რა არის გარანტირებული შემოსავალი?

გარანტირებული შემოსავლიანობა — რა არის ეს სინამდვილეში? ეს არის შემოსავალი, რომელსაც ინვესტორი მიიღებს შეძენილი უძრავი ქონებიდან. ამ შემოსავლის დონეს ინვესტორს ჰპირდება სამშენებლო კომპანია — დეველოპერი. რამდენად დასაბუთებულია ეს დაპირება? ხომ არ არის ის უბრალოდ მარკეტინგული სვლა ან სულაც შეგნებული ტყუილი?

განვიხილოთ მშენებარე სასტუმროს მაგალითი, რომელშიც იყიდება ნომრები. დეველოპერი ჰპირდება მყიდველებს «გარანტირებულ შემოსავალს». რა არის ეს? როგორ ყალიბდება? ვინ იძლევა მის გარანტიას?

მაშ ასე, პროექტში არიან:

- დეველოპერი

- სასტუმროს ბრენდი

- მმართველი კომპანია.

ვინ იძლევა შემოსავლის გარანტიას: დეველოპერი, ბრენდი თუ მმართველი კომპანია?

გარანტირებული შემოსავალი — ეს არის დეველოპერის ვალდებულება. უკვე ამ ეტაპზე ინვესტორს შეუძლია გამორიცხოს ვარიანტების 90%. თავის პროდუქტში დარწმუნებული დეველოპერი იხდის გარანტირებულ შემოსავალს გადახდის მიღების მომენტიდან — უკვე მშენებლობის ეტაპზე. ასეთი შეთავაზებები მსოფლიო ბაზარზე ერთეულებია.

გარანტირებული შემოსავლის გადახდა გადახდის მომენტიდან, უკვე მშენებლობის ეტაპზე — ეს ცალსახად გარანტირებული შემოსავალია.

რა თქმა უნდა, ეს პირობები უნდა იყოს გაწერილი ხელშეკრულებაში – წინააღმდეგ შემთხვევაში გარანტიები არ არსებობს.

რის ხარჯზე უხდის დეველოპერი გარანტირებულ შემოსავალს ბრენდული სასტუმროს ნომრის მფლობელს?

ფაქტობრივად, მყიდველი აკრედიტებს დეველოპერს. მყიდველსა და დეველოპერს შორის პარტნიორობის ფინანსური მოდელი — იგივეა, რაც საბანკო. მხოლოდ დეველოპერი იღებს სესხს არა ბანკისგან, არამედ კლიენტისგან. ხოლო გარანტირებული შემოსავალი არის პროცენტის ანალოგი საბანკო დაკრედიტებაში. საქართველოში ბანკები დეველოპერებს აკრედიტებენ წლიური 12-15%-ით. ამიტომ დეველოპერისთვის უფრო მომგებიანია გადაუხადოს პროცენტი კლიენტს გარანტირებული შემოსავლის სახით წლიური 10%-ის დონეზე. თანაც გადაიხადოს გარანტირებული შემოსავალი ფულის მიღების მომენტიდან, მშენებლობის ეტაპზე — ისევე, როგორც დეველოპერი გადაუხდიდა ბანკს. ეს მოდელი ორმხრივად მომგებიანია. კლიენტი იწყებს მოგების მიღებას უკვე ყიდვის მომენტიდან, ჯერ კიდევ მშენებლობის დასრულებამდე. დეველოპერი კი ზოგავს ფულს ბანკისთვის პროცენტების გადახდაზე.

ასეთი მოდელი — კლიენტზეა ორიენტირებული. კლიენტისთვის უფრო მომგებიანია, რომ დეველოპერმა პროცენტები მას გადაუხადოს და არა ბანკს. ასეთი მოდელი მათემატიკურად დასაბუთებულია. ამიტომ დეველოპერი, იყენებს რა კლიენტის ფულს და უხდის მას გარანტირებულ შემოსავალს ბანკის ნაცვლად, ამცირებს რისკებს როგორც თავისთვის, ასევე კლიენტისთვის. ხოლო დეველოპერი, რომელიც იღებს საბანკო სესხებს, ზრდის რისკებს როგორც თავისთვის, ასევე კლიენტისთვის.

ამ მოდელის კრიტიკა ემყარება იმას, რომ გარანტირებულ შემოსავალს დეველოპერი უბრალოდ რთავს თავისი ობიექტის ღირებულებაში. ეს კრიტიკა უსაფუძვლოა და ადვილად გაბათილდება მათემატიკურად. თუ დეველოპერი ჰპირდება გარანტირებული შემოსავლის გადახდას ყიდვიდან ერთი წლის განმავლობაში, მაშინ ეს თანხა ნამდვილად შეიძლება უბრალოდ ჩაირთოს ობიექტის ღირებულებაში. მაგრამ Wyndham Grand Batumi Gonio-ს შემთხვევაში დეველოპერი იხდის გარანტირებულ შემოსავალს. დეველოპერის ვალდებულება გადაიხადოს გარანტირებული შემოსავალი შედის ხელშეკრულებაში ხუთი წლის ვადით პროლონგაციის შესაძლებლობით. გარანტირებული შემოსავლის გადახდის ვალდებულება ერთი წლის განმავლობაში — ეს ობიექტის ღირებულების 10%-ია. ამ თანხის ჩართვა ღირებულებაში კიდევ შეიძლება. მაგრამ ვალდებულება გადაიხადოს გარანტირებული შემოსავალი ხუთი წლის განმავლობაში — ეს ღირებულების ნახევარია. ღირებულების წელიწადნახევრით გაზრდა შეუძლებელია — ასეთ შემთხვევაში იკარგება ნებისმიერი რენტაბელურობა, ინგრევა თავად ფინანსური მოდელი. მხოლოდ თავის ფინანსურ მოდელში და რეალურ შემოსავალში დარწმუნებულ დეველოპერს შეუძლია აიღოს მრავალწლიანი ვალდებულებები გარანტირებული შემოსავლის გადახდაზე. და ეს მოწმობს პროდუქტის მაღალ საიმედოობაზე. თუ დეველოპერი არ იღებს მრავალწლიან ვალდებულებებს გარანტირებული შემოსავლის გადახდაზე, ეს ნიშნავს რომ ის არ არის დარწმუნებული თავის პროდუქტში და თავის ფინანსურ მოდელში.

რით არის უზრუნველყოფილი ხელშეკრულების პირობების შესრულება გარანტირებულ შემოსავალზე?

ხელშეკრულებაში გაწერილი პირობების შესრულება უზრუნველყოფილია კომპანია-დეველოპერის აქტივებით — არა მხოლოდ კონკრეტული ობიექტის, არამედ სხვა პროექტებით, მიწის ნაკვეთებით, მთელი ქონებით.

მაგალითად, სასტუმრო კომპლექსის Wyndham Grand Batumi Gonio-ს დეველოპერი — European Village LCC – იხდის გარანტირებულ შემოსავალს გადახდის მიღების მომენტიდან, უკვე მშენებლობის ეტაპზე. ყველა ეს პირობა შეტანილია ხელშეკრულებაში.

European Village ასევე არის პიონერი პრემიუმ მცირესართულიანი მშენებლობის სეგმენტში აჭარაში და საქართველოს მთელ ზღვის სანაპიროზე. პრემიუმ ვილების კომპლექსები, რომლებიც ამ კომპანიამ ააშენა, გახდა პირველი მსგავსი საინვესტიციო პროდუქტი ქვეყნის შავიზღვისპირეთში. ასეთი პროდუქტის მწვავე დეფიციტმა ქართულ ბაზარზე საშუალება მისცა კომპანიას გარანტირებულიყო შემოსავალი მრავალი წლის განმავლობაში. აგერ უკვე ხუთი წელია European Village აგრძელებს ამ ვილების მყიდველებისთვის წლიური 8%-ის ოდენობით გარანტირებული შემოსავლის გადახდას და ახანგრძლივებს გარანტირებული შემოსავლის ხელშეკრულებებს, რჩება რა ერთადერთ დეველოპერად საქართველოში, რომელიც მუდმივად უხდის გარანტირებულ შემოსავალს თავის კლიენტებს, რაც დასტურდება ვილების მფლობელების მიერ. ეს არის მყიდველთა დადასტურებული საინვესტიციო მოლოდინების ერთადერთი მაგალითი საქართველოში.

სასტუმროს კონცეფცია — ფინანსური მოდელის საფუძველი

როგორც პრემიუმ ვილების შემთხვევაში, პროდუქტის დეფიციტი წარმოადგენს პროექტ Wyndham Grand Batumi Gonio-ს ფინანსური მოდელის საიმედო საფუძველს. ელიტური სასტუმროს კონცეფციას საქართველოში პირველი All Inclusive სერვისებით არ აქვს ანალოგი ქართულ ბაზარზე.

ბაზრის სტატისტიკა აჩვენებს, რომ საერთაშორისო ბრენდების სასტუმროების დატვირთულობამ საქართველოში 2025 წელს 70%-ს გადააჭარბა და საშუალოდ წელიწადში 72%-ს მიაღწია. მაღალ სეზონზე საერთაშორისო ბრენდების სასტუმროების დატვირთულობა 90%-ს აჭარბებს. შედარებისთვის: არაბრენდული სასტუმროებისა და ლოკალური ბრენდების სასტუმროების საშუალო წლიური დატვირთულობა საქართველოში საშუალოდ წელიწადში 50%-ზე ნაკლებს შეადგენს. აპარტამენტების დატვირთულობა ვერ აღწევს 40%-საც კი, ხოლო ხშირად 30%-ზე ნაკლებია დღიური გაქირავებისას.

საკურორტო ბათუმში აპარტამენტების ქირაობის საშუალო ღირებულება წელიწადში შეადგენს დაახლოებით 30 დოლარს დღე-ღამეში.

არაბრენდულ აპარტ-სასტუმროებში და ლოკალური ბრენდების სასტუმროებში მაღალ სეზონზეც კი შეადგენს საშუალოდ 80 დოლარს.

საერთაშორისო სასტუმროების ქსელების სასტუმროებში ცხოვრების ღირებულება აღწევს 250 დოლარს საშუალოდ წელიწადში.

Luxury დონის სასტუმროებში შეადგენს 500-700 დოლარს დღე-ღამეში საშუალოდ წელიწადში. საქართველოში Luxury დონის სასტუმროები ერთეულებია. მაგალითად, Paragraph Freedom Square A Luxury Collection თბილისში და Paragraph Resort & Spa შეკვეთილში.

ხოლო All Inclusive სასტუმროები საქართველოში ჯერ საერთოდ არ არის. შესაბამისად, მათი ფასი არსებულ საბაზრო ჭერზე მაღალი იქნება ექსკლუზიურობის გამო. ხოლო All Inclusive Luxury ფასი — კიდევ უფრო მაღალი, 3000-მდე და 5000 დოლარამდეც კი ღამეში.

სწორედ ამ საბაზრო მონაცემების საფუძველზე შენდება ელიტური სასტუმრო კომპლექსის Wyndham Grand Batumi Gonio-ს ფინანსური მოდელი. დაკლებული მონაცემები საქართველოში ჯერ არარსებული All Inclusive Luxury ბაზრის შესახებ აღებულია მეზობელი ქვეყნების — თურქეთისა და რუსეთის (კრასნოდარის მხარე) ანალოგიური ბაზრებიდან, სადაც სასტუმროს ნომერი ამ ვიწრო სეგმენტში 5000-7000 დოლარამდე ღირს ღამეში.

ამრიგად, გარანტირებული შემოსავალი აპარტამენტებზე საუკეთესო შემთხვევაში არ შეიძლება აღემატებოდეს 3-4%-ს, ლოკალური ბრენდის ან არაბრენდულ სასტუმროში ნომერზე — მაქსიმუმ 8%-ს, ისიც თუ სასტუმრო 5 ვარსკვლავიანია, ხოლო გარანტირებული შემოსავლის ექსკლუზიურმა შეთავაზებამ All Inclusive Luxury-ს უმაღლეს სეგმენტში მსოფლიო ბრენდისგან შეიძლება მიაღწიოს 10%-ს და მეტს წლიურად. მხოლოდ ასეთი შეთავაზებისთვის შეუძლია დეველოპერს შესთავაზოს გარანტირებული შემოსავალი 5 და მეტი წლით.

არის თუ არა მსოფლიო ბრენდის უძრავი ქონება საინვესტიციო?

ბრენდული უძრავი ქონება ყოველთვის არ არის საინვესტიციო პროდუქტი. სასტუმრო ინდუსტრიის მსოფლიო ლიდერებსაც კი ბრენდების ხაზში აქვთ სასტუმრო რეზიდენციები. სასტუმრო რეზიდენციები — ეს არის უძრავი ქონება დასვენებისა და ცხოვრებისთვის, და არა შემოსავლის მისაღებად. არსებითად, ეს არის საცხოვრებელი, მაგრამ სასტუმროს სერვისით. ლაქშერი სეგმენტშიც კი ასეთი პროდუქტი არ გულისხმობს მოგების მიღებას, მისი ფასი ფორმირდება შესაძლო მოგების გათვალისწინების გარეშე, ამიტომ დეველოპერების დაპირებები გარანტირებულ შემოსავალზე ასეთ შემთხვევაში, როგორც წესი, მხოლოდ მარკეტინგული სვლაა.

პროექტი Wyndham Grand Batumi Gonio — ეს არის სასტუმრო ამ სიტყვის სრული გაგებით, სასტუმრო უძრავი ქონება, რომლის ფუნქციაც არის შემოსავლის მოტანა. Wyndham Grand — ეს არის ექსკლუზიურად სასტუმრო ბრენდი. ამ კომპლექსის სტრუქტურაში შედის — 20-სართულიანი სასტუმრო, სასტუმრო ვილები და თაუნჰაუსები, ასევე საოჯახო რეზიდენციები. საოჯახო რეზიდენციები ამ შემთხვევაში — ეს არის პროდუქტი, რომელიც აერთიანებს ერთდროულად კომფორტულ ცხოვრებას და მოგების მიღებას. მაგრამ მხოლოდ ამ შემთხვევაში. პროექტში Wyndham Grand Batumi Gonio საოჯახო რეზიდენციები ინტეგრირებულია სასტუმრო კომპლექსის ინფრასტრუქტურაში, ანუ წარმოადგენენ სასტუმროს ნაწილს და მოაქვთ მოგება როგორც სასტუმროს. ბევრი დეველოპერი სთავაზობს ექსკლუზიურად საოჯახო რეზიდენციებს სასტუმროს ბრენდის ქვეშ. მაგრამ სასტუმრო ინფრასტრუქტურის გარეშე რეზიდენციები არ წარმოადგენს საინვესტიციო პროდუქტს.

მოაქვს თუ არა სასტუმროში კაზინოს დამატებითი მოგება ნომრების მფლობელებისთვის?

კაზინოს მქონე სასტუმროებს არა მხოლოდ არ მოაქვთ მოგება ნომრების მფლობელებისთვის, არამედ წარმოადგენენ დაბრკოლებას მათი შემოსავლის მაქსიმიზაციისთვის. კაზინოს მართავს ან მმართველი კომპანია, ან მესამე მხარე — კომპანია, რომელსაც ეკუთვნის სათამაშო დარბაზების ტექნიკური სათავსოები. როგორც წესი, სასტუმროსთან კაზინოს კონცეფცია ითვალისწინებს ძირითადი მოგების მიღებას სწორედ კაზინოდან, და არა ნომრებში ცხოვრებიდან. ამიტომ კაზინოში მეტი დამთვალიერებლის მოსაზიდად მმართველი კომპანია ამცირებს ასეთ სასტუმროში ცხოვრების ღირებულებას პრაქტიკულად თვითღირებულებამდე. ეს პირდაპირ ზიანს აყენებს ნომრების მფლობელებს და მათ ფინანსურ ინტერესებს. გარდა ამისა, კაზინოს მქონე სასტუმროების სტუმრების კონტინგენტი შეუთავსებელია საოჯახო დასვენების კონცეფციასთან, სასტუმრო რეზიდენციების კონცეფციასთან. ამიტომ კაზინოს მქონე სასტუმროში «საოჯახო დასვენების» გაყიდვა — ეს მხოლოდ მარკეტინგული ხრიკია, ფინანსური რისკია ასეთ ობიექტებში ინვესტირებისთვის. ბოლოს, კაზინოს არსებობა წარმოადგენს დაბრკოლებას სასტუმროში მსოფლიოში ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი ჩეკის მქონე სტუმრების მოსაზიდად — არაბული სამყაროს მუსლიმური ქვეყნებიდან. ისინი სასურველი კლიენტები არიან კაზინოსთვის, მაგრამ ოჯახთან ერთად დასასვენებლად ისინი არ აირჩევენ კაზინოს მქონე სასტუმროს. ხოლო ნომრების მფლობელებისთვის ამ კონტინგენტის დაკარგვა — ეს ფინანსური დანაკარგებია.

ამრიგად მომგებიანი სასტუმროს ფინანსური მოდელისთვის მნიშვნელოვანია, რომ ობიექტი იყოს ექსკლუზიურად სასტუმრო, და არა რეზიდენცია. თანაც კაზინოს გარეშე, რომელიც არის სრულიად სხვა, თუმცა მომიჯნავე, ბიზნესის სახეობა, და არა საინვესტიციო სასტუმრო უძრავი ქონება.

ვინ უზრუნველყოფს გარანტირებულ შემოსავალს სასტუმროს მშენებლობის დასრულების შემდეგ?

როდესაც სასტუმრო აშენდება, ის გადაეცემა სამართავად მმართველ კომპანიას. Wyndham Grand Batumi Gonio-ს შემთხვევაში, — სასტუმრო მართვის მსოფლიო ლიდერს, კომპანია Aimbridge Hospitality-ს.

მმართველი კომპანია დაკავებულია სტუმრების მოზიდვით, უზრუნველყოფს სერვისის მაღალ დონეს, სასტუმროს პოპულარობისა და მასში ცხოვრების ღირებულების ზრდას. ღირებულებასთან ერთად იზრდება სასტუმროს შემოსავალი, და შესაბამისად ნომრების მფლობელების შემოსავალიც.

სასტუმროს შემოსავალი ასევე დიდად არის დამოკიდებული ბრენდზე. სასტუმრო ბრენდებს აქვთ ლოიალობის პროგრამები. წამყვან მსოფლიო ბრენდებს ლოიალური კლიენტების რაოდენობა ათეულობით და ასეულობით მილიონი აქვთ. პროფესიონალი ინვესტორი ეყრდნობა ამ მაჩვენებელს.

მსხვილი საერთაშორისო მმართველი კომპანია – ეს არის ათწლეულების განმავლობაში შემოწმებული მარკეტინგული მიღწევები კლიენტების მოსაზიდად. სწორედ ასეთია Aimbridge Hospitality. ხოლო ლოკალური მმართველი კომპანია – ეს სხვა არაფერია თუ არა staff, ტექნიკური პერსონალი.

გარდა დატვირთულობისა, ბრენდი ასევე უზრუნველყოფს სასტუმროში ცხოვრების მაღალ ღირებულებას და, შესაბამისად, სასტუმროსა და ნომრების მესაკუთრეთა შემოსავალს. რაც უფრო მსხვილია ბრენდი, მით უფრო მაღალია სასტუმროს დატვირთულობა და ნომერში ცხოვრების ღირებულება.

ვინ და როგორ «აგარანტირებს» ზუსტად ბრენდირებული სასტუმროს ნომრის მფლობელისთვის შემოსავლის გარკვეულ დონეს?

დეველოპერი იღებს საკუთარ თავზე ნომრის მფლობელის რისკებს. პროექტში Wyndham Grand Batumi Gonio დეველოპერი გარანტიას აძლევს კლიენტს წლიური შემოსავლის 10%-ზე და შეაქვს ეს ვალდებულებები ხელშეკრულებაში. ეს ნიშნავს რომ ის დარწმუნებულია, რომ რეალური შემოსავალი მეტი იქნება. რეალურ შემოსავალსა და გარანტირებულ შემოსავალს შორის სხვაობა წარმოადგენს დეველოპერის გამომუშავებას. ასეთ შემთხვევაში თუ სასტუმრომ, მაგალითად, მოიტანა 15% შემოსავალი, მაშინ დეველოპერი გამოიმუშავებს 5%-ს, ხოლო დარჩენილ 10%-ს უხდის ნომრის მფლობელს.

თუმცა წარმოვიდგინოთ, რომ მოხდა ტურისტული ნაკადის ტურბულენტობა. მაგალითად, პანდემია. და სასტუმრომ მოიტანა მხოლოდ 3% რეალური მოგება. ასეთ შემთხვევაში გარანტირებულ შემოსავლამდე დანაკლის 7%-ს ნომრის მფლობელს უხდის დეველოპერი თავისი ჯიბიდან.

მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს: ნომრის მფლობელი თავად წყვეტს, რა აირჩიოს — გარანტირებული შემოსავალი რისკების გარეშე თუ რეალური შემოსავალი რისკებით. თუ ის ირჩევს რეალურ შემოსავალს, მაშინ ის გამოიმუშავებს მეტს, მაგრამ იღებს თავის თავზე რისკებს. კარგ წელს ის გამოიმუშავებს, დავუშვათ, სრულ 15%-ს, ხოლო ტურბულენტობის წელს, მაგალითად, მხოლოდ 3%-ს. თუკი კლიენტი ყველა რისკს გადაიტანს დეველოპერზე, ის იღებს იმავე გარანტირებულ შემოსავალს (10%), გარემოებების მიუხედავად.

ეს არის კიდეც გარანტირებული შემოსავალი. შემოსავალი რისკების გარეშე. და სწორედ რისკების გამო დეველოპერები არ სთავაზობენ კლიენტებს ამ ოფციას. მხოლოდ ყველაზე საიმედო და სტაბილური დეველოპერები იღებენ საკუთარ თავზე რისკებს და გარანტიას აძლევენ კლიენტებს ურისკო შემოსავალზე.

უნდა იყოს თუ არა გაწერილი ხელშეკრულებაში პროლონგაციის შესაძლებლობა სასტუმრო კომპლექსში ნომრის მფლობელის სურვილის შემთხვევაში? როგორ ზუსტად?

გარანტირებული შემოსავალი აუცილებლად უნდა იყოს გაწერილი ხელშეკრულებაში. თითქმის ყველა დეველოპერი ჰპირდება გარანტირებულ შემოსავალს. მაგრამ ცოტა მათგანს თუ შეაქვს თავისი ვალდებულებები გარანტირებული შემოსავლის გადახდაზე ხელშეკრულებებში.

ასევე არიან დეველოპერები, რომლებსაც შეაქვთ ხელშეკრულებაში გარანტირებული შემოსავალი მშენებლობის დასრულებიდან ერთი ან ორი წლით. რის შემდეგაც იხსნიან ამ ვალდებულებებს. ესეც, არსებითად, ტყუილია.

ხელშეკრულებაში აუცილებლად უნდა იყოს გარანტირებული შემოსავლის ხელშეკრულების გაგრძელების შესაძლებლობა. Wyndham Grand Batumi Gonio-ს სტანდარტული პრაქტიკაა — გარანტირებული შემოსავლის ხელშეკრულების დადება 5 წლით, ხელშეკრულების პროლონგაციით ნომრის მფლობელის სურვილის შემთხვევაში.

სასტუმრო კომპლექსი Wyndham Grand Batumi Gonio შენდება ბრენდით Wyndham Grand. ეს არის საუკეთესო ბრენდი მსოფლიო ლიდერის — კომპანია Wyndham Hotels & Resorts-ის ხაზში. კომპანიის ლოიალობის პროგრამა მოიცავს 100 მლნ-ზე მეტ კლიენტს.

კომპლექსს მართავს Aimbridge Hospitality — სასტუმრო მართვის მსოფლიო ლიდერი. შემოსავალი მასსა და ნომრის მფლობელს შორის ნაწილდება პროპორციით 60% 40%-ზე მფლობელის სასარგებლოდ. ეს პირობები შეტანილია ნომრის მფლობელსა და მმართველ კომპანიას შორის ხელშეკრულებაში.

გარანტირებული შემოსავლის ხელშეკრულება შედის დეველოპერთან ხელშეკრულებაში 5 წლის ვადით ნომრის მფლობელის სურვილით პროლონგაციის პირობით.

ყოველივე ეს — მაღალი შემოსავლის იურიდიული გარანტია და რეალური დასაბუთებაა.

როგორია რეალური შემოსავლიანობა «ხელზე» საერთაშორისო ბრენდის სასტუმროში ინვესტირებისას? ეს «ჭუჭყიანად» არის თუ «სუფთად»?

როგორც წესი, დეველოპერებთან შემოსავალი მითითებულია «უხეშად», ბრუტო. ანუ, შემოსავლის თანხიდან დამატებით აკლდება გადასახადები, ხარჯები და ა.შ. შედეგად მყიდველი იღებს საუკეთესო შემთხვევაში წლიურ 3-4%-ს «სუფთად», ან საერთოდ «ნულზე» გადის.

სასტუმრო კომპლექსში Wyndham Grand Batumi Gonio გარანტირებული და რეალური შემოსავალი მითითებულია «სუფთად», ნეტო. ანუ ხარჯები ხელფასებზე, კომუნალურ მომსახურებაზე, სახარჯ მასალებზე, რემონტზე და ა.შ. აწევს მმართველ კომპანიას. მოგებიდან 10%-ის ოდენობით გარანტირებული შემოსავლის მიღების შემდეგ ნომრის მფლობელს რჩება მხოლოდ საშემოსავლო ან კორპორატიული გადასახადის გადახდა — მისი სტატუსიდან გამომდინარე.

გადასახადის მაქსიმალური ოდენობაა 5%. მაგრამ ეს 5% არა საერთო მოგებიდან, არამედ მისი პირადი შემოსავლიდან. ანუ, ეს 5% არ არის 10% გარანტირებული შემოსავლის ნახევარი, არამედ წარმოადგენს თანხის 5%-ს (მეოცედ ნაწილს). ანუ, სულ 0,5%, რომელიც აკლდება 10%-ს. საბოლოოდ გამოდის 9,5% «სუფთა» მოგება უკვე გადასახადების გადახდის შემდეგ. სხვა ხარჯები არ არის.

როგორ გავიგოთ საერთაშორისო ბრენდის სასტუმროში ნომრის ფლობიდან გარანტირებული შემოსავლის ფინანსური მოდელის საიმედოობა?

ფინანსური მოდელის საიმედოობა განისაზღვრება ბაზრის სტატისტიკით, მთლიანად ბაზრის დამოუკიდებელი კვლევებით.

საქართველოს მასპინძლობის ბაზარი ფართოდ არის შესწავლილი დამოუკიდებელი კვლევებით. კერძოდ, შესასწავლად რეკომენდებულია:

- BDO-ს კვლევა;

- GIG-ის კვლევა;

- ღია წყაროები.

პროექტ Wyndham Grand Batumi Gonio-ს საკვანძო უპირატესობები სასტუმროს ნომრების მყიდველებისთვის / სასტუმრო კომპლექსში ინვესტორებისთვის — ეს არის საერთოდ პირველი All Inclusive საქართველოში და მით უმეტეს პირველი All Inclusive Luxury სეგმენტში საქართველოში, ასევე სასტუმრო მართვის მსოფლიო ლიდერი, ქვეყანაში უდიდესი სასტუმრო ინფრასტრუქტურა, მთელი წლის დატვირთულობა. ყოველივე ეს არ არის წარმოდგენილი ქართულ ბაზარზე სხვა კომპანიების მიერ და იძლევა მოსალოდნელი შემოსავლის (საშუალო ბაზარზე) ზრდის მიმართულებით კორექტირების საშუალებას.

რა ვალუტაში იხდება საერთაშორისო ბრენდის სასტუმროში ნომრის ფლობიდან გარანტირებული შემოსავალი?

მნიშვნელოვანი კითხვაა. იმიტომ რომ თუ ინვესტორი ყიდულობს ნომერს რაიმე ადგილობრივ ვალუტაში, მაშინ მისი შემოსავალი განიცდის ინფლაციას, ამ ვალუტასთან ერთად.

ბევრი დეველოპერი გადასახადის ოდენობას მიუთითებს ადგილობრივ ვალუტაში. ერთი წლის განმავლობაში არასტაბილური ვალუტა უფასურდება.

მაგალითად, ყველაზე რეზონანსული პრეცედენტი მოხდა თურქულ იზმირში — სასტუმროში Radisson RED Izmir Point Bornova. იქ შემოსავალი იხდებოდა თურქულ ლირაში. თურქეთში ადგილობრივი ლირის ინფლაცია ყოველწლიურად ათეულობით პროცენტს შეადგენს. ნომრების მფლობელებისთვის შემოსავლის გადახდის მომენტისთვის, მათი რეალური შემოსავალი დოლარის ეკვივალენტში ასწრებდა ორჯერ და მეტჯერ შემცირებას.

სასტუმრო კომპლექსში Wyndham Grand Batumi Gonio გარანტირებული შემოსავალი იხდება ევროში. გარანტირებული შემოსავლის ოდენობა ხელშეკრულებებში ასევე მითითებულია ევროში. ისევე როგორც გარიგების თანხა.

არსებობს თუ არა სასტუმრო კომპლექსის მშენებლობის დაგვიანების რისკები? როგორ იმოქმედებს ეს შემოსავლიანობაზე? რა მოხდება, თუ სასტუმრო დროულად არ გაიხსნება?

ხანგრძლივი მშენებლობები — სამშენებლო ბაზრის საკვანძო რისკია. მშენებლობის დაგვიანება აფერხებს ინვესტორების მიერ მოგების მიღების ვადებს.

ამ რისკის აღმოფხვრა შესაძლებელია მხოლოდ ხელშეკრულებაში გადახდების დაწყების კონკრეტული ვადის გაწერით, მშენებლობის ფაქტობრივ დასრულებაზე привязаების გარეშე. ასეთი შეთავაზებები ბაზარზე პრაქტიკულად არ არსებობს.

ერთ-ერთი უნიკალური გამონაკლისი — პროექტი Wyndham Grand Batumi Gonio. ნომრების მყიდველები ამ სასტუმრო კომპლექსში იწყებენ გარანტირებული შემოსავლის მიღებას უკვე გადახდის მომენტიდან. ანუ, მშენებლობის დაგეგმილ ვადაზე ადრეც კი და მისი შესაძლო შეფერხებების მიუხედავად.

რით უზრუნველყოფს დეველოპერი გარანტირებულ შემოსავალს და რის ხარჯზე იხდის მას უკვე მშენებლობის ეტაპზე?

სასტუმროს გაშვებამდე გარანტირებული შემოსავლის უზრუნველყოფა ხორციელდება თავად კომპანია-დეველოპერის აქტივების ხარჯზე. ეს ეკონომიკურად გამართლებულია და უფრო მომგებიანია დეველოპერისა და, შედეგად, ინვესტორის საბანკო დაკრედიტებაზე.

ხოლო ის იხდება იმის ხარჯზე, რომ დეველოპერი არ იღებს საბანკო სესხებს და არ უხდის პროცენტებს ბანკებს. ამის ნაცვლად ის უხდის გარანტირებულ შემოსავალს კლიენტებს.

გარანტირებული შემოსავლის განაკვეთი დაკრედიტების საბანკო განაკვეთზე დაბალია. დეველოპერი ირჩევს ბანკსა და კლიენტს შორის. კლიენტის არჩევა — ეს ორმხრივად მომგებიანი ოფციაა. კლიენტის არჩევით, დეველოპერი სთავაზობს მას ყიდვის უფრო ხელსაყრელ პირობებს.

ფაქტობრივად კლიენტი ნამდვილად აკრედიტებს დეველოპერს, იღებს რა სანაცვლოდ უფრო ხელსაყრელ პირობებს. მაგრამ კლიენტის აღქმაში ეს ოფცია უფრო საგანგაშოა. საბანკო დაკრედიტება სუბიექტურად ნაკლებად საშიშია, თუმცა სინამდვილეში ის ზრდის რისკებს დეველოპერისთვისაც და ინვესტორისთვისაც.

Wyndham Grand Batumi Gonio-ს დეველოპერმა უარი თქვა საბანკო დაკრედიტების საყოველთაოდ მიღებულ პრაქტიკაზე მსოფლიო ბაზრებზე სტაგნაციის დაწყებასთან ერთად, რათა გაეუმჯობესებინა კლიენტებისთვის ყიდვის პირობები, რადგანაც «არითმეტიკა» თანაბრად მომგებიანია თავად კომპანიისთვისაც და კლიენტებისთვისაც.

ბრენდის პოზიცია გარანტირებულ შემოსავალზე: რა არის მნიშვნელოვანი გასათვალისწინებელი ხელშეკრულების გაფორმებისას?

მნიშვნელოვანი კითხვა: რჩება თუ არა ბრენდი გულგრილი გარანტირებული შემოსავლის დაპირებების მიმართ თავისი დეველოპერების მიერ?

ბრენდი არ იძლევა შემოსავლის გარანტიას და არ არის დაკავებული ოფციებით, რომლებიც სცილდება სტანდარტული საბაზრო პრაქტიკის ფარგლებს. მაგრამ დეველოპერთან მუშაობისას, ბრენდი ამოწმებს მის სანდოობასა და უზრუნველყოფას.

რა რისკებია? რა ხდება კრიზისის, ფორს-მაჟორის ან ტურისტული ნაკადის ვარდნის დროს? რისკ-მენეჯმენტი და პირობების შედარება საერთაშორისო ბრენდის სასტუმრო კომპლექსში ინვესტირებისას

ინვესტიციების უსაფრთხოებისა და პროექტის საიმედოობის პირობებია:

- გარანტირებული შემოსავლის გადახდის პირობების ჩართვა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში, რაც გამორიცხავს შემოსავლის მიუღებლობის რისკებს მშენებლობის დაგვიანების შემთხვევაში;

- გარანტირებული შემოსავლის გადახდა გადახდის მიღების მომენტიდან — უკვე მშენებლობის ეტაპზე;

- მსხვილი საერთაშორისო ბრენდის არსებობა არანაკლებ 100 მლნ ლოიალური კლიენტით;

- მსხვილი საერთაშორისო მმართველი კომპანიის არსებობა;

- შემოსავლის განაწილება მმართველ კომპანიასა და კლიენტს შორის კლიენტის სასარგებლოდ;

- «სუფთა» გარანტირებული შემოსავალი, მხოლოდ საშემოსავლო გადასახადით, ხელფასების, კომუნალური გადასახადების, სახარჯი მასალების, ამორტიზაციისა და სხვათა გამოქვითვის გარეშე;

- კლიენტის ნებაყოფლობითი არჩევანი გარანტირებულ და რეალურ შემოსავალს შორის;

- კლიენტის უფლება გარანტირებული შემოსავლის შესახებ ოფციის პროლონგაციაზე ამ უფლების ხელშეკრულებაში ჩართვით;

- ფინანსური მოდელის საიმედოობა, დადასტურებული ბაზრის სტატისტიკითა და დამოუკიდებელი მარკეტინგული კვლევებით;

- ბაზრისთვის უნიკალური ოფციების არსებობა — სერვისის, ინფრასტრუქტურის;

- სტაბილურ ვალუტაში შემოსავლის გადახდის დაფიქსირება ხელშეკრულებაში.

მსოფლიო ბაზარზე ერთ-ერთი იმ მცირერიცხოვან პროექტთაგანი, რომელიც აკმაყოფილებს ყველა ამ მოთხოვნას, არის სასტუმრო კომპლექსი Wyndham Grand Batumi Gonio. ქართულ ბაზარზე ასეთი პროექტი მხოლოდ ერთია.

შეიძლება თუ არა ობიექტის გაყიდვა გარანტირებული შემოსავლის მოქმედების დროს?

სასტუმრო კომპლექსი Wyndham Grand Batumi Gonio იძლევა ნაყიდი ნომრის გადაყიდვის საშუალებას ჯერ კიდევ მშენებლობის ეტაპზე. ამის გაკეთება შეიძლება ორი გზით.

პირველი გზა — ნომრის მიყიდვა დეველოპერისთვის გაზრდილი ფასით. უფრო მეტიც, კლიენტის სურვილით დეველოპერი ვალდებულია გამოისყიდოს ეს ნომერი.

მეორე გზა — საკუთარი ნომრის გადაყიდვა დეველოპერის მეშვეობით საბაზრო ფასით. თუ დეველოპერმა ვერ შეძლო ნომრის გადაყიდვა ნახევარ წელიწადში, მყიდველს შეუძლია თავად გაყიდოს თავისი ნომერი.

ნებისმიერი ამ ხერხის დროს, ოფცია «გარანტირებული შემოსავალი» იყიდება ნომერთან ერთად და ფორმდება შემდეგ მყიდველზე.

როგორ მუშაობს გარანტიები რეალურ პროექტებში?

დეველოპერთა უმეტესობა არანაირად არ იძლევა დაპირებული შემოსავლის გარანტიას. ეს მარკეტინგული ხრიკია, ხოლო ხშირად, უბრალოდ შეგნებული ტყუილი.

მხოლოდ მცირე რაოდენობის დეველოპერებს შეაქვთ გარანტირებული შემოსავალი ხელშეკრულებაში, მაგრამ ერთი ან ორი წლით მშენებლობის დასრულების შემდეგ. თანაც მყიდველის სურვილით ამ ოფციის პროლონგირების შესაძლებლობის გარეშე.

გარანტირებული შემოსავლის პირობები, რომლებსაც სთავაზობს Wyndham Grand Batumi Gonio, — უნიკალურია საქართველოსთვის და ერთ-ერთი საუკეთესოა მთლიანად მსოფლიო ბაზარზე.

როდის შეიძლება არ იმუშაოს გარანტიამ

რისკები ყოველთვის არსებობს. ეს არის ფორს-მაჟორები. მაგალითად, სტიქიური უბედურებები ან მსოფლიო ფინანსური კრიზისები, რომელთა გამოც კოტრდებიან არა მხოლოდ მსხვილი კომპანიები, არამედ მთელი სახელმწიფოებიც.

მაგრამ ამ შემთხვევაშიც კი მდიდრული სასტუმროები წამყვანი მსოფლიო ბრენდებისგან წარმოადგენენ უფრო დაცულ სეგმენტს. სადაზღვევო კომპანიები მეტი მზადყოფნით აზღვევენ ასეთ ობიექტებს. ხოლო მსოფლიო კრიზისების დროს Luxury სეგმენტები აღნიშნავენ მხოლოდ შემოსავლების ვარდნას, მაგრამ არა ზარალს.

სხვა მიზეზები, რის გამოც გარანტიამ შეიძლება არ იმუშაოს, პროექტ Wyndham Grand Batumi Gonio-ში არ არსებობს.

შედარება: გარანტირებული შემოსავალი vs რეალური (მცურავი) შემოსავალი

რეალური შემოსავალი — ეს არის შემოსავალი, რომელსაც მოიტანს სასტუმრო მშენებლობის დასრულებისა და ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ. რეალური შემოსავალი — მცურავია წლიდან წლამდე. ის დამოკიდებულია ტურისტების რაოდენობაზე. ხოლო ტურისტების რაოდენობა, თავის მხრივ, დამოკიდებულია ბევრ ფაქტორზე. ტურისტული ნაკადის ტურბულენტობა — ეს არის გარკვეული რისკი. და ნომრის თითოეული მფლობელი თავად აკეთებს არჩევანს — აიღოს ეს რისკები საკუთარ თავზე თუ აირჩიოს ოფცია «გარანტირებული შემოსავალი» და გადაიტანოს ეს რისკები დეველოპერზე.

მაგალითად, სასტუმროს მოაქვს საშუალოდ 15% წლიური შემოსავალი კარგ წლებში. დავუშვათ, ნომრის მფლობელმა აირჩია რეალური შემოსავალი გარანტირებულის ნაცვლად. ასეთ შემთხვევაში ეს 15% არის მისი შემოსავალი. მაგრამ აი დგება პანდემია, საზღვრებს კეტავენ, ტურისტები არ არიან. ასეთ შემთხვევაში ნომრის მფლობელი რჩება მოგების გარეშე.

და რა ხდება, თუ ნომრის მფლობელი ირჩევს ოფცია «გარანტირებულ შემოსავალს»? მაგალითად, წლიური 10%-ის დონეზე. ასეთ შემთხვევაში კარგ წელს დეველოპერი, რომელიც გარანტიას აძლევს ამ შემოსავალზე ნომრის მფლობელს, გამოიმუშავებს 15%-ს, საიდანაც 10%-ს აძლევს ნომრის მფლობელს. 5% რჩება დეველოპერს. მაგრამ აი დგება პანდემია. სასტუმრომ არ მოიტანა შემოსავალი. ასეთ შემთხვევაში დეველოპერი მაინც უხდის 10% გარანტირებულ შემოსავალს ნომრის მფლობელს საკუთარი ჯიბიდან.

არის თუ არა ლიკვიდური ობიექტი გარანტიით?

მშენებლობის ეტაპზე ნომერს სასტუმრო კომპლექსში Wyndham Grand Batumi Gonio აქვს მყისიერი ლიკვიდურობა. დეველოპერის ვალდებულება გამოისყიდოს ნომერი გაზრდილი ფასით გათვალისწინებულია ხელშეკრულებაში ოფციით «უკუგამოსყიდვა».

თუმცა ამ პროექტში არ ყოფილა არცერთი მსურველი მიეყიდა ნომერი უკან დეველოპერისთვის ყოველ წელზე 10% ფასნამატით. იმიტომ რომ ელიტური სასტუმრო უძრავი ქონება მსოფლიო ბრენდისგან ძვირდება ყოველწლიურად 30%-ით და მეტით.

აი ფასების სტატისტიკა, რომლითაც იყიდებოდა ნომრები სასტუმრო კომპლექსში Wyndham Grand Batumi Gonio (კვადრატულ მეტრზე წლის დასაწყისისთვის):

2023 წელს (წლის დასაწყისი) - $4360

2024 წელს (გარიგებების საშუალო ფასი წლის განმავლობაში) - $6170 (+41,51% წელიწადში)

2025 წელს (გარიგებების საშუალო ფასი წლის განმავლობაში) - $8830 (+43,11%).

ამრიგად ამ აქტივების კაპიტალიზაცია უკვე მშენებლობის ეტაპზე შეადგენს წელიწადში 40%-ზე მეტს.

დეველოპერი ასევე სთავაზობს მფლობელებს დახმარებას ნომრის გაყიდვაში საბაზრო ფასით. ეს დახმარება ასევე გათვალისწინებულია ხელშეკრულებაში. დახმარებას გაყიდვაში უწევს ნომრის მფლობელის მიმართვიდან ნახევარი წლის განმავლობაში.

რა სამართალშია დადებული ხელშეკრულება — ადგილობრივ თუ საერთაშორისო? რა უნდა ქნას ინვესტორმა დავის შემთხვევაში?

ხელშეკრულებები იდება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად და რეგისტრირდება საქართველოს იუსტიციის სამინისტროში.

სამეურნეო დავების გადაწყვეტით დაკავებულია შესაბამისი სასამართლო ინსტანცია საქართველოში.

შეიძლება თუ არა ხელშეკრულება შეიცვალოს ცალმხრივად?

პროექტში Wyndham Grand Batumi Gonio არცერთ მხარეს არ აქვს შესაძლებლობა დამოუკიდებლად შეცვალოს ხელშეკრულების პირობები. ხელშეკრულებაში არ არის არანაირი «წვრილი შრიფტი».

ესეც პროექტის მნიშვნელოვანი უპირატესობაა. ვინაიდან ბევრ სხვა დეველოპერთან ხელშეკრულებები შედგენილია ისე, რომ ნებისმიერი შესაძლო დავა თავიდანვე განიმარტება დეველოპერის სასარგებლოდ.

რა ითვლება კონკრეტულად «შემოსავლიანობის ვალდებულებების შესრულებად»? დარიცხვის ფაქტი თუ ფაქტობრივი გადახდა?

გარანტირებულ შემოსავალზე კლიენტის წინაშე დეველოპერის ვალდებულებების შესრულებად ითვლება ფაქტობრივი გადახდა.

როგორია სასტუმროს ფაქტობრივი მარჟინალობა გარანტიის გარეშე? და რატომ იგებს საერთაშორისო ბრენდი?

ბოლო წლების ბაზრის სტატისტიკის თანახმად, საერთაშორისო ბრენდების სასტუმროების დატვირთულობა ბათუმში განუწყვეტლივ იზრდება და უკვე შეადგენს 70%-ზე მეტს საშუალოდ წლის განმავლობაში. ხოლო მაღალ სეზონზე შეადგენს 90%-ზე მეტს. ამის საპირისპიროდ ჩვეულებრივი აპარტ-სასტუმროები იტვირთება საშუალოდ 30%-ზე ნაკლებად საშუალოდ წლის განმავლობაში.

ქსელურ ბრენდულ სასტუმროებში ცხოვრების ღირებულება ასევე სტაბილურად იზრდება და 4-5-ჯერ აღემატება აპარტ-სასტუმროებში ცხოვრების ღირებულებას. მთლიანობაში ქსელური ბრენდული სასტუმროების მარჟინალობა 7-8-ჯერ მაღალია, ვიდრე აპარტ-სასტუმროების მარჟინალობა.

გარდა ამისა, ქართულ ბაზარზე შეიმჩნევა მრავალწლიანი მდგრადი ტრენდი — ნომრული ფონდის ზრდა არაბრენდულ სასტუმროებში და ლოკალური ბრენდების სასტუმროებში იზრდება უფრო სწრაფად, ვიდრე ტურისტული ნაკადის ზრდა ამ სეგმენტში. ბაზრის ოპერატორების ინფორმაციით, პანდემიის შემდეგ ნომრული ფონდი ამ სეგმენტში გაიზარდა 50%-ით, ხოლო ტურისტების რაოდენობა ამ სეგმენტში იზრდება მხოლოდ 3-4%-ით წელიწადში. შედეგად ეცემა ასეთი სასტუმროების დატვირთულობა და, შესაბამისად, შემოსავლები. ოტელიერები ამ სეგმენტში იძულებულნი არიან ფასებიც კი შეამცირონ, რათა მოიგონ კონკურენცია კლიენტისთვის. ამის საპირისპიროდ დეფიციტურ სეგმენტებში დასწრება იზრდება ყოველწლიურად, ცხოვრების ღირებულებასთან ერთად, ხოლო შეთავაზება იზრდება უფრო ნელა, ვიდრე ტურისტების ნაკადი მაღალი ჩეკით.

ვინ სწევს ხარჯებს არასრული დატვირთვის დროს? ინვესტორი თუ მმართველი კომპანია?

ქსელურ ბრენდულ სასტუმროებში არ არსებობს ისეთი ცნება, როგორიცაა «არასრული დატვირთვა». მათი დატვირთულობა და მათში ცხოვრების ღირებულება ყოველთვის მოიტანს მოგებას. მოგების განაწილებისას, როგორც უკვე ითქვა, ყველა ხარჯს სწევს მმართველი კომპანია.

ვინ მართავს კონკრეტულად სასტუმროს — ბრენდი თუ ლოკალური გუნდი?

სასტუმრო კომპლექსს Wyndham Grand Batumi Gonio მართავს Aimbridge Hospitality — უმსხვილესი მმართველი კომპანია მსოფლიოში.

სასტუმროს დატვირთულობა ასევე იზრდება საერთაშორისო სასტუმრო კომპანია Wyndham Hotels & Resorts-ის ლოიალური კლიენტების ხარჯზე. ასეთი კლიენტების რაოდენობა 114 მლნ-ზე მეტია.

როგორ წყდება საერთაშორისო ბრენდების სასტუმროებში სეზონურობის საკითხი?

სასტუმრო კომპლექსი Wyndham Grand Batumi Gonio გათვლილია მთელი წლის განმავლობაში დასვენებაზე. ამისთვის კომპლექსში არის უდიდესი ინფრასტრუქტურა საქართველოში და ერთ-ერთი უდიდესი მსოფლიოში. სულ — 100-ზე მეტი ობიექტი, რომელიც გათვლილია იმაზე, რომ უზრუნველყოს დასვენება, გაჯანსაღება, თავისუფალი დრო მთელი ოჯახისთვის, სამუშაო და ბიზნესი მთელი წლის განმავლობაში.

აქვს თუ არა მმართველ კომპანიას გრძელვადიანი კონტრაქტები ტუროპერატორებთან?

ასეთი კონტრაქტების არსებობა და თანამშრომლობის ინდივიდუალური პირობები ტუროპერატორებთან, პლატფორმებთან AirBNB, Booking და მათ მსგავსებთან არის Aimbridge Hospitality-სა და სხვა მსოფლიო მმართველი კომპანიების ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობა ლოკალურ, ადგილობრივ მმართველ კომპანიებთან შედარებით.

რამდენად გადახურებულია ბათუმის სანაპიროს ბაზარი?

აჭარის ბაზარზე ჩამოყალიბდა შეთავაზების სიჭარბე ეკონომ-სეგმენტში — ბიუჯეტური ბინებისა და აპარტამენტების.

იმავდროულად რეგიონში ნარჩუნდება მწვავე დეფიციტი პრემიუმ და მდიდრულ სეგმენტებში — პირველ რიგში ელიტური ვილებისა და Luxury სასტუმროების.

Wyndham Grand Batumi Gonio გახდება საქართველოში პირველი მდიდრული სასტუმრო წამყვანი მსოფლიო ბრენდისგან All Inclusive სერვისებით.

ბაზარზე ასევე შეიმჩნევა თავისუფალი მიწის დეფიციტი მშენებლობისთვის. ბათუმის ისტორიულ ნაწილში ასეთი მიწა არ დარჩა. ძირითადი სამშენებლო აქტივობა კონცენტრირებულია ბათუმის რაიონ გონიოში.

ეს არის «ოქროს სანაპირო», დეფიციტური მიწის ვიწრო ზოლი მთებსა და ზღვას შორის, სიგრძით სულ რამდენიმე კილომეტრი.

ამ მიწებმა მიიღეს სარეკრეაციო სტატუსი, მომავალი მშენებლობის სიმაღლე აქ შეზღუდულია 15 მეტრით. ეს იძლევა გარანტიას, რომ მდიდრული სასტუმრო უძრავი ქონება «ოქროს სანაპიროზე» ყოველთვის დარჩება დეფიციტში, არ იქნება ჭარბად განაშენიანებული სხვა მრავალსართულიანი სასტუმროებით.

როგორ იბეგრება ინვესტორის შემოსავალი მსოფლიო ბრენდის სასტუმროში დაბანდებიდან?

როგორც უკვე ითქვა, ინვესტორი იხდის საშემოსავლო გადასახადის მხოლოდ 1%-ს. ყველა დანარჩენ ხარჯს საკუთარ თავზე იღებს მმართველი კომპანია.

შეიძლება თუ არა საგადასახადო რეჟიმი შეიცვალოს ცალმხრივად?

საქართველო — ეს არის საგადასახადო სამოთხე ინვესტორებისთვის. აქ არის ბიზნესისთვის ერთ-ერთი ყველაზე ხელსაყრელი საგადასახადო სისტემა (რაც ყოველწლიურად აღინიშნება მსოფლიო ბანკის შესაბამისი რეიტინგებით).

გარდა ამისა, საქართველოში არსებობს უნიკალური კონსტიტუციური დებულება: გადასახადის განაკვეთის გაზრდა აქ შესაძლებელია მხოლოდ ეროვნული რეფერენდუმის ჩატარების გზით.

რამდენად ადვილია მოქმედი გარანტიით ნომრის გაყიდვა?

მისი გაყიდვა შეიძლება მყისიერად — უკან დეველოპერთან. ხელშეკრულების თანახმად, სასტუმრო კომპლექსის Wyndham Grand Batumi Gonio დეველოპერი ვალდებულია გამოისყიდოს ნომერი მფლობელის მოთხოვნით. მათ შორის ჯერ კიდევ მშენებლობის ეტაპზე. თანაც გაზრდილი ფასით.

ასევე ნომრის მფლობელს შეუძლია დაასახელოს თავისი ფასი, ხოლო დეველოპერი უწევს მას დახმარებას გაყიდვაში, იყენებს რა თავის მარკეტინგულ რესურსებს. ასეთი შესაძლებლობა ასევე გათვალისწინებულია ხელშეკრულებაში.

პროექტ Wyndham Grand Batumi Gonio-ს დამატებითი უპირატესობები

ევროპელი და ამერიკელი მყიდველებისთვის პროექტ Wyndham Grand Batumi Gonio-ში მნიშვნელოვან მიმზიდველ კონცეფციას წარმოადგენს:

- სასტუმრო კომპლექსის ორიენტირებულობა განსაკუთრებული საჭიროებების მქონე ადამიანებზე. კომპლექსის ინფრასტრუქტურა აღჭურვილია ყველაფრით აუცილებლით სტუმრების ამ კატეგორიისთვის - პანდუსებიდან დაწყებული საკუთარი ფიზიოთერაპიისა და რეაბილიტაციის კლინიკით დასრულებული.

- საერთაშორისო ეკოლოგიური სტანდარტების მკაცრი დაცვა - ეკომასალების გამოყენება, სასტუმროს ექსპლუატაციისას გარემოსთვის ზიანის მინიმიზაცია, დეკარბონიზაცია და ა.შ. ეს არის გლობალური პროგრამა Wyndham Green - ბრენდის მოთხოვნა ქსელის ყველა სასტუმროს მიმართ, რომელსაც აკონტროლებს ბრენდი.

- რასობრივი ცრურწმენების დაძლევა. მაგალითად, სასტუმრო კომპლექსში გათვალისწინებულია ჰალალ და კოშერული სამზარეულოები, აუზები და სპა, მათ შორის ჰალალ. სასტუმროს კონცეფცია აერთიანებს სხვადასხვა რელიგიის, ეროვნებისა და რასის ადამიანებს ყველასთვის საერთო ღია სამყაროს იდეით.

იუსტიციის სახლი თბილისში

საქართველოში ბიზნესის წარმოება და სხვადასხვა მომსახურების გაწევა შესაძლებელია ინდმეწარმის (ი/მ) და შპს-ს სტატუსით. განმარტებები რუსულის მსგავსია: ინდივიდუალური მეწარმე – ფიზიკური პირი, შპს – ორგანიზაცია. გასაფორმებლად საჭიროა იუსტიციის სახლში პასპორტით მისვლა. ასევე დაგჭირდებათ ქართული ტელეფონის ნომერი, ელექტრონული ფოსტა და საცხოვრებელი ან კომერციული უძრავი ქონების მისამართი საქართველოში.

სისტემა შენთანაა და არა შენს წინააღმდეგ

კლიმ ჩერნიშევმა ი/მ გახსნა «პროგრამული უზრუნველყოფის შემუშავების» მიმართულებით. რუსეთში საბუთების გასაფორმებლად ბუღალტერთან მუშაობდა. არ უყვარს ბიუროკრატია. ვარაუდობდა, რომ საქართველოშიც რთული პროცესი იქნებოდა და თავის დაზღვევა გადაწყვიტა.

«მისამართში, საბუთების მომზადებაში, თარგმანსა და თანხლებაში 150 ლარი გადავიხადე. კიდევ 46 ლარი დაჯდა სახელმწიფო ბაჟი მომდევნო დღეს დაჩქარებული გახსნისთვის. ყველაფერმა სწრაფად და ზუსტად ჩაიარა. შემდეგ ბანკში გავხსენი არასახელობითი ბარათი თვენახევრიანი ლარის მომსახურებით».

კლიმი მალევე მიხვდა, რომ საქართველოში ყველაფერი სხვანაირადაა მოწყობილი, სისტემა მხარდაჭერაზეა გათვლილი, «ის შენთანაა და არა შენს წინააღმდეგ»:

«არ ვარ დარწმუნებული, რომ ასეთი სიტყვა არსებობს, მაგრამ «თანაგრძნობა» მოუხდებოდა. ან ემპათია. თავიდან ზიხარ აბსოლუტური გაუგებრობით, თუ რა უნდა აკეთო და შეცდომის დაშვების შიშით, მერე კი დუნდები, რადგან თანამშრომლები გიკარნახებენ, გეხმარებიან».

კლიმმა შეიმუშავა რეკომენდაციები უცხოელებისთვის, რომლებიც იმყოფებიან საქართველოს ტერიტორიაზე და სურთ ი/მ-ს რეგისტრაცია. მისი გათვლებით, დაგჭირდებათ 300-350 ლარი და ორიდან ხუთ დღემდე დრო, ხოლო სიმ-ბარათის აღებას მეწარმე Magti-ს სალონში გირჩევთ. ოპტიმალური ტარიფია – ულიმიტო 7 დღით 7 ლარად. წუთების პაკეტის ყიდვა საკუთარი შეხედულებისამებრ შეგიძლიათ. ფასებიც არ არის მაღალი.

ი/მ-ს რეგისტრაციის შემდეგ ტელეფონზე მოვა SMS დასტურით. შემდეგ საჭიროა განაცხადის შეტანა მცირე ბიზნესზე, რათა დაბეგვრა 1-3%-მდე შემცირდეს. ეს კეთდება პირადად საგადასახადო სამსახურში ან უწყების საიტის მეშვეობით. საბოლოოდ გასცემენ მცირე ბიზნესის გახსნის სერტიფიკატს. ეს 20 ლარი ღირს და 1 ლარი მიდის საბანკო საკომისიოზე.

«გთხოვთ, გახსოვდეთ, რომ ჩვენ აქ სტუმრები ვართ. ჩვენი არავის არაფერი მართებს. თუ ბანკის მენეჯერმა ან საგადასახადოს თანამშრომელმა უარი გითხრათ — ეს აბსოლუტურად კანონიერია. ნუ იუხეშებთ. თუ დაიღალეთ და ხვდებით, რომ თავის შეკავება გიჭირთ, წადით სახლში, დალიეთ ერთი ჭიქა წითელი ღვინო, ამოისუნთქეთ და დამშვიდდით. გაიღიმეთ, გაიცანით ხალხი, იურთიერთეთ, იყავით ზრდილობიანი და თავაზიანი. იკითხეთ და ნუ მოითხოვთ. სთხოვეთ დახმარება, თუ ვერ იგებთ, და ნუ აღშფოთდებით. არავინ გაგიკეთებთ ცუდს, თუ კარგი ადამიანი ხართ».

მისამართი და ბაჟი

ბუღალტერმა ირინა მიქელაძემ დააზუსტა, რომ ი/მ-ს გასაფორმებლად მისამართად ნაქირავები ბინაც კი გამოდგება. საჭიროა მხოლოდ საცხოვრებლის მფლობელის თანხმობის მიღება. თანაც ის წერილობითი სახით უნდა იყოს გაფორმებული.

«ეს მისამართი გამოყენებული იქნება სასამართლოდან ან საგადასახადოდან შესაძლო საფოსტო გზავნილებისთვის. შემდეგ საჭიროა ფაქტობრივი მისამართის მითითება, თუ ბიზნესი დაკავშირებულია კაფესთან ან სხვა საქმიანობასთან, რომლის დროსაც სპეციალური ფართია საჭირო. მეწარმეებს, რომლებიც დისტანციურად მუშაობენ, შეუძლიათ არ მიუთითონ ფაქტობრივი ადგილსამყოფელი».

სახელმწიფო ბაჟის ოდენობა დამოკიდებულია გახსნის სისწრაფეზე. ი/მ 3 დღეში – 20 ლარი და 1 ლარი საბანკო საკომისიო, 1 დღეში – დაახლოებით 50 ლარი. შპს-ს გახსნა 3 დღეში – დაახლოებით 100 ლარი, 1 დღეში – 200 ლარი.

თუ ბინის მფლობელი, რომელსაც უცხოელი ქირაობს, არ იძლევა მისამართის გამოყენების ნებართვას, შეიძლება შემდგომი მოქმედების ორი ვარიანტის არჩევა. თბილისში იუსტიციის სახლთან რეგულარულად მორიგეობენ საქართველოს მოქალაქეები, რომლებიც საფასურის სანაცვლოდ მისამართებს გვთავაზობენ. გაითვალისწინეთ, რომ ისინი მომავალ ინდმეწარმესთან ერთად უნდა შევიდნენ გასაფორმებლად, დასწერონ თანხმობა. მისამართების ფასები 50-დან 300 ლარამდე მერყეობს. ამასთან, უნდა იცოდეთ, რომ მოქალაქეს უფლება აქვს გაიწვიოს თავისი ნებართვა. ამ შემთხვევაში ი/მ-ს ან შპს-ს რეგისტრაციას შეაჩერებენ. შეიძლება დაკარგოთ ფული და ვერ მიაღწიოთ შედეგს. უმჯობესია მისამართის მფლობელი რეკომენდაციით შეარჩიოთ.

კიდევ ერთი გზაა – მიმართოთ კომპანიას, რომელიც თანხლების მომსახურებას უწევს. იქ გაწვდიან მისამართს, ამზადებენ ყველა საბუთს, თარგმნიან. კომპანიის თანამშრომელი დადის კლიენტთან ერთად ყველა შეხვედრაზე. 2-3 დღეში ხელზე გექნებათ სარეგისტრაციო მოწმობა. შესაძლებელია ი/მ-ს რეგისტრაცია პირადი დასწრების გარეშეც, მაგრამ ამ შემთხვევაში საჭიროა მინდობილობის გაფორმება ნოტარიუსთან. თბილისში ასეთი კომპანიების მომსახურების პაკეტის სტანდარტული ღირებულებაა – 200-250 ლარი.

იუსტიციის სახლში ასევე შესაძლებელია 25 ლარად ი/მ-ს რეგისტრაციის მოწმობის ინგლისურ ენაზე გაფორმება.

მისამართები:
თბილისის იუსტიციის სახლი – ზვიად გამსახურდიას ქ. 2.
ბათუმის იუსტიციის სახლი – შერიფ ხიმშიაშვილის ქ. 7.

ბათუმშიც იგივე სქემები მოქმედებს. მართალია, ამ ქალაქის მცხოვრებლები იტყობინებიან, რომ ი/მ-ს რეგისტრაციისთვის მისამართის შეთავაზების მსურველი იქ გაცილებით ნაკლებია.

საგადასახადო რეჟიმი

იუსტიციის სახლში განცხადების შეტანის შემდეგ გაძლევენ განცხადების ნომერს. მონაცემები მის შესახებ შეგიძლიათ ნახოთ ბმულზე – იქვე აკონტროლებენ განცხადების სტატუსს.

შემდეგი ნაბიჯი სარეგისტრაციო მოწმობის მიღების შემდეგ – ვიზიტია საგადასახადო ინსპექციაში, რომელსაც საქართველოში შემოსავლების სამსახური ჰქვია. რეგისტრაცია შესაძლებელია უწყების საიტზე. იქვე ივსება ანკეტა, რომელშიც უთითებენ საქმიანობის ძირითად მიმართულებებს. და საჭიროა საგადასახადო რეჟიმის არჩევა. პოპულარულია განცხადებები მცირე ბიზნესის სტატუსზე გადასვლის შესახებ, რომლის დროსაც შემოსავლებიდან მხოლოდ 1% იჭრება. ეს სტატუსი შესაძლებელია ორ შემთხვევაში:

- წლიური შემოსავალი 500 ათას ლარამდე უცხოელ დამკვეთებზე მუშაობისას;
- წლიური შემოსავალი 100 000 ლარამდე ქართველ დამკვეთებზე მუშაობისას.

სხვა შემთხვევებში გადასახადი გამოითვლება 20%-იანი განაკვეთით. განცხადების შეტანა შესაძლებელია დაწესებულებაში ან საიტზე. დაჩქარებული გადაყვანისთვის 20 ლარის გადახდაა საჭირო. თუ არ გეჩქარებათ, ყველაფერს უფასოდ გააკეთებენ რამდენიმე კვირის განმავლობაში.

ი/მ-ს გახსნა და მცირე ბიზნესის სტატუსის გაფორმება უმჯობესია თვის ბოლოსკენ, რათა შემდეგი უკვე ახალი განაკვეთით წავიდეს. წინააღმდეგ შემთხვევაში გაფორმების პერიოდში შემოსავლებიდან 20%-იანი გადასახადის გადახდა მოგიწევთ. საგადასახადოში დეკლარაციების წარდგენა საჭიროა ყოველთვიურად 15 რიცხვამდე. ანგარიშები ბარდება საიტზე პირად კაბინეტში.

საგადასახადოს მისამართები:
თბილისი – მერაბ კოსტავას 68ა;
ბათუმი – ფიროსმანის 5ა;
საიტი – rs.ge.

საიტზე ლოგინად იყენებენ ნომერს, რომელიც რეგისტრაციისას მოგანიჭეს, პაროლს ჩვეულებრივ საგადასახადოში გაძლევენ. დამატებითი ინფორმაციის ნახვა შეგიძლიათ საქართველოს ი/მ-ების რეესტრში.

2022 წლის მარტიდან რუსეთის მოქალაქეებს უჭირთ საბანკო ანგარიშის გახსნა. ფინანსური დაწესებულებების თანამშრომლებმა შეიძლება უარი თქვან მომსახურებაზე ან მოითხოვონ საბუთების დიდი პაკეტი. ზოგიერთ ბანკში ითხოვენ 2-დან 10 ლარამდე ანგარიშის გახსნისთვის და გასცემენ შეზღუდული ფუნქციონალის მქონე ბარათებს. თუმცა, ზოგიერთი უცხოელისთვის ეს ეტაპები საკმაოდ შეუფერხებლად გადის. მათ უხსნიან ანგარიშებს ძველი წესებით – 10-15 წუთში, შემოსავლების დადასტურების გარეშე, ბარათის მომსახურების საფასურით თვენახევარი ლარი.

საკმაოდ ბევრ ინფორმაციას საქართველოში მყოფი ექსპატებისთვის, რომლებიც ბიზნესის დაწყებას გეგმავენ, დებენ ტელეგრამ-არხებსა და ჩატებში. ბმულები:
ი/მ საქართველო
ფინანსები საქართველო
დახმარება საქართველოში

ავტორი: ტატიანა ბოროდინა