ფინეთი - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz​ https://internationalinvestment.biz/ka/ ka საცხოვრებელი უძრავი ქონება ევროკავშირში 4,7%-ით გაძვირდა https://internationalinvestment.biz/ka/real-estate/8989-satskhovrebeli-udzravi-koneba-evrokavshirshi-gadzvirda.html https://internationalinvestment.biz/ka/real-estate/8989-satskhovrebeli-udzravi-koneba-evrokavshirshi-gadzvirda.html https://internationalinvestment.biz/real-estate/8989-satskhovrebeli-udzravi-koneba-evrokavshirshi-gadzvirda.html Fri, 23 Oct 2026 13:51:21 +0300 index 2026 წლის მეორე კვარტალში ევროკავშირში საცხოვრებლის ფასები 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 4,7%-ით გაიზარდა. იჯარა 3%-ით გაძვირდა. ქვეყნებს შორის სხვაობა კვლავ მნიშვნელოვანია.

რა შეიცვალა 2026 წლის მეორე კვარტალში

Eurostat-მა 1 ოქტომბერს გამოაცხადა ევროზონაში მეორე კვარტალში ფასების წლიური 4%-იანი ზრდის შესახებ. პირველი კვარტლის მაჩვენებელი 4,7%-დან 4,6%-მდე გადაიხედა; ევროკავშირისთვის ის 5,1%-ის დონეზე დარჩა.

მეორე კვარტალში წლიური ზრდით ლიდერობენ პორტუგალია (+16,5%), ბულგარეთი (+15,5%) და ლიეტუვა (+14,3%). კლება დაფიქსირდა ფინეთში (−2,7%), ლუქსემბურგსა (−2,2%) და საფრანგეთში (−0,8%).

კვარტალში საცხოვრებლის ფასებმა ევროკავშირში 1,2%-ით მოიმატა, იჯარამ კი — 0,7%-ით. წლიური ზრდის შენელება ჯერჯერობით ფასების საერთო კლებაში არ გადაზრდილა.

როგორ მივიდა ბაზარი 2026 წლამდე

2022 წლის პირველ კვარტალში ბაზარი ზრდის პიკზე იმყოფებოდა: საცხოვრებელი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით ევროკავშირში 10,7%-ით, ხოლო ევროზონაში 10%-ით გაძვირდა. შემდეგ საპროცენტო განაკვეთების მატებამ და დაკრედიტების პირობების გაუარესებამ მოთხოვნა გააგრილა. 2023 წლის მეოთხე კვარტლისთვის ფასების ზრდა ევროკავშირში 0,2%-მდე შენელდა, ხოლო ევროზონაში უძრავი ქონება 12 თვის განმავლობაში 1,2%-ით გაიაფდა.

გარდატეხა 2024 წელს მოხდა: უკვე იანვარ-მარტში ევროკავშირში საცხოვრებლის ღირებულება 1,3%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროზონაში 0,4%-ით შემცირდა, მეოთხეში კი მაჩვენებლებმა შესაბამისად 4,9%-ს და 4,2%-ს მიაღწია. 2025 წლის დასაწყისში ფასებმა ევროკავშირში 5,8%-ით, ხოლო ევროზონაში 5,5%-ით მოიმატა. დეკემბრის ბოლოს მაჩვენებლები 5,4%-მდე და 5,1%-მდე შემცირდა, ხოლო 2026 წლის პირველ კვარტალში — 5,1%-მდე და, გადახედვის შემდეგ, 4,6%-მდე. იანვარ-მარტში უძრავი ქონება შესაბამისად 1,1%-ით და 0,9%-ით გაძვირდა.

ევროპაში საიჯარო განაკვეთები საცხოვრებელთან შედარებით ნელა იზრდება. 2026 წლის პირველ კვარტალში ისინი ევროკავშირში 3%-ით მაღალი იყო, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში, ხოლო უძრავი ქონების ღირებულება — 5,1%-ით. ოქტომბერ-დეკემბერთან შედარებით იჯარამ 0,7%-ით მოიმატა, საცხოვრებელმა კი — 1,1%-ით გადახედვის შემდეგ. ამრიგად, საცხოვრებლის ფასები საიჯარო განაკვეთებზე სწრაფად იზრდებოდა როგორც 12 თვის, ისე კვარტლის განმავლობაში.

პირველი კვარტალი: Eurostat-ის ივლისის შეფასებები

შემდეგი მონაცემები ეხება პირველ კვარტალს და 2 ივლისს გამოქვეყნებულ შეფასებას.

2026 წლის იანვარ-მარტში საცხოვრებლის ფასები გაიზარდა ევროკავშირის 25 ქვეყანაში, რომლებზეც Eurostat ფლობს მონაცემებს. პირველი ადგილი პორტუგალიამ დაიკავა — 17,8%-იანი ზრდა 12 თვეში და 3,8%-იანი სამ თვეში. ბულგარეთში წლიურმა მატებამ 14,8%-ს მიაღწია, კვარტალში კი — 6,2%-ს, რაც ასეთი პერიოდისთვის მაქსიმალური მაჩვენებელია ევროკავშირში. სლოვაკეთში დაფიქსირდა ზრდა შესაბამისად 14,4%-ით და 3,6%-ით, ხორვატიაში — 14,3%-ით და 3,3%-ით.

ესპანეთში საცხოვრებელი წლიური გამოხატულებით 12,8%-ით გაძვირდა, სამ თვეში კი — 3,5%-ით. ლიეტუვაში შესაბამისმა მაჩვენებლებმა 11,9% და 3,3% შეადგინა. ესტონეთი ვერ მოხვდა ორნიშნა წლიური დინამიკის მქონე ქვეყნების ჯგუფში, თუმცა იანვრიდან მარტამდე ფასები იქ 3,4%-ით გაიზარდა. უნგრეთში საცხოვრებელი 11,2%-ით უფრო ძვირია, ვიდრე ერთი წლის წინ, მაგრამ პირველ კვარტალში 0,5%-ით გაიაფდა. ლატვიაში ფასები 12 თვეში 10,9%-ით გაიზარდა, ჩეხეთში კი — 10%-ით.

დასავლეთ ევროპის უმსხვილეს ბაზრებზე ტემპები გაცილებით დაბალია. გერმანიამ წელიწადში 1,4% მოიმატა. საფრანგეთში 12 თვის მატება 0,1%-ით შემოიფარგლა, ხოლო იანვრიდან მარტამდე ფასები 0,6%-ით შემცირდა. იტალიამ და ნიდერლანდებმა წელიწადში ერთნაირი შედეგი აჩვენეს — 5,2%, ავსტრიამ — 4,2%. ბელგიაში კვარტლის განმავლობაში 0,8%-იანი კლება დაფიქსირდა. ფინეთი გახდა ევროკავშირის ერთადერთი ქვეყანა, სადაც საცხოვრებელი 2025 წელთან შედარებით უფრო იაფი აღმოჩნდა — 2%-ით. იანვრიდან მარტამდე ფასები კიდევ 0,8%-ით შემცირდა.

ფასების დონე 2026 წლის დასაწყისში

საფრანგეთში 2026 წლის 1 მარტის მდგომარეობით კვადრატული მეტრი €3 124-ად ფასდებოდა. პარიზში ფასი €9 739-ს აღწევდა — საერთო ეროვნულ დონეზე სამჯერ მეტს. სლოვაკეთში პირველ კვარტალში კვ. მ-ში €3 005-ს ითხოვდნენ. ბინებისთვის მაჩვენებელი €3 378-ს აღწევდა, სახლებისთვის — €2 118-ს. ფინეთში მეორადი საცხოვრებელი იანვარ-მარტში იყიდებოდა €2 483-ად: მრავალბინიან სახლებში ფასი €2 710-ს აღწევდა, თაუნჰაუსებში — €2 056-ს.

ესპანეთში რეგისტრირებული გარიგებები კვ. მ-ზე €2 429-ის გაანგარიშებით იდებოდა. ახალაშენებული ობიექტები €2 655 ჯდებოდა, მეორადი ბაზრის ობიექტები — €2 366. პორტუგალიაში გაყიდული საცხოვრებლის მედიანურმა ფასმა პირველ კვარტალში კვ. მ-ზე €2 337-ს მიაღწია. იტალიაში კვ. მ-ზე €2 179-ს ითხოვდნენ. უდიდეს ქალაქებში უძრავი ქონება შესამჩნევად ძვირი იყო: €5 645 მილანში, €4 733 ფლორენციაში და €3 758 რომში. მილანში კვადრატული მეტრი საერთო ეროვნულ დონეზე 2,6-ჯერ ძვირი ღირდა.

ციფრები აჩვენებს არსებით ფასობრივ სხვაობას ცალკეული ბაზრების შიგნით. პარიზში კვადრატული მეტრი საფრანგეთის საშუალო მაჩვენებელზე სამჯერ მეტი ღირდა, ხოლო მილანში იტალიის საერთო ეროვნულ დონეს 2,6-ჯერ აღემატებოდა. სხვაობა შესამჩნევია სეგმენტებს შორისაც: ესპანეთში ახალაშენებული ობიექტები მეორად საცხოვრებელზე 12,2%-ით ძვირი ჯდებოდა, ხოლო სლოვაკეთში ბინები — თითქმის 60%-ით მეტი, ვიდრე სახლები.

ფასები კვადრატულ მეტრზე 2026 წლის პირველ კვარტალში; საფრანგეთი — 1 მარტის მდგომარეობით. მაჩვენებლები მოიცავს შეთავაზების ფასებს, გარიგებების საშუალო ფასებსა და მედიანებს, ამიტომ მათი მეთოდოლოგია განსხვავდება.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

ევროპული საცხოვრებელი რჩება ძვირადღირებულ აქტივად შესვლის შედარებით მაღალი ზღვარით. კვ. მ-ზე რამდენიმე ათასი ევროს ღირებულების პირობებში ობიექტის შეძენა მნიშვნელოვან კაპიტალს მოითხოვს, ამასთან საიჯარო შემოსავლიანობა ბევრ ქვეყანაში ზომიერი რჩება. 2026 წლის 29 სექტემბერს წარმოდგენილი მონაცემებით, Global Property Guide მთლიან მაჩვენებელს ავსტრიაში 3,31%-ად აფასებდა, ჩეხეთში — 3,37%-ად, ხორვატიაში — 4,21%-ად და ბულგარეთში — 4,27%-ად. პორტუგალიაში მან 4,29%-ს მიაღწია, საფრანგეთში — 4,84%-ს, ესპანეთში — 5,54%-ს. გაანგარიშება არ ითვალისწინებს გადასახადებს, უძრავი ქონების შენახვას და მესაკუთრის სხვა ხარჯებს. წმინდა შემოსავლიანობა დამოკიდებულია ფაქტობრივ დანახარჯებსა და დაფინანსების პირობებზე.

მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა: მნიშვნელობები, რომლებიც მოყვანილია 2026 წლის 29 სექტემბერს. მესაკუთრის გადასახადები და ხარჯები გამოკლებული არ არის.

სექტორის პერსპექტივები დიდწილად შეზღუდულ მიწოდებას უკავშირდება. ახალი მშენებლობის მოცულობა არასაკმარისი რჩება, რაც მხარს უჭერს მოთხოვნას არსებულ საცხოვრებელსა და იჯარაზე. CBRE-მ ევროპულ multifamily სეგმენტში განაკვეთების ზრდის პროგნოზი 2026 წლისთვის 2,4%-დან 3,9%-მდე გაზარდა. ამასთან, საბაზრო იჯარის მატება რეგულირებისა და ხელშეკრულებების პირობების გამო მესაკუთრეთა შემოსავლებზე ყოველთვის სრულად არ აისახება.

მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ერთ-ერთ შემაკავებელ ფაქტორად რჩება. CBRE მოელის, რომ 2026 წელს მიმდინარე შემოსავალი უფრო მნიშვნელოვან როლს ითამაშებს ევროპულ უძრავ ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციების შედეგებში. დაფინანსების გაიაფების ხარჯზე აქტივების ღირებულების სწრაფი ზრდის შესაძლებლობები ამავდროულად შეზღუდული რჩება. პირველ ნახევარწელში საცხოვრებელმა სექტორმა €29,9 მლრდ-ის ინვესტიციები მიიზიდა — 17%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ინვესტორებისთვის ევროპული საცხოვრებლის ბაზარი 2026 წელს არაერთგვაროვანი რჩება: სწრაფი გაძვირება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და ცენტრალური ევროპის ქვეყნებში ერწყმის უდიდესი დასავლური ბაზრების სუსტ დინამიკას. შეძენის მაღალი ფასებისა და ძვირი დაფინანსების პირობებში სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს ობიექტის უნარი, მოიტანოს სტაბილური საიჯარო შემოსავალი. შეზღუდული მშენებლობა ამასთან ინარჩუნებს განაკვეთების შემდგომი ზრდის პოტენციალს და ხელს უწყობს კაპიტალის ინტერესს საცხოვრებელი სექტორის მიმართ.

FAQ

რამდენით გაძვირდა საცხოვრებელი 2026 წლის მეორე კვარტალში?

წელიწადში ფასები ევროკავშირში 4,7%-ით, ხოლო ევროზონაში 4%-ით გაიზარდა.

სად ძვირდება საცხოვრებელი ყველაზე სწრაფად?

წლიური ზრდით ლიდერობს პორტუგალია: +16,5%.

იზრდება თუ არა იჯარა საცხოვრებლის ფასებზე სწრაფად?

ევროკავშირში იჯარა წელიწადში 3%-ით გაიზარდა, რაც საცხოვრებლის ფასებზე ნელია.

გარანტიას იძლევა თუ არა ფასების ზრდა მაღალ საიჯარო შემოსავლიანობაზე?

არა. შემოსავლიანობა დამოკიდებულია შეძენის ფასზე, მიღებულ იჯარაზე, დაფინანსებაზე, გადასახადებსა და ობიექტის ხარჯებზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

]]> ევროპის მოკლევადიანი გაქირავება: შემოსავლები იზრდება, მოთხოვნა კი მცირდება https://internationalinvestment.biz/ka/business/8923-evropis-moklevadiani-gakhiraveba-shemosavlebi-izrdeba-motkhovana-mtsirdeba.html https://internationalinvestment.biz/ka/business/8923-evropis-moklevadiani-gakhiraveba-shemosavlebi-izrdeba-motkhovana-mtsirdeba.html https://internationalinvestment.biz/business/8923-evropis-moklevadiani-gakhiraveba-shemosavlebi-izrdeba-motkhovana-mtsirdeba.html Fri, 16 Oct 2026 12:09:34 +0300 index ევროპის მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარმა 2026 წლის აგვისტო მაჩვენებლების უჩვეულო კომბინაციით დაასრულა: ხელმისაწვდომ ღამეზე ამონაგები იზრდება, ხოლო მოთხოვნა და დატვირთულობა მცირდება. RevPAR-მა, ანუ დასაჯავშნად ხელმისაწვდომ ერთ ღამეზე შემოსავალმა, წლიურად 4,3%-ით მოიმატა და €112,7 შეადგინა. დაჯავშნილი ღამის საშუალო ფასი, ანუ ADR, 7,5%-ით გაიზარდა €160,1-მდე. ამასთან, რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 3,1%-ით შემცირდა, ხოლო დატვირთულობა 2,1 პროცენტული პუნქტით დაეცა 70,4%-მდე.

AirDNA-ის მონაცემები, რომელსაც TravelDailyNews International აქვეყნებს, ბაზრის მთავარ ცვლილებას აჩვენებს: მფლობელები მეტს გამოიმუშავებენ უპირველეს ყოვლისა ტარიფის ზრდის ხარჯზე, და არა სტუმრების რაოდენობის მატების გამო. ევროპის 20-ვე უმსხვილესმა ბაზარმა გაზარდა ADR აგვისტოში, დატვირთულობის საგრძნობი მატება კი მხოლოდ ალბანეთმა აჩვენა.

შემოსავალი მოთხოვნაზე სწრაფად იზრდება

ზაფხულის განმავლობაში, ივნისიდან აგვისტომდე, საშუალო RevPAR-მა ევროპაში 5,5%-ით მოიმატა €105,2-მდე. ADR გაიზარდა 7,8%-ით €157,2-მდე, მაგრამ დატვირთულობა 68,3%-დან 66,9%-მდე შემცირდა. რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 2%-ით დაეცა 174,9 მლნ-მდე.

AirDNA-ის სრული მიმოხილვა აჩვენებს, რომ ტარიფების ზრდა მხოლოდ მიწოდების სტრუქტურის ცვლილებით არ აიხსნება. Repeat Rent-ის ინდექსი, რომელიც დროთა განმავლობაში ერთი და იმავე ობიექტების ფასებს ადარებს, აგვისტოში 6,1%-ით გაიზარდა. მოქმედი ობიექტების მფლობელები ფასებს რეალურად ზრდიდნენ.

ინვესტორისთვის ეს განსხვავება პრინციპულია. RevPAR ზომავს ამონაგებს და არა უძრავი ქონების წმინდა შემოსავლიანობას. მისგან ჯერ კიდევ გამოსაქვითია მართვის, დასუფთავების, პლატფორმების საკომისიოს, გადასახადების, ობიექტის შენახვისა და დაფინანსების ხარჯები. თუ ღამის ფასი დატვირთულობაზე სწრაფად იზრდება, მთლიანი ამონაგები შეიძლება გაიზარდოს მოთხოვნის შესუსტების პირობებშიც კი.

ასეთი მოდელის ზღვარი უკვე ჩანს: ADR-ის 7,5%-იანმა ზრდამ RevPAR-ს მხოლოდ +4,3% მისცა. დატვირთულობის კლებამ ფასნამატის მნიშვნელოვანი ნაწილი წაიღო.

ესპანეთი და გერმანია ევროპას უკან ექაჩებიან

საერთო ევროპული მოთხოვნის კლება ბევრად უფრო არათანაბარი აღმოჩნდა, ვიდრე ეს საერთო ციფრიდან ჩანს.

ესპანეთზე რეალიზებული ღამეების რაოდენობის საზაფხულო შემცირების 68,8% მოდიოდა, გერმანიაზე კი — კიდევ 30,5%. ესპანეთის გარეშე მოთხოვნა ევროპაში სულ რაღაც 0,7%-ით შემცირდებოდა. თუ გერმანიასაც გამოვრიცხავთ, მაჩვენებელი პრაქტიკულად არ შეიცვლებოდა: −0,02%.

თვით ესპანეთში მოთხოვნა ზაფხულში 12,5%-ით შემცირდა, ხოლო აგვისტოში — 14,3%-ით. გერმანია საკუთარ სანაპირო მიმართულებებზე უფრო სუსტ შიდა მოთხოვნას შეეჯახა. აგვისტოში გერმანული RevPAR 0,5%-ით შემცირდა, რადგან ტარიფის ზრდამ ვეღარ შეძლო დატვირთულობის ვარდნის კომპენსირება.

ამიტომ, თეზისი მთელ ევროპაში მოკლევადიანი გაქირავების ვარდნის შესახებ მეტისმეტად განზოგადებული იქნებოდა. კლების ძირითადი ნაწილი ორ მსხვილ ბაზარზეა კონცენტრირებული.

ესპანეთი განცხადებების წაშლის შემდეგ მიწოდებას კარგავს

ესპანეთი ასევე გამოირჩევა მიწოდების შემცირებით. აგვისტოში ხელმისაწვდომი ობიექტების რაოდენობა გასული წლის დონეზე 8,9%-ით ნაკლები იყო, ზაფხულის განმავლობაში კი — 10,7%-ით.

AirDNA ამ ცვლილებას განცხადებების წაშლას უკავშირებს, რაც 2025 წლის ზაფხულში დაიწყო. მაშინ ესპანეთის მთავრობამ Airbnb-დან საჭირო ლიცენზიის არმქონე დაახლოებით 65 ათასი განცხადების წაშლას მიაღწია და კიდევ 54 728 ისეთი განცხადების შესახებ განაცხადა, რომლებსაც არ გააჩნდათ იმ დროს მოქმედი ეროვნული სქემით მოთხოვნილი სარეგისტრაციო ნომერი.

2026 წელს წესები შეიცვალა. ესპანეთის უზენაესმა სასამართლომ ნაწილობრივ გააუქმა სამეფო დეკრეტი 1312/2024 და ბათილად ცნო დებულებები იჯარის ერთიანი რეგისტრაციის პროცედურისა და საკუთრების ან მოძრავი ქონების რეესტრში სავალდებულო რეგისტრაციის შესახებ იმ ნომრის მისაღებად, რომელიც აუცილებელია ობიექტის ონლაინ-პლატფორმაზე განსათავსებლად.

გადაწყვეტილება არ აუქმებს ტურისტული საცხოვრებლის მიმართ არსებულ რეგიონულ და მუნიციპალურ მოთხოვნებს. ამიტომ, ესპანური ბაზრის აღწერა არც როგორც სრულად დერეგულირებულის და არც როგორც ერთი მარტივი ეროვნული ლიცენზიით მომუშავის, სწორი არ იქნება.

ევროკავშირის დონეზე 2026 წლის 20 მაისიდან გამოიყენება ევროკავშირის რეგლამენტი 2024/1028 მოკლევადიანი გაქირავების მონაცემთა შეგროვებისა და გაცვლის შესახებ. ის ახდენს პლატფორმებიდან ხელისუფლებისთვის მონაცემთა გადაცემის სტანდარტიზაციას, მაგრამ არ შემოაქვს მთელი ევროპისთვის ერთნაირი ლიცენზიები, ღამეების ლიმიტები ან ობიექტების დაშვების წესები.

მფლობელებისთვის ეს მნიშვნელოვანია სტატისტიკის თვალსაზრისითაც. ნაკლებად ეფექტური განცხადებების წაშლა ამცირებს კონკურენციას და ამავდროულად ცვლის დარჩენილი ბაზრის საშუალო მაჩვენებლებს. განცხადებების ნაწილის წაშლის შემდეგ დაფიქსირებული უფრო მაღალი ADR სულაც არ ნიშნავს, რომ ტურისტული მოთხოვნა გაიზარდა.

ჩრდილოეთ ევროპა მეტ ჯავშანს იღებს

ჩრდილოეთში საპირისპირო სურათია. ზაფხულში რეალიზებული ღამეების რაოდენობა გაიზარდა 7,8%-ით შვედეთში, 7,2%-ით ფინეთში, 5%-ით ნორვეგიაში და 4,9%-ით დანიაში. ჯამში, 55-ე პარალელის ჩრდილოეთით მდებარე ბაზრებმა 5,2%-ით მოიმატეს.

სამომავლო ჯავშნები ამ სიგნალს აძლიერებს. სექტემბრიდან დეკემბრამდე პერიოდში ფინეთი გასული წლის დონეს 22,6%-ით უსწრებს, დანია — 16,2%-ით, ჩეხეთი — 12,9%-ით, პოლონეთი — 12,5%-ით.

ჰელსინკი. ფინეთი ევროპაში ლიდერობს 2026 წლის სექტემბერ-დეკემბრის ჯავშნების ზრდით. ფოტო: JIP, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.

პოლონეთი განსაკუთრებით საინტერესოა მოთხოვნისა და მიწოდების თანაფარდობით. ზაფხულში რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 6,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ხელმისაწვდომი ობიექტების — 7,9%-ით. აქ ბაზარი ჯერჯერობით ორივე მხრიდან ფართოვდება: იზრდება როგორც განთავსების ვარიანტების, ისე სტუმრების რიცხვი.

ფინეთი მიწოდების კიდევ უფრო სწრაფ ზრდას აჩვენებს: +11,2% ზაფხულის განმავლობაში. ეს სხვა რისკს ქმნის. ძლიერი სამომავლო ჯავშნები ბაზარს ამჟამად მხარს უჭერს, მაგრამ თუ მიწოდება მოთხოვნაზე სწრაფად გააგრძელებს ზრდას, დატვირთულობაზე ზეწოლა გაძლიერდება.

ალბანეთი და მონტენეგრო ადრიატიკის მოთხოვნას იკავებენ

ზაფხულის განმავლობაში მოთხოვნის ყველაზე სწრაფი ზრდა შესამჩნევ ევროპულ ბაზრებს შორის ადრიატიკის აღმოსავლეთ სანაპიროზე დაფიქსირდა. ალბანეთში რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 19,7%-ით გაიზარდა, მონტენეგროში — 17,6%-ით.

ალბანეთი 20 უმსხვილეს ბაზარს შორის ერთადერთი გახდა აგვისტოში დატვირთულობის საგრძნობი ზრდით: +2,1 პროცენტული პუნქტი. ეს უფრო ძლიერი სიგნალია, ვიდრე ADR-ის უბრალო ზრდა, რადგან ამონაგების მატება მხარდაჭერილია დაჯავშნილი ღამეების მეტი რაოდენობით.

ხორვატია საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობს. ზაფხულის მოთხოვნა 9,6%-ით შემცირდა. ზაფხულში მომავალი თარიღებისთვის გაფორმებული ჯავშნების რაოდენობა შემცირდა 13,6%-ით, ხოლო მხოლოდ აგვისტოში — 21,2%-ით. სექტემბერ-დეკემბრის ჯავშნები დაახლოებით 8%-ით ჩამორჩება.

მეზობელი ბაზრები ამ მოთხოვნის ნაწილს უკვე იღებენ. AirDNA-ის შეფასებით, აღმოსავლეთ ადრიატიკაზე ნამატი იმ მოცულობის დაახლოებით 61%-ის ექვივალენტურია, რაც ხორვატიამ დაკარგა.

მსხვილ ოპერატორებს საქმე გაურთულდათ

განსხვავება ოპერატორების მასშტაბის მიხედვითაც ჩანს. ოპერატორები, რომელთა პორტფელი 100-ზე მეტ ობიექტს მოიცავს, ევროპული მოთხოვნის დაახლოებით 17%-სა და ამონაგების დაახლოებით მეოთხედს აკონტროლებდნენ, თუმცა ზაფხულის მოთხოვნის კლების 79% სწორედ მათზე მოვიდა.

ამ ჯგუფში რეალიზებული ღამეების რაოდენობა 8,7%-ით დაეცა, დატვირთულობა — 2,8 პროცენტული პუნქტით, ხოლო RevPAR მხოლოდ 2,5%-ით გაიზარდა. ერთი ობიექტის მფლობელებმა, პირიქით, ADR 9,5%-ით გაზარდეს, ხოლო RevPAR — 7,9%-ით. 6–20 ობიექტის მქონე ოპერატორებმა მოთხოვნა 2,4%-ით გაზარდეს, 21–99 ობიექტით — 1,4%-ით.

ამ ციფრებიდან არ უნდა გამოვიტანოთ დასკვნა, რომ მცირე მესაკუთრე ყოველთვის უფრო ეფექტურია, ვიდრე მსხვილი მმართველი კომპანია. ისინი სხვა რამეს აჩვენებენ: მასშტაბი თავისთავად არ იცავს დატვირთულობის შემცირებისგან, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც პორტფელი მომწიფებულ ბაზრებზე მრავალი მსგავსი ობიექტისგან შედგება.

სად იზრდება მოთხოვნა რეალურად

უფრო სტაბილურ სიგნალს იძლევა ბაზრები, სადაც იზრდება როგორც რეალიზებული ღამეები, ისე სამომავლო ჯავშნები. ამ ჯგუფს მიეკუთვნება ფინეთი, დანია, პოლონეთი და ცენტრალური ევროპის ნაწილი. ალბანეთი და მონტენეგრო რეალიზებული მოთხოვნის კიდევ უფრო სწრაფ ზრდას აჩვენებენ, თუმცა მათთვის უფრო მაღალია მიწოდების დაჩქარებული გაფართოებისა და სეზონურობის რისკი.

ესპანეთი სხვა კატეგორიაშია: იქ მცირდება როგორც მოთხოვნა, ისე მიწოდება, ხოლო სამართლებრივი ცვლილებები ბაზრის სტრუქტურას ცვლის. ხორვატია ფაქტობრივი მოთხოვნისა და ახალი ჯავშნების კლებას მეზობელი მიმართულებების ზრდის პარალელურად აწყდება.

დარჩენილი მსხვილი ბაზრების უმრავლესობა ამ სცენარებს შორის იმყოფება. ამონაგები ღამის უფრო მაღალი ფასის წყალობით იზრდება, მაგრამ დატვირთულობა მოთხოვნის შესაბამის ზრდას არ ადასტურებს.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორისთვის

2026 წელს RevPAR-ის ზრდა ვეღარ გამოდგება საკმარის არგუმენტად მოკლევადიანი გაქირავების მიზნით ობიექტის შესაძენად.

თუ RevPAR 4,3%-ით იმატებს მოთხოვნის 3,1%-იანი კლების ფონზე, ზრდის წყაროს უნდა შევხედოთ. ტარიფის მომატებას შეუძლია ამონაგების შენარჩუნება, მაგრამ მას ზღვარი აქვს, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც ობიექტების რაოდენობა განაგრძობს ზრდას.

ჩრდილოეთ, ცენტრალური და სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის მზარდ ბაზრებზე მთავარ რისკად მიწოდების გაფართოების ტემპი იქცევა. ესპანეთში ობიექტის ეკონომიკას ემატება რეგიონული და მუნიციპალური რეგულაციების რთული სისტემა. ხორვატიაში — მეზობელი მიმართულებების მზარდი კონკურენცია.

ევროპის მოკლევადიანი გაქირავების რუკა სულ უფრო ნაკლებად ემთხვევა მასობრივი ტურიზმის ჩვეულ რუკას. ყველაზე მონახულებადი ბაზარი აუცილებლად არ იძლევა მოთხოვნის საუკეთესო ზრდას, ხოლო მაღალი საშუალო ტარიფი არ იძლევა მაღალი წმინდა შემოსავლიანობის გარანტიას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: მოკლევადიანი გაქირავება ევროპაში 2026 წელს

სად იზრდება მოკლევადიან გაქირავებაზე მოთხოვნა ყველაზე სწრაფად?

2026 წლის ზაფხულში ლიდერებს შორის იყვნენ ალბანეთი (+19,7% რეალიზებული ღამე), მონტენეგრო (+17,6%), შვედეთი (+7,8%), ფინეთი (+7,2%) და პოლონეთი (+6,4%). ფინეთი, დანია, ჩეხეთი და პოლონეთი ასევე აჩვენებენ ჯავშნების ძლიერ ზრდას სექტემბერ-დეკემბრისთვის.

რატომ იზრდება RevPAR, თუ მოთხოვნა ეცემა?

აგვისტოში ADR 7,5%-ით გაიზარდა, ხოლო დატვირთულობა 2,1 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. ღამის უფრო მაღალმა ფასმა გადაფარა დატვირთულობის დანაკარგის ნაწილი, რის გამოც RevPAR-მა 4,3%-ით მოიმატა.

სად მცირდება მოთხოვნა ყველაზე ძლიერად?

საერთო ევროპულ კლებაში ძირითადი წვლილი ესპანეთსა და გერმანიას შეაქვთ. ხორვატია ახალი და სამომავლო ჯავშნების უფრო სუსტი დინამიკით გამოირჩევა.

როგორ მოქმედებს Airbnb-ის წესები შემოსავლიანობაზე ევროპაში?

მთელი ევროპისთვის ერთიანი რეჟიმი არ არსებობს. ევროკავშირი არეგულირებს მონაცემთა შეგროვებასა და გაცვლას, ხოლო ლიცენზიები, შეზღუდვები და მუშაობის პირობები დამოკიდებულია ეროვნულ, რეგიონულ და მუნიციპალურ წესებზე. ესპანეთი აჩვენებს, რომ წესების ცვლილებას შეუძლია სწრაფად შეამციროს მიწოდება და შეცვალოს დარჩენილი ობიექტების მაჩვენებლები.

]]> AI შთანთქავს ელექტროენერგიას: მონაცემთა ცენტრები უძრავი ქონების ბაზარს ცვლიან https://internationalinvestment.biz/ka/business/8944-ai-shtantkavs-elektroenergias-monatsemta-tsentrebi.html https://internationalinvestment.biz/ka/business/8944-ai-shtantkavs-elektroenergias-monatsemta-tsentrebi.html https://internationalinvestment.biz/business/8944-ai-shtantkavs-elektroenergias-monatsemta-tsentrebi.html Fri, 16 Oct 2026 10:32:59 +0300 index მონაცემთა ცენტრების ევროპული ბაზარი დეფიციტის წინაშე აღმოჩნდა, რომლის მოგვარებაც უბრალოდ კიდევ ერთი მიწის ნაკვეთის შეძენით შეუძლებელია. ახალი ობიექტისთვის საჭიროა ათობით მეგავატი, ელექტროქსელთან საიმედო მიერთება, გაგრილების სისტემა და სწრაფი კავშირგაბმულობის არხები. ხელოვნური ინტელექტის გამოთვლებზე მზარდი მოთხოვნა ზრდის იმ ლოკაციების ფასს, სადაც ეს ყველაფერი უკვე ხელმისაწვდომია, და დეველოპერებს აიძულებს, ტრადიციული ცენტრების მიღმა ახალი რეგიონები მოიძიონ.

ინფრასტრუქტურისთვის ბრძოლაში სატელეკომუნიკაციო კომპანიებიც ერთვებიან. BT, Orange და Iliad მონაცემთა ცენტრებში საკუთარ ყოფნას აფართოებენ და იმედებს ამყარებენ სუვერენული ღრუბლოვანი სერვისების ევროპულ ბაზარზე, რომელმაც Financial Times-ის შეფასებით, 2027 წელს შესაძლოა $70 მლრდ-ს მიაღწიოს. ეს ბაზრის მოცულობის პროგნოზია და არა მშენებლობების დადასტურებული მასშტაბი ან ტელეკომების გარანტირებული შემოსავალი.

ევროპას AI-სთვის სიმძლავრეები არ ჰყოფნის

CBRE-მ 2026 წლის ბოლოსთვის ევროპული მონაცემთა ცენტრების თავისუფალი სიმძლავრეების წილის პროგნოზი 6,5%-დან 6%-მდე შეამცირა. ამასთან, ახალი ობიექტების მოსალოდნელი ექსპლუატაციაში გაშვება 35 მგვტ-ით შეკვეცეს, რაც თავდაპირველი გეგმის დაახლოებით 5%-ია. მიზეზი ცალკეული პროექტების შეფერხებაა, მათ შორის იმ დეველოპერების მხრიდან, რომლებსაც მსგავსი ინფრასტრუქტურის მშენებლობის მცირე გამოცდილება აქვთ.

ახალი ობიექტები კვლავ ჩნდება, თუმცა უმსხვილეს კლიენტებს მთლიანი ლოკაციები ესაჭიროებათ გარანტირებული სიმძლავრით. საიჯარო განაკვეთების ზრდა ზოგიერთ ახალ კონტრაქტზე ნებისმიერი შენობის საყოველთაო გაძვირებას კი არ ასახავს, არამედ იმ ფართების დეფიციტს, სადაც აპარატურის განთავსება საჭირო ვადებშია შესაძლებელი.

რატომ დაინტერესდნენ ტელეკომები მონაცემთა ცენტრებით

კავშირგაბმულობის ოპერატორებს უკვე აქვთ ოპტიკურ-ბოჭკოვანი ქსელები, ტექნიკური მოედნები, მიწის ნაკვეთები და კორპორაციული კლიენტების ბაზა. ეს ყველაფერი მათ ღრუბლოვანი გამოთვლების ბაზარზე გასვლაში ეხმარება. BT, Orange და Iliad მონაცემთა ცენტრებს ზრდის ახალ მიმართულებად განიხილავენ ძირითადი სატელეკომუნიკაციო ბიზნესის ხანგრძლივი ზომიერი დინამიკის შემდეგ.

დამატებითი მოთხოვნა უკავშირდება ევროპული სახელმწიფოებისა და ორგანიზაციების მოთხოვნებს მონაცემთა შენახვისა და ინფრასტრუქტურაზე კონტროლის მიმართ. სუვერენული ღრუბელი მართვისა და იურისდიქციის გარკვეულ გარანტიებს გულისხმობს, თუმცა სერვერის ევროპული მისამართი თავისთავად არ უზრუნველყოფს სრულ დამოუკიდებლობას უცხოური ტექნოლოგიებისგან.

ელექტროენერგია ნაკვეთის ფასზე მნიშვნელოვანი ხდება

მონაცემთა ცენტრის ასაშენებლად საკმარისი აღარ არის ელექტროგადამცემი ხაზის სიახლოვეს იაფი მიწის შეძენა. ოპერატორს სჭირდება ქსელთან დადასტურებული მიერთება, ქვესადგურების საკმარისი გამტარუნარიანობა და შემდგომი გაფართოების შესაძლებლობა. თავისუფალი სიმძლავრის არარსებობის შემთხვევაში პროექტის დაწყება შესაძლოა წლებით გადაიდოს.

ამიტომ ნაკვეთის მიმზიდველობას სულ უფრო მეტად განსაზღვრავს არა ფართობი, არამედ ხელმისაწვდომი მეგავატების რაოდენობა და მათი მიღების თარიღი. ევროპის ზოგიერთ რეგიონში არსებული მიერთებების მქონე ინდუსტრიულ ტერიტორიებს უპირატესობა აქვთ უფრო იაფ, დაუგეგმავ მოედნებთან შედარებით.

გაგრილება საინვესტიციო გათვლების ნაწილად იქცევა

AI-ამაჩქარებლების მჭიდროდ განლაგებული თაროები მნიშვნელოვან სითბოს გამოყოფს. დეველოპერები ითვალისწინებენ სითხით გაგრილების შესაძლებლობებს, წყალმომარაგებას, ენერგოეფექტურობას, ჭარბი სითბოს პოტენციურ გამოყენებასა და ეკოლოგიურ შეზღუდვებს. ცივი კლიმატი ხარჯების შემცირებას უწყობს ხელს, მაგრამ ელექტროენერგიასა და საიმედო ქსელს ვერ ჩაანაცვლებს.

ფინეთი უმსხვილეს ინვესტიციებს იზიდავს

სექტემბერში Google-მა გამოაცხადა ფინეთის ციფრულ ინფრასტრუქტურაში არანაკლებ €13 მლრდ-ის ინვესტირების პროგრამა 2027–2028 წლებში. იგი მოიცავს პროექტებს ჰამინაში, კაიაანში, მუჰოსსა და ვაალაში, ასევე ენერგეტიკის განვითარებასა და ადგილობრივ პარტნიორობას. ჰამინაში მოქმედ ობიექტზე კომპანია გაგრილებისთვის ზღვის წყალს იყენებს და ჭარბი სითბოს უტილიზაციას ახდენს.

თუმცა ეკოლოგიური მოთხოვნები სერიოზულ შეზღუდვად რჩება. ოქტომბერში ფინეთის მარეგულირებელმა ორგანოებმა გარემოზე ზემოქმედების სავალდებულო შეფასების საკითხების გამო მუჰოსსა და კაიაანში პროექტებზე სამუშაოების ნაწილის შეჩერება მოითხოვეს. მსხვილი ენერგეტიკული ინვესტიციებიც კი ვერ ხსნის ნებართვების გაცემის შეფერხების რისკს.

ნორვეგია ჰიდროენერგეტიკით სარგებლობს

ნორვეგია მონაცემთა ცენტრებისთვის მიმზიდველია ჰიდროენერგეტიკის მაღალი წილით, გრილი კლიმატითა და გამოთვლითი სიმძლავრეების ძვირადღირებული საქალაქო კლასტერების მიღმა განთავსების შესაძლებლობით. თუმცა მთლიანად ქვეყანაში ელექტროენერგიის ხელმისაწვდომობა არ ნიშნავს კონკრეტულ მუნიციპალიტეტში თავისუფალი მიერთების არსებობას. პროექტები ქსელის სიმძლავრისთვის მრეწველობასა და სხვა მომხმარებლებს უწევენ კონკურენციას.

ისლანდია ყველა მსხვილ პროექტს ვერ იღებს

ისლანდია თითქმის სრულად განახლებად ელექტროენერგიასა და გაგრილებისთვის ხელსაყრელ ტემპერატურას გვთავაზობს. თუმცა The Times იტყობინება, რომ ქვეყანა გენერაციისა და ელექტროენერგიის გადაცემის შეზღუდვების გამო AI-ინფრასტრუქტურის ზოგიერთ მსხვილ პროექტს უარყოფს. ამჟამად მონაცემთა ცენტრებზე ქვეყნის ელექტროენერგიის მოხმარების დაახლოებით 3,5% მოდის.

ეს ახალი ბაზრის ერთ-ერთი ყველაზე თვალსაჩინო მაგალითია: რესურსი შეიძლება იყოს იაფი და ეკოლოგიური, მაგრამ საჭირო ვადებში ასობით მეგავატის მიღების შესაძლებლობა შეზღუდულია. ისლანდია სექტორის ეტაპობრივ განვითარებას ანიჭებს უპირატესობას და არა მსხვილი კამპუსების შეუზღუდავ გაფართოებას.

სად ვეძებოთ ლოკაციები მონაცემთა ცენტრებისთვის

 

ბაზარი

უპირატესობა

შეზღუდვა

ლონდონი / ფრანკფურტი

კლიენტების სიახლოვე

მიერთებების დეფიციტი

ფინეთი

ენერგეტიკა და კლიმატი

ნებართვები და ლოკალური ქსელი

ნორვეგია

ჰიდროენერგეტიკა

კონკურენცია სიმძლავრეზე

ისლანდია

მწვანე ენერგია

ქსელის შეზღუდვები

პორტუგალია

ახალი მოედნები

ინფრასტრუქტურა და ვადები

 

რა იცვლება უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის

მონაცემთა ცენტრისთვის განკუთვნილი ნაკვეთის პოტენციალი მხოლოდ მისამართითა და ფასით არ განისაზღვრება. აუცილებელია ქსელური სიმძლავრის, მიერთების ვადების, ნებართვების, გაგრილების შესაძლებლობების, ოპტიკურ-ბოჭკოვანი კავშირისა და გაფართოების ხარჯების დადასტურება. საკვანძო ხდება მომავალი მოიჯარის ფინანსური საიმედოობაც: ხელოვნური ინტელექტის გამოთვლებზე მაღალი მოთხოვნა არ აუქმებს ახალბედა ოპერატორების საკრედიტო რისკებს.

არსებული მძლავრი მიერთებების მქონე სამრეწველო ობიექტებმა შესაძლოა ახალი ღირებულება შეიძინონ, მაგრამ მათი რეკონსტრუქცია მოითხოვს ტექნიკური მდგომარეობის, ტერიტორიის დაბინძურებისა და მიწათსარგებლობის პირობების შემოწმებას. UBS-ის კვლევაზე დაყრდნობით უკვე გამოქვეყნებული International Investment-ის მიმოხილვა აჩვენებს, რომ ინვესტიციები სერვერულ ინფრასტრუქტურაში, ენერგეტიკასა და ქსელებში ურთიერთდაკავშირებულ ბაზრად ყალიბდება.

ენერგეტიკული ინფრასტრუქტურა უძრავი ქონების ფასს განსაზღვრავს

AI ბაზრის ზრდა არ ნიშნავს, რომ ელექტროქსელებთან ახლოს მდებარე ყველა ნაკვეთი გაძვირდება. ხელმისაწვდომი სიმძლავრე დოკუმენტურად უნდა იყოს დადასტურებული, ხოლო პროექტი — შეესაბამებოდეს ადგილობრივ რეგულაციებსა და მომავალი მოიჯარის ეკონომიკას. მიუხედავად ამისა, კომერციული უძრავი ქონების შეფასების კრიტერიუმები იცვლება: ევროპულ მონაცემთა ცენტრებში მეგავატების რაოდენობა და მიერთების ვადები შესაძლოა მიწის ფასზე უფრო მნიშვნელოვანი აღმოჩნდეს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რატომ ზრდის AI მოთხოვნას ელექტროენერგიაზე?

AI მოდელების სწავლებისა და მუშაობისთვის საჭიროა მაღალი გამოთვლითი სიმძლავრის სერვერები, რომლებიც მოიხმარენ დიდი რაოდენობით ელექტროენერგიას და საჭიროებენ გაგრილებას.

რას ნიშნავს powered land?

ეს არის ლოკაცია ელექტროენერგიის სიმძლავრეზე უზრუნველყოფილი ან დადასტურებული წვდომით. ელექტროგადამცემ ხაზთან სიახლოვე გარანტირებულ მიერთებას არ ნიშნავს.

რატომ არის ფინეთი მიმზიდველი მონაცემთა ცენტრებისთვის?

მისი უპირატესობებია გრილი კლიმატი, დაბალნახშირბადიანი ენერგეტიკა, სამრეწველო მოედნები და ოპერატორების ინვესტიციები. თუმცა ნებართვები და რეგიონული ქსელები კვლავ შეზღუდვებად რჩება.

რატომ უარყოფს ისლანდია AI პროექტებს?

თავისუფალი სიმძლავრეები და ქსელის გამტარუნარიანობა ზოგიერთი მსხვილი ჰიპერმასშტაბური ობიექტისთვის საკმარისი არ არის.

რა არის სუვერენული ღრუბელი?

ეს არის ღრუბლოვანი ინფრასტრუქტურა მონაცემებზე კონტროლის, ოპერაციებისა და მოქმედი იურისდიქციის გარკვეული გარანტიებით.

]]> სავაჭრო ცენტრები ინვესტორების პორტფელებში ბრუნდება https://internationalinvestment.biz/ka/business/8946-savachro-tsentrebi-investorebis-portfelebshi-brundeba.html https://internationalinvestment.biz/ka/business/8946-savachro-tsentrebi-investorebis-portfelebshi-brundeba.html https://internationalinvestment.biz/business/8946-savachro-tsentrebi-investorebis-portfelebshi-brundeba.html Thu, 15 Oct 2026 10:38:05 +0300 index ევროპული სავაჭრო ცენტრები კვლავ იზიდავს მსხვილ კაპიტალს. 2026 წლის პირველ ნახევარში მათ რეგიონის სავაჭრო უძრავ ქონებაში განხორციელებული ყველა ინვესტიციის 34% უზრუნველყვეს — მაქსიმალური წილი 2022 წლის შემდეგ. საუკეთესო ობიექტების საშუალო ვაკანტურობა ათწლეულის განმავლობაში პირველად შემცირდა, ხოლო საიჯარო განაკვეთები ლისაბონსა და მილანში საერთო ევროპულ დონეზე გაცილებით სწრაფად იზრდება.

სექტორი, რომელსაც სულ ცოტა ხნის წინ ინტერნეტვაჭრობის მსხვერპლად მიიჩნევდნენ, ფონდებისა და მსხვილი მესაკუთრეების ხედვის არეალში ბრუნდება. თუმცა მოთხოვნა არათანაბრად ნაწილდება: ინვესტორებს უპირველესად აინტერესებთ ცენტრები სტაბილური დასწრებადობით, გადახდისუნარიანი აუდიტორიითა და მოიჯარეების შემადგენლობის ცვლილების შესაძლებლობით. მოძველებული ობიექტები კი ძვირადღირებული რეკონსტრუქციისა და ღირებულების შემდგომი კლების რისკის წინაშე დგანან.

სავაჭრო ცენტრებმა ევროპის retail-ინვესტიციების 34% მიიღო

2025 წელს ევროპულ სავაჭრო ცენტრებში დაბანდებული თანხების მოცულობამ €12 მლრდ-ს მიაღწია — ორჯერ მეტს, ვიდრე 2023 წლის მინიმუმი იყო, თუმცა წინა საინვესტიციო ციკლის პიკურ მაჩვენებლებზე დაბალს. 2026 წლის პირველ ნახევარში მათი წილი მთლიან სავაჭრო უძრავ ქონებაში განხორციელებულ ინვესტიციებში 34%-მდე გაიზარდა. ასეთ მონაცემებს აქვეყნებს კვლევა Savills European Shopping Centre Spotlight.

ეს მაჩვენებელი კონკრეტულად retail-უძრავ ქონებაში ინვესტიციების სტრუქტურას ეხება. იგი არ ნიშნავს, რომ სავაჭრო ცენტრებზე ევროპულ შენობებში ჩადებული მთელი კაპიტალის მესამედი მოდიოდა, და თავისთავად არ ამტკიცებს გარიგებების საერთო მოცულობის ზრდას. უფრო ფართო ევროპული retail-ბაზარი პირველ ნახევარში, პირიქით, წლიურ ჭრილში დაახლოებით 12%-ით შემცირდა, რასაც ცალკეული ევროპული ინვესტიციების მიმოხილვა ადასტურებს.

მსხვილი გარიგებები აჩვენებს, რომ ლიკვიდურობა ბრუნდება. მაგალითებს შორისაა პოლონური Posnania-ს 70%-ის შეძენა დაახლოებით €400 მლნ-ად და ბრიტანული Merry Hill-ის გაყიდვა დაახლოებით €340 მლნ-ად. ბაზრისთვის, რომელმაც რამდენიმე წელი გარიგებების შეზღუდული რაოდენობის პირობებში განვლო, ასეთი შესყიდვები მნიშვნელოვანია აქტივების შეფასების ახალი ორიენტირების სახითაც.

ვაკანტურობა ათწლეულის განმავლობაში პირველად შემცირდა

თავისუფალი ფართების საშუალო წილი საუკეთესო ევროპულ სავაჭრო ცენტრებში 2024 წლის 9,7%-დან 2025 წელს 9,1%-მდე შემცირდა. ცვლილებამ 0,6 პროცენტული პუნქტი შეადგინა. ეს არ ნიშნავს, რომ კონტინენტის ყველა სავაჭრო ცენტრი სრულ შევსებასთანაა ახლოს: საუბარია prime-კლასის ობიექტების შერჩევაზე.

ვაკანტურობა ყველაზე მეტად ჰელსინკიში შემცირდა — 3,3 პროცენტული პუნქტით. შემდეგ მოდის მადრიდი 2,3 პუნქტით და მანჩესტერი და ბუდაპეშტი, სადაც კლებამ 2,2-2,2 პუნქტი შეადგინა. მესაკუთრეებმა მიიღეს შესაძლებლობა, უფრო ყურადღებით შეარჩიონ მოიჯარეები და განიხილონ განაკვეთების მომატება, თუმცა ნაკლებად ხარისხიანი ცენტრების მდგომარეობა კვლავ რთული რჩება.

ლისაბონი და მილანი იჯარის ზრდით ლიდერობენ

ბოლო სამი წლის განმავლობაში საუკეთესო ევროპულ სავაჭრო ცენტრებში განაკვეთები ყოველწლიურად საშუალოდ 2%-ით იზრდებოდა. ლისაბონსა და მილანში მაჩვენებელმა წელიწადში 8,1%-ს მიაღწია. საუბარია საშუალო წლიურ ტემპზე კუმულაციური ეფექტის გათვალისწინებით და არა სამი წლის საერთო ზრდაზე.

 

ბაზარი

ვაკანტურობა prime

იჯარა: CAGR 3 წელი

ლისაბონი

3,1%

8,1%

მილანი

1,3%

8,1%

ევროპა

9,1%

2,0%

მილანი მკვეთრად შეზღუდული მიწოდებით გამოირჩევა: მის პრემიალურ ცენტრებში თავისუფალი რჩებოდა ფართების მხოლოდ 1,3%. ლისაბონში მაჩვენებელი 3,1%-ს შეადგენდა. მესაკუთრეთა ძლიერი მოლაპარაკების პოზიცია ხარისხიანი ფართების დეფიციტთანაა დაკავშირებული და არა საცალო გაყიდვების საყოველთაო აჩქარებასთან.

რატომ ვერ განდევნეს ონლაინმაღაზიებმა სავაჭრო ცენტრები

ელექტრონული კომერცია ზრდას განაგრძობს. 2025 წელს ევროკავშირის იმ მცხოვრებთა 78%, რომლებიც ინტერნეტს იყენებდნენ, საქონელს ან მომსახურებას ონლაინ ყიდულობდა, მაშინ როცა 2015 წელს ეს წილი 62%-ს შეადგენდა. თუმცა ციფრული გაყიდვების ზრდას ფიზიკური მაღაზიები ზედმეტი არ გაუხდია. ისინი შეკვეთების გაცემის, დაბრუნების, მორგებისა და მყიდველებთან კომუნიკაციის ადგილად იქცა.

მსხვილი ცენტრები ამატებენ რესტორნებს, სპორტულ კლუბებს, სამედიცინო სერვისებსა და გასართობ სივრცეებს. ვიზიტორი შეიძლება მოვიდეს პროდუქტებისთვის, ისარგებლოს სერვისით და მხოლოდ ამის შემდეგ შევიდეს ტანსაცმლის მაღაზიაში. ასეთი მოდელი ამცირებს დამოკიდებულებას ცალკეულ სავაჭრო კატეგორიაზე, თუმცა მოითხოვს უფრო აქტიურ მართვასა და გადაიარაღების ხარჯებს.

ახალი ცენტრების მშენებლობა თითქმის შეჩერდა

სავაჭრო ცენტრების ევროპული ფართობი 2020 წლიდან წელიწადში საშუალოდ 0,25%-ით იზრდება, 2017–2020 წლების 0,8%-თან შედარებით. მშენებარე პროექტები არსებულ ფონდს მხოლოდ დაახლოებით 0,6%-ს შემატებს. სამშენებლო სამუშაოების, კრედიტებისა და საინჟინრო სისტემების მოდერნიზაციის მაღალი ღირებულების პირობებში ანალიტიკოსები მიწოდების სწრაფ გაფართოებას არ ელიან.

ეს მხარს უჭერს მიმზიდველ რაიონებში მდებარე მოქმედ ცენტრებს. თუმცა ახალი კონკურენციის არარსებობა ვერ შველის მოძველებული დაგეგმარების, დაბალი დასწრებადობის ან მომავალში რემონტის დიდი ხარჯების მქონე ობიექტებს.

კაპიტალი ბრუნდება, მაგრამ მხოლოდ ხარისხიან ობიექტებში

2025 წელს სავაჭრო ცენტრების შესყიდვების მოცულობა ჩეხეთსა და იტალიაში წინა ხუთი წლის საშუალო მაჩვენებელზე 196%-ით მაღალი აღმოჩნდა. ესპანეთმა საკუთარ ხუთწლიან დონეს 51%-ით გადააჭარბა. ამერიკულმა ფონდებმა ევროპულ სეგმენტში დაახლოებით €1,1 მლრდ დააბანდეს, ხოლო უმსხვილესი ინსტიტუციური ინვესტორები კვლავ განიხილავენ გრძელვადიან შესყიდვებს.

ამავდროულად ნარჩუნდება სხვაობა ობიექტების ტიპებს შორის. მაღალი დასწრებადობის მქონე პრემიალურ რეგიონულ ცენტრებს აქვთ იჯარის გაზრდის შესაძლებლობა. საშუალო კლასის ცენტრები მოითხოვს ინვესტიციებს ენერგოეფექტიანობაში, საინჟინრო სისტემებსა და საზოგადოებრივ ზონებში, თანაც ყოველთვის არ აქვთ ხარჯების მოიჯარეებზე გადატანის შესაძლებლობა. სუსტ ლოკაციებში შესყიდვის ფასის შემცირებამაც კი შეიძლება ვერ დააკომპენსიროს ცარიელი ფართების რისკი.

შემოსავლიანობა გაუმჯობესდა, მაგრამ მისი გარანტირებულად მიჩნევა არ შეიძლება

MSCI-ის ინდექსის მიხედვით, ევროპის რეგიონული სავაჭრო ცენტრების მთლიანმა შემოსავლიანობამ 2025 წელს 6,9% შეადგინა. შემოსავლის კომპონენტმა 5,4%-ს მიაღწია, ხოლო უძრავი ქონების ღირებულების ცვლილება 2017 წლის შემდეგ პირველად გახდა დადებითი — დაახლოებით 1,4%. სხვაობა შეკრებისას მონაცემთა დამრგვალებას ასახავს.

საუკეთესო ევროპული სავაჭრო ცენტრების კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთმა ექვსი კვარტალის კლების შემდეგ დაახლოებით 6,2%-ს მიაღწია. ესპანეთმა 2025 წლის ბოლოდან 50 საბაზისო პუნქტით შემცირება აჩვენა, ლისაბონმა, მილანმა და ლონდონმა კი — 25 პუნქტით წლიურ ჭრილში. გერმანია გამონაკლისი გახდა: მეორე კვარტალში მოთხოვნილი შემოსავლიანობა 20 საბაზისო პუნქტით გაიზარდა.

კაპიტალიზაციის განაკვეთის კლება ჩვეულებრივ აქტივის ფასის ზრდას შეესაბამება შედარებადი შემოსავლის პირობებში. მაგრამ გასული წლის ინდექსის შემოსავლიანობა, ცალკეული შენობის კაპიტალიზაციის განაკვეთი და ახალი მყიდველის მოგების პროგნოზი — განსხვავებული მაჩვენებლებია. მათი ერთმანეთით ჩანაცვლება დაუშვებელია.

რა ხდება ჩრდილოეთ ევროპასა და ბალტიისპირეთში

შვედეთში აღდგენას მხარს უჭერს მდგრადი ფორმატები — რეგიონული ცენტრები, სასურსათო მაღაზიები და რითეილ-პარკები. პირველ კვარტალში სავაჭრო უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობა 15%-ით გაიზარდა 2,7 მლრდ კრონამდე. მსხვილ გარიგებებს შორისაა Avion Shopping Centre-ის შეძენა უმეოში დაახლოებით 1,2 მლრდ კრონად.

ბალტიისპირეთის ქვეყნებში ხარისხიანი ფართები ასევე მოთხოვნადი რჩება. მანამდე International Investment იტყობინებოდა პროფესიონალურად მართული სავაჭრო ცენტრების დაახლოებით 1,5–2,2%-იან ვაკანტურობაზე რეგიონის დედაქალაქებში. კვიპროსი სხვა დინამიკას აჩვენებს: საცალო ბრუნვის ზრდის პარალელურად კომერციული ობიექტების ფასები და საიჯარო განაკვეთები შედარებით ნელა იზრდებოდა. ეს მაგალითები ადასტურებს, რომ ერთიანი ევროპული სცენარი არ არსებობს.

CBRE ასევე აღნიშნავს სხვაობას ფორმატებს შორის. მის მიერ შერჩეულ 15 ქვეყნის 162 სავაჭრო ობიექტს შორის, სავაჭრო პარკები და ყოველდღიური მოთხოვნის ცენტრები უფრო სტაბილურად ვითარდება, ვიდრე ტრადიციული მოლების ნაწილი. ამ შერჩევის ვაკანტურობის მაჩვენებლების პირდაპირ შედარება Savills-ის prime-სეგმენტთან არ შეიძლება: კომპანიები განსხვავებულ ობიექტებს იკვლევენ.

რა რისკები უნდა გაითვალისწინოს ინვესტორმა წინასწარ

სავაჭრო ცენტრის შეძენისას მნიშვნელოვანია სავაჭრო ზონა, მცხოვრებთა შემოსავლები, დასწრებადობა, მაღაზიების ფაქტობრივი ამონაგები და უმსხვილესი მოიჯარეების სტაბილურობა. გრძელვადიანი ხელშეკრულებები ყოველთვის არ იძლევა საიჯარო ქირის ბაზრის კვალდაკვალ სწრაფად გაზრდის საშუალებას, ხოლო მაღალმა მიმდინარე შემოსავლიანობამ შესაძლოა მოსალოდნელი კაპიტალური ხარჯები შენიღბოს.

ცალკე ანალიზს მოითხოვს საინჟინრო სისტემები, ენერგოეფექტიანობა, საერთო სარგებლობის ზონების მომსახურების ღირებულება და ფართების რესტორნების, მედიცინისა და დასვენებისთვის გამოყენების შესაძლებლობა. თუ ობიექტი სუსტი მოთხოვნის მქონე რაიონში მდებარეობს, რეკონსტრუქციამ შესაძლოა გაზარდოს ხარჯები საიჯარო შემოსავლების შესაბამისი ზრდის გარეშე.

ევროპული სავაჭრო ცენტრები საინვესტიციო პორტფელებში ბრუნდება, მაგრამ ნებისმიერი მსხვილი ობიექტის შეძენის ძველი მოდელი აღარ მუშაობს. ღირებულებას ქმნის ადგილმდებარეობა, მოიჯარეების სწორი შემადგენლობა და მესაკუთრის უნარი, განავითაროს უძრავი ქონება მყიდველთა მოთხოვნებთან ერთად.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

ევროპული retail-ინვესტიციების რა წილი მიიღეს სავაჭრო ცენტრებმა?

2026 წლის პირველ ნახევარში მათმა წილმა 34% შეადგინა, რაც მაქსიმუმია 2022 წლის შემდეგ. ეს არის სავაჭრო უძრავი ქონების წილი და არა უძრავ ქონებაში ყველა ინვესტიციის.

მცირდება თუ არა ევროპის სავაჭრო ცენტრების ვაკანტურობა?

საუკეთესო ობიექტებში Savills-მა 2025 წელს 9,7%-დან 9,1%-მდე კლება დააფიქსირა, პირველად ათწლეულის განმავლობაში.

სად იზრდება საიჯარო განაკვეთები ყველაზე სწრაფად?

ლისაბონსა და მილანში prime-იჯარა სამი წლის განმავლობაში საშუალოდ წელიწადში 8,1%-ით იზრდებოდა. საერთო ევროპულ შერჩევაში მაჩვენებელმა 2% შეადგინა.

როგორია ევროპული სავაჭრო ცენტრების შემოსავლიანობა?

MSCI-ის ინდექსმა რეგიონული სავაჭრო ცენტრების მთლიანი შემოსავლიანობა 2025 წელს 6,9%-ის დონეზე აჩვენა. ეს არის ინდექსის შედეგი გასული პერიოდისთვის და არა ახალი ინვესტორის გარანტირებული შემოსავალი.

რატომ ანიჭებენ ინვესტორები უპირატესობას მსხვილ, ხარისხიან ცენტრებს?

ასეთ ობიექტებს უფრო ხშირად ახასიათებთ სტაბილური დასწრებადობა, საიმედო მოიჯარეები და იჯარის გაზრდის შესაძლებლობა ვაკანტურობის მკვეთრი მატების გარეშე.

]]> დაბერებადი ევროპა უძრავი ქონების ახალ კლასს ქმნის https://internationalinvestment.biz/ka/real-estate/8941-daberebadi-evropa-udzravi-qonebis-akhal-klass-kmnis.html https://internationalinvestment.biz/ka/real-estate/8941-daberebadi-evropa-udzravi-qonebis-akhal-klass-kmnis.html https://internationalinvestment.biz/real-estate/8941-daberebadi-evropa-udzravi-qonebis-akhal-klass-kmnis.html Wed, 14 Oct 2026 16:15:05 +0300 index კაპიტალი მოვლის სახლებში, კლინიკებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელში მიედინება

ევროპული სამედიცინო უძრავი ქონება ვიწრო ნიშიდან გამოდის. 2025 წელს ინვესტიციების მოცულობამ რეკორდულ €23,2 მლრდ-ს მიაღწია, ხოლო 2026 წლის პირველ ნახევარში გარიგებები წლიურად კიდევ 27%-ით გაიზარდა. კაპიტალის ნახევარი ტრანსსასაზღვრო ინვესტორებმა უზრუნველყვეს.

ბაზრის მამოძრავებელი ფაქტორი თითქმის არ არის დამოკიდებული უძრავი ქონების ჩვეულებრივ ციკლზე. CBRE მოელის, რომ 2034 წლისთვის ევროპაში 65 წელზე უფროსი ასაკის ადამიანების რაოდენობა 31,3 მლნ-ით გაიზრდება. ეს მოთხოვნა ნაწილდება მოვლის სახლებს, დამოუკიდებელი ხანდაზმულების საცხოვრებლებს, საავადმყოფოებს, კლინიკებსა და სარეაბილიტაციო ცენტრებს შორის.

სამედიცინო უძრავი ქონება ცალკე ბაზრად ყალიბდება

სამედიცინო უძრავ ქონებას ხშირად ერთ კატეგორიაში აერთიანებენ, თუმცა მის შიგნით საინვესტიციო მოდელები მკვეთრად განსხვავდება.

მოვლის სახლი დამოკიდებულია შევსებადობაზე, პერსონალსა და ოპერატორის ფინანსურ სტაბილურობაზე. ხანდაზმულთა საცხოვრებელი უფრო ახლოსაა სერვისულ საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან. საავადმყოფო მოითხოვს გაცილებით მეტ კაპიტალურ დაბანდებას და უფრო ძლიერადაა დამოკიდებული რეგულაციებზე. კლინიკები და სარეაბილიტაციო ცენტრები შეიძლება უფრო მოქნილი იყოს, მაგრამ დამოკიდებულია პაციენტების ნაკადსა და მკურნალობის დაფინანსების სისტემაზე.

სწორედ ამიტომ, სექტორის ზრდა არ შეიძლება დავიყვანოთ მარტივ ფორმულამდე: „ევროპა ბერდება — ნებისმიერი სამედიცინო ობიექტი გაძვირდება“.

მოსახლეობის დაბერება უკვე ჩანს სტატისტიკაში

2025 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, ევროკავშირში 65 წელზე უფროსი ასაკის 99 მლნ ადამიანი ცხოვრობდა — მოსახლეობის 22%. 80 წელზე უფროსი ასაკის მცხოვრებთა წილმა 6%-ს მიაღწია. იტალიაში ეს მაჩვენებელი უკვე 8%-ს უახლოვდება, ხოლო გერმანიაში, საბერძნეთსა და პორტუგალიაში — 7%-ს.

International Investment-მა უკვე გააანალიზა ევროკავშირის გრძელვადიანი დემოგრაფია: ხანდაზმულთა წილი კვლავ გაიზრდება, ხოლო შრომისუნარიანი მოსახლეობა შემცირდება. უძრავი ქონებისთვის ეს ნიშნავს უფრო მდგრად მოთხოვნას მოვლაზე, ადაპტირებულ საცხოვრებელზე, დიაგნოსტიკასა და მკურნალობის შემდგომ რეაბილიტაციაზე.

თუმცა დემოგრაფია მხოლოდ მიწოდებასთან ერთად მუშაობს. რეგიონი ხანდაზმული მოსახლეობის დიდი რაოდენობით ავტომატურად არ იქცევა კარგ ბაზრად, თუ სახელმწიფო დაფინანსება სუსტია, ოპერატორი ვერ ახერხებს პერსონალის დაქირავებას ან ახალი ობიექტის ამოღება შეუძლებელია არსებული ტარიფების პირობებში.

მოვლის სახლები უმსხვილეს სეგმენტად რჩება

2025 წელს ევროპულ მოვლის სახლებში ინვესტიციები 165%-ით გაიზარდა და დაახლოებით €14,4 მლრდ შეადგინა. ამ სეგმენტმა ამერიკული კაპიტალის დიდი შემოდინება და რამდენიმე მსხვილი პორტფელური გარიგება მიიზიდა.

ინსტიტუციური ინვესტორისთვის მოდელი გასაგებია: უძრავი ქონება ხშირად გამოყოფილია საოპერაციო ბიზნესისგან, ხოლო მმართველი კომპანია ობიექტს გრძელვადიანი იჯარით იღებს. შემოსავალი უფრო პროგნოზირებადი ჩანს, ვიდრე სასტუმროებში ან ოფისებში.

თუმცა ძირითადი რისკი ოპერატორზე გადადის. ხელფასების ზრდას, სამედიცინო პერსონალის დეფიციტს, სახელმწიფო გადახდების შეზღუდვასა და დაბალ ეფექტიანობას შეუძლია გააუარესოს მოიჯარის გადახდისუნარიანობა მაღალი დატვირთვის პირობებშიც კი.

Care homes-ის ზრდა უკვე შესამჩნევია ევროპული ინვესტიციების საერთო სტატისტიკაშიც: საცხოვრებელმა და სერვისულმა სეგმენტებმა, მოვლის სახლებისა და ხანდაზმულთა საცხოვრებლის ჩათვლით, 2026 წლის პირველ ნახევარში ბაზრის 29% დაიკავა.

ხანდაზმულთა საცხოვრებელი უფრო ახლოსაა ჩვეულებრივ უძრავ ქონებასთან

ხანდაზმულთა საცხოვრებელი გათვლილია პირველ რიგში იმ ადამიანებზე, რომლებიც ინარჩუნებენ დამოუკიდებლობას, მაგრამ სურთ ცხოვრება ადაპტირებულ სახლში სერვისებით, საზოგადოებრივი სივრცეებითა და დამატებითი დახმარების მიღების შესაძლებლობით.

აქ საინვესტიციო ლოგიკა უფრო ახლოსაა საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან. შედეგზე უფრო მეტად მოქმედებს ლოკაცია, აუდიტორიის გადახდისუნარიანობა, სერვისის ხარისხი და კონკურენცია ჩვეულებრივ იჯარასთან.

Savills აღნიშნავს ინვესტორების ინტერესის მკვეთრ ზრდას senior living-ისა და მოვლის სახლების მიმართ. 2026 წლის გამოკითხვის მონაწილეები გეგმავენ დაახლოებით €45 მლრდ-ის დაბანდებას ევროპულ საოპერაციო უძრავ ქონებაში სამი წლის განმავლობაში, ხოლო care homes მეორე ადგილზე გავიდა კაპიტალის მოსალოდნელი შემოდინებით სტუდენტური საცხოვრებლების შემდეგ.

იტალიისთვის ეს ცვლილება უკვე ცალკე ჩანს: International Investment წერდა ვერცხლისფერი საცხოვრებლის ბუმზე, სადაც დამოუკიდებელი ხანდაზმულებისთვის განკუთვნილი საცხოვრებელი აერთიანებს ბინებს, სერვისსა და სამედიცინო მხარდაჭერის ელემენტებს.

საავადმყოფოები უფრო ხელმისაწვდომი ხდება კერძო კაპიტალისთვის

საავადმყოფოები სამედიცინო უძრავი ქონების ყველაზე რთულ სეგმენტად რჩება. ისინი მოითხოვს დიდ კაპიტალურ დაბანდებებს, სპეციალიზებულ ინჟინერიას და მჭიდროდ არის დაკავშირებული ჯანდაცვის ეროვნულ სისტემასთან.

ამასთან, მკურნალობის სტრუქტურა იცვლება. მეტი პროცედურა გადადის სტაციონარიდან ამბულატორიულ და დღის ფორმატებში. რეაბილიტაცია, ფსიქიატრია, დიაგნოსტიკა და სპეციალიზებული კლინიკები დამოუკიდებელ ობიექტებად ყალიბდება, რომელთა გამოყოფა დიდი საავადმყოფოსგან და კერძო ოპერატორისთვის გადაცემა უფრო მარტივია.

Savills აღნიშნავს, რომ სამედიცინო უძრავი ქონების საინვესტიციო ბაზარი ფართოვდება სწორედ ამბულატორიული ცენტრების, რეაბილიტაციის, ფსიქიატრიისა და სხვა სპეციალიზებული ობიექტების ხარჯზე. გადაუდებელი და მწვავე შემთხვევების საავადმყოფოებისთვის კერძო კაპიტალის ხელმისაწვდომობა კვლავ დიდად არის დამოკიდებული ქვეყანასა და საკუთრების წესებზე.

კლინიკები და რეაბილიტაცია უფრო სწრაფად იზრდება

2026 წლის მეორე კვარტალმა აჩვენა, თუ რამდენად სწრაფად იცვლება ბაზრის სტრუქტურა. JLL-ის მონაცემებით, სპეციალიზებულმა სამედიცინო ობიექტებმა უზრუნველყო 53% ყველა ინვესტიციისა healthcare real estate-ში, ხუთწლიანი საშუალო მაჩვენებლის — 11%-ის წინააღმდეგ.

გერმანია კვარტალის უმსხვილესი ბაზარი გახდა დაახლოებით €650 მლნ-ის მოცულობით. ყველაზე დიდი გარიგება იყო 20 სარეაბილიტაციო კლინიკის პორტფელის რეკაპიტალიზაცია €360 მლნ-ად.

ეს მნიშვნელოვანი სიგნალია: სამედიცინო უძრავი ქონება აღარ უდრის მხოლოდ მოვლის სახლებს. კაპიტალი მიდის ობიექტებში, რომლებიც მკურნალობის სხვადასხვა ეტაპს ემსახურება — დიაგნოსტიკას, რეაბილიტაციას, ამბულატორიულ პროცედურებსა და სპეციალიზებულ დახმარებას.

სეგმენტი

რა განაპირობებს მოთხოვნას

მთავარი რისკი

მოვლის სახლები

80+ ჯგუფის ზრდა, გრძელვადიანი მოვლა

ოპერატორი, პერსონალი, ხარჯების ანაზღაურება

ხანდაზმულთა საცხოვრებელი

აქტიური მოსახლეობის დაბერება

გადახდისუნარიანობა და სერვისის ხარისხი

საავადმყოფოები

სიმძლავრეების დეფიციტი და რთული მკურნალობა

რეგულირება და კაპიტალური ხარჯები

კლინიკები

ამბულატორიულ ფორმატზე გადასვლა

პაციენტების ნაკადი და კონკურენცია

რეაბილიტაცია

სტაციონარიდან ადრეული გაწერა

მკურნალობის ანაზღაურება და მიმართვების სისტემა

რატომ აჩვენებს CBRE და JLL განსხვავებულ ზრდას

2026 წლის პირველი ნახევრის სტატისტიკა ერთი შეხედვით განსხვავდება. CBRE ევროპული გარიგებების ზრდას წლიურად 27%-ით აფასებს. JLL კი აჩვენებს €7,8 მლრდ-ს და 59%-იან ზრდას.

განსხვავების ერთ-ერთი მიზეზია მსხვილი კორპორაციული გარიგებების აღრიცხვის მეთოდოლოგია. JLL-ის მაჩვენებელში შედის Aedifica-სა და Cofinimmo-ს გაერთიანება დაახლოებით €3,7 მლრდ-ის ღირებულებით, რამაც პირველი ნახევრის მოცულობის თითქმის ნახევარი უზრუნველყო.

ეს არ არის ტექნიკური წვრილმანი. ბაზარი სულ უფრო ხშირად იზრდება პლატფორმებისა და საერთაშორისო პორტფელების ხარჯზე, და არა ერთი შენობის შესყიდვით. მსხვილი ფონდებისთვის ასეთი ფორმატი უფრო მოსახერხებელია: ერთი გარიგება ერთდროულად იძლევა მასშტაბსა და წარმომადგენლობას რამდენიმე ქვეყანაში.

შემოსავლიანობა დამოკიდებულია ქვეყანასა და ოპერატორზე

Healthcare real estate-ისთვის ერთიანი ევროპული შემოსავლიანობა არ არსებობს.

JLL მოვლის სახლების საშუალო შემოსავლიანობას 2026 წლის მეორე კვარტალში დაახლოებით 5,16%-ად აფასებდა. ფინეთში CBRE აფიქსირებდა 5,5%-ს ხანდაზმულთა მოვლის საუკეთესო ობიექტებისთვის.

ამ მაჩვენებლების ჩვეულებრივ საცხოვრებელთან პირდაპირ შედარება არ შეიძლება. შემოსავლიანობა მოიცავს ოპერატორის რისკს, გრძელვადიან ხელშეკრულებას, სახელმწიფო დაფინანსების სპეციფიკასა და ობიექტის სწრაფად გადაპროფილების შეზღუდულ შესაძლებლობას.

2022–2023 წლების გადაფასების შემდეგ შემოსავლიანობა ძირითად ბაზრებზე დასტაბილურდა. CBRE მიიჩნევს, რომ დაფინანსების პირობების გაუმჯობესებამ შესაძლოა კვლავ შეუწყოს ხელი კაპიტალიზაციის განაკვეთების შემცირებას, თუმცა ქვეყნებს შორის განსხვავებები კვლავ დიდი დარჩება.

სახელმწიფო რჩება გარიგების ფარულ მონაწილედ

ჩვეულებრივ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში მთავარი კითხვაა — შეუძლია თუ არა მოიჯარეს გადახდა.

სამედიცინო უძრავ ქონებაში საჭიროა იმის გაგება, თუ ვინ იხდის საბოლოოდ მომსახურების საფასურს: სახელმწიფო, მუნიციპალიტეტი, სადაზღვევო კომპანია, თავად პაციენტი თუ რამდენიმე მხარე ერთად.

CBRE დაფინანსების მოდელს სექტორის ერთ-ერთ ცენტრალურ ცვლადს უწოდებს. სახელმწიფო ანაზღაურების ოდენობა პირდაპირ გავლენას ახდენს ოპერატორის მოგებაზე და იმ იჯარაზე, რომლის გადახდაც მას შენობის მფლობელისთვის შეუძლია.

ამიტომ იდენტურ მოვლის სახლებს გერმანიაში, ესპანეთსა და ფინეთში შესაძლოა სრულიად განსხვავებული საინვესტიციო რისკი ჰქონდეს.

ძლიერი დემოგრაფია ვერ გადაარჩენს ობიექტს, თუ ოპერატორი დაბალი მარჟით მუშაობს, პერსონალი არასაკმარისია, ხოლო ტარიფები ზედმეტად მკაცრად რეგულირდება.

სამხრეთ ევროპა დამატებით სტიმულს იღებს

სამხრეთ ევროპაში ერთდროულად იყრის თავს რამდენიმე ფაქტორი: მოსახლეობის სწრაფი დაბერება, სპეციალიზებული საცხოვრებლის შეზღუდული მიწოდება და საერთაშორისო კაპიტალის დაბრუნება.

International Investment უკვე აღნიშნავდა ხანდაზმულთა საცხოვრებლისა და სამედიცინო უძრავი ქონების ზრდას რეგიონის ინვესტიციების სტრუქტურაში. იტალია ყველაზე თვალსაჩინო დემოგრაფიულ ბაზრად ჩანს, მაგრამ მსგავსი ლოგიკა თანდათან ძლიერდება ესპანეთში, პორტუგალიასა და საბერძნეთშიც.

ინვესტორისთვის აქ მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ დაბერების ტემპი. აუცილებელია იმის შეფასება, თუ რამდენი ხარისხიანი ადგილი არსებობს უკვე, ვინ არის ოპერატორი, ხარჯების რა ნაწილი კომპენსირდება სახელმწიფოს მიერ და შესაძლებელია თუ არა პორტფელის მასშტაბირება.

დაცულობა არსებობს, მაგრამ რისკი ფორმას იცვლის

სამედიცინო უძრავი ქონება ფონდებს მოთხოვნის მდგრადობით იზიდავს. მოვლაზე, დიაგნოსტიკასა თუ რეაბილიტაციაზე მოთხოვნა რეცესიაზე გაცილებით ნაკლებადაა დამოკიდებული, ვიდრე მოთხოვნა ოფისებზე, სავაჭრო ფართებსა თუ სასტუმრო ბაზრის ნაწილზე.

თუმცა სიტყვა „დაცვითი“ არ ნიშნავს „ურისკოს“.

რისკი უბრალოდ გადადის უძრავი ქონების ჩვეულებრივი ბაზრიდან ოპერატორზე, სახელმწიფო დაფინანსებაზე, პერსონალსა და რეგულირებაზე.

ამიტომ ყველაზე ძლიერი ობიექტები ისინია, სადაც მოთხოვნა ემთხვევა გადახდის მდგრად მოდელსა და ძლიერ ოპერატორს, და არა უბრალოდ ისეთები, სადაც ბევრი ხანდაზმული მცხოვრებია.

შემდეგი ზრდა მოვლის სახლებზე ფართო იქნება

მოვლის სახლები ბაზრის უმსხვილეს ნაწილად დარჩება, თუმცა ახალი კაპიტალი უკვე უფრო შორს მიდის.

ამბულატორიული კლინიკები, სარეაბილიტაციო ცენტრები, ფსიქიატრიული ობიექტები და კერძო საავადმყოფოები თანდათან აფართოებს საინვესტიციო ბაზარს. ეს შეესაბამება ევროპული მკურნალობის ზოგად ტენდენციას: ნაკლები დრო ძვირადღირებულ სტაციონარში და მეტი პროცედურა სპეციალიზებულ ცენტრებში.

International Investment-ისთვის ლოგიკურია ამ კლასტერის გაგრძელება ქვეყნების მიხედვით მასალებით გერმანიაზე, იტალიაზე, ესპანეთსა და ჩრდილოეთ ევროპაზე, ასევე ხანდაზმულთა საცხოვრებლის, მოვლის სახლებისა და კლინიკების ცალკეული შედარებებით.

სწორედ აქ იქცევა დემოგრაფია საინვესტიციო თემად: მოსახლეობის დაბერების პროგნოზირება შესაძლებელია ათწლეულებით წინ, მაგრამ ხარისხიანი უძრავი ქონებისა და ძლიერი ოპერატორების დეფიციტი უკვე დღეს იგრძნობა ბევრ ბაზარზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რა არის სამედიცინო უძრავი ქონება?

ეს არის შენობები, რომლებიც გამოიყენება სამედიცინო მომსახურებისთვის ან მოვლისთვის: მოვლის სახლები, ხანდაზმულთა საცხოვრებელი სერვისებით, საავადმყოფოები, კლინიკები, სარეაბილიტაციო ცენტრები და სხვა სპეციალიზებული ობიექტები.

რატომ დებენ ფონდები ინვესტიციებს სამედიცინო უძრავ ქონებაში?

მთავარი მიზეზებია მოსახლეობის დაბერება, ობიექტების შეზღუდული მიწოდება და სამედიცინო და სოციალურ მომსახურებაზე შედარებით მდგრადი მოთხოვნა.

რა შემოსავლიანობა აქვს სამედიცინო უძრავ ქონებას ევროპაში?

ერთიანი განაკვეთი არ არსებობს. JLL ევროპული მოვლის სახლების საშუალო შემოსავლიანობას 2026 წლის მეორე კვარტალში დაახლოებით 5,16%-ად აფასებდა. ცალკეულ ქვეყნებსა და სეგმენტებში მაჩვენებლები განსხვავდება.

რით განსხვავდება მოვლის სახლი ხანდაზმულთა საცხოვრებლისგან?

მოვლის სახლი გათვლილია ადამიანებზე, რომლებსაც მუდმივი დახმარება ან სამედიცინო მეთვალყურეობა ესაჭიროებათ. ხანდაზმულთა საცხოვრებელი ორიენტირებულია უფრო დამოუკიდებელ მცხოვრებლებზე და თავისი მოდელით უფრო ახლოსაა სერვისულ საცხოვრებელთან.

რა უფრო რისკიანია — საავადმყოფო თუ მოვლის სახლი?

მათ განსხვავებული რისკები აქვთ. მოვლის სახლი უფრო მეტადაა დამოკიდებული ოპერატორზე, პერსონალსა და მოვლის დაფინანსებაზე. საავადმყოფო მოითხოვს დიდ კაპიტალურ დაბანდებებს და უფრო მჭიდროდაა დაკავშირებული რეგულაციებთან და სამედიცინო გადახდების სისტემასთან.

ევროპის რომელი ქვეყნები ბერდება ყველაზე სწრაფად?

იტალიას უკვე აქვს მოსახლეობის ერთ-ერთი ყველაზე ასაკოვანი სტრუქტურა ევროკავშირში. 80 წელზე უფროსი ასაკის მცხოვრებთა მაღალი წილი ასევე ფიქსირდება გერმანიაში, საბერძნეთსა და პორტუგალიაში.

რა არის სამედიცინო უძრავი ქონების მთავარი რისკი?

მრავალი ობიექტისთვის ეს არის ოპერატორის ფინანსური მდგრადობა. ძლიერი უძრავი ქონება შეიძლება სუსტ ინვესტიციად იქცეს, თუ კომპანიას არ შეუძლია შეინარჩუნოს დატვირთვა, დაიქირაოს პერსონალი და გადაიხადოს საიჯარო ქირა.

]]> საცხოვრებელი ევროკავშირში 5,1%-ით გაძვირდა: სად იზრდება ფასები ყველაზე სწრაფად https://internationalinvestment.biz/ka/real-estate/8874-satskhovrebeli-evrokavshirshi-gadzvirda-fasebi.html https://internationalinvestment.biz/ka/real-estate/8874-satskhovrebeli-evrokavshirshi-gadzvirda-fasebi.html https://internationalinvestment.biz/real-estate/8874-satskhovrebeli-evrokavshirshi-gadzvirda-fasebi.html Tue, 29 Sep 2026 09:00:05 +0300 index ევროპის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი გასული წლების კორექციის შემდეგ აღდგენას განაგრძობს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 5,1%-ით გაიზარდა, იტყობინება Eurostat. ქვეყნებს შორის სხვაობა სულ უფრო თვალსაჩინო ხდება, ამასთან, ქირა მთლიანობაში უფრო ნელა ძვირდება.

ევროპაში უძრავი ქონების ფასების დინამიკა

2022 წლის პირველ კვარტალში ბაზარი ზრდის პიკზე იმყოფებოდა: წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით საცხოვრებელი ევროკავშირში 10,7%-ით, ხოლო ევროზონაში 10%-ით გაძვირდა. შემდეგ საპროცენტო განაკვეთების ზრდამ და დაკრედიტების პირობების გაუარესებამ მოთხოვნა გააგრილა. 2023 წლის მეოთხე კვარტალში ევროკავშირში ფასების ზრდა 0,2%-მდე შენელდა, ხოლო ევროზონაში უძრავი ქონება 12 თვის განმავლობაში 1,2%-ით გაიაფდა.

გარდატეხა 2024 წელს მოხდა: უკვე იანვარ-მარტში საცხოვრებლის ღირებულება ევროკავშირში 1,3%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროზონაში 0,4%-ით შემცირდა, მეოთხე კვარტალში კი მაჩვენებლებმა შესაბამისად 4,9%-სა და 4,2%-ს მიაღწია. 2025 წლის დასაწყისში ფასებს ევროკავშირში 5,8%, ხოლო ევროზონაში 5,5% დაემატა. დეკემბრის ბოლოს მაჩვენებლები 5,4%-მდე და 5,1%-მდე შემცირდა, ხოლო 2026 წელს — 5,1%-მდე და 4,7%-მდე. იანვარ-მარტში უძრავი ქონება შესაბამისად 1,2%-ით და 1%-ით გაძვირდა.

იჯარის განაკვეთები ევროპაში საცხოვრებელთან შედარებით ნელა იზრდება. 2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში ისინი 3%-ით უფრო მაღალი იყო, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში, ხოლო უძრავი ქონების ღირებულება — 5,1%-ით. ოქტომბერ-დეკემბერთან შედარებით ქირამ 0,7%-ით მოიმატა, საცხოვრებელმა კი — 1,2%-ით. ამგვარად, საცხოვრებლის ფასები საიჯარო განაკვეთებზე სწრაფად იზრდებოდა როგორც 12 თვის, ისე კვარტალის ჭრილში.

სად გაძვირდა ყველაზე მეტად საცხოვრებელი ევროკავშირში

2026 წლის იანვარ-მარტში საცხოვრებლის ფასები გაიზარდა ევროკავშირის 25 ქვეყანაში, რომელთა მონაცემებიც Eurostat-ს აქვს. პირველი ადგილი პორტუგალიამ დაიკავა — 17,8%-იანი ზრდა 12 თვეში და 3,8%-იანი სამ თვეში. ბულგარეთში წლიურმა მატებამ 14,8%-ს მიაღწია, ხოლო კვარტალში — 6,2%-ს, რაც ევროკავშირში ასეთი პერიოდისთვის მაქსიმალური მაჩვენებელია. სლოვაკეთში შესაბამისად 14,4%-იანი და 3,6%-იანი მატება დაფიქსირდა, ხორვატიაში კი — 14,3% და 3,3%.

ესპანეთში საცხოვრებელი წლიურ ჭრილში 12,8%-ით, ხოლო სამ თვეში 3,5%-ით გაძვირდა. ლიეტუვაში შესაბამისი მაჩვენებლები 11,9% და 3,3% იყო. ესტონეთი ორნიშნა წლიური დინამიკის მქონე ქვეყნების ჯგუფში ვერ მოხვდა, თუმცა იანვრიდან მარტამდე ფასები იქ 3,4%-ით გაიზარდა. უნგრეთში საცხოვრებელი 11,2%-ით უფრო ძვირია, ვიდრე ერთი წლის წინ, მაგრამ პირველ კვარტალში 0,5%-ით გაიაფდა. ლატვიაში ფასები 12 თვეში 10,9%-ით გაიზარდა, ჩეხეთში კი — 10%-ით.

დასავლეთ ევროპის უმსხვილეს ბაზრებზე ტემპი მნიშვნელოვნად დაბალია. გერმანიამ წელიწადში 1,4% მოიმატა. საფრანგეთში 12 თვის მატება 0,1%-ით შემოიფარგლა, ხოლო იანვრიდან მარტამდე ფასები 0,6%-ით შემცირდა. იტალიამ და ნიდერლანდებმა წლის განმავლობაში ერთნაირი შედეგი აჩვენეს — 5,2%, ავსტრიამ — 4,2%. ბელგიაში კვარტალში 0,8%-იანი კლება დაფიქსირდა. ფინეთი გახდა ევროკავშირის ერთადერთი ქვეყანა, სადაც საცხოვრებელი 2025 წელთან შედარებით იაფი აღმოჩნდა — 2%-ით. იანვრიდან მარტამდე ფასები კიდევ 0,8%-ით შემცირდა.

რა ღირს საცხოვრებელი ევროპის ქვეყნებში

საფრანგეთში 2026 წლის 1 მარტის მდგომარეობით კვადრატული მეტრი €3 124-ად ფასდებოდა. პარიზში ფასი €9 739-ს აღწევდა — საერთო ეროვნულ დონეზე სამჯერ მეტს. სლოვაკეთში პირველ კვარტალში კვ.მ-ში €3 005-ს ითხოვდნენ. ბინებისთვის მაჩვენებელი €3 378-ს აღწევდა, სახლებისთვის კი — €2 118-ს. ფინეთში მეორადი საცხოვრებელი იანვარ-მარტში €2 483-ად იყიდებოდა: მრავალბინიან სახლებში ფასი €2 710-ს აღწევდა, თაუნჰაუსებში — €2 056-ს.

ესპანეთში რეგისტრირებული გარიგებები კვ.მ-ზე €2 429-ის გაანგარიშებით იდებოდა. ახალაშენებული ობიექტები €2 655 ჯდებოდა, მეორადი ბაზრის ობიექტები კი — €2 366. პორტუგალიაში გაყიდული საცხოვრებლის მედიანურმა ფასმა პირველ კვარტალში კვ.მ-ზე €2 337-ს მიაღწია. იტალიაში კვ.მ-ში €2 179-ს ითხოვდნენ. უდიდეს ქალაქებში უძრავი ქონება შესამჩნევად უფრო ძვირი იყო: €5 645 მილანში, €4 733 ფლორენციაში და €3 758 რომში. მილანში კვადრატული მეტრი საერთო ეროვნულ დონეზე 2,6-ჯერ ძვირი ღირდა.

ციფრები აჩვენებს ფასების მნიშვნელოვან სხვაობას ცალკეულ ბაზრებზე. პარიზში კვადრატული მეტრი საფრანგეთის საშუალო მაჩვენებელზე სამჯერ მეტი ღირდა, ხოლო მილანში იტალიის საერთო ეროვნულ დონეს 2,6-ჯერ აღემატებოდა. განსხვავება შესამჩნევია სეგმენტებს შორისაც: ესპანეთში ახალაშენებული ობიექტები მეორად საცხოვრებელზე 12,2%-ით ძვირი ჯდებოდა, ხოლო სლოვაკეთში ბინები — სახლებზე თითქმის 60%-ით მეტი.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

ევროპული საცხოვრებელი რჩება ძვირადღირებულ აქტივად შედარებით მაღალი შესვლის ზღურბლით. კვ.მ-ზე რამდენიმე ათასი ევროს ღირებულების პირობებში ობიექტის შეძენა მნიშვნელოვან კაპიტალს მოითხოვს, ამასთან, საიჯარო შემოსავლიანობა ბევრ ქვეყანაში ზომიერი რჩება. Global Property Guide-ის მონაცემებით, მთლიანი მაჩვენებელი ავსტრიაში შეადგენს 3,31%-ს, ჩეხეთში — 3,37%-ს, ხორვატიაში — 4,21%-ს და ბულგარეთში — 4,27%-ს. პორტუგალიაში ის აღწევს 4,29%-ს, საფრანგეთში — 4,84%-ს, ესპანეთში — 5,54%-ს. გაანგარიშება არ ითვალისწინებს გადასახადებს, უძრავი ქონების შენახვასა და მესაკუთრის სხვა ხარჯებს, წმინდა შემოსავლიანობა კი რამდენიმე პროცენტით დაბალია.

სექტორის პერსპექტივები დიდწილად შეზღუდულ მიწოდებას უკავშირდება. ახალი მშენებლობის მოცულობა არასაკმარისი რჩება, რაც არსებულ საცხოვრებელზე და იჯარაზე მოთხოვნას ინარჩუნებს. CBRE-მ ევროპულ multifamily სეგმენტში განაკვეთების ზრდის პროგნოზი 2026 წლისთვის 2,4%-დან 3,9%-მდე გაზარდა. ამასთან, საბაზრო იჯარის ზრდა ყოველთვის სრულად არ აისახება მესაკუთრეთა შემოსავლებზე რეგულაციებისა და ხელშეკრულებების პირობების გამო.

მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ერთ-ერთ შემაკავებელ ფაქტორად რჩება. CBRE მოელის, რომ 2026 წელს მიმდინარე შემოსავალი უფრო მნიშვნელოვან როლს ითამაშებს ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შედეგებში. დაფინანსების გაიაფების ხარჯზე აქტივების ღირებულების სწრაფი ზრდის შესაძლებლობები კი შეზღუდული რჩება. პირველ ნახევარწელში საცხოვრებელმა სექტორმა €29,9 მლრდ-ის ინვესტიციები მიიზიდა — 17%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ინვესტორებისთვის ევროპული საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს არაერთგვაროვანი რჩება: სწრაფი გაძვირება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და ცენტრალური ევროპის ქვეყნებში შერწყმულია უმსხვილესი დასავლური ბაზრების სუსტ დინამიკასთან. შესყიდვის მაღალი ფასებისა და ძვირი დაფინანსების პირობებში სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს ობიექტის უნარი, მოიტანოს სტაბილური საიჯარო შემოსავალი. შეზღუდული მშენებლობა კი ინარჩუნებს განაკვეთების შემდგომი ზრდის პოტენციალს და ხელს უწყობს კაპიტალის ინტერესს საცხოვრებელი სექტორის მიმართ.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

]]> ფინელები სულ უფრო ხშირად ყიდვის ნაცვლად ქირაობას ირჩევენ https://internationalinvestment.biz/ka/finland/8832-fineli-sul-ufro-khshirad-kiraobas-ircheven.html https://internationalinvestment.biz/ka/finland/8832-fineli-sul-ufro-khshirad-kiraobas-ircheven.html https://internationalinvestment.biz/finland/8832-fineli-sul-ufro-khshirad-kiraobas-ircheven.html Fri, 25 Sep 2026 12:11:43 +0300 index ფინეთში საცხოვრებლის ქირაობისადმი ინტერესი 2026 წელს მკვეთრად გაიზარდა. ქვეყნის ერთ-ერთ უდიდეს პლატფორმა Vuokraovi-ზე ძიების აქტივობა იანვრიდან ივლისამდე 45%-ით გაიზარდა, ხოლო გამქირავებელ მომხმარებელთა 28% ამჟამად საკუთარ საცხოვრებელში ცხოვრობს. 2024 წელს ასეთი 23% იყო. ეს ცვლილება ხდება იმ ფონზე, როდესაც მეორად საცხოვრებელზე ფასები კვლავ იკლებს, კერძო ქირა თითქმის არ ძვირდება, ხოლო ახალ იპოთეკურ სესხებზე საშუალო განაკვეთი 3,28%-მდე გაიზარდა.

მესაკუთრეებმა უფრო ხშირად დაიწყეს გასაქირავებელი საცხოვრებლის ძებნა

Vuokraovi-ს მომხმარებლებს შორის, რომლებიც გასაქირავებელ საცხოვრებელს ეძებენ, 28% ამჟამად საკუთარ ბინაში ან სახლში ცხოვრობს. ორი წლის წინ მათი წილი 23%-ს შეადგენდა.

ამავდროულად, საგრძნობლად გაიზარდა აქტივობა თავად პლატფორმაზეც. 2026 წლის იანვარ-ივლისში Vuokraovi.com-ზე საძიებო მოქმედებების რაოდენობა 45%-ით გაიზარდა. SATO-სთან, რომელიც ფინეთში გასაქირავებელი საცხოვრებლების ერთ-ერთი უმსხვილესი მფლობელია, პოტენციური დამქირავებლების რაოდენობა, რომლებმაც იმავე პერიოდში ბინების დათვალიერება მოინახულეს, წლიურად 8%-ით გაიზარდა.

ამ ციფრების განზოგადება ფინეთის მთელ მოსახლეობაზე არ შეიძლება. კვლევა ჩატარდა 15 მაისიდან 4 ივნისამდე, pop-up გამოკითხვის ფორმატში Vuokraovi.com-ის ვიზიტორებს შორის. მასში მონაწილეობა მიიღო 1 441 ადამიანმა, რომლებიც შემთხვევითი შერჩევით მიიწვიეს საიტის მომხმარებლებიდან. შესადარებლად გამოყენებული იყო 2024 წლის ანალოგიური კვლევა. დამქირავებელთა პრეფერენციების შესახებ მონაცემები დამატებით შეგროვდა Vuokraovi-ს საძიებო მოთხოვნებისა და SATO-ს ობიექტების დათვალიერების მიხედვით იანვრიდან ივლისამდე.

Alma Media ქცევის ცვლილებას უკავშირებს ცხოვრების უფრო მოქნილი მოდელისადმი ინტერესის ზრდას, თუმცა კვლევის შედეგები პირველ რიგში აღწერს გაქირავების სერვისების აუდიტორიას და არა ქვეყნის უძრავი ქონების ბაზარს მთლიანობაში.

ფინეთში საცხოვრებლის ფასები კვლავ იკლებს

ქირაობისადმი ინტერესის ზრდა დაემთხვა მეორად ბაზარზე ფასების შემდგომ ვარდნას. 2026 წლის ივლისში საბინაო კომპანიებში ძველი ბინები და სახლები საშუალოდ 3,4%-ით გაიაფდა წლიურად და 0,3%-ით ივნისთან შედარებით.

ექვს უდიდეს ქალაქში კლებამ 3,9% შეადგინა, მათ ფარგლებს გარეთ — 2,5%. დიდ ჰელსინკიში საცხოვრებელი 3,6%-ით იაფი ღირდა, ვიდრე ერთი წლით ადრე, და 1%-ით იაფი, ვიდრე წინა თვეს.

მსხვილ ქალაქებს შორის ფასები ყველაზე მკვეთრად ტურკუში შემცირდა — 6,4%-ით წელიწადში, და ვანტააში — 6,2%-ით. მთელ ქვეყანაში მრავალბინიან კორპუსებში ბინები 4,4%-ით გაიაფდა, თაუნჰაუსები კი — 1%-ით.

გარიგებების რაოდენობაც შემცირდა. ივლისში უძრავი ქონების სააგენტოების მეშვეობით გაიყიდა 9,5%-ით ნაკლები მეორადი ბინა და თაუნჰაუსი, ვიდრე წინა წელს.

ამასთან, ფასების კლება პოტენციურ მყიდველებზე ორმხრივად მოქმედებს. უფრო იაფი ბინები ამცირებს ბაზარზე შესვლის ღირებულებას, მაგრამ უწყვეტი ვარდნა აიძულებს ოჯახების ნაწილს გადადოს ყიდვა ობიექტის შემდგომი გაიაფების რისკის გამო.

ოფიციალური სტატისტიკა ასევე აჩვენებს, რომ ქირაობა განსაკუთრებით გავრცელებულია ქვეყნის ახალგაზრდა მცხოვრებლებს შორის. 2024 წლის შედეგებით, ნაქირავებ საცხოვრებელში 1,03 მლნ შინამეურნეობა იმყოფებოდა, რაც 10 ათასით მეტია, ვიდრე ერთი წლით ადრე. საკუთარ ბინებსა და სახლებში ცხოვრობდა დაახლოებით 3,7 მლნ ადამიანი, ნაქირავებში — დაახლოებით 1,6 მლნ. იმ შინამეურნეობებს შორის, სადაც უფროსი წევრი 30 წლამდე ასაკის იყო, დამქირავებელთა წილმა 83%-ს მიაღწია. 30–59 წლის ჯგუფისთვის ეს მაჩვენებელი 36%-ს შეადგენდა, 60 წლიდან პირებისთვის — 21%-ს. ათი წლის განმავლობაში იმ შინამეურნეობების წილი, რომლებიც ბინას ქირაობენ, ხუთი პროცენტული პუნქტით გაიზარდა. ამ მონაცემებს Statistics Finland ავრცელებს.

ქირა თითქმის არ ძვირდება

საძიებო აქტივობის ზრდის მიუხედავად, კერძო საიჯარო განაკვეთები ჯერჯერობით პრაქტიკულად უცვლელი რჩება. 2026 წლის მეორე კვარტალში ისინი ფინეთში წლიურად მხოლოდ 0,1%-ით გაიზარდა.

დიდ ჰელსინკიში ქირა 0,3%-ით შემცირდა, მაშინ როდესაც ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში საშუალოდ 0,4%-ით გაიზარდა. ვანტააში განაკვეთები 1,2%-ით შემცირდა, კერავაში — 1,6%-ით, პორვოოში — 1,9%-ით.

სტატისტიკაში შესულ ქალაქებს შორის ყველაზე შესამჩნევი ზრდა როვანიემიში დაფიქსირდა — 2%. ვაასაში ქირა 1,3%-ით გაიზარდა, იოენსუუში — 1,1%-ით.

ერთოთახიანი ბინები თავისუფალ ბაზარზე დიდ ჰელსინკიში წლიურად 0,2%-ით გაიაფდა. დედაქალაქის რეგიონის გარეთ კი, პირიქით, 0,6%-ით გაძვირდა.

სახელმწიფოს მიერ სუბსიდირებულ სექტორში დინამიკა განსხვავებული იყო: განაკვეთები გაიზარდა 2%-ით დიდ ჰელსინკიში და 1,7%-ით დანარჩენ რეგიონებში.

დამქირავებლისთვის ეს ნიშნავს, რომ ძიებების რაოდენობის მკვეთრ ზრდას ჯერჯერობით არ გამოუწვევია ცხოვრების ღირებულების მკვეთრი მატება. ბაზარზე მიწოდება რჩება საკმარისი, რათა ბევრ ქალაქში ფასები შეაკავოს.

იპოთეკა კვლავ გაძვირდა

იპოთეკური სესხები არსებითად იაფია 2023–2024 წლების პიკურ მაჩვენებლებზე, თუმცა 2026 წელს ახალი სესხების ღირებულებამ ზრდა დაიწყო.

ივლისში ახლად გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე საშუალო განაკვეთმა 3,28%-ს მიაღწია. ერთი წლით ადრე ის 2,74%-ს შეადგენდა. 2026 წლის იანვარში მაჩვენებელი 2,84%-ის დონეზე იყო, ამიტომ წლის განმავლობაში ზრდა საგრძნობი აღმოჩნდა.

ახალი იპოთეკური სესხების მოცულობამ ივლისში შეადგინა დაახლოებით €1,2 მლრდ, რაც 6%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე თვეში, და 15%-ით დაბალია ჩვეულებრივ ივლისის მოცულობაზე.

ამავდროულად, მკვეთრად იზრდება დაფარვის ვადები. ახალი საბინაო სესხის საშუალო ვადა 25 წელს მიუახლოვდა და ამ სტატისტიკის მთელი ისტორიის განმავლობაში მაქსიმალური გახდა. საკუთარი საცხოვრებლის სესხებისთვის მან 25 წელსა და სამ თვეს მიაღწია, მაისის 23 წელთან და ათ თვესთან შედარებით.

ივლისში საკუთარი საცხოვრებლის ახალი სესხების 16%-ზე მეტი 30 წელზე მეტი ვადით გაიცა. ჯერ კიდევ მაისში მათი წილი 6%-ს შეადგენდა. ყველაზე გავრცელებულ ვადად 24–25 წელი იქცა — მასზე სესხების 30% მოდიოდა.

ცვლილება მოჰყვა იმას, რომ ივნისის დასაწყისიდან იპოთეკური სესხის მაქსიმალური დასაშვები ვადა 30-დან 40 წლამდე გაიზარდა. ფინეთის ბანკი აღნიშნავს, რომ დაკრედიტების საშუალო ვადა 2026 წლის დასაწყისიდან ორ წელზე მეტით გაიზარდა.

უფრო გრძელვადიანი სესხი ამცირებს ყოველთვიურ გადასახადს, მაგრამ ზრდის ვალის მომსახურების დროს და, სხვა თანაბარ პირობებში, გადახდილი პროცენტის საერთო ოდენობას.

დიდ ქალაქებში ქირაობა დიდი ხანია ჩვეულებრივ მოდელად იქცა

ახალი გამოკითხვის შედეგები არ ნიშნავს, რომ ფინელები მასობრივად ამბობენ უარს საკუთარ საცხოვრებელზე. მოსახლეობის უმრავლესობა კვლავ მის საკუთრებაში არსებულ ბინებსა და სახლებში ცხოვრობს.

თუმცა ბაზრის სტრუქტურა თანდათან იცვლება. ყველა დამქირავებელი შინამეურნეობის ნახევარზე მეტი უკვე ქვეყნის ათ უდიდეს ქალაქშია კონცენტრირებული. ქირაობა განსაკუთრებით გავრცელებულია ახალგაზრდებსა და მარტოხელა მცხოვრებლებს შორის.

ეს ქირაობას აქცევს არა მხოლოდ დროებით მოდელად საკუთარი საცხოვრებლის შეძენამდე. დიდი ქალაქების მცხოვრებთა ნაწილისთვის ის ხდება ცხოვრების გრძელვადიანი გზა, განსაკუთრებით მაშინ, თუ მნიშვნელოვანია სწრაფად გადასვლის შესაძლებლობა, იპოთეკური ვალის არარსებობა და უძრავი ქონების ღირებულების ცვლილების რისკისგან თავისუფლება.

დღევანდელ პირობებში ეს განსხვავება უფრო შესამჩნევი გახდა. მყიდველი იღებს შესაძლებლობას შეიძინოს საცხოვრებელი უფრო იაფად, ვიდრე რამდენიმე წლის წინ, მაგრამ იღებს ფასის შემდგომი კლების რისკს. დამქირავებელი არ აყალიბებს საკუთარ კაპიტალს უძრავ ქონებაში, სამაგიეროდ შეუძლია შეიცვალოს ბინა ძველი ობიექტის გაყიდვის გარეშე და არ არის დამოკიდებული იპოთეკის განაკვეთზე.

ჰელსინკიში ეძებენ ხედს ზღვაზე, ტამპერეში — რემონტს

ფასი და მდებარეობა რჩება გასაქირავებელი საცხოვრებლის არჩევის მთავარ კრიტერიუმებად, თუმცა მოთხოვნები საგრძნობლად განსხვავდება ქალაქებს შორის.

ჰელსინკიში საძიებო მოთხოვნებს შორის გამოირჩევა ბინები ზღვის ხედით და აბაზანით. ტამპერეში მომხმარებლები ჩვეულებრივზე ხშირად ეძებენ გარემონტებულ ობიექტებს. ტურკუში მნიშვნელოვან როლს თამაშობს მოთხოვნები კონკრეტულ უბნებზე, მათ შორის Herttuankulma, Portsa, Satama და Kauppatori.

ტრანსპორტიც მნიშვნელოვან ფაქტორად რჩება. რკინიგზისა და სხვა სარელსო მარშრუტებისადმი ინტერესი განსაკუთრებით შესამჩნევია ჰელსინკისა და ტამპერეში.

არსებობს განსხვავებები ასაკობრივ ჯგუფებს შორისაც. 30 წლამდე ასაკის მომხმარებლები უფრო ხშირად აქცევენ ყურადღებას სამზარეულოსა და სააბაზანო ოთახის მდგომარეობას. 60 წელზე უფროსი ადამიანებისთვის საგრძნობლად მაღალია ლიფტისა და აივნის მნიშვნელობა.

ამგვარად, ქირაობისადმი საერთო ინტერესის ზრდა თანაბრად არ ნაწილდება ყველა ობიექტზე. ბინის მფლობელისთვის მდებარეობა, სახლის მდგომარეობა და თავად საცხოვრებლის მახასიათებლები უფრო მნიშვნელოვანი ხდება, თუ ბაზარზე მიწოდება დიდია.

დამქირავებელთა უმრავლესობა უპირატესობას ციფრულ ხელშეკრულებებს ანიჭებს

ქირავნობის გაფორმებაც თანდათან ციფრულ ფორმატში გადადის. ხელშეკრულების ელექტრონულად გაფორმებას უპირატესობას ანიჭებს გამოკითხულთა 63%, მაშინ როდესაც 27%-ს ამის პირადად გაკეთება სურს.

დაახლოებით 33% გამქირავებელთან ტელეფონით ან პირადად ურთიერთობას ანიჭებს უპირატესობას, ხოლო 24%-ს იმავე გზით სურს ბინაში არსებული გაუმართაობების შესახებ შეტყობინება.

ციფრული სერვისებით სარგებლობის ყველაზე მაღალი მზადყოფნა აღმოჩნდა არა 30 წლამდე ჯგუფში, არამედ 40–49 წლის რესპონდენტებს შორის. ასაკთან ერთად პერსონალური მომსახურების საჭიროება თანდათან იზრდება.

მსხვილი გამქირავებლებისთვის ეს მართვის ხარისხს მობინადრისთვის კონკურენციის ნაწილად აქცევს. ბინების ფართო არჩევანის პირობებში მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ ქირის ოდენობასა და მისამართს, არამედ შეკეთების სისწრაფეს, მმართველ კომპანიასთან კომუნიკაციის მოხერხებულობას და საყოფაცხოვრებო პრობლემების გადაჭრას.

არჩევანი ქირაობასა და ყიდვას შორის გართულდა

ფინეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ამჟამად წინააღმდეგობრივ სიგნალებს იძლევა. მეორადი უძრავი ქონება იაფდება, რაც ყიდვას უფრო ხელმისაწვდომს ხდის. ამავდროულად, ფასების უწყვეტი კლება მყიდველებს აიძულებს უფრო ფრთხილად მოეკიდონ გრძელვადიან დაბანდებებს.

კერძო ქირა თითქმის არ ძვირდება, ხოლო დედაქალაქის რეგიონში ოდნავ შემცირდა კიდეც. ამასთან, იპოთეკური განაკვეთები შარშანდელზე მაღალი აღმოჩნდა, ბანკებმა კი დაიწყეს სულ უფრო მეტი სესხის გაცემა 30 წელზე მეტი ვადით.

ამიტომ ქირაობისა და ყიდვის შედარება მხოლოდ ყოველთვიური გადასახადის ოდენობით საკმარისი არ არის. მყიდველისთვის მნიშვნელობა აქვს პირველად შენატანს, გარიგების საგადასახადო და სხვა ხარჯებს, სესხის პროცენტს, ფლობის ვადას და ბინის ღირებულების შესაძლო ცვლილებას. დამქირავებლისთვის კი — საიჯარო განაკვეთს, მის სამომავლო ზრდას და საკუთრებაში კაპიტალის არარსებობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, გასაქირავებელი ბინის მაძიებელ მომხმარებლებს შორის მესაკუთრეთა წილის ზრდა საყურადღებო სიგნალია, თუმცა 28%-იანი მაჩვენებელი არ შეიძლება ჩაითვალოს ფინელების მიერ საკუთარ საცხოვრებელზე მასობრივი უარის თქმის მტკიცებულებად. გამოკითხვა ჩატარდა გაქირავების სპეციალიზებული სერვისის ვიზიტორებს შორის და ამიტომ თავიდანვე მოიცავს ადამიანებს, რომლებიც უკვე განიხილავენ ამ ვარიანტს. ბევრად უფრო მნიშვნელოვანია ბაზრის რამდენიმე ინდიკატორის ერთობლიობა: გასაყიდი ფასები კვლავ იკლებს, კერძო ქირა თითქმის არ ძვირდება, ხოლო ახალი იპოთეკური სესხები უფრო ძვირი გახდა, ვიდრე ერთი წლის წინ. სანამ ბაზარზე გასაქირავებელი საცხოვრებლის დიდი მიწოდება ნარჩუნდება, საძიებო აქტივობის ზრდა თავისთავად ნაკლებად სავარაუდოა, რომ საიჯარო განაკვეთების ასეთივე სწრაფ ზრდას გამოიწვევს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: საცხოვრებლის ქირაობა და ყიდვა ფინეთში

ფინელები მართლაც გადადიან საკუთრებიდან ქირაობაზე?

Vuokraovi-ს გამოკითხულ მომხმარებლებს შორის, რომლებიც გასაქირავებელ საცხოვრებელს ეძებენ, 28% ამჟამად საკუთარ უძრავ ქონებაში ცხოვრობს. 2024 წელს ეს მაჩვენებელი 23%-ს შეადგენდა. ეს მონაცემები ეხება პლატფორმის აუდიტორიას და არ ასახავს ფინეთის ყველა მესაკუთრის წილს, რომლებმაც ქირაობაზე გადასვლა გადაწყვიტეს.

რამდენად გაიზარდა ინტერესი ქირაობის მიმართ?

საძიებო აქტივობა Vuokraovi.com-ზე 2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე 45%-ით გაიზარდა. SATO-ს ბინების დათვალიერების ვიზიტორთა რაოდენობა წლიურად 8%-ით გაიზარდა.

ძვირდება თუ არა ქირა ფინეთში?

თითქმის არა. 2026 წლის მეორე კვარტალში კერძო საიჯარო განაკვეთები ქვეყნის მასშტაბით წლიურად მხოლოდ 0,1%-ით გაიზარდა. დიდ ჰელსინკიში ისინი 0,3%-ით შემცირდა.

რა ხდება ბინების ფასებთან დაკავშირებით?

2026 წლის ივლისში მეორადი საცხოვრებელი საბინაო კომპანიებში წლიურად 3,4%-ით გაიაფდა. დიდ ჰელსინკიში კლებამ 3,6% შეადგინა.

რა განაკვეთია იპოთეკაზე ფინეთში?

ახლად გაცემულ საბინაო სესხებზე საშუალო განაკვეთი 2026 წლის ივლისში 3,28%-ს შეადგენდა, წინა წლის 2,74%-თან შედარებით.

იპოთეკის რა ვადას იყენებენ ამჟამად ფინელები?

ახალი იპოთეკური სესხების საშუალო ვადა 25 წელს მიუახლოვდა. საკუთარი საცხოვრებლის სესხებისთვის მან 25 წელსა და სამ თვეს მიაღწია, ხოლო ახალი სესხების 16%-ზე მეტი 30 წელზე მეტი ვადით გაიცა.

ფინეთის რამდენი მცხოვრები ცხოვრობს ქირით?

2024 წლის ბოლოსთვის ნაქირავებ საცხოვრებელში დაახლოებით 1,6 მლნ ადამიანი, ანუ 1,03 მლნ შინამეურნეობა ცხოვრობდა.

ვინ ქირაობს საცხოვრებელს ყველაზე ხშირად?

ქირაობა განსაკუთრებით გავრცელებულია ახალგაზრდებში. 2024 წლის ბოლოს იმ შინამეურნეობების 83%, სადაც უფროსი წევრი 30 წლამდე ასაკის იყო, ნაქირავებ საცხოვრებელში ცხოვრობდა.

უფრო მომგებიანია ახლა ბინის ქირაობა თუ ყიდვა?

ერთიანი პასუხი არ არსებობს. გაანგარიშება დამოკიდებულია ქალაქზე, კონკრეტული ბინის ღირებულებაზე, ქირის ოდენობაზე, პირველად შენატანზე, იპოთეკის განაკვეთზე, ცხოვრების ვადასა და უძრავი ქონების ფასების სამომავლო ცვლილებაზე.

]]> ჰელსინკი უცხოელი ინვესტორებისთვის ბაზრების რეიტინგის სათავეში მოექცა https://internationalinvestment.biz/ka/finland/8842-helsinki-utskhoeli-investorebistvis-reitingis-sataveshi-moektca.html https://internationalinvestment.biz/ka/finland/8842-helsinki-utskhoeli-investorebistvis-reitingis-sataveshi-moektca.html https://internationalinvestment.biz/finland/8842-helsinki-utskhoeli-investorebistvis-reitingis-sataveshi-moektca.html Tue, 22 Sep 2026 13:41:07 +0300 index ჰელსინკიმ პირველი ადგილი დაიკავა 150 ქალაქს შორის Global Property Scoreboard-ში — Investment Migration Insider-ის რეიტინგში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში უცხოელი ინვესტორებისთვის. ფინეთის დედაქალაქმა 34 ქულა მიიღო და გაუსწრო ლიმასა და აბუ-დაბის. მაღალი პოზიცია უპირველეს ყოვლისა უკავშირდება 2022 წლის შემდეგ ფასების ღრმა კორექციას, უცხოელებისთვის ქალაქის ბინების უმრავლესობაზე თავისუფალ წვდომას, ევროს გამოყენებასა და მოსახლეობის ზრდას. ამავდროულად, ბაზარი ჯერ არ გადასულა მდგრად აღდგენაზე: ფასები კვლავ იკლებს, კერძო იჯარა თითქმის არ იზრდება, ხოლო გადასახადები და საბინაო კომპანიების ვალები ამცირებს ინვესტიციების რეალურ შემოსავლიანობას.

ჰელსინკიმ 150 ქალაქს შორის პირველი ადგილი დაიკავა

Global Property Scoreboard აფასებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების გრძელვადიან მიმზიდველობას საერთაშორისო ინვესტორებისთვის. Investment Migration Insider-ის მეთოდოლოგია მოიცავს 42 ინდიკატორს, რომლებიც გაერთიანებულია შვიდ ჯგუფში. თავად ბაზრის მახასიათებლებზე მოდის საბოლოო შეფასების 30%, მოთხოვნაზე — 20%, ხოლო 10-10%-ს იღებს უცხოელებისთვის ხელმისაწვდომობა, ხარჯები, ინსტიტუტების ხარისხი, მდგრადობა და მაკროეკონომიკური მაჩვენებლები.

ჰელსინკიმ 34 ქულა დააგროვა და მსოფლიოში პირველ ადგილზე გავიდა. სტოკჰოლმმა მე-16 ადგილი დაიკავა 23 ქულით, რეიკიავიკმა — 56-ე 15 ქულით, ოსლომ — 78-ე 10 ქულით, კოპენჰაგენმა — 82-ე 9 ქულით. რეიტინგის ავტორები ფინეთის დედაქალაქის უპირატესობას უკავშირებენ ფასების ვარდნის შემდეგ შედარებით დაბალი შესვლის წერტილის, უცხოელი მყიდველებისთვის ბაზრის ხელმისაწვდომობისა და მიგრაციული ნაკადის კომბინაციას. ამავდროულად, თავად მეთოდოლოგია ჰელსინკის ახასიათებს უფრო როგორც ღირებულების გრძელვადიანი ზრდის ბაზარს, ვიდრე მაღალი მიმდინარე საიჯარო შემოსავლიანობის მიმართულებას.

რეიტინგი კერძო კომპანიის ანალიტიკური პროდუქტია, ამიტომ პირველი ადგილი არ ნიშნავს, რომ ჰელსინკი ობიექტურად აღემატება ყველა სხვა ქალაქს ნებისმიერი საინვესტიციო სტრატეგიის დროს. შედეგი დამოკიდებულია შერჩეულ ინდიკატორებსა და მათ წონაზე.

საცხოვრებელი ჰელსინკიში კვლავ იაფდება

ოფიციალური მონაცემები ჯერ არ ადასტურებს კორექციის დასრულებას. 2026 წლის მეორე კვარტალში ჰელსინკის საბინაო კომპანიებში ძველი ბინები 4,3%-ით ნაკლები ღირდა, ვიდრე წინა წელს. დიდ ჰელსინკიში კლებამ შეადგინა 4,2%, ხოლო მთელი ქვეყნის მასშტაბით — 3,9%.

კვარტალის განმავლობაში ფასები ფინეთში საშუალოდ თითქმის არ შეცვლილა და 0,1%-ით მოიმატა. ამგვარად, კლება საგრძნობლად შენელდა კორექციის ყველაზე რთულ ეტაპთან შედარებით, მაგრამ წლიურ ჭრილში ბაზარი კვლავ მინუსში რჩებოდა.

ეს აზუსტებს IMI-ს საწყისი მასალის ერთ-ერთ მაჩვენებელს. იქ მითითებული მინუს 3,9% ეხება მთელ ფინეთს. თავად ჰელსინკიში მეორე კვარტალში კლება უფრო ძლიერი იყო — 4,3%.

ივნისში დედაქალაქში ძველი საცხოვრებლის ფასები 4,4%-ით დაბალი იყო შარშანდელზე. უმსხვილეს ქალაქებს შორის უფრო ძლიერი ვარდნა მხოლოდ ტურკუში დაფიქსირდა.

ინვესტორისთვის ფასის კლება ნიშნავს შესვლის უფრო დაბალ ღირებულებას წინა ციკლის პიკთან შედარებით. ეს არ იძლევა უახლოეს თვეებში ზრდის გარანტიას: შეძენა მომგებიანი ხდება მხოლოდ ფასისა და საიჯარო შემოსავლის საკმარისი სამომავლო დინამიკის პირობებში ყველა ხარჯის გამოკლების შემდეგ.

ფინეთის იპოთეკური ბაზარი დამოკიდებულია Euribor-ზე

ფინური საცხოვრებლის განაკვეთების მატებაზე მკვეთრი რეაქციის ერთ-ერთი მიზეზი გახდა იპოთეკის სტრუქტურა. 2026 წლის იანვარში ქვეყნის მთელი იპოთეკური პორტფელის 95% მიბმული იყო Euribor-ზე — ევროპულ ბანკთაშორის განაკვეთზე. კიდევ 5% მოდიოდა ფიქსირებული პროცენტის მქონე სესხებზე ან ბანკების საკუთარ საბაზო განაკვეთებზე.

ახალ იპოთეკებს შორის Euribor-ის წილი შეადგენდა 94%-ს. ახალ საბინაო სესხებზე საშუალო განაკვეთი იანვარში შეადგენდა 2,84%-ს წინა წლის 3,20%-ის წინააღმდეგ. ამ მაჩვენებლის შიგნით სამთვიანი Euribor-ით სესხები გაიცემოდა საშუალოდ 2,53%-ით, ექვსთვიანით — 2,73%-ით, ხოლო თორმეტთვიანით — 2,90%-ით.

ასეთი სტრუქტურა აჩქარებს ევროპული განაკვეთების ცვლილებების გადატანას შინამეურნეობების გადასახადებში. Euribor-ის ზრდის პერიოდში ეს აუარესებდა საცხოვრებლის შეძენის ხელმისაწვდომობას, ხოლო განაკვეთების შემცირებისას იგივე მექანიზმს შეუძლია უფრო სწრაფად შეამციროს მსესხებლების ხარჯები.

უცხოური კაპიტალი ფინურ ბაზარს დაუბრუნდა

უცხოელი ინვესტორების ინტერესი ფინეთის მიმართ ნამდვილად გაიზარდა. 2025 წელს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული მსხვილი გარიგებების მოცულობამ მიაღწია თითქმის €4,4 მლრდ-ს წინა წლის €2,3 მლრდ-ზე ნაკლები მაჩვენებლის წინააღმდეგ.

უცხოელმა ინვესტორებმა შეიძინეს დაახლოებით €2,6 მლრდ-ის ობიექტები და უზრუნველყვეს გარიგებების წლიური მოცულობის 60%. წინა წელს მათ მიერ შეძენილი მოცულობა შეადგენდა დაახლოებით €1 მლრდ-ს. უცხოური კაპიტალის ძირითადი ნაწილი შემოვიდა ჩრდილოეთ ევროპის სხვა ქვეყნებიდან.

ეს მაჩვენებლები ეხება პროფესიულ საინვესტიციო ბაზარს: მსხვილ ობიექტებს, ფონდებსა და პორტფელურ გარიგებებს. ეს არ შეიძლება ჩაითვალოს უცხოელების მიერ ცალკეული ბინების შეძენის სტატისტიკად.

ფინეთის პროფესიული საინვესტიციო უძრავი ქონების მთლიანი ბაზრის ღირებულება 2025 წლის ბოლოსთვის შეადგენდა €96,8 მლრდ-ს. გასაქირავებელი საცხოვრებელი რჩებოდა უმსხვილეს სეგმენტად — თითქმის €34 მლრდ, ანუ ბაზრის 35%. პროფესიონალი ინვესტორების საცხოვრებელი უძრავი ქონების ჯამურმა შემოსავლიანობამ წლის განმავლობაში შეადგინა 3,3%.

საცხოვრებელში ინვესტიციების თითქმის ნახევარი უცხოელებმა განახორციელეს

2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში პროფესიული ინვესტიციების მოცულობამ შეადგინა დაახლოებით €90 მლნ განსაკუთრებულად ძლიერი პირველი კვარტალის შემდეგ. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში მაჩვენებელმა მიაღწია €1,4 მლრდ-ს — ორჯერ მეტს ერთი წლის წინანდელ დონეზე.

უცხოურ კაპიტალზე მოდიოდა მეორე კვარტალის გარიგებების 48%, ხოლო ინვესტიციების 94% კონცენტრირებული იყო დედაქალაქის რეგიონში. დიდ ჰელსინკიში საუკეთესო საცხოვრებელი ობიექტების მოთხოვნადი შემოსავლიანობა გაიზარდა 0,1 პროცენტული პუნქტით, 4,5%-მდე.

4,5%-იანი მაჩვენებელი გამოიყენება პროფესიული ბაზრის მიერ ხარისხიანი მრავალბინიანი ობიექტების შესაფასებლად და არ უდრის კერძო ინვესტორის შემოსავლიანობას ცალკეული ბინიდან.

ჰელსინკის მოსახლეობა სწრაფად იზრდება

დემოგრაფია რჩება საცხოვრებელი ბაზრის სასარგებლო ერთ-ერთ მთავარ არგუმენტად. 2024 წლის ბოლოსთვის ჰელსინკის მოსახლეობა შეადგენდა 684 018 ადამიანს. ქალაქი მოელის, რომ 700-ათასიანი ნიშნული გადაილახება 2026 წელს.

უახლოეს წლებში მოსახლეობა ყოველწლიურად დაახლოებით 9 ათასი ადამიანით უნდა გაიზარდოს. ნამატის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის მიგრაციაზე, უპირველეს ყოვლისა საერთაშორისოზე. განახლებული პროგნოზი ვარაუდობს დაახლოებით 739,6 ათას მცხოვრებს 2030 წელს, დაახლოებით 822 ათასს 2040 წელს და მილიონზე მეტს 2070 წლისთვის.

საცხოვრებლის ბაზრისთვის უფრო მნიშვნელოვანია პროგნოზის უახლოესი ნაწილი. მცხოვრებთა მდგრად შემოდინებას შეუძლია მხარი დაუჭიროს ქირაზე მოთხოვნას, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ მშენებლობა სუსტი დარჩება.

იჯარა ჯერჯერობით არ აჩვენებს ძლიერ ზრდას

მოსახლეობის ზრდას ჯერ არ მოჰყოლია კერძო იჯარის შესამჩნევი გაძვირება. 2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებლის საბაზრო იჯარა სახელმწიფო სუბსიდიების გარეშე დიდ ჰელსინკიში 0,3%-ით დაბალი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე. დანარჩენ ფინეთში იგი გაიზარდა 0,4%-ით.

ერთოთახიანი ბინებისთვის დედაქალაქის რეგიონში წლიური კლება შეადგენდა 0,2%-ს. სუბსიდირებული საცხოვრებლის იჯარა საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა და 2%-ით მოიმატა.

პროფესიული ბაზარი მსგავს სურათს აჩვენებს. KTI-ს მონაცემებით, 2025 წელს საცხოვრებელი ობიექტების საშუალო იჯარა დედაქალაქის რეგიონში შემცირდა 0,9%-ით, თუმცა პორტფელების შევსებადობა დეკემბრისთვის გაუმჯობესდა 93,4%-მდე. გასაქირავებელი საცხოვრებლის ახალი მშენებლობა ამჟამად მნიშვნელოვანწილად კონცენტრირებულია სუბსიდირებულ სექტორში, თანაც იქაც მოცულობები უნდა შემცირდეს 2026 წელს.

ამიტომ ჰელსინკიში საინვესტიციო გათვლა ჯერ არ შეიძლება დაეფუძნოს საიჯარო განაკვეთების სწრაფი ზრდის დაშვებას.

უცხოელის მიერ ბინის ყიდვა შედარებით მარტივია

ფინეთში ბინების უმრავლესობა იურიდიულად სხვანაირად არის გაფორმებული, ვიდრე უძრავი ქონება ბევრ სხვა ქვეყანაში. მყიდველი, როგორც წესი, იძენს საბინაო კომპანიის — asunto-osakeyhtiö-ს აქციებს. ეს აქციები იძლევა კონკრეტული ბინის ფლობისა და სარგებლობის უფლებას, ხოლო თავად შენობა და მიწის ნაკვეთი ეკუთვნის კომპანიას.

თავდაცვის სამინისტროს ნებართვა მოეთხოვება ზოგიერთ მყიდველს ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის ფარგლებს გარეთ არსებული ქვეყნებიდან უშუალოდ უძრავი ქონების შეძენისას — მაგალითად, მიწის ნაკვეთის ან საკუთარ ნაკვეთზე მდებარე სახლის. მოთხოვნა არ ვრცელდება საბინაო კომპანიის აქციების შეძენაზე, ამიტომ ჰელსინკიში ჩვეულებრივი ბინების უმეტესობის ყიდვა შესაძლებელია ასეთი ნებართვის გარეშე.

ბინის შეძენა თავისთავად არ ანიჭებს ფინეთში ცხოვრების უფლებას.

ბინის ყიდვისას გადასახადი შეადგენს 1,5%-ს

საბინაო კომპანიის აქციების შეძენისას მყიდველი იხდის საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადს 1,5%-ის ოდენობით. გადასახადი გამოითვლება არა მხოლოდ გამყიდველისთვის გადასაცემი თანხიდან, არამედ საბინაო კომპანიის კრედიტის დაუფარავი წილიდანაც, რომელიც მიმაგრებულია ბინაზე.

მაგალითად, თუ აქციების ფასი შეადგენს €200 ათასს, ხოლო ბინაზე მოდის კომპანიის ვალის კიდევ €50 ათასი, გადასახადი გამოითვლება €250 ათასიდან. უძრავი ქონების პირდაპირი შეძენისთვის, მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებული სახლის ჩათვლით, განაკვეთი შეადგენს 3%-ს.

ეს მექანიზმი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ახალი სახლებისთვის, სადაც საბინაო კომპანიის კრედიტის წილმა შეიძლება შეადგინოს ბინის სრული ღირებულების საგრძნობი ნაწილი.

იჯარიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება 34%-მდე განაკვეთით

ფინეთში იჯარიდან მიღებული შემოსავალი მიეკუთვნება კაპიტალიდან შემოსავლებს. გადასახადი შეადგენს 30%-ს ამ კატეგორიის ჯამური შემოსავლის წელიწადში €30 ათასამდე ოდენობისას. ნაწილზე, რომელიც აღემატება €30 ათასს, გამოიყენება 34%-იანი განაკვეთი.

გადასახადი ერიცხება წმინდა შემოსავალს. საიჯარო ქირიდან შესაძლებელია ნებადართული ხარჯების გამოქვითვა, მათ შორის საბინაო კომპანიის გარკვეული გადასახადებისა და დამქირავებლის მოძიების ხარჯების.

იგივე 30%-იანი და 34%-იანი განაკვეთები გამოიყენება საინვესტიციო უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებულ დასაბეგრ მოგებაზე.

ამიტომ მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა საგრძნობლად განსხვავდება იმ თანხისგან, რომელიც საბოლოოდ რჩება ინვესტორს.

საბინაო კომპანიის ვალმა შესაძლოა შეცვალოს გარიგების ღირებულება

ფინური ბაზრის თავისებურებაა თავად საბინაო კომპანიის საკუთარი ვალი. შენობის საერთო კრედიტის ნაწილი შეიძლება მიმაგრებული იყოს კონკრეტულ ბინაზე და იფარებოდეს მფლობელის მიერ ყოველთვიური შენატანებით ან დაიფაროს ცალკე.

სწორედ ამიტომ ფინეთში მნიშვნელოვანია ერთმანეთისგან განვასხვაოთ აქციების გასაყიდი ფასი და სრული ფასი ვალის გარეშე — velaton hinta. ეს უკანასკნელი მოიცავს ბინაზე მიკუთვნებულ საბინაო კომპანიის კრედიტის ნაწილს.

მსხვილი რემონტები ასევე ფინანსდება ბინების მესაკუთრეთა მიერ. მილების, ფასადის, სახურავის ან საინჟინრო სისტემების შეცვლამ შეიძლება შექმნას დამატებითი ხარჯები ათიათასობით ევროს ოდენობით.

ყიდვამდე მნიშვნელოვანია საბინაო კომპანიის ფინანსური ანგარიშგება, მისი კრედიტების ნაშთი, ყოველთვიური გადასახადების ოდენობა და რემონტების დამტკიცებული გეგმა. ბინის დაბალი ფასი თავისთავად არ ნიშნავს ფლობის დაბალ სრულ ღირებულებას.

საოფისე ბაზარი საცხოვრებელზე გაცილებით სუსტი რჩება

ჰელსინკის პირველი ადგილი Global Property Scoreboard-ში ეხება საცხოვრებელ უძრავ ქონებას. ამ დასკვნის განზოგადება ქალაქის უძრავი ქონების მთელ ბაზარზე არ შეიძლება.

2026 წლის მეორე კვარტალში ფინეთის ოფისებში ინვესტიციების მოცულობა შეადგენდა €122 მლნ-ს. წინა 12 თვის განმავლობაში დაიდო €357 მლნ-ის გარიგებები, რაც 24%-ით ნაკლებია წლიურ ჭრილში. დედაქალაქის რეგიონზე მოდიოდა კვარტალური მოცულობის 47%.

ჰელსინკის ცენტრში საუკეთესო ოფისების მოთხოვნადი შემოსავლიანობა შეადგენდა 5,5%-ს, პასილაში, რუოჰოლაჰტისა და კეილანიემიში — 6,25%-ს. ინვესტორები კონცენტრირდებოდნენ ყველაზე ხარისხიან ობიექტებზე, ხოლო ნაკლებად მიმზიდველ ოფისებზე მოთხოვნა ძალიან სუსტი რჩებოდა.

ჰელსინკის საცხოვრებელი და საოფისე სეგმენტები ამიტომ აღდგენის სხვადასხვა ეტაპზე იმყოფება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, IMI-ს რეიტინგში ჰელსინკის პირველი ადგილი უპირველეს ყოვლისა უნდა აღიქმებოდეს როგორც ფასების ღრმა კორექციის შემდეგ შესვლის წერტილის შეფასება. ქალაქს აქვს ძლიერი არგუმენტები: მზარდი მოსახლეობა, ლიკვიდური ბაზარი, ევრო, უცხოელებისთვის ბინებზე შედარებით მარტივი წვდომა და საერთაშორისო კაპიტალის დაბრუნება. სუსტი მხარე მდგომარეობს მიმდინარე ფულად ნაკადში: ფასები ჯერ კიდევ იკლებს, საბაზრო ქირა თითქმის არ იზრდება, ხოლო გადასახადებმა, საბინაო კომპანიის გადასახადებმა და სამომავლო რემონტებმა შეიძლება შესამჩნევად შეამციროს შემოსავლიანობა. ჰელსინკის საინვესტიციო მიმზიდველობა ამიტომ დამოკიდებულია კონკრეტულ ობიექტსა და ფლობის ჰორიზონტზე გაცილებით მეტად, ვიდრე ამას საერთო რეიტინგში პირველი ადგილი გულისხმობს.

FAQ: ჰელსინკის უძრავი ქონება უცხოელებისთვის

რატომ დაიკავა ჰელსინკიმ პირველი ადგილი?

Global Property Scoreboard ითვალისწინებს 42 ინდიკატორს, მათ შორის საცხოვრებელი ბაზრის მდგომარეობას, მოთხოვნას, უცხოელთა წვდომას, ხარჯებს, ინსტიტუტების ხარისხს, მდგრადობასა და მაკროეკონომიკას. ჰელსინკიმ 34 ქულა მიიღო და 150 ქალაქს შორის პირველი ადგილი დაიკავა.

გრძელდება თუ არა ბინების ფასების კლება?

დიახ. 2026 წლის მეორე კვარტალში ჰელსინკის საბინაო კომპანიებში ძველი ბინების ფასები 4,3%-ით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს.

იზრდება თუ არა იჯარა ჰელსინკიში?

ჯერჯერობით თითქმის არა. დიდ ჰელსინკიში საბაზრო იჯარა სუბსიდიების გარეშე მეორე კვარტალში 0,3%-ით დაბალი იყო შარშანდელზე.

შეუძლია თუ არა უცხოელს ბინის ყიდვა ჰელსინკიში?

ჩვეულებრივი ბინები უმეტესად იყიდება როგორც საბინაო კომპანიის აქციები. მათ შესაძენად თავდაცვის სამინისტროს ნებართვა, როგორც წესი, არ მოითხოვება.

როდის არის საჭირო უძრავი ქონების შეძენის ნებართვა?

იგი შეიძლება დასჭირდეთ მყიდველებს ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის ფარგლებს გარეთ არსებული ქვეყნებიდან უშუალოდ უძრავი ქონების შეძენისას, მაგალითად სახლის მიწის ნაკვეთთან ერთად.

რა გადასახადი გადაიხდება ბინის შეძენისას?

საბინაო კომპანიის აქციებისთვის საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადის განაკვეთი შეადგენს 1,5%-ს. საგადასახადო ბაზაში შედის ბინაზე მიკუთვნებული საბინაო კომპანიის ვალის წილიც.

როგორ იბეგრება იჯარიდან მიღებული შემოსავალი?

იჯარიდან მიღებული წმინდა შემოსავალი იბეგრება როგორც კაპიტალიდან შემოსავალი: 30% წელიწადში €30 ათასამდე და 34% ამ ზღვარს გადაცილებული თანხიდან.

რა არის საბინაო კომპანიის ვალი?

ეს არის თავად საბინაო კომპანიის მიერ აღებული კრედიტი. მისი ნაწილი შეიძლება მიმაგრებული იყოს კონკრეტულ ბინაზე და ფაქტობრივად ზრდის შეძენის სრულ ღირებულებასა და მფლობელის ყოველთვიურ ხარჯებს.

ბრუნდებიან თუ არა უცხოელი ინვესტორები ფინეთში?

დიახ. 2025 წელს უცხოელმა ინვესტორებმა უზრუნველყვეს ქვეყნის უძრავი ქონების მსხვილი გარიგებების მოცულობის 60%. 2026 წლის მეორე კვარტალში უცხოურ კაპიტალზე მოდიოდა საცხოვრებელ სეგმენტში პროფესიული ინვესტიციების 48%.

რა შემოსავლიანობა აქვს ჰელსინკის საცხოვრებელ უძრავ ქონებას?

CBRE-მ დედაქალაქის რეგიონში საუკეთესო პროფესიული საცხოვრებელი ობიექტების მოთხოვნადი შემოსავლიანობა მეორე კვარტალში შეაფასა 4,5%-ად. ცალკეული ბინის შემოსავლიანობა შეიძლება საგრძნობლად განსხვავდებოდეს გადასახადების, მოცდენების, საბინაო კომპანიის გადასახადებისა და რემონტის გათვალისწინების შემდეგ.

]]> ლაპლანდიაში სახლებზე მოთხოვნა ოთხჯერ გაიზარდა https://internationalinvestment.biz/ka/finland/8831-laplandiis-sakhlze-motkhovna-otkhjer-gaizarda.html https://internationalinvestment.biz/ka/finland/8831-laplandiis-sakhlze-motkhovna-otkhjer-gaizarda.html https://internationalinvestment.biz/finland/8831-laplandiis-sakhlze-motkhovna-otkhjer-gaizarda.html Sat, 19 Sep 2026 11:22:34 +0300 index ფინეთის ჩრდილოეთში დასასვენებელი სახლების ბაზარი ბოლო ათწლეულის განმავლობაში საგრძნობლად გაიზარდა. ლევიში, იულიასსა და რუკაში ჯავშნების რაოდენობა 2016 წლიდან სამ-ოთხჯერ გაიზარდა, ტურისტებმა საცხოვრებლის უფრო ადრე დაჯავშნა და შედარებით ძვირადღირებული ვარიანტების არჩევა დაიწყეს. ყველაზე მეტად ლევი გაძვირდა: კვადრატული მეტრის მედიანური ფასი იქ თითქმის გაორმაგდა, ხოლო გაყიდული ობიექტის მედიანურმა ღირებულებამ €300 ათასს გადააჭარბა. მოთხოვნას ხელს უწყობს საერთაშორისო ტურიზმი, რომელიც 2026 წელსაც განაგრძობს ზრდას.

ჯავშნების რაოდენობა ლევიში, იულიასსა და რუკაში რამდენჯერმე გაიზარდა

დასასვენებელი სახლების ჯავშნების რაოდენობა ლევიში, იულიასსა და რუკაში ცხრა წლის განმავლობაში სამ-ოთხჯერ გაიზარდა. 2025 წელს ამ მიმართულებებს შორის ყველაზე მეტი შეკვეთა რუკაზე მოვიდა — დაახლოებით 7 ათასი.

ერთი ჯავშნის ყველაზე მაღალი საშუალო ღირებულება ლევიში დაფიქსირდა. 2025 წელს მან €1 353-ს მიაღწია 2017 წლის €857-ის წინააღმდეგ, რაც 58%-იან ზრდას წარმოადგენს. ამ პერიოდში დასვენების საშუალო ხანგრძლივობა არსებითად არ შეცვლილა, ამიტომ ზრდის ძირითადი ნაწილი განთავსების გაძვირებას უკავშირდება.

მოთხოვნის სტრუქტურაც შეიცვალა. ყველაზე ხელმისაწვდომი ვარიანტების წილი სამივე რაიონში მცირდებოდა, ხოლო ინტერესი ძვირადღირებული სახლების მიმართ გაიზარდა. ლევიში მაღალ საფასო სეგმენტზე 2025 წელს ჯავშნების 19% მოდიოდა, რვა წლით ადრე არსებული 7%-ის წინააღმდეგ.

ტურისტები მოგზაურობას შესამჩნევად ადრე გეგმავენ. ლევიში საშუალო ინტერვალი დაჯავშნასა და ჩასვლას შორის 80-დან 107 დღემდე გაიზარდა, იულიასში — 96-დან 104 დღემდე, რუკაში — 63-დან 81 დღემდე. ლევისა და იულიასს უფრო ხშირად ერთკვირიანი დასვენებისთვის ირჩევენ, ხოლო საშუალო მოგზაურობა რუკაში დაახლოებით 5,5 ღამეს გრძელდება.

ამ მაჩვენებლებს Alma Media ჯგუფის კუთვნილ პლატფორმებზე Nettimokki და Etuovi.com დაყრდნობით აქვეყნებს. კომპანია აზუსტებს, რომ ლევიში აღრიცხული ობიექტების რაოდენობა 2022 წლის 382-დან 2024 წელს 592-მდე გაიზარდა. Alma Media ასევე ფლობს პრემიუმ კლასის დასასვენებელი სახლების სერვისის Hilla Villas-ის 10%-ს, ამიტომ გამოქვეყნებული მონაცემები უპირველესად ჯგუფის პლატფორმებზე არსებულ აქტივობას ასახავს და არ წარმოადგენს მთელი ფინეთის ბაზრის სრულ სტატისტიკას.

უძრავი ქონება ლევიში თითქმის გაორმაგდა

ყველაზე შესამჩნევი საფასო დინამიკა ლევიში შეინიშნება. დასასვენებელი სახლის კვადრატული მეტრის მედიანური ღირებულება 2016 წლის €2 421-დან 2025 წელს €4 694-მდე გაიზარდა. ზრდამ თითქმის 94% შეადგინა.

გაყიდული ობიექტის მედიანური ფასი იმავე პერიოდში კიდევ უფრო მეტად გაიზარდა — €155 ათასიდან €329 ათასამდე. ამგვარად, ტიპური გარიგების ღირებულება გაორმაგებაზე მეტად გაიზარდა.

იულიასში ზრდა ნაკლებად მკვეთრი იყო, თუმცა 2025 წელს კვადრატული მეტრის მედიანური ფასი პირველად აღმოჩნდა უფრო მაღალი, ვიდრე რუკაში. გარიგების მედიანურმა ღირებულებამ დაახლოებით €243 ათასი შეადგინა იულიასში და €188 ათასი რუკაში. თავად რუკაში კვადრატული მეტრი 2016 წლიდან დაახლოებით 17%-ით გაძვირდა.

კურორტებს შორის სხვაობა აჩვენებს, რამდენად არაერთგვაროვანია ჩრდილოეთის ბაზარი. ლევი თანდათანობით გადავიდა უფრო ძვირადღირებულ სეგმენტში, სადაც ფასზე გავლენას ახდენს სათხილამურო ინფრასტრუქტურაზე წვდომა, განვითარებული მომსახურების სფერო და მოთხოვნა მოკლევადიან იჯარაზე.

სამი მიმართულების შედარებისას არსებობს მნიშვნელოვანი გეოგრაფიული დათქმა. ლევი და იულიასი მდებარეობს ლაპლანდიის ადმინისტრაციულ რეგიონში. რუკა მდებარეობს ქალაქ კუუსამოში, რომელიც ჩრდილოეთ ოსტრობოტნიას ეკუთვნის, თუმცა კურორტი ჩვეულებრივ განიხილება ფინეთის ჩრდილოეთის მიმართულებებთან ერთად. ქალაქ კუუსამოს ოფიციალური ინფორმაცია ადასტურებს მუნიციპალიტეტის კუთვნილებას ჩრდილოეთ ოსტრობოტნიისადმი.

საერთაშორისო ტურიზმი აძლიერებს მოთხოვნას საცხოვრებელზე

საკურორტო უძრავი ქონების ზრდა დაემთხვა ტურისტული ნაკადის გაფართოებას ფინეთის ჩრდილოეთში. 2025 წელს როვანიემის აეროპორტმა 1,12 მლნ მგზავრს მოემსახურა, რაც 18,4%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. კიტილიამ მიიღო 445 911 მგზავრი (ზრდა 8,3%), ივალომ — 249 056, ხოლო კუუსამომ — 129 373.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა საერთაშორისო მიმოსვლა. საერთაშორისო რეისების მგზავრთა რაოდენობა როვანიემიში გაიზარდა 44,3%-ით, 603 838 ადამიანამდე, კიტილიაში — 20,9%-ით, 256 722-მდე. ივალოში ზრდამ შეადგინა 11,8%, კუუსამოში — 7,3%.

2026 წლის პირველ ნახევარში ლაპლანდიის აეროპორტები მოემსახურა დაახლოებით 1,1 მლნ მგზავრს წინა წლის დაახლოებით 1 მლნ-ის წინააღმდეგ. Finavia აღნიშნავს, რომ ზრდა განსაკუთრებით შესამჩნევია საერთაშორისო მიმართულებებზე, ხოლო ახალი მარშრუტები ზამთრის სეზონისთვის აფართოებს როვანიემის, კიტილიას, ივალოსა და კუუსამოს ხელმისაწვდომობას უცხოელი მოგზაურებისთვის.

დასასვენებელი სახლების მფლობელებისთვის ეს ზრდის დამქირავებელთა პოტენციურ აუდიტორიას და ამცირებს კურორტების დამოკიდებულებას მხოლოდ შიდა მოთხოვნაზე.

უცხოელები უზრუნველყოფენ ზამთრის ტურიზმის მნიშვნელოვან ნაწილს

2025 წლის დეკემბერში ლაპლანდიის განთავსების ობიექტებში დარეგისტრირდა უცხოელი ტურისტების დაახლოებით 550 ათასი ღამისთევა, რაც 6%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. სასტუმრო ნომრების დატვირთულობამ 79%-ს მიაღწია, ხოლო ნომრის საშუალო ღირებულებამ €356 შეადგინა — მაქსიმალური მაჩვენებელი ფინეთის რეგიონებს შორის.

მთლიანად 2025 წლის განმავლობაში უცხოელებმა ფინეთის განთავსების ობიექტებში 7,2 მლნ ღამე გაატარეს, რაც 13%-ით მეტია წინა წლის შედეგზე. შიდა ტურიზმი, პირიქით, 1%-ით შემცირდა. სულ ოფიციალურმა სტატისტიკამ 23,3 მლნ ღამისთევა დააფიქსირა.

Statistics Finland აფრთხილებს, რომ 2025 წლის მონაცემები სრულად შედარებადი არ არის უფრო ადრეულ პერიოდებთან განთავსების ობიექტების კლასიფიკაციის გადახედვის გამო. ეს ფაქტორი მნიშვნელოვანია ტურისტული ბაზრის გრძელვადიანი დინამიკის შეფასებისას.

2025–2026 წლების ზამთარში ფინეთის ჩრდილოეთის პოზიციები განსაკუთრებით ძლიერი რჩებოდა. დეკემბრიდან თებერვლამდე ფინეთში დარეგისტრირდა დაახლოებით 2,4 მლნ უცხოური ღამისთევა, აქედან დაახლოებით 1,5 მლნ, ანუ დაახლოებით 60%, ლაპლანდიაზე მოდიოდა.

თუ განვიხილავთ ფინეთის, შვედეთისა და ნორვეგიის ჩრდილოეთ რაიონებს ერთად, მათ ზამთრის სეზონზე მიიღეს დაახლოებით 2,2 მლნ უცხოური ღამისთევა. ფინურ ნაწილზე მოდიოდა 71%. ასეთ მონაცემებს აქვეყნებს Visit Finland.

უცხოელი მყიდველები ეძებენ უფრო იაფ ობიექტებსაც

უცხოელი კლიენტების ინტერესი არ შემოიფარგლება ძვირადღირებული კურორტებით. სამხრეთ-დასავლეთ ლაპლანდიის ნაკლებად ტურისტულ რაიონებში უცხოელი მყიდველები ეძებენ სახლებსა და აგარაკებს, რომელთა ღირებულებაც მნიშვნელოვნად დაბალია ლევის ფასებთან შედარებით.

მერი-ლაპის რაიონში, რომელშიც შედის კემი და ტორნიო, ყველაზე მოთხოვნადია €100 ათასზე იაფი ობიექტები, განსაკუთრებით სახლები საკუთარი მიწითა და წყალსატევთან ახლოს მდებარეობით. უცხოელ მყიდველებთან გარიგებების ღირებულება ლაპლანდიის რეგიონში 15 წლის განმავლობაში დაახლოებით €1,5 მლნ-დან €15 მლნ-მდე გაიზარდა.

Yle იტყობინებოდა, რომ კემიში უცხოელები მონაწილეობენ უძრავი ქონების გარიგებების თითქმის 15%-ში, ხოლო ასეთი ობიექტების მყიდველთა ძირითადი ნაწილი ცენტრალური ევროპიდან ჩამოდის. ბევრი ყიდულობს საცხოვრებელს საკუთარი დასვენებისთვის, მფლობელთა ნაწილი კი აქირავებს მას ტურისტებზე, როდესაც ობიექტს ოჯახი არ იყენებს.

ეს სეგმენტი შესამჩნევად განსხვავდება ლევისგან. თუ კურორტზე გარიგების მედიანურმა ღირებულებამ უკვე €329 ათასს მიაღწია, ლაპლანდიის ცალკეულ რაიონებში უცხოელები კვლავ პოულობენ სახლებს რამდენიმე ათეულ ათას ევროდ.

მყიდველმა უნდა გაითვალისწინოს გადასახადები

განცხადების ფასი მხოლოდ ნაწილია ფინეთში უძრავი ქონების შეძენის ხარჯებისა. მიწის ნაკვეთის სახლთან ერთად პირდაპირი შეძენისას საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი შეადგენს ფასის ან სხვა სახის ანაზღაურების 3%-ს.

საცხოვრებელი ან უძრავი ქონების კომპანიის აქციების შეძენისას მოქმედებს 1,5%-იანი განაკვეთი. ასეთ მოდელში გადასახადი შეიძლება დაითვალოს არა მხოლოდ იმ თანხიდან, რომელსაც მყიდველი გადასცემს გამყიდველს, არამედ ობიექტთან დაკავშირებული საბინაო კომპანიის ვალის წილიდანაც.

უშუალოდ მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მფლობელი ასევე იხდის ყოველწლიურ გადასახადს. 2026 წელს განაკვეთი შენობებისთვის, რომლებიც გამოიყენება როგორც დასასვენებელი სახლები, დგინდება მუნიციპალიტეტის მიერ შენობის საგადასახადო ღირებულების 0,93%-დან 2%-მდე დიაპაზონში. მიწისთვის მოქმედებს ცალკე განაკვეთი 1,3%-დან 2%-მდე.

ამ პარამეტრებს ადგენს ფინეთის საგადასახადო ადმინისტრაცია. კონკრეტული ხარჯები დამოკიდებულია საკუთრების ფორმაზე, მუნიციპალიტეტსა და ობიექტის საგადასახადო ღირებულებაზე.

უცხოელი მყიდველების ნაწილისთვის მოქმედებს ნებართვების რეჟიმი

მყიდველის მოქალაქეობამ ასევე შეიძლება მოახდინოს გავლენა გარიგების გაფორმებაზე. ფინეთში მოქმედებს ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის ფარგლებს გარეთ მყოფი მყიდველების მიერ უძრავი ქონების შეძენის ნებართვების სისტემა.

ნებართვას გასცემს თავდაცვის სამინისტრო. განმცხადებელი წარადგენს მონაცემებს მყიდველის, ობიექტისა და უძრავი ქონების დაგეგმილი გამოყენების შესახებ, ასევე ნასყიდობის ხელშეკრულებას ან ხელშეკრულების პროექტს. სისტემა ეხება უშუალოდ უძრავ ქონებასა და მიწის ნაკვეთებს; საბინაო კომპანიის აქციების შეძენა სხვაგვარად ფორმდება.

ამიტომ ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია წინასწარ დაადგინოს გასაყიდი ობიექტის იურიდიული ფორმა. აპარტამენტები საკურორტო კომპლექსში შეიძლება გაფორმდეს როგორც კომპანიის აქციები, ხოლო განცალკევებით მდგომი სახლი საკუთარი მიწით — როგორც უშუალოდ უძრავი ქონება. საგადასახადო და სანებართვო პროცედურები ამ შემთხვევებში განსხვავდება.

ჯავშნების ზრდა არ ნიშნავს ინვესტიციების შემოსავლიანობას

ჯავშნების რაოდენობის სამ ან ოთხჯერადი ზრდა აჩვენებს ტურისტული მოთხოვნის გაფართოებას, მაგრამ თავისთავად არაფერს ამბობს კონკრეტული სახლის წმინდა შემოსავლიანობაზე.

საშუალო €1 353 ერთი ჯავშნისთვის ლევიში — ეს არის განთავსების ღირებულება კლიენტისთვის და არა მესაკუთრის მოგება. შემოსავლიდან აუცილებელია გამოიქვითოს სერვისებისა და მმართველი კომპანიების საკომისიოები, დასუფთავება, ელექტროენერგია, გათბობა, დაზღვევა, მიმდინარე რემონტი, გადასახადები და უმოქმედობის პერიოდები.

ჩრდილოეთის უძრავი ქონებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ექსპლუატაციის ღირებულება. სახლი, რომელიც აქტიურად გამოიყენება ზამთარში, საჭიროებს გათბობას, თოვლის წმენდასა და რეგულარულ ტექნიკურ მომსახურებას. რაც უფრო მაღალია ობიექტის საწყისი ფასი, მით უფრო ძლიერად ახდენს გავლენას ფაქტობრივი დატვირთულობა და წმინდა საიჯარო შემოსავალი დაბანდებული თანხების ამოღებაზე.

სეზონურობაც ნარჩუნდება. საერთაშორისო ნაკადი განსაკუთრებით დიდია ზამთარში, ხოლო საზაფხულო და მოკლე მოგზაურობების რაოდენობის ზრდა ჯერჯერობით არ ნიშნავს ერთნაირ დატვირთულობას მთელი წლის განმავლობაში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, სტატისტიკა ადასტურებს ფინეთის ჩრდილოეთში დასასვენებელი სახლების ბაზრის საგრძნობ გაძლიერებას: ჯავშნები გახშირდა, მოგზაურები მეტს ხარჯავენ და მოგზაურობას უფრო ადრე გეგმავენ, ხოლო ლევიში უძრავი ქონება ცხრა წელიწადში კვადრატულ მეტრზე გაანგარიშებით თითქმის გაორმაგდა. ამასთან, ამ მაჩვენებლების ავტომატურად გადატანა მომავალ საინვესტიციო შემოსავლიანობაზე არ შეიძლება. ლევის, იულიასისა და რუკას დეტალური სტატისტიკის დიდი ნაწილი ერთი კომერციული ჯგუფის სერვისებს ეკუთვნის, ხოლო მესაკუთრის რეალური შედეგი დამოკიდებულია შეძენის ფასზე, თვეების მიხედვით დატვირთულობაზე, მართვისა და შენახვის ხარჯებზე, გადასახადებსა და საკუთრების ფორმაზე. კონკრეტული ობიექტის საინვესტიციო შეფასებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია წმინდა შემოსავალი ყველა ხარჯის შემდეგ, ვიდრე ტურისტული ჯავშნების რაოდენობის საერთო ზრდა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: დასასვენებელი სახლები ლაპლანდიაში

რამდენად გაიზარდა მოთხოვნა დასასვენებელ სახლებზე?

პლატფორმა Nettimokki-ზე ჯავშნების რაოდენობა ლევიში, იულიასსა და რუკაში 2016 წლიდან დაახლოებით სამ-ოთხჯერ გაიზარდა.

რა ღირს უძრავი ქონება ლევიში?

2025 წელს გაყიდული ობიექტის მედიანური ღირებულება შეადგენდა დაახლოებით €329 ათასს, ხოლო კვადრატული მეტრის მედიანური ფასი — €4 694-ს.

სად არის საცხოვრებელი უფრო იაფი — ლევიში, იულიასსა თუ რუკაში?

სამი მიმართულებიდან გარიგების ყველაზე დაბალი მედიანური ფასი 2025 წელს იყო რუკაში — დაახლოებით €188 ათასი. იულიასში მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით €243 ათასს, ლევიში — €329 ათასს.

რატომ ძვირდება დასასვენებელი სახლები?

მოთხოვნას ხელს უწყობს საერთაშორისო ტურიზმის ზრდა, პირდაპირი რეისების რაოდენობის ზრდა, საცხოვრებლის უფრო ადრეული დაჯავშნა და ინტერესის ზრდა ძვირადღირებული განთავსების მიმართ. ცალკეულ კურორტებზე მიწისა და მზა ობიექტების მიწოდება ასევე შეზღუდულია.

რუკა ლაპლანდიაში მდებარეობს?

ადმინისტრაციულად არა. რუკა შედის ქალაქ კუუსამოში, რომელიც მდებარეობს ჩრდილოეთ ოსტრობოტნიაში. ტურისტული ბაზრის კვლევებში რუკას ხშირად განიხილავენ ფინეთის ჩრდილოეთის კურორტებთან ერთად.

შეუძლია თუ არა უცხოელს სახლის ყიდვა ფინეთში?

დიახ. ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის მიღმა ქვეყნებიდან მყიდველებისთვის უძრავი ქონების პირდაპირი შეძენისას შეიძლება საჭირო გახდეს თავდაცვის სამინისტროს ნებართვა. წესები განსხვავდება უძრავი ქონებისა და საბინაო კომპანიების აქციებისთვის.

რა გადასახადს იხდიან უძრავი ქონების შეძენისას?

უძრავი ქონების პირდაპირი შეძენისას საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი შეადგენს 3%-ს. საცხოვრებელი და უძრავი ქონების კომპანიების აქციებისთვის განაკვეთი შეადგენს 1,5%-ს.

რა გადასახადს იხდის დასასვენებელი სახლის მფლობელი?

მუნიციპალიტეტი ადგენს ყოველწლიურ საგადასახადო განაკვეთს დასასვენებელი სახლებისთვის. 2026 წელს მან შეიძლება შეადგინოს შენობის საგადასახადო ღირებულების 0,93%-დან 2%-მდე. მიწა იბეგრება ცალკე.

რამდენად ადრე ჯავშნიან საცხოვრებელს ლევიში?

2025 წელს საშუალო ვადა შეადგენდა დაახლოებით 107 დღეს ჩასვლამდე. 2017 წელს ის უდრიდა დაახლოებით 80 დღეს.

იძლევა თუ არა ტურისტული ზრდა მაღალი შემოსავლიანობის გარანტიას?

არა. შემოსავლიანობა დამოკიდებულია ობიექტის ფასზე, ფაქტობრივ დატვირთულობაზე, სეზონურობაზე, კომუნალურ ხარჯებზე, მართვაზე, რემონტსა და გადასახადებზე.

]]> მსოფლიოს ყველაზე ძლიერი პასპორტები მოგზაურობის, ცხოვრებისა და ინვესტიციებისთვის https://internationalinvestment.biz/ka/tourism/8764-msoflios-kvelaze-dzlieri-pasportebi-investiciebistvis.html https://internationalinvestment.biz/ka/tourism/8764-msoflios-kvelaze-dzlieri-pasportebi-investiciebistvis.html https://internationalinvestment.biz/tourism/8764-msoflios-kvelaze-dzlieri-pasportebi-investiciebistvis.html Fri, 04 Sep 2026 12:03:10 +0300 index კომპანია Global Citizen Solutions-მა 200 სახელმწიფო შეადარა 15 მაჩვენებლის მიხედვით, სადაც გათვალისწინებული იყო მოგზაურობის თავისუფლება, საინვესტიციო პირობები და ცხოვრების ხარისხი. მსოფლიო პასპორტების რეიტინგს სათავეში ჩაუდგნენ შვედეთი, შვეიცარია და ფინეთი, ხოლო სიის ბოლოში სომალი და ავღანეთი აღმოჩნდნენ.

როგორ შედგა პასპორტების რეიტინგი

Global Passport Index-ის შედგენისას ქვეყნები 15 მაჩვენებლის მიხედვით შეფასდა, რომლებიც სამ მიმართულებად გაერთიანდა. საბოლოო ქულის ნახევარს საერთაშორისო მობილობა აყალიბებს, კიდევ 25-25% კი საინვესტიციო შესაძლებლობებსა და ცხოვრების ხარისხზე მოდის.

მობილობის გაანგარიშებისას მხედველობაში მიიღება სხვა სახელმწიფოებში შესვლის პირობები — უვიზოდ, ვიზით ჩასვლისთანავე თუ ელექტრონული ნებართვით. მნიშვნელობა აქვს ხელმისაწვდომ მიმართულებებში ცხოვრების ხარისხსაც: უფრო წარმატებულ და კეთილდღეობის მქონე ქვეყნებში მოგზაურობას მეტი წონა ენიჭება.

საინვესტიციო ბლოკი მოიცავს ეკონომიკისა და ბიზნესგარემოს მდგომარეობას, შემოსავლების დონესა და დაბეგვრას. ცხოვრების ხარისხის შეფასებისას გათვალისწინებულია ცხოვრების ღირებულება, უსაფრთხოება, ინფრასტრუქტურა, პირადი თავისუფლებები, ეკოლოგიური პირობები და სხვა მაჩვენებლები.

შვედეთის პასპორტმა პირველი ადგილი დაიკავა

შვედეთმა 100-დან 96,05 ქულა მიიღო და ზედიზედ მესამე წელია პირველ ადგილს იკავებს Global Passport Index-ში. ამასთან, ის ცალკეული მაჩვენებლებით ლიდერი არ არის: საერთაშორისო მობილობით მე-11 პოზიციაზეა, საინვესტიციო შესაძლებლობებით — მეცხრეზე, ხოლო ცხოვრების ხარისხით — მეორეზე.

პირველი ადგილი სამივე მიმართულებით მაღალი შედეგების კომბინაციამ უზრუნველყო. შვედური პასპორტი იძლევა მოგზაურობის ფართო შესაძლებლობებს, ხოლო ქვეყნის მყარი პოზიციები ცხოვრების ხარისხსა და ეკონომიკურ პირობებში ზრდის საბოლოო შეფასებას.

შვედეთის უახლოესი კონკურენტი გახდა შვეიცარია. ის მეორე ადგილს იკავებს საერთო ჩათვლაში და საინვესტიციო მიმზიდველობით მსოფლიო ლიდერთა რიცხვში შედის, თუმცა ცხოვრების ხარისხით მხოლოდ 36-ე პოზიციაზეა. ფინეთი, რომელიც მესამე ადგილზე განთავსდა, საპირისპირო შედეგს აჩვენებს: ის სათავეში უდგას ცხოვრების ხარისხის რეიტინგს და მეოთხე ადგილს იკავებს საერთაშორისო მობილობით, მაგრამ საინვესტიციო მაჩვენებლებით საგრძნობლად ჩამორჩება ლიდერებს.

გერმანიამ მეოთხე ადგილი დაიკავა ცხოვრების ხარისხში მაღალი შედეგის წყალობით, სადაც ის მესამე პოზიციაზეა. პირველ ათეულში ასევე მოხვდნენ დანია, ნიდერლანდები, ირლანდია, დიდი ბრიტანეთი და ნორვეგია. ლიდერებს შორის ერთადერთი არაევროპული ქვეყანა სინგაპური გახდა: ის პირველ ადგილს იკავებს როგორც მობილობით, ასევე საინვესტიციო შესაძლებლობებით, თუმცა ცხოვრების ხარისხით 115-ე ადგილზეა, რამაც იგი საერთო რეიტინგის მეათე საფეხურზე ჩამოიყვანა.

სინგაპური ლიდერობს მოგზაურობის თავისუფლებით

სინგაპურმა საერთაშორისო მობილობის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი მიიღო — 114,2 ქულა. მისი მოქალაქეებისთვის ხელმისაწვდომია 184 მიმართულება: 129 ქვეყანაში მოქმედებს უვიზო რეჟიმი, კიდევ 55-ში შესაძლებელია ვიზის მიღება ჩასვლისთანავე ან ელექტრონული ნებართვით.

შემდეგ მოდიან არაბთა გაერთიანებული საამიროები და ესპანეთი 112,4 ქულით. სიის ზედა ნაწილში ასევე შევიდნენ ფინეთი, ნორვეგია, იტალია, ბელგია, შვეიცარია, საფრანგეთი და ირლანდია. ამასთან, ხელმისაწვდომი მიმართულებების რაოდენობის მიხედვით განსხვავება მინიმალურია: ესპანეთს, ნორვეგიას, იტალიასა და შვეიცარიას იმდენივე აქვთ, რამდენიც სინგაპურს — 184, არაბთა გაერთიანებულ საამიროებს, ბელგიასა და საფრანგეთს — 183, ფინეთსა და ირლანდიას — 182.

პოზიცია დამოკიდებულია არა მხოლოდ იმ ქვეყნების რაოდენობაზე, სადაც შესვლა ჩვეულებრივი ვიზის გარეშეა შესაძლებელი. Global Citizen Solutions დამატებით ითვალისწინებს ცხოვრების ხარისხს ხელმისაწვდომ მიმართულებებში, ამიტომ ერთნაირმა დაფარვამ შესაძლოა განსხვავებული საბოლოო ქულა მოგვცეს.

საინვესტიციო შესაძლებლობები

რეიტინგის საინვესტიციო ნაწილში პირველი ადგილი კვლავ სინგაპურმა დაიკავა — 84 ქულა. მას მოსდევს შვეიცარია (82,7) და აშშ (80). პირველ ხუთეულში ასევე შევიდნენ არაბთა გაერთიანებული საამიროები და მონაკო, რომლებმაც უპირატესობა მიიღეს, მათ შორის, ფიზიკური პირებისთვის საშემოსავლო გადასახადის ნულოვანი განაკვეთის წყალობით.

მაღალი პოზიციები დაიკავეს აგრეთვე ჰონგ-კონგმა, ანდორამ და მაკაომ. ამ იურისდიქციებში შედარებით დაბალი საგადასახადო ტვირთი ერწყმის ძლიერ ბიზნესგარემოსა და მოსახლეობის მაღალ შემოსავლებს. შვედეთი, საშემოსავლო გადასახადის მაქსიმალური 52%-იანი განაკვეთის მიუხედავად, მეცხრე ადგილზე აღმოჩნდა სხვა ეკონომიკური მაჩვენებლების გამო, ხოლო ათეული სამხრეთ კორეამ დახურა.

საინვესტიციო კომპონენტის გაანგარიშებისას Global Citizen Solutions ითვალისწინებს ბაზრებისა და ინოვაციების განვითარებას, მთლიან ეროვნულ შემოსავალს ერთ სულ მოსახლეზე და საშემოსავლო გადასახადის მაქსიმალურ განაკვეთს. ამასთან დაკავშირებით, ბლოკი გეოგრაფიით საგრძნობლად განსხვავდება საერთო რეიტინგისგან: აქ ევროპულ ქვეყნებთან ერთად მყარ პოზიციებს იკავებენ აზიის, ახლო აღმოსავლეთისა და ჩრდილოეთ ამერიკის სახელმწიფოები და ტერიტორიები.

ჩრდილოეთ ევროპა ლიდერობს ცხოვრების ხარისხით

ცხოვრების ხარისხით პირველი ადგილი ფინეთმა დაიკავა, რომელმაც 89,6 ქულა მიიღო და ოდნავ გაუსწრო შვედეთს — 89,2. შემდეგ განლაგდნენ გერმანია, დანია და ნორვეგია. ამრიგად, ხუთი ზედა პოზიციიდან ოთხი ჩრდილოეთ ევროპის ქვეყნებმა მიიღეს.

ათეულში ასევე შევიდნენ ესპანეთი, ახალი ზელანდია, კანადა, დიდი ბრიტანეთი და ნიდერლანდები. გაანგარიშებისას გათვალისწინებული იყო სოციალურ-ეკონომიკური განვითარების დონე, ცხოვრების ღირებულება, პირადი თავისუფლებები, ეკოლოგიური ვითარება, სუბიექტური კეთილდღეობა და საზოგადოების დამოკიდებულება მიგრანტების მიმართ.

ამ მიმართულებით მაღალი შედეგები მეტწილად ხსნის ევროპული ქვეყნების პოზიციებს საერთო Global Passport Index-ში. მობილობის ან საინვესტიციო მიმზიდველობის უფრო მოკრძალებული მაჩვენებლების პირობებშიც კი, ცხოვრების ხარისხს შეუძლია საგრძნობლად გაზარდოს საბოლოო შეფასება.

კოსოვომ ყველაზე შესამჩნევი ზრდა აჩვენა

წლის განმავლობაში პოზიციები ყველაზე მეტად კოსოვომ გაიუმჯობესა: შედეგი გაიზარდა 5,27 ქულით და ქვეყანა ერთბაშად რვა საფეხურით დაწინაურდა — 91-ე ადგილამდე. მთავარი მიზეზი გახდა მოგზაურობის შესაძლებლობების გაფართოება შენგენის ზონასთან უვიზო რეჟიმის ამოქმედების შემდეგ. ხუთ წელიწადში მატებამ 18 ქულას მიაღწია — ეს მაქსიმალური მაჩვენებელია რეიტინგის ყველა მონაწილეს შორის.

პოზიციები საგრძნობლად გაიმყარა არაბთა გაერთიანებულმა საამიროებმაც. ახალი სავიზო შეთანხმებების წყალობით ქვეყანამ მესამე ადგილი დაიკავა საერთაშორისო მობილობით და საერთო ჩათვლაში მისთვის რეკორდულ 21-ე პოზიციას მიაღწია. ომანმა ასევე გაიუმჯობესა შედეგი უმთავრესად უვიზო წვდომის გაფართოების ხარჯზე.

ზოგიერთ სახელმწიფოში ზრდა ძირითადად ეკონომიკურ ცვლილებებს უკავშირდებოდა. ალბანეთმა გააუმჯობესა საინვესტიციო კლიმატისა და შემოსავლების მაჩვენებლები, საუდის არაბეთმა — შემოსავლების, ინვესტიციებისა და ცხოვრების ხარისხის, ხოლო ჰონგ-კონგი 12 პოზიციით დაწინაურდა ინდექსის ერთდროულად რამდენიმე კომპონენტის გაუმჯობესების წყალობით.

უფსკრული ქვეყნებს შორის კვლავ უზარმაზარია

Global Passport Index-ის საპირისპირო ბოლოში იმყოფება ავღანეთი — 23,10 ქულა. ყველაზე სუსტებს შორისაა ასევე სომალი, სამხრეთ სუდანი, იემენი და სირია. განსხვავება პირველ და ბოლო ადგილს შორის 72,95 ქულას აღწევს და, Global Citizen Solutions-ის მონაცემებით, 2021 წლიდან მოყოლებული მუდმივად იზრდება.

რეიტინგის ავტორები ამ უფსკრულს უკავშირებენ ქვეყნების ეკონომიკურ მდგომარეობას, სახელმწიფო ინსტიტუტების ხარისხს, საერთაშორისო ურთიერთობებსა და სავიზო პოლიტიკას. განსაკუთრებით თვალსაჩინოა კონტრასტები აზიის შიგნით: სინგაპური შედის მსოფლიო ათეულში, არაბთა გაერთიანებული საამიროები 21-ე ადგილს იკავებს, იაპონია — 23-ეს, მაგრამ ავღანეთი, იემენი და სირია სიის სულ ბოლოში რჩებიან.

ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში რეიტინგის ზედა ნაწილი შედარებით ნაკლებად იცვლებოდა, ხოლო ბოლოში მყოფი სახელმწიფოების პოზიციები გაცილებით უფრო მოწყვლადი რჩებოდა. შედეგად, შესაძლებლობები, რომლებსაც მოქალაქეობა იძლევა მოგზაურობის, ინვესტიციებისა და ცხოვრებისთვის, კვლავინდებურად ძლიერ არის დამოკიდებული წარმოშობის ქვეყანაზე.

რას უჩვენებს რეიტინგი ინვესტორებს

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მსგავსი ინდექსები შეიძლება გამოდგეს ორიენტირად მეორე მოქალაქეობის მისაღებად, საცხოვრებლად გადასასვლელად ან კაპიტალის გრძელვადიანი განთავსებისთვის ქვეყნის არჩევისას. მაღალი პოზიცია ასახავს რამდენიმე ფაქტორის კომბინაციას — მოგზაურობის თავისუფლებას, ეკონომიკურ მდგრადობას, ცხოვრების ხარისხს, საგადასახადო გარემოსა და საერთაშორისო შესაძლებლობებს.

ამასთან, რეიტინგში დაკავებული ადგილი არ ანაცვლებს კონკრეტული იურისდიქციის ანალიზს. მოქალაქეობის ან ბინადრობის ნებართვის მიღების პირობები, გადასახადები, კაპიტალის დაცვა, უძრავი ქონების ღირებულება და მოთხოვნები რეზიდენტების მიმართ შესაძლოა მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ახლო შედეგების მქონე ქვეყნებშიც კი. გარდა ამისა, უნივერსალური ინდექსები ყოველთვის არ ითვალისწინებს თავისებურებებს, რომლებიც მნიშვნელოვანია ინვესტორთა გარკვეული კატეგორიებისთვის.

მაგალითად, საქართველო საინვესტიციო შესაძლებლობებით რეიტინგის ზედა მესამედში მოხვდა და 68-ე ადგილი დაიკავა 200 ქვეყანას შორის. ამავდროულად, მისი მიმზიდველობა უცხოელი ინვესტორებისთვის განისაზღვრება სხვა ფაქტორებითაც: შემოსვლისა და ცხოვრების შედარებით მარტივი პირობებით, უძრავი ქონების უმეტესი სახეობის შეძენისას უცხოელებისთვის შეზღუდვების არარსებობით, რბილი დაბეგვრითა და შეღავათიანი რეჟიმებით მეწარმეთა და მესაკუთრეთა ცალკეული კატეგორიებისთვის.

მსგავსი რეიტინგები იძლევა ორიენტირს ქვეყნების შესადარებლად, თუმცა საბოლოო არჩევანი დამოკიდებულია ინვესტორის მიზნებსა და პრიორიტეტებზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

]]> ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციები €54 მლრდ-მდე გაიზარდა https://internationalinvestment.biz/ka/real-estate/8706-evropis-udzrav-konebashi-investiciebi-54-mlrd-mde-gaizarda.html https://internationalinvestment.biz/ka/real-estate/8706-evropis-udzrav-konebashi-investiciebi-54-mlrd-mde-gaizarda.html https://internationalinvestment.biz/real-estate/8706-evropis-udzrav-konebashi-investiciebi-54-mlrd-mde-gaizarda.html Wed, 26 Aug 2026 09:05:39 +0300 index 2026 წლის მეორე კვარტალში ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა €54 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურ ჭრილში 7,7%-ით მეტია. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში გარიგებების მოცულობამ €106 მლრდ შეადგინა — 6,3%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. ამასთან, აღდგენა უკიდურესად არათანაბარი რჩება: დაკვირვების ქვეშ მყოფი 19 ევროპული ბაზრიდან 11-ში ინვესტიციები შემცირდა, ხოლო ძირითადი ზრდა რამდენიმე ქვეყანამ და მსხვილმა გარიგებებმა უზრუნველყო.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-ს მიაღწია

ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი მეორე კვარტალში უფრო ძლიერი დინამიკით შევიდა, თუმცა შემდგომი აღდგენა თავდაპირველ მოლოდინებზე ნელი აღმოჩნდა. 25 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ინვესტორები არ ტოვებენ უძრავ ქონებას, თუმცა აქტივების შერჩევას უფრო მკაცრად მიუდგნენ და უპირატესობას ანიჭებენ მდგრადი შემოსავლის, გასაგები ფასისა და გრძელვადიანი მოთხოვნის მქონე ობიექტებს.

კვლევის საბოლოო მონაცემებით, მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ შეადგინა ივლისში გამოქვეყნებული წინასწარი შეფასების (€53 მლრდ) საპირისპიროდ. ზრდამ 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 7,7%-ს მიაღწია. იანვარ-ივნისში ინვესტიციებმა €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით მეტია. სხვაობა წინასწარ მონაცემებთან არსებითია: ივლისის შეფასება ითვალისწინებდა €103 მლრდ-ს და მხოლოდ 3%-იან ზრდას.

მონაცემების ზემოთ გადახედვის შემდეგაც კი, ბაზარს ყველგან აღდგენადი არ შეიძლება ეწოდოს. საბოლოო შერჩევაში შესული 19 ევროპული ქვეყნიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციების მოცულობა შემცირდა. ევროპის საშუალო მაჩვენებელი ცალკეულ ბაზრებს შორის არსებულ მკვეთრ სხვაობას ფარავს.

დიდი ბრიტანეთი შემცირდა, ესპანეთი და ჩრდილოეთ ევროპა დაჩქარდა

დიდმა ბრიტანეთმა ყველაზე დიდი უარყოფითი წვლილი შეიტანა საერთო ევროპულ დინამიკაში. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები იქ წლიურ ჭრილში 16%-ით შემცირდა, £21 მლრდ-მდე, ანუ დაახლოებით €24 მლრდ-მდე. ბრიტანული ვარდნის გამო ევროპულმა შედეგმა თითქმის €5 მლრდ დაკარგა.

ბელგიამ ასევე აჩვენა შესამჩნევი შემცირება. ამავდროულად, რამდენიმე ბაზარი საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა. ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთი ერთ-ერთ უმსხვილეს მზარდ ბაზრად დარჩა: მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

გერმანიამ და საფრანგეთმა მხოლოდ 3-3%-ით მოიმატეს. მათი საინვესტიციო აქტივობა კვლავ 21–36%-ით დაბალია ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე. საშუალოდ ევროპაში ხუთწლიანი ნორმიდან ჩამორჩენა დაახლოებით 7%-ს შეადგენს.

ამრიგად, საერთო 6,3%-იანი ზრდა არ ნიშნავს ევროპის სინქრონულ აღდგენას. მსხვილი ბაზრები სხვადასხვა სიჩქარით მოძრაობენ, ხოლო ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის ქვეყნებზე, სადაც ინვესტიციები შედარებით დაბალი ბაზიდან ან მსხვილი პორტფელური გარიგებების ხარჯზე იზრდება.

საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ ევროპული ინვესტიციების 29% მიიღო

კაპიტალის განაწილების ყველაზე მსხვილი მიმართულება საცხოვრებელთან დაკავშირებული ობიექტები გახდა. მრავალბინიან გასაქირავებელ საცხოვრებელზე, სპეციალურად აშენებულ სტუდენტურ საცხოვრებლებზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპის უძრავ ქონებაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

მოთხოვნას მხარს უჭერს შეზღუდული მიწოდება და საიჯარო შემოსავლების ზრდის პერსპექტივები. დამატებითი წვლილი შეიტანა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებებმა ესპანეთში, ფინეთში, საფრანგეთსა და პოლონეთში.

ევროპის, ახლო აღმოსავლეთისა და აფრიკის ცალკეული მონაცემები ადასტურებს კაპიტალის კონცენტრაციას ამ სეგმენტში. JLL-ის კვლევა საინვესტიციო საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობას €17,4 მლრდ-ად აფასებს — 49%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, რაც 2022 წლის შემდეგ მაქსიმალური კვარტალური შედეგია. ნახევარ წელიწადში ინვესტიციებმა €31,2 მლრდ შეადგინა, რაც 10%-იანი მატებაა.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა მრავალბინიანი გასაქირავებელი საცხოვრებელი: მეორე კვარტალში ასეთი გარიგებების მოცულობა 83%-ით გაიზარდა, €14,3 მლრდ-მდე. ამასთან, საცხოვრებელ სეგმენტში ოპერაციების რაოდენობა 19%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგების საშუალო ზომა €39 მლნ-დან €72 მლნ-მდე გაიზარდა. €100 მლნ-ზე ძვირადღირებულ გარიგებებზე მთლიანი მოცულობის 68% მოდიოდა. ეს აჩვენებს, რომ ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უზრუნველყოფილია მსხვილი პორტფელებითა და პლატფორმული შესყიდვებით, და არა მცირე გარიგებების რაოდენობის ზრდით.

ლოგისტიკამ მოცულობა დაკარგა, რითეილი 12%-ით შემცირდა

რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ლოგისტიკურმა უძრავმა ქონებამ უფრო სუსტი დინამიკა აჩვენა. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა.

კლება მოხდა წლის ერთ-ერთი უმსხვილესი გარიგების გათვალისწინებითაც კი — ფრანგული ლოგისტიკური პლატფორმის Proudreed-ის შესყიდვა დაახლოებით €2,3 მლრდ-ად. საწყობებზე გრძელვადიან მოთხოვნას ხელს უწყობს ელექტრონული კომერციის განვითარება და მიწოდების ჯაჭვების გარდაქმნა, თუმცა ინვესტორები უფრო ყურადღებით ეკიდებიან ფასებსა და შენობების ხარისხს.

ინვესტიციები სავაჭრო უძრავ ქონებაში 12%-ით შემცირდა 2025 წლის ძლიერი პირველი ნახევარწლიური პერიოდის შემდეგ. ამასთან, საუკეთესო ლოკაციებში არსებული მსხვილი ობიექტები კვლავ პოულობენ მყიდველებს. გამორჩეულ ოპერაციებს შორისაა — მილანის ვია მონტენაპოლეონეზე Palazzo del Monte-ს 80%-ის გაყიდვა დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად, შენობა პარიზში ელისეს მინდვრების გამზირზე €402 მლნ-ად, სავაჭრო ცენტრი Merry Hill დიდ ბრიტანეთში €331 მლნ-ად და Islazul მადრიდში €329 მლნ-ად.

ეს გარიგებები აძლიერებს განსხვავებას პირველხარისხოვან და მეორად ობიექტებს შორის. ლიკვიდური შენობები ძლიერი მოიჯარეებითა და კარგი ლოკაციებით კვლავ იზიდავს კაპიტალს, მაშინ როცა რეკონსტრუქციაზე, ენერგომოდერნიზაციასა თუ ფართების ხელახალ გაქირავებაზე დიდი ხარჯების მქონე ობიექტების გაყიდვა უფრო რთულდება.

საერთაშორისო კაპიტალი გარიგებების დაახლოებით 45%-ს აფორმებს

ტრანსსასაზღვრო ინვესტიციებმა პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპული მოცულობის დაახლოებით 45% შეადგინა, რაც ისტორიული საზომებით შედარებით დაბალ მაჩვენებლად რჩება.

აშშ-ის, კანადისა და სინგაპურის ინვესტორებმა აქტივობა შეამცირეს. ამერიკულმა კაპიტალმა ამასთან შეინარჩუნა პირველი ადგილი სახსრების უცხოურ წყაროებს შორის. ევროპელ ინვესტორებს შორის საშინაო ბაზრების გარეთ შედარებით მაღალ აქტივობას ნიდერლანდებისა და საფრანგეთის კომპანიები და ფონდები აჩვენებდნენ.

ტრანსსასაზღვრო აქტივობის შესუსტება ზრდის ცალკეული ბაზრების დამოკიდებულებას შიდა კაპიტალზე. ამავდროულად, მსხვილი გარიგებები აჩვენებს, რომ თანხები ხარისხიანი ობიექტებისთვის ხელმისაწვდომი რჩება.

ECB-ის განაკვეთები უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას ზღუდავს

დაფინანსების ღირებულება ევროპული ბაზრის ერთ-ერთ საკვანძო შეზღუდვად რჩება. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ოვერნაიტ კრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე.

განაკვეთების ამჟამინდელი დონე 11 ივნისის გადაწყვეტილების შემდეგ ჩამოყალიბდა, როდესაც რეგულატორმა ინფლაციური წნეხის გაძლიერების გამო სამივე განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-მდე 17 ივნისიდან გაიზარდა.

უძრავი ქონებისთვის ამას პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს. რაც უფრო მაღალია ნასესხები სახსრების ღირებულება და სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობა, მით მეტ შემოსავლიანობას ითხოვენ ინვესტორები ჩვეულებრივ უძრავი ქონებისგან. უცვლელი საიჯარო შემოსავლის პირობებში ეს ზღუდავს ფასს, რომლის გადასახდელადაც მყიდველი მზად არის ობიექტისთვის.

უძრავი ქონების შემოსავლიანობა, ანუ კაპიტალიზაციის განაკვეთი, აჩვენებს ობიექტის შემოსავლისა და მისი საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას. მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შემცირება უცვლელი იჯარის დროს შენობის ფასის ზრდას იწვევს. მიმდინარე პირობებში ასეთი განაკვეთების მასშტაბური შემცირება ჯერჯერობით არ ხდება.

ევროზონაში ინფლაცია კვლავ მიუახლოვდა 3%-ს

მაკროეკონომიკური ვითარება ასევე არ იძლევა იაფი დაფინანსების სწრაფი დაბრუნების მოლოდინის საფუძველს. Eurostat-ის მონაცემები მეორე კვარტლის მშპ-ის შესახებ აჩვენებს, რომ ევროზონის ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროკავშირის ეკონომიკა — 0,5%-ით. წლიურ გამოხატულებაში ზრდამ შესაბამისად 1% და 1,2% შეადგინა.

წლიური ინფლაცია ევროზონაში ივლისში 2,9%-მდე გაიზარდა ივნისის 2,8%-დან, ხოლო ევროკავშირში — 3%-მდე 2,9%-დან. ამას ადასტურებს 19 აგვისტოს გამოქვეყნებული ივლისის ინფლაციის საბოლოო გაანგარიშება.

ინფლაცია ევროზონაში რჩება ECB-ის საშუალოვადიან 2%-იან მიზანზე მაღლა. უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს გაურკვევლობას განაკვეთების შემდგომი ტრაექტორიის მიმართ: ეკონომიკური ზრდა მხარს უჭერს მოიჯარეებსა და ფართებზე მოთხოვნას, მაგრამ კაპიტალის მაღალი ღირებულება აკავებს საინვესტიციო შეფასებების ზრდას.

საუკეთესო ობიექტებზე ფასები ჯერჯერობით სტაბილური რჩება

მიმდინარე საინვესტიციო ციკლის მთავარი ცვლილება მდგომარეობს არა იმდენად ხელმისაწვდომი კაპიტალის რაოდენობაში, რამდენადაც ობიექტებისადმი მოთხოვნებში.

უპირატესობას იღებს პირველხარისხოვანი უძრავი ქონება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებით, მდგრადი მოიჯარეებით, თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურითა და ახალი მიწოდების შეზღუდული კონკურენციით. მეორად შენობებს მყიდველთა არსებითად უფრო ვიწრო წრისთვის უწევთ კონკურენცია.

კაპიტალიზაციის განაკვეთების სწრაფი შემცირების მოლოდინი, რასაც ავტომატურად შეეძლო უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდა, შესუსტდა. უახლოესი 12 თვისთვის საბაზისო სცენარი ითვალისწინებს პირველხარისხოვანი ობიექტების ძირითადად სტაბილურ შემოსავლიანობას, თანაც ცალკეული შემცირება შესაძლებელია პირველ რიგში ყველაზე ხარისხიანი უძრავი ქონებისთვის.

შესაბამისად, ინვესტორებისთვის შემოსავლიანობის მთავარი წყარო ხდება იჯარის ზრდა, ობიექტის მართვა და აქტივების მიმზიდველ ფასად შეძენა, და არა მთლიანად უძრავი ქონების ღირებულების საერთო ზრდა.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა შესაძლოა €251 მლრდ-ს მიაღწიოს

მეორე ნახევარწლიური პერიოდის პროგნოზი გარიგებების შემდგომ ზრდას ვარაუდობს, თუმცა მკვეთრი დაჩქარების გარეშე. ოპერაციების ნაწილი არ გაუქმებულა, არამედ გადაიდო, ამიტომ დაუსრულებელი გარიგებების უკვე ფორმირებულ პორტფელს შეუძლია მხარი დაუჭიროს მესამე და მეოთხე კვარტლების შედეგებს.

მთლიანი 2026 წლის განმავლობაში ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობა პროგნოზირებულია დაახლოებით €251 მლრდ-ის დონეზე, რაც წლიურ ჭრილში 11%-იან ზრდას შეესაბამება. 2027 წელს მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ 17%-ით გაიზარდოს, €297 მლრდ-მდე.

ასეთი სცენარის რეალიზაციაც კი არ დააბრუნებს ბაზარს თანაბარ ზრდაზე. ინვესტიციები კვლავ კონცენტრირდება იქ, სადაც მყიდველები ხედავენ მდგრად ფულად ნაკადს, მიწოდების დეფიციტსა და რისკის გასაგებ დონეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, კვარტალში €54 მლრდ-მდე და ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-მდე ზრდა წინასწარ შეფასებებზე ძლიერად გამოიყურება, თუმცა ბაზრის სტრუქტურა არაერთგვაროვანი რჩება. დაკვირვების ქვეშ მყოფი ქვეყნების უმეტესობას წლიური ზრდა არ უჩვენებია, ტრანსსასაზღვრო კაპიტალი ისტორიულ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დაფინანსების მაღალი ღირებულება აქტივების გადაფასებას ზღუდავს. ამიტომ გარიგებების საერთო მოცულობის გაზრდა ჯერჯერობით უფრო მართებულია განვიხილოთ როგორც შერჩევითი აღდგენა: მოგებაში რჩება უპირველეს ყოვლისა ბაზრები და ობიექტები მდგრადი იჯარით, შეზღუდული მიწოდებითა და დამატებითი ინვესტიციების დაბალი საჭიროებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროპის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიცია განხორციელდა ევროპულ უძრავ ქონებაში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 7,7%-ით მეტია 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით.

რამდენი შეადგინა ინვესტიციებმა 2026 წლის პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში?

პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ინვესტიციების მოცულობამ €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს.

რატომ გვხვდება ციფრი €53 მლრდ?

€53 მლრდ იყო მეორე კვარტლის წინასწარი შეფასება, რომელიც ივლისში გამოქვეყნდა. 25 აგვისტოს საბოლოო ანგარიშში მაჩვენებელი €54 მლრდ-მდე დაკორექტირდა.

ევროპის უძრავი ქონების რომელი ბაზრები იზრდებოდა ყველაზე სწრაფად?

პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთში მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

რომელი უძრავი ქონება იზიდავს ყველაზე მეტ კაპიტალს?

ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ობიექტებზე, მათ შორის მრავალბინიან გასაქირავებელ და სტუდენტურ საცხოვრებელზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე, ევროპაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

რა ხდება ლოგისტიკურ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით?

ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა. სტრუქტურული მოთხოვნა შენარჩუნებულია, თუმცა ინვესტორები უფრო მკაცრად აფასებენ ობიექტების ფასებსა და ხარისხს.

რატომ არის ECB-ის განაკვეთები მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზრისთვის?

მაღალი განაკვეთები ზრდის სასესხო დაფინანსების ღირებულებას და ზრდის მინიმალურ შემოსავლიანობას, რომელსაც ინვესტორები ობიექტებისგან ითხოვენ. ეს ზღუდავს ფასების ზრდას მდგრადი იჯარის პირობებშიც კი.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

მიმდინარე პროგნოზი 2026 წლის განმავლობაში დაახლოებით €251 მლრდ-ის ინვესტიციებს ითვალისწინებს, ხოლო 2027 წელს — €297 მლრდ-ს.

აღდგა თუ არა ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი?

ჯერჯერობით მხოლოდ ნაწილობრივ. გარიგებების საერთო მოცულობა იზრდება, მაგრამ დაკვირვების ქვეშ მყოფი 19 ბაზრიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები შემცირდა. აღდგენა რჩება კონცენტრირებული ცალკეულ ქვეყნებში, სეგმენტებსა და მსხვილ ხარისხიან ობიექტებში.

]]> ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 16%-ით გაიზარდა https://internationalinvestment.biz/ka/investments/8694-chrdiloetis-qveynebis-udzrav-qonebashi-investiciebi-16-it-gaizarda.html https://internationalinvestment.biz/ka/investments/8694-chrdiloetis-qveynebis-udzrav-qonebashi-investiciebi-16-it-gaizarda.html https://internationalinvestment.biz/investments/8694-chrdiloetis-qveynebis-udzrav-qonebashi-investiciebi-16-it-gaizarda.html Mon, 24 Aug 2026 18:24:15 +0300 index Colliers-ის მიერ შესწავლილი ჩრდილოეთ ევროპის ოთხი ქვეყნის უძრავი ქონების საინვესტიციო ბაზარი 2026 წელს დაჩქარდა: იანვარ-ივლისში მსხვილი გარიგებების მოცულობამ შვედეთში, ნორვეგიაში, ფინეთსა და დანიაში €22 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 16%-იანი ზრდაა. ამასთან, აღდგენა არათანაბარი რჩება. ფინეთმა 60%-ით მოიმატა, შვედეთმა ეროვნულ ვალუტაში — 31%-ით, ნორვეგიამ — 4%-ით, ხოლო დანიამ გასული წლის მოცულობის მეოთხედი დაკარგა. გარიგებების ზრდა დაემთხვა გრძელვადიანი საბაზრო განაკვეთების ახალ მატებას, ამიტომ ლიკვიდურობის ზრდა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს იაფი დაფინანსების დაბრუნებას.

უძრავი ქონების გარიგებებმა €22 მლრდ-ს მიაღწია

ივლისში ოთხ ბაზარზე დაიდო უძრავი ქონების 68 მსხვილი გარიგება, რომელთა ჯამურმა ღირებულებამ დაახლოებით €2,4 მლრდ შეადგინა. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში საინვესტიციო ბრუნვამ €22 მლრდ-ს მიაღწია წინა წლის ანალოგიური პერიოდის დაახლოებით €19 მლრდ-თან შედარებით. ბოლო 12 თვის განმავლობაში მოცულობამ შეადგინა €37,1 მლრდ, რაც გამომდინარეობს Colliers Research-ის აგვისტოს მიმოხილვიდან. რეგიონული სტატისტიკა ითვალისწინებს €5 მლნ-ზე მეტი ღირებულების საინვესტიციო გარიგებებს და მოიცავს შვედეთს, ნორვეგიას, ფინეთსა და დანიას; ისლანდია ამ მაჩვენებლებში არ შედის.

ბოლო 12 თვის განმავლობაში შვედეთზე მოდიოდა €18,3 მლრდ, ანუ მთლიანი ბრუნვის დაახლოებით 49%. ნორვეგიის წილმა შეადგინა €7 მლრდ, დანიის — €6,1 მლრდ, ხოლო ფინეთის — €5,7 მლრდ. ამგვარად, შვედეთის ბაზარი თითქმის სამჯერ აღემატება ფინეთისას და რეგიონში ლიკვიდურობის მთავარ წყაროდ რჩება.

ივლისი შესამჩნევად სუსტი აღმოჩნდა ივნისთან შედარებით. შვედეთში განხორციელდა 29 გარიგება დაახლოებით €1,4 მლრდ-ზე, ნორვეგიაში — 18 გარიგება €0,5 მლრდ-ზე, დანიაში — 11 გარიგება €0,3 მლრდ-ზე, ხოლო ფინეთში — ათი გარიგება დაახლოებით €0,1 მლრდ-ზე. თვიური ბრუნვის შემცირებას პირველი შვიდი თვის დადებითი შედეგი არ შეუცვლია, მაგრამ აჩვენა სტატისტიკის დამოკიდებულება რამდენიმე მსხვილ ტრანზაქციაზე.

ეს დამოკიდებულება განსაკუთრებით თვალსაჩინოა ბოლო 12 თვის უმსხვილესი ოპერაციების ჩამონათვალში. მათ შორისაა SBB-ის საზოგადოებრივი უძრავი ქონების პორტფელის გადაცემა კომპანია PPI-სთვის საბაზისო ღირებულებით დაახლოებით 32 მლრდ შვედური კრონა, Wihlborgs-ის შეთანხმება Castellum-ის პორტფელის შესყიდვაზე 13,3 მლრდ კრონად და ფინური საცხოვრებელი პორტფელი €900 მლნ-ის ღირებულებით. რამდენიმე ასეთ ტრანზაქციას შეუძლია არსებითად შეცვალოს ჩრდილოეთ ევროპის მცირე ბაზრების წლიური მაჩვენებლები.

შვედეთი რეგიონის უდიდეს ბაზრად რჩება

იანვარ-ივლისში საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ შვედეთში 124,9 მლრდ შვედურ კრონას მიაღწია, რაც 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 31%-ით მეტია. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა 203,7 მლრდ კრონა. ივლისში დაიდო 29 გარიგება 15,3 მლრდ კრონის ღირებულებით, თუმცა თავად ამ თვის შედეგი 21%-ით დაბალი აღმოჩნდა, ვიდრე გასული წლის ივლისში.

ბოლო 12 თვის ბრუნვის 38% სტოკჰოლმმა უზრუნველყო. სკონეს წილმა შეადგინა 19%, ვესტრა-გიოტალანდის — 12%. უცხოელმა ინვესტორებმა შესყიდვების 27% შეადგინეს, ხოლო უცხოელმა მფლობელებმა — გაყიდვების 16%. ამ მაჩვენებლებს შორის სხვაობა მიუთითებს უცხოური კაპიტალის წმინდა შემოდინებაზე ქვეყნის მსხვილ საინვესტიციო უძრავ ქონებაში განსახილველ პერიოდში.

ივლისის ერთ-ერთი უმსხვილესი ოპერაცია გახდა საცხოვრებელი პროექტ Norrbodahöjden-ის გაყიდვა უპლანდს-ბროში კომპანია Slättö-ზე. დეველოპერმა Bonava-მ ობიექტის საბაზისო ღირებულება დაახლოებით 1,3 მლრდ კრონად შეაფასა. პროექტი ითვალისწინებს 500-ზე ოდნავ მეტ გასაქირავებელ ბინას, კომერციულ ფართებსა და პარკინგს. მშენებლობის დაწყება დაგეგმილია 2026 წლის შემოდგომაზე, თუმცა გარიგება დამოკიდებულია მშენებლობის ნებართვის მიღებაზე.

კიდევ ერთი ოპერაცია აჩვენებს ბაზარზე დაბრუნებული პორტფელური გაყიდვების მასშტაბს. ივნისში Castellum-მა გააფორმა შეთანხმება Wihlborgs-ისთვის მალმიოში, ლუნდში, ჰელსინგბორგში, ენგელჰოლმსა და ბურლიოვში მდებარე ობიექტების გაყიდვაზე საბაზისო ღირებულებით 13,32 მლრდ კრონა. პორტფელის ფართობია დაახლოებით 635 ათასი კვ. მ, ეკონომიკური შევსებადობა — 87,5%. ღირებულების 59% ოფისებზე მოდის, კიდევ 21% — საწყობებსა და მსუბუქი მრეწველობის უძრავ ქონებაზე. გარიგების დახურვა დაგეგმილია 1 ოქტომბერს და დამოკიდებულია მთელი რიგი პირობების შესრულებაზე, ამიტომ საუბარია ხელმოწერილ შეთანხმებაზე და არა უკვე დასრულებულ გადაცემაზე.

მსხვილი პორტფელური გარიგებებისა და სტოკჰოლმში სტაბილური ბრუნვის კომბინაციამ შვედეთს საშუალება მისცა შეენარჩუნებინა რეგიონული საინვესტიციო ბაზრის თითქმის ნახევარი. ამასთან, ივლისის 21%-იანი კლება აჩვენებს, რომ აღდგენა სწორხაზოვნად არ მიმდინარეობს და ძლიერ არის დამოკიდებული მსხვილი ოპერაციების დახურვის კალენდარზე.

ფინეთი ყველაზე სწრაფ ზრდას აჩვენებს

ოთხ ბაზარს შორის ყველაზე მაღალი დინამიკა ფინეთში დაფიქსირდა. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა 60%-ით გაიზარდა €3,6 მლრდ-მდე, ხოლო ბოლო 12 თვის განმავლობაში მიაღწია €5,7 მლრდ-ს. ივლისში აქტივობა შენელდა ათ გარიგებამდე დაახლოებით €100 მლნ-ის ოდენობით. ძირითადი ბრუნვა უზრუნველყო სამრეწველო ობიექტებმა და საზოგადოებრივი დანიშნულების უძრავმა ქონებამ; ოპერაციები ასევე მიმდინარეობდა სავაჭრო, საცხოვრებელ და მრავალფუნქციურ სეგმენტებში.

ფინეთის ბაზარი მეზობლებთან შედარებით შესამჩნევად მეტად არის დამოკიდებული საერთაშორისო მყიდველებზე. უცხოურ კაპიტალზე მოდიოდა ბოლო 12 თვის შესყიდვების 57%, ხოლო უცხოელმა მფლობელებმა გაყიდვების 25% უზრუნველყვეს. ჰელსინკის აგლომერაციამ, რომელიც მოიცავს ჰელსინკის, ესპოოსა და ვანტაას, ბრუნვის 50% შეადგინა, ტამპერემ — 13%.

ძლიერი წლიური ზრდა უნდა შეფასდეს უმსხვილესი ოპერაციების მასშტაბის გათვალისწინებით. 1 აპრილს ჯგუფმა Lumo Homes დაასრულა საპენსიო კომპანია Varma-სგან 4 761 ბინისგან შემდგარი პორტფელის შესყიდვა. ფასმა ვალების გაუთვალისწინებლად დაახლოებით €900 მლნ შეადგინა, ამასთან, ანგარიშსწორების ნაწილი განხორციელდა ფულადი სახსრებით, ხოლო ნაწილი — მყიდველის ახალი აქციებით.

ეს ერთი ოპერაცია უტოლდება ფინეთის მთლიანი იანვარ-ივლისის საინვესტიციო ბრუნვის დაახლოებით მეოთხედს. ამიტომ 60%-იანი ზრდა ნამდვილად მოწმობს ბაზრის გამოცოცხლებას, მაგრამ ამავე დროს აჩვენებს, თუ რამდენად შეიძლება იყოს დამოკიდებული მცირე ეკონომიკის შედეგი რამდენიმე პორტფელურ გაყიდვაზე.

ნორვეგია ფულის მაღალი ღირებულების პირობებში 4%-ით იზრდება

ნორვეგიული გარიგებების მოცულობამ პირველ შვიდ თვეში 42,5 მლრდ ნორვეგიულ კრონას მიაღწია, რაც 4%-ით აღემატება გასული წლის შედეგს. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა 82,1 მლრდ კრონა. ივლისში დარეგისტრირდა 18 ოპერაცია 6,4 მლრდ კრონაზე. მათ შორისაა Equinor-ის მიერ დაქირავებული ორი საოფისე ობიექტის შეძენა ტრიონდელაგში და ახალი ავტოლოგიისტიკური კომპლექსის შეძენა დრამენში.

ოსლო უზრუნველყოფს ქვეყნის ბოლო 12 თვის საინვესტიციო ბრუნვის 38%-ს, აკერშუსი — 21%-ს, ტრიონდელაგი — 11%-ს. საერთაშორისო კაპიტალი გაცილებით ნაკლებ როლს თამაშობს, ვიდრე ფინეთში: უცხოელმა ინვესტორებმა შეადგინეს შესყიდვების 10%, ხოლო უცხოელმა მესაკუთრეებმა — გაყიდვების 9%. ნორვეგიის საინვესტიციო ბაზარი, ამგვარად, უპირატესად შიდა ბაზრად რჩება.

ერთ-ერთ მთავარ შეზღუდვად რჩება ძვირი კრედიტი. Norges Bank-მა 13 აგვისტოს ძირითადი განაკვეთი 4,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა. სამომხმარებლო ინფლაცია ივლისში 3%-ს შეადგენდა, ხოლო საგადასახადო ცვლილებების გათვალისწინებითა და ენერგომატარებლების გარეშე — 2,7%-ს. მარეგულირებელმა აღნიშნა, რომ ინფლაცია მოსალოდნელზე მეტად შენელდა, მაგრამ კვლავ დასაშვებად მიიჩნევს განაკვეთის შემდგომი ზრდის აუცილებლობას.

ამიტომ ნორვეგია დანარჩენი განხილული ქვეყნებისგან განსხვავდება არა მხოლოდ საინვესტიციო ბრუნვის უფრო სუსტი დინამიკით, არამედ გრძელვადიანი საბაზრო დაფინანსების ყველაზე მაღალი ღირებულებითაც. აგვისტოს მიმოხილვაში ქვეყნის ათწლიანი საპროცენტო სვოპის განაკვეთი დაახლოებით 4,5%-ზე იმყოფებოდა დანარჩენ სამ ბაზარზე არსებული 3,1–3,4%-ის წინააღმდეგ.

დანია რჩება ერთადერთ ბაზრად ვარდნით

დანიის ბაზარი საერთო სურათიდან ამოვარდნილია. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა წლიურად 25%-ით შემცირდა 26,1 მლრდ დანიურ კრონამდე. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ 45,3 მლრდ კრონას მიაღწია. ივლისში დარეგისტრირდა 11 გარიგება 2,4 მლრდ კრონაზე.

ბაზარი გეოგრაფიულად უკიდურესად კონცენტრირებულია: დედაქალაქის რეგიონზე წლის დასაწყისიდან მოდიოდა ბრუნვის 76%, ცენტრალურ იუტლანდიაზე — 11%, სამხრეთ დანიაზე — 6%, ზელანდიაზე — 4%. უცხოელმა მყიდველებმა 2026 წლის დასაწყისიდან მოცულობის 45% უზრუნველყვეს, ხოლო უცხოელმა გამყიდველებმა — 33%. აქ მნიშვნელოვანია მეთოდოლოგიის განსხვავების გათვალისწინება: დანიისთვის ტრანსსასაზღვრო აქტივობის მაჩვენებლები ანგარიშში მოცემულია წლის დასაწყისიდან, მაშინ როდესაც შვედეთის, ნორვეგიისა და ფინეთისთვის — ბოლო 12 თვის მიხედვით.

გარიგებების სტრუქტურა მყიდველების სიფრთხილეს აჩვენებს. წლის დასაწყისიდან ბრუნვის დაახლოებით 69% მოდიოდა სტაბილიზებულ, დაბალრისკიან აქტივებზე პროგნოზირებადი ფულადი ნაკადით. კიდევ 23% შეადგინეს ობიექტებმა, რომლებშიც ინვესტორი მოელის ღირებულების გაზრდას მართვის, რეკონსტრუქციის ან უძრავი ქონების მახასიათებლების შეცვლის ხარჯზე. უფრო რისკიან და მომხმარებლის მიერ პირად გამოყენებაზე გათვლილ შესყიდვებზე ერთად დარჩენილი 8% განაწილდა.

ივლისში PensionDanmark-მა განაცხადა SVANEN-თან ერთობლივი პროექტის შესახებ ჰერლევში. ის მოიცავს 229 გასაქირავებელ ბინას, საზოგადოებრივ სივრცესა და ერთ კომერციულ ფართს. მშენებლობის დაწყება დაგეგმილია 2027 წლის დასაწყისში, დასრულება — 2029 წლის შუა პერიოდისთვის. რეგიონულ სტატისტიკაში ამ ინვესტიციის ღირებულება დაახლოებით 0,8 მლრდ დანიურ კრონად არის შეფასებული.

გრძელვადიანი განაკვეთები კვლავ იზრდება

საინვესტიციო ბაზრის მთავარი რისკი დაკავშირებულია სასესხო დაფინანსებასთან. ივლისში ათწლიანი საპროცენტო სვოპების განაკვეთები ოთხივე ქვეყანაში ერთდროულად გაიზარდა. შვედეთში ზრდამ შეადგინა 38 საბაზისო პუნქტი, ფინეთსა და დანიაში — 31-31 პუნქტი, ხოლო ნორვეგიაში — 24 პუნქტი. ერთი საბაზისო პუნქტი უდრის 0,01 პროცენტულ პუნქტს.

აგვისტოს ანგარიშის მომზადების მომენტისთვის ორიენტირი შეადგენდა დაახლოებით 3,1%-ს შვედეთში, 3,2%-ს ფინეთში, 3,4%-ს დანიაში და 4,5%-ს ნორვეგიაში. კომერციული უძრავი ქონებისთვის ამ მაჩვენებლებს პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს: ინვესტორები და კრედიტორები გრძელვადიან საბაზრო განაკვეთებს იყენებენ სასესხო კაპიტალის ღირებულებისა და ობიექტების მოთხოვნილი შემოსავლიანობის გაანგარიშებისას.

დარგობრივი მიმოხილვის გამოქვეყნების შემდეგ მონეტარული ვითარება არსებითად არ შემსუბუქებულა. Riksbank-მა 20 აგვისტოს შვედეთის ძირითადი განაკვეთი 1,75%-ის დონეზე დატოვა. გადაწყვეტილება ძალაში შედის 26 აგვისტოს. ცენტრალურმა ბანკმა აღნიშნა, რომ ზაფხულის ზრდისა და ინფლაციის მაჩვენებლებმა გადააჭარბა ივნისის პროგნოზს, და შეინარჩუნა განაკვეთის გაზრდის ალბათობა 2026 წლის შემდგომ პერიოდში.

ფინეთისთვის მოკლევადიანი დაფინანსების პირობები განისაზღვრება ევროზონის პოლიტიკით. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტის განაკვეთი დატოვა 2,25%-ის დონეზე, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ზღვრული დაკრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე. მარეგულირებელმა ცალკე გაუსვა ხაზი გაურკვევლობას, რომელიც დაკავშირებულია ენერგეტიკულ ფასებთან და ახლო აღმოსავლეთის კონფლიქტის შედეგებთან ინფლაციაზე.

დანიის მონეტარული პოლიტიკა დაკავშირებულია ევროსთან ფიქსირებული კურსის შენარჩუნებასთან. Danmarks Nationalbank-მა ივნისში მიმდინარე ანგარიშებისა და სადეპოზიტო სერტიფიკატების განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 1,85%-მდე გაზარდა, ხოლო საკრედიტო განაკვეთი — 2%-მდე. ეს გადაწყვეტილება მოჰყვა ევროზონაში განაკვეთების ივნისის ზრდას და მიზნად ისახავდა დანიასა და სავალუტო ბლოკს შორის არსებული საპროცენტო სხვაობის შენარჩუნებას.

ეკონომიკა მხარს უჭერს ბაზარს, მაგრამ აღდგენა არაერთგვაროვანია

მაკროეკონომიკური გარემო ოთხ ქვეყანაში შედარებით სტაბილური რჩება. საერთაშორისო სავალუტო ფონდის აპრილის პროგნოზი ითვალისწინებს შვედეთის რეალური მთლიანი შიდა პროდუქტის 2%-იან ზრდას 2026 წელს, ნორვეგიის — 1,5%-ით, ფინეთის — 1%-ით, დანიის — 2%-ით. ოთხივე ბაზრისთვის ერთად დარგობრივ მიმოხილვაში მოყვანილია დაახლოებით 1,6%-იანი ზრდის შეფასება.

ამასთან, შრომის ბაზრები არსებითად განსხვავდება. ივნისში უმუშევრობა შეადგენდა 8,7%-ს შვედეთში, 4,6%-ს ნორვეგიაში, 10,6%-ს ფინეთში და 3,1%-ს დანიაში. ფინეთის მაჩვენებელი გათვლილია სეზონური კორექტირების გარეშე 15–74 წლის ასაკის მოსახლეობისთვის, ამიტომ დანარჩენ ქვეყნებთან პირდაპირი შედარება სიფრთხილეს მოითხოვს.

ეკონომიკური ზრდისა და მსხვილი გარიგებების დაბრუნების კომბინაცია ქმნის უფრო ხელსაყრელ სურათს, ვიდრე საპროცენტო განაკვეთების მკვეთრი ზრდის პერიოდში იყო, თუმცა მიმდინარე ციკლი განსხვავდება ათწლეულის დასაწყისის იაფი კაპიტალის ბაზრისგან. აღდგენის მნიშვნელოვანი ნაწილი დაკავშირებულია იმასთან, რომ მყიდველები და გამყიდველები კვლავ ახერხებენ ფასებზე შეთანხმებას, ხოლო მსხვილი ინსტიტუციური ინვესტორები პორტფელურ ოპერაციებს უბრუნდებიან. ამავდროულად, გრძელვადიანი განაკვეთების ზრდა ზღუდავს ობიექტების ღირებულების ზემოთ გადაფასების შესაძლებლობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ჩრდილოეთ ევროპის ოთხი ბაზრის საინვესტიციო ბრუნვის 16%-იანი ზრდა ჯერ კიდევ არ შეიძლება ჩაითვალოს რეგიონის უძრავი ქონების სრულფასოვან და თანაბარ აღდგენად. 12-თვიანი მოცულობის თითქმის ნახევარი შვედეთზე მოდის, ფინეთის მაჩვენებლები შესამჩნევად გააძლიერა რამდენიმე მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებამ, დანია გასული წლის შედეგზე 25%-ით დაბლა რჩება, ხოლო გრძელვადიანი საბაზრო განაკვეთები ზაფხულში კვლავ გაიზარდა. 2026 წლის მეორე ნახევარში გარიგებების რაოდენობა შესაძლოა კვლავ უფრო სწრაფად გაიზარდოს, ვიდრე უძრავი ქონების ღირებულება: ფასების მდგრადი ზრდისთვის ინვესტორებს დასჭირდებათ საკმარისი სხვაობა ობიექტების შემოსავლიანობასა და გრძელვადიანი დაფინანსების ღირებულებას შორის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიციები განხორციელდა ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

იანვარ-ივლისში €5 მლნ-ზე მეტი ღირებულების საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ შვედეთში, ნორვეგიაში, ფინეთსა და დანიაში €22 მლრდ-ს მიაღწია. ეს 16%-ით მეტია 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა €37,1 მლრდ.

რომელი ქვეყანა ლიდერობს უძრავ ქონებაში ინვესტიციებით?

შვედეთი რჩება უდიდეს ბაზრად ოთხიდან: მასზე მოდიოდა €18,3 მლრდ, ანუ ბოლო 12 თვის მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 49%. წლის დასაწყისიდან ბრუნვა ეროვნულ ვალუტაში 31%-ით გაიზარდა 124,9 მლრდ კრონამდე.

სად იზრდება უძრავი ქონების ბაზარი ყველაზე სწრაფად?

ყველაზე მაღალი დინამიკა დაფიქსირდა ფინეთში. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა 60%-ით გაიზარდა €3,6 მლრდ-მდე. ამასთან, ზრდის ნაწილი აიხსნება მსხვილი პორტფელური ოპერაციებით, მათ შორის 4 761 ბინის შესყიდვით დაახლოებით €900 მლნ-ად.

რატომ შემცირდა ინვესტიციები დანიის უძრავ ქონებაში?

პირველ შვიდ თვეში დანიის ბაზარმა 2025 წელთან შედარებით 25% დაკარგა. ამასთან, საინვესტიციო ბრუნვის 69% მოდიოდა დაბალრისკიან სტაბილიზებულ აქტივებზე, რაც ძვირი კაპიტალის პირობებში ინვესტორების სიფრთხილეს ასახავს.

რა როლს თამაშობენ უცხოელი ინვესტორები?

უცხოურ კაპიტალზე ყველაზე მეტად დამოკიდებულია ფინეთი, სადაც უცხოელმა მყიდველებმა ბოლო 12 თვის ბრუნვის 57% უზრუნველყვეს. შვედეთში მათმა წილმა შეადგინა 27%, ნორვეგიაში — 10%. დანიაში, სადაც სტატისტიკა წლის დასაწყისიდან არის გათვლილი, უცხოელმა მყიდველებმა მოცულობის 45% შეადგინეს.

რამ შეიძლება შეაჩეროს ბაზრის აღდგენა?

ძირითადი რისკი დაკავშირებულია დაფინანსებასთან. ივლისში ათწლიანი საპროცენტო სვოპების განაკვეთები ოთხივე ქვეყანაში გაიზარდა. თუ სასესხო კაპიტალის ღირებულება მაღალი დარჩება, გარიგებების რაოდენობის ზრდა აუცილებლად არ გამოიწვევს უძრავი ქონების ფასების თანაბარ მატებას.

]]>