მესაკუთრეებმა უფრო ხშირად დაიწყეს გასაქირავებელი საცხოვრებლის ძებნა

Vuokraovi-ს მომხმარებლებს შორის, რომლებიც გასაქირავებელ საცხოვრებელს ეძებენ, 28% ამჟამად საკუთარ ბინაში ან სახლში ცხოვრობს. ორი წლის წინ მათი წილი 23%-ს შეადგენდა.

ამავდროულად, საგრძნობლად გაიზარდა აქტივობა თავად პლატფორმაზეც. 2026 წლის იანვარ-ივლისში Vuokraovi.com-ზე საძიებო მოქმედებების რაოდენობა 45%-ით გაიზარდა. SATO-სთან, რომელიც ფინეთში გასაქირავებელი საცხოვრებლების ერთ-ერთი უმსხვილესი მფლობელია, პოტენციური დამქირავებლების რაოდენობა, რომლებმაც იმავე პერიოდში ბინების დათვალიერება მოინახულეს, წლიურად 8%-ით გაიზარდა.

ამ ციფრების განზოგადება ფინეთის მთელ მოსახლეობაზე არ შეიძლება. კვლევა ჩატარდა 15 მაისიდან 4 ივნისამდე, pop-up გამოკითხვის ფორმატში Vuokraovi.com-ის ვიზიტორებს შორის. მასში მონაწილეობა მიიღო 1 441 ადამიანმა, რომლებიც შემთხვევითი შერჩევით მიიწვიეს საიტის მომხმარებლებიდან. შესადარებლად გამოყენებული იყო 2024 წლის ანალოგიური კვლევა. დამქირავებელთა პრეფერენციების შესახებ მონაცემები დამატებით შეგროვდა Vuokraovi-ს საძიებო მოთხოვნებისა და SATO-ს ობიექტების დათვალიერების მიხედვით იანვრიდან ივლისამდე.

Alma Media ქცევის ცვლილებას უკავშირებს ცხოვრების უფრო მოქნილი მოდელისადმი ინტერესის ზრდას, თუმცა კვლევის შედეგები პირველ რიგში აღწერს გაქირავების სერვისების აუდიტორიას და არა ქვეყნის უძრავი ქონების ბაზარს მთლიანობაში.

ფინეთში საცხოვრებლის ფასები კვლავ იკლებს

ქირაობისადმი ინტერესის ზრდა დაემთხვა მეორად ბაზარზე ფასების შემდგომ ვარდნას. 2026 წლის ივლისში საბინაო კომპანიებში ძველი ბინები და სახლები საშუალოდ 3,4%-ით გაიაფდა წლიურად და 0,3%-ით ივნისთან შედარებით.

ექვს უდიდეს ქალაქში კლებამ 3,9% შეადგინა, მათ ფარგლებს გარეთ — 2,5%. დიდ ჰელსინკიში საცხოვრებელი 3,6%-ით იაფი ღირდა, ვიდრე ერთი წლით ადრე, და 1%-ით იაფი, ვიდრე წინა თვეს.

მსხვილ ქალაქებს შორის ფასები ყველაზე მკვეთრად ტურკუში შემცირდა — 6,4%-ით წელიწადში, და ვანტააში — 6,2%-ით. მთელ ქვეყანაში მრავალბინიან კორპუსებში ბინები 4,4%-ით გაიაფდა, თაუნჰაუსები კი — 1%-ით.

გარიგებების რაოდენობაც შემცირდა. ივლისში უძრავი ქონების სააგენტოების მეშვეობით გაიყიდა 9,5%-ით ნაკლები მეორადი ბინა და თაუნჰაუსი, ვიდრე წინა წელს.

ამასთან, ფასების კლება პოტენციურ მყიდველებზე ორმხრივად მოქმედებს. უფრო იაფი ბინები ამცირებს ბაზარზე შესვლის ღირებულებას, მაგრამ უწყვეტი ვარდნა აიძულებს ოჯახების ნაწილს გადადოს ყიდვა ობიექტის შემდგომი გაიაფების რისკის გამო.

ოფიციალური სტატისტიკა ასევე აჩვენებს, რომ ქირაობა განსაკუთრებით გავრცელებულია ქვეყნის ახალგაზრდა მცხოვრებლებს შორის. 2024 წლის შედეგებით, ნაქირავებ საცხოვრებელში 1,03 მლნ შინამეურნეობა იმყოფებოდა, რაც 10 ათასით მეტია, ვიდრე ერთი წლით ადრე. საკუთარ ბინებსა და სახლებში ცხოვრობდა დაახლოებით 3,7 მლნ ადამიანი, ნაქირავებში — დაახლოებით 1,6 მლნ. იმ შინამეურნეობებს შორის, სადაც უფროსი წევრი 30 წლამდე ასაკის იყო, დამქირავებელთა წილმა 83%-ს მიაღწია. 30–59 წლის ჯგუფისთვის ეს მაჩვენებელი 36%-ს შეადგენდა, 60 წლიდან პირებისთვის — 21%-ს. ათი წლის განმავლობაში იმ შინამეურნეობების წილი, რომლებიც ბინას ქირაობენ, ხუთი პროცენტული პუნქტით გაიზარდა. ამ მონაცემებს Statistics Finland ავრცელებს.

ქირა თითქმის არ ძვირდება

საძიებო აქტივობის ზრდის მიუხედავად, კერძო საიჯარო განაკვეთები ჯერჯერობით პრაქტიკულად უცვლელი რჩება. 2026 წლის მეორე კვარტალში ისინი ფინეთში წლიურად მხოლოდ 0,1%-ით გაიზარდა.

დიდ ჰელსინკიში ქირა 0,3%-ით შემცირდა, მაშინ როდესაც ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში საშუალოდ 0,4%-ით გაიზარდა. ვანტააში განაკვეთები 1,2%-ით შემცირდა, კერავაში — 1,6%-ით, პორვოოში — 1,9%-ით.

სტატისტიკაში შესულ ქალაქებს შორის ყველაზე შესამჩნევი ზრდა როვანიემიში დაფიქსირდა — 2%. ვაასაში ქირა 1,3%-ით გაიზარდა, იოენსუუში — 1,1%-ით.

ერთოთახიანი ბინები თავისუფალ ბაზარზე დიდ ჰელსინკიში წლიურად 0,2%-ით გაიაფდა. დედაქალაქის რეგიონის გარეთ კი, პირიქით, 0,6%-ით გაძვირდა.

სახელმწიფოს მიერ სუბსიდირებულ სექტორში დინამიკა განსხვავებული იყო: განაკვეთები გაიზარდა 2%-ით დიდ ჰელსინკიში და 1,7%-ით დანარჩენ რეგიონებში.

დამქირავებლისთვის ეს ნიშნავს, რომ ძიებების რაოდენობის მკვეთრ ზრდას ჯერჯერობით არ გამოუწვევია ცხოვრების ღირებულების მკვეთრი მატება. ბაზარზე მიწოდება რჩება საკმარისი, რათა ბევრ ქალაქში ფასები შეაკავოს.

იპოთეკა კვლავ გაძვირდა

იპოთეკური სესხები არსებითად იაფია 2023–2024 წლების პიკურ მაჩვენებლებზე, თუმცა 2026 წელს ახალი სესხების ღირებულებამ ზრდა დაიწყო.

ივლისში ახლად გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე საშუალო განაკვეთმა 3,28%-ს მიაღწია. ერთი წლით ადრე ის 2,74%-ს შეადგენდა. 2026 წლის იანვარში მაჩვენებელი 2,84%-ის დონეზე იყო, ამიტომ წლის განმავლობაში ზრდა საგრძნობი აღმოჩნდა.

ახალი იპოთეკური სესხების მოცულობამ ივლისში შეადგინა დაახლოებით €1,2 მლრდ, რაც 6%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე თვეში, და 15%-ით დაბალია ჩვეულებრივ ივლისის მოცულობაზე.

ამავდროულად, მკვეთრად იზრდება დაფარვის ვადები. ახალი საბინაო სესხის საშუალო ვადა 25 წელს მიუახლოვდა და ამ სტატისტიკის მთელი ისტორიის განმავლობაში მაქსიმალური გახდა. საკუთარი საცხოვრებლის სესხებისთვის მან 25 წელსა და სამ თვეს მიაღწია, მაისის 23 წელთან და ათ თვესთან შედარებით.

ივლისში საკუთარი საცხოვრებლის ახალი სესხების 16%-ზე მეტი 30 წელზე მეტი ვადით გაიცა. ჯერ კიდევ მაისში მათი წილი 6%-ს შეადგენდა. ყველაზე გავრცელებულ ვადად 24–25 წელი იქცა — მასზე სესხების 30% მოდიოდა.

ცვლილება მოჰყვა იმას, რომ ივნისის დასაწყისიდან იპოთეკური სესხის მაქსიმალური დასაშვები ვადა 30-დან 40 წლამდე გაიზარდა. ფინეთის ბანკი აღნიშნავს, რომ დაკრედიტების საშუალო ვადა 2026 წლის დასაწყისიდან ორ წელზე მეტით გაიზარდა.

უფრო გრძელვადიანი სესხი ამცირებს ყოველთვიურ გადასახადს, მაგრამ ზრდის ვალის მომსახურების დროს და, სხვა თანაბარ პირობებში, გადახდილი პროცენტის საერთო ოდენობას.

დიდ ქალაქებში ქირაობა დიდი ხანია ჩვეულებრივ მოდელად იქცა

ახალი გამოკითხვის შედეგები არ ნიშნავს, რომ ფინელები მასობრივად ამბობენ უარს საკუთარ საცხოვრებელზე. მოსახლეობის უმრავლესობა კვლავ მის საკუთრებაში არსებულ ბინებსა და სახლებში ცხოვრობს.

თუმცა ბაზრის სტრუქტურა თანდათან იცვლება. ყველა დამქირავებელი შინამეურნეობის ნახევარზე მეტი უკვე ქვეყნის ათ უდიდეს ქალაქშია კონცენტრირებული. ქირაობა განსაკუთრებით გავრცელებულია ახალგაზრდებსა და მარტოხელა მცხოვრებლებს შორის.

ეს ქირაობას აქცევს არა მხოლოდ დროებით მოდელად საკუთარი საცხოვრებლის შეძენამდე. დიდი ქალაქების მცხოვრებთა ნაწილისთვის ის ხდება ცხოვრების გრძელვადიანი გზა, განსაკუთრებით მაშინ, თუ მნიშვნელოვანია სწრაფად გადასვლის შესაძლებლობა, იპოთეკური ვალის არარსებობა და უძრავი ქონების ღირებულების ცვლილების რისკისგან თავისუფლება.

დღევანდელ პირობებში ეს განსხვავება უფრო შესამჩნევი გახდა. მყიდველი იღებს შესაძლებლობას შეიძინოს საცხოვრებელი უფრო იაფად, ვიდრე რამდენიმე წლის წინ, მაგრამ იღებს ფასის შემდგომი კლების რისკს. დამქირავებელი არ აყალიბებს საკუთარ კაპიტალს უძრავ ქონებაში, სამაგიეროდ შეუძლია შეიცვალოს ბინა ძველი ობიექტის გაყიდვის გარეშე და არ არის დამოკიდებული იპოთეკის განაკვეთზე.

ჰელსინკიში ეძებენ ხედს ზღვაზე, ტამპერეში — რემონტს

ფასი და მდებარეობა რჩება გასაქირავებელი საცხოვრებლის არჩევის მთავარ კრიტერიუმებად, თუმცა მოთხოვნები საგრძნობლად განსხვავდება ქალაქებს შორის.

ჰელსინკიში საძიებო მოთხოვნებს შორის გამოირჩევა ბინები ზღვის ხედით და აბაზანით. ტამპერეში მომხმარებლები ჩვეულებრივზე ხშირად ეძებენ გარემონტებულ ობიექტებს. ტურკუში მნიშვნელოვან როლს თამაშობს მოთხოვნები კონკრეტულ უბნებზე, მათ შორის Herttuankulma, Portsa, Satama და Kauppatori.

ტრანსპორტიც მნიშვნელოვან ფაქტორად რჩება. რკინიგზისა და სხვა სარელსო მარშრუტებისადმი ინტერესი განსაკუთრებით შესამჩნევია ჰელსინკისა და ტამპერეში.

არსებობს განსხვავებები ასაკობრივ ჯგუფებს შორისაც. 30 წლამდე ასაკის მომხმარებლები უფრო ხშირად აქცევენ ყურადღებას სამზარეულოსა და სააბაზანო ოთახის მდგომარეობას. 60 წელზე უფროსი ადამიანებისთვის საგრძნობლად მაღალია ლიფტისა და აივნის მნიშვნელობა.

ამგვარად, ქირაობისადმი საერთო ინტერესის ზრდა თანაბრად არ ნაწილდება ყველა ობიექტზე. ბინის მფლობელისთვის მდებარეობა, სახლის მდგომარეობა და თავად საცხოვრებლის მახასიათებლები უფრო მნიშვნელოვანი ხდება, თუ ბაზარზე მიწოდება დიდია.

დამქირავებელთა უმრავლესობა უპირატესობას ციფრულ ხელშეკრულებებს ანიჭებს

ქირავნობის გაფორმებაც თანდათან ციფრულ ფორმატში გადადის. ხელშეკრულების ელექტრონულად გაფორმებას უპირატესობას ანიჭებს გამოკითხულთა 63%, მაშინ როდესაც 27%-ს ამის პირადად გაკეთება სურს.

დაახლოებით 33% გამქირავებელთან ტელეფონით ან პირადად ურთიერთობას ანიჭებს უპირატესობას, ხოლო 24%-ს იმავე გზით სურს ბინაში არსებული გაუმართაობების შესახებ შეტყობინება.

ციფრული სერვისებით სარგებლობის ყველაზე მაღალი მზადყოფნა აღმოჩნდა არა 30 წლამდე ჯგუფში, არამედ 40–49 წლის რესპონდენტებს შორის. ასაკთან ერთად პერსონალური მომსახურების საჭიროება თანდათან იზრდება.

მსხვილი გამქირავებლებისთვის ეს მართვის ხარისხს მობინადრისთვის კონკურენციის ნაწილად აქცევს. ბინების ფართო არჩევანის პირობებში მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ ქირის ოდენობასა და მისამართს, არამედ შეკეთების სისწრაფეს, მმართველ კომპანიასთან კომუნიკაციის მოხერხებულობას და საყოფაცხოვრებო პრობლემების გადაჭრას.

არჩევანი ქირაობასა და ყიდვას შორის გართულდა

ფინეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ამჟამად წინააღმდეგობრივ სიგნალებს იძლევა. მეორადი უძრავი ქონება იაფდება, რაც ყიდვას უფრო ხელმისაწვდომს ხდის. ამავდროულად, ფასების უწყვეტი კლება მყიდველებს აიძულებს უფრო ფრთხილად მოეკიდონ გრძელვადიან დაბანდებებს.

კერძო ქირა თითქმის არ ძვირდება, ხოლო დედაქალაქის რეგიონში ოდნავ შემცირდა კიდეც. ამასთან, იპოთეკური განაკვეთები შარშანდელზე მაღალი აღმოჩნდა, ბანკებმა კი დაიწყეს სულ უფრო მეტი სესხის გაცემა 30 წელზე მეტი ვადით.

ამიტომ ქირაობისა და ყიდვის შედარება მხოლოდ ყოველთვიური გადასახადის ოდენობით საკმარისი არ არის. მყიდველისთვის მნიშვნელობა აქვს პირველად შენატანს, გარიგების საგადასახადო და სხვა ხარჯებს, სესხის პროცენტს, ფლობის ვადას და ბინის ღირებულების შესაძლო ცვლილებას. დამქირავებლისთვის კი — საიჯარო განაკვეთს, მის სამომავლო ზრდას და საკუთრებაში კაპიტალის არარსებობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, გასაქირავებელი ბინის მაძიებელ მომხმარებლებს შორის მესაკუთრეთა წილის ზრდა საყურადღებო სიგნალია, თუმცა 28%-იანი მაჩვენებელი არ შეიძლება ჩაითვალოს ფინელების მიერ საკუთარ საცხოვრებელზე მასობრივი უარის თქმის მტკიცებულებად. გამოკითხვა ჩატარდა გაქირავების სპეციალიზებული სერვისის ვიზიტორებს შორის და ამიტომ თავიდანვე მოიცავს ადამიანებს, რომლებიც უკვე განიხილავენ ამ ვარიანტს. ბევრად უფრო მნიშვნელოვანია ბაზრის რამდენიმე ინდიკატორის ერთობლიობა: გასაყიდი ფასები კვლავ იკლებს, კერძო ქირა თითქმის არ ძვირდება, ხოლო ახალი იპოთეკური სესხები უფრო ძვირი გახდა, ვიდრე ერთი წლის წინ. სანამ ბაზარზე გასაქირავებელი საცხოვრებლის დიდი მიწოდება ნარჩუნდება, საძიებო აქტივობის ზრდა თავისთავად ნაკლებად სავარაუდოა, რომ საიჯარო განაკვეთების ასეთივე სწრაფ ზრდას გამოიწვევს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: საცხოვრებლის ქირაობა და ყიდვა ფინეთში

ფინელები მართლაც გადადიან საკუთრებიდან ქირაობაზე?

Vuokraovi-ს გამოკითხულ მომხმარებლებს შორის, რომლებიც გასაქირავებელ საცხოვრებელს ეძებენ, 28% ამჟამად საკუთარ უძრავ ქონებაში ცხოვრობს. 2024 წელს ეს მაჩვენებელი 23%-ს შეადგენდა. ეს მონაცემები ეხება პლატფორმის აუდიტორიას და არ ასახავს ფინეთის ყველა მესაკუთრის წილს, რომლებმაც ქირაობაზე გადასვლა გადაწყვიტეს.

რამდენად გაიზარდა ინტერესი ქირაობის მიმართ?

საძიებო აქტივობა Vuokraovi.com-ზე 2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე 45%-ით გაიზარდა. SATO-ს ბინების დათვალიერების ვიზიტორთა რაოდენობა წლიურად 8%-ით გაიზარდა.

ძვირდება თუ არა ქირა ფინეთში?

თითქმის არა. 2026 წლის მეორე კვარტალში კერძო საიჯარო განაკვეთები ქვეყნის მასშტაბით წლიურად მხოლოდ 0,1%-ით გაიზარდა. დიდ ჰელსინკიში ისინი 0,3%-ით შემცირდა.

რა ხდება ბინების ფასებთან დაკავშირებით?

2026 წლის ივლისში მეორადი საცხოვრებელი საბინაო კომპანიებში წლიურად 3,4%-ით გაიაფდა. დიდ ჰელსინკიში კლებამ 3,6% შეადგინა.

რა განაკვეთია იპოთეკაზე ფინეთში?

ახლად გაცემულ საბინაო სესხებზე საშუალო განაკვეთი 2026 წლის ივლისში 3,28%-ს შეადგენდა, წინა წლის 2,74%-თან შედარებით.

იპოთეკის რა ვადას იყენებენ ამჟამად ფინელები?

ახალი იპოთეკური სესხების საშუალო ვადა 25 წელს მიუახლოვდა. საკუთარი საცხოვრებლის სესხებისთვის მან 25 წელსა და სამ თვეს მიაღწია, ხოლო ახალი სესხების 16%-ზე მეტი 30 წელზე მეტი ვადით გაიცა.

ფინეთის რამდენი მცხოვრები ცხოვრობს ქირით?

2024 წლის ბოლოსთვის ნაქირავებ საცხოვრებელში დაახლოებით 1,6 მლნ ადამიანი, ანუ 1,03 მლნ შინამეურნეობა ცხოვრობდა.

ვინ ქირაობს საცხოვრებელს ყველაზე ხშირად?

ქირაობა განსაკუთრებით გავრცელებულია ახალგაზრდებში. 2024 წლის ბოლოს იმ შინამეურნეობების 83%, სადაც უფროსი წევრი 30 წლამდე ასაკის იყო, ნაქირავებ საცხოვრებელში ცხოვრობდა.

უფრო მომგებიანია ახლა ბინის ქირაობა თუ ყიდვა?

ერთიანი პასუხი არ არსებობს. გაანგარიშება დამოკიდებულია ქალაქზე, კონკრეტული ბინის ღირებულებაზე, ქირის ოდენობაზე, პირველად შენატანზე, იპოთეკის განაკვეთზე, ცხოვრების ვადასა და უძრავი ქონების ფასების სამომავლო ცვლილებაზე.

ჰელსინკიმ 150 ქალაქს შორის პირველი ადგილი დაიკავა

Global Property Scoreboard აფასებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების გრძელვადიან მიმზიდველობას საერთაშორისო ინვესტორებისთვის. Investment Migration Insider-ის მეთოდოლოგია მოიცავს 42 ინდიკატორს, რომლებიც გაერთიანებულია შვიდ ჯგუფში. თავად ბაზრის მახასიათებლებზე მოდის საბოლოო შეფასების 30%, მოთხოვნაზე — 20%, ხოლო 10-10%-ს იღებს უცხოელებისთვის ხელმისაწვდომობა, ხარჯები, ინსტიტუტების ხარისხი, მდგრადობა და მაკროეკონომიკური მაჩვენებლები.

ჰელსინკიმ 34 ქულა დააგროვა და მსოფლიოში პირველ ადგილზე გავიდა. სტოკჰოლმმა მე-16 ადგილი დაიკავა 23 ქულით, რეიკიავიკმა — 56-ე 15 ქულით, ოსლომ — 78-ე 10 ქულით, კოპენჰაგენმა — 82-ე 9 ქულით. რეიტინგის ავტორები ფინეთის დედაქალაქის უპირატესობას უკავშირებენ ფასების ვარდნის შემდეგ შედარებით დაბალი შესვლის წერტილის, უცხოელი მყიდველებისთვის ბაზრის ხელმისაწვდომობისა და მიგრაციული ნაკადის კომბინაციას. ამავდროულად, თავად მეთოდოლოგია ჰელსინკის ახასიათებს უფრო როგორც ღირებულების გრძელვადიანი ზრდის ბაზარს, ვიდრე მაღალი მიმდინარე საიჯარო შემოსავლიანობის მიმართულებას.

რეიტინგი კერძო კომპანიის ანალიტიკური პროდუქტია, ამიტომ პირველი ადგილი არ ნიშნავს, რომ ჰელსინკი ობიექტურად აღემატება ყველა სხვა ქალაქს ნებისმიერი საინვესტიციო სტრატეგიის დროს. შედეგი დამოკიდებულია შერჩეულ ინდიკატორებსა და მათ წონაზე.

საცხოვრებელი ჰელსინკიში კვლავ იაფდება

ოფიციალური მონაცემები ჯერ არ ადასტურებს კორექციის დასრულებას. 2026 წლის მეორე კვარტალში ჰელსინკის საბინაო კომპანიებში ძველი ბინები 4,3%-ით ნაკლები ღირდა, ვიდრე წინა წელს. დიდ ჰელსინკიში კლებამ შეადგინა 4,2%, ხოლო მთელი ქვეყნის მასშტაბით — 3,9%.

კვარტალის განმავლობაში ფასები ფინეთში საშუალოდ თითქმის არ შეცვლილა და 0,1%-ით მოიმატა. ამგვარად, კლება საგრძნობლად შენელდა კორექციის ყველაზე რთულ ეტაპთან შედარებით, მაგრამ წლიურ ჭრილში ბაზარი კვლავ მინუსში რჩებოდა.

ეს აზუსტებს IMI-ს საწყისი მასალის ერთ-ერთ მაჩვენებელს. იქ მითითებული მინუს 3,9% ეხება მთელ ფინეთს. თავად ჰელსინკიში მეორე კვარტალში კლება უფრო ძლიერი იყო — 4,3%.

ივნისში დედაქალაქში ძველი საცხოვრებლის ფასები 4,4%-ით დაბალი იყო შარშანდელზე. უმსხვილეს ქალაქებს შორის უფრო ძლიერი ვარდნა მხოლოდ ტურკუში დაფიქსირდა.

ინვესტორისთვის ფასის კლება ნიშნავს შესვლის უფრო დაბალ ღირებულებას წინა ციკლის პიკთან შედარებით. ეს არ იძლევა უახლოეს თვეებში ზრდის გარანტიას: შეძენა მომგებიანი ხდება მხოლოდ ფასისა და საიჯარო შემოსავლის საკმარისი სამომავლო დინამიკის პირობებში ყველა ხარჯის გამოკლების შემდეგ.

ფინეთის იპოთეკური ბაზარი დამოკიდებულია Euribor-ზე

ფინური საცხოვრებლის განაკვეთების მატებაზე მკვეთრი რეაქციის ერთ-ერთი მიზეზი გახდა იპოთეკის სტრუქტურა. 2026 წლის იანვარში ქვეყნის მთელი იპოთეკური პორტფელის 95% მიბმული იყო Euribor-ზე — ევროპულ ბანკთაშორის განაკვეთზე. კიდევ 5% მოდიოდა ფიქსირებული პროცენტის მქონე სესხებზე ან ბანკების საკუთარ საბაზო განაკვეთებზე.

ახალ იპოთეკებს შორის Euribor-ის წილი შეადგენდა 94%-ს. ახალ საბინაო სესხებზე საშუალო განაკვეთი იანვარში შეადგენდა 2,84%-ს წინა წლის 3,20%-ის წინააღმდეგ. ამ მაჩვენებლის შიგნით სამთვიანი Euribor-ით სესხები გაიცემოდა საშუალოდ 2,53%-ით, ექვსთვიანით — 2,73%-ით, ხოლო თორმეტთვიანით — 2,90%-ით.

ასეთი სტრუქტურა აჩქარებს ევროპული განაკვეთების ცვლილებების გადატანას შინამეურნეობების გადასახადებში. Euribor-ის ზრდის პერიოდში ეს აუარესებდა საცხოვრებლის შეძენის ხელმისაწვდომობას, ხოლო განაკვეთების შემცირებისას იგივე მექანიზმს შეუძლია უფრო სწრაფად შეამციროს მსესხებლების ხარჯები.

უცხოური კაპიტალი ფინურ ბაზარს დაუბრუნდა

უცხოელი ინვესტორების ინტერესი ფინეთის მიმართ ნამდვილად გაიზარდა. 2025 წელს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული მსხვილი გარიგებების მოცულობამ მიაღწია თითქმის €4,4 მლრდ-ს წინა წლის €2,3 მლრდ-ზე ნაკლები მაჩვენებლის წინააღმდეგ.

უცხოელმა ინვესტორებმა შეიძინეს დაახლოებით €2,6 მლრდ-ის ობიექტები და უზრუნველყვეს გარიგებების წლიური მოცულობის 60%. წინა წელს მათ მიერ შეძენილი მოცულობა შეადგენდა დაახლოებით €1 მლრდ-ს. უცხოური კაპიტალის ძირითადი ნაწილი შემოვიდა ჩრდილოეთ ევროპის სხვა ქვეყნებიდან.

ეს მაჩვენებლები ეხება პროფესიულ საინვესტიციო ბაზარს: მსხვილ ობიექტებს, ფონდებსა და პორტფელურ გარიგებებს. ეს არ შეიძლება ჩაითვალოს უცხოელების მიერ ცალკეული ბინების შეძენის სტატისტიკად.

ფინეთის პროფესიული საინვესტიციო უძრავი ქონების მთლიანი ბაზრის ღირებულება 2025 წლის ბოლოსთვის შეადგენდა €96,8 მლრდ-ს. გასაქირავებელი საცხოვრებელი რჩებოდა უმსხვილეს სეგმენტად — თითქმის €34 მლრდ, ანუ ბაზრის 35%. პროფესიონალი ინვესტორების საცხოვრებელი უძრავი ქონების ჯამურმა შემოსავლიანობამ წლის განმავლობაში შეადგინა 3,3%.

საცხოვრებელში ინვესტიციების თითქმის ნახევარი უცხოელებმა განახორციელეს

2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში პროფესიული ინვესტიციების მოცულობამ შეადგინა დაახლოებით €90 მლნ განსაკუთრებულად ძლიერი პირველი კვარტალის შემდეგ. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში მაჩვენებელმა მიაღწია €1,4 მლრდ-ს — ორჯერ მეტს ერთი წლის წინანდელ დონეზე.

უცხოურ კაპიტალზე მოდიოდა მეორე კვარტალის გარიგებების 48%, ხოლო ინვესტიციების 94% კონცენტრირებული იყო დედაქალაქის რეგიონში. დიდ ჰელსინკიში საუკეთესო საცხოვრებელი ობიექტების მოთხოვნადი შემოსავლიანობა გაიზარდა 0,1 პროცენტული პუნქტით, 4,5%-მდე.

4,5%-იანი მაჩვენებელი გამოიყენება პროფესიული ბაზრის მიერ ხარისხიანი მრავალბინიანი ობიექტების შესაფასებლად და არ უდრის კერძო ინვესტორის შემოსავლიანობას ცალკეული ბინიდან.

ჰელსინკის მოსახლეობა სწრაფად იზრდება

დემოგრაფია რჩება საცხოვრებელი ბაზრის სასარგებლო ერთ-ერთ მთავარ არგუმენტად. 2024 წლის ბოლოსთვის ჰელსინკის მოსახლეობა შეადგენდა 684 018 ადამიანს. ქალაქი მოელის, რომ 700-ათასიანი ნიშნული გადაილახება 2026 წელს.

უახლოეს წლებში მოსახლეობა ყოველწლიურად დაახლოებით 9 ათასი ადამიანით უნდა გაიზარდოს. ნამატის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის მიგრაციაზე, უპირველეს ყოვლისა საერთაშორისოზე. განახლებული პროგნოზი ვარაუდობს დაახლოებით 739,6 ათას მცხოვრებს 2030 წელს, დაახლოებით 822 ათასს 2040 წელს და მილიონზე მეტს 2070 წლისთვის.

საცხოვრებლის ბაზრისთვის უფრო მნიშვნელოვანია პროგნოზის უახლოესი ნაწილი. მცხოვრებთა მდგრად შემოდინებას შეუძლია მხარი დაუჭიროს ქირაზე მოთხოვნას, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ მშენებლობა სუსტი დარჩება.

იჯარა ჯერჯერობით არ აჩვენებს ძლიერ ზრდას

მოსახლეობის ზრდას ჯერ არ მოჰყოლია კერძო იჯარის შესამჩნევი გაძვირება. 2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებლის საბაზრო იჯარა სახელმწიფო სუბსიდიების გარეშე დიდ ჰელსინკიში 0,3%-ით დაბალი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე. დანარჩენ ფინეთში იგი გაიზარდა 0,4%-ით.

ერთოთახიანი ბინებისთვის დედაქალაქის რეგიონში წლიური კლება შეადგენდა 0,2%-ს. სუბსიდირებული საცხოვრებლის იჯარა საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა და 2%-ით მოიმატა.

პროფესიული ბაზარი მსგავს სურათს აჩვენებს. KTI-ს მონაცემებით, 2025 წელს საცხოვრებელი ობიექტების საშუალო იჯარა დედაქალაქის რეგიონში შემცირდა 0,9%-ით, თუმცა პორტფელების შევსებადობა დეკემბრისთვის გაუმჯობესდა 93,4%-მდე. გასაქირავებელი საცხოვრებლის ახალი მშენებლობა ამჟამად მნიშვნელოვანწილად კონცენტრირებულია სუბსიდირებულ სექტორში, თანაც იქაც მოცულობები უნდა შემცირდეს 2026 წელს.

ამიტომ ჰელსინკიში საინვესტიციო გათვლა ჯერ არ შეიძლება დაეფუძნოს საიჯარო განაკვეთების სწრაფი ზრდის დაშვებას.

უცხოელის მიერ ბინის ყიდვა შედარებით მარტივია

ფინეთში ბინების უმრავლესობა იურიდიულად სხვანაირად არის გაფორმებული, ვიდრე უძრავი ქონება ბევრ სხვა ქვეყანაში. მყიდველი, როგორც წესი, იძენს საბინაო კომპანიის — asunto-osakeyhtiö-ს აქციებს. ეს აქციები იძლევა კონკრეტული ბინის ფლობისა და სარგებლობის უფლებას, ხოლო თავად შენობა და მიწის ნაკვეთი ეკუთვნის კომპანიას.

თავდაცვის სამინისტროს ნებართვა მოეთხოვება ზოგიერთ მყიდველს ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის ფარგლებს გარეთ არსებული ქვეყნებიდან უშუალოდ უძრავი ქონების შეძენისას — მაგალითად, მიწის ნაკვეთის ან საკუთარ ნაკვეთზე მდებარე სახლის. მოთხოვნა არ ვრცელდება საბინაო კომპანიის აქციების შეძენაზე, ამიტომ ჰელსინკიში ჩვეულებრივი ბინების უმეტესობის ყიდვა შესაძლებელია ასეთი ნებართვის გარეშე.

ბინის შეძენა თავისთავად არ ანიჭებს ფინეთში ცხოვრების უფლებას.

ბინის ყიდვისას გადასახადი შეადგენს 1,5%-ს

საბინაო კომპანიის აქციების შეძენისას მყიდველი იხდის საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადს 1,5%-ის ოდენობით. გადასახადი გამოითვლება არა მხოლოდ გამყიდველისთვის გადასაცემი თანხიდან, არამედ საბინაო კომპანიის კრედიტის დაუფარავი წილიდანაც, რომელიც მიმაგრებულია ბინაზე.

მაგალითად, თუ აქციების ფასი შეადგენს €200 ათასს, ხოლო ბინაზე მოდის კომპანიის ვალის კიდევ €50 ათასი, გადასახადი გამოითვლება €250 ათასიდან. უძრავი ქონების პირდაპირი შეძენისთვის, მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებული სახლის ჩათვლით, განაკვეთი შეადგენს 3%-ს.

ეს მექანიზმი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ახალი სახლებისთვის, სადაც საბინაო კომპანიის კრედიტის წილმა შეიძლება შეადგინოს ბინის სრული ღირებულების საგრძნობი ნაწილი.

იჯარიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება 34%-მდე განაკვეთით

ფინეთში იჯარიდან მიღებული შემოსავალი მიეკუთვნება კაპიტალიდან შემოსავლებს. გადასახადი შეადგენს 30%-ს ამ კატეგორიის ჯამური შემოსავლის წელიწადში €30 ათასამდე ოდენობისას. ნაწილზე, რომელიც აღემატება €30 ათასს, გამოიყენება 34%-იანი განაკვეთი.

გადასახადი ერიცხება წმინდა შემოსავალს. საიჯარო ქირიდან შესაძლებელია ნებადართული ხარჯების გამოქვითვა, მათ შორის საბინაო კომპანიის გარკვეული გადასახადებისა და დამქირავებლის მოძიების ხარჯების.

იგივე 30%-იანი და 34%-იანი განაკვეთები გამოიყენება საინვესტიციო უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებულ დასაბეგრ მოგებაზე.

ამიტომ მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა საგრძნობლად განსხვავდება იმ თანხისგან, რომელიც საბოლოოდ რჩება ინვესტორს.

საბინაო კომპანიის ვალმა შესაძლოა შეცვალოს გარიგების ღირებულება

ფინური ბაზრის თავისებურებაა თავად საბინაო კომპანიის საკუთარი ვალი. შენობის საერთო კრედიტის ნაწილი შეიძლება მიმაგრებული იყოს კონკრეტულ ბინაზე და იფარებოდეს მფლობელის მიერ ყოველთვიური შენატანებით ან დაიფაროს ცალკე.

სწორედ ამიტომ ფინეთში მნიშვნელოვანია ერთმანეთისგან განვასხვაოთ აქციების გასაყიდი ფასი და სრული ფასი ვალის გარეშე — velaton hinta. ეს უკანასკნელი მოიცავს ბინაზე მიკუთვნებულ საბინაო კომპანიის კრედიტის ნაწილს.

მსხვილი რემონტები ასევე ფინანსდება ბინების მესაკუთრეთა მიერ. მილების, ფასადის, სახურავის ან საინჟინრო სისტემების შეცვლამ შეიძლება შექმნას დამატებითი ხარჯები ათიათასობით ევროს ოდენობით.

ყიდვამდე მნიშვნელოვანია საბინაო კომპანიის ფინანსური ანგარიშგება, მისი კრედიტების ნაშთი, ყოველთვიური გადასახადების ოდენობა და რემონტების დამტკიცებული გეგმა. ბინის დაბალი ფასი თავისთავად არ ნიშნავს ფლობის დაბალ სრულ ღირებულებას.

საოფისე ბაზარი საცხოვრებელზე გაცილებით სუსტი რჩება

ჰელსინკის პირველი ადგილი Global Property Scoreboard-ში ეხება საცხოვრებელ უძრავ ქონებას. ამ დასკვნის განზოგადება ქალაქის უძრავი ქონების მთელ ბაზარზე არ შეიძლება.

2026 წლის მეორე კვარტალში ფინეთის ოფისებში ინვესტიციების მოცულობა შეადგენდა €122 მლნ-ს. წინა 12 თვის განმავლობაში დაიდო €357 მლნ-ის გარიგებები, რაც 24%-ით ნაკლებია წლიურ ჭრილში. დედაქალაქის რეგიონზე მოდიოდა კვარტალური მოცულობის 47%.

ჰელსინკის ცენტრში საუკეთესო ოფისების მოთხოვნადი შემოსავლიანობა შეადგენდა 5,5%-ს, პასილაში, რუოჰოლაჰტისა და კეილანიემიში — 6,25%-ს. ინვესტორები კონცენტრირდებოდნენ ყველაზე ხარისხიან ობიექტებზე, ხოლო ნაკლებად მიმზიდველ ოფისებზე მოთხოვნა ძალიან სუსტი რჩებოდა.

ჰელსინკის საცხოვრებელი და საოფისე სეგმენტები ამიტომ აღდგენის სხვადასხვა ეტაპზე იმყოფება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, IMI-ს რეიტინგში ჰელსინკის პირველი ადგილი უპირველეს ყოვლისა უნდა აღიქმებოდეს როგორც ფასების ღრმა კორექციის შემდეგ შესვლის წერტილის შეფასება. ქალაქს აქვს ძლიერი არგუმენტები: მზარდი მოსახლეობა, ლიკვიდური ბაზარი, ევრო, უცხოელებისთვის ბინებზე შედარებით მარტივი წვდომა და საერთაშორისო კაპიტალის დაბრუნება. სუსტი მხარე მდგომარეობს მიმდინარე ფულად ნაკადში: ფასები ჯერ კიდევ იკლებს, საბაზრო ქირა თითქმის არ იზრდება, ხოლო გადასახადებმა, საბინაო კომპანიის გადასახადებმა და სამომავლო რემონტებმა შეიძლება შესამჩნევად შეამციროს შემოსავლიანობა. ჰელსინკის საინვესტიციო მიმზიდველობა ამიტომ დამოკიდებულია კონკრეტულ ობიექტსა და ფლობის ჰორიზონტზე გაცილებით მეტად, ვიდრე ამას საერთო რეიტინგში პირველი ადგილი გულისხმობს.

FAQ: ჰელსინკის უძრავი ქონება უცხოელებისთვის

რატომ დაიკავა ჰელსინკიმ პირველი ადგილი?

Global Property Scoreboard ითვალისწინებს 42 ინდიკატორს, მათ შორის საცხოვრებელი ბაზრის მდგომარეობას, მოთხოვნას, უცხოელთა წვდომას, ხარჯებს, ინსტიტუტების ხარისხს, მდგრადობასა და მაკროეკონომიკას. ჰელსინკიმ 34 ქულა მიიღო და 150 ქალაქს შორის პირველი ადგილი დაიკავა.

გრძელდება თუ არა ბინების ფასების კლება?

დიახ. 2026 წლის მეორე კვარტალში ჰელსინკის საბინაო კომპანიებში ძველი ბინების ფასები 4,3%-ით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს.

იზრდება თუ არა იჯარა ჰელსინკიში?

ჯერჯერობით თითქმის არა. დიდ ჰელსინკიში საბაზრო იჯარა სუბსიდიების გარეშე მეორე კვარტალში 0,3%-ით დაბალი იყო შარშანდელზე.

შეუძლია თუ არა უცხოელს ბინის ყიდვა ჰელსინკიში?

ჩვეულებრივი ბინები უმეტესად იყიდება როგორც საბინაო კომპანიის აქციები. მათ შესაძენად თავდაცვის სამინისტროს ნებართვა, როგორც წესი, არ მოითხოვება.

როდის არის საჭირო უძრავი ქონების შეძენის ნებართვა?

იგი შეიძლება დასჭირდეთ მყიდველებს ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის ფარგლებს გარეთ არსებული ქვეყნებიდან უშუალოდ უძრავი ქონების შეძენისას, მაგალითად სახლის მიწის ნაკვეთთან ერთად.

რა გადასახადი გადაიხდება ბინის შეძენისას?

საბინაო კომპანიის აქციებისთვის საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადის განაკვეთი შეადგენს 1,5%-ს. საგადასახადო ბაზაში შედის ბინაზე მიკუთვნებული საბინაო კომპანიის ვალის წილიც.

როგორ იბეგრება იჯარიდან მიღებული შემოსავალი?

იჯარიდან მიღებული წმინდა შემოსავალი იბეგრება როგორც კაპიტალიდან შემოსავალი: 30% წელიწადში €30 ათასამდე და 34% ამ ზღვარს გადაცილებული თანხიდან.

რა არის საბინაო კომპანიის ვალი?

ეს არის თავად საბინაო კომპანიის მიერ აღებული კრედიტი. მისი ნაწილი შეიძლება მიმაგრებული იყოს კონკრეტულ ბინაზე და ფაქტობრივად ზრდის შეძენის სრულ ღირებულებასა და მფლობელის ყოველთვიურ ხარჯებს.

ბრუნდებიან თუ არა უცხოელი ინვესტორები ფინეთში?

დიახ. 2025 წელს უცხოელმა ინვესტორებმა უზრუნველყვეს ქვეყნის უძრავი ქონების მსხვილი გარიგებების მოცულობის 60%. 2026 წლის მეორე კვარტალში უცხოურ კაპიტალზე მოდიოდა საცხოვრებელ სეგმენტში პროფესიული ინვესტიციების 48%.

რა შემოსავლიანობა აქვს ჰელსინკის საცხოვრებელ უძრავ ქონებას?

CBRE-მ დედაქალაქის რეგიონში საუკეთესო პროფესიული საცხოვრებელი ობიექტების მოთხოვნადი შემოსავლიანობა მეორე კვარტალში შეაფასა 4,5%-ად. ცალკეული ბინის შემოსავლიანობა შეიძლება საგრძნობლად განსხვავდებოდეს გადასახადების, მოცდენების, საბინაო კომპანიის გადასახადებისა და რემონტის გათვალისწინების შემდეგ.

ჯავშნების რაოდენობა ლევიში, იულიასსა და რუკაში რამდენჯერმე გაიზარდა

დასასვენებელი სახლების ჯავშნების რაოდენობა ლევიში, იულიასსა და რუკაში ცხრა წლის განმავლობაში სამ-ოთხჯერ გაიზარდა. 2025 წელს ამ მიმართულებებს შორის ყველაზე მეტი შეკვეთა რუკაზე მოვიდა — დაახლოებით 7 ათასი.

ერთი ჯავშნის ყველაზე მაღალი საშუალო ღირებულება ლევიში დაფიქსირდა. 2025 წელს მან €1 353-ს მიაღწია 2017 წლის €857-ის წინააღმდეგ, რაც 58%-იან ზრდას წარმოადგენს. ამ პერიოდში დასვენების საშუალო ხანგრძლივობა არსებითად არ შეცვლილა, ამიტომ ზრდის ძირითადი ნაწილი განთავსების გაძვირებას უკავშირდება.

მოთხოვნის სტრუქტურაც შეიცვალა. ყველაზე ხელმისაწვდომი ვარიანტების წილი სამივე რაიონში მცირდებოდა, ხოლო ინტერესი ძვირადღირებული სახლების მიმართ გაიზარდა. ლევიში მაღალ საფასო სეგმენტზე 2025 წელს ჯავშნების 19% მოდიოდა, რვა წლით ადრე არსებული 7%-ის წინააღმდეგ.

ტურისტები მოგზაურობას შესამჩნევად ადრე გეგმავენ. ლევიში საშუალო ინტერვალი დაჯავშნასა და ჩასვლას შორის 80-დან 107 დღემდე გაიზარდა, იულიასში — 96-დან 104 დღემდე, რუკაში — 63-დან 81 დღემდე. ლევისა და იულიასს უფრო ხშირად ერთკვირიანი დასვენებისთვის ირჩევენ, ხოლო საშუალო მოგზაურობა რუკაში დაახლოებით 5,5 ღამეს გრძელდება.

ამ მაჩვენებლებს Alma Media ჯგუფის კუთვნილ პლატფორმებზე Nettimokki და Etuovi.com დაყრდნობით აქვეყნებს. კომპანია აზუსტებს, რომ ლევიში აღრიცხული ობიექტების რაოდენობა 2022 წლის 382-დან 2024 წელს 592-მდე გაიზარდა. Alma Media ასევე ფლობს პრემიუმ კლასის დასასვენებელი სახლების სერვისის Hilla Villas-ის 10%-ს, ამიტომ გამოქვეყნებული მონაცემები უპირველესად ჯგუფის პლატფორმებზე არსებულ აქტივობას ასახავს და არ წარმოადგენს მთელი ფინეთის ბაზრის სრულ სტატისტიკას.

უძრავი ქონება ლევიში თითქმის გაორმაგდა

ყველაზე შესამჩნევი საფასო დინამიკა ლევიში შეინიშნება. დასასვენებელი სახლის კვადრატული მეტრის მედიანური ღირებულება 2016 წლის €2 421-დან 2025 წელს €4 694-მდე გაიზარდა. ზრდამ თითქმის 94% შეადგინა.

გაყიდული ობიექტის მედიანური ფასი იმავე პერიოდში კიდევ უფრო მეტად გაიზარდა — €155 ათასიდან €329 ათასამდე. ამგვარად, ტიპური გარიგების ღირებულება გაორმაგებაზე მეტად გაიზარდა.

იულიასში ზრდა ნაკლებად მკვეთრი იყო, თუმცა 2025 წელს კვადრატული მეტრის მედიანური ფასი პირველად აღმოჩნდა უფრო მაღალი, ვიდრე რუკაში. გარიგების მედიანურმა ღირებულებამ დაახლოებით €243 ათასი შეადგინა იულიასში და €188 ათასი რუკაში. თავად რუკაში კვადრატული მეტრი 2016 წლიდან დაახლოებით 17%-ით გაძვირდა.

კურორტებს შორის სხვაობა აჩვენებს, რამდენად არაერთგვაროვანია ჩრდილოეთის ბაზარი. ლევი თანდათანობით გადავიდა უფრო ძვირადღირებულ სეგმენტში, სადაც ფასზე გავლენას ახდენს სათხილამურო ინფრასტრუქტურაზე წვდომა, განვითარებული მომსახურების სფერო და მოთხოვნა მოკლევადიან იჯარაზე.

სამი მიმართულების შედარებისას არსებობს მნიშვნელოვანი გეოგრაფიული დათქმა. ლევი და იულიასი მდებარეობს ლაპლანდიის ადმინისტრაციულ რეგიონში. რუკა მდებარეობს ქალაქ კუუსამოში, რომელიც ჩრდილოეთ ოსტრობოტნიას ეკუთვნის, თუმცა კურორტი ჩვეულებრივ განიხილება ფინეთის ჩრდილოეთის მიმართულებებთან ერთად. ქალაქ კუუსამოს ოფიციალური ინფორმაცია ადასტურებს მუნიციპალიტეტის კუთვნილებას ჩრდილოეთ ოსტრობოტნიისადმი.

საერთაშორისო ტურიზმი აძლიერებს მოთხოვნას საცხოვრებელზე

საკურორტო უძრავი ქონების ზრდა დაემთხვა ტურისტული ნაკადის გაფართოებას ფინეთის ჩრდილოეთში. 2025 წელს როვანიემის აეროპორტმა 1,12 მლნ მგზავრს მოემსახურა, რაც 18,4%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. კიტილიამ მიიღო 445 911 მგზავრი (ზრდა 8,3%), ივალომ — 249 056, ხოლო კუუსამომ — 129 373.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა საერთაშორისო მიმოსვლა. საერთაშორისო რეისების მგზავრთა რაოდენობა როვანიემიში გაიზარდა 44,3%-ით, 603 838 ადამიანამდე, კიტილიაში — 20,9%-ით, 256 722-მდე. ივალოში ზრდამ შეადგინა 11,8%, კუუსამოში — 7,3%.

2026 წლის პირველ ნახევარში ლაპლანდიის აეროპორტები მოემსახურა დაახლოებით 1,1 მლნ მგზავრს წინა წლის დაახლოებით 1 მლნ-ის წინააღმდეგ. Finavia აღნიშნავს, რომ ზრდა განსაკუთრებით შესამჩნევია საერთაშორისო მიმართულებებზე, ხოლო ახალი მარშრუტები ზამთრის სეზონისთვის აფართოებს როვანიემის, კიტილიას, ივალოსა და კუუსამოს ხელმისაწვდომობას უცხოელი მოგზაურებისთვის.

დასასვენებელი სახლების მფლობელებისთვის ეს ზრდის დამქირავებელთა პოტენციურ აუდიტორიას და ამცირებს კურორტების დამოკიდებულებას მხოლოდ შიდა მოთხოვნაზე.

უცხოელები უზრუნველყოფენ ზამთრის ტურიზმის მნიშვნელოვან ნაწილს

2025 წლის დეკემბერში ლაპლანდიის განთავსების ობიექტებში დარეგისტრირდა უცხოელი ტურისტების დაახლოებით 550 ათასი ღამისთევა, რაც 6%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. სასტუმრო ნომრების დატვირთულობამ 79%-ს მიაღწია, ხოლო ნომრის საშუალო ღირებულებამ €356 შეადგინა — მაქსიმალური მაჩვენებელი ფინეთის რეგიონებს შორის.

მთლიანად 2025 წლის განმავლობაში უცხოელებმა ფინეთის განთავსების ობიექტებში 7,2 მლნ ღამე გაატარეს, რაც 13%-ით მეტია წინა წლის შედეგზე. შიდა ტურიზმი, პირიქით, 1%-ით შემცირდა. სულ ოფიციალურმა სტატისტიკამ 23,3 მლნ ღამისთევა დააფიქსირა.

Statistics Finland აფრთხილებს, რომ 2025 წლის მონაცემები სრულად შედარებადი არ არის უფრო ადრეულ პერიოდებთან განთავსების ობიექტების კლასიფიკაციის გადახედვის გამო. ეს ფაქტორი მნიშვნელოვანია ტურისტული ბაზრის გრძელვადიანი დინამიკის შეფასებისას.

2025–2026 წლების ზამთარში ფინეთის ჩრდილოეთის პოზიციები განსაკუთრებით ძლიერი რჩებოდა. დეკემბრიდან თებერვლამდე ფინეთში დარეგისტრირდა დაახლოებით 2,4 მლნ უცხოური ღამისთევა, აქედან დაახლოებით 1,5 მლნ, ანუ დაახლოებით 60%, ლაპლანდიაზე მოდიოდა.

თუ განვიხილავთ ფინეთის, შვედეთისა და ნორვეგიის ჩრდილოეთ რაიონებს ერთად, მათ ზამთრის სეზონზე მიიღეს დაახლოებით 2,2 მლნ უცხოური ღამისთევა. ფინურ ნაწილზე მოდიოდა 71%. ასეთ მონაცემებს აქვეყნებს Visit Finland.

უცხოელი მყიდველები ეძებენ უფრო იაფ ობიექტებსაც

უცხოელი კლიენტების ინტერესი არ შემოიფარგლება ძვირადღირებული კურორტებით. სამხრეთ-დასავლეთ ლაპლანდიის ნაკლებად ტურისტულ რაიონებში უცხოელი მყიდველები ეძებენ სახლებსა და აგარაკებს, რომელთა ღირებულებაც მნიშვნელოვნად დაბალია ლევის ფასებთან შედარებით.

მერი-ლაპის რაიონში, რომელშიც შედის კემი და ტორნიო, ყველაზე მოთხოვნადია €100 ათასზე იაფი ობიექტები, განსაკუთრებით სახლები საკუთარი მიწითა და წყალსატევთან ახლოს მდებარეობით. უცხოელ მყიდველებთან გარიგებების ღირებულება ლაპლანდიის რეგიონში 15 წლის განმავლობაში დაახლოებით €1,5 მლნ-დან €15 მლნ-მდე გაიზარდა.

Yle იტყობინებოდა, რომ კემიში უცხოელები მონაწილეობენ უძრავი ქონების გარიგებების თითქმის 15%-ში, ხოლო ასეთი ობიექტების მყიდველთა ძირითადი ნაწილი ცენტრალური ევროპიდან ჩამოდის. ბევრი ყიდულობს საცხოვრებელს საკუთარი დასვენებისთვის, მფლობელთა ნაწილი კი აქირავებს მას ტურისტებზე, როდესაც ობიექტს ოჯახი არ იყენებს.

ეს სეგმენტი შესამჩნევად განსხვავდება ლევისგან. თუ კურორტზე გარიგების მედიანურმა ღირებულებამ უკვე €329 ათასს მიაღწია, ლაპლანდიის ცალკეულ რაიონებში უცხოელები კვლავ პოულობენ სახლებს რამდენიმე ათეულ ათას ევროდ.

მყიდველმა უნდა გაითვალისწინოს გადასახადები

განცხადების ფასი მხოლოდ ნაწილია ფინეთში უძრავი ქონების შეძენის ხარჯებისა. მიწის ნაკვეთის სახლთან ერთად პირდაპირი შეძენისას საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი შეადგენს ფასის ან სხვა სახის ანაზღაურების 3%-ს.

საცხოვრებელი ან უძრავი ქონების კომპანიის აქციების შეძენისას მოქმედებს 1,5%-იანი განაკვეთი. ასეთ მოდელში გადასახადი შეიძლება დაითვალოს არა მხოლოდ იმ თანხიდან, რომელსაც მყიდველი გადასცემს გამყიდველს, არამედ ობიექტთან დაკავშირებული საბინაო კომპანიის ვალის წილიდანაც.

უშუალოდ მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მფლობელი ასევე იხდის ყოველწლიურ გადასახადს. 2026 წელს განაკვეთი შენობებისთვის, რომლებიც გამოიყენება როგორც დასასვენებელი სახლები, დგინდება მუნიციპალიტეტის მიერ შენობის საგადასახადო ღირებულების 0,93%-დან 2%-მდე დიაპაზონში. მიწისთვის მოქმედებს ცალკე განაკვეთი 1,3%-დან 2%-მდე.

ამ პარამეტრებს ადგენს ფინეთის საგადასახადო ადმინისტრაცია. კონკრეტული ხარჯები დამოკიდებულია საკუთრების ფორმაზე, მუნიციპალიტეტსა და ობიექტის საგადასახადო ღირებულებაზე.

უცხოელი მყიდველების ნაწილისთვის მოქმედებს ნებართვების რეჟიმი

მყიდველის მოქალაქეობამ ასევე შეიძლება მოახდინოს გავლენა გარიგების გაფორმებაზე. ფინეთში მოქმედებს ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის ფარგლებს გარეთ მყოფი მყიდველების მიერ უძრავი ქონების შეძენის ნებართვების სისტემა.

ნებართვას გასცემს თავდაცვის სამინისტრო. განმცხადებელი წარადგენს მონაცემებს მყიდველის, ობიექტისა და უძრავი ქონების დაგეგმილი გამოყენების შესახებ, ასევე ნასყიდობის ხელშეკრულებას ან ხელშეკრულების პროექტს. სისტემა ეხება უშუალოდ უძრავ ქონებასა და მიწის ნაკვეთებს; საბინაო კომპანიის აქციების შეძენა სხვაგვარად ფორმდება.

ამიტომ ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია წინასწარ დაადგინოს გასაყიდი ობიექტის იურიდიული ფორმა. აპარტამენტები საკურორტო კომპლექსში შეიძლება გაფორმდეს როგორც კომპანიის აქციები, ხოლო განცალკევებით მდგომი სახლი საკუთარი მიწით — როგორც უშუალოდ უძრავი ქონება. საგადასახადო და სანებართვო პროცედურები ამ შემთხვევებში განსხვავდება.

ჯავშნების ზრდა არ ნიშნავს ინვესტიციების შემოსავლიანობას

ჯავშნების რაოდენობის სამ ან ოთხჯერადი ზრდა აჩვენებს ტურისტული მოთხოვნის გაფართოებას, მაგრამ თავისთავად არაფერს ამბობს კონკრეტული სახლის წმინდა შემოსავლიანობაზე.

საშუალო €1 353 ერთი ჯავშნისთვის ლევიში — ეს არის განთავსების ღირებულება კლიენტისთვის და არა მესაკუთრის მოგება. შემოსავლიდან აუცილებელია გამოიქვითოს სერვისებისა და მმართველი კომპანიების საკომისიოები, დასუფთავება, ელექტროენერგია, გათბობა, დაზღვევა, მიმდინარე რემონტი, გადასახადები და უმოქმედობის პერიოდები.

ჩრდილოეთის უძრავი ქონებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ექსპლუატაციის ღირებულება. სახლი, რომელიც აქტიურად გამოიყენება ზამთარში, საჭიროებს გათბობას, თოვლის წმენდასა და რეგულარულ ტექნიკურ მომსახურებას. რაც უფრო მაღალია ობიექტის საწყისი ფასი, მით უფრო ძლიერად ახდენს გავლენას ფაქტობრივი დატვირთულობა და წმინდა საიჯარო შემოსავალი დაბანდებული თანხების ამოღებაზე.

სეზონურობაც ნარჩუნდება. საერთაშორისო ნაკადი განსაკუთრებით დიდია ზამთარში, ხოლო საზაფხულო და მოკლე მოგზაურობების რაოდენობის ზრდა ჯერჯერობით არ ნიშნავს ერთნაირ დატვირთულობას მთელი წლის განმავლობაში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, სტატისტიკა ადასტურებს ფინეთის ჩრდილოეთში დასასვენებელი სახლების ბაზრის საგრძნობ გაძლიერებას: ჯავშნები გახშირდა, მოგზაურები მეტს ხარჯავენ და მოგზაურობას უფრო ადრე გეგმავენ, ხოლო ლევიში უძრავი ქონება ცხრა წელიწადში კვადრატულ მეტრზე გაანგარიშებით თითქმის გაორმაგდა. ამასთან, ამ მაჩვენებლების ავტომატურად გადატანა მომავალ საინვესტიციო შემოსავლიანობაზე არ შეიძლება. ლევის, იულიასისა და რუკას დეტალური სტატისტიკის დიდი ნაწილი ერთი კომერციული ჯგუფის სერვისებს ეკუთვნის, ხოლო მესაკუთრის რეალური შედეგი დამოკიდებულია შეძენის ფასზე, თვეების მიხედვით დატვირთულობაზე, მართვისა და შენახვის ხარჯებზე, გადასახადებსა და საკუთრების ფორმაზე. კონკრეტული ობიექტის საინვესტიციო შეფასებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია წმინდა შემოსავალი ყველა ხარჯის შემდეგ, ვიდრე ტურისტული ჯავშნების რაოდენობის საერთო ზრდა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: დასასვენებელი სახლები ლაპლანდიაში

რამდენად გაიზარდა მოთხოვნა დასასვენებელ სახლებზე?

პლატფორმა Nettimokki-ზე ჯავშნების რაოდენობა ლევიში, იულიასსა და რუკაში 2016 წლიდან დაახლოებით სამ-ოთხჯერ გაიზარდა.

რა ღირს უძრავი ქონება ლევიში?

2025 წელს გაყიდული ობიექტის მედიანური ღირებულება შეადგენდა დაახლოებით €329 ათასს, ხოლო კვადრატული მეტრის მედიანური ფასი — €4 694-ს.

სად არის საცხოვრებელი უფრო იაფი — ლევიში, იულიასსა თუ რუკაში?

სამი მიმართულებიდან გარიგების ყველაზე დაბალი მედიანური ფასი 2025 წელს იყო რუკაში — დაახლოებით €188 ათასი. იულიასში მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით €243 ათასს, ლევიში — €329 ათასს.

რატომ ძვირდება დასასვენებელი სახლები?

მოთხოვნას ხელს უწყობს საერთაშორისო ტურიზმის ზრდა, პირდაპირი რეისების რაოდენობის ზრდა, საცხოვრებლის უფრო ადრეული დაჯავშნა და ინტერესის ზრდა ძვირადღირებული განთავსების მიმართ. ცალკეულ კურორტებზე მიწისა და მზა ობიექტების მიწოდება ასევე შეზღუდულია.

რუკა ლაპლანდიაში მდებარეობს?

ადმინისტრაციულად არა. რუკა შედის ქალაქ კუუსამოში, რომელიც მდებარეობს ჩრდილოეთ ოსტრობოტნიაში. ტურისტული ბაზრის კვლევებში რუკას ხშირად განიხილავენ ფინეთის ჩრდილოეთის კურორტებთან ერთად.

შეუძლია თუ არა უცხოელს სახლის ყიდვა ფინეთში?

დიახ. ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის მიღმა ქვეყნებიდან მყიდველებისთვის უძრავი ქონების პირდაპირი შეძენისას შეიძლება საჭირო გახდეს თავდაცვის სამინისტროს ნებართვა. წესები განსხვავდება უძრავი ქონებისა და საბინაო კომპანიების აქციებისთვის.

რა გადასახადს იხდიან უძრავი ქონების შეძენისას?

უძრავი ქონების პირდაპირი შეძენისას საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი შეადგენს 3%-ს. საცხოვრებელი და უძრავი ქონების კომპანიების აქციებისთვის განაკვეთი შეადგენს 1,5%-ს.

რა გადასახადს იხდის დასასვენებელი სახლის მფლობელი?

მუნიციპალიტეტი ადგენს ყოველწლიურ საგადასახადო განაკვეთს დასასვენებელი სახლებისთვის. 2026 წელს მან შეიძლება შეადგინოს შენობის საგადასახადო ღირებულების 0,93%-დან 2%-მდე. მიწა იბეგრება ცალკე.

რამდენად ადრე ჯავშნიან საცხოვრებელს ლევიში?

2025 წელს საშუალო ვადა შეადგენდა დაახლოებით 107 დღეს ჩასვლამდე. 2017 წელს ის უდრიდა დაახლოებით 80 დღეს.

იძლევა თუ არა ტურისტული ზრდა მაღალი შემოსავლიანობის გარანტიას?

არა. შემოსავლიანობა დამოკიდებულია ობიექტის ფასზე, ფაქტობრივ დატვირთულობაზე, სეზონურობაზე, კომუნალურ ხარჯებზე, მართვაზე, რემონტსა და გადასახადებზე.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-ს მიაღწია

ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი მეორე კვარტალში უფრო ძლიერი დინამიკით შევიდა, თუმცა შემდგომი აღდგენა თავდაპირველ მოლოდინებზე ნელი აღმოჩნდა. 25 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ინვესტორები არ ტოვებენ უძრავ ქონებას, თუმცა აქტივების შერჩევას უფრო მკაცრად მიუდგნენ და უპირატესობას ანიჭებენ მდგრადი შემოსავლის, გასაგები ფასისა და გრძელვადიანი მოთხოვნის მქონე ობიექტებს.

კვლევის საბოლოო მონაცემებით, მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ შეადგინა ივლისში გამოქვეყნებული წინასწარი შეფასების (€53 მლრდ) საპირისპიროდ. ზრდამ 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 7,7%-ს მიაღწია. იანვარ-ივნისში ინვესტიციებმა €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით მეტია. სხვაობა წინასწარ მონაცემებთან არსებითია: ივლისის შეფასება ითვალისწინებდა €103 მლრდ-ს და მხოლოდ 3%-იან ზრდას.

მონაცემების ზემოთ გადახედვის შემდეგაც კი, ბაზარს ყველგან აღდგენადი არ შეიძლება ეწოდოს. საბოლოო შერჩევაში შესული 19 ევროპული ქვეყნიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციების მოცულობა შემცირდა. ევროპის საშუალო მაჩვენებელი ცალკეულ ბაზრებს შორის არსებულ მკვეთრ სხვაობას ფარავს.

დიდი ბრიტანეთი შემცირდა, ესპანეთი და ჩრდილოეთ ევროპა დაჩქარდა

დიდმა ბრიტანეთმა ყველაზე დიდი უარყოფითი წვლილი შეიტანა საერთო ევროპულ დინამიკაში. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები იქ წლიურ ჭრილში 16%-ით შემცირდა, £21 მლრდ-მდე, ანუ დაახლოებით €24 მლრდ-მდე. ბრიტანული ვარდნის გამო ევროპულმა შედეგმა თითქმის €5 მლრდ დაკარგა.

ბელგიამ ასევე აჩვენა შესამჩნევი შემცირება. ამავდროულად, რამდენიმე ბაზარი საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა. ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთი ერთ-ერთ უმსხვილეს მზარდ ბაზრად დარჩა: მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

გერმანიამ და საფრანგეთმა მხოლოდ 3-3%-ით მოიმატეს. მათი საინვესტიციო აქტივობა კვლავ 21–36%-ით დაბალია ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე. საშუალოდ ევროპაში ხუთწლიანი ნორმიდან ჩამორჩენა დაახლოებით 7%-ს შეადგენს.

ამრიგად, საერთო 6,3%-იანი ზრდა არ ნიშნავს ევროპის სინქრონულ აღდგენას. მსხვილი ბაზრები სხვადასხვა სიჩქარით მოძრაობენ, ხოლო ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის ქვეყნებზე, სადაც ინვესტიციები შედარებით დაბალი ბაზიდან ან მსხვილი პორტფელური გარიგებების ხარჯზე იზრდება.

საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ ევროპული ინვესტიციების 29% მიიღო

კაპიტალის განაწილების ყველაზე მსხვილი მიმართულება საცხოვრებელთან დაკავშირებული ობიექტები გახდა. მრავალბინიან გასაქირავებელ საცხოვრებელზე, სპეციალურად აშენებულ სტუდენტურ საცხოვრებლებზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპის უძრავ ქონებაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

მოთხოვნას მხარს უჭერს შეზღუდული მიწოდება და საიჯარო შემოსავლების ზრდის პერსპექტივები. დამატებითი წვლილი შეიტანა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებებმა ესპანეთში, ფინეთში, საფრანგეთსა და პოლონეთში.

ევროპის, ახლო აღმოსავლეთისა და აფრიკის ცალკეული მონაცემები ადასტურებს კაპიტალის კონცენტრაციას ამ სეგმენტში. JLL-ის კვლევა საინვესტიციო საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობას €17,4 მლრდ-ად აფასებს — 49%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, რაც 2022 წლის შემდეგ მაქსიმალური კვარტალური შედეგია. ნახევარ წელიწადში ინვესტიციებმა €31,2 მლრდ შეადგინა, რაც 10%-იანი მატებაა.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა მრავალბინიანი გასაქირავებელი საცხოვრებელი: მეორე კვარტალში ასეთი გარიგებების მოცულობა 83%-ით გაიზარდა, €14,3 მლრდ-მდე. ამასთან, საცხოვრებელ სეგმენტში ოპერაციების რაოდენობა 19%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგების საშუალო ზომა €39 მლნ-დან €72 მლნ-მდე გაიზარდა. €100 მლნ-ზე ძვირადღირებულ გარიგებებზე მთლიანი მოცულობის 68% მოდიოდა. ეს აჩვენებს, რომ ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უზრუნველყოფილია მსხვილი პორტფელებითა და პლატფორმული შესყიდვებით, და არა მცირე გარიგებების რაოდენობის ზრდით.

ლოგისტიკამ მოცულობა დაკარგა, რითეილი 12%-ით შემცირდა

რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ლოგისტიკურმა უძრავმა ქონებამ უფრო სუსტი დინამიკა აჩვენა. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა.

კლება მოხდა წლის ერთ-ერთი უმსხვილესი გარიგების გათვალისწინებითაც კი — ფრანგული ლოგისტიკური პლატფორმის Proudreed-ის შესყიდვა დაახლოებით €2,3 მლრდ-ად. საწყობებზე გრძელვადიან მოთხოვნას ხელს უწყობს ელექტრონული კომერციის განვითარება და მიწოდების ჯაჭვების გარდაქმნა, თუმცა ინვესტორები უფრო ყურადღებით ეკიდებიან ფასებსა და შენობების ხარისხს.

ინვესტიციები სავაჭრო უძრავ ქონებაში 12%-ით შემცირდა 2025 წლის ძლიერი პირველი ნახევარწლიური პერიოდის შემდეგ. ამასთან, საუკეთესო ლოკაციებში არსებული მსხვილი ობიექტები კვლავ პოულობენ მყიდველებს. გამორჩეულ ოპერაციებს შორისაა — მილანის ვია მონტენაპოლეონეზე Palazzo del Monte-ს 80%-ის გაყიდვა დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად, შენობა პარიზში ელისეს მინდვრების გამზირზე €402 მლნ-ად, სავაჭრო ცენტრი Merry Hill დიდ ბრიტანეთში €331 მლნ-ად და Islazul მადრიდში €329 მლნ-ად.

ეს გარიგებები აძლიერებს განსხვავებას პირველხარისხოვან და მეორად ობიექტებს შორის. ლიკვიდური შენობები ძლიერი მოიჯარეებითა და კარგი ლოკაციებით კვლავ იზიდავს კაპიტალს, მაშინ როცა რეკონსტრუქციაზე, ენერგომოდერნიზაციასა თუ ფართების ხელახალ გაქირავებაზე დიდი ხარჯების მქონე ობიექტების გაყიდვა უფრო რთულდება.

საერთაშორისო კაპიტალი გარიგებების დაახლოებით 45%-ს აფორმებს

ტრანსსასაზღვრო ინვესტიციებმა პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპული მოცულობის დაახლოებით 45% შეადგინა, რაც ისტორიული საზომებით შედარებით დაბალ მაჩვენებლად რჩება.

აშშ-ის, კანადისა და სინგაპურის ინვესტორებმა აქტივობა შეამცირეს. ამერიკულმა კაპიტალმა ამასთან შეინარჩუნა პირველი ადგილი სახსრების უცხოურ წყაროებს შორის. ევროპელ ინვესტორებს შორის საშინაო ბაზრების გარეთ შედარებით მაღალ აქტივობას ნიდერლანდებისა და საფრანგეთის კომპანიები და ფონდები აჩვენებდნენ.

ტრანსსასაზღვრო აქტივობის შესუსტება ზრდის ცალკეული ბაზრების დამოკიდებულებას შიდა კაპიტალზე. ამავდროულად, მსხვილი გარიგებები აჩვენებს, რომ თანხები ხარისხიანი ობიექტებისთვის ხელმისაწვდომი რჩება.

ECB-ის განაკვეთები უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას ზღუდავს

დაფინანსების ღირებულება ევროპული ბაზრის ერთ-ერთ საკვანძო შეზღუდვად რჩება. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ოვერნაიტ კრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე.

განაკვეთების ამჟამინდელი დონე 11 ივნისის გადაწყვეტილების შემდეგ ჩამოყალიბდა, როდესაც რეგულატორმა ინფლაციური წნეხის გაძლიერების გამო სამივე განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-მდე 17 ივნისიდან გაიზარდა.

უძრავი ქონებისთვის ამას პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს. რაც უფრო მაღალია ნასესხები სახსრების ღირებულება და სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობა, მით მეტ შემოსავლიანობას ითხოვენ ინვესტორები ჩვეულებრივ უძრავი ქონებისგან. უცვლელი საიჯარო შემოსავლის პირობებში ეს ზღუდავს ფასს, რომლის გადასახდელადაც მყიდველი მზად არის ობიექტისთვის.

უძრავი ქონების შემოსავლიანობა, ანუ კაპიტალიზაციის განაკვეთი, აჩვენებს ობიექტის შემოსავლისა და მისი საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას. მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შემცირება უცვლელი იჯარის დროს შენობის ფასის ზრდას იწვევს. მიმდინარე პირობებში ასეთი განაკვეთების მასშტაბური შემცირება ჯერჯერობით არ ხდება.

ევროზონაში ინფლაცია კვლავ მიუახლოვდა 3%-ს

მაკროეკონომიკური ვითარება ასევე არ იძლევა იაფი დაფინანსების სწრაფი დაბრუნების მოლოდინის საფუძველს. Eurostat-ის მონაცემები მეორე კვარტლის მშპ-ის შესახებ აჩვენებს, რომ ევროზონის ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროკავშირის ეკონომიკა — 0,5%-ით. წლიურ გამოხატულებაში ზრდამ შესაბამისად 1% და 1,2% შეადგინა.

წლიური ინფლაცია ევროზონაში ივლისში 2,9%-მდე გაიზარდა ივნისის 2,8%-დან, ხოლო ევროკავშირში — 3%-მდე 2,9%-დან. ამას ადასტურებს 19 აგვისტოს გამოქვეყნებული ივლისის ინფლაციის საბოლოო გაანგარიშება.

ინფლაცია ევროზონაში რჩება ECB-ის საშუალოვადიან 2%-იან მიზანზე მაღლა. უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს გაურკვევლობას განაკვეთების შემდგომი ტრაექტორიის მიმართ: ეკონომიკური ზრდა მხარს უჭერს მოიჯარეებსა და ფართებზე მოთხოვნას, მაგრამ კაპიტალის მაღალი ღირებულება აკავებს საინვესტიციო შეფასებების ზრდას.

საუკეთესო ობიექტებზე ფასები ჯერჯერობით სტაბილური რჩება

მიმდინარე საინვესტიციო ციკლის მთავარი ცვლილება მდგომარეობს არა იმდენად ხელმისაწვდომი კაპიტალის რაოდენობაში, რამდენადაც ობიექტებისადმი მოთხოვნებში.

უპირატესობას იღებს პირველხარისხოვანი უძრავი ქონება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებით, მდგრადი მოიჯარეებით, თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურითა და ახალი მიწოდების შეზღუდული კონკურენციით. მეორად შენობებს მყიდველთა არსებითად უფრო ვიწრო წრისთვის უწევთ კონკურენცია.

კაპიტალიზაციის განაკვეთების სწრაფი შემცირების მოლოდინი, რასაც ავტომატურად შეეძლო უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდა, შესუსტდა. უახლოესი 12 თვისთვის საბაზისო სცენარი ითვალისწინებს პირველხარისხოვანი ობიექტების ძირითადად სტაბილურ შემოსავლიანობას, თანაც ცალკეული შემცირება შესაძლებელია პირველ რიგში ყველაზე ხარისხიანი უძრავი ქონებისთვის.

შესაბამისად, ინვესტორებისთვის შემოსავლიანობის მთავარი წყარო ხდება იჯარის ზრდა, ობიექტის მართვა და აქტივების მიმზიდველ ფასად შეძენა, და არა მთლიანად უძრავი ქონების ღირებულების საერთო ზრდა.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა შესაძლოა €251 მლრდ-ს მიაღწიოს

მეორე ნახევარწლიური პერიოდის პროგნოზი გარიგებების შემდგომ ზრდას ვარაუდობს, თუმცა მკვეთრი დაჩქარების გარეშე. ოპერაციების ნაწილი არ გაუქმებულა, არამედ გადაიდო, ამიტომ დაუსრულებელი გარიგებების უკვე ფორმირებულ პორტფელს შეუძლია მხარი დაუჭიროს მესამე და მეოთხე კვარტლების შედეგებს.

მთლიანი 2026 წლის განმავლობაში ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობა პროგნოზირებულია დაახლოებით €251 მლრდ-ის დონეზე, რაც წლიურ ჭრილში 11%-იან ზრდას შეესაბამება. 2027 წელს მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ 17%-ით გაიზარდოს, €297 მლრდ-მდე.

ასეთი სცენარის რეალიზაციაც კი არ დააბრუნებს ბაზარს თანაბარ ზრდაზე. ინვესტიციები კვლავ კონცენტრირდება იქ, სადაც მყიდველები ხედავენ მდგრად ფულად ნაკადს, მიწოდების დეფიციტსა და რისკის გასაგებ დონეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, კვარტალში €54 მლრდ-მდე და ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-მდე ზრდა წინასწარ შეფასებებზე ძლიერად გამოიყურება, თუმცა ბაზრის სტრუქტურა არაერთგვაროვანი რჩება. დაკვირვების ქვეშ მყოფი ქვეყნების უმეტესობას წლიური ზრდა არ უჩვენებია, ტრანსსასაზღვრო კაპიტალი ისტორიულ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დაფინანსების მაღალი ღირებულება აქტივების გადაფასებას ზღუდავს. ამიტომ გარიგებების საერთო მოცულობის გაზრდა ჯერჯერობით უფრო მართებულია განვიხილოთ როგორც შერჩევითი აღდგენა: მოგებაში რჩება უპირველეს ყოვლისა ბაზრები და ობიექტები მდგრადი იჯარით, შეზღუდული მიწოდებითა და დამატებითი ინვესტიციების დაბალი საჭიროებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროპის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიცია განხორციელდა ევროპულ უძრავ ქონებაში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 7,7%-ით მეტია 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით.

რამდენი შეადგინა ინვესტიციებმა 2026 წლის პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში?

პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ინვესტიციების მოცულობამ €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს.

რატომ გვხვდება ციფრი €53 მლრდ?

€53 მლრდ იყო მეორე კვარტლის წინასწარი შეფასება, რომელიც ივლისში გამოქვეყნდა. 25 აგვისტოს საბოლოო ანგარიშში მაჩვენებელი €54 მლრდ-მდე დაკორექტირდა.

ევროპის უძრავი ქონების რომელი ბაზრები იზრდებოდა ყველაზე სწრაფად?

პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთში მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

რომელი უძრავი ქონება იზიდავს ყველაზე მეტ კაპიტალს?

ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ობიექტებზე, მათ შორის მრავალბინიან გასაქირავებელ და სტუდენტურ საცხოვრებელზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე, ევროპაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

რა ხდება ლოგისტიკურ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით?

ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა. სტრუქტურული მოთხოვნა შენარჩუნებულია, თუმცა ინვესტორები უფრო მკაცრად აფასებენ ობიექტების ფასებსა და ხარისხს.

რატომ არის ECB-ის განაკვეთები მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზრისთვის?

მაღალი განაკვეთები ზრდის სასესხო დაფინანსების ღირებულებას და ზრდის მინიმალურ შემოსავლიანობას, რომელსაც ინვესტორები ობიექტებისგან ითხოვენ. ეს ზღუდავს ფასების ზრდას მდგრადი იჯარის პირობებშიც კი.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

მიმდინარე პროგნოზი 2026 წლის განმავლობაში დაახლოებით €251 მლრდ-ის ინვესტიციებს ითვალისწინებს, ხოლო 2027 წელს — €297 მლრდ-ს.

აღდგა თუ არა ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი?

ჯერჯერობით მხოლოდ ნაწილობრივ. გარიგებების საერთო მოცულობა იზრდება, მაგრამ დაკვირვების ქვეშ მყოფი 19 ბაზრიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები შემცირდა. აღდგენა რჩება კონცენტრირებული ცალკეულ ქვეყნებში, სეგმენტებსა და მსხვილ ხარისხიან ობიექტებში.

უძრავი ქონების გარიგებებმა €22 მლრდ-ს მიაღწია

ივლისში ოთხ ბაზარზე დაიდო უძრავი ქონების 68 მსხვილი გარიგება, რომელთა ჯამურმა ღირებულებამ დაახლოებით €2,4 მლრდ შეადგინა. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში საინვესტიციო ბრუნვამ €22 მლრდ-ს მიაღწია წინა წლის ანალოგიური პერიოდის დაახლოებით €19 მლრდ-თან შედარებით. ბოლო 12 თვის განმავლობაში მოცულობამ შეადგინა €37,1 მლრდ, რაც გამომდინარეობს Colliers Research-ის აგვისტოს მიმოხილვიდან. რეგიონული სტატისტიკა ითვალისწინებს €5 მლნ-ზე მეტი ღირებულების საინვესტიციო გარიგებებს და მოიცავს შვედეთს, ნორვეგიას, ფინეთსა და დანიას; ისლანდია ამ მაჩვენებლებში არ შედის.

ბოლო 12 თვის განმავლობაში შვედეთზე მოდიოდა €18,3 მლრდ, ანუ მთლიანი ბრუნვის დაახლოებით 49%. ნორვეგიის წილმა შეადგინა €7 მლრდ, დანიის — €6,1 მლრდ, ხოლო ფინეთის — €5,7 მლრდ. ამგვარად, შვედეთის ბაზარი თითქმის სამჯერ აღემატება ფინეთისას და რეგიონში ლიკვიდურობის მთავარ წყაროდ რჩება.

ივლისი შესამჩნევად სუსტი აღმოჩნდა ივნისთან შედარებით. შვედეთში განხორციელდა 29 გარიგება დაახლოებით €1,4 მლრდ-ზე, ნორვეგიაში — 18 გარიგება €0,5 მლრდ-ზე, დანიაში — 11 გარიგება €0,3 მლრდ-ზე, ხოლო ფინეთში — ათი გარიგება დაახლოებით €0,1 მლრდ-ზე. თვიური ბრუნვის შემცირებას პირველი შვიდი თვის დადებითი შედეგი არ შეუცვლია, მაგრამ აჩვენა სტატისტიკის დამოკიდებულება რამდენიმე მსხვილ ტრანზაქციაზე.

ეს დამოკიდებულება განსაკუთრებით თვალსაჩინოა ბოლო 12 თვის უმსხვილესი ოპერაციების ჩამონათვალში. მათ შორისაა SBB-ის საზოგადოებრივი უძრავი ქონების პორტფელის გადაცემა კომპანია PPI-სთვის საბაზისო ღირებულებით დაახლოებით 32 მლრდ შვედური კრონა, Wihlborgs-ის შეთანხმება Castellum-ის პორტფელის შესყიდვაზე 13,3 მლრდ კრონად და ფინური საცხოვრებელი პორტფელი €900 მლნ-ის ღირებულებით. რამდენიმე ასეთ ტრანზაქციას შეუძლია არსებითად შეცვალოს ჩრდილოეთ ევროპის მცირე ბაზრების წლიური მაჩვენებლები.

შვედეთი რეგიონის უდიდეს ბაზრად რჩება

იანვარ-ივლისში საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ შვედეთში 124,9 მლრდ შვედურ კრონას მიაღწია, რაც 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 31%-ით მეტია. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა 203,7 მლრდ კრონა. ივლისში დაიდო 29 გარიგება 15,3 მლრდ კრონის ღირებულებით, თუმცა თავად ამ თვის შედეგი 21%-ით დაბალი აღმოჩნდა, ვიდრე გასული წლის ივლისში.

ბოლო 12 თვის ბრუნვის 38% სტოკჰოლმმა უზრუნველყო. სკონეს წილმა შეადგინა 19%, ვესტრა-გიოტალანდის — 12%. უცხოელმა ინვესტორებმა შესყიდვების 27% შეადგინეს, ხოლო უცხოელმა მფლობელებმა — გაყიდვების 16%. ამ მაჩვენებლებს შორის სხვაობა მიუთითებს უცხოური კაპიტალის წმინდა შემოდინებაზე ქვეყნის მსხვილ საინვესტიციო უძრავ ქონებაში განსახილველ პერიოდში.

ივლისის ერთ-ერთი უმსხვილესი ოპერაცია გახდა საცხოვრებელი პროექტ Norrbodahöjden-ის გაყიდვა უპლანდს-ბროში კომპანია Slättö-ზე. დეველოპერმა Bonava-მ ობიექტის საბაზისო ღირებულება დაახლოებით 1,3 მლრდ კრონად შეაფასა. პროექტი ითვალისწინებს 500-ზე ოდნავ მეტ გასაქირავებელ ბინას, კომერციულ ფართებსა და პარკინგს. მშენებლობის დაწყება დაგეგმილია 2026 წლის შემოდგომაზე, თუმცა გარიგება დამოკიდებულია მშენებლობის ნებართვის მიღებაზე.

კიდევ ერთი ოპერაცია აჩვენებს ბაზარზე დაბრუნებული პორტფელური გაყიდვების მასშტაბს. ივნისში Castellum-მა გააფორმა შეთანხმება Wihlborgs-ისთვის მალმიოში, ლუნდში, ჰელსინგბორგში, ენგელჰოლმსა და ბურლიოვში მდებარე ობიექტების გაყიდვაზე საბაზისო ღირებულებით 13,32 მლრდ კრონა. პორტფელის ფართობია დაახლოებით 635 ათასი კვ. მ, ეკონომიკური შევსებადობა — 87,5%. ღირებულების 59% ოფისებზე მოდის, კიდევ 21% — საწყობებსა და მსუბუქი მრეწველობის უძრავ ქონებაზე. გარიგების დახურვა დაგეგმილია 1 ოქტომბერს და დამოკიდებულია მთელი რიგი პირობების შესრულებაზე, ამიტომ საუბარია ხელმოწერილ შეთანხმებაზე და არა უკვე დასრულებულ გადაცემაზე.

მსხვილი პორტფელური გარიგებებისა და სტოკჰოლმში სტაბილური ბრუნვის კომბინაციამ შვედეთს საშუალება მისცა შეენარჩუნებინა რეგიონული საინვესტიციო ბაზრის თითქმის ნახევარი. ამასთან, ივლისის 21%-იანი კლება აჩვენებს, რომ აღდგენა სწორხაზოვნად არ მიმდინარეობს და ძლიერ არის დამოკიდებული მსხვილი ოპერაციების დახურვის კალენდარზე.

ფინეთი ყველაზე სწრაფ ზრდას აჩვენებს

ოთხ ბაზარს შორის ყველაზე მაღალი დინამიკა ფინეთში დაფიქსირდა. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა 60%-ით გაიზარდა €3,6 მლრდ-მდე, ხოლო ბოლო 12 თვის განმავლობაში მიაღწია €5,7 მლრდ-ს. ივლისში აქტივობა შენელდა ათ გარიგებამდე დაახლოებით €100 მლნ-ის ოდენობით. ძირითადი ბრუნვა უზრუნველყო სამრეწველო ობიექტებმა და საზოგადოებრივი დანიშნულების უძრავმა ქონებამ; ოპერაციები ასევე მიმდინარეობდა სავაჭრო, საცხოვრებელ და მრავალფუნქციურ სეგმენტებში.

ფინეთის ბაზარი მეზობლებთან შედარებით შესამჩნევად მეტად არის დამოკიდებული საერთაშორისო მყიდველებზე. უცხოურ კაპიტალზე მოდიოდა ბოლო 12 თვის შესყიდვების 57%, ხოლო უცხოელმა მფლობელებმა გაყიდვების 25% უზრუნველყვეს. ჰელსინკის აგლომერაციამ, რომელიც მოიცავს ჰელსინკის, ესპოოსა და ვანტაას, ბრუნვის 50% შეადგინა, ტამპერემ — 13%.

ძლიერი წლიური ზრდა უნდა შეფასდეს უმსხვილესი ოპერაციების მასშტაბის გათვალისწინებით. 1 აპრილს ჯგუფმა Lumo Homes დაასრულა საპენსიო კომპანია Varma-სგან 4 761 ბინისგან შემდგარი პორტფელის შესყიდვა. ფასმა ვალების გაუთვალისწინებლად დაახლოებით €900 მლნ შეადგინა, ამასთან, ანგარიშსწორების ნაწილი განხორციელდა ფულადი სახსრებით, ხოლო ნაწილი — მყიდველის ახალი აქციებით.

ეს ერთი ოპერაცია უტოლდება ფინეთის მთლიანი იანვარ-ივლისის საინვესტიციო ბრუნვის დაახლოებით მეოთხედს. ამიტომ 60%-იანი ზრდა ნამდვილად მოწმობს ბაზრის გამოცოცხლებას, მაგრამ ამავე დროს აჩვენებს, თუ რამდენად შეიძლება იყოს დამოკიდებული მცირე ეკონომიკის შედეგი რამდენიმე პორტფელურ გაყიდვაზე.

ნორვეგია ფულის მაღალი ღირებულების პირობებში 4%-ით იზრდება

ნორვეგიული გარიგებების მოცულობამ პირველ შვიდ თვეში 42,5 მლრდ ნორვეგიულ კრონას მიაღწია, რაც 4%-ით აღემატება გასული წლის შედეგს. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა 82,1 მლრდ კრონა. ივლისში დარეგისტრირდა 18 ოპერაცია 6,4 მლრდ კრონაზე. მათ შორისაა Equinor-ის მიერ დაქირავებული ორი საოფისე ობიექტის შეძენა ტრიონდელაგში და ახალი ავტოლოგიისტიკური კომპლექსის შეძენა დრამენში.

ოსლო უზრუნველყოფს ქვეყნის ბოლო 12 თვის საინვესტიციო ბრუნვის 38%-ს, აკერშუსი — 21%-ს, ტრიონდელაგი — 11%-ს. საერთაშორისო კაპიტალი გაცილებით ნაკლებ როლს თამაშობს, ვიდრე ფინეთში: უცხოელმა ინვესტორებმა შეადგინეს შესყიდვების 10%, ხოლო უცხოელმა მესაკუთრეებმა — გაყიდვების 9%. ნორვეგიის საინვესტიციო ბაზარი, ამგვარად, უპირატესად შიდა ბაზრად რჩება.

ერთ-ერთ მთავარ შეზღუდვად რჩება ძვირი კრედიტი. Norges Bank-მა 13 აგვისტოს ძირითადი განაკვეთი 4,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა. სამომხმარებლო ინფლაცია ივლისში 3%-ს შეადგენდა, ხოლო საგადასახადო ცვლილებების გათვალისწინებითა და ენერგომატარებლების გარეშე — 2,7%-ს. მარეგულირებელმა აღნიშნა, რომ ინფლაცია მოსალოდნელზე მეტად შენელდა, მაგრამ კვლავ დასაშვებად მიიჩნევს განაკვეთის შემდგომი ზრდის აუცილებლობას.

ამიტომ ნორვეგია დანარჩენი განხილული ქვეყნებისგან განსხვავდება არა მხოლოდ საინვესტიციო ბრუნვის უფრო სუსტი დინამიკით, არამედ გრძელვადიანი საბაზრო დაფინანსების ყველაზე მაღალი ღირებულებითაც. აგვისტოს მიმოხილვაში ქვეყნის ათწლიანი საპროცენტო სვოპის განაკვეთი დაახლოებით 4,5%-ზე იმყოფებოდა დანარჩენ სამ ბაზარზე არსებული 3,1–3,4%-ის წინააღმდეგ.

დანია რჩება ერთადერთ ბაზრად ვარდნით

დანიის ბაზარი საერთო სურათიდან ამოვარდნილია. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა წლიურად 25%-ით შემცირდა 26,1 მლრდ დანიურ კრონამდე. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ 45,3 მლრდ კრონას მიაღწია. ივლისში დარეგისტრირდა 11 გარიგება 2,4 მლრდ კრონაზე.

ბაზარი გეოგრაფიულად უკიდურესად კონცენტრირებულია: დედაქალაქის რეგიონზე წლის დასაწყისიდან მოდიოდა ბრუნვის 76%, ცენტრალურ იუტლანდიაზე — 11%, სამხრეთ დანიაზე — 6%, ზელანდიაზე — 4%. უცხოელმა მყიდველებმა 2026 წლის დასაწყისიდან მოცულობის 45% უზრუნველყვეს, ხოლო უცხოელმა გამყიდველებმა — 33%. აქ მნიშვნელოვანია მეთოდოლოგიის განსხვავების გათვალისწინება: დანიისთვის ტრანსსასაზღვრო აქტივობის მაჩვენებლები ანგარიშში მოცემულია წლის დასაწყისიდან, მაშინ როდესაც შვედეთის, ნორვეგიისა და ფინეთისთვის — ბოლო 12 თვის მიხედვით.

გარიგებების სტრუქტურა მყიდველების სიფრთხილეს აჩვენებს. წლის დასაწყისიდან ბრუნვის დაახლოებით 69% მოდიოდა სტაბილიზებულ, დაბალრისკიან აქტივებზე პროგნოზირებადი ფულადი ნაკადით. კიდევ 23% შეადგინეს ობიექტებმა, რომლებშიც ინვესტორი მოელის ღირებულების გაზრდას მართვის, რეკონსტრუქციის ან უძრავი ქონების მახასიათებლების შეცვლის ხარჯზე. უფრო რისკიან და მომხმარებლის მიერ პირად გამოყენებაზე გათვლილ შესყიდვებზე ერთად დარჩენილი 8% განაწილდა.

ივლისში PensionDanmark-მა განაცხადა SVANEN-თან ერთობლივი პროექტის შესახებ ჰერლევში. ის მოიცავს 229 გასაქირავებელ ბინას, საზოგადოებრივ სივრცესა და ერთ კომერციულ ფართს. მშენებლობის დაწყება დაგეგმილია 2027 წლის დასაწყისში, დასრულება — 2029 წლის შუა პერიოდისთვის. რეგიონულ სტატისტიკაში ამ ინვესტიციის ღირებულება დაახლოებით 0,8 მლრდ დანიურ კრონად არის შეფასებული.

გრძელვადიანი განაკვეთები კვლავ იზრდება

საინვესტიციო ბაზრის მთავარი რისკი დაკავშირებულია სასესხო დაფინანსებასთან. ივლისში ათწლიანი საპროცენტო სვოპების განაკვეთები ოთხივე ქვეყანაში ერთდროულად გაიზარდა. შვედეთში ზრდამ შეადგინა 38 საბაზისო პუნქტი, ფინეთსა და დანიაში — 31-31 პუნქტი, ხოლო ნორვეგიაში — 24 პუნქტი. ერთი საბაზისო პუნქტი უდრის 0,01 პროცენტულ პუნქტს.

აგვისტოს ანგარიშის მომზადების მომენტისთვის ორიენტირი შეადგენდა დაახლოებით 3,1%-ს შვედეთში, 3,2%-ს ფინეთში, 3,4%-ს დანიაში და 4,5%-ს ნორვეგიაში. კომერციული უძრავი ქონებისთვის ამ მაჩვენებლებს პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს: ინვესტორები და კრედიტორები გრძელვადიან საბაზრო განაკვეთებს იყენებენ სასესხო კაპიტალის ღირებულებისა და ობიექტების მოთხოვნილი შემოსავლიანობის გაანგარიშებისას.

დარგობრივი მიმოხილვის გამოქვეყნების შემდეგ მონეტარული ვითარება არსებითად არ შემსუბუქებულა. Riksbank-მა 20 აგვისტოს შვედეთის ძირითადი განაკვეთი 1,75%-ის დონეზე დატოვა. გადაწყვეტილება ძალაში შედის 26 აგვისტოს. ცენტრალურმა ბანკმა აღნიშნა, რომ ზაფხულის ზრდისა და ინფლაციის მაჩვენებლებმა გადააჭარბა ივნისის პროგნოზს, და შეინარჩუნა განაკვეთის გაზრდის ალბათობა 2026 წლის შემდგომ პერიოდში.

ფინეთისთვის მოკლევადიანი დაფინანსების პირობები განისაზღვრება ევროზონის პოლიტიკით. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტის განაკვეთი დატოვა 2,25%-ის დონეზე, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ზღვრული დაკრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე. მარეგულირებელმა ცალკე გაუსვა ხაზი გაურკვევლობას, რომელიც დაკავშირებულია ენერგეტიკულ ფასებთან და ახლო აღმოსავლეთის კონფლიქტის შედეგებთან ინფლაციაზე.

დანიის მონეტარული პოლიტიკა დაკავშირებულია ევროსთან ფიქსირებული კურსის შენარჩუნებასთან. Danmarks Nationalbank-მა ივნისში მიმდინარე ანგარიშებისა და სადეპოზიტო სერტიფიკატების განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 1,85%-მდე გაზარდა, ხოლო საკრედიტო განაკვეთი — 2%-მდე. ეს გადაწყვეტილება მოჰყვა ევროზონაში განაკვეთების ივნისის ზრდას და მიზნად ისახავდა დანიასა და სავალუტო ბლოკს შორის არსებული საპროცენტო სხვაობის შენარჩუნებას.

ეკონომიკა მხარს უჭერს ბაზარს, მაგრამ აღდგენა არაერთგვაროვანია

მაკროეკონომიკური გარემო ოთხ ქვეყანაში შედარებით სტაბილური რჩება. საერთაშორისო სავალუტო ფონდის აპრილის პროგნოზი ითვალისწინებს შვედეთის რეალური მთლიანი შიდა პროდუქტის 2%-იან ზრდას 2026 წელს, ნორვეგიის — 1,5%-ით, ფინეთის — 1%-ით, დანიის — 2%-ით. ოთხივე ბაზრისთვის ერთად დარგობრივ მიმოხილვაში მოყვანილია დაახლოებით 1,6%-იანი ზრდის შეფასება.

ამასთან, შრომის ბაზრები არსებითად განსხვავდება. ივნისში უმუშევრობა შეადგენდა 8,7%-ს შვედეთში, 4,6%-ს ნორვეგიაში, 10,6%-ს ფინეთში და 3,1%-ს დანიაში. ფინეთის მაჩვენებელი გათვლილია სეზონური კორექტირების გარეშე 15–74 წლის ასაკის მოსახლეობისთვის, ამიტომ დანარჩენ ქვეყნებთან პირდაპირი შედარება სიფრთხილეს მოითხოვს.

ეკონომიკური ზრდისა და მსხვილი გარიგებების დაბრუნების კომბინაცია ქმნის უფრო ხელსაყრელ სურათს, ვიდრე საპროცენტო განაკვეთების მკვეთრი ზრდის პერიოდში იყო, თუმცა მიმდინარე ციკლი განსხვავდება ათწლეულის დასაწყისის იაფი კაპიტალის ბაზრისგან. აღდგენის მნიშვნელოვანი ნაწილი დაკავშირებულია იმასთან, რომ მყიდველები და გამყიდველები კვლავ ახერხებენ ფასებზე შეთანხმებას, ხოლო მსხვილი ინსტიტუციური ინვესტორები პორტფელურ ოპერაციებს უბრუნდებიან. ამავდროულად, გრძელვადიანი განაკვეთების ზრდა ზღუდავს ობიექტების ღირებულების ზემოთ გადაფასების შესაძლებლობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ჩრდილოეთ ევროპის ოთხი ბაზრის საინვესტიციო ბრუნვის 16%-იანი ზრდა ჯერ კიდევ არ შეიძლება ჩაითვალოს რეგიონის უძრავი ქონების სრულფასოვან და თანაბარ აღდგენად. 12-თვიანი მოცულობის თითქმის ნახევარი შვედეთზე მოდის, ფინეთის მაჩვენებლები შესამჩნევად გააძლიერა რამდენიმე მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებამ, დანია გასული წლის შედეგზე 25%-ით დაბლა რჩება, ხოლო გრძელვადიანი საბაზრო განაკვეთები ზაფხულში კვლავ გაიზარდა. 2026 წლის მეორე ნახევარში გარიგებების რაოდენობა შესაძლოა კვლავ უფრო სწრაფად გაიზარდოს, ვიდრე უძრავი ქონების ღირებულება: ფასების მდგრადი ზრდისთვის ინვესტორებს დასჭირდებათ საკმარისი სხვაობა ობიექტების შემოსავლიანობასა და გრძელვადიანი დაფინანსების ღირებულებას შორის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიციები განხორციელდა ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

იანვარ-ივლისში €5 მლნ-ზე მეტი ღირებულების საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ შვედეთში, ნორვეგიაში, ფინეთსა და დანიაში €22 მლრდ-ს მიაღწია. ეს 16%-ით მეტია 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა €37,1 მლრდ.

რომელი ქვეყანა ლიდერობს უძრავ ქონებაში ინვესტიციებით?

შვედეთი რჩება უდიდეს ბაზრად ოთხიდან: მასზე მოდიოდა €18,3 მლრდ, ანუ ბოლო 12 თვის მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 49%. წლის დასაწყისიდან ბრუნვა ეროვნულ ვალუტაში 31%-ით გაიზარდა 124,9 მლრდ კრონამდე.

სად იზრდება უძრავი ქონების ბაზარი ყველაზე სწრაფად?

ყველაზე მაღალი დინამიკა დაფიქსირდა ფინეთში. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა 60%-ით გაიზარდა €3,6 მლრდ-მდე. ამასთან, ზრდის ნაწილი აიხსნება მსხვილი პორტფელური ოპერაციებით, მათ შორის 4 761 ბინის შესყიდვით დაახლოებით €900 მლნ-ად.

რატომ შემცირდა ინვესტიციები დანიის უძრავ ქონებაში?

პირველ შვიდ თვეში დანიის ბაზარმა 2025 წელთან შედარებით 25% დაკარგა. ამასთან, საინვესტიციო ბრუნვის 69% მოდიოდა დაბალრისკიან სტაბილიზებულ აქტივებზე, რაც ძვირი კაპიტალის პირობებში ინვესტორების სიფრთხილეს ასახავს.

რა როლს თამაშობენ უცხოელი ინვესტორები?

უცხოურ კაპიტალზე ყველაზე მეტად დამოკიდებულია ფინეთი, სადაც უცხოელმა მყიდველებმა ბოლო 12 თვის ბრუნვის 57% უზრუნველყვეს. შვედეთში მათმა წილმა შეადგინა 27%, ნორვეგიაში — 10%. დანიაში, სადაც სტატისტიკა წლის დასაწყისიდან არის გათვლილი, უცხოელმა მყიდველებმა მოცულობის 45% შეადგინეს.

რამ შეიძლება შეაჩეროს ბაზრის აღდგენა?

ძირითადი რისკი დაკავშირებულია დაფინანსებასთან. ივლისში ათწლიანი საპროცენტო სვოპების განაკვეთები ოთხივე ქვეყანაში გაიზარდა. თუ სასესხო კაპიტალის ღირებულება მაღალი დარჩება, გარიგებების რაოდენობის ზრდა აუცილებლად არ გამოიწვევს უძრავი ქონების ფასების თანაბარ მატებას.