ხორვატია - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz

საით მიფრინავს ევროპა: ლოუკოსტერები ზრდას ითვისებენ

Tue, 20 Oct 2026 10:41:08 +0300

ევროპული ავიაცია მიწოდებას ნელა ზრდის, მაგრამ ზრდის რუკა იცვლება. 2026 წლის ოქტომბერში ავიაკომპანიებმა 160,7 მლნ სამგზავრო ადგილი დაგეგმეს, რაც წინა წელთან შედარებით 2%-ით მეტია. ცენტრალურმა და აღმოსავლეთ ევროპამ 7,4%-ით მოიმატა, დაბალბიუჯეტიანმა ავიაკომპანიებმა — 5,1%-ით, ხოლო Wizz Air-მა — 23,1%-ით. იტალია ათ უმსხვილეს ეროვნულ ბაზარს შორის ყველაზე სწრაფად მზარდი გახდა. ტურისტული ქალაქებისთვის ახალი რეისები შესაძლებლობებს ხსნის, თუმცა განრიგში ადგილების რაოდენობა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს სასტუმროს სტუმრების ანალოგიურ მატებას.

ბაზარი იყოფა იმ მიმართულებებად, სადაც გადამყვანებს თვითმფრინავები გადაჰყავთ და მარშრუტების ქსელს აფართოებენ, და სტაგნაციაში მყოფი მიწოდების ბაზრებად. ევროპასა და აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონს შორის ფრენებზე მოთხოვნა მხარს უჭერს ტევადობის გაფართოებას, მაშინ როდესაც ახლო აღმოსავლეთის მარშრუტები მცირდება. ეს განსხვავებები ადრეულ სიგნალად იქცევა აეროპორტებისთვის, სასტუმროებისთვის და ტურისტულ უძრავ ქონებაში ინვესტორებისთვის.

ევროპულმა ბაზარმა ადგილების რაოდენობა მხოლოდ 2%-ით გაზარდა

ოქტომბრის მიმოხილვა OAG European Aviation Market Data აჩვენებს 160,7 მლნ დაგეგმილ ადგილს 2025 წლის ოქტომბრის 157,6 მლნ-თან შედარებით. საერთაშორისო ტევადობა გაიზარდა 2,2%-ით 129,7 მლნ-მდე, შიდა — 0,9%-ით 31,1 მლნ-მდე. კვლევა ეფუძნება განრიგებს: ის ზომავს მიწოდებას და არა ფაქტობრივად გადაყვანილი მგზავრების რაოდენობას.

სეგმენტი	ადგილები, მლნ	2025 წლის ოქტომბერთან მიმართებით
ევროპა მთლიანობაში	160,7	+2,0%
ცენტრალური და აღმოსავლეთი ევროპა	21,0	+7,4%
დასავლეთი ევროპა	117,1	+1,0%
ლოუკოსტერები	64,9	+5,1%
ტრადიციული გადამყვანები	95,8	−0,03%
Wizz Air	8,15	+23,1%
იტალია	13,28	+7,2%

დასავლეთ ევროპაზე მოდის 117,1 მლნ ადგილი, რეგიონული მოცულობის დაახლოებით 73%, თუმცა მან მიწოდება მხოლოდ 1%-ით გაზარდა. ცენტრალურმა და აღმოსავლეთ ევროპამ 7,4%-ით მოიმატა 21 მლნ-მდე. აბსოლუტურ მაჩვენებლებში დასავლეთის უმსხვილესი ბაზრები კვლავ დომინანტურია, თუმცა ყველაზე სწრაფი პროცენტული ზრდა აღმოსავლეთით არის კონცენტრირებული.

ლოუკოსტერები ტრადიციულ გადამყვანებზე სწრაფად ფართოვდებიან

ბიუჯეტურმა ავიაკომპანიებმა ოქტომბრისთვის 64,9 მლნ ადგილი შესთავაზეს, რაც წლიურ ჭრილში 5,1%-ით მეტია. მათი წილი თითქმის 40%-ს გაუტოლდა. ტრადიციულ გადამყვანებს დარჩათ 95,8 მლნ ადგილი და ბაზრის დაახლოებით 60%: წლიურმა ცვლილებამ სულ რაღაც −0,03% შეადგინა. საუბარია არა მსხვილი ავიაკომპანიების ევროპიდან გასვლაზე, არამედ გაფართოების ტემპების განსხვავებაზე.

ლოუკოსტერებისთვის უფრო მარტივია მარშრუტებისა და რეისების სიხშირის შეცვლა მცირე და მსხვილ აეროპორტებს შორის. ამან შესაძლოა ხელი შეუწყოს შაბათ-კვირის მოგზაურობებს, ნათესავების მონახულებასა და ხანმოკლე შვებულებებს იმ ქალაქებში, სადაც განთავსების კარგი შეთავაზებაა. თუმცა იაფი ავიაბილეთები გარანტირებული არ არის: ფაქტობრივი ტარიფი დამოკიდებულია კონკურენციაზე, თვითმფრინავის დატვირთვაზე, საწვავსა და მოსაკრებლებზე.

Wizz Air-მა 1,53 მლნ ადგილი დაამატა

Wizz Air ოქტომბრის ტევადობით უმსხვილეს ევროპულ გადამყვანებს შორის მესამე ადგილზე გავიდა: 8,15 მლნ ადგილი ერთი წლის წინანდელ 6,62 მლნ-თან შედარებით, ზრდა 23,1%. Ryanair-მა შეინარჩუნა პირველი ადგილი 20,19 მლნ ადგილით (+1,1%), easyJet-მა — მეორე ადგილი 9,76 მლნ-ით (+0,9%). Lufthansa-მ შეამცირა მიწოდება 6,7%-ით, Vueling-მა — 9,8%-ით. მსხვილი კომპანიები სხვადასხვა ტრაექტორიით მოძრაობენ და ბიუჯეტური სეგმენტის განვითარებაც არაერთგვაროვანია.

Wizz Air-ის გაფართოების ნაწილი დაკავშირებულია თვითმფრინავების გადაყვანასთან ახლო აღმოსავლეთის მიმართულებებიდან ცენტრალურ და აღმოსავლეთ ევროპაში, ესპანეთში, იტალიაში, ხორვატიასა და ალბანეთში. უფრო მოკლე მარშრუტები საშუალებას იძლევა ერთი თვითმფრინავით მეტი რეისი შესრულდეს. ამიტომ ადგილების რაოდენობის ზრდა აუცილებლად არ ნიშნავს ხელმისაწვდომი სავარძელ-კილომეტრების ასეთივე სწრაფ ზრდას, რომლებიც ფრენის მანძილს ითვალისწინებს.

მგზავრების რაოდენობის ზრდამ Wizz Air ზარალისგან ვერ იხსნა

Wizz Air-ის ფინანსური ანგარიშგება 2026 წლის აპრილი–ივნისისთვის აჩვენებს, თუ რატომ არ შეიძლება ტევადობის გაზრდის მოგებასთან გაიგივება. გადამყვანმა 21,2 მლნ მგზავრს მოემსახურა, რაც წლიურ ჭრილში 25,1%-ით მეტია. შემოსავალი გაიზარდა მხოლოდ 5,5%-ით, €1,51 მლრდ-მდე, ხოლო წმინდა შედეგი €38,4 მლნ-ის მოგებიდან გადავიდა €198,2 მლნ-ის ზარალში. ადგილების დაკავებულობის კოეფიციენტი მაღალი დარჩა — 90,9%.

საწვავის მაღალმა ხარჯებმა და გადაყვანის ტევადობის ერთეულზე შემოსავლის კლებამ ფინანსური შედეგი გააუარესა. გაფართოებამ შესაძლოა ტურისტულ რეგიონებს მეტი ხელმისაწვდომი რეისი მისცეს, მაგრამ ამავდროულად ზეწოლა მოახდინოს თავად ავიაკომპანიის მომგებიანობაზე. მანამდე International Investment დეტალურად განიხილავდა Wizz Air-ის ზარალის მიზეზებსა და ტევადობის გადატანას ევროპულ ქსელში.

ცენტრალური ევროპა ახალ რეისებს იზიდავს

7,4%-იანი ზრდა ეხება OAG-ის კლასიფიკაციაში Eastern/Central Europe რეგიონს; ეს არ ნიშნავს ანალოგიურ ზრდას თითოეულ ქვეყანაში. კონკრეტული ქალაქის ტურისტული პერსპექტივების შესაფასებლად დამატებით საჭიროა აეროპორტის, მიმართულებების რაოდენობის, სეზონურობისა და შემოსული უცხოელების წილის გაანალიზება.

აგვისტოში ევროპის აეროპორტები წინა წელთან შედარებით 3,1%-ით მეტ მგზავრს მოემსახურნენ, ACI EUROPE-ის მონაცემებით. მაღალი დინამიკის მქონე ბაზრებს შორის აღმოჩნდნენ სლოვაკეთი (+61%), სლოვენია (+19,3%), ესტონეთი (+16,4%) და უნგრეთი (+13%). ეს უკვე ფაქტობრივი მგზავრთნაკადია, მაგრამ აგვისტოსი და არა ოქტომბრის; მისი პირდაპირ შედარება ოქტომბრის დაგეგმილ ტევადობასთან არ შეიძლება.

მცირე ბაზრებზე რამდენიმე მარშრუტის გახსნამ ან აღდგენამ შესაძლოა დაბალი ბაზის გამო დიდი პროცენტული მატება გამოიწვიოს. ინვესტორისთვის ასეთი ნახტომი საავიაციო კავშირის მდგრადობის გადამოწმების საბაბია და არა მომავალი წლისთვის სასტუმროების დატვირთვის მზა პროგნოზი.

იტალია მსხვილ ბაზრებს შორის ლიდერი გახდა

იტალიამ ოქტომბერში 13,28 მლნ ადგილი შესთავაზა, რაც წინა წელთან შედარებით 7,2%-ით მეტია — ყველაზე სწრაფი ზრდა ათ უმსხვილეს ევროპულ ქვეყანას შორის. აბსოლუტურ მაჩვენებელში მატებამ დაახლოებით 890 ათასი ადგილი შეადგინა. ესპანეთმა ბაზრის სიდიდით პირველი ადგილი შეინარჩუნა — 17,48 მლნ ადგილი (+3,5%), დიდმა ბრიტანეთმა მეორე ადგილი დაიკავა 16,56 მლნ-ით (+1,2%).

იტალიის შიდა საავიაციო ტევადობა გაიზარდა 8,9%-ით, დაახლოებით 331 ათასი ადგილით. OAG მის ზრდას უკავშირებს Aeroitalia-ს და Wizz Air Malta-ს, მაშინ როცა ITA Airways-ის შიდა მარშრუტების ნაწილი შემცირდა. რომის ფიუმიჩინო ყველაზე სწრაფად მზარდი მსხვილი აეროპორტების რიცხვში შევიდა (+7%), ისევე როგორც მადრიდი (+7%).

ამან შესაძლოა მხარი დაუჭიროს მოგზაურობებს იტალიის მასშტაბით და მისი რეგიონების ხელმისაწვდომობას, მაგრამ არ იძლევა იმის მტკიცების საფუძველს, რომ მთელ მატებას რომის სასტუმროები ან საზღვაო კურორტები მიიღებენ. შიდა მგზავრი ხშირად ბრუნდება სახლში ან აეროპორტს გადაჯდომისთვის იყენებს.

გერმანია და საფრანგეთი ტევადობას ამცირებენ

დასავლეთ ევროპის მსხვილი ბაზრები კლებასაც აჩვენებენ. საფრანგეთმა დაკარგა ოქტომბრის ტევადობის 3%, გერმანიამ — 0,4%, თურქეთმა — 1,2%, შვეიცარიამ — 0,7%. გერმანიის შიგნით შიდა ხაზებზე მიწოდება შემცირდა 9,1%-ით; შედარებისთვის, იტალიაში შიდა რეისები გაფართოვდა.

ეს ავტომატურად არ უნდა ჩაითვალოს ტურისტული მიმზიდველობის შემცირებად. ავიაკომპანიები ითვალისწინებენ ხარჯებს, გადაჯდომებს, რკინიგზასთან კონკურენციასა და თვითმფრინავების გამოყენების სტრატეგიას. საერთაშორისო აეროპორტებში მაღალია საქმიანი და ტრანზიტული მგზავრების წილი, რომლებიც ადგილობრივ სასტუმროებზე ისეთ მოთხოვნას არ ქმნიან, როგორსაც ხანგრძლივად მყოფი ტურისტები.

ევროპა კარგავს რეისებს ახლო აღმოსავლეთში, მაგრამ ზრდის აზიურს

OAG-ის ოქტომბრის სტატისტიკით, მიწოდება ევროპასა და ახლო აღმოსავლეთს შორის მიმართულებებზე შემცირდა 10,6%-ით, ანუ დაახლოებით 1,1 მლნ ადგილით. ევროპასა და აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონს შორის ტევადობა გაიზარდა 11,7%-ით, 988 ათასით, 9,4 მლნ ადგილამდე.

შიდაევროპული საერთაშორისო ბაზარი ყველაზე მსხვილი რჩება: 86,6 მლნ ადგილი, ზრდა 2,2%. ის უზრუნველყოფს საერთო საერთაშორისო ტევადობის დაახლოებით 67%-ს OAG-ის შერჩევაში. თუმცა აზიისკენ მარშრუტების გაფართოება თავისთავად არ ნიშნავს აზიური შემომყვანი ტურიზმის ზრდას: მგზავრების ნაწილი ევროპიდან მიფრინავს, სხვები კი ტრანზიტით მოძრაობენ.

ახალი ადგილები — წინმსწრები ინდიკატორი და არა მზა პროგნოზი

თავდაპირველად ავიაკომპანია განრიგში ამატებს მარშრუტს ან სიხშირეს, შემდეგ მგზავრები ყიდულობენ ბილეთებს, რის შემდეგაც ჩნდება მონაცემები ფაქტობრივი ტრაფიკის შესახებ. ჩამოსულთა მხოლოდ ნაწილი ხდება სასტუმროების კლიენტი: ზოგიერთი ბრუნდება საცხოვრებელ ადგილას, სხვები გადაჯდომას აკეთებენ ან ნათესავებთან რჩებიან. ამიტომ ადგილების რაოდენობის პირდაპირ გადაყვანა ტურისტების რიცხვსა და სასტუმროში ღამისთევებში არ შეიძლება.

კონკრეტული მიმართულების შესაფასებლად სასარგებლოა ერთმანეთს შეედაროს ტევადობა და თვითმფრინავების ფაქტობრივი დატვირთვა, უცხოელი სტუმრების ჩამოსვლა, მოგზაურობის ხანგრძლივობა, სეზონურობა, სასტუმროების ნომრების ფონდი, ADR და RevPAR. ეს უკანასკნელი აჩვენებს შემოსავალს ხელმისაწვდომ ნომერზე და შესაძლოა შემცირდეს ტურისტების რაოდენობის ზრდის დროსაც კი, თუ სასტუმროების მიწოდება მოთხოვნაზე სწრაფად იზრდება.

მანამდე International Investment აანალიზებდა ევროპული სასტუმროების შედეგებს 2026 წლის პირველ ნახევარში: RevPAR გაიზარდა 4,5%-ით, თუმცა საშუალო მაჩვენებელი მალავდა დიდ განსხვავებებს ქალაქებს შორის და საოპერაციო ხარჯების წნეხს. ახალ ავია-მარშრუტებს შეუძლიათ მხარი დაუჭირონ მოთხოვნას, თუმცა სასტუმროების მფლობელებს მოგების ზრდას არ უგარანტირებენ.

როგორ იცვლება ტურისტული ქალაქების საინვესტიციო რისკები

რეგიონული აეროპორტისთვის პირდაპირი მიმოსვლის გახსნამ შესაძლოა ქალაქის ხელმისაწვდომობა გაზარდოს, სასტუმროსთვის კი — ახალი სტუმრები მოიზიდოს ნაკლებად დატვირთულ თვეებში. თუმცა ერთ ლოუკოსტერზე დამოკიდებულება რისკს ზრდის: გადამყვანს შეუძლია სწრაფად გადააბაზიროს თვითმფრინავი ან დახუროს მარშრუტი, თუ რეისის ეკონომიკა გაუარესდება. სასტუმროს კი მას უკან ვერ გადაიტანთ.

უკეთ არიან დაცული ის მიმართულებები, რომლებსაც რამდენიმე ავიაკომპანია, სტაბილური ადგილობრივი და საერთაშორისო მოთხოვნა, სარკინიგზო კავშირები და სტუმრების დივერსიფიცირებული სტრუქტურა აქვთ. საინვესტიციო ანალიზმა უნდა გაითვალისწინოს არა მხოლოდ ოქტომბრის ახალი რეისები, არამედ ისიც, თუ რამდენად ინარჩუნებდა მარშრუტების ქსელი მდგრადობას წინა სეზონებში.

საით შეიძლება გადაინაცვლოს ტურისტულმა მოთხოვნამ 2027 წელს

ოქტომბრის ტევადობა მიუთითებს, სად გეგმავენ ავიაკომპანიები ბაზრის გაფართოებას: ცენტრალურ და აღმოსავლეთ ევროპაში, იტალიასა და აზიური მიმართულებების ნაწილში. მაგრამ ეს ერთი თვის განრიგია და არა 2027 წლის ჩამოსვლების დამტკიცებული პროგნოზი. შემდეგი გამოცდაა ფაქტობრივად შესრულებული რეისები, ბილეთების გაყიდვები, სასტუმროების ჯავშნები და მარშრუტების მდგრადობა ზამთრის სეზონის შემდეგ.

ტურისტულ უძრავ ქონებაში ინვესტორებისთვის მთავარი სიგნალი არა მთლიანი ევროპული 2%-იანი ზრდაა, არამედ მისი უთანაბრობა. ზოგიერთი ბაზარი დამატებით კავშირებს იღებს, სხვები ტევადობას კარგავენ. გამომუშავების შესაძლებლობა იქ გაჩნდება, სადაც ახალი გადაყვანები გადაიქცევა მდგრად ღამისთევებად და სასტუმროების საოპერაციო მოგებად და არა მხოლოდ განრიგის ზრდის მაღალ პროცენტად.

FAQ

როგორ შეიცვალა ევროპის საავიაციო ტევადობა 2026 წლის ოქტომბერში?

OAG დაგეგმილ მიწოდებას 160,7 მლნ ადგილად აფასებს, რაც 2%-ით მეტია 2025 წლის ოქტომბერთან შედარებით. ეს არ არის ფაქტობრივად გადაყვანილი მგზავრები.

რატომ იზრდებიან ლოუკოსტერები ტრადიციულ ავიაკომპანიებზე სწრაფად?

ისინი უფრო აქტიურად ზრდიან და ანაწილებენ რეისების რაოდენობას. ოქტომბერში ბიუჯეტური გადამყვანების ტევადობა 5,1%-ით გაიზარდა, ტრადიციულების კი პრაქტიკულად არ შეცვლილა.

რამდენი ადგილი დაამატა Wizz Air-მა?

მისი ოქტომბრის მიწოდება გაიზარდა 23,1%-ით — დაახლოებით 1,53 მლნ ადგილით — 8,15 მლნ ადგილამდე.

ევროპაში სად ფართოვდება საჰაერო გადაყვანები ყველაზე სწრაფად?

OAG-ის კლასიფიკაციით, ცენტრალურმა და აღმოსავლეთ ევროპამ 7,4%-ით მოიმატა. ათ უმსხვილეს ქვეყანას შორის 7,2%-იანი ზრდით ლიდერობს იტალია.

რატომ შემცირდა ევროპა — ახლო აღმოსავლეთის მიმართულება?

გადამყვანები გეოპოლიტიკური და საექსპლუატაციო რისკების გამო ქსელებს აკორექტირებენ. ოქტომბერში დაგეგმილი ტევადობა 10,6%-ით შემცირდა.

ნიშნავს თუ არა ადგილების რაოდენობის ზრდა ტურიზმის ზრდას?

ავტომატურად არა. გასათვალისწინებელია თვითმფრინავების დატვირთვა, უცხოელების წილი მგზავრებში, ყოფნის ხანგრძლივობა და ფაქტობრივი სასტუმროს ღამისთევები.

რა არის მნიშვნელოვანი შეამოწმოს სასტუმროს ინვესტორმა?

ავიამარშრუტების სტაბილურობა, გადამყვანების კონკურენცია, ფაქტობრივი ტურისტული ნაკადი, სეზონურობა, ნომრების მიწოდება და ADR-ის, RevPAR-ისა და საოპერაციო მოგების დინამიკა.

ევროპის მოკლევადიანი გაქირავება: შემოსავლები იზრდება, მოთხოვნა კი მცირდება

Fri, 16 Oct 2026 12:09:34 +0300

ევროპის მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარმა 2026 წლის აგვისტო მაჩვენებლების უჩვეულო კომბინაციით დაასრულა: ხელმისაწვდომ ღამეზე ამონაგები იზრდება, ხოლო მოთხოვნა და დატვირთულობა მცირდება. RevPAR-მა, ანუ დასაჯავშნად ხელმისაწვდომ ერთ ღამეზე შემოსავალმა, წლიურად 4,3%-ით მოიმატა და €112,7 შეადგინა. დაჯავშნილი ღამის საშუალო ფასი, ანუ ADR, 7,5%-ით გაიზარდა €160,1-მდე. ამასთან, რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 3,1%-ით შემცირდა, ხოლო დატვირთულობა 2,1 პროცენტული პუნქტით დაეცა 70,4%-მდე.

AirDNA-ის მონაცემები, რომელსაც TravelDailyNews International აქვეყნებს, ბაზრის მთავარ ცვლილებას აჩვენებს: მფლობელები მეტს გამოიმუშავებენ უპირველეს ყოვლისა ტარიფის ზრდის ხარჯზე, და არა სტუმრების რაოდენობის მატების გამო. ევროპის 20-ვე უმსხვილესმა ბაზარმა გაზარდა ADR აგვისტოში, დატვირთულობის საგრძნობი მატება კი მხოლოდ ალბანეთმა აჩვენა.

შემოსავალი მოთხოვნაზე სწრაფად იზრდება

ზაფხულის განმავლობაში, ივნისიდან აგვისტომდე, საშუალო RevPAR-მა ევროპაში 5,5%-ით მოიმატა €105,2-მდე. ADR გაიზარდა 7,8%-ით €157,2-მდე, მაგრამ დატვირთულობა 68,3%-დან 66,9%-მდე შემცირდა. რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 2%-ით დაეცა 174,9 მლნ-მდე.

AirDNA-ის სრული მიმოხილვა აჩვენებს, რომ ტარიფების ზრდა მხოლოდ მიწოდების სტრუქტურის ცვლილებით არ აიხსნება. Repeat Rent-ის ინდექსი, რომელიც დროთა განმავლობაში ერთი და იმავე ობიექტების ფასებს ადარებს, აგვისტოში 6,1%-ით გაიზარდა. მოქმედი ობიექტების მფლობელები ფასებს რეალურად ზრდიდნენ.

ინვესტორისთვის ეს განსხვავება პრინციპულია. RevPAR ზომავს ამონაგებს და არა უძრავი ქონების წმინდა შემოსავლიანობას. მისგან ჯერ კიდევ გამოსაქვითია მართვის, დასუფთავების, პლატფორმების საკომისიოს, გადასახადების, ობიექტის შენახვისა და დაფინანსების ხარჯები. თუ ღამის ფასი დატვირთულობაზე სწრაფად იზრდება, მთლიანი ამონაგები შეიძლება გაიზარდოს მოთხოვნის შესუსტების პირობებშიც კი.

ასეთი მოდელის ზღვარი უკვე ჩანს: ADR-ის 7,5%-იანმა ზრდამ RevPAR-ს მხოლოდ +4,3% მისცა. დატვირთულობის კლებამ ფასნამატის მნიშვნელოვანი ნაწილი წაიღო.

ესპანეთი და გერმანია ევროპას უკან ექაჩებიან

საერთო ევროპული მოთხოვნის კლება ბევრად უფრო არათანაბარი აღმოჩნდა, ვიდრე ეს საერთო ციფრიდან ჩანს.

ესპანეთზე რეალიზებული ღამეების რაოდენობის საზაფხულო შემცირების 68,8% მოდიოდა, გერმანიაზე კი — კიდევ 30,5%. ესპანეთის გარეშე მოთხოვნა ევროპაში სულ რაღაც 0,7%-ით შემცირდებოდა. თუ გერმანიასაც გამოვრიცხავთ, მაჩვენებელი პრაქტიკულად არ შეიცვლებოდა: −0,02%.

თვით ესპანეთში მოთხოვნა ზაფხულში 12,5%-ით შემცირდა, ხოლო აგვისტოში — 14,3%-ით. გერმანია საკუთარ სანაპირო მიმართულებებზე უფრო სუსტ შიდა მოთხოვნას შეეჯახა. აგვისტოში გერმანული RevPAR 0,5%-ით შემცირდა, რადგან ტარიფის ზრდამ ვეღარ შეძლო დატვირთულობის ვარდნის კომპენსირება.

ამიტომ, თეზისი მთელ ევროპაში მოკლევადიანი გაქირავების ვარდნის შესახებ მეტისმეტად განზოგადებული იქნებოდა. კლების ძირითადი ნაწილი ორ მსხვილ ბაზარზეა კონცენტრირებული.

ესპანეთი განცხადებების წაშლის შემდეგ მიწოდებას კარგავს

ესპანეთი ასევე გამოირჩევა მიწოდების შემცირებით. აგვისტოში ხელმისაწვდომი ობიექტების რაოდენობა გასული წლის დონეზე 8,9%-ით ნაკლები იყო, ზაფხულის განმავლობაში კი — 10,7%-ით.

AirDNA ამ ცვლილებას განცხადებების წაშლას უკავშირებს, რაც 2025 წლის ზაფხულში დაიწყო. მაშინ ესპანეთის მთავრობამ Airbnb-დან საჭირო ლიცენზიის არმქონე დაახლოებით 65 ათასი განცხადების წაშლას მიაღწია და კიდევ 54 728 ისეთი განცხადების შესახებ განაცხადა, რომლებსაც არ გააჩნდათ იმ დროს მოქმედი ეროვნული სქემით მოთხოვნილი სარეგისტრაციო ნომერი.

2026 წელს წესები შეიცვალა. ესპანეთის უზენაესმა სასამართლომ ნაწილობრივ გააუქმა სამეფო დეკრეტი 1312/2024 და ბათილად ცნო დებულებები იჯარის ერთიანი რეგისტრაციის პროცედურისა და საკუთრების ან მოძრავი ქონების რეესტრში სავალდებულო რეგისტრაციის შესახებ იმ ნომრის მისაღებად, რომელიც აუცილებელია ობიექტის ონლაინ-პლატფორმაზე განსათავსებლად.

გადაწყვეტილება არ აუქმებს ტურისტული საცხოვრებლის მიმართ არსებულ რეგიონულ და მუნიციპალურ მოთხოვნებს. ამიტომ, ესპანური ბაზრის აღწერა არც როგორც სრულად დერეგულირებულის და არც როგორც ერთი მარტივი ეროვნული ლიცენზიით მომუშავის, სწორი არ იქნება.

ევროკავშირის დონეზე 2026 წლის 20 მაისიდან გამოიყენება ევროკავშირის რეგლამენტი 2024/1028 მოკლევადიანი გაქირავების მონაცემთა შეგროვებისა და გაცვლის შესახებ. ის ახდენს პლატფორმებიდან ხელისუფლებისთვის მონაცემთა გადაცემის სტანდარტიზაციას, მაგრამ არ შემოაქვს მთელი ევროპისთვის ერთნაირი ლიცენზიები, ღამეების ლიმიტები ან ობიექტების დაშვების წესები.

მფლობელებისთვის ეს მნიშვნელოვანია სტატისტიკის თვალსაზრისითაც. ნაკლებად ეფექტური განცხადებების წაშლა ამცირებს კონკურენციას და ამავდროულად ცვლის დარჩენილი ბაზრის საშუალო მაჩვენებლებს. განცხადებების ნაწილის წაშლის შემდეგ დაფიქსირებული უფრო მაღალი ADR სულაც არ ნიშნავს, რომ ტურისტული მოთხოვნა გაიზარდა.

ჩრდილოეთ ევროპა მეტ ჯავშანს იღებს

ჩრდილოეთში საპირისპირო სურათია. ზაფხულში რეალიზებული ღამეების რაოდენობა გაიზარდა 7,8%-ით შვედეთში, 7,2%-ით ფინეთში, 5%-ით ნორვეგიაში და 4,9%-ით დანიაში. ჯამში, 55-ე პარალელის ჩრდილოეთით მდებარე ბაზრებმა 5,2%-ით მოიმატეს.

სამომავლო ჯავშნები ამ სიგნალს აძლიერებს. სექტემბრიდან დეკემბრამდე პერიოდში ფინეთი გასული წლის დონეს 22,6%-ით უსწრებს, დანია — 16,2%-ით, ჩეხეთი — 12,9%-ით, პოლონეთი — 12,5%-ით.

ჰელსინკი. ფინეთი ევროპაში ლიდერობს 2026 წლის სექტემბერ-დეკემბრის ჯავშნების ზრდით. ფოტო: JIP, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.

პოლონეთი განსაკუთრებით საინტერესოა მოთხოვნისა და მიწოდების თანაფარდობით. ზაფხულში რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 6,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ხელმისაწვდომი ობიექტების — 7,9%-ით. აქ ბაზარი ჯერჯერობით ორივე მხრიდან ფართოვდება: იზრდება როგორც განთავსების ვარიანტების, ისე სტუმრების რიცხვი.

ფინეთი მიწოდების კიდევ უფრო სწრაფ ზრდას აჩვენებს: +11,2% ზაფხულის განმავლობაში. ეს სხვა რისკს ქმნის. ძლიერი სამომავლო ჯავშნები ბაზარს ამჟამად მხარს უჭერს, მაგრამ თუ მიწოდება მოთხოვნაზე სწრაფად გააგრძელებს ზრდას, დატვირთულობაზე ზეწოლა გაძლიერდება.

ალბანეთი და მონტენეგრო ადრიატიკის მოთხოვნას იკავებენ

ზაფხულის განმავლობაში მოთხოვნის ყველაზე სწრაფი ზრდა შესამჩნევ ევროპულ ბაზრებს შორის ადრიატიკის აღმოსავლეთ სანაპიროზე დაფიქსირდა. ალბანეთში რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 19,7%-ით გაიზარდა, მონტენეგროში — 17,6%-ით.

ალბანეთი 20 უმსხვილეს ბაზარს შორის ერთადერთი გახდა აგვისტოში დატვირთულობის საგრძნობი ზრდით: +2,1 პროცენტული პუნქტი. ეს უფრო ძლიერი სიგნალია, ვიდრე ADR-ის უბრალო ზრდა, რადგან ამონაგების მატება მხარდაჭერილია დაჯავშნილი ღამეების მეტი რაოდენობით.

ხორვატია საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობს. ზაფხულის მოთხოვნა 9,6%-ით შემცირდა. ზაფხულში მომავალი თარიღებისთვის გაფორმებული ჯავშნების რაოდენობა შემცირდა 13,6%-ით, ხოლო მხოლოდ აგვისტოში — 21,2%-ით. სექტემბერ-დეკემბრის ჯავშნები დაახლოებით 8%-ით ჩამორჩება.

მეზობელი ბაზრები ამ მოთხოვნის ნაწილს უკვე იღებენ. AirDNA-ის შეფასებით, აღმოსავლეთ ადრიატიკაზე ნამატი იმ მოცულობის დაახლოებით 61%-ის ექვივალენტურია, რაც ხორვატიამ დაკარგა.

მსხვილ ოპერატორებს საქმე გაურთულდათ

განსხვავება ოპერატორების მასშტაბის მიხედვითაც ჩანს. ოპერატორები, რომელთა პორტფელი 100-ზე მეტ ობიექტს მოიცავს, ევროპული მოთხოვნის დაახლოებით 17%-სა და ამონაგების დაახლოებით მეოთხედს აკონტროლებდნენ, თუმცა ზაფხულის მოთხოვნის კლების 79% სწორედ მათზე მოვიდა.

ამ ჯგუფში რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 8,7%-ით დაეცა, დატვირთულობა — 2,8 პროცენტული პუნქტით, ხოლო RevPAR მხოლოდ 2,5%-ით გაიზარდა. ერთი ობიექტის მფლობელებმა, პირიქით, ADR 9,5%-ით გაზარდეს, ხოლო RevPAR — 7,9%-ით. 6–20 ობიექტის მქონე ოპერატორებმა მოთხოვნა 2,4%-ით გაზარდეს, 21–99 ობიექტით — 1,4%-ით.

ამ ციფრებიდან არ უნდა გამოვიტანოთ დასკვნა, რომ მცირე მესაკუთრე ყოველთვის უფრო ეფექტურია, ვიდრე მსხვილი მმართველი კომპანია. ისინი სხვა რამეს აჩვენებენ: მასშტაბი თავისთავად არ იცავს დატვირთულობის შემცირებისგან, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც პორტფელი მომწიფებულ ბაზრებზე მრავალი მსგავსი ობიექტისგან შედგება.

სად იზრდება მოთხოვნა რეალურად

უფრო სტაბილურ სიგნალს იძლევა ბაზრები, სადაც იზრდება როგორც რეალიზებული ღამეები, ისე სამომავლო ჯავშნები. ამ ჯგუფს მიეკუთვნება ფინეთი, დანია, პოლონეთი და ცენტრალური ევროპის ნაწილი. ალბანეთი და მონტენეგრო რეალიზებული მოთხოვნის კიდევ უფრო სწრაფ ზრდას აჩვენებენ, თუმცა მათთვის უფრო მაღალია მიწოდების დაჩქარებული გაფართოებისა და სეზონურობის რისკი.

ესპანეთი სხვა კატეგორიაშია: იქ მცირდება როგორც მოთხოვნა, ისე მიწოდება, ხოლო სამართლებრივი ცვლილებები ბაზრის სტრუქტურას ცვლის. ხორვატია ფაქტობრივი მოთხოვნისა და ახალი ჯავშნების კლებას მეზობელი მიმართულებების ზრდის პარალელურად აწყდება.

დარჩენილი მსხვილი ბაზრების უმრავლესობა ამ სცენარებს შორის იმყოფება. ამონაგები ღამის უფრო მაღალი ფასის წყალობით იზრდება, მაგრამ დატვირთულობა მოთხოვნის შესაბამის ზრდას არ ადასტურებს.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორისთვის

2026 წელს RevPAR-ის ზრდა ვეღარ გამოდგება საკმარის არგუმენტად მოკლევადიანი გაქირავების მიზნით ობიექტის შესაძენად.

თუ RevPAR 4,3%-ით იმატებს მოთხოვნის 3,1%-იანი კლების ფონზე, ზრდის წყაროს უნდა შევხედოთ. ტარიფის მომატებას შეუძლია ამონაგების შენარჩუნება, მაგრამ მას ზღვარი აქვს, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც ობიექტების რაოდენობა განაგრძობს ზრდას.

ჩრდილოეთ, ცენტრალური და სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის მზარდ ბაზრებზე მთავარ რისკად მიწოდების გაფართოების ტემპი იქცევა. ესპანეთში ობიექტის ეკონომიკას ემატება რეგიონული და მუნიციპალური რეგულაციების რთული სისტემა. ხორვატიაში — მეზობელი მიმართულებების მზარდი კონკურენცია.

ევროპის მოკლევადიანი გაქირავების რუკა სულ უფრო ნაკლებად ემთხვევა მასობრივი ტურიზმის ჩვეულ რუკას. ყველაზე მონახულებადი ბაზარი აუცილებლად არ იძლევა მოთხოვნის საუკეთესო ზრდას, ხოლო მაღალი საშუალო ტარიფი არ იძლევა მაღალი წმინდა შემოსავლიანობის გარანტიას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: მოკლევადიანი გაქირავება ევროპაში 2026 წელს

სად იზრდება მოკლევადიან გაქირავებაზე მოთხოვნა ყველაზე სწრაფად?

2026 წლის ზაფხულში ლიდერებს შორის იყვნენ ალბანეთი (+19,7% რეალიზებული ღამე), მონტენეგრო (+17,6%), შვედეთი (+7,8%), ფინეთი (+7,2%) და პოლონეთი (+6,4%). ფინეთი, დანია, ჩეხეთი და პოლონეთი ასევე აჩვენებენ ჯავშნების ძლიერ ზრდას სექტემბერ-დეკემბრისთვის.

რატომ იზრდება RevPAR, თუ მოთხოვნა ეცემა?

აგვისტოში ADR 7,5%-ით გაიზარდა, ხოლო დატვირთულობა 2,1 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. ღამის უფრო მაღალმა ფასმა გადაფარა დატვირთულობის დანაკარგის ნაწილი, რის გამოც RevPAR-მა 4,3%-ით მოიმატა.

სად მცირდება მოთხოვნა ყველაზე ძლიერად?

საერთო ევროპულ კლებაში ძირითადი წვლილი ესპანეთსა და გერმანიას შეაქვთ. ხორვატია ახალი და სამომავლო ჯავშნების უფრო სუსტი დინამიკით გამოირჩევა.

როგორ მოქმედებს Airbnb-ის წესები შემოსავლიანობაზე ევროპაში?

მთელი ევროპისთვის ერთიანი რეჟიმი არ არსებობს. ევროკავშირი არეგულირებს მონაცემთა შეგროვებასა და გაცვლას, ხოლო ლიცენზიები, შეზღუდვები და მუშაობის პირობები დამოკიდებულია ეროვნულ, რეგიონულ და მუნიციპალურ წესებზე. ესპანეთი აჩვენებს, რომ წესების ცვლილებას შეუძლია სწრაფად შეამციროს მიწოდება და შეცვალოს დარჩენილი ობიექტების მაჩვენებლები.

საცხოვრებელი ევროკავშირში 5,1%-ით გაძვირდა: სად იზრდება ფასები ყველაზე სწრაფად

Tue, 29 Sep 2026 09:00:05 +0300

ევროპის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი გასული წლების კორექციის შემდეგ აღდგენას განაგრძობს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 5,1%-ით გაიზარდა, იტყობინება Eurostat. ქვეყნებს შორის სხვაობა სულ უფრო თვალსაჩინო ხდება, ამასთან, ქირა მთლიანობაში უფრო ნელა ძვირდება.

ევროპაში უძრავი ქონების ფასების დინამიკა

2022 წლის პირველ კვარტალში ბაზარი ზრდის პიკზე იმყოფებოდა: წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით საცხოვრებელი ევროკავშირში 10,7%-ით, ხოლო ევროზონაში 10%-ით გაძვირდა. შემდეგ საპროცენტო განაკვეთების ზრდამ და დაკრედიტების პირობების გაუარესებამ მოთხოვნა გააგრილა. 2023 წლის მეოთხე კვარტალში ევროკავშირში ფასების ზრდა 0,2%-მდე შენელდა, ხოლო ევროზონაში უძრავი ქონება 12 თვის განმავლობაში 1,2%-ით გაიაფდა.

გარდატეხა 2024 წელს მოხდა: უკვე იანვარ-მარტში საცხოვრებლის ღირებულება ევროკავშირში 1,3%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროზონაში 0,4%-ით შემცირდა, მეოთხე კვარტალში კი მაჩვენებლებმა შესაბამისად 4,9%-სა და 4,2%-ს მიაღწია. 2025 წლის დასაწყისში ფასებს ევროკავშირში 5,8%, ხოლო ევროზონაში 5,5% დაემატა. დეკემბრის ბოლოს მაჩვენებლები 5,4%-მდე და 5,1%-მდე შემცირდა, ხოლო 2026 წელს — 5,1%-მდე და 4,7%-მდე. იანვარ-მარტში უძრავი ქონება შესაბამისად 1,2%-ით და 1%-ით გაძვირდა.

იჯარის განაკვეთები ევროპაში საცხოვრებელთან შედარებით ნელა იზრდება. 2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში ისინი 3%-ით უფრო მაღალი იყო, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში, ხოლო უძრავი ქონების ღირებულება — 5,1%-ით. ოქტომბერ-დეკემბერთან შედარებით ქირამ 0,7%-ით მოიმატა, საცხოვრებელმა კი — 1,2%-ით. ამგვარად, საცხოვრებლის ფასები საიჯარო განაკვეთებზე სწრაფად იზრდებოდა როგორც 12 თვის, ისე კვარტალის ჭრილში.

სად გაძვირდა ყველაზე მეტად საცხოვრებელი ევროკავშირში

2026 წლის იანვარ-მარტში საცხოვრებლის ფასები გაიზარდა ევროკავშირის 25 ქვეყანაში, რომელთა მონაცემებიც Eurostat-ს აქვს. პირველი ადგილი პორტუგალიამ დაიკავა — 17,8%-იანი ზრდა 12 თვეში და 3,8%-იანი სამ თვეში. ბულგარეთში წლიურმა მატებამ 14,8%-ს მიაღწია, ხოლო კვარტალში — 6,2%-ს, რაც ევროკავშირში ასეთი პერიოდისთვის მაქსიმალური მაჩვენებელია. სლოვაკეთში შესაბამისად 14,4%-იანი და 3,6%-იანი მატება დაფიქსირდა, ხორვატიაში კი — 14,3% და 3,3%.

ესპანეთში საცხოვრებელი წლიურ ჭრილში 12,8%-ით, ხოლო სამ თვეში 3,5%-ით გაძვირდა. ლიეტუვაში შესაბამისი მაჩვენებლები 11,9% და 3,3% იყო. ესტონეთი ორნიშნა წლიური დინამიკის მქონე ქვეყნების ჯგუფში ვერ მოხვდა, თუმცა იანვრიდან მარტამდე ფასები იქ 3,4%-ით გაიზარდა. უნგრეთში საცხოვრებელი 11,2%-ით უფრო ძვირია, ვიდრე ერთი წლის წინ, მაგრამ პირველ კვარტალში 0,5%-ით გაიაფდა. ლატვიაში ფასები 12 თვეში 10,9%-ით გაიზარდა, ჩეხეთში კი — 10%-ით.

დასავლეთ ევროპის უმსხვილეს ბაზრებზე ტემპი მნიშვნელოვნად დაბალია. გერმანიამ წელიწადში 1,4% მოიმატა. საფრანგეთში 12 თვის მატება 0,1%-ით შემოიფარგლა, ხოლო იანვრიდან მარტამდე ფასები 0,6%-ით შემცირდა. იტალიამ და ნიდერლანდებმა წლის განმავლობაში ერთნაირი შედეგი აჩვენეს — 5,2%, ავსტრიამ — 4,2%. ბელგიაში კვარტალში 0,8%-იანი კლება დაფიქსირდა. ფინეთი გახდა ევროკავშირის ერთადერთი ქვეყანა, სადაც საცხოვრებელი 2025 წელთან შედარებით იაფი აღმოჩნდა — 2%-ით. იანვრიდან მარტამდე ფასები კიდევ 0,8%-ით შემცირდა.

რა ღირს საცხოვრებელი ევროპის ქვეყნებში

საფრანგეთში 2026 წლის 1 მარტის მდგომარეობით კვადრატული მეტრი €3 124-ად ფასდებოდა. პარიზში ფასი €9 739-ს აღწევდა — საერთო ეროვნულ დონეზე სამჯერ მეტს. სლოვაკეთში პირველ კვარტალში კვ.მ-ში €3 005-ს ითხოვდნენ. ბინებისთვის მაჩვენებელი €3 378-ს აღწევდა, სახლებისთვის კი — €2 118-ს. ფინეთში მეორადი საცხოვრებელი იანვარ-მარტში €2 483-ად იყიდებოდა: მრავალბინიან სახლებში ფასი €2 710-ს აღწევდა, თაუნჰაუსებში — €2 056-ს.

ესპანეთში რეგისტრირებული გარიგებები კვ.მ-ზე €2 429-ის გაანგარიშებით იდებოდა. ახალაშენებული ობიექტები €2 655 ჯდებოდა, მეორადი ბაზრის ობიექტები კი — €2 366. პორტუგალიაში გაყიდული საცხოვრებლის მედიანურმა ფასმა პირველ კვარტალში კვ.მ-ზე €2 337-ს მიაღწია. იტალიაში კვ.მ-ში €2 179-ს ითხოვდნენ. უდიდეს ქალაქებში უძრავი ქონება შესამჩნევად უფრო ძვირი იყო: €5 645 მილანში, €4 733 ფლორენციაში და €3 758 რომში. მილანში კვადრატული მეტრი საერთო ეროვნულ დონეზე 2,6-ჯერ ძვირი ღირდა.

ციფრები აჩვენებს ფასების მნიშვნელოვან სხვაობას ცალკეულ ბაზრებზე. პარიზში კვადრატული მეტრი საფრანგეთის საშუალო მაჩვენებელზე სამჯერ მეტი ღირდა, ხოლო მილანში იტალიის საერთო ეროვნულ დონეს 2,6-ჯერ აღემატებოდა. განსხვავება შესამჩნევია სეგმენტებს შორისაც: ესპანეთში ახალაშენებული ობიექტები მეორად საცხოვრებელზე 12,2%-ით ძვირი ჯდებოდა, ხოლო სლოვაკეთში ბინები — სახლებზე თითქმის 60%-ით მეტი.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

ევროპული საცხოვრებელი რჩება ძვირადღირებულ აქტივად შედარებით მაღალი შესვლის ზღურბლით. კვ.მ-ზე რამდენიმე ათასი ევროს ღირებულების პირობებში ობიექტის შეძენა მნიშვნელოვან კაპიტალს მოითხოვს, ამასთან, საიჯარო შემოსავლიანობა ბევრ ქვეყანაში ზომიერი რჩება. Global Property Guide-ის მონაცემებით, მთლიანი მაჩვენებელი ავსტრიაში შეადგენს 3,31%-ს, ჩეხეთში — 3,37%-ს, ხორვატიაში — 4,21%-ს და ბულგარეთში — 4,27%-ს. პორტუგალიაში ის აღწევს 4,29%-ს, საფრანგეთში — 4,84%-ს, ესპანეთში — 5,54%-ს. გაანგარიშება არ ითვალისწინებს გადასახადებს, უძრავი ქონების შენახვასა და მესაკუთრის სხვა ხარჯებს, წმინდა შემოსავლიანობა კი რამდენიმე პროცენტით დაბალია.

სექტორის პერსპექტივები დიდწილად შეზღუდულ მიწოდებას უკავშირდება. ახალი მშენებლობის მოცულობა არასაკმარისი რჩება, რაც არსებულ საცხოვრებელზე და იჯარაზე მოთხოვნას ინარჩუნებს. CBRE-მ ევროპულ multifamily სეგმენტში განაკვეთების ზრდის პროგნოზი 2026 წლისთვის 2,4%-დან 3,9%-მდე გაზარდა. ამასთან, საბაზრო იჯარის ზრდა ყოველთვის სრულად არ აისახება მესაკუთრეთა შემოსავლებზე რეგულაციებისა და ხელშეკრულებების პირობების გამო.

მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ერთ-ერთ შემაკავებელ ფაქტორად რჩება. CBRE მოელის, რომ 2026 წელს მიმდინარე შემოსავალი უფრო მნიშვნელოვან როლს ითამაშებს ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შედეგებში. დაფინანსების გაიაფების ხარჯზე აქტივების ღირებულების სწრაფი ზრდის შესაძლებლობები კი შეზღუდული რჩება. პირველ ნახევარწელში საცხოვრებელმა სექტორმა €29,9 მლრდ-ის ინვესტიციები მიიზიდა — 17%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ინვესტორებისთვის ევროპული საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს არაერთგვაროვანი რჩება: სწრაფი გაძვირება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და ცენტრალური ევროპის ქვეყნებში შერწყმულია უმსხვილესი დასავლური ბაზრების სუსტ დინამიკასთან. შესყიდვის მაღალი ფასებისა და ძვირი დაფინანსების პირობებში სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს ობიექტის უნარი, მოიტანოს სტაბილური საიჯარო შემოსავალი. შეზღუდული მშენებლობა კი ინარჩუნებს განაკვეთების შემდგომი ზრდის პოტენციალს და ხელს უწყობს კაპიტალის ინტერესს საცხოვრებელი სექტორის მიმართ.

ხორვატიაში ინვესტორებს შესაძენი ობიექტების დეფიციტი აქვთ

Mon, 28 Sep 2026 12:13:28 +0300

ხორვატიის კომერციული უძრავი ქონების საინვესტიციო ბაზარი აწყდება არა იმდენად მყიდველების ნაკლებობას, რამდენადაც ხარისხიანი ობიექტების დეფიციტს, რომელთა გაყიდვასაც მფლობელები მზად არიან. მოთხოვნა ნარჩუნდება სავაჭრო ცენტრებსა და პარკებზე, თანამედროვე ოფისებზე, ლოგისტიკურ კომპლექსებსა და სასტუმროებზე, თუმცა ბაზრის მცირე მოცულობა ზღუდავს მსხვილი გარიგებების რაოდენობას. 2025 წელს ქვეყნის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა €170 მილიონს გადააჭარბა, ხოლო 2026 წელს ძირითადი აქტივობა კვლავ ზაგრებში, სპლიტსა და რიეკაშია კონცენტრირებული.

ხარისხიანი ობიექტები იშვიათად გამოდის ბაზარზე

ხორვატიაში გარიგებების მცირე მოცულობა არ ნიშნავს მოთხოვნის არარსებობას. CIJ.World აღნიშნავს, რომ ინვესტორები აგრძელებენ მზა ობიექტების ძიებას სტაბილური საიჯარო შემოსავლით, თუმცა გასაყიდი შესაფერისი უძრავი ქონების რაოდენობა მცირე რჩება.

სრულად გაქირავებული სავაჭრო ცენტრის, ოფისის ან საწყობის მფლობელისთვის გაყიდვა ყოველთვის არ არის მიზანშეწონილი. თუ უძრავი ქონება სტაბილურ შემოსავალს იძლევა, ხოლო სასესხო ტვირთი მისაღებ დონეზე რჩება, მესაკუთრემ შეიძლება გააგრძელოს ობიექტის ფლობა მოგების ფიქსირების ნაცვლად. გაყიდვა უფრო სავარაუდო ხდება მაშინ, როდესაც კომპანიას სჭირდება სახსრები ახალი პროექტისთვის, ვალის შესამცირებლად ან პორტფელის სტრუქტურის შესაცვლელად.

ხორვატიისთვის ეს ფაქტორი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბაზრის ზომის გამო. რამდენიმე მსხვილ ობიექტს შეუძლია მნიშვნელოვნად გაზარდოს გარიგებების წლიური მოცულობა, ხოლო მათმა არარსებობამ — მკვეთრად შეამციროს იგი. ამიტომ ცალკეული წლების დინამიკა შეიძლება უფრო მეტად იყოს დამოკიდებული იმაზე, თუ რომელი აქტივებია გამოტანილი გასაყიდად, ვიდრე ინვესტორთა ინტერესის რეალურ ცვლილებაზე.

2025 წელს ინვესტორებმა €170 მილიონზე მეტი დააბანდეს

CBRE-ის შეფასებით, 2025 წელს ხორვატიის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე საინვესტიციო მოცულობამ €170 მილიონს გადააჭარბა და წინა წელთან შედარებით გაიზარდა. დაბანდებების დაახლოებით ნახევარი სავაჭრო უძრავ ქონებაზე მოდიოდა.

მნიშვნელოვან ტრანზაქციებს შორის CBRE გამოყოფს ზაგრებში უნივერმაღ Nama-ს გაყიდვას, ასევე გარიგებებს საოფისე შენობებთან Matrix C, Fingo და Allianz. სპლიტში City Center One-ის ნაწილობრივი გაყიდვა ასევე გახდა ბაზრის ერთ-ერთი თვალსაჩინო მოვლენა, თუმცა CBRE-იმ იგი წლიური საინვესტიციო მოცულობის გაანგარიშებაში არ შეიყვანა.

2025 წელს ხორვატიის ბაზარი გამოირჩეოდა უცხოური კაპიტალის მნიშვნელოვანი როლით. უცხოელი მყიდველები ყველაზე დიდ ინტერესს სავაჭრო და საოფისე ობიექტების მიმართ იჩენდნენ. 2026 წლისთვის CBRE ელოდა გარიგებების გაგრძელებას სასტუმრო და საოფისე სეგმენტებში და სტაბილურ აქტივობას სავაჭრო უძრავ ქონებაში.

მცირე ეკონომიკისთვის €170 მილიონის მაჩვენებელი პირდაპირ ვერ შეედრება გერმანიის, საფრანგეთის ან პოლონეთის მოცულობებს. გაცილებით მნიშვნელოვანია ინსტიტუციური დონის ცალკეული ობიექტების ხელმისაწვდომობა და ინვესტორის უნარი, შემდგომში იპოვოს მათზე მყიდველი.

სავაჭრო უძრავი ქონება ინვესტიციების დაახლოებით 60%-ს უზრუნველყოფს

2026 წლის პირველ ნახევარში სავაჭრო უძრავი ქონება ხორვატიის საინვესტიციო ბაზრის უმსხვილეს სეგმენტად რჩებოდა. Colliers-ი მის წილს მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 60%-ად აფასებს.

მოთხოვნა კონცენტრირებულია მდგრადი ფულადი ნაკადისა და ხანგრძლივი იჯარის ხელშეკრულებების მქონე ობიექტებზე. პროფესიონალი ინვესტორისთვის ეს ამცირებს გაურკვევლობას: მომავალი შემოსავალი შეიძლება შეფასდეს არსებული მოიჯარეების, კონტრაქტების პირობებისა და ობიექტის ფაქტობრივი მუშაობის მიხედვით.

ხორვატიას გააჩნია დიდი ხნის განმავლობაში მოქმედი სავაჭრო ცენტრები, ხოლო რითეილ-პარკების ქსელი განაგრძობს გაფართოებას. ასეთი ობიექტები ბაზარზე ერთ-ერთ ყველაზე გასაგებ საინვესტიციო პროდუქტად იქცევა. ამავდროულად, სწორედ მათი მდგრადობა ამცირებს მფლობელთა სურვილს, გაყიდონ აქტივები.

Colliers-ი ასევე აფიქსირებს ძლიერ მოთხოვნას ხარისხიან შემოსავლიან უძრავ ქონებაზე მთლიანობაში, თუმცა მიუთითებს, რომ გარიგებების მოცულობა შეზღუდულია ინსტიტუციური დონის ობიექტების ნაკლებობით. ძირითადი საინვესტიციო აქტივობა ზაგრებზე, რიეკასა და სპლიტზე მოდის.

ზაგრებს თავისუფალი ოფისები არ ჰყოფნის

ზაგრების საოფისე ბაზარი ერთ-ერთ ყველაზე დაძაბულ სეგმენტად რჩება. თავისუფალი ფართების წილი 2,5%-ზე დაბალია, თანამედროვე ოფისების მიწოდება შეზღუდულია, ხოლო A კლასის შენობებზე მოთხოვნა საიჯარო განაკვეთებს ინარჩუნებს.

ინვესტორებისთვის დაბალი ვაკანტურობა სრულად გაქირავებულ ოფისებს განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის. მაგრამ ის ასევე ამცირებს მიწოდებას საინვესტიციო ბაზარზე: საიმედო მოიჯარეების მქონე ხარისხიანი შენობის მფლობელს არ აქვს საჭიროება, გაყიდოს იგი ფასდაკლებით.

საშუალოვადიან პერსპექტივაში ვითარება შესაძლოა ახალმა მშენებლობამ შეცვალოს. ჯერ კიდევ 2025 წლის პირველ ნახევარში Colliers-ი მშენებლობის ან მომზადების ეტაპზე მყოფი საოფისე პროექტების მოცულობას 170 ათას კვ. მ-ზე მეტად აფასებდა. ახალი შენობების ნაწილი დასრულების, მოიჯარეებისთვის გადაცემისა და ფულადი ნაკადის სტაბილიზაციის შემდეგ შესაძლოა დეველოპერებისგან გრძელვადიან ინვესტორებს გადაეცეს.

ეს პროცესი მნიშვნელოვანია ბაზრის სიღრმისთვის. საერთაშორისო ფონდს სჭირდება არა მხოლოდ ერთი ობიექტის შეძენის შესაძლებლობა, არამედ რამდენიმე შესადარებელი აქტივისგან პორტფელის ეტაპობრივად შეგროვების შანსი.

ლოგისტიკური ფართები თითქმის სრულად დაკავებულია

კიდევ უფრო მწვავე დეფიციტი ჩამოყალიბდა თანამედროვე სასაწყობო უძრავი ქონების ბაზარზე ზაგრების გარშემო. 2026 წლის მეორე კვარტალში თანამედროვე სამრეწველო და ლოგისტიკური ფართების ხელმისაწვდომობა დაახლოებით 1%-მდე შემცირდა, წინა კვარტლის 2%-ზე ოდნავ მეტთან შედარებით.

კვარტლის განმავლობაში ბაზარზე ახალი თანამედროვე საწყობების მნიშვნელოვანი მოცულობა არ გამოსულა. ამავდროულად, დაახლოებით 165 ათასი კვ. მ ლოგისტიკური და სამრეწველო უძრავი ქონება მშენებლობის პროცესში იყო.

ფართების ნაკლებობა თანდათან აფართოებს ბაზრის გეოგრაფიას დედაქალაქის ადმინისტრაციულ საზღვრებს გარეთ. დეველოპერები და მოიჯარეები განიხილავენ ველიკა-გორიცას, იასტრებარსკოს, სამობორსა და სხვა ტერიტორიებს ავტომაგისტრალებთან და ზაგრების აეროპორტთან მოსახერხებელი წვდომით.

საინვესტიციო ბაზრისთვის ახალი მშენებლობა მნიშვნელოვანია დაყოვნებით. თავდაპირველად საწყობი უნდა დასრულდეს და შეივსოს მოიჯარეებით. ამის შემდეგ მსხვილი რითეილერის, მწარმოებლის ან ლოგისტიკური კომპანიის გრძელვადიანი კონტრაქტების მქონე ობიექტი შეიძლება გახდეს პროდუქტი ინსტიტუციური ინვესტორისთვის.

ხორვატია მეზობელ ქვეყნებთან კონკურირებს კაპიტალისთვის

ობიექტების დეფიციტს მეორე მხარეც აქვს. უცხოელ ინვესტორს არ უწევს ლოდინი, სანამ შესაფერისი აქტივი მაინცდამაინც ხორვატიაში გამოჩნდება. მას შეუძლია შეადაროს შესაძლებლობები სლოვენიაში, სერბეთში, ბულგარეთში, რუმინეთსა და ცენტრალური და სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის სხვა ქვეყნებში.

რეგიონულ დონეზე კაპიტალი აქტიური რჩება, მაგრამ უფრო შერჩევითი ხდება. ინვესტორები უპირატესობას ანიჭებენ შენობებს მდგრადი საიჯარო შემოსავლით, ძლიერი ლოკაციითა და შემდგომი გაყიდვის მკაფიო პერსპექტივით.

CBRE აღნიშნავს, რომ 2025 წელს რეგიონულმა და ადგილობრივმა კაპიტალმა გააძლიერა პოზიციები სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის ბაზარზე, თუმცა ხორვატიამ და სლოვენიამ უცხოელი ინვესტორების უფრო მნიშვნელოვანი ყოფნა შეინარჩუნეს, ვიდრე ზოგიერთმა მეზობელმა ქვეყანამ. რეგიონულ დონეზე უმსხვილესი საინვესტიციო სეგმენტი ოფისები იყო, რომელზეც მოცულობის ნახევარზე მეტი მოდიოდა, ხოლო სავაჭრო უძრავმა ქონებამ 20%-ზე მეტი უზრუნველყო.

ხორვატიისთვის ეს ნიშნავს, რომ მხოლოდ უცხოური კაპიტალის არსებობა არ იძლევა გარიგების გარანტიას. თუ გამყიდველი ითხოვს ფასს, რომლის დასაბუთებაც შეუძლებელია იჯარითა და დაფინანსების ღირებულებით, მყიდველმა შეიძლება სხვა ბაზარი აირჩიოს.

სასტუმროები ცალკე საინვესტიციო სეგმენტად რჩება

ადრიატიკის სანაპირო ქმნის პოტენციური მსხვილი გარიგებების კიდევ ერთ წყაროს — სასტუმროებს. ჩვეულებრივი საოფისე შენობისგან განსხვავებით, სასტუმრო ერთდროულად არის უძრავი ქონებაც და მოქმედი ბიზნესიც. მისი ღირებულება დამოკიდებულია დატვირთვაზე, ნომრის ფასზე, ბრენდზე, მმართველ კომპანიაზე, პერსონალის ხარჯებსა და კაპიტალურ დაბანდებებზე.

ეს ამცირებს პოტენციური გამყიდველების რაოდენობას. მსხვილი სასტუმრო ჯგუფისთვის შენობა შეიძლება იყოს ძირითადი ბიზნესის ნაწილი, და ინვესტორთა მაღალი ინტერესი თავისთავად არ ხდება გაყიდვის მიზეზი.

ქვეყნის ტურისტული ბაზა კვლავ დიდია. 2025 წელს ხორვატიამ დაარეგისტრირა 21,8 მილიონზე მეტი ტურისტული ჩამოსვლა და 110,1 მილიონი ღამისთევა. ორივე მაჩვენებელი რეკორდული გახდა: ჩამოსვლების რაოდენობა გაიზარდა 2%-ით, ღამისთევების — 1%-ით. ადრიატიკის სანაპიროზე 104,6 მილიონი ღამისთევა დაფიქსირდა.

ეს მაჩვენებლები მხარს უჭერს ინტერესს სასტუმრო უძრავი ქონების მიმართ, თუმცა ეროვნული სტატისტიკა არ ანაცვლებს კონკრეტული სასტუმროს ანალიზს. ერთმა ობიექტმა შეიძლება ისარგებლოს ძლიერი დატვირთვითა და მიწოდების დეფიციტით, მეორე კი დამოკიდებული იყოს მოკლე სეზონზე და მოითხოვდეს მსხვილ დაბანდებებს.

ტურისტულმა ბაზარმა ზრდა 2026 წელსაც განაგრძო

2026 წლის იანვარ–აგვისტოში ხორვატიამ მიიღო 17,5 მილიონი ტურისტი, რომლებმაც ქვეყანაში 90,5 მილიონი ღამე გაატარეს. ორივე მაჩვენებელი გაიზარდა დაახლოებით 1%-ით გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

ადრიატიკის სანაპიროზე 86,7 მილიონი ღამისთევა მოვიდა, რაც 0,5%-ით მეტია წლიურ ჭრილში. აგვისტოში ქვეყანამ პირველად გადააჭარბა ერთ თვეში 5 მილიონი ჩამოსვლის ნიშნულს.

უცხოელი ტურისტებისგან მიღებულმა შემოსავლებმა 2026 წლის პირველ კვარტალში მიაღწია €945,2 მილიონს და გაიზარდა 9,2%-ით, ანუ €79,7 მილიონით.

სასტუმროების ინვესტორებისთვის ეს მონაცემები აჩვენებს მოთხოვნის მდგრადობას, თუმცა არ გამორიცხავს სეზონურობის რისკს, ხარჯების ზრდასა და ძველი ობიექტების რეკონსტრუქციის მაღალ ღირებულებას.

ეკონომიკა უფრო ნელა იზრდება, ინფლაცია მაღალი რჩება

ხორვატიის მაკროეკონომიკა ჯერჯერობით მხარს უჭერს მოთხოვნას კომერციულ ფართებზე. ევროკომისია მოელის, რომ 2025 წელს რეალური მშპ-ის 3,4%-იანი ზრდის შემდეგ, ეკონომიკა გაიზრდება 2,7%-ით 2026 წელს და 2,5%-ით 2027 წელს.

უმუშევრობა პროგნოზირებულია 4,8%-ის დონეზე 2026–2027 წლებში. ინფლაცია, პირიქით, მომატებული რჩება: გასულ წელს დაფიქსირებული 4,4%-ის შემდეგ, ევროკომისია მოელის 4,6%-ს 2026 წელს და შემცირებას 2,7%-მდე 2027 წელს.

მაღალ ინფლაციას ორმაგი ეფექტი აქვს. ბიზნესის შემოსავლებისა და მოხმარების ზრდამ შეიძლება მხარი დაუჭიროს მოიჯარეებს, მაგრამ სამშენებლო, ენერგეტიკული და სახელფასო ხარჯები ერთდროულად ზრდის ექსპლუატაციისა და ახალი პროექტების ღირებულებას. დაფინანსების უფრო მკაცრი პირობები ასევე ამცირებს ფასს, რომლის გადახდაც ინვესტორებს მზად არიან მიმდინარე საიჯარო ნაკადისთვის.

ახალმა მშენებლობამ შეიძლება გაზარდოს გარიგებების რაოდენობა

ბაზრის მთავარ შეზღუდვად მისი სიღრმე რჩება. რაც უფრო მეტი თანამედროვე ოფისი, საწყობი და სავაჭრო პარკი შევა ექსპლუატაციაში და შეივსება მოიჯარეებით, მით უფრო ფართო გახდება არჩევანი მყიდველებისთვის.

დეველოპერისთვის მზა ობიექტის გაყიდვა საშუალებას იძლევა დაბანდებული კაპიტალი დაიბრუნოს და მიმართოს შემდეგ პროექტში. საინვესტიციო ფონდისთვის უკვე აშენებული და გაქირავებული შენობა იძლევა ფულად ნაკადს სამშენებლო რისკის გარეშე.

თუმცა ახალი ობიექტი აუცილებლად მაშინვე არ გამოდის გასაყიდად. ზოგიერთი დეველოპერი უძრავ ქონებას საკუთარ პორტფელში ინარჩუნებს, ხოლო გრძელვადიანმა ინვესტორებმა შეიძლება იგი ათწლეულების განმავლობაში ფლობდნენ. ამიტომ მშენებლობის დიდი მოცულობა ავტომატურად არ გარდაიქმნება გარიგებების დიდ მოცულობად.

თვალსაჩინოა 2024 წლის გამოცდილება. Colliers-ი მაშინ ხორვატიის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს €240 მილიონად აფასებდა, თანაც გარიგებების 60% ზაგრებზე მოდიოდა. წლიური მოცულობა ამასთან 65%-ით დაეცა, ძირითადად რამდენიმე მსხვილი სასტუმრო გარიგების არარსებობის გამო, რომლებიც წინა წლების სტატისტიკას ამყარებდა.

ეს ადასტურებს, თუ რამდენად ძლიერად არის დამოკიდებული მცირე ბაზრის შედეგი რამდენიმე მსხვილ ტრანზაქციაზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ხორვატიაში გარიგებების შეზღუდული მოცულობა ამჟამად არ შეიძლება ჩაითვალოს საინვესტიციო მოთხოვნის არარსებობის ნიშნად. უფრო სერიოზული პრობლემა მდგომარეობს ბაზრის მცირე სიღრმეში: ხარისხიანი ობიექტები ცოტაა, ხოლო სტაბილური აქტივების მფლობელები ხშირად არ არიან დაინტერესებულნი გაყიდვით. დეფიციტს შეუძლია შეინარჩუნოს საუკეთესო შენობების ფასები, მაგრამ ამავდროულად ხელს უშლის მსხვილ ფონდებს პორტფელების გაზრდაში და ქმნის მეზობელ ქვეყნებში კაპიტალის გადინების რისკს. ბაზრის გაფართოება დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რამდენი ახალი ოფისი, საწყობი და სავაჭრო ობიექტი გამოვა რეალურად გასაყიდად მშენებლობის დასრულების შემდეგ, ასევე ამჟამინდელი მესაკუთრეების მზადყოფნაზე, გადაანაწილონ კაპიტალი.

FAQ: ხორვატიის საინვესტიციო უძრავი ქონება

რატომ არის ხორვატიაში ცოტა მსხვილი გარიგება?

ბაზარი მცირეა, ხოლო მრავალი ხარისხიანი ობიექტი უკვე იმ მფლობელთა ხელშია, რომლებიც იღებენ სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს და არ გეგმავენ გაყიდვას. ამიტომ გარიგებების მოცულობა შეიძლება დაბალი დარჩეს მოთხოვნის არსებობის პირობებშიც კი.

რა მოცულობისაა ინვესტიციები ხორვატიის უძრავ ქონებაში?

CBRE-ის შეფასებით, 2025 წელს კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ €170 მილიონს გადააჭარბა. 2024 წელს Colliers-ი მას დაახლოებით €240 მილიონად აფასებდა.

რატომ განსხვავდება ასე ძალიან 2024 და 2025 წლების მაჩვენებლები?

წლიური შედეგები ძლიერ არის დამოკიდებული რამდენიმე მსხვილ გარიგებაზე. 2024 წელს სტატისტიკაზე გავლენა იქონია მსხვილი სასტუმრო ტრანზაქციების რაოდენობის მკვეთრმა შემცირებამ.

რომელი სეგმენტია ამჟამად უმსხვილესი?

2026 წლის პირველ ნახევარში სავაჭრო უძრავ ქონებაზე მოდიოდა საინვესტიციო მოცულობის დაახლოებით 60% Colliers-ის შეფასებით.

სად არის კონცენტრირებული ძირითადი გარიგებები?

მთავარ ბაზრად რჩება ზაგრები. საინვესტიციო ობიექტები ასევე კონცენტრირებულია რიეკასა და სპლიტში, ხოლო სასტუმრო უძრავი ქონება — ადრიატიკის სანაპიროს ტურისტულ რაიონებში.

რა ხდება ზაგრების ოფისებთან დაკავშირებით?

ვაკანტურობა 2,5%-ზე დაბალია, ხოლო თანამედროვე A კლასის ფართები ცოტაა. ეს მხარს უჭერს იჯარას და ხარისხიან შენობებს ინვესტორებისთვის საინტერესოს ხდის.

არსებობს თუ არა საწყობების დეფიციტი?

დიახ. 2026 წლის მეორე კვარტალში ზაგრების გარშემო თანამედროვე ლოგისტიკური უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობა შეადგენდა დაახლოებით 1%-ს.

ინტერესდებიან თუ არა ხორვატიით უცხოელი ინვესტორები?

დიახ. უცხოური კაპიტალი ხორვატიის ბაზრის მნიშვნელოვან ნაწილად რჩება, თუმცა მისი აქტივობა შესაფერისი ობიექტების გამოჩენაზეა დამოკიდებული.

რატომ იყიდება სასტუმროები იშვიათად?

სასტუმრო ერთდროულად არის უძრავი ქონებაც და საოპერაციო ბიზნესიც. მფლობელები ითვალისწინებენ არა მხოლოდ შენობის ღირებულებას, არამედ ქსელის სტრატეგიას, მენეჯმენტს, ბრენდსა და გრძელვადიან ტურისტულ მოთხოვნას.

შეუძლია თუ არა მშენებლობას საინვესტიციო ბაზრის გაზრდა?

დიახ, თუ დასრულებისა და მოიჯარეებისთვის გადაცემის შემდეგ ახალი ობიექტების ნაწილი მიეყიდება გრძელვადიან ინვესტორებს. თავად მშენებლობა შემდგომი გაყიდვის გარანტიას არ იძლევა.

ხორვატიამ ზაფხული რეკორდული აგვისტოთი დაასრულა

Fri, 25 Sep 2026 15:53:42 +0300

ხორვატიამ 2026 წლის იანვარ-აგვისტოში 17,5 მლნ ტურისტული ჩამოსვლა და 90,5 მლნ ღამისთევა დაარეგისტრირა. ორივე მაჩვენებელი წლიურ ჭრილში 1%-ით გაიზარდა. აგვისტო რეკორდული აღმოჩნდა ჩამოსვლების რაოდენობით, თუმცა კერძო განთავსების ბაზარი უფრო თავშეკავებულ დინამიკას აჩვენებს: ივლისსა და აგვისტოში ვიზიტორთა რაოდენობა გაიზარდა, ხოლო ღამისთევების რიცხვი გასული წლის დონეზე დარჩა.

ტურისტული ნაკადი ხორვატიაში 1%-ით გაიზარდა

2026 წლის პირველ რვა თვეში eVisitor-ის სისტემამ ხორვატიაში 17,5 მლნ ტურისტული ჩამოსვლა და 90,5 მლნ ღამისთევა დაარეგისტრირა. ორივე მაჩვენებელი 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 1%-ით გაიზარდა.

ადრიატიკის სანაპიროზე 86,7 მლნ ღამისთევა დაფიქსირდა, რაც წლიურად 0,5%-ით მეტია. ქვეყნის კონტინენტურ ნაწილში, ზაგრების ჩათვლით, რეგისტრირებულია 3,8 მლნ ღამისთევა, ზრდამ კი 1% შეადგინა.

eVisitor აღრიცხავს ტურისტულ ნაკადს კომერციულ და არაკომერციულ განთავსების ობიექტებში, ასევე იახტების ჩარტერის სეგმენტში. ამასთან, ჩამოსვლების მაჩვენებელი არ უნდა გაიგივდეს უნიკალური მოგზაურების რაოდენობასთან: განთავსების ობიექტის შეცვლისას ერთი პირი შესაძლოა განმეორებით დარეგისტრირდეს.

ხორვატიის ტურისტული გაერთიანება იტყობინება, რომ ღამისთევების რაოდენობით უმსხვილეს რეგიონად კვლავ ისტრია რჩება — 25,4 მლნ იანვარ-აგვისტოში. სპლიტ-დალმაციის ოლქში მაჩვენებელმა 17 მლნ-ს გადააჭარბა, კვარნერის რეგიონში კი 15,2 მლნ-ს მიაღწია. ცალკეულ მიმართულებებს შორის ყველაზე დიდი ტურისტული ნაკადი როვინში, დუბროვნიკში, პორეჩში, სპლიტში, უმაგსა და მედულინში დაფიქსირდა.

შედეგები უფრო მეტად მოთხოვნის მაღალ დონეზე შენარჩუნებაზე მიუთითებს, ვიდრე ბაზრის მკვეთრ აჩქარებაზე. რვა თვეში ჩამოსვლებისა და ღამისთევების ზრდამ მხოლოდ 1% შეადგინა.

აგვისტომ ახალი რეკორდი დაამყარა

აგვისტო სეზონის მთავარ რეკორდად იქცა. დაკვირვების მთელი ისტორიის მანძილზე პირველად, ხორვატიაში ამ თვეში რეგისტრირებული ტურისტული ჩამოსვლების რაოდენობამ 5 მლნ-ს გადააჭარბა.

ჩამოსვლების რაოდენობა წლიურად 2%-ით გაიზარდა, ხოლო ღამისთევების რიცხვმა 31,4 მლნ-ს მიაღწია, რაც მხოლოდ 0,5%-იანი ზრდაა. ამ ტემპებს შორის სხვაობა ერთ რეგისტრირებულ ჩამოსვლაზე ღამისთევების საშუალო რაოდენობის შემცირებაზე მიუთითებს.

ივლისსა და აგვისტოში ერთად დაახლოებით 9,8 მლნ ჩამოსვლა და 60,9 მლნ ღამისთევა დარეგისტრირდა. MyRent-ის მონაცემებით, რომელმაც სეზონის ოფიციალური შედეგები გააანალიზა, ამ ორ თვეში ჩამოსვლების რიცხვი 2%-ით გაიზარდა, ღამისთევების კი — 1%-ით. კერძო საოჯახო მეურნეობების განთავსების ობიექტებში ჩამოსვლების რაოდენობა 1,5%-ით გაიზარდა, ხოლო ღამისთევების რიცხვი უცვლელი დარჩა.

აპარტამენტების მფლობელებისთვის ეს უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ქვეყნის საერთო რეკორდი. დამატებითი ვიზიტები თავისთავად არ ნიშნავს გაყიდული ღამეების რაოდენობის პროპორციულ ზრდას.

ოფიციალური სტატისტიკა ზაფხულში ზომიერ ზრდას ადასტურებს

ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკის სამსახური კომერციული განთავსების შესახებ ცალკე სტატისტიკას აქვეყნებს. მისი მაჩვენებლები eVisitor-ის მონაცემებზე დაბალია დაფარვის არეალში არსებული განსხვავებების გამო.

2026 წლის ივლისში კომერციულმა ობიექტებმა 4,476 მლნ ტურისტული ჩამოსვლა მიიღეს, რაც 2,7%-ით მეტია გასული წლის მაჩვენებელზე. ღამისთევების რაოდენობამ 25,264 მლნ შეადგინა და 1,2%-ით გაიზარდა.

უცხოელმა მოგზაურებმა 4,065 მლნ ჩამოსვლა და 23,412 მლნ ღამისთევა უზრუნველყვეს. შიდა ბაზარზე 411 ათასი ჩამოსვლა და 1,852 მლნ ღამისთევა მოდიოდა. ყოფნის საშუალო ხანგრძლივობამ ერთ ჩამოსვლაზე 5,6 ღამე შეადგინა.

პირველ შვიდ თვეში კომერციულ განთავსებაში რეგისტრირებულ იქნა 11,726 მლნ ჩამოსვლა და 51,241 მლნ ღამისთევა. ზრდამ შესაბამისად 1,4% და 0,8% შეადგინა.

კერძო განთავსება მიწოდების უდიდეს ნაწილს ქმნის

აპარტამენტები, დასასვენებელი სახლები და მცირე ობიექტები ხორვატიის ტურისტული ინფრასტრუქტურის საფუძვლად რჩება.

MyRent-ის მიერ მოყვანილი პირველი რვა თვის შედეგების ოფიციალური მიმოხილვის თანახმად, კერძო საოჯახო მეურნეობებში განთავსება საერთო ტევადობის 52%-ს ქმნის და ჩამოსვლების 37%-ს უზრუნველყოფს. სასტუმროებში ეს მაჩვენებლები შესაბამისად 14% და 35%-ია, ხოლო კემპინგებში — 20% და 17%.

არასასტუმრო სეგმენტის მასშტაბს სახელმწიფო სტატისტიკაც ადასტურებს. ივნისში დასასვენებელი სახლებისა და მოკლევადიანი განთავსების სხვა ობიექტების კატეგორიაში ხელმისაწვდომი იყო 563 ათასი მუდმივი საწოლი ადგილი — ამ თვეში მომუშავე კომერციული ობიექტების მთლიანი ტევადობის 57,1%. კატეგორია მოიცავდა 212 ათას ოთახსა და აპარტამენტს.

მასზე მოდიოდა ივნისის ყველა კომერციული ღამისთევის 47,1% — 6,3 მლნ. ამასთან, შედეგი წინა წელთან შედარებით 5,6%-ით დაბალი აღმოჩნდა. ჩამოსვლების რაოდენობა ამ კატეგორიაში 6,4%-ით, 1,4 მლნ-მდე შემცირდა.

სახელმწიფო სტატისტიკის კატეგორია უფრო ფართოა, ვიდრე მხოლოდ კერძო იჯარა: მასში შედის აპარტამენტები, ოთახები, დასასვენებელი სახლები, ჰოსტელები და განთავსების სხვა სახეობები. ამიტომ ეს მონაცემები პირდაპირ ვერ გაუთანაბრდება მხოლოდ კერძო გამქირავებლების შედეგებს.

გერმანია უმსხვილეს უცხოურ ბაზრად რჩება

იანვარ-აგვისტოში ხორვატიაში ყველაზე მეტი ღამისთევა გერმანელმა სტუმრებმა უზრუნველყვეს — 16,9 მლნ. შიდა ბაზარზე 11,7 მლნ მოდიოდა, სლოვენიაზე — 9,6 მლნ. ავსტრიამ და პოლონეთმა 6,3-6,3 მლნ ღამისთევა მოიტანეს, ჩეხეთმა — 4,5 მლნ, უნგრეთმა — 3,7 მლნ, იტალიამ — 3,5 მლნ, გაერთიანებულმა სამეფომ — 3,2 მლნ.

ეს სტრუქტურა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ადრიატიკის სანაპიროსთვის, სადაც ტურისტების მნიშვნელოვანი ნაწილი ცენტრალური ევროპის ქვეყნებიდან ჩამოდის. საოჯახო მეურნეობების ხარჯების, საავტომობილო მგზავრობის ფასისა და შვებულებების ხანგრძლივობის ცვლილება უშუალოდ აისახება აპარტამენტებსა და დასასვენებელ სახლებზე მოთხოვნაზე.

ტურიზმის მინისტრმა ტონჩი გლავინამ ჩამოსვლებთან შედარებით ღამისთევების უფრო ნელი ზრდა მოგზაურობის მოდელის ცვლილებას დაუკავშირა: მოგზაურობები უფრო ხანმოკლე ხდება, ხოლო ტურისტები მეტ ყურადღებას აქცევენ ბიუჯეტს. ეს სამინისტროს პოზიციაა და არა სტატისტიკურად დადგენილი ერთადერთი მიზეზი.

ტურისტული ბრუნვა 17,6%-ით გაიზარდა

შემოსავლების მაჩვენებლები ფიზიკურ ტურისტულ ნაკადზე საგრძნობლად სწრაფად იზრდებოდა.

იანვარ-აგვისტოში ხორვატიაში ფისკალიზებული იქნა €7,41 მლრდ-ის ბრუნვა, რაც 17,6%-ით მეტია გასულ წელთან შედარებით. რეგისტრირებული ჩეკების რაოდენობა 5,7%-ით გაიზარდა და 328 მლნ შეადგინა.

მთავრობას ეს მონაცემები ტურისტული სექტორის საქმიანობის ინდიკატორად მოჰყავს. €7,41 მლრდ არ შეიძლება ჩაითვალოს სასტუმროებისა და საცხოვრებლის მფლობელების შემოსავლად: საუბარია უფრო ფართო ბრუნვაზე, რომელმაც ფისკალიზაციის სისტემა გაიარა.

კიდევ ერთ მაჩვენებელს საგადასახდელო ბალანსის მონაცემები იძლევა. 2026 წლის პირველ კვარტალში ხორვატიის შემოსავლებმა უცხოელი ტურისტებისგან €945,2 მლნ შეადგინა, რაც წლიურად €79,7 მლნ-ით, ანუ 9,2%-ით მეტია. იმავე პერიოდში რეგისტრირებული იყო 1,2 მლნ ჩამოსვლა და 3 მლნ ღამისთევა.

ეს მაჩვენებლები განსხვავებული მეთოდოლოგიით ითვლება. უცხოელი ტურისტებისგან მიღებული შემოსავლები და საერთო ფისკალიზებული ბრუნვა არ შეიძლება შეჯამდეს ან გამოყენებულ იქნას როგორც ურთიერთშემცვლელი მონაცემები.

ხორვატია მოკლევადიანი იჯარის ახალ რეგისტრაციას ნერგავს

ტურისტული საცხოვრებლის მესაკუთრეებისთვის ბაზარი მარეგულირებელი კუთხითაც იცვლება.

ხორვატია ემზადება მოკლევადიანი იჯარის შესახებ მონაცემთა შეგროვებისა და გაცვლის ევროპული რეგულაციის მოთხოვნების დასანერგად. 2026 წელს ინტერნეტ-პლატფორმებზე საცხოვრებლის რეკლამირებისთვის ცალკე სარეგისტრაციო ნომერი ჯერ არ მოითხოვება.

ტურიზმისა და სპორტის სამინისტრომ განაცხადა, რომ ახალი ვალდებულება ძალაში 2027 წლის დასაწყისში უნდა შევიდეს. ზუსტი თარიღი სასტუმრო საქმიანობის შესახებ ახალი კანონის მიღების შემდეგ განისაზღვრება.

სარეგისტრაციო ნომერი დასჭირდებათ იურიდიულ და ფიზიკურ პირებს, რომლებიც პლატფორმების მეშვეობით სთავაზობენ ოთახებს, აპარტამენტებს, სტუდიოს ტიპის ბინებსა და დასასვენებელ სახლებს. სამინისტრო გეგმავს ნომრები უფასოდ, ციფრულ ფორმატში გასცეს. ისინი მითითებული უნდა იყოს მოკლევადიანი იჯარის პლატფორმებზე.

სისტემამ უნდა გაამარტივოს პლატფორმების მონაცემთა შედარება სახელმწიფო რეესტრებთან და შეზღუდოს შეთავაზებები დაურეგისტრირებელი გამქირავებლებისგან.

მოქმედი მოთხოვნები ამ რეფორმისგან დამოუკიდებლად ნარჩუნდება. განთავსების მომსახურების მიმწოდებლები ვალდებულნი არიან დაარეგისტრირონ სტუმრები eVisitor-ში ჩამოსვლიდან 24 საათის განმავლობაში და მოხსნან ისინი აღრიცხვიდან გამგზავრებიდან 24 საათის განმავლობაში. დასასვენებელი სახლებისა და ბინების მფლობელებისთვის გათვალისწინებულია მცხოვრებთა რეგისტრაციის ცალკე წესები.

ქვეყნის რეკორდი იჯარის ზრდის გარანტიას არ იძლევა

პირველი რვა თვის შედეგები ადასტურებს სტაბილურ მოთხოვნას ხორვატიაში მოგზაურობაზე, თუმცა ეროვნული რეკორდები არ ასახავს თითოეული განთავსების ობიექტის მდგომარეობას.

განსაკუთრებით თვალსაჩინოა სხვაობა სტუმრების ჩამოსვლასა და ღამისთევებს შორის. აგვისტოში ჩამოსვლების რაოდენობა 2%-ით გაიზარდა, ხოლო ღამისთევების — მხოლოდ 0,5%-ით. კერძო განთავსებაში ივლისსა და აგვისტოში ჩამოსვლები 1,5%-ით მეტი იყო, მაგრამ ღამისთევების რიცხვი არ გაზრდილა.

ტურისტულ უძრავ ქონებაში ინვესტორისთვის ქვეყნის ვიზიტორთა რაოდენობა მხოლოდ ერთ-ერთ ინდიკატორად რჩება. კონკრეტული ობიექტის ფინანსური შედეგი დამოკიდებულია დატვირთულობაზე, ღამის ფასზე, ჯავშნების ხანგრძლივობაზე, ხარჯებზე, ლოკაციასა და ზაფხულის რამდენიმე კვირის მიღმა მოთხოვნის მოზიდვის უნარზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, სეზონის შედეგები არ იძლევა საფუძველს, რომ ეროვნული ტურისტული ნაკადის ზრდა მოკლევადიანი იჯარის მთელ ბაზარზე განზოგადდეს. რვა თვეში ღამისთევების რაოდენობა მხოლოდ 1%-ით გაიზარდა, ხოლო კერძო განთავსებაში ივლისსა და აგვისტოში ღამისთევების ზრდა საერთოდ არ დაფიქსირებულა. ტურისტული უძრავი ქონების შეძენისას უფრო მნიშვნელოვანია კონკრეტული რაიონის ფაქტობრივი დატვირთულობის, ღამის საშუალო ფასის, სეზონის ხანგრძლივობის, ხარჯებისა და რეგისტრაციის მოთხოვნების შეფასება. სტუმრების ჩამოსვლის ეროვნული რეკორდი თავისთავად არ იძლევა ობიექტის შემოსავლიანობის ზრდის გარანტიას.

FAQ: ხორვატიის ტურიზმი 2026 წელს

რამდენი ტურისტული ჩამოსვლა დარეგისტრირდა ხორვატიაში?

2026 წლის იანვარ-აგვისტოში eVisitor-ის სისტემამ 17,5 მლნ ჩამოსვლა დაარეგისტრირა. ეს 1%-ით მეტია 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

რამდენი ღამისთევა დარეგისტრირდა ხორვატიაში?

რვა თვეში 90,5 მლნ ღამისთევა დარეგისტრირდა, ზრდამ 1% შეადგინა. აქედან 86,7 მლნ ადრიატიკის სანაპიროზე მოდიოდა.

როგორი აღმოჩნდა 2026 წლის აგვისტო?

აგვისტომ ხორვატიას პირველად მოუტანა 5 მლნ-ზე მეტი რეგისტრირებული ტურისტული ჩამოსვლა. მათი რაოდენობა წლიურად 2%-ით გაიზარდა, ხოლო ღამისთევების რიცხვი 0,5%-ით გაიზარდა და 31,4 მლნ შეადგინა.

როგორ შეიცვალა კერძო განთავსების ბაზარი?

ივლისსა და აგვისტოში კერძო საოჯახო მეურნეობების ობიექტებში ჩამოსვლების რაოდენობა 1,5%-ით გაიზარდა, მაგრამ ღამისთევების რიცხვი წინა წლის დონეზე დარჩა.

რომელი ქვეყნები უზრუნველყოფენ ხორვატიაში ყველაზე მეტ ღამისთევას?

პირველ ადგილს გერმანია იკავებს რვა თვეში 16,9 მლნ ღამისთევით. მას მოჰყვება ხორვატიის შიდა ბაზარი, სლოვენია, ავსტრია და პოლონეთი.

რომელი რეგიონები ლიდერობენ ხორვატიაში ტურიზმის მიხედვით?

იანვარ-აგვისტოში ყველაზე მეტი ღამისთევა ისტრიაში დარეგისტრირდა — 25,4 მლნ. შემდეგ მოდის სპლიტ-დალმაციის ოლქი 17 მლნ-ზე მეტით და კვარნერი 15,2 მლნ-ით.

სჭირდებათ თუ არა აპარტამენტების მფლობელებს ახალი სარეგისტრაციო ნომერი?

2026 წელს ასეთი ვალდებულება ჯერ არ არსებობს. ხორვატია გეგმავს სარეგისტრაციო ნომრები მოკლევადიანი იჯარის პლატფორმებით რეკლამირებული საცხოვრებლისთვის 2027 წელს შემოიღოს.

ხორვატიაში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ძვირდება გაყიდვების მკვეთრი ვარდნის ფონზე

Tue, 22 Sep 2026 09:02:05 +0300

ხორვატიის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წელი ფასებსა და გარიგებების რაოდენობას შორის მკვეთრი აცდენით დაიწყო. პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება წლიურად 14,3%-ით გაიზარდა, ხოლო შინამეურნეობების მიერ შესყიდვების რაოდენობა 42,2%-ით შემცირდა. ახალაშენებული საცხოვრებლების გაყიდვები 50,9%-ით დაეცა, მეორადის კი — 37,4%-ით. გაყიდული ახალაშენებული ობიექტების უფრო ახალი სტატისტიკა აჩვენებს, რომ ფასების მაღალი დონე პირველ ნახევარწელშიც შენარჩუნდა: კომერციულ გამყიდველებთან საშუალო ღირებულებამ POS პროგრამის გაუთვალისწინებლად ქვეყნის მასშტაბით €3 012 შეადგინა კვ. მ-ზე, ხოლო ზაგრებში — €3 554.

საცხოვრებლის გაყიდვები 42,2%-ით შემცირდა

2026 წლის პირველ კვარტალში ხორვატიის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი წინა სამ თვესთან შედარებით 3,3%-ით, ხოლო წლიურ ჭრილში 14,3%-ით გაიზარდა.

შინამეურნეობების მიერ განხორციელებული შესყიდვების რაოდენობა საპირისპირო მიმართულებით ვითარდებოდა. 2025 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით ის 42,2%-ით შემცირდა, ხოლო მეოთხე კვარტალთან შედარებით — 27,5%-ით.

ახალაშენებული საცხოვრებელი წლიურად 9,7%-ით გაძვირდა, მიუხედავად იმისა, რომ შესყიდვების რაოდენობა 50,9%-ით დაეცა. მეორადი უძრავი ქონების ფასმა 16,1%-ით მოიმატა, გარიგებების რაოდენობა კი 37,4%-ით შემცირდა.

გარიგებების საერთო ღირებულება წლიურად 35,4%-ით შემცირდა. ახალაშენებული საცხოვრებლების სეგმენტში ვარდნამ 43,5% შეადგინა, მეორად ბაზარზე კი — 29,3%. ხორვატიის სტატისტიკის სახელმწიფო სამმართველომ (DZS) 2026 წლიდან გაყიდვების რაოდენობისა და ღირებულების მაჩვენებლების გამოქვეყნება ფასების ინდექსთან ერთად დაიწყო.

ეს მნიშვნელოვანი დეტალია ბაზრის შეფასებისთვის. ინდექსი ასახავს იმ ობიექტების ფასებს, რომლებზეც გარიგებები შედგა. ბინები და სახლები, რომელთა მფლობელებიც არ დათანხმდნენ დაბალ ფასს და ვერ იპოვეს მყიდველი, ფასების ინდექსში გარიგების გზით ვერ ხვდებიან. ამიტომ ლიკვიდურობის შემცირება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში შესაძლოა თანხვედრაში იყოს რეგისტრირებული ფასების ზრდასთან.

ფასები ყველაზე სწრაფად ზაგრებისა და სანაპიროს გარეთ გაიზარდა

ზრდამ მოიცვა სამივე ტერიტორია, რომელსაც DZS ინდექსის გაანგარიშებისას გამოყოფს.

ზაგრებში საცხოვრებელი უძრავი ქონება წლიურად 14,7%-ით გაძვირდა, ადრიატიკის სანაპიროზე — 12,6%-ით. ყველაზე მაღალი ზრდა, 18,1%, სტატისტიკამ ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში დააფიქსირა.

2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასები 4,8%-ით გაიზარდა ზაგრებში, 2,3%-ით ადრიატიკაზე და 2,2%-ით სხვა რაიონებში.

CIJ.World-ის მასალა ყურადღებას ამახვილებს სწორედ ამ კომბინაციაზე: ფასების ზრდა გასცდა ზაგრებისა და სანაპიროს ყველაზე ცნობილი ბაზრების საზღვრებს, მიუხედავად იმისა, რომ შესყიდვების დასრულების მსურველი შინამეურნეობების რაოდენობა მკვეთრად შემცირდა. გამოცემა ასევე აღნიშნავს, რომ მიმდინარე სტატისტიკა თავისთავად არ აჩვენებს, მყიდველთა რომელი ჯგუფი უჭერს მხარს მაღალ ფასებს გარიგებების საერთო რაოდენობის შემცირების პირობებში.

ზაგრების ახალაშენებული ბინები კვადრატულ მეტრზე €3 500-ზე ძვირად იყიდება

7 სექტემბერს გამოქვეყნებული პირველი ნახევარწლის მონაცემები აჩვენებს, რომ გაყიდული ახალაშენებული ობიექტების საშუალო ფასები სუსტი პირველი კვარტლის შემდეგაც მაღალი რჩებოდა.

DZS-ის სტატისტიკაში მოხვედრილი ყველა ახალი ბინის საშუალო ფასმა შეადგინა €2 994 კვ. მ-ზე. კომერციულ კომპანიებსა და სხვა იურიდიულ პირებში, POS სუბსიდირებული მშენებლობის სახელმწიფო პროგრამის გარეშე, მან €3 012-ს მიაღწია კვ. მ-ზე, რაც 8,9%-ით მეტია 2025 წლის პირველ ნახევარწელთან შედარებით.

ზაგრებში ყველა გაყიდული ახალი ბინის საშუალო ფასმა შეადგინა €3 518 კვ. მ-ზე. კომერციულ გამყიდველებთან POS-ის გარეშე — €3 554, რაც წლიურად 19,9%-ით მეტია. დედაქალაქის გარეთ ანალოგიურმა მაჩვენებელმა €2 766 შეადგინა.

ამასთან, ახალაშენებული ობიექტების სტატისტიკა პირდაპირ ვერ გაუთანაბრდება მთელი ბაზრის ფასების ინდექსს. DZS-ის კვლევამ მოიცვა 107 541 კვ. მ ფართობის მქონე 1 618 გაყიდული ახალი ბინა და ანგარიშვალდებული კომპანიების შეზღუდული წრე. თავად უწყება აფრთხილებს, რომ ამ შერჩევაში ობიექტების რაოდენობა ქვეყანაში ახალაშენებული უძრავი ქონების გაყიდვების სრულ მოცულობას არ ასახავს.

ამგვარად, პირველი ნახევარწლის მონაცემები ადასტურებს ფასების მაღალ დონეს ახალაშენებულ ობიექტებთან შემდგარ გარიგებებში, თუმცა თავისთავად არ ამტკიცებს გაყიდვების რაოდენობის აღდგენას პირველ კვარტალში მკვეთრი ვარდნის შემდეგ.

გაყიდვების ვარდნა 2026 წლამდე დაიწყო

აქტივობის შემცირება უკვე რამდენიმე წელია გრძელდება. 2025 წელს ხორვატიაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობა 4,1%-ით შემცირდა. ევროკავშირის 18 ქვეყანას შორის, რომელთა შესახებაც Eurostat-ს შედარებითი წლიური მონაცემები ჰქონდა, ვარდნა მაშინ მხოლოდ ხორვატიაში, ბულგარეთსა და პოლონეთში დაფიქსირდა.

2024 წელს ხორვატიაში გარიგებების რაოდენობა კიდევ უფრო მკვეთრად — 13,9%-ით შემცირდა. ამ მაჩვენებლით ქვეყანამ მხოლოდ სლოვენიას დაუთმო პოზიცია, სადაც ვარდნამ 17,7% შეადგინა.

2026 წლის პირველ კვარტალში 42,2%-იანი ვარდნა უკვე არსებული ტენდენციის მკვეთრ აჩქარებად გამოიყურება. თუ მომდევნო კვარტლები მსგავს დინამიკას აჩვენებს, ამის მხოლოდ სეზონურობით ახსნა რთული იქნება.

საცხოვრებელი შემოსავლებთან შედარებით გადაფასებული რჩება

მაღალი ფასები ხელმისაწვდომობის სულ უფრო თვალსაჩინო პრობლემად იქცევა. ევროკომისიის შეფასებით, 2025 წელს ხორვატიის საცხოვრებელი უძრავი ქონება ევროკომისიის სტანდარტული მეთოდიკით დაახლოებით 17%-ით იყო გადაფასებული.

ამასთან, მიწოდების პრობლემა უჩვეულოდ გამოიყურება. კომისია დეფიციტს დაახლოებით 230 ათას საცხოვრებელ ობიექტად აფასებს, თუმცა ამავდროულად, მუდმივი საცხოვრებლისთვის განკუთვნილი არსებული ფონდის თითქმის 30% დაუკავებელი რჩება. საცხოვრებლის მესაკუთრეთა წილი 91%-ს აღწევს, ხოლო გრძელვადიანი გაქირავების ბაზარი მცირე რჩება.

ეს ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ფიზიკური არსებობა და მუდმივი ცხოვრებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა განსხვავებული მაჩვენებლებია. ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილი ყიდვის ან გრძელვადიანი გაქირავების ჩვეულებრივ ბაზარზე არ ხვდება.

უცხოელი მყიდველები მოთხოვნას ინარჩუნებდნენ

ფასების მაღალი დონე მხოლოდ ადგილობრივი მყიდველების ხარჯზე არ ფორმირდებოდა.

OECD წინა წლებში ხორვატიის ბაზრის ზრდას შემოსავლების მატებასთან, უმუშევრობის შემცირებასთან, ხელმისაწვდომ საბანკო დაფინანსებასთან, ტურიზმის განვითარებასა და უცხოურ მოთხოვნასთან აკავშირებს. 2022 წელს უცხოელმა მყიდველებმა საცხოვრებლის შესყიდვების საერთო ღირებულების მეოთხედზე მეტი უზრუნველყვეს.

ხორვატიის ევროზონაში შესვლამ დამატებით გაამარტივა ოპერაციები ევროკავშირის სხვა ქვეყნებიდან შემოსული მყიდველებისთვის. განსაკუთრებით შესამჩნევია უცხოური და საინვესტიციო მოთხოვნა ადრიატიკის სანაპიროზე, სადაც საცხოვრებელი ერთდროულად შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც მეორე სახლი და ტურისტული ობიექტი.

2026 წლის პირველი კვარტლის ოფიციალური მონაცემები არ იძლევა იმის დადგენის საშუალებას, თუ ვინ უჭერს მხარს ფასების მიმდინარე ზრდას. თუმცა რაც უფრო მცირდება გარიგებების საერთო რაოდენობა, მით მეტად შეიძლება იმოქმედოს საბოლოო ინდექსზე დარჩენილი გადახდისუნარიანი მყიდველების შემადგენლობამ.

მყიდველები გამყიდველებზე სწრაფად იხევენ უკან

მოთხოვნის შემცირება თავისთავად არ აიძულებს მესაკუთრეს, დაუყოვნებლივ დაწიოს ფასი. თუ გაყიდვა გადაუდებელი არ არის, მფლობელს შეუძლია დაელოდოს უფრო ხელსაყრელ შეთავაზებას, ხოლო პოტენციურმა მყიდველმა — უარი თქვას გარიგებაზე.

ხორვატიის ეკონომიკურ პალატასთან არსებული უძრავი ქონების კომპანიების ასოციაციის პრეზიდენტი დუბრავკო რანილოვიჩი ბრუნვის შემცირებას მაღალ ფასებთან, შეზღუდულ მიწოდებასა და ცარიელი ობიექტების დიდ რაოდენობასთან აკავშირებს. იგი ასევე აღნიშნავს, რომ ბაზარი უკვე რამდენიმე წელია ზედიზედ კარგავს გარიგებებს.

ეს მექანიზმი ხსნის მიმდინარე აცდენას: თავდაპირველად ეცემა გარიგებების რაოდენობა და იზრდება გაყიდვის ვადა, ხოლო ფაქტობრივი ფასების შემცირება შესაძლოა მოგვიანებით გამოვლინდეს — თუ გამყიდველებს ობიექტების უფრო სწრაფად რეალიზაცია ნამდვილად დასჭირდებათ.

სახელმწიფო საცხოვრებლის ბაზარზე დაბრუნებას ცდილობს

2025 წლის 1 იანვრიდან ხორვატიაში მოქმედებს უძრავი ქონების გადასახადი, რომელმაც დასასვენებელი სახლების ყოფილი გადასახადი ჩაანაცვლა. მთავრობა მას იყენებს მათ შორის როგორც ინსტრუმენტს ხანგრძლივად დაუკავებელი ობიექტებისა და მოკლევადიან იჯარაში გადაყვანილი საცხოვრებლების წინააღმდეგ. სამშენებლო სამინისტრომ მანამდე პირდაპირ დაუკავშირა ახალი საგადასახადო და საბინაო ზომები მუდმივი ცხოვრებისთვის განკუთვნილი ბინების მიწოდების გაზრდის ამოცანას.

ამავდროულად, სახელმწიფო ახდენს პირველი საცხოვრებლის შეძენის სუბსიდირებას 45 წლამდე ასაკის მოქალაქეებისთვის. პირობების შესრულების შემთხვევაში, მეორადი ობიექტის მყიდველს შეუძლია დაიბრუნოს უძრავი ქონების გადაცემაზე გადახდილი გადასახადი, ხოლო პირველი ახალი საცხოვრებლის მყიდველს ან დეველოპერს — მიიღოს გადახდილი დღგ-ის 50%-მდე დაბრუნება.

ეს ზომები საპირისპირო მიმართულებით მოქმედებს. საგადასახადო პოლიტიკამ ხელი უნდა შეუწყოს ცარიელი ფონდის გამოყენებას, ხოლო ახალგაზრდა მყიდველების მხარდაჭერა ზრდის მათ შესაძლებლობებს ბაზარზე. შეზღუდული მიწოდების პირობებში, ბოლო ზომამ შეიძლება შეინარჩუნოს მოთხოვნა და ამით ნაწილობრივ შეინარჩუნოს ფასებზე ზეწოლა.

ახალაშენებული ობიექტები დეველოპერებისთვის მთავარ რისკად იქცევა

ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების 50,9%-იანი შემცირება სამშენებლო კომპანიებისთვის ყველაზე მგრძნობიარე მაჩვენებლად გამოიყურება.

ჯერჯერობით გამოქვეყნებული ფასები აჩვენებს, რომ დეველოპერები და ახალაშენებული ქონების სხვა გამყიდველები ინარჩუნებენ მაღალ ღირებულებას. თუმცა ეს სტრატეგია უფრო რთულდება, თუ ბინები ნელა იყიდება. გაუყიდავი ობიექტი აკავშირებს კაპიტალს, ხოლო სუსტი გაყიდვების ხანგრძლივ პერიოდს შეუძლია გავლენა მოახდინოს ახალი ეტაპების დაწყებასა და დაფინანსების პირობებზე.

ამასთან, არ შეიძლება იმის მტკიცება, რომ დეველოპერებმა უკვე დააგროვეს დიდი გაუყიდავი მარაგი: პირველი კვარტლის გამოქვეყნებული სტატისტიკა აჩვენებს შემდგარი გარიგებების რაოდენობის ვარდნას, მაგრამ არ იძლევა მიმდინარე მიწოდებისა და ექსპოზიციის სრულ სურათს.

DZS-ის შემდეგი კვარტალური პუბლიკაცია ფასების ინდექსისა და გარიგებების რაოდენობის შესახებ 2026 წლის 1 ოქტომბერს იგეგმება და მეორე კვარტალს შეეხება.

სწორედ გარიგებების დინამიკა გახდება საკვანძო. თუ გაყიდვები საგრძნობლად აღდგება, პირველი კვარტალი შესაძლოა ექსტრემალურად სუსტ პერიოდად აღმოჩნდეს. თუ შემცირება მიმდინარე დონესთან ახლოს დარჩება, ფასებსა და მყიდველთა რეალურ აქტივობას შორის არსებული უფსკრული ბაზრის უფრო მყარ მახასიათებლად იქცევა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ხორვატიის უძრავი ქონების მთავარი რისკი ამჟამად ლიკვიდურობას უკავშირდება. ფასების 14,3%-იანი ზრდა გარიგებების 42,2%-იანი ვარდნის ფონზე აჩვენებს, რომ ძვირადღირებული ობიექტები აგრძელებენ მყიდველების პოვნას, თუმცა ასეთი მყიდველების რაოდენობა საგრძნობლად შემცირდა. სანამ მესაკუთრეები მზად არიან მოიცადონ, ფასები შესაძლოა მაღალი დარჩეს. თუ დაბალი ბრუნვა რამდენიმე კვარტალს გასტანს, ზეწოლა ეტაპობრივად გადაინაცვლებს გაყიდვის ვადებზე, ფასდაკლებებსა და ახალ პროექტებზე. განსაკუთრებით მგრძნობიარეა ახალაშენებული ობიექტების სეგმენტი, სადაც შინამეურნეობების მიერ განხორციელებული შესყიდვები უკვე თითქმის განახევრდა.

ხორვატია გრძელვადიანი იჯარის წესებს ცვლის

Wed, 16 Sep 2026 16:25:59 +0300

ხორვატია საცხოვრებელი უძრავი ქონების გრძელვადიანი იჯარის რეფორმას ამზადებს, რომლის ამოქმედებაც 2027 წლის 1 იანვრიდან იგეგმება. პროექტი საიჯარო გადასახადის გაზრდას წელიწადში მხოლოდ ერთხელ ზღუდავს, ითვალისწინებს ახალი ხელშეკრულებების სავალდებულო სანოტარო გაფორმებას და მათი შეწყვეტის უფრო მკაფიო ვადებს აწესებს. მესაკუთრეებს პარალელურად გადაუხდელობისგან დაცვის მექანიზმს სთავაზობენ. 15 სექტემბრის მდგომარეობით კანონი ჯერ მიღებული არ არის: საჯარო განხილვა 2 სექტემბერს დასრულდა, რის შემდეგაც დოკუმენტმა შემდგომი საკანონმდებლო პროცედურა უნდა გაიაროს.

ქირის გაზრდა წელიწადში მხოლოდ ერთხელ იქნება ნებადართული

ერთ-ერთი მთავარი ცვლილება ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში გადასახადის გადახედვას ეხება. მესაკუთრე ქირის გაზრდას შეძლებს არაუმეტეს წელიწადში ერთხელ და ვალდებული იქნება მობინადრე მინიმუმ 30 დღით ადრე გააფრთხილოს.

გაზრდის მაქსიმალური ოდენობის მიბმა იგეგმება საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის წლიურ ზრდაზე, რომელსაც ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახური ანგარიშობს. ხელშეკრულების პირობა, რომელიც ქირის უფრო ხშირად ან დადგენილ ზღვარზე მეტად გაზრდის საშუალებას იძლევა, ბათილად ჩაითვლება.

ბაზრის ამჟამინდელი დინამიკის პირობებში ასეთი მექანიზმი მესაკუთრეებს ფასის გადახედვისთვის საკმაო სივრცეს უტოვებს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ხორვატიაში წლიურად საშუალოდ 14,3%-ით გაძვირდა. ზაგრებში ზრდამ 14,7%-ს მიაღწია, ადრიატიკის სანაპიროზე — 12,6%-ს, დანარჩენ რეგიონებში კი — 18,1%-ს. ამასთან, ქვეყანაში გაყიდული საცხოვრებელი ობიექტების რაოდენობა 42,2%-ით შემცირდა, წერს ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახური.

ამიტომ საუბარი არ არის ქირის გაყინვაზე ან ფასების მკაცრ კონტროლზე. პროექტი უპირველეს ყოვლისა ზღუდავს მესაკუთრის შესაძლებლობას, ხელშეკრულების დადების შემდეგ თვითნებურად შეცვალოს ღირებულება.

ახალი ხელშეკრულებების გაფორმება ნოტარიუსთან მოუწევთ

გრძელვადიანი იჯარის ყველა ახალი ხელშეკრულების გაფორმება ნოტარიუსთან იგეგმება. ეს ფორმა ხელშეკრულების პირდაპირ გამოყენების შესაძლებლობას შექმნის დავალიანების იძულებით ამოღებისთვის ან კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში გამოსახლებისთვის, ცალკე ხანგრძლივი სასამართლო პროცესის გარეშე.

ბინის გადაცემისას მხარეებმა უნდა შეადგინონ აქტი საცხოვრებლის მდგომარეობის აღწერით, მრიცხველების ჩვენებებითა და თითოეული ოთახის ფოტოებით.

თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მესაკუთრეს შეეძლება ბინის დათვალიერება წელიწადში ორჯერ, დამქირავებლის წინასწარი გაფრთხილების შემდეგ. შესახლებისას დეპოზიტის დაწესება ერთი თვის ქირის ოდენობით არის შემოთავაზებული.

დამქირავებელი მიიღებს უფლებას შეწყვიტოს ხელშეკრულება მიზეზის ახსნის გარეშე, მესაკუთრის 60 დღით ადრე გაფრთხილებით. ეს დებულებები სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრომ წარადგინა, იუწყება სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრო.

გამოსახლებისთვის კონკრეტული ვადები დაწესდება

პროექტი დეტალურად განასხვავებს ხელშეკრულების შეწყვეტას დამქირავებლის მხრიდან დარღვევის გამო და იჯარის შეწყვეტას მისი ბრალის გარეშე.

თუ მობინადრე არ იხდის ქირას ან კომუნალურ გადასახადებს, მნიშვნელოვან ზიანს აყენებს ბინას ან არღვევს სხვა პირობებს, მესაკუთრემ ჯერ წერილობითი გაფრთხილება უნდა გააგზავნოს. დარღვევის აღმოსაფხვრელად 15 დღეა გამოყოფილი.

თუ პრობლემა არ მოგვარდა, ბინის გასათავისუფლებლად ვადა არ შეიძლება იყოს მომდევნო 30 დღეზე ნაკლები.

დამქირავებლის ბრალის გარეშე ხელშეკრულების შეწყვეტისას დაცვა გაცილებით ძლიერია. გამოსახლების მინიმალური ვადა ექვს თვეს შეადგენს. თუ იჯარა ხუთ წელზე მეტხანს გრძელდებოდა, ის ერთ წლამდე იზრდება. თუ ბინაში ბავშვი ცხოვრობს, ემატება კიდევ ექვსი თვე.

მხარეებს შეეძლებათ შეთანხმდნენ უფრო მოკლე ვადაზე ცალკეულ შემთხვევებში, თუმცა ის სამ თვეზე ნაკლები არ უნდა იყოს.

მესაკუთრეებისთვის მნიშვნელოვანია ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულების საფუძველზე სააღსრულებო წარმოების დაწყების შესაძლებლობა. ბინის დაბრუნებასთან დაკავშირებულ გაჭიანურებულ დავებს ხელისუფლება ასახელებს ერთ-ერთ მიზეზად, რის გამოც მესაკუთრეთა ნაწილი თავს არიდებს ოფიციალურ გრძელვადიან იჯარას.

მესაკუთრეებს გადაუხდელობისგან დაცვას შესთავაზებენ

პროექტი ითვალისწინებს დასაქმებულთა მოთხოვნების დაზღვევის სააგენტოს (AORT) ახალ როლს. მან გარკვეულ პირობებში მესაკუთრეს უნდა აუნაზღაუროს დამქირავებლის მიმართ არსებული მოთხოვნები, თუ ეს უკანასკნელი შეწყვეტს თავისი ვალდებულებების შესრულებას.

მონაწილეობისთვის საჭირო იქნება სააგენტოსთვის გადაცემული, ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება. მესაკუთრეს მოუწევს ყოველწლიური შენატანის გადახდა წლიური ქირის 2%-მდე ოდენობით.

ასევე გათვალისწინებულია სააგენტოსთვის დამქირავებლის ბლანკეტური თამასუქის წარდგენა €10 ათასამდე თანხაზე. მინისტრმა ბრანკო ბაჩიჩმა მესაკუთრეთა წლიური შენატანი დაახლოებით €40–150-ად შეაფასა.

ამგვარად სახელმწიფო ცდილობს შეამციროს საცხოვრებლის გრძელვადიანი გაქირავების ერთ-ერთი მთავარი რისკი: სიტუაცია, როდესაც მესაკუთრე თვეების განმავლობაში ვერ იღებს ქირას და ამავდროულად ვალის ამოღების ხარჯებსაც გასწევს.

ოფიციალური ხელშეკრულებების რაოდენობა თითქმის 2,5-ჯერ გაიზარდა

რეფორმა იჯარის ოფიციალური ბაზრის სწრაფი გაფართოების ფონზე მზადდება. Total Croatia News-ის მიერ სახელმწიფო მდივან ჟელკო უხლირზე დაყრდნობით გავრცელებული მონაცემებით, ექვსი წლის განმავლობაში რეგისტრირებული ხელშეკრულებების რაოდენობა დაახლოებით 100 ათასიდან 240 ათასამდე გაიზარდა.

ბაზარი განსაკუთრებით სწრაფად გაფართოვდა ბოლო პერიოდში: 2024-დან 2025 წლამდე კიდევ დაახლოებით 75 ათასი ხელშეკრულება დარეგისტრირდა. ხელისუფლება ზრდის ნაწილს უძრავი ქონების გადასახადის შემოღებას უკავშირებს, რის შემდეგაც ზოგიერთმა მესაკუთრემ მანამდე დაურეგისტრირებელი იჯარის ლეგალიზება მოახდინა.

სანოტარო გაფორმებამ ბაზარი კიდევ უფრო გამჭვირვალე უნდა გახადოს და საგადასახადო სისტემასთან მონაცემთა გაცვლა გაამარტივოს.

საცხოვრებელი ძვირდება, გარიგებები კი მცირდება

რეფორმა იმ დროს ჩნდება, როდესაც ხორვატიის უძრავი ქონება სწრაფად ძვირდება.

2026 წლის პირველ ნახევარში კომერციული კომპანიებისა და სხვა იურიდიული პირების მიერ POS-ის სახელმწიფო პროგრამის გარეშე გაყიდული ახალი ბინების საშუალო ფასმა €3 012 შეადგინა კვ. მ-ზე. ეს 8,9%-ით მეტია, ვიდრე წინა წელს.

ზაგრებში ზრდა გაცილებით მაღალი აღმოჩნდა: ამ კატეგორიის ახალი ბინების ფასები 19,9%-ით გაიზარდა 2025 წლის პირველ ნახევართან შედარებით. ქვეყანაში ახალი ბინების ყველა აღრიცხული გაყიდვის მიხედვით საშუალო ფასმა €2 994 შეადგინა კვ. მ-ზე.

ასეთ ბაზარზე ქირის დასაშვები ზრდის მიბმა უძრავი ქონების ფასებზე არაერთგვაროვნად გამოიყურება. მექანიზმი გადასახადის გადახედვას უფრო პროგნოზირებადს ხდის, თუმცა საცხოვრებლის ღირებულების ორნიშნა ზრდის პირობებში თავისთავად თითქმის არ ზღუდავს შესაძლო მატების ოდენობას.

ხორვატია ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პოლიტიკას აფართოებს

იჯარის შესახებ ახალი კანონი საცხოვრებლის უფრო ფართო რეფორმის ნაწილია. აპრილში პარლამენტმა უკვე მიიღო ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შესახებ კანონი, რომელიც ძალაში 2026 წლის 7 მაისს შევიდა.

მან პირველად დაამკვიდრა ხორვატიის კანონმდებლობაში ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ცნება: ოჯახის საერთო ხარჯები იჯარაზე ან იპოთეკაზე, საშუალო კომუნალური გადასახადები და საცხოვრებლის შენახვა არ უნდა აღემატებოდეს ოჯახის წმინდა შემოსავლის 30%-ს.

კანონს მხარი დაუჭირა 79 დეპუტატმა, ერთმა ხმა წინააღმდეგ მისცა, 38-მ კი თავი შეიკავა. ის უნდა გახდეს საფუძველი შესაძენად და გრძელვადიანი იჯარისთვის საცხოვრებლის მიწოდების გაზრდისთვის, იუწყება სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრო

იჯარის შესახებ ახალი კანონის პროექტი სხვა ამოცანას წყვეტს: აწესებს კერძო მესაკუთრეებსა და დამქირავებლებს შორის ურთიერთობის საერთო წესებს.

მოკლევადიანი იჯარა ცალკე რეგულირდება

გრძელვადიანი იჯარის ცვლილებები მნიშვნელოვანია არ ავურიოთ ტურისტული განთავსების რეფორმასთან.

2027 წლის დასაწყისიდან ოთახების, ბინების, სტუდიებისა და დასასვენებელი სახლების მფლობელებს, რომლებიც მათ მოკლევადიანი იჯარის ციფრული პლატფორმების საშუალებით სთავაზობენ, მოუწევთ სარეგისტრაციო ნომრის მიღება და მისი განცხადებებში მითითება. ნომრებს უფასოდ გასცემს ტურიზმისა და სპორტის სამინისტრო.

15 სექტემბრის მდგომარეობით ამ მოთხოვნის ამოქმედების ზუსტი თარიღი ჯერ განსაზღვრული არ არის. სამინისტრო მიუთითებს, რომ ის 2027 წლის დასაწყისში, სასტუმრო საქმიანობის შესახებ ახალი კანონის მიღების შემდეგ ამოქმედდება. წესები დაკავშირებულია ევროკავშირის 2024/1028 რეგლამენტის შესრულებასთან მოკლევადიანი იჯარის სფეროში მონაცემთა შეგროვებისა და გაცვლის შესახებ, წერს ხორვატიის ტურიზმისა და სპორტის სამინისტრო.

ამრიგად, უძრავი ქონების მფლობელები ერთდროულად ორ ცალკეულ ცვლილებას შეხვდებიან. ტურისტული იჯარა უფრო მკაცრად აღირიცხება ციფრული რეგისტრაციით, ხოლო გრძელვადიანი — გადავა ნოტარიულად დამოწმებულ ხელშეკრულებებზე მხარეთა უფრო მკაფიო უფლებებითა და მოვალეობებით.

კანონი ჯერჯერობით პროექტად რჩება

საცხოვრებლის იჯარის შესახებ კანონპროექტის საჯარო განხილვა 2026 წლის 3 აგვისტოდან 2 სექტემბრამდე მიმდინარეობდა. მისი დასრულების შემდეგ მთავრობამ უნდა დაამუშაოს შენიშვნები და დოკუმენტი შემდგომ საკანონმდებლო პროცედურაზე გაატაროს.

ამოქმედების დაგეგმილი ვადაა 2027 წლის 1 იანვარი. თუმცა გადასახადის ზრდის შეზღუდვა, ხელშეკრულებების სანოტარო გაფორმება, AORT-ის მექანიზმი და იჯარის შეწყვეტის ვადები საბოლოო რედაქციის მიღებამდე მოქმედ ნორმებად ვერ ჩაითვლება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, პროექტი ხორვატიის საიჯარო ბაზრის ერთ-ერთ მთავარ პრობლემას აგვარებს: დამქირავებლებს პირობების პროგნოზირებადობა სჭირდებათ, ხოლო მესაკუთრეებს — დავალიანების ამოღებისა და ბინის დაბრუნების გასაგები მექანიზმი. ყველაზე საკამათო ელემენტად რჩება ქირის ზღვრული მატების მიბმა საცხოვრებლის ღირებულებაზე. უძრავი ქონების წლიური 14%-იანი ზრდისას ასეთ ზღვარს შეუძლია შეაჩეროს ქირის მოულოდნელი ცვლილება ხელშეკრულების მოქმედებისას, თუმცა ხელმისაწვდომობის პრობლემას თითქმის ვერ აგვარებს. ბაზრისთვის უფრო მნიშვნელოვანი იქნება ის, შეძლებს თუ არა გრძელვადიანი იჯარის უფრო საიმედო სისტემა არაფორმალური სექტორიდან დამატებითი ბინების გამოყვანას და მიწოდების გაზრდას.

FAQ

როდის შევა ძალაში იჯარის ახალი წესები ხორვატიაში?

მთავრობა ახალი კანონის გამოყენებას 2027 წლის 1 იანვრიდან გეგმავს. 2026 წლის 15 სექტემბრის მდგომარეობით დოკუმენტი ჯერ მიღებული არ არის და შემდგომი საკანონმდებლო პროცედურა უნდა გაიაროს.

რამდენად ხშირად იქნება შესაძლებელი ქირის გაზრდა?

პროექტით საიჯარო გადასახადის გაზრდა ნებადართული იქნება არაუმეტეს წელიწადში ერთხელ. დამქირავებლის გაფრთხილება აუცილებელია მინიმუმ 30 დღით ადრე.

რამდენით იქნება შესაძლებელი ქირის გაზრდა?

მატება არ უნდა აღემატებოდეს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების წლიურ ზრდას ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახურის ოფიციალური ინდექსის მიხედვით.

საჭირო იქნება თუ არა ხელშეკრულების გაფორმება ნოტარიუსთან?

დიახ. პროექტი ითვალისწინებს გრძელვადიანი იჯარის ახალი ხელშეკრულებების სავალდებულო სანოტარო გაფორმებას.

რა დეპოზიტია გათვალისწინებული დამქირავებლისთვის?

პროექტი აწესებს დეპოზიტს ერთი თვის საიჯარო გადასახადის ოდენობით.

შეუძლია თუ არა დამქირავებელს თავად შეწყვიტოს ხელშეკრულება?

დიახ. მას შეეძლება იჯარის შეწყვეტა მიზეზის მითითების გარეშე, 60 დღით ადრე შეტყობინებით.

როგორ განხორციელდება გამოსახლება გადაუხდელობის გამო?

თავდაპირველად მესაკუთრემ წერილობითი გაფრთხილება უნდა გააგზავნოს და დარღვევის აღმოსაფხვრელად 15 დღე მისცეს. თუ დავალიანება ან სხვა დარღვევა შენარჩუნდება, გასახლების ვადა არ შეიძლება იყოს მომდევნო 30 დღეზე ნაკლები.

ეხება თუ არა ახალი წესები Airbnb-ს?

არა. საცხოვრებლის იჯარის შესახებ კანონპროექტი გრძელვადიან იჯარას არეგულირებს. ტურისტული მოკლევადიანი იჯარისთვის მზადდება ცალკე რეჟიმი ციფრულ პლატფორმებზე სავალდებულო სარეგისტრაციო ნომრებით 2027 წელს.

ხორვატია სტაბილური ტურისტული ნაკადის ფონზე მეტს გამოიმუშავებს

Fri, 14 Aug 2026 13:07:10 +0300

ხორვატიის შემოსავალმა უცხოელი ტურისტებისგან 2025 წელს რეკორდულ 15,298 მლრდ ევროს მიაღწია, ხოლო 2026 წლის პირველ კვარტალში კიდევ 9,2%-ით გაიზარდა. ამასთან, პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ქვეყანაში დაფიქსირდა 7,6 მლნ ტურისტული ვიზიტი და 29,5 მლნ ღამისთევა — დაახლოებით იმდენივე, რამდენიც წინა წელს. სტაბილური ტურისტული ნაკადისა და გაზრდილი ფინანსური მაჩვენებლების თანხვედრამ გააძლიერა დისკუსია იმის შესახებ, იღებს თუ არა დარგი მეტს მომსახურების ხარისხის წყალობით, თუ უპირატესად ფასების ზრდის ხარჯზე.

შემოსავლებმა უცხოელი ტურისტებისგან 15,3 მლრდ ევროს მიაღწია

2025 წელს ხორვატიის შემოსავალმა უცხოელი ტურისტებისგან 15,298 მლრდ ევრო შეადგინა. 2024 წელთან შედარებით მაჩვენებელი 292,5 მლნ ევროთი, ანუ 2%-ით გაიზარდა.

მეოთხე კვარტალში შემოსულობებმა 1,886 მლრდ ევროს მიაღწია, რაც წინა წლის ანალოგიური პერიოდის შედეგს 69,5 მლნ ევროთი, ანუ 3,8%-ით აღემატება.

ხორვატიის ტურიზმისა და სპორტის სამინისტრომ წლიურ შედეგს რეკორდული უწოდა და ამავდროულად გააფრთხილა, რომ საფასო პოლიტიკა და ფასისა და ხარისხის თანაფარდობა მოთხოვნის შენარჩუნების საკვანძო პირობები გახდება.

ტერმინი „შემოსავლები უცხოელი ტურისტებისგან“ ამ შემთხვევაში ეხება ქვეყნის საგადამხდელო ბალანსის მუხლს „მოგზაურობები“. ეს არ არის სასტუმროების, რესტორნებისა და მაღაზიების სალარო ჩეკების უბრალო ჯამი.

ხორვატიის ეროვნული ბანკი ქვეყნის რეზიდენტებსა და უცხოელ სტუმრებს შორის ეკონომიკურ ოპერაციებს აღრიცხავს საერთაშორისო სავალუტო ფონდის მეთოდოლოგიით, რომელიც მიღებულია ევროკავშირში. მონაცემები ქვეყნდება კვარტალურად, საანგარიშო პერიოდის დასრულებიდან დაახლოებით სამი თვის შემდეგ და პირველი გამოშვებისას წინასწარი სტატუსი აქვს.

9,2%-იანი ზრდა მხოლოდ პირველი კვარტლისთვისაა დადასტურებული

2026 წლის იანვარ-მარტში შემოსავალმა უცხოელი ტურისტებისგან 945,2 მლნ ევრო შეადგინა. ეს 79,7 მლნ ევროთი, ანუ 9,2%-ით მეტია, ვიდრე 2025 წლის პირველ კვარტალში.

ამავდროულად, ტურისტული ვიზიტების რაოდენობა 9%-ით გაიზარდა 1,2 მლნ-მდე, ხოლო ღამისთევების რიცხვი — 8%-ით, 3 მლნ-მდე. შესაბამისად, წლის დასაწყისში შემოსავლების ზრდას თან ახლდა ნაკადის მატებაც და მხოლოდ საშუალო ჩეკის გაძვირებით არ აიხსნებოდა.

ამ დინამიკის მთელ პირველ ნახევარწელზე გადატანა დაუშვებელია. 2026 წლის 5 აგვისტოს მდგომარეობით, საგადამხდელო ბალანსის ოფიციალური მონაცემები მოიცავს მხოლოდ იანვარ-მარტს. მეორე კვარტლის სტატისტიკა, რომელიც მოიცავს აპრილს, მაისსა და ივნისს, მოგვიანებით უნდა გამოქვეყნდეს ცენტრალური ბანკის კვარტალური გრაფიკის შესაბამისად.

ამიტომ ფორმულირება იმის შესახებ, რომ უცხოელი ტურისტების ხარჯები გაიზარდა მთელი პირველი ნახევარწლის განმავლობაში, ჯერჯერობით დადასტურებული არ არის. სარწმუნოდ შეიძლება ვისაუბროთ მხოლოდ პირველ კვარტალში ზრდაზე და ისტრიაში ფისკალიზებული ბრუნვის ცალკეულ მაჩვენებლებზე.

ტურისტული ნაკადი ნახევარწლის განმავლობაში სტაბილური დარჩა

2026 წლის იანვრიდან ივნისამდე ხორვატიამ დაარეგისტრირა 7,6 მლნ ტურისტული ვიზიტი და 29,5 მლნ ღამისთევა. ორივე დამრგვალებული მაჩვენებელი შეესაბამებოდა 2025 წლის პირველი ნახევარწლის დონეს.

ადრიატიკის სანაპიროზე დარეგისტრირდა 27,1 მლნ ღამისთევა, დაახლოებით იმდენივე, რამდენიც წინა წელს. კონტინენტურმა რეგიონებმა ზაგრებთან ერთად უზრუნველყო 2,4 მლნ ღამისთევა, რითაც შედეგი 1%-ით გაზარდა.

ეს ციფრები მიღებულია eVisitor-ის ელექტრონული რეგისტრაციის სისტემიდან. ის მოიცავს კომერციულ განთავსებას, არაკომერციულ ობიექტებსა და ტურისტებს, რომლებიც სარგებლობენ ნაქირავები გემებით და აღირიცხებიან საზღვაო სისტემა eCrew-ს მეშვეობით.

დამრგვალებული მაჩვენებლების თანასწორობა არ ნიშნავს, რომ ვიზიტებისა და ღამისთევების რაოდენობა წინა წელს ერთეულის სიზუსტით დაემთხვა. ეს აჩვენებს, რომ ცვლილება არ იყო საკმარისი იმისთვის, რომ ოფიციალურ პრეზენტაციაში 100 ათასი ვიზიტისა და 100 ათასი ღამისთევის სიზუსტით ასახულიყო.

ისტრიამ შეინარჩუნა ლიდერობა ღამისთევების რაოდენობით

ისტრიამ პირველ ნახევარწელში 8,7 მლნ ღამისთევა უზრუნველყო და ქვეყნის უდიდეს ტურისტულ რეგიონად დარჩა. სპლიტ-დალმაციის ჟუპანიაში დარეგისტრირდა 5,3 მლნ ღამისთევა, კვარნერის რეგიონში — 4,7 მლნ, ზადარის ჟუპანიაში — 3,4 მლნ, ხოლო დუბროვნიკ-ნერეტვაში — 2,9 მლნ.

ცალკეულ მიმართულებებს შორის ლიდერობდა დუბროვნიკი 1,7 მლნ ღამისთევით. როვინიმ 1,5 მლნ მიიღო, ხოლო პორეჩმა, ზაგრებმა და სპლიტმა — თითოეულმა დაახლოებით 1,2 მლნ.

გერმანია რჩებოდა უმსხვილეს ბაზრად 5,6 მლნ ღამისთევით. თავად ხორვატიის მაცხოვრებლებზე მოდიოდა 4,2 მლნ, სლოვენიიდან ჩამოსულ ტურისტებზე — 2,9 მლნ, ავსტრიიდან — 2,5 მლნ, პოლონეთიდან — 1,6 მლნ.

ბრიტანელმა ტურისტებმა დაარეგისტრირეს 1,4 მლნ ღამისთევა, ჩეხებმა — 1,1 მლნ, ამერიკელებმა — დაახლოებით 1 მლნ. ბოსნია და ჰერცეგოვინიდან ჩამოსულ სტუმრებზე მოდიოდა 991 ათასი ღამისთევა, იტალიიდან — 912 ათასი.

ისტრიის მაჩვენებელი 564 მლნ ევროს ოდენობით დაზუსტებას მოითხოვს

ხორვატიის რადიო-ტელევიზიის სიუჟეტში ნათქვამი იყო, რომ პირველ ნახევარწელში ისტრიის ვაჭრობაში ფისკალიზებული ჩეკების რაოდენობა დაახლოებით გასული წლის დონეზე დარჩა, ხოლო რესტორნებსა და კაფეებში გაიზარდა.

შემდეგ მასალაში მოყვანილია ფისკალიზებული ჩეკების საერთო ღირებულება თითქმის 564 მლნ ევროს ოდენობით. ის 15%-ით გაიზარდა, მაშინ როდესაც გაცემული ჩეკების რაოდენობა თითქმის 6%-ით გაიზარდა.

თუმცა პუბლიკაცია არ შეიცავს საქმიანობის სახეობების მიხედვით თანხის განაწილების ცხრილს. ტექსტიდან ცალსახად შეუძლებელია დადგენა, ეხება თუ არა 564 მლნ ევრო მხოლოდ რესტორნებსა და კაფეებს, მთლიან ტურისტულ საქმიანობას თუ რამდენიმე განხილული დარგის ერთობლიობას.

ამიტომ დამატებითი პირველადი ცხრილის გარეშე არაკორექტულია იმის მტკიცება, რომ ისტრიის რესტორნებმა და კაფეებმა ზუსტად 564 მლნ ევრო მიიღეს. ასევე არ შეიძლება ამ თანხას უცხოელი ტურისტების ხარჯები ვუწოდოთ: ფისკალიზებული ჩეკები შეიძლება მოიცავდეს ხორვატიის მაცხოვრებლების, სეზონური მუშაკებისა და შიდა მოგზაურების შესყიდვებსაც.

ფისკალიზებული ჩეკი ნიშნავს, რომ ინფორმაცია ოპერაციის შესახებ გადაცემულია საგადასახადო სისტემაში. ის აჩვენებს რეგისტრირებულ ბრუნვას, მაგრამ არ ამჟღავნებს მყიდველის მოქალაქეობას, მისი მოგზაურობის ხანგრძლივობას ან შეძენის მიზანს.

ჩეკის საშუალო თანხა შესაძლოა დაახლოებით 8,5%-ით გაზრდილიყო

თუ ჩეკების ღირებულება გაიზარდა 15%-ით, ხოლო მათი რაოდენობა — თითქმის 6%-ით, არითმეტიკულად ერთი ოპერაციის საშუალო თანხა დაახლოებით 8,5%-ით გაიზარდა.

ეს არის გაანგარიშებითი შეფასება და არა ცალკე გამოქვეყნებული სტატისტიკური მაჩვენებელი. ის ასევე არ უდრის ფასების ზრდის ტემპს.

საშუალო ჩეკზე გავლენას ახდენს არა მხოლოდ რესტორნებისა და მაღაზიების ტარიფები, არამედ შესყიდვების სტრუქტურა, დაწესებულებების დონე, შეკვეთილი კერძების რაოდენობა, მსხვილი საოჯახო გადახდების წილი, ნაღდი და უნაღდო ოპერაციების თანაფარდობა და მყიდველთა შემადგენლობის ცვლილება.

საშუალო ჩეკის თანხის ზრდა შეიძლება მოხდეს შეძენილი საქონლისა და მომსახურების რეალური რაოდენობის შემცირებასთან ერთად. მაგალითად, სტუმარმა შეიძლება გადაიხადოს მეტი, მაგრამ ფასების მატების გამო შეუკვეთოს ნაკლები პოზიცია.

მომსახურების ინფლაცია საერთო მაჩვენებელზე მაღალი რჩება

2026 წლის ივნისში სამომხმარებლო ფასები ხორვატიაში წლიური გამოხატულებით 4,5%-ით გაიზარდა. მომსახურება გაძვირდა 8,1%-ით, ხოლო რესტორნები და განთავსება — 5,8%-ით. მაისთან შედარებით ფასები რესტორნებსა და განთავსების ობიექტებში 2,2%-ით გაიზარდა.

ჰარმონიზებული სამომხმარებლო ფასების ინდექსი, რომელიც გათვლილია ევროკავშირის ქვეყნებთან შესადარებლად, ივნისში წლიურად 4,2%-ით გაიზარდა.

ივლისის წინასწარმა შეფასებამ აჩვენა საერთო ინფლაციის შენელება 3,9%-მდე, თუმცა მომსახურების ფასები 8,5%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს. ჰარმონიზებულმა ინფლაციამ 3,6% შეადგინა.

ივლისის ციფრები წინასწარია: ისინი ეფუძნება საბოლოო გაანგარიშებისთვის შემოსული ინფორმაციის დაახლოებით 80–90%-ს. სრული მონაცემები 14 აგვისტოს უნდა გამოქვეყნდეს.

ფასების საერთო ზრდასა და მომსახურების ინფლაციას შორის სხვაობა ხსნის, თუ რატომ შეიძლება ტურისტებმა უფრო ძლიერი გაძვირება იგრძნონ, ვიდრე ამას საერთო სამომხმარებლო ინდექსი აჩვენებს. მოგზაურობის სტრუქტურაში დიდია სასტუმროების, რესტორნების, ტრანსპორტის, გართობისა და სხვა სერვისების წილი, რომლებიც საშუალოზე სწრაფად ძვირდება.

ბრუნვა ფასებზე სწრაფად იზრდება, მაგრამ დასკვნები შეზღუდულია

ისტრიაში ფისკალიზებული ჩეკების ღირებულების 15%-იანი ზრდა აღემატება როგორც საერთო ინფლაციას, ასევე რესტორნებისა და განთავსების გაძვირებას.

ამან შეიძლება მიუთითოს ნომინალური მოხმარების გაზრდაზე, ცალკეულ სექტორებში ოპერაციების რაოდენობის მატებაზე ან სტუმრების სტრუქტურის ცვლილებაზე უფრო შეძლებული ვიზიტორების სასარგებლოდ. თუმცა ამ ფაქტორების ზუსტი გამიჯვნა შეუძლებელია ბრუნვის დარგობრივი დაყოფისა და მყიდველების შესახებ მონაცემების გარეშე.

ზრდის ნაწილი უზრუნველყოფილია ჩეკების მეტი რაოდენობით. მეორე ნაწილი დაკავშირებულია ოპერაციის საშუალო თანხის მატებასთან. ამასთან, პულას ცალკეული დაწესებულებების მფლობელები აცხადებდნენ, რომ მათი საკუთარი ბრუნვა არ გაზრდილა ან გასულ წელზე სუსტი აღმოჩნდა.

ასეთი შეუსაბამობა შესაძლებელია მიწოდების გაფართოებისას. თუ ტურისტულ რაიონში მეტი რესტორანი და კაფე იხსნება, ერთობლივი გაყიდვები შეიძლება გაიზარდოს, მაგრამ განაწილდეს საწარმოთა უფრო დიდ რაოდენობაზე.

2025 წლის რეკორდი მაღალ ბაზას ქმნის

მთელი 2025 წლის განმავლობაში ხორვატიამ დაარეგისტრირა 21,8 მლნ-ზე მეტი ტურისტული ვიზიტი და 110,1 მლნ ღამისთევა. ვიზიტები გაიზარდა 2%-ით, ხოლო ღამისთევები — 1%-ით.

ადრიატიკის სანაპიროზე მოდიოდა 104,6 მლნ ღამისთევა, ხოლო კონტინენტურ რაიონებზე ზაგრებთან ერთად — 5,6 მლნ. ისტრიამ უზრუნველყო 30,3 მლნ ღამისთევა, სპლიტ-დალმაციის ჟუპანიამ — 20,9 მლნ, კვარნერმა — 18,5 მლნ, ზადარმა — 15,5 მლნ.

2026 წლის პირველი ექვსი თვე სწორედ ამ რეკორდულ წელს ედარება. შემდგომი ზრდის არარსებობა არ ნიშნავს კრიზისს, მაგრამ აჩვენებს, რომ დარგი მიუახლოვდა ნაკადის გაფართოების ზღვარს ყველაზე დატვირთულ სანაპირო რაიონებში.

შემოსავლების გასაზრდელად ხელისუფლება და ბიზნესი სულ უფრო მეტად ამყარებენ იმედებს სეზონის გახანგრძლივებაზე, კონტინენტური ტურიზმის განვითარებაზე, განთავსების კატეგორიის ამაღლებასა და უფრო მაღალი ხარჯების მქონე სტუმრების მოზიდვაზე.

შემოსავლების გაყოფა ღამისთევების საერთო რაოდენობაზე დაუშვებელია

15,298 მლრდ ევროს ოდენობის თანხის უბრალოდ გაყოფა 110,1 მლნ ღამისთევაზე და უცხოელის მიერ ერთ ღამეში გაწეული სარწმუნო ხარჯის მიღება შეუძლებელია.

შემოსავლები ეხება უცხოელ სტუმრებს, მაშინ როდესაც ღამისთევების საერთო რაოდენობა მოიცავს ხორვატიის მაცხოვრებლებსაც. გარდა ამისა, eVisitor მოიცავს კომერციულ, არაკომერციულ და საზღვაო განთავსებას, ხოლო საგადამხდელო ბალანსი იყენებს საკუთარ მეთოდოლოგიას რეზიდენტებსა და არარეზიდენტებს შორის ოპერაციების აღსარიცხად.

კორექტული გაანგარიშებისთვის საჭირო იქნებოდა მხოლოდ უცხოელი სტუმრების ღამისთევების გამოყენება, რომლებიც შესადარისი იქნებოდა საგადამხდელო ბალანსის მონაცემებთან, შემდეგ კი ფასების ცვლილების გათვალისწინება.

შემოსავლების ნომინალური ზრდა ასევე არ ამტკიცებს რეალური მოხმარების მატებას. თუ მომსახურების ღირებულება ამონაგებზე სწრაფად იზრდება, შეძენილი მომსახურების ფიზიკური მოცულობა შეიძლება მცირდებოდეს.

ცენტრალური ბანკი ადრე საფასო რისკის შესახებ აფრთხილებდა

ანალიზში, რომელიც 2025 წლის თებერვალში გამოქვეყნდა უმეტესად 2024 წლის ბოლომდე არსებულ მონაცემებზე დაყრდნობით, რეგულატორი მიუთითებდა, რომ ტურისტული მომსახურების ფასები ხორვატიაში რამდენიმე წლის განმავლობაში კონკურენტ ქვეყნებზე სწრაფად იზრდებოდა.

გაანგარიშებები ასევე აჩვენებდა უცხოელი სტუმრების რეალური ხარჯების შემცირებას ერთ ღამისთევაზე გადაანგარიშებით და ქვეყნის წილის შესუსტებას ხმელთაშუა ზღვის ტურისტულ ბაზარზე. ეკონომეტრიკულ მოდელში საფასო კონკურენტუნარიანობის გაუარესება მომსახურების რეალური ექსპორტის შესუსტების ერთ-ერთ უმნიშვნელოვანეს ფაქტორად დასახელდა.

ეს შეფასება ავტომატურად არ აღწერს 2026 წლის შედეგებს, რადგან უფრო ადრეულ პერიოდს ეფუძნება. თუმცა ის აჩვენებს, თუ რატომ არის ნომინალური ამონაგების ზრდა თავისთავად არასაკმარისი დარგის მდგრადობის შესაფასებლად.

თუ შემოსავლები ტურისტული მომსახურების ღირებულებაზე ნელა იზრდება, ქვეყანამ შეიძლება მიიღოს მეტი ევრო და ამავდროულად გაყიდოს განთავსების, კვებისა და გართობის უფრო მცირე რეალური მოცულობა.

მაღალი ფასები სეზონის მთავარ რისკად იქცევა

ჯერჯერობით მოთხოვნა ხორვატიაში მდგრადი რჩება. ქვეყანამ შეინარჩუნა ღამისთევების რეკორდული მოცულობა, ხოლო პირველმა კვარტალმა მოიტანა როგორც ნაკადის, ისე შემოსავლების ზრდა.

თუმცა პირველი ნახევარწლის მონაცემები არ ადასტურებს ვიზიტორთა რაოდენობის შემდგომ ზრდას. სტაბილური ნაკადის პირობებში ამონაგების მატება სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული ერთი სტუმრის საშუალო ხარჯზე.

ასეთი გადასვლა მომგებიანია, როდესაც ტურისტები ნებაყოფლობით ყიდულობენ უფრო მაღალი ხარისხის მომსახურებას, ირჩევენ ძვირადღირებულ სასტუმროებს და უფრო დიდხანს მოგზაურობენ ზაფხულის სეზონის მიღმა. ეს ქმნის რისკს, როდესაც საშუალო ჩეკის ზრდა მხოლოდ ძველი სერვისების პაკეტის გაძვირებით აიხსნება.

საფასო ზეწოლა შეიძლება გამოვლინდეს არა ტურისტების საერთო რაოდენობის მყისიერი ვარდნით, არამედ დასვენების ხანგრძლივობის შემცირებით, რესტორნებზე უარის თქმით, უფრო იაფ განთავსებაზე გადასვლითა და განმეორებითი ვიზიტების რიცხვის შემცირებით.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ოფიციალური სტატისტიკა ჯერჯერობით არ იძლევა იმის მტკიცების საფუძველს, რომ უცხოელმა ტურისტებმა ხარჯები მთელი 2026 წლის პირველი ნახევარწლის განმავლობაში გაზარდეს. ეროვნული ზრდა დადასტურებულია მხოლოდ იანვარ-მარტისთვის, როდესაც ერთდროულად გაიზარდა როგორც ვიზიტები, ისე ღამისთევები. 564 მლნ ევროს მაჩვენებელი ეხება ფისკალიზებულ ოპერაციებს ისტრიაში, თუმცა მისი დარგობრივი მოცვა გამოქვეყნებულ მასალაში საკმარისად არ არის გახსნილი, ხოლო მყიდველთა მოქალაქეობა უცნობია. ხორვატიისთვის მთავარი რისკი იმაში მდგომარეობს, რომ ნომინალური ამონაგების ზრდამ შეიძლება რეალური მოხმარების სტაგნაცია დამალოს. შედეგი მდგრადი იქნება მხოლოდ მაშინ, როდესაც შემოსავლები გააგრძელებს ზრდას მოგზაურობის ხანგრძლივობის, რესტორნებზე მოთხოვნისა და მუდმივი სტუმრების წილის შემცირების გარეშე.

საწყობების დეფიციტმა ხორვატიაში ვაკანტურობა 1%-მდე შეამცირა

Wed, 12 Aug 2026 10:18:09 +0300

თავისუფალი ფართების წილი ხორვატიის თანამედროვე სამრეწველო-ლოგისტიკური უძრავი ქონების ბაზარზე 2026 წლის მეორე კვარტალში 1%-მდე შემცირდა, წინა სამი თვის 2,1%-თან შედარებით. კვარტალის განმავლობაში საკვლევ საიჯარო ფონდში ახალი ობიექტი არ გამოჩენილა, ხოლო დაკავებული და გაქირავებული ფართების მოცულობამ 18 417 კვ. მ შეადგინა. საუკეთესო საწყობების საიჯარო განაკვეთი შენარჩუნდა €6,50 დონეზე თვეში კვ. მ-ზე, ხოლო მშენებარე და დაგეგმილი პროექტების საერთო მოცულობა 808 ათას კვ. მ-ს მიუახლოვდა. თუმცა ამ პორტფელის თითქმის 80% ჯერ მხოლოდ დაგეგმვის ეტაპზეა.

A კლასის საწყობების მიწოდება კვლავ შეზღუდულია

გასაქირავებლად განკუთვნილი A კლასის თანამედროვე სამრეწველო და ლოგისტიკური ფართების მოცულობამ მეორე კვარტალის ბოლოს 450 065 კვ. მ-ს მიაღწია. ამ კლასს კონსულტანტები ჩვეულებრივ მიაკუთვნებენ ახალ ან ახლახან აშენებულ ობიექტებს თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურით, ჭერის საკმარისი სიმაღლით, მოხერხებული სატვირთო ზონებითა და სატვირთო ტრანსპორტისთვის განკუთვნილი მისასვლელით.

1%-იანი ვაკანტურობის პირობებში თავისუფალი ფართების საანგარიშო მოცულობა დაახლოებით 4,5 ათას კვ. მ-ს შეადგენს. ეს პირობითი შეფასებაა: ხელმისაწვდომი ფართი შესაძლოა არ შეესაბამებოდეს დამქირავებლის მოთხოვნებს მდებარეობის, ფართობის, ელექტრომომარაგების სიმძლავრის ან საწყობის კონფიგურაციის მიხედვით.

მეორე კვარტალში განსახილველ საიჯარო ფონდში ახალი ფართები არ შესულა ექსპლუატაციაში. ეს მაჩვენებელი არ ნიშნავს ხორვატიაში მშენებლობის სრულ არარსებობას. ის ეხება თანამედროვე ობიექტებს, რომლებსაც კონსულტანტი ღია საიჯარო ბაზარზე აღრიცხავს. მესაკუთრეების მიერ საკუთარი საჭიროებისთვის აშენებული საწყობები შესაძლოა ამ სტატისტიკაში არ შედიოდეს.

CBRE-მ დამოუკიდებლად დაადასტურა მეორე კვარტალში ზაგრებში ახალი დასრულებული ლოგისტიკური ობიექტების არარსებობა და აღნიშნა, რომ ბაზრის მდგომარეობა უახლოეს პერიოდებში დამოკიდებული იქნება დამუშავების პროცესში მყოფი პორტფელის რეალიზაციაზე.

ზაგრების ჟუპანიამ მოიზიდა დამქირავებელთა უმეტესობა

მეორე კვარტალში დარეგისტრირდა ოთხი გარიგება. მათგან სამი განხორციელდა ზაგრების ჟუპანიაში, რომელიც დედაქალაქს აკრავს გარს, და მხოლოდ ერთი — უშუალოდ ქალაქ ზაგრებში.

მოთხოვნის გარეუბნებში გადატანა აიხსნება მიწის ნაკვეთების უფრო ფართო არჩევანით, სატვირთო ავტომობილების მოძრაობის ნაკლები შეზღუდვითა და ავტომაგისტრალებთან სიახლოვით. მსხვილი სადისტრიბუციო და საწარმოო შენობების განთავსება ქალაქის ფარგლებში რთულია მიწის ღირებულების, განაშენიანების სიმჭიდროვისა და მისასვლელი ინფრასტრუქტურისადმი მოთხოვნების გამო.

კვარტალურ აქტივობაში ყველაზე დიდი წვლილი შეიტანეს საწარმოო კომპანიებმა, მათ შორის ქიმიური დარგის საწარმოებმა და სამშენებლო მასალების მწარმოებლებმა. კვლევაში ნაჩვენებ გარიგებებს შორისაა კომპანია Quattro logistika-ს მიერ 7,3 ათასი კვ. მ-ის იჯარა და 5 ათასი კვ. მ კომპლექსში RC Zone Samobor.

ეს ორი გარიგება მოიცავს 12,3 ათას კვ. მ-ს მთლიანი კვარტალური 18 417 კვ. მ მაჩვენებლიდან. რუკა შეიცავს მხოლოდ შერჩეულ ოპერაციებს, ამიტომ ის არ წარმოადგენს ხელშეკრულებების სრულ ჩამონათვალს.

ანგარიში სხვადასხვაგვარად ასახელებს ათვისების მაჩვენებელს

კვლევის შემაჯამებელი გვერდი 18 417 კვ. მ-ს აღნიშნავს, როგორც net take-up, ანუ წმინდა ათვისება. ამაში ჩვეულებრივ მოიაზრებენ სხვაობას ახლად დაკავებულ და გათავისუფლებულ ფართებს შორის.

მომდევნო გვერდზე გრაფიკს იგივე კვარტალური მნიშვნელობით ეწოდება gross take-up — გარიგებების მთლიანი მოცულობა გათავისუფლებული ფართების გამოკლების გარეშე. ეს მეთოდოლოგიურად განსხვავებული მაჩვენებლებია.

კვლევა არ ხსნის ტერმინოლოგიურ შეუსაბამობას და არ ასახელებს გათავისუფლებული ფართების ცალკეულ სიდიდეს. ამიტომ უფრო მართებულია 18 417 კვ. მ-ს ვუწოდოთ ათვისების ან საიჯარო აქტივობის მოცულობა, ყოველგვარი ცალსახა მტკიცების გარეშე, რომ საუბარია სწორედ წმინდა მაჩვენებელზე. გრაფიკი აჩვენებს, რომ მეორე კვარტალის შედეგმა გადააჭარბა 2026 წლის პირველი სამი თვის დონეს, მაგრამ შესამჩნევად ჩამორჩა 2025 წლის ბოლოს პიკს.

საიჯარო განაკვეთები ისტორიულ მაქსიმუმთან შენარჩუნდა

საუკეთესო სასაწყობო ობიექტების განცხადებული საიჯარო განაკვეთი დარჩა €6,50 დონეზე თვეში კვ. მ-ზე. საშუალო განაკვეთმა საკვლევ ბაზარზე შეადგინა €6,25.

ყველაზე მაღალი ფასები დაფიქსირდა ქალაქ ზაგრებში, სადაც ფართები შეთავაზებული იყო €6,50–7,50 თვეში კვ. მ-ზე. ადრიატიკის ხორვატიაში დიაპაზონმა შეადგინა €6,50–7, ჩრდილოეთ ხორვატიაში — €6–6,50, ხოლო პანონიის ხორვატიაში — €5,50–6.

განცხადებული განაკვეთი არ უდრის ხელშეკრულების საბოლოო ღირებულებას. დამქირავებლის ფაქტობრივი ხარჯები შეიძლება დამოკიდებული იყოს იჯარის ხანგრძლივობაზე, ყოველწლიურ ინდექსაციაზე, საექსპლუატაციო გადასახადებზე, ფინანსურ გარანტიებსა და ფართის ადაპტაციის ხარჯებზე.

სტაბილური ზედა განაკვეთი ვაკანტურობის 1%-მდე შემცირების პირობებში მიუთითებს შენარჩუნებულ დეფიციტზე, მაგრამ არ ადასტურებს ფასების შემდგომ დაჩქარებას. დამქირავებლებმა შესაძლოა გადადონ გარიგებები მშენებარე ობიექტების დასრულების მოლოდინში, ან აირჩიონ უფრო იაფი რეგიონები ზაგრების გარეთ.

მშენებარე პორტფელმა 165 ათას კვადრატულ მეტრს მიაღწია

მშენებლობის სტადიაზე იმყოფებოდა 164 913 კვ. მ სამრეწველო და ლოგისტიკური ფართი. ეს შეესაბამება არსებული A კლასის საიჯარო ფონდის დაახლოებით 36,6%-ს.

უდიდეს შერჩეულ პროექტებს მიეკუთვნება Logexpert-ის კომპლექსი ვუკოვინაში 58 ათასი კვ. მ ფართობით, RC Zone Samobor 43 ათას კვ. მ-ზე და LOGIS სვეტა-ჰელენას რაიონში 39 ათას კვ. მ-ზე. ისინი ერთად ქმნიან 140 ათას კვ. მ-ს, ანუ მშენებარე პორტფელის ძირითად ნაწილს.

ამ პროექტების დასრულებამ უნდა გააფართოოს დამქირავებელთა არჩევანი, განსაკუთრებით ზაგრების შემოგარენში. თუმცა მთელი მშენებარე მოცულობა აუცილებლად არ გადაიქცევა თავისუფალ მიწოდებად. ფართების ნაწილი შესაძლოა წინასწარ იყოს გაქირავებული ან შენდებოდეს კონკრეტული მომხმარებლების მოთხოვნების შესაბამისად.

108 REAL ESTATE-ის მმართველი დირექტორი დარიო ტომლენოვიჩი მოელის, რომ მშენებარე ობიექტების ნაწილის ექსპლუატაციაში გაშვება ოდნავ გაზრდის ფართების ხელმისაწვდომობას ცალკეულ რაიონებში, მაგრამ უახლოეს მომავალში არ გამოიწვევს საერთო ვაკანტურობის არსებით მატებას.

დაგეგმილი პორტფელი აჭარბებს მოქმედ ბაზარს

კიდევ 642 834 კვ. მ იმყოფებოდა დაგეგმვის სტადიაზე. მშენებარე ობიექტებთან ერთად პოტენციურმა პორტფელმა 807 747 კვ. მ-ს მიაღწია — თითქმის 1,8-ჯერ მეტი არსებულ საიჯარო ფონდზე.

რუკაზე უდიდესი ობიექტია Accolade-ის პროექტი 312 ათასი კვ. მ ფართობით. ასევე მითითებულია RC Zone კლინჩა-სელაში 85 ათას კვ. მ-ზე, VGP დუგოპოლეში 42 ათას კვ. მ-ზე, Logexpert-ის პროექტი 28,5 ათას კვ. მ-ზე და გადასატვირთი კომპლექსი ზადარში 18,5 ათასი კვ. მ ფართობით.

დაგეგმილი ფართები შეადგენს მთელი მომავალი პორტფელის 79,6%-ს. ისინი არ უდრის ობიექტებს ექსპლუატაციაში გაშვების დამტკიცებული ვადით. პროექტები შეიძლება დაიყოს რიგებად, შემცირდეს, გადაიდოს ან გაუქმდეს ნებართვებთან, ინფრასტრუქტურასთან, დაფინანსებასთან და დამქირავებლების მოძიებასთან დაკავშირებული შეფერხებების გამო.

ამიტომ მთელი 807,7 ათასი კვ. მ-ის შედარება მოქმედ ბაზართან აჩვენებს დეველოპერების ინტერესის მასშტაბს, მაგრამ არ იძლევა მიწოდების მკვეთრი გაორმაგების პროგნოზირების საფუძველს. ფართების სიჭარბის რისკის შესაფასებლად უფრო მნიშვნელოვანია ფაქტობრივად დაწყებული მშენებლობის მოცულობა და წინასწარი იჯარის ხელშეკრულებებით უზრუნველყოფილი ფართების წილი.

ზაგრები რჩება მთავარ ლოგისტიკურ ცენტრად

თანამედროვე მიწოდების დიდი ნაწილი კვლავ ზაგრებსა და მის შემოგარენშია კონცენტრირებული. დედაქალაქის რეგიონი აერთიანებს ქვეყნის უდიდეს სამომხმარებლო ბაზარს, ძირითად სადისტრიბუციო ცენტრებსა და საავტომობილო მარშრუტებს სლოვენიის, უნგრეთის, სერბეთისა და ადრიატიკის სანაპიროს მიმართულებით.

ამავდროულად, დეველოპერები უფრო მეტ ინტერესს იჩენენ რიეკასა და სპლიტის რაიონების მიმართ. სანაპიროზე მოთხოვნას ხელს უწყობს პორტები, ტურიზმი, საცალო ქსელები და ტერიტორიულად გაჭიმული ბაზრის მომარაგების აუცილებლობა.

ზაგრების გარეთ არსებული ბაზრები უფრო მცირეა და უფრო მეტად არის დამოკიდებული ცალკეულ მსხვილ დამქირავებლებზე. წინასწარ გაფორმებული ხელშეკრულების გარეშე მშენებლობა იქ შესაძლოა უფრო სარისკო იყოს, განსაკუთრებით თუ ობიექტი გათვლილია ერთ მომხმარებელზე ან ვიწრო დარგზე.

ახალი ლოკაციების კონკურენტუნარიანობისთვის მნიშვნელოვანი იქნება არა მხოლოდ საიჯარო განაკვეთები. კომპანიების გადაწყვეტილებებზე გავლენას ახდენს გზების გამტარუნარიანობა, მუშახელის ხელმისაწვდომობა, საზოგადოებრივ ტრანსპორტზე წვდომა, ელექტროქსელების სიმძლავრე და უმსხვილეს ქალაქებამდე მიწოდების დრო.

მრეწველობამ მხარი დაუჭირა საწყობებზე მოთხოვნას

ხორვატიის სამრეწველო წარმოება ივნისში 4,3%-ით გაიზარდა 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით. სეზონურობისა და სამუშაო დღეების რაოდენობის კორექტირების შემდეგ გამოშვება მაისთან შედარებით 5,3%-ით გაიზარდა.

დამამუშავებელმა მრეწველობამ წლიურ გამოხატულებაში 4% მოიმატა. შუალედური საქონლის წარმოება, რომელსაც სხვა საწარმოები შემდგომი პროდუქციის გამოსაშვებად იყენებენ, 14,8%-ით გაიზარდა.

მზა სამრეწველო პროდუქციის მარაგები 9,8%-ით მეტი აღმოჩნდა, ვიდრე წინა წლის ივნისში. ასეთ ზრდას შეუძლია გაზარდოს მოთხოვნა სასაწყობო ფართებზე, თუმცა ამავდროულად შეიძლება მიუთითებდეს ცალკეული კატეგორიის საქონლის უფრო ნელ რეალიზაციაზე.

მრეწველობაში დასაქმებულთა რაოდენობა წლიურად 5,3%-ით შემცირდა, ხოლო შრომის ნაყოფიერება პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში 6%-ით გაიზარდა. მაჩვენებლები მიუთითებს გამოშვების ზრდაზე დასაქმების შემცირების ფონზე, თუმცა სტატისტიკა არ იძლევა იმის დადგენის საშუალებას, თუ ცვლილებების რა ნაწილი უზრუნველყო ავტომატიზაციამ, წარმოების გარდაქმნამ თუ ნაკლებად ეფექტიანი საწარმოების დახურვამ.

საცალო ვაჭრობას არ უჩვენებია მკვეთრი აჩქარება

საცალო ვაჭრობის რეალური ბრუნვა ივნისში წლიურ გამოხატულებაში 0,4%-ით გაიზარდა. დადებითი დინამიკა ზედიზედ 39-ე თვე გრძელდებოდა, მაგრამ ტემპები ზომიერი რჩებოდა. იანვარ-ივნისში ბრუნვა 1,9%-ით გაიზარდა.

სურსათის, სასმელებისა და თამბაქოს გაყიდვები წლიურად 2,9%-ით გაიზარდა, არასასურსათო საქონლის კი — 1,5%-ით. საავტომობილო საწვავის რეალიზაცია 12,9%-ით შემცირდა.

ინტერნეტ-ვაჭრობა და ფოსტით გაყიდვები ივნისში წლიურ გამოხატულებაში 3,2%-ით შემცირდა, მაგრამ პირველი ნახევარწლის შედეგებით წინა წლის დონეზე 3,3%-ით მაღალი დარჩა. წინა ვერსიაში ყოველთვიური და ნახევარწლიური დინამიკა არასაკმარისად მკაფიოდ იყო ჩამოყალიბებული.

ამრიგად, სტატისტიკა არ ადასტურებს ელექტრონული კომერციის მკვეთრ აღმავლობას მეორე კვარტალში. სასაწყობო მოთხოვნას ერთდროულად რამდენიმე ჯგუფის დამქირავებლები აყალიბებდნენ: საწარმოო კომპანიები, საკონტრაქტო ლოგისტიკური ოპერატორები, საცალო ქსელები, დისტრიბუტორები და საავტომობილო დარგის საწარმოები.

ხორვატიის ეკონომიკური ზრდა შენელდა

ხორვატიის მთლიანი შიდა პროდუქტი 2026 წლის პირველ კვარტალში წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 2,2%-ით გაიზარდა, 2025 წლის მეოთხე კვარტალში 3,9%-იანი ზრდის შემდეგ.

სეზონური კორექტირების შემდეგ ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით არ გაზრდილა. ძირითადი კაპიტალის მთლიანი დაგროვება 2,5%-ით გაიზარდა, საქონლისა და მომსახურების ექსპორტი 1,6%-ით შემცირდა.

დამამუშავებელი მრეწველობის დამატებული ღირებულება 1,1%-ით გაიზარდა, მშენებლობის — 2,8%-ით, ხოლო ვაჭრობის, ტრანსპორტის, სასტუმროებისა და რესტორნების სექტორის — 1,8%-ით.

ეს მაჩვენებლები შეესაბამება სამრეწველო უძრავ ქონებაზე დადებითი, მაგრამ შენელებადი მოთხოვნის სცენარს. ისინი არ ადასტურებს ფართო ეკონომიკურ აღმავლობას, რომელსაც შეეძლო ავტომატურად უზრუნველეყო დამქირავებლებით მთელი გაცხადებული დეველოპერული პორტფელი.

ინფლაცია ზრდის კომპანიების ხარჯებს

სამომხმარებლო ინფლაცია მარტის 4,8%-დან ივნისში 4,5%-მდე შემცირდა. თვიურ გამოხატულებაში ფასები 0,4%-ით შემცირდა.

საცხოვრებლის, წყლის, ელექტროენერგიის, გაზისა და სხვა სახის საწვავის ხარჯები წლიურად 12%-ით გაიზარდა. ენერგია 13,2%-ით გაძვირდა, მომსახურება კი — 8,1%-ით.

მაღალმა ენერგეტიკულმა და სერვისულმა ხარჯებმა შესაძლოა გაზარდოს საწყობების ექსპლუატაციის, ტრანსპორტირებისა და აღჭურვილობის მომსახურების ღირებულება. ინფლაცია ასევე მხარს უჭერს ნომინალურ საიჯარო განაკვეთებს, განსაკუთრებით ყოველწლიური ინდექსაციის მქონე ხელშეკრულებებში.

თუმცა ხარჯების ზრდა ამავდროულად ზღუდავს დამქირავებელთა გადახდისუნარიანობას. კომპანიებმა უნდა გაითვალისწინონ არა მხოლოდ იჯარა, არამედ ელექტროენერგია, ხელფასები, დაზღვევა, საწვავი და დაფინანსების მოზიდვის ღირებულება.

სამშენებლო აქტივობამ ტემპის დაკარგვა დაიწყო

სამშენებლო სამუშაოების მოცულობა მაისში 1,9%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს, მაგრამ სეზონური კორექტირების შემდეგ აპრილთან შედარებით 0,1%-ით შემცირდა.

შენობებზე სამუშაოები წლიურ გამოხატულებაში მხოლოდ 0,6%-ით გაიზარდა და თვეში 0,6%-ით შემცირდა. პირველ კვარტალში მშენებლობის საერთო მოცულობა 2,6%-ით გაიზარდა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

შენელება არ ნიშნავს დეველოპმენტის შეჩერებას, მაგრამ აჩვენებს, რომ სამრეწველო პროექტების მსხვილმა პორტფელმა ჯერ კიდევ უნდა გაიაროს ნებართვების, დაფინანსებისა და მშენებლობის ეტაპები. ექსპლუატაციაში გაშვების ვადები შეიძლება გადაიწიოს მდგრადი მოთხოვნის პირობებშიც კი.

თუ რამდენიმე მსხვილი კომპლექსი დაყოვნდება, დეფიციტი უფრო დიდხანს შენარჩუნდება. თუ სპეკულაციური ფართების მნიშვნელოვანი მოცულობა ერთდროულად დასრულდება, ვაკანტურობა შეიძლება სწრაფად გაიზარდოს ცალკეულ რაიონებში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, 1%-იანი ვაკანტურობა და ახალი ობიექტების არარსებობა ადასტურებს ხარისხიანი საწყობების მიმდინარე დეფიციტს, მაგრამ არ იძლევა თითოეული ახალი პროექტის უპირობო მიმზიდველობის გარანტიას. ფაქტობრივი მშენებლობის მოცულობა მოქმედი ფონდის მხოლოდ 36,6%-ს შეადგენს, მაშინ როცა გაცხადებული პორტფელის თითქმის 80% დაგეგმვის ეტაპზე რჩება. ბაზარს შეუძლია ახალი მიწოდების ნაწილის ათვისება, თუმცა ოთხი გარიგება და 18 417 კვ. მ კვარტალური აქტივობა წარმოადგენს შეზღუდულ ბაზას 800 ათას კვ. მ-ზე მეტი საერთო მოცულობის მქონე პროექტებისთვის. ყველაზე მდგრადად გამოიყურება წინასწარი იჯარის ხელშეკრულებების, რამდენიმე პოტენციური მომხმარებლის, ავტომაგისტრალებთან წვდომისა და საკმარისი ენერგეტიკული ინფრასტრუქტურის მქონე კომპლექსები. წამყვანი დამქირავებლების გარეშე დარჩენილი პროექტები შეიძლება კონკურენციის ზრდას წააწყდნენ, თუ ბაზარზე ერთდროულად რამდენიმე მსხვილი რიგი გამოვა.

FAQ: ხორვატიის სამრეწველო უძრავი ქონება

რა შეადგენს თავისუფალი საწყობების წილს ხორვატიაში?

A კლასის თანამედროვე სამრეწველო და ლოგისტიკური თავისუფალი ფართების წილმა 2026 წლის მეორე კვარტალში 1% შეადგინა, სამი თვით ადრე არსებული 2,1%-ის წინააღმდეგ.

რა მოცულობისაა A კლასის სასაწყობო ბაზარი?

გასაქირავებლად შეთავაზებული და კვლევაში აღრიცხული A კლასის თანამედროვე ფართების მოცულობამ 450 065 კვ. მ-ს მიაღწია.

რამდენი სასაწყობო ფართი დაკავდა მეორე კვარტალში?

ანგარიში ასახელებს 18 417 კვ. მ მაჩვენებელს. თუმცა სხვადასხვა გვერდზე ის მითითებულია როგორც წმინდა, ისე მთლიანი ათვისება, ამიტომ უფრო მართებულია მას საიჯარო აქტივობის საერთო მაჩვენებელი ვუწოდოთ.

რა ღირს საწყობის იჯარა ზაგრებში?

განცხადებული განაკვეთები ქალაქ ზაგრებში შეადგენდა €6,50–7,50 თვეში კვ. მ-ზე. ქვეყნის მასშტაბით საუკეთესო ობიექტების განაკვეთი შეადგენდა €6,50-ს, საშუალო — €6,25-ს.

რამდენი საწყობი შენდება ხორვატიაში?

მშენებლობის სტადიაზე იმყოფებოდა 164 913 კვ. მ. კიდევ 642 834 კვ. მ იყო გაცხადებული დაგეგმვის სტადიაზე.

გამოვა თუ არა ყველა დაგეგმილი ობიექტი ბაზარზე?

არ არსებობს გარანტია, რომ მთელი გაცხადებული მოცულობა აშენდება. რეალიზაცია დამოკიდებულია ნებართვებზე, დაფინანსებაზე, ინფრასტრუქტურასა და დამქირავებელთა წინასწარ მოთხოვნაზე.

სად არის კონცენტრირებული ძირითადი გარიგებები?

მეორე კვარტალის ოთხი გარიგებიდან სამი შედგა ზაგრების ჟუპანიაში და ერთი — უშუალოდ ქალაქ ზაგრებში.

რომელი დარგები ქმნის მოთხოვნას საწყობებზე?

მოთხოვნას აყალიბებენ საწარმოო საწარმოები, საკონტრაქტო ლოგისტიკური კომპანიები, საცალო ქსელები, დისტრიბუტორები, ელექტრონული კომერცია და საავტომობილო სექტორი. მეორე კვარტალში შესამჩნევი როლი ითამაშა ქიმიურმა მრეწველობამ და სამშენებლო მასალების წარმოებამ.

შეიძლება თუ არა ბაზარზე საწყობების სიჭარბე წარმოიშვას?

ასეთი რისკი არსებობს, თუ წინასწარი დამქირავებლების გარეშე რამდენიმე მსხვილი პროექტი ერთდროულად დასრულდება. ჯერჯერობით პორტფელის დიდი ნაწილი მხოლოდ დაგეგმვის ეტაპზეა.

ხორვატია - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz​

საით მიფრინავს ევროპა: ლოუკოსტერები ზრდას ითვისებენ

ევროპულმა ბაზარმა ადგილების რაოდენობა მხოლოდ 2%-ით გაზარდა

ლოუკოსტერები ტრადიციულ გადამყვანებზე სწრაფად ფართოვდებიან

Wizz Air-მა 1,53 მლნ ადგილი დაამატა

მგზავრების რაოდენობის ზრდამ Wizz Air ზარალისგან ვერ იხსნა

ცენტრალური ევროპა ახალ რეისებს იზიდავს

იტალია მსხვილ ბაზრებს შორის ლიდერი გახდა

გერმანია და საფრანგეთი ტევადობას ამცირებენ

ევროპა კარგავს რეისებს ახლო აღმოსავლეთში, მაგრამ ზრდის აზიურს

ახალი ადგილები — წინმსწრები ინდიკატორი და არა მზა პროგნოზი

როგორ იცვლება ტურისტული ქალაქების საინვესტიციო რისკები

საით შეიძლება გადაინაცვლოს ტურისტულმა მოთხოვნამ 2027 წელს

FAQ

ევროპის მოკლევადიანი გაქირავება: შემოსავლები იზრდება, მოთხოვნა კი მცირდება

შემოსავალი მოთხოვნაზე სწრაფად იზრდება

ესპანეთი და გერმანია ევროპას უკან ექაჩებიან

ესპანეთი განცხადებების წაშლის შემდეგ მიწოდებას კარგავს

ჩრდილოეთ ევროპა მეტ ჯავშანს იღებს

ალბანეთი და მონტენეგრო ადრიატიკის მოთხოვნას იკავებენ

მსხვილ ოპერატორებს საქმე გაურთულდათ

სად იზრდება მოთხოვნა რეალურად

რას ნიშნავს ეს ინვესტორისთვის

FAQ: მოკლევადიანი გაქირავება ევროპაში 2026 წელს

საცხოვრებელი ევროკავშირში 5,1%-ით გაძვირდა: სად იზრდება ფასები ყველაზე სწრაფად

ევროპაში უძრავი ქონების ფასების დინამიკა

სად გაძვირდა ყველაზე მეტად საცხოვრებელი ევროკავშირში

რა ღირს საცხოვრებელი ევროპის ქვეყნებში

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

ხორვატიაში ინვესტორებს შესაძენი ობიექტების დეფიციტი აქვთ

ხარისხიანი ობიექტები იშვიათად გამოდის ბაზარზე

2025 წელს ინვესტორებმა €170 მილიონზე მეტი დააბანდეს

სავაჭრო უძრავი ქონება ინვესტიციების დაახლოებით 60%-ს უზრუნველყოფს

ზაგრებს თავისუფალი ოფისები არ ჰყოფნის

ლოგისტიკური ფართები თითქმის სრულად დაკავებულია

ხორვატია მეზობელ ქვეყნებთან კონკურირებს კაპიტალისთვის

სასტუმროები ცალკე საინვესტიციო სეგმენტად რჩება

ტურისტულმა ბაზარმა ზრდა 2026 წელსაც განაგრძო

ეკონომიკა უფრო ნელა იზრდება, ინფლაცია მაღალი რჩება

ახალმა მშენებლობამ შეიძლება გაზარდოს გარიგებების რაოდენობა

FAQ: ხორვატიის საინვესტიციო უძრავი ქონება

ხორვატიამ ზაფხული რეკორდული აგვისტოთი დაასრულა

ტურისტული ნაკადი ხორვატიაში 1%-ით გაიზარდა

აგვისტომ ახალი რეკორდი დაამყარა

ოფიციალური სტატისტიკა ზაფხულში ზომიერ ზრდას ადასტურებს

კერძო განთავსება მიწოდების უდიდეს ნაწილს ქმნის

გერმანია უმსხვილეს უცხოურ ბაზრად რჩება

ტურისტული ბრუნვა 17,6%-ით გაიზარდა

ხორვატია მოკლევადიანი იჯარის ახალ რეგისტრაციას ნერგავს

ქვეყნის რეკორდი იჯარის ზრდის გარანტიას არ იძლევა

FAQ: ხორვატიის ტურიზმი 2026 წელს

ხორვატიაში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ძვირდება გაყიდვების მკვეთრი ვარდნის ფონზე

საცხოვრებლის გაყიდვები 42,2%-ით შემცირდა

ფასები ყველაზე სწრაფად ზაგრებისა და სანაპიროს გარეთ გაიზარდა

ზაგრების ახალაშენებული ბინები კვადრატულ მეტრზე €3 500-ზე ძვირად იყიდება

გაყიდვების ვარდნა 2026 წლამდე დაიწყო

საცხოვრებელი შემოსავლებთან შედარებით გადაფასებული რჩება

უცხოელი მყიდველები მოთხოვნას ინარჩუნებდნენ

მყიდველები გამყიდველებზე სწრაფად იხევენ უკან

სახელმწიფო საცხოვრებლის ბაზარზე დაბრუნებას ცდილობს

ახალაშენებული ობიექტები დეველოპერებისთვის მთავარ რისკად იქცევა

ხორვატია გრძელვადიანი იჯარის წესებს ცვლის

ქირის გაზრდა წელიწადში მხოლოდ ერთხელ იქნება ნებადართული

ახალი ხელშეკრულებების გაფორმება ნოტარიუსთან მოუწევთ

გამოსახლებისთვის კონკრეტული ვადები დაწესდება

მესაკუთრეებს გადაუხდელობისგან დაცვას შესთავაზებენ

ოფიციალური ხელშეკრულებების რაოდენობა თითქმის 2,5-ჯერ გაიზარდა

საცხოვრებელი ძვირდება, გარიგებები კი მცირდება

ხორვატია ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პოლიტიკას აფართოებს

მოკლევადიანი იჯარა ცალკე რეგულირდება

კანონი ჯერჯერობით პროექტად რჩება

FAQ

ხორვატია სტაბილური ტურისტული ნაკადის ფონზე მეტს გამოიმუშავებს

შემოსავლებმა უცხოელი ტურისტებისგან 15,3 მლრდ ევროს მიაღწია

9,2%-იანი ზრდა მხოლოდ პირველი კვარტლისთვისაა დადასტურებული

ტურისტული ნაკადი ნახევარწლის განმავლობაში სტაბილური დარჩა

ისტრიამ შეინარჩუნა ლიდერობა ღამისთევების რაოდენობით

ისტრიის მაჩვენებელი 564 მლნ ევროს ოდენობით დაზუსტებას მოითხოვს

ჩეკის საშუალო თანხა შესაძლოა დაახლოებით 8,5%-ით გაზრდილიყო

მომსახურების ინფლაცია საერთო მაჩვენებელზე მაღალი რჩება

ხორვატია - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz