FAQ

ისლანდიის ახალგაზრდა მცხოვრებლები მშობლების სახლებიდან ქირაზე გადადიან

ისლანდიის საბინაო და დაგეგმარების სამმართველოს, HMS-ის, ახალი მონაცემები 18-დან 24 წლამდე ასაკის ადამიანების საბინაო ქცევის საგრძნობ ცვლილებას აჩვენებს. მშობლებთან მცხოვრებთა წილი ერთ წელიწადში დაახლოებით 47%-დან 37%-მდე შემცირდა, ხოლო დამქირავებელთა წილი 34%-დან 45%-მდე გაიზარდა.

ისლანდიაში დაბადებულ ახალგაზრდა მცხოვრებლებში ეს ცვლილებები კიდევ უფრო თვალსაჩინო აღმოჩნდა. დამქირავებელთა წილი 23%-დან 32%-მდე გაიზარდა, ხოლო მშობლებთან მცხოვრებთა წილი 58%-დან 48%-მდე შემცირდა. საკუთარი საცხოვრებელი დაახლოებით 12%-ს ჰქონდა წინა კვლევის 13%-ის წინააღმდეგ.

ქვეყანაში ჩასულ ახალგაზრდებს შორის ქირაობა მანამდეც ცხოვრების ძირითადი მოდელი იყო: მისი წილი 71%-დან 73%-მდე გაიზარდა. მშობლებთან დაახლოებით 14% ცხოვრობდა წინა 16%-ის წინააღმდეგ. საკუთარი საცხოვრებლის მფლობელთა წილი 4%-ის დონეზე დარჩა.

HMS ხაზს უსვამს, რომ მონაცემები ეფუძნება გამოკითხვას, რომელიც 2026 წლის თებერვლიდან მაისამდე ჩატარდა. 18–24 წლის ასაკობრივ ჯგუფში შედარებით ცოტა რესპონდენტი იყო, ამიტომ სანდოობის ინტერვალები უფრო ფართოა, ვიდრე მთელი შერჩევისთვის. ამასთან, მშობლებთან მცხოვრები ახალგაზრდების წილის დაფიქსირებული ცვლილება სტატისტიკურად მნიშვნელოვანია. კვლევა აერთიანებს Prósent-ის პანელის მონაცემებსა და ქვეყანაში ჩასული პროფკავშირების — Efling-ის, VR-ისა და Eining-Iðja-ს წევრების ცალკეულ გამოკითხვას.

ეს დაზუსტება არ იძლევა იმის მტკიცების საშუალებას, რომ ერთ წელიწადში ისლანდიაში საბოლოოდ ჩამოყალიბდა ახალი საბინაო მოდელი. თუმცა შედეგები საკმაოდ ძლიერ სიგნალს იძლევა: ახალგაზრდა შინამეურნეობების დამატებითი მოთხოვნა ამჟამად უპირველესად ქირაობისკენ მიემართება და არა საცხოვრებლის შეძენის ბაზრისკენ.

რეიკიავიკი ქირაობის უმსხვილეს ბაზრად რჩება

გასაქირავებელი საცხოვრებელი ქვეყანაში არათანაბრად არის განაწილებული. რეიკიავიკში მასში ზრდასრულთა დაახლოებით 37% ცხოვრობს. დედაქალაქის რეგიონის მეზობელ მუნიციპალიტეტებში — დაახლოებით 26%, დედაქალაქის აგლომერაციის ფარგლებს გარეთ კი — 21%.

საკუთრების მხრივ სურათი საპირისპიროა. რეიკიავიკში საკუთარ საცხოვრებელში ზრდასრულთა დაახლოებით 52% ცხოვრობს, მეზობელ მუნიციპალიტეტებში — 61%, ხოლო ქვეყნის დანარჩენ რაიონებში — დაახლოებით 73%.

სწორედ ამიტომ დედაქალაქი ქირის ბაზარზე ყველაზე მეტად დამოკიდებული რჩება. აქ თავმოყრილია სამუშაო ადგილები, სასწავლო დაწესებულებები და მომსახურების მნიშვნელოვანი ნაწილი, ამავდროულად უძრავი ქონების შეძენის ღირებულება უფრო მაღალია, ვიდრე ისლანდიის ბევრ სხვა რაიონში. ზრდასრული დამქირავებლების საერთო წილმა ქვეყნის მასშტაბით 29%-ს მიაღწია წინა კვლევის 28%-ის წინააღმდეგ.

ერთი პროცენტული პუნქტით ზრდა ზომიერად გამოიყურება, თუმცა ცალკეულ ასაკობრივ ჯგუფებში ცვლილება გაცილებით ძლიერია. სწორედ ახალგაზრდების ნაწილის გადასვლა მშობლების სახლებიდან ცალკე საცხოვრებელში ქმნის მოთხოვნის ერთ-ერთ ყველაზე შესამჩნევ ახალ წყაროს.

ქირა საცხოვრებლის ფასზე სწრაფად ძვირდება

ქირავნობის სექტორის გაფართოება უძრავი ქონების გაყიდვების ბაზრის გაგრილების პარალელურად ხდება.

2026 წლის ივლისში დედაქალაქის რეგიონის ქირის ინდექსმა 130,4 პუნქტს მიაღწია და თვეში 0,46%-ით გაიზარდა. 12 თვის განმავლობაში მატებამ 4,74% შეადგინა. იმავე პერიოდში საცხოვრებლის ფასების ინდექსი მხოლოდ 1,61%-ით გაიზარდა.

ეს ნიშნავს, რომ ქირის ნომინალური ღირებულება თითქმის სამჯერ უფრო სწრაფად იზრდებოდა, ვიდრე უძრავი ქონების ფასი. თუმცა ქირის მკვეთრ რეალურ გაძვირებაზე საუბარი არასწორი იქნებოდა: ივლისის ინფლაცია 5,3%-ს შეადგენდა, ამიტომ ქირის გადასახადი წლიურად ფაქტობრივად ოდნავ შემცირდა საერთო ფასების ზრდის გათვალისწინებით. HMS აღნიშნავს, რომ ბოლო რვა თვის განმავლობაში ქირის განაკვეთების რეალური ცვლილება ნულოვანი დონის გარშემო მერყეობდა.

ახალგაზრდა შინამეურნეობებისთვის საცხოვრებლის ფასებსა და ქირის ღირებულებას შორის სხვაობა თავისთავად არ ნიშნავს, რომ ყიდვა უფრო ხელმისაწვდომი ხდება. გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ ბინის ფასს, არამედ იპოთეკური სესხის ღირებულებასაც.

ისლანდიის ძირითადმა განაკვეთმა 8%-ს მიაღწია

19 აგვისტოს ისლანდიის ცენტრალურმა ბანკმა ძირითადი საპროცენტო განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით — 8%-მდე გაზარდა. მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტის ხუთიდან ოთხმა წევრმა მხარი დაუჭირა გაზრდას, ხოლო ერთმა განაკვეთის შენარჩუნებას მისცა ხმა.

მარეგულირებელმა გადაწყვეტილება შენარჩუნებული ინფლაციური წნეხით ახსნა. ივლისში ინფლაცია 5,3% იყო, ხოლო ინფლაციური მოლოდინები ცენტრალური ბანკის მიზანთან თავსებად დონეზე მაღალი რჩებოდა. თავად მარეგულირებელი უახლოეს თვეებში ფასების ზრდის შემდგომ აჩქარებას, ხოლო შემდეგ, 2027 წელს, უფრო საგრძნობ შენელებას ელის.

მაღალი განაკვეთი პირდაპირ გავლენას ახდენს პირველი საცხოვრებლის მყიდველებზე. უძრავი ქონების ფასების სუსტი ზრდის პირობებშიც კი, სესხის ყოველთვიური გადასახადები შეიძლება მიუწვდომელი დარჩეს ახალგაზრდა მსესხებლებისთვის, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც პირველადი შენატანის დაგროვება ქირის გადახდის პარალელურად უწევთ.

ბოლო მონაცემებმა მარეგულირებლის შეშფოთება ინფლაციასთან დაკავშირებით დაადასტურა. აგვისტოში სამომხმარებლო ფასების ინდექსი თვეში კიდევ 0,2%-ით გაიზარდა, ხოლო წლიური ინფლაცია ივლისის 5,3%-დან 5,6%-მდე აჩქარდა. საცხოვრებლის ღირებულების გაუთვალისწინებლად მაჩვენებელი 5,2%-ს შეადგენდა.

ბანკებმა იპოთეკური მოთხოვნები ოდნავ შეარბილეს

საკრედიტო ბაზარზე არსებული ვითარება ამავდროულად არაერთგვაროვანია. ისლანდიის ოთხი კომერციული ბანკის გამოკითხვამ, რომელიც ცენტრალურმა ბანკმა 1 ივლისიდან 14 აგვისტომდე ჩაატარა, შინამეურნეობებისთვის იპოთეკის მიწოდების მცირედი ზრდა აჩვენა.

ბანკებმა ასევე განაცხადეს წინა სამი თვის განმავლობაში იპოთეკური დაკრედიტების წესების გარკვეულ შერბილებაზე და მომდევნო ექვსი თვის განმავლობაში მიწოდების მცირედ ზრდას ელიან.

თუმცა სესხების ღირებულება სხვა მიმართულებით მოძრაობს. შინამეურნეობებისთვის ინფლაციისგან დაუცველ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები ძირითადი განაკვეთის კვალდაკვალ გაიზარდა. ბანკები ასევე ელიან განაკვეთების ზრდას ინფლაციაზე ინდექსირებულ სესხებზე.

ამიტომ საბანკო დაკრედიტების ხელმისაწვდომობის ფორმალური გაუმჯობესება ჯერჯერობით იპოთეკის გაიაფებას არ ნიშნავს. პირველი საცხოვრებლის პოტენციური მყიდველისთვის სწორედ ყოველთვიური გადასახადის ოდენობა რჩება ერთ-ერთ მთავარ დაბრკოლებად.

მზა, მაგრამ დაუსახლებელი ბინების რაოდენობა თითქმის გაორმაგდა

დაფინანსების მაღალი ხარჯები სხვა ტენდენციას ერწყმის: უძრავი ქონების მიწოდება ახალაშენებული ობიექტების ნაწილის გაყიდვებზე სწრაფად იზრდება.

2026 წლის მარტში HMS-მა აღრიცხა 1 409 სრულად აშენებული ბინა, რომლებიც ჯერ არ იყო ექსპლუატაციაში შესული ან დასახლებული. ერთი წლით ადრე ასეთი 707 ობიექტი იყო. ამრიგად, მაჩვენებელი თითქმის გაორმაგდა.

ამავდროულად, ახალი ობიექტების მშენებლობა არ შეჩერებულა. 2025 წლის სექტემბრის წინა კვლევის შემდეგ მუშაობა 1 754 ბინაზე დაიწყო — 17%-ით მეტზე, ვიდრე ორ წინა გამოკითხვას შორის. ახალი პროექტების დაახლოებით 70% დედაქალაქის რეგიონში, უმეტესად რეიკიავიკში მდებარეობდა.

HMS პროგნოზირებს დაახლოებით 2,5–3 ათასი ბინის დასრულებას 2026 წელს და 2,8–3,7 ათასის დასრულებას ყოველწლიურად 2027 და 2028 წლებში. უწყება ასევე მიუთითებს ნიშნებზე, რომ ზოგიერთი დეველოპერი არსებულ საბაზრო პირობებში პროექტების დასრულებას აჭიანურებს.

ეს მონაცემები ისლანდიის ბაზრის მთავარ წინააღმდეგობას აჩვენებს: ბინების ფიზიკური არსებობა აუცილებლად არ ნიშნავს მათი შეძენის ფინანსურ ხელმისაწვდომობას. საცხოვრებელი შეიძლება გაუყიდავი დარჩეს დამქირავებელთა რაოდენობის ზრდის პარალელურად.

ისლანდიას დაახლოებით 3 600 ახალი ბინა სჭირდება

საცხოვრებლის გრძელვადიანი დეფიციტი ასევე არ გამქრალა. მუნიციპალიტეტები, რომლებმაც 2026 წლის საბინაო მშენებლობის გეგმები წარმოადგინეს, მოსახლეობის 8 ათასზე მეტი ადამიანით, ანუ დაახლოებით 2,2%-ით ზრდას ელიან. მათი გათვლებით, ასეთი მატებისთვის დაახლოებით 3 600 ახალი ბინა იქნება საჭირო.

ივნისის დასაწყისისთვის დასრულდა 1 500-ზე ოდნავ ნაკლები ბინის მშენებლობა — გათვლილი წლიური მოთხოვნის დაახლოებით 42%. თუმცა მოსახლეობის ფაქტობრივი ზრდა ჯერჯერობით საგრძნობლად ჩამორჩება პროგნოზს: 1 იანვრიდან 1 ივნისამდე შესაბამისი მუნიციპალიტეტების მოსახლეობა 2 ათასზე ოდნავ მეტი ადამიანით, ანუ დაახლოებით 0,5%-ით გაიზარდა.

მოსახლეობის საპროგნოზო და ფაქტობრივ ზრდას შორის არსებული სხვაობა ნიშნავს, რომ ახალ საცხოვრებელზე საბოლოო მოთხოვნა წლის მეორე ნახევარში მიგრაციაზე იქნება დამოკიდებული. ამასთან, მიმდინარე სიტუაცია უკვე აჩვენებს, რომ ბაზრის პრობლემა მხოლოდ აშენებული ბინების რაოდენობაში არ მდგომარეობს.

ახალაშენებული ბინები სულ უფრო ხშირად გადადის ქირის ბაზარზე

შედარებით ახალი საბინაო ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უკვე გამოიყენება გასაქირავებლად.

მარტში HMS-მა განაცხადა, რომ გაქირავების სახელმწიფო რეესტრში რეგისტრირებული ყველა მოქმედი ხელშეკრულების 14%-ზე მეტი მოდიოდა 2021–2025 წლებში აშენებულ ბინებზე. 2016–2020 წლების ობიექტებისთვის ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 10% იყო, ხოლო წინა ხუთწლიანი პერიოდების უმეტესობისთვის — საშუალოდ დაახლოებით 5%.

მაღალი წილის ნაწილი ბოლო წლების აქტიური მშენებლობით აიხსნება, თუმცა მხოლოდ ამ ფაქტორით HMS ტენდენციას არ ხსნის. ახალი საცხოვრებელი მიწოდების შესამჩნევი წყარო სწორედ ქირის ბაზარზე ხდება.

ამან შეიძლება ნაწილობრივ დააკავშიროს ორი ტენდენცია: დასრულებული ბინების რაოდენობის ზრდა და ამავდროულად იჯარის გაფართოება. ობიექტი, რომლის გაყიდვაც ძვირი იპოთეკის პირობებში რთულია, მესაკუთრემ შეიძლება საიჯარო შემოსავლის მისაღებად გამოიყენოს.

ისლანდიელი ახალგაზრდები მეზობლებთან შედარებით უფრო ხშირად რჩებიან მშობლებთან

მიუხედავად მშობლებთან მცხოვრები ახალგაზრდების წილის ბოლოდროინდელი შემცირებისა, ისლანდია ამ მაჩვენებლით ისტორიულად განსხვავდება ჩრდილოეთ ევროპის სხვა ქვეყნებისგან.

HMS მიუთითებს, რომ 2020 წელს 20–29 წლის ისლანდიელების დაახლოებით 52% მშობლებთან ცხოვრობდა. ეს ახლოს იყო ეკონომიკური თანამშრომლობისა და განვითარების ორგანიზაციისა და ევროკავშირის ქვეყნების საშუალო მაჩვენებელთან, მაგრამ მნიშვნელოვნად აღემატებოდა ჩრდილოეთ ევროპის სხვა ქვეყნების დონეს, სადაც შესაბამისი წილი 2024 წელს დაახლოებით 12–22%-ის ფარგლებში იყო. უწყება ცალკე აფრთხილებს, რომ ყველა ქვეყნისთვის სრულად შედარებადი მონაცემები საკმარისი არ არის.

Eurostat-ის კიდევ ერთი მაჩვენებელი ადასტურებს ჩრდილოეთ ევროპის სპეციფიკას. 2024 წელს ფინეთის მცხოვრებლები მშობლების სახლს საშუალოდ 21,4 წლის ასაკში ტოვებდნენ, დანიის — 21,7 წლის, შვედეთის — 21,9 წლის ასაკში. ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელი 26,2 წელი იყო. ისლანდიისთვის შედარებადი მნიშვნელობა ამ ბაზაში არ არის, ამიტომ ქვეყნის პირდაპირ ამ რეიტინგში ჩასმა არ შეიძლება.

ახალგაზრდა დამქირავებელთა რაოდენობის ბოლოდროინდელი ზრდა შეიძლება ნიშნავდეს მოძრაობას დამოუკიდებელი შინამეურნეობების უფრო ადრეული ფორმირებისკენ, რაც მეზობელი ჩრდილოეთ ევროპის ქვეყნებისთვისაა დამახასიათებელი. ჯერჯერობით ეს ძირითადად ქირაობის გზით ხორციელდება.

ქირის ზრდა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესებას არ ნიშნავს

ცვლილებების შესაფასებლად მთავარი მაჩვენებელი 18–24 წლის ასაკობრივ ჯგუფში საკუთრების ზრდის არარსებობაა. ახალგაზრდები მართლაც უფრო ხშირად ტოვებენ მშობლების სახლებს, თუმცა უპირველესად დამქირავებელთა რიცხვი იზრდება.

ბაზარი ერთდროულად ავლენს უძრავი ქონების ფასების სუსტ ზრდას, მზა დაუსახლებელი ბინების რაოდენობის მატებას და ახალი მშენებლობების გაფართოებას. ჩვეულებრივ პირობებში ასეთ კომბინაციას შეეძლო მყიდველების მდგომარეობა გაეუმჯობესებინა. სესხის მაღალი ღირებულება შედეგს ცვლის: 8%-იანი ძირითადი განაკვეთის პირობებში რეალური ფასების კლება ყოველთვიურ იპოთეკას აუცილებლად ხელმისაწვდომს არ ხდის.

ინვესტორებისთვის ეს სიტუაცია განსხვავებულ დინამიკას ქმნის. მოთხოვნა დამქირავებლების მხრიდან სწორედ იმ მომენტში იზრდება, როდესაც ახალი საცხოვრებლის ნაწილი უფრო ნელა იყიდება, რასაც შეუძლია ხელი შეუწყოს ბინების გაყიდვების სეგმენტიდან გრძელვადიანი იჯარის სეგმენტში გადასვლას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ახალგაზრდა დამქირავებელთა წილის ზრდა ავტომატურად არ შეიძლება იქნას განმარტებული, როგორც ისლანდიაში საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესება. უფრო ზუსტი დასკვნა ის არის, რომ ქვეყნის ახალგაზრდა მცხოვრებლებმა უფრო ხშირად დაიწყეს ცალკეული შინამეურნეობების შექმნა, მაგრამ საკუთარი უძრავი ქონების შეძენის შესაძლებლობა პრაქტიკულად არ შეცვლილა. 18–24 წლის ახალგაზრდებში ქირის 45%-მდე ზრდა ერწყმის 8%-იან ძირითად განაკვეთს, გასაყიდი ფასების სუსტ დინამიკას და დასრულებული, მაგრამ დაუსახლებელი ბინების რაოდენობის თითქმის ორმაგ ზრდას. თუ იპოთეკის ღირებულება მაღალი დარჩება, ქირავნობის სექტორის ამჟამინდელი გაფართოება შეიძლება ბაზრის სტრუქტურის მდგრად ცვლილებად იქცეს და არა მოკლე გარდამავალ პერიოდად საკუთარი საცხოვრებლის შეძენამდე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ქირაობა და უძრავი ქონება ისლანდიაში

ისლანდიის მოსახლეობის რა წილი ქირაობს საცხოვრებელს?

2026 წლის გაზაფხულზე HMS-ის კვლევამ ქვეყნის ზრდასრული მოსახლეობის წილი ქირის ბაზარზე დაახლოებით 29%-ად შეაფასა წინა კვლევის 28%-ის წინააღმდეგ.

ისლანდიის რამდენი ახალგაზრდა მცხოვრები ქირაობს საცხოვრებელს?

18–24 წლის ასაკის ადამიანებში დამქირავებელთა წილი 34%-დან დაახლოებით 45%-მდე გაიზარდა.

რამდენი ახალგაზრდა ცხოვრობს მშობლებთან?

18–24 წლის ისლანდიელების წილი, რომლებიც მშობლებთან ცხოვრობენ, დაახლოებით 47%-დან 37%-მდე შემცირდა.

დაიწყეს თუ არა ახალგაზრდა ისლანდიელებმა საკუთარი საცხოვრებლის უფრო ხშირად ყიდვა?

არა. 18–24 წლის ასაკობრივ ჯგუფში დაახლოებით 10% ცხოვრობს საკუთარ საცხოვრებელში. დამოუკიდებელი ცხოვრების ზრდა თითქმის მთლიანად ქირავნობის სექტორზე მოდის.

სად არის ქირაობა ყველაზე მეტად გავრცელებული?

რეიკიავიკში დამქირავებელია ზრდასრულთა დაახლოებით 37%, დედაქალაქის რეგიონის მეზობელ მუნიციპალიტეტებში — დაახლოებით 26%, ისლანდიის დანარჩენ რაიონებში — დაახლოებით 21%.

რამდენით გაიზარდა ქირა რეიკიავიკში?

დედაქალაქის რეგიონის ქირის ინდექსი 2026 წლის ივლისში 4,74%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს. იმავე პერიოდში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები 1,61%-ით გაიზარდა.

ძვირდება თუ არა ქირა ინფლაციაზე სწრაფად?

ივლისში — არა. ქირის ინდექსის წლიური ზრდა 4,74%-ს შეადგენდა 5,3%-იანი ინფლაციის პირობებში, ამიტომ ქირის რეალური ღირებულება დაახლოებით სტაბილური რჩებოდა.

რა ძირითადი განაკვეთი მოქმედებს ისლანდიაში?

2026 წლის 19 აგვისტოდან ისლანდიის ცენტრალური ბანკის ძირითადი განაკვეთი 8%-ს შეადგენს.

რატომ ქირაობს ხალხი საცხოვრებელს, თუ გაუყიდავი ბინების რაოდენობა იზრდება?

ბინების არსებობა და მათი შეძენის ფინანსური შესაძლებლობა სხვადასხვა მაჩვენებელია. მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ზრდის იპოთეკის ყოველთვიურ გადასახადს და ართულებს ყიდვას უძრავი ქონების რეალური ფასების სუსტი ზრდის ან კლების პირობებშიც კი.

რამდენი ახალი საცხოვრებელი სჭირდება ისლანდიას?

2026 წლის მუნიციპალური გეგმები ითვალისწინებს დაახლოებით 3 600 ახალი ბინის საჭიროებას მოსახლეობის 8 ათასზე ოდნავ მეტი ადამიანით საპროგნოზო ზრდის პირობებში. მოსახლეობის ფაქტობრივი ზრდა წლის პირველ ნახევარში პროგნოზებზე ნელა მიმდინარეობს.

ამასთან, თვიური დინამიკა შესამჩნევად განსხვავდება ობიექტების ტიპებისა და მდებარეობის მიხედვით. ივლისში დედაქალაქის რეგიონში უძრავი ქონება თვეში 0,63%-ით გაძვირდა: კერძო სახლები — 0,79%-ით, ბინები მრავალბინიან კორპუსებში — 0,45%-ით. დედაქალაქის რეგიონის გარეთ კი ფასები, პირიქით, 1,19%-ით შემცირდა. წლიურ ჭრილში ყველაზე სუსტ სეგმენტად დედაქალაქის რეგიონის ბინები რჩება: მათი ინდექსი ნომინალურ გამოხატულებაში მხოლოდ 1,0%-ით გაიზარდა, რაც რეალურად დაახლოებით 4-პროცენტიან კლებას შეესაბამება.

ეს დინამიკა მიუთითებს იმაზე, რომ ნომინალური ფასების ფორმალური საერთოეროვნული ვარდნა ჯერჯერობით არ ფიქსირდება, თუმცა ინფლაცია უკვე არსებითად ამცირებს უძრავი ქონების რეალურ ღირებულებას. მფლობელისთვის და ინვესტორისთვის ეს პრინციპული სხვაობაა: ობიექტი კრონებში შეიძლება შარშანდელზე ოდნავ ძვირი ღირდეს და ამავდროულად მსყიდველობით ღირებულებას კარგავდეს.

საცხოვრებლის გაყიდვები ნახევარ წელიწადში 14%-ით შემცირდა

გაგრილება მხოლოდ ფასებში არ შეიმჩნევა. ივნისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის 864 ხელშეკრულება დარეგისტრირდა — 9,5%-ით მეტი, ვიდრე მაისში, მაგრამ 13%-ზე მეტით ნაკლები წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. პირველ ნახევარ წელიწადში რეგისტრირებული გარიგებების რაოდენობამ 4,9 ათასს ვერ მიაღწია და 2025 წლის იანვარ-ივნისის მაჩვენებელზე დაახლოებით 14%-ით დაბალი აღმოჩნდა. თუ 2023 წელს გამოვრიცხავთ, პირველი ნახევარწლის უფრო დაბალი აქტივობა ბოლოს 2014–2015 წლებში დაფიქსირდა.

ივლისის წინასწარი მონაცემებიც არ აჩვენებს სწრაფ აღდგენას. აგვისტოს მიმოხილვის მომზადების მომენტისთვის დარეგისტრირებული იყო 899 გარიგება წინა წლის იმავე თვის 1 058-ის წინააღმდეგ. ციფრი შეიძლება კიდევ გაიზარდოს გვიანი რეგისტრაციების შემდეგ, თუმცა ბაზრის მიმართულება შარშანდელზე სუსტი რჩება.

გარიგებების რაოდენობის კლება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მოსახლეობის ზრდის ფონზე. ეს აჩვენებს, რომ საბინაო საჭიროება და გადახდისუნარიანი მოთხოვნა ამჟამად ერთმანეთს სცდება: ადამიანებს კვლავ სჭირდებათ საცხოვრებელი, მაგრამ დაკრედიტების მაღალი ღირებულება მისი შეძენის შესაძლებლობას ზღუდავს.

გამყიდველებს მყიდველის საპოვნელად მეტი დრო სჭირდებათ

უძრავი ქონების გაყიდვის ვადა იზრდება. დედაქალაქის რეგიონში აპრილიდან ივნისამდე გაყიდული ობიექტები ბაზარზე საშუალოდ დაახლოებით 87 დღე რჩებოდა, 2025 წლის საშუალო დაახლოებით 77 დღის წინააღმდეგ. დედაქალაქის მიმდებარე მუნიციპალიტეტებში სამთვიანმა მაჩვენებელმა ივნისში დაახლოებით 142 დღეს მიაღწია — 18%-ით მეტს, ვიდრე წლის დასაწყისში. პირველ ექვს თვეში გაყიდვის ვადა იქ თითქმის 40%-ით გაიზარდა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

განსაკუთრებით ნელა იყიდება ახალაშენებული ობიექტები დედაქალაქის რეგიონში. პირველ ნახევარ წელიწადში მათ გაყიდვას საშუალოდ დაახლოებით 183 დღე სჭირდებოდა სხვა ობიექტების 76 დღის წინააღმდეგ. მუნიციპალიტეტებს შორის ყველაზე ხანგრძლივი საშუალო ვადა დაფიქსირდა გარდაბაირში — დაახლოებით 137 დღე, ჰაბნარფიორდიურში მან 103 დღე შეადგინა, რეიკიავიკში — 81 დღე, ხოლო კოუპავოგურში — 84 დღე.

იცვლება თანაფარდობაც თავდაპირველ ფასსა და გარიგების ფაქტობრივ თანხას შორის. დედაქალაქის რეგიონში განცხადებულ ფასზე ძვირად გაყიდული ობიექტების სამთვიანი საშუალო წილი ივნისში 2020 წლის დასაწყისის შემდეგ პირველად დაეცა 10%-ზე ქვემოთ. შედარებისთვის, 2022 წლის პირველ ნახევარში, როდესაც ბაზარი განსაკუთრებით გადახურებული იყო, მაჩვენებელი 60%-ს აღემატებოდა.

საცხოვრებლის მიწოდებამ 6,4 ათას ობიექტს გადააჭარბა

ჯერ კიდევ ზაფხულში მიწოდება გამყიდველებზე ზეწოლის ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი გახდა. HMS-ის ივლისის სტატისტიკით, ივლისის დასაწყისში ქვეყნის მასშტაბით გასაყიდად გამოტანილი იყო 6,4 ათასზე მეტი საცხოვრებელი ობიექტი, მათ შორის დაახლოებით 2,3 ათასი ახალი ბინა და სახლი. დედაქალაქის რეგიონზე მოდიოდა დაახლოებით 3,8 ათასი შეთავაზება, აქედან თითქმის 1,9 ათასი — რეიკიავიკზე.

წინა სამი თვის გარიგებების სიჩქარის გათვალისწინებით, არსებული მიწოდების რეალიზაციას დასჭირდებოდა თითქმის შვიდი თვე დედაქალაქის რეგიონში, დაახლოებით ათი თვე მიმდებარე რაიონებში და ექვს თვეზე მეტი ქვეყნის დანარჩენ ნაწილში. ძალთა ბალანსის ცვლილების კიდევ ერთი მაჩვენებელი გახდა ის, რომ მაისში დედაქალაქის რეგიონში გაყიდული ობიექტების დაახლოებით 77% თავდაპირველად გამოცხადებულ ფასზე იაფად გაიყიდა — ეს 2020 წლის აპრილის შემდეგ მაქსიმალური წილია.

უძრავი ქონების მარაგის ზრდა არ ნიშნავს, რომ ისლანდიაში საცხოვრებელზე სტრუქტურული მოთხოვნა გაქრა. ეს პირველ რიგში აჩვენებს, რომ კრედიტის მიმდინარე ღირებულების პირობებში პოტენციური მოთხოვნა ბევრად უფრო რთულად გარდაიქმნება დასრულებულ გარიგებებად.

ცენტრალური ბანკის განაკვეთმა 8%-ს მიაღწია

მოთხოვნის მთავარ შემზღუდველად ფულის ღირებულება რჩება. 19 აგვისტოს მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტმა ძირითადი განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 8%-მდე გაზარდა. როგორც Landsbankinn-ის ანალიტიკური დანაყოფი აღნიშნავს, ეს ზედიზედ მესამე ზრდა იყო: 2026 წლის დასაწყისში განაკვეთი 7,25%-ს შეადგენდა, მარტში გაიზარდა 7,5%-მდე, მაისში — 7,75%-მდე, ხოლო აგვისტოში — 8%-მდე. კომიტეტის ოთხმა წევრმა მხარი დაუჭირა ბოლო მატებას, ერთმა კი განაკვეთის უცვლელად დატოვებას მისცა ხმა.

საცხოვრებლის ბაზრისთვის ეფექტი ვლინდება არა მხოლოდ კონკრეტული იპოთეკის პროცენტით. უფრო მკაცრი მონეტარული პოლიტიკა ზრდის საბანკო დაფინანსების ღირებულებას და ამცირებს ვალის მაქსიმალურ მოცულობას, რომლის მომსახურებაც შინამეურნეობას შეუძლია.

HMS ამჟამინდელ საკრედიტო ტვირთს ისტორიულად მაღალ დონედ აფასებს: ახალ არაინდექსირებულ სესხებზე საანგარიშო გადახდის ტვირთი პანდემიამდელ დონეზე დაახლოებით 40%-ით მაღალია, ხოლო ინდექსირებულ სესხებზე — დაახლოებით 30%-ით მაღალი 2015–2020 წლების საშუალო დონეზე. ამიტომ თავად ობიექტის ფასის სტაბილიზაციაც კი სავალდებულოდ არ აუმჯობესებს მის ხელმისაწვდომობას.

ქირაობა გაცილებით სწრაფად ძვირდება, ვიდრე უძრავი ქონება

გაქირავების ბაზარი უფრო ძლიერ ნომინალურ დინამიკას აჩვენებს. ქირის განაკვეთების უახლესი ინდექსის მიხედვით, ივლისში დედაქალაქის რეგიონის მაჩვენებელი თვეში 0,46%-ით, ხოლო წლიურად 4,74%-ით გაიზარდა 130,4 პუნქტამდე. იმავე პერიოდში საცხოვრებლის ფასებმა მხოლოდ 1,61%-ით მოიმატა, ხოლო ინფლაციამ 5,3% შეადგინა.

ეს ნიშნავს, რომ ქირაობა კვლავ უფრო სწრაფად ძვირდება, ვიდრე უძრავი ქონება, თუმცა რეალურ გამოხატულებაში მისი ღირებულება პრაქტიკულად არ იზრდება. საბაზრო ხელშეკრულებების უფრო დეტალური სტატისტიკა ქვეყნის მასშტაბით სხვაობებს ავლენს: კვადრატული მეტრის ქირის საანგარიშო ღირებულება დედაქალაქის რეგიონში წელიწადში დაახლოებით 6,1%-ით გაიზარდა, ხოლო დედაქალაქის გარეთ მდებარე სხვა რეგიონებში — 7,8%-ით.

ინვესტორისთვის ასეთმა სხვაობამ შესაძლოა ეტაპობრივად გააუმჯობესოს ქირის თანაფარდობა ობიექტის ფასთან. თუმცა დაფინანსების მაღალ განაკვეთს შეუძლია დამატებითი შემოსავლის მნიშვნელოვანი ნაწილი შთანთქას, განსაკუთრებით ნასესხები სახსრების დიდი მოცულობით ყიდვისას.

მოსახლეობის ზრდა ფუნდამენტურ მოთხოვნას უჭერს მხარს

საბინაო მოთხოვნა კვლავ იღებს მხარდაჭერას დემოგრაფიის მხრიდან. Statistics Iceland-მა გაავრცელა ინფორმაცია, რომ 2026 წლის მეორე კვარტალში მოსახლეობა კიდევ 1 450 ადამიანით გაიზარდა. 12 თვის განმავლობაში ნამატმა დაახლოებით 4 690 მცხოვრები შეადგინა.

მოსახლეობის ზრდის მიმდინარე ტემპის შენარჩუნების შემთხვევაში, ახალ საცხოვრებელზე მოთხოვნა მუნიციპალური საბინაო გეგმების ქვედა სცენართან უფრო ახლოს აღმოჩნდება. იგი 2026 წელს 2 610 ახალი საცხოვრებელი ერთეულის მშენებლობას ითვალისწინებს. საშუალო სცენარი, რომელიც მოსახლეობის თითქმის 8 ათასი ადამიანით ზრდას ვარაუდობდა, მშენებლობის უფრო მაღალ მოცულობას მოითხოვდა, თუმცა ფაქტობრივი დემოგრაფია ჯერჯერობით უფრო ნელა ვითარდება.

ამავდროულად, ქვეყანაში რეგისტრირებულია მშენებლობის სხვადასხვა ეტაპზე მყოფი თითქმის 5,8 ათასი ობიექტი და 900-ზე მეტი სამშენებლო განზრახვა. მიუხედავად ამისა, ინვესტიციები საბინაო მშენებლობაში, 2024 წელს 19,4%-იანი ზრდის შემდეგ, 2025 წელს 5,9%-ით შემცირდა, ხოლო ცენტრალური ბანკის ახალი პროგნოზი 2026 წელს კიდევ ერთ კლებას — 3,3%-ით ვარაუდობს.

ამრიგად, მზა ობიექტების ამჟამინდელი დიდი არჩევანი არ იძლევა მიწოდების მუდმივი სიჭარბის გარანტიას. თუ მშენებლობა უფრო ხანგრძლივად შემცირდება, ხოლო მოსახლეობა გაზრდას განაგრძობს, ბალანსი მიმდინარე კორექციის დასრულების შემდეგ შესაძლოა კვლავ უფრო გამკაცრდეს.

ტურიზმი ახალი ნახტომის ნაცვლად სტაბილიზდა

ტურიზმი რეიკიავიკსა და პოპულარულ რეგიონებში განთავსებაზე მოთხოვნის მნიშვნელოვან წყაროდ რჩება, მაგრამ ახალი მონაცემები ახალ მკვეთრ ტურისტულ ბუმს არ ადასტურებს. ისლანდიის ტურიზმის საბჭომ 2025 წელს კებლავიკის აეროპორტის გავლით უცხოელი მგზავრების დაახლოებით 2,27 მლნ გამგზავრება დაარეგისტრირა — დაახლოებით იმდენივე, რამდენიც 2023 და 2024 წლებში. 2026 წლის ივნისში დარეგისტრირდა უცხოელი მგზავრების დაახლოებით 223 ათასი გასვლა.

მტკიცება 2020 წელს ტურისტული ნაკადის 13%-ით ზრდის შესახებ ოფიციალურ სტატისტიკას არ შეესაბამება. პანდემიურ 2020 წელს ისლანდიას 500 ათასზე ნაკლები უცხოელი ტურისტი ეწვია — 75,8%-ით ნაკლები, ვიდრე 2019 წელს.

ამიტომ ტურიზმი სტრუქტურულად მნიშვნელოვანი რჩება სასტუმროებისთვის, მოკლევადიანი ქირაობისთვის და ცალკეული ლოკაციებისთვის, თუმცა საცხოვრებლის ეროვნული ბაზრის ამჟამინდელი დინამიკა ტურისტული ნაკადის დაჩქარებით ვერ აიხსნება. მთავარ ზეწოლას ამჟამად დაკრედიტების ღირებულება, მყიდველთა სუსტი აქტივობა და გაზრდილი მიწოდება ქმნის.

ცალკეული პლატფორმა Zillow Iceland არ დასტურდება

საძიებო მასალებში ქვეყნის უძრავი ქონების შესახებ გვხვდება მოთხოვნა Zillow Iceland, თუმცა ამერიკული კომპანიის ოფიციალური სტრუქტურა ასეთი სახელწოდების დამოუკიდებელი ისლანდიური ქვედანაყოფის არსებობას არ ადასტურებს. Zillow Group ასახელებს Zillow-ს აშშ-ში უძრავი ქონების ყველაზე პოპულარულ აპლიკაციად და ვებსაიტად და ძირითად ციფრულ სერვისებს შორის ჩამოთვლის Zillow-ს, Trulia-ს, StreetEasy-სა და HotPads-ს. ცალკეული ბრენდი Zillow Iceland ოფიციალურ პორტფელში არ არსებობს.

ამიტომ განცხადებები Zillow Iceland-ის საკუთარი აღმასრულებელი დირექტორის, ცალკე ადგილობრივი მხარდაჭერის სამსახურისა და ობიექტების ავტომატური შეფასების სპეციალური ისლანდიური სისტემის შესახებ დამატებითი პირველადი წყაროების გარეშე დადასტურებულ მონაცემებად ვერ ჩაითვლება. ისლანდიის ბაზრის ანალიზისთვის უფრო საიმედოა სახელმწიფო სტატისტიკის, ადგილობრივი განცხადებების პლატფორმების, უძრავი ქონების რეესტრისა და ბაზრის ლიცენზირებული მონაწილეების მონაცემების გამოყენება.

უძრავი ქონების შეძენა დოკუმენტების შემოწმებას მოითხოვს

ყიდვის პროცესი ასევე არსებითად განსხვავდება ჩვეულებრივი ონლაინ პლატფორმის აღწერისგან. სახელმწიფო პორტალი Ísland.is მიუთითებს, რომ გარიგებებში შუამავლებად შეიძლება გამოვიდნენ უძრავი ქონების ლიცენზირებული აგენტები და ადვოკატები. კერძო პირებს უფლება აქვთ გარიგება დამოუკიდებლად განახორციელონ, მაგრამ პასუხისმგებელნი არიან ყველა მოთხოვნის დაცვაზე. დაფინანსების პირობები წინასწარ უნდა ჩაერთოს ყიდვის შეთავაზებაში, რადგან შეთავაზება და შემხვედრი შეთავაზება შეიძლება სავალდებულო გახდეს. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, იპოთეკური დოკუმენტები და საკუთრების უფლების დამადასტურებელი საბუთი რეგისტრაციას ექვემდებარება საოლქო კომისართან.

უფლების გადაცემის რეგისტრაციისას ფიზიკური პირი იხდის სახელმწიფო ბაჟს (საგერბო მოსაკრებელს) უძრავი ქონების ოფიციალური შეფასებითი ღირებულების 0,8%-ის ოდენობით. ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი უძრავი ქონების პირველად შეძენის შემთხვევაში განაკვეთი ორჯერ მცირდება, 0,4%-მდე. იურიდიული პირისთვის სტანდარტული განაკვეთი შეადგენს 1,6%-ს. დამატებით გადაიხდება სარეგისტრაციო გადასახადი — 3 800 ისლანდიური კრონა თითოეულ დოკუმენტზე.

უცხოელი მყიდველებისთვის წესები დამოკიდებულია მოქალაქეობაზე, მუდმივი საცხოვრებლის ადგილსა და საერთაშორისო შეთანხმებებზე. იუსტიციის სამინისტროს ოფიციალური დოკუმენტაცია ითვალისწინებს ნებართვის მიღებას ზოგიერთი უცხოელი მოქალაქისა და იურიდიული პირისთვის, რომლებიც არ ცხოვრობენ ისლანდიაში და არ სარგებლობენ შესაბამისი უფლებებით ევროპის ეკონომიკური ზონის, ევროპის თავისუფალი ვაჭრობის ასოციაციის შეთანხმებებით ან ფარერის კუნძულებთან შეთანხმებით.

ისლანდიის ბაზარი მყიდველთა სასარგებლოდ იხრება

2026 წლის შუა პერიოდის მონაცემები საკმაოდ თანმიმდევრულ სურათს ქმნის. ნომინალური ფასები პრაქტიკულად გაჩერდა, რეალური ფასები ერთი წელია მცირდება, გარიგებები შემცირდა, უძრავი ქონება უფრო დიდხანს იყიდება, ხოლო ობიექტები ბევრად უფრო იშვიათად იყიდება გამოცხადებულ ღირებულებაზე ძვირად. მაღალი საპროცენტო განაკვეთები მყიდველებს მზარდი არჩევანის პირობებშიც კი ზღუდავს.

ამავდროულად, ფუნდამენტური მოთხოვნა არ გამქრალა. მოსახლეობა იზრდება, ქირაობა უძრავი ქონების ღირებულებაზე სწრაფად ძვირდება, ხოლო საბინაო მშენებლობის ტემპები მცირდება. ეს განასხვავებს მიმდინარე პერიოდს კლასიკური კოლაფსისგან, რომლის დროსაც ერთდროულად ეცემა როგორც ფასები, ასევე ობიექტებზე გრძელვადიანი საჭიროება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ისლანდიის ბაზრის მთავარი რისკი ახლა საცხოვრებლის ღირებულების მკვეთრ ნომინალურ ვარდნასთან კი არა, ფასების სუსტი ზრდის, ძვირი დაფინანსებისა და ცალკეული ობიექტების დაბალი ლიკვიდურობის თანხვედრასთან არის დაკავშირებული. 8%-იანი ძირითადი განაკვეთის პირობებში ქირის ზრდა თავისთავად ჯერ კიდევ არ იძლევა მიმზიდველი შემოსავლიანობის გარანტიას, რადგან საპროცენტო ხარჯებს ფულადი ნაკადის მნიშვნელოვანი ნაწილის შთანთქმა შეუძლია. ამავდროულად, მზარდი მიწოდება მყიდველს ვაჭრობის შესაძლებლობას აძლევს. ინვესტორისთვის შედეგი სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული ყიდვისას მიღებულ ფასდაკლებაზე, ნასესხები კაპიტალის ღირებულებაზე, წმინდა საიჯარო შემოსავლიანობასა და შემდგომი გაყიდვის ვადაზე, და არა მთელი ბაზრის ავტომატური ზრდის მოლოდინზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ისლანდიის უძრავი ქონება 2026 წელს

იზრდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები ისლანდიაში?

ნომინალური თვალსაზრისით — ჯერჯერობით კი. ივლისში ეროვნული ინდექსი შარშანდელზე 1,61%-ით მაღალი იყო. თუმცა დაახლოებით 5,3%-იანი ინფლაციის პირობებში საცხოვრებლის რეალური ღირებულება წელიწადში 3,46%-ით შემცირდა.

რა ხდება რეიკიავიკში ფასებთან დაკავშირებით?

ივლისში დედაქალაქის რეგიონში ფასები თვეში 0,63%-ით გაიზარდა, მაგრამ სეგმენტები ერთმანეთისგან განსხვავდება. ყველაზე სუსტი წლიური დინამიკა მრავალბინიანი კორპუსების ბინებში შეიმჩნევა: ისინი ნომინალურად მხოლოდ დაახლოებით 1%-ით გაძვირდა.

რამდენი უძრავი ქონება იყიდება ისლანდიაში?

2026 წლის პირველ ნახევარში დარეგისტრირდა საცხოვრებელი უძრავი ქონების 4,9 ათასზე ოდნავ ნაკლები ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება — დაახლოებით 14%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში.

რამდენი ობიექტია გასაყიდად გამოტანილი?

ივლისის დასაწყისში მიწოდება მთელი ქვეყნის მასშტაბით 6,4 ათას საცხოვრებელ ობიექტს აჭარბებდა, მათგან დაახლოებით 3,8 ათასი დედაქალაქის რეგიონში მდებარეობდა.

რა ძირითადი განაკვეთი მოქმედებს ისლანდიაში?

2026 წლის 19 აგვისტოს განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა და 8%-ს მიაღწია.

იზრდება თუ არა ქირაობა ისლანდიაში?

დიახ. დედაქალაქის რეგიონში ქირის განაკვეთების ინდექსი ივლისში წლიურ ჭრილში 4,74%-ით გაიზარდა, საგრძნობლად სწრაფად, ვიდრე საცხოვრებლის ფასების ინდექსი, რომელმაც 1,61% მოიმატა.

არსებობს თუ არა ოფიციალური Zillow Iceland?

Zillow Group-ის ოფიციალური კორპორაციული მასალები Zillow Iceland-ს ცალკე პლატფორმად ან ბრენდად არ გამოყოფს. ამიტომ ამ სახელწოდების დამოუკიდებელი ისლანდიური კომპანიის შესახებ ცნობები დამატებით დადასტურებას საჭიროებს.

მართალია თუ არა, რომ ტურიზმი ისლანდიაში 2020 წელს 13%-ით გაიზარდა?

არა. ოფიციალური სტატისტიკა აჩვენებს, რომ 2020 წელს უცხოელი ტურისტების რაოდენობა 2019 წელთან შედარებით 75,8%-ით შემცირდა.

შეუძლია თუ არა უცხოელს ისლანდიაში უძრავი ქონების ყიდვა?

დიახ, მაგრამ სამართლებრივი რეჟიმი დამოკიდებულია მყიდველის მოქალაქეობასა და სტატუსზე. ზოგიერთი არარეზიდენტისთვის, რომლებიც არ სარგებლობენ შესაბამისი უფლებებით ევროპული შეთანხმებების ფარგლებში, საჭიროა ხელისუფლების ნებართვა.

ეცემა თუ არა ისლანდიის უძრავი ქონების ბაზარი?

საერთოეროვნული ნომინალური კოლაფსი ჯერჯერობით არ შეინიშნება. ბაზარი გადის კორექციას: რეალური ფასები მცირდება, გარიგებების რაოდენობა შემცირდა, გაყიდვის ვადები გაიზარდა, ხოლო მყიდველების მოლაპარაკების პოზიცია გაძლიერდა.

Airbnb რეიკიავიკში ინარჩუნებს $300-ზე მაღალ ტარიფს

AirROI-ის მონაცემებით, რომელიც განახლდა 2026 წლის 8 აგვისტოს და მოიცავს პერიოდს 2025 წლის აგვისტოდან 2026 წლის ივლისის ჩათვლით, რეიკიავიკში 1 627 აქტიური განცხადება ფიქსირდება. საშუალო დღიური განაკვეთი შეადგენს $304-ს, დატვირთვა — 43,2%-ს, საშუალო საპროგნოზო წლიური შემოსავალი — $30 780-ს, ხოლო შემოსავალი ხელმისაწვდომ ღამეზე — $129-ს. ერთი წლის განმავლობაში საშუალო შემოსავალი 3,3%-ით შემცირდა, მაშინ როცა შეთავაზება 19,4%-ით დაეცა. ცალკეული ობიექტის მედიანური დატვირთვა დაახლოებით 44%-ია; საუკეთესო 25% განცხადება აღწევს არანაკლებ 70%-ს, ხოლო ზედა 10% — 86%-ს და მეტს. მედიანური დღიური განაკვეთი შეადგენს დაახლოებით $242-ს, ზედა კვარტილი იწყება დაახლოებით $353-დან, ხოლო საუკეთესო 10%-ის მაჩვენებელი $526-ს აღემატება.

საშუალო განაკვეთსა და ფაქტობრივ დატვირთვას შორის არსებულ სხვაობას ფუნდამენტური მნიშვნელობა აქვს ბაზრის შესაფასებლად. $304-იანი ფასი დაკავებულ ღამეებს ეხება და თავისთავად არ ასახავს უძრავი ქონების საბოლოო შემოსავალს.

უფრო საჩვენებელია შემოსავალი ხელმისაწვდომ ღამეზე, რომელიც ერთდროულად ითვალისწინებს ფასსა და კალენდრის შევსებას. მთელი ბაზრისთვის ის ფასდება $129-ად, მედიანური ობიექტისთვის — დაახლოებით $107-ად, ზედა მეოთხედისთვის — $164-დან, ხოლო საუკეთესო 10%-ში აღწევს დაახლოებით $240-ს.

ამრიგად, იდენტურმა ბინამ რეიკიავიკის ბაზარზე შეიძლება აჩვენოს არსებითად განსხვავებული ფინანსური შედეგი ლოკაციის, ობიექტის მახასიათებლების, გამოხმაურებების, ფასების მართვისა და დასაჯავშნად ხელმისაწვდომი დღეების რაოდენობის მიხედვით.

აგვისტო ყველაზე შემოსავლიან თვედ რჩება

რეიკიავიკში სეზონურობა გაცილებით მკაფიოდ გამოიხატება შემოსავლის მიხედვით, ვიდრე დაკავებული ღამის საშუალო ღირებულებით.

მაღალი სეზონი უპირველეს ყოვლისა მოდის აგვისტოზე, ივნისსა და სექტემბერზე. საშუალო თვიური შემოსავალი ამ თვეებში ფასდება დაახლოებით $5 439-ად, საშუალო დატვირთვა — 54,8%-ად, ხოლო განაკვეთი — $312-ად.

ყველაზე ძლიერ ცალკეულ თვეში შემოსავალი აღწევს დაახლოებით $6 452-ს 63,2%-იანი დატვირთვისა და $380-მდე საშუალო განაკვეთის პირობებში.

დაბალ სეზონს მიეკუთვნება იანვარი, თებერვალი და აპრილი. საშუალო თვიური შემოსავალი ამ პერიოდში მცირდება დაახლოებით $3 325-მდე, დატვირთვა — 41,9%-მდე, ხოლო განაკვეთი — $281-მდე.

ყველაზე სუსტ ცალკეულ თვეში საპროგნოზო შემოსავალი ეცემა დაახლოებით $2 947-მდე, დატვირთვა — 30,8%-მდე, ხოლო საშუალო განაკვეთი — დაახლოებით $261-მდე.

ეს აჩვენებს, რომ ზამთრის შედეგების კლება განპირობებულია არა მხოლოდ ტარიფების კორექტირებით. გაცილებით არსებით გავლენას ახდენს დაუკავებელი ღამეების რაოდენობა.

ტურისტები საცხოვრებელს საშუალოდ 80 დღით ადრე ჯავშნიან

საშუალო ვადა დაჯავშნასა და შესახლებას შორის შეადგენს დაახლოებით 80 დღეს.

ზაფხულის მოგზაურობები უფრო ადრე იგეგმება: წინასწარი დაჯავშნის საშუალო ვადა აღწევს დაახლოებით 95 დღეს. ივლისში ჩასვლებისთვის ის იზრდება 111 დღემდე, მაშინ როცა მარტში მცირდება დაახლოებით 58 დღემდე.

საშუალო ხანგრძლივობა შეადგენს დაახლოებით 5,3 ღამეს.

ამავდროულად, განცხადებების 56,3%-ს წლის განმავლობაში დასაჯავშნად ღია აქვს 271-დან 366 დღემდე, ხოლო დაახლოებით 80%-ს — არანაკლებ 181 ღია დღე.

ამ მაჩვენებლების ინტერპრეტაცია სიფრთხილით არის საჭირო. ღია კალენდარი არ ნიშნავს ფაქტობრივ უქმად დგომას: მესაკუთრეებს შეუძლიათ დაბლოკონ თარიღები პირადი მოხმარებისთვის, შეცვალონ ხელმისაწვდომობა და გამოიყენონ იჯარის სხვადასხვა რეჟიმი. თუმცა, ხელმისაწვდომი დღეების დიდი რაოდენობისა და 43,2%-იანი საშუალო დატვირთვის შერწყმა იმაზე მიუთითებს, რომ ბაზარი მთელი წლის განმავლობაში შეთავაზების დეფიციტს არ განიცდის.

განცხადებების მესამედზე მეტი მოითხოვს მინიმუმ 30 ღამეს

საწყისი შერჩევის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი თავისებურება იმაში მდგომარეობს, რომ ყველა განცხადება როდია ორიენტირებული კლასიკურ ტურისტზე, რომელიც რამდენიმე დღით ჩამოდის.

ობიექტების 38,3%-ისთვის მითითებულია მინიმალური ყოფნის ვადა 30 ღამიდან. ერთი ღამის დაჯავშნის უფლებას იძლევა შეთავაზებების 23,2%, ორის — 11,6%, სამის — 12%. კიდევ 11,7% მოითხოვს ოთხიდან ექვს ღამემდე ყოფნას, ხოლო 3,1% — შვიდიდან 29 ღამემდე.

ამიტომ ყველა 1 627 განცხადების განხილვა ექსკლუზიურად მოკლევადიანი ტურისტული იჯარის კლასიკურ ბაზრად არაკორექტულია. შერჩევაში შედის სხვადასხვა გამოყენების მოდელის მქონე ობიექტები, მათ შორის ერთი თვით და მეტი ვადით განთავსება.

ეს ასევე ზღუდავს Airbnb-ის შეთავაზებების რაოდენობის პირდაპირ შედარებას სასტუმროს ნომრების რაოდენობასთან.

ბინები შეთავაზების ძირითად ნაწილს ქმნის

ბაზარი მჭიდროდ არის დაკავშირებული დედაქალაქის ჩვეულებრივ საცხოვრებელ ფონდთან.

ბინები და ბინის ტიპის ობიექტები შეადგენს შეთავაზებების 77,9%-ს, ხოლო განცხადებების 83,1%-ში ქირავდება საცხოვრებელი მთლიანად.

ერთსაძინებლიან ობიექტებს უკავია ბაზრის 41,1%. ერთ და ორსაძინებლიანი ვარიანტები ერთად ქმნის აქტიური შეთავაზების 66,5%-ს, ხოლო სამი და მეტი საძინებლის მქონე საცხოვრებელზე მოდის 20,5%.

ყველაზე გავრცელებული ტევადობაა ოთხი სტუმარი: ასეთ შეთავაზებებზე მოდის 27,2%. საშუალო ტევადობა შეადგენს 3,7 ადამიანს.

ეს იჯარის რეგულირებას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის უძრავი ქონების ბაზრისთვის: ტურისტული შეთავაზების მნიშვნელოვანი ნაწილი წარმოდგენილია ობიექტებით, რომლებიც თავიანთი ფიზიკური მახასიათებლებით ჩვეულებრივ საცხოვრებელ ფონდს მიეკუთვნება.

პრემიუმ ობიექტები $300 ათასზე მეტს გამოიმუშავებს

ბაზრის საშუალო შემოსავალი არ ასახავს ყველაზე ძვირადღირებული ობიექტების მაჩვენებლებს.

ხუთსაძინებლიანი პენტჰაუსი რეიკიავიკის ცენტრში განსახილველ შერჩევაში აჩვენებს ბოლო 12 თვის საპროგნოზო შემოსავალს დაახლოებით $375 358-ის ოდენობით, 43,6%-იანი დატვირთვისა და დაახლოებით $2 191-იანი საშუალო განაკვეთის პირობებში.

ექვსსაძინებლიანი ვილა ცენტრში ფასდება დაახლოებით $349 023 წლიური შემოსავლით, 56%-იანი დატვირთვისა და დაახლოებით $1 663 განაკვეთის დროს.

კიდევ ერთი ობიექტი ექვსი საძინებლით აჩვენებს დაახლოებით $328 547-ს, 66,6%-იანი დატვირთვისა და დაახლოებით $1 352 განაკვეთის პირობებში.

ეს არის დიდი ჯგუფების განსათავსებელი სპეციალიზებული სეგმენტი, რომელიც არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც ორიენტირი სტანდარტული საქალაქო ბინისთვის. ბაზარზე იმყოფებიან პროფესიონალი ოპერატორებიც: ანალიზირებულ ბაზაში უმსხვილესი მასპინძელი მართავს 76 ობიექტს, რომელთა ჯამური საპროგნოზო შემოსავალი 12 თვეში დაახლოებით $3,7 მლნ-ია.

საშინაო იჯარა ისლანდიაში კანონით შეზღუდულია

რეგულირება წარმოადგენს ერთ-ერთ ძირითად ფაქტორს, რომელიც აუცილებლად უნდა იქნას გათვალისწინებული რეიკიავიკის საინვესტიციო მიმზიდველობის ანალიზისას.

2026 წელს საშინაო განთავსების გამარტივებული რეჟიმი ფიზიკურ პირს აძლევს შესაძლებლობას, გააქირაოს საცხოვრებელი თავისი ოფიციალური საცხოვრებელი ადგილის მიხედვით. დამატებით შეიძლება დარეგისტრირდეს მესაკუთრის კუთვნილი კიდევ ერთი ობიექტი დადგენილი პირობების დაცვით; მეორე ობიექტისთვის მოქმედებს შეზღუდვები, მათ შორის მის მდებარეობასთან დაკავშირებით.

საშინაო განთავსების რეჟიმში დაშვებული საერთო ვადა შეადგენს არაუმეტეს 90 დღეს კალენდარულ წელიწადში, ხოლო ჯამური შემოსავალი — არაუმეტეს 2 მლნ ისლანდიურ კრონას. რეგისტრაცია ღირს 9 200 კრონა და ყოველწლიურად უნდა განახლდეს.

თუ მესაკუთრე გეგმავს გადააჭარბოს 90 დღის ან 2 მლნ კრონის ლიმიტს, მას ესაჭიროება განთავსების ობიექტის კომერციული ექსპლუატაციის ნებართვის მიღება. იურიდიულ პირებს არ შეუძლიათ ისარგებლონ საშინაო განთავსების გამარტივებული რეჟიმით და მათაც უნდა მიიღონ შესაბამისი ნებართვა. დარღვევებისთვის გათვალისწინებულია ადმინისტრაციული ჯარიმები 1 მლნ კრონამდე თითოეულ შემთხვევაზე.

ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს, რომ ჩვეულებრივი ბინის შეძენისა და ტურისტებზე მთელი წლის განმავლობაში გაქირავების შესაძლებლობა ავტომატურად არ უნდა ჩაითვალოს. კონკრეტული ობიექტის იურიდიული სტატუსი და გამოყენების ნებადართული ფორმატი შესყიდვამდე უნდა დადგინდეს.

დარეგისტრირებული განცხადებების წილი არ აჩვენებს დარღვევების მასშტაბს

მესამე მხარის ანალიტიკური ბაზა რეგისტრაციის ნიშნებს განცხადებების დაახლოებით ერთ მეხუთედში პოულობს — გვერდის სხვადასხვა განყოფილებაში ფიგურირებს დაახლოებით 20–20,5%-იანი მაჩვენებელი.

ამ ციფრის ინტერპრეტაცია არ შეიძლება იმის მტკიცებულებად, რომ დანარჩენი ობიექტები უკანონოდ მუშაობს.

ბაზარზე არსებობს სხვადასხვა იურიდიული რეჟიმი. კომერციულ ობიექტებს შეიძლება ჰქონდეთ განთავსების საშუალების ექსპლუატაციის ნებართვა, რომელიც განსხვავდება საშინაო იჯარის რეგისტრაციისგან. გარდა ამისა, გარე აგრეგატორმა შესაძლოა ვერ ამოიცნოს ნებართვის ნომერი ან ვერ დაუკავშიროს ის კონკრეტულ განცხადებას.

ამიტომ პლატფორმის მონაცემები გამოდგება ტარიფების, დატვირთვისა და შეთავაზების ანალიზისთვის, მაგრამ არა თითოეული ობიექტის კანონიერების დასადგენად.

დედაქალაქის სასტუმროებმა ასევე აჩვენა ღამისთევების კლება

Airbnb-ის დატვირთვის სისუსტე არ შეიძლება განხილულ იქნას სასტუმროების ბაზრისგან განცალკევებით.

2026 წლის ივნისში ისლანდიის სასტუმროებმა დაარეგისტრირა დაახლოებით 532 ათასი ღამისთევა, რაც 0,4%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. დედაქალაქის რეგიონში შემცირება აბსოლუტურ გამოხატულებაში ყველაზე დიდი აღმოჩნდა — დაახლოებით 16 ათასი ღამისთევით, ანუ 6,5%-ით.

ამასთან, სასტუმროების შეთავაზება დედაქალაქის რეგიონში 0,9%-ით გაიზარდა. ივნისში მუშაობდა 59 სასტუმრო 5 671 ნომრით, ხოლო დატვირთვა 3,4 პროცენტული პუნქტით შემცირდა.

უცხოელმა სტუმრებმა უზრუნველყვეს ქვეყნის სასტუმროების ღამისთევების 91%. აშშ-დან ჩამოსულ მოგზაურებზე მოდიოდა დაახლოებით 172 ათასი ღამე, გერმანიაზე — 48 ათასი, ჩინეთზე — 34 ათასი, დიდ ბრიტანეთზე — 27 ათასი. 2026 წლის ივნისის ყველა მაჩვენებელი წინასწარია.

ამრიგად, Airbnb-ით გასაქირავებელი საცხოვრებლის ზომიერი დატვირთვა ემთხვევა დედაქალაქის ტრადიციული სასტუმროების ბაზრის ნაწილის უფრო სუსტ დინამიკას.

რეიკიავიკში დაახლოებით 140 ათასი ადამიანი ცხოვრობს

2026 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, რეიკიავიკის მუნიციპალიტეტის მოსახლეობა შეადგენდა 139 804 ადამიანს, რაც წლიურად 0,7%-ით გაიზარდა.

მეორე კვარტლის ბოლოსთვის მთელი დედაქალაქის რეგიონის მოსახლეობამ 253 230 ადამიანს მიაღწია, მაშინ როცა ისლანდიაში დაახლოებით 396 500 ადამიანი ცხოვრობდა.

დედაქალაქის აგლომერაციაში ქვეყნის მოსახლეობის თითქმის ორი მესამედია კონცენტრირებული.

ეს ქმნის სპეციფიკურ ვითარებას უძრავი ქონებისთვის: ქვეყნის უმსხვილესი საცხოვრებელი ბაზარი ამავდროულად მისი მთავარი ადმინისტრაციული, საქმიანი და ტურისტული ცენტრია.

ისლანდიამ თითქმის 2,3 მლნ უცხოელი სტუმარი მიიღო

2025 წელს ისლანდიას ღამისთევით 2,3 მლნ-ზე ოდნავ ნაკლები უცხოელი მოგზაური ეწვია — 2018 წლის სარეკორდო შედეგის 97,6%.

დაახლოებით 2,27 მლნ ადამიანი, ანუ საერთო რაოდენობის 98,7%, კეფლავიკის საერთაშორისო აეროპორტის გავლით ჩამოვიდა.

ცალკე არსებობს დიდი საკრუიზო ბაზარი, რომელიც ამ ციფრებში არ შედის: 2024 წელს რეიკიავიკის პორტმა დაახლოებით 322 ათასი უცხოელი საკრუიზო მგზავრი მიიღო. ისინი აღირიცხებიან როგორც ერთდღიანი ვიზიტორები და არა ღამისთევის მქონე ტურისტები.

ამიტომ ქალაქი იღებს ორი განსხვავებული ტიპის ტურისტულ მოთხოვნას. საავიაციო ნაკადი მხარს უჭერს სასტუმროებსა და საცხოვრებლის იჯარას, ხოლო საკრუიზო ბაზარი უფრო ძლიერ გავლენას ახდენს რესტორნებზე, ექსკურსიებზე, ვაჭრობაზე, საქალაქო ტრანსპორტსა და ინფრასტრუქტურაზე.

ტურიზმი ისლანდიის მშპ-ის 8,8%-ს აყალიბებს

წინასწარი ეროვნული გათვლებით, ტურიზმის პირდაპირმა წვლილმა ისლანდიის მთლიან შიდა პროდუქტში 8,8%-ს მიაღწია 2025 წელს, წინა წლის 8,2%-თან შედარებით.

განთავსების მომსახურებაზე მშპ-ის დაახლოებით 2,6% მოდიოდა. უცხოელი და ადგილობრივი მოგზაურების ერთობლივი შიდა ტურისტული მოხმარება მიუახლოვდა 914 მლრდ ისლანდიურ კრონას, რაც მიმდინარე ფასებში 4,2%-ით გაიზარდა.

ტურისტულმა ხარჯებმა ზოგიერთი საანგარიშო კომპონენტის გარეშე გადააჭარბა 870 მლრდ კრონას და მიმდინარე ფასებში 3,9%-ით გაიზარდა, მაგრამ მუდმივ ფასებში მხოლოდ 0,8%-ით. ეს აჩვენებს ფასების ზრდის არსებით გავლენას ნომინალურ დინამიკაზე.

რეალურ გამოხატულებაში განთავსების ხარჯები გაიზარდა 3,5%-ით, ტურისტული დარგის მთლიანი დამატებული ღირებულება — დაახლოებით 1%-ით. ტურიზმზე მოდიოდა ეკონომიკაში ნამუშევარი ყველა საათის დაახლოებით 9,5%.

ეკონომიკის მაღალი დამოკიდებულება ტურისტულ მოთხოვნაზე მხარს უჭერს განთავსების ბაზარს, მაგრამ ამავდროულად ზრდის მის მგრძნობელობას საერთაშორისო ავიაგადაზიდვებისა და უმსხვილესი საზღვარგარეთული ბაზრების მდგომარეობის მიმართ.

$304 ტარიფი არ ნიშნავს უძრავი ქონების მაღალ შემოსავლიანობას

ღამის საშუალო ფასი შეიძლება მიმზიდველად გამოიყურებოდეს ინვესტორისთვის, თუმცა ის არ იძლევა ობიექტის შემოსავლიანობის გამოთვლის საშუალებას.

წლიური შემოსავლის საპროგნოზო $30 780 მთლიანი მაჩვენებელია. მისგან გამოსაკლებია საექსპლუატაციო ხარჯები, დასუფთავება, კომუნალური მომსახურება, რემონტი, დაზღვევა, პლატფორმისა და მმართველი კომპანიის საკომისიოები, გადასახადები და დაფინანსების ღირებულება.

გარდა ამისა, უძრავი ქონების შეძენისას გასათვალისწინებელია თავად აქტივის ღირებულება. ორ ობიექტს იდენტური წლიური შემოსავლით შეიძლება ჰქონდეს სრულიად განსხვავებული საინვესტიციო შემოსავლიანობა, თუ შეძენის ფასები ათეულობით პროცენტით განსხვავდება.

ცალკე ფაქტორი ხდება რეგულირება. გამარტივებული საშინაო იჯარა შეზღუდულია ხანგრძლივობითა და შემოსავლით, მაშინ როცა სრულფასოვანი კომერციული ექსპლუატაცია მოითხოვს შესაბამის ნებართვას.

შეთავაზების შემცირებას საშუალო შემოსავალი ჯერ არ გაუზრდია

მიმდინარე ბაზრის ყველაზე არსებითი სიგნალია შეთავაზების ერთდროული შემცირება 19,4%-ით და საშუალო წლიური შემოსავლის კლება 3,3%-ით.

უცვლელი მოთხოვნის პირობებში კონკურენტი ობიექტების რაოდენობის შემცირებამ ჩვეულებრივ უნდა გააუმჯობესოს დარჩენილი მონაწილეების შედეგები. რეიკიავიკში საშუალო სტატისტიკაში ეს ჯერჯერობით არ მომხდარა.

საშუალო ტარიფი მაღალი რჩება, მაგრამ 43,2%-იანი დატვირთვა ნიშნავს, რომ ხელმისაწვდომი კალენდრის მნიშვნელოვანი ნაწილი არ იყიდება.

დამატებით გასათვალისწინებელია საწყისი მონაცემების სტრუქტურა: განცხადებების 38%-ზე მეტი მოითხოვს მინიმუმ 30 ღამით დარჩენას, ამიტომ შერჩევა აერთიანებს კლასიკურ ტურისტულ იჯარასა და უფრო ხანგრძლივი განთავსების სეგმენტს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, რეიკიავიკი რჩება ძვირადღირებულ და ფუნდამენტურად ძლიერ ტურისტულ ბაზრად ისლანდიაში თითქმის 2,3 მლნ უცხოელი მოგზაურისა და ეკონომიკაში დარგის მაღალი როლის წყალობით, თუმცა იჯარის მაჩვენებლები არ ადასტურებს უძრავი ქონების ავტომატურ ზეშემოსავლიანობას. საშუალო განაკვეთი $304 შერწყმულია მხოლოდ 43,2%-იან დატვირთვასთან, ხოლო შეთავაზების თითქმის მეხუთედით შემცირებამ ვერ შეაჩერა საშუალო შემოსავლის კლება. ინვესტორისთვის კრიტიკული ხდება შეძენის ფასი, კონკრეტული ობიექტის გამოყენების ნებადართული რეჟიმი, საექსპლუატაციო ხარჯები, სეზონურობა და ზამთარში დატვირთვის შენარჩუნების უნარი. დამატებითი რისკი იმაში მდგომარეობს, რომ მესამე მხარის აგრეგატორების მონაცემები საანგარიშოა და არ ანაცვლებს მესაკუთრის ფინანსურ ანგარიშგებას ან უძრავი ქონების იურიდიულ შემოწმებას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

Iceland Review-ს 2026 წლის 23 ივლისის პუბლიკაციამ ყურადღება გაამახვილა შედარებით იაფი გარიგებების რაოდენობის ზრდაზე, თუმცა პირველად სტატისტიკას დაზუსტება სჭირდება. 62%-იანი მაჩვენებელი ეხება ისლანდიის დედაქალაქის რეგიონს და არა მთელ ქვეყანას. გარდა ამისა, პირველად სტატისტიკაში ყველაზე ძვირადღირებული კატეგორია 200 მლნ კრონაზე ზემოთ იწყება.

მონაცემთა ძირითადი ბაზა წარმოდგენილია ისლანდიის საბინაო მშენებლობის, ინფრასტრუქტურისა და დაგეგმარების სამმართველოს (HMS) ივლისის ანგარიშში — ეს არის სახელმწიფო უწყება, რომელიც აანალიზებს უძრავი ქონების ბაზარსა და საბინაო მშენებლობას.

გარიგებების უმრავლესობა 80 მლნ კრონაზე იაფ საცხოვრებელზე მოდის

2026 წლის მაისში დედაქალაქის რეგიონში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებების დაახლოებით 13% 50 მლნ კრონაზე იაფ ობიექტებზე მოდიოდა. თითქმის ნახევარი შეადგინა უძრავმა ქონებამ 50-დან 80 მლნ კრონამდე ღირებულებით. ჯამში ამ ორ კატეგორიაზე რეგისტრირებული ხელშეკრულებების 62% მოვიდა.

ეს არ არის ერთჯერადი ყოველთვიური ნახტომი. წინა 12 თვის განმავლობაში დედაქალაქის რეგიონში გარიგებების საშუალოდ დაახლოებით 60% ყოველთვიურად ორ ყველაზე დაბალ საფასო კატეგორიაზე მოდიოდა. 2020 წელს მათი საერთო წილი დაახლოებით 46% იყო. ამრიგად, რამდენიმე წლის განმავლობაში გაყიდვების სტრუქტურა შესამჩნევად გადაიხარა უფრო ხელმისაწვდომი საცხოვრებლისკენ.

გარიგების ფასი მუდმივ ფასებში გადაიყვანება საცხოვრებლის ღირებულების ინდექსის გამოყენებით. ასეთი მიდგომა საშუალებას იძლევა მნიშვნელოვნად გამოირიცხოს ფასების საერთო ზრდის გავლენა და უკეთ წარმოაჩინოს ბაზრის სტრუქტურის ცვლილება.

უფრო ძვირი საცხოვრებლის წილი მცირდება. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ხელშეკრულებების საშუალოდ დაახლოებით 40% 80 მლნ კრონაზე მაღალ ფასად იდებოდა, 2020 წლის დაახლოებით 54%-თან შედარებით. ყველაზე გამოხატული კლება 80-დან 170 მლნ კრონამდე დიაპაზონში დაფიქსირდა: მისი წილი 49%-ზე მეტიდან 35%-ზე ნაკლებამდე შემცირდა.

ყველაზე ძვირადღირებული სეგმენტი კი შედარებით მდგრადი აღმოჩნდა. ობიექტების 4%-ზე ოდნავ მეტი 200 მლნ კრონაზე ძვირად იყიდება და ეს წილი განსახილველ პერიოდში შედარებით სტაბილური დარჩა.

გარიგებების რაოდენობა ისტორიულ მაჩვენებლებთან შედარებით დაბალი რჩება

მაისში მთელ ისლანდიაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ნასყიდობის 782 ხელშეკრულება დარეგისტრირდა. ეს ნაკლებია წინა ათი წლის ყოველი მაისის მაჩვენებელზე, 2023 წლის გარდა, როდესაც 731 შეთანხმება გაფორმდა.

ამასთან, 782 ხელშეკრულება 887 ობიექტს მოიცავდა. სხვაობა აიხსნება ჯგუფური გარიგებებით, როდესაც ერთი ხელშეკრულება რამდენიმე ბინას მოიცავდა. კერძოდ, ანგარიშში აღნიშნულია საცხოვრებლის მსხვილი შესყიდვები ქვეყნის სამხრეთსა და აღმოსავლეთში. ამიტომ ხელშეკრულებების რაოდენობა და ფაქტობრივად შეძენილი ობიექტების რაოდენობა ურთიერთჩანაცვლებად მაჩვენებლებად არ უნდა იქნეს გამოყენებული.

მაისში რეგისტრირებული ყველა ხელშეკრულების თითქმის 62% დედაქალაქის რეგიონზე მოდიოდა. ეს მაჩვენებელი თითქმის ემთხვევა დედაქალაქის რეგიონში 80 მლნ კრონაზე იაფი გარიგებების წილს, თუმცა სრულიად განსხვავებულ მონაცემს ასახავს: პირველ შემთხვევაში საუბარია გარიგებების გეოგრაფიულ განაწილებაზე ქვეყნის მასშტაბით, მეორეში კი — დედაქალაქის რეგიონის გარიგებების ფასების მიხედვით განაწილებაზე.

დედაქალაქის რეგიონში ხელშეკრულებების რაოდენობა თვის განმავლობაში 5%-ით შემცირდა. მის გარშემო მდებარე მუნიციპალიტეტებში კი, პირიქით, 17%-ით გაიზარდა, ხოლო ქვეყნის დანარჩენ რაიონებში — 13%-ით.

ივლისის ანგარიშის მომზადების მომენტში ივნისის წინასწარი სტატისტიკა უკვე შეიცავდა 845 რეგისტრირებულ ხელშეკრულებას. უწყება ცალკე აფრთხილებდა, რომ საბოლოო რიცხვი უნდა გაიზარდოს, რადგან ხელშეკრულების ხელმოწერასა და რეესტრში მის ასახვას შორის დროითი შუალედი არსებობს.

ისლანდიაში საცხოვრებლის მიწოდება 6 400 ობიექტს აჭარბებს

2026 წლის ივლისის დასაწყისისთვის მთელი ქვეყნის მასშტაბით გასაყიდად გამოტანილი იყო 6 400-ზე ოდნავ მეტი საცხოვრებელი ობიექტი. აქედან დაახლოებით 2 300 ახალაშენებული საცხოვრებელი იყო, ხოლო 4 100-ზე ოდნავ ნაკლები — არსებული საბინაო ფონდი. მიწოდების ბოლოდროინდელი ზრდის ძირითადი ნაწილი სწორედ მეორე კატეგორიაზე მოდიოდა.

დედაქალაქის რეგიონზე დაახლოებით 3 800 შეთავაზება მოდიოდა. თითქმის 1 900 ობიექტი იყო რეიკიავიკში, 835 — ჰაფნარფიორდურში, 540-ზე ოდნავ ნაკლები — კოუპავოგურში, 442 — გარდაბაირში, 113 — მოსფედლსბაირში და 44 — სელტიადნარნესში.

დედაქალაქის რეგიონში გამოტანილი ობიექტებიდან დაახლოებით 3 200 იყო მრავალბინიანი კორპუსის ბინა, ხოლო დაახლოებით 570 — კერძო სახლი და სხვა დაბალსართულიანი საცხოვრებელი. წლის დასაწყისიდან ბოლო კატეგორიის მიწოდება თითქმის მესამედით გაიზარდა, მაშინ როცა მრავალბინიან კორპუსებში ბინების რაოდენობა დაახლოებით 18%-ით გაიზარდა.

ახალი საცხოვრებლის სტატისტიკის განხილვისას არსებობს მეთოდოლოგიური თავისებურება. უწყების განსაზღვრებით, ახალაშენებულად ითვლება ობიექტი, რომლის აშენებიდან სამ წელზე ნაკლებია გასული. ამიტომ ახალი კალენდარული წლის დადგომისას გასაყიდი ბინების ნაწილი ავტომატურად გადადის ახლის კატეგორიიდან არსებულ საბინაო ფონდში, მაშინაც კი, თუ თავად ობიექტი ბაზარზე რჩება.

მიწოდების რეალიზაციის ვადა საგრძნობლად გაიზარდა

ბაზრის მიწოდებით უზრუნველყოფის მაჩვენებელი ასევე მიუთითებს გაგრილებაზე. ივნისის დასაწყისში დედაქალაქის რეგიონში გაყიდვაში არსებული საცხოვრებლისთვის, მაისის ტემპის შენარჩუნების შემთხვევაში, მთლიანი მოცულობის რეალიზაციისთვის შვიდ თვეზე ოდნავ მეტი იქნებოდა საჭირო.

დედაქალაქის რეგიონში ამ მაჩვენებლის სამთვიანი საშუალო მნიშვნელობა შვიდ თვეზე ოდნავ ნაკლებს შეადგენდა. დედაქალაქის მიმდებარე მუნიციპალიტეტებში ის ათ თვეს უახლოვდებოდა, ხოლო ქვეყნის სხვა ნაწილებში ექვს თვეს აჭარბებდა.

ამ მაჩვენებლის ზრდა ნიშნავს, რომ ერთ გარიგებაზე ხელმისაწვდომი მიწოდების უფრო დიდი მოცულობა მოდის. მყიდველებისთვის ეს ზრდის არჩევანსა და გადაწყვეტილების მისაღებ დროს, მაშინ როცა გამყიდველებს უფრო მეტი რაოდენობის მსგავს ობიექტთან უწევთ კონკურენცია.

საცხოვრებლის დაახლოებით 77% გამოცხადებულ ფასზე იაფად იყიდება

გამყიდველებსა და მყიდველებს შორის ბალანსის ცვლილების კიდევ ერთი ინდიკატორია ფაქტობრივი გარიგების ფასი განცხადების ფასთან შედარებით.

მაისში დედაქალაქის რეგიონში ობიექტების დაახლოებით 77% თავდაპირველად გამოცხადებულ ფასზე იაფად გაიყიდა. ეს წილი 2020 წლის აპრილის შემდეგ ასე მაღალი არ ყოფილა და მიუახლოვდა 2019 წელს დაფიქსირებულ მაჩვენებლებს.

უძრავი ქონების სპეციალისტების გამოკითხვა, რომელიც ივლისის დასაწყისში ჩატარდა, ასევე მიუთითებს მყიდველების სასარგებლო პოზიციების გაძლიერებაზე. მასში მონაწილეობა მიიღო 82 ადამიანმა (გამოკითხულთა საერთო რაოდენობის დაახლოებით 25%); რესპონდენტთა უმრავლესობა ძირითადად დედაქალაქის რეგიონში მუშაობს.

მონაწილეთა 60%-ზე ოდნავ ნაკლებმა განაცხადა, რომ ობიექტის ფასი გაყიდვის პროცესში ხშირად ან თითქმის ყოველთვის მცირდება. მხოლოდ 1% მიიჩნევს, რომ ეს იშვიათად ან საერთოდ არ ხდება. გამოკითხულთა უმრავლესობა ბაზრის აქტივობას წლის ამ დროისთვის დაბალ დონეზე აფასებდა და არსებულ ვითარებას საკმაოდ მკაფიოდ გამოხატულ მყიდველის ბაზრად ახასიათებდა.

საცხოვრებლის ფასები ინფლაციაზე საგრძნობლად ნელა იზრდება

საცხოვრებლის ღირებულების ინდექსმა ივნისში 113,4 პუნქტი შეადგინა. თვის განმავლობაში ის მხოლოდ 0,09%-ით გაიზარდა მაისში 0,44%-იანი ვარდნისა და აპრილში უცვლელი მდგომარეობის შემდეგ.

დედაქალაქის რეგიონში ივნისში ფასები 0,09%-ით შემცირდა, მაშინ როცა ქვეყნის დანარჩენ რაიონებში 0,43%-ით გაიზარდა. კერძო სახლები 1,2%-ზე მეტით გაძვირდა როგორც დედაქალაქის რეგიონში, ისე მის ფარგლებს გარეთ, მაშინ როცა მრავალბინიან კორპუსებში ბინების ღირებულება დაახლოებით 1,17–1,45%-ით შემცირდა.

12 თვის განმავლობაში საცხოვრებლის საერთო ინდექსი 1,8%-ით გაიზარდა. შესაბამისი პერიოდის ინფლაციამ 5,2% შეადგინა, რის გამოც უძრავი ქონების რეალური ღირებულება, ანუ ფასი ინფლაციის გათვალისწინებით, დაახლოებით 3,25%-ით შემცირდა.

რეალური ფასების კლება უკვე თერთმეტი თვეა უწყვეტად გრძელდება. ამასთან, ბაზრის ნომინალური კოლაფსი არ მომხდარა: ბინები და სახლები საშუალოდ ოდნავ უფრო ძვირი ღირდა, ვიდრე ერთი წლის წინ, თუმცა უძრავი ქონების ღირებულება სამომხმარებლო ფასების საერთო დონეზე ბევრად ნელა იზრდებოდა.

ისლანდიის სტატისტიკის სამსახურის შემდგომმა მონაცემებმა აჩვენა, რომ ივლისში წლიური ინფლაცია ივნისის 5,2%-დან 5,3%-მდე დაჩქარდა. სამომხმარებლო ფასების ინდექსი საცხოვრებლის ხარჯების გარეშე 4,8%-ით გაიზარდა, ხოლო კატეგორია, რომელიც მოიცავს საცხოვრებელს, წყალს, ელექტროენერგიას, გაზსა და სხვა სახის საწვავს, წლის განმავლობაში 6,5%-ით გაძვირდა.

იპოთეკური ბაზარი სწრაფად გადავიდა ფიქსირებულ განაკვეთებზე

მაისში მოსახლეობისთვის გაცემული ახალი საბინაო სესხების წმინდა მოცულობამ დაახლოებით 10,9 მლრდ კრონი შეადგინა. აქედან დაახლოებით 8,5 მლრდ არაინდექსირებულ სესხებზე მოდიოდა, ხოლო 2,4 მლრდ — ინდექსირებულზე. ამრიგად, ახალი იპოთეკური დაკრედიტების ყოველი ხუთი კრონიდან თითქმის ოთხი ვალის ძირითადი თანხის ინდექსაციის გარეშე გაცემულ სესხებზე განაწილდა.

საბანკო სექტორში ახალი არაინდექსირებული იპოთეკური სესხების წმინდა მოცულობა დაახლოებით 7,7 მლრდ კრონს შეადგენდა. ინდექსირებულ საბანკო კრედიტებზე მაჩვენებელი უარყოფითი იყო დაახლოებით 0,5 მლრდ კრონით, რადგან დაფარვის მოცულობამ ახალი სესხების გაცემას გადააჭარბა.

კიდევ უფრო მეტად შეიცვალა საპროცენტო განაკვეთების სტრუქტურა. 2026 წლის პირველ კვარტალში ცვლადი განაკვეთის მქონე კრედიტები ახალი სესხების მხოლოდ 8%-ს შეადგენდა, წინა წლის ანალოგიური პერიოდის 46%-თან შედარებით.

აპრილში ცვლადი განაკვეთის მქონე ინდექსირებული კრედიტების წილი 0,8%-მდე შემცირდა, თუმცა 2024 წელს ისინი ახალი იპოთეკური დაკრედიტების ნახევარზე მეტს უზრუნველყოფდნენ. პარალელურად, ფიქსირებული განაკვეთის მქონე არაინდექსირებულმა სესხებმა ახალი გაცემების 56,5% დაიკავა, ხოლო ფიქსირებული განაკვეთის მქონე ინდექსირებულმა — 37,9%. ჯამში აპრილში ახალი საბინაო სესხების თითქმის 95% ფიქსირებული განაკვეთით გაიცა.

ასეთი მკვეთრი ცვლილების ერთ-ერთი მიზეზი გახდა ცვლადი განაკვეთის მქონე ზოგიერთი კრედიტის მიწოდების შემცირება სასამართლო გადაწყვეტილებების შემდეგ, რამაც განაკვეთების ცვლილების წესზე მოახდინა გავლენა. უწყება ასევე მიუთითებს ინფლაციურ მოლოდინებსა და წლის პირველ ნახევარში მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთის ზრდაზე, როგორც ფაქტორებზე, რომლებიც მხარს უჭერს მსესხებელთა ინტერესს პროცენტების დაფიქსირების მიმართ.

პროცენტების გადახედვა 88 მლრდ კრონის ღირებულების კრედიტებს შეეხება

2026 წლის მეორე ნახევარში საპროცენტო პირობები უნდა გადაიხედოს მოსახლეობის საბინაო კრედიტებზე, რომელთა დარჩენილი მოთხოვნის მოცულობა დაახლოებით 88 მლრდ კრონია. ამ თანხიდან დაახლოებით 36 მლრდ არაინდექსირებულ სესხებზე მოდის, ხოლო 52 მლრდ — ინდექსირებულზე.

არაინდექსირებულ კრედიტებზე, რომლებსაც გადახედვა ელით, საშუალო შეწონილი განაკვეთი 7,28%-ია. შედარებისთვის, სტატისტიკის მომზადების მომენტში ახალი არაინდექსირებული საბინაო კრედიტები საშუალოდ დაახლოებით 8,38%-ად გაიცემოდა.

ინდექსირებული კრედიტებისთვის სხვაობა გაცილებით დიდია. გადასახედ სესხებზე განაკვეთი საშუალოდ დაახლოებით 2,34%-ია, მაშინ როცა ახალი ინდექსირებული კრედიტები ფიქსირებული განაკვეთით საშუალოდ 5,25%-ად იყო შეთავაზებული. სხვაობა თითქმის სამ პროცენტულ პუნქტს უახლოვდება.

ამასთან, ასეთი კრედიტების მასშტაბი მთელ სისტემასთან მიმართებით შეზღუდულია. მაისის ბოლოს მოსახლეობის საბინაო კრედიტების საერთო მოცულობა დაახლოებით 2,907 ტრლნ კრონს შეადგენდა, ამიტომ მეორე ნახევარში განაკვეთის გადახედვის პროცესში მყოფი სესხები იპოთეკური პორტფელის დაახლოებით 3%-ს შეესაბამება.

კონკრეტული მსესხებლებისთვის ეს მაჩვენებელი, თუმცა, არ ასახავს პირადი სასესხო ტვირთის შესაძლო ცვლილებას: ოჯახმა, რომლის კრედიტიც არსებითად უფრო მაღალ განაკვეთზე გადადის, შესაძლოა ყოველთვიური გადასახადის საგრძნობი ზრდა იგრძნოს.

ბაზარი ჯერჯერობით განაკვეთების სწრაფ შემცირებას არ ელის

ისლანდიის ცენტრალურმა ბანკმა 14 აგვისტოს გამოაქვეყნა ფინანსური ბაზრის მონაწილეთა ახალი გამოკითხვა, რომელიც 10–12 აგვისტოს ჩატარდა. მისი შედეგები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იპოთეკის პერსპექტივების სწორად გასაგებად: საუბარია სწორედ ბაზრის მონაწილეთა მოლოდინებზე და არა რეგულატორის გადაწყვეტილებაზე.

მედიანური პროგნოზი გულისხმობს რეფინანსირების განაკვეთის 0,25 პროცენტული პუნქტით, 8%-მდე გაზრდას 2026 წლის მესამე კვარტალში. მონაწილეები ელიან, რომ განაკვეთების შემცირება მხოლოდ 2027 წლის პირველ კვარტალში დაიწყება. ორი წლის შემდეგ განაკვეთის მედიანური შეფასება დაახლოებით 6,25%-ია.

პარალელურად, ბაზრის მონაწილეთა წლიური ინფლაციური მოლოდინები 3,9%-ის დონეზე შენარჩუნდა, ორწლიანი შეადგენდა 3,5%-ს, ხოლო ხუთწლიან ჰორიზონტზე ინფლაციის საშუალო მოსალოდნელი მნიშვნელობა — 3,3%-ს. ეს კვლავ აღემატება ინფლაციის ოფიციალურ მიზნობრივ 2,5%-იან მაჩვენებელს.

მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთზე შემდეგი გადაწყვეტილება 2026 წლის 19 აგვისტოს არის დაგეგმილი. ამიტომ 17 აგვისტოს მდგომარეობით არასწორია იმის დაწერა, რომ განაკვეთი უკვე გაიზარდა 8%-მდე.

სრულწლოვანი მოსახლეობის თითქმის მესამედი ბინას ქირაობს

გაქირავების ბაზარიც გაფართოვდა. საცხოვრებელი პირობების კვლევის შედეგების თანახმად (მონაცემები გროვდებოდა 2026 წლის თებერვლიდან მაისამდე), ქვეყნის სრულწლოვანი მოსახლეობის დაახლოებით 29% ნაქირავებ საცხოვრებელში ცხოვრობს, 2025 წლის შემოდგომის 28%-თან შედარებით.

რეიკიავიკში დამქირავებელია სრულწლოვანთა დაახლოებით 37%. მეზობელ მუნიციპალიტეტებში ეს მაჩვენებელი შეადგენს დაახლოებით 26%-ს, ხოლო ქვეყნის დანარჩენ რაიონებში — დაახლოებით 21%-ს.

საკუთარი საცხოვრებლის მფლობელია რეიკიავიკის სრულწლოვანი მოსახლეობის დაახლოებით 52%, მეზობელი მუნიციპალიტეტების მოსახლეობის 61% და ისლანდიის დანარჩენი რაიონების მცხოვრებთა დაახლოებით 73%.

კვლევამ სპეციალურად გააფართოვა ჩამოსულ მცხოვრებთა მოცვა, რადგან წინა გამოკითხვები არასაკმარისად კარგად ასახავდა ამ ჯგუფს და შესაძლოა გაქირავების სექტორის რეალურ ზომას ამცირებდა.

ახალგაზრდები უფრო ხშირად გადადიან ქირის ბაზარზე

18-დან 24 წლამდე ასაკის ადამიანებში დაახლოებით 37% მშობლებთან ცხოვრობს, წინა წლის დაახლოებით 47%-თან შედარებით. პარალელურად, ამ ასაკობრივ ჯგუფში დამქირავებელთა წილი 34%-დან 45%-მდე გაიზარდა. კიდევ დაახლოებით 10% საკუთარ საცხოვრებელში ცხოვრობს.

ეს ციფრები სიფრთხილით უნდა იქნეს გააზრებული: 18–24 წლის ასაკობრივ ჯგუფში გამოკითხვის მონაწილეთა რაოდენობა შედარებით მცირე იყო, ამიტომ ნდობის ინტერვალი ფართო რჩება. ამასთან, გამოვლენილი ცვლილება სტატისტიკურად მნიშვნელოვანია.

ქირა საცხოვრებლის შესყიდვის ღირებულებაზე სწრაფად ძვირდება

დედაქალაქის რეგიონში ქირის ინდექსმა ივნისში 129,8 პუნქტი შეადგინა და თვის განმავლობაში 0,39%-ით გაიზარდა. წლიურ გამოხატულებაში ზრდამ 5,7%-ს მიაღწია წინა თვის 4,87%-თან შედარებით.

შესაბამის პერიოდში 5,2%-იანი ინფლაციის ფონზე ქირის რეალურმა ზრდამ დაახლოებით 0,47% შეადგინა. ამრიგად, ქირა ოდნავ გაძვირდა ინფლაციის გათვალისწინებითაც კი, მაშინ როცა საცხოვრებლის გაყიდვის რეალური ფასები შემცირდა.

ქირის საფასურისა და შესყიდვის ფასის თანაფარდობა 2022 წლის შუა პერიოდიდან მოყოლებული ზრდას განაგრძობს. გასაქირავებელი საცხოვრებლის მფლობელებისთვის ასეთმა დინამიკამ შესაძლოა შეინარჩუნოს მთლიანი შემოსავლიანობა ობიექტის ღირებულებასთან მიმართებით, თუმცა საბოლოო ფინანსური შედეგი დამოკიდებულია დაფინანსების ფასზე, გადასახადებზე, ქონების მოვლა-პატრონობასა და დამქირავებლებს შორის მოცდენის პერიოდებზე.

ისლანდიის საცხოვრებლის ბაზარი ფასების კოლაფსის გარეშე კორექტირდება

2026 წლის შუა პერიოდის მაჩვენებელთა ერთობლიობა უპირველეს ყოვლისა ბაზრის ეტაპობრივ გაგრილებაზე მიუთითებს და არა მის ჩამოშლაზე. გარიგებები შედარებით ცოტაა, მიწოდება გაიზარდა, რეალიზაციის ვადები გახანგრძლივდა, თავდაპირველი ფასიდან ფასდაკლებები გავრცელებული გახდა, ხოლო რეალური ფასები წინა წლის დონეზე დაბალია.

ამავდროულად, საცხოვრებლის ნომინალური ღირებულება შარშანდელზე მაღალი რჩება. ამიტომ იმის მტკიცება, რომ ისლანდიაში უძრავი ქონება მკვეთრად გაიაფდა, არასწორი იქნებოდა. კორექტირება ძირითადად რეალური ღირებულების ინფლაციური გაუფასურების, მოთხოვნის სტრუქტურის ცვლილებისა და მყიდველთა სასარგებლო პოზიციების გაძლიერების გზით მიმდინარეობს.

მთავარი ცვლილება სწორედ გაყიდვების სტრუქტურაში შეიმჩნევა. მოთხოვნა არ გამქრალა, მაგრამ მისი სულ უფრო დიდი ნაწილი ქვედა საფასო კატეგორიებში კონცენტრირდება. ასეთი სურათი სრულ თანხვედრაშია დაკრედიტების გამკაცრებულ პირობებთან: ნასესხები სახსრების მაღალი ღირებულების გამო მყიდველებს უწევთ შეამცირონ შესყიდვის ბიუჯეტი ან გაზარდონ პირველადი შენატანი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ამჟამინდელი სტატისტიკის ინტერპრეტაციისას მთავარი რისკია 80 მლნ კრონაზე იაფი გარიგებების წილის ზრდა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის მკვეთრ გაუმჯობესებად მივიჩნიოთ. ფაქტობრივად, ბაზარი უფრო რთულ სურათს აჩვენებს: რეალური ფასები მცირდება, გამყიდველები უფრო ხშირად თანხმდებიან ფასდაკლებაზე და მიწოდება იზრდება, თუმცა ძვირი იპოთეკა ზღუდავს მყიდველთა გადახდისუნარიანობას. თუ დაფინანსების ღირებულება მაღალი დარჩება, ზეწოლა შესაძლოა გაგრძელდეს არა იმდენად ფასების მკვეთრი ნომინალური ვარდნით, რამდენადაც მოთხოვნის შემდგომი გადახრით უფრო იაფ ობიექტებზე, გაყიდვის ვადების გახანგრძლივებითა და გამყიდველების მხრიდან მეტი დათმობით. ამიტომ ინვესტორებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია შეაფასონ არა მხოლოდ ფასების ინდექსის ცვლილება, არამედ რეალური ფასები ინფლაციის შემდეგ, კრედიტის ღირებულება, ექსპოზიციის ვადები, ფასდაკლება გამოცხადებულ ღირებულებასთან და ქირის საფასურის შეფარდება შეძენის ფასთან.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ისლანდიის უძრავი ქონება 2026 წელს

მართალია, რომ მთელ ისლანდიაში საცხოვრებლის 62% 80 მლნ კრონაზე იაფად იყიდება?

არა. მაჩვენებელი დედაქალაქის რეგიონს ეხება. 2026 წლის მაისში იქ რეგისტრირებული ნასყიდობის ხელშეკრულებების 62% 80 მლნ კრონზე ნაკლები ღირებულების ობიექტებზე მოდიოდა.

რატომ ჩნდება გაურკვევლობა 62%-იან მაჩვენებელთან დაკავშირებით?

ისლანდიაში მაისში დარეგისტრირებული ყველა ხელშეკრულების თითქმის 62% ასევე დედაქალაქის რეგიონზე მოდიოდა. ეს არის ცალკე სტატისტიკა, რომელიც აჩვენებს დედაქალაქის გეოგრაფიულ წილს ეროვნულ გაყიდვებში.

რა საფასო ზღვარი განეკუთვნება ყველაზე ძვირადღირებულ სეგმენტს?

პირველად მონაცემებში ყველაზე მაღალი კატეგორია მოიცავს 200 მლნ კრონზე ძვირ საცხოვრებელს. მასზე გაყიდვების 4%-ზე ოდნავ მეტი მოდის.

ეცემა თუ არა საცხოვრებლის ფასები ისლანდიაში?

ნომინალურ გამოხატულებაში ეროვნული ინდექსი ივნისში 1,8%-ით მაღალი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ინფლაციის გათვალისწინების შემდეგ რეალური ფასები დაახლოებით 3,25%-ით შემცირდა.

რამდენად გავრცელებულია ფასდაკლებები საცხოვრებლის გაყიდვისას?

მაისში დედაქალაქის რეგიონის ობიექტების დაახლოებით 77% თავდაპირველად გამოცხადებულ ფასზე დაბალ ფასად გაიყიდა — ეს არის მაქსიმალური წილი 2020 წლის აპრილის შემდეგ.

რამდენი საცხოვრებელი ობიექტია გაყიდვაში?

ივლისის დასაწყისში მთელ ისლანდიაში 6 400-ზე ოდნავ მეტი საცხოვრებელი ობიექტი იყიდებოდა, მათ შორის დაახლოებით 3 800 — დედაქალაქის რეგიონში.

რა დროა საჭირო მიწოდების რეალიზაციისთვის?

ივნისის დასაწყისში დედაქალაქის რეგიონის ბაზარზე არსებული მიწოდებისთვის, გაყიდვების მაისის ტემპის პირობებში, შვიდ თვეზე ოდნავ მეტი იქნებოდა საჭირო. სამთვიანი საშუალო მაჩვენებელი შვიდ თვეზე ოდნავ ნაკლები იყო.

როგორი იპოთეკური სესხები ჭარბობს ამჟამად?

ახალი გაცემების სტრუქტურის ბოლო მონაცემებით, აპრილში იპოთეკური სესხების თითქმის 95% ფიქსირებული განაკვეთის მქონე პროდუქტებზე მოდიოდა. ყველაზე მსხვილი ცალკეული კატეგორია გახდა არაინდექსირებული სესხები ფიქსირებული განაკვეთით.

გაზარდა თუ არა ისლანდიის ცენტრალურმა ბანკმა განაკვეთი 8%-მდე?

17 აგვისტოს მდგომარეობით საუბარია ფინანსური ბაზრის მონაწილეთა მოლოდინებზე. გამოკითხვის მედიანური პროგნოზი გულისხმობს განაკვეთის 8%-მდე გაზრდას მესამე კვარტალში. რეგულატორის შემდეგი გადაწყვეტილება 19 აგვისტოს არის ჩანიშნული.

ისლანდიის მოსახლეობის რა წილი ქირაობს საცხოვრებელს?

ქვეყნის სრულწლოვანი მოსახლეობის დაახლოებით 29% ქირის ბაზარზეა. რეიკიავიკში ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 37%-ს აღწევს.

იზრდება თუ არა ქირის საფასური უძრავი ქონების ფასებზე სწრაფად?

დიახ. ივნისში დედაქალაქის რეგიონის ქირის ინდექსის წლიურმა ზრდამ 5,7% შეადგინა, მაშინ როცა საცხოვრებლის ფასების საერთო ეროვნული ინდექსი 1,8%-ით გაიზარდა.

მსოფლიოს ყველაზე ბედნიერი ქვეყნების ტოპ-10

სკანდინავიური ქვეყნები კვლავ ინარჩუნებენ ლიდერობას. ფინეთი უკვე ზედიზედ მეცხრე წელია პირველ ადგილზე რჩება, მეორე და მესამე ადგილებზე ისლანდია და დანია განლაგდნენ, ხოლო შვედეთი და ნორვეგია შესაბამისად მეხუთე და მეექვსე პოზიციებს იკავებენ.

აი, ევროპის დასავლეთ ნაწილში კი საქმე გაცილებით უარესადაა: ამ რეგიონის თითქმის ყველა ქვეყანა რეიტინგში პოზიციებს კარგავს, თუმცა ნიდერლანდები, ლუქსემბურგი და შვეიცარია ჯერ კიდევ რჩებიან ბედნიერების ინდექსის ტოპ-10-ში.

წლის მთავარი სენსაცია კოსტა-რიკაა. გასულ წელს იგი გახდა პირველი ლათინოამერიკული ქვეყანა, რომელიც რეიტინგის ლიდერთა ათეულში მოხვდა, ახლა კი მსოფლიოში უკვე მეოთხე ადგილზე დაწინაურდა.

ასევე აღსანიშნავია ისრაელის მიერ ლიდერის პოზიციების შენარჩუნება, მიუხედავად ომებისა, რომლებიც უკვე მესამე წელია რეგიონს არყევს.

საერთო ჯამში კი პლანეტის ყველაზე ბედნიერი ქვეყნების ათეული ასე გამოიყურება:

1. ფინეთი

2. ისლანდია

3. დანია

4. კოსტა-რიკა

5. შვედეთი

6. ნორვეგია

7. ნიდერლანდები

8. ისრაელი

9. ლუქსემბურგი

10. შვეიცარია

როგორც უკვე აღინიშნა, ფინეთი უპირობო ლიდერობას ინარჩუნებს ევროპაში, კოსტა-რიკა – ცენტრალურ ამერიკაში, ხოლო ისრაელი – ახლო აღმოსავლეთში.

ავსტრალიასა და ოკეანეთში ყველაზე ბედნიერი ქვეყანაა ახალი ზელანდია, რომელიც გლობალურ ინდექსში მე-11 ადგილზეა, ჩრდილოეთ ამერიკაში – მექსიკა (მე-12 ადგილი), სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიაში – ტაივანი (26) და სინგაპური (36), სამხრეთ ამერიკაში – ურუგვაი (31), ცენტრალურ აზიაში – ყაზახეთი (33), აფრიკაში – მავრიკი (73), ხოლო თავად კონტინენტზე – ლიბია (81).

პოსტსაბჭოთა სივრცეში ტრადიციულად ყველაზე ბედნიერები არიან ევროკავშირის ბალტიისპირეთის ქვეყნები, რომელთა შორისაც ყველაზე მაღალი პოზიცია ლიეტუვას (28) უკავია. ყოფილი სსრკ-ის იმ ქვეყნებს შორის, რომლებიც არ შედიან ევროკავშირში, რეიტინგში ყველაზე მაღლა განთავსდა ყაზახეთი – ცენტრალური აზიის ყველაზე ბედნიერი ქვეყანა.

მსოფლიო ბედნიერება 2025: რომელ ქვეყნებში არიან ადამიანები ყველაზე მეტად კმაყოფილი ცხოვრებით

მსოფლიოს ყველაზე უბედური ქვეყნების ტოპ-10

რეიტინგის მეორე ბოლოში მოხვდნენ ქვეყნები, რომლებიც კონფლიქტებს, სიღარიბესა და პოლიტიკურ არასტაბილურობას შეეჯახნენ.

ავღანეთი უკვე მრავალი წელია რჩება ცხოვრებით კმაყოფილების ყველაზე დაბალი დონის მქონე ქვეყნად. ყველაზე უბედური ქვეყნების ათეული შედგება აფრიკული სახელმწიფოებისგან (ტანზანია, ეგვიპტე, კონგოს დემოკრატიული რესპუბლიკა, ბოტსვანა, ზიმბაბვე, მალავი და სიერა-ლეონე), ასევე ორი ახლოაღმოსავლური ქვეყნისგან – ლიბანისა და იემენისგან.

ბედნიერების ყველაზე დაბალი დონის მქონე ათი ქვეყანა ასე გამოიყურება:

1. ავღანეთი

2. სიერა-ლეონე

3. მალავი

4. ზიმბაბვე

5. ბოტსვანა

6. იემენი

7. ლიბანი

8. კონგოს დრ

9. ეგვიპტე

10. ტანზანია

ავღანეთის გარდა (ცენტრალური აზიის ყველაზე უბედური ქვეყანა), რომელიც მრავალი წელია უცვლელად ასრულებს რეიტინგებს, ბედნიერების დონე ფსკერზეა სიერა-ლეონეში (ყველაზე უბედური ქვეყანა აფრიკაში) და იემენში (ახლო აღმოსავლეთში).

სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიაში ყველაზე დაბალი რეიტინგი აქვს მიანმარს. უკრაინა ყველაზე უბედური ქვეყანაა არა მხოლოდ პოსტსაბჭოთა სივრცეში, არამედ ზოგადად ევროპაშიც, ვენესუელა – სამხრეთ ამერიკაში, ტრინიდადი და ტობაგო – ცენტრალურ ამერიკაში, ხოლო კანადა (!) – ჩრდილოეთ ამერიკაში.

რეიტინგის შემდგენლებს არ გამოუთვლიათ ბედნიერების დონე ავსტრალიისა და ოკეანეთის მრავალი კუნძულოვანი სახელმწიფოსთვის.

მსოფლიოს ყველაზე ბედნიერი ქვეყნები 2024

გლობალური ტრენდები

მსოფლიო რეგიონებს შორის ბედნიერების მაჩვენებლები ყველაზე სწრაფად იზრდება ცენტრალურ და აღმოსავლეთ ევროპაში – ყოფილი სოციალისტური ბლოკის ქვეყნებში. ჩეხეთი, სლოვენია და კოსოვო უკვე შედიან მსოფლიო ტოპ-20-ში.

აღმავლობის გზაზეა ლათინური ამერიკაც. კოსტა-რიკის გარდა, რომელიც ტოპში შეიჭრა, რეიტინგის ოცეულში იმყოფება მექსიკა (მე-12 ადგილი), ბოლო წლებში ზრდას აჩვენებს ბელიზი (27).

დასავლეთი პოზიციებს კარგავს. აშშ, კანადა, ავსტრალია და ევროპის რიგი ქვეყნები, რომლებიც 10-15 წლის წინ მწვერვალზე იყვნენ და ჩრდილოეთ ევროპასაც კი უსწრებდნენ, დღეს ბედნიერების დონის კლებას აჩვენებენ.

ახალგაზრდობა აღარ არის ბედნიერი

ყველაზე საგანგაშო მომენტი – ბედნიერების დონის ყველაზე დიდი კლება ფიქსირდება ახალგაზრდებში, განსაკუთრებით ინგლისურენოვან ქვეყნებში. ეს ტრენდი უკვე თითქმის მთელი თაობის განმავლობაში – ბოლო 20 წელია – იკრებს ძალას.

მიზეზია, მათ შორის, ციფრული გარემოს გავლენა. სოციალური ქსელები ცხოვრების აღქმას უარესობისკენ ცვლის. კვლევა აჩვენებს: სოციალური ქსელების აქტიური გამოყენება დაკავშირებულია ცხოვრებით კმაყოფილების შემცირებასთან, განსაკუთრებით Z თაობაში.

კიდევ ერთი მიზეზია სოციალური კავშირების შესუსტება და, შედეგად, ინსტიტუტებისა და ადამიანების მიმართ ნდობის დაქვეითება, განსაკუთრებით დასავლეთის ქვეყნებში, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს ბედნიერების დონეზე.

ამერიკის შეერთებული შტატები ზედიზედ მეოთხე წელია ვერ მოხვდა ყველაზე ბედნიერი ქვეყნების ტოპ-20-ში, კანადა კი პირველ ოცეულში უკვე მრავალი წელია აღარ შედის.

მსოფლიო უფრო ბედნიერი ხდება, მაგრამ არა ყველასთვის

ზოგადად, პოზიტიური დინამიკა ნარჩუნდება: ქვეყნების რაოდენობა, რომლებმაც გააუმჯობესეს თავიანთი მაჩვენებლები, თითქმის ორჯერ აღემატება მათ, რომელთა მდგომარეობაც გაუარესდა.

თუმცა გლობალური სურათი უფრო კომპლექსური ხდება. ძველი ლიდერები თანდათან კარგავენ უპირატესობას, ახალი რეგიონები წინ მიიწევენ, ხოლო ბედნიერების დონე სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული არა მხოლოდ ეკონომიკაზე, არამედ სოციალური კავშირების ხარისხზე, ნდობასა და ციფრულ გარემოზე.

ფული კვლავინდებურად მნიშვნელოვანია, მაგრამ გადამწყვეტი ფაქტორი ხდება ის, თუ რამდენად გრძნობენ ადამიანები მხარდაჭერას, უსაფრთხოებასა და საზოგადოებასთან კავშირს, აჯამებენ International Investment-ის ექსპერტები.

ყველაზე ბედნიერი ქვეყნები 2023