ყველაზე ძვირი ქალაქები

ბერლინის შემდეგ განთავსდნენ თელ-ავივი, ოსლო და ლონდონი. პირველ ათეულში კიდევ ორი გერმანული ქალაქი შევიდა: მიუნხენმა მეექვსე ადგილი დაიკავა, ფრანკფურტმა — მეშვიდე. პოზიციები და ყოველთვიური ხარჯები წარმოდგენილია ცხრილში.

შედარებისთვის გათვალისწინებულია ელექტროენერგია, გათბობა, გაგრილება, წყალმომარაგება და ნაგვის გატანა. Deutsche Bank-მა უმთავრესად გამოიყენა Numbeo-ს მონაცემები, რომლებიც მომხმარებელთა შეფასებებს ეფუძნება. რეიტინგი ასახავს სტანდარტული მომსახურების პაკეტის სავარაუდო ღირებულებას; ფაქტობრივი გადასახადები შეიძლება განსხვავდებოდეს შემადგენლობისა და გადახდის პირობების მიხედვით.

კომუნალური მომსახურება 85 კვ. მ ბინისთვის 2026 წელს, $ თვეში

კომუნალური ხარჯების ზრდა ბერლინში

2012 წელს გერმანიის დედაქალაქში ყოველთვიური ხარჯები $141-ად იყო შეფასებული. 2026 წლისთვის ეს მაჩვენებელი თითქმის გასამმაგდა. თუმცა დოლარის დინამიკა ითვალისწინებს სავალუტო კურსების რყევებს. რეალური კომუნალური გადასახადების ცვლილებას უფრო ზუსტად ადგილობრივი სტატისტიკა ასახავს.

საცხოვრებლის შენახვის ხარჯები ბერლინში ათ წელიწადში 41,4%-ით გაიზარდა, ბერლინისა და ბრანდენბურგის საბინაო კომპანიების გაერთიანების (BBU) მონაცემებით. 85 კვ. მ ფართობის ულიფტო ბინისთვის ისინი €201-დან (2014 წელს) €285-მდე (2024 წელს) გაიზარდა. გათბობა და სხვა „თბილი“ მუხლები 57,5%-ით გაძვირდა, ხოლო „ცივი“ ხარჯები — 32%-ით.

კომუნალური ხარჯები ბერლინში უფრო დეტალურად წარმოდგენილია სენატის მიმოხილვაში 2024 წლის ანგარიშების მიხედვით. შენობის მოვლა-პატრონობა, დასუფთავება, წყალმომარაგება და სხვა მომსახურებები გათბობის გარეშე საშუალოდ €1,93 ჯდებოდა თვეში კვ. მ-ზე. გათბობასა და ცხელ წყალზე კიდევ €1,50 მოდიოდა კვ. მ-ზე. ეს არის გამოკვლეული სახლების საშუალო მაჩვენებლები და არა ერთიანი ტარიფები.

საცხოვრებლის საექსპლუატაციო ხარჯები გერმანიაში 2024 წელს საშუალოდ თვეში €2,67-ს შეადგენდა კვ. მ-ზე, რაც წინა წლის დონეზე 6%-ზე მეტით მაღალია, გერმანიის დამქირავებელთა კავშირის მონაცემებით. ეროვნული სტატისტიკა ობიექტების სხვა შერჩევას მოიცავს, ამიტომ მისი პირდაპირ შედარება ბერლინის მონაცემებთან არ შეიძლება.

რატომ რჩება კომუნალური გადასახადები მაღალი

გაძვირების მთავარი ბიძგი 2022 წლის კრიზისის შემდეგ ენერგომომარაგების ხარჯების ზრდა იყო. გაზის ფასების მატებამ განსაკუთრებით შესამჩნევად იმოქმედა გათბობაზე. დატვირთვის მეორე ნაწილს აყალიბებს კომუნალური ტარიფები, საერთო სივრცეების მოვლა-პატრონობა და საინჟინრო სისტემების მომსახურება. თანხა დამოკიდებულია შენობის მდგომარეობაზე, გათბობის სახეობასა და მის ენერგოეფექტიანობაზე.

გაზისა და ელექტროენერგიის ფასები გერმანიაში 2026 წლის პირველ ნახევარში 2025 წლის მეორე ნახევართან შედარებით შესაბამისად 5,3%-ით და 6,4%-ით შემცირდა. ამასთან, 2021 წლის პირველ ნახევართან შედარებით ისინი კვლავ 80,7%-ით და 16,4%-ით მაღალი რჩებოდა, ფედერალური სტატისტიკური სამსახურის მონაცემებით. ბოლოდროინდელმა კლებამ ვერ დააკომპენსირა მანამდე მომხდარი ნახტომი.

ენერგომატარებლების ფასების დასტაბილურების პირობებშიც კი კომუნალური გადასახადები შეიძლება მაღალი დარჩეს. გათბობა დარიცხვების მხოლოდ ნაწილს შეადგენს: დანარჩენი დამოკიდებულია მუნიციპალურ ტარიფებზე, მომსახურე ორგანიზაციებთან დადებულ ხელშეკრულებებზე და სახლის ტექნიკურ მდგომარეობაზე. ამიტომ ბინების ერთნაირი ფართობი ერთნაირ ხარჯებს არ ნიშნავს.

ბერლინში ტარიფების შეზღუდვას სთავაზობენ

2026 წლის აგვისტოში რიელტორთა გაერთიანებამ Ring Deutscher Makler შესთავაზა კომუნალური გადასახადების შეზღუდვა ბერლინში ცალკეულ მომსახურებებზე, რომელთა ტარიფებზეც ქალაქის ხელისუფლება ახდენს გავლენას. საუბარია წყალზე, კანალიზაციაზე, ნაგვის გატანაზე, ქუჩების დასუფთავებასა და თბომომარაგებაზე. ინიციატორები მიიჩნევენ, რომ საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა განისაზღვრება გადასახადების საერთო თანხით ქირასთან ერთად.

მესაკუთრეებსა და მოიჯარეებს შორის კომუნალური ხარჯების განაწილების წესები გერმანიაში დადგენილია Betriebskostenverordnung-ის დადგენილებით. მობინადრეებზე დასარიცხ ხარჯებს მიეკუთვნება ცალკეული კომუნალური მომსახურება, შენობის დაზღვევა და საერთო სარგებლობის ფართების მოვლა-პატრონობა. რემონტსა და ქონების მართვას მესაკუთრე იხდის. ყველა გადასახადისთვის საერთო ზედა ზღვარი არ არსებობს; რიელტორების წინადადება ჯერ კანონად არ ქცეულა.

კომუნალური ანგარიშების შემოწმება ბერლინში მოიჯარეებს ეხმარება გამოავლინონ შეცდომები თანხების განაწილებაში, საავანსო შენატანებსა და გათბობის დარიცხვებში, აღნიშნავს მოიჯარეთა ადგილობრივი ასოციაცია. დარღვევების აღმოჩენისას მობინადრეებს შეუძლიათ გაასაჩივრონ გაანგარიშება, თუმცა ეს თავად ტარიფების გაძვირებისგან ვერ იცავს.

შედეგები უძრავი ქონების ბაზრისთვის

მაღალ კომუნალურ გადასახადებს ემატება საიჯარო განაკვეთების უფრო მკაცრი კონტროლი. გერმანიაში საცხოვრებლის ხელახლა გაქირავებისას ქირის შეზღუდვები 2029 წლის ბოლომდე გახანგრძლივდა. ბერლინში ახალი განაკვეთი, როგორც წესი, არ უნდა აღემატებოდეს ადგილობრივ შესადარებელ ფასს 10%-ზე მეტით, თუმცა ზოგიერთი ახალაშენებული და სხვა ობიექტებისთვის გამონაკლისები არსებობს.

2026 წლის ივლისიდან საიჯარო განაკვეთების კონტროლი ბერლინში გაძლიერდა: ხელისუფლებამ დაიწყო გაქირავების განცხადებების ავტომატური შემოწმება და ონლაინ-საჩივრების მიღება გადაჭარბებულ გადასახადზე. ივნისში შესაძლო დარღვევების ნიშნები გამოვლინდა შემოწმებული 4539 განცხადების 46%-ში. ეს მონაცემები ასახავს წინასწარ შეფასებას და არა დადგენილ სამართალდარღვევებს.

განაკვეთის უკანონო გაზრდა მესაკუთრისთვის შეიძლება დასრულდეს მოთხოვნით ქირის ზედმეტად გადახდილი თანხის დაბრუნების შესახებ, რომელიც ათასობით ევროს შეადგენს. ასე, მაგალითად, 2026 წლის 5 მაისს ბერლინის მიწის სასამართლომ მობინადრეებს €11 929,68-ის დაბრუნების უფლება აღიარა. დამატებითი გადახდები ამცირებს საცხოვრებლის გაქირავებიდან მიღებულ ფაქტობრივ შემოსავალს.

International Investment-ის ანალიტიკოსების შეფასებით, მაღალი საექსპლუატაციო ხარჯებისა და საიჯარო ქირის შეზღუდვების თანხვედრა ამცირებს საინვესტიციო საცხოვრებლის პოტენციურ შემოსავლიანობას. მესაკუთრეები ყოველთვის ვერ ახერხებენ გაზრდილი ხარჯების კომპენსირებას განაკვეთის აწევით, ხოლო ზედმეტად გადახდილი თანხის დაბრუნების მოთხოვნები ქმნის დამატებით ფინანსურ რისკს. ასეთ ბაზარზე უპირატესობას იღებს ენერგოეფექტიანი შენობები პროგნოზირებადი ხარჯებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ბაზარი ციფრებში

რატომ დაბრუნდნენ ფონდები მყიდველებზე ადრე

კერძო მყიდველისთვის გერმანიის ბაზარი კვლავ რთულია. დაფინანსების მაღალი ღირებულება ზღუდავს შესყიდვის ხელმისაწვდომობას, ხოლო მსხვილ ქალაქებში მიწოდების დეფიციტი ხელს უწყობს ქირის ზრდას. ინსტიტუციური ინვესტორისთვის ლოგიკა განსხვავებულია: მას აინტერესებს მთელი პორტფელის ღირებულება, ფულადი ნაკადის სტაბილურობა და ობიექტების მართვის ხარჯზე შემოსავლიანობის გაზრდის შესაძლებლობა.

გერმანიის ფედერალური სტატისტიკური სამსახურის მონაცემებით, 2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებლის ფასები წლიურად მხოლოდ 0,6%-ით და წინა კვარტალთან შედარებით 0,3%-ით გაიზარდა. შვიდ უმსხვილეს ქალაქში ბინები, პირიქით, წლიურად 0,4%-ით გაიაფდა. ეს არ ჰგავს ახალი ფასების ბუმის დასაწყისს, მაგრამ აჩვენებს, რომ კლება მთლიანობაში შეჩერდა. Destatis ასევე აფიქსირებს შესამჩნევ სხვაობას რეგიონებს შორის: შვიდი უმსხვილესი ქალაქის მიღმა არსებულ დიდ ქალაქებში ბინები წლიურად 2%-ით გაძვირდა.

რატომ არ გამქრალა საცხოვრებლის დეფიციტი არსად

საცხოვრებელი უძრავი ქონების სასარგებლოდ მთავარი არგუმენტი იგივე რჩება: მიწოდება მოთხოვნაზე ნელა იზრდება. 2025 წელს გერმანიაში აშენდა 206,6 ათასი ბინა — 18%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს, და ეს იყო ყველაზე დაბალი მაჩვენებელი 2012 წლის შემდეგ. ამავდროულად, წლის ბოლოს დაგროვდა 760,7 ათასი უკვე ნებადართული, მაგრამ ჯერ დაუსრულებელი ბინა. სამშენებლო რეზერვის ასეთი მასშტაბები აჩვენებს, რომ ნებართვის მიღება და საცხოვრებლის რეალურად ბაზარზე გამოტანა ერთი და იგივე არ არის.

2026 წელს ნებართვების სტატისტიკა გაუმჯობესდა. იანვარ-ივლისში დამტკიცდა 148,8 ათასი ბინის მშენებლობა, რაც წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 12,9%-ით მეტია. თუმცა ზრდა ხდება ძალიან დაბალი ბაზიდან, ხოლო დეველოპერები კვლავ აწყდებიან მშენებლობისა და დაფინანსების მაღალ ღირებულებას. ამიტომ მიწოდებას არ შეუძლია სწრაფად ამოწუროს დაგროვილი დეფიციტი.

ქირა კვლავ ძვირდება

შეზღუდული მიწოდება ხელს უწყობს იჯარის ბაზარს. გერმანიის ოც უმსხვილეს საცხოვრებელ ბაზარზე მედიანური განაკვეთები 2026 წლის პირველ კვარტალში წლიურად დაახლოებით 4%-ით გაიზარდა. საშუალო საექსპლუატაციო ხარჯებმა თვეში კვადრატულ მეტრზე ქვეყნის მასშტაბით მიაღწია €2,49-ს, ხოლო შვიდ უმსხვილეს ქალაქში — €2,94-ს. CBRE მიუთითებს, რომ მოკლევადიან პერსპექტივაში დამქირავებლებისთვის შესამჩნევი შეღავათი მოსალოდნელი არ არის.

ფონდებისთვის ეს ერთ-ერთი მთავარი არგუმენტია. ქირაზე სტაბილური მოთხოვნა იძლევა ფულადი ნაკადის იმედს იმ ვითარებაშიც კი, როდესაც ყიდვა-გაყიდვის ბაზარი ნელა აღდგება.

მსხვილი გარიგებები კვლავ განსაზღვრავს ბაზარს

ცვლილება უპირველეს ყოვლისა ინვესტიციების სტრუქტურაში შეიმჩნევა. მესამე კვარტალში მოცულობის დაახლოებით 75% პორტფელურ გარიგებებზე მოდიოდა, 89% — არსებულ ობიექტებზე. კვარტალური შედეგის ნახევარზე მეტი რამდენიმე მსხვილმა ტრანზაქციამ უზრუნველყო. ამასთან, გარიგებების რაოდენობა 51-დან 44-მდე შემცირდა.

ეს მნიშვნელოვანი დეტალია: ბაზარი მასობრივად არ გააქტიურებულა. მას ამოძრავებენ მსხვილი მყიდველები, რომლებსაც შეუძლიათ პორტფელებთან და რთულ სტრატეგიებთან მუშაობა. ღირებულების აქტიური ზრდის სტრატეგიებსა და უფრო რისკიან გარიგებებზე მოცულობის დაახლოებით 58% მოდიოდა, კონსერვატიულ და ზომიერად რისკიანზე — დაახლოებით 42%.

მთელ გერმანულ საინვესტიციო ბაზარზე სურათი უფრო თავშეკავებული რჩება. პირველ ცხრა თვეში უძრავი ქონების ყველა კლასის გარიგებების მოცულობამ €23,2 მლრდ-ს მიაღწია და მხოლოდ ოდნავ გადააჭარბა გასული წლის დონეს. გადაწყვეტილებების მიღებას მეტი დრო სჭირდება, ხოლო დაფინანსების ღირებულების ზრდა ინვესტორებს აიძულებს, უფრო საფუძვლიანად გადახედონ ფასებს. CBRE ბაზარს ახასიათებს, როგორც დაბალ დონეზე სტაბილიზებულს.

რა ხდება შემოსავლიანობასთან დაკავშირებით

საუკეთესო მრავალბინიანი ობიექტების საშუალო შემოსავლიანობა შვიდ უმსხვილეს ქალაქში მესამე კვარტალში 0,2 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა და 3,59%-ს მიაღწია. მფლობელებისთვის ეს ნიშნავს ზეწოლას აქტივების ნაწილის შეფასებაზე, მყიდველებისთვის კი — უფრო მიმზიდველ შესვლის წერტილს. CBRE წლის ბოლომდე შემოსავლიანობის შემდგომ ზომიერ ზრდას ელოდება.

ამასთან, კომპანია ვარაუდობს, რომ 2026 წლის შედეგებით გერმანულ საცხოვრებელ ქონებაში ინვესტიციების საერთო მოცულობა შეიძლება მიუახლოვდეს €8 მლრდ-ს, თუ მეოთხე კვარტალში კიდევ რამდენიმე მსხვილი პორტფელური გარიგება დაიხურება. ეს კვლავ არ არის იაფი ფულის ეპოქაში დაბრუნება, მაგრამ უკვე კაპიტალის ქცევის შესამჩნევი ცვლილებაა.

რატომ არის გერმანია კვლავ საინტერესო საერთაშორისო ფონდებისთვის

გერმანული საცხოვრებელი ქონება ახლა ინვესტორებს სამი ფაქტორის კომბინაციით იზიდავს: ფასებმა სწრაფი კლება შეწყვიტა, ქირა განაგრძობს ზრდას, ხოლო მშენებლობა მოთხოვნას ჩამორჩება. საერთაშორისო ფონდისთვის ეს ქმნის შესაძლებლობას, შევიდეს ფასების კორექციის შემდეგ და იმუშაოს აქტივთან საშუალოვადიან პერსპექტივაში.

კერძო მყიდველისთვის ვითარება განსხვავებულად გამოიყურება. იპოთეკური ტვირთი მაღალი რჩება, ხოლო ყველაზე მოთხოვნად ქალაქებში მიწოდება შეზღუდულია. ამიტომ ინსტიტუციურ კაპიტალს შეუძლია მასობრივ მყიდველზე ადრე დაბრუნდეს.

გაზაფხულზე International Investment-ი უკვე წერდა გერმანიის საცხოვრებელი ბაზრის წინა ფაზის შესახებ, როდესაც გაურკვევლობა და ძვირი კრედიტები აფერხებდა მოთხოვნას. მესამე კვარტალმა ახალი სიგნალი შემატა: მსხვილმა ინვესტორებმა მასობრივ მყიდველზე ადრე დაიწყეს დაბრუნება.

მესამე კვარტალის მთავარი სიგნალი სწორედ ამაშია. გერმანია ჯერ არ განიცდის ახალ საბინაო ბუმს. თუმცა მსხვილი ფონდები უკვე მზად არიან კვლავ იყიდონ, განსაკუთრებით არსებული პორტფელები, სადაც შესაძლებელია შემოსავლიანობის მართვა და არაა საჭირო ახალი მშენებლობის დასრულების ლოდინი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

იზრდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები გერმანიაში 2026 წელს?

საშუალოდ დიახ, მაგრამ ძალიან ზომიერად. მეორე კვარტალში ფასები წლიურად 0,6%-ით გაიზარდა. ამასთან, შვიდ უმსხვილეს ქალაქში ბინები 0,4%-ით გაიაფდა.

რატომ ბრუნდებიან საერთაშორისო ფონდები?

მათ იზიდავთ იჯარაზე მდგრადი მოთხოვნა, მიწოდების დეფიციტი და აქტივების ღირებულების კორექციის შემდეგ მსხვილი მზა პორტფელების შეძენის შესაძლებლობა.

რა ხდება ქირასთან დაკავშირებით?

ოც უმსხვილეს ბაზარზე მედიანური განაკვეთები 2026 წლის პირველ კვარტალში წლიურად დაახლოებით 4%-ით გაიზარდა, ასევე გაიზარდა საექსპლუატაციო ხარჯებიც.

რა შემოსავლიანობა აქვს საცხოვრებელ უძრავ ქონებას გერმანიაში?

შვიდ უმსხვილეს ქალაქში საუკეთესო მრავალბინიანი ობიექტების საშუალო შემოსავლიანობამ მესამე კვარტალში 3,59%-ს მიაღწია. CBRE მის შემდგომ ზომიერ ზრდას ელოდება.

მცირე გარიგებებს უფრო დიდი წილი უკავია

В CBRE-ის მიმოხილვაში €20–49,9 მლნ-ის გარიგებებმა მოცულობის 37% დაიკავა, წინა წლის 21,1%-თან შედარებით. Value-add სტრატეგიის წილმა 48,7%-ს მიაღწია. ოპერატორთან საიჯარო ხელშეკრულების მქონე საუკეთესო სასტუმროების მთლიანი შემოსავლიანობა 5,25%-ის დონეზე შენარჩუნდა.

გარკვეული ზომის გარიგებების წილი ფულად გამოხატულებაშია დათვლილი, ამიტომ ის არ უდრის გაყიდული სასტუმროების წილს. Value-add სტრატეგია გულისხმობს სასტუმროს ღირებულების გაზრდას მისი რეპოზიციონირებით ან მართვის შეცვლით. მისი შედეგი დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა დაჯდება ობიექტის ცვლილებები და რა შემოსავლის მოტანა შეეძლება მას ამის შემდეგ.

მცირე გარიგებებისკენ გადანაცვლება უფრო ადრე დაიწყო

В პირველი ნახევარწლის მიმოხილვაში CBRE უკვე აფიქსირებდა ოპერაციების რაოდენობის ზრდას მათი საერთო ღირებულების შემცირების ფონზე. მაშინ მოცულობა €720,9 მლნ-ს შეადგენდა, წლიური კლება კი 23,8%-ს. კომპანია ამ შედეგს მსხვილი გარიგებების ნაკლებობას უკავშირებდა და აღნიშნავდა მყიდველთა ინტერესს ისეთი ობიექტების მიმართ, რომელთა ღირებულების გაზრდაც კონცეფციის ან მართვის ცვლილებით არის შესაძლებელი.

ორი პერიოდი თითოეული გასული წლის საკუთარ ბაზას ედარება. ნახევარ წელსა და ცხრა თვეს შორის ტემპების სხვაობა არ ნიშნავს, რომ სასტუმროების ფასები შესაბამისი სიდიდით შემცირდა. ფულადი მოცულობის ცვლილება შეიძლება ერთდროულად ასახავდეს გაყიდვების რაოდენობას, ობიექტების ზომასა და მათ შემადგენლობას.

განთავსებაზე მოთხოვნა თითქმის უცვლელ დონეზე ნარჩუნდება

Destatis-ის წინასწარ აგვისტოს შეფასებაში პირველი ნახევარწლის ღამისთევების რაოდენობა 0,3%-ით, 223,8 მლნ-მდე გაიზარდა. ადგილობრივმა სტუმრებმა 187,4 მლნ ღამისთევა უზრუნველყვეს, უცხოელებმა — 36,4 მლნ. სტატისტიკა მოიცავს სასტუმროებსა და განთავსების სხვა საშუალებებს ათი და მეტი საწოლი ადგილით, ასევე კემპინგებს შესაბამისი მინიმალური სადგომების რაოდენობით.

ეს მაჩვენებელი განთავსების საშუალებების ფუნქციონირებას ეხება, საინვესტიციო სტატისტიკა კი — უძრავი ქონების მფლობელების შეცვლას. ღამისთევების სტაბილური რაოდენობა მოგების შენარჩუნებას არ იძლევა გარანტირებულად: შედეგზე ტარიფები და ხარჯები ახდენს გავლენას. გარიგებების ფულად მოცულობასა და ობიექტების ფასებს შორის განსხვავებები ასევე განხილულია მასალაში ევროპის სასტუმროების ინვესტიციების შესახებ.

კითხვები და პასუხები (FAQ)

რა შედის სასტუმროების გარიგებების მოცულობაში?
იმ უძრავი ქონების ღირებულება, რომელმაც განსახილველ შერჩევაში მფლობელი შეიცვალა. ეს არ არის სასტუმროების შემოსავალი და არც ყველა ახალი სასტუმროს მშენებლობის ხარჯები.

რატომ შეიძლება ოპერაციების რაოდენობა გაიზარდოს ნაკლები მოცულობის დროს?
თუ ძირითადად ნაკლებად ძვირადღირებული ობიექტები იყიდება, გარიგებების რაოდენობის ზრდა შეიძლება შერწყმული იყოს მათი საერთო ღირებულების შემცირებასთან. საბოლოო შედეგზე ძლიერ გავლენას ახდენს მსხვილი გაყიდვების არსებობა.

ნიშნავს თუ არა მთლიანი შემოსავლიანობა მყიდველის გარანტირებულ შემოსავალს?
არა, საუბარია მთლიან საბაზრო ორიენტირზე უძრავი ქონების გარკვეული სეგმენტისთვის. მფლობელის საბოლოო შედეგი დამოკიდებულია შეძენის ფასზე, ხარჯებზე, დაფინანსებასა და ოპერატორის მიერ ხელშეკრულების შესრულებაზე.

შეიძლება თუ არა გარიგებების შემცირება ტურისტული მოთხოვნის ვარდნად ჩაითვალოს?
არა, ეს მაჩვენებლები სხვადასხვა პროცესს აღწერს. უძრავი ქონების შესყიდვების მოცულობა არ ანაცვლებს მონაცემებს ღამისთევების, დატვირთულობისა და სასტუმროების შემოსავლების შესახებ.

€10 000-ის დაბრუნება ბერლინში

2023 წლის დეკემბერში შტეფანი ვოლენჰაუპტმა ბერლინის რაიონ ნიდერშონჰაუზენში თავისთვის და თავისი ცხრა წლის შვილისთვის 70 კვ. მ ფართობის ბინა იქირავა. ყოველთვიური გადასახადი შეადგენდა €1 090-ს. ქალი მიიჩნევდა, რომ ფასი გაბერილი იყო, თუმცა ალტერნატიული შესაფერისი ვარიანტები თითქმის არ მოიძებნებოდა.

2024 წლის დასაწყისში ვოლენჰაუპტმა მიმართა Conny-ს — სერვისს, რომელიც ეხმარება მოქალაქეებს გაბერილი საიჯარო ტარიფების გასაჩივრებაში. პრეტენზიის წარდგენის შემდეგ, ქალის თქმით, მფლობელი ხელშეკრულების გაუქმებით დაემუქრა და განაცხადა, რომ ბინაში თავად აპირებდა შესახლებას. მესაკუთრის ადვოკატი ასევე აგზავნიდა წერილებს ფართის დაცლის მოთხოვნით. მხარეებმა გადასახადის შემცირებაზე შეთანხმებას მხოლოდ 2025 წლის აგვისტოში მიაღწიეს, წერს IamExpat.

ყოველთვიური გადასახადი €650-მდე შემცირდა. გარდა ამისა, მესაკუთრემ დააბრუნა ზედმეტად გადახდილი €8 300 და დეპოზიტის ნაწილი. საერთო თანხამ დაახლოებით €10 000 შეადგინა.

ქვექირავნობა: სასამართლომ მესაკუთრეს დაუჭირა მხარი

2026 წლის 28 იანვარს გერმანიის ფედერალურმა უზენაესმა სასამართლომ განიხილა დავა ბერლინში ბინის ქვექირავნობის შესახებ. მამაკაცი საცხოვრებელს თვეში €460-ად ქირაობდა კომუნალური ხარჯების გარეშე, ხოლო სხვა პირებს €962-ად გადასცემდა. დამატებით კომუნალურ გადასახადებს ქვედამქირავებლები ცალკე იხდიდნენ.

ქვექირავნობაზე თანხმობა მხოლოდ განსაზღვრული ვადით მოქმედებდა. ვადის ამოწურვის შემდეგ მამაკაცი ნებართვის გარეშე აგრძელებდა მაცხოვრებლებისგან ფულის მიღებას. მესაკუთრემ ძირითადი ხელშეკრულება გაწყვიტა და ბინის გათავისუფლება მოითხოვა.

სასამართლომ ხელშეკრულების შეწყვეტის კანონიერება დაადასტურა. გერმანიის კანონმდებლობა დამქირავებელს აძლევს საშუალებას, მოითხოვოს ქვექირავნობის ნებართვა კანონიერი ინტერესის არსებობისას, მაგალითად, საკუთარი ხარჯების შესამცირებლად. თუმცა ტარიფებს შორის სხვაობით მოგების მიღება ასეთ საფუძვლად არ იქნა მიჩნეული. გადაწყვეტილება მიღებულია საქმეზე VIII ZR 228/23.

დისკრიმინაცია საცხოვრებლის ქირაობისას

2022 წლის ნოემბერში უძრავი ქონების სააგენტომ ქალს რამდენჯერმე უთხრა უარი ბინის დათვალიერებაზე. განაცხადებში ფიგურირებდა პაკისტანური წარმოშობის სახელი და გვარი. მაშინ განმცხადებელმა გაგზავნა ახალი მოთხოვნები გერმანული სახელებით, ისე რომ არ შეუცვლია მონაცემები სამუშაოს, შემოსავლისა და ოჯახის შემადგენლობის შესახებ. სააგენტომ მას მაშინვე დათვალიერებაზე მოწვევა გაუგზავნა. იგივე შედეგი მიიღეს შემოწმებაში მონაწილე ნაცნობებმა და ნათესავებმაც.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ სარჩელი უარყო. სააპელაციო სასამართლომ ბინის ჩვენებაზე უარი ეთნიკური ნიშნით დისკრიმინაციად ცნო, ხოლო 2026 წლის 29 იანვარს გერმანიის ფედერალურმა უზენაესმა სასამართლომ ეს გადაწყვეტილება ძალაში დატოვა. რიელტორს დაეკისრა €3 000-ის ოდენობის კომპენსაციისა და ადვოკატის ხარჯების ანაზღაურება.

ფედერალურმა უზენაესმა სასამართლომ განმარტა, რომ საცხოვრებლის გაქირავებისას დისკრიმინაციის აკრძალვა შუამავლებზეც ვრცელდება. თანაბარი მოპყრობის ზოგადი კანონის (AGG) მიხედვით, პასუხისმგებლობა შეიძლება დაეკისროს სააგენტოს, რომელიც ორგანიზებას უწევს დათვალიერებებს და არჩევს კანდიდატებს, მაშინაც კი, როდესაც ბინა სხვა პირს ეკუთვნის.

ქირის საფასურის შეზღუდვები გერმანიაში

ახალი ხელშეკრულებები

გერმანიაში მექანიზმი Mietpreisbremse ზღუდავს ქირის საფასურს იმ რეგიონებში, სადაც საცხოვრებლის ბაზარზე დაძაბული ვითარებაა. ახალი ხელშეკრულების დადებისას განაკვეთი ჩვეულებრივ არ უნდა აღემატებოდეს ადგილობრივ შესადარებელ დონეს 10%-ზე მეტით. 2025 წლის ივნისში რეგულაციის სამართლებრივი საფუძველი 2029 წლის ბოლომდე გაგრძელდა. ტერიტორიების ნუსხას, სადაც ეს წესი მოქმედებს, ფედერალური მიწები განსაზღვრავენ.

გაანგარიშებისთვის გამოიყენება Mietspiegel — მსგავსი მახასიათებლების მქონე ბინების ტარიფების ცნობარი. ბერლინის Mietspiegel 2026-ში მედიანური მაჩვენებელი შეადგენს €7,71-ს კვ. მ-ზე წინა გამოცემის €7,21-ის წინააღმდეგ. ეს არ არის საერთო ზღვარი ყველა ობიექტისთვის: დასაშვები თანხა დამოკიდებულია რაიონზე, ფართობზე, აშენების წელსა და აღჭურვილობაზე.

გამონაკლისები

ახალაშენებულ ბინებში ქირაობისთვის გათვალისწინებულია გამონაკლისები. Mietpreisbremse არ ვრცელდება ობიექტებზე, რომლებიც პირველად იქნა გამოყენებული და გაქირავებული 2014 წლის 1 ოქტომბრის შემდეგ, აგრეთვე კომპლექსური მოდერნიზაციის შემდგომ პირველ ხელშეკრულებაზე. გარკვეულ შემთხვევებში მესაკუთრეს უფლება აქვს შეინარჩუნოს წინა დამქირავებლის განაკვეთი, მაშინაც კი, თუ ის საერთო ლიმიტს აჭარბებს. გამონაკლისის საფუძვლები ხელშეკრულების ხელმოწერამდე უნდა გამჟღავნდეს.

გაძვირების ლიმიტები

მოქმედი ხელშეკრულებებით ქირის გაზრდა ცალკე რეგულირდება. ბერლინში სტანდარტული ლიმიტი შეადგენს სამ წელიწადში 15%-ს, სხვა რიგ რეგიონებში — 20%-ს; ამასთან, თანხა არ უნდა აღემატებოდეს ადგილობრივ შესადარებელ განაკვეთს. ინდექსაციისა და მოდერნიზაციისთვის გათვალისწინებულია განსაკუთრებული წესები. ახალი ხელშეკრულების გაფორმებისას მოქმედი 10%-იანი შეზღუდვა პირდაპირ ასეთ შემთხვევებზე არ ვრცელდება.

გაბერილი ტარიფები და შემოწმებები ბერლინში

ხელშეკრულებების შემოწმება

ბერლინის დამქირავებელთა ასოციაციამ შეისწავლა 330 ბინის ქირავნობის ხელშეკრულება. შემოწმებული შემთხვევების 95%-ში განაკვეთები ადგილობრივ შესადარებელ დონეს 10%-ზე მეტით აღემატებოდა. სავარაუდოდ დასაშვები თანხიდან საშუალო გადახრამ 76% შეადგინა. ამასთან, ყველა ობიექტისთვის ვერ მოხერხდა იმის დადგენა, მოქმედებდა თუ არა კანონიერი გამონაკლისები.

2025 წლის იანვრიდან 2026 წლის მარტამდე ასოციაციამ განიხილა დაახლოებით 6 000 მომართვა საფასურის შესაძლო გადამეტების შესახებ. ცალკე ექსპერტებმა შეისწავლეს მოქმედი გადასახადების გაზრდის 267 მოთხოვნა და თითქმის ყოველ მეოთხედან სამში შეცდომები აღმოაჩინეს. კერძოდ, მესაკუთრეები ცდილობდნენ გასცდენოდნენ ადგილობრივ შესადარებელ განაკვეთს სამწლიანი პროცენტული ლიმიტის ფორმალური დაცვის ფონზე.

განცხადებების კონტროლი

ხელისუფლებამ დაიწყო ბერლინში საცხოვრებლის გაქირავების შესახებ განცხადებების ავტომატიზებული მონიტორინგი. 2026 წლის ივნისში სისტემამ შეაგროვა 7 757 შეთავაზება, საიდანაც გადარჩევის შემდეგ შემოწმდა 4 539. შეზღუდვების შესაძლო გადაჭარბების ნიშნები აღმოჩნდა 2 102 შემთხვევაში — გაანალიზებული ნიმუშის 46%-ში, განაცხადა ქალაქის სენატმა. ასეთი ობიექტების მესაკუთრეებს მოთხოვნილი თანხების გადამოწმება შესთავაზეს.

სპეციალისტები დამატებით იკვლევენ საეჭვო განცხადებებს და ამოწმებენ, მოქმედებს თუ არა კონკრეტულ ობიექტზე კანონით გათვალისწინებული გამონაკლისები. საფუძვლის არსებობის შემთხვევაში ქალაქის უწყებებს შეუძლიათ დაიწყონ საქმის წარმოება ზედმეტად მაღალი საფასურის გამო. 2026 წლის ივლისიდან ბერლინის მაცხოვრებლებს შეუძლიათ წარადგინონ საჩივრები გაბერილი ქირის საფასურზე ონლაინ-სერვისის საშუალებით; მომართვებს რაიონული ხელისუფლება განიხილავს.

როგორ დავიბრუნოთ ზედმეტად გადახდილი ქირა

ქირის საფასურის შემოწმება ბერლინში იწყება ხელშეკრულების პირობების Mietspiegel-ის მაჩვენებლებთან შედარებით. საჭიროების შემთხვევაში შესაძლებელია მიმართვა ქალაქის Mietpreisprüfstelle-სთვის: სპეციალისტები დააზუსტებენ დასაშვებ განაკვეთს ბინის მახასიათებლებისა და კანონით გათვალისწინებული გამონაკლისების გათვალისწინებით.

გადამეტების აღმოჩენისას დამქირავებელი მესაკუთრეს უგზავნის მოთხოვნას გადასახადის შემცირებისა და ნორმაზე მეტად მიღებული თანხების დაბრუნების შესახებ. საკმარისია ტექსტური ფორმა: წერილში მიეთითება ხელშეკრულების მონაცემები და გადაანგარიშების მიზეზები. ბერლინის დამქირავებელთა ასოციაცია გთავაზობთ მეიჯარისადმი პრეტენზიის ნიმუშს. მიმართვის ასლი და გადარიცხვების დამადასტურებელი დოკუმენტები უნდა შეინახოთ.

მიმართვის ვადები განსაზღვრავს, რა პერიოდისთვის არის შესაძლებელი ზედმეტად გადახდილი თანხის დაბრუნება. გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის § 556g იძლევა თანხის ამოღების საშუალებას ქირავნობის დაწყებიდანვე, თუ პრეტენზია წარდგენილია პირველი 30 თვის განმავლობაში და ხელშეკრულება იმ დროს ჯერ კიდევ მოქმედებდა. სხვა შემთხვევებში დაბრუნება ჩვეულებრივ შემოიფარგლება იმ გადასახადებით, რომელთა გადახდის ვადაც განცხადების შეტანის შემდეგ დადგა.

თუ მფლობელი უარს ამბობს პირობების გადახედვაზე, შესაძლებელია კონსულტაციისთვის მიმართვა დამქირავებელთა გაერთიანებასთან ან ადვოკატთან, შემდეგ კი სარჩელის შეტანა. იურიდიული სერვისები ხშირად იღებენ გასამრჯელოს, რომლის ოდენობაც მიღწეულ ეკონომიაზეა დამოკიდებული. IamExpat-ის მონაცემებით, Conny ჩვეულებრივ იღებს თანხას, რომელიც ექვსი თვის გადასახადის ეკონომიის ტოლია; ვოლენჰაუპტისთვის მომსახურება უფასო იყო.

საიჯარო ბაზრის პერსპექტივები ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ბერლინში ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტი ერწყმის შეთავაზებების სიჭარბეს პრემიალურ სეგმენტში. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს უფრო მდგრად მოთხოვნას მასობრივ ბაზარზე და უძრავი ქონების გაუცდენლობის გაზრდილ რისკს მაღალ საფასო კატეგორიაში.

საიჯარო კანონმდებლობის დაცვაზე კონტროლის გამკაცრება ცვლის მესაკუთრეთა მუშაობის პირობებს. შემოწმებები და სასამართლო გადაწყვეტილებები ზრდის ფინანსურ რისკებს განაკვეთების გაბერვისას. დარღვევების ხარჯზე მოგების გაზრდის შესაძლებლობები მცირდება, ხოლო შემოსავლების სამართლებრივი დაცულობა უფრო მნიშვნელოვანი ხდება.

მშენებლობისა და მოდერნიზაციის მაღალი ღირებულება აფერხებს საბინაო ფონდის გაფართოებას, თუმცა არ იძლევა ხარჯების დამქირავებლებზე შეუფერხებლად გადატანის საშუალებას. უახლოეს წლებში ამან შეიძლება გააძლიეროს სხვაობა უძრავი ქონების მოთხოვნადობასა და მის შემოსავლიანობას შორის. უპირატესობას მიიღებენ ის ობიექტები, რომელთაც შეუძლიათ სტაბილური შემოსავლის მოტანა ქირის საფასურის მუდმივი გაზრდის გარეშე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ხშირად დასმული კითხვები (FAQ)

რა არის Mietpreisbremse?

ეს არის ქირის საფასურის შეზღუდვა ახალი ხელშეკრულების დადებისას. იმ რაიონებში, სადაც ეს წესი მოქმედებს, ფასი ჩვეულებრივ არ შეიძლება აღემატებოდეს ადგილობრივ შესადარებელ განაკვეთს 10%-ზე მეტით. გამონაკლისები დადგენილია კანონით.

როგორ შევამოწმოთ ქირის განაკვეთი ბერლინში?

საჭიროა ხელშეკრულების პირობების შედარება ბერლინის Mietspiegel-თან, ადგილმდებარეობის, ფართობისა და ობიექტის მახასიათებლების გათვალისწინებით. კონსულტაციისთვის შეგიძლიათ მიმართოთ ქალაქის Mietpreisprüfstelle-ს.

შესაძლებელია თუ არა წინა წლებში ზედმეტად გადახდილი თანხის დაბრუნება?

დიახ. თუ პრეტენზია გაიგზავნა ქირავნობის პირველი 30 თვის განმავლობაში და ხელშეკრულების დასრულებამდე, თანხის დაბრუნება შეიძლება მოიცავდეს წინა პერიოდსაც. უფრო გვიანდელი მიმართვისას ჩვეულებრივ მხედველობაში მიიღება მხოლოდ ის გადასახადები, რომელთა გადახდის ვადაც განცხადების შემდეგ დადგა.

როგორ მოვთხოვოთ გადაანგარიშება მესაკუთრეს?

საკმარისია პრეტენზიის წერილობითი ფორმით გაგზავნა ხელშეკრულების მითითებითა და თანხის შემცირების საფუძვლების განმარტებით. აუცილებელია შეინახოთ მიმართვის ასლი და გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტები. თუ დავის მოგვარება ვერ ხერხდება, შეგიძლიათ მიმართოთ იურისტს და სასამართლოს.

რა შემთხვევებში არ გამოიყენება Mietpreisbremse?

Mietpreisbremse არ მოქმედებს საცხოვრებლის პირველად გაქირავებისას, რომელიც პირველად იქნა გამოყენებული და გაქირავებული 2014 წლის 1 ოქტომბრის შემდეგ, აგრეთვე კომპლექსური მოდერნიზაციის შემდგომ პირველ ქირავნობაზე. კანონი ასევე უშვებს ცალკეულ გამონაკლისებს, რომლებიც დაკავშირებულია წინა განაკვეთთან.

რამდენით შეიძლება გაიზარდოს ქირა მოქმედი ხელშეკრულებით?

ბერლინში სტანდარტული გაზრდა ადგილობრივ შესადარებელ დონემდე შეზღუდულია სამ წელიწადში 15%-ით. ინდექსირებული ხელშეკრულებებისა და მოდერნიზაციისთვის გათვალისწინებულია სპეციალური წესები.

შეუძლია თუ არა დამქირავებელს ბინის ქვექირით გაცემა მოგების მიზნით?

საცხოვრებლის მესამე პირებისთვის გადასაცემად საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა. გერმანიის ფედერალურმა უზენაესმა სასამართლომ განმარტა, რომ ტარიფებს შორის სხვაობით სარგებლის მიღების სურვილი თავისთავად არ იძლევა ასეთი ნებართვის მოთხოვნის უფლებას.

ვინ აგებს პასუხს საცხოვრებლის ძიებისას დისკრიმინაციაზე?

პასუხისმგებლობა შეიძლება დაეკისროს არა მხოლოდ მესაკუთრეს, არამედ უძრავი ქონების სააგენტოსაც, რომელიც უარს ამბობს ბინის ჩვენებაზე კანონით აკრძალული საფუძვლებით. სასამართლოს მიერ განხილულ საქმეში კომპენსაციამ €3 000 შეადგინა.

სად შეიძლება განვაცხადოთ გაბერილი ქირის საფასურის შესახებ ბერლინში?

მაცხოვრებლებს შეუძლიათ ისარგებლონ ქალაქის ონლაინ-სერვისით საჩივრებისთვის. მიმართვებს ამოწმებენ რაიონული უწყებები; დასაშვები განაკვეთის შესაფასებლად ასევე ფუნქციონირებს Mietpreisprüfstelle.

ინდექსმა შეადარა OECD-ის 39 ქვეყანა

Forever Renter Global Index შეადგინა ავსტრალიურმა კომპანიამ Luxo Living. ეს არის კერძო კვლევა და არა ეკონომიკური თანამშრომლობისა და განვითარების ორგანიზაციის რეიტინგი. ავტორებმა გამოიყენეს მაჩვენებლები OECD-ის ბაზიდან და სხვა სტატისტიკური მონაცემებიდან ბოლო ხელმისაწვდომი წლებისთვის — 2017-დან 2024 წლამდე.

საბოლოო ქულაში შევიდა დამქირავებელთა წილი, მესაკუთრეთა წილი, დამქირავებელთა საცხოვრებლის ხარჯები განკარგვად შემოსავალთან მიმართებით, საცხოვრებლის გადაჭარბებული ხარჯების მქონე შინამეურნეობების წილი, გადატვირთულობა, ოთახების რაოდენობა ერთ სულ მოსახლეზე და საცხოვრებლის ფასებისა და შემოსავლების თანაფარდობის ცვლილება 2015 წლიდან.

გლობალურ რეიტინგში პირველი ადგილი კოლუმბიამ დაიკავა 100-დან 71,4 ქულით, მეორე — დანიამ 67,2 ქულით, მესამე — ჩილემ 64,2 ქულით. ლუქსემბურგმა და შვეიცარიამ მეოთხე პოზიცია გაიყვეს 59,7 ქულით. გერმანია აღმოჩნდა მე-12 ადგილზე, პორტუგალია — მე-14-ზე, აშშ — მე-16-ზე, ნიდერლანდები — მე-17-ზე.

ინდექსის თავად ავტორი აფრთხილებს, რომ საბოლოო მაჩვენებელი ასახავს იჯარის ფესვგადგმულობის ხარისხს და არა თავად საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას. ქვეყანამ შეიძლება მიიღოს მაღალი ქულა განვითარებული საიჯარო ბაზრის გამო, თუმცა მისი მაცხოვრებლები სულაც არ განიცდიდნენ უფრო მძიმე საბინაო კრიზისს.

შვეიცარია და გერმანია რჩებიან დამქირავებელთა ბაზრებად

რეიტინგში შვეიცარიაში დამქირავებელთა წილი შეადგენს 61,2%-ს — ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი შესწავლილ ქვეყნებს შორის. გერმანიისთვის მითითებულია 55,4%, ავსტრიისთვის — 43,7%, ნიდერლანდებისთვის — 41,2%, შვედეთისთვის — 38,9%.

ამ ციფრების პირდაპირ შედარება ნებისმიერ სხვა საერთაშორისო რეიტინგთან არ შეიძლება: სხვადასხვა წყაროში მაჩვენებელი შეიძლება იყოს შინამეურნეობების ან მოსახლეობის წილი, ხოლო დაკვირვების წლები განსხვავდება.

Eurostat-ის აქტუალური სტატისტიკა აჩვენებს, რომ 2024 წელს ევროკავშირის მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში და დაახლოებით 32% — ნაქირავებში. გერმანია რჩებოდა ევროკავშირის ერთადერთ ქვეყნად, სადაც დამქირავებლები მოსახლეობის უმრავლესობას შეადგენდნენ — 53%-ს. ავსტრიაში მათი წილი აღწევდა 46%-ს, დანიაში — 39%-ს.

ბაზრის მეორე მხარეს ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის სახელმწიფოები იმყოფებიან. რუმინეთში საცხოვრებლის მესაკუთრე იყო მოსახლეობის 94%, სლოვაკეთში — 93%, უნგრეთში — 92%.

ამგვარად, ერთიან ევროპულ მოდელზე საუბარი შეუძლებელია. გერმანიასა და შვეიცარიაში მსხვილი საიჯარო სექტორი არსებობს ათწლეულების განმავლობაში და დაკავშირებულია მათ შორის ბაზრის მოწყობასთან და რეგულირებასთან. რუმინეთში, სლოვაკეთსა და რიგ სხვა ქვეყნებში საცხოვრებლის ფლობა რჩება ცხოვრების უპირატეს ფორმად.

ფასების ზრდა ართულებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლას

მრავალი ქვეყნისთვის საერთო ცვლილება დაკავშირებულია შეძენის ღირებულებასთან. საცხოვრებლის ფასები კვლავ იჯარის განაკვეთებზე სწრაფად იზრდება.

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება 5,1%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს, მაშინ როცა საიჯარო ქირა გაიზარდა 3%-ით. 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასები გაიზარდა კიდევ 1,2%-ით, იჯარა — 0,7%-ით.

განსაკუთრებით სწრაფად ძვირდებოდა უძრავი ქონება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და სლოვაკეთში. 2025 წლის საშუალო დონესთან შედარებით ფასებმა ამ ქვეყნებში 2026 წლის პირველი კვარტალისთვის შესაბამისად მოიმატა 10,3%, 9,4% და 9,1%.

უფრო გრძელვადიანი რიგი აჩვენებს დაგროვილი სხვაობის მასშტაბს. 2015 წლიდან 2025 წლის მესამე კვარტლამდე საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში გაიზარდა თითქმის 65%-ით, ხოლო იჯარა — დაახლოებით 22%-ით. პორტუგალიაში უძრავი ქონება ათწლეულის განმავლობაში გაძვირდა დაახლოებით 180%-ით, ლიეტუვაში — 168%-ით, ბულგარეთში — 157%-ით.

იმ შინამეურნეობისთვის, რომელიც ქირაობს ბინას და ამავდროულად აგროვებს პირველად შენატანს, ასეთი დინამიკა ქმნის ორმაგ წნეხს: იჯარას მიაქვს მიმდინარე შემოსავლის ნაწილი, ხოლო შესაძენად საჭირო თანხა კვლავ იზრდება.

პორტუგალია აჩვენებს მესაკუთრეთა მაღალი წილის ზღვარს

პორტუგალია კარგად აჩვენებს, რატომ მეტყველებს საცხოვრებლის ფლობის დონე თავისთავად ცოტას ბაზრის ხელმისაწვდომობაზე.

Forever Renter Index-ში მესაკუთრეა შინამეურნეობების 72,1%, დამქირავებელი — მხოლოდ 18,5%. ამასთან, უძრავი ქონების ფასების შემოსავლებთან თანაფარდობის ინდექსმა მიაღწია 148,8-ს 2015 წლის 100-იანი ბაზის დროს. ეს არის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი რეიტინგის იმ ქვეყნებს შორის, რომელთათვისაც ასეთი მონაცემები იყო ხელმისაწვდომი.

OECD ცალკე აღნიშნავს, რომ მოთხოვნის ზრდამ და მიწოდების სტრუქტურულმა შეზღუდვებმა სერიოზულად გააუარესა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა პორტუგალიაში. ახალგაზრდებს უფრო უჭირთ როგორც ბინის ყიდვა, ასევე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ქირაობა, ხოლო არასაკმარისად განვითარებული საიჯარო ბაზარი ზღუდავს მობილობას. ორგანიზაცია ქვეყანას ურჩევს გაზარდოს მიწოდება, განავითაროს სოციალური და ხელმისაწვდომი საიჯარო საცხოვრებელი და უფრო ეფექტურად გამოიყენოს არსებული ფონდი.

გამოდის, რომ მფლობელთა მაღალი წილი შეიძლება თანაარსებობდეს ბაზარზე შესვლის უკიდურეს სირთულესთან მყიდველთა ახალი თაობისთვის.

ახალგაზრდა ევროპელები ყველაზე მაღალ ბარიერს აწყდებიან

ხელმისაწვდომობის პრობლემა განსაკუთრებით შესამჩნევია ახალგაზრდა შინამეურნეობებში. ევროკომისიამ 2026 წელს ახალგაზრდული საცხოვრებელი თავისი საბინაო პოლიტიკის ცალკე მიმართულებად გამოყო.

2024 წელს ევროკავშირის 15-დან 29 წლამდე მოსახლეობის დაახლოებით 27% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში მოსახლეობის საერთო 17%-ის წინააღმდეგ. სიღარიბის რისკის ქვეშ მყოფ ახალგაზრდებში ეს მაჩვენებელი 42%-ს აღწევდა.

20–29 წლის ასაკის ათიდან ერთზე მეტი ევროპელი ცხოვრობდა შინამეურნეობაში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები აღემატებოდა განკარგვადი შემოსავლის 40%-ს. მრავალი ახალგაზრდისთვის ეს ნიშნავს მშობლებისგან უფრო გვიან გადასვლას, ერთობლივ ქირაობას ან პირველადი შენატანის ხანგრძლივ დაგროვებას.

OECD ასევე მიუთითებს, რომ ორგანიზაციის წევრი ქვეყნების ნახევარზე მეტში 20–29 წლის ახალგაზრდების უმრავლესობა მშობლებთან ერთად ცხოვრობს. დაბალი შემოსავლის მქონე დამქირავებელთა შორის დაახლოებით ყოველი ორი ხუთიდან იჯარაზე ხარჯავს განკარგვადი შემოსავლის 40%-ზე მეტს.

ამიტომ გრძელვადიანი იჯარა ხდება უპირველეს ყოვლისა საცხოვრებლის დამოუკიდებელ ფლობაზე უფრო გვიანი გადასვლის შედეგი, თუმცა მოსახლეობის ნაწილისთვის ის რჩება ცხოვრების გააზრებულ მოდელად.

მესაკუთრეთა მაღალი წილი არ იძლევა ფართო საცხოვრებლის გარანტიას

ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში მასობრივ საკუთრებას სხვა სუსტი მხარე აქვს. საცხოვრებელი ხშირად ოჯახს ეკუთვნის, თუმცა ბინის გამოცვლის ან უფრო ფართო ობიექტის ყიდვის შესაძლებლობები შეზღუდულია.

2024 წელს რუმინეთის მოსახლეობის 40,7% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში. ლატვიაში მაჩვენებელი შეადგენდა 39,3%-ს, ბულგარეთში — 33,8%-ს, პოლონეთში — 33,7%-ს, ხორვატიაში — 31,7%-ს.

საშუალო მაჩვენებელი ევროკავშირში შეადგენდა 16,9%-ს.

ამიტომ საკუთრება და საბინაო კეთილდღეობა არ შეიძლება სინონიმებად ჩაითვალოს. შინამეურნეობა შეიძლება ფლობდეს ბინას იპოთეკის გარეშე, მაგრამ მასში რამდენიმე თაობა ცხოვრობდეს გადასვლის მაღალი ღირებულების გამო.

და პირიქით, განვითარებული იჯარა თავისთავად არ ნიშნავს სიღარიბეს. შვეიცარიაში მოსახლეობის დიდი წილი ათწლეულების განმავლობაში ქირაობს საცხოვრებელს შედარებით დაბალი გადატვირთულობის პირობებში. აქ იჯარა გამოდის როგორც საბინაო ბაზრის სრულფასოვანი სექტორი და არა მხოლოდ შუალედური ეტაპი შეძენამდე.

„უვადო იჯარა“ პირობით ცნებად რჩება

Forever Renter Index-ის მთავარი შეზღუდვა მის სახელწოდებაშია. კვლევა არ აკვირდება ერთსა და იმავე შინამეურნეობებს ათწლეულების განმავლობაში და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა ნაწილი არ გახდება სინამდვილეში არასოდეს მესაკუთრე.

ინდექსი აერთიანებს სხვადასხვა წლის მაჩვენებლებს და გარდაქმნის მათ ერთიან ქულად. დამქირავებელთა მაღალი წილი, ძვირადღირებული უძრავი ქონება და დიდი საბინაო ხარჯები ზრდის შეფასებას, მაგრამ ეს არ იძლევა კონკრეტული ადამიანის სამომავლო ტრაექტორიის განსაზღვრის საშუალებას.

მსგავსი შედეგი შეიძლება წარმოიშვას სრულიად განსხვავებულ საბინაო სისტემებში. გერმანიაში იჯარა დიდი ხანია არის გავრცელებული და ინსტიტუციურად მდგრადი ცხოვრების ფორმა. პორტუგალიაში ძირითადი პრობლემა მდგომარეობს შეძენის ღირებულების მკვეთრ ზრდაში. აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში დამქირავებელთა წილი მცირეა, მაგრამ ახალგაზრდებმა შეიძლება უფრო დიდხანს იცხოვრონ მშობლებთან, ნაცვლად საიჯარო ბაზარზე გასვლისა.

სწორედ ამიტომ თეზისი იმის შესახებ, რომ ევროპა მასობრივად გადადის საკუთრებიდან უვადო იჯარაზე, ჯერჯერობით უფრო ძლიერია, ვიდრე სტატისტიკური მტკიცებულებები.

საბინაო კრიზისი უკვე გახდა ევროკავშირის ეკონომიკური პრობლემა

ევროპული ხელისუფლება ამავდროულად აღიარებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემას სისტემურად. 2026 წელს ევროკომისიამ პირველად გამოყო საბინაო ბაზარი ევროპული სემესტრის — ევროკავშირის ქვეყნების ეკონომიკური პოლიტიკის ყოველწლიური ანალიზის — ცალკე ბლოკად.

ძირითად პრობლემებს შორის დასახელებულია არასაკმარისი მშენებლობა, ნებართვების მიღების რთული პროცედურები, სოციალური საცხოვრებლის დეფიციტი, არსებული ფონდის არაეფექტური გამოყენება და ხელმისაწვდომობის გაუარესება საშუალო კლასისა და ახალგაზრდებისთვის. კომისია ასევე აკავშირებს ძვირადღირებულ უძრავ ქონებას მუშახელის მობილობასთან და ქალაქების კონკურენტუნარიანობასთან.

ეს ცვლის საინვესტიციო ბაზარსაც. თუ შინამეურნეობები უფრო გვიან გადადიან საკუთრებაზე, მოთხოვნა ხარისხიან გრძელვადიან იჯარაზე უფრო დიდხანს ნარჩუნდება. დეველოპერებისა და ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის ეს მხარს უჭერს ინტერესს მრავალბინიანი სახლების მიმართ, რომლებიც აშენებულია სპეციალურად გასაქირავებლად, სტუდენტური საცხოვრებლისა და სხვა მართვადი ფორმატების მიმართ.

თუმცა ასეთი სეგმენტის ეკონომიკური პოტენციალი დამოკიდებულია იჯარის ადგილობრივ წესებზე, მიწის ღირებულებაზე, გადასახადებსა და დამქირავებლების შესაძლებლობაზე, გადაიხადონ საბაზრო განაკვეთები. მაღალი მოთხოვნა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს ხელმისაწვდომობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მონაცემები ნამდვილად მიუთითებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლის ბარიერების ზრდაზე, განსაკუთრებით ახალგაზრდა მყიდველებისთვის, თუმცა თავად ტერმინი „უვადო იჯარა“ ჯერჯერობით უსწრებს სტატისტიკას. ევროკავშირის მაცხოვრებელთა ორი მესამედი კვლავ საკუთარ საცხოვრებელში ცხოვრობს, ხოლო დამქირავებელთა მაღალი წილი გერმანიასა თუ შვეიცარიაში მეტწილად ასახავს ბაზრის დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ სტრუქტურას. ინვესტორებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია სხვა ცვლილება: პირველ შეძენამდე იჯარის ვადები უფრო გრძელი ხდება, ხოლო იმ შინამეურნეობების რაოდენობა, რომლებსაც სტაბილური პროფესიული საიჯარო სექტორი სჭირდებათ, იზრდება. თუ მიწოდება არ გაიზრდება მოთხოვნასთან ერთად, ამან შეიძლება ერთდროულად მხარი დაუჭიროს საიჯარო პროექტების ბაზარს და გააძლიეროს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: საცხოვრებლის გრძელვადიანი იჯარა ევროპაში

ევროპელების უმრავლესობა ქირაობს თუ ფლობს საცხოვრებელს?

ევროკავშირში ჭარბობს საკუთრება. 2024 წლის მონაცემებით, მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში, დაახლოებით 32% — ნაქირავებში.

სად არის ევროპაში ყველაზე მეტი დამქირავებელი?

ევროკავშირის ქვეყნებს შორის იჯარა ჭარბობს გერმანიაში, სადაც დამქირავებელია მოსახლეობის დაახლოებით 53%. მაღალი წილი ასევე შეინიშნება ავსტრიასა და დანიაში. ევროპის ქვეყნების უფრო ფართო წრიდან განსაკუთრებით გამოირჩევა შვეიცარია.

რატომ რჩებიან ახალგაზრდა ევროპელები უფრო დიდხანს დამქირავებლებად?

მთავარი მიზეზები დაკავშირებულია უძრავი ქონების ფასების სწრაფ ზრდასთან, დიდი პირველადი შენატანის საჭიროებასთან, ძვირადღირებულ იპოთეკასთან და მიმდინარე იჯარის ხარჯებთან, რომლებიც ზღუდავს დაგროვების შესაძლებლობას.

მართალია, რომ ევროპა უვადო იჯარაზე გადადის?

ასეთი ცალსახა დასკვნისთვის მონაცემები ჯერჯერობით არ არსებობს. Forever Renter-ის ინდექსი არ აკვირდება კონკრეტული ადამიანების იჯარის ხანგრძლივობას და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა წილი არ იყიდის არასოდეს საცხოვრებელს.

სად არის მესაკუთრეთა წილი ყველაზე მაღალი?

ევროკავშირში 2024 წელს ყველაზე მაღალი მაჩვენებლები იყო რუმინეთში — 94%, სლოვაკეთში — 93% და უნგრეთში — 92%.

რატომ არ ნიშნავს მესაკუთრეთა მაღალი წილი ყოველთვის ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს?

მესაკუთრეთა ნაწილმა საცხოვრებელი მიიღო ადრე ან ცხოვრობს საოჯახო უძრავ ქონებაში. ახალ მყიდველს კი შეიძლება ბევრად უფრო გაუჭირდეს ბაზარზე შესვლა. საკუთრების მაღალი წილი ასევე შეიძლება შერწყმული იყოს გადატვირთულობასთან და დაბალ მობილობასთან.

რამდენად სწრაფად ძვირდება საცხოვრებელი ევროპაში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში ფასები გაიზარდა 5,1%-ით წლიურად, იჯარა — 3%-ით. წინა ათწლეულის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულება საიჯარო განაკვეთებზე მნიშვნელოვნად სწრაფად იზრდებოდა.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-ს მიაღწია

ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი მეორე კვარტალში უფრო ძლიერი დინამიკით შევიდა, თუმცა შემდგომი აღდგენა თავდაპირველ მოლოდინებზე ნელი აღმოჩნდა. 25 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ინვესტორები არ ტოვებენ უძრავ ქონებას, თუმცა აქტივების შერჩევას უფრო მკაცრად მიუდგნენ და უპირატესობას ანიჭებენ მდგრადი შემოსავლის, გასაგები ფასისა და გრძელვადიანი მოთხოვნის მქონე ობიექტებს.

კვლევის საბოლოო მონაცემებით, მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ შეადგინა ივლისში გამოქვეყნებული წინასწარი შეფასების (€53 მლრდ) საპირისპიროდ. ზრდამ 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 7,7%-ს მიაღწია. იანვარ-ივნისში ინვესტიციებმა €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით მეტია. სხვაობა წინასწარ მონაცემებთან არსებითია: ივლისის შეფასება ითვალისწინებდა €103 მლრდ-ს და მხოლოდ 3%-იან ზრდას.

მონაცემების ზემოთ გადახედვის შემდეგაც კი, ბაზარს ყველგან აღდგენადი არ შეიძლება ეწოდოს. საბოლოო შერჩევაში შესული 19 ევროპული ქვეყნიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციების მოცულობა შემცირდა. ევროპის საშუალო მაჩვენებელი ცალკეულ ბაზრებს შორის არსებულ მკვეთრ სხვაობას ფარავს.

დიდი ბრიტანეთი შემცირდა, ესპანეთი და ჩრდილოეთ ევროპა დაჩქარდა

დიდმა ბრიტანეთმა ყველაზე დიდი უარყოფითი წვლილი შეიტანა საერთო ევროპულ დინამიკაში. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები იქ წლიურ ჭრილში 16%-ით შემცირდა, £21 მლრდ-მდე, ანუ დაახლოებით €24 მლრდ-მდე. ბრიტანული ვარდნის გამო ევროპულმა შედეგმა თითქმის €5 მლრდ დაკარგა.

ბელგიამ ასევე აჩვენა შესამჩნევი შემცირება. ამავდროულად, რამდენიმე ბაზარი საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა. ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთი ერთ-ერთ უმსხვილეს მზარდ ბაზრად დარჩა: მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

გერმანიამ და საფრანგეთმა მხოლოდ 3-3%-ით მოიმატეს. მათი საინვესტიციო აქტივობა კვლავ 21–36%-ით დაბალია ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე. საშუალოდ ევროპაში ხუთწლიანი ნორმიდან ჩამორჩენა დაახლოებით 7%-ს შეადგენს.

ამრიგად, საერთო 6,3%-იანი ზრდა არ ნიშნავს ევროპის სინქრონულ აღდგენას. მსხვილი ბაზრები სხვადასხვა სიჩქარით მოძრაობენ, ხოლო ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის ქვეყნებზე, სადაც ინვესტიციები შედარებით დაბალი ბაზიდან ან მსხვილი პორტფელური გარიგებების ხარჯზე იზრდება.

საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ ევროპული ინვესტიციების 29% მიიღო

კაპიტალის განაწილების ყველაზე მსხვილი მიმართულება საცხოვრებელთან დაკავშირებული ობიექტები გახდა. მრავალბინიან გასაქირავებელ საცხოვრებელზე, სპეციალურად აშენებულ სტუდენტურ საცხოვრებლებზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპის უძრავ ქონებაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

მოთხოვნას მხარს უჭერს შეზღუდული მიწოდება და საიჯარო შემოსავლების ზრდის პერსპექტივები. დამატებითი წვლილი შეიტანა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებებმა ესპანეთში, ფინეთში, საფრანგეთსა და პოლონეთში.

ევროპის, ახლო აღმოსავლეთისა და აფრიკის ცალკეული მონაცემები ადასტურებს კაპიტალის კონცენტრაციას ამ სეგმენტში. JLL-ის კვლევა საინვესტიციო საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობას €17,4 მლრდ-ად აფასებს — 49%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, რაც 2022 წლის შემდეგ მაქსიმალური კვარტალური შედეგია. ნახევარ წელიწადში ინვესტიციებმა €31,2 მლრდ შეადგინა, რაც 10%-იანი მატებაა.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა მრავალბინიანი გასაქირავებელი საცხოვრებელი: მეორე კვარტალში ასეთი გარიგებების მოცულობა 83%-ით გაიზარდა, €14,3 მლრდ-მდე. ამასთან, საცხოვრებელ სეგმენტში ოპერაციების რაოდენობა 19%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგების საშუალო ზომა €39 მლნ-დან €72 მლნ-მდე გაიზარდა. €100 მლნ-ზე ძვირადღირებულ გარიგებებზე მთლიანი მოცულობის 68% მოდიოდა. ეს აჩვენებს, რომ ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უზრუნველყოფილია მსხვილი პორტფელებითა და პლატფორმული შესყიდვებით, და არა მცირე გარიგებების რაოდენობის ზრდით.

ლოგისტიკამ მოცულობა დაკარგა, რითეილი 12%-ით შემცირდა

რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ლოგისტიკურმა უძრავმა ქონებამ უფრო სუსტი დინამიკა აჩვენა. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა.

კლება მოხდა წლის ერთ-ერთი უმსხვილესი გარიგების გათვალისწინებითაც კი — ფრანგული ლოგისტიკური პლატფორმის Proudreed-ის შესყიდვა დაახლოებით €2,3 მლრდ-ად. საწყობებზე გრძელვადიან მოთხოვნას ხელს უწყობს ელექტრონული კომერციის განვითარება და მიწოდების ჯაჭვების გარდაქმნა, თუმცა ინვესტორები უფრო ყურადღებით ეკიდებიან ფასებსა და შენობების ხარისხს.

ინვესტიციები სავაჭრო უძრავ ქონებაში 12%-ით შემცირდა 2025 წლის ძლიერი პირველი ნახევარწლიური პერიოდის შემდეგ. ამასთან, საუკეთესო ლოკაციებში არსებული მსხვილი ობიექტები კვლავ პოულობენ მყიდველებს. გამორჩეულ ოპერაციებს შორისაა — მილანის ვია მონტენაპოლეონეზე Palazzo del Monte-ს 80%-ის გაყიდვა დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად, შენობა პარიზში ელისეს მინდვრების გამზირზე €402 მლნ-ად, სავაჭრო ცენტრი Merry Hill დიდ ბრიტანეთში €331 მლნ-ად და Islazul მადრიდში €329 მლნ-ად.

ეს გარიგებები აძლიერებს განსხვავებას პირველხარისხოვან და მეორად ობიექტებს შორის. ლიკვიდური შენობები ძლიერი მოიჯარეებითა და კარგი ლოკაციებით კვლავ იზიდავს კაპიტალს, მაშინ როცა რეკონსტრუქციაზე, ენერგომოდერნიზაციასა თუ ფართების ხელახალ გაქირავებაზე დიდი ხარჯების მქონე ობიექტების გაყიდვა უფრო რთულდება.

საერთაშორისო კაპიტალი გარიგებების დაახლოებით 45%-ს აფორმებს

ტრანსსასაზღვრო ინვესტიციებმა პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპული მოცულობის დაახლოებით 45% შეადგინა, რაც ისტორიული საზომებით შედარებით დაბალ მაჩვენებლად რჩება.

აშშ-ის, კანადისა და სინგაპურის ინვესტორებმა აქტივობა შეამცირეს. ამერიკულმა კაპიტალმა ამასთან შეინარჩუნა პირველი ადგილი სახსრების უცხოურ წყაროებს შორის. ევროპელ ინვესტორებს შორის საშინაო ბაზრების გარეთ შედარებით მაღალ აქტივობას ნიდერლანდებისა და საფრანგეთის კომპანიები და ფონდები აჩვენებდნენ.

ტრანსსასაზღვრო აქტივობის შესუსტება ზრდის ცალკეული ბაზრების დამოკიდებულებას შიდა კაპიტალზე. ამავდროულად, მსხვილი გარიგებები აჩვენებს, რომ თანხები ხარისხიანი ობიექტებისთვის ხელმისაწვდომი რჩება.

ECB-ის განაკვეთები უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას ზღუდავს

დაფინანსების ღირებულება ევროპული ბაზრის ერთ-ერთ საკვანძო შეზღუდვად რჩება. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ოვერნაიტ კრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე.

განაკვეთების ამჟამინდელი დონე 11 ივნისის გადაწყვეტილების შემდეგ ჩამოყალიბდა, როდესაც რეგულატორმა ინფლაციური წნეხის გაძლიერების გამო სამივე განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-მდე 17 ივნისიდან გაიზარდა.

უძრავი ქონებისთვის ამას პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს. რაც უფრო მაღალია ნასესხები სახსრების ღირებულება და სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობა, მით მეტ შემოსავლიანობას ითხოვენ ინვესტორები ჩვეულებრივ უძრავი ქონებისგან. უცვლელი საიჯარო შემოსავლის პირობებში ეს ზღუდავს ფასს, რომლის გადასახდელადაც მყიდველი მზად არის ობიექტისთვის.

უძრავი ქონების შემოსავლიანობა, ანუ კაპიტალიზაციის განაკვეთი, აჩვენებს ობიექტის შემოსავლისა და მისი საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას. მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შემცირება უცვლელი იჯარის დროს შენობის ფასის ზრდას იწვევს. მიმდინარე პირობებში ასეთი განაკვეთების მასშტაბური შემცირება ჯერჯერობით არ ხდება.

ევროზონაში ინფლაცია კვლავ მიუახლოვდა 3%-ს

მაკროეკონომიკური ვითარება ასევე არ იძლევა იაფი დაფინანსების სწრაფი დაბრუნების მოლოდინის საფუძველს. Eurostat-ის მონაცემები მეორე კვარტლის მშპ-ის შესახებ აჩვენებს, რომ ევროზონის ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროკავშირის ეკონომიკა — 0,5%-ით. წლიურ გამოხატულებაში ზრდამ შესაბამისად 1% და 1,2% შეადგინა.

წლიური ინფლაცია ევროზონაში ივლისში 2,9%-მდე გაიზარდა ივნისის 2,8%-დან, ხოლო ევროკავშირში — 3%-მდე 2,9%-დან. ამას ადასტურებს 19 აგვისტოს გამოქვეყნებული ივლისის ინფლაციის საბოლოო გაანგარიშება.

ინფლაცია ევროზონაში რჩება ECB-ის საშუალოვადიან 2%-იან მიზანზე მაღლა. უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს გაურკვევლობას განაკვეთების შემდგომი ტრაექტორიის მიმართ: ეკონომიკური ზრდა მხარს უჭერს მოიჯარეებსა და ფართებზე მოთხოვნას, მაგრამ კაპიტალის მაღალი ღირებულება აკავებს საინვესტიციო შეფასებების ზრდას.

საუკეთესო ობიექტებზე ფასები ჯერჯერობით სტაბილური რჩება

მიმდინარე საინვესტიციო ციკლის მთავარი ცვლილება მდგომარეობს არა იმდენად ხელმისაწვდომი კაპიტალის რაოდენობაში, რამდენადაც ობიექტებისადმი მოთხოვნებში.

უპირატესობას იღებს პირველხარისხოვანი უძრავი ქონება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებით, მდგრადი მოიჯარეებით, თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურითა და ახალი მიწოდების შეზღუდული კონკურენციით. მეორად შენობებს მყიდველთა არსებითად უფრო ვიწრო წრისთვის უწევთ კონკურენცია.

კაპიტალიზაციის განაკვეთების სწრაფი შემცირების მოლოდინი, რასაც ავტომატურად შეეძლო უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდა, შესუსტდა. უახლოესი 12 თვისთვის საბაზისო სცენარი ითვალისწინებს პირველხარისხოვანი ობიექტების ძირითადად სტაბილურ შემოსავლიანობას, თანაც ცალკეული შემცირება შესაძლებელია პირველ რიგში ყველაზე ხარისხიანი უძრავი ქონებისთვის.

შესაბამისად, ინვესტორებისთვის შემოსავლიანობის მთავარი წყარო ხდება იჯარის ზრდა, ობიექტის მართვა და აქტივების მიმზიდველ ფასად შეძენა, და არა მთლიანად უძრავი ქონების ღირებულების საერთო ზრდა.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა შესაძლოა €251 მლრდ-ს მიაღწიოს

მეორე ნახევარწლიური პერიოდის პროგნოზი გარიგებების შემდგომ ზრდას ვარაუდობს, თუმცა მკვეთრი დაჩქარების გარეშე. ოპერაციების ნაწილი არ გაუქმებულა, არამედ გადაიდო, ამიტომ დაუსრულებელი გარიგებების უკვე ფორმირებულ პორტფელს შეუძლია მხარი დაუჭიროს მესამე და მეოთხე კვარტლების შედეგებს.

მთლიანი 2026 წლის განმავლობაში ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობა პროგნოზირებულია დაახლოებით €251 მლრდ-ის დონეზე, რაც წლიურ ჭრილში 11%-იან ზრდას შეესაბამება. 2027 წელს მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ 17%-ით გაიზარდოს, €297 მლრდ-მდე.

ასეთი სცენარის რეალიზაციაც კი არ დააბრუნებს ბაზარს თანაბარ ზრდაზე. ინვესტიციები კვლავ კონცენტრირდება იქ, სადაც მყიდველები ხედავენ მდგრად ფულად ნაკადს, მიწოდების დეფიციტსა და რისკის გასაგებ დონეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, კვარტალში €54 მლრდ-მდე და ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-მდე ზრდა წინასწარ შეფასებებზე ძლიერად გამოიყურება, თუმცა ბაზრის სტრუქტურა არაერთგვაროვანი რჩება. დაკვირვების ქვეშ მყოფი ქვეყნების უმეტესობას წლიური ზრდა არ უჩვენებია, ტრანსსასაზღვრო კაპიტალი ისტორიულ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დაფინანსების მაღალი ღირებულება აქტივების გადაფასებას ზღუდავს. ამიტომ გარიგებების საერთო მოცულობის გაზრდა ჯერჯერობით უფრო მართებულია განვიხილოთ როგორც შერჩევითი აღდგენა: მოგებაში რჩება უპირველეს ყოვლისა ბაზრები და ობიექტები მდგრადი იჯარით, შეზღუდული მიწოდებითა და დამატებითი ინვესტიციების დაბალი საჭიროებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროპის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიცია განხორციელდა ევროპულ უძრავ ქონებაში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 7,7%-ით მეტია 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით.

რამდენი შეადგინა ინვესტიციებმა 2026 წლის პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში?

პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ინვესტიციების მოცულობამ €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს.

რატომ გვხვდება ციფრი €53 მლრდ?

€53 მლრდ იყო მეორე კვარტლის წინასწარი შეფასება, რომელიც ივლისში გამოქვეყნდა. 25 აგვისტოს საბოლოო ანგარიშში მაჩვენებელი €54 მლრდ-მდე დაკორექტირდა.

ევროპის უძრავი ქონების რომელი ბაზრები იზრდებოდა ყველაზე სწრაფად?

პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთში მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

რომელი უძრავი ქონება იზიდავს ყველაზე მეტ კაპიტალს?

ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ობიექტებზე, მათ შორის მრავალბინიან გასაქირავებელ და სტუდენტურ საცხოვრებელზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე, ევროპაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

რა ხდება ლოგისტიკურ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით?

ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა. სტრუქტურული მოთხოვნა შენარჩუნებულია, თუმცა ინვესტორები უფრო მკაცრად აფასებენ ობიექტების ფასებსა და ხარისხს.

რატომ არის ECB-ის განაკვეთები მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზრისთვის?

მაღალი განაკვეთები ზრდის სასესხო დაფინანსების ღირებულებას და ზრდის მინიმალურ შემოსავლიანობას, რომელსაც ინვესტორები ობიექტებისგან ითხოვენ. ეს ზღუდავს ფასების ზრდას მდგრადი იჯარის პირობებშიც კი.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

მიმდინარე პროგნოზი 2026 წლის განმავლობაში დაახლოებით €251 მლრდ-ის ინვესტიციებს ითვალისწინებს, ხოლო 2027 წელს — €297 მლრდ-ს.

აღდგა თუ არა ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი?

ჯერჯერობით მხოლოდ ნაწილობრივ. გარიგებების საერთო მოცულობა იზრდება, მაგრამ დაკვირვების ქვეშ მყოფი 19 ბაზრიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები შემცირდა. აღდგენა რჩება კონცენტრირებული ცალკეულ ქვეყნებში, სეგმენტებსა და მსხვილ ხარისხიან ობიექტებში.