ინდექსმა შეადარა OECD-ის 39 ქვეყანა

Forever Renter Global Index შეადგინა ავსტრალიურმა კომპანიამ Luxo Living. ეს არის კერძო კვლევა და არა ეკონომიკური თანამშრომლობისა და განვითარების ორგანიზაციის რეიტინგი. ავტორებმა გამოიყენეს მაჩვენებლები OECD-ის ბაზიდან და სხვა სტატისტიკური მონაცემებიდან ბოლო ხელმისაწვდომი წლებისთვის — 2017-დან 2024 წლამდე.

საბოლოო ქულაში შევიდა დამქირავებელთა წილი, მესაკუთრეთა წილი, დამქირავებელთა საცხოვრებლის ხარჯები განკარგვად შემოსავალთან მიმართებით, საცხოვრებლის გადაჭარბებული ხარჯების მქონე შინამეურნეობების წილი, გადატვირთულობა, ოთახების რაოდენობა ერთ სულ მოსახლეზე და საცხოვრებლის ფასებისა და შემოსავლების თანაფარდობის ცვლილება 2015 წლიდან.

გლობალურ რეიტინგში პირველი ადგილი კოლუმბიამ დაიკავა 100-დან 71,4 ქულით, მეორე — დანიამ 67,2 ქულით, მესამე — ჩილემ 64,2 ქულით. ლუქსემბურგმა და შვეიცარიამ მეოთხე პოზიცია გაიყვეს 59,7 ქულით. გერმანია აღმოჩნდა მე-12 ადგილზე, პორტუგალია — მე-14-ზე, აშშ — მე-16-ზე, ნიდერლანდები — მე-17-ზე.

ინდექსის თავად ავტორი აფრთხილებს, რომ საბოლოო მაჩვენებელი ასახავს იჯარის ფესვგადგმულობის ხარისხს და არა თავად საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას. ქვეყანამ შეიძლება მიიღოს მაღალი ქულა განვითარებული საიჯარო ბაზრის გამო, თუმცა მისი მაცხოვრებლები სულაც არ განიცდიდნენ უფრო მძიმე საბინაო კრიზისს.

შვეიცარია და გერმანია რჩებიან დამქირავებელთა ბაზრებად

რეიტინგში შვეიცარიაში დამქირავებელთა წილი შეადგენს 61,2%-ს — ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი შესწავლილ ქვეყნებს შორის. გერმანიისთვის მითითებულია 55,4%, ავსტრიისთვის — 43,7%, ნიდერლანდებისთვის — 41,2%, შვედეთისთვის — 38,9%.

ამ ციფრების პირდაპირ შედარება ნებისმიერ სხვა საერთაშორისო რეიტინგთან არ შეიძლება: სხვადასხვა წყაროში მაჩვენებელი შეიძლება იყოს შინამეურნეობების ან მოსახლეობის წილი, ხოლო დაკვირვების წლები განსხვავდება.

Eurostat-ის აქტუალური სტატისტიკა აჩვენებს, რომ 2024 წელს ევროკავშირის მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში და დაახლოებით 32% — ნაქირავებში. გერმანია რჩებოდა ევროკავშირის ერთადერთ ქვეყნად, სადაც დამქირავებლები მოსახლეობის უმრავლესობას შეადგენდნენ — 53%-ს. ავსტრიაში მათი წილი აღწევდა 46%-ს, დანიაში — 39%-ს.

ბაზრის მეორე მხარეს ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის სახელმწიფოები იმყოფებიან. რუმინეთში საცხოვრებლის მესაკუთრე იყო მოსახლეობის 94%, სლოვაკეთში — 93%, უნგრეთში — 92%.

ამგვარად, ერთიან ევროპულ მოდელზე საუბარი შეუძლებელია. გერმანიასა და შვეიცარიაში მსხვილი საიჯარო სექტორი არსებობს ათწლეულების განმავლობაში და დაკავშირებულია მათ შორის ბაზრის მოწყობასთან და რეგულირებასთან. რუმინეთში, სლოვაკეთსა და რიგ სხვა ქვეყნებში საცხოვრებლის ფლობა რჩება ცხოვრების უპირატეს ფორმად.

ფასების ზრდა ართულებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლას

მრავალი ქვეყნისთვის საერთო ცვლილება დაკავშირებულია შეძენის ღირებულებასთან. საცხოვრებლის ფასები კვლავ იჯარის განაკვეთებზე სწრაფად იზრდება.

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება 5,1%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს, მაშინ როცა საიჯარო ქირა გაიზარდა 3%-ით. 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასები გაიზარდა კიდევ 1,2%-ით, იჯარა — 0,7%-ით.

განსაკუთრებით სწრაფად ძვირდებოდა უძრავი ქონება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და სლოვაკეთში. 2025 წლის საშუალო დონესთან შედარებით ფასებმა ამ ქვეყნებში 2026 წლის პირველი კვარტალისთვის შესაბამისად მოიმატა 10,3%, 9,4% და 9,1%.

უფრო გრძელვადიანი რიგი აჩვენებს დაგროვილი სხვაობის მასშტაბს. 2015 წლიდან 2025 წლის მესამე კვარტლამდე საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში გაიზარდა თითქმის 65%-ით, ხოლო იჯარა — დაახლოებით 22%-ით. პორტუგალიაში უძრავი ქონება ათწლეულის განმავლობაში გაძვირდა დაახლოებით 180%-ით, ლიეტუვაში — 168%-ით, ბულგარეთში — 157%-ით.

იმ შინამეურნეობისთვის, რომელიც ქირაობს ბინას და ამავდროულად აგროვებს პირველად შენატანს, ასეთი დინამიკა ქმნის ორმაგ წნეხს: იჯარას მიაქვს მიმდინარე შემოსავლის ნაწილი, ხოლო შესაძენად საჭირო თანხა კვლავ იზრდება.

პორტუგალია აჩვენებს მესაკუთრეთა მაღალი წილის ზღვარს

პორტუგალია კარგად აჩვენებს, რატომ მეტყველებს საცხოვრებლის ფლობის დონე თავისთავად ცოტას ბაზრის ხელმისაწვდომობაზე.

Forever Renter Index-ში მესაკუთრეა შინამეურნეობების 72,1%, დამქირავებელი — მხოლოდ 18,5%. ამასთან, უძრავი ქონების ფასების შემოსავლებთან თანაფარდობის ინდექსმა მიაღწია 148,8-ს 2015 წლის 100-იანი ბაზის დროს. ეს არის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი რეიტინგის იმ ქვეყნებს შორის, რომელთათვისაც ასეთი მონაცემები იყო ხელმისაწვდომი.

OECD ცალკე აღნიშნავს, რომ მოთხოვნის ზრდამ და მიწოდების სტრუქტურულმა შეზღუდვებმა სერიოზულად გააუარესა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა პორტუგალიაში. ახალგაზრდებს უფრო უჭირთ როგორც ბინის ყიდვა, ასევე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ქირაობა, ხოლო არასაკმარისად განვითარებული საიჯარო ბაზარი ზღუდავს მობილობას. ორგანიზაცია ქვეყანას ურჩევს გაზარდოს მიწოდება, განავითაროს სოციალური და ხელმისაწვდომი საიჯარო საცხოვრებელი და უფრო ეფექტურად გამოიყენოს არსებული ფონდი.

გამოდის, რომ მფლობელთა მაღალი წილი შეიძლება თანაარსებობდეს ბაზარზე შესვლის უკიდურეს სირთულესთან მყიდველთა ახალი თაობისთვის.

ახალგაზრდა ევროპელები ყველაზე მაღალ ბარიერს აწყდებიან

ხელმისაწვდომობის პრობლემა განსაკუთრებით შესამჩნევია ახალგაზრდა შინამეურნეობებში. ევროკომისიამ 2026 წელს ახალგაზრდული საცხოვრებელი თავისი საბინაო პოლიტიკის ცალკე მიმართულებად გამოყო.

2024 წელს ევროკავშირის 15-დან 29 წლამდე მოსახლეობის დაახლოებით 27% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში მოსახლეობის საერთო 17%-ის წინააღმდეგ. სიღარიბის რისკის ქვეშ მყოფ ახალგაზრდებში ეს მაჩვენებელი 42%-ს აღწევდა.

20–29 წლის ასაკის ათიდან ერთზე მეტი ევროპელი ცხოვრობდა შინამეურნეობაში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები აღემატებოდა განკარგვადი შემოსავლის 40%-ს. მრავალი ახალგაზრდისთვის ეს ნიშნავს მშობლებისგან უფრო გვიან გადასვლას, ერთობლივ ქირაობას ან პირველადი შენატანის ხანგრძლივ დაგროვებას.

OECD ასევე მიუთითებს, რომ ორგანიზაციის წევრი ქვეყნების ნახევარზე მეტში 20–29 წლის ახალგაზრდების უმრავლესობა მშობლებთან ერთად ცხოვრობს. დაბალი შემოსავლის მქონე დამქირავებელთა შორის დაახლოებით ყოველი ორი ხუთიდან იჯარაზე ხარჯავს განკარგვადი შემოსავლის 40%-ზე მეტს.

ამიტომ გრძელვადიანი იჯარა ხდება უპირველეს ყოვლისა საცხოვრებლის დამოუკიდებელ ფლობაზე უფრო გვიანი გადასვლის შედეგი, თუმცა მოსახლეობის ნაწილისთვის ის რჩება ცხოვრების გააზრებულ მოდელად.

მესაკუთრეთა მაღალი წილი არ იძლევა ფართო საცხოვრებლის გარანტიას

ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში მასობრივ საკუთრებას სხვა სუსტი მხარე აქვს. საცხოვრებელი ხშირად ოჯახს ეკუთვნის, თუმცა ბინის გამოცვლის ან უფრო ფართო ობიექტის ყიდვის შესაძლებლობები შეზღუდულია.

2024 წელს რუმინეთის მოსახლეობის 40,7% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში. ლატვიაში მაჩვენებელი შეადგენდა 39,3%-ს, ბულგარეთში — 33,8%-ს, პოლონეთში — 33,7%-ს, ხორვატიაში — 31,7%-ს.

საშუალო მაჩვენებელი ევროკავშირში შეადგენდა 16,9%-ს.

ამიტომ საკუთრება და საბინაო კეთილდღეობა არ შეიძლება სინონიმებად ჩაითვალოს. შინამეურნეობა შეიძლება ფლობდეს ბინას იპოთეკის გარეშე, მაგრამ მასში რამდენიმე თაობა ცხოვრობდეს გადასვლის მაღალი ღირებულების გამო.

და პირიქით, განვითარებული იჯარა თავისთავად არ ნიშნავს სიღარიბეს. შვეიცარიაში მოსახლეობის დიდი წილი ათწლეულების განმავლობაში ქირაობს საცხოვრებელს შედარებით დაბალი გადატვირთულობის პირობებში. აქ იჯარა გამოდის როგორც საბინაო ბაზრის სრულფასოვანი სექტორი და არა მხოლოდ შუალედური ეტაპი შეძენამდე.

„უვადო იჯარა“ პირობით ცნებად რჩება

Forever Renter Index-ის მთავარი შეზღუდვა მის სახელწოდებაშია. კვლევა არ აკვირდება ერთსა და იმავე შინამეურნეობებს ათწლეულების განმავლობაში და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა ნაწილი არ გახდება სინამდვილეში არასოდეს მესაკუთრე.

ინდექსი აერთიანებს სხვადასხვა წლის მაჩვენებლებს და გარდაქმნის მათ ერთიან ქულად. დამქირავებელთა მაღალი წილი, ძვირადღირებული უძრავი ქონება და დიდი საბინაო ხარჯები ზრდის შეფასებას, მაგრამ ეს არ იძლევა კონკრეტული ადამიანის სამომავლო ტრაექტორიის განსაზღვრის საშუალებას.

მსგავსი შედეგი შეიძლება წარმოიშვას სრულიად განსხვავებულ საბინაო სისტემებში. გერმანიაში იჯარა დიდი ხანია არის გავრცელებული და ინსტიტუციურად მდგრადი ცხოვრების ფორმა. პორტუგალიაში ძირითადი პრობლემა მდგომარეობს შეძენის ღირებულების მკვეთრ ზრდაში. აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში დამქირავებელთა წილი მცირეა, მაგრამ ახალგაზრდებმა შეიძლება უფრო დიდხანს იცხოვრონ მშობლებთან, ნაცვლად საიჯარო ბაზარზე გასვლისა.

სწორედ ამიტომ თეზისი იმის შესახებ, რომ ევროპა მასობრივად გადადის საკუთრებიდან უვადო იჯარაზე, ჯერჯერობით უფრო ძლიერია, ვიდრე სტატისტიკური მტკიცებულებები.

საბინაო კრიზისი უკვე გახდა ევროკავშირის ეკონომიკური პრობლემა

ევროპული ხელისუფლება ამავდროულად აღიარებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემას სისტემურად. 2026 წელს ევროკომისიამ პირველად გამოყო საბინაო ბაზარი ევროპული სემესტრის — ევროკავშირის ქვეყნების ეკონომიკური პოლიტიკის ყოველწლიური ანალიზის — ცალკე ბლოკად.

ძირითად პრობლემებს შორის დასახელებულია არასაკმარისი მშენებლობა, ნებართვების მიღების რთული პროცედურები, სოციალური საცხოვრებლის დეფიციტი, არსებული ფონდის არაეფექტური გამოყენება და ხელმისაწვდომობის გაუარესება საშუალო კლასისა და ახალგაზრდებისთვის. კომისია ასევე აკავშირებს ძვირადღირებულ უძრავ ქონებას მუშახელის მობილობასთან და ქალაქების კონკურენტუნარიანობასთან.

ეს ცვლის საინვესტიციო ბაზარსაც. თუ შინამეურნეობები უფრო გვიან გადადიან საკუთრებაზე, მოთხოვნა ხარისხიან გრძელვადიან იჯარაზე უფრო დიდხანს ნარჩუნდება. დეველოპერებისა და ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის ეს მხარს უჭერს ინტერესს მრავალბინიანი სახლების მიმართ, რომლებიც აშენებულია სპეციალურად გასაქირავებლად, სტუდენტური საცხოვრებლისა და სხვა მართვადი ფორმატების მიმართ.

თუმცა ასეთი სეგმენტის ეკონომიკური პოტენციალი დამოკიდებულია იჯარის ადგილობრივ წესებზე, მიწის ღირებულებაზე, გადასახადებსა და დამქირავებლების შესაძლებლობაზე, გადაიხადონ საბაზრო განაკვეთები. მაღალი მოთხოვნა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს ხელმისაწვდომობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მონაცემები ნამდვილად მიუთითებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლის ბარიერების ზრდაზე, განსაკუთრებით ახალგაზრდა მყიდველებისთვის, თუმცა თავად ტერმინი „უვადო იჯარა“ ჯერჯერობით უსწრებს სტატისტიკას. ევროკავშირის მაცხოვრებელთა ორი მესამედი კვლავ საკუთარ საცხოვრებელში ცხოვრობს, ხოლო დამქირავებელთა მაღალი წილი გერმანიასა თუ შვეიცარიაში მეტწილად ასახავს ბაზრის დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ სტრუქტურას. ინვესტორებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია სხვა ცვლილება: პირველ შეძენამდე იჯარის ვადები უფრო გრძელი ხდება, ხოლო იმ შინამეურნეობების რაოდენობა, რომლებსაც სტაბილური პროფესიული საიჯარო სექტორი სჭირდებათ, იზრდება. თუ მიწოდება არ გაიზრდება მოთხოვნასთან ერთად, ამან შეიძლება ერთდროულად მხარი დაუჭიროს საიჯარო პროექტების ბაზარს და გააძლიეროს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: საცხოვრებლის გრძელვადიანი იჯარა ევროპაში

ევროპელების უმრავლესობა ქირაობს თუ ფლობს საცხოვრებელს?

ევროკავშირში ჭარბობს საკუთრება. 2024 წლის მონაცემებით, მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში, დაახლოებით 32% — ნაქირავებში.

სად არის ევროპაში ყველაზე მეტი დამქირავებელი?

ევროკავშირის ქვეყნებს შორის იჯარა ჭარბობს გერმანიაში, სადაც დამქირავებელია მოსახლეობის დაახლოებით 53%. მაღალი წილი ასევე შეინიშნება ავსტრიასა და დანიაში. ევროპის ქვეყნების უფრო ფართო წრიდან განსაკუთრებით გამოირჩევა შვეიცარია.

რატომ რჩებიან ახალგაზრდა ევროპელები უფრო დიდხანს დამქირავებლებად?

მთავარი მიზეზები დაკავშირებულია უძრავი ქონების ფასების სწრაფ ზრდასთან, დიდი პირველადი შენატანის საჭიროებასთან, ძვირადღირებულ იპოთეკასთან და მიმდინარე იჯარის ხარჯებთან, რომლებიც ზღუდავს დაგროვების შესაძლებლობას.

მართალია, რომ ევროპა უვადო იჯარაზე გადადის?

ასეთი ცალსახა დასკვნისთვის მონაცემები ჯერჯერობით არ არსებობს. Forever Renter-ის ინდექსი არ აკვირდება კონკრეტული ადამიანების იჯარის ხანგრძლივობას და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა წილი არ იყიდის არასოდეს საცხოვრებელს.

სად არის მესაკუთრეთა წილი ყველაზე მაღალი?

ევროკავშირში 2024 წელს ყველაზე მაღალი მაჩვენებლები იყო რუმინეთში — 94%, სლოვაკეთში — 93% და უნგრეთში — 92%.

რატომ არ ნიშნავს მესაკუთრეთა მაღალი წილი ყოველთვის ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს?

მესაკუთრეთა ნაწილმა საცხოვრებელი მიიღო ადრე ან ცხოვრობს საოჯახო უძრავ ქონებაში. ახალ მყიდველს კი შეიძლება ბევრად უფრო გაუჭირდეს ბაზარზე შესვლა. საკუთრების მაღალი წილი ასევე შეიძლება შერწყმული იყოს გადატვირთულობასთან და დაბალ მობილობასთან.

რამდენად სწრაფად ძვირდება საცხოვრებელი ევროპაში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში ფასები გაიზარდა 5,1%-ით წლიურად, იჯარა — 3%-ით. წინა ათწლეულის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულება საიჯარო განაკვეთებზე მნიშვნელოვნად სწრაფად იზრდებოდა.

უძრავი ქონების გარიგებებმა €22 მლრდ-ს მიაღწია

ივლისში ოთხ ბაზარზე დაიდო უძრავი ქონების 68 მსხვილი გარიგება, რომელთა ჯამურმა ღირებულებამ დაახლოებით €2,4 მლრდ შეადგინა. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში საინვესტიციო ბრუნვამ €22 მლრდ-ს მიაღწია წინა წლის ანალოგიური პერიოდის დაახლოებით €19 მლრდ-თან შედარებით. ბოლო 12 თვის განმავლობაში მოცულობამ შეადგინა €37,1 მლრდ, რაც გამომდინარეობს Colliers Research-ის აგვისტოს მიმოხილვიდან. რეგიონული სტატისტიკა ითვალისწინებს €5 მლნ-ზე მეტი ღირებულების საინვესტიციო გარიგებებს და მოიცავს შვედეთს, ნორვეგიას, ფინეთსა და დანიას; ისლანდია ამ მაჩვენებლებში არ შედის.

ბოლო 12 თვის განმავლობაში შვედეთზე მოდიოდა €18,3 მლრდ, ანუ მთლიანი ბრუნვის დაახლოებით 49%. ნორვეგიის წილმა შეადგინა €7 მლრდ, დანიის — €6,1 მლრდ, ხოლო ფინეთის — €5,7 მლრდ. ამგვარად, შვედეთის ბაზარი თითქმის სამჯერ აღემატება ფინეთისას და რეგიონში ლიკვიდურობის მთავარ წყაროდ რჩება.

ივლისი შესამჩნევად სუსტი აღმოჩნდა ივნისთან შედარებით. შვედეთში განხორციელდა 29 გარიგება დაახლოებით €1,4 მლრდ-ზე, ნორვეგიაში — 18 გარიგება €0,5 მლრდ-ზე, დანიაში — 11 გარიგება €0,3 მლრდ-ზე, ხოლო ფინეთში — ათი გარიგება დაახლოებით €0,1 მლრდ-ზე. თვიური ბრუნვის შემცირებას პირველი შვიდი თვის დადებითი შედეგი არ შეუცვლია, მაგრამ აჩვენა სტატისტიკის დამოკიდებულება რამდენიმე მსხვილ ტრანზაქციაზე.

ეს დამოკიდებულება განსაკუთრებით თვალსაჩინოა ბოლო 12 თვის უმსხვილესი ოპერაციების ჩამონათვალში. მათ შორისაა SBB-ის საზოგადოებრივი უძრავი ქონების პორტფელის გადაცემა კომპანია PPI-სთვის საბაზისო ღირებულებით დაახლოებით 32 მლრდ შვედური კრონა, Wihlborgs-ის შეთანხმება Castellum-ის პორტფელის შესყიდვაზე 13,3 მლრდ კრონად და ფინური საცხოვრებელი პორტფელი €900 მლნ-ის ღირებულებით. რამდენიმე ასეთ ტრანზაქციას შეუძლია არსებითად შეცვალოს ჩრდილოეთ ევროპის მცირე ბაზრების წლიური მაჩვენებლები.

შვედეთი რეგიონის უდიდეს ბაზრად რჩება

იანვარ-ივლისში საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ შვედეთში 124,9 მლრდ შვედურ კრონას მიაღწია, რაც 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 31%-ით მეტია. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა 203,7 მლრდ კრონა. ივლისში დაიდო 29 გარიგება 15,3 მლრდ კრონის ღირებულებით, თუმცა თავად ამ თვის შედეგი 21%-ით დაბალი აღმოჩნდა, ვიდრე გასული წლის ივლისში.

ბოლო 12 თვის ბრუნვის 38% სტოკჰოლმმა უზრუნველყო. სკონეს წილმა შეადგინა 19%, ვესტრა-გიოტალანდის — 12%. უცხოელმა ინვესტორებმა შესყიდვების 27% შეადგინეს, ხოლო უცხოელმა მფლობელებმა — გაყიდვების 16%. ამ მაჩვენებლებს შორის სხვაობა მიუთითებს უცხოური კაპიტალის წმინდა შემოდინებაზე ქვეყნის მსხვილ საინვესტიციო უძრავ ქონებაში განსახილველ პერიოდში.

ივლისის ერთ-ერთი უმსხვილესი ოპერაცია გახდა საცხოვრებელი პროექტ Norrbodahöjden-ის გაყიდვა უპლანდს-ბროში კომპანია Slättö-ზე. დეველოპერმა Bonava-მ ობიექტის საბაზისო ღირებულება დაახლოებით 1,3 მლრდ კრონად შეაფასა. პროექტი ითვალისწინებს 500-ზე ოდნავ მეტ გასაქირავებელ ბინას, კომერციულ ფართებსა და პარკინგს. მშენებლობის დაწყება დაგეგმილია 2026 წლის შემოდგომაზე, თუმცა გარიგება დამოკიდებულია მშენებლობის ნებართვის მიღებაზე.

კიდევ ერთი ოპერაცია აჩვენებს ბაზარზე დაბრუნებული პორტფელური გაყიდვების მასშტაბს. ივნისში Castellum-მა გააფორმა შეთანხმება Wihlborgs-ისთვის მალმიოში, ლუნდში, ჰელსინგბორგში, ენგელჰოლმსა და ბურლიოვში მდებარე ობიექტების გაყიდვაზე საბაზისო ღირებულებით 13,32 მლრდ კრონა. პორტფელის ფართობია დაახლოებით 635 ათასი კვ. მ, ეკონომიკური შევსებადობა — 87,5%. ღირებულების 59% ოფისებზე მოდის, კიდევ 21% — საწყობებსა და მსუბუქი მრეწველობის უძრავ ქონებაზე. გარიგების დახურვა დაგეგმილია 1 ოქტომბერს და დამოკიდებულია მთელი რიგი პირობების შესრულებაზე, ამიტომ საუბარია ხელმოწერილ შეთანხმებაზე და არა უკვე დასრულებულ გადაცემაზე.

მსხვილი პორტფელური გარიგებებისა და სტოკჰოლმში სტაბილური ბრუნვის კომბინაციამ შვედეთს საშუალება მისცა შეენარჩუნებინა რეგიონული საინვესტიციო ბაზრის თითქმის ნახევარი. ამასთან, ივლისის 21%-იანი კლება აჩვენებს, რომ აღდგენა სწორხაზოვნად არ მიმდინარეობს და ძლიერ არის დამოკიდებული მსხვილი ოპერაციების დახურვის კალენდარზე.

ფინეთი ყველაზე სწრაფ ზრდას აჩვენებს

ოთხ ბაზარს შორის ყველაზე მაღალი დინამიკა ფინეთში დაფიქსირდა. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა 60%-ით გაიზარდა €3,6 მლრდ-მდე, ხოლო ბოლო 12 თვის განმავლობაში მიაღწია €5,7 მლრდ-ს. ივლისში აქტივობა შენელდა ათ გარიგებამდე დაახლოებით €100 მლნ-ის ოდენობით. ძირითადი ბრუნვა უზრუნველყო სამრეწველო ობიექტებმა და საზოგადოებრივი დანიშნულების უძრავმა ქონებამ; ოპერაციები ასევე მიმდინარეობდა სავაჭრო, საცხოვრებელ და მრავალფუნქციურ სეგმენტებში.

ფინეთის ბაზარი მეზობლებთან შედარებით შესამჩნევად მეტად არის დამოკიდებული საერთაშორისო მყიდველებზე. უცხოურ კაპიტალზე მოდიოდა ბოლო 12 თვის შესყიდვების 57%, ხოლო უცხოელმა მფლობელებმა გაყიდვების 25% უზრუნველყვეს. ჰელსინკის აგლომერაციამ, რომელიც მოიცავს ჰელსინკის, ესპოოსა და ვანტაას, ბრუნვის 50% შეადგინა, ტამპერემ — 13%.

ძლიერი წლიური ზრდა უნდა შეფასდეს უმსხვილესი ოპერაციების მასშტაბის გათვალისწინებით. 1 აპრილს ჯგუფმა Lumo Homes დაასრულა საპენსიო კომპანია Varma-სგან 4 761 ბინისგან შემდგარი პორტფელის შესყიდვა. ფასმა ვალების გაუთვალისწინებლად დაახლოებით €900 მლნ შეადგინა, ამასთან, ანგარიშსწორების ნაწილი განხორციელდა ფულადი სახსრებით, ხოლო ნაწილი — მყიდველის ახალი აქციებით.

ეს ერთი ოპერაცია უტოლდება ფინეთის მთლიანი იანვარ-ივლისის საინვესტიციო ბრუნვის დაახლოებით მეოთხედს. ამიტომ 60%-იანი ზრდა ნამდვილად მოწმობს ბაზრის გამოცოცხლებას, მაგრამ ამავე დროს აჩვენებს, თუ რამდენად შეიძლება იყოს დამოკიდებული მცირე ეკონომიკის შედეგი რამდენიმე პორტფელურ გაყიდვაზე.

ნორვეგია ფულის მაღალი ღირებულების პირობებში 4%-ით იზრდება

ნორვეგიული გარიგებების მოცულობამ პირველ შვიდ თვეში 42,5 მლრდ ნორვეგიულ კრონას მიაღწია, რაც 4%-ით აღემატება გასული წლის შედეგს. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა 82,1 მლრდ კრონა. ივლისში დარეგისტრირდა 18 ოპერაცია 6,4 მლრდ კრონაზე. მათ შორისაა Equinor-ის მიერ დაქირავებული ორი საოფისე ობიექტის შეძენა ტრიონდელაგში და ახალი ავტოლოგიისტიკური კომპლექსის შეძენა დრამენში.

ოსლო უზრუნველყოფს ქვეყნის ბოლო 12 თვის საინვესტიციო ბრუნვის 38%-ს, აკერშუსი — 21%-ს, ტრიონდელაგი — 11%-ს. საერთაშორისო კაპიტალი გაცილებით ნაკლებ როლს თამაშობს, ვიდრე ფინეთში: უცხოელმა ინვესტორებმა შეადგინეს შესყიდვების 10%, ხოლო უცხოელმა მესაკუთრეებმა — გაყიდვების 9%. ნორვეგიის საინვესტიციო ბაზარი, ამგვარად, უპირატესად შიდა ბაზრად რჩება.

ერთ-ერთ მთავარ შეზღუდვად რჩება ძვირი კრედიტი. Norges Bank-მა 13 აგვისტოს ძირითადი განაკვეთი 4,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა. სამომხმარებლო ინფლაცია ივლისში 3%-ს შეადგენდა, ხოლო საგადასახადო ცვლილებების გათვალისწინებითა და ენერგომატარებლების გარეშე — 2,7%-ს. მარეგულირებელმა აღნიშნა, რომ ინფლაცია მოსალოდნელზე მეტად შენელდა, მაგრამ კვლავ დასაშვებად მიიჩნევს განაკვეთის შემდგომი ზრდის აუცილებლობას.

ამიტომ ნორვეგია დანარჩენი განხილული ქვეყნებისგან განსხვავდება არა მხოლოდ საინვესტიციო ბრუნვის უფრო სუსტი დინამიკით, არამედ გრძელვადიანი საბაზრო დაფინანსების ყველაზე მაღალი ღირებულებითაც. აგვისტოს მიმოხილვაში ქვეყნის ათწლიანი საპროცენტო სვოპის განაკვეთი დაახლოებით 4,5%-ზე იმყოფებოდა დანარჩენ სამ ბაზარზე არსებული 3,1–3,4%-ის წინააღმდეგ.

დანია რჩება ერთადერთ ბაზრად ვარდნით

დანიის ბაზარი საერთო სურათიდან ამოვარდნილია. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა წლიურად 25%-ით შემცირდა 26,1 მლრდ დანიურ კრონამდე. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ 45,3 მლრდ კრონას მიაღწია. ივლისში დარეგისტრირდა 11 გარიგება 2,4 მლრდ კრონაზე.

ბაზარი გეოგრაფიულად უკიდურესად კონცენტრირებულია: დედაქალაქის რეგიონზე წლის დასაწყისიდან მოდიოდა ბრუნვის 76%, ცენტრალურ იუტლანდიაზე — 11%, სამხრეთ დანიაზე — 6%, ზელანდიაზე — 4%. უცხოელმა მყიდველებმა 2026 წლის დასაწყისიდან მოცულობის 45% უზრუნველყვეს, ხოლო უცხოელმა გამყიდველებმა — 33%. აქ მნიშვნელოვანია მეთოდოლოგიის განსხვავების გათვალისწინება: დანიისთვის ტრანსსასაზღვრო აქტივობის მაჩვენებლები ანგარიშში მოცემულია წლის დასაწყისიდან, მაშინ როდესაც შვედეთის, ნორვეგიისა და ფინეთისთვის — ბოლო 12 თვის მიხედვით.

გარიგებების სტრუქტურა მყიდველების სიფრთხილეს აჩვენებს. წლის დასაწყისიდან ბრუნვის დაახლოებით 69% მოდიოდა სტაბილიზებულ, დაბალრისკიან აქტივებზე პროგნოზირებადი ფულადი ნაკადით. კიდევ 23% შეადგინეს ობიექტებმა, რომლებშიც ინვესტორი მოელის ღირებულების გაზრდას მართვის, რეკონსტრუქციის ან უძრავი ქონების მახასიათებლების შეცვლის ხარჯზე. უფრო რისკიან და მომხმარებლის მიერ პირად გამოყენებაზე გათვლილ შესყიდვებზე ერთად დარჩენილი 8% განაწილდა.

ივლისში PensionDanmark-მა განაცხადა SVANEN-თან ერთობლივი პროექტის შესახებ ჰერლევში. ის მოიცავს 229 გასაქირავებელ ბინას, საზოგადოებრივ სივრცესა და ერთ კომერციულ ფართს. მშენებლობის დაწყება დაგეგმილია 2027 წლის დასაწყისში, დასრულება — 2029 წლის შუა პერიოდისთვის. რეგიონულ სტატისტიკაში ამ ინვესტიციის ღირებულება დაახლოებით 0,8 მლრდ დანიურ კრონად არის შეფასებული.

გრძელვადიანი განაკვეთები კვლავ იზრდება

საინვესტიციო ბაზრის მთავარი რისკი დაკავშირებულია სასესხო დაფინანსებასთან. ივლისში ათწლიანი საპროცენტო სვოპების განაკვეთები ოთხივე ქვეყანაში ერთდროულად გაიზარდა. შვედეთში ზრდამ შეადგინა 38 საბაზისო პუნქტი, ფინეთსა და დანიაში — 31-31 პუნქტი, ხოლო ნორვეგიაში — 24 პუნქტი. ერთი საბაზისო პუნქტი უდრის 0,01 პროცენტულ პუნქტს.

აგვისტოს ანგარიშის მომზადების მომენტისთვის ორიენტირი შეადგენდა დაახლოებით 3,1%-ს შვედეთში, 3,2%-ს ფინეთში, 3,4%-ს დანიაში და 4,5%-ს ნორვეგიაში. კომერციული უძრავი ქონებისთვის ამ მაჩვენებლებს პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს: ინვესტორები და კრედიტორები გრძელვადიან საბაზრო განაკვეთებს იყენებენ სასესხო კაპიტალის ღირებულებისა და ობიექტების მოთხოვნილი შემოსავლიანობის გაანგარიშებისას.

დარგობრივი მიმოხილვის გამოქვეყნების შემდეგ მონეტარული ვითარება არსებითად არ შემსუბუქებულა. Riksbank-მა 20 აგვისტოს შვედეთის ძირითადი განაკვეთი 1,75%-ის დონეზე დატოვა. გადაწყვეტილება ძალაში შედის 26 აგვისტოს. ცენტრალურმა ბანკმა აღნიშნა, რომ ზაფხულის ზრდისა და ინფლაციის მაჩვენებლებმა გადააჭარბა ივნისის პროგნოზს, და შეინარჩუნა განაკვეთის გაზრდის ალბათობა 2026 წლის შემდგომ პერიოდში.

ფინეთისთვის მოკლევადიანი დაფინანსების პირობები განისაზღვრება ევროზონის პოლიტიკით. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტის განაკვეთი დატოვა 2,25%-ის დონეზე, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ზღვრული დაკრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე. მარეგულირებელმა ცალკე გაუსვა ხაზი გაურკვევლობას, რომელიც დაკავშირებულია ენერგეტიკულ ფასებთან და ახლო აღმოსავლეთის კონფლიქტის შედეგებთან ინფლაციაზე.

დანიის მონეტარული პოლიტიკა დაკავშირებულია ევროსთან ფიქსირებული კურსის შენარჩუნებასთან. Danmarks Nationalbank-მა ივნისში მიმდინარე ანგარიშებისა და სადეპოზიტო სერტიფიკატების განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 1,85%-მდე გაზარდა, ხოლო საკრედიტო განაკვეთი — 2%-მდე. ეს გადაწყვეტილება მოჰყვა ევროზონაში განაკვეთების ივნისის ზრდას და მიზნად ისახავდა დანიასა და სავალუტო ბლოკს შორის არსებული საპროცენტო სხვაობის შენარჩუნებას.

ეკონომიკა მხარს უჭერს ბაზარს, მაგრამ აღდგენა არაერთგვაროვანია

მაკროეკონომიკური გარემო ოთხ ქვეყანაში შედარებით სტაბილური რჩება. საერთაშორისო სავალუტო ფონდის აპრილის პროგნოზი ითვალისწინებს შვედეთის რეალური მთლიანი შიდა პროდუქტის 2%-იან ზრდას 2026 წელს, ნორვეგიის — 1,5%-ით, ფინეთის — 1%-ით, დანიის — 2%-ით. ოთხივე ბაზრისთვის ერთად დარგობრივ მიმოხილვაში მოყვანილია დაახლოებით 1,6%-იანი ზრდის შეფასება.

ამასთან, შრომის ბაზრები არსებითად განსხვავდება. ივნისში უმუშევრობა შეადგენდა 8,7%-ს შვედეთში, 4,6%-ს ნორვეგიაში, 10,6%-ს ფინეთში და 3,1%-ს დანიაში. ფინეთის მაჩვენებელი გათვლილია სეზონური კორექტირების გარეშე 15–74 წლის ასაკის მოსახლეობისთვის, ამიტომ დანარჩენ ქვეყნებთან პირდაპირი შედარება სიფრთხილეს მოითხოვს.

ეკონომიკური ზრდისა და მსხვილი გარიგებების დაბრუნების კომბინაცია ქმნის უფრო ხელსაყრელ სურათს, ვიდრე საპროცენტო განაკვეთების მკვეთრი ზრდის პერიოდში იყო, თუმცა მიმდინარე ციკლი განსხვავდება ათწლეულის დასაწყისის იაფი კაპიტალის ბაზრისგან. აღდგენის მნიშვნელოვანი ნაწილი დაკავშირებულია იმასთან, რომ მყიდველები და გამყიდველები კვლავ ახერხებენ ფასებზე შეთანხმებას, ხოლო მსხვილი ინსტიტუციური ინვესტორები პორტფელურ ოპერაციებს უბრუნდებიან. ამავდროულად, გრძელვადიანი განაკვეთების ზრდა ზღუდავს ობიექტების ღირებულების ზემოთ გადაფასების შესაძლებლობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ჩრდილოეთ ევროპის ოთხი ბაზრის საინვესტიციო ბრუნვის 16%-იანი ზრდა ჯერ კიდევ არ შეიძლება ჩაითვალოს რეგიონის უძრავი ქონების სრულფასოვან და თანაბარ აღდგენად. 12-თვიანი მოცულობის თითქმის ნახევარი შვედეთზე მოდის, ფინეთის მაჩვენებლები შესამჩნევად გააძლიერა რამდენიმე მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებამ, დანია გასული წლის შედეგზე 25%-ით დაბლა რჩება, ხოლო გრძელვადიანი საბაზრო განაკვეთები ზაფხულში კვლავ გაიზარდა. 2026 წლის მეორე ნახევარში გარიგებების რაოდენობა შესაძლოა კვლავ უფრო სწრაფად გაიზარდოს, ვიდრე უძრავი ქონების ღირებულება: ფასების მდგრადი ზრდისთვის ინვესტორებს დასჭირდებათ საკმარისი სხვაობა ობიექტების შემოსავლიანობასა და გრძელვადიანი დაფინანსების ღირებულებას შორის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიციები განხორციელდა ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

იანვარ-ივლისში €5 მლნ-ზე მეტი ღირებულების საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ შვედეთში, ნორვეგიაში, ფინეთსა და დანიაში €22 მლრდ-ს მიაღწია. ეს 16%-ით მეტია 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა €37,1 მლრდ.

რომელი ქვეყანა ლიდერობს უძრავ ქონებაში ინვესტიციებით?

შვედეთი რჩება უდიდეს ბაზრად ოთხიდან: მასზე მოდიოდა €18,3 მლრდ, ანუ ბოლო 12 თვის მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 49%. წლის დასაწყისიდან ბრუნვა ეროვნულ ვალუტაში 31%-ით გაიზარდა 124,9 მლრდ კრონამდე.

სად იზრდება უძრავი ქონების ბაზარი ყველაზე სწრაფად?

ყველაზე მაღალი დინამიკა დაფიქსირდა ფინეთში. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა 60%-ით გაიზარდა €3,6 მლრდ-მდე. ამასთან, ზრდის ნაწილი აიხსნება მსხვილი პორტფელური ოპერაციებით, მათ შორის 4 761 ბინის შესყიდვით დაახლოებით €900 მლნ-ად.

რატომ შემცირდა ინვესტიციები დანიის უძრავ ქონებაში?

პირველ შვიდ თვეში დანიის ბაზარმა 2025 წელთან შედარებით 25% დაკარგა. ამასთან, საინვესტიციო ბრუნვის 69% მოდიოდა დაბალრისკიან სტაბილიზებულ აქტივებზე, რაც ძვირი კაპიტალის პირობებში ინვესტორების სიფრთხილეს ასახავს.

რა როლს თამაშობენ უცხოელი ინვესტორები?

უცხოურ კაპიტალზე ყველაზე მეტად დამოკიდებულია ფინეთი, სადაც უცხოელმა მყიდველებმა ბოლო 12 თვის ბრუნვის 57% უზრუნველყვეს. შვედეთში მათმა წილმა შეადგინა 27%, ნორვეგიაში — 10%. დანიაში, სადაც სტატისტიკა წლის დასაწყისიდან არის გათვლილი, უცხოელმა მყიდველებმა მოცულობის 45% შეადგინეს.

რამ შეიძლება შეაჩეროს ბაზრის აღდგენა?

ძირითადი რისკი დაკავშირებულია დაფინანსებასთან. ივლისში ათწლიანი საპროცენტო სვოპების განაკვეთები ოთხივე ქვეყანაში გაიზარდა. თუ სასესხო კაპიტალის ღირებულება მაღალი დარჩება, გარიგებების რაოდენობის ზრდა აუცილებლად არ გამოიწვევს უძრავი ქონების ფასების თანაბარ მატებას.