ხარისხიანი ობიექტები იშვიათად გამოდის ბაზარზე

ხორვატიაში გარიგებების მცირე მოცულობა არ ნიშნავს მოთხოვნის არარსებობას. CIJ.World აღნიშნავს, რომ ინვესტორები აგრძელებენ მზა ობიექტების ძიებას სტაბილური საიჯარო შემოსავლით, თუმცა გასაყიდი შესაფერისი უძრავი ქონების რაოდენობა მცირე რჩება.

სრულად გაქირავებული სავაჭრო ცენტრის, ოფისის ან საწყობის მფლობელისთვის გაყიდვა ყოველთვის არ არის მიზანშეწონილი. თუ უძრავი ქონება სტაბილურ შემოსავალს იძლევა, ხოლო სასესხო ტვირთი მისაღებ დონეზე რჩება, მესაკუთრემ შეიძლება გააგრძელოს ობიექტის ფლობა მოგების ფიქსირების ნაცვლად. გაყიდვა უფრო სავარაუდო ხდება მაშინ, როდესაც კომპანიას სჭირდება სახსრები ახალი პროექტისთვის, ვალის შესამცირებლად ან პორტფელის სტრუქტურის შესაცვლელად.

ხორვატიისთვის ეს ფაქტორი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბაზრის ზომის გამო. რამდენიმე მსხვილ ობიექტს შეუძლია მნიშვნელოვნად გაზარდოს გარიგებების წლიური მოცულობა, ხოლო მათმა არარსებობამ — მკვეთრად შეამციროს იგი. ამიტომ ცალკეული წლების დინამიკა შეიძლება უფრო მეტად იყოს დამოკიდებული იმაზე, თუ რომელი აქტივებია გამოტანილი გასაყიდად, ვიდრე ინვესტორთა ინტერესის რეალურ ცვლილებაზე.

2025 წელს ინვესტორებმა €170 მილიონზე მეტი დააბანდეს

CBRE-ის შეფასებით, 2025 წელს ხორვატიის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე საინვესტიციო მოცულობამ €170 მილიონს გადააჭარბა და წინა წელთან შედარებით გაიზარდა. დაბანდებების დაახლოებით ნახევარი სავაჭრო უძრავ ქონებაზე მოდიოდა.

მნიშვნელოვან ტრანზაქციებს შორის CBRE გამოყოფს ზაგრებში უნივერმაღ Nama-ს გაყიდვას, ასევე გარიგებებს საოფისე შენობებთან Matrix C, Fingo და Allianz. სპლიტში City Center One-ის ნაწილობრივი გაყიდვა ასევე გახდა ბაზრის ერთ-ერთი თვალსაჩინო მოვლენა, თუმცა CBRE-იმ იგი წლიური საინვესტიციო მოცულობის გაანგარიშებაში არ შეიყვანა.

2025 წელს ხორვატიის ბაზარი გამოირჩეოდა უცხოური კაპიტალის მნიშვნელოვანი როლით. უცხოელი მყიდველები ყველაზე დიდ ინტერესს სავაჭრო და საოფისე ობიექტების მიმართ იჩენდნენ. 2026 წლისთვის CBRE ელოდა გარიგებების გაგრძელებას სასტუმრო და საოფისე სეგმენტებში და სტაბილურ აქტივობას სავაჭრო უძრავ ქონებაში.

მცირე ეკონომიკისთვის €170 მილიონის მაჩვენებელი პირდაპირ ვერ შეედრება გერმანიის, საფრანგეთის ან პოლონეთის მოცულობებს. გაცილებით მნიშვნელოვანია ინსტიტუციური დონის ცალკეული ობიექტების ხელმისაწვდომობა და ინვესტორის უნარი, შემდგომში იპოვოს მათზე მყიდველი.

სავაჭრო უძრავი ქონება ინვესტიციების დაახლოებით 60%-ს უზრუნველყოფს

2026 წლის პირველ ნახევარში სავაჭრო უძრავი ქონება ხორვატიის საინვესტიციო ბაზრის უმსხვილეს სეგმენტად რჩებოდა. Colliers-ი მის წილს მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 60%-ად აფასებს.

მოთხოვნა კონცენტრირებულია მდგრადი ფულადი ნაკადისა და ხანგრძლივი იჯარის ხელშეკრულებების მქონე ობიექტებზე. პროფესიონალი ინვესტორისთვის ეს ამცირებს გაურკვევლობას: მომავალი შემოსავალი შეიძლება შეფასდეს არსებული მოიჯარეების, კონტრაქტების პირობებისა და ობიექტის ფაქტობრივი მუშაობის მიხედვით.

ხორვატიას გააჩნია დიდი ხნის განმავლობაში მოქმედი სავაჭრო ცენტრები, ხოლო რითეილ-პარკების ქსელი განაგრძობს გაფართოებას. ასეთი ობიექტები ბაზარზე ერთ-ერთ ყველაზე გასაგებ საინვესტიციო პროდუქტად იქცევა. ამავდროულად, სწორედ მათი მდგრადობა ამცირებს მფლობელთა სურვილს, გაყიდონ აქტივები.

Colliers-ი ასევე აფიქსირებს ძლიერ მოთხოვნას ხარისხიან შემოსავლიან უძრავ ქონებაზე მთლიანობაში, თუმცა მიუთითებს, რომ გარიგებების მოცულობა შეზღუდულია ინსტიტუციური დონის ობიექტების ნაკლებობით. ძირითადი საინვესტიციო აქტივობა ზაგრებზე, რიეკასა და სპლიტზე მოდის.

ზაგრებს თავისუფალი ოფისები არ ჰყოფნის

ზაგრების საოფისე ბაზარი ერთ-ერთ ყველაზე დაძაბულ სეგმენტად რჩება. თავისუფალი ფართების წილი 2,5%-ზე დაბალია, თანამედროვე ოფისების მიწოდება შეზღუდულია, ხოლო A კლასის შენობებზე მოთხოვნა საიჯარო განაკვეთებს ინარჩუნებს.

ინვესტორებისთვის დაბალი ვაკანტურობა სრულად გაქირავებულ ოფისებს განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის. მაგრამ ის ასევე ამცირებს მიწოდებას საინვესტიციო ბაზარზე: საიმედო მოიჯარეების მქონე ხარისხიანი შენობის მფლობელს არ აქვს საჭიროება, გაყიდოს იგი ფასდაკლებით.

საშუალოვადიან პერსპექტივაში ვითარება შესაძლოა ახალმა მშენებლობამ შეცვალოს. ჯერ კიდევ 2025 წლის პირველ ნახევარში Colliers-ი მშენებლობის ან მომზადების ეტაპზე მყოფი საოფისე პროექტების მოცულობას 170 ათას კვ. მ-ზე მეტად აფასებდა. ახალი შენობების ნაწილი დასრულების, მოიჯარეებისთვის გადაცემისა და ფულადი ნაკადის სტაბილიზაციის შემდეგ შესაძლოა დეველოპერებისგან გრძელვადიან ინვესტორებს გადაეცეს.

ეს პროცესი მნიშვნელოვანია ბაზრის სიღრმისთვის. საერთაშორისო ფონდს სჭირდება არა მხოლოდ ერთი ობიექტის შეძენის შესაძლებლობა, არამედ რამდენიმე შესადარებელი აქტივისგან პორტფელის ეტაპობრივად შეგროვების შანსი.

ლოგისტიკური ფართები თითქმის სრულად დაკავებულია

კიდევ უფრო მწვავე დეფიციტი ჩამოყალიბდა თანამედროვე სასაწყობო უძრავი ქონების ბაზარზე ზაგრების გარშემო. 2026 წლის მეორე კვარტალში თანამედროვე სამრეწველო და ლოგისტიკური ფართების ხელმისაწვდომობა დაახლოებით 1%-მდე შემცირდა, წინა კვარტლის 2%-ზე ოდნავ მეტთან შედარებით.

კვარტლის განმავლობაში ბაზარზე ახალი თანამედროვე საწყობების მნიშვნელოვანი მოცულობა არ გამოსულა. ამავდროულად, დაახლოებით 165 ათასი კვ. მ ლოგისტიკური და სამრეწველო უძრავი ქონება მშენებლობის პროცესში იყო.

ფართების ნაკლებობა თანდათან აფართოებს ბაზრის გეოგრაფიას დედაქალაქის ადმინისტრაციულ საზღვრებს გარეთ. დეველოპერები და მოიჯარეები განიხილავენ ველიკა-გორიცას, იასტრებარსკოს, სამობორსა და სხვა ტერიტორიებს ავტომაგისტრალებთან და ზაგრების აეროპორტთან მოსახერხებელი წვდომით.

საინვესტიციო ბაზრისთვის ახალი მშენებლობა მნიშვნელოვანია დაყოვნებით. თავდაპირველად საწყობი უნდა დასრულდეს და შეივსოს მოიჯარეებით. ამის შემდეგ მსხვილი რითეილერის, მწარმოებლის ან ლოგისტიკური კომპანიის გრძელვადიანი კონტრაქტების მქონე ობიექტი შეიძლება გახდეს პროდუქტი ინსტიტუციური ინვესტორისთვის.

ხორვატია მეზობელ ქვეყნებთან კონკურირებს კაპიტალისთვის

ობიექტების დეფიციტს მეორე მხარეც აქვს. უცხოელ ინვესტორს არ უწევს ლოდინი, სანამ შესაფერისი აქტივი მაინცდამაინც ხორვატიაში გამოჩნდება. მას შეუძლია შეადაროს შესაძლებლობები სლოვენიაში, სერბეთში, ბულგარეთში, რუმინეთსა და ცენტრალური და სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის სხვა ქვეყნებში.

რეგიონულ დონეზე კაპიტალი აქტიური რჩება, მაგრამ უფრო შერჩევითი ხდება. ინვესტორები უპირატესობას ანიჭებენ შენობებს მდგრადი საიჯარო შემოსავლით, ძლიერი ლოკაციითა და შემდგომი გაყიდვის მკაფიო პერსპექტივით.

CBRE აღნიშნავს, რომ 2025 წელს რეგიონულმა და ადგილობრივმა კაპიტალმა გააძლიერა პოზიციები სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის ბაზარზე, თუმცა ხორვატიამ და სლოვენიამ უცხოელი ინვესტორების უფრო მნიშვნელოვანი ყოფნა შეინარჩუნეს, ვიდრე ზოგიერთმა მეზობელმა ქვეყანამ. რეგიონულ დონეზე უმსხვილესი საინვესტიციო სეგმენტი ოფისები იყო, რომელზეც მოცულობის ნახევარზე მეტი მოდიოდა, ხოლო სავაჭრო უძრავმა ქონებამ 20%-ზე მეტი უზრუნველყო.

ხორვატიისთვის ეს ნიშნავს, რომ მხოლოდ უცხოური კაპიტალის არსებობა არ იძლევა გარიგების გარანტიას. თუ გამყიდველი ითხოვს ფასს, რომლის დასაბუთებაც შეუძლებელია იჯარითა და დაფინანსების ღირებულებით, მყიდველმა შეიძლება სხვა ბაზარი აირჩიოს.

სასტუმროები ცალკე საინვესტიციო სეგმენტად რჩება

ადრიატიკის სანაპირო ქმნის პოტენციური მსხვილი გარიგებების კიდევ ერთ წყაროს — სასტუმროებს. ჩვეულებრივი საოფისე შენობისგან განსხვავებით, სასტუმრო ერთდროულად არის უძრავი ქონებაც და მოქმედი ბიზნესიც. მისი ღირებულება დამოკიდებულია დატვირთვაზე, ნომრის ფასზე, ბრენდზე, მმართველ კომპანიაზე, პერსონალის ხარჯებსა და კაპიტალურ დაბანდებებზე.

ეს ამცირებს პოტენციური გამყიდველების რაოდენობას. მსხვილი სასტუმრო ჯგუფისთვის შენობა შეიძლება იყოს ძირითადი ბიზნესის ნაწილი, და ინვესტორთა მაღალი ინტერესი თავისთავად არ ხდება გაყიდვის მიზეზი.

ქვეყნის ტურისტული ბაზა კვლავ დიდია. 2025 წელს ხორვატიამ დაარეგისტრირა 21,8 მილიონზე მეტი ტურისტული ჩამოსვლა და 110,1 მილიონი ღამისთევა. ორივე მაჩვენებელი რეკორდული გახდა: ჩამოსვლების რაოდენობა გაიზარდა 2%-ით, ღამისთევების — 1%-ით. ადრიატიკის სანაპიროზე 104,6 მილიონი ღამისთევა დაფიქსირდა.

ეს მაჩვენებლები მხარს უჭერს ინტერესს სასტუმრო უძრავი ქონების მიმართ, თუმცა ეროვნული სტატისტიკა არ ანაცვლებს კონკრეტული სასტუმროს ანალიზს. ერთმა ობიექტმა შეიძლება ისარგებლოს ძლიერი დატვირთვითა და მიწოდების დეფიციტით, მეორე კი დამოკიდებული იყოს მოკლე სეზონზე და მოითხოვდეს მსხვილ დაბანდებებს.

ტურისტულმა ბაზარმა ზრდა 2026 წელსაც განაგრძო

2026 წლის იანვარ–აგვისტოში ხორვატიამ მიიღო 17,5 მილიონი ტურისტი, რომლებმაც ქვეყანაში 90,5 მილიონი ღამე გაატარეს. ორივე მაჩვენებელი გაიზარდა დაახლოებით 1%-ით გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

ადრიატიკის სანაპიროზე 86,7 მილიონი ღამისთევა მოვიდა, რაც 0,5%-ით მეტია წლიურ ჭრილში. აგვისტოში ქვეყანამ პირველად გადააჭარბა ერთ თვეში 5 მილიონი ჩამოსვლის ნიშნულს.

უცხოელი ტურისტებისგან მიღებულმა შემოსავლებმა 2026 წლის პირველ კვარტალში მიაღწია €945,2 მილიონს და გაიზარდა 9,2%-ით, ანუ €79,7 მილიონით.

სასტუმროების ინვესტორებისთვის ეს მონაცემები აჩვენებს მოთხოვნის მდგრადობას, თუმცა არ გამორიცხავს სეზონურობის რისკს, ხარჯების ზრდასა და ძველი ობიექტების რეკონსტრუქციის მაღალ ღირებულებას.

ეკონომიკა უფრო ნელა იზრდება, ინფლაცია მაღალი რჩება

ხორვატიის მაკროეკონომიკა ჯერჯერობით მხარს უჭერს მოთხოვნას კომერციულ ფართებზე. ევროკომისია მოელის, რომ 2025 წელს რეალური მშპ-ის 3,4%-იანი ზრდის შემდეგ, ეკონომიკა გაიზრდება 2,7%-ით 2026 წელს და 2,5%-ით 2027 წელს.

უმუშევრობა პროგნოზირებულია 4,8%-ის დონეზე 2026–2027 წლებში. ინფლაცია, პირიქით, მომატებული რჩება: გასულ წელს დაფიქსირებული 4,4%-ის შემდეგ, ევროკომისია მოელის 4,6%-ს 2026 წელს და შემცირებას 2,7%-მდე 2027 წელს.

მაღალ ინფლაციას ორმაგი ეფექტი აქვს. ბიზნესის შემოსავლებისა და მოხმარების ზრდამ შეიძლება მხარი დაუჭიროს მოიჯარეებს, მაგრამ სამშენებლო, ენერგეტიკული და სახელფასო ხარჯები ერთდროულად ზრდის ექსპლუატაციისა და ახალი პროექტების ღირებულებას. დაფინანსების უფრო მკაცრი პირობები ასევე ამცირებს ფასს, რომლის გადახდაც ინვესტორებს მზად არიან მიმდინარე საიჯარო ნაკადისთვის.

ახალმა მშენებლობამ შეიძლება გაზარდოს გარიგებების რაოდენობა

ბაზრის მთავარ შეზღუდვად მისი სიღრმე რჩება. რაც უფრო მეტი თანამედროვე ოფისი, საწყობი და სავაჭრო პარკი შევა ექსპლუატაციაში და შეივსება მოიჯარეებით, მით უფრო ფართო გახდება არჩევანი მყიდველებისთვის.

დეველოპერისთვის მზა ობიექტის გაყიდვა საშუალებას იძლევა დაბანდებული კაპიტალი დაიბრუნოს და მიმართოს შემდეგ პროექტში. საინვესტიციო ფონდისთვის უკვე აშენებული და გაქირავებული შენობა იძლევა ფულად ნაკადს სამშენებლო რისკის გარეშე.

თუმცა ახალი ობიექტი აუცილებლად მაშინვე არ გამოდის გასაყიდად. ზოგიერთი დეველოპერი უძრავ ქონებას საკუთარ პორტფელში ინარჩუნებს, ხოლო გრძელვადიანმა ინვესტორებმა შეიძლება იგი ათწლეულების განმავლობაში ფლობდნენ. ამიტომ მშენებლობის დიდი მოცულობა ავტომატურად არ გარდაიქმნება გარიგებების დიდ მოცულობად.

თვალსაჩინოა 2024 წლის გამოცდილება. Colliers-ი მაშინ ხორვატიის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს €240 მილიონად აფასებდა, თანაც გარიგებების 60% ზაგრებზე მოდიოდა. წლიური მოცულობა ამასთან 65%-ით დაეცა, ძირითადად რამდენიმე მსხვილი სასტუმრო გარიგების არარსებობის გამო, რომლებიც წინა წლების სტატისტიკას ამყარებდა.

ეს ადასტურებს, თუ რამდენად ძლიერად არის დამოკიდებული მცირე ბაზრის შედეგი რამდენიმე მსხვილ ტრანზაქციაზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ხორვატიაში გარიგებების შეზღუდული მოცულობა ამჟამად არ შეიძლება ჩაითვალოს საინვესტიციო მოთხოვნის არარსებობის ნიშნად. უფრო სერიოზული პრობლემა მდგომარეობს ბაზრის მცირე სიღრმეში: ხარისხიანი ობიექტები ცოტაა, ხოლო სტაბილური აქტივების მფლობელები ხშირად არ არიან დაინტერესებულნი გაყიდვით. დეფიციტს შეუძლია შეინარჩუნოს საუკეთესო შენობების ფასები, მაგრამ ამავდროულად ხელს უშლის მსხვილ ფონდებს პორტფელების გაზრდაში და ქმნის მეზობელ ქვეყნებში კაპიტალის გადინების რისკს. ბაზრის გაფართოება დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რამდენი ახალი ოფისი, საწყობი და სავაჭრო ობიექტი გამოვა რეალურად გასაყიდად მშენებლობის დასრულების შემდეგ, ასევე ამჟამინდელი მესაკუთრეების მზადყოფნაზე, გადაანაწილონ კაპიტალი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ხორვატიის საინვესტიციო უძრავი ქონება

რატომ არის ხორვატიაში ცოტა მსხვილი გარიგება?

ბაზარი მცირეა, ხოლო მრავალი ხარისხიანი ობიექტი უკვე იმ მფლობელთა ხელშია, რომლებიც იღებენ სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს და არ გეგმავენ გაყიდვას. ამიტომ გარიგებების მოცულობა შეიძლება დაბალი დარჩეს მოთხოვნის არსებობის პირობებშიც კი.

რა მოცულობისაა ინვესტიციები ხორვატიის უძრავ ქონებაში?

CBRE-ის შეფასებით, 2025 წელს კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ €170 მილიონს გადააჭარბა. 2024 წელს Colliers-ი მას დაახლოებით €240 მილიონად აფასებდა.

რატომ განსხვავდება ასე ძალიან 2024 და 2025 წლების მაჩვენებლები?

წლიური შედეგები ძლიერ არის დამოკიდებული რამდენიმე მსხვილ გარიგებაზე. 2024 წელს სტატისტიკაზე გავლენა იქონია მსხვილი სასტუმრო ტრანზაქციების რაოდენობის მკვეთრმა შემცირებამ.

რომელი სეგმენტია ამჟამად უმსხვილესი?

2026 წლის პირველ ნახევარში სავაჭრო უძრავ ქონებაზე მოდიოდა საინვესტიციო მოცულობის დაახლოებით 60% Colliers-ის შეფასებით.

სად არის კონცენტრირებული ძირითადი გარიგებები?

მთავარ ბაზრად რჩება ზაგრები. საინვესტიციო ობიექტები ასევე კონცენტრირებულია რიეკასა და სპლიტში, ხოლო სასტუმრო უძრავი ქონება — ადრიატიკის სანაპიროს ტურისტულ რაიონებში.

რა ხდება ზაგრების ოფისებთან დაკავშირებით?

ვაკანტურობა 2,5%-ზე დაბალია, ხოლო თანამედროვე A კლასის ფართები ცოტაა. ეს მხარს უჭერს იჯარას და ხარისხიან შენობებს ინვესტორებისთვის საინტერესოს ხდის.

არსებობს თუ არა საწყობების დეფიციტი?

დიახ. 2026 წლის მეორე კვარტალში ზაგრების გარშემო თანამედროვე ლოგისტიკური უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობა შეადგენდა დაახლოებით 1%-ს.

ინტერესდებიან თუ არა ხორვატიით უცხოელი ინვესტორები?

დიახ. უცხოური კაპიტალი ხორვატიის ბაზრის მნიშვნელოვან ნაწილად რჩება, თუმცა მისი აქტივობა შესაფერისი ობიექტების გამოჩენაზეა დამოკიდებული.

რატომ იყიდება სასტუმროები იშვიათად?

სასტუმრო ერთდროულად არის უძრავი ქონებაც და საოპერაციო ბიზნესიც. მფლობელები ითვალისწინებენ არა მხოლოდ შენობის ღირებულებას, არამედ ქსელის სტრატეგიას, მენეჯმენტს, ბრენდსა და გრძელვადიან ტურისტულ მოთხოვნას.

შეუძლია თუ არა მშენებლობას საინვესტიციო ბაზრის გაზრდა?

დიახ, თუ დასრულებისა და მოიჯარეებისთვის გადაცემის შემდეგ ახალი ობიექტების ნაწილი მიეყიდება გრძელვადიან ინვესტორებს. თავად მშენებლობა შემდგომი გაყიდვის გარანტიას არ იძლევა.

საცხოვრებლის გაყიდვები 42,2%-ით შემცირდა

2026 წლის პირველ კვარტალში ხორვატიის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი წინა სამ თვესთან შედარებით 3,3%-ით, ხოლო წლიურ ჭრილში 14,3%-ით გაიზარდა.

შინამეურნეობების მიერ განხორციელებული შესყიდვების რაოდენობა საპირისპირო მიმართულებით ვითარდებოდა. 2025 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით ის 42,2%-ით შემცირდა, ხოლო მეოთხე კვარტალთან შედარებით — 27,5%-ით.

ახალაშენებული საცხოვრებელი წლიურად 9,7%-ით გაძვირდა, მიუხედავად იმისა, რომ შესყიდვების რაოდენობა 50,9%-ით დაეცა. მეორადი უძრავი ქონების ფასმა 16,1%-ით მოიმატა, გარიგებების რაოდენობა კი 37,4%-ით შემცირდა.

გარიგებების საერთო ღირებულება წლიურად 35,4%-ით შემცირდა. ახალაშენებული საცხოვრებლების სეგმენტში ვარდნამ 43,5% შეადგინა, მეორად ბაზარზე კი — 29,3%. ხორვატიის სტატისტიკის სახელმწიფო სამმართველომ (DZS) 2026 წლიდან გაყიდვების რაოდენობისა და ღირებულების მაჩვენებლების გამოქვეყნება ფასების ინდექსთან ერთად დაიწყო.

ეს მნიშვნელოვანი დეტალია ბაზრის შეფასებისთვის. ინდექსი ასახავს იმ ობიექტების ფასებს, რომლებზეც გარიგებები შედგა. ბინები და სახლები, რომელთა მფლობელებიც არ დათანხმდნენ დაბალ ფასს და ვერ იპოვეს მყიდველი, ფასების ინდექსში გარიგების გზით ვერ ხვდებიან. ამიტომ ლიკვიდურობის შემცირება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში შესაძლოა თანხვედრაში იყოს რეგისტრირებული ფასების ზრდასთან.

ფასები ყველაზე სწრაფად ზაგრებისა და სანაპიროს გარეთ გაიზარდა

ზრდამ მოიცვა სამივე ტერიტორია, რომელსაც DZS ინდექსის გაანგარიშებისას გამოყოფს.

ზაგრებში საცხოვრებელი უძრავი ქონება წლიურად 14,7%-ით გაძვირდა, ადრიატიკის სანაპიროზე — 12,6%-ით. ყველაზე მაღალი ზრდა, 18,1%, სტატისტიკამ ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში დააფიქსირა.

2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასები 4,8%-ით გაიზარდა ზაგრებში, 2,3%-ით ადრიატიკაზე და 2,2%-ით სხვა რაიონებში.

CIJ.World-ის მასალა ყურადღებას ამახვილებს სწორედ ამ კომბინაციაზე: ფასების ზრდა გასცდა ზაგრებისა და სანაპიროს ყველაზე ცნობილი ბაზრების საზღვრებს, მიუხედავად იმისა, რომ შესყიდვების დასრულების მსურველი შინამეურნეობების რაოდენობა მკვეთრად შემცირდა. გამოცემა ასევე აღნიშნავს, რომ მიმდინარე სტატისტიკა თავისთავად არ აჩვენებს, მყიდველთა რომელი ჯგუფი უჭერს მხარს მაღალ ფასებს გარიგებების საერთო რაოდენობის შემცირების პირობებში.

ზაგრების ახალაშენებული ბინები კვადრატულ მეტრზე €3 500-ზე ძვირად იყიდება

7 სექტემბერს გამოქვეყნებული პირველი ნახევარწლის მონაცემები აჩვენებს, რომ გაყიდული ახალაშენებული ობიექტების საშუალო ფასები სუსტი პირველი კვარტლის შემდეგაც მაღალი რჩებოდა.

DZS-ის სტატისტიკაში მოხვედრილი ყველა ახალი ბინის საშუალო ფასმა შეადგინა €2 994 კვ. მ-ზე. კომერციულ კომპანიებსა და სხვა იურიდიულ პირებში, POS სუბსიდირებული მშენებლობის სახელმწიფო პროგრამის გარეშე, მან €3 012-ს მიაღწია კვ. მ-ზე, რაც 8,9%-ით მეტია 2025 წლის პირველ ნახევარწელთან შედარებით.

ზაგრებში ყველა გაყიდული ახალი ბინის საშუალო ფასმა შეადგინა €3 518 კვ. მ-ზე. კომერციულ გამყიდველებთან POS-ის გარეშე — €3 554, რაც წლიურად 19,9%-ით მეტია. დედაქალაქის გარეთ ანალოგიურმა მაჩვენებელმა €2 766 შეადგინა.

ამასთან, ახალაშენებული ობიექტების სტატისტიკა პირდაპირ ვერ გაუთანაბრდება მთელი ბაზრის ფასების ინდექსს. DZS-ის კვლევამ მოიცვა 107 541 კვ. მ ფართობის მქონე 1 618 გაყიდული ახალი ბინა და ანგარიშვალდებული კომპანიების შეზღუდული წრე. თავად უწყება აფრთხილებს, რომ ამ შერჩევაში ობიექტების რაოდენობა ქვეყანაში ახალაშენებული უძრავი ქონების გაყიდვების სრულ მოცულობას არ ასახავს.

ამგვარად, პირველი ნახევარწლის მონაცემები ადასტურებს ფასების მაღალ დონეს ახალაშენებულ ობიექტებთან შემდგარ გარიგებებში, თუმცა თავისთავად არ ამტკიცებს გაყიდვების რაოდენობის აღდგენას პირველ კვარტალში მკვეთრი ვარდნის შემდეგ.

გაყიდვების ვარდნა 2026 წლამდე დაიწყო

აქტივობის შემცირება უკვე რამდენიმე წელია გრძელდება. 2025 წელს ხორვატიაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობა 4,1%-ით შემცირდა. ევროკავშირის 18 ქვეყანას შორის, რომელთა შესახებაც Eurostat-ს შედარებითი წლიური მონაცემები ჰქონდა, ვარდნა მაშინ მხოლოდ ხორვატიაში, ბულგარეთსა და პოლონეთში დაფიქსირდა.

2024 წელს ხორვატიაში გარიგებების რაოდენობა კიდევ უფრო მკვეთრად — 13,9%-ით შემცირდა. ამ მაჩვენებლით ქვეყანამ მხოლოდ სლოვენიას დაუთმო პოზიცია, სადაც ვარდნამ 17,7% შეადგინა.

2026 წლის პირველ კვარტალში 42,2%-იანი ვარდნა უკვე არსებული ტენდენციის მკვეთრ აჩქარებად გამოიყურება. თუ მომდევნო კვარტლები მსგავს დინამიკას აჩვენებს, ამის მხოლოდ სეზონურობით ახსნა რთული იქნება.

საცხოვრებელი შემოსავლებთან შედარებით გადაფასებული რჩება

მაღალი ფასები ხელმისაწვდომობის სულ უფრო თვალსაჩინო პრობლემად იქცევა. ევროკომისიის შეფასებით, 2025 წელს ხორვატიის საცხოვრებელი უძრავი ქონება ევროკომისიის სტანდარტული მეთოდიკით დაახლოებით 17%-ით იყო გადაფასებული.

ამასთან, მიწოდების პრობლემა უჩვეულოდ გამოიყურება. კომისია დეფიციტს დაახლოებით 230 ათას საცხოვრებელ ობიექტად აფასებს, თუმცა ამავდროულად, მუდმივი საცხოვრებლისთვის განკუთვნილი არსებული ფონდის თითქმის 30% დაუკავებელი რჩება. საცხოვრებლის მესაკუთრეთა წილი 91%-ს აღწევს, ხოლო გრძელვადიანი გაქირავების ბაზარი მცირე რჩება.

ეს ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ფიზიკური არსებობა და მუდმივი ცხოვრებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა განსხვავებული მაჩვენებლებია. ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილი ყიდვის ან გრძელვადიანი გაქირავების ჩვეულებრივ ბაზარზე არ ხვდება.

უცხოელი მყიდველები მოთხოვნას ინარჩუნებდნენ

ფასების მაღალი დონე მხოლოდ ადგილობრივი მყიდველების ხარჯზე არ ფორმირდებოდა.

OECD წინა წლებში ხორვატიის ბაზრის ზრდას შემოსავლების მატებასთან, უმუშევრობის შემცირებასთან, ხელმისაწვდომ საბანკო დაფინანსებასთან, ტურიზმის განვითარებასა და უცხოურ მოთხოვნასთან აკავშირებს. 2022 წელს უცხოელმა მყიდველებმა საცხოვრებლის შესყიდვების საერთო ღირებულების მეოთხედზე მეტი უზრუნველყვეს.

ხორვატიის ევროზონაში შესვლამ დამატებით გაამარტივა ოპერაციები ევროკავშირის სხვა ქვეყნებიდან შემოსული მყიდველებისთვის. განსაკუთრებით შესამჩნევია უცხოური და საინვესტიციო მოთხოვნა ადრიატიკის სანაპიროზე, სადაც საცხოვრებელი ერთდროულად შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც მეორე სახლი და ტურისტული ობიექტი.

2026 წლის პირველი კვარტლის ოფიციალური მონაცემები არ იძლევა იმის დადგენის საშუალებას, თუ ვინ უჭერს მხარს ფასების მიმდინარე ზრდას. თუმცა რაც უფრო მცირდება გარიგებების საერთო რაოდენობა, მით მეტად შეიძლება იმოქმედოს საბოლოო ინდექსზე დარჩენილი გადახდისუნარიანი მყიდველების შემადგენლობამ.

მყიდველები გამყიდველებზე სწრაფად იხევენ უკან

მოთხოვნის შემცირება თავისთავად არ აიძულებს მესაკუთრეს, დაუყოვნებლივ დაწიოს ფასი. თუ გაყიდვა გადაუდებელი არ არის, მფლობელს შეუძლია დაელოდოს უფრო ხელსაყრელ შეთავაზებას, ხოლო პოტენციურმა მყიდველმა — უარი თქვას გარიგებაზე.

ხორვატიის ეკონომიკურ პალატასთან არსებული უძრავი ქონების კომპანიების ასოციაციის პრეზიდენტი დუბრავკო რანილოვიჩი ბრუნვის შემცირებას მაღალ ფასებთან, შეზღუდულ მიწოდებასა და ცარიელი ობიექტების დიდ რაოდენობასთან აკავშირებს. იგი ასევე აღნიშნავს, რომ ბაზარი უკვე რამდენიმე წელია ზედიზედ კარგავს გარიგებებს.

ეს მექანიზმი ხსნის მიმდინარე აცდენას: თავდაპირველად ეცემა გარიგებების რაოდენობა და იზრდება გაყიდვის ვადა, ხოლო ფაქტობრივი ფასების შემცირება შესაძლოა მოგვიანებით გამოვლინდეს — თუ გამყიდველებს ობიექტების უფრო სწრაფად რეალიზაცია ნამდვილად დასჭირდებათ.

სახელმწიფო საცხოვრებლის ბაზარზე დაბრუნებას ცდილობს

2025 წლის 1 იანვრიდან ხორვატიაში მოქმედებს უძრავი ქონების გადასახადი, რომელმაც დასასვენებელი სახლების ყოფილი გადასახადი ჩაანაცვლა. მთავრობა მას იყენებს მათ შორის როგორც ინსტრუმენტს ხანგრძლივად დაუკავებელი ობიექტებისა და მოკლევადიან იჯარაში გადაყვანილი საცხოვრებლების წინააღმდეგ. სამშენებლო სამინისტრომ მანამდე პირდაპირ დაუკავშირა ახალი საგადასახადო და საბინაო ზომები მუდმივი ცხოვრებისთვის განკუთვნილი ბინების მიწოდების გაზრდის ამოცანას.

ამავდროულად, სახელმწიფო ახდენს პირველი საცხოვრებლის შეძენის სუბსიდირებას 45 წლამდე ასაკის მოქალაქეებისთვის. პირობების შესრულების შემთხვევაში, მეორადი ობიექტის მყიდველს შეუძლია დაიბრუნოს უძრავი ქონების გადაცემაზე გადახდილი გადასახადი, ხოლო პირველი ახალი საცხოვრებლის მყიდველს ან დეველოპერს — მიიღოს გადახდილი დღგ-ის 50%-მდე დაბრუნება.

ეს ზომები საპირისპირო მიმართულებით მოქმედებს. საგადასახადო პოლიტიკამ ხელი უნდა შეუწყოს ცარიელი ფონდის გამოყენებას, ხოლო ახალგაზრდა მყიდველების მხარდაჭერა ზრდის მათ შესაძლებლობებს ბაზარზე. შეზღუდული მიწოდების პირობებში, ბოლო ზომამ შეიძლება შეინარჩუნოს მოთხოვნა და ამით ნაწილობრივ შეინარჩუნოს ფასებზე ზეწოლა.

ახალაშენებული ობიექტები დეველოპერებისთვის მთავარ რისკად იქცევა

ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების 50,9%-იანი შემცირება სამშენებლო კომპანიებისთვის ყველაზე მგრძნობიარე მაჩვენებლად გამოიყურება.

ჯერჯერობით გამოქვეყნებული ფასები აჩვენებს, რომ დეველოპერები და ახალაშენებული ქონების სხვა გამყიდველები ინარჩუნებენ მაღალ ღირებულებას. თუმცა ეს სტრატეგია უფრო რთულდება, თუ ბინები ნელა იყიდება. გაუყიდავი ობიექტი აკავშირებს კაპიტალს, ხოლო სუსტი გაყიდვების ხანგრძლივ პერიოდს შეუძლია გავლენა მოახდინოს ახალი ეტაპების დაწყებასა და დაფინანსების პირობებზე.

ამასთან, არ შეიძლება იმის მტკიცება, რომ დეველოპერებმა უკვე დააგროვეს დიდი გაუყიდავი მარაგი: პირველი კვარტლის გამოქვეყნებული სტატისტიკა აჩვენებს შემდგარი გარიგებების რაოდენობის ვარდნას, მაგრამ არ იძლევა მიმდინარე მიწოდებისა და ექსპოზიციის სრულ სურათს.

DZS-ის შემდეგი კვარტალური პუბლიკაცია ფასების ინდექსისა და გარიგებების რაოდენობის შესახებ 2026 წლის 1 ოქტომბერს იგეგმება და მეორე კვარტალს შეეხება.

სწორედ გარიგებების დინამიკა გახდება საკვანძო. თუ გაყიდვები საგრძნობლად აღდგება, პირველი კვარტალი შესაძლოა ექსტრემალურად სუსტ პერიოდად აღმოჩნდეს. თუ შემცირება მიმდინარე დონესთან ახლოს დარჩება, ფასებსა და მყიდველთა რეალურ აქტივობას შორის არსებული უფსკრული ბაზრის უფრო მყარ მახასიათებლად იქცევა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ხორვატიის უძრავი ქონების მთავარი რისკი ამჟამად ლიკვიდურობას უკავშირდება. ფასების 14,3%-იანი ზრდა გარიგებების 42,2%-იანი ვარდნის ფონზე აჩვენებს, რომ ძვირადღირებული ობიექტები აგრძელებენ მყიდველების პოვნას, თუმცა ასეთი მყიდველების რაოდენობა საგრძნობლად შემცირდა. სანამ მესაკუთრეები მზად არიან მოიცადონ, ფასები შესაძლოა მაღალი დარჩეს. თუ დაბალი ბრუნვა რამდენიმე კვარტალს გასტანს, ზეწოლა ეტაპობრივად გადაინაცვლებს გაყიდვის ვადებზე, ფასდაკლებებსა და ახალ პროექტებზე. განსაკუთრებით მგრძნობიარეა ახალაშენებული ობიექტების სეგმენტი, სადაც შინამეურნეობების მიერ განხორციელებული შესყიდვები უკვე თითქმის განახევრდა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ქირის გაზრდა წელიწადში მხოლოდ ერთხელ იქნება ნებადართული

ერთ-ერთი მთავარი ცვლილება ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში გადასახადის გადახედვას ეხება. მესაკუთრე ქირის გაზრდას შეძლებს არაუმეტეს წელიწადში ერთხელ და ვალდებული იქნება მობინადრე მინიმუმ 30 დღით ადრე გააფრთხილოს.

გაზრდის მაქსიმალური ოდენობის მიბმა იგეგმება საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის წლიურ ზრდაზე, რომელსაც ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახური ანგარიშობს. ხელშეკრულების პირობა, რომელიც ქირის უფრო ხშირად ან დადგენილ ზღვარზე მეტად გაზრდის საშუალებას იძლევა, ბათილად ჩაითვლება.

ბაზრის ამჟამინდელი დინამიკის პირობებში ასეთი მექანიზმი მესაკუთრეებს ფასის გადახედვისთვის საკმაო სივრცეს უტოვებს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ხორვატიაში წლიურად საშუალოდ 14,3%-ით გაძვირდა. ზაგრებში ზრდამ 14,7%-ს მიაღწია, ადრიატიკის სანაპიროზე — 12,6%-ს, დანარჩენ რეგიონებში კი — 18,1%-ს. ამასთან, ქვეყანაში გაყიდული საცხოვრებელი ობიექტების რაოდენობა 42,2%-ით შემცირდა, წერს ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახური.

ამიტომ საუბარი არ არის ქირის გაყინვაზე ან ფასების მკაცრ კონტროლზე. პროექტი უპირველეს ყოვლისა ზღუდავს მესაკუთრის შესაძლებლობას, ხელშეკრულების დადების შემდეგ თვითნებურად შეცვალოს ღირებულება.

ახალი ხელშეკრულებების გაფორმება ნოტარიუსთან მოუწევთ

გრძელვადიანი იჯარის ყველა ახალი ხელშეკრულების გაფორმება ნოტარიუსთან იგეგმება. ეს ფორმა ხელშეკრულების პირდაპირ გამოყენების შესაძლებლობას შექმნის დავალიანების იძულებით ამოღებისთვის ან კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში გამოსახლებისთვის, ცალკე ხანგრძლივი სასამართლო პროცესის გარეშე.

ბინის გადაცემისას მხარეებმა უნდა შეადგინონ აქტი საცხოვრებლის მდგომარეობის აღწერით, მრიცხველების ჩვენებებითა და თითოეული ოთახის ფოტოებით.

თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მესაკუთრეს შეეძლება ბინის დათვალიერება წელიწადში ორჯერ, დამქირავებლის წინასწარი გაფრთხილების შემდეგ. შესახლებისას დეპოზიტის დაწესება ერთი თვის ქირის ოდენობით არის შემოთავაზებული.

დამქირავებელი მიიღებს უფლებას შეწყვიტოს ხელშეკრულება მიზეზის ახსნის გარეშე, მესაკუთრის 60 დღით ადრე გაფრთხილებით. ეს დებულებები სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრომ წარადგინა, იუწყება სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრო.

გამოსახლებისთვის კონკრეტული ვადები დაწესდება

პროექტი დეტალურად განასხვავებს ხელშეკრულების შეწყვეტას დამქირავებლის მხრიდან დარღვევის გამო და იჯარის შეწყვეტას მისი ბრალის გარეშე.

თუ მობინადრე არ იხდის ქირას ან კომუნალურ გადასახადებს, მნიშვნელოვან ზიანს აყენებს ბინას ან არღვევს სხვა პირობებს, მესაკუთრემ ჯერ წერილობითი გაფრთხილება უნდა გააგზავნოს. დარღვევის აღმოსაფხვრელად 15 დღეა გამოყოფილი.

თუ პრობლემა არ მოგვარდა, ბინის გასათავისუფლებლად ვადა არ შეიძლება იყოს მომდევნო 30 დღეზე ნაკლები.

დამქირავებლის ბრალის გარეშე ხელშეკრულების შეწყვეტისას დაცვა გაცილებით ძლიერია. გამოსახლების მინიმალური ვადა ექვს თვეს შეადგენს. თუ იჯარა ხუთ წელზე მეტხანს გრძელდებოდა, ის ერთ წლამდე იზრდება. თუ ბინაში ბავშვი ცხოვრობს, ემატება კიდევ ექვსი თვე.

მხარეებს შეეძლებათ შეთანხმდნენ უფრო მოკლე ვადაზე ცალკეულ შემთხვევებში, თუმცა ის სამ თვეზე ნაკლები არ უნდა იყოს.

მესაკუთრეებისთვის მნიშვნელოვანია ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულების საფუძველზე სააღსრულებო წარმოების დაწყების შესაძლებლობა. ბინის დაბრუნებასთან დაკავშირებულ გაჭიანურებულ დავებს ხელისუფლება ასახელებს ერთ-ერთ მიზეზად, რის გამოც მესაკუთრეთა ნაწილი თავს არიდებს ოფიციალურ გრძელვადიან იჯარას.

მესაკუთრეებს გადაუხდელობისგან დაცვას შესთავაზებენ

პროექტი ითვალისწინებს დასაქმებულთა მოთხოვნების დაზღვევის სააგენტოს (AORT) ახალ როლს. მან გარკვეულ პირობებში მესაკუთრეს უნდა აუნაზღაუროს დამქირავებლის მიმართ არსებული მოთხოვნები, თუ ეს უკანასკნელი შეწყვეტს თავისი ვალდებულებების შესრულებას.

მონაწილეობისთვის საჭირო იქნება სააგენტოსთვის გადაცემული, ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება. მესაკუთრეს მოუწევს ყოველწლიური შენატანის გადახდა წლიური ქირის 2%-მდე ოდენობით.

ასევე გათვალისწინებულია სააგენტოსთვის დამქირავებლის ბლანკეტური თამასუქის წარდგენა €10 ათასამდე თანხაზე. მინისტრმა ბრანკო ბაჩიჩმა მესაკუთრეთა წლიური შენატანი დაახლოებით €40–150-ად შეაფასა.

ამგვარად სახელმწიფო ცდილობს შეამციროს საცხოვრებლის გრძელვადიანი გაქირავების ერთ-ერთი მთავარი რისკი: სიტუაცია, როდესაც მესაკუთრე თვეების განმავლობაში ვერ იღებს ქირას და ამავდროულად ვალის ამოღების ხარჯებსაც გასწევს.

ოფიციალური ხელშეკრულებების რაოდენობა თითქმის 2,5-ჯერ გაიზარდა

რეფორმა იჯარის ოფიციალური ბაზრის სწრაფი გაფართოების ფონზე მზადდება. Total Croatia News-ის მიერ სახელმწიფო მდივან ჟელკო უხლირზე დაყრდნობით გავრცელებული მონაცემებით, ექვსი წლის განმავლობაში რეგისტრირებული ხელშეკრულებების რაოდენობა დაახლოებით 100 ათასიდან 240 ათასამდე გაიზარდა.

ბაზარი განსაკუთრებით სწრაფად გაფართოვდა ბოლო პერიოდში: 2024-დან 2025 წლამდე კიდევ დაახლოებით 75 ათასი ხელშეკრულება დარეგისტრირდა. ხელისუფლება ზრდის ნაწილს უძრავი ქონების გადასახადის შემოღებას უკავშირებს, რის შემდეგაც ზოგიერთმა მესაკუთრემ მანამდე დაურეგისტრირებელი იჯარის ლეგალიზება მოახდინა.

სანოტარო გაფორმებამ ბაზარი კიდევ უფრო გამჭვირვალე უნდა გახადოს და საგადასახადო სისტემასთან მონაცემთა გაცვლა გაამარტივოს.

საცხოვრებელი ძვირდება, გარიგებები კი მცირდება

რეფორმა იმ დროს ჩნდება, როდესაც ხორვატიის უძრავი ქონება სწრაფად ძვირდება.

2026 წლის პირველ ნახევარში კომერციული კომპანიებისა და სხვა იურიდიული პირების მიერ POS-ის სახელმწიფო პროგრამის გარეშე გაყიდული ახალი ბინების საშუალო ფასმა €3 012 შეადგინა კვ. მ-ზე. ეს 8,9%-ით მეტია, ვიდრე წინა წელს.

ზაგრებში ზრდა გაცილებით მაღალი აღმოჩნდა: ამ კატეგორიის ახალი ბინების ფასები 19,9%-ით გაიზარდა 2025 წლის პირველ ნახევართან შედარებით. ქვეყანაში ახალი ბინების ყველა აღრიცხული გაყიდვის მიხედვით საშუალო ფასმა €2 994 შეადგინა კვ. მ-ზე.

ასეთ ბაზარზე ქირის დასაშვები ზრდის მიბმა უძრავი ქონების ფასებზე არაერთგვაროვნად გამოიყურება. მექანიზმი გადასახადის გადახედვას უფრო პროგნოზირებადს ხდის, თუმცა საცხოვრებლის ღირებულების ორნიშნა ზრდის პირობებში თავისთავად თითქმის არ ზღუდავს შესაძლო მატების ოდენობას.

ხორვატია ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პოლიტიკას აფართოებს

იჯარის შესახებ ახალი კანონი საცხოვრებლის უფრო ფართო რეფორმის ნაწილია. აპრილში პარლამენტმა უკვე მიიღო ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შესახებ კანონი, რომელიც ძალაში 2026 წლის 7 მაისს შევიდა.

მან პირველად დაამკვიდრა ხორვატიის კანონმდებლობაში ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ცნება: ოჯახის საერთო ხარჯები იჯარაზე ან იპოთეკაზე, საშუალო კომუნალური გადასახადები და საცხოვრებლის შენახვა არ უნდა აღემატებოდეს ოჯახის წმინდა შემოსავლის 30%-ს.

კანონს მხარი დაუჭირა 79 დეპუტატმა, ერთმა ხმა წინააღმდეგ მისცა, 38-მ კი თავი შეიკავა. ის უნდა გახდეს საფუძველი შესაძენად და გრძელვადიანი იჯარისთვის საცხოვრებლის მიწოდების გაზრდისთვის, იუწყება სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრო

იჯარის შესახებ ახალი კანონის პროექტი სხვა ამოცანას წყვეტს: აწესებს კერძო მესაკუთრეებსა და დამქირავებლებს შორის ურთიერთობის საერთო წესებს.

მოკლევადიანი იჯარა ცალკე რეგულირდება

გრძელვადიანი იჯარის ცვლილებები მნიშვნელოვანია არ ავურიოთ ტურისტული განთავსების რეფორმასთან.

2027 წლის დასაწყისიდან ოთახების, ბინების, სტუდიებისა და დასასვენებელი სახლების მფლობელებს, რომლებიც მათ მოკლევადიანი იჯარის ციფრული პლატფორმების საშუალებით სთავაზობენ, მოუწევთ სარეგისტრაციო ნომრის მიღება და მისი განცხადებებში მითითება. ნომრებს უფასოდ გასცემს ტურიზმისა და სპორტის სამინისტრო.

15 სექტემბრის მდგომარეობით ამ მოთხოვნის ამოქმედების ზუსტი თარიღი ჯერ განსაზღვრული არ არის. სამინისტრო მიუთითებს, რომ ის 2027 წლის დასაწყისში, სასტუმრო საქმიანობის შესახებ ახალი კანონის მიღების შემდეგ ამოქმედდება. წესები დაკავშირებულია ევროკავშირის 2024/1028 რეგლამენტის შესრულებასთან მოკლევადიანი იჯარის სფეროში მონაცემთა შეგროვებისა და გაცვლის შესახებ, წერს ხორვატიის ტურიზმისა და სპორტის სამინისტრო.

ამრიგად, უძრავი ქონების მფლობელები ერთდროულად ორ ცალკეულ ცვლილებას შეხვდებიან. ტურისტული იჯარა უფრო მკაცრად აღირიცხება ციფრული რეგისტრაციით, ხოლო გრძელვადიანი — გადავა ნოტარიულად დამოწმებულ ხელშეკრულებებზე მხარეთა უფრო მკაფიო უფლებებითა და მოვალეობებით.

კანონი ჯერჯერობით პროექტად რჩება

საცხოვრებლის იჯარის შესახებ კანონპროექტის საჯარო განხილვა 2026 წლის 3 აგვისტოდან 2 სექტემბრამდე მიმდინარეობდა. მისი დასრულების შემდეგ მთავრობამ უნდა დაამუშაოს შენიშვნები და დოკუმენტი შემდგომ საკანონმდებლო პროცედურაზე გაატაროს.

ამოქმედების დაგეგმილი ვადაა 2027 წლის 1 იანვარი. თუმცა გადასახადის ზრდის შეზღუდვა, ხელშეკრულებების სანოტარო გაფორმება, AORT-ის მექანიზმი და იჯარის შეწყვეტის ვადები საბოლოო რედაქციის მიღებამდე მოქმედ ნორმებად ვერ ჩაითვლება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, პროექტი ხორვატიის საიჯარო ბაზრის ერთ-ერთ მთავარ პრობლემას აგვარებს: დამქირავებლებს პირობების პროგნოზირებადობა სჭირდებათ, ხოლო მესაკუთრეებს — დავალიანების ამოღებისა და ბინის დაბრუნების გასაგები მექანიზმი. ყველაზე საკამათო ელემენტად რჩება ქირის ზღვრული მატების მიბმა საცხოვრებლის ღირებულებაზე. უძრავი ქონების წლიური 14%-იანი ზრდისას ასეთ ზღვარს შეუძლია შეაჩეროს ქირის მოულოდნელი ცვლილება ხელშეკრულების მოქმედებისას, თუმცა ხელმისაწვდომობის პრობლემას თითქმის ვერ აგვარებს. ბაზრისთვის უფრო მნიშვნელოვანი იქნება ის, შეძლებს თუ არა გრძელვადიანი იჯარის უფრო საიმედო სისტემა არაფორმალური სექტორიდან დამატებითი ბინების გამოყვანას და მიწოდების გაზრდას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

როდის შევა ძალაში იჯარის ახალი წესები ხორვატიაში?

მთავრობა ახალი კანონის გამოყენებას 2027 წლის 1 იანვრიდან გეგმავს. 2026 წლის 15 სექტემბრის მდგომარეობით დოკუმენტი ჯერ მიღებული არ არის და შემდგომი საკანონმდებლო პროცედურა უნდა გაიაროს.

რამდენად ხშირად იქნება შესაძლებელი ქირის გაზრდა?

პროექტით საიჯარო გადასახადის გაზრდა ნებადართული იქნება არაუმეტეს წელიწადში ერთხელ. დამქირავებლის გაფრთხილება აუცილებელია მინიმუმ 30 დღით ადრე.

რამდენით იქნება შესაძლებელი ქირის გაზრდა?

მატება არ უნდა აღემატებოდეს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების წლიურ ზრდას ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახურის ოფიციალური ინდექსის მიხედვით.

საჭირო იქნება თუ არა ხელშეკრულების გაფორმება ნოტარიუსთან?

დიახ. პროექტი ითვალისწინებს გრძელვადიანი იჯარის ახალი ხელშეკრულებების სავალდებულო სანოტარო გაფორმებას.

რა დეპოზიტია გათვალისწინებული დამქირავებლისთვის?

პროექტი აწესებს დეპოზიტს ერთი თვის საიჯარო გადასახადის ოდენობით.

შეუძლია თუ არა დამქირავებელს თავად შეწყვიტოს ხელშეკრულება?

დიახ. მას შეეძლება იჯარის შეწყვეტა მიზეზის მითითების გარეშე, 60 დღით ადრე შეტყობინებით.

როგორ განხორციელდება გამოსახლება გადაუხდელობის გამო?

თავდაპირველად მესაკუთრემ წერილობითი გაფრთხილება უნდა გააგზავნოს და დარღვევის აღმოსაფხვრელად 15 დღე მისცეს. თუ დავალიანება ან სხვა დარღვევა შენარჩუნდება, გასახლების ვადა არ შეიძლება იყოს მომდევნო 30 დღეზე ნაკლები.

ეხება თუ არა ახალი წესები Airbnb-ს?

არა. საცხოვრებლის იჯარის შესახებ კანონპროექტი გრძელვადიან იჯარას არეგულირებს. ტურისტული მოკლევადიანი იჯარისთვის მზადდება ცალკე რეჟიმი ციფრულ პლატფორმებზე სავალდებულო სარეგისტრაციო ნომრებით 2027 წელს.

A კლასის საწყობების მიწოდება კვლავ შეზღუდულია

გასაქირავებლად განკუთვნილი A კლასის თანამედროვე სამრეწველო და ლოგისტიკური ფართების მოცულობამ მეორე კვარტალის ბოლოს 450 065 კვ. მ-ს მიაღწია. ამ კლასს კონსულტანტები ჩვეულებრივ მიაკუთვნებენ ახალ ან ახლახან აშენებულ ობიექტებს თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურით, ჭერის საკმარისი სიმაღლით, მოხერხებული სატვირთო ზონებითა და სატვირთო ტრანსპორტისთვის განკუთვნილი მისასვლელით.

1%-იანი ვაკანტურობის პირობებში თავისუფალი ფართების საანგარიშო მოცულობა დაახლოებით 4,5 ათას კვ. მ-ს შეადგენს. ეს პირობითი შეფასებაა: ხელმისაწვდომი ფართი შესაძლოა არ შეესაბამებოდეს დამქირავებლის მოთხოვნებს მდებარეობის, ფართობის, ელექტრომომარაგების სიმძლავრის ან საწყობის კონფიგურაციის მიხედვით.

მეორე კვარტალში განსახილველ საიჯარო ფონდში ახალი ფართები არ შესულა ექსპლუატაციაში. ეს მაჩვენებელი არ ნიშნავს ხორვატიაში მშენებლობის სრულ არარსებობას. ის ეხება თანამედროვე ობიექტებს, რომლებსაც კონსულტანტი ღია საიჯარო ბაზარზე აღრიცხავს. მესაკუთრეების მიერ საკუთარი საჭიროებისთვის აშენებული საწყობები შესაძლოა ამ სტატისტიკაში არ შედიოდეს.

CBRE-მ დამოუკიდებლად დაადასტურა მეორე კვარტალში ზაგრებში ახალი დასრულებული ლოგისტიკური ობიექტების არარსებობა და აღნიშნა, რომ ბაზრის მდგომარეობა უახლოეს პერიოდებში დამოკიდებული იქნება დამუშავების პროცესში მყოფი პორტფელის რეალიზაციაზე.

ზაგრების ჟუპანიამ მოიზიდა დამქირავებელთა უმეტესობა

მეორე კვარტალში დარეგისტრირდა ოთხი გარიგება. მათგან სამი განხორციელდა ზაგრების ჟუპანიაში, რომელიც დედაქალაქს აკრავს გარს, და მხოლოდ ერთი — უშუალოდ ქალაქ ზაგრებში.

მოთხოვნის გარეუბნებში გადატანა აიხსნება მიწის ნაკვეთების უფრო ფართო არჩევანით, სატვირთო ავტომობილების მოძრაობის ნაკლები შეზღუდვითა და ავტომაგისტრალებთან სიახლოვით. მსხვილი სადისტრიბუციო და საწარმოო შენობების განთავსება ქალაქის ფარგლებში რთულია მიწის ღირებულების, განაშენიანების სიმჭიდროვისა და მისასვლელი ინფრასტრუქტურისადმი მოთხოვნების გამო.

კვარტალურ აქტივობაში ყველაზე დიდი წვლილი შეიტანეს საწარმოო კომპანიებმა, მათ შორის ქიმიური დარგის საწარმოებმა და სამშენებლო მასალების მწარმოებლებმა. კვლევაში ნაჩვენებ გარიგებებს შორისაა კომპანია Quattro logistika-ს მიერ 7,3 ათასი კვ. მ-ის იჯარა და 5 ათასი კვ. მ კომპლექსში RC Zone Samobor.

ეს ორი გარიგება მოიცავს 12,3 ათას კვ. მ-ს მთლიანი კვარტალური 18 417 კვ. მ მაჩვენებლიდან. რუკა შეიცავს მხოლოდ შერჩეულ ოპერაციებს, ამიტომ ის არ წარმოადგენს ხელშეკრულებების სრულ ჩამონათვალს.

ანგარიში სხვადასხვაგვარად ასახელებს ათვისების მაჩვენებელს

კვლევის შემაჯამებელი გვერდი 18 417 კვ. მ-ს აღნიშნავს, როგორც net take-up, ანუ წმინდა ათვისება. ამაში ჩვეულებრივ მოიაზრებენ სხვაობას ახლად დაკავებულ და გათავისუფლებულ ფართებს შორის.

მომდევნო გვერდზე გრაფიკს იგივე კვარტალური მნიშვნელობით ეწოდება gross take-up — გარიგებების მთლიანი მოცულობა გათავისუფლებული ფართების გამოკლების გარეშე. ეს მეთოდოლოგიურად განსხვავებული მაჩვენებლებია.

კვლევა არ ხსნის ტერმინოლოგიურ შეუსაბამობას და არ ასახელებს გათავისუფლებული ფართების ცალკეულ სიდიდეს. ამიტომ უფრო მართებულია 18 417 კვ. მ-ს ვუწოდოთ ათვისების ან საიჯარო აქტივობის მოცულობა, ყოველგვარი ცალსახა მტკიცების გარეშე, რომ საუბარია სწორედ წმინდა მაჩვენებელზე. გრაფიკი აჩვენებს, რომ მეორე კვარტალის შედეგმა გადააჭარბა 2026 წლის პირველი სამი თვის დონეს, მაგრამ შესამჩნევად ჩამორჩა 2025 წლის ბოლოს პიკს.

საიჯარო განაკვეთები ისტორიულ მაქსიმუმთან შენარჩუნდა

საუკეთესო სასაწყობო ობიექტების განცხადებული საიჯარო განაკვეთი დარჩა €6,50 დონეზე თვეში კვ. მ-ზე. საშუალო განაკვეთმა საკვლევ ბაზარზე შეადგინა €6,25.

ყველაზე მაღალი ფასები დაფიქსირდა ქალაქ ზაგრებში, სადაც ფართები შეთავაზებული იყო €6,50–7,50 თვეში კვ. მ-ზე. ადრიატიკის ხორვატიაში დიაპაზონმა შეადგინა €6,50–7, ჩრდილოეთ ხორვატიაში — €6–6,50, ხოლო პანონიის ხორვატიაში — €5,50–6.

განცხადებული განაკვეთი არ უდრის ხელშეკრულების საბოლოო ღირებულებას. დამქირავებლის ფაქტობრივი ხარჯები შეიძლება დამოკიდებული იყოს იჯარის ხანგრძლივობაზე, ყოველწლიურ ინდექსაციაზე, საექსპლუატაციო გადასახადებზე, ფინანსურ გარანტიებსა და ფართის ადაპტაციის ხარჯებზე.

სტაბილური ზედა განაკვეთი ვაკანტურობის 1%-მდე შემცირების პირობებში მიუთითებს შენარჩუნებულ დეფიციტზე, მაგრამ არ ადასტურებს ფასების შემდგომ დაჩქარებას. დამქირავებლებმა შესაძლოა გადადონ გარიგებები მშენებარე ობიექტების დასრულების მოლოდინში, ან აირჩიონ უფრო იაფი რეგიონები ზაგრების გარეთ.

მშენებარე პორტფელმა 165 ათას კვადრატულ მეტრს მიაღწია

მშენებლობის სტადიაზე იმყოფებოდა 164 913 კვ. მ სამრეწველო და ლოგისტიკური ფართი. ეს შეესაბამება არსებული A კლასის საიჯარო ფონდის დაახლოებით 36,6%-ს.

უდიდეს შერჩეულ პროექტებს მიეკუთვნება Logexpert-ის კომპლექსი ვუკოვინაში 58 ათასი კვ. მ ფართობით, RC Zone Samobor 43 ათას კვ. მ-ზე და LOGIS სვეტა-ჰელენას რაიონში 39 ათას კვ. მ-ზე. ისინი ერთად ქმნიან 140 ათას კვ. მ-ს, ანუ მშენებარე პორტფელის ძირითად ნაწილს.

ამ პროექტების დასრულებამ უნდა გააფართოოს დამქირავებელთა არჩევანი, განსაკუთრებით ზაგრების შემოგარენში. თუმცა მთელი მშენებარე მოცულობა აუცილებლად არ გადაიქცევა თავისუფალ მიწოდებად. ფართების ნაწილი შესაძლოა წინასწარ იყოს გაქირავებული ან შენდებოდეს კონკრეტული მომხმარებლების მოთხოვნების შესაბამისად.

108 REAL ESTATE-ის მმართველი დირექტორი დარიო ტომლენოვიჩი მოელის, რომ მშენებარე ობიექტების ნაწილის ექსპლუატაციაში გაშვება ოდნავ გაზრდის ფართების ხელმისაწვდომობას ცალკეულ რაიონებში, მაგრამ უახლოეს მომავალში არ გამოიწვევს საერთო ვაკანტურობის არსებით მატებას.

დაგეგმილი პორტფელი აჭარბებს მოქმედ ბაზარს

კიდევ 642 834 კვ. მ იმყოფებოდა დაგეგმვის სტადიაზე. მშენებარე ობიექტებთან ერთად პოტენციურმა პორტფელმა 807 747 კვ. მ-ს მიაღწია — თითქმის 1,8-ჯერ მეტი არსებულ საიჯარო ფონდზე.

რუკაზე უდიდესი ობიექტია Accolade-ის პროექტი 312 ათასი კვ. მ ფართობით. ასევე მითითებულია RC Zone კლინჩა-სელაში 85 ათას კვ. მ-ზე, VGP დუგოპოლეში 42 ათას კვ. მ-ზე, Logexpert-ის პროექტი 28,5 ათას კვ. მ-ზე და გადასატვირთი კომპლექსი ზადარში 18,5 ათასი კვ. მ ფართობით.

დაგეგმილი ფართები შეადგენს მთელი მომავალი პორტფელის 79,6%-ს. ისინი არ უდრის ობიექტებს ექსპლუატაციაში გაშვების დამტკიცებული ვადით. პროექტები შეიძლება დაიყოს რიგებად, შემცირდეს, გადაიდოს ან გაუქმდეს ნებართვებთან, ინფრასტრუქტურასთან, დაფინანსებასთან და დამქირავებლების მოძიებასთან დაკავშირებული შეფერხებების გამო.

ამიტომ მთელი 807,7 ათასი კვ. მ-ის შედარება მოქმედ ბაზართან აჩვენებს დეველოპერების ინტერესის მასშტაბს, მაგრამ არ იძლევა მიწოდების მკვეთრი გაორმაგების პროგნოზირების საფუძველს. ფართების სიჭარბის რისკის შესაფასებლად უფრო მნიშვნელოვანია ფაქტობრივად დაწყებული მშენებლობის მოცულობა და წინასწარი იჯარის ხელშეკრულებებით უზრუნველყოფილი ფართების წილი.

ზაგრები რჩება მთავარ ლოგისტიკურ ცენტრად

თანამედროვე მიწოდების დიდი ნაწილი კვლავ ზაგრებსა და მის შემოგარენშია კონცენტრირებული. დედაქალაქის რეგიონი აერთიანებს ქვეყნის უდიდეს სამომხმარებლო ბაზარს, ძირითად სადისტრიბუციო ცენტრებსა და საავტომობილო მარშრუტებს სლოვენიის, უნგრეთის, სერბეთისა და ადრიატიკის სანაპიროს მიმართულებით.

ამავდროულად, დეველოპერები უფრო მეტ ინტერესს იჩენენ რიეკასა და სპლიტის რაიონების მიმართ. სანაპიროზე მოთხოვნას ხელს უწყობს პორტები, ტურიზმი, საცალო ქსელები და ტერიტორიულად გაჭიმული ბაზრის მომარაგების აუცილებლობა.

ზაგრების გარეთ არსებული ბაზრები უფრო მცირეა და უფრო მეტად არის დამოკიდებული ცალკეულ მსხვილ დამქირავებლებზე. წინასწარ გაფორმებული ხელშეკრულების გარეშე მშენებლობა იქ შესაძლოა უფრო სარისკო იყოს, განსაკუთრებით თუ ობიექტი გათვლილია ერთ მომხმარებელზე ან ვიწრო დარგზე.

ახალი ლოკაციების კონკურენტუნარიანობისთვის მნიშვნელოვანი იქნება არა მხოლოდ საიჯარო განაკვეთები. კომპანიების გადაწყვეტილებებზე გავლენას ახდენს გზების გამტარუნარიანობა, მუშახელის ხელმისაწვდომობა, საზოგადოებრივ ტრანსპორტზე წვდომა, ელექტროქსელების სიმძლავრე და უმსხვილეს ქალაქებამდე მიწოდების დრო.

მრეწველობამ მხარი დაუჭირა საწყობებზე მოთხოვნას

ხორვატიის სამრეწველო წარმოება ივნისში 4,3%-ით გაიზარდა 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით. სეზონურობისა და სამუშაო დღეების რაოდენობის კორექტირების შემდეგ გამოშვება მაისთან შედარებით 5,3%-ით გაიზარდა.

დამამუშავებელმა მრეწველობამ წლიურ გამოხატულებაში 4% მოიმატა. შუალედური საქონლის წარმოება, რომელსაც სხვა საწარმოები შემდგომი პროდუქციის გამოსაშვებად იყენებენ, 14,8%-ით გაიზარდა.

მზა სამრეწველო პროდუქციის მარაგები 9,8%-ით მეტი აღმოჩნდა, ვიდრე წინა წლის ივნისში. ასეთ ზრდას შეუძლია გაზარდოს მოთხოვნა სასაწყობო ფართებზე, თუმცა ამავდროულად შეიძლება მიუთითებდეს ცალკეული კატეგორიის საქონლის უფრო ნელ რეალიზაციაზე.

მრეწველობაში დასაქმებულთა რაოდენობა წლიურად 5,3%-ით შემცირდა, ხოლო შრომის ნაყოფიერება პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში 6%-ით გაიზარდა. მაჩვენებლები მიუთითებს გამოშვების ზრდაზე დასაქმების შემცირების ფონზე, თუმცა სტატისტიკა არ იძლევა იმის დადგენის საშუალებას, თუ ცვლილებების რა ნაწილი უზრუნველყო ავტომატიზაციამ, წარმოების გარდაქმნამ თუ ნაკლებად ეფექტიანი საწარმოების დახურვამ.

საცალო ვაჭრობას არ უჩვენებია მკვეთრი აჩქარება

საცალო ვაჭრობის რეალური ბრუნვა ივნისში წლიურ გამოხატულებაში 0,4%-ით გაიზარდა. დადებითი დინამიკა ზედიზედ 39-ე თვე გრძელდებოდა, მაგრამ ტემპები ზომიერი რჩებოდა. იანვარ-ივნისში ბრუნვა 1,9%-ით გაიზარდა.

სურსათის, სასმელებისა და თამბაქოს გაყიდვები წლიურად 2,9%-ით გაიზარდა, არასასურსათო საქონლის კი — 1,5%-ით. საავტომობილო საწვავის რეალიზაცია 12,9%-ით შემცირდა.

ინტერნეტ-ვაჭრობა და ფოსტით გაყიდვები ივნისში წლიურ გამოხატულებაში 3,2%-ით შემცირდა, მაგრამ პირველი ნახევარწლის შედეგებით წინა წლის დონეზე 3,3%-ით მაღალი დარჩა. წინა ვერსიაში ყოველთვიური და ნახევარწლიური დინამიკა არასაკმარისად მკაფიოდ იყო ჩამოყალიბებული.

ამრიგად, სტატისტიკა არ ადასტურებს ელექტრონული კომერციის მკვეთრ აღმავლობას მეორე კვარტალში. სასაწყობო მოთხოვნას ერთდროულად რამდენიმე ჯგუფის დამქირავებლები აყალიბებდნენ: საწარმოო კომპანიები, საკონტრაქტო ლოგისტიკური ოპერატორები, საცალო ქსელები, დისტრიბუტორები და საავტომობილო დარგის საწარმოები.

ხორვატიის ეკონომიკური ზრდა შენელდა

ხორვატიის მთლიანი შიდა პროდუქტი 2026 წლის პირველ კვარტალში წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 2,2%-ით გაიზარდა, 2025 წლის მეოთხე კვარტალში 3,9%-იანი ზრდის შემდეგ.

სეზონური კორექტირების შემდეგ ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით არ გაზრდილა. ძირითადი კაპიტალის მთლიანი დაგროვება 2,5%-ით გაიზარდა, საქონლისა და მომსახურების ექსპორტი 1,6%-ით შემცირდა.

დამამუშავებელი მრეწველობის დამატებული ღირებულება 1,1%-ით გაიზარდა, მშენებლობის — 2,8%-ით, ხოლო ვაჭრობის, ტრანსპორტის, სასტუმროებისა და რესტორნების სექტორის — 1,8%-ით.

ეს მაჩვენებლები შეესაბამება სამრეწველო უძრავ ქონებაზე დადებითი, მაგრამ შენელებადი მოთხოვნის სცენარს. ისინი არ ადასტურებს ფართო ეკონომიკურ აღმავლობას, რომელსაც შეეძლო ავტომატურად უზრუნველეყო დამქირავებლებით მთელი გაცხადებული დეველოპერული პორტფელი.

ინფლაცია ზრდის კომპანიების ხარჯებს

სამომხმარებლო ინფლაცია მარტის 4,8%-დან ივნისში 4,5%-მდე შემცირდა. თვიურ გამოხატულებაში ფასები 0,4%-ით შემცირდა.

საცხოვრებლის, წყლის, ელექტროენერგიის, გაზისა და სხვა სახის საწვავის ხარჯები წლიურად 12%-ით გაიზარდა. ენერგია 13,2%-ით გაძვირდა, მომსახურება კი — 8,1%-ით.

მაღალმა ენერგეტიკულმა და სერვისულმა ხარჯებმა შესაძლოა გაზარდოს საწყობების ექსპლუატაციის, ტრანსპორტირებისა და აღჭურვილობის მომსახურების ღირებულება. ინფლაცია ასევე მხარს უჭერს ნომინალურ საიჯარო განაკვეთებს, განსაკუთრებით ყოველწლიური ინდექსაციის მქონე ხელშეკრულებებში.

თუმცა ხარჯების ზრდა ამავდროულად ზღუდავს დამქირავებელთა გადახდისუნარიანობას. კომპანიებმა უნდა გაითვალისწინონ არა მხოლოდ იჯარა, არამედ ელექტროენერგია, ხელფასები, დაზღვევა, საწვავი და დაფინანსების მოზიდვის ღირებულება.

სამშენებლო აქტივობამ ტემპის დაკარგვა დაიწყო

სამშენებლო სამუშაოების მოცულობა მაისში 1,9%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს, მაგრამ სეზონური კორექტირების შემდეგ აპრილთან შედარებით 0,1%-ით შემცირდა.

შენობებზე სამუშაოები წლიურ გამოხატულებაში მხოლოდ 0,6%-ით გაიზარდა და თვეში 0,6%-ით შემცირდა. პირველ კვარტალში მშენებლობის საერთო მოცულობა 2,6%-ით გაიზარდა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

შენელება არ ნიშნავს დეველოპმენტის შეჩერებას, მაგრამ აჩვენებს, რომ სამრეწველო პროექტების მსხვილმა პორტფელმა ჯერ კიდევ უნდა გაიაროს ნებართვების, დაფინანსებისა და მშენებლობის ეტაპები. ექსპლუატაციაში გაშვების ვადები შეიძლება გადაიწიოს მდგრადი მოთხოვნის პირობებშიც კი.

თუ რამდენიმე მსხვილი კომპლექსი დაყოვნდება, დეფიციტი უფრო დიდხანს შენარჩუნდება. თუ სპეკულაციური ფართების მნიშვნელოვანი მოცულობა ერთდროულად დასრულდება, ვაკანტურობა შეიძლება სწრაფად გაიზარდოს ცალკეულ რაიონებში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, 1%-იანი ვაკანტურობა და ახალი ობიექტების არარსებობა ადასტურებს ხარისხიანი საწყობების მიმდინარე დეფიციტს, მაგრამ არ იძლევა თითოეული ახალი პროექტის უპირობო მიმზიდველობის გარანტიას. ფაქტობრივი მშენებლობის მოცულობა მოქმედი ფონდის მხოლოდ 36,6%-ს შეადგენს, მაშინ როცა გაცხადებული პორტფელის თითქმის 80% დაგეგმვის ეტაპზე რჩება. ბაზარს შეუძლია ახალი მიწოდების ნაწილის ათვისება, თუმცა ოთხი გარიგება და 18 417 კვ. მ კვარტალური აქტივობა წარმოადგენს შეზღუდულ ბაზას 800 ათას კვ. მ-ზე მეტი საერთო მოცულობის მქონე პროექტებისთვის. ყველაზე მდგრადად გამოიყურება წინასწარი იჯარის ხელშეკრულებების, რამდენიმე პოტენციური მომხმარებლის, ავტომაგისტრალებთან წვდომისა და საკმარისი ენერგეტიკული ინფრასტრუქტურის მქონე კომპლექსები. წამყვანი დამქირავებლების გარეშე დარჩენილი პროექტები შეიძლება კონკურენციის ზრდას წააწყდნენ, თუ ბაზარზე ერთდროულად რამდენიმე მსხვილი რიგი გამოვა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ხორვატიის სამრეწველო უძრავი ქონება

რა შეადგენს თავისუფალი საწყობების წილს ხორვატიაში?

A კლასის თანამედროვე სამრეწველო და ლოგისტიკური თავისუფალი ფართების წილმა 2026 წლის მეორე კვარტალში 1% შეადგინა, სამი თვით ადრე არსებული 2,1%-ის წინააღმდეგ.

რა მოცულობისაა A კლასის სასაწყობო ბაზარი?

გასაქირავებლად შეთავაზებული და კვლევაში აღრიცხული A კლასის თანამედროვე ფართების მოცულობამ 450 065 კვ. მ-ს მიაღწია.

რამდენი სასაწყობო ფართი დაკავდა მეორე კვარტალში?

ანგარიში ასახელებს 18 417 კვ. მ მაჩვენებელს. თუმცა სხვადასხვა გვერდზე ის მითითებულია როგორც წმინდა, ისე მთლიანი ათვისება, ამიტომ უფრო მართებულია მას საიჯარო აქტივობის საერთო მაჩვენებელი ვუწოდოთ.

რა ღირს საწყობის იჯარა ზაგრებში?

განცხადებული განაკვეთები ქალაქ ზაგრებში შეადგენდა €6,50–7,50 თვეში კვ. მ-ზე. ქვეყნის მასშტაბით საუკეთესო ობიექტების განაკვეთი შეადგენდა €6,50-ს, საშუალო — €6,25-ს.

რამდენი საწყობი შენდება ხორვატიაში?

მშენებლობის სტადიაზე იმყოფებოდა 164 913 კვ. მ. კიდევ 642 834 კვ. მ იყო გაცხადებული დაგეგმვის სტადიაზე.

გამოვა თუ არა ყველა დაგეგმილი ობიექტი ბაზარზე?

არ არსებობს გარანტია, რომ მთელი გაცხადებული მოცულობა აშენდება. რეალიზაცია დამოკიდებულია ნებართვებზე, დაფინანსებაზე, ინფრასტრუქტურასა და დამქირავებელთა წინასწარ მოთხოვნაზე.

სად არის კონცენტრირებული ძირითადი გარიგებები?

მეორე კვარტალის ოთხი გარიგებიდან სამი შედგა ზაგრების ჟუპანიაში და ერთი — უშუალოდ ქალაქ ზაგრებში.

რომელი დარგები ქმნის მოთხოვნას საწყობებზე?

მოთხოვნას აყალიბებენ საწარმოო საწარმოები, საკონტრაქტო ლოგისტიკური კომპანიები, საცალო ქსელები, დისტრიბუტორები, ელექტრონული კომერცია და საავტომობილო სექტორი. მეორე კვარტალში შესამჩნევი როლი ითამაშა ქიმიურმა მრეწველობამ და სამშენებლო მასალების წარმოებამ.

შეიძლება თუ არა ბაზარზე საწყობების სიჭარბე წარმოიშვას?

ასეთი რისკი არსებობს, თუ წინასწარი დამქირავებლების გარეშე რამდენიმე მსხვილი პროექტი ერთდროულად დასრულდება. ჯერჯერობით პორტფელის დიდი ნაწილი მხოლოდ დაგეგმვის ეტაპზეა.