი 2025 წელს?

ოფიციალურმა ეროვნულმა სტატისტიკამ უცხოელთა 35,17 მლნ შემომავალი მოგზაურობა დაარეგისტრირა. ეს არის ვიზიტების რაოდენობა და არა უნიკალური ადამიანების რიცხვი.

გადააჭარბა თუ არა ჩინეთმა პანდემიამდელ დონეს?

უცხოური შემომავალი მოგზაურობებით — დიახ. 2019 წელს ეს მაჩვენებელი 31,88 მლნ იყო, 2025 წელს — 35,17 მლნ, ანუ დაახლოებით 10%-ით მეტი.

დაამყარა თუ არა ჩინეთმა ტურისტული შემოსავლების ახალი რეკორდი?

ამის მტკიცება არაკორექტულია. 2025 წელს შემომყვანი ვიზიტორების ხარჯებმა $131,1 მლრდ შეადგინა, ხოლო 2019 წლის საერთაშორისო ტურისტული შემოსავლების ოფიციალური შეფასება $131,3 მლრდ იყო. მაჩვენებლების მეთოდოლოგია შეიძლება განსხვავდებოდეს, ამიტომ უფრო სწორია ვისაუბროთ დაახლოებით წინა დონემდე აღდგენაზე.

რამდენი უცხოური შემოსვლა დაფიქსირდა 2026 წლის პირველ ნახევარში?

სასაზღვრო სამსახურებმა უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა 22,91 მლნ შემოსვლა დაარეგისტრირეს — წლიურად 20,4%-ით მეტი.

მათგან რამდენი იყო უვიზო?

17,82 მლნ, ანუ 77,7%. ასეთი შემოსვლების რაოდენობის ზრდამ 30,6% შეადგინა.

რამდენი ქვეყანა სარგებლობს 30-დღიანი უვიზო რეჟიმით?

ცალმხრივი პროგრამა ვრცელდება 50 სახელმწიფოს ჩვეულებრივი პასპორტის მფლობელებზე.

სჭირდებათ თუ არა რუსეთის მოქალაქეებს ტურისტული ვიზა?

პირობებთან შესაბამისი მოკლევადიანი მოგზაურობებისთვის რუსეთის ჩვეულებრივი პასპორტების მფლობელებისთვის ხელმისაწვდომია 30-დღიანი უვიზო შემოსვლა. არსებული რეჟიმი 2027 წლის 31 დეკემბრამდე მოქმედებს.

შეუძლიათ თუ არა ამერიკელებს უვიზოდ ჩამოსვლა?

აშშ არ შედის 30-დღიანი ცალმხრივი უვიზო გათავისუფლების სიაში, მაგრამ ამერიკის მოქალაქეებს შეუძლიათ ისარგებლონ 240-საათიანი ტრანზიტით მარშრუტის მოთხოვნების დაცვის შემთხვევაში.

შეიძლება თუ არა აშშ-დან ჩინეთში ათი დღით ჩაფრენა და უკან დაბრუნება სატრანზიტო უვიზო რეჟიმით?

არა, ასეთი სქემა თავისთავად არ პასუხობს ტრანზიტის მთავარ პირობას. აუცილებელია შემდგომი მგზავრობა ჩინეთიდან მესამე ქვეყანაში ან ტერიტორიაზე.

რა არის Chinamaxxing?

ეს არ არის ოფიციალური ტურისტული ტერმინი, არამედ ინტერნეტ-მემი და კულტურული ტრენდია, რომელიც დაკავშირებულია ჩინური საკვების, ესთეტიკის, ურბანული გარემოსა და ცალკეული ყოველდღიური ჩვევებისადმი გაზრდილ ინტერესთან.

რომელი ქვეყნებიდან შემოდის ჩინეთში ყველაზე მეტი უცხოელი?

2026 წლის პირველ ნახევარში უმსხვილეს ბაზრებს შორის იყვნენ სამხრეთ კორეა, რუსეთი, მალაიზია, ვიეტნამი, ტაილანდი, სინგაპური, აშშ, იაპონია, მონღოლეთი და ავსტრალია.

რა ზღუდავს ამჟამად ყველაზე მეტად შემდგომ ზრდას?

ვიზების ლიბერალიზაციის შემდეგ უფრო თვალსაჩინო ხდება სხვა დაბრკოლებები: ციფრული ადაპტაცია, გადახდები, ენობრივი მხარდაჭერა და დამოუკიდებელი მოგზაურობის მოხერხებულობა უდიდესი საერთაშორისო ცენტრების მიღმა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, ჩინეთის ამჟამინდელი პოლიტიკის მთავარი შედეგი ციფრებში უკვე ჩანს: უცხოელთა შემომავალმა მოგზაურობებმა 2019 წლის დონეს გადააჭარბა, ხოლო უვიზო რეჟიმები საერთაშორისო ნაკადის ერთ-ერთ მთავარ არხად იქცა. თუმცა ტურისტული აღდგენის დასრულებულად მიჩნევა ჯერ ნაადრევია. მოგზაურობების რაოდენობა უფრო სწრაფად იზრდება, ვიდრე ფულადი შემოსავლები, სხვადასხვა უწყების სტატისტიკა ყოველთვის სრულად შესადარისი არ არის, ხოლო უცხოელთა მომსახურების ინფრასტრუქტურა ჯერ კიდევ ჩამორჩება საზღვრის ლიბერალიზაციის სისწრაფეს. ტურისტისთვის ჩინეთის კონკურენციის შემდეგი ეტაპი დამოკიდებული იქნება არა უვიზო ქვეყნების სიის მორიგ გაფართოებაზე, არამედ მოკლე პირველი ვიზიტის უფრო ხანგრძლივ, მაღალხარჯიან და განმეორებით მოგზაურობად გადაქცევის უნარზე. თუ პეკინი შეძლებს რეგიონებში გადახდების, ნავიგაციისა და დაჯავშნის ისევე სწრაფად გამარტივებას, როგორც შემოსვლის პროცედურისა, ამჟამინდელი აღდგენა შეიძლება მდგრადი გახდეს. თუ არა, საზღვრის კვეთის რეკორდული ტემპები ფაქტობრივ ეკონომიკურ ეფექტზე უფრო შთამბეჭდავად გამოიყურება.

Bloomberg-მა 17 აგვისტოს ყურადღება გაამახვილა ჩინეთის ბაზრის ახალ სისუსტეზე და მისი აღდგენის მორიგი გადადების საფრთხეზე. ამავდროულად, ფასების კლების ტემპის შეფასება აუცილებელია მეთოდოლოგიის გათვალისწინებით: ოფიციალური სტატისტიკა შეიცავს ცალკეულ ინდექსებს 70 მსხვილი და საშუალო ქალაქისთვის, ხოლო სახელმწიფოს მიერ გამოქვეყნებული ერთიანი საშუალო ინდექსი მთელი ამ ჯგუფისთვის არ არსებობს. საინფორმაციო სააგენტოები დამოუკიდებლად აჯამებენ ქალაქების მაჩვენებლებს, ამიტომ მათი შედეგები ოდნავ განსხვავდება.

ახალაშენებულებზე ფასები ჩინეთის ქალაქების უმრავლესობაში ეცემა

ჩინეთის სტატისტიკის ეროვნულმა ბიურომ განაცხადა, რომ ივლისში ახალი კომერციული საცხოვრებელი ფართის ფასები ქვეყნის ოთხ უდიდეს ქალაქში ივნისთან შედარებით საშუალოდ არ შეცვლილა. ერთი თვით ადრე ამ ჯგუფმა 0,1%-იანი ზრდა აჩვენა. მეორე დონის ქალაქებში ფასები 0,1%-ით შემცირდა, ხოლო მესამე დონის ქალაქებში — 0,3%-ით.

პირველ ჯგუფს მიეკუთვნება პეკინი, შანხაი, გუანჯოუ და შენჯენი. პეკინი ივლისში ერთადერთი აღმოჩნდა ამ ოთხი ქალაქიდან, სადაც ახალი ბინების ღირებულება ერთ თვეში 0,3%-ით შემცირდა. შანხაიში ფასები 0,2%-ით გაიზარდა, გუანჯოუში — 0,1%-ით, ხოლო შენჯენში — 0,2%-ით.

ახალაშენებულებზე ფასების ზრდა ან კლების არარსებობა დაფიქსირდა 70 ქალაქიდან 23-ში, რაც ორით მეტია, ვიდრე ივნისში. შესაბამისად, ფასები შემცირდა 47 ქალაქში, წინა თვის 49-თან შედარებით. ეს მნიშვნელოვანი დაზუსტებაა: ვარდნა კვლავ მოიცავს ბაზრების უმეტესობას, თუმცა უარყოფითი ყოველთვიური დინამიკის მქონე ქალაქების რაოდენობა ოდნავ შემცირდა.

დაცემის აჩქარება დამოკიდებულია გაანგარიშების მეთოდზე

ფორმულირება საშუალო ფასების კლების აჩქარების შესახებ არ შეესაბამება ოფიციალური სტატისტიკის აგრეგირების ყველა მეთოდს.

Dow Jones-მა გამოთვალა, რომ ახალი საცხოვრებელი ფართის ღირებულება 70 ქალაქში ივლისში საშუალოდ 0,18%-ით შემცირდა ივნისთან შედარებით, წინა თვის 0,15%-იანი კლების შემდეგ. გაანგარიშების ამ მეთოდით ყოველთვიური კლება მართლაც დაჩქარდა. წლიურ ჭრილში კი, პირიქით, ვარდნა 3,5%-დან 3,41%-მდე შენელდა.

Reuters-მა ოდნავ განსხვავებული შედეგი მიიღო: 0,1%-იანი კლება თვეში, ისევე როგორც ივნისში. წლიურ ჭრილში ფასები 3,2%-ით შემცირდა, წინა თვის 3,3%-იანი ვარდნის შემდეგ.

ოფიციალური სტატისტიკა აჩვენებს, რომ ყოველთვიური დინამიკა გაუარესდა მეორე დონის ქალაქებში და დარჩა უარყოფითი მესამე ჯგუფში, მაშინ როდესაც უმსხვილესმა მეგაპოლისებმა საშუალოდ შეინარჩუნეს ფასები.

ფასების წლიური კლება თანდათან ნელდება

წლიურ ჭრილში ოფიციალური მაჩვენებლები ყოველთვიურზე ოდნავ უკეთ გამოიყურება. ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონება პირველი დონის ქალაქებში ივლისში 1,1%-ით გაიაფდა, თანაც კლების ტემპი ივნისთან შედარებით 0,2 პროცენტული პუნქტით შემცირდა.

შანხაი რჩება მთავარ გამონაკლისად ოთხ უმსხვილეს ბაზარს შორის. ქალაქის ახალაშენებული ბინები 3%-ით ძვირი ღირდა, ვიდრე ერთი წლის წინ. პეკინში ფასები 2,3%-ით შემცირდა, გუანჯოუში — 2,2%-ით, ხოლო შენჯენში — 2,9%-ით.

მეორე დონის ქალაქებში წლიურმა კლებამ 2,8% შეადგინა, თანაც დაცემის ტემპი 0,3 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. მესამე დონის ქალაქებში ფასები შარშანდელზე 4,2%-ით დაბალი იყო, ხოლო ვარდნის სიჩქარე არ შეცვლილა.

მეორადი უძრავი ქონება ახალაშენებულებზე საგრძნობლად სუსტი რჩება

კიდევ უფრო ღრმა კორექცია გრძელდება მეორად საცხოვრებელ ბაზარზე.

ოთხ უმსხვილეს ქალაქში მეორადი ბინები ივლისში საშუალოდ 0,2%-ით გაძვირდა თვეში, ივნისის 0,3%-იანი ზრდის შემდეგ. პეკინმა ნულოვანი დინამიკა აჩვენა, შანხაიმ — 0,3%-იანი ზრდა, გუანჯოუმ — 0,4%, ხოლო შენჯენმა — 0,2%.

მეორე დონის ქალაქებში მეორადი უძრავი ქონების ფასები 0,3%-ით დაეცა, ხოლო მესამე ჯგუფში — 0,4%-ით. ზრდა ან კლების არარსებობა დაფიქსირდა 70-დან მხოლოდ რვა ქალაქში, რაც ორით ნაკლებია წინა თვესთან შედარებით. შესაბამისად, მეორადი საცხოვრებელი ქონება თვის განმავლობაში 62 ქალაქში გაიაფდა.

წლიურ ჭრილში ვარდნა კიდევ უფრო მნიშვნელოვანია. მეორადი ბინები პირველი დონის ქალაქებში 3,7%-ით გაიაფდა, მეორე დონისაში — 5,1%-ით, ხოლო მესამე დონისაში — 5,8%-ით. პეკინში კლებამ 4,5%-ს მიაღწია, შანხაიში — 2%-ს, გუანჯოუში — 4,7%-ს, შენჯენში — 3,6%-ს.

ეს აჩვენებს, რომ უმსხვილესი ბაზრების აღდგენა ჯერჯერობით მხოლოდ ცალკეულ სეგმენტებს ეხება და არ ნიშნავს არსებული საცხოვრებლის ღირებულებაზე დაგროვილი წნეხის მოხსნას.

ინვესტიციები უძრავ ქონებაში 19,2%-ით დაეცა

ივლისის ერთ-ერთი ყველაზე სუსტი მაჩვენებელი არა ფასებს, არამედ დეველოპერების საქმიანობას უკავშირდება.

2026 წლის იანვარ-ივლისში უძრავი ქონების განვითარებაში ინვესტიციებმა 4,301 ტრილიონი იუანი შეადგინა და გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 19,2%-ით შემცირდა. აქედან 3,317 ტრილიონი იუანი საცხოვრებელ სექტორზე მოდიოდა, სადაც ვარდნამ 19,1% შეადგინა.

პირველი ნახევარწლის შედეგებით, მთლიან უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 18%-ით მცირდებოდა, ხოლო საცხოვრებელში — 17,8%-ით. ამგვარად, ივლისის მონაცემების დამატების შემდეგ დაგროვილი კლება შესაბამისად 1,2 და 1,3 პროცენტული პუნქტით გაღრმავდა.

რეგიონული სტატისტიკაც ფართომასშტაბიან ვარდნას აჩვენებს: ინვესტიციები შემცირდა 19,7%-ით ჩინეთის აღმოსავლეთ ნაწილში, 20%-ით ცენტრალურ რეგიონებში, 15,9%-ით დასავლეთში და 29,7%-ით ქვეყნის ჩრდილო-აღმოსავლეთში.

ახალი საცხოვრებელი მშენებლობა 24,6%-ით შემცირდა

დეველოპერების მშენებლობის პროცესში მყოფი მთლიანი უძრავი ქონების ფართობი შვიდი თვის განმავლობაში შეადგენდა დაახლოებით 5,576 მილიარდ კვადრატულ მეტრს და შარშანდელზე 12,7%-ით ნაკლები იყო. საცხოვრებელ სეგმენტში მაჩვენებელი 13%-ით შემცირდა, 3,871 მილიარდ კვადრატულ მეტრამდე.

კიდევ უფრო სწრაფად ეცემა დაწყებული პროექტების მოცულობა. ობიექტების ფართობმა, რომელთა მშენებლობაც იანვარ-ივლისში დაიწყო, 267 მილიონი კვადრატული მეტრი შეადგინა — შარშანდელ დონეზე 24%-ით ნაკლები. საცხოვრებელ სეგმენტში დაწყებულ იქნა 194,9 მილიონი კვადრატული მეტრის მშენებლობა, რაც 24,6%-იან ვარდნას შეესაბამება.

პირველი ნახევარწლის განმავლობაში ახალი მშენებლობების საერთო მოცულობა 23,4%-ით მცირდებოდა, ხოლო საცხოვრებლის — 24,1%-ით. ივლისმა, შესაბამისად, დამატებით გააუარესა ორივე დაგროვილი მაჩვენებელი.

მცირდება ექსპლუატაციაში შესული ობიექტების რაოდენობაც. შვიდი თვის განმავლობაში დასრულდა 191,95 მილიონი კვადრატული მეტრის უძრავი ქონება, რაც 23,2%-ით ნაკლებია წინა წელთან შედარებით. საცხოვრებელ სეგმენტში ჩაბარებული ფართობი 25,5%-ით დაეცა, 134,43 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე.

ახალი საცხოვრებელი ქონების გაყიდვები 12,7%-ით შემცირდა

იანვარ-ივლისში გასაყიდად განკუთვნილი ყველა ახალი უძრავი ქონების ობიექტის გაყიდვების ფართობმა 450,21 მილიონი კვადრატული მეტრი შეადგინა, რაც 11,8%-ით ნაკლებია. ეს მაჩვენებელი მოიცავს არა მხოლოდ ბინებსა და სახლებს, ამიტომ მისი წოდება მხოლოდ ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების მოცულობად არასწორია.

უშუალოდ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე 374,25 მილიონი კვადრატული მეტრი მოდიოდა. საცხოვრებელი ფართის გაყიდვები წლიურად 12,7%-ით შემცირდა.

ყველა ახალი ობიექტის გაყიდვების ფულადმა მოცულობამ 4,272 ტრილიონი იუანი შეადგინა და 13,1%-ით შემცირდა. საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ 3,754 ტრილიონი იუანის გაყიდვები უზრუნველყო, რაც შარშანდელზე 13,2%-ით ნაკლებია.

პირველ ნახევარწელთან შედარება არაერთგვაროვან სურათს იძლევა. იანვარ-ივნისში ყველა ახალი ობიექტის გაყიდვების ფართობი 11,6%-ით ეცემოდა, ხოლო საცხოვრებლის — 12,4%-ით. ივლისის შემდეგ კლება შესაბამისად 11,8%-მდე და 12,7%-მდე გაღრმავდა. თუმცა ფულადი ვარდნა ოდნავ შენელდა: 13,6%-დან 13,1%-მდე ყველა ობიექტისთვის და 13,7%-დან 13,2%-მდე საცხოვრებელი ქონებისთვის.

მზა საცხოვრებლის მარაგი თითქმის არ მცირდება

ივლისის ბოლოსთვის დასრულებული უძრავი ქონების ფართობი, რომელიც ხელმისაწვდომი იყო გასაყიდად ან გასაქირავებლად, მაგრამ ჯერ რეალიზებული არ იყო, 759,11 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა. ეს 0,8%-ით ნაკლებია გასულ წელთან შედარებით.

საცხოვრებელ უძრავ ქონებას 405,56 მილიონი კვადრატული მეტრი ეკავა და მისი მოცულობა წინა წელთან შედარებით პრაქტიკულად არ შეცვლილა. ობიექტები, რომლებიც სარეალიზაციოდ მზა კატეგორიაში სამ წელზე ნაკლები დროის განმავლობაში იმყოფებოდა, 555,59 მილიონ კვადრატულ მეტრს იკავებდა — წლიურად 3,6%-ით ნაკლებს.

შედარებისთვის, ივნისის ბოლოს ასეთი ობიექტების საერთო ფართობი 763,15 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა. ერთ თვეში მაჩვენებელი დაახლოებით 4,04 მილიონი კვადრატული მეტრით შემცირდა.

თუმცა მზა მიწოდების კლება ხდება ექსპლუატაციაში მიღების ორნიშნა ვარდნისა და ახალი მშენებლობების თითქმის მეოთხედის დაკარგვის ფონზე. ამიტომ მარაგების შემცირება ავტომატურად არ შეიძლება ჩაითვალოს მყიდველთა მოთხოვნის მკვეთრი გაძლიერების მტკიცებულებად. ეს არის დასკვნა ოფიციალური მონაცემების ერთობლიობიდან.

დეველოპერების ფულადი შემოსავლები 20,3%-ით დაეცა

იანვარ-ივლისში ჩინელმა დეველოპერებმა უძრავი ქონების განვითარებისთვის განკუთვნილი 4,575 ტრილიონი იუანის სახსრები მიიღეს. ეს 20,3%-ით ნაკლებია წინა წელთან შედარებით.

შიდა კრედიტების მოცულობა 32,1%-ით შემცირდა, 630 მილიარდ იუანამდე. კომპანიების საკუთარი სახსრები 18,5%-ით შემცირდა, 1,654 ტრილიონ იუანამდე. მყიდველთა ბე და წინასწარი გადახდები 14,4%-ით დაეცა, 1,438 ტრილიონ იუანამდე.

მყიდველთა ინდივიდუალური იპოთეკური სესხებიდან შემოსავლებმა დაახლოებით 604 მილიარდი იუანი შეადგინა და 23,5%-ით შემცირდა. ვინაიდან გაყიდვები, წინასწარი გადახდები და იპოთეკური შემოსავლები დეველოპერების ფულადი სახსრების მნიშვნელოვანი წყაროა, სუსტი მოთხოვნა პირდაპირ ზღუდავს ახალი პროექტების დაფინანსების შესაძლებლობას.

ჩინეთის ეკონომიკაც კარგავს სიჩქარეს

საცხოვრებელი უძრავი ქონების სტატისტიკა შიდა ეკონომიკის შესუსტების ნიშნებთან ერთდროულად გამოქვეყნდა.

მსხვილი საწარმოების სამრეწველო წარმოება ივლისში წლიურად 4,5%-ით გაიზარდა. ივნისში ზრდა 5,3%-ს შეადგენდა. ყოველთვიურ ჭრილში, სეზონური კორექტირების შემდეგ, მატებამ მხოლოდ 0,11% შეადგინა.

საცალო გაყიდვებმა 3,902 ტრილიონ იუანს მიაღწია და წლიურად მხოლოდ 0,6%-ით გაიზარდა. იანვარ-ივლისში ზრდამ 1,2% შეადგინა. ავტომობილების გაყიდვები ივლისში 17%-ით შემცირდა, ავეჯის — 8,8%-ით, სამშენებლო და მოსაპირკეთებელი მასალების — 14,2%-ით.

ინვესტიციები ძირითად კაპიტალში სოფლის მეურნეობის ოჯახების გამოკლებით პირველ შვიდ თვეში 6,7%-ით შემცირდა, 26,033 ტრილიონ იუანამდე. კერძო ინვესტიციები 9,4%-ით დაეცა, ხოლო ინვესტიციები უძრავი ქონების გამოკლებით — 3,7%-ით. ივლისში საერთო მაჩვენებელი სეზონური კორექტირების შემდეგ ივნისთან შედარებით კიდევ 1,42%-ით შემცირდა.

ქალაქებში გამოკვლეულმა უმუშევრობამ ივლისში 5,2% შეადგინა და ივნისთან შედარებით 0,2 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა. ასეთ ფონს დიდი მნიშვნელობა აქვს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის, რადგან მსხვილი შენაძენების შესახებ გადაწყვეტილებები დამოკიდებულია ოჯახების მოლოდინებზე შემოსავლებისა და დასაქმების კუთხით.

მშპ-ს ზრდა მეორე კვარტალში შენელდა

ჩინეთის ეკონომიკა 2026 წლის მეორე კვარტალში წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 4,3%-ით გაიზარდა, წლის დასაწყისში უფრო ძლიერი დინამიკის შემდეგ. პირველ ნახევარწელში ზრდამ 4,7% შეადგინა.

სამშენებლო დარგი მეორე კვარტალში წლიურად 4,1%-ით შემცირდა, ხოლო უძრავი ქონების სექტორი — 0,2%-ით. ეს მონაცემები ავსებს იმ სურათს, რომელსაც გაყიდვები და ინვესტიციები იძლევა: საცხოვრებლის გაჭიანურებული კორექცია კვლავ აისახება ეკონომიკის მასთან დაკავშირებულ სფეროებზე.

პეკინი განაგრძობს შეზღუდვების წერტილოვან შერბილებას

ბაზრის მხარდაჭერა 2026 წელს ძირითადად მიზნობრივი რჩება. აგვისტოს დასაწყისში პეკინის ხელისუფლებამ დამატებით შეამსუბუქა შეზღუდვები საცხოვრებლის შეძენაზე და გააფართოვა საცხოვრებელი შემნახველი ფონდის გამოყენების შესაძლებლობები იპოთეკური დაფინანსებისთვის. მსგავსი ზომები ავსებს ქალაქების მიერ მანამდე მიღებულ მოთხოვნის მხარდაჭერის პროგრამებს, თუმცა ჯერ არ გამოუწვევია ფართო საერთო ეროვნული გარდატეხა.

უმსხვილეს მეგაპოლისებსა და შედარებით მცირე ქალაქებს შორის სხვაობა ამავდროულად სულ უფრო თვალსაჩინო ხდება: ფასების სტაბილიზაცია უფრო სწრაფად ვლინდება იქ, სადაც უფრო მაღალია შემოსავლები, უფრო ღრმაა შრომის ბაზარი და უფრო მდგრადია გადახდისუნარიანი მოთხოვნა.

ჩინეთში საცხოვრებლის გაყიდვების პროგნოზი გაუარესებულია

Fitch Ratings-მა ივნისში გადახედა ჩინეთის ბაზრის პროგნოზს და ახლა ელის, რომ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები 2026 წლის შედეგებით 11–13%-ით შემცირდება. მანამდე სააგენტო 7–8%-იან ვარდნას პროგნოზირებდა. გადახედვის მიზეზებად დასახელდა მოთხოვნის შესუსტება, მნიშვნელოვანი მარაგები და აღდგენის ვიწრო გეოგრაფია, რომელიც პირველ რიგში უფრო ძლიერ ქალაქებშია კონცენტრირებული.

სააგენტოს შეფასებით, ბაზარი იღებს ცალკეულ მხარდაჭერას შემამსუბუქებელი ზომებისა და დეველოპერების სასესხო პრობლემების გავრცელების რისკის შემცირებისგან, თუმცა აღდგენა ჯერჯერობით არ შეიძლება ჩაითვალოს დამოუკიდებლად და მდგრადად.

ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარი ორსიჩქარიანი ხდება

ივლისის სტატისტიკა განსაკუთრებით ნათლად აჩვენებს სხვაობას სხვადასხვა ტერიტორიებს შორის.

შანხაიში ახალ ბინებზე ფასები 3%-ით მაღალია შარშანდელზე, მაშინ როდესაც მესამე დონის ქალაქებში ისინი საშუალოდ 4,2%-ით დაბალია. მეორად ბაზარზე შანხაიმ წელიწადში 2% დაკარგა, მაშინ როდესაც მესამე კატეგორიაში საშუალო ვარდნამ 5,8%-ს მიაღწია.

ამავდროულად, დეველოპერების საქმიანობის საერთო ეროვნული მაჩვენებლები მნიშვნელოვნად სუსტი რჩება უმსხვილესი ქალაქების ფასების სტატისტიკასთან შედარებით: ინვესტიციები ეცემა 19,2%-ით, ახალი მშენებლობა — 24%-ით, საცხოვრებლის გაყიდვები ფართობის მიხედვით — 12,7%-ით, დეველოპერებისთვის სახსრების შემოდინება — 20,3%-ით.

ამიტომ ფასების ზრდის ცალკეული თვეები შანხაიში, გუანჯოუში ან შენჯენში ჯერჯერობით არ არის საკმარისი მთელი დარგის აღდგენის დასამტკიცებლად.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ყველაზე საშიში შეცდომა ივლისის სტატისტიკის შეფასებისას არის უმსხვილეს ქალაქებში ფასების წლიური ვარდნის შემცირების მიღება ჩინეთის უძრავი ქონების მრავალწლიანი კორექციის დასრულებად. ფასების მდგომარეობა მართლაც თანდათან უმჯობესდება ცალკეულ მეგაპოლისებში, თუმცა დარგის ფუნდამენტური მაჩვენებლები არსებითად სუსტი რჩება: ინვესტიციები თითქმის მეხუთედით მცირდება, საცხოვრებელი მშენებლობა — თითქმის მეოთხედით, ხოლო დეველოპერების ფულადი შემოსავლები — 20%-ზე მეტით. მდგრადი გარდატეხა მოითხოვს არა მხოლოდ ფასების სტაბილიზაციას, არამედ გაყიდვებისა და დაფინანსების აღდგენას მზა გაუყიდავი საცხოვრებლის პარალელური შემცირების პირობებში. ჯერჯერობით მონაცემები მიუთითებს ბაზრის ხანგრძლივ და სულ უფრო არაერთგვაროვან გარდაქმნაზე, ვიდრე სრულფასოვან აღდგენაზე.

FAQ: ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

ეცემა თუ არა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები ჩინეთში?

დიახ. ივლისში ახალაშენებულებზე ფასები ერთ თვეში შემცირდა 70 დაკვირვებადი ქალაქიდან 47-ში. ამასთან, ოთხ უმსხვილეს მეგაპოლისში საშუალო დინამიკა ნულოვანი იყო, ქალაქების მეორე ჯგუფში დაფიქსირდა 0,1%-იანი კლება, ხოლო მესამეში — 0,3%-იანი.

დაჩქარდა თუ არა ფასების ვარდნა ივლისში?

ეს დამოკიდებულია მეთოდოლოგიაზე. ერთ-ერთი სააგენტოს გაანგარიშება აჩვენებს ყოველთვიური ვარდნის აჩქარებას 0,15%-დან 0,18%-მდე, მეორე — თანაბარ კლებას დაახლოებით 0,1%-ით ივნისსა და ივლისში. წლიური კლება ორივე მეთოდოლოგიით ოდნავ შენელდა.

სად ძვირდება საცხოვრებელი უძრავი ქონება ჩინეთში?

ოთხ უმსხვილეს ბაზარს შორის ივლისში ახალაშენებული ბინები გაძვირდა შანხაიში 0,2%-ით, გუანჯოუში 0,1%-ით და შენჯენში 0,2%-ით. წლიურ ჭრილში ამ ოთხეულში ზრდა მხოლოდ შანხაიში შენარჩუნდა — 3%-ით.

რა ხდება მეორად საცხოვრებელ ბაზარზე?

ის ახალაშენებულებზე სუსტი რჩება. ივლისში მეორადი ფასები 70-დან 62 ქალაქში შემცირდა. წლიურად კლებამ შეადგინა 3,7% პირველი დონის ქალაქებში, 5,1% — მეორეში და 5,8% — მესამეში.

რამდენად დაეცა ინვესტიციები ჩინეთის უძრავ ქონებაში?

იანვარ-ივლისში ინვესტიციები 19,2%-ით შემცირდა, 4,301 ტრილიონ იუანამდე. საცხოვრებელ სეგმენტში ვარდნამ 19,1% შეადგინა.

რამდენად შემცირდა ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები?

გაყიდული ახალი საცხოვრებელი ფართობი 12,7%-ით შემცირდა, 374,25 მილიონ კვადრატულ მეტრამდე. საცხოვრებლის გაყიდვების ფულადი მოცულობა 13,2%-ით დაეცა, 3,754 ტრილიონ იუანამდე.

რატომ არ შეიძლება მაჩვენებელს 450,21 მლნ კვ.მ ეწოდოს საცხოვრებლის გაყიდვები?

იმიტომ, რომ ის მოიცავს გასაყიდად განკუთვნილ ყველა ახალ უძრავი ქონების ობიექტს. უშუალოდ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოდის 374,25 მილიონი კვადრატული მეტრი.

რა ხდება ახალ მშენებლობებთან დაკავშირებით?

დაწყებული ობიექტების საერთო ფართობი 24%-ით დაეცა, ხოლო საცხოვრებლის — 24,6%-ით. საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში მიღება კიდევ უფრო შემცირდა — 25,5%-ით.

რამდენი მზა უძრავი ქონება რჩება გაუყიდავი?

ივლისის ბოლოსთვის მზა ობიექტების ფართობი, რომლებიც ხელმისაწვდომი იყო გასაყიდად ან გასაქირავებლად, მაგრამ ჯერ არ იყო რეალიზებული, 759,11 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგენდა. საცხოვრებელზე მოდიოდა 405,56 მილიონი კვადრატული მეტრი.

დასრულდა თუ არა უძრავი ქონების კრიზისი ჩინეთში?

კორექციის სრულფასოვან დასრულებაზე საუბრის საფუძველი ჯერ არ არსებობს. უმსხვილეს ქალაქებში ჩნდება სტაბილიზაციის ნიშნები, მაგრამ გაყიდვები, ინვესტიციები, მშენებლობა და დეველოპერების ფულადი შემოსავლები შარშანდელ დონეზე მნიშვნელოვნად დაბალი რჩება.