იპოთეკური განაკვეთები ჩეხეთში 5,51%-მდე გაიზარდა

Swiss Life Hypoindex-ის საშუალო შეთავაზებული განაკვეთი სექტემბერში 0,09 პროცენტული პუნქტით, 5,51%-მდე გაიზარდა. ინდექსი გამოითვლება იპოთეკებისთვის, რომლებიც ფარავს უძრავი ქონების ღირებულების 80%-მდე და ასახავს ბანკების შეთავაზებებს და არა უკვე დადებულ საკრედიტო ხელშეკრულებებს.

მარტის შემდეგ, როდესაც მაჩვენებელი 4,89%-მდე დაეცა — რაც 2022 წლის აპრილის შემდეგ მინიმუმი იყო, განაკვეთი 0,62 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა. მოდელური 3,5 მლნ კრონის იპოთეკისთვის 25 წლის ვადით, ყოველთვიური გადასახადი არსებული განაკვეთით დაახლოებით 21 520 კრონას შეადგენს. ეს თითქმის 1 300 კრონით მეტია, ვიდრე მარტში. ამასთან, საშუალო განაკვეთები საგრძნობლად განსხვავდება ფიქსაციის ვადის მიხედვით: სექტემბერში ისინი შეადგენდა 5,29%-ს ერთ წელზე, 5,27%-ს სამ წელზე, 5,51%-ს ხუთ წელზე და 5,99%-ს ათ წელზე იმ სესხებისთვის, სადაც სესხის თანაფარდობა ქონების ღირებულებასთან არ აღემატება 80%-ს.

Adalytica აღნიშნავს, რომ იპოთეკური განაკვეთების ზრდა გრძელდება, თუმცა ჩეხეთის ეროვნული ბანკის საბაზისო განაკვეთი ორწლიანი პერიოდის წინანდელ დონეებზე საგრძნობლად დაბალი რჩება. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ფიქსირებული განაკვეთის მქონე იპოთეკის ფასზე გავლენას ახდენს არა მხოლოდ ცენტრალური ბანკის გადაწყვეტილება, არამედ ბანკებისთვის გრძელვადიანი დაფინანსების ღირებულებაც.

გაცემული იპოთეკებიც გაძვირდა

ახალი იპოთეკური სესხების საშუალო განაკვეთმა, რომელიც ბანკებმა და სამშენებლო-შემნახველმა სალაროებმა ფაქტობრივად გასცეს აგვისტოში, 5%-ს მიაღწია. ივლისში იგი 4,9%-ს შეადგენდა. სწორედ ეს მაჩვენებელი ასახავს უკეთ დადებული გარიგებების პირობებს, ამიტომ მისი პირდაპირ შერევა სექტემბრის Swiss Life Hypoindex-თან, რომელიც აჩვენებს საშუალო შეთავაზებულ განაკვეთს, არ შეიძლება.

აგვისტოში ბანკებმა გასცეს ახალი იპოთეკები რეფინანსირების გარეშე 26,8 მლრდ კრონის ოდენობით, რაც 13%-ით ნაკლებია ივლისთან შედარებით. სეზონური კორექტირების შემდეგ მოცულობა შემცირდა დაახლოებით 11%-ით. ჩეხეთის საბანკო ასოციაცია ამას უკავშირებს, მათ შორის, გაზრდილი მოთხოვნის პერიოდის დასრულებას, როდესაც კლიენტების ნაწილი ცდილობდა სესხის აღებას საინვესტიციო შესყიდვებისთვის წესების გამკაცრებამდე და საბაზრო განაკვეთების შემდგომ ზრდამდე.

იანვარ-აგვისტოში ახალი იპოთეკების მოცულობამ 273 მლრდ კრონს მიაღწია, რაც 68 მლრდ-ით, ანუ დაახლოებით მესამედით მეტია 2025 წლის ანალოგიური პერიოდის შედეგზე. ახალი სესხის საშუალო მოცულობამ 4,59 მლნ კრონა შეადგინა და შარშანდელზე დაახლოებით 8%-ით მაღალი დარჩა. საანგარიშო საშუალო ყოველთვიურმა გადასახადმა 25 888 კრონს მიაღწია. ამასთან, სხვაობა იპოთეკურ განაკვეთსა და შესაბამის საბაზრო განაკვეთებს შორის აგვისტოში 0,6 პროცენტულ პუნქტზე ნაკლები იყო დაახლოებით ერთი პუნქტის გრძელვადიან საშუალო დონესთან შედარებით, რაც ზღუდავს ბანკების შესაძლებლობას, შეაკავონ სესხების შემდგომი გაძვირება საკუთარი მარჟის ხარჯზე.

ცენტრალურმა ბანკმა განაკვეთი 3,75%-ის დონეზე დატოვა

17 სექტემბერს ჩეხეთის ეროვნულმა ბანკმა ორკვირიანი რეპო განაკვეთი ლიკვიდობის ამოღების ოპერაციებზე 3,75%-ის დონეზე შეინარჩუნა. სადისკონტო განაკვეთი 2,75%-ზე დარჩა, ხოლო ლომბარდული განაკვეთი ბანკებისთვის უზრუნველყოფილ სესხებზე — 4,75%-ზე. გადაწყვეტილებას გამგეობის შვიდივე წევრმა დაუჭირა მხარი.

მიმდინარე დონე მოქმედებს 19 ივნისიდან, როდესაც რეგულატორმა ძირითადი განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით გაზარდა. სექტემბრის სხდომაზე ცენტრალურმა ბანკმა აღნიშნა, რომ გრძელვადიანი საპროცენტო განაკვეთების ზრდამ უკვე გამოიწვია ფინანსური პირობების გამკაცრება და ხელი უნდა შეუწყოს დაკრედიტების ტემპების სტაბილიზაციას. მომდევნო სხდომაზე გამგეობა განაკვეთების შენარჩუნებასა და მათ გაზრდას შორის არჩევანის გაკეთებას გეგმავს.

ეს ხსნის განსხვავებას საბაზისო და იპოთეკურ განაკვეთებს შორის. საცხოვრებლის სესხზე პროცენტი რამდენიმეწლიანი ფიქსაციით დამოკიდებულია ბანკისთვის გრძელვადიანი ფულის ღირებულებაზე. ამიტომ იპოთეკა შეიძლება გაძვირდეს ცენტრალური ბანკის განაკვეთის ახალი გაზრდის გარეშეც.

საცხოვრებელზე ფასები 10%-ით გაიზარდა

პარალელურად, მყიდველები თავად უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას აწყდებიან. 2026 წლის პირველ კვარტალში ჩეხეთში საცხოვრებლის ფასები წლიურად 10%-ით და წინა კვარტალთან შედარებით კიდევ 2%-ით გაიზარდა. შედარებისთვის, ევროკავშირში საშუალო წლიური ზრდა 5,1%-ს შეადგენდა.

ამგვარად, ჩეხეთი კვლავ საგრძნობლად უსწრებს საშუალო ევროპულ დინამიკას. წინა სამ კვარტალში ჩეხური ინდექსის წლიური ზრდა ასევე დაახლოებით 10%-ზე ნარჩუნდებოდა: 10,5% 2025 წლის მეორე კვარტალში, 10,8% მესამეში და 10,3% მეოთხეში.

მყიდველებისთვის ეს ორი პროცესი ერთიანდება. ბინის ფასის მატებასთან ერთად იზრდება სესხის საჭირო თანხა, ხოლო საპროცენტო განაკვეთის აწევა ამ სესხის მომსახურებას უფრო აძვირებს. ამიტომ იპოთეკური განაკვეთის შედარებით მცირე ცვლილებამაც კი შეიძლება საგრძნობლად შეცვალოს საბოლოო ყოველთვიური გადასახადი.

პრაღის ახალაშენებული ბინების ფასმა 182 700 კრონს მიაღწია კვადრატულ მეტრზე

შესვლის განსაკუთრებით მაღალი ზღვარი ნარჩუნდება პრაღაში. 2026 წლის მეორე კვარტალში ახალ საცხოვრებელ პროექტებში თავისუფალი ბინების საშუალო გაცხადებულმა ფასმა კვ. მ-ზე 182 700 კრონს მიაღწია, რაც პირველ კვარტალთან შედარებით 1,3%-ით მეტია.

Deloitte-ის შერჩევაში ყველაზე ძვირადღირებული რაიონი გახდა პრაღა 2, სადაც საშუალო ფასმა კვ. მ-ზე 265 100 კრონს მიაღწია კვარტალური 10%-იანი ზრდის შემდეგ. ყველაზე ხელმისაწვდომი აღმოჩნდა პრაღა 10 საშუალო ფასით 166 800 კრონა. მაჩვენებლები ეხება დეველოპერების პროექტებში თავისუფალი ბინების გაცხადებულ ფასებს და არ წარმოადგენს ქალაქში ფაქტობრივად დადებული ყველა გარიგების საშუალო ფასს.

პრაღის ახალაშენებული ობიექტების ამჟამინდელი ღირებულების გათვალისწინებით, სტანდარტული 3–4 მლნ კრონის იპოთეკა ბინის ფასის მხოლოდ ნაწილს ფარავს. ეს ზრდის პირველადი შენატანისა და მსესხებლის შემოსავლის მნიშვნელობას, განსაკუთრებით იმ მყიდველებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ საკუთარი საცხოვრებელი ან დიდი კაპიტალი.

საინვესტიციო იპოთეკისთვის პირობები გამკაცრდა

2026 წლის 1 აპრილიდან ჩეხეთის ეროვნული ბანკი ბანკებს ურჩევს, გამოიყენონ უფრო მკაცრი შეზღუდვები საინვესტიციო საცხოვრებელი უძრავი ქონების იპოთეკებზე. სესხის თანაფარდობა გირაოს ღირებულებასთან არ უნდა აღემატებოდეს 70%-ს, ხოლო მსესხებლის მთლიანი დავალიანება — მისი წმინდა წლიური შემოსავლის შვიდმაგ ოდენობას.

საინვესტიციოდ მიიჩნევა იპოთეკა მესამე და შემდგომი საცხოვრებელი ობიექტის შესაძენად ან გასაქირავებლად შეძენილ უძრავ ქონებაზე. საცხოვრებლისთვის, რომელსაც მსესხებელი საკუთარი ცხოვრებისთვის ყიდულობს, სესხის მაქსიმალური თანაფარდობა ობიექტის ღირებულებასთან 80%-ის დონეზე დარჩა. 36 წლამდე ასაკის განმცხადებლებისთვის მან შეიძლება 90%-ს მიაღწიოს.

რეგულატორმა გადაწყვეტილება იმით ახსნა, რომ იპოთეკური ბაზრის აქტივობა გრძელვადიან საშუალო მაჩვენებლებს აღემატებოდა, საცხოვრებლის ფასები ორნიშნა ტემპებით იზრდებოდა, ხოლო საინვესტიციო იპოთეკების წილი მატულობდა. ამასთან, ასეთ სესხებს, ბანკის შეფასებით, უფრო რისკიანი მახასიათებლები აქვს, ვიდრე საკუთარი საცხოვრებლის შესაძენად გაცემულ სესხებს.

იპოთეკური ბაზრის ზრდა შენელდა, მაგრამ არ შეჩერებულა

აგვისტოს გაცემების შემცირება ჯერჯერობით არ ჰგავს მთელი ბაზრის შემობრუნებას. პირველი რვა თვის განმავლობაში ახალი იპოთეკების მოცულობა შარშანდელზე დაახლოებით მესამედით მეტი რჩება, ხოლო სესხის საშუალო მოცულობა — 8%-ით მეტი.

მყიდველები წლის დასაწყისში აქტიურად იღებდნენ სესხებს ახალი მოთხოვნების ძალაში შესვლამდე და დაფინანსების ღირებულების შემდგომი ზრდის მოლოდინის ფონზე. ამის შემდეგ მოთხოვნა ნაწილობრივ ნორმალიზდა. პარალელურად ბაზარი განაკვეთების საპირისპირო მოძრაობას შეეჯახა: მარტის მინიმუმის შემდეგ ისინი კლებას კი არ განაგრძობდნენ, არამედ თანმიმდევრულად დაიწყეს ზრდა.

მყიდველებისთვის, რომლებიც უფრო იაფ იპოთეკას ელოდნენ, სიტუაცია გართულდა. განაკვეთის შემცირება მომავალში სულაც არ ნიშნავს უფრო ხელმისაწვდომ შეძენას, თუკი ამ დროის განმავლობაში ბინის ღირებულება ზრდას განაგრძობს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ჩეხეთის ბაზრის მთავარი პრობლემა ამჟამად სამი სიდიდის ერთდროულ ზრდაში მდგომარეობს: საცხოვრებლის ღირებულება, იპოთეკური განაკვეთი და სესხის საშუალო მოცულობა. ჩეხეთის ეროვნული ბანკის სტაბილური განაკვეთი თავისთავად არ იძლევა იპოთეკის გაიაფების გარანტიას, რადგან ბანკები გრძელვადიანი დაფინანსების ღირებულებაზეც ორიენტირდებიან. მყიდველისთვის მნიშვნელოვანია საბოლოო გადასახადი, რომელიც ერთდროულად არის დამოკიდებული ობიექტის ფასზე, საკუთარ შენატანზე, სესხის თანხასა და საპროცენტო განაკვეთზე. თუ საცხოვრებელი ორნიშნა ტემპებით გაძვირებას განაგრძობს, იპოთეკური პროცენტების შემდგომმა შემცირებამაც კი შეიძლება მხოლოდ ნაწილობრივ აანაზღაუროს უძრავი ქონების ფასის ზრდა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: იპოთეკა და უძრავი ქონება ჩეხეთში

რა არის იპოთეკური განაკვეთი ჩეხეთში 2026 წლის სექტემბერში?

Swiss Life Hypoindex-ის საშუალო შეთავაზებული განაკვეთი შეადგენს 5,51%-ს. ბანკების მიერ აგვისტოში ფაქტობრივად გაცემულ იპოთეკებზე საშუალო განაკვეთი უფრო დაბალი იყო — 5%.

რატომ არსებობს ორი განსხვავებული იპოთეკური განაკვეთი?

Swiss Life Hypoindex ზომავს ბანკების საშუალო შეთავაზებებს თვის დასაწყისში. ჩეხეთის საბანკო ასოციაცია ითვლის საშუალო განაკვეთს უკვე გაცემულ ახალ სესხებზე. ამიტომ მაჩვენებლები იპოთეკის გაფორმების სხვადასხვა ეტაპს ეხება.

რამდენად გაძვირდა იპოთეკა გაზაფხულიდან?

Swiss Life Hypoindex მარტის 4,89%-დან სექტემბერში 5,51%-მდე გაიზარდა, ანუ 0,62 პროცენტული პუნქტით.

რა არის ახალი იპოთეკის საშუალო მოცულობა ჩეხეთში?

აგვისტოში ახალი იპოთეკური სესხის საშუალო მოცულობა შეადგენდა დაახლოებით 4,59 მლნ კრონას.

როგორ იცვლება საცხოვრებლის ფასები ჩეხეთში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ფასები გაიზარდა 10%-ით წლიურად და 2%-ით წინა კვარტალთან შედარებით.

რა ღირს ახალაშენებული ბინები პრაღაში?

ახალ პროექტებში თავისუფალი ბინების საშუალო გაცხადებული ფასი მეორე კვარტალში შეადგენდა 182 700 კრონას კვ. მ-ზე. პრაღა 2-ში მაჩვენებელმა 265 100 კრონს მიაღწია.

რა შეზღუდვები მოქმედებს საინვესტიციო იპოთეკებზე?

ჩეხეთის ეროვნული ბანკი ბანკებს ურჩევს, შეზღუდონ ასეთი სესხები უძრავი ქონების ღირებულების 70%-მდე, ხოლო მსესხებლის მთლიანი დავალიანება — მისი წმინდა წლიური შემოსავლის შვიდმაგ ოდენობამდე.

შეიძლება თუ არა იპოთეკა გაიაფდეს საცხოვრებლის ფასების შემცირების გარეშე?

დიახ. საპროცენტო განაკვეთები და უძრავი ქონების ღირებულება სხვადასხვა ფაქტორზეა დამოკიდებული. თუმცა მყიდველისთვის მნიშვნელოვანია მათი კომბინაცია: უფრო დაბალმა განაკვეთმა შეიძლება არ გააუმჯობესოს ხელმისაწვდომობა, თუ ამ დროისთვის ბინა საგრძნობლად გაძვირდება.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-ს მიაღწია

ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი მეორე კვარტალში უფრო ძლიერი დინამიკით შევიდა, თუმცა შემდგომი აღდგენა თავდაპირველ მოლოდინებზე ნელი აღმოჩნდა. 25 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ინვესტორები არ ტოვებენ უძრავ ქონებას, თუმცა აქტივების შერჩევას უფრო მკაცრად მიუდგნენ და უპირატესობას ანიჭებენ მდგრადი შემოსავლის, გასაგები ფასისა და გრძელვადიანი მოთხოვნის მქონე ობიექტებს.

კვლევის საბოლოო მონაცემებით, მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ შეადგინა ივლისში გამოქვეყნებული წინასწარი შეფასების (€53 მლრდ) საპირისპიროდ. ზრდამ 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 7,7%-ს მიაღწია. იანვარ-ივნისში ინვესტიციებმა €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით მეტია. სხვაობა წინასწარ მონაცემებთან არსებითია: ივლისის შეფასება ითვალისწინებდა €103 მლრდ-ს და მხოლოდ 3%-იან ზრდას.

მონაცემების ზემოთ გადახედვის შემდეგაც კი, ბაზარს ყველგან აღდგენადი არ შეიძლება ეწოდოს. საბოლოო შერჩევაში შესული 19 ევროპული ქვეყნიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციების მოცულობა შემცირდა. ევროპის საშუალო მაჩვენებელი ცალკეულ ბაზრებს შორის არსებულ მკვეთრ სხვაობას ფარავს.

დიდი ბრიტანეთი შემცირდა, ესპანეთი და ჩრდილოეთ ევროპა დაჩქარდა

დიდმა ბრიტანეთმა ყველაზე დიდი უარყოფითი წვლილი შეიტანა საერთო ევროპულ დინამიკაში. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები იქ წლიურ ჭრილში 16%-ით შემცირდა, £21 მლრდ-მდე, ანუ დაახლოებით €24 მლრდ-მდე. ბრიტანული ვარდნის გამო ევროპულმა შედეგმა თითქმის €5 მლრდ დაკარგა.

ბელგიამ ასევე აჩვენა შესამჩნევი შემცირება. ამავდროულად, რამდენიმე ბაზარი საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა. ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთი ერთ-ერთ უმსხვილეს მზარდ ბაზრად დარჩა: მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

გერმანიამ და საფრანგეთმა მხოლოდ 3-3%-ით მოიმატეს. მათი საინვესტიციო აქტივობა კვლავ 21–36%-ით დაბალია ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე. საშუალოდ ევროპაში ხუთწლიანი ნორმიდან ჩამორჩენა დაახლოებით 7%-ს შეადგენს.

ამრიგად, საერთო 6,3%-იანი ზრდა არ ნიშნავს ევროპის სინქრონულ აღდგენას. მსხვილი ბაზრები სხვადასხვა სიჩქარით მოძრაობენ, ხოლო ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის ქვეყნებზე, სადაც ინვესტიციები შედარებით დაბალი ბაზიდან ან მსხვილი პორტფელური გარიგებების ხარჯზე იზრდება.

საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ ევროპული ინვესტიციების 29% მიიღო

კაპიტალის განაწილების ყველაზე მსხვილი მიმართულება საცხოვრებელთან დაკავშირებული ობიექტები გახდა. მრავალბინიან გასაქირავებელ საცხოვრებელზე, სპეციალურად აშენებულ სტუდენტურ საცხოვრებლებზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპის უძრავ ქონებაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

მოთხოვნას მხარს უჭერს შეზღუდული მიწოდება და საიჯარო შემოსავლების ზრდის პერსპექტივები. დამატებითი წვლილი შეიტანა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებებმა ესპანეთში, ფინეთში, საფრანგეთსა და პოლონეთში.

ევროპის, ახლო აღმოსავლეთისა და აფრიკის ცალკეული მონაცემები ადასტურებს კაპიტალის კონცენტრაციას ამ სეგმენტში. JLL-ის კვლევა საინვესტიციო საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობას €17,4 მლრდ-ად აფასებს — 49%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, რაც 2022 წლის შემდეგ მაქსიმალური კვარტალური შედეგია. ნახევარ წელიწადში ინვესტიციებმა €31,2 მლრდ შეადგინა, რაც 10%-იანი მატებაა.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა მრავალბინიანი გასაქირავებელი საცხოვრებელი: მეორე კვარტალში ასეთი გარიგებების მოცულობა 83%-ით გაიზარდა, €14,3 მლრდ-მდე. ამასთან, საცხოვრებელ სეგმენტში ოპერაციების რაოდენობა 19%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგების საშუალო ზომა €39 მლნ-დან €72 მლნ-მდე გაიზარდა. €100 მლნ-ზე ძვირადღირებულ გარიგებებზე მთლიანი მოცულობის 68% მოდიოდა. ეს აჩვენებს, რომ ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უზრუნველყოფილია მსხვილი პორტფელებითა და პლატფორმული შესყიდვებით, და არა მცირე გარიგებების რაოდენობის ზრდით.

ლოგისტიკამ მოცულობა დაკარგა, რითეილი 12%-ით შემცირდა

რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ლოგისტიკურმა უძრავმა ქონებამ უფრო სუსტი დინამიკა აჩვენა. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა.

კლება მოხდა წლის ერთ-ერთი უმსხვილესი გარიგების გათვალისწინებითაც კი — ფრანგული ლოგისტიკური პლატფორმის Proudreed-ის შესყიდვა დაახლოებით €2,3 მლრდ-ად. საწყობებზე გრძელვადიან მოთხოვნას ხელს უწყობს ელექტრონული კომერციის განვითარება და მიწოდების ჯაჭვების გარდაქმნა, თუმცა ინვესტორები უფრო ყურადღებით ეკიდებიან ფასებსა და შენობების ხარისხს.

ინვესტიციები სავაჭრო უძრავ ქონებაში 12%-ით შემცირდა 2025 წლის ძლიერი პირველი ნახევარწლიური პერიოდის შემდეგ. ამასთან, საუკეთესო ლოკაციებში არსებული მსხვილი ობიექტები კვლავ პოულობენ მყიდველებს. გამორჩეულ ოპერაციებს შორისაა — მილანის ვია მონტენაპოლეონეზე Palazzo del Monte-ს 80%-ის გაყიდვა დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად, შენობა პარიზში ელისეს მინდვრების გამზირზე €402 მლნ-ად, სავაჭრო ცენტრი Merry Hill დიდ ბრიტანეთში €331 მლნ-ად და Islazul მადრიდში €329 მლნ-ად.

ეს გარიგებები აძლიერებს განსხვავებას პირველხარისხოვან და მეორად ობიექტებს შორის. ლიკვიდური შენობები ძლიერი მოიჯარეებითა და კარგი ლოკაციებით კვლავ იზიდავს კაპიტალს, მაშინ როცა რეკონსტრუქციაზე, ენერგომოდერნიზაციასა თუ ფართების ხელახალ გაქირავებაზე დიდი ხარჯების მქონე ობიექტების გაყიდვა უფრო რთულდება.

საერთაშორისო კაპიტალი გარიგებების დაახლოებით 45%-ს აფორმებს

ტრანსსასაზღვრო ინვესტიციებმა პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპული მოცულობის დაახლოებით 45% შეადგინა, რაც ისტორიული საზომებით შედარებით დაბალ მაჩვენებლად რჩება.

აშშ-ის, კანადისა და სინგაპურის ინვესტორებმა აქტივობა შეამცირეს. ამერიკულმა კაპიტალმა ამასთან შეინარჩუნა პირველი ადგილი სახსრების უცხოურ წყაროებს შორის. ევროპელ ინვესტორებს შორის საშინაო ბაზრების გარეთ შედარებით მაღალ აქტივობას ნიდერლანდებისა და საფრანგეთის კომპანიები და ფონდები აჩვენებდნენ.

ტრანსსასაზღვრო აქტივობის შესუსტება ზრდის ცალკეული ბაზრების დამოკიდებულებას შიდა კაპიტალზე. ამავდროულად, მსხვილი გარიგებები აჩვენებს, რომ თანხები ხარისხიანი ობიექტებისთვის ხელმისაწვდომი რჩება.

ECB-ის განაკვეთები უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას ზღუდავს

დაფინანსების ღირებულება ევროპული ბაზრის ერთ-ერთ საკვანძო შეზღუდვად რჩება. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ოვერნაიტ კრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე.

განაკვეთების ამჟამინდელი დონე 11 ივნისის გადაწყვეტილების შემდეგ ჩამოყალიბდა, როდესაც რეგულატორმა ინფლაციური წნეხის გაძლიერების გამო სამივე განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-მდე 17 ივნისიდან გაიზარდა.

უძრავი ქონებისთვის ამას პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს. რაც უფრო მაღალია ნასესხები სახსრების ღირებულება და სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობა, მით მეტ შემოსავლიანობას ითხოვენ ინვესტორები ჩვეულებრივ უძრავი ქონებისგან. უცვლელი საიჯარო შემოსავლის პირობებში ეს ზღუდავს ფასს, რომლის გადასახდელადაც მყიდველი მზად არის ობიექტისთვის.

უძრავი ქონების შემოსავლიანობა, ანუ კაპიტალიზაციის განაკვეთი, აჩვენებს ობიექტის შემოსავლისა და მისი საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას. მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შემცირება უცვლელი იჯარის დროს შენობის ფასის ზრდას იწვევს. მიმდინარე პირობებში ასეთი განაკვეთების მასშტაბური შემცირება ჯერჯერობით არ ხდება.

ევროზონაში ინფლაცია კვლავ მიუახლოვდა 3%-ს

მაკროეკონომიკური ვითარება ასევე არ იძლევა იაფი დაფინანსების სწრაფი დაბრუნების მოლოდინის საფუძველს. Eurostat-ის მონაცემები მეორე კვარტლის მშპ-ის შესახებ აჩვენებს, რომ ევროზონის ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროკავშირის ეკონომიკა — 0,5%-ით. წლიურ გამოხატულებაში ზრდამ შესაბამისად 1% და 1,2% შეადგინა.

წლიური ინფლაცია ევროზონაში ივლისში 2,9%-მდე გაიზარდა ივნისის 2,8%-დან, ხოლო ევროკავშირში — 3%-მდე 2,9%-დან. ამას ადასტურებს 19 აგვისტოს გამოქვეყნებული ივლისის ინფლაციის საბოლოო გაანგარიშება.

ინფლაცია ევროზონაში რჩება ECB-ის საშუალოვადიან 2%-იან მიზანზე მაღლა. უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს გაურკვევლობას განაკვეთების შემდგომი ტრაექტორიის მიმართ: ეკონომიკური ზრდა მხარს უჭერს მოიჯარეებსა და ფართებზე მოთხოვნას, მაგრამ კაპიტალის მაღალი ღირებულება აკავებს საინვესტიციო შეფასებების ზრდას.

საუკეთესო ობიექტებზე ფასები ჯერჯერობით სტაბილური რჩება

მიმდინარე საინვესტიციო ციკლის მთავარი ცვლილება მდგომარეობს არა იმდენად ხელმისაწვდომი კაპიტალის რაოდენობაში, რამდენადაც ობიექტებისადმი მოთხოვნებში.

უპირატესობას იღებს პირველხარისხოვანი უძრავი ქონება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებით, მდგრადი მოიჯარეებით, თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურითა და ახალი მიწოდების შეზღუდული კონკურენციით. მეორად შენობებს მყიდველთა არსებითად უფრო ვიწრო წრისთვის უწევთ კონკურენცია.

კაპიტალიზაციის განაკვეთების სწრაფი შემცირების მოლოდინი, რასაც ავტომატურად შეეძლო უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდა, შესუსტდა. უახლოესი 12 თვისთვის საბაზისო სცენარი ითვალისწინებს პირველხარისხოვანი ობიექტების ძირითადად სტაბილურ შემოსავლიანობას, თანაც ცალკეული შემცირება შესაძლებელია პირველ რიგში ყველაზე ხარისხიანი უძრავი ქონებისთვის.

შესაბამისად, ინვესტორებისთვის შემოსავლიანობის მთავარი წყარო ხდება იჯარის ზრდა, ობიექტის მართვა და აქტივების მიმზიდველ ფასად შეძენა, და არა მთლიანად უძრავი ქონების ღირებულების საერთო ზრდა.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა შესაძლოა €251 მლრდ-ს მიაღწიოს

მეორე ნახევარწლიური პერიოდის პროგნოზი გარიგებების შემდგომ ზრდას ვარაუდობს, თუმცა მკვეთრი დაჩქარების გარეშე. ოპერაციების ნაწილი არ გაუქმებულა, არამედ გადაიდო, ამიტომ დაუსრულებელი გარიგებების უკვე ფორმირებულ პორტფელს შეუძლია მხარი დაუჭიროს მესამე და მეოთხე კვარტლების შედეგებს.

მთლიანი 2026 წლის განმავლობაში ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობა პროგნოზირებულია დაახლოებით €251 მლრდ-ის დონეზე, რაც წლიურ ჭრილში 11%-იან ზრდას შეესაბამება. 2027 წელს მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ 17%-ით გაიზარდოს, €297 მლრდ-მდე.

ასეთი სცენარის რეალიზაციაც კი არ დააბრუნებს ბაზარს თანაბარ ზრდაზე. ინვესტიციები კვლავ კონცენტრირდება იქ, სადაც მყიდველები ხედავენ მდგრად ფულად ნაკადს, მიწოდების დეფიციტსა და რისკის გასაგებ დონეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, კვარტალში €54 მლრდ-მდე და ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-მდე ზრდა წინასწარ შეფასებებზე ძლიერად გამოიყურება, თუმცა ბაზრის სტრუქტურა არაერთგვაროვანი რჩება. დაკვირვების ქვეშ მყოფი ქვეყნების უმეტესობას წლიური ზრდა არ უჩვენებია, ტრანსსასაზღვრო კაპიტალი ისტორიულ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დაფინანსების მაღალი ღირებულება აქტივების გადაფასებას ზღუდავს. ამიტომ გარიგებების საერთო მოცულობის გაზრდა ჯერჯერობით უფრო მართებულია განვიხილოთ როგორც შერჩევითი აღდგენა: მოგებაში რჩება უპირველეს ყოვლისა ბაზრები და ობიექტები მდგრადი იჯარით, შეზღუდული მიწოდებითა და დამატებითი ინვესტიციების დაბალი საჭიროებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროპის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიცია განხორციელდა ევროპულ უძრავ ქონებაში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 7,7%-ით მეტია 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით.

რამდენი შეადგინა ინვესტიციებმა 2026 წლის პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში?

პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ინვესტიციების მოცულობამ €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს.

რატომ გვხვდება ციფრი €53 მლრდ?

€53 მლრდ იყო მეორე კვარტლის წინასწარი შეფასება, რომელიც ივლისში გამოქვეყნდა. 25 აგვისტოს საბოლოო ანგარიშში მაჩვენებელი €54 მლრდ-მდე დაკორექტირდა.

ევროპის უძრავი ქონების რომელი ბაზრები იზრდებოდა ყველაზე სწრაფად?

პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთში მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

რომელი უძრავი ქონება იზიდავს ყველაზე მეტ კაპიტალს?

ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ობიექტებზე, მათ შორის მრავალბინიან გასაქირავებელ და სტუდენტურ საცხოვრებელზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე, ევროპაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

რა ხდება ლოგისტიკურ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით?

ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა. სტრუქტურული მოთხოვნა შენარჩუნებულია, თუმცა ინვესტორები უფრო მკაცრად აფასებენ ობიექტების ფასებსა და ხარისხს.

რატომ არის ECB-ის განაკვეთები მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზრისთვის?

მაღალი განაკვეთები ზრდის სასესხო დაფინანსების ღირებულებას და ზრდის მინიმალურ შემოსავლიანობას, რომელსაც ინვესტორები ობიექტებისგან ითხოვენ. ეს ზღუდავს ფასების ზრდას მდგრადი იჯარის პირობებშიც კი.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

მიმდინარე პროგნოზი 2026 წლის განმავლობაში დაახლოებით €251 მლრდ-ის ინვესტიციებს ითვალისწინებს, ხოლო 2027 წელს — €297 მლრდ-ს.

აღდგა თუ არა ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი?

ჯერჯერობით მხოლოდ ნაწილობრივ. გარიგებების საერთო მოცულობა იზრდება, მაგრამ დაკვირვების ქვეშ მყოფი 19 ბაზრიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები შემცირდა. აღდგენა რჩება კონცენტრირებული ცალკეულ ქვეყნებში, სეგმენტებსა და მსხვილ ხარისხიან ობიექტებში.