მოკლევადიანი იჯარის კონტროლი საბერძნეთში

საბერძნეთის შემოსავლების დამოუკიდებელი სამსახური (AADE) შეამოწმებს ჯავშნებისა და შემოსავლების შესახებ მონაცემებს, რომლებიც მიღებულია მოკლევადიანი იჯარის პლატფორმებიდან, და მათ შეადარებს უძრავი ქონების მესაკუთრეებისა და მმართველების დეკლარაციებს.

მოკლევადიანი განთავსების ბაზრის ზრდამ საგადასახადო ადმინისტრაციას საშუალება მისცა დაეგროვებინა დიდი მოცულობის ინფორმაცია ცალკეულ ობიექტებზე. შემოწმება მოიცავს არა მხოლოდ დეკლარირებულ შემოსავლებს, არამედ უძრავი ქონების რეგისტრაციას მოკლევადიანი განთავსების ობიექტების რეესტრში. განსაკუთრებული ყურადღება ეთმობა შემთხვევებს, როდესაც იკვეთება შემოსავლების დამალვის ან დადგენილი მოთხოვნების შეუსრულებლობის ნიშნები.

AADE-ს შეუძლია გააერთიანოს საგადასახადო ანგარიშგებისა და ციფრული პლატფორმების მონაცემები, შექმნას თითოეული ობიექტისა და მისი მმართველის პროფილი. ეს საშუალებას იძლევა გამოვლინდეს შეუსაბამობები ფაქტობრივ ჯავშნებს, იჯარის სერვისებზე ასახულ თანხებსა და გადასახადის გადამხდელების მიერ დეკლარირებულ შემოსავლებს შორის.

იჯარიდან მიღებული შემოსავლები საბერძნეთში: თითქმის €1 მლრდ

2024 წელს საბერძნეთში დეკლარირებული იყო მოკლევადიანი იჯარიდან მიღებული €888,85 მლნ შემოსავალი. 2025 წელს ეს თანხა გაიზარდა €973,71 მლნ-მდე — €84,86 მლნ-ით, ანუ დაახლოებით 9,5%-ით. ამგვარად, სეგმენტის შემოსავლების ოფიციალური მოცულობა თითქმის €1 მლრდ-ს გაუტოლდა. წლის განმავლობაში ობიექტების მესაკუთრეებმა და მმართველებმა მოკლევადიანი განთავსების შესახებ 2 466 075 დეკლარაცია წარადგინეს.

საბერძნეთის ბაზრის მასშტაბს AADE-ს სხვა მონაცემებიც ადასტურებს. 2025 წლის განმავლობაში მოკლევადიანი განთავსების შესახებ მინიმუმ ერთი დეკლარაცია წარდგენილი იყო დაახლოებით 116,6 ათას ობიექტზე. ამასთან, რეესტრის შექმნის დღიდან გაცემულია 358 115 რეგისტრაციის ნომერი AMA, რაც შეესაბამება უძრავი ქონების 238 600 იდენტიფიკატორს ATAK. სხვაობა აიხსნება მათ შორის იმით, რომ ერთსა და იმავე ობიექტს შეუძლია მიიღოს ახალი სარეგისტრაციო ნომერი მმართველის ან ხელშეკრულების პირობების შეცვლისას.

2025 წლის მონაცემები ახლა საგადასახადო კონტროლის შემდეგ ეტაპზე გადადის. AADE შეძლებს შეადაროს ცალკეული ობიექტებისა და მმართველების მაჩვენებლები ონლაინ-პლატფორმების ინფორმაციას და გამოავლინოს შეუსაბამობები რეალურ აქტივობასა და საგადასახადო ანგარიშგებაში ასახულ თანხებს შორის.

ობიექტების რეგისტრაცია და ჯარიმები საბერძნეთში

საბერძნეთში მოკლევადიანი იჯარისთვის განკუთვნილი უძრავი ქონების მფლობელებმა და მმართველებმა ობიექტი უნდა დაარეგისტრირონ AADE-ს სპეციალურ რეესტრში და მიიღონ სარეგისტრაციო ნომერი. მისი მითითება აუცილებელია ციფრულ პლატფორმებზე, რომელთა მეშვეობითაც საცხოვრებელი შეთავაზებულია. გარდა ამისა, ყოველ მოკლევადიან იჯარაზე წარედგინება ცალკე დეკლარაცია.

დეკლარაცია უნდა გაიგზავნოს დამქირავებლის გასვლის მომდევნო თვის 20 რიცხვამდე. მოკლევადიანი განთავსების ობიექტების რეესტრის მონაცემები საბოლოოდ დასტურდება არაუგვიანეს 28 თებერვლისა იმ წელს, როდესაც წარედგინება საშემოსავლო დეკლარაცია.

რეგისტრაციის მოთხოვნების შეუსრულებლობისთვის გათვალისწინებულია ჯარიმა იმ საგადასახადო წლის მთლიანი შემოსავლის 50%-ის ოდენობით, როდესაც გამოვლინდა დარღვევა. ამასთან, სანქცია არ შეიძლება იყოს €5 000-ზე ნაკლები. დარღვევის გამოვლენის შემდეგ მმართველს ეძლევა 15 კალენდარული დღე მოთხოვნების შესასრულებლად. თუ ჯარიმის დაკისრებიდან ერთი წლის განმავლობაში დარღვევა განმეორდება, სანქცია ორმაგდება.

ცალკე პასუხისმგებლობაა გათვალისწინებული მოკლევადიანი განთავსების დეკლარაციების წარდგენისას დაშვებული დარღვევებისთვის. თუ დოკუმენტი არ არის წარდგენილი ან შეიცავს არაზუსტ მონაცემებს, ჯარიმა შეადგენს შემოწმების დღეს ციფრულ პლატფორმაზე მითითებული იჯარის თანხის ორმაგ ოდენობას. დაგვიანებით წარდგენისთვის გადასახდელია €100. ეს სანქცია არ გამოიყენება, თუ ვადაგადაცილებული დეკლარაციიდან მიღებული შემოსავალი უკვე შეტანილი იყო შესაბამისი წლის საგადასახადო ანგარიშგებაში.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ საბერძნეთში მოკლევადიანი განთავსების საინვესტიციო მიმზიდველობა კვლავ შენარჩუნებულია ძლიერი მოთხოვნის ხარჯზე. 2026 წლის იანვარ-ივლისში უცხოელი მოგზაურების რაოდენობა 8,6%-ით გაიზარდა 20 მლნ-მდე, ხოლო ტურიზმის ინდუსტრიიდან მიღებული შემოსავლები — 12%-ით, €13,52 მლრდ-მდე. ეს ქმნის ხელსაყრელ ბაზას შემოსავლიანი უძრავი ქონებისთვის პოპულარულ მიმართულებებში. ამავდროულად, სამუშაო პირობები მკაცრდება. ხელისუფლება ზღუდავს მოკლევადიანი განთავსების შემდგომ გაფართოებას. ახალი ობიექტების რეგისტრაციის აკრძალვა 2027 წლისთვის გახანგრძლივდა ათენის სამ მუნიციპალურ რაიონსა და სალონიკის პირველ რაიონში.

დამატებით მნიშვნელობას იძენს უძრავი ქონების იურიდიული სტატუსი. მოქმედი შეზღუდვების მქონე რაიონებში მესაკუთრის შეცვლის შემდეგ ძველი რეგისტრაცია ავტომატურად არ ნარჩუნდება: ობიექტი ამოირიცხება რეესტრიდან და მისი თავიდან დარეგისტრირება აკრძალვის დასრულებამდე შეუძლებელია.

ამასთან დაკავშირებით, მთავარ უპირატესობად იქცევა პროექტები გამოყენების რამდენიმე სცენარით. უძრავი ქონების შერჩევისას მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ტურისტული ნაკადისა და პოტენციური დატვირთვის გათვალისწინება, არამედ გრძელვადიან იჯარაზე გადასვლის შესაძლებლობაც, თუ რეგულაციები შეიცვლება. პერსპექტივაში ყველაზე მდგრადი იქნება ინვესტიციები მთელი წლის განმავლობაში მოთხოვნად ლოკაციებში და ისეთ ობიექტებში, რომელთა ეკონომიკაც მხოლოდ დღიურ ფორმატზე არ არის დამოკიდებული.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

თავდაპირველად განაკვეთის ხუთჯერ გაზრდა გამოცხადდა, როგორც ღონისძიება ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველებისთვის. თუმცა, დეველოპერების, ბროკერების, სავაჭრო პალატებისა და პროფესიული გაერთიანებების პროტესტის შემდეგ, ეკონომიკისა და ფინანსთა სამინისტრომ გადასახადის მომავალი კონსტრუქციის დაზუსტება დაიწყო. როგორც Kathimerini წერს, ამავდროულად ახალი განაკვეთის შემოღების თარიღი 2027 წლის 1 ივლისისთვის გადაიდო და გათვალისწინებულია გამონაკლისები, რომლებიც მნიშვნელოვნად ამცირებს იმ მყიდველების წრეს, ვისზეც ეს შეიძლება გავრცელდეს.

საცხოვრებლის შეძენაზე გადასახადის 3%-დან 15%-მდე გაზრდა სურთ

ამჟამად საბერძნეთში უძრავი ქონების მყიდველი იხდის საკუთრების გადაცემის გადასახადს ობიექტის დასაბეგრი ღირებულების საბაზო 3%-იანი განაკვეთით. გარდა ამისა, ძირითადი გადასახადის თანხას ემატება მუნიციპალური მოსაკრებელი თავად გადასახადის 3%-ის ოდენობით. გადახდის ვალდებულება ეკისრება მყიდველს და უნდა შესრულდეს ხელშეკრულების გაფორმებამდე.

ეს სისტემა ვრცელდება უძრავი ქონებისა და მასზე სანივთო უფლებების შეძენაზე, თუ გარიგება იბეგრება გადაცემის გადასახადით. საგადასახადო სამსახური AADE აღნიშნავს, რომ დეკლარაცია ჩვეულებრივ წარედგინება ციფრული ფორმით myPROPERTY სისტემის მეშვეობით, ხოლო თავად გადასახადი უნდა გადაიხადოს გარიგების დადებამდე.

შემოთავაზებული 15%-იანი განაკვეთი ნიშნავს, რომ ახალ წესებს დაქვემდებარებული უცხოელი მყიდველისთვის ძირითადი გადასახადი ხუთჯერ გაიზრდება. მაგალითად, საცხოვრებლის €300 ათასის დასაბეგრი ღირებულებისას, ძირითადი გადასახადი €9 ათასიდან €45 ათასამდე გაიზრდება, გარიგების თანმხლები ხარჯების გაუთვალისწინებლად.

€500 ათასის ღირებულების ობიექტზე გადასახადი €15 ათასიდან €75 ათასამდე გაიზრდება. სწორედ დამატებითი ტვირთის მასშტაბი გახდა ბაზრის მკაცრი რეაქციის ერთ-ერთი მიზეზი, განსაკუთრებით ქალაქგარე და საკურორტო საცხოვრებლების სეგმენტში.

ახალი წესები ყველა მყიდველს არ შეეხება

თავდაპირველი ფორმულირება ქმნიდა შთაბეჭდილებას, რომ გაზრდილი განაკვეთი მესამე ქვეყნების თითქმის ყველა მყიდველზე გავრცელდებოდა. კონკრეტული წესების მომზადების პროცესში პოტენციური გადამხდელების წრე შესამჩნევად შემცირდა.

ბერძნული მედიის მონაცემებით, გადასახადის გამოყენება იგეგმება მხოლოდ ფიზიკური პირების მიერ შეძენილ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე. იურიდიული პირების მეშვეობით შესყიდვები პროექტის მიმდინარე ვერსიაში ზრდას არ ექვემდებარება.

გამონაკლისები ასევე მზადდება ექსპატებისა და გრძელვადიანი რეზიდენტებისთვის. საუბარია უცხოელებზე, რომლებიც საბერძნეთში წელიწადში არანაკლებ ექვს თვეს ატარებენ. ეს მნიშვნელოვანია შეძლებული უცხოელებისა და პენსიონერებისთვის, რომლებიც ქვეყანაში გადავიდნენ და ახალი რეზიდენტებისთვის ბერძნულ საგადასახადო რეჟიმებს იყენებენ.

ეს გამონაკლისი შეამცირებს წინააღმდეგობას ახალ გადასახადსა და ათენის მოქმედ პოლიტიკას შორის შეძლებული გადასახადის გადამხდელების მოზიდვის მიმართულებით. კერძოდ, საბერძნეთი ინარჩუნებს დაბეგვრის სპეციალურ რეჟიმს იმ უცხოელებისთვის, რომლებიც აქ საგადასახადო რეზიდენტობას იცვლიან და არანაკლებ €500 ათასის ინვესტიციას ახორციელებენ.

ცალკე რეჟიმი მოქმედებს უცხოური პენსიების მიმღებთათვისაც, რომლებიც საგადასახადო რეზიდენტობას საბერძნეთში გადაიტანენ. სექტემბერში საგადასახადო სამსახურმა ამ სისტემის გამოყენების პროცედურა განაახლა.

საკურორტო უძრავი ქონება რისკის ქვეშ აღმოჩნდა

ბაზრის მთავარი შიშები საკურორტო საცხოვრებლის მყიდველებს უკავშირდება. ეს სეგმენტი შესამჩნევად არის დამოკიდებული ევროკავშირის ფარგლებს გარედან არსებულ მოთხოვნაზე და განსხვავდება ათენისა და სალონიკის ბაზრებისგან, სადაც უფრო ძლიერია ადგილობრივი მყიდველების, გრძელვადიანი იჯარისა და მსხვილ ქალაქებზე ორიენტირებული ინვესტორების გავლენა.

კომპანია Elxis – At Home in Greece, რომელიც სპეციალიზებულია უცხოელებზე ბერძნული საკურორტო საცხოვრებლების გაყიდვაზე, იტყობინებოდა, რომ 2024–2026 წლებში კომპანიაში დასრულებული შესყიდვების დაახლოებით 20% ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებზე მოდიოდა. ამასთან, ისინი შემომავალი მოთხოვნის 44%-ს აფორმებდნენ, მაშინ როდესაც ევროკავშირის ქვეყნების მყიდველები — 56%-ს.

ასეთი მყიდველებისთვის საგადასახადო განაკვეთის 12 პროცენტული პუნქტით გაზრდას შეუძლია მნიშვნელოვნად შეცვალოს გარიგების საბოლოო ღირებულება. განსაკუთრებით მგრძნობიარე ხდება რამდენიმე ასეული ათასი ევროს ღირებულების ობიექტები, სადაც ახალმა გადასახადმა შეიძლება ათიათასობით ევრო დაუმატოს ხარჯებს ჯერ კიდევ სანოტარო და სარეგისტრაციო გადახდებამდე.

ბაზარი შიშობს, რომ მყიდველების ნაწილი შედეგად მოთხოვნას კვიპროსზე, ესპანეთში, პორტუგალიაში ან ხმელთაშუა ზღვის სხვა ქვეყნებში გადაიტანს, სადაც უცხოელებისთვის მეორე საცხოვრებლის ბაზარი ასევე განვითარებულია.

ხელისუფლება გადასახადს სასაზღვრო რაიონებში შესყიდვებს უკავშირებს

მთავრობის ერთ-ერთი არგუმენტი გახდა თურქეთის მოქალაქეების გარიგებები თრაკიაში მდებარე უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით. Kathimerini-ის ინფორმაციით, ხელისუფლებამ ადგილობრივი მაცხოვრებლებისგან მიიღო შეტყობინებები ასეთი შესყიდვების ზრდის შესახებ და გადასახადს ამ პროცესის შეზღუდვის ერთ-ერთ გზად განიხილავს.

თუმცა ბაზრის მონაწილეები შემოთავაზებული მექანიზმის მოწყვლადობაზე მიუთითებენ. სასაზღვრო რაიონებში გარიგებების ნაწილი უკვე ხორციელდება არა მესამე ქვეყნების ფიზიკური პირების მიერ, არამედ ევროკავშირის სახელმწიფოებში, მათ შორის მეზობელ ბულგარეთში რეგისტრირებული კომპანიების მეშვეობით.

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნის მოქალაქის მიერ უძრავი ქონების პირდაპირი შესყიდვისთვის ზოგიერთ სასაზღვრო რაიონში საჭიროა დამატებითი შეთანხმება ეროვნული თავდაცვის სამინისტროს სტრუქტურებთან. ევროკავშირის ქვეყნის კომპანიის მეშვეობით შესყიდვისას ასეთი პროცედურა შეიძლება განსხვავდებოდეს.

თუ მომავალი 15%-იანი განაკვეთი მართლაც არ გავრცელდება კომპანიების მეშვეობით შესყიდვებზე, გადასახადის გაზრდამ შეიძლება არ შეეხოს სწორედ იმ გარიგებების ნაწილს, რომელთა შეზღუდვასაც ხელისუფლება ცდილობს. ეს პროექტის კრიტიკოსების ერთ-ერთი მთავარი არგუმენტი გახდა.

ახალი განაკვეთი ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტს არ წყვეტს

ბაზრის მონაწილეთა კიდევ ერთი პრეტენზია საბინაო კრიზისს უკავშირდება. გადასახადის გაზრდა წარმოდგენილია როგორც უძრავი ქონების სფეროში უფრო ფართო პოლიტიკის ნაწილი, თუმცა საკურორტო სახლები, რომლებსაც უცხოელები ყიდულობენ, ყოველთვის არ მიეკუთვნება იმავე მიწოდებას, საიდანაც ადგილობრივი მაცხოვრებლები ძირითად საცხოვრებელს ირჩევენ.

ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია კუნძულებზე, კრეტაზე, პელოპონესსა და მცირე სანაპირო დასახლებებში, სადაც უცხოელების მოთხოვნა ორიენტირებულია დასასვენებელ სახლებზე, ვილებზე და ცალკეულ კომპლექსებზე.

დიდ ქალაქებში ხელმისაწვდომობის პრობლემას სხვა სტრუქტურა აქვს. ათენში ხარისხიანი გრძელვადიანი მიწოდების დეფიციტი ნარჩუნდება ყიდვისა და იჯარის მაღალი ფასების პირობებში, ხოლო საბინაო ფონდის ნაწილი ცარიელი რჩება ან სხვაგვარად გამოიყენება.

ამიტომ ინდუსტრია ეკამათება ვარაუდს, რომ უცხოელებისთვის გადასახადის გაზრდა ავტომატურად გააუმჯობესებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას ბერძნული ოჯახებისთვის.

საბერძნეთში ბინების ფასები კიდევ 5,5%-ით გაიზარდა

დავა გადასახადზე ვითარდება იმ ბაზარზე, სადაც საცხოვრებელი კვლავ ძვირდება, თუმცა ზრდის ტემპები უკვე შემცირდა.

საბერძნეთის ბანკის მონაცემებით, 2026 წლის მეორე კვარტალში ქვეყანაში ბინების ფასები 5,5%-ით უფრო მაღალი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ხუთ წლამდე ასაკის ახალი ბინები გაძვირდა 6,2%-ით, ძველი — 5%-ით.

ათენში ზრდამ შეადგინა 5%, სალონიკში — 4,7%, სხვა დიდ ქალაქებში — 5,4%. ყველაზე მაღალი დინამიკა დაფიქსირდა უმსხვილესი ურბანული ცენტრების გარეთ, მათ შორის ბევრ ტურისტულ რაიონში: იქ ფასები 7,1%-ით გაიზარდა.

შედარებისთვის, მთელი 2025 წლის განმავლობაში საბერძნეთში ბინები საშუალოდ 8,3%-ით გაძვირდა, ხოლო 2024 წელს — 9,1%-ით. ამრიგად, ზრდა ნელდება, მაგრამ ფასები აგრძელებს უფრო მაღალი დონეების განახლებას.

სწორედ ტურისტულმა რაიონებმა, სადაც ამჟამინდელი ზრდა 7,1%-ს აღწევს, შეიძლება სხვებზე მეტად იგრძნონ საგადასახადო რეჟიმის ცვლილება, რადგან იქ უცხოელი მყიდველების წილი ტრადიციულად უფრო მაღალია.

უცხოურმა ინვესტიციებმა კლება უკვე განიცადა

ბერძნულ ბაზარზე უკვე იყო უცხოური მოთხოვნის შესამჩნევი შემცირების პერიოდები. 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში უძრავ ქონებაში უცხოური კაპიტალის შემოდინება შემცირდა 24%-ით, €1,46 მლრდ-მდე წინა წლის იმავე პერიოდის €1,92 მლრდ-სთან შედარებით.

ამავდროულად, უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადიდან სახელმწიფო შემოსავლები 2025 წელს შემცირდა 7,4%-ით, €607,93 მლნ-მდე 2024 წლის €656,49 მლნ-დან, თუმცა გადაცემული ობიექტების რაოდენობა და ღირებულება მთლიანობაში გაიზარდა. ერთ-ერთი მიზეზი გახდა პირველი საცხოვრებლის შესყიდვების რაოდენობის ზრდა, რომელთათვისაც გათვალისწინებულია საგადასახადო შეღავათები.

ამიტომ უცხოელი მყიდველების ცალკეული კატეგორიისთვის განაკვეთის გაზრდამ შეიძლება არაერთგვაროვანი საბიუჯეტო ეფექტი მოიტანოს. თეორიულად უფრო მაღალი გადასახადი ზრდის შემოსავლებს თითოეული გარიგებიდან, მაგრამ შესყიდვების რაოდენობის მკვეთრი შემცირებისას საბოლოო შედეგი შეიძლება მოსალოდნელზე გაცილებით სუსტი აღმოჩნდეს.

Golden Visa ინვესტორებისთვის უკვე გაძვირდა

საბერძნეთმა ადრე უკვე გაამკაცრა უცხოელი ინვესტორებისთვის უძრავი ქონების შეძენის პირობები Golden Visa-ს ბინადრობის ნებართვის პროგრამის მეშვეობით.

ყველაზე მოთხოვნად რაიონებში, მათ შორის ატიკაში, სალონიკში, მიკონოსზე, სანტორინისა და დიდ კუნძულებზე, უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მინიმალური ზღვარი გაიზარდა €800 ათასამდე. დანარჩენ რაიონებში სტანდარტული ზღვარი შეადგენს €400 ათასს.

ნარჩუნდება ცალკე შესაძლებლობა განხორციელდეს არანაკლებ €250 ათასის ინვესტიცია იმ ობიექტებში, რომლებიც კომერციული გამოყენებიდან საცხოვრებელში გადადის, ასევე გარკვეულ ისტორიულ შენობებში, რომლებიც აღდგენას ექვემდებარება. ყველაზე ძვირადღირებულ რაიონებში სტანდარტული ინვესტიციებისთვის შემოღებულია დამატებითი მოთხოვნებიც ობიექტების მიმართ, მათ შორის მინიმალური ფართობი.

შედეგად, ახალი 15%-იანი გადასახადი შეიძლება გახდეს კიდევ ერთი ფილტრი მესამე ქვეყნების მყიდველების ნაწილისთვის, განსაკუთრებით მათთვის, ვინც საცხოვრებელს ყიდულობს არა ბინადრობის ნებართვის გამო, არამედ დასასვენებლად, პირადი სარგებლობისთვის ან გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის.

ბაზარი ინარჩუნებს სხვა საგადასახადო შეღავათებს

შემოთავაზებული ზრდა კონტრასტშია მთავრობის სხვა გადაწყვეტილებებთან, რომლებიც მიმართულია უძრავი ქონების მფლობელებისა და მყიდველების ხარჯების შემცირებაზე.

საბერძნეთმა სულ მცირე 2030 წლამდე გაახანგრძლივა ახალაშენებული ობიექტებისთვის 24-პროცენტიანი დამატებული ღირებულების გადასახადის შეჩერება. ასევე შეჩერებული რჩება უძრავი ქონების გაყიდვისას კაპიტალის ნაზრდზე 15-პროცენტიანი გადასახადი.

2030 წლამდე გახანგრძლივდა შეღავათი ცარიელი ბინების მფლობელებისთვისაც, რომლებიც მათ გრძელვადიან იჯარაში გადასცემენ: ასეთი ობიექტებიდან შემოსავალი პირობების შესრულების შემთხვევაში თავისუფლდება დაბეგვრისგან პირველი 36 თვის განმავლობაში.

შედეგად, საგადასახადო პოლიტიკა სულ უფრო დიფერენცირებული ხდება. მყიდველებისა და მესაკუთრეების ერთი ჯგუფისთვის სახელმწიფო ამცირებს ტვირთს საცხოვრებლის მიწოდებისა და ინვესტიციების გაზრდის მიზნით, სხვებისთვის — უპირველეს ყოვლისა მესამე ქვეყნების არარეზიდენტების ნაწილისთვის — ბაზარზე შესვლის ღირებულება შეიძლება მკვეთრად გაიზარდოს.

კომპანია შეიძლება უფრო იაფი გახდეს, ვიდრე პირდაპირი შესყიდვა

ახალი კონსტრუქციის მთავარი პრაქტიკული პრობლემა იურიდიული პირების სავარაუდო გამორიცხვის გამო ჩნდება.

თუ ფიზიკური პირი ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნიდან ყიდულობს საცხოვრებელს €500 ათასად პირდაპირ 2027 წლის 1 ივლისის შემდეგ და ხვდება 15%-იან განაკვეთში, ძირითადმა გადასახადმა შეიძლება შეადგინოს €75 ათასი. ამჟამინდელი 3%-ის პირობებში ეს არის €15 ათასი.

თუ იგივე უძრავი ქონება შეძენილია სტრუქტურის მეშვეობით, რომელიც არ ექვემდებარება გაზრდილ განაკვეთს, სხვაობამ შეიძლება შექმნას სტიმული გარიგებების იურიდიული ფორმის შესაცვლელად.

კომპანიის შექმნასა და შენახვას აქვს საკუთარი ხარჯები, საგადასახადო შედეგები და ანგარიშგების მოთხოვნები, ამიტომ ასეთი ვარიანტი ყველასთვის შესაფერისი არ არის. თუმცა, მსხვილი შესყიდვებისას განაკვეთებს შორის სხვაობა საკმარისი ხდება იმისთვის, რომ ინვესტორებმა ფლობის ალტერნატიული სტრუქტურების შედარება დაიწყონ.

სწორედ ამიტომ ბაზრის წარმომადგენლები კრიტიკულად მნიშვნელოვნად მიიჩნევენ, რომ საბოლოო კანონმა არ შექმნას კორპორაციული სტრუქტურის მეშვეობით გაცხადებული მიზნის მარტივად გვერდის ავლის საშუალება.

გადასახადმა შეიძლება უფრო ძლიერად დაარტყას რეგიონებს, ვიდრე ათენს

გაზრდილმა განაკვეთმა შეიძლება არაერთგვაროვანი გავლენა მოახდინოს ბაზარზე. ათენში უცხოური მოთხოვნა განაწილებულია საინვესტიციო ბინებს, ბინადრობის ნებართვის პროგრამებს, პირადი საცხოვრებლისა და გასაქირავებელ ობიექტებს შორის.

საკურორტო რაიონებში ზოგიერთი ახალი პროექტის უცხოელი მყიდველების წილი გაცილებით მაღალია. იქ აშშ-დან, დიდი ბრიტანეთიდან, ისრაელიდან, თურქეთიდან, ახლო აღმოსავლეთის ქვეყნებიდან და ევროკავშირის არაწევრი სხვა სახელმწიფოებიდან მოთხოვნის შემცირებამ შეიძლება პირდაპირი გავლენა მოახდინოს დეველოპერების გაყიდვებზე.

ამავდროულად, საბერძნეთის ბანკის სტატისტიკა აჩვენებს, რომ სწორედ უმსხვილესი ქალაქების მიღმა მდებარე რაიონები ავლენს ამჟამად ბინების ფასების ყველაზე სწრაფ ზრდას — 7,1%-ს წლიურად.

ამიტომ ერთსა და იმავე საგადასახადო განაკვეთს შეიძლება განსხვავებული შედეგები ჰქონდეს ათენის ცენტრალური რაიონებისთვის და კუნძულებზე ან მატერიკულ სანაპიროზე მეორე საცხოვრებლის ბაზრისთვის.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, გადასახადის დაგეგმილი ზრდა 3%-დან 15%-მდე გაცილებით ნაკლებად მკაცრად გამოიყურება გამონაკლისების გამოჩენის შემდეგ, თუმცა სწორედ ისინი ქმნიან მთავარ კითხვას ღონისძიების ეფექტურობასთან დაკავშირებით. თუ მესამე ქვეყნის ფიზიკური პირი იხდის გაზრდილ განაკვეთს, ხოლო კომპანიის მეშვეობით შესყიდვა მისი მოქმედების მიღმა რჩება, მოთხოვნის ნაწილი შეიძლება არ გაქრეს, არამედ უბრალოდ შეიცვალოს იურიდიული ფორმა. საკურორტო ბაზრებისთვის დამატებითი რისკი იმაში მდგომარეობს, რომ გადასახადი ეხება მყიდველებს, რომლებიც მასობრივი ურბანული საცხოვრებლისთვის ბერძნულ ოჯახებს პირდაპირ კონკურენციას არ უწევენ. ამიტომ უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობაზე ღონისძიების გავლენა შეიძლება შეზღუდული აღმოჩნდეს, მაშინ როდესაც ცალკეულმა რეგიონებმა, დეველოპერებმა და უცხოურ მოთხოვნაზე ორიენტირებულმა პროექტებმა ის გაცილებით ძლიერად იგრძნონ.

FAQ

უძრავი ქონების შეძენაზე რა გადასახადი მოქმედებს საბერძნეთში ამჟამად?

უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის საბაზო განაკვეთი შეადგენს ობიექტის დასაბეგრი ღირებულების 3%-ს. გადასახადს იხდის მყიდველი.

რა დონემდე სურთ გადასახადის გაზრდა?

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველების ნაწილისთვის განაკვეთის 15%-მდე გაზრდა იგეგმება.

როდის შეიძლება დაიწყოს 15%-იანი განაკვეთის მოქმედება?

მიმდინარე გეგმის მიხედვით, ახალი წესები ძალაში 2027 წლის 1 ივლისიდან უნდა შევიდეს.

ვინ გადაიხდის გაზრდილ გადასახადს?

სავარაუდოდ, განაკვეთი გავრცელდება ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების ფიზიკურ პირებზე, რომლებიც საცხოვრებელ უძრავ ქონებას ყიდულობენ და გამონაკლისებში არ ხვდებიან.

გავრცელდება თუ არა 15%-იანი განაკვეთი კომპანიებზე?

მიმდინარე ინფორმაციით, კომპანიების მეშვეობით შესყიდვების ჩართვა გაზრდილი განაკვეთის მოქმედების სფეროში არ იგეგმება.

იქნება თუ არა გამონაკლისები საბერძნეთში მცხოვრები უცხოელებისთვის?

დიახ. იგეგმება ექსპატებისა და გრძელვადიანი რეზიდენტების გამორიცხვა, რომლებიც ქვეყანაში წელიწადში არანაკლებ ექვს თვეს ატარებენ.

რატომ ზრდის საბერძნეთი გადასახადს მესამე ქვეყნების მყიდველებისთვის?

მთავრობის არგუმენტებს შორის ნახსენები იყო უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შესყიდვების ზრდა, მათ შორის თურქეთის მოქალაქეების მიერ თრაკიაში. ღონისძიება ასევე განიხილება საბინაო პოლიტიკის კონტექსტში.

შეიძლება თუ არა ახალი გადასახადი შეეხოს საკურორტო უძრავ ქონებას?

დიახ. სწორედ ეს სეგმენტი შეიძლება აღმოჩნდეს ერთ-ერთი ყველაზე მგრძნობიარე, რადგან ბერძნულ დასასვენებელ სახლებზე მოთხოვნის მნიშვნელოვან წილს ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველები აფორმებენ.

აგრძელებს თუ არა საბერძნეთში საცხოვრებლის ფასები ზრდას?

დიახ. 2026 წლის მეორე კვარტალში ბინების ფასები წლიურად 5,5%-ით გაიზარდა. უმსხვილესი ქალაქების მიღმა ტურისტულ და სხვა რაიონებში ზრდამ 7,1% შეადგინა.

დაკავშირებულია თუ არა ახალი გადასახადი Golden Visa-სთან?

ეს ცალკე ღონისძიებაა. თუმცა მესამე ქვეყნების ბევრი მყიდველი საბერძნეთის უძრავი ქონების ბაზარზე მათ შორის Golden Visa-ს პროგრამის მეშვეობით მონაწილეობს, ამიტომ გადასახადების ცვლილება ზრდის უცხოელი ინვესტორების ნაწილის საერთო ხარჯებს.

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველები Elxis-ის მოთხოვნის 44%-ს ქმნიან

მყიდველები დიდი ბრიტანეთიდან, აშშ-დან, ავსტრალიიდან, შვეიცარიიდან და ევროკავშირის ფარგლებს გარეთ არსებული სხვა ქვეყნებიდან მნიშვნელოვან ადგილს იკავებენ ბერძნული დასასვენებელი სახლების ბაზარზე. Greek City Times აღნიშნავს, რომ გადასახადის მოახლოებულმა ზრდამ შესაძლოა განსაკუთრებით ძლიერი გავლენა იქონიოს ამ სეგმენტზე, რადგან მისი კლიენტების მნიშვნელოვანი ნაწილი სწორედ მესამე ქვეყნების მოქალაქეებს მიეკუთვნება. ამასთან, გამოცემის მიერ მოყვანილი მაჩვენებლები ეხება კონკრეტული უძრავი ქონების ოპერატორის ბაზას და არა საბერძნეთის მთელ ბაზარს.

Elxis – At Home in Greece-ის მონაცემები 2024–2026 წლებისთვის აჩვენებს, რომ პოტენციური მყიდველების 44%, რომლებმაც კომპანიას დასასვენებელი სახლის თაობაზე მიმართეს, ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნებიდან იყვნენ. დასრულებულ გარიგებებს შორის მათი წილი 20%-ს შეადგენდა. სამ წელიწადში დაინტერესებულ მყიდველებს შორის ასეთი კლიენტების წილი 11,1%-ით გაიზარდა. ამასთან, მესამე ქვეყნებიდან პოტენციური მყიდველების 38%-ს ჰქონდა €400 ათასზე მეტი ბიუჯეტი; ევროკავშირის კლიენტებს შორის ასეთი 24% იყო. დიდი ბრიტანეთი და აშშ ევროკავშირის ფარგლებს გარეთ კომპანიის უმსხვილეს ბაზრებად რჩებიან: ბრიტანელი კლიენტების აქტივობა 2024-დან 2026 წლამდე 20%-ით გაიზარდა, ხოლო ამერიკელების — დაახლოებით 30%-ით. ავსტრალიის წილი ერთ წელიწადში გაორმაგდა.

ეს ციფრები არ იძლევა ერთი კომპანიის კლიენტთა ბაზის სტრუქტურის მთელ ქვეყანაზე განზოგადების საშუალებას, თუმცა ნათლად აჩვენებს, თუ რატომ იწვევს გადასახადის ცვლილება განსაკუთრებულ ყურადღებას საკურორტო სეგმენტში. ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველებს უფრო ხშირად აქვთ უფრო დიდი ბიუჯეტი, რაც იმას ნიშნავს, რომ დამატებითი გადასახადის აბსოლუტური ოდენობა მათთვის შესაძლოა ათობით ათას ევროს შეადგენდეს.

ბრიტანელები იონიის კუნძულებს ირჩევენ, ამერიკელები — კრეტას

უცხოელი მყიდველების პრეფერენციები საგრძნობლად განსხვავდება ქვეყნების მიხედვით. იონიის კუნძულებზე მოდის Elxis-ის ბრიტანელი კლიენტების შენაძენების 24%. აშშ-სა და კანადის მყიდველებში ყველაზე დიდი მოთხოვნით სარგებლობს კრეტა — 28%, კიდევ 25% მოდის კონტინენტურ საბერძნეთზე. იონიის კუნძულებს ჩრდილოეთამერიკელი კლიენტების 12% ირჩევს.

ეგეოსის კუნძულები იზიდავს მოთხოვნის 19-19%-ს როგორც ბრიტანელების, ისე აშშ-ის მყიდველების მხრიდან. ეს მონაცემები მნიშვნელოვანია მომავალი გადასახადის შესაფასებლად: უცხოური მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ნაწილი კონცენტრირებულია არა ათენის ან სალონიკის ცენტრში, არამედ რეგიონებში, სადაც მეორე და საკურორტო საცხოვრებლის დიდი წილია.

სწორედ ეს გახდა დარგის წარმომადგენელთა ერთ-ერთი არგუმენტი, რომლებიც მიიჩნევენ, რომ ერთიანმა საგადასახადო რეჟიმმა შესაძლოა განსხვავებული გავლენა მოახდინოს ურბანულ და საკურორტო ტერიტორიებზე. ჯერჯერობით მთავრობას არ გამოუცხადებია ტერიტორიული გამონაკლისები კუნძულებისთვის ან დასვენების სხვა ადგილებისთვის.

საცხოვრებლის შეძენის გადასახადი 15%-მდე გაიზრდება

ამჟამად საბერძნეთში უძრავი ქონების გადაცემის სტანდარტული გადასახადი შეადგენს დასაბეგრი ღირებულების 3%-ს. დამატებით მოქმედებს მუნიციპალური მოსაკრებელი თავად გადასახადის 3%-ის ოდენობით, ამიტომ ეფექტური განაკვეთი შეადგენს 3,09%-ს.

მთავრობამ გამოაცხადა ძირითადი განაკვეთის 15%-მდე გაზრდა მესამე ქვეყნების ფიზიკური პირების მიერ საცხოვრებლის შეძენისას. მუნიციპალურ მოსაკრებელთან ერთად ეფექტური განაკვეთი 15,45%-ს მიაღწევს. ზომა ეხება კონკრეტულად საცხოვრებელ უძრავ ქონებას და არ ვრცელდება კომერციულ ფართებზე, მიწის ნაკვეთებსა და ობიექტების სხვა კატეგორიებზე. მთავრობა დამატებით საბიუჯეტო შემოსავლებს ყოველწლიურად დაახლოებით €100 მლნ-ით აფასებს. ოფიციალურ დასაბუთებაში ცვლილება უკავშირდება უცხოურ მოთხოვნას, რომელიც, ხელისუფლების შეფასებით, ხელს უწყობს ფასების ზრდას და აუარესებს მუდმივი მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებელზე ხელმისაწვდომობას. 2025 წელს საბერძნეთის უძრავ ქონებაში წმინდა უცხოურმა ინვესტიციებმა შეადგინა €2,056 მლრდ, აქედან €1,217 მლრდ მოდიოდა ევროკავშირის არაწევრ ქვეყნებზე; ასეთი დაბანდებებიდან დაახლოებით €800 მლნ-ს ხელისუფლება საცხოვრებელ უძრავ ქონებას მიაკუთვნებს.

ამასთან, ფორმულირება „გადასახადი ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების ყველა მყიდველისთვის“ მეტისმეტად ფართოა. სამთავრობო აღწერაში გამორიცხულია ბერძნები, ბერძნული დიასპორის ცალკეული კატეგორიის წარმომადგენლები, ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეები და გრძელვადიანი რეზიდენტის სტატუსის მფლობელები. იმავე დოკუმენტში ახალი ზომა ასევე აღწერილია, როგორც მესამე ქვეყნების საგადასახადო რეზიდენტ ფიზიკურ პირებთან დაკავშირებული. ამიტომ გადამხდელთა საბოლოო წრე მხოლოდ კანონის გამოქვეყნების შემდეგ უნდა შეფასდეს.

ახალი განაკვეთი მოსალოდნელია 2027 წლის ივლისიდან

ბაზრის პროფილური მონაწილეები გაზრდილი გადასახადის ამოქმედების თარიღად 2027 წლის 1 ივლისს ასახელებენ. ეს თარიღი მითითებულია Elxis-ის სექტემბრის ანალიზშიც. ამასთან, 2026 წლის 24 სექტემბრის მდგომარეობით თავად ნორმა რჩება გამოცხადებულ ზომად: საბოლოო საკანონმდებლო ტექსტი და გაფორმების პროცესში მყოფი გარიგებების წესები ჯერ არ გამოქვეყნებულა.

მყიდველებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია გარდამავალი დებულებები. ჯერჯერობით შეუძლებელია იმის მტკიცება, საკმარისი იქნება თუ არა წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმება ან ბეს გადახდა 2027 წლის ივლისამდე არსებული განაკვეთის შესანარჩუნებლად. გადამწყვეტი იქნება წესი, რომელიც კანონში გაიწერება.

გადასახადი გარიგებას ათობით ათას ევროს დაამატებს

გამოცხადებული განაკვეთების შენარჩუნების შემთხვევაში ხარჯებში სხვაობა მნიშვნელოვანი იქნება.

თუ საცხოვრებლის დასაბეგრი ღირებულება შეადგენს €300 ათასს, ამჟამინდელი ეფექტური განაკვეთი 3,09% იძლევა €9 270 გადასახადს. 15,45%-ის პირობებში თანხა გაიზრდება €46 350-მდე. სხვაობა შეადგენს €37 080-ს.

€400 ათასის ღირებულების ობიექტისთვის გადასახადი გაიზრდება €12 360-დან €61 800-მდე — €49 440-ით. €600 ათასის ღირებულებისას გადასახდელი გაიზრდება €18 540-დან €92 700-მდე, ანუ €74 160-ით.

ეს არის მხოლოდ უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის გათვლები. სანოტარო ხარჯები, რეგისტრაცია, იურიდიული მომსახურება და მყიდველის სხვა ხარჯები ამ თანხებში არ შედის. გარდა ამისა, კონკრეტული გარიგების რეალური საგადასახადო ბაზა განისაზღვრება საბერძნეთის საგადასახადო წესებით, ამიტომ განცხადებაში მითითებული ფასი ყოველთვის არ უდრის თანხას, საიდანაც გადასახდელი დაითვლება.

საკურორტო მყიდველები უფრო შეძლებულები ხდებიან

პოტენციური ზრდა განსაკუთრებით შესამჩნევია უცხოური მოთხოვნის უფრო ძვირადღირებულ სეგმენტში გადაადგილების გამო.

2025 წლის ნოემბერში Elxis იუწყებოდა, რომ მის შერჩევაში გაყიდული ახალი საკურორტო სახლის საშუალო ფასმა მიაღწია €420 ათასს წინა წლის €360 ათასთან შედარებით, რაც 17%-იანი ზრდაა. იმ მყიდველთა წილი, რომლებმაც შეიძინეს €600 ათასზე ძვირადღირებული ობიექტები, გაიზარდა 7,9%-დან (2024 წელს) 23,7%-მდე (2025 წელს). €300–600 ათასის დიაპაზონზე მოდიოდა გარიგებების 44%, ხოლო €300 ათასზე იაფი შენაძენების წილი 32,2%-მდე შემცირდა.

იმავე კომპანიის უფრო გვიანდელი ანალიზი იყენებს სხვა მაჩვენებელს და უცხოელი კლიენტების საშუალო ხარჯებს 2025 წელს უკვე €450 ათასად აფასებს, რაც წინა წლის დონეზე 37,3%-ით მეტია. სხვაობა აიხსნება იმით, რომ პუბლიკაციები აანალიზებენ სხვადასხვა მაჩვენებლებსა და შერჩევებს, ამიტომ ციფრები €420 ათასი და €450 ათასი არ შეიძლება ჩაითვალოს ერთსა და იმავე სერიად.

ახალი გადასახადისთვის პრინციპი უცვლელი რჩება: რაც უფრო მაღალია საცხოვრებლის ღირებულება, მით მეტია დამატებითი ერთჯერადი გადასახდელი შეძენისას.

საკურორტო ბაზარი ათენზე სწრაფად იზრდება

მთავრობის გადაწყვეტილება მიიღება იმ დროს, როდესაც საცხოვრებელი მთელი ქვეყნის მასშტაბით აგრძელებს გაძვირებას. 2026 წლის მეორე კვარტალში საბერძნეთში ბინების ფასები წლიურად 5,5%-ით გაიზარდა. ხუთ წლამდე ასაკის ახალაშენებული ობიექტები 6,2%-ით გაძვირდა, ძველი — 5%-ით.

ათენში ზრდამ შეადგინა 5%, სალონიკში — 4,7%, სხვა მსხვილ ქალაქებში — 5,4%. ყველაზე მაღალი დინამიკა დაფიქსირდა ქვეყნის დანარჩენ რაიონებში — 7,1%. შედარებისთვის, 2025 წელს ქვეყანაში ბინები საშუალოდ 8,3%-ით გაძვირდა, ხოლო 2024 წელს — 9,1%-ით. საბერძნეთის ბანკი ინდექსს ითვლის საკრედიტო ორგანიზაციებიდან მიღებული შეფასებების საფუძველზე; 2026 წლის ივნისის ბოლოსთვის ბაზა მოიცავდა უძრავი ქონების 971,8 ათას შეფასებას.

უმსხვილესი ქალაქების გარეთ 7,1%-იანი ზრდა მნიშვნელოვანია სწორედ საკურორტო საცხოვრებელზე დისკუსიისთვის. ის აჩვენებს, რომ უძრავი ქონების დაჩქარებული გაძვირება არ შემოიფარგლება ათენითა და სალონიკით.

სახლის შეძენა ყოველთვის არ უკავშირდება Golden Visa-ს

მესამე ქვეყნების მყიდველთა მაღალი მოთხოვნა არ შეიძლება აიხსნას მხოლოდ ინვესტიციების სანაცვლოდ ბინადრობის ნებართვის პროგრამით.

Elxis-ის კლიენტთა ბაზის მონაცემებით, 2026 წელს ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველთა მხოლოდ 11%-მა გამოიყენა დასასვენებელი სახლის შეძენა Golden Visa-ს ფარგლებში. უმრავლესობა უძრავ ქონებას ამ პროგრამასთან მიბმის გარეშე ყიდულობდა.

უცხოური მოთხოვნის უფრო ფართო ანალიზი მსგავს სურათს აჩვენებს. კომპანიის კლიენტების დაახლოებით 44,4% ეძებდა დასასვენებელ სახლს, 30,8% — საცხოვრებელს მუდმივი ცხოვრებისთვის, 17,8% უძრავ ქონებას განიხილავდა ძირითადად როგორც ინვესტიციას. ბინადრობის ნებართვის მიღება მთავარ მიზანს წარმოადგენდა უცხოელი კლიენტების მხოლოდ 7%-ისთვის. ეს მონაცემები ასევე ეხება კომპანიის კლიენტთა ბაზას და არა ქვეყანაში ყველა გარიგების სრულ სტატისტიკას.

ამგვარად, გადასახადის ზრდა ეხება გაცილებით ფართო აუდიტორიას, ვიდრე Golden Visa-ს მონაწილეები არიან: პენსიონერებს, მეორე საცხოვრებლის მფლობელებს, პირადი სარგებლობისთვის მყიდველებსა და ინვესტორებს საიმიგრაციო მიზნის გარეშე.

Golden Visa-ს ზღვრები უცვლელი რჩება

გამოცხადებული გადასახადი თავისთავად არ ცვლის Golden Visa-ს პროგრამის საინვესტიციო მოთხოვნებს.

ძირითადი მინიმალური ზღვარი შეადგენს €800 ათასს ატიკაში, სალონიკის რეგიონულ ერთეულში, მიკონოსსა და სანტორინიზე, ასევე 3100-ზე მეტი მოსახლეობის მქონე კუნძულებზე. დანარჩენ რეგიონებში მოქმედებს €400 ათასის ზღვარი. ეს წესები შემოღებულია 5100/2024 კანონის 64-ე მუხლით.

ცალკეული €250 ათასის რეჟიმი მოქმედებს, კერძოდ, ერთიანი ობიექტისთვის, რომლის კომერციული დანიშნულება იცვლება საცხოვრებლით. ასეთი უძრავი ქონებისთვის მინიმალური ფართობის 120 კვადრატული მეტრის მოთხოვნა არ გამოიყენება, თუმცა დანიშნულების შეცვლა უნდა დასრულდეს ინვესტორის ბინადრობის ნებართვაზე განაცხადის შეტანამდე.

უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი არ წარმოადგენს Golden Visa-სთვის ობიექტის მინიმალური ღირებულების ნაწილს. თუ გაზრდილი განაკვეთი კონკრეტულ ინვესტორზე გავრცელდება, ის გახდება დამატებითი ხარჯი უშუალოდ უძრავი ქონების ღირებულების ზემოთ.

საკურორტო რეგიონები ცალკე მიდგომას ითხოვენ

დასასვენებელი სახლების ბაზრის წარმომადგენლები გვთავაზობენ, გათვალისწინებულ იქნას სხვაობა მსხვილ ქალაქებსა და იმ ტერიტორიებს შორის, სადაც ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილი თავიდანვე ორიენტირებულია სეზონურ ან მეორე საცხოვრებელზე.

Elxis-ის ხელმძღვანელმა გიორგიოს გავრიილიდისმა განაცხადა, რომ დარგი თვალს მიადევნებს საკანონმდებლო პროცესს, მათ შორის მსხვილი ურბანული ცენტრების გარეთ არსებული ტერიტორიების გამორიცხვის შესაძლებლობას, სადაც საბინაო წნეხი უფრო დაბალია. ეს არის ბაზრის წინადადება და არა ხელისუფლების გადაწყვეტილება: ოფიციალურად გამოცხადებულ ზომაში ასეთი გამონაკლისი ჯერ არ არის.

დარგის არგუმენტი სიფრთხილეს მოითხოვს. საკურორტო ვილის შეძენა ნამდვილად ყოველთვის არ უწევს კონკურენციას მუდმივი ოჯახისთვის განკუთვნილ ბინას, თუმცა მაღალმა გარე მოთხოვნამ შესაძლოა გავლენა იქონიოს მიწის, მშენებლობისა და საცხოვრებლის ღირებულებაზე მსხვილი ქალაქების ფარგლებს გარეთაც. საბერძნეთის დანარჩენ რაიონებში ბინების ფასების ზრდა წელიწადში 7,1%-ით ადასტურებს, რომ საფასო წნეხი ათენის გარეთაც არსებობს.

2027 წლის ივლისამდე გარიგებები შესაძლოა დაჩქარდეს

თითქმის ერთი წელი ზომის გამოცხადებასა და მისი გამოყენების სავარაუდო თარიღს შორის მყიდველთა ნაწილისთვის ქმნის სტიმულს, გარიგებები წინასწარ დაასრულონ.

ვადების მიმართ ყველაზე მგრძნობიარენი შესაძლოა აღმოჩნდნენ მყიდველები, რომლებმაც უკვე შეარჩიეს ობიექტი ან შეძენას 2027 წელს გეგმავდნენ. თითქმის €50 ათასის სხვაობა საგადასახადო ხარჯებში €400 ათასის ღირებულების ობიექტზე საკმაოდ დიდია იმისთვის, რომ გარიგების კალენდარი შეცვალოს.

ამასთან, აჩქარებას თან ახლავს ცალკე რისკი: სანამ კანონი არ მიუღიათ, უცნობია გარდამავალი წესები. წინასწარი ხელშეკრულება, დეპოზიტი ან ობიექტის დაჯავშნა თავისთავად არ იძლევა მიმდინარე განაკვეთის გამოყენების გარანტიას.

რეფორმის ძალაში შესვლის შემდეგ ბაზრის რეაქცია ასევე შეიძლება არაერთგვაროვანი იყოს. მსხვილი ბიუჯეტის მქონე მყიდველთა ნაწილი მიიღებს დამატებით ხარჯებს, ნაწილი შეამცირებს ობიექტის მაქსიმალურ ღირებულებას, ზოგი კი გადაერთვება სხვა ქვეყნებზე ან უძრავი ქონების კატეგორიებზე. კომერციული ფართები და მიწის ნაკვეთები გამოცხადებულ გაზრდილ განაკვეთში არ შედის.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, რეფორმის მთავარი საკითხი მდგომარეობს არა თავად განაკვეთის ხუთმაგ ზრდაში, არამედ იმაში, თუ რამდენად ზუსტად მიემართება გადასახადი იმ მოთხოვნას, რომელიც ნამდვილად ზღუდავს ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებელზე ხელმისაწვდომობას. ბაზრის მონაცემები აჩვენებს მესამე ქვეყნების მყიდველთა მნიშვნელოვან კონცენტრაციას კრეტაზე, იონიისა და ეგეოსის კუნძულებზე, თუმცა ამავდროულად სწორედ უმსხვილესი ქალაქების გარეთ არსებული რეგიონები ავლენენ ფასების ყველაზე სწრაფ ზრდას. 15,45%-იანი განაკვეთი შესწევს უნარს შეამციროს უცხოური გარიგებების რაოდენობა ან შეამციროს მათი საშუალო ბიუჯეტი, მაგრამ ეს ავტომატურად არ ნიშნავს ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის გაჩენას. ეფექტი დამოკიდებული იქნება საბოლოო გამონაკლისებზე, მოთხოვნის შემცირების გეოგრაფიასა და იმაზე, თუ კონკრეტულად რა ობიექტების ყიდვას შეწყვეტენ უცხოელები.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: გადასახადი და საბერძნეთის საკურორტო უძრავი ქონება

როდის უნდა გაიზარდოს გადასახადი 15%-მდე?

გამოყენების დაწყების დაგეგმილი თარიღია 2027 წლის 1 ივლისი. საბოლოო კანონი და გარდამავალი დებულებები 2026 წლის 24 სექტემბრის მდგომარეობით ჯერ არ გამოქვეყნებულა.

რა განაკვეთი მოქმედებს ამჟამად?

უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის ძირითადი განაკვეთი შეადგენს 3%-ს. მუნიციპალურ მოსაკრებელთან ერთად ფაქტობრივი ტვირთი 3,09%-ს აღწევს.

რა იქნება სრული განაკვეთი ზრდის შემდეგ?

15%-იანი ძირითადი განაკვეთისა და მუნიციპალური მოსაკრებლის შენარჩუნების პირობებში ეფექტური განაკვეთი შეადგენს 15,45%-ს.

ყველა მოქალაქე ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნებიდან გადაიხდის 15%-ს?

არა. მთავრობის მიერ გამოცხადებულ რეჟიმში გათვალისწინებულია გამონაკლისები. კერძოდ, ზრდა არ უნდა შეეხოს ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეებს და გრძელვადიანი რეზიდენტის სტატუსის მფლობელებს. გადამხდელთა ზუსტ წრეს საბოლოო კანონი განსაზღვრავს.

ვრცელდება თუ არა გადასახადი მიწასა და კომერციულ ობიექტებზე?

გამოცხადებული ზრდა ეხება საცხოვრებელ უძრავ ქონებას. კომერციული ფართები, მიწის ნაკვეთები და ობიექტების სხვა კატეგორიები მასში არ შედის.

რამდენად დიდია ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველთა მოთხოვნა დასასვენებელ სახლებზე?

Elxis-ის ბაზაში 2024–2026 წლებში მათზე მოდიოდა მოთხოვნების 44% და დასრულებული შესყიდვების 20%. ეს არის ერთი ოპერატორის და არა მთელი საბერძნეთის ბაზრის სტატისტიკა.

სად ეძებენ საცხოვრებელს მესამე ქვეყნების მყიდველები უფრო ხშირად?

Elxis-ის ბრიტანელი კლიენტები უფრო ხშირად ირჩევენ იონიის კუნძულებს. აშშ-ისა და კანადის მყიდველები განსაკუთრებით აქტიურად ინტერესდებიან კრეტითა და კონტინენტური საბერძნეთით.

მყიდველთა უმრავლესობა მონაწილეობს Golden Visa-ში?

არა. Elxis-ის კლიენტთა ბაზაში 2026 წელს ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნებიდან საკურორტო საცხოვრებლის მყიდველთა მხოლოდ 11%-მა გამოიყენა შენაძენი Golden Visa-სთვის.

იცვლება თუ არა Golden Visa-ს საინვესტიციო ზღვრები?

არა. გადასახადის გამოცხადებული ცვლილება არ ცვლის €800 ათასისა და €400 ათასის ზღვრებს, ასევე სპეციალურ რეჟიმებს €250 ათასიდან.

რამდენს შეადგენს გადასახადი €400 ათასის ღირებულების ობიექტზე?

პირობითი გათვლით €400 ათასის დასაბეგრი ღირებულებიდან მოქმედი ეფექტური განაკვეთი 3,09% იძლევა €12 360-ს. 15,45%-იანი განაკვეთისას თანხა შეადგენს €61 800-ს.

ქირაზე მოთხოვნა საგრძნობლად აჭარბებს მიწოდებას

ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის რაოდენობასა და პოტენციურ დამქირავებელთა რიცხვს შორის სხვაობა განსაკუთრებით თვალსაჩინოა ათენში. Spitogatos-ის მონაცემები, რომლებიც პლატფორმის 20 წლის იუბილესადმი მიძღვნილ ღონისძიებაზე იქნა წარმოდგენილი, აჩვენებს საშუალოდ 2,41 უნიკალური მომხმარებლის მიმართვას და 23,38 ძიებას თითოეულ გასაქირავებლად გამოტანილ ობიექტზე.

კომპანიის ხელმძღვანელმა დიმიტრის მელახროინოსმა რეალური თანაფარდობა ერთ ობიექტზე დაახლოებით ოთხ პოტენციურ დამქირავებლად შეაფასა. პლატფორმის გათვლებით, ქირაზე მოთხოვნა მიწოდების დაახლოებით 380%-ს შეადგენს. გაყიდვების ბაზარზე სხვაობა ნაკლებია: მოთხოვნა დაახლოებით 60%-ით აღემატება ხელმისაწვდომი ობიექტების რაოდენობას. საცხოვრებლის ყიდვისა და ქირაობის მიმართ საერთო ინტერესი 2020 წლიდან 75,5%-ით გაიზარდა, იტყობინება eKathimerini.

ეს მაჩვენებლები ეფუძნება განცხადებების კერძო პლატფორმის მომხმარებელთა აქტივობას და არ წარმოადგენს გაქირავების ყველა ხელშეკრულების ოფიციალურ სტატისტიკას. თუმცა, ისინი საშუალებას იძლევა შეფასდეს კონკურენცია იმ ადამიანებს შორის, რომლებიც საცხოვრებელს ღია ბაზარზე ეძებენ.

ყველაზე დიდი დეფიციტი იაფ საცხოვრებელზე მოდის

საშუალო მაჩვენებლები ფარავს უფრო მწვავე უფსკრულს ხელმისაწვდომ სეგმენტში. განსაკუთრებით ბევრ მოთხოვნას იღებს ბინები თვეში €600-მდე ქირით და გასაყიდი საცხოვრებელი €250 ათასამდე ღირებულებით.

ათენის ჩრდილოეთით ერთი განცხადება €600-მდე საიჯარო გადასახადით საშუალოდ 21,1 გამოხმაურებასა და 282 ძიებას აგროვებს. თვეში €1500-ზე ძვირადღირებულ ობიექტებზე მოთხოვნა მკვეთრად მცირდება.

ამრიგად, ათენში საცხოვრებლის დეფიციტის გაზომვა მხოლოდ განცხადებების საერთო რაოდენობით შეუძლებელია. ბაზარზე ერთდროულად შეიძლება რჩებოდეს თავისუფალი ძვირადღირებული ბინები და პრაქტიკულად არ არსებობდეს ობიექტები იმ საფასო დიაპაზონში, რომელიც მასობრივ დამქირავებელს შეესაბამება.

შეზღუდული ბიუჯეტის მქონე ოჯახისთვის ახალი ბინის გამოჩენა თვეში €1200–1500-ად არ ზრდის რეალურ მიწოდებას. სწორედ საფასო დიაპაზონის ქვედა ნაწილში მოთხოვნის კონცენტრაცია აქცევს ხელმისაწვდომობის საკითხს ცალკე პრობლემად, რომელიც განსხვავდება უძრავი ქონების ჩვეულებრივი დეფიციტისგან.

ათენში ბინების გაძვირება გრძელდება

გაქირავების ბაზარზე კონკურენციის ზრდა ემთხვევა საცხოვრებლის შეძენის ფასების შემდგომ მატებას.

2026 წლის მეორე კვარტალში საბერძნეთში ბინები გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით საშუალოდ 5,5%-ით გაძვირდა. ათენში ზრდამ შეადგინა 5%, სალონიკში — 4,7%, სხვა დიდ ქალაქებში — 5,4%, ხოლო ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში — 7,1%.

ხუთ წლამდე ასაკის ახალაშენებული ბინების ფასმა 6,2%-ით მოიმატა, ძველმა კი — 5%-ით. ზრდის ტემპი თანდათან ნელდება: მთელი 2025 წლის განმავლობაში ბინები 8,3%-ით გაძვირდა, ხოლო 2024 წელს — 9,1%-ით.

საბერძნეთის ბანკი ინდექსს ითვლის უძრავი ქონების შეფასებებზე დაყრდნობით, რომლებსაც ქვეყანაში მომუშავე საკრედიტო ორგანიზაციები გადასცემენ. 2026 წლის ივნისის ბოლოსთვის ბაზა მოიცავდა 971,8 ათას შეფასებას, რომელთა 65,3% ბინებზე მოდიოდა.

ზრდის შენელება ჯერჯერობით არ ნიშნავს საცხოვრებლის ღირებულების კლებას. ფასები განაგრძობს ზრდას, ხოლო შინამეურნეობებს, რომლებსაც სურთ ქირიდან საკუთარ ბინაში გადასვლა, შესაძენად სულ უფრო მეტი სახსრები სჭირდებათ.

საბერძნეთი ევროკავშირში ლიდერობს საცხოვრებლის ხარჯვითი ტვირთით

ფასების ზრდა განსაკუთრებით მწვავედ იგრძნობა საცხოვრებლის ღირებულებისა და შემოსავლების თანაფარდობის გამო.

2025 წელს საბერძნეთის მოსახლეობის 26,4% ცხოვრობდა შინამეურნეობებში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები შეადგენდა განკარგვადი შემოსავლის არანაკლებ 40%-ს. ეს ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია ევროკავშირში. დანიაში, რომელმაც მეორე ადგილი დაიკავა, ის 23,4% იყო, ხოლო ევროკავშირის საშუალო დონე — 7,7%.

ერთი წლით ადრე საბერძნეთის მოსახლეობის წილი გადაჭარბებული საცხოვრებელი ტვირთით 28,9%-ს შეადგენდა. 2024 წელს საცხოვრებელზე საშუალოდ იხარჯებოდა ბერძნული შინამეურნეობების განკარგვადი შემოსავლის 36%, ევროკავშირის 19%-თან შედარებით — რაც ასევე უმაღლესი მაჩვენებელია გაერთიანების ქვეყნებს შორის.

Eurostat საცხოვრებლის ხარჯებში მოიცავს ქირას ან იპოთეკის პროცენტს, კომუნალურ მომსახურებას, რეგულარულ მომსახურებას, ზოგიერთ გადასახადს და საცხოვრებლის შენახვის სხვა სავალდებულო ხარჯებს. ამიტომ ხელმისაწვდომობის პრობლემა არ შემოიფარგლება მხოლოდ საიჯარო გადასახადის ოდენობით.

დიდი საბინაო ფონდი პრობლემას ვერ წყვეტს

ხელმისაწვდომი ბინების დეფიციტი არ ნიშნავს, რომ საბერძნეთში ფიზიკურად ცოტა უძრავი ქონებაა. პრობლემა იმაში მდგომარეობს, თუ რამდენი ობიექტი გამოდის რეალურად გრძელვადიან ბაზარზე, რა მდგომარეობაშია ისინი, სად მდებარეობს და რა ღირს.

საბინაო ფონდის ნაწილი რჩება ცარიელი, საჭიროებს რემონტს ან გამოიყენება როგორც მეორე საცხოვრებელი. ცალკეული ბინები ფუნქციონირებს ტურისტულ სექტორში. ბევრი არსებული ობიექტი არ შეესაბამება იმ ოჯახების მოთხოვნას, რომლებიც ეძებენ მუდმივ საცხოვრებელს ათენში შემოსავლების პროპორციულ ფასად.

საბერძნეთის ბანკის მმართველმა იანის სტურნარასმა მაისში აღნიშნა, რომ მიწოდებისა და მოთხოვნის ამჟამინდელი დისბალანსი დაკავშირებულია მათ შორის სავალო კრიზისის შედეგებთან. საცხოვრებლის მშენებლობა წინა ათწლეულში მკვეთრად შემცირდა და მხოლოდ ნაწილობრივ აღდგა. ინვესტიციები საცხოვრებელში კვლავ საგრძნობლად დაბალია კრიზისამდელ დონესა და ევროზონის საშუალო მაჩვენებელზე.

ახალ მიწოდებას ზღუდავს მშენებლობის მაღალი თვითღირებულება, რთული რეგულაციები და ნებართვების მიღების ხანგრძლივი პროცედურები. მოთხოვნას ერთდროულად მხარს უჭერს განკარგვადი შემოსავლების ზრდა, უცხოური ინვესტიციები, ტურიზმი ქალაქებში და ინტერესი უძრავი ქონების მიმართ, როგორც კაპიტალის შენარჩუნების საშუალებისკენ.

ხელმისაწვდომი სეგმენტი ყველაზე სწრაფად მცირდება

ბაზარზე ბინების რაოდენობის ზრდა თავისთავად არ იძლევა ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესების გარანტიას. მნიშვნელობა აქვს ფასს, რომლითაც ისინი შეთავაზებულია.

თუ ახალი მიწოდების ძირითადი ნაწილი საშუალო შინამეურნეობის შესაძლებლობებზე მაღლა დგას, კონკურენცია იაფ სეგმენტში მაღალი რჩება. €600-მდე ბინის მფლობელს უფრო უადვილდება დამქირავებლის სწრაფად პოვნა, ამიტომ მას ფასის დაწევის ნაკლები მიზეზი აქვს. ძვირადღირებული საცხოვრებლისთვის პოტენციურ კლიენტთა რაოდენობა საგრძნობლად მცირეა.

ეს სხვაობა მნიშვნელოვანია ინვესტორებისთვისაც. მოთხოვნების მაღალი რაოდენობა მეტყველებს დაუკმაყოფილებელ მოთხოვნაზე, მაგრამ არ ნიშნავს, რომ დამქირავებლებს შეუძლიათ შეუზღუდავად გაუძლონ ტარიფების შემდგომ ზრდას. ზღვარი განისაზღვრება შინამეურნეობების შემოსავლებით.

შედეგად, საიჯარო გადასახადის ზრდას შეუძლია არა იმდენად გააფართოოს მესაკუთრის შემოსავალი, არამედ ბაზრის კონკრეტული სეგმენტიდან მოსახლეობის სულ უფრო დიდი ნაწილის გამორიცხვა მოახდინოს.

მშენებლობა დეფიციტს სწრაფად ვერ აღმოფხვრის

წინა წლებში სუსტმა მშენებლობამ ჩამოაყალიბა უფსკრული, რომლის აღმოფხვრაც რამდენიმე კვარტალში შეუძლებელია.

ახალი პროექტების რაოდენობის გაზრდის შემთხვევაშიც კი, სამშენებლო ნებართვასა და მზა ბინის გამოჩენას შორის გადის მნიშვნელოვანი დრო. ახალაშენებული პროექტები ასევე ხშირად გამოდის ბაზარზე უფრო ძვირადღირებულ სეგმენტში მიწის, მასალების, სამუშაოებისა და დაფინანსების ღირებულების გამო.

ამიტომ დამატებითი კვადრატული მეტრები აუცილებლად არ გარდაიქმნება ბინებად €600-მდე ქირით. ხელმისაწვდომი მიწოდების გაფართოებისთვის საჭიროა არა მხოლოდ ახალი მშენებლობა, არამედ არსებული ცარიელი ობიექტების დაბრუნება გრძელვადიან ბაზარზე.

ცალკე მნიშვნელობა აქვს ძველი ფონდის რეკონსტრუქციას. მჭიდროდ დასახლებულ რაიონში უკვე არსებული ბინის რემონტმა შეიძლება ობიექტი ბაზარზე უფრო სწრაფად გამოიტანოს, ვიდრე ახალი სახლის მშენებლობამ, თუმცა ასეთი რეკონსტრუქციის ეკონომიკური მიზანშეწონილობა დამოკიდებულია მის ღირებულებასა და მომავალ საიჯარო ქირაზე.

საბერძნეთი აფართოებს საცხოვრებლის მხარდაჭერის პროგრამებს

მთავრობამ სექტემბერში წარადგინა საბინაო ზომების ახალი პაკეტი. ქირის ნაწილის დაბრუნების პროგრამის შემოსავლის ზღვრები ფართოვდება: ხელისუფლება გეგმავს მოიცვას დაახლოებით 1 მლნ დამქირავებელი, ანუ ამ ჯგუფის დაახლოებით 85%. მასწავლებლებისთვის, ექიმებისა და ექთნებისთვის, რომლებიც მუშაობენ უმსხვილესი აგლომერაციების ფარგლებს გარეთ რეგიონებში, გათვალისწინებულია ქირის გაორმაგებული დაბრუნება.

კიდევ €500 მლნ-ის მიმართვა იგეგმება ევროპული ფონდებიდან ძველი სახლების რეკონსტრუქციის პროგრამაზე ენერგოეფექტურობის გაზრდის ზომიერი ღონისძიებებით. ხელისუფლება ასევე ამზადებს საგადასახადო სტიმულებს გრძელვადიანი გაქირავებისთვის საცხოვრებლის მშენებლობისთვის და 2027 წელს ინარჩუნებს შეზღუდვებს მოკლევადიანი გაქირავების ახალი ობიექტების რეგისტრაციაზე ათენის სამ მუნიციპალურ რაიონში და სალონიკის პირველ მუნიციპალურ რაიონში.

2027 წლის დასაწყისში მოსალოდნელია €2 მლრდ მოცულობის შეღავათიანი საბინაო სესხების პროგრამის „ჩემი სახლი III“-ის გაშვება. შესაფერისი უძრავი ქონების მაქსიმალური ღირებულება გაიზრდება €250 ათასიდან €300 ათასამდე, სესხის მაქსიმალური თანხა — €190 ათასიდან €230 ათასამდე, ხოლო მსესხებელთა ასაკი — 50-დან 55 წლამდე. ეს პარამეტრები გამოქვეყნებულია საბერძნეთის მთავრობის მიერ.

მყიდველებისა და დამქირავებლების მხარდაჭერა ამცირებს ცალკეული ოჯახების ტვირთს, მაგრამ თავისთავად არ ქმნის დამატებით ბინებს. თუ გადახდისუნარიანი მოთხოვნა იზრდება მიწოდებაზე სწრაფად, დახმარების ნაწილი შეიძლება ფასებშიც აისახოს.

ათენს არ ჰყოფნის საცხოვრებელი ხელმისაწვდომ ფასად

სტატისტიკა აჩვენებს ბაზარს ძლიერი სტრატიფიკაციით. ძვირადღირებულ სეგმენტში არჩევანი რჩება, მაგრამ მოთხოვნა მცირდება. €600-მდე ბინებისთვის ერთდროულად საგრძნობლად მეტი ადამიანი კონკურირებს.

საკუთარი საცხოვრებლის შეძენაც უფრო რთული ხდება. ფასების შენელების შემდეგაც კი ზრდა ათენში გრძელდება, ამიტომ დამქირავებლებს სჭირდებათ მეტი საკუთარი კაპიტალი მესაკუთრეთა კატეგორიაში გადასასვლელად. ისინი, ვისთვისაც შეძენა მიუწვდომელია, უფრო დიდხანს რჩებიან გაქირავების ბაზარზე.

იქმნება ჩაკეტილი მექანიზმი: მაღალი ფასები ართულებს შეძენას, პოტენციური მყიდველები რჩებიან დამქირავებლებად, მოთხოვნა ქირაზე იზრდება, ხოლო ყველაზე იაფი სეგმენტი განიცდის მაქსიმალურ წნეხს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ბერძნული ბაზრის მთავარი დისბალანსი მდგომარეობს არა ბინების აბსოლუტურ რაოდენობაში, არამედ იმ ობიექტების ნაკლებობაში, რომელთა ღირებულება შეესაბამება შინამეურნეობების შემოსავლებს. საშუალო თანაფარდობა — დაახლოებით ოთხი პოტენციური დამქირავებელი ერთ ობიექტზე — უკვე აჩვენებს დაძაბულობას, ხოლო €600-მდე ბინებისთვის ის საგრძნობლად მაღალია. სუბსიდიებსა და იაფ სესხებს შეუძლია შეუმსუბუქოს მდგომარეობა ცალკეულ ოჯახებს, მაგრამ მდგრადი გაუმჯობესება მოითხოვს მიწოდების ზრდას: ცარიელი ბინების დაბრუნებას, ძველი ფონდის რემონტსა და გრძელვადიანი გაქირავების ობიექტების რაოდენობის გაზრდას. ამის გარეშე დამატებითი მსყიდველობითუნარიანობა შეიძლება ნაწილობრივ გადავიდეს უფრო მაღალ ფასებში.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ათენში

რამდენი დამქირავებელი აცხადებს პრეტენზიას ერთ ბინაზე ათენში?

Spitogatos-ის შეფასებით, მოთხოვნა შეესაბამება დაახლოებით ოთხ პოტენციურ დამქირავებელს ერთ ხელმისაწვდომ ობიექტზე. ეს არის შეფასება პლატფორმის მომხმარებელთა აქტივობაზე დაყრდნობით და არა ყველა ხელშეკრულების ოფიციალური სტატისტიკა.

რომელი ბინები სარგებლობს ყველაზე მაღალი მოთხოვნით?

განსაკუთრებით მაღალია კონკურენცია საცხოვრებელზე თვეში €600-მდე ქირით და გასაყიდ ობიექტებზე €250 ათასზე იაფად.

რამდენად მაღალია მოთხოვნა იაფ ქირაზე ათენის ჩრდილოეთით?

ერთი განცხადება €600-მდე ქირით იქ საშუალოდ იღებს 21,1 გამოხმაურებას და დაახლოებით 282 ძიებას.

გრძელდება თუ არა ბინების ფასების ზრდა ათენში?

დიახ. 2026 წლის მეორე კვარტალში ბინები ათენში წლიურად 5%-ით გაძვირდა. საბერძნეთში მთლიანობაში ზრდამ 5,5% შეადგინა.

საბერძნეთის მცხოვრებთა რა წილი ეწევა გადაჭარბებულ საცხოვრებელ ხარჯებს?

2025 წელს მოსახლეობის 26,4% ცხოვრობდა შინამეურნეობებში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები შეადგენდა განკარგვადი შემოსავლის არანაკლებ 40%-ს. ეს იყო ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი ევროკავშირში.

რატომ არ ჰყოფნის საბერძნეთს ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი?

მიზეზებს შორისაა — სუსტი საბინაო მშენებლობა სავალო კრიზისის შემდეგ, ძველი ფონდის ძვირადღირებული რეკონსტრუქცია, ცარიელი ბინები, საცხოვრებლის ნაწილის ტურისტული გამოყენება და ადგილობრივი და უცხოელი მყიდველების მხრიდან უძრავ ქონებაზე მაღალი მოთხოვნა.

დაეხმარება თუ არა ახალი ბინების მშენებლობა დეფიციტის შემცირებას?

მშენებლობის ზრდა ზრდის მიწოდებას, მაგრამ არ იძლევა იაფი ბინების გაჩენის გარანტიას. მაღალი თვითღირებულების პირობებში ახალი ობიექტები ხშირად გამოდის უფრო ძვირადღირებულ სეგმენტში.

რა ზომებს ამზადებს მთავრობა?

პაკეტი მოიცავს ქირის დაბრუნების გაფართოებას, €500 მლნ-ს ძველი საცხოვრებლის რეკონსტრუქციისთვის, სტიმულებს გრძელვადიანი გაქირავებისა და მშენებლობისთვის, შეზღუდვებს მოკლევადიანი გაქირავების ახალ ობიექტებზე ცალკეულ რაიონებში და შეღავათიანი იპოთეკური სესხების პროგრამას „ჩემი სახლი III“.

საბერძნეთი საცხოვრებლის შეძენის გადასახადს ხუთჯერ ზრდის

ამჟამად საბერძნეთში უძრავი ქონების გადაცემის სტანდარტული გადასახადი ობიექტის დასაბეგრი ღირებულების 3%-ს შეადგენს. უშუალოდ გადასახადის თანხას დამატებით ერიცხება მუნიციპალური მოსაკრებელი 3%-ის ოდენობით, რის გამოც ეფექტური განაკვეთი 3,09%-ს აღწევს. მყიდველი გადასახადს გარიგების გაფორმებამდე იხდის.

სექტემბერში მთავრობამ გამოაცხადა ძირითადი განაკვეთის 15%-მდე გაზრდა მესამე ქვეყნების მოქალაქეთა გარკვეული კატეგორიების მიერ საცხოვრებლის შეძენისას. მუნიციპალურ მოსაკრებელთან ერთად საბოლოო ტვირთი 15,45%-ს შეადგენს. ოფიციალური აღწერა ცალკე მიუთითებს, რომ გაზრდა ეხება საცხოვრებელ ობიექტებს და არ ვრცელდება კომერციულ ფართებზე, მიწის ნაკვეთებსა და უძრავი ქონების სხვა კატეგორიებზე. ბიუჯეტი ამ ზომიდან ყოველწლიურად დაახლოებით €100 მლნ-ის ოდენობის დამატებითი შემოსავლის მიღებას გეგმავს.

პრემიერ-მინისტრ კირიაკოს მიცოტაკისის სალონიკის საერთაშორისო გამოფენაზე გამოსვლის შემდეგ გავრცელებული პირველადი ინფორმაციით, საუბარი იყო 2027 წლის დასაწყისზე. პაკეტის შემდგომი წარდგენისას ეროვნული ეკონომიკისა და ფინანსთა მინისტრმა კირიაკოს პიერაკაკისმა თარიღი დააზუსტა — 2027 წლის 1 ივლისი. 24 სექტემბრის მდგომარეობით, ნორმატიული აქტი, რომელიც საბოლოოდ დაადგენს განაკვეთსა და გარდამავალ დებულებებს, ჯერ არ გამოქვეყნებულა.

გაზრდა ევროკავშირის მიღმა მყოფ ყველა მყიდველს არ შეეხება

ფორმულირება „გადასახადი ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველებისთვის“ დაზუსტებას მოითხოვს. მთავრობის დეტალური აღწერა გაზრდილი განაკვეთიდან გამორიცხავს საბერძნეთის მოქალაქეებს, ბერძნული დიასპორის წარმომადგენლებს, ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეებს, ასევე გრძელვადიანი რეზიდენტის სტატუსის მქონე პირებს.

მოქმედი წესები პირველი საცხოვრებლის შეძენისას გადასახადისგან გათავისუფლების უფლებას პირთა უფრო ფართო წრეს ანიჭებს. ბერძნებისა და ევროკავშირის ან ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეების გარდა, მათ შორის არიან აღიარებული ლტოლვილები, გრძელვადიანი რეზიდენტები და მეორე თაობის ბინადრობის ნებართვის ზოგიერთი მფლობელი. პირველი საცხოვრებლის შეძენისას ძირითადი დაუბეგრავი ზღვარი შეადგენს €200 ათასს ერთი ადამიანისთვის და €250 ათასს დაქორწინებულისთვის; თანხები იზრდება ბავშვების არსებობის შემთხვევაში. საბერძნეთის საგადასახადო სამსახური ადასტურებს მოქმედ 3%-იან განაკვეთსა და პირველი საცხოვრებლის შეღავათის მექანიზმს.

ახალი კანონის საბოლოო ტექსტი სწორედ ამ გამონაკლისების გამო არის მნიშვნელოვანი. მთავრობის განმარტება ერთდროულად იყენებს ფორმულირებებს მესამე ქვეყნების მოქალაქეებსა და მესამე სახელმწიფოების საგადასახადო რეზიდენტ ფიზიკურ პირებზე. კანონის გამოქვეყნებამდე 15%-იანი განაკვეთის ავტომატურად გავრცელება ევროკავშირის მიღმა ქვეყნის პასპორტის ნებისმიერ მფლობელზე მისი სტატუსის გაუთვალისწინებლად დაუშვებელია.

უცხოელებმა საბერძნეთის უძრავ ქონებაში €2 მლრდ ჩადეს

2025 წელს საბერძნეთის უძრავ ქონებაში პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების მთლიანმა წმინდა შემოდინებამ €2,056 მლრდ შეადგინა. ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების ინვესტორებზე €1,217 მლრდ მოდიოდა, წინა წლის €1,754 მლრდ-თან შედარებით.

ევროკავშირის მიღმა ქვეყნებს შორის კაპიტალის უმსხვილესი წყარო თურქეთი გახდა €214 მლნ-ით. შვეიცარიიდან შემოვიდა €211 მლნ, ჰონგ-კონგიდან — €115 მლნ. ისრაელელი და ამერიკელი მყიდველების ინვესტიციებმა შეადგინა €88-88 მლნ, არაბთა გაერთიანებული საამიროებიდან — €67 მლნ, დიდი ბრიტანეთიდან — €63 მლნ, ჩინეთიდან — €50 მლნ.

მთავრობა მესამე ქვეყნების ინვესტორების მიერ საბერძნეთის უძრავ ქონებაში განხორციელებულ დაბანდებებს 2025 წელს დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად აფასებს. საგადასახადო მონაცემებით, ამ თანხიდან დაახლოებით €800 მლნ საცხოვრებელ ობიექტებზე მოდიოდა. სწორედ ამ მოთხოვნას ასახელებს ხელისუფლება ფასების ზრდისა და მუდმივი მცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის შემცირების ერთ-ერთ მიზეზად.

საბერძნეთში ბინების ფასები კიდევ 5,5%-ით გაიზარდა

საგადასახადო ზომა უძრავი ქონების ღირებულების რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ჩნდება. 2026 წლის მეორე კვარტალში საბერძნეთში ბინები წლიურად საშუალოდ 5,5%-ით გაძვირდა.

ხუთ წლამდე ასაკის ახალმა ბინებმა 6,2%-ით მოიმატა, ძველმა — 5%-ით. ათენში ზრდამ შეადგინა 5%, სალონიკში — 4,7%, სხვა მსხვილ ქალაქებში — 5,4%. ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში ფასები 7,1%-ით გაიზარდა.

ტემპები თანდათან იკლებს, თუმცა კვლავ მაღალი რჩება. 2025 წელს ბინების საშუალო ღირებულება 8,3%-ით გაიზარდა, 2024 წელს — 9,1%-ით. საბერძნეთის ბანკის ინდექსი ეფუძნება უძრავი ქონების შეფასებებს, რომლებსაც საკრედიტო ორგანიზაციები გადასცემენ; 2026 წლის ივნისის ბოლოსთვის ბაზა 971,8 ათას შეფასებას შეიცავდა.

მთავრობისთვის ეს ნიშნავს, რომ ბაზარი წინა საფასო ნახტომის შენელების შემდეგაც აგრძელებს გაძვირებას. გაზრდილი გადასახადი მოთხოვნის რეგულირების კიდევ ერთ ინსტრუმენტად იქცევა მოკლევადიანი იჯარის შეზღუდვებთან და ადგილობრივი მყიდველების მხარდაჭერის პროგრამებთან ერთად.

Golden Visa ინარჩუნებს ძველ საინვესტიციო ზღვრებს

გადასახადის გამოცხადებული ცვლილება არ ცვლის უძრავი ქონების მინიმალურ ღირებულებას ინვესტიციების გზით საბერძნეთის ბინადრობის ნებართვის მისაღებად.

ატიკაში, რომელშიც შედის ათენი, სალონიკის რეგიონულ ერთეულში, მიკონოსსა და სანტორინიზე, ასევე 3100-ზე მეტი მოსახლეობის მქონე კუნძულებზე ძირითადი მინიმალური ზღვარი €800 ათასს შეადგენს. დანარჩენ რეგიონებში — €400 ათასს. ამ კატეგორიებისთვის ინვესტიცია ერთ ობიექტზე უნდა განხორციელდეს, ხოლო საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის მოქმედებს მინიმალური ფართობი 120 კვადრატული მეტრი. ეს პირობები 5100/2024 კანონით იქნა შემოღებული.

ცალკე ზღვარი €250 ათასი მოქმედებს ზოგიერთი სპეციალური კატეგორიისთვის. კერძოდ, ასეთი თანხის ინვესტირება შესაძლებელია ერთიან ობიექტში, რომლის გადაყვანაც ხდება არასაცხოვრებელი ფონდიდან საცხოვრებელში. მისთვის 120 კვადრატული მეტრის შეზღუდვა არ გამოიყენება, თუმცა დანიშნულების შეცვლა დასრულებული უნდა იყოს ბინადრობის ნებართვის განაცხადის შეტანამდე. კიდევ ერთი რეჟიმი €250 ათასიდან გათვალისწინებულია დაცული შენობებისთვის, რომლებიც აღდგენას ექვემდებარება.

Golden Visa-თი შეძენა შეიძლება საგრძნობლად გაძვირდეს

Golden Visa-ს პროგრამის მონაწილეები მესამე ქვეყნების მოქალაქეები არიან. ამიტომ გადასახადის გაზრდა უშუალოდ ეხება ბევრ პოტენციურ ინვესტორს, რომლებიც საცხოვრებელ უძრავ ქონებას საკუთარ სახელზე ყიდულობენ, თუ საბოლოო კანონი ცალკეულ გამონაკლისებს არ შემოიღებს.

Arton Capital ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ თავად ინვესტიციების მინიმალური თანხა არ იცვლება: ძვირდება სწორედ შეძენის გაფორმება. კომპანია უკვე მიუთითებს 2027 წლის ივლისს, როგორც სავარაუდო გაზრდის მომენტს და ინვესტორებს გარიგების სრული ღირებულების ზრდის შესახებ აფრთხილებს.

გადასახადი არ ანაცვლებს საინვესტიციო ზღვარს. ბინადრობის ნებართვის მისაღებად კვლავ საჭიროა დადგენილი ღირებულების უძრავი ქონება, ხოლო გადასახადი, სანოტარო ხარჯები და სხვა გადახდები ობიექტის ფასს ზემოდან ემატება.

€800 ათასის ღირებულების საცხოვრებელში ინვესტიციისთვის სხვაობა განსაკუთრებით არსებითი ხდება. გადასახადის ძირითადი განაკვეთი ხუთჯერ იზრდება, რის გამოც საგადასახადო შემადგენელი შედარებით მცირე ხარჯი აღარ არის და შეძენის საერთო ბიუჯეტზე საგრძნობ გავლენას იწყებს.

კომპანიები და კომერციული უძრავი ქონება გამოცხადებული ზომის მიღმა დარჩა

მთავრობამ გაზრდა ჩამოაყალიბა როგორც გადასახადი ფიზიკური პირების მიერ საცხოვრებლის შეძენაზე. ოფიციალურ აღწერაში არ არის მითითებული ახალი განაკვეთის გავრცელება იურიდიული პირების მიერ განხორციელებულ შესყიდვებზე.

გაზრდილი რეჟიმიდან ასევე პირდაპირ არის გამორიცხული კომერციული ფართები, მიწის ნაკვეთები და უძრავი ქონების სხვა სახეობები, რომლებიც საცხოვრებელს არ განეკუთვნება.

ამ დაყოფამ შეიძლება უცხოური მოთხოვნის სტრუქტურა შეცვალოს. კაპიტალის ნაწილი შესაძლოა კომერციულ ობიექტებში ან არასაცხოვრებელი ფონდიდან ახალი საცხოვრებლის შექმნასთან დაკავშირებულ პროექტებში გადავიდეს. თუმცა ასეთი რეაქციის შეფასება საბოლოო კანონის გამოჩენამდე შეუძლებელია.

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მომავალი წესები იმ გარიგებებისთვის, რომლებიც 2027 წლის 1 ივლისამდე დაიწყება, მაგრამ ამ თარიღის შემდეგ დასრულდება. ჯერჯერობით განსაზღვრული არ არის, გადამწყვეტი იქნება წინასწარი შეთანხმების, გადასახადის გადახდის, საბოლოო ხელშეკრულების ხელმოწერის თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თარიღი.

საბერძნეთი უცხოური შესყიდვების ზრდის შემდეგ შეზღუდვებს აძლიერებს

გადასახადის გაზრდა აგრძელებს უძრავი ქონების საერთაშორისო მყიდველებისთვის პირობების ეტაპობრივ გამკაცრებას. მანამდე საბერძნეთმა უკვე გაზარდა Golden Visa-ს ძირითადი ზღვრები €800 ათასამდე და €400 ათასამდე რეგიონის მიხედვით და შეზღუდა კვალიფიციური ობიექტების გამოყენება მოკლევადიან იჯარაში.

ახალი ზომა იმით განსხვავდება, რომ გავლენას ახდენს არა ბინადრობის ნებართვისთვის ობიექტის მინიმალურ ღირებულებაზე, არამედ უშუალოდ გარიგების დადებისას გაწეულ ხარჯებზე.

მყიდველისთვის, რომელსაც Golden Visa-ზე პრეტენზია არ აქვს, ეფექტი იგივე იქნება: თუ ის გადამხდელთა ახალ კატეგორიაში მოხვდება და საცხოვრებელ ობიექტს ნორმის ძალაში შესვლის შემდეგ შეიძენს, გადასახადის ოდენობა გაზრდილ განაკვეთზე იქნება დამოკიდებული, შეძენის მიზნის მიუხედავად.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, გადასახადის ხუთმაგ ზრდას შეუძლია საგრძნობლად შეცვალოს გარიგებების ეკონომიკა იმ სეგმენტებში, სადაც უცხოელი მყიდველების წილი დიდია. თუმცა საბერძნეთის უძრავი ქონების მთელ ბაზარზე გავლენა კანონის საბოლოო რედაქციაზე იქნება დამოკიდებული. საკვანძო რჩება წესები გრძელვადიანი რეზიდენტებისთვის, გარდამავალი პერიოდი დაუსრულებელი გარიგებებისთვის და შესაძლო გამონაკლისები. ზომის შეზღუდვა მხოლოდ საცხოვრებელი უძრავი ქონებით ასევე ქმნის კაპიტალის კომერციულ ობიექტებსა და სხვა კატეგორიებში გადანაწილების რისკს, და არა უცხოური ინვესტიციების სრულ შემცირებას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: უძრავი ქონების გადასახადი საბერძნეთში

რა გადასახადი მოქმედებს საბერძნეთში უძრავი ქონების შეძენისას ამჟამად?

უძრავი ქონების გადაცემის სტანდარტული გადასახადი დასაბეგრი ღირებულების 3%-ს შეადგენს. მუნიციპალურ მოსაკრებელთან ერთად ეფექტური განაკვეთი 3,09%-ის ტოლია.

როდის გაიზრდება მესამე ქვეყნების მყიდველებისთვის გადასახადი 15%-მდე?

ხელისუფლების შემდგომი დაზუსტებით, გამოყენების დაწყება 2027 წლის 1 ივლისს იგეგმება. 2026 წლის 24 სექტემბრის მდგომარეობით, საბოლოო კანონი გარდამავალი წესებით ჯერ არ გამოქვეყნებულა.

რა იქნება ფაქტობრივი განაკვეთი მუნიციპალურ მოსაკრებელთან ერთად?

ძირითადი 15%-იანი განაკვეთისას საბოლოო ტვირთი 15,45%-ს შეადგენს, ვინაიდან მუნიციპალური მოსაკრებელი ძირითადი გადასახადის თანხის 3%-ის ტოლია.

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების ყველა მოქალაქე გადაიხდის 15%-ს?

არა. გამოცხადებულ კონსტრუქციაში გამორიცხულია, კერძოდ, ევროპის ეკონომიკური ზონის ქვეყნების მოქალაქეები და საბერძნეთის გრძელვადიანი რეზიდენტები. გამონაკლისების სრული წრე კანონით უნდა განისაზღვროს.

ვრცელდება თუ არა გაზრდილი გადასახადი კომერციულ უძრავ ქონებაზე?

არა. მთავრობამ გაზრდა კონკრეტულად საცხოვრებელი ობიექტებისთვის გამოაცხადა. კომერციული ფართები, მიწის ნაკვეთები და უძრავი ქონების სხვა კატეგორიები გამოცხადებულ ზომაში არ შედის.

შეიცვლება თუ არა Golden Visa-ს ზღვრები?

არა. მოქმედ პროგრამაში ნარჩუნდება ძირითადი ზღვრები €800 ათასი და €400 ათასი, ხოლო ზოგიერთი სპეციალური ობიექტისთვის — €250 ათასი.

შედის თუ არა გადასახადი Golden Visa-ს მინიმალურ ინვესტიციაში?

არა. საინვესტიციო ზღვარი ეხება კვალიფიციური ობიექტის ღირებულებას. უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი და სხვა ხარჯები ცალკე იფარება.

რატომ ზრდის საბერძნეთი გადასახადს?

მთავრობა ამ გადაწყვეტილებას მესამე ქვეყნების მყიდველთა მხრიდან მაღალ მოთხოვნას, ფასების ზრდას და მუდმივი მცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას უკავშირებს. 2025 წელს ევროკავშირის მიღმა ქვეყნებიდან საბერძნეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა დაახლოებით €1,2 მლრდ შეადგინა, საიდანაც დაახლოებით €800 მლნ ხელისუფლებას საცხოვრებელ ქონებას მიაკუთვნებს.

განაკვეთები საბერძნეთში საშუალო ევროპულზე მაღალია

2026 წლის ივლისში მოკლევადიანი ქირაობა საბერძნეთში საშუალოდ €200,35 ღირდა ღამეში — 12,8%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში. ევროპაში ფასი 8,2%-ით გაიზარდა, €159,2-მდე. ბოლო 10 წლის განმავლობაში განაკვეთი 100,3%-ით გაიზარდა: 2016 წელს ის დაახლოებით €100 შეადგენდა. 2021 წელთან შედარებით, როდესაც განთავსება €145 ჯდებოდა, ზრდამ 38,2% შეადგინა.

სასტუმროების სექტორში დინამიკა ნაკლებად გამოხატული იყო. ათწლეულის განმავლობაში ნომრის ღირებულება გაიზარდა 77,3%-ით, €110-დან €195-მდე, ხოლო ხუთ წელიწადში — 30%-ით. ამასთან, ამ მონაცემების პირდაპირ შედარება არ შეიძლება: სასტუმროებში საუბარია ერთ ნომერზე, ხოლო მოკლევადიან გაქირავებაში — მთლიან ობიექტზე.

AirDNA-ს Repeat Rent Index (RRI), რომელიც ასახავს ფასების ცვლილებას ერთსა და იმავე ობიექტებზე, 7,8%-ით გაიზარდა. სხვაობამ საშუალო განაკვეთთან შეადგინა 5 პროცენტული პუნქტი, რაც ბაზრის სტრუქტურაში მომხდარი ცვლილებების გავლენაზე მიუთითებს.

საბერძნეთში საცხოვრებლის გაქირავების შემოსავლიანობა

საბერძნეთში მოკლევადიანი საცხოვრებლის დატვირთულობა ივლისში 1 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა და 71,3% შეადგინა. ამას ხელი შეუწყო როგორც დაჯავშნილი ღამეების რაოდენობის ზრდამ, ისე ხელმისაწვდომი ობიექტების რაოდენობის შემცირებამ. საშუალო ევროპული დონე უფრო დაბალი აღმოჩნდა — 69,2%.

შემოსავალმა ხელმისაწვდომ ღამეზე (RevPAR) €142,80-ს მიაღწია, რაც 14,3%-იანი ზრდაა. მთლიანად ევროპაში მაჩვენებელმა შეადგინა €110,1, მოიმატა რა 7,7%. ამგვარად, სხვაობამ საბერძნეთისა და საშუალო ევროპულ მაჩვენებლებს შორის ღამეში €32-ს გადააჭარბა.

RevPAR გაიზარდა რეგიონის 20 უმსხვილესი ბაზრიდან 19-ში, მიუხედავად იმისა, რომ დატვირთულობა მცირდებოდა 2026 წლის პირველი შვიდი თვიდან ექვსის განმავლობაში. მთლიანად ევროპაში ივლისში ის 0,3 პროცენტული პუნქტით შემცირდა, თუმცა შემოსავლიანობა კვლავ იზრდებოდა. ყველაზე მაღალი ზრდა დაფიქსირდა უნგრეთში — 25%. საბერძნეთმაც 14,3%-ით მნიშვნელოვნად გადააჭარბა საშუალო ევროპულ ტემპს, პოლონეთში კი ზრდამ 11% შეადგინა.

დატვირთულობის მიხედვით პრემიუმ-ობიექტები ლიდერობენ

მოკლევადიანი საცხოვრებლის მიწოდება საბერძნეთში 2025 წლის ივლისთან შედარებით 2%-ით შემცირდა, 162 000 ობიექტამდე. ხმელთაშუა ზღვის მსხვილ ბაზრებს შორის კლება ასევე დაფიქსირდა ხორვატიაში — 2,1%-ით. ამასთან, ქვეყანაში ღამისთევების რაოდენობა გაიზარდა 1,9%-ით, 2,68 მილიონამდე, ხოლო მიმდინარე და მომდევნო თვეებში მოგზაურობისთვის ჯავშნები 3,4%-ით ნაკლები აღმოჩნდა.

დატვირთულობა ყველაზე მეტად ძვირადღირებულ საცხოვრებლებში გაიზარდა. Luxury სეგმენტისთვის მან შეადგინა 48,75%, რაც წლიურად 4,8 პროცენტული პუნქტით მეტია. Upscale (გაუმჯობესებული კატეგორიის) ობიექტებში — 56,39%, რაც 4 პროცენტული პუნქტით მაღალია 2025 წლის ივლისთან შედარებით. ბიუჯეტური საცხოვრებელი კვლავ ლიდერობდა აბსოლუტური დონით — 59,2%, თუმცა ზრდა გაცილებით სუსტი აღმოჩნდა — სულ რაღაც 0,5 პროცენტული პუნქტი.

შემოდგომის თვეები საბერძნეთში გაცილებით ძლიერად გამოიყურება, ვიდრე აგვისტო, სადაც ღამისთევების რაოდენობა გასული წლის დონეს მხოლოდ 1,6%-ით აღემატებოდა. სექტემბერზე დაჯავშნილია 6,9%-ით მეტი ღამისთევა. შემოსავალი ხელმისაწვდომ ღამეზე 16,9%-ით მაღალია, ხოლო საშუალო განაკვეთმა €152,34-ს მიაღწია (+12,9%). ბიუჯეტური საცხოვრებლის დატვირთულობა გაიზარდა 1,1 პროცენტული პუნქტით, upscale კატეგორიის — 2,2 პ.პ.-ით, luxury-ს — 2,3 პ.პ.-ით. ოქტომბრისთვის ღამისთევების მოცულობა გასული წლის მაჩვენებელს 6%-ით აღემატება, RevPAR — 15,9%-ით. განთავსების საშუალო ღირებულება შეადგენს €148,58-ს, რაც 14,3%-ით მეტია 2025 წელთან შედარებით.

დინამიკა ევროპის სხვა ქვეყნებში

საფრანგეთში მიწოდება გაიზარდა 4%-ით, 1,11 მლნ ობიექტამდე, ხოლო დაჯავშნილი ღამისთევების რაოდენობა — 2%-ით. იტალიაში ეს მაჩვენებლები გაიზარდა 3,6%-ით (563 000-მდე) და 4,2%-ით. დიდ ბრიტანეთში — 3,4%-ით (416 000-მდე) და 2,5%-ით.

ესპანეთი მკვეთრად გამოირჩეოდა საერთო ფონზე: მიწოდება შემცირდა 12,5%-ით, 365 000 ობიექტამდე, ღამისთევები 11,8%-ით ნაკლები გახდა, ხოლო ახალი ჯავშნები — 14,5%-ით ნაკლები. გერმანიაში ხელმისაწვდომი ვარიანტების რაოდენობა გაიზარდა 3%-ით, 367 000-მდე, პორტუგალიაში — 4%-ით, 124 000-მდე.

ჩრდილოეთ და ცენტრალური ევროპის ქვეყნებს შორის ღამისთევების ყველაზე შესამჩნევი ზრდა დაფიქსირდა შვედეთში — 11,9%-ით, ფინეთში — 9,9%-ით, პოლონეთში — 9,7%-ით, დანიაში — 9,3%-ით და ნორვეგიაში — 8%-ით. მთლიანად ევროპაში მიწოდება გაფართოვდა 1,9%-ით, 4,18 მლნ ობიექტამდე, ხოლო ღამისთევების რაოდენობა გაიზარდა 0,8%-ით, 61,68 მილიონამდე. ამავდროულად, ახალი ჯავშნების რაოდენობა 3,9%-ით შემცირდა.

ბაზარი უფრო მაღალ სეგმენტში გადადის

AirDNA-ს მონაცემები აჩვენებს, რომ მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარი საბერძნეთში თანდათან უფრო მაღალი ხარისხის საცხოვრებლებისკენ იხრება. ახალი მოთხოვნების შემოღების შემდეგ დაბალი დონის ობიექტების ნაწილის გაქირავება შეწყდა, ხოლო ძვირადღირებული ვარიანტების წილი გაიზარდა. ამასთან, მათ მიმართ ინტერესი ზაფხულის პიკის შემდეგაც ნარჩუნდება, რაც ხელს უწყობს მოთხოვნას სექტემბერსა და ოქტომბერში და ახანგრძლივებს ტურისტულ სეზონს.

ახალი ჯავშნების რაოდენობის შემცირებას ანალიტიკოსები პირველ რიგში მათი გაფორმების ვადების ცვლილებას უკავშირებენ და არა მოგზაურობისადმი ინტერესის შესუსტებას. ევროპაში შემოსავლიანობა ამჟამად მეტწილად ფასების ზრდის ხარჯზე იზრდება, მაშინ როდესაც საბერძნეთში ერთდროულად იზრდება როგორც დატვირთულობა, ისე შემოსავალი ხელმისაწვდომ ღამეზე.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ ობიექტის შესაბამისობა ბაზრის ახალ მოთხოვნებთან, აღჭურვილობის დონე და ზაფხულის სეზონის მიღმა შემოსავლის გენერირების უნარი. აქტიური ჯავშნების უფრო ხანგრძლივმა პერიოდმა შეიძლება გაზარდოს ამონაგების მდგრადობა და შეამციროს დამოკიდებულება რამდენიმე პიკურ თვეზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

სამხრეთ ეგეოსის კუნძულები ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელს საგრძნობლად გასცდა

Travel Daily News-მა 17 აგვისტოს გამოაქვეყნა 2024 წლის რეგიონული მონაცემები, რომელთა მიხედვითაც საბერძნეთის სამხრეთ ეგეოსისა და იონიის კუნძულებს ევროკავშირის რეგიონებს შორის ტურიზმის ყველაზე მაღალი ინტენსივობა აქვთ.

მაჩვენებელი იანგარიშება, როგორც ადგილობრივი და უცხოელი სტუმრების მიერ დარეგისტრირებულ კომერციულ განთავსების ობიექტებში გატარებული ღამეების რაოდენობა, გაყოფილი შესაბამისი რეგიონის მუდმივი მოსახლეობის რაოდენობაზე.

სამხრეთ ეგეოსის კუნძულებისთვის მან ერთ მცხოვრებზე 127,2 ღამისთევა შეადგინა. იონიის კუნძულებზე — 102,6, ხოლო იტალიის ბოლცანო — ბოზენის ავტონომიურ პროვინციაში — 68,9.

ევროკავშირის მასშტაბით საშუალო მაჩვენებელი დაახლოებით ერთ ადამიანზე 6,7 ღამისთევის დონეზე იყო. ეს ნიშნავს, რომ ტურიზმის ინტენსივობა სამხრეთ ეგეოსის კუნძულებზე გაერთიანების საშუალო მაჩვენებელზე დაახლოებით 19-ჯერ მაღალი იყო.

რეიტინგის ბოლოში აღმოჩნდა საფრანგეთის ზღვისიქითა ტერიტორია მაიოტა ერთ მცხოვრებზე 0,5 ღამისთევით. პოლონეთის მაზოვიეცკის რეგიონმა 0,7 აჩვენა, ხოლო რუმინეთის სამხრეთ მუნტენიამ — 0,8.

მხოლოდ შვიდმა რეგიონმა გადააჭარბა 50 ღამისთევას ერთ მცხოვრებზე

უკიდურესად მაღალი ტურისტული ინტენსივობა ევროპის ტერიტორიების შედარებით მცირე რაოდენობისთვის რჩება დამახასიათებელი.

ევროკავშირის 244 რეგიონიდან, რომელთა მონაცემებიც ხელმისაწვდომი იყო, 84, ანუ 34,4%, გაერთიანების საშუალო დონეზე მაღლა იმყოფებოდა. მხოლოდ შვიდ რეგიონში დარეგისტრირდა 50-ზე მეტი ტურისტული ღამისთევა ერთ მუდმივ მცხოვრებზე.

ამ ჯგუფში შევიდნენ სამხრეთ ეგეოსის კუნძულები, იონიის კუნძულები და კრეტა საბერძნეთში, ბოლცანო — ბოზენი იტალიაში, ტიროლი ავსტრიაში, ადრიატიკის ხორვატია და ესპანეთის ბალეარის კუნძულები.

ლიდერების გეოგრაფია საერთო კანონზომიერებას აჩვენებს: რეიტინგის ზედა ნაწილს ძირითადად იკავებს კუნძულოვანი, სანაპირო და ალპური საკურორტო ტერიტორიები შედარებით მცირე მუდმივი მოსახლეობით.

ღამისთევების 90%-ზე მეტს უცხოელი სტუმრები უზრუნველყოფენ

საბერძნეთის უმსხვილესი კუნძულოვანი ბაზრების თავისებურება საერთაშორისო მოთხოვნაზე უკიდურესად მაღალი დამოკიდებულებაა.

2024 წელს უცხოელმა მოგზაურებმა უზრუნველყვეს დარეგისტრირებული ტურისტული ღამისთევების 94,4% კრეტაზე, 93,5% იონიის კუნძულებზე და 92,2% სამხრეთ ეგეოსის კუნძულებზე.

90%-ზე მაღალი წილი ასევე დაფიქსირდა მალტაში, კვიპროსზე, ადრიატიკის ხორვატიაში, ტიროლსა და ბალეარის კუნძულებზე.

სასტუმროებისა და საკურორტო ოპერატორებისთვის ასეთი სტრუქტურა მნიშვნელოვნად უფრო ფართო საერთაშორისო ბაზარზე წვდომას და მაღალ სეზონურ მოთხოვნას ნიშნავს. ამავდროულად, ეკონომიკა უფრო მეტად ხდება დამოკიდებული ავიამიმოსვლაზე, ფრენების ღირებულებაზე, სავალუტო კურსებსა და სამომხმარებლო აქტივობაზე დიდ ბრიტანეთში, გერმანიაში, საფრანგეთსა და მოგზაურთა წარმომავლობის სხვა ძირითად ქვეყნებში.

ეს დამოკიდებულება განსაკუთრებით თვალსაჩინოა კუნძულებზე, სადაც უცხოელი სტუმრების მნიშვნელოვან ნაწილს მოხვედრა მხოლოდ საავიაციო ან საზღვაო ტრანსპორტით შეუძლია.

კანარის კუნძულები ლიდერობენ მოცულობით, მაგრამ არა ინტენსივობით

ტურისტული ინტენსივობის რეიტინგი პრინციპულად განსხვავდება რეგიონების რეიტინგისგან ღამისთევების აბსოლუტური რაოდენობის მიხედვით.

ევროკავშირის უმსხვილესი რეგიონი დარეგისტრირებულ ტურისტულ ობიექტებში ღამისთევების საერთო მოცულობით 2024 წელს კანარის კუნძულები გახდა — 99,5 მლნ.

კატალონიამ მეორე ადგილი დაიკავა 88,7 მლნ-ით, ადრიატიკის ხორვატიამ მესამე — 88,4 მლნ-ით. სამხრეთ ეგეოსის კუნძულები სათავეში უდგანან არა ამ რეიტინგს, არამედ მაჩვენებელს, რომელიც ტურისტული განთავსების მოცულობას მუდმივ მოსახლეობასთან ათავსებს შესაბამისობაში.

ეს განსხვავება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ჭარბი ტურისტული დატვირთვის განხილვისას. ტერიტორიამ ტურისტების უფრო მცირე საერთო რაოდენობით შეიძლება გაცილებით სერიოზული ზეწოლა განიცადოს გზებზე, საცხოვრებელზე, წყალმომარაგებაზე, ენერგოსისტემასა და კომუნალურ ინფრასტრუქტურაზე, თუკი მისი მუდმივი მოსახლეობა მცირეა.

ამიტომ 127,2 მაჩვენებელი არ შეიძლება განიმარტოს, როგორც ტურისტების რაოდენობა ერთ მცხოვრებზე. საუბარია სწორედ ღამისთევებზე.

თუ ერთი მოგზაური კუნძულზე შვიდი ღამით რჩება, ის შვიდ ღამისთევას აყალიბებს.

სტატისტიკა არ ითვალისწინებს ერთდღიან ტურისტებს

მაჩვენებელი მოიცავს სასტუმროებსა და ანალოგიურ ობიექტებს, ტურისტულ ბინებსა და კომერციული მოკლევადიანი განთავსების სხვა სახეებს, ასევე კემპინგებს.

ამასთან, მასში არ შედიან ერთდღიანი ვიზიტორები, რომლებიც ჩამოდიან, მაგალითად, საკრუიზო გემებიდან ან მეზობელი კუნძულებიდან და ღამით არ რჩებიან.

ასევე არ აღირიცხებიან მოგზაურები, რომლებიც უფასოდ ცხოვრობენ მეგობრებთან ან ნათესავებთან, და სტუმრები, რომლებიც იყენებენ საკუთარ, გაუქირავებელ მეორე სახლებს.

პოპულარული კუნძულებისთვის ეს არსებითი შეზღუდვაა. სანტორინი, მიკონოსი, როდოსი და სხვა მიმართულებები საკრუიზო და საექსკურსიო ვიზიტორების მნიშვნელოვან ნაკადს იღებენ, ამიტომ ადამიანების რეალური რაოდენობა, რომლებიც ერთსა და იმავე დროს იყენებენ ადგილობრივ ინფრასტრუქტურას კონკრეტულ ზაფხულის დღეს, შესაძლოა უფრო მაღალი იყოს, ვიდრე ეს დარეგისტრირებული ღამისთევების სტატისტიკიდან ჩანს.

წლიური მაჩვენებელი ასევე ასწორებს სეზონურობას. ერთ მცხოვრებზე 127,2 ღამისთევის საშუალო მნიშვნელობა მთელ წელზეა განაწილებული, თუმცა მოთხოვნის ძირითადი ნაწილი შეზღუდულ საზაფხულო პერიოდზე მოდის.

ბრიუსელი ლიდერობს ტურიზმის სიმჭიდროვით

ტურიზმის ინტენსივობა აუცილებელია განვასხვაოთ კიდევ ერთი მაჩვენებლისგან — ტურისტული სიმჭიდროვისგან.

ამ შემთხვევაში ღამისთევების რაოდენობა შეესაბამება არა მოსახლეობას, არამედ რეგიონის ფართობს.

ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელი 2024 წელს შეადგენდა დაახლოებით 715 ტურისტულ ღამისთევას კვადრატულ კილომეტრზე. აქ უკვე კუნძულოვანი კურორტები კი არა, უპირველეს ყოვლისა მსხვილი ურბანული ტერიტორიები ლიდერობდნენ.

ბრიუსელში დარეგისტრირდა დაახლოებით 45 500 ღამისთევა კვადრატულ კილომეტრზე, ვენაში — 43 800, პრაღაში — 36 900, მალტაში — 35 800, ბერლინში — 34 100.

ამრიგად, ორი ინდიკატორი ტურისტული კონცენტრაციის სხვადასხვა ფორმას აღწერს. სამხრეთ ეგეოსის კუნძულები ლიდერობენ მოსახლეობასთან მიმართებით ღამისთევების რაოდენობით, ხოლო ბრიუსელი — ტერიტორიის ფართობთან მიმართებით ღამისთევების რაოდენობით.

ინფრასტრუქტურული დატვირთვის შესაფასებლად ორივე მაჩვენებელი სასარგებლოა.

ევროკავშირის ტურიზმმა 3 მლრდ ღამისთევას გადააჭარბა

ცალკეული რეგიონების მაღალი ინტენსივობა ევროპული ბაზრის რეკორდული ზრდის ფონზე ჩამოყალიბდა.

Eurostat-ის საბოლოო მონაცემებით, 2024 წელს ევროკავშირის ტურისტულ განთავსების საშუალებებში ღამისთევების რაოდენობა 2,7%-ით გაიზარდა და პირველად გადააჭარბა 3 მილიარდს, მიაღწია რა დაახლოებით 3,02 მილიარდს.

სასტუმროებსა და ანალოგიურ ობიექტებზე ღამისთევების 62,8% მოვიდა. ტურისტულმა ბინებმა და მოკლევადიანი განთავსების სხვა ობიექტებმა 23,7% უზრუნველყვეს, ხოლო კემპინგებმა და ავტოსახლების მოედნებმა — 13,5%.

თვით ევროკავშირის ქვეყნების მცხოვრებლებმა საერთო მაჩვენებლის 51,9% ჩამოაყალიბეს, ანუ დაახლოებით 1,57 მლრდ ღამისთევა. უცხოელმა სტუმრებმა უზრუნველყვეს 48,1%, ანუ დაახლოებით 1,45 მლრდ.

უცხოელთა ყველა ღამისთევიდან 61,6% ევროკავშირის სხვა სახელმწიფოების მცხოვრებლებზე მოდიოდა, კიდევ 21,3% — გაერთიანების ფარგლებს გარეთ მყოფი ევროპული ქვეყნების მოგზაურებზე. მსოფლიოს დანარჩენი რეგიონების სტუმრებზე კი 16,4% განაწილდა.

ეს მაჩვენებლები აჩვენებს, რომ ევროპული ტურისტული ბაზარი მნიშვნელოვანწილად თვით ევროპელების მოგზაურობით არის მხარდაჭერილი.

2025 წელს ბაზარმა ახალი რეკორდი დაამყარა

ზრდა მომდევნო წელსაც გაგრძელდა. 2025 წელს ევროკავშირის კომერციულ განთავსების ობიექტებში თითქმის 3,1 მლრდ ღამე გატარდა, რაც 2,2%-ით, ანუ 66,4 მლნ-ით მეტია 2024 წლის შედეგზე.

ესპანეთმა გაერთიანების ქვეყნებს შორის პირველი ადგილი დაიკავა 513,6 მლნ ღამისთევით. იტალიამ დაარეგისტრირა 476,9 მლნ, საფრანგეთმა — 471,7 მლნ, გერმანიამ — 442,1 მლნ.

ოთხ ქვეყანაზე საერთო მოცულობის 61,7% მოვიდა.

უცხოელი სტუმრების ღამისთევების რაოდენობა 3,4%-ით, ანუ 49,7 მლნ-ით გაიზარდა, მაშინ როდესაც შიდა ბაზარმა 1,1%, ანუ 16,7 მლნ მოიმატა. ღამისთევების საერთო რაოდენობის ზრდა ევროკავშირის 27-დან 24 ქვეყანაში დაფიქსირდა.

კუნძულოვანი რეგიონებისთვის, რომლებიც უკვე იმყოფებიან ტურისტული ინტენსივობის რეიტინგის სათავეში, საერთაშორისო ნაკადის შემდგომი ზრდა პიკურ თვეებში პოტენციურად უფრო მაღალ დატვირთვას ნიშნავს.

საბერძნეთის კუნძულებმა მაღალი მოთხოვნა 2025 წელსაც შეინარჩუნეს

საბერძნეთის ბანკის მონაცემები აჩვენებს, რომ სამხრეთ ეგეოსის კუნძულების მაღალი როლი შენარჩუნდა იმ პერიოდის შემდეგაც, რომელზეც ევროპული რეიტინგია დაფუძნებული.

საბერძნეთის მთლიანმა ტურისტულმა შემოსავლებმა 2025 წელს €23,627 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 9,4%-იანი ზრდაა. შემოსული არარეზიდენტების რიცხვი 6,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ღამისთევების საერთო რაოდენობა შესაბამის კვლევაში — 1,6%-ით.

საშუალო ხარჯი ერთ ღამეზე გაიზარდა €89,7-დან €96,6-მდე, ანუ 7,7%-ით, მაშინ როდესაც ყოფნის საშუალო ხანგრძლივობა 5,9-დან 5,6 ღამემდე შემცირდა.

რეგიონული სასაზღვრო გამოკითხვა ცალკე შერჩევას იძლევა: მის ფარგლებში ტურისტული შემოსავლები რეგიონების მიხედვით შეადგენდა €22,607 მლრდ-ს. სამხრეთ ეგეოსის კუნძულებმა ყველაზე დიდი თანხა მიიღეს — €6,625 მლრდ. რეგიონზე ასევე მოვიდა უცხოელი მოგზაურების 53,124 მლნ ღამისთევა, რაც მეტია ქვეყნის ნებისმიერ სხვა ოლქზე ამ რეგიონულ შერჩევაში.

ამ მაჩვენებლების პირდაპირ შეკრება ან კომერციული განთავსების ობიექტების მონაცემებთან შედარება არ შეიძლება: ისინი განსხვავებული სტატისტიკური მეთოდით არის მიღებული.

ორი ოფიციალური სისტემა ღამისთევების განსხვავებულ მაჩვენებლებს იძლევა

საბერძნეთის სტატისტიკური სამსახური ELSTAT აღრიცხავს ღამისთევებს უშუალოდ დარეგისტრირებულ სასტუმროებში, ანალოგიურ ობიექტებში, კემპინგებსა და კომერციულ მოკლევადიანი განთავსების ობიექტებში.

ამ მეთოდოლოგიით 2025 წელს ქვეყანაში დარეგისტრირდა 156,35 მლნ ღამისთევა — 2,2%-ით მეტი, ვიდრე 2024 წელს.

სამხრეთ ეგეოსის კუნძულებზე მოვიდა 41,84 მლნ ღამისთევა, ანუ ქვეყნის მთლიანი მაჩვენებლის 26,8%. კრეტამ დაარეგისტრირა 35,2 მლნ, იონიის კუნძულებმა — 20,36 მლნ.

განთავსების ობიექტების სტატისტიკაში დაფიქსირებულ 41,84 მლნ-სა და რეგიონულ სასაზღვრო კვლევაში არსებულ 53,12 მლნ-ს შორის სხვაობა არითმეტიკულ შეცდომას არ წარმოადგენს: წყაროებს განსხვავებული სტატისტიკური მოცვა, მეთოდიკა და დაკვირვების ერთეული აქვთ. რეგიონების მიხედვით ცხრილებში ასევე არის ცალკე მეთოდოლოგიური შენიშვნა ჩრდილოეთ ეგეოსის კუნძულების კემპინგების მონაცემთა ნაწილის სამხრეთ ეგეოსის კუნძულების მაჩვენებელში ჩართვის შესახებ სტატისტიკური კონფიდენციალურობის მიზეზით.

სწორედ ამიტომ, ტურისტული ინტენსივობის შეფასებისას მნიშვნელოვანია ერთ სტატისტიკურ სისტემაში გათვლილი მაჩვენებლების შედარება.

საბერძნეთის ღამისთევების თითქმის ორი მესამედი ოთხ თვეზე მოდის

საბერძნეთის ბაზარი უკიდურესად სეზონური რჩება.

2025 წელს სასტუმროებში, ანალოგიურ ობიექტებში, კემპინგებსა და კომერციულ მოკლევადიან განთავსებაში ჩასვლების რიცხვი გაიზარდა 2,8%-ით, ხოლო ღამისთევების — 2,2%-ით.

სასტუმროებმა უზრუნველყვეს ყველა ჩასვლის 79,1% და ღამისთევების 76,1%.

ამასთან, ივლისიდან ოქტომბრამდე პერიოდზე მოვიდა წლის ყველა ჩასვლის 56,7% და დარეგისტრირებული ღამისთევების 63,7%. აგვისტოში ღამისთევების რაოდენობამ თითქმის 34 მლნ-ს მიაღწია, ივლისში — 31,1 მლნ-ს, სექტემბერში — 23,3 მლნ-ს.

ამიტომ ტურისტული ინტენსივობის წლიური მაჩვენებელი არსებითად ასწორებს სტუმრებისა და მუდმივი მცხოვრებლების რეალურ თანაფარდობას სეზონის პიკზე.

მცირე კუნძულებზე ჩამოსულთა რაოდენობა ცალკეულ დღეებში შეიძლება მრავალჯერ აღემატებოდეს იმ ადამიანების ჩვეულებრივ ზამთრის რიცხვს, რომლებიც მუდმივად იმყოფებიან ტერიტორიაზე.

ევროპული ტურიზმი ზრდას 2026 წელსაც აგრძელებს

2026 წლის პირველი მაჩვენებლებიც არ მიუთითებს საერთო ევროპული მოთხოვნის შესუსტებაზე.

იანვარ-მარტში ევროკავშირის ტურისტულ კომერციულ განთავსების ობიექტებში 471,1 მლნ ღამე გატარდა — 3,4%-ით, ანუ 15,6 მლნ-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს.

ყველაზე დიდი აბსოლუტური ნამატი დაფიქსირდა იტალიაში — დაახლოებით 5 მლნ დამატებითი ღამისთევა. ესპანეთმა 2,6 მლნ მოიმატა, გერმანიამ — 2 მლნ.

საერთაშორისო სეგმენტი 5,5%-ით გაიზარდა, 219,8 მლნ ღამისთევამდე. შიდა ტურიზმი გაიზარდა 1,7%-ით, 251,4 მლნ-მდე.

ამრიგად, პირველ კვარტალში ევროკავშირში თითქმის ოთხიდან სამი დამატებითი ღამისთევა უცხოელმა მოგზაურებმა უზრუნველყვეს.

სამხრეთ ეგეოსისა და იონიის კუნძულებისთვის ასეთი დინამიკა განსაკუთრებით არსებითია, რადგან მათი ტურისტული ეკონომიკა უკვე საშუალოზე მნიშვნელოვნად მეტად არის დამოკიდებული საერთაშორისო მოთხოვნაზე.

მაღალი ინტენსივობა არ ნიშნავს მაღალ შემოსავლიანობას

ერთ მცხოვრებზე 127,2 ღამისთევის მაჩვენებელი არ იძლევა საშუალებას პირდაპირ ვიმსჯელოთ სასტუმროების მოგებიანობაზე ან ტურისტული ეკონომიკის ეფექტიანობაზე.

ორი რეგიონი ერთნაირი ინტენსივობით შესაძლოა არსებითად განსხვავდებოდეს ნომრის საშუალო ფასით, სეზონის ხანგრძლივობით, მოგზაურთა ხარჯების დონით, ხელფასებით, მიწის ღირებულებითა და საგადასახადო ტვირთით.

მაჩვენებელი ასევე არ ასახავს, ტურისტული შემოსავლების რა წილი რჩება უშუალოდ რეგიონში, რამდენი თანამშრომლის დამატებით მოზიდვა უწევთ მაღალ სეზონზე და რამდენად სწრაფად იზრდება ადგილობრივი ხელისუფლების ხარჯები ინფრასტრუქტურაზე.

მაღალი ინტენსივობა უფრო მეტად აჩვენებს ტერიტორიის ტურიზმზე დამოკიდებულების ხარისხსა და ტურისტული ბაზრის ურთიერთქმედების მასშტაბს ადგილობრივ მოსახლეობასთან.

ინვესტორებისთვის ეს ერთდროულად ძლიერი მოთხოვნის მაჩვენებელიცაა და გაფრთხილებაც შემდგომი ზრდის შესაძლო ფიზიკური შეზღუდვების შესახებ.

კუნძულოვანი ტურიზმი ინფრასტრუქტურულ ზღვარს აწყდება

მცირე ტერიტორიაზე სასტუმრო ადგილებისა და ტურისტული ბინების რაოდენობა შეიძლება გაცილებით სწრაფად გაიზარდოს, ვიდრე მუდმივი მოსახლეობის რიცხოვნობა.

მაგრამ წყლის, ელექტროენერგიის, საავტომობილო გზების, საპორტო სიმძლავრეებისა და თანამშრომელთა საცხოვრებლის მიწოდების გაფართოება მნიშვნელოვნად უფრო რთულია.

ამიტომ სანტორინი, მიკონოსი, როდოსი და სხვა კუნძულები არა მხოლოდ დამატებითი ტურისტული ნაკადის მოზიდვის საკითხს, არამედ მისი კონცენტრაციის მართვის აუცილებლობასაც აწყდებიან.

განსაკუთრებით მგრძნობიარე ხდება წყალმომარაგება, ნარჩენების უტილიზაცია, ტრანსპორტი, პერსონალისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა და საკრუიზო მგზავრების დიდი რაოდენობის ერთდროული ჩამოსვლა.

მაღალი ტურისტული ინტენსივობა თავისთავად არ ნიშნავს ჭარბ ტურიზმს, თუმცა ძლიერი სეზონურობის პირობებში ის პოტენციური დატვირთვის მნიშვნელოვან ინდიკატორად გვევლინება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იუწყებიან, სამხრეთ ეგეოსის კუნძულების ლიდერობა არ შეიძლება განვიხილოთ, როგორც პოპულარობის ჩვეულებრივი რეიტინგი: ერთ მცხოვრებზე 127,2 ღამისთევის მაჩვენებელი უპირველეს ყოვლისა წარმოაჩენს ტურისტული სექტორის არაჩვეულებრივად დიდ მასშტაბს რეგიონის მუდმივ მოსახლეობასთან მიმართებით. მოთხოვნა კომერციულად ძლიერი რჩება, რასაც სამხრეთ ეგეოსის კუნძულების შემოსავლები და ევროპული ღამისთევების შემდგომი ზრდაც ადასტურებს, თუმცა უცხოელ მოგზაურებზე 90%-ზე მეტი დამოკიდებულება და ბერძნული სეზონის კონცენტრაცია კუნძულოვან ბაზრებს საგარეო ცვლილებების მიმართ მგრძნობიარეს ხდის. სასტუმროების ინვესტორებისთვის მაღალი მაჩვენებლები მხარს უჭერს დატვირთულობასა და მაღალი ტარიფების შენარჩუნების შესაძლებლობას, მაგრამ ობიექტების გრძელვადიანი ღირებულება სულ უფრო მეტად იქნება დამოკიდებული წყალმომარაგებაზე, სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურაზე, მუშახელის ხელმისაწვდომობაზე, საცხოვრებლის ფასსა და ადგილობრივი ხელისუფლების უნარზე, მართოს სეზონური პიკური ნაკადი.

საბერძნეთი აძლიერებს კაპიტალის თავშესაფრის როლს

საბერძნეთის Golden Visa ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე თვალსაჩინო საინვესტიციო-საემიგრაციო პროგრამად რჩება. საბერძნეთის საგარეო საქმეთა სამინისტრო აღნიშნავს, რომ პროგრამა ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებსა და მათი ოჯახის წევრებს აძლევს უფლებას, მიიღონ საბერძნეთში ხუთწლიანი განახლებადი ბინადრობის ნებართვა, რომელიც მოქმედებს შენგენის ზონის ფარგლებში. ამ ფონზე, 2025 წელს განმცხადებელთა რიცხვის ზრდა არა მხოლოდ საინვესტიციო ტრენდად აღიქმებოდა, არამედ რეაქციად ინფლაციაზე, გეოპოლიტიკურ არასტაბილურობასა და კაპიტალის წარმოშობის ქვეყნებში პირადი უსაფრთხოების რისკებზე.

Ekathimerini აღნიშნავს, რომ აპლიკანტების მოტივაცია სულ უფრო ხშირად სცდება მხოლოდ შემოსავლიანობის მიზნით უძრავი ქონების სტანდარტულ შეძენას. ბაზრის წყაროები ინვესტორების აქტიურობას უკავშირებენ ქონების დაცვის, აქტივების დივერსიფიკაციის, პოლიტიკური ტურბულენტობისგან დაზღვევისა და ოჯახისთვის უფრო პროგნოზირებადი გარემოს უზრუნველყოფის სურვილს. სწორედ ამიტომ, საბერძნეთის ბინადრობის ნებართვაზე მოთხოვნა სულ უფრო მეტად განიხილება არა მხოლოდ უძრავი ქონების ბაზრის ნაწილად, არამედ პირადი და ფინანსური უსაფრთხოების სტრატეგიის ელემენტად.

თურქეთი ზრდის ერთ-ერთი მთავარი მამოძრავებელი გახდა

2025 წელს ყველაზე თვალსაჩინო ნახტომი თურქეთზე დაფიქსირდა. Ekathimerini-ს მონაცემებით, თურქ ინვესტორებზე გაცემული ნებართვების რაოდენობა 160%-ით გაიზარდა და 3 291-ს მიაღწია, რაც საერთო მოცულობის 15,9%-ს შეადგენს. გამოცემა ამ ზრდას უკავშირებს თურქეთში მიმდინარე ინფლაციურ წნეხს, შეძლებული ოჯახების სწრაფვას შეამცირონ კაპიტალის გაუფასურების დანაკარგები და ინტერესს საბერძნეთის უძრავი ქონების მიმართ, როგორც აქტივისადმი, რომელიც ერთდროულად იძლევა პოტენციურ საიჯარო შემოსავალსა და ღირებულების ზრდის პერსპექტივას. დამატებით ფაქტორად გამოცემა შენგენის ზონაზე წვდომის მიმზიდველობას ასახელებს.

ეს ტენდენცია ბოლო წლების ლოგიკაში ჯდება. Ekathimerini წერს, რომ თურქეთიდან ინტერესის მკაფიო გაძლიერება ჯერ კიდევ 2023 წელს დაიწყო, პიკს 2024 წელს მიაღწია და 2025 წელსაც გაგრძელდა. ამრიგად, საქმე გვაქვს არა მოკლევადიან აფეთქებასთან, არამედ კერძო კაპიტალის ბერძნულ აქტივებში გადადინების უფრო მდგრად არხთან.

ისრაელის მოთხოვნა ომისა და ოჯახების რელოკაციის ფონზე გაიზარდა

მეორე მნიშვნელოვანი იმპულსი ისრაელის მხრიდან მოვიდა. Ekathimerini-ს თანახმად, ისრაელელი ინვესტორებისთვის დამტკიცებები 91,5%-ით გაიზარდა და 2025 წელს 636 შეადგინა. გაზეთი ამ ზრდას პირდაპირ უკავშირებს ღაზაში მიმდინარე ომსა და ოჯახების ნაწილის სურვილს, გადავიდნენ უფრო უსაფრთხო ქვეყანაში. დამატებითი მნიშვნელობა ჰქონდა საბერძნეთის გეოგრაფიულ სიახლოვეს, ადგილობრივ უძრავი ქონების ბაზარზე ისრაელელების უკვე არსებულ შესამჩნევ წარმომადგენლობასა და კულტურულ სიახლოვეს, რაც საცხოვრებლის შეძენისა და რეზიდენტობის მიღების გადაწყვეტილებას აადვილებს.

ბერძნული ბაზრისთვის ეს ნიშნავს, რომ საინვესტიციო მიგრაციაზე მოთხოვნის ნაწილი ახლა ყალიბდება არა მხოლოდ საგადასახადო და საინვესტიციო დაგეგმვის, არამედ ცხოვრებისეული სცენარების გადაუდებელი დივერსიფიკაციის ხარჯზე. ასეთ შემთხვევებში საცხოვრებელი და ბინადრობის ნებართვა ხდება relocation planning-ის უფრო ფართო სტრატეგიის ნაწილი და არა მხოლოდ ფინანსური გარიგება. ეს დასკვნა გამომდინარეობს იმ ფაქტორებიდან, რომლებსაც Ekathimerini ჩამოთვლის.

ჩინეთი ინარჩუნებს ლიდერობას, თუმცა მისი წილი მცირდება

თურქეთისა და ისრაელის მხრიდან ინტერესის სწრაფი ზრდის მიუხედავად, პროგრამაში ყველაზე დიდ ჯგუფად ჩინელი ინვესტორები რჩებიან. Ekathimerini-ს მონაცემებით, ჩინეთის მოქალაქეებზე 9 926 დამტკიცება მოდიოდა, რაც ყველა ნებართვის 47,9%-ია, ხოლო ზრდამ 2024 წელთან შედარებით 53,7% შეადგინა. ამასთან, გამოცემა ცალკე ხაზს უსვამს, რომ ჩინეთის წილი შემცირდა წინა პიკურ მაჩვენებლებთან შედარებით, როდესაც ის 70%-ს აღემატებოდა.

ეს ბაზრისთვის მნიშვნელოვანი სტრუქტურული სიგნალია. ჩინეთი კვლავ რჩება საბერძნეთის Golden Visa-ს უდიდეს ბაზად, მაგრამ პროგრამა აღარ არის დამოკიდებული მოთხოვნის ერთ წყაროზე იმ დოზით, როგორც ეს ადრე იყო. თურქეთის, ისრაელის, ირანისა და აშშ-ის ზრდა აჩვენებს, რომ ბერძნული რეზიდენტობისადმი ინტერესის გეოგრაფია უფრო ფართო და დივერსიფიცირებული გახდა.

ირანი და აშშ მრავალპოლუსიან მოთხოვნას აძლიერებენ

Ekathimerini ასევე იუწყება ირანის მოქალაქეებისთვის გაცემული ნებართვების 52,5%-ით ზრდის შესახებ (816 ნებართვამდე 2025 წელს), შიდა დაძაბულობისა და პოლიტიკური რისკების ფონზე. ამავდროულად, აშშ შევიდა იმ ხუთ ქვეყანას შორის, რომლებიც პროგრამის ფარგლებში დამტკიცებებში დომინირებდნენ, თუმცა გამოქვეყნებულ ფრაგმენტში ცალკე ციფრული დეტალიზაციის გარეშე. ჯამში ეს ადასტურებს, რომ ბერძნულ Golden Visa-ზე მოთხოვნა სხვადასხვა ტიპის მოტივაციით ფორმირდება: ინფლაციური ჰეჯირებიდან და ოჯახის უსაფრთხოებიდან დაწყებული, ევროპულ მობილობასა და კაპიტალის დივერსიფიკაციაზე წვდომით დამთავრებული.

ბაზრის სტრუქტურის დონეზე ეს ნიშნავს, რომ ბერძნული პროგრამა ხდება არა მხოლოდ ინსტრუმენტი ცალკეული რეგიონებისთვის, არამედ გლობალური პროდუქტი ინვესტორებისთვის, რომლებიც არასტაბილურობის სხვადასხვა ფორმებს პასუხობენ. საბერძნეთისთვის ეს მხარს უჭერს როგორც უძრავი ქონების ბაზარს, ისე საინვესტიციო შესვლის ლეგალურ სქემებზე მოთხოვნას.

რატომ გახდა 2025 წელი გარდამტეხი ბერძნული პროგრამისთვის

ახალი დამტკიცებების მკვეთრი ზრდა 8 879-მდე 2025 წელს აჩვენებს, რომ პროგრამამ შეინარჩუნა მაღალი მიმზიდველობა პირობების გამკაცრებისა და უძრავი ქონების ცალკეული სეგმენტების გადახურების განხილვების ფონზეც კი. საბერძნეთის ხელისუფლების ოფიციალური რესურსები ადასტურებს, რომ პროგრამის საბაზისო კონსტრუქცია უცვლელი რჩება: საუბარია ინვესტორებისა და მათი ოჯახის წევრებისთვის ხუთწლიან განახლებად ბინადრობის ნებართვაზე კანონმდებლობის მოთხოვნების დაცვისა და ინვესტიციის შენარჩუნების პირობით. ეს საბერძნეთს უნარჩუნებს საინვესტიციო რეზიდენტობის ერთ-ერთი ყველაზე ცნობადი ევროპული მარშრუტის რეპუტაციას.

ამასთან, თავად 2025 წლის დინამიკა ცხადყოფს, რომ ბერძნული ბაზარი სულ უფრო მეტად ხდება დამოკიდებული არა მხოლოდ შიდა წესებზე, არამედ გარე გარემოზეც. რაც უფრო მაღალია გეოპოლიტიკური დაძაბულობა, ინფლაცია ან არასტაბილურობის განცდა განმცხადებელთა წარმოშობის ქვეყნებში, მით უფრო მაღალია ალბათობა, რომ ევროპულ ბინადრობის ნებართვაზე უძრავი ქონების გზით მოთხოვნა გაიზრდება უფრო ძვირი შესვლის ზღვრისა და უფრო მკაცრი რეგულირების პირობებშიც კი. ეს დასკვნა გამომდინარეობს განმცხადებელთა გეოგრაფიიდან და იმ მოტივებიდან, რომლებსაც Ekathimerini აღწერს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, 2025 წლის სტატისტიკა აჩვენებს, რომ ბერძნული Golden Visa სულ უფრო ნაკლებად არის დამოკიდებული ერთ ეროვნულ ბაზარზე და სულ უფრო მეტად იქცევა კაპიტალის დაცვის, შენგენზე წვდომისა და ოჯახური რელოკაციის უნივერსალურ ინსტრუმენტად. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ საბერძნეთი იმყარებს საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის ერთ-ერთი მთავარი ევროპული იურისდიქციის სტატუსს, ხოლო უძრავი ქონების ბაზრისთვის — რომ საგარეო პოლიტიკური და ეკონომიკური შოკები კვლავაც პირდაპირ გავლენას მოახდენს მოთხოვნაზე.

FAQ საბერძნეთის Golden Visa-ს შესახებ

რა მოხდა საბერძნეთის Golden Visa-სთან დაკავშირებით 2025 წელს?
2025 წელს საბერძნეთმა Golden Visa-ს პროგრამით დაამტკიცა 8 879 ახალი ბინადრობის ნებართვა, რაც 95%-ით მეტია 2024 წელთან შედარებით, როდესაც 4 535 ნებართვა გაიცა.

რომელი ქვეყნები დომინირებდნენ საბერძნეთის Golden Visa-ში?
Ekathimerini იტყობინება, რომ 2025 წელს ლიდერობდნენ ინვესტორები თურქეთიდან, ისრაელიდან, ჩინეთიდან, ირანიდან და აშშ-დან.

რატომ მიდიოდნენ თურქი ინვესტორები ასე აქტიურად საბერძნეთში?
გამოცემა ზრდას უკავშირებს თურქეთში მაღალ ინფლაციას, კაპიტალის დაცვის სურვილს, შემოსავლიანი უძრავი ქონებისადმი ინტერესსა და შენგენის ზონაში გადაადგილების შესაძლებლობას.

რატომ გაიზარდა მოთხოვნა ისრაელის მხრიდან?
Ekathimerini-ს თანახმად, მთავარი ფაქტორები გახდა ომი ღაზაში, ოჯახების სწრაფვა გადავიდნენ უფრო უსაფრთხო ქვეყანაში, საბერძნეთის სიახლოვე და ბერძნულ უძრავი ქონების ბაზარზე უკვე ჩამოყალიბებული ისრაელური წარმომადგენლობა.

რა როლს თამაშობს კვლავ ჩინეთი?
ჩინელი ინვესტორები პროგრამაში უმსხვილეს ჯგუფად რჩებიან: 9 926 ნებართვა, ანუ საერთო მოცულობის 47,9%, თუმცა მათი წილი უკვე დაბალია წინა პიკურ 70%-ზე მეტ მაჩვენებელზე.

რას იძლევა Golden Visa საბერძნეთში?
საბერძნეთის საგარეო საქმეთა სამინისტროს მონაცემებით, პროგრამა ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებსა და მათი ოჯახის წევრებს საშუალებას აძლევს, მიიღონ ხუთწლიანი განახლებადი ბინადრობის ნებართვა საბერძნეთში, რომელიც მოქმედებს შენგენის ზონის ფარგლებში.