ტერმინ Golden Visa-ს გამოყენება აქ გარკვეული დათქმებით გვიწევს. საბერძნეთსა და არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში სწორედ გრძელვადიანი საინვესტიციო პროგრამები მოქმედებს, პორტუგალიამ შეინარჩუნა საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა, თუმცა ის უძრავ ქონებას ჩამოაშორა. კვიპროსი გასცემს მუდმივ ბინადრობის ნებართვას, თურქეთი და საქართველო კი ბინადრობის ნებართვის სხვა კატეგორიებს იყენებენ.

ამიტომ ქვეყნების მხოლოდ შესვლის ფასით შედარებას აზრი არ აქვს. ერთი და იგივე ბიუჯეტი შეიძლება იძლეოდეს ერთწლიან გაგრძელებად სტატუსს, მუდმივ ცხოვრებას ან ათწლიან რეზიდენციას. განსხვავებულია გაქირავების წესებიც: საბერძნეთში Golden Visa-ს უძრავი ქონების მოკლევადიანი გაქირავება შეზღუდულია, თურქეთში ქონებრივი ბინადრობის ნებართვისთვის განკუთვნილი ობიექტი თავად მფლობელმა უნდა გამოიყენოს, ხოლო საქართველოს კანონმდებლობა სტატუსს პირველ რიგში საკუთრების უფლებას და უძრავი ქონების შეფასებულ ღირებულებას უკავშირებს.

საბერძნეთმა შეინარჩუნა Golden Visa €250 ათასიდან

სექტემბერში საბერძნეთის ადმინისტრაციული სერვისების ეროვნულმა რეესტრმა (Mitos) განაახლა Golden Visa-ს პროცედურები უძრავი ქონების სპეციალური კატეგორიებისთვის. ჩანაწერი დაცული შენობებისთვის, რომლებიც საჭიროებენ აღდგენას ან რეკონსტრუქციას, განახლდა 2026 წლის 22 სექტემბერს. ასეთი ობიექტის მინიმალური ღირებულება შეადგენს €250 ათასს, ნებართვა კი გაიცემა ხუთი წლით. სტატუსის მოქმედების პერიოდში უძრავი ქონების გაყიდვა იწვევს ნებართვის გაუქმებას.

ცალკე €250 ათასიანი ზღვარი მოქმედებს ერთი ობიექტისთვის, რომლის დანიშნულებაც კომერციულიდან საცხოვრებელზე იცვლება. 120 კვ. მ-ის შეზღუდვა ამ კატეგორიაზე არ ვრცელდება, თუმცა დანიშნულების შეცვლა უნდა დასრულდეს 2024 წლის 5 აპრილის შემდეგ და განაცხადის შეტანამდე. ეს გზაც ხუთწლიან სტატუსს იძლევა.

სტანდარტული შესვლა შესამჩნევად ძვირია. ატიკაში, სალონიკის რეგიონულ ერთეულში, მიკონოსზე, სანტორინისა და 3100-ზე მეტი მოსახლეობის მქონე კუნძულებზე მოქმედებს €800 ათასიანი ზღვარი; დანარჩენ რეგიონებში — €400 ათასი. ჩვეულებრივი უძრავი ქონებისთვის მოქმედებს ერთი ობიექტის და ძირითადი ფართის მინიმუმ 120 კვ. მ-ის მოთხოვნა. კვალიფიცირებული უძრავი ქონების მოკლევადიანი გაქირავება ციფრული პლატფორმების მეშვეობით აკრძალულია, გრძელვადიანი იჯარა კი დასაშვებია.

International Investment-მა დეტალურად გააანალიზა საბერძნეთის აქტუალური ზღვრები და შეზღუდვები საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისა და Golden Visa-სადმი მიძღვნილ მასალაში.

საბერძნეთის Golden Visa-ს ანალიზი

ამრიგად, ბერძნული ვარიანტი €250 ათასად ნამდვილად შენარჩუნდა, მაგრამ ეს აღარ არის ნებისმიერი ბინის ყიდვა ათენში ან სალონიკში. დაბალი ზღვარი მიბმულია სპეციალური იურიდიული და სამშენებლო სტატუსის მქონე ობიექტებთან.

პორტუგალია აღარ გასცემს Golden Visa-ს საცხოვრებლის შეძენისთვის

პორტუგალიამ შეინარჩუნა პროგრამა Autorização de Residência para Investimento, თუმცა უძრავი ქონება მისგან ამოღებულია. ბინის, სახლის, კომერციული ფართის ან სარეკონსტრუქციო ობიექტის ყიდვა თავისთავად აღარ იძლევა ARI-ს მიღების უფლებას.

მოქმედი ვარიანტები მოიცავს სამუშაო ადგილების შექმნას, €500 ათასიდან ინვესტიციებს კვლევებში, €250 ათასიდან კულტურასა და ეროვნულ მემკვიდრეობაში, ასევე €500 ათასიდან ინვესტიციებს შესაბამის ფონდებსა და კორპორატიულ სტრუქტურებში. AIMA-ს დოკუმენტებში პირდაპირ არის მითითებული, რომ საინვესტიციო საქმიანობა პირდაპირ ან ირიბად არ უნდა იყოს მიმართული უძრავ ქონებაში. ARI-სთვის მოქმედებს მინიმალური ყოფნის წესი: შვიდი დღე პირველ წელს და 14 დღე ყოველ მომდევნო ორწლიან პერიოდში.

მყიდველისთვის ეს ორი გადაწყვეტილების გამიჯვნას ნიშნავს. პორტუგალიის უძრავი ქონების შეძენა შესაძლებელია საცხოვრებლად, გასაქირავებლად ან კაპიტალის შესანარჩუნებლად, თუმცა საიმიგრაციო საფუძვლის შექმნა ცალკე მოუწევს. International Investment უკვე განიხილავდა ევროპული პროგრამების ამ შემობრუნებას მასალაში იმის შესახებ, თუ როგორ კარგავს Golden Visa კავშირს უძრავ ქონებასთან.

რატომ ემიჯნება Golden Visa უძრავ ქონებას

კვიპროსი გასცემს მუდმივ სტატუსს €300 ათასიდან

კვიპროსი ინარჩუნებს ერთ-ერთ ყველაზე პირდაპირ ევროპულ სქემას. საცხოვრებელი მიმართულებისთვის საჭიროა სახლის ან ბინის შეძენა მინიმუმ €300 ათასად პლუს დღგ. ობიექტი დეველოპერისგან პირველადი გაყიდვის ფარგლებში უნდა იყოს შეძენილი. ინვესტორი ასევე ადასტურებს უზრუნველყოფილ წლიურ შემოსავალს არანაკლებ €50 ათასის ოდენობით, პლუს €15 ათასი მეუღლეზე და €10 ათასი თითოეულ არასრულწლოვან შვილზე.

არის მნიშვნელოვანი დეტალი: პროგრამა ასევე უშვებს ინვესტიციებს სხვა უძრავ ქონებაში — ოფისებში, მაღაზიებში, სასტუმროებსა და მათთან დაკავშირებულ პროექტებში — €300 ათასის ოდენობით. ამ კატეგორიისთვის შესაძლებელია მეორადი უძრავი ქონებაც.

ბინადრობის ნებართვას უვადო ხასიათი აქვს, თუმცა თავად ბარათი ყოველ ათ წელიწადში ერთხელ იცვლება. სტატუსი იკარგება, თუ მფლობელი იძენს მუდმივ საცხოვრებელ ადგილს კვიპროსის ფარგლებს გარეთ ან რესპუბლიკაში არ იმყოფება ორი წლის განმავლობაში. ინვესტიცია უნდა შენარჩუნდეს ან დაუყოვნებლივ შეიცვალოს სხვა შესაფერისი აქტივით, რომელსაც აქვს შესაბამისი ან მეტი ღირებულება.

არაბთა გაერთიანებულმა საამიროებმა უძრავი ქონება Golden Residency-ს ცენტრში დატოვა

არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში უძრავი ქონება კვლავ პირდაპირ არის დაკავშირებული გრძელვადიან რეზიდენციასთან. იდენტიფიკაციისა და მოქალაქეობის ფედერალური ორგანო მიუთითებს 2 მლნ დირჰამის ზღვარს ერთი ან რამდენიმე ობიექტისთვის. Golden Residency უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის გაიცემა ათი წლით.

ობიექტი შეიძლება დაფინანსდეს ადგილობრივი ბანკის კრედიტით. დასაშვებია მშენებარე ობიექტებიც, თუ შეძენა განხორციელდა საამიროს კომპეტენტური ორგანოს მიერ დამტკიცებული დეველოპერისგან. თურქული მოდელისგან განსხვავებით, ფედერალური მოთხოვნები არ ავალდებულებს მფლობელს, რომ კვალიფიცირებული უძრავი ქონება გამოიყენოს როგორც საკუთარი მუდმივი საცხოვრებელი.

ინვესტორისთვის ეს მეტ თავისუფლებას იძლევა პირად გამოყენებასა და გაქირავების მოდელს შორის არჩევანში, თუმცა მოკლევადიანი გაქირავებისა და ლიცენზირების წესები კონკრეტულ საამიროზეა დამოკიდებული.

თურქეთი მოითხოვს საცხოვრებელს $200 ათასიდან

თურქეთში უძრავი ქონების ყიდვა რჩება მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის საფუძვლად, თუმცა წესები შესამჩნევად მკაცრია, ვიდრე საქართველოში.

მიგრაციის სამსახური მოითხოვს, რომ ობიექტს ჰქონდეს საცხოვრებლის სტატუსი და მფლობელმა ის სწორედ საცხოვრებლად გამოიყენოს. ქონებრივი ბინადრობის ნებართვის დოკუმენტების ოფიციალურ ფორმაში მითითებულია მინიმალური ღირებულება $200 ათასი თურქული ლირის ეკვივალენტში შეძენის თარიღისთვის. იქვე ცალკეა აღნიშნული, რომ ასეთი საცხოვრებლის გამოყენება არ შეიძლება გაქირავებისთვის და სხვა სახის შემოსავლის მისაღებად.

ეს არ უნდა აგვერიოს მოქალაქეობა ინვესტიციების სანაცვლოდ პროგრამაში. მოქალაქეობისთვის მოქმედებს ცალკე ზღვარი — $400 ათასი უძრავ ქონებაში სამი წლის განმავლობაში გაყიდვის შეზღუდვით.

ინვესტორისთვის, რომელიც იმედოვნებს ერთდროულად ბინადრობის ნებართვის გაფორმებას და ნაყიდი ობიექტის გაქირავებას, თურქული ვარიანტი ნაკლებად მოქნილია.

საქართველო გასცემს ბინადრობის ნებართვას $150 ათასზე მეტი ღირებულების უძრავ ქონებაზე

საქართველომ 2026 წლის 1 მარტიდან ქონებრივი ბინადრობის ნებართვის ზღვარი $100 ათასიდან $150 ათასზე მეტ თანხამდე გაზარდა ქართული ლარის ეკვივალენტში. საფუძვლად შეიძლება გამოდგეს ნებისმიერი ტიპის უძრავი ქონება, გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისა, თუ საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია უცხოელზე, ხოლო ღირებულება დადასტურებულია აკრედიტებული ორგანიზაციის სერტიფიცირებული შემფასებლის მიერ. უფლება ასევე ვრცელდება მეუღლესა და შვილებზე.

მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა ყოველ ჯერზე ერთი წლით გრძელდება, სანამ საკუთრების უფლება ნარჩუნდება. ობიექტის გაყიდვა წყვეტს ამ საფუძველს. თურქეთისგან განსხვავებით, კანონი არ მოითხოვს, რომ უძრავი ქონება იყოს მხოლოდ საცხოვრებელი ან თავად მესაკუთრემ გამოიყენოს. სწორედ ამიტომ საიმიგრაციო ამოცანისთვის შეიძლება განიხილებოდეს არა მხოლოდ ბინები, არამედ კომერციული ან სასტუმრო ობიექტებიც, თუ იურიდიულად ისინი დამოუკიდებელ უძრავ ქონებას წარმოადგენენ და მათი სერტიფიცირებული ღირებულება აღემატება დადგენილ ზღვარს.

$300 ათასზე მეტი ღირებულების უძრავი ქონების შემთხვევაში ხელმისაწვდომია საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა. ის გაიცემა ხუთი წლით. თუ ნებართვა მიღებულია უძრავი ქონების საფუძველზე და მფლობელი ინარჩუნებს შესაბამის ობიექტს ამ ხუთი წლის განმავლობაში, შემდეგ შესაძლებელია პრეტენზია უვადო ბინადრობის ნებართვაზე. ამ ქონებრივი სქემისთვის არ მოითხოვება ბიზნესის ბრუნვის მაჩვენებლების შესრულება, რაც გათვალისწინებულია სამეწარმეო ინვესტიციებით მიღებული საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვისთვის.

ზღვრის ცვლილებები და გარდამავალი წესები International Investment-მა დეტალურად განიხილა რეფორმის ძალაში შესვლის შემდეგ.

საქართველოს ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონებით 2026 წელს

რატომ გამოირჩევა საქართველო სხვა პროგრამებს შორის

საქართველოს მიმზიდველობა თავად პროგრამის მოწყობილობით იწყება. $150 ათასზე მეტი ზღვარი უფრო დაბალია, ვიდრე €300 ათასი კვიპროსზე, €400–800 ათასი საბერძნეთის სტანდარტული პროგრამით და 2 მლნ დირჰამი საამიროებში. ამასთან, მყიდველს არ აიძულებენ შეიძინოს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი დეველოპერისგან, გარკვეული ფართობის ობიექტი ან სპეციალური სტატუსის მქონე უძრავი ქონება.

არის ინვესტორისთვის კიდევ უფრო არსებითი განსხვავებაც. ქართული ქონებრივი ბინადრობის ნებართვა არ მოითხოვს შეძენილი ობიექტის საკუთარ საცხოვრებლად გადაქცევას. ეს საშუალებას იძლევა უძრავი ქონება განვიხილოთ როგორც მომუშავე აქტივი და სეგმენტი ავირჩიოთ შემოსავლიანობის მიხედვით, და არა მხოლოდ საიმიგრაციო კრიტერიუმით.

ასეთი არჩევანი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბათუმში, სადაც ბინების ბაზარი სწრაფად ივსება. Galt & Taggart-ი მოკლევადიანი გაქირავებისთვის ბინების მიწოდებას 2024 წლის ბოლოსთვის დაახლოებით 18–20 ათას ერთეულად აფასებდა და 2029 წლისთვის 35–40 ათასს ელის. ბრენდირებული სასტუმრო ნომრების მიწოდება გაცილებით ნაკლებია: 2 966 — 2024 წელს, 3 764 — 2026 წელს და დაახლოებით 4 079 — მიმდინარე გეგმებით 2029 წლისთვის.

ეს არ ნიშნავს ნებისმიერი სასტუმროს დეფიციტს. საუბარია პირველ რიგში ზედა სეგმენტის ხარისხიან ბრენდირებულ მიწოდებაზე. ბინების ბაზარზე სიტუაცია საპირისპიროა: ახალი მშენებლობის მოცულობა მაღალია, გაუყიდავი მარაგი კი იზრდება. International Investment-მა ბაზრის კვლევებზე დაყრდნობით აღნიშნა თითქმის 13 ათასი გაუყიდავი ბინა ბათუმის პროექტებში უკვე 2026 წლის პირველ კვარტალში.

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი და ჭარბი მიწოდების რისკი

ადრე გამოცემა ასევე დეტალურად აანალიზებდა სტრუქტურულ გადანაცვლებას ბინებიდან სასტუმრო პროექტებისკენ: 2025–2029 წლებში ბათუმში დაგეგმილია დაახლოებით 58 ათასი ბინის ექსპლუატაციაში შესვლა, თანაც უდიდესი ნაწილი გათვლილია სწორედ საინვესტიციო და მოკლევადიან გამოყენებაზე.

საცხოვრებლიდან სასტუმროებამდე: ინვესტიციები ბათუმში

ტურისტული მოთხოვნა ამ დროს ზრდას განაგრძობს. 2025 წელს საქართველომ 5,52 მლნ საერთაშორისო ტურისტული ვიზიტი მიიღო და საერთაშორისო მოგზაურობებიდან დაახლოებით $4,69 მლრდ შემოსავალი მიიღო. 2026 წლის პირველ ნახევარში ევროკავშირიდან და დიდი ბრიტანეთიდან ვიზიტების რაოდენობამ რეკორდულ 249,2 ათასს მიაღწია (ზრდა 23,4%), ხოლო ამ ბაზრებიდან შემოსავალი 21,2%-ით, $335,7 მლნ-მდე გაიზარდა.

ამ ფონზე სასტუმრო უძრავი ქონება მყიდველთა ნაწილისთვის უფრო ლოგიკური აღმოჩნდება, ვიდრე კიდევ ერთი ბინა დღიური გაქირავებისთვის: ობიექტის შემოსავალი დამოკიდებულია პროფესიულ მართვაზე, ჯავშნის სისტემასა და სასტუმროს საერთო ნაკადზე, და არა მესაკუთრის დამოუკიდებელ კონკურენციაზე ათასობით მსგავს აპარტამენტთან.

Wyndham Grand Batumi Gonio როგორც სასტუმრო ინვესტიციის ვარიანტი

ამ სეგმენტის ერთ-ერთი პროექტია Wyndham Grand Batumi Gonio გონიოში, ბათუმთან ახლოს. კომპლექსი ვითარდება Wyndham Grand-ის ბრენდის ქვეშ, მმართველ კომპანიად დასახელებულია Aimbridge Hospitality. პროექტი მოიცავს სასტუმრო ნომრებს, პენტჰაუსებს, თაუნჰაუსებსა და ვილებს.

პროექტი გვთავაზობს ობიექტებს სრულ საკუთრებაში. თუ კონკრეტული ობიექტი რეგისტრირებულია როგორც დამოუკიდებელი უძრავი ქონება, ეკუთვნის განმცხადებელს და მისი შეფასებული ღირებულება აღემატება $150 ათასს, ის შეიძლება შეესაბამებოდეს საქართველოს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის ქონებრივ კრიტერიუმს. კონკრეტულ პროექტში ნომრის ყიდვის ფაქტი ავტომატურ ბინადრობის ნებართვას არ იძლევა: ღირებულება უნდა დაადასტუროს აკრედიტებულმა შემფასებელმა, ხოლო განაცხადს სახელმწიფო სააგენტო განიხილავს.

ფინანსური პირობებიც უნდა გაიმიჯნოს საიმიგრაციო პირობებისგან. დეველოპერი აცხადებს გარანტირებულ შემოსავალს წლიურ 10%-ს და შესაბამის ვალდებულებას ხელშეკრულებაში აფიქსირებს; International Investment-მა დეტალურად გააანალიზა ამ მოდელის მოწყობა და მისი სახელშეკრულებო კონსტრუქცია. ეს არის პროექტის კომერციული პირობები და არა საქართველოს სასტუმრო უძრავი ქონების საშუალო საბაზრო შემოსავლიანობა.

როგორ მუშაობს Wyndham Grand Batumi Gonio-ს გარანტირებული შემოსავალი

სწორედ ასეთი გამიჯვნაა სასარგებლო ინვესტორისთვის. ბინადრობის ნებართვა განისაზღვრება კანონითა და საკუთრების ღირებულებით, ხოლო შემოსავლიანობა — კონკრეტული პროექტის ხარისხით, ოპერატორით, დატვირთულობით, ტარიფებით, ხარჯებითა და ხელშეკრულების პირობებით.

უძრავი ქონება და ბინადრობის ნებართვა ცალ-ცალკე აღარ ფასდება

საბერძნეთი რჩება ევროკავშირის ერთ-ერთ იმ მცირერიცხოვან ქვეყანად, სადაც ჩვეულებრივი უძრავი ქონება პირდაპირ არის დაკავშირებული ხუთწლიან საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვასთან, თუმცა შესვლის ზღვარი €400–800 ათასამდე გაიზარდა, ხოლო €250 ათასიანი მიმართულება ნიშური გახდა. კვიპროსზე €300 ათასიდან ხელმისაწვდომია მუდმივი სტატუსი, თუმცა საინვესტიციო ზღვართან ერთად მოქმედებს შემოსავლის მოთხოვნაც. არაბთა გაერთიანებული საამიროები იძლევა ათწლიან რეზიდენციას, თუმცა მოითხოვს მინიმუმ 2 მლნ დირჰამის უძრავ ქონებას.

თურქეთი უფრო ხელმისაწვდომია, მაგრამ ნაყიდი სახლი მფლობელის საცხოვრებელ ადგილად უნდა გამოდგეს, რაც ზღუდავს გაქირავების სტრატეგიას. პორტუგალიამ სრულად გათიშა უძრავი ქონება და Golden Visa.

საქართველო იმყოფება კლასიკურ უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვასა და საინვესტიციო მოდელს შორის. ზღვარი უფრო დაბალია, ვიდრე შედარებად პროგრამათა უმრავლესობაში, უძრავი ქონების ტიპი პრაქტიკულად არ არის შეზღუდული, ხოლო უფრო ძვირადღირებულმა ობიექტმა შეიძლება გზა გაუხსნას ხუთწლიან საინვესტიციო და შემდეგ უვადო სტატუსს. ინვესტორისთვის დამატებითი უპირატესობაა შესაძლებლობა, არჩევანი გააკეთოს გადახურებულ აპარტამენტების სეგმენტსა და უფრო იშვიათ ბრენდირებულ სასტუმრო უძრავ ქონებას შორის.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, სწორედ ეს აქცევს საქართველოს ერთ-ერთ ყველაზე მოქნილ იურისდიქციად შედარებისას. მისი უპირატესობა მხოლოდ შეძენისთვის ბინადრობის ნებართვის მიღების ფაქტში არ არის — ასეთი პროგრამები სხვა ქვეყნებშიც შენარჩუნდა. უფრო მნიშვნელოვანია, რომ საიმიგრაციო საფუძველი არ აიძულებს ინვესტორს შეიძინოს ობიექტი, რომლის სრულფასოვანი გამოყენება შემოსავლის მისაღებად შეუძლებელია.

FAQ: ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონების შეძენით 2026 წელს

სად არის ყველაზე დაბალი ზღვარი უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვისთვის?

განხილულ ქვეყნებს შორის ყველაზე დაბალი პირდაპირი ქონებრივი ზღვარი აქვს საქართველოს: უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება უნდა აღემატებოდეს $150 ათასს. თურქეთში მოქმედი ზღვარი ქონებრივი ბინადრობის ნებართვისთვის შეადგენს $200 ათასს. საბერძნეთის Golden Visa-ს სპეციალური მიმართულებები იწყება €250 ათასიდან.

შესაძლებელია თუ არა საბერძნეთის Golden Visa-ს მიღება €250 ათასად?

დიახ, მაგრამ ეს ზღვარი არ მოქმედებს ნებისმიერ ბინაზე. ის გამოიყენება ცალკეულ ობიექტებზე, რომელთა დანიშნულებაც კომერციულიდან საცხოვრებელზე შეიცვალა, და დაცულ შენობებზე, რომლებიც აღდგენას ან რეკონსტრუქციას ექვემდებარება.

იძლევა თუ არა პორტუგალიის უძრავი ქონება Golden Visa-ს?

არა. უძრავი ქონების შეძენა აღარ შედის ARI-ს კვალიფიცირებულ ინვესტიციებში.

რა სტატუსს იძლევა უძრავი ქონება კვიპროსზე?

€300 ათასიდან ინვესტიცია შეიძლება გახდეს მუდმივი ბინადრობის ნებართვის საფუძველი შემოსავლისა და პროგრამის სხვა პირობების დაკმაყოფილების შემთხვევაში.

როგორ მივიღოთ არაბთა გაერთიანებული საამიროების Golden Residency უძრავი ქონებით?

საჭიროა ფლობდეთ ერთ ან რამდენიმე ობიექტს საერთო ღირებულებით არანაკლებ 2 მლნ დირჰამისა. სტატუსი უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის გაიცემა ათი წლით.

შესაძლებელია თუ არა თურქეთის ბინადრობის ნებართვისთვის ნაყიდი საცხოვრებლის გაქირავება?

ქონებრივი ბინადრობის ნებართვის ოფიციალური მოთხოვნები ითვალისწინებს, რომ ობიექტი უცხოელმა უნდა გამოიყენოს როგორც საცხოვრებელი და არ უნდა იქნას გამოყენებული საიჯარო შემოსავლის მისაღებად.

როგორ მუშაობს საქართველოს ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონებით?

მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვისთვის საჭიროა უძრავი ქონება, გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისა, რომლის საბაზრო ღირებულებაც აღემატება $150 ათასს ლარის ეკვივალენტში. ღირებულებას ადასტურებს აკრედიტებული შემფასებელი. ბინადრობის ნებართვა გრძელდება ერთი წლით საკუთრების შენარჩუნების შემთხვევაში.

გამოდგება თუ არა სასტუმრო უძრავი ქონება საქართველოს ბინადრობის ნებართვისთვის?

კანონი ქონებრივ ბინადრობის ნებართვას მხოლოდ საცხოვრებლით არ ზღუდავს. თუ სასტუმრო ობიექტი გაფორმებულია როგორც დამოუკიდებელი უძრავი ქონება, ეკუთვნის განმცხადებელს და მისი სერტიფიცირებული ღირებულება აღემატება $150 ათასს, ის შეიძლება შეესაბამებოდეს ქონებრივ კრიტერიუმს. განაცხადზე გადაწყვეტილებას იღებს სახელმწიფო სააგენტო.

რატომ არის ბათუმის სასტუმრო უძრავი ქონება უფრო საინტერესო, ვიდრე აპარტამენტები?

აპარტამენტების ბაზარი შესამჩნევად გაჯერებულია: მოკლევადიანი გაქირავების ობიექტების რაოდენობა მნიშვნელოვნად აღემატება ბრენდირებული სასტუმრო ნომრების მიწოდებას და უფრო სწრაფად იზრდება. ეს ზრდის კონკურენციას ბინების მფლობელებს შორის, მაშინ როდესაც ხარისხიანი ბრენდირებული სასტუმრო სეგმენტი გაცილებით მცირე რჩება.

2026 წელს ფიზიკური პირების შემოსავალზე ყველაზე მაღალი ზღვრული განაკვეთები მსხვილ ევროპულ ქვეყნებს შორის მოქმედებს დანიაში — 60,5%, საფრანგეთში — 55,4%, ავსტრიაში — 55%, ესპანეთში — 54%, ბელგიაში — 53,5% და პორტუგალიაში — 53%. ბულგარეთსა და რუმინეთში ზედა განაკვეთი შეადგენს 10%-ს, უნგრეთში — 15%-ს, საქართველოში — 20%-ს. Tax Foundation-ის გაანგარიშება მოიცავს ეროვნულ და, საჭიროების შემთხვევაში, რეგიონულ გადასახადებსა და დანამატებს, მაგრამ არა სოციალურ შენატანებს.

ინვესტორისთვის რეიტინგი იცვლება, თუ დავამატებთ ობიექტის ყოველწლიურ გადასახადს, გადასახადს გაყიდვისას და მოსაკრებლებს მსხვილ ქონებაზე. საფრანგეთი და ესპანეთი უფრო ძვირი ხდება მსხვილი პორტფელების მფლობელებისთვის, გერმანია და იტალია კი უპირატესობებს იძლევა ფლობის ხანგრძლივი ვადის შემთხვევაში. საქართველო გამოირჩევა საცხოვრებელი ფართის გაქირავებაზე 5%-ით, ყიდვისას ცალკე გადასახადის არარსებობითა და ორ წელზე მეტი ხნით ფლობის შემდეგ ნაზარდის გათავისუფლებით; კვიპროსი და მალტა არ აწესებენ საერთოეროვნულ ყოველწლიურ გადასახადს უძრავ ქონებაზე, მაგრამ ბეგრავენ ინვესტიციიდან გამოსვლას.

შედარება: შემოსავალი და უძრავი ქონების ფლობა

ცხრილში მითითებულია ფიზიკური პირის შემოსავალზე მაქსიმალური განაკვეთები და საინვესტიციო უძრავი ქონების ყოველწლიური ფლობის საბაზისო წესები. ეს არ არის კონკრეტული გადასახადის გადამხდელის ეფექტური განაკვეთი: საბოლოო შედეგი დამოკიდებულია საგადასახადო რეზიდენტობაზე, მუნიციპალიტეტზე, ობიექტის ღირებულებაზე, შეღავათებსა და ფლობის სტრუქტურაზე.

მაღალი საშემოსავლო გადასახადი არ ნიშნავს მაღალ ტვირთს ინვესტორზე

დანია ლიდერობს შემოსავლებზე გადასახადის მაქსიმალური განაკვეთით, მაგრამ ეს მას ავტომატურად არ აქცევს ყველაზე ძვირ ქვეყნად უძრავი ქონების მფლობელისთვის. იგივე ლოგიკა მუშაობს საპირისპიროდაც: საშემოსავლო გადასახადის დაბალი განაკვეთი არ იძლევა კაპიტალზე დაბალი ტვირთის გარანტიას.

უძრავი ქონებისთვის საჭიროა მინიმუმ სამი მომენტის გამიჯვნა. პირველი ჩნდება ფლობის დროს: ობიექტის ყოველწლიური გადასახადი, გადასახადი გაქირავებაზე და ზოგჯერ გადასახადი ქონებრივ მდგომარეობაზე. მეორე — შეძენისას, როდესაც მოქმედებს სარეგისტრაციო მოსაკრებლები ან გადასახადი ყიდვისას. მესამე — გაყიდვისას, როდესაც ქვეყანას შეუძლია დაბეგროს ღირებულების ნაზარდი ან თავად გარიგების თანხა.

ამის გამო საფრანგეთი საგრძნობლად უფრო ძვირი ჩანს მსხვილი პორტფელის სცენარში, ვიდრე ერთი ბინის ჩვეულებრივი მესაკუთრის რეიტინგში. გერმანია, პირიქით, პირად შემოსავალზე მაღალ განაკვეთს უთავსებს ხანგრძლივი ფლობის შემდეგ კერძო უძრავი ქონების ნაზარდის გადასახადის გარეშე გაყიდვის შესაძლებლობას.

უძრავი ქონების გაყიდვა და გადასახადი ქონებრივ მდგომარეობაზე

აქ ასევე ნაჩვენებია ზოგადი წესები კერძო ინვესტორისთვის. ცალკეულ შემთხვევებში შედეგს ცვლის ძირითადი საცხოვრებელი ადგილი, ფლობის ვადა, შეძენის მეთოდი, პროფესიონალი გამყიდველის სტატუსი და ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შესახებ შეთანხმება.

საფრანგეთი ბეგრავს უძრავი ქონების მსხვილ პორტფელებს

საფრანგეთში მოქმედებს უძრავი ქონების მდგომარეობაზე ცალკე გადასახადი IFI. ის წარმოიშობა, როდესაც დასაბეგრი უძრავი ქონების წმინდა ღირებულება აღემატება €1,3 მლნ-ს. შკალა იწყება 0,5%-დან და აღწევს 1,5%-ს; ზღვრის გადაჭარბების შემდეგ გაანგარიშება წარმოებს უკვე ბაზის იმ ნაწილიდან, რომელიც აღემატება €800 ათასს. საფრანგეთის საგადასახადო სამსახური ცალკე მიუთითებს, რომ რეზიდენტი ითვალისწინებს უძრავ ქონებას მთელ მსოფლიოში, ხოლო არარეზიდენტი — ფრანგულ ობიექტებს დაბეგვრის პირობების შესრულებისას.

მეორე ან საინვესტიციო უძრავი ქონების გაყიდვა ჩვეულებრივ იბეგრება ნაზარდის გადასახადით 19%-იანი განაკვეთით პლუს სოციალური მოსაკრებლები 17,2%. შეღავათი იზრდება ფლობის ვადასთან ერთად: საშემოსავლო ნაწილისგან სრულად გათავისუფლება შესაძლებელია 22 წლის შემდეგ, სოციალური მოსაკრებლებისგან — 30 წლის შემდეგ. არარეზიდენტების ნაწილისთვის სოციალური მოსაკრებლების წესები განსხვავდება, ამიტომ 36,2%-იანი განაკვეთი არ არის უნივერსალური ყოველი უცხოელი გამყიდველისთვის.

ძვირადღირებული ობიექტების მქონე ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს ორმაგ გაანგარიშებას: ფლობის ყოველწლიური ღირებულება IFI-ის მეშვეობით და საგადასახადო შედეგი გაყიდვისას.

ესპანეთი აერთიანებს ადგილობრივ და ქონებრივ გადასახადებს

ესპანეთში ყოველწლიური IBI დამოკიდებულია საკადასტრო ღირებულებასა და მუნიციპალიტეტზე. საქალაქო უძრავი ქონებისთვის საბაზისო დიაპაზონი შეადგენს 0,4–1,1%-ს, თუმცა კანონით დადგენილ პირობებში მუნიციპალიტეტს შეუძლია გამოიყენოს დამატებითი კორექტირებები.

მსხვილი კაპიტალი უფრო რთულად იბეგრება. ქონების გადასახადი რეგულირდება მათ შორის ავტონომიური გაერთიანებების მიერ, ამიტომ განაკვეთი და შეღავათები განსხვავდება რეგიონის მიხედვით. ცალკე მოქმედებს მუდმივი სოლიდარობის გადასახადი მსხვილ ქონებაზე. ის გამოიყენება შესაბამის ბაზაზე €3 მლნ-ზე ზემოთ 1,7%, 2,1% და 3,5% განაკვეთებით. გაანგარიშებისას მხედველობაში მიიღება ქონების გადასახადთან ურთიერთქმედება, ამიტომ ამ განაკვეთების უბრალოდ შეკრება არ შეიძლება.

ობიექტის გაყიდვისას საგადასახადო რეზიდენტთან ნაზარდი ხვდება დანაზოგებიდან შემოსავლების ბაზაში, სადაც 2026 წელს მოქმედებს განაკვეთები 30%-მდე. არარეზიდენტისთვის ესპანური უძრავი ქონებიდან ნაზარდი ჩვეულებრივ იბეგრება 19%-იანი განაკვეთით; მყიდველი ამასთანავე აკავებს გაყიდვის ფასის 3%-ს გამყიდველის გადასახადის ავანსის სახით.

წესების ასეთი ნაკრები ესპანეთს აქცევს ერთ-ერთ ქვეყნად, სადაც მსხვილი პორტფელისთვის შეძენის რეგიონს თითქმის ისეთივე მნიშვნელობა აქვს, როგორიც თავად ობიექტის ღირებულებას.

პორტუგალია არ აწესებს საერთო გადასახადს ქონებრივ მდგომარეობაზე

პორტუგალიას სხვა კონსტრუქცია აქვს. საშემოსავლო გადასახადის მაქსიმალური განაკვეთი რეზიდენტისთვის შეადგენს 48%-ს, ხოლო მაღალი შემოსავლებისთვის მოქმედებს დამატებითი სოლიდარობის მოსაკრებელი 2,5% და 5%. ზედა დიაპაზონში ჯამური ზღვრული განაკვეთი აღწევს დაახლოებით 53%-ს.

საქალაქო უძრავი ქონება ყოველწლიურად იბეგრება IMI-ით. მუნიციპალიტეტები აწესებენ განაკვეთს საგადასახადო ღირებულების 0,3–0,45%-ის ფარგლებში. საცხოვრებელი უძრავი ქონების უფრო მსხვილი პორტფელებისთვის მოქმედებს დამატებითი AIMI. ფიზიკური პირებისთვის გათვალისწინებულია დასაბეგრი ბაზიდან €600 ათასის გამოქვითვა, მეუღლეთა ერთობლივი გაანგარიშებისას — €1,2 მლნ; შემდეგ გამოიყენება პროგრესული შკალა.

საერთო გადასახადი წმინდა ქონებაზე პორტუგალიაში არ არის. მაგრამ რამდენიმე ძვირადღირებული ობიექტის მესაკუთრისთვის AIMI ასრულებს მსგავს ფუნქციას უშუალოდ უძრავ ქონებასთან მიმართებით.

უძრავი ქონების გაყიდვისას ჩვეულებრივ მხედველობაში მიიღება ნაზარდის 50%. არარეზიდენტებისთვის 2023 წლიდან მოქმედებს მსგავსი მოდელი: ნაზარდის ნახევარი შედის გაანგარიშებაში პროგრესული შკალით, ხოლო მსოფლიო შემოსავალი გამოიყენება გამოსაყენებელი განაკვეთის განსაზღვრისთვის.

გერმანია და იტალია ასაჩუქრებენ ფლობის ხანგრძლივ ვადას

გერმანიაში არ არის მოქმედი საერთო გადასახადი ქონებრივ მდგომარეობაზე. უძრავი ქონების მესაკუთრე იხდის ადგილობრივ Grundsteuer-ს, რომელიც 2025 წლის რეფორმის შემდეგ დამოკიდებულია ფედერალურ მიწაზე, მუნიციპალურ კოეფიციენტსა და ობიექტის პარამეტრებზე. ერთიანი განაკვეთი მთელი ქვეყნისთვის არ არსებობს.

კერძო ინვესტორისთვის მთავარია ფლობის ვადა. თუ ობიექტი იყიდება შეძენიდან ათი წლის განმავლობაში, ნაზარდი შეიძლება დაიბეგროს ინდივიდუალური პროგრესული განაკვეთით. ათი წლის შემდეგ კერძო გაყიდვა ჩვეულებრივ თავისუფლდება. საკუთარი საცხოვრებლისთვის მოქმედებს ცალკეული გამონაკლისები.

იტალია იყენებს მსგავს, მაგრამ უფრო მოკლე ზღვარს. საინვესტიციო და მეორე უძრავი ქონება ჩვეულებრივ ექცევა მუნიციპალური IMU-ს ქვეშ; საბაზისო განაკვეთი სხვა ობიექტებისთვის შეადგენს დაახლოებით 0,86%-ს, მაგრამ მუნიციპალიტეტს შეუძლია მისი შეცვლა. გაყიდვისას ნაზარდი შეიძლება დაიბეგროს პროგრესული შკალით ან ცალკე 26%-იანი განაკვეთით, თუმცა ხუთ წელზე მეტი ხნით ფლობის შემდეგ ბევრი კერძო გაყიდვა თავისუფლდება.

იტალიელი საგადასახადო რეზიდენტისთვის მნიშვნელოვანია საზღვარგარეთული უძრავი ქონებაც. ის ექცევა IVIE-ს ქვეშ 1,06%-იანი განაკვეთით, ამასთან საზღვარგარეთ გადახდილმა უძრავი ქონების გადასახადმა, პირობების დაცვის შემთხვევაში, შეიძლება შეამციროს იტალიური გადასახდელი.

საბერძნეთი ინარჩუნებს დროებით ფანჯარას გაყიდვაზე

საბერძნეთში ყოველწლიური ENFIA გამოითვლება ადგილმდებარეობის, ფართობის, დანიშნულების, ასაკისა და უძრავი ქონების სხვა მახასიათებლების გათვალისწინებით. ფიზიკური პირებისთვის დამატებითი ტვირთი ჩნდება €500 ათასზე მეტი ღირებულების პორტფელის დროს.

2026 წლიდან გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება 15%, 25%, 35% და 45% შკალით. ამასთან, უძრავი ქონების გაყიდვისას კაპიტალის ნაზარდის გადასახადი შეჩერებულია 2026 წლის ბოლომდე. გადასახადის შესახებ ნორმა არსებობს, მაგრამ მიმდინარე წელს არ გამოიყენება.

საცხოვრებელი უძრავი ქონება ევროპაში შეიძლება დაიბეგროს ფლობისას, გაყიდვისას და როგორც მსხვილი ქონებრივი მდგომარეობის ნაწილი. სახლი rue Gay-Lussac-ზე პარიზში. ფოტო: Wikimedia Commons.

ინვესტორისთვის ეს არის დროებითი უპირატესობა და არა ბერძნული სისტემის მუდმივი თვისება. 2026 წლის შემდეგ გაყიდვის გეგმა ხელახლა უნდა გადაითვალოს იმ წესების გათვალისწინებით, რომლებიც იმოქმედებს გარიგების თარიღისთვის.

საქართველო: 5% გაქირავებაზე და დაცვა გადასახადების მკვეთრი ზრდისგან

საქართველოს საგადასახადო კოდექსი ფიზიკური პირებისთვის საშემოსავლო გადასახადის საერთო განაკვეთს 20%-ის დონეზე ადგენს, მაგრამ საცხოვრებლის გაქირავებისთვის მოქმედებს ცალკე რეჟიმი: ფიზიკური პირი, რომელიც ამ შემოსავალზე არ აცხადებს გამოქვითვებს, იხდის 5%-ს. საცხოვრებელი ბინის ან სახლის მასზე მიმაგრებულ მიწასთან ერთად გაყიდვიდან მიღებული დასაბეგრი ნაზარდი ასევე იბეგრება 5%-იანი განაკვეთით. თუ საცხოვრებელი საკუთრებაში იყო ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, გაყიდვიდან მიღებული ნაზარდი თავისუფლდება საშემოსავლო გადასახადისგან.

უძრავი ქონების შეძენისას საკუთრების უფლების გადაცემაზე ცალკე გადასახადი და ბაჟი არ არის. International Investment საქართველოში ინვესტორებისთვის პირობების მიმოხილვაში ასევე გამოყოფს საცხოვრებლის გაქირავებაზე 5%-სა და ყიდვისას გადასახადის არარსებობას, როგორც კერძო ინვესტორზე დაბალი საგადასახადო ტვირთის ნაწილს. შემოსავლიანობის გაანგარიშებისთვის ეს საგრძნობია: საგადასახადო სისტემა არ ამატებს რამდენიმე პროცენტს შესვლის ფასს, როგორც ეს ხდება ევროპულ რიგ იურისდიქციებში.

2026 წლის 30 სექტემბრიდან ფიზიკური პირებისთვის ქონების გადასახადის რეჟიმი უფრო რბილი გახდა. საგადასახადო კოდექსის ცვლილებამ სრული გათავისუფლების ზღვარი წინა წლის ოჯახური შემოსავლის GEL 40 ათასიდან GEL 100 ათასამდე გაზარდა დასაბეგრი ქონებისთვის, მიწის გარდა. თუ ოჯახური შემოსავალი აღემატება GEL 100 ათასს, ასეთ ქონებაზე განაკვეთი შეადგენს საბაზრო ღირებულების 0,8–1%-ს. მიწა იბეგრება ცალკე. ახალი შეღავათი ვრცელდება ქონების იმ გადასახადზეც, რომელიც დეკლარირებას ექვემდებარება 2026 წელს.

ქართული მოდელის ცალკე ელემენტია საერთო-სახელმწიფოებრივი გადასახადების მკვეთრ ზრდაზე შეზღუდვა. მას ზოგჯერ აღწერენ როგორც მორატორიუმს, მაგრამ იურიდიულად მექანიზმი სხვანაირადაა მოწყობილი. ორგანული კანონი „ეკონომიკური თავისუფლების შესახებ“ მოითხოვს რეფერენდუმს ახალი საერთო-სახელმწიფოებრივი გადასახადის შემოღებისთვის ან მოქმედი განაკვეთის ზედა ზღვრის გაზრდისთვის, გარდა აქციზისა. განაკვეთის შეცვლა უკვე დადგენილი ზღვრის ფარგლებში არ მოითხოვს რეფერენდუმს; მთავრობას ასევე შეუძლია დროებით გაზარდოს გადასახადები მაქსიმუმ სამი წლით რეფერენდუმის გარეშე. ქონების გადასახადი რეგულირდება ცალკე საგადასახადო კოდექსით.

უძრავი ქონების მფლობელისთვის ეს კომბინაცია უფრო ძლიერად გამოიყურება, ვიდრე ერთი 20%-იანი განაკვეთი: 5% საცხოვრებლის გაქირავებაზე, შეძენისას ცალკე გადასახადის არარსებობა, ფლობის ორი წლის შემდეგ ნაზარდის გათავისუფლება, ქონების გადასახადის გაზრდილი ზღვარი და საერთო გადასახადის არარსებობა წმინდა ქონებრივ მდგომარეობაზე. ეს არ ნიშნავს ნულოვან საგადასახადო ტვირთს, მაგრამ ფლობის სრული ციკლით საქართველო საგრძნობლად უფრო მსუბუქი აღმოჩნდება საფრანგეთზე, ესპანეთსა თუ პორტუგალიაზე.

კვიპროსი და მალტა უფრო მსუბუქია ყოველწლიური ფლობის თვალსაზრისით

კვიპროსმა საერთოეროვნული ყოველწლიური გადასახადი უძრავ ქონებაზე ჯერ კიდევ 2017 წელს გააუქმა. ადგილობრივი გადასახდელები ნარჩუნდება, მაგრამ ფრანგული IFI-ის ან ესპანური ქონების გადასახადის ცალკე ეროვნული ანალოგი არ არსებობს.

კვიპროსული უძრავი ქონების გაყიდვა ამასთანავე იბეგრება კაპიტალის ნაზარდის გადასახადით 20%-იანი განაკვეთით. 2026 წლიდან განახლდა უვადო გამოქვითვები ფიზიკური პირებისთვის, ხოლო კომპანიის მეშვეობით უძრავი ქონების ირიბი ფლობის ზღვარი შემცირდა აქციების ღირებულების 50%-დან 20%-მდე. დამატებით გამყიდველი იხდის 0,4%-იან მოსაკრებელს გარიგების თანხიდან კანონით დადგენილ შემთხვევებში.

მალტაზე არ არის კლასიკური ყოველწლიური ქონების გადასახადი და საერთო გადასახადი ქონებრივ მდგომარეობაზე. ადგილობრივი უძრავი ქონების გაყიდვისას ნაზარდზე ჩვეულებრივი გადასახადის ნაცვლად უფრო ხშირად მოქმედებს საბოლოო გადასახადი გასხვისების ფასიდან. სტანდარტული განაკვეთი ბევრ შემთხვევაში შეადგენს 8%-ს, ძველი ობიექტების ნაწილისთვის — 10%-ს; არსებობს სპეციალური განაკვეთები და გამონაკლისები.

ამიტომ ყოველწლიური გადასახადის სვეტში ნულოვანი სტრიქონი არ ნიშნავს ინვესტიციის ნულოვან საგადასახადო ღირებულებას.

შვეიცარია და ნიდერლანდები სხვა მოდელს იყენებენ

შვეიცარიაში გადასახადი წმინდა ქონებრივ მდგომარეობაზე მოქმედებს კანტონებისა და მუნიციპალიტეტების დონეზე. ფედერალური გადასახადი ქონებაზე არ არსებობს. მაქსიმალური ჯამური განაკვეთი ძლიერ არის დამოკიდებული საცხოვრებელ ადგილზე და იმყოფება დაახლოებით 0,1–0,87%-ის დიაპაზონში. უძრავი ქონება შედის ქონების გაანგარიშებაში, ხოლო ვალები ნაწილდება და იქვითება დადგენილი წესებით.

შვეიცარიული უძრავი ქონების გაყიდვიდან ნაზარდი იბეგრება კანტონალურ დონეზე. ამიტომ ორ იდენტურ ინვესტიციას სხვადასხვა კანტონში შეიძლება ჰქონდეს საგრძნობლად განსხვავებული შედეგი.

ნიდერლანდები ფორმალურად არ იყენებს კლასიკურ გადასახადს წმინდა ქონებაზე. საინვესტიციო აქტივები ხვდება Box 3-ში — დანაზოგებისა და ინვესტიციების საანგარიშო შემოსავლიანობის დაბეგვრის სისტემაში. 2026 წელს პირადი დაუბეგრავი ზღვარი შეადგენს €59 357-ს, ხოლო გათვლილი შემოსავალი იბეგრება 36%-იანი განაკვეთით. გარდამავალი სისტემა აგრძელებს მოქმედებას უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებების გათვალისწინებით: გადასახადის გადამხდელს შეუძლია დაამტკიცოს უფრო დაბალი ფაქტობრივი შემოსავლიანობა, თუ ის საანგარიშოზე დაბალია.

საინვესტიციო უძრავი ქონება ნიდერლანდებში ტიპურ კერძო სცენარში განეკუთვნება Box 3-ის აქტივებს. არა საკუთარი საცხოვრებლად განკუთვნილი ობიექტის შეძენისას 2026 წლიდან მოქმედებს საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი 8%.

სად იხდის ინვესტორი მეტს

ერთიანი პასუხი მთელი ევროპისთვის არ არსებობს, რადგან შედეგი დამოკიდებულია იმაზე, თუ კონკრეტულად რას ვადარებთ.

ძალიან მაღალი აქტიური შემოსავლის მქონე ადამიანისთვის ზედა განაკვეთები ყველაზე მაღალია დანიაში, საფრანგეთში, ავსტრიაში, ესპანეთში, ბელგიასა და პორტუგალიაში. უძრავი ქონების დიდი პორტფელის მფლობელისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საფრანგეთი და ესპანეთი: იქ შემოსავლისა და ობიექტის გადასახადს ემატება მსხვილი ქონების დაბეგვრის მექანიზმები. შვეიცარია ყოველწლიურად ბეგრავს წმინდა ქონებას კანტონალურ დონეზე, ხოლო პორტუგალია იყენებს დამატებით AIMI-ს უძრავი ქონების მსხვილ მფლობელობებზე.

ხანგრძლივი ჰორიზონტის მქონე კერძო ინვესტორისთვის გერმანია და იტალია შეიძლება უფრო რბილი აღმოჩნდეს გასვლისას ფლობის დადგენილი ვადის შემდეგ გათავისუფლების წყალობით. საქართველო განეკუთვნება უფრო მსუბუქ რეჟიმებს: 5% საცხოვრებლის გაქირავებაზე, შეძენისას ცალკე გადასახადის არარსებობა, ორ წელზე მეტი ხნით ფლობის შემდეგ ნაზარდის გათავისუფლება და ახალი ზღვარი GEL 100 ათასი ქონების გადასახადისთვის. კვიპროსი და მალტა უფრო მსუბუქია ობიექტზე ყოველწლიური ეროვნული გადასახადით, მაგრამ გაყიდვა რჩება დასაბეგრ მოვლენად. საბერძნეთი 2026 წელს გამოირჩევა უძრავი ქონების ნაზარდზე გადასახადის დროებითი შეჩერებით.

ამიტომ კითხვას „სად არის ყველაზე მაღალი გადასახადები ევროპაში“ რამდენიმე სწორი პასუხი აქვს. ხელფასისთვის ეს არის ქვეყნების ერთი ჯგუფი, დიდი ქონებრივი პორტფელისთვის — მეორე, ობიექტის ხუთი ან ათი წლის შემდეგ გაყიდვისთვის — მესამე.

რეზიდენტი და არარეზიდენტი განსხვავებულად იხდიან

საგადასახადო რეზიდენტობას შეუძლია მთლიანად შეცვალოს გაანგარიშება. რეზიდენტი ჩვეულებრივ აცხადებს მსოფლიო შემოსავალს და ზოგიერთ ქვეყანაში მსოფლიო აქტივებს. არარეზიდენტი უფრო ხშირად იბეგრება მხოლოდ ქვეყნის შიგნით არსებული შემოსავლითა და ქონებით, მაგრამ უძრავი ქონების გაყიდვის წესები შეიძლება ცალკე იყოს.

დამატებით შრეს ქმნის ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შესახებ შეთანხმებები. ისინი განსაზღვრავენ, რომელ ქვეყანას აქვს უფლება დაბეგროს გაქირავება ან ნაზარდი და რა მეთოდით ჩაუთვლის მეორე ქვეყანა უკვე გადახდილ გადასახადს.

ამიტომ €500 ათასის ღირებულების ერთმა ბინამ შეიძლება განსხვავებული წმინდა შემოსავლიანობა მისცეს ორ მესაკუთრეს ერთნაირი გაქირავების პირობებში, თუ ისინი სხვადასხვა სახელმწიფოს საგადასახადო რეზიდენტები არიან.

უძრავი ქონების მფლობელს ფლობის სრული ღირებულება სჭირდება

ობიექტის შეძენისას საკმარისი არ არის მხოლოდ საშემოსავლო გადასახადის ან ნაზარდზე ერთი განაკვეთის შედარება. მოდელში უნდა შევიდეს გადასახადი შეძენისას, ობიექტის ყოველწლიური გადასახადი, გადასახადი გაქირავებაზე, შესაძლო გადასახადი ქონებრივ მდგომარეობაზე, მუნიციპალური გადასახდელები და გადასახადი გაყიდვისას.

ეს ჯამი ხსნის, თუ რატომ გარდაიქმნება ერთნაირი მთლიანი შემოსავლიანობა გერმანიაში, პორტუგალიაში, კვიპროსზე თუ საფრანგეთში განსხვავებულ წმინდა შედეგად.

საინვესტიციო გადაწყვეტილებისთვის უფრო სასარგებლოა არა „ევროპაში ყველაზე დაბალი განაკვეთის“ ძებნა, არამედ კონკრეტული სცენარის გათვლა: მფლობელის საგადასახადო რეზიდენტობა, ობიექტის ფასი და ტიპი, მოსალოდნელი გაქირავება, ფლობის ვადა და გამოსვლის მეთოდი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: გადასახადები ევროპაში 2026 წელს

სად არის ყველაზე მაღალი გადასახადები შემოსავლებზე ევროპაში?

Tax Foundation-ის შედარების ევროპულ ქვეყნებს შორის ყველაზე მაღალი მაქსიმალური განაკვეთები 2026 წელს მოქმედებს დანიაში, საფრანგეთში, ავსტრიაში, ესპანეთში, ბელგიასა და პორტუგალიაში. სოციალური შენატანები ამ მაჩვენებელში არ შედის.

ევროპის რომელ ქვეყნებშია გადასახადი ქონებრივ მდგომარეობაზე?

კლასიკური ან მასთან მიახლოებული გადასახადი წმინდა ქონებრივ მდგომარეობაზე მოქმედებს ესპანეთსა და შვეიცარიაში. საფრანგეთში IFI გამოიყენება მხოლოდ მსხვილ უძრავ ქონებაზე. პორტუგალიას არ გააჩნია საერთო გადასახადი წმინდა ქონებაზე, მაგრამ კრებს AIMI-ს გარკვეული უძრავი ქონების მსხვილი პორტფელებიდან.

სად არ არის საერთოეროვნული ყოველწლიური გადასახადი უძრავ ქონებაზე?

კვიპროსმა გააუქმა ეროვნული ყოველწლიური გადასახადი უძრავ ქონებაზე, ხოლო მალტაზე არ არის კლასიკური პერიოდული ეროვნული ქონების გადასახადი. ადგილობრივი მოსაკრებლები და გადასახადები შეძენის ან გაყიდვისას ამასთანავე ნარჩუნდება.

სად ამცირებს ფლობის ხანგრძლივი ვადა გადასახადს გაყიდვისას?

გერმანიაში უძრავი ქონების კერძო გაყიდვა ათ წელზე მეტი ხნით ფლობის შემდეგ ჩვეულებრივ თავისუფლდება ნაზარდის გადასახადისგან. იტალიაში ბევრი კერძო გაყიდვა თავისუფლდება ხუთ წელზე მეტი ხნით ფლობის შემდეგ.

არის თუ არა უძრავი ქონების გაყიდვაზე გადასახადი საბერძნეთში 2026 წელს?

ბერძნული უძრავი ქონების გაყიდვისას კაპიტალის ნაზარდის დაბეგვრა შეჩერებულია 2026 წლის ბოლომდე. სხვა გადასახადები და მოსაკრებლები გარიგებაზე ნარჩუნდება.

იხდის თუ არა არარეზიდენტი იგივე გადასახადებს, რასაც რეზიდენტი?

ყოველთვის არა. რეზიდენტები უფრო ხშირად იბეგრებიან მსოფლიო შემოსავლიდან და აქტივებიდან, არარეზიდენტები — ადგილობრივი წყაროებიდან და უძრავი ქონებიდან. შედეგი ასევე დამოკიდებულია ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შესახებ შეთანხმებაზე.

რა გადასახადებს იხდის უძრავი ქონების მფლობელი საქართველოში?

ფიზიკური პირისთვის საცხოვრებლის გაქირავება შეიძლება დაიბეგროს 5%-იანი განაკვეთით გამოქვითვების გარეშე. საცხოვრებლის გაყიდვიდან მიღებული დასაბეგრი ნაზარდი ასევე იბეგრება 5%-იანი განაკვეთით, ხოლო ორ წელზე მეტი ხნით ფლობის შემდეგ ჩვეულებრივ თავისუფლდება. 2026 წლის 30 სექტემბრიდან ქონება, მიწის გარდა, გათავისუფლებულია გადასახადისგან GEL 100 ათასამდე ოჯახური შემოსავლისას; ზღვარს ზემოთ მოქმედებს საბაზრო ღირებულების 0,8–1% განაკვეთი. საკუთრების უფლების გადაცემაზე ცალკე გადასახადი და ბაჟი არ არის.

შეიძლება თუ არა საქართველოში გადასახადების გაზრდა რეფერენდუმის გარეშე?

ყოველთვის არა. ახალი საერთო-სახელმწიფოებრივი გადასახადისთვის ან მოქმედი განაკვეთის ზედა ზღვრის გაზრდისთვის ზოგად შემთხვევაში საჭიროა რეფერენდუმი. გამონაკლისი დაშვებულია აქციზისთვის; გარდა ამისა, მთავრობას შეუძლია დროებით გაზარდოს გადასახადები მაქსიმუმ სამი წლით რეფერენდუმის გარეშე, ხოლო განაკვეთების შეცვლა შესაძლებელია უკვე დადგენილი ზღვრის ფარგლებში. ქონების გადასახადი რეგულირდება ცალკე.

კვიპროსზე მდებარე ბრიტანულ RAF Akrotiri-ს ბაზაზე 2 მარტის ღამეს დრონებით თავდასხმა განხორციელდა. მსხვერპლი არ არის, ზიანი მინიმალურია. ეს ახლო აღმოსავლეთის კონფლიქტის ფარგლებში ევროპის სამხედრო ინფრასტრუქტურის დაზიანების პირველი შემთხვევაა. დარტყმა ირანზე აშშ-ისა და ისრაელის თავდასხმების შემდეგ მოხდა, რასაც აიათოლა ალი ხამენეის დაღუპვა მოჰყვა, იუწყება Euronews.

რას გააკეთებს ევროპა

ინციდენტი მოხდა მას შემდეგ, რაც დიდი ბრიტანეთის პრემიერ-მინისტრმა კირ სტარმერმა აშშ-ს ირანის სარაკეტო დანადგარებზე დარტყმებისთვის ბრიტანული ბაზების გამოყენების ნებართვა მისცა, თუმცა თავად ქვეყანა პირდაპირ თავდასხმებში არ მონაწილეობს. მთავრობის პრესსპიკერმა კონსტანტინოს ლეტიმბიოტისმა განაცხადა, რომ დრონმა მხოლოდ მცირე ზიანი გამოიწვია. ეს იყო პირველი თავდასხმა ბაზაზე 1986 წლის შემდეგ, რაც კონფლიქტის შესამჩნევი ესკალაციაა.

საფრანგეთის, გერმანიისა და დიდი ბრიტანეთის ლიდერებმა დაგმეს ირანის დარტყმები მეზობელ ქვეყნებზე და გააფრთხილეს «ირანული რაკეტებისა და დრონების წინააღმდეგ აუცილებელი და პროპორციული თავდაცვითი ქმედებების» შესაძლებლობის შესახებ.

კონფლიქტის ესკალაცია არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში

2026 წლის 28 თებერვლიდან 2 მარტამდე არაბთა გაერთიანებული საამიროები ირანის მხრიდან სარაკეტო და უპილოტო საფრენი აპარატების თავდასხმების ტალღის სამიზნე გახდა, რამაც მასშტაბური შედეგები გამოიწვია ავიაციის, ტურიზმისა და ფინანსური ბაზრებისთვის. თავდაცვის სამინისტრომ მრავალი რაკეტის გადაჭერა დაადასტურა, თუმცა ნამსხვრევები საცხოვრებელ და კომერციულ რაიონებში ჩამოცვივდა. დაშავდა რამდენიმე ადამიანი, ერთი დაიღუპა.

რაკეტა ჩამოაგდეს სასტუმრო Atlantis The Royal-ის თავზე ხელოვნურ კუნძულ «პალმა ჯუმეირაზე» — ნამსხვრევებმა Fairmont The Palm-ის ვერანდის სახურავი გაარღვია, სადაც ხანძარი გაჩნდა. დრონის ფრაგმენტები ცნობილ სასტუმრო Burj Al Arab-საც მოხვდა — შენობამ უმნიშვნელო ზიანი მიიღო, დაშავებულები არ არიან. შარჯაში დრონი სავაჭრო ცენტრს დაეცა. რამდენიმე საათის განმავლობაში იწვოდა დუბაის აეროპორტი, საიდანაც მგზავრების ევაკუაცია განხორციელდა. რაკეტა ჩამოვარდა აბუ-დაბის პორტში, საკრუიზო ლაინერ Mein Schiff 4-ის სიახლოვეს. გემზე, რომელიც ირანის ირგვლივ შექმნილი კონფლიქტის გამო ზაიდის პორტში შეყოვნდა, დაახლოებით 3,5 ათასი ადამიანი იმყოფებოდა.

2 მარტს თვითმხილველები საცხოვრებელ და ტურისტულ ობიექტებზე დრონებისა და რაკეტების ნამსხვრევების ახალ ცვენას აფიქსირებენ. SHOT-ის ინფორმაციით, ძლიერი აფეთქებები გაისმა სასტუმრო Khalidiya Palace Rayhaan-ის რაიონში აბუ-დაბიში, ასევე Business Bay-სთან და დუბაის კუნძულ პალმა ჯუმეირაზე. TASS იუწყება აფეთქებების შესახებ Al Hamra Village-ის საცხოვრებელ კვარტალში, რას-ალ-ხაიმას საამიროში — არაბთა გაერთიანებული საამიროების ჩრდილოეთით: ორ შენობას შორის უპილოტო საფრენი აპარატი აფეთქდა. დაშავებულების შესახებ ინფორმაცია ჯერჯერობით არ გავრცელებულა.

საჰაერო მიმოსვლა პრაქტიკულად შეჩერებულია. რუსეთის მოქალაქეები ომანში სახმელეთო საზღვრით გადასვლას ცდილობენ. ბილეთები მასკატიდან მოსკოვამდე მკვეთრად გაძვირდა და უკვე 20 000 ევროს აღწევს.

ომის გაგრძელება: ისრაელი და ქუვეითი

ირანმა ისრაელსა და რეგიონში მდებარე ამერიკულ ბაზებზე თავდასხმების მეცხრე ტალღა განახორციელა. აფეთქებები დაფიქსირდა დუბაიში, დოჰასა და ბაჰრეინში. უპილოტო აპარატებმა ერბილის აეროპორტს დაარტყეს ჩრდილოეთ ერაყში, სადაც აშშ-ის ბაზა მდებარეობს, იტყობინება The Wall Street Journal.

«ჰეზბოლამ» ისრაელის ჩრდილოეთს შეუტია, რის საპასუხოდაც ისრაელის თავდაცვის ძალებმა 2 მარტს დარტყმა მიაყენეს ლიბანს, დაჯგუფების შტაბ-ბინასა და ინფრასტრუქტურას. თეირანმა რაკეტების ახალი სერია გაუშვა იერუსალიმისა და თელ-ავივის მიმართულებით. თავდასხმები დაფიქსირდა სხვა ქალაქებზეც. ისრაელის სამხედროებმა ქვეყნის უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად მრავალფრონტიანი ოპერაციისთვის მზადყოფნა გამოაცხადეს.

ქუვეითში ამერიკული გამანადგურებელი F-15 ჩამოვარდა, პილოტი გადარჩა. ამ ქვეყანაში მდებარე ბაზაზე სამი ამერიკელი სამხედრო მოსამსახურე დაიღუპა. ოპერაციის დაწყებიდან ამერიკულმა ძალებმა 1000-ზე მეტ სამიზნეს დაარტყეს 20-ზე მეტი ტიპის შეიარაღების, მათ შორის B-2 Spirit-ის სტრატეგიული ბომბდამშენების გამოყენებით.

ისლამური რევოლუციის გუშაგთა კორპუსმა განაცხადა, რომ სპარსეთის ყურესა და ჰორმუზის სრუტეში აშშ-ისა და დიდი ბრიტანეთის სამ ნავთობტანკერს დაესხნენ თავს. ნაოსნობის მონაცემებით, ასობით გემმა, მათ შორის ნავთობისა და გაზის ტანკერებმა, უახლოეს წყლებში ღუზა ჩაუშვა. ტრეიდერები ნედლ ნავთობზე ფასების მკვეთრ ზრდას ელიან.

ახლო აღმოსავლეთში ომის ეკონომიკური შედეგები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახლო აღმოსავლეთში საომარმა მოქმედებებმა რეგიონის სატრანსპორტო, ლოგისტიკურ და ფინანსურ ინფრასტრუქტურაში სერიოზული შეფერხებები გამოიწვია. საჰაერო მიმოსვლა შეჩერებულია, უმსხვილესი აეროპორტები დახურულია, 700-ზე მეტი რეისი გაუქმდა, ათიათასობით ტურისტი ბლოკირებული აღმოჩნდა.

აბუ-დაბისა და დუბაის საფონდო ბირჟები 2–3 მარტს დაიხურა, საუდის არაბეთისა და ეგვიპტის რეგიონული ინდექსები 2%-ზე მეტით შემცირდა. პორტმა Jebel Ali-მ მუშაობა დროებით შეაჩერა, თხევადი ბუნებრივი აირის უმსხვილესმა იაპონურმა მყიდველმა Jera-მ პერსონალის ევაკუაცია მოახდინა.

პრემიუმ კლასის უძრავი ქონება დრონებისა და რაკეტების ნამსხვრევების ვარდნით დაზიანდა, მათ შორის Fairmont The Palm და Burj Al Arab, რამაც ინვესტორების ინტერესი შეამცირა. ნავთობის ბაზრები სადაზღვევო და რისკის პრემიის ზრდით, ჰორმუზის სრუტის გავლით მიწოდების შეზღუდვითა და გემთმფლობელების გაზრდილი სიფრთხილით რეაგირებენ. Brent-ის ფასმა ბარელზე 82 დოლარს მიაღწია, შემდეგ კი 79 დოლარამდე დაკორექტირდა, აზიური ავიაკომპანიების აქციები 5%-ზე მეტით დაეცა.

ირანის ახალი ხელისუფლება უარს ამბობს აშშ-სთან მოლაპარაკებებზე, რაც სიტუაციას არაპროგნოზირებადს ხდის და კონფლიქტის ხანგრძლივობას ზრდის. საომარი მოქმედებების რეგიონის ფარგლებს გარეთ გაფართოება, მათ შორის კვიპროსზე დარტყმები, საფრთხეებს ევროპისთვისაც აძლიერებს. ვითარების შემდგომი განვითარება და ეკონომიკური აქტივობის აღდგენა დამოკიდებულია აშშ-ისა და სპარსეთის ყურის ქვეყნების გადაწყვეტილებებზე, ასევე ტრანსპორტისა და ფინანსების სტაბილიზაციის ზომებზე.