ინფლაცია ისრაელში: რა გაიაფდა სექტემბერში

კულტურა და გართობა ისრაელში 2,7%-ით გაიაფდა, ტრანსპორტი — 2,5%-ით. ტანსაცმელსა და ფეხსაცმელზე ფასებმა 0,9%-ით იკლო, სურსათზე — 0,4%-ით. მსგავსი დინამიკა დაფიქსირდა ავეჯსა და საოჯახო ნივთებზეც. ყოველთვიურ ინდექსში მნიშვნელოვანი წვლილი სეზონურმა მომსახურებამ შეიტანა.

საზღვარგარეთ მოგზაურობისა და შიდა ავიარეისების ღირებულება 7,3%-ით შემცირდა, სასტუმროებსა და სასტუმრო სახლებში განთავსება — 14,2%-ით, საწვავი და ავტომობილების დამუხტვა — 2,2%-ით. საერთო ინდექსზე ყველაზე შესამჩნევი გავლენა ტურისტულმა სერვისებმა მოახდინა.

ახალ ბოსტნეულზე ფასები 6,6%-ით გაიზარდა, ხილზე — 0,9%-ით. ყველაზე მეტად გაძვირდა პომიდორი (+19,1%), ყაბაყი (+14,6%) და წიწაკა (+10,2%). საგანმანათლებლო მომსახურების გადასახადი 0,8%-ით გაიზარდა. საერთო კლება ყოველდღიურ შენაძენებზე სრულად არ ასახულა.

ბოლო 12 თვის განმავლობაში ინფლაცია აგვისტოს 1,5%-დან 1,6%-მდე აჩქარდა. მიზეზი ბაზის ეფექტია: 2025 წლის სექტემბერში სამომხმარებლო ინდექსი 0,6%-ით შემცირდა, მიმდინარე წლის სექტემბერში კი — 0,5%-ით. 2026 წლის დასაწყისიდან ზრდამ ასევე 1,6%-ს მიაღწია.

სამომხმარებლო ფასების ცვლილება ისრაელში 2026 წლის სექტემბერში

ბინების ფასები და საცხოვრებლის ქირაობა ისრაელში

2026 წლის ივლის-აგვისტოში ისრაელში ბინების ღირებულება ივნის-ივლისთან შედარებით 0,6%-ით შემცირდა. ანგარიში ადარებს ნაწილობრივ თანმხვედრ პერიოდებს და არა ორ სრულ თვეში არსებულ ვარდნას. 2025 წლის ანალოგიურ მონაკვეთთან შედარებით უძრავი ქონება 1,8%-ით გაიაფდა. ეს მაჩვენებელი სამომხმარებლო ინფლაციისგან დამოუკიდებლად იანგარიშება.

ექვსიდან ხუთ ოლქში უარყოფითი დინამიკა დაფიქსირდა. ყველაზე შესამჩნევი კლება ჩრდილოეთის (−1,5%) და თელ-ავივის ოლქებში (−0,9%) აღირიცხა. ფასები მხოლოდ ხაიფაში გაიზარდა — 0,4%-ით.

ბინების ფასების ცვლილება ისრაელის ოლქების მიხედვით, 2026 წლის ივლისი–აგვისტო

წლიური მაჩვენებელი ცენტრალურ ოლქში 2,7%-ით შემცირდა, თელ-ავივის ოლქში — 1,9%-ით, იერუსალიმისაში — 0,2%-ით. ბინები ახალაშენებულ კორპუსებში 0,4%-ით გაიაფდა, ხოლო შეღავათიანი გარიგებების გათვალისწინების გარეშე — 0,8%-ით. სახელმწიფო პროგრამებით შესყიდვების წილი 40-დან 45,8%-მდე გაიზარდა. ხუთი წლის განმავლობაში საცხოვრებლის ღირებულების საერთო ინდექსი 26,8%-ით გაიზარდა, ახალაშენებული ობიექტების სეგმენტში კი — 24,3%-ით.

ისრაელში ბინის ქირის განაკვეთი 0,4%-ით გაიზარდა. ხელშეკრულების გაგრძელებისას დამქირავებლები გადასახადის საშუალოდ 2,4%-ით გაზრდას აწყდებოდნენ, ხოლო ახალი მცხოვრებლების შესახლებისას — 5,3%-ით. CBS აზუსტებს: ეს არის მიახლოებითი ცვლილება ერთი წლის განმავლობაში ამ ორი ჯგუფისთვის და არა სექტემბრის თვის ნახტომი. სხვაობა ჯგუფებს შორის 2,9 პროცენტულ პუნქტს აღწევს. მფლობელები პირობებს უფრო ხშირად დამქირავებლის შეცვლისას გადახედავენ ხოლმე. მოქმედი კონტრაქტების მიხედვით გადასახადი ჩვეულებრივ უცვლელი რჩება ვადის ამოწურვამდე.

უძრავი ქონების გაყიდვები და ბაზრის პერსპექტივები

ისრაელის უძრავი ქონების ბაზარზე 2026 წლის ივნისიდან აგვისტომდე დაახლოებით 24 200 გარიგება დარეგისტრირდა: 10 110 ახალაშენებულებზე (41,8%) და 14 090 მეორად ობიექტებზე. მარტ-მაისთან შედარებით გაყიდვები სეზონური კორექტირების გარეშე 11,1%-ით გაიზარდა, თუმცა მისი გათვალისწინებით ოპერაციების რაოდენობა 2,9%-ით შემცირდა.

აგვისტოს ბოლოს ქვეყანაში ახალაშენებულ კორპუსებში 85 680 გაუყიდავი ბინა ირიცხებოდა. რეალიზაციის არსებული ტემპით ეს მარაგი 26,7 თვეს ეყოფა. თელ-ავივის ოლქში 26 330 ობიექტია კონცენტრირებული, ცენტრალურში — 21 190. მიწოდების კონცენტრაცია აძლიერებს კონკურენციას დეველოპერებს შორის.

ძირითადი განაკვეთი ისრაელში 1 სექტემბრიდან 0,25 პროცენტული პუნქტით შემცირების შემდეგ 3,25%-ს შეადგენს. ინფლაცია რეგულატორის სამიზნე დიაპაზონში რჩება — 1–3%. იპოთეკის შემდგომ გაიაფებას ბაზარზე მყიდველთა ნაწილის დაბრუნება შეუძლია, მიაჩნიათ International Investment-ის ანალიტიკოსებს. დამატებითი სტიმული შესაძლოა გახდეს ფასდაკლებები და განვადება დეველოპერებისგან. ამავდროულად, გაუყიდავი საცხოვრებლის დიდი მარაგი უახლოეს თვეებში ფასების აღდგენას აფერხებს. ყველაზე ძლიერი წნეხი მოსალოდნელია იმ ოლქებში, სადაც ახალაშენებული ობიექტების ძირითადი მოცულობაა თავმოყრილი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ისრაელის ახალაშენებული უძრავი ქონების მარაგი

მიწოდების მოცულობა და დინამიკა

დეველოპერებთან ბინების მარაგი რამდენიმე წლის განმავლობაში იზრდებოდა. ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს (CBS) მონაცემებით, 2022 წლის აპრილიდან გაუყიდავი ახალი საცხოვრებლის რაოდენობა ყოველთვიურად საშუალოდ 1,2%-ით იზრდებოდა. უფრო აქტიური გარიგებების პერიოდებსაც კი ჯერჯერობით არ გამოუწვევია მიწოდების სტაბილური შემცირება.

სტატისტიკაში შედის როგორც მზა ბინები, ისე მშენებლობის სხვადასხვა ეტაპზე მყოფი ობიექტები. საცხოვრებლის ნაწილი ჯერ ექსპლუატაციაშიც არ არის შესული: საერთო მაჩვენებელი არ ასახავს ცარიელი ფართების ზუსტ რაოდენობას. ცალკეული პროექტების რეალიზაციის ხანგრძლივობა შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს.

ზოგიერთი დეველოპერი გაუყიდავ ბინებს ისრაელში გრძელვადიან იჯარაში გადასცემს, რათა გაყიდვამდე შემოსავალი მიიღოს. კომპანია Donna-მ გადაწყვიტა მოდიინში მდებარე დაახლოებით 20 ობიექტი ორწლიანი ვადით გააქირაოს, ხოლო ბათ-იამში, Panorama North-ის კომპლექსში, მსგავსი სქემისთვის დაახლოებით 78 ბინა გამოყვეს. ეს ვარიანტი საშუალებას იძლევა მიიღონ გადასახადები მცხოვრებლებისგან და გადაავადონ ძირითადი კაპიტალის დაბრუნება.

განაწილება რეგიონებისა და ქალაქების მიხედვით

გაუყიდავი ახალი ბინების ნახევარზე მეტი ორ ოლქშია თავმოყრილი: თელ-ავივის ოლქზე მოდის 26 330 ობიექტი, ანუ ეროვნული მარაგის 30,7%, ხოლო ცენტრალურ ოლქზე — 21 190, ანუ 24,7%. ერთად ეს ტერიტორიები მიწოდების 55,4%-ს ქმნის.

ისრაელის ახალაშენებულ კომპლექსებში გაუყიდავი ბინების რაოდენობით იერუსალიმი და თელ-ავივი ლიდერობენ. მნიშვნელოვანი მარაგებია ასევე ლოდსა და კირიათ-გათში. დეტალური მონაცემები წარმოდგენილია ცხრილში.

გაუყიდავი ახალაშენებული ბინები ქალაქების მიხედვით, 2026 წლის აგვისტო

საცხოვრებლის გაყიდვები ისრაელში

საერთო დინამიკა

2026 წლის ივნის-აგვისტოში ისრაელში დაახლოებით 24 200 გარიგება დაიდო — 11,1%-ით მეტი მარტი-მაისის მაჩვენებელზე და 8,1%-ით მეტი 2025 წლის ზაფხულთან შედარებით. სეზონური კორექტირების შემდეგ ცვლილებებმა შესაბამისად −2,9% და +8,5% შეადგინა.

აგვისტოში შეძენილ იქნა დაახლოებით 7 366 ბინა — დაახლოებით 5%-ით ნაკლები, ვიდრე ივლისში. Globes აღნიშნავს, რომ ბაზრის აქტივობა მესამედით დაბალია 2021 წლის შუა პერიოდის პიკურ მაჩვენებლებთან შედარებით. ამასთან, ახალაშენებული და მეორადი საცხოვრებელი მოთხოვნის განსხვავებულ დინამიკას ავლენს.

ბინების გაყიდვები სეგმენტების მიხედვით, 2026 წლის ივნისი–აგვისტო (2025 წლის ზაფხულთან შედარებით)

ახალაშენებული

ზაფხულის თვეებში დეველოპერებისგან გაიყიდა 10 110 ობიექტი — საერთო რაოდენობის 41,8%. ეს 24,9%-ით მეტია, ვიდრე 2025 წლის ივნის-აგვისტოში, და 11,6%-ით აღემატება 2026 წლის მარტი-მაისის შედეგს. სეზონური კორექტირების შემდეგ ამ სეგმენტის გაყიდვები 5,5%-ით შემცირდა; აგვისტოში რეალიზებული იყო დაახლოებით 3 320 ობიექტი.

შემცირებული შესასყიდი ფასის მქონე სახელმწიფო საბინაო პროგრამებზე მოდიოდა 3 618 ბინა, ანუ მოცულობის 35,8%. შეღავათიანი გარიგებების გარეშე თავისუფალ ბაზარზე გაიყიდა 6 498 ობიექტი, 2025 წლის შესაბამისი პერიოდის 5 754-თან შედარებით. ამრიგად, კომერციული გაყიდვების ზრდამ შეადგინა 12,9% — თითქმის ორჯერ ნაკლები, ვიდრე ზოგადად სეგმენტის ტემპი.

წლიური მატება დაბალ ბაზასაც უკავშირდება: ისრაელში ახალაშენებული ბინების გაყიდვები 2025 წლის ივნისში ირანთან სამხედრო კონფლიქტის დროს მკვეთრად შემცირდა. Calcalist-ის მონაცემებით, იმ თვეში გაიყიდა დაახლოებით 2 ათასი ახალი ბინა — ერთ-ერთი მინიმალური შედეგი რამდენიმე წლის მანძილზე.

ახალაშენებულ ობიექტებთან გარიგებების რაოდენობით პირველი ადგილი დაიკავა კირიათ-გათმა — 1 044. შემდეგ მოდის თელ-ავივი (878), ჰაიფა (445), პეთახ-თიკვა (424) და იერუსალიმი (400). კირიათ-გათის ლიდერობა მათ შორის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პროგრამით ბინების რეალიზაციას უკავშირდება.

მეორადი ბაზარი

ივნის-აგვისტოში გაიყიდა 14 090 ბინა, რომელიც მანამდე საკუთრებაში იმყოფებოდა, რაც საცხოვრებელზე დადებული ყველა გარიგების 58,2%-ია. წლიურ ჭრილში მოთხოვნა ამ სეგმენტში 1,4%-ით შემცირდა. აგვისტოში მყიდველებმა შეიძინეს 4 050 ასეთი ობიექტი.

გარიგებების რაოდენობით იერუსალიმი ლიდერობს — 898. ჰაიფაში დარეგისტრირდა 847 ხელშეკრულება, ბეერ-შევაში — 701, თელ-ავივში — 533. ახალაშენებული ბინებისგან განსხვავებით, სადაც პირველ ადგილზე კირიათ-გათი აღმოჩნდა, მეორად ბაზარზე ძირითადი აქტივობა დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ საქალაქო ბაზრებზე დაფიქსირდა.

სეგმენტების თანაფარდობაც განსხვავებულია. იერუსალიმსა და ჰაიფაში მეორად საცხოვრებელს საგრძნობლად უფრო ხშირად ყიდულობდნენ, ვიდრე ახალაშენებულს, ხოლო თელ-ავივში დეველოპერების ობიექტებთან დადებული გარიგებები ჭარბობდა. ეს მნიშვნელოვანია ადგილობრივი მოთხოვნის შეფასებისას: მეორადი ბაზრის საერთო ეროვნული წილი არ ასახავს გარიგებების სტრუქტურას თითოეულ ცალკეულ ქალაქში.

ბაზრის პერსპექტივები და საინვესტიციო რისკები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მარაგების ზრდა ცვლის მყიდველთა სასაუბრო პოზიციებს, უპირველეს ყოვლისა იმ რაიონებში, სადაც ბევრი ერთგვაროვანი პროექტია. დეველოპერებმა, რომელთაც სჭირდებათ დაბანდებული სახსრების უფრო სწრაფად დაბრუნება და კრედიტების მომსახურება, შესაძლოა შესთავაზონ ინდივიდუალური ფასდაკლებები ან გადახდის უფრო მოქნილი სქემები. ამასთან, ქვეყანაში დიდი მიწოდების არსებობა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს თითოეული ობიექტის ღირებულების შემცირებას.

ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია განასხვაოს გარიგებების რაოდენობის ზრდა შეღავათიანი პროგრამების ხარჯზე და კომერციული მოთხოვნის რეალური აღდგენა. სანამ ახალაშენებული ბინების მნიშვნელოვანი ნაწილი სახელმწიფო სუბსიდირებით იყიდება, საერთო სტატისტიკამ შეიძლება შექმნას გადაჭარბებული წარმოდგენა თავისუფალ ბაზარზე მყიდველთა აქტივობის შესახებ. ვითარების გაუმჯობესების უფრო დამაჯერებელი ნიშანი იქნება მარაგების შემცირება სწორედ იმ პროექტებში, რომლებიც ასეთი მხარდამჭერი ზომების გარეშე ხორციელდება.

გაუყიდავი ბინების გრძელვადიანი იჯარის ბაზარზე გასვლამ შეიძლება გააძლიეროს კონკურენცია კერძო მესაკუთრეებთან. თუ დეველოპერი ერთდროულად აქირავებს ათეულობით ობიექტს ერთ კომპლექსში, ამან შეიძლება შეაკავოს ფასები და გაზარდოს მდგმურების მოძიების ვადა. ინვესტორისთვის შედეგი იქნება მოსალოდნელი შემოსავლიანობის შემცირება ქალაქში საშუალო ფასების სტაბილურობის პირობებშიც კი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ისრაელის სამხრეთში ახალაშენებული ბინების ბაზრის დინამიკა

ჯერ კიდევ 2022 წლის პირველ კვარტალში ისრაელის სამხრეთში მოთხოვნა ახალ მიწოდებას აჭარბებდა: თავისუფალი გაყიდვისთვის დაწყებული მშენებლობების რაოდენობა რეალიზებულზე დაახლოებით 1 200-ით ნაკლები იყო. 2026 წლის მეორე კვარტლის ბოლოსთვის ვითარება საპირისპიროდ შეიცვალა. სხვაობამ დაწყებულ მშენებლობებსა და გაყიდვებს შორის დაახლოებით 11 ათას ობიექტს მიაღწია.

პარალელურად იზრდება გაუყიდავი საცხოვრებლის მარაგი. ივნისის ბოლოსთვის სამხრეთ ოლქში 10 788 გაუყიდავი ობიექტი ფიქსირდებოდა, იუწყება ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიურო. კიდევ 669 ობიექტი მანამდე გაყიდულად ითვლებოდა, თუმცა შემდგომში მყიდველებმა ხელშეკრულებები შეწყვიტეს. ამ შემთხვევების გათვალისწინებით, მიწოდების ფაქტობრივმა მოცულობამ შესაძლოა 11 457 ობიექტს მიაღწიოს — რაც ოფიციალურ მაჩვენებელზე დაახლოებით 6%-ით მეტია.

ფინანსთა სამინისტროს მთავარი ეკონომისტის მოადგილე გალიტ ბენ-ნაიმი აღნიშნავს, რომ გარიგების გაუქმების შემდეგ ასეთი საცხოვრებელი ყოველთვის არ ბრუნდება გაუყიდავთა სტატისტიკაში. ამ ობიექტების მნიშვნელოვანი ნაწილი უკვე მშენებლობის ეტაპზეა. შედეგად, ოფიციალურმა მაჩვენებელმა შესაძლოა სრულად ვერ ასახოს მიწოდების მოცულობა, რომელიც ფაქტობრივად რჩება რეგიონის პირველად ბაზარზე.

მაგალითად ბენ-ნაიმს მოჰყავს პროგრამა „ფასი ახალმოსახლისთვის“ მონაწილე. გათამაშებაში მონაწილეობის უფლების მიღების შემდეგ გაირკვა, რომ მან თავისუფალ ბაზარზე შეიძინა ბინა, თანაც ორჯერ, თუმცა ორივეჯერ შემდგომში უარი თქვა გარიგებაზე. ამჟამად მის საკუთრებაში უძრავი ქონება არ ირიცხება, მაგრამ მას ამის დადასტურება უწევს, რადგან საგადასახადო სამსახურის მონაცემებში წინა შენაძენების შესახებ ინფორმაცია შენარჩუნდა.

ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები ისრაელში მცირდება

მოთხოვნა ისრაელის პირველად ბაზარზე სუსტი რჩება, თუმცა ცალკეულ პერიოდებში ხანმოკლე გამოცოცხლება შეინიშნება. ივლისში ქვეყანაში საცხოვრებელზე დაახლოებით 7 600 გარიგება დაიდო — 13,7%-ით ნაკლები, ვიდრე ივნისში. ახალაშენებული ბინების გაყიდვები დაახლოებით 20%-ით შემცირდა, 2 930 ობიექტამდე, ხოლო სახელმწიფო პროგრამების გარეშე დეველოპერებმა დაახლოებით 1 820 ბინა გაყიდეს — წინა თვესთან შედარებით 26%-ით ნაკლები.

მაის-ივლისში ბაზარმა მთლიანობაში უფრო მაღალი აქტივობა აჩვენა: ქვეყანაში გაიყიდა დაახლოებით 25 160 ბინა, მათ შორის 10 470 — ახალაშენებულ პროექტებში. სამი თვის შედეგი უფრო მაღალი აღმოჩნდა, ვიდრე თებერვალ-აპრილში და 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში. ამასთან, პირველად ბაზარზე გაყიდვების 33,7% სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებმა უზრუნველყო.

გაუყიდავი საცხოვრებლის მოცულობა მაღალი რჩება. ივლისის ბოლოსთვის ბაზარზე თითქმის 85 ათასი ახალი ბინა იყო — მყიდველთა ამჟამინდელი აქტივობის პირობებში ეს მარაგი 26,9 თვისთვის იქნებოდა საკმარისი. 2026 წლის დასაწყისიდან ვითარება პრაქტიკულად არ შეცვლილა.

ისრაელში დეველოპერები გაუყიდავ საცხოვრებელს აქირავებენ

ისრაელელი დეველოპერები არ ჩქარობენ გაუყიდავ ბინებზე ფასების შემცირებას და ამის ნაცვლად საცხოვრებლის ნაწილს დროებით აქირავებენ. უძრავი ქონების პლატფორმა Madlan-ის გენერალური დირექტორი ტალ კოპელი განმარტავს, რომ დიდმა ფასდაკლებებმა შესაძლოა უარყოფითად იმოქმედოს პროექტის აღქმაზე, გამოიწვიოს წინა მყიდველების უკმაყოფილება და შეამციროს დარჩენილი ობიექტების საბანკო შეფასება.

დროებით იჯარას უკვე იყენებენ მოდიინსა და ბათ-იამში. Dona Engineering დაახლოებით 20 ბინას ერთი-ორი წლით აქირავებს, შემდეგ კი გეგმავს მათ კვლავ მყიდველებს შესთავაზოს. კომპლექსში Panorama North 113 ობიექტიდან დაახლოებით 78 განკუთვნილია ათწლიანი იჯარისთვის, რაც საგადასახადო შეღავათებით სარგებლობის საშუალებას იძლევა.

საიჯარო გადახდები ეხმარება ცარიელი საცხოვრებლის შენახვის ხარჯების შემცირებასა და დაფინანსების ხარჯების ნაწილობრივ კომპენსირებას. თუმცა გაყიდვის გადადება პირველ რიგში შეუძლიათ იმ კომპანიებს, რომელთაც საკმარისი სახსრების მარაგი აქვთ. ალტერნატივად რჩება მსხვილი პაკეტების რეალიზაცია საინვესტიციო ფონდებზე, რომლებიც, როგორც წესი, მნიშვნელოვან ფასდაკლებას ელიან.

ისრაელმა ახალი საცხოვრებლისთვის გამოყოფილი მიწის მოცულობა შეამცირა

2024 წელს ისრაელის მიწის მართვის ორგანომ გამოიტანა ტერიტორიები 113 197 ბინისთვის. 2025 წელს ეს მაჩვენებელი 91 993-მდე შემცირდა, ხოლო 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში 35 143 შეადგინა. ამასთან, ბაზარზე დეფიციტი ჯერჯერობით არ არის: ივნისის ბოლოსთვის ქვეყანაში ერთდროულად შენდებოდა 217 200 საცხოვრებელი ობიექტი — 8%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში.

დეველოპერების ინტერესი ახალი მიწის ნაკვეთების მიმართ შესუსტდა დაბალი გაყიდვებისა და დაფინანსების მაღალი ღირებულების გამო. ტემპზე ასევე იმოქმედა საომარმა მოვლენებმა, პოლიტიკურმა გაურკვევლობამ ისრაელში. დამატებითი შეფერხებები წარმოიშობა მუნიციპალიტეტების დონეზე, რომელთაც წინასწარ სჭირდებათ გზების, სკოლების, საბავშვო ბაღებისა და სხვა ინფრასტრუქტურის გათვალისწინება ახალი რაიონებისთვის.

წლის ბოლომდე ახალი ნაკვეთების მოცულობა შესაძლოა კიდევ გაიზარდოს: РАМИ ტრადიციულად ააქტიურებს ტენდერებს ბოლო თვეებში. თუმცა ამჟამინდელმა კლებამ შესაძლოა ბაზარზე მოგვიანებით იქონიოს გავლენა. ჯერჯერობით პროექტების მარაგი მაღალი რჩება, მაგრამ რამდენიმე წელიწადში მომზადებული ტერიტორიების ნაკლებობამ შესაძლოა ახალი საცხოვრებელი კომპლექსების დაწყება შეზღუდოს.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ისრაელის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ვითარება ინვესტორებისთვის ნაკლებად კომფორტული გახდა, პირველ რიგში, სუსტი გაყიდვებისა და ახალაშენებული ობიექტების დაგროვილი მარაგის გამო. ეს ართულებს უძრავი ქონების რეალიზაციას და ამცირებს ღირებულების ზრდაზე გამომუშავების შესაძლებლობებს, განსაკუთრებით მოკლევადიანი დაბანდებების დროს.

საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა ისრაელში გაქირავებიდან ქვეყნის მასშტაბით შეადგენს დაახლოებით 3,05%-ს, ხოლო თელ-ავივში — 2,94%-ს, Global Property Guide-ის მონაცემებით. ტრადიციულად მაღალი შესვლის ზღვრის პირობებში ასეთი უკუგება საცხოვრებლის შემდგომი გაქირავების მიზნით შეძენას ნაკლებად მიმზიდველს ხდის მიმდინარე ხარჯების გათვალისწინების შემდეგ.

დამატებით გაურკვევლობას ქმნის გარიგებების გაუქმება, მყიდველთა სიფრთხილე და დაძაბული ვითარება რეგიონში. ერთობლიობაში ეს ფაქტორები აუარესებს რისკისა და პოტენციური შემოსავლიანობის თანაფარდობას და ისრაელის საცხოვრებელ ქონებას ნაკლებად საინტერესოს ხდის. ადგილობრივი ინვესტორებიც კი ხშირად განიხილავენ სხვა ქვეყნების ბაზრებს, სადაც პირობები უფრო მიმზიდველია.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ახალაშენებული ბინების გაქირავება ისრაელში

ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების შენელება და გაუყიდავი ბინების მარაგის ზრდა ისრაელელ დეველოპერებს ახალი გადაწყვეტილებების ძიებას აიძულებს. კომპანიები მომხმარებლებს ფასდაკლებებსა და შეღავათიან დაფინანსების სქემებს სთავაზობენ, უძრავ ქონებას საინვესტიციო ფონდებს ჰყიდიან. კიდევ ერთ ვარიანტად იქცა საცხოვრებლის დროებით გაქირავება ობიექტების შემდგომი დაბრუნებით გასაყიდ ბაზარზე.

უძრავი ქონების პლატფორმა Madlan-ის გენერალური დირექტორი ტალ კოპელი (Tal Kopel) ამ პრაქტიკას შედარებით ახალ მოვლენას უწოდებს, რომელიც ბაზარზე არსებულ მიმდინარე ვითარებას უკავშირდება. გაუყიდავი საცხოვრებლის დიდი მოცულობისა და გაქირავებაზე სტაბილური მოთხოვნის პირობებში, დეველოპერებისთვის უფრო მომგებიანია მზა ბინების გამოყენება, ვიდრე მათი ცარიელ მდგომარეობაში დატოვება.

ამასთან, კომპანიები ცდილობენ თავიდან აირიდონ ფასების მნიშვნელოვანი შემცირება. კოპელი აღნიშნავს, რომ დიდმა ფასდაკლებებმა შესაძლოა ზიანი მიაყენოს პროექტის რეპუტაციას და გამოიწვიოს იმ მყიდველების უკმაყოფილება, რომლებმაც მანამდე ბინები უფრო ძვირად შეიძინეს. გარდა ამისა, ღირებულების ცვლილებამ შესაძლოა გავლენა მოახდინოს დარჩენილი ობიექტების შეფასებაზე იმ ბანკის მხრიდან, რომელიც მშენებლობას აფინანსებს.

პროექტები მოდიინსა და ბათ-იამში

ახალი მიდგომა უკვე გამოიყენება რამდენიმე საცხოვრებელ კომპლექსში, ამასთან ვადები და პირობები განსხვავებულია. კომპანია Dona Engineering-ის პროექტში მოდიინში, მშენებლობის დასრულების შემდეგ დარჩა დაახლოებით 20 ბინა. დეველოპერმა მათი გაქირავება ორი წლით დაიწყო, რის შემდეგაც გეგმავს მათ ხელახლა გატანას გასაყიდად. მცხოვრებლებთან ხელშეკრულების გაფორმება შესაძლებელია ერთ ან ორ წელზე, გაფორმებისას საჭიროა ერთი თავდები და მოწმდება გადახდისუნარიანობა.

Dona-ს ერთ-ერთმა დამქირავებელმა, სამი შვილის მამამ, Globes-ს განუცხადა, რომ კომპანიასთან თანამშრომლობა მისთვის უფრო პროგნოზირებადი აღმოჩნდა, ვიდრე კერძო მესაკუთრესთან. პირობები წინასწარ განისაზღვრება, ხოლო ექსპლუატაციისა და შეკეთების საკითხებით ცალკე სამსახურია დაკავებული. დეველოპერი ასევე დაინტერესებულია უძრავი ქონების კარგ მდგომარეობაში შენარჩუნებით, რადგან იჯარის პერიოდის დასრულების შემდეგ მის გაყიდვას გეგმავს.

სხვა სქემა გამოიყენება პროექტ Panorama North-ში, ბათ-იამის Park HaYam-ის რაიონში. 30-სართულიან სახლში 113 ბინაა, რომელთაგან დაახლოებით 78 განკუთვნილია ათწლიანი გაქირავებისთვის. ეს ვადა იძლევა შესაძლებლობას ისარგებლონ კაპიტალდაბანდებათა წახალისების შესახებ კანონით გათვალისწინებული საგადასახადო შეღავათებით. Dona-სგან განსხვავებით, სადაც საუბარია ორწლიან დროებით გადაწყვეტაზე, აქ არჩეულია გრძელვადიანი ფორმატი.

საიჯარო მოდელის ეკონომიკა

მზა ბინების გაქირავება დეველოპერებს ხარჯების ნაწილობრივ კომპენსირების საშუალებას აძლევს, თუმცა პროექტის დაფინანსების პრობლემას ვერ წყვეტს. სანამ საცხოვრებელი გაუყიდავი რჩება, კომპანიები აგრძელებენ საბანკო კრედიტების მომსახურებას, ხოლო ძირითადი მოგების მიღება გადაიდება.

უძრავ ქონებასა და ურბანულ რენოვაციაზე სპეციალიზებული იურიდიული ფირმა Moyal Malachi & Co-ს დამფუძნებელი, ადვოკატი მოშე მოიალი (Moshe Moyal) აღნიშნავს, რომ საიჯარო გადახდები დამატებით ფულად ნაკადს უზრუნველყოფს. ამავდროულად მცირდება დეველოპერის ხარჯები მუნიციპალურ გადასახადებსა და ცარიელი ბინების მოვლა-პატრონობაზე.

კიდევ ერთი უპირატესობა სამშენებლო დეფექტების აღმოფხვრას უკავშირდება. ხშირ შემთხვევაში ქვეკონტრაქტორების სამუშაოებზე საგარანტიო პერიოდი იწყება ობიექტის დეველოპერისთვის გადაცემის შემდეგ. დასახლება საშუალებას იძლევა უფრო სწრაფად გამოვლინდეს ხარვეზები და გამოსწორდეს ისინი, სანამ კონტრაქტორების ვალდებულებები კვლავ ძალაშია.

გარკვეულ პირობებში, გასაქირავებელი საცხოვრებლის დიდი რაოდენობის მქონე პროექტებს ასევე შეუძლიათ საგადასახადო შეღავათების მიღება. ამავდროულად, ეს სქემა ბაზრის ყველა მონაწილისთვის არ არის შესაფერისი. Dara Project Marketing-ის გენერალური დირექტორი დრორ ოჰევ ციონი (Dror Ohev Zion) აღნიშნავს, რომ გაყიდვის გადადება პირველ რიგში საკმარისი ფინანსური რესურსების მქონე კომპანიებს შეუძლიათ.

ალტერნატივად რჩება ბინების მსხვილი პაკეტების რეალიზაცია საინვესტიციო ფონდებისა და იმ კომპანიებისთვის, რომლებიც გასაქირავებელ საცხოვრებელზე სპეციალიზდებიან. ეს ვარიანტი საშუალებას იძლევა უფრო სწრაფად მოიზიდონ სახსრები და დახურონ პროექტის დაფინანსება, თუმცა დიდი მოცულობის მყიდველები, როგორც წესი, მნიშვნელოვან ფასდაკლებას ითხოვენ.

ახალაშენებული ბინების გაყიდვები ისრაელში

ივლისში ისრაელის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე დაახლოებით 7 600 გარიგება დაიდო, რაც ივნისის მაჩვენებელზე 13,7%-ით ნაკლებია. ახალაშენებული ბინების გაყიდვები შემცირდა დაახლოებით 20%-ით, 2 930 ბინამდე. სახელმწიფო პროგრამების გათვალისწინების გარეშე დეველოპერებმა განახორციელეს დაახლოებით 1 820 ობიექტის რეალიზაცია, ხოლო თვიურმა კლებამ 26%-ს მიაღწია. ეს მონაცემები აჩვენებს, რომ მოთხოვნა კომერციულ სეგმენტში საგრძნობლად ჩამორჩება პირველადი ბაზრის საერთო მაჩვენებლებს.

მაის-ივლისის სტატისტიკა უფრო პოზიტიურად გამოიყურება: სამ თვეში ქვეყანაში შეძენილი იქნა დაახლოებით 25 160 ბინა. ეს 20,8%-ით მეტია თებერვალ-აპრილის შედეგზე და 14,6%-ით — 2025 წლის ანალოგიური პერიოდის მაჩვენებელზე. პირველად ბაზარზე მოდიოდა დაახლოებით 10 470 გარიგება, ამასთან 33,7% უზრუნველყო სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებმა. ამგვარად, ახალ საცხოვრებელზე მოთხოვნის საგრძნობი ნაწილი კვლავ სახელმწიფო მხარდაჭერაზეა დამოკიდებული.

მიწოდების მაღალი მოცულობა ამავდროულად ნარჩუნდება. ივლისის ბოლოს გაყიდვაში რჩებოდა 84 990 ახალი ბინა, ხოლო რეალიზაციის მიმდინარე ტემპებით ეს მოცულობა 26,9 თვეს ეყოფოდა. მაჩვენებელი თითქმის არ შეცვლილა 2026 წლის დასაწყისიდან, მოთხოვნის პერიოდული გამოცოცხლების მიუხედავად. ოფიციალური სტატისტიკა ითვალისწინებს ობიექტებს მშენებლობის სხვადასხვა ეტაპზე, ხოლო მზა ბინები მისგან გამოირიცხება, თუ ისინი გაუყიდავი რჩება 15 თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში.

ბაზრის პერსპექტივები და რისკები ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალმა პრაქტიკამ შესაძლოა შეცვალოს ისრაელის უძრავი ქონების ბაზრის კორექციის მექანიზმი. გაუყიდავი საცხოვრებლის ნაწილის გაქირავებაში გადატანა დეველოპერებს საშუალებას აძლევს უფრო დიდხანს შეინარჩუნონ გაცხადებული ღირებულება, ამიტომ ჭარბი მიწოდება აუცილებლად სწრაფად არ აისახება ფასებზე. დარგის რეალურ მდგომარეობაზე ასეთ ვითარებაში უმჯობესია ვიმსჯელოთ ასევე ექსპოზიციის ვადებით, დაფინანსების პირობებითა და კომერციული გარიგებების დინამიკით.

ინვესტორებისთვის ეს ართულებს ცალკეული პროექტებისა და რაიონების შეფასებას. სტაბილური ღირებულება თავისთავად არ მეტყველებს მყარ მოთხოვნაზე, თუ ობიექტების მნიშვნელოვანი წილი დიდხანს ვერ პოულობს მყიდველს ან იცვლის გამოყენების ფორმატს. მნიშვნელობა აქვს დეველოპერის სასესხო ტვირთს, რეალიზაციის ტემპებს სუბსიდირებული პროგრამების გაუთვალისწინებლად და საიჯარო ფონდის მასშტაბებს, რომელიც შემდგომში შესაძლოა კვლავ გამოჩნდეს გასაყიდად.

პერსპექტივაში დროებით გაქირავებულ ბინებს შეუძლიათ დამატებითი მოცულობის ფორმირება მეორად ბაზარზე. თუ მსხვილი პროექტები ერთდროულად დაიწყებენ ასეთი საცხოვრებლის რეალიზაციას, კონკურენცია გაძლიერდება. პოტენციური შემოსავლიანობის დათვლისას ინვესტორმა უნდა გაითვალისწინოს არა მხოლოდ მიმდინარე განაკვეთი და შეძენის ღირებულება, არამედ შერჩეულ ლოკაციაში მიწოდების შესაძლო ზრდა აქტივიდან გასვლის მომენტისთვის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ფასები ზედიზედ მეორე თვეა იზრდება

ჯერ კიდევ სექტემბრის დასაწყისში ბაზარი უფრო სუსტად გამოიყურებოდა. The Times of Israel წერდა, რომ მაის-ივნისის გარიგებების ფასები მხოლოდ 0,1%-ით გაიზარდა აპრილ-მაისში 1%-იანი ვარდნის შემდეგ — რაც დაახლოებით რვა წლის განმავლობაში ყველაზე დიდი კლება იყო. წლიურ ჭრილში საცხოვრებელი მაშინ 1,5%-ით იაფი რჩებოდა, ხოლო კლება ფიქსირდებოდა წინა 12 საანგარიშო პერიოდიდან რვაში.

ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს მიერ 15 სექტემბერს გამოქვეყნებულმა მონაცემებმა დაადასტურა ზედიზედ მეორე მცირედი ზრდა. საცხოვრებლის ფასების ინდექსი ივნის-ივლისში მაის-ივნისთან შედარებით 0,2%-ით გაიზარდა. წლიური დინამიკა უარყოფითი დარჩა: ფასები 1,2%-ით დაბალი იყო 2025 წლის ივნის-ივლისის დონეზე.

ამასთან, რეგიონული სურათი მნიშვნელოვნად განსხვავდება. თელ-ავივის ოლქში ფასები გაიზარდა 0,7%-ით, ცენტრალურში — 0,3%-ით, სამხრეთში — 0,1%-ით. იერუსალიმის ოლქში ისინი შემცირდა 0,4%-ით, ჰაიფის ოლქში — 0,3%-ით, ჩრდილოეთში — 0,1%-ით. წლიურ ჭრილში საცხოვრებელი ყველაზე მეტად ცენტრალურ ოლქში გაიაფდა — 3,2%-ით. ჰაიფის ოლქში კლებამ შეადგინა 2,4%, თელ-ავივის ოლქში — 0,9%, სამხრეთში — 0,6%. იერუსალიმში ფასები შარშანდელზე 1,1%-ით მაღალი დარჩა, ჩრდილოეთში — 1%-ით.

ზედიზედ ორმა მატებამ ჯერჯერობით წინა ვარდნის მხოლოდ მცირე ნაწილი აანაზღაურა. ბაზარი სწრაფი კლებიდან უფრო სტაბილურ დინამიკაზე გადავიდა, თუმცა ინდექსი ჯერ კიდევ არ დაბრუნებულა ერთი წლის წინანდელ დონემდე.

ახალაშენებული ბინები მეორად ბაზარზე უფრო მდგრადია

ახალი ბინების ფასები ივნის-ივლისში წინა ორთვიან პერიოდთან შედარებით 0,5%-ით გაიზარდა. თუ გამოვრიცხავთ გარიგებებს სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამების ფარგლებში, მატებამ 0,4% შეადგინა.

სახელმწიფო პროგრამებს პირველად ბაზარზე სულ უფრო შესამჩნევი წილი უკავია. სუბსიდირებულ ბინებზე მოდიოდა ახალაშენებული ქონების აღრიცხული გარიგებების 41,2% წინა თვის 37,8%-თან შედარებით. ამასთან, წლიურ ჭრილში ახალი ბინები მაინც 0,8%-ით იაფი რჩებოდა.

მეორად ბაზარზე ვითარება შესამჩნევად სუსტია. ცენტრალურმა სტატისტიკურმა ბიურომ პირველად დაიწყო მზა საცხოვრებლის ცალკე კვარტალური ინდექსის რეგულარული გამოქვეყნება. 2026 წლის მეორე კვარტალში ასეთ ბინებზე ფასები პირველ კვარტალთან შედარებით 1,2%-ით შემცირდა. იერუსალიმის ოლქში კლებამ მიაღწია 2,9%-ს, თელ-ავივის ოლქში — 2%-ს, ცენტრალურში — 1,1%-ს. მცირედი ზრდა დაფიქსირდა სამხრეთში, ჩრდილოეთში და ჰაიფაში.

სეგმენტებს შორის სხვაობა მნიშვნელოვანია საერთო ინდექსის შესაფასებლად. დეველოპერებს შეუძლიათ შეინარჩუნონ ახალაშენებული ობიექტების ოფიციალური ღირებულება გადახდის პირობებით, სუბსიდირებული გარიგებებით და გაყიდვების სხვა მექანიზმებით. მზა ბინების მფლობელები კი უფრო ხშირად იძულებულნი არიან სწრაფად უპასუხონ რეალურ მოთხოვნას და დააკორექტირონ ფასი.

გაყიდვები ივლისში კვლავ შემცირდა

ივნისში ბაზრის გამოცოცხლება ხანმოკლე აღმოჩნდა. მაშინ გაიყიდა 8 757 ბინა — 6%-ით მეტი, ვიდრე მაისში, და 50%-ით მეტი, ვიდრე ერთი წლით ადრე. თუმცა, მაღალი წლიური დინამიკა პირველ რიგში 2025 წლის ივნისის უკიდურესად დაბალი ბაზით აიხსნებოდა.

ივლისში გარიგებების რაოდენობა 7 692-მდე შემცირდა. ეს ივნისის შედეგზე 12%-ით ნაკლებია და გასული წლის ივლისის დონეზე 4%-ით დაბალი. სახელმწიფო სუბსიდირების გათვალისწინების გარეშე თავისუფალ ბაზარზე 6 582 გარიგება დაიდო, რაც წლიურად 9%-იან და თვიურად დაახლოებით 13%-იან კლებას ნიშნავს.

დეველოპერების გაყიდვებმა სუბსიდირებული ბინების ჩათვლით 2 968 ობიექტი შეადგინა და წლიურად 9%-ით გაიზარდა. მთელი ეს ზრდა სახელმწიფო პროგრამებმა უზრუნველყო. თავისუფალ ბაზარზე დეველოპერებმა გაყიდეს 1 858 ახალი ბინა — 22%-ით ნაკლები, ვიდრე ივნისში. მეორადი საცხოვრებლის გაყიდვებმა 4 724 ბინა შეადგინა და თვეში დაახლოებით 9%-ით შემცირდა. ფინანსთა სამინისტრო აღნიშნავს, რომ ისტორიული საზომით ივლისი რჩებოდა ერთ-ერთ ყველაზე სუსტ თვედ ბაზრისთვის 2000-იანი წლების დასაწყისიდან.

ამგვარად, ფასების ინდექსის მატებას ჯერჯერობით არ ახლავს მყიდველთა რაოდენობის მდგრადი ზრდა. ეს განასხვავებს ამჟამინდელ ვითარებას კლასიკური აღდგენისგან, რომლის დროსაც გაძვირებულ საცხოვრებელს ჩვეულებრივ მხარს უჭერს მოთხოვნისა და ბაზრის ბრუნვის გაფართოება.

განაკვეთი შემცირდა, მაგრამ მიწოდება მაღალი რჩება

ისრაელის ბანკმა 1 სექტემბერს ძირითადი განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 3,25%-მდე შეამცირა. უფრო იაფი დაფინანსება თანდათან ამცირებს წნეხს იპოთეკის მქონე მყიდველებზე და დეველოპერების ხარჯებს ვალის მომსახურებაზე.

თუმცა, რეგულატორი კვლავ მაღალ დონეზე მიიჩნევს გაუყიდავი საცხოვრებლის მიწოდებას. ბანკმა აღნიშნა, რომ გაუყიდავი ბინების მარაგი დასტაბილურდა, მაგრამ მნიშვნელოვანი რჩება. გარიგებების რაოდენობის ზრდა მაისსა და ივნისში ზომიერი იყო და ძირითადად ახალაშენებულ ობიექტებზე მოდიოდა. ახალი იპოთეკის მოცულობა ივლისში სეზონური კორექტირების გათვალისწინებით დაახლოებით 10 მლრდ შეკელს შეადგენდა.

დამატებითი მონაცემები აჩვენებს, რომ იპოთეკური დაკრედიტება აქტიური რჩება სუსტი გაყიდვების პირობებშიც კი. აგვისტოში ბანკებმა გასცეს 10,9 მლრდ შეკელის საცხოვრებელი კრედიტი. საშუალო თვიურმა მაჩვენებელმა 2026 წლის პირველი რვა თვის განმავლობაში მიაღწია დაახლოებით 10 მლრდ შეკელს 2025 წლის 8,8 მლრდ-ის წინააღმდეგ. ამ მოცულობის ნაწილი დაკავშირებულია იმ ბინების დაფინანსების დასრულებასთან, რომლებზეც ხელშეკრულებები ადრე იყო გაფორმებული, ამიტომ მაღალი იპოთეკური გაცემები თავისთავად არ ნიშნავს ახალი შესყიდვების თანაზომიერ ზრდას.

განაკვეთის შემცირება მოთხოვნის სასარგებლოდ მუშაობს, თუმცა მიწოდების დიდი მოცულობა ზღუდავს გამყიდველების შესაძლებლობებს, სწრაფად დააბრუნონ ფასების ზრდის წინა ტემპები.

იზრდება ახალაშენებული ბინების გაუქმებული შესყიდვების რაოდენობა

დაძაბულობის კიდევ ერთ სიგნალად იქცა ადრე დადებულ ხელშეკრულებებზე უარის თქმა.

2026 წლის აგვისტოსთვის საგადასახადო ორგანოებმა მიიღეს ინფორმაცია 2023–2025 წლებში გაფორმებული ხელშეკრულებებიდან ახალი ბინის 1 821 გაუქმებული შესყიდვის შესახებ. იანვარში ცნობილი იყო 1 294 ასეთი შემთხვევის შესახებ. დაფიქსირებული გაუქმებების რაოდენობა 41%-ით გაიზარდა.

განსაკუთრებით თვალშისაცემია ვითარება 2024 წლის კონტრაქტებთან დაკავშირებით. დარეგისტრირებული გაუქმებების რაოდენობა 495-დან 738-მდე გაიზარდა, ხოლო მათი წილი — იმ პერიოდის გარიგებების 1,5%-დან 2,3%-მდე. მრავალი ბინა მაშინ იყიდებოდა ძირითადი გადახდის გადავადებით: მყიდველი იხდიდა მცირე თანხას ხელშეკრულების გაფორმებისას და ანგარიშსწორება ობიექტის ჩაბარებასთან ახლოს უნდა მოეხდინა.

როდესაც დგება საბოლოო გადახდის ვადა, მყიდველს უწევს იპოთეკის მოზიდვა მოქმედი პირობებით ან საკუთარი სახსრების მოძიება. კლიენტების ნაწილისთვის თავდაპირველმა ფინანსურმა გეგმამ შეწყვიტა მუშაობა, რამაც ხელშეკრულებების გაწყვეტა გამოიწვია. ფინანსთა სამინისტრო უშვებს, რომ გაუქმებების რაოდენობა შეიძლება კიდევ გაიზარდოს, რადგან 2024 წელს შეძენილი ბინების მნიშვნელოვანი ნაწილი ჯერ არ გადასცემიათ მყიდველებს.

ბაზრისთვის ეს ნიშნავს, რომ გასული წლების გაფორმებული კონტრაქტების სტატისტიკამ შესაძლოა გარკვეულწილად გადააჭარბოს წარმატებით დასრულებული გაყიდვების ფაქტობრივ მოცულობას.

ქირა გაძვირებას განაგრძობს

საქირავებო ბაზარზე ვითარება განსხვავდება ბინების ღირებულების დინამიკისგან.

აგვისტოში დამქირავებლები, რომლებიც მოქმედ ხელშეკრულებას აგრძელებდნენ, წლიურ ჭრილში დაახლოებით 2,6%-იან მატებას წააწყდნენ. იმ ბინებისთვის, სადაც მცხოვრები შეიცვალა, ზრდამ შეადგინა დაახლოებით 4,4%. ერთი თვით ადრე ახალი დამქირავებლებისთვის მატება 4,7%-ად ფასდებოდა.

სხვაობა აიხსნება ბაზრის თავისებურებებით. მოქმედი ხელშეკრულებების უმეტესობის ღირებულება ფიქსირდება გარკვეული ვადით და ყოველთვიურად არ იცვლება. ბაზარი უფრო სწრაფად რეაგირებს ახალი ხელშეკრულების გაფორმებისას, როდესაც მესაკუთრე იღებს შესაძლებლობას გადახედოს განაკვეთს.

შედეგად, საცხოვრებლის შეძენის ღირებულება შარშანდელ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დამქირავებლების ხარჯები ზრდას განაგრძობს. ეს მხარს უჭერს გასაქირავებელი ბინების მფლობელთა შემოსავალს, მაგრამ ამავდროულად ზრდის იმ ოჯახების ხარჯებს, რომლებსაც ჯერ არ შეუძლიათ ან არ სურთ საცხოვრებლის ყიდვა.

ზრდის ორი თვე ჯერ კიდევ არ ნიშნავს გარდატეხას

ბოლო მაჩვენებლები იძლევა უფრო სტაბილურ სურათს, ვიდრე გაზაფხულზე. 1%-იანი ვარდნის შემდეგ ინდექსმა მოიმატა 0,1%, შემდეგ კი კიდევ 0,2%. წლიური კლება 1,2%-მდე შემცირდა.

თუმცა, თანმხლები მაჩვენებლების უმეტესობა სუსტი რჩება. ივლისში შემცირდა გაყიდვები, მეორად ბაზარზე ფასები კვარტალში 1,2%-ით დაეცა, გაუყიდავი ახალაშენებული ბინების მარაგი მაღალი რჩება, ხოლო სუბსიდირებული გარიგებების წილმა პირველად ბაზარზე 40%-ს გადააჭარბა.

რეგიონული დინამიკაც არ იძლევა ერთიან სიგნალს. თელ-ავივმა ბოლო გაზომვაში მოიმატა 0,7%, ხოლო იერუსალიმმა და ჰაიფამ გაიაფება განაგრძეს. წლიურ ჭრილში უდიდესი კლება ნარჩუნდება ცენტრალურ ოლქში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, საგაზაფხულო ვარდნის შემდეგ ორი მცირედი მატება ჯერჯერობით უფრო ზუსტად ახასიათებს ბაზრის სტაბილიზაციას, ვიდრე სწრაფი ზრდის ახალი ციკლის დაწყებას. განაკვეთის 3,25%-მდე შემცირება თანდათან აუმჯობესებს კრედიტების ხელმისაწვდომობას, მაგრამ ეფექტს ზღუდავს გაუყიდავი საცხოვრებლის დიდი მარაგი და სუსტი გაყიდვები თავისუფალ ბაზარზე. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია განსხვავება ახალაშენებულ და მზა ბინებს შორის: პირველად ბაზარს მხარს უჭერს სუბსიდირებული გაყიდვები და დეველოპერების პირობები, ხოლო მეორადი საცხოვრებლის ცალკე ინდექსი კვლავ მცირდება. აღდგენის უფრო დამაჯერებელ ნიშნად იქცევა ფასებისა და გარიგებების ერთდროული ზრდა სახელმწიფო პროგრამებსა და შეღავათიანი გადახდის სქემებზე დამოკიდებულების გაზრდის გარეშე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

იზრდება თუ არა ახლა საცხოვრებლის ფასები ისრაელში?

დიახ. 2026 წლის ივნის-ივლისში ინდექსი მაის-ივნისთან შედარებით 0,2%-ით გაიზარდა. ეს არის ზედიზედ მეორე მცირედი ზრდა წინა საანგარიშო პერიოდში 0,1%-იანი მატების შემდეგ.

რამდენად იაფია საცხოვრებელი შარშანდელთან შედარებით?

საცხოვრებლის ფასების საშუალო ინდექსი ივნის-ივლისში 1,2%-ით დაბალი იყო 2025 წლის ანალოგიური პერიოდის დონეზე.

სად იზრდება ფასები ყველაზე სწრაფად?

ბოლო საანგარიშო პერიოდში ლიდერობდა თელ-ავივის ოლქი, სადაც ზრდამ 0,7% შეადგინა. ცენტრალურმა ოლქმა მოიმატა 0,3%, სამხრეთმა — 0,1%.

სად განაგრძობს საცხოვრებელი გაიაფებას?

იერუსალიმის ოლქში ფასები წინა პერიოდთან შედარებით 0,4%-ით შემცირდა, ჰაიფის ოლქში — 0,3%-ით, ჩრდილოეთში — 0,1%-ით.

რა ხდება ახალაშენებული ბინების ფასებთან დაკავშირებით?

ახალი ბინები ბოლო საანგარიშო პერიოდში 0,5%-ით გაძვირდა. სუბსიდირებული გარიგებების გარეშე ზრდამ 0,4% შეადგინა. წლიურ ჭრილში ახალაშენებული ბინები 0,8%-ით იაფი რჩებოდა.

რა ხდება მეორად ბაზარზე?

2026 წლის მეორე კვარტალში მზა მეორადი საცხოვრებლის ფასების ინდექსი პირველ კვარტალთან შედარებით 1,2%-ით შემცირდა.

რამდენი ბინა გაიყიდა ივლისში?

ისრაელში განხორციელდა 7 692 გარიგება, რაც 12%-ით ნაკლებია ივნისთან შედარებით და 4%-ით ნაკლები 2025 წლის ივლისთან შედარებით.

როგორია ახლა ისრაელის ბანკის განაკვეთი?

2026 წლის 1 სექტემბრიდან ძირითადი განაკვეთი შეადგენს 3,25%-ს.

რატომ აუქმებენ მყიდველები ახალაშენებულ ობიექტებზე გარიგებებს?

ხელშეკრულებების ნაწილი იდებოდა მცირე პირველადი გადახდით და ძირითადი თანხის გადატანით სახლის ჩაბარებასთან ახლოს. მოგვიანებით ზოგიერთმა მყიდველმა ვერ შეძლო საჭირო დაფინანსების მოზიდვა ან თავდაპირველი ფინანსური გეგმის შესრულება.

რა ხდება ქირასთან დაკავშირებით?

ქირა გაძვირებას განაგრძობს. ხელშეკრულების გაგრძელებისას ზრდა შეადგენს დაახლოებით 2,6%-ს წლიურ ჭრილში, დამქირავებლის შეცვლისას — დაახლოებით 4,4%-ს.

სად მცირდება საცხოვრებლის ქირის განაკვეთები ისრაელში

ყველაზე შესამჩნევი კლება დაფიქსირდა ახალ საცხოვრებელ რაიონებში, სადაც ერთდროულად ბევრი თავისუფალი უძრავი ქონება გამოჩნდა. ნეთივოთის რამოთ-იორამში, Snir Group-ის მონაცემებით, სექტემბერში დაახლოებით 56 ბინა ქირავდება. ყოველთვიური გადასახადი აქ საბაზრო დონეზე 300–500 ILS-ით ($100–165) დაბალი აღმოჩნდა. რიშონ-ლე-ციონის ნურიოთში თითქმის 80 ვარიანტს გვთავაზობენ, ხოლო ქირის ღირებულება ბოლო თვეებში დაახლოებით 300–600 ILS-ით ($100–200) შემცირდა.

მსგავსი ვითარება შეინიშნება იერუსალიმის, მოდიინისა და პეტახ-ტიკვას ცალკეულ რაიონებში. Snir Group-ის გენერალური დირექტორი ნირ შმოლი აღნიშნავს, რომ ისრაელის ქირავნობის ბაზარი მრავალი ლოკალური სეგმენტისგან შედგება, ამიტომ დინამიკა შეიძლება საგრძნობლად განსხვავდებოდეს ერთი ქალაქის ფარგლებშიც კი.

მიწოდება გაიზარდა მსხვილი საცხოვრებელი პროექტების დასრულების შემდეგ, რომლებშიც უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი წილი ინვესტორებმა შეიძინეს. სახლების ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ ბევრმა მათგანმა დამქირავებლების ძებნა დაიწყო. დამატებითი საცხოვრებელი გაჩნდა პროგრამა „მეჰირ ლე-მიშთაქენის“ წყალობითაც: ლატარიის ზოგიერთი გამარჯვებული შეძენილ ბინებში არ გადადის და მათ აქირავებს. კიდევ ერთი ფაქტორი გრძელვადიანი ქირავნობის კომპლექსების განვითარებაა.

ვითარებაზე გავლენას ახდენს ურბანული რეკონსტრუქციაც, თუმცა ისრაელის რიელტორთა პალატის თავმჯდომარე იციკ ლევი მის როლს ნაკლებად მნიშვნელოვნად აფასებს. ახალი საცხოვრებლის არსებითი ნაწილი ძველ მფლობელებს უბრუნდება. კონკურენცია გაცილებით ძლიერად იზრდება მსხვილი პროექტის, რამდენიმე სახლის ან გრძელვადიანი ქირავნობის კომპლექსის ერთდროული დასახლებისას. დიდი არჩევანი მესაკუთრეებს დათმობებზე წასვლას აიძულებს. ერთი თვის უმოქმედობა პოტენციური წლიური შემოსავლის დაახლოებით 8,3%-ის დაკარგვას ნიშნავს, ამიტომ მფლობელები ხშირად თანხმდებიან 5–10%-იან ფასდაკლებაზე ხელშეკრულების უფრო სწრაფად გასაფორმებლად. ზაფხულის პიკის შემდეგ მოთხოვნა სუსტდება, რაც დამქირავებლებს ვაჭრობის დამატებით შესაძლებლობებს აძლევს.

მთლიანობაში ქვეყანაში დინამიკა განსხვავებული რჩება. მოქმედი ხელშეკრულების გაგრძელებისას გადასახადი 2,6%-ით გაიზარდა, ხოლო დამქირავებლის შეცვლისას — 4,7%-ით. ლოკალური გაიაფება ჩვეულებრივ რამდენიმე თვე გრძელდება, სანამ თავისუფალ საცხოვრებელზე მოთხოვნა არ გაჩნდება, რის შემდეგაც ფასების ზეწოლა სუსტდება.

რა ხდება იერუსალიმის საცხოვრებლის ბაზარზე

მასშტაბურმა მშენებლობამ შესამჩნევი გავლენა მოახდინა იერუსალიმის ქირავნობის ბაზარზე. მორდოტ-არნონას რაიონში ბინების რაოდენობა 50%-ზე მეტით გაიზარდა, მათ შორის 778 ობიექტით, რომლებიც პროგრამა „მეჰირ ლე-მიშთაქენით“ აშენდა. დამატებითი მიწოდება უზრუნველყო გრძელვადიანი ქირავნობის კომპლექსებმა და ინვესტორების მიერ შეძენილმა უძრავმა ქონებამ.

ოთხოთახიან ბინებს აქ ძირითადად თვეში 7 400–7 900 შეკელად ($2 450 –2 600) სთავაზობენ. უფრო ძველ და პრესტიჟულ კვარტლებში ანალოგიური საცხოვრებელი დაახლოებით 8–9000 ($2 650 – 3 000) ღირს. ამგვარად, სხვაობამ შესაძლოა 10%-ს მიაღწიოს.

მეტი ახალი ობიექტი გამოჩნდება კირიათ-იოველში. ერთ-ერთ კომპლექსში უკვე დასახლებულია 130 ბინა, დაიწყო მეორე პროექტის დასახლება 226 ობიექტზე. გარდა ამისა, რაიონში აშენებულია რამდენიმე ასეული ბინისგან შემდგარი კომპლექსი გრძელვადიანი ქირავნობისთვის. ანტკესა და ურუგვაის ქუჩებზე კიდევ 425 და 146 ობიექტი შენდება, ათასობით კი დაგეგმარების სხვადასხვა ეტაპზეა.

Ravit Properties სააგენტოს მფლობელი რავით კრუდო აღნიშნავს, რომ ახალ კვარტლებში უფრო დაბალი განაკვეთები ყოველთვის არ ნიშნავს ფასების ფაქტობრივ ვარდნას. ზოგიერთი მესაკუთრე თავდაპირველად დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ პრესტიჟულ ლოკაციებში არსებულ ქირის ღირებულებაზე იყო ორიენტირებული, თუმცა ახალი რაიონები საკუთარ საფასო დონეს აყალიბებენ. ექსპერტი მიიჩნევს, რომ აქტიურმა განაშენიანებამ დროთა განმავლობაში შესაძლოა ეს ტერიტორიები გარდაქმნას. მცხოვრებთა შემოდინება ასტიმულირებს მაღაზიების, საგანმანათლებლო დაწესებულებებისა და სხვა ინფრასტრუქტურული ობიექტების გახსნას, რაც მათ მიმზიდველობას ზრდის.

პრობლემები ისრაელის ახალაშენებული ქონების ბაზარზე

ქირავნობასთან დაკავშირებულ ვითარებას ართულებს ახალი საცხოვრებლის რეალიზაციის პრობლემები ისრაელში. 2026 წლის ივლისში ისრაელში დაახლოებით 7 600 გარიგება დაიდო — 13,7%-ით ნაკლები, ვიდრე ივნისში. განსაკუთრებით საგრძნობლად პირველადი ბაზარი დაეცა: ახალი ბინების გაყიდვები ერთ თვეში 20%-ით შემცირდა, ხოლო სახელმწიფო პროგრამების გაუთვალისწინებლად ვარდნამ 26%-ს მიაღწია. სუბსიდირების გარეშე რეალიზებულია დაახლოებით 1 820 ობიექტი წინა თვის 2 460-თან შედარებით.

ამასთან, გაუყიდავი მიწოდების მოცულობა კვლავ მაღალი რჩება. მაისში მაჩვენებელი 84 130 ბინას შეადგენდა, ივნისში — 84 280-ს, ხოლო ივლისის ბოლოსთვის 84 990-ს მიაღწია. ამგვარად, წინა თვეებში მოთხოვნის გამოცოცხლებამ პრაქტიკულად ვერ მოახდინა გავლენა დაგროვილ მარაგზე. რეალიზაციის ამჟამინდელი ტემპით ის 26,9 თვეს ეყოფოდა.

მიწოდების სიჭარბე უკვე აისახება უძრავი ქონების ღირებულებაზე. ივნის-ივლისში ფასები 1,2%-ით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს, ხოლო ახალი ბინები — 0,8%-ით. დეველოპერები ცდილობენ თავიდან აირიდონ პირდაპირი გაიაფება და მყიდველებს სხვა გზებით იზიდავენ: სთავაზობენ გადახდის მნიშვნელოვანი ნაწილის გადავადებას, იპოთეკურ ხარჯებში მონაწილეობას და დამატებით ფინანსურ შეღავათებს. შედეგად, გაცხადებული ღირებულება შეიძლება არ შეიცვალოს, თუმცა გარიგების ფაქტობრივი პირობები უფრო მომგებიანი ხდება.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ისრაელის საცხოვრებლის ბაზარზე მყიდველებისა და დამქირავებლებისთვის კონკურენცია ძლიერდება. ჯერჯერობით განაკვეთების შემცირება ცალკეულ რაიონებს შეეხო, თუმცა გაუყიდავი ახალაშენებული ბინების დიდმა მოცულობამ და სუსტმა კომერციულმა მოთხოვნამ შესაძლოა განაგრძოს ფასებზე ზეწოლა. შემდგომი დინამიკა დამოკიდებული იქნება მყიდველთა აქტივობის აღდგენასა და დაგროვილი მიწოდების შემცირების ტემპებზე.

ინვესტორებისთვის ეს ტენდენციები ნიშნავს რისკების ზრდას შესვლის მაღალი ღირებულების პირობებში. ფასების შემცირება ზღუდავს გადაყიდვიდან მიღებულ პოტენციურ შემოსავალს, ხოლო ქირის უფრო დაბალი განაკვეთები და მცხოვრებლების ხანგრძლივი ძიება ამცირებს უძრავი ქონების გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავლებს. ყველაზე რთული ვითარება აქტიური განაშენიანების რაიონებში იქმნება, სადაც ერთდროულად დიდი რაოდენობით ერთგვაროვანი ობიექტი ჩნდება.

ისრაელიდან ბევრი ინვესტორი უკვე სხვა ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზრებზე გასვლას ანიჭებს უპირატესობას. მოთხოვნად მიმართულებებს შორისაა საქართველო, სადაც ღირებულება დაბალია, ხოლო შემოსავლიანობა — მაღალი. ისრაელელები ამ ქვეყანაში უცხოელ მყიდველებს შორის ლიდერ პოზიციებს იკავებენ. ამასთან, ისინი განიხილავენ არა მხოლოდ საცხოვრებელს, სადაც რენტაბელობა მცირდება, არამედ სასტუმრო ობიექტებსაც, რომლებსაც შეუძლიათ უზრუნველყონ უფრო მაღალი უკუგება დაბანდებული ინვესტიციებიდან.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ივლისში გაიყიდა დაახლოებით 7,6 ათასი ბინა

მაისსა და ივნისში აქტივობის ზრდის შემდეგ ისრაელის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ შენელდა. ივლისში გაიყიდა დაახლოებით 7,6 ათასი ბინა წინა თვის 8,81 ათასთან შედარებით. კლებამ 13,7% შეადგინა. ამასთან, ივნისი გაყიდვების რაოდენობით 2026 წლის დასაწყისიდან ყველაზე ძლიერი თვე იყო.

მნიშვნელოვანია, რომ საუბარია ივნისთან შედარებით კლებაზე და არა წლიურ 14%-იან ვარდნაზე. სხვა ოფიციალურმა მონაცემებმა — ფინანსთა სამინისტროს მთავარი ეკონომისტის მაჩვენებლებმა — ივლისში 7 692 შესყიდვა აღრიცხა. ამ მეთოდოლოგიით, გარიგებების რაოდენობა ივნისთან შედარებით 12%-ით, ხოლო 2025 წლის ივლისთან შედარებით 4%-ით შემცირდა. სახელმწიფო პროგრამების ფარგლებში გაყიდული ბინების გარეშე, თავისუფალ ბაზარზე 6 582 გარიგება დაიდო, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდზე 9%-ით ნაკლებია.

მაჩვენებლებს შორის მცირე სხვაობა აიხსნება მეთოდოლოგიასა და გარიგებების რეგისტრაციის ვადებში არსებული განსხვავებებით. ორივე წყარო ერთ მიმართულებაზე მიუთითებს: მაისსა და ივნისში დაფიქსირებული აქტივობის ზრდა ივლისში შეწყდა.

ახალაშენებული ბინების გაყიდვები უფრო მკვეთრად დაეცა

მთავარი ვარდნა პირველად ბაზარზე დაფიქსირდა. ივლისში გაიყიდა დაახლოებით 2,93 ათასი ახალი ბინა ივნისის 3,67 ათასთან შედარებით. ერთ თვეში მაჩვენებელი დაახლოებით 20%-ით შემცირდა.

თუმცა ივლისში ახალაშენებული ბინების გაყიდვების თითქმის 38% სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებით რეალიზებულ ბინებზე მოდიოდა. მათ გარეშე დეველოპერებმა თავისუფალ ბაზარზე დაახლოებით 1,82 ათასი ბინა გაყიდეს წინა თვის 2,46 ათასთან შედარებით. კლებამ 26%-ს მიაღწია.

მეორად ბაზარზე ვარდნა უფრო ზომიერი იყო: გაყიდვები დაახლოებით 5,14 ათასიდან 4,67 ათას ბინამდე შემცირდა, ანუ 9%-ით.

ფინანსთა სამინისტროს სტატისტიკა მსგავს შედეგს აჩვენებს. მისი მონაცემებით, დეველოპერებმა სახელმწიფო სუბსიდირების გათვალისწინებით 2 968 ბინა გაყიდეს. შეღავათიანი პროგრამების გარეშე გარიგებების რაოდენობამ 1 858 შეადგინა.

სხვაობა მთლიან პირველად ბაზარსა და ჩვეულებრივ კომერციულ გაყიდვებს შორის ფუნდამენტური რჩება. სახელმწიფო მხარდაჭერა საგრძნობლად ზრდის გარიგებების საბოლოო რაოდენობას და ფარავს უფრო სუსტ მოთხოვნას იმ ბინებზე, რომლებიც სუბსიდიების გარეშე იყიდება.

სამ თვეში გაყიდვები მაინც გაიზარდა

ივლისის კლება განსხვავებულად გამოიყურება, თუ შევხედავთ არა ერთ თვეს, არამედ მაისიდან ივლისამდე პერიოდს. სამი თვის განმავლობაში ისრაელში გაიყიდა დაახლოებით 25 160 ბინა, რაც 20,8%-ით მეტია თებერვალ-აპრილთან შედარებით და 14,6%-ით მეტი 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

ახალ ბინებზე დაახლოებით 10 470 გარიგება განხორციელდა. მათი გაყიდვები წინა სამ თვესთან შედარებით 30,4%-ით, ხოლო წლიურად 42%-ით გაიზარდა.

თუმცა მაის-ივლისში გაყიდული ახალაშენებული ბინების 33,7% სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებს ეკუთვნოდა. ამიტომ მთლიანი პირველადი ბაზრის ზრდა მნიშვნელოვნად უსწრებს კომერციული გაყიდვების დინამიკას.

მეორად ბაზარზე სამ თვეში გაიყიდა დაახლოებით 14 690 ბინა. ეს 14,8%-ით მეტია თებერვალ-აპრილთან შედარებით, მაგრამ მხოლოდ 0,8%-ით აღემატება ერთი წლის წინანდელ შედეგს.

ბაზარზე თითქმის 85 ათასი ახალი ბინა რჩება

ივლისის ბოლოს გასაყიდად დარჩენილი ახალი ბინების ოფიციალურმა მაჩვენებელმა 84 990-ს მიაღწია. წინა თვეში მათი რაოდენობა დაახლოებით 84,3 ათასი იყო, ამიტომ მაისსა და ივნისში გაყიდვების ზრდას მარაგის შესამჩნევი შემცირება არ მოჰყოლია.

რეალიზაციის მიმდინარე ტემპით ეს შეესაბამება მიწოდების 26,9 თვეს. მაჩვენებელი გაიზარდა ივნისის 26 თვიდან. ჯერ კიდევ მარტში ის 32 თვეს შეადგენდა.

ოფიციალური მარაგის ნახევარზე მეტი ორ ოლქშია კონცენტრირებული. თელ-ავივის ოლქზე მოდის 30,8%, ანუ დაახლოებით 26 170 ბინა, ცენტრალურ ოლქზე — 24,7%, ანუ 20 990.

მსხვილ ქალაქებს შორის გასაყიდად დარჩენილი ახალი ბინების ყველაზე დიდი რაოდენობა იერუსალიმში ფიქსირდება — დაახლოებით 10,1 ათასი. თელ-ავივ–იაფოში ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 9,72 ათასს შეადგენს.

მიწოდების 26,9 თვე არ წარმოადგენს იმ თარიღის პროგნოზს, როდესაც ბაზარი არსებულ მარაგს სრულად ამოწურავს. ეს არის ბინების მიმდინარე მოცულობის შეფარდება გაყიდვების ამჟამინდელ ტემპთან. თუ გარიგებები დაჩქარდება, მაჩვენებელი შემცირდება, ხოლო თუ ბაზარი კვლავ დასუსტდება — გაიზრდება.

რა შედის რეალურად 84 990-ის ციფრში

ოფიციალური 84 990 ბინა პირდაპირ არ შეიძლება ეწოდოს დეველოპერებთან არსებული მზა გაუყიდავი ბინების რაოდენობას. ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს მეთოდოლოგია გაცილებით ფართოა.

მარაგში შედის ახალი ბინები, რომელთა მშენებლობაზე გაცემულია ნებართვა გაყიდვის მიზნით და რომლებზეც საგადასახადო სამსახურს ჯერ არ მიუღია შეტყობინება გაყიდვის შესახებ. ამრიგად, მაჩვენებელში შეიძლება შედიოდეს ბინები სხვადასხვა ეტაპზე: სამშენებლო სამუშაოების დაწყებამდე, მშენებარე პროექტებში და უკვე დასრულებულ შენობებში.

ამასთან, სტატისტიკური ბიურო ახორციელებს რიგ კორექტირებებს. მარაგებიდან გამოირიცხება, მაგალითად, ბინები იმ ნებართვების მიხედვით, რომლებიც არ განხორციელებულა და რომლებზეც მშენებლობა სამი წლის განმავლობაში არ დაწყებულა.

ცალკე წესი არსებობს დიდი ხნის წინ დასრულებული ობიექტებისთვისაც. თუ მშენებლობის დასრულებიდან 15 თვე გავიდა და ბინა გაუყიდავი რჩება, ის წყვეტს აღრიცხვას, როგორც გასაყიდად დარჩენილი ახალი ბინა.

სწორედ ამ პუნქტს გადმოსცემენ ხოლმე როგორც "ერთი წლის" წესს, თუმცა ეს არაზუსტია: ისრაელში დადგენილი ვადა 15 თვეს შეადგენს.

ფაქტობრივი მარაგი უბრალოდ ვერ დაემატება 85 ათასს

მეთოდოლოგიის თავისებურებებიდან ნამდვილად გამომდინარეობს, რომ არსებობს გაუყიდავი ბინები, რომლებიც არ შედის გამოქვეყნებულ 84 990-ში. მაგალითად, ეს შეიძლება იყოს მზა ობიექტები, რომლებიც დასრულდა 15 თვეზე მეტი ხნის წინ.

მაგრამ იმის მტკიცება, რომ გაუყიდავი ბინების რეალური რაოდენობა აუცილებლად "მნიშვნელოვნად მეტია", ამ თავისებურების საფუძველზე შეუძლებელია.

ცენტრალური სტატისტიკური ბიურო 15-თვიან ზღვარს ხსნის იმით, რომ ძალიან დიდხანს გაუყიდავად დარჩენილი მზა ბინები ხშირად არატიპურ შემთხვევებს წარმოადგენს. ობიექტს შეიძლება ჰქონდეს იურიდიული შეზღუდვები, იყიდებოდეს უჩვეულო ფასად, დროებით იყოს მოხსნილი დეველოპერის მიერ ბაზრიდან ან გადაყვანილი იჯარაში. ამიტომ უწყება მათ გამორიცხავს მარაგებიდან, რომელიც უნდა ასახავდეს ახალი საცხოვრებლის აქტუალურ მიწოდებას.

ამავდროულად, ოფიციალური მაჩვენებელი მოიცავს ბინებს, რომელთა მშენებლობაც ჯერ არ დასრულებულა, ნაწილ შემთხვევაში კი არც დაწყებულა. ამიტომ 84 990 არ არის ცარიელი მზა ბინების ფიზიკური დათვლა, არამედ ახალაშენებული უძრავი ქონების მიწოდების სტატისტიკური მაჩვენებელია.

მარაგმა სწრაფი ზრდა შეწყვიტა, მაგრამ მაღალ დონეზე რჩება

რამდენიმე წლის განმავლობაში გასაყიდი ახალი ბინების რაოდენობა სწრაფად იზრდებოდა. სტატისტიკური ბიუროს მონაცემებით, 2022 წლის აპრილიდან 2025 წლის დეკემბრამდე მაჩვენებელი თვეში საშუალოდ 1,4%-ით იზრდებოდა.

2026 წლის დასაწყისიდან დინამიკა დასტაბილურდა. მარტში მარაგი შეადგენდა დაახლოებით 85,31 ათას ბინას, მაისში — 84,13 ათასს, ივნისში — დაახლოებით 84,28 ათასს, ხოლო ივლისში — 84,99 ათასს.

ამრიგად, პრობლემა ამჟამად იმდენად მიწოდების შემდგომ სწრაფ დაგროვებაში აღარ მდგომარეობს, რამდენადაც იმაში, რომ ბაზარს რამდენიმე თვეა არ შეუძლია არსებული მოცულობის საგრძნობლად შემცირება.

ფასები შარშანდელზე დაბალი რჩება

მაღალი მიწოდება საცხოვრებლის ღირებულების წლიურ შემცირებას დაემთხვა. 2026 წლის ივნის-ივლისში ფასები 1,2%-ით დაბალი იყო, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში.

ამასთან, ბოლო თვეებში ბაზარმა მხოლოდ ქვევით მოძრაობა შეწყვიტა. ფასები ივნის-ივლისში მაის-ივნისთან შედარებით 0,2%-ით გაიზარდა. ეს იყო ზრდის მეორე თანმიმდევრული ორთვიანი პერიოდი.

ახალი ბინები წინა პერიოდთან შედარებით 0,5%-ით გაძვირდა, თუმცა წინა წელთან შედარებით 0,8%-ით იაფი რჩებოდა. საერთო ინდექსის ყველაზე შესამჩნევი წლიური კლება დაფიქსირდა ცენტრალურ ოლქში — 3,2%, ხაიფის ოლქში — 2,4%. თელ-ავივის ოლქში ფასები 0,9%-ით შემცირდა.

ამგვარად, მიწოდების უზარმაზარ მოცულობას ჯერჯერობით ნომინალური ფასების მკვეთრი კოლაფსი არ გამოუწვევია. ზეწოლა ეტაპობრივად ვლინდება, ხოლო დეველოპერებს მყიდველებისთვის კონკურენცია არა მხოლოდ პირდაპირი ფასდაკლებებით შეუძლიათ.

დეველოპერები ფინანსურ შეღავათებს იყენებენ

სუსტ ბაზარზე დეველოპერებს შეუძლიათ დაფიქსირებული ფასები დაფინანსების პირობების მეშვეობით შეინარჩუნონ. მყიდველებს სთავაზობენ გადახდის მნიშვნელოვანი ნაწილის გადავადებას, იპოთეკურ ხარჯებში მონაწილეობას და სხვა სქემებს, რომლებიც გარიგების რეალურ ღირებულებას ამცირებს.

ამიტომ ფასების ოფიციალური ინდექსი ყოველთვის სრულად არ ასახავს იმ დათმობის მასშტაბს, რომელსაც მყიდველი იღებს. ბინის ფორმალური ფასი შეიძლება იგივე დარჩეს, თუმცა შეძენის პირობები უფრო მომგებიანი ხდება.

დეველოპერებისთვის ასეთი სქემები ფასების ჩამონათვალის უფრო ნელა კორექტირების საშუალებას იძლევა. მყიდველისთვის ეს ნიშნავს, რომ შეთავაზებების მხოლოდ კვადრატული მეტრის ფასით შედარება საკმარისი არ არის: მნიშვნელობა აქვს გადახდის გრაფიკს, კრედიტის ღირებულებასა და დამატებით შეღავათებს.

საპროცენტო განაკვეთი 3,25%-მდე შემცირდა

მყიდველებისთვის ფინანსური პირობები ეტაპობრივად რბილდება. 1 სექტემბერს ისრაელის ბანკმა მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით — 3,25%-მდე შეამცირა. რეგულატორის შემდეგი გადაწყვეტილება 21 ოქტომბერს არის დაგეგმილი.

ბანკი ცალკე აღნიშნავს გაუყიდავი ბინების მაღალ მარაგს. მის სექტემბრის გადაწყვეტილებაში ასევე ნათქვამია, რომ მაისსა და ივნისში გარიგებების რაოდენობა გარკვეულწილად გაიზარდა, განსაკუთრებით პირველად ბაზარზე.

უფრო დაბალი განაკვეთი ეტაპობრივად ამცირებს ახალი სესხების ღირებულებას, თუმცა ივლისის სტატისტიკა აჩვენებს, რომ ფინანსური პირობების გაუმჯობესება ჯერჯერობით არ არის საკმარისი მიწოდების სწრაფი შემცირებისთვის.

სუსტი თავისუფალი ბაზარი მთავარ რისკად რჩება

ფინანსთა სამინისტროს მთავარი ეკონომისტი თავისუფალ ბაზარზე ივლისის გარიგებების რაოდენობას ისტორიული საზომით დაბალ მაჩვენებლად აფასებს. სიტუაციაზე მათ შორის კალენდარულმა ფაქტორებმაც იმოქმედა, მაგრამ სისუსტე ერთდროულად მყიდველთა რამდენიმე ჯგუფში შეიმჩნევა.

შემცირდა ინვესტორების შესყიდვების რაოდენობა, ისევე როგორც იმ პირთა გარიგებები, რომლებიც არსებულ საცხოვრებელს სხვა ქონების შესაძენად ყიდიან. პირველი საცხოვრებლის მყიდველებს შორის საერთო მაჩვენებელს სახელმწიფო პროგრამები უჭერს მხარს, მაშინ როცა სუბსიდიების გარეშე დინამიკა უფრო სუსტია.

ამიტომ ბაზრის მდგომარეობის შესაფასებლად უფრო მნიშვნელოვანია კომერციული გაყიდვების გამიჯვნა შეღავათიანი გარიგებებისგან. სწორედ პირველი აჩვენებს, თუ რამდენად მაღალი მოთხოვნის გამოხატვა შეუძლიათ მყიდველებს სახელმწიფოს დახმარების გარეშე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ივლისის მაჩვენებლები მიუთითებს ახალაშენებული უძრავი ქონების დიდ მიწოდებასა და სუსტ კომერციულ მოთხოვნას შორის არსებულ დისბალანსზე. გაყიდვების საერთო რაოდენობის დაახლოებით 14%-იანი კლება ერთ თვეში თავისთავად შეიძლება დროებითი იყოს ძლიერი ივნისის შემდეგ, თუმცა გასაყიდად დარჩენილი თითქმის 85 ათასი ახალი ბინა დეველოპერებზე ზეწოლის სისტემურ ფაქტორად რჩება. ამასთან, ამ ციფრის აღქმა მზა გაუყიდავი საცხოვრებლის სრულ მოცულობად არაკორექტულია: ის მოიცავს რეალიზაციის სხვადასხვა ეტაპზე მყოფ ობიექტებს და ამავდროულად გამორიცხავს ბინებს მშენებლობის დასრულებიდან 15 თვის შემდეგ. ბაზრისთვის უფრო მნიშვნელოვანია ამ მაჩვენებლის დინამიკა, გაყიდვები სახელმწიფო სუბსიდიების გარეშე და საპროცენტო განაკვეთების შემცირების უნარი, დააბრუნოს მყიდველები ჩვეულებრივ კომერციულ სეგმენტში.

FAQ: ბინების გაყიდვები ისრაელში

რამდენად შემცირდა ბინების გაყიდვები 2026 წლის ივლისში?

ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს მონაცემებით, გაყიდული ბინების რაოდენობა ივნისთან შედარებით დაახლოებით 13,7%-ით შემცირდა — 8,81 ათასიდან 7,6 ათასამდე.

გაყიდვები 14%-ით წლიურ ჭრილში შემცირდა?

არა. დაახლოებით 14%-იანი კლება 2026 წლის ივნისთან შედარებას ეხება. ფინანსთა სამინისტრო 2025 წლის ივლისთან შედარებით ვარდნას 4%-ით აფასებს.

რამდენად დაეცა ახალაშენებული ბინების გაყიდვები?

ახალი ბინების ყველა გაყიდვა თვეში დაახლოებით 20%-ით შემცირდა. სახელმწიფო პროგრამების გარეშე თავისუფალ ბაზარზე ახალაშენებული ბინების გაყიდვები დაახლოებით 26%-ით შემცირდა.

რამდენი ახალი ბინა რჩება გასაყიდად?

ივლისის ბოლოს ოფიციალური მაჩვენებელი დაახლოებით 84 990 ბინას შეადგენდა.

ყველა ეს 85 ათასი ბინა უკვე აშენებულია?

არა. მაჩვენებელში შეიძლება შედიოდეს ბინები სხვადასხვა ეტაპზე — მიღებული სამშენებლო ნებართვიდან უკვე დასრულებულ ობიექტამდე.

მართალია, რომ ბინების აღრიცხვა ერთი წლის შემდეგ წყდება?

არა. მოქმედი მეთოდოლოგიით, ბინა მაჩვენებლიდან გამოირიცხება მშენებლობის დასრულებიდან 15 თვის შემდეგ, თუ ის გაუყიდავი რჩება.

ნიშნავს ეს იმას, რომ რეალური გაუყიდავი ბინა გაცილებით მეტია?

არ არის აუცილებელი. შედარებით ძველი ბინების ნაწილი მართლაც არ შედის მაჩვენებელში, მაგრამ ოფიციალური მარაგი ამავდროულად მოიცავს ჯერ დაუსრულებელ და ზოგჯერ ჯერ დაუწყებელ ობიექტებსაც. ამიტომ ამ მაჩვენებლების პირდაპირ შეკრება არ შეიძლება.

სად არის კონცენტრირებული ყველაზე მეტი მიწოდება?

მარაგის დაახლოებით 30,8% თელ-ავივის ოლქზე მოდის, ხოლო 24,7% — ცენტრალურ ოლქზე. ქალაქებს შორის ლიდერობენ იერუსალიმი და თელ-ავივი–იაფო.

მცირდება თუ არა ბინების ფასები?

ივნის-ივლისში ფასები 1,2%-ით დაბალი იყო, ვიდრე ერთი წლის წინ, მაგრამ წინა ორთვიან პერიოდთან შედარებით 0,2%-ით გაიზარდა.

რა ძირითადი საპროცენტო განაკვეთი მოქმედებს ისრაელში?

2026 წლის სექტემბრიდან ისრაელის ბანკის განაკვეთი 3,25%-ს შეადგენს.

ფასები ზედიზედ მეორე პერიოდია იზრდება

2026 წლის ივნის-ივლისში დადებული გარიგებების ფასები 0,2%-ით მაღალი აღმოჩნდა, ვიდრე მაის-ივნისში. ეს არის ზედიზედ მეორე მცირე ზრდა წინა ორთვიან პერიოდში 0,1%-იანი მატების შემდეგ.

წლიური დინამიკა ამავე დროს უარყოფითი რჩება. 2025 წლის ივნის-ივლისთან შედარებით ეროვნული ინდექსი 1,2%-ით შემცირდა.

ყველაზე შესამჩნევი წლიური კლება ცენტრალურ ოლქში დაფიქსირდა — 3,2%-ით. ჰაიფის ოლქში საცხოვრებელი 2,4%-ით გაიაფდა, თელ-ავივის ოლქში — 0,9%-ით, სამხრეთში — 0,6%-ით. იერუსალიმის ოლქმა 1,1%-იანი ზრდა აჩვენა, ჩრდილოეთის ოლქმა კი — 1%-იანი.

ბოლოდროინდელი მოკლევადიანი დინამიკა განსხვავებულად გამოიყურება. მაის-ივნისთან შედარებით ფასები 0,7%-ით გაიზარდა თელ-ავივის ოლქში, 0,3%-ით ცენტრალურში და 0,1%-ით სამხრეთში. იერუსალიმში ისინი 0,4%-ით შემცირდა, ჰაიფის ოლქში — 0,3%-ით, ხოლო ჩრდილოეთში — 0,1%-ით.

ახალაშენებული ბინები ბოლო ორთვიან პერიოდში 0,5%-ით გაძვირდა, მაგრამ ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელზე 0,8%-ით იაფი რჩებოდა. თუ გამოვრიცხავთ სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებით განხორციელებულ გარიგებებს, მოკლევადიანმა ზრდამ 0,4% შეადგინა. ამასთან, სუბსიდირებული გარიგებების წილმა ახალი ბინების ყველა გაყიდვის 41,2%-ს მიაღწია. აღნიშნული მონაცემები ისრაელის ცენტრალურმა სტატისტიკურმა ბიურომ 15 სექტემბერს გამოაქვეყნა.

ამრიგად, ბაზარი წლიურ მინუსში რჩება, თუმცა იმის მტკიცება, რომ ფასები თვიდან თვემდე თანმიმდევრულად კლებას განაგრძობს, უკვე აღარ შეიძლება.

იერუსალიმის მერი შემდგომ კლებას ელის

ამ ფონზე იერუსალიმის მერმა მოშე ლიონმა პოტენციურ მყიდველებს ურჩია, არ იჩქარონ.

Srugim-თან ინტერვიუში მან განაცხადა, რომ მისი აზრით, აზრი აქვს ერთი ან ორი წელი დაცდას, რადგან ფასებმა შესაძლოა კლება განაგრძოს. ლიონი მიიჩნევს, რომ დეველოპერებს რჩებათ რენტაბელობის მარაგი, რაც მათ მყიდველებისთვის დამატებითი დათმობების გაკეთების საშუალებას აძლევს.

ამასთან, მას არ უსაუბრია ბაზრის კოლაფსზე, არამედ შესაძლო სცენარი აღწერა როგორც ფასების შემდგომი კლება და ზომიერება. ეს მერის პირადი შეფასებაა და არა ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს ან ისრაელის ბანკის პროგნოზი.

JFeed-მა მისი განცხადება 15 სექტემბერს გამოაქვეყნა, იმავე დღის საღამოს CBS-ის ახალი ინდექსის გამოსვლამდე. მასალაში გამოყენებული იყო წინა სტატისტიკა: მაშინ ბოლო ხელმისაწვდომი წლიური კლება შეადგენდა 1,5%-ს, ხოლო მოკლევადიანი ზრდა — 0,1%-ს. ახალმა მონაცემებმა წლიური ვარდნა 1,2%-მდე შეამცირა და წინა პერიოდთან შედარებით კიდევ ერთი მცირე ზრდა აჩვენა.

თითქმის 85 ათასი ბინა გაუყიდავი რჩება

მთავარ ფაქტორად, რომელიც გამყიდველების საწინააღმდეგოდ მუშაობას განაგრძობს, ბაზარზე ახალი საცხოვრებლის მოცულობა რჩება.

ივლისის ბოლოს დეველოპერებსა და სხვა გამყიდველებს დაახლოებით 84 990 ახალი ბინა ჰქონდათ დარჩენილი. რეალიზაციის მიმდინარე ტემპით, მთელი ამ მოცულობის გასაყიდად დაახლოებით 26,9 თვე იქნებოდა საჭირო.

მაის-ივლისში ქვეყნის მასშტაბით დაახლოებით 25 160 ბინა გაიყიდა — 20,8%-ით მეტი, ვიდრე თებერვალ-აპრილში, და 14,6%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს.

მათგან დაახლოებით 10 470 ახალაშენებული იყო. მათი გაყიდვები წინა სამ თვესთან შედარებით 30,4%-ით გაიზარდა, ხოლო წლიურ ჭრილში — 42%-ით. თუმცა ახალი ბინების 33,7% სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებით გაიყიდა.

მეორად ბაზარზე დაახლოებით 14 690 ბინა გაიყიდა. ზრდამ წინა სამთვიან პერიოდთან შედარებით 14,8% შეადგინა, ხოლო წლიურ გამოსახულებაში — მხოლოდ 0,8%.

ამასთან, ივლისი ივნისზე სუსტი აღმოჩნდა: თვის განმავლობაში დაახლოებით 7 600 გარიგება შედგა. სამთვიან შედარებაში გამოცოცხლების მიუხედავად, გაუყიდავი ბინების მარაგი თითქმის არ მცირდება. მისი ნახევარზე მეტი თელ-ავივისა და ცენტრალურ ოლქებშია კონცენტრირებული — შესაბამისად დაახლოებით 26,2 ათასი და 21 ათასი ბინა.

მყიდველებისთვის ეს ნიშნავს უფრო ფართო არჩევანს უპირველეს ყოვლისა იმ რაიონებში, სადაც ახალი მიწოდების დიდი მოცულობაა. დეველოპერებისთვის კი — აუცილებლობას, კონკურენცია გაუწიონ არა მხოლოდ ოფიციალური ფასით, არამედ გარიგების პირობებითაც.

ფასდაკლება ინდექსში ყოველთვის არ ჩანს

ახალაშენებული ობიექტების დიდი მარაგი სულაც არ იწვევს დაუყოვნებლივ ოფიციალური ფასების იმავე დონით შემცირებას.

პირდაპირი ფასდაკლების ნაცვლად, დეველოპერმა შესაძლოა მყიდველს შესთავაზოს გადახდის გაწელილი გრაფიკი, ნაწილობრივი დაფინანსება, თანმხლები ხარჯების დაფარვა, გაუმჯობესებული რემონტი ან სხვა შეღავათები. შესყიდვის ეკონომიკური ღირებულება მცირდება, თუმცა ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ფასი გაცილებით ნაკლებად იცვლება.

ამიტომ დეველოპერებზე ზეწოლა შესაძლოა გაყიდვების პირობებში უფრო ადრე გამოვლინდეს, ვიდრე CBS-ის ინდექსში.

დამატებით როლს ასრულებს სახელმწიფო სუბსიდირება. მაის-ივლისში ასეთ პროგრამებზე გაყიდული ახალაშენებული ბინების დაახლოებით მესამედი მოდიოდა, ხოლო ფასების ბოლო ორთვიან გაანგარიშებაში მათმა წილმა 41,2%-ს მიაღწია.

ეს მნიშვნელოვანია მოთხოვნის აღდგენის შეფასებისას. ახალაშენებულებზე გარიგებების რაოდენობის ზრდა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს მიმდინარე ფასებში თავისუფალი საბაზრო მოთხოვნის იმავე დონით ზრდას.

მეორადი საცხოვრებელი უფრო სწრაფად იაფდება

CBS-ის ახალი კვარტალური ინდექსი ცალკე აჩვენებს სიტუაციას მეორად ბაზარზე. 2026 წლის მეორე კვარტალში არსებულ ბინებზე ფასები პირველ კვარტალთან შედარებით 1,2%-ით შემცირდა.

ყველაზე შესამჩნევი კვარტალური კლება დარეგისტრირდა იერუსალიმის ოლქში — 2,9%. თელ-ავივის ოლქში ფასებმა 2% დაკარგა, ცენტრალურში — 1,1%.

მცირე ზრდა შეინიშნებოდა სამხრეთში, ჩრდილოეთში და ჰაიფის ოლქში.

ეს მაჩვენებელი მეორადი ბაზრის ახალაშენებული ობიექტებისგან გამიჯვნაში გვეხმარება, სადაც სტატისტიკაზე უფრო ძლიერ გავლენას ახდენს სახელმწიფო პროგრამები, დეველოპერების მარკეტინგული შეთავაზებები და მსხვილი პროექტების რეალიზაციის ვადები.

საშუალო ჩეკი 2,435 მლნ შეკელამდე გაიზარდა

ინდექსის შემცირების ფონზე ფაქტობრივად დადებული გარიგების საშუალო თანხა გაიზარდა.

2026 წლის მეორე კვარტალში თავისუფალ ბაზარზე გაყიდული ბინის საშუალო ღირებულებამ დაახლოებით 2,435 მლნ შეკელი შეადგინა. ეს 3,7%-ით მეტია პირველ კვარტალთან შედარებით და 7,9%-ით მაღალი 2025 წლის მეორე კვარტალზე.

ყველაზე მაღალი საშუალო ღირებულება ოლქებს შორის დაფიქსირდა თელ-ავივის ოლქში — დაახლოებით 3,577 მლნ შეკელი. ყველაზე დაბალი კი — ჩრდილოეთის ოლქში, დაახლოებით 1,52 მლნ.

დიდ ქალაქებს შორის თელ-ავივი ყველაზე ძვირად რჩებოდა გარიგების საშუალო ფასით დაახლოებით 4,554 მლნ შეკელი. ჰერცლიაში მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით 3,578 მლნ-ს, რამათ-განში — 3,07 მლნ-ს, იერუსალიმში — 3,059 მლნ-ს.

საშუალო ფასის ზრდა არ ეწინააღმდეგება ინდექსის შემცირებას. ეს სხვადასხვა მაჩვენებელია. ინდექსი აკორექტირებს გაყიდული ობიექტების მახასიათებლების ცვლილებას, ხოლო ჩვეულებრივი საშუალო დამოკიდებულია გარიგებების შემადგენლობაზე. თუ უფრო მეტი ძვირადღირებული ბინა იყიდება, საშუალო ჩეკი შეიძლება გაიზარდოს შესადარისი საცხოვრებლის ღირებულების შემცირების პირობებშიც კი.

ისრაელის ბანკის განაკვეთი 3,25%-მდე შემცირდა

მოთხოვნა მხარდაჭერას მონეტარული პოლიტიკის მხრიდან იღებს.

1 სექტემბერს ისრაელის ბანკმა ძირითადი განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით — 3,25%-მდე შეამცირა. მარეგულირებელმა ამავდროულად აღნიშნა, რომ გაუყიდავი ახალი საცხოვრებლის მოცულობა მაღალი რჩება, თუმცა მაისსა და ივნისში გარიგებების რაოდენობა ზომიერად გაიზარდა, ძირითადად ახალაშენებული ობიექტების ხარჯზე.

ივლისში იპოთეკური დაკრედიტების მოცულობამ სეზონური კორექტირების გათვალისწინებით დაახლოებით 10 მლრდ შეკელი შეადგინა.

გაქირავების ბაზარზე ზრდის ტემპები ასევე შენელდა. მოქმედი ხელშეკრულების გაგრძელებისას ქირა საშუალოდ 2,6%-ით ძვირი იყო, ვიდრე ერთი წლის წინ. დამქირავებლის შეცვლით გაფორმებულ ხელშეკრულებებში ზრდა 4,7%-მდე შენელდა ივნისის 6,6%-ის შემდეგ.

განაკვეთის შემცირება თანდათან ამცირებს კრედიტების ღირებულებას და დიდი მიწოდების მხრიდან საფასო წნეხის საპირისპიროდ მოქმედებს. ამიტომ შემდგომი დინამიკა დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რომელი ფაქტორი აღმოჩნდება უფრო ძლიერი.

მცირე კლება ხელმისაწვდომობის პრობლემას ვერ წყვეტს

დღევანდელი უარყოფითი წლიური დინამიკაც კი ჯერჯერობით მცირედ ცვლის გრძელვადიან სურათს.

Shoresh Institution-ის კვლევა, რომელიც 2026 წლის აპრილში გამოქვეყნდა, აჩვენებს, რომ 2000 წლიდან 2022 წლამდე ისრაელში საცხოვრებლის ფასები დაახლოებით 130%-ით გაიზარდა, მაშინ როდესაც შინამეურნეობების წმინდა შემოსავლები დაახლოებით 45%-ით გაიზარდა.

ავტორები ყურადღებას ამახვილებენ არა მხოლოდ ფასების საერთო დონეზე, არამედ მიწოდების სტრუქტურაზეც. ქვეყანაში არ შენდება საკმარისი მცირე ზომის ბინა მზარდი რაოდენობის მცირე შინამეურნეობებისთვის, ხოლო ოჯახების მესამედზე მეტი უკვე დამოკიდებულია ქირის ბაზარზე. მოსახლეობის მნიშვნელოვანი ნაწილისთვის საცხოვრებლის ხარჯები განკარგვადი შემოსავლის 30%-ს აღემატება.

ამიტომ მრავალწლიანი ზრდის შემდეგ რამდენიმე პროცენტით კლებაც კი ბაზარს ხელმისაწვდომობის ძველ დონეზე ვერ აბრუნებს.

მთავარი კითხვაა — შემცირდება თუ არა ახალაშენებული ბინების მარაგი

უახლოესი თვეები აჩვენებს, რამდენად მდგრადი აღმოჩნდა გარიგებების აღდგენა.

ერთის მხრივ, თითქმის 85 ათასი გაუყიდავი ბინა და მიწოდების დაახლოებით 27 თვე მყიდველებს არჩევანისა და მოლაპარაკებების მეტ შესაძლებლობას აძლევს. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია თელ-ავივისა და ცენტრალურ ოლქებში, სადაც მარაგების უდიდესი ნაწილია თავმოყრილი.

მეორეს მხრივ, მაის-ივლისში გაყიდვები საგრძნობლად გაიზარდა, განაკვეთი 3,25%-მდე დაეცა, ხოლო ფასების საერთო ინდექსი უკვე ორი პერიოდია მცირე პლუსს აჩვენებს.

ამიტომ ბაზრის აღწერა ახლა დამაჯერებლად არ შეიძლება არც როგორც ზრდის ახალი ციკლი და არც როგორც მიმდინარე კოლაფსი. ბაზრის მდგომარეობის უფრო ზუსტი ნიშანია დეველოპერების უნარი, შეამცირონ დაგროვილი საცხოვრებელი მარაგი ფასების სწრაფ ზრდაზე დაბრუნების გარეშე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, თითქმის 85 ათასი გაუყიდავი ბინა ისრაელის ბაზარზე ზეწოლის მთავარ წყაროდ რჩება, მაგრამ თავისთავად არ იძლევა ფასების შემდგომი ვარდნის გარანტიას. ახალაშენებულების გაყიდვები აღდგა, საპროცენტო განაკვეთი შემცირდა, ხოლო ბოლო ორმა ორთვიანმა პერიოდმა ინდექსის მცირე ზრდა აჩვენა. მყიდველებისთვის ყველაზე ხელსაყრელი სიტუაცია იქ იქმნება, სადაც მაღალია კონკურენცია ახალ პროექტებს შორის. თუ საცხოვრებლის მარაგი მიმდინარე დონეზე დარჩება თავისუფალი გაყიდვების შენელების ფონზე, ფასდაკლებებისა და გარიგების პირობების გაუმჯობესების შესაძლებლობები შენარჩუნდება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

ეცემა თუ არა საცხოვრებლის ფასები ისრაელში?

წლიურ გამოსახულებაში — დიახ. 2026 წლის ივნის-ივლისში ფასები 1,2%-ით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს. თუმცა წინა ორთვიან პერიოდთან შედარებით ისინი 0,2%-ით გაიზარდა.

რამდენად გაიაფდა ახალაშენებული ბინები?

ახალ ბინებზე ფასების ინდექსი გასული წლის დონეზე 0,8%-ით დაბალი იყო. წინა პერიოდთან შედარებით ფასები 0,5%-ით გაიზარდა.

სად იაფდება საცხოვრებელი ყველაზე სწრაფად?

წლიურ ჭრილში ყველაზე ძლიერი კლება დარეგისტრირდა ცენტრალურ ოლქში — 3,2%. ჰაიფის ოლქში ფასებმა 2,4% დაკარგა, თელ-ავივის ოლქში — 0,9%.

რა ხდება იერუსალიმში ფასებთან დაკავშირებით?

ივნის-ივლისში ფასები წინა პერიოდთან შედარებით 0,4%-ით შემცირდა, მაგრამ წინა წლის დონეზე 1,1%-ით მაღალი რჩებოდა.

რამდენი გაუყიდავი ახალი ბინა დარჩა ისრაელში?

ივლისის ბოლოს — დაახლოებით 84 990. რეალიზაციის მიმდინარე სიჩქარით ეს შეესაბამება მიწოდების დაახლოებით 26,9 თვეს.

იზრდება თუ არა საცხოვრებლის გაყიდვები?

მაის-ივლისში გაიყიდა დაახლოებით 25 160 ბინა, 20,8%-ით მეტი, ვიდრე წინა სამ თვეში. ამასთან, ივლისში გაყიდვები ივნისთან შედარებით შემცირდა.

რატომ იზრდება გარიგების საშუალო ფასი, თუ ინდექსი მცირდება?

საშუალო ღირებულება დამოკიდებულია გაყიდული ბინების შემადგენლობაზე. თუ კონკრეტულ კვარტალში მეტი ძვირადღირებული საცხოვრებელი იყიდება, საშუალო ჩეკი იზრდება. CBS-ის ინდექსი ასწორებს ობიექტებს შორის განსხვავებებს და ამიტომ უკეთესად აჩვენებს ფასების ცვლილებას შესადარის საცხოვრებელზე.

როგორია ახლა ისრაელის ბანკის განაკვეთი?

2026 წლის 1 სექტემბრიდან ძირითადი განაკვეთი 3,25%-ს შეადგენს.

ღირს თუ არა ფასების შემდგომ კლებას დაველოდოთ?

გარდაუვალი კლების შესახებ ოფიციალური პროგნოზი არ არსებობს. მოშე ლიონი შემდგომ გაიაფებას ელის, თუმცა სტატისტიკა ამავდროულად აჩვენებს ახალაშენებული ობიექტების მაღალ მარაგს, გაყიდვების აღდგენას, საპროცენტო განაკვეთის შემცირებას და ფასების მცირე მოკლევადიან ზრდას.

გეგმაშია დაახლოებით 27 ათასი ბინა

ოფისებისა და სხვა სამუშაო ადგილებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების საცხოვრებელ ფართებად გადაკეთების სპეციალური კომისია 2022 წლიდან ფუნქციონირებს. პირველ წლებში მისი მუშაობა ნელა მიმდინარეობდა: ქალაქებს არ სურდათ პოტენციური საოფისე ფართების დაკარგვა, კომისია კი ძირითადად მიწის მესაკუთრეებისგან შემოსულ წინადადებებს განიხილავდა.

ბოლო ერთი წლის განმავლობაში მიდგომა შეიცვალა. დამგეგმარებლებმა თავად დაიწყეს მსხვილი ტერიტორიების ძიება, სადაც საოფისე პროექტები წლების განმავლობაში მხოლოდ ქაღალდზე რჩება, და მუნიციპალიტეტებთან განაშენიანების ახალი ვარიანტების განხილვა.

ამჟამად დაახლოებით 7 ათასი ბინა შედის ათ გეგმაში, რომლებზეც განხილვები უკვე მიმდინარეობს. დამატებით გამოვლენილია 15 ტერიტორია კიდევ დაახლოებით 20 ათასი ბინის პოტენციალით. როგორც Ynet წერს Calcalist-ზე დაყრდნობით, კომისია ახლა აქცენტს შერეულ განაშენიანებაზე აკეთებს: საცხოვრებელმა ფართებმა შესაძლოა შეავსოს ოფისები და სავაჭრო ფართები, ნაცვლად მათი სრული ჩანაცვლებისა.

ამიტომ ციფრი 27 ათასი არ ნიშნავს, რომ ბინების ამ რაოდენობამ უკვე მიიღო საბოლოო ნებართვა. ნაკვეთების მნიშვნელოვანი ნაწილი დაგეგმარების პროცესის საწყის ეტაპზეა და პროექტების პარამეტრები შესაძლოა კიდევ შეიცვალოს.

გივათ-შმუელში ორ საცხოვრებელ ცათამბჯენს ამზადებენ

ყველაზე წინ წაწეული პროექტი გივათ-შმუელში, №4 ტრასისა და ამავე სახელწოდების საგზაო კვანძის მახლობლად მდებარეობს.

Ezri ჯგუფის Amitech კომპლექსის ტერიტორიაზე მანამდე ნებადართული იყო 52 ათასი კვ. მ ოფისების მშენებლობა. პროექტი ვერ განხორციელდა. ახალი ვარიანტი ითვალისწინებს ორ 32-სართულიან კოშკს დაახლოებით 400 ბინით. ხუთი ქვედა სართულის დატოვება ოფისებისა და ვაჭრობისთვის იგეგმება.

საცხოვრებელი ფართის ნახევარი უნდა შედგებოდეს კომპაქტური ბინებისგან, რომელთა ფართობი დაახლოებით 50 კვ. მ იქნება. ასეთი ფორმატი პირველ რიგში გათვლილია მცირე საოჯახო მეურნეობებზე.

პროექტი უახლოვდება გეგმის დასამტკიცებლად ოფიციალურად წარდგენის ეტაპს. მის წინსვლას ხელს უწყობს მეზობელი ინფრასტრუქტურული პროექტიც: №4 ტრასის მონაკვეთის გაყვანა ბნეი-ბრაკსა და გივათ-შმუელს შორის გვირაბში იგეგმება. ამან შესაძლოა გაათავისუფლოს მიწა ზედაპირზე და შეცვალოს ტერიტორიის დაგეგმარება.

სწორედ გივათ-შმუელი აჩვენებს, როგორ მუშაობს ახალი სქემა: ეკონომიკურად სუსტი საოფისე პროექტი სრულად გაუქმებას სულაც არ ექვემდებარება. მის ნაცვლად ყალიბდება შერეული კომპლექსი, სადაც საცხოვრებელი ფართები მშენებლობას უფრო სიცოცხლისუნარიანს ხდის.

კომისია ტრანსპორტთან ახლოს მდებარე მსხვილ ნაკვეთებს ირჩევს

მიდგომის შეცვლის შემდეგ კომისიამ შეამცირა იმ პროექტების წრე, რომლებზეც მუშაობს.

ჩვეულებრივ ვითარებაში განიხილება სტრატეგიული ტერიტორიები არანაკლებ 50 დუნამის, ანუ დაახლოებით ხუთი ჰექტრის ფართობით. მსუბუქი რკინიგზის სადგურებთან ან მომავალ მეტროსთან ახლოს მდებარე მიწისთვის მინიმალური ფართობი 15 დუნამამდეა შემცირებული.

პრიორიტეტი ენიჭება ნაკვეთებს არსებული საცხოვრებელი კვარტლების მახლობლად და ტერიტორიებს მსხვილი ინფრასტრუქტურული შეზღუდვების გარეშე, რომლებსაც მშენებლობის წლობით შეფერხება შეუძლიათ.

ისრაელის ცენტრალური ნაწილისთვის ასეთი მიდგომა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. აქ მსხვილი თავისუფალი მიწა ცოტაა, საცხოვრებლის შექმნა კი სულ უფრო ხშირად მოითხოვს უკვე დაგეგმარებული ურბანული ტერიტორიების უფრო ინტენსიურ გამოყენებას.

ქალაქებს არ სურდათ ოფისებიდან შემოსავლის დაკარგვა

პროგრამის ნელი დაწყება დიდწილად მუნიციპალიტეტების ინტერესებით აიხსნება.

ოფისებსა და სავაჭრო ფართებს ქალაქებისთვის ჩვეულებრივ უფრო მეტი არნონა — უძრავი ქონების მუნიციპალური გადასახადი — მოაქვთ, ვიდრე საცხოვრებელს. საცხოვრებელი რაიონები ამავდროულად მოითხოვს დამატებით ხარჯებს საბავშვო ბაღებზე, სკოლებზე, გზებზე, საზოგადოებრივ სივრცეებსა და კომუნალურ ინფრასტრუქტურაზე.

შედეგად, ქალაქს შესაძლოა დარჩეს სტიმული, შეინარჩუნოს ნაკვეთი ოფისებისთვის მაშინაც კი, როდესაც კერძო დეველოპერი მშენებლობის დაწყებაში ეკონომიკურ აზრს ვეღარ ხედავს.

ახალი მოდელი გულისხმობს მეტ მოლაპარაკებას ადგილობრივ ხელისუფლებასთან. საქმიანი ფუნქციის საცხოვრებლით სრული ჩანაცვლების ნაცვლად, დამგეგმარებლებს შეუძლიათ შეინარჩუნონ ოფისებისა და ვაჭრობის ნაწილი და დაამატონ ბინები, რაც მთელი პროექტის ეკონომიკის გაუმჯობესების საშუალებას იძლევა.

კომისიის უფლებამოსილება ასევე გახანგრძლივდა 2029 წლის ბოლომდე. სამუშაო ადგილებისთვის განკუთვნილი მიწების გარდა, მას მიეცა კომერციული დანიშნულების ნაკვეთების საცხოვრებელ ფართებად გადაკეთების განხილვის უფლება. ეს მეტ დროს აძლევს პროექტებს, რომლებიც დაგეგმარების რთულ ცვლილებას მოითხოვს.

საოფისე ბაზარზე პრობლემა ყველგან თანაბრად არ დგას

პროგრამა არ ნიშნავს, რომ ისრაელი ოფისებზე საერთოეროვნული მოთხოვნის სრულ არარსებობას წააწყდა.

ყველაზე მაღალი ხარისხის შენობები თელ-ავივის ცენტრალურ ბიზნეს რაიონში აგრძელებს მოიჯარეების მოზიდვას. ბევრად უფრო რთულია სიტუაცია ნაკლებად ხელსაყრელ ლოკაციებზე და საგარეუბნო საქმიან ზონებში, სადაც კომპანიები უფრო მგრძნობიარენი ხდებიან მდებარეობის, სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობისა და შენობის ხარისხის მიმართ.

ამასთან, მიწოდება კვლავ იზრდება. Cushman & Wakefield Inter Israel აიალონის დერეფნის გასწვრივ 2026–2031 წლებში ექსპლუატაციაში შესაყვანად დაგეგმილ ოფისების მოცულობას 1 მლნ კვ. მ-ზე მეტად აფასებს. მხოლოდ 2027 წელზე მოდის დაახლოებით 394 ათასი კვ. მ — მიმდინარე ციკლის ყველაზე დიდი წლიური მოცულობა.

ასეთ ბაზარს შეუძლია ერთდროულად შეინარჩუნოს საუკეთესო ობიექტების მაღალი დატვირთვა და განიცადოს ჭარბი მიწოდება იმ ნაკვეთებზე, სადაც საოფისე მშენებლობა მრავალი წლის წინ სრულიად განსხვავებული მოლოდინების საფუძველზე დაიგეგმა.

ამიტომ კონვერტაცია პირველ რიგში მიმართულია იმ პროექტებზე, რომლებიც არსებული დანიშნულებით შესაძლოა მშენებლობის ეტაპზე საერთოდ ვერ გადავიდეს.

საცხოვრებელზე მოთხოვნაც არ შეიძლება ჩაითვალოს უპირობოდ

მიწის ბინებისთვის გადაკეთება ხდება იმ დროს, როდესაც ისრაელის საცხოვრებელი ბაზარი თავად გადის სუსტი გაყიდვებისა და ახალაშენებული ობიექტების დიდი მიწოდების პერიოდს.

2026 წლის ივნისის ბოლოს გასაყიდად რჩებოდა დაახლოებით 84,3 ათასი ახალი ბინა. რეალიზაციის მიმდინარე ტემპით ეს მოცულობა დაახლოებით 26 თვეს ეყოფოდა. გაუყიდავი ბინების თითქმის 55% თელ-ავივისა და ცენტრალურ ოლქებში მდებარეობდა: 30,2% და 24,4% შესაბამისად.

ფასები ასევე რჩება გასული წლის დონეზე დაბლა. ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს მიერ 15 სექტემბერს გამოქვეყნებული მონაცემებით, ივნის-ივლისის გარიგებები საშუალოდ 0,2%-ით ძვირი იყო, ვიდრე მაის-ივნისში. თუმცა წლიურ ჭრილში საცხოვრებლის ფასების ინდექსი 1,2%-ით შემცირდა. ახალაშენებული ბინები წელიწადში 0,8%-ით გაიაფდა.

ამრიგად, საოფისე მიწების საცხოვრებლად გადაკეთება არ შეიძლება აიხსნას ბაზარზე ათიათასობით ახალი ბინის დაუყოვნებლივ გამოტანის აუცილებლობით. ასეთი პროექტების უმრავლესობას ნებისმიერ შემთხვევაში რამდენიმე წელი დასჭირდება. საუბარია უფრო მიწის გრძელვადიან გამოყენებაზე, რომელიც ძველი დანიშნულებით შესაძლოა აუთვისებელი დარჩეს.

საცხოვრებელმა შესაძლოა გაყინული პროექტები გააცოცხლოს

საოფისე და საცხოვრებელი მშენებლობის ეკონომიკა განსხვავებულადაა მოწყობილი.

თუ ნაკვეთის გარშემო უკვე დაგეგმილია ზედმეტად ბევრი საქმიანი ფართი, მოსალოდნელმა საიჯარო განაკვეთმა შესაძლოა ვერ აანაზღაუროს მიწა, მშენებლობა და დაფინანსება. ასეთ ვითარებაში მესაკუთრეს შეუძლია წლობით შეინარჩუნოს ოფისების ნებართვა სამუშაოების დაწყების გარეშე.

ბინების დამატება ცვლის ფინანსურ მოდელს. საცხოვრებლის გაყიდვა შესაძლებელია ცალკეულ ობიექტებად, ხოლო მასზე მოთხოვნა სრულად არ ემთხვევა კომპანიების მოთხოვნას საოფისე ფართებზე.

ამასთან, კონვერტაცია წარმატების გარანტიას არ იძლევა. საცხოვრებელი პროექტი ასევე დამოკიდებულია დაფინანსების ღირებულებაზე, ბაზრის მდგომარეობაზე, სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობასა და ინფრასტრუქტურულ ხარჯებზე.

ისრაელის ბანკმა 1 სექტემბერს ძირითადი განაკვეთი 3,25%-მდე შეამცირა, თუმცა ამავდროულად აღნიშნა, რომ გაუყიდავი ახალი ბინების მარაგი მაღალი რჩება. ბაზარზე აქტივობა მაისსა და ივნისში ოდნავ გაიზარდა, უპირველეს ყოვლისა ახალაშენებული ობიექტების ხარჯზე.

ეს თითოეული ნაკვეთის ეკონომიკურ შემოწმებას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის: თავად მიწის დანიშნულების შეცვლა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს, რომ დეველოპერი მშენებლობას დაუყოვნებლივ დაიწყებს.

შერეული განაშენიანება საძილე რაიონების რისკს ამცირებს

ახალი სტრატეგიის კიდევ ერთი თავისებურებაა უარის თქმა იდეაზე, რომ ყველა ოფისი უბრალოდ ბინებით ჩანაცვლდეს.

პროექტის შიგნით სამუშაო ადგილებისა და ვაჭრობის შენარჩუნება საშუალებას იძლევა შემცირდეს ყოველდღიური მგზავრობა საცხოვრებელ რაიონებსა და საქმიან ცენტრებს შორის. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მომავალ მეტროსა და მსუბუქი რკინიგზის ხაზებთან მდებარე ნაკვეთებისთვის, სადაც სახელმწიფო განაშენიანების სიმჭიდროვის გაზრდას ისახავს მიზნად.

საოფისე დანიშნულების სრულ ლიკვიდაციას შეეძლო სხვა პრობლემა შეექმნა: რამდენიმე წელიწადში ხარისხიან სამუშაო ფართებზე მოთხოვნა აღდგება, ტრანსპორტთან შესაფერისი მიწები კი აღარ დარჩება.

ამიტომ კომისია ცდილობს შეცვალოს სწორედ ის გეგმები, რომლებიც ეკონომიკურად შეუსრულებლად მიიჩნევა, და შეინარჩუნოს საქმიანი ფუნქცია იქ, სადაც მას აზრი აქვს.

27 ათასი ბინა ქაღალდზე ერთდროულად არ დარჩება

მექანიზმის მუშაობის პირველმა წლებმა აჩვენა, რომ დანიშნულების შეცვლა მხოლოდ ერთი ეტაპია გრძელ პროცესში.

ამის შემდეგ პროექტს მაინც სჭირდება დეტალური გეგმა, შეთანხმება ქალაქთან და ინფრასტრუქტურულ ორგანიზაციებთან, მშენებლობის ნებართვა და დაფინანსება. ბინის საგეგმო რეზერვში გამოჩენასა და დასახლებას შორის შესაძლოა წლები გავიდეს.

ამიტომ ყველა 27 ათასი ბინის შეჯამება და მათი გაყიდვების ან მშენებლობის წლიურ მოცულობასთან შედარება არაკორექტულია. ისინი სხვადასხვა ეტაპზეა, ხოლო დაახლოებით 20 ათასი ჯერ მხოლოდ წინასწარ გამოვლენილ პოტენციალს განეკუთვნება.

კომისიის მუშაობის ყველაზე სასარგებლო მაჩვენებელი გახდება არა საერთო პორტფელის ზომა, არამედ იმ პროექტების რაოდენობა, რომლებმაც დამტკიცებამდე, ნებართვებამდე და მშენებლობის დაწყებამდე მიაღწიეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, პროგრამა იძლევა შესაძლებლობას სამუშაო პროცესში დაბრუნდეს ნაკვეთები, სადაც ძველმა საოფისე მოდელმა ფაქტობრივად დაკარგა ეკონომიკური აზრი. თუმცა 27 ათასი ბინა ჯერჯერობით ასახავს მიწის პოტენციალს და არა მიწოდების სამომავლო მოცულობას. დამატებითი რისკი დაკავშირებულია იმასთან, რომ ახალაშენებული ობიექტების ბაზარი უკვე ფლობს გაუყიდავი ბინების დიდ მარაგს. ამიტომ მდებარეობის ხარისხი, ტრანსპორტი და კონკრეტული პროექტის ეკონომიკა უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე საერთო ციფრი. თუ კომისია შეძლებს შერეულ განაშენიანებაში სწორედ სატრანსპორტო კვანძებთან მდებარე გაყინული ნაკვეთების გადაყვანას, ეფექტი ქალაქებისთვის უფრო შესამჩნევი იქნება, ვიდრე გეგმებში ბინების რაოდენობის უბრალო ზრდა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

რა ღირს საცხოვრებელი ისრაელში

2026 წლის ივნისში ისრაელში 8 757 ბინა გაიყიდა, რაც 50%-ით აღემატება 2024 წლის ანალოგიურ პერიოდს და 6%-ით — მაისის დონეს. პირველად ბაზარზე გარიგებები დაიდო 3 593 ბინაზე (+84%), მათ შორის სუბსიდირებული პროგრამებით გათვალისწინებულ საცხოვრებელზე. მეორად ბაზარზე რეალიზებულია 5 164 ობიექტი (+33%).

2026 წლის მაის-ივნისში ისრაელის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი წინა კლების შემდეგ მთლიანობაში დასტაბილურდა. ქვეყნის ცენტრალურ ნაწილში უძრავი ქონების ღირებულება 1%-ით შემცირდა, თელ-ავივში — 0,7%-ით. ამავდროულად, იერუსალიმში მაჩვენებელი 1,8%-ით გაიზარდა, ჰაიფაში — 1,5%-ით, ჩრდილოეთსა და სამხრეთში კი შესაბამისად 0,9%-ით და 0,7%-ით.

ერთ წელიწადში ყველაზე შესამჩნევი კლება დაფიქსირდა ცენტრალურ რეგიონში — 4,1%-ით. ჰაიფასა და თელ-ავივში მაჩვენებელი შესაბამისად 1,8%-ით და 1,7%-ით შემცირდა. იერუსალიმში, ჩრდილოეთსა და სამხრეთში ნარჩუნდება დადებითი დინამიკა — 1,8%, 1,6% და 0,1%.

შესყიდვის საშუალო თანხამ თელ-ავივში 3,58 მლნ შეკელი ($1,197 მლნ) შეადგინა. 83 კვ. მ ფართობის სამოთახიანი ობიექტი 2018 წლის სახლში 3,05 მლნ ($1,02 მლნ) ღირდა, ხოლო 64 კვ. მ ფართობის ბინა 2024 წლის შენობაში — 3,1 მლნ ($1,037 მლნ). უფრო ფართო, 147 კვ. მ ფართობის ოთხოთახიანი საცხოვრებელი ახალი მაღალსართულიანი შენობის 39-ე სართულზე 5,05 მლნ-ად ($1,689 მლნ) გაიყიდა.

იერუსალიმში საშუალო ღირებულებაა 2,91 მლნ შეკელი ($973 244). 3,33 მლნ-ად ($1,115 მლნ) გაიყიდა 73 კვ. მ ფართობის სამოთახიანი ბინა 1950 წლის სახლში. ანალოგიური ფართობის ობიექტი — 71 კვ. მ სამი ოთახით 2018 წლის შენობაში — 2,45 მლნ NIS ($819 000) დაჯდა. ხუთი ოთახი 111 კვ. მ-ზე 1970 წლის სახლში შეიძინეს 4,65 მლნ NIS-ად ($1,555 მლნ).

ქვეყნის ცენტრალურ ნაწილში საშუალო ფასია 2,73 მლნ NIS ($913 043). ბეით-შემეშში 100 კვ. მ ფართობის ობიექტი (4 ოთახი, 2023 წ.) 2,21 მლნ-ად ($739 000) გაიყიდა. კიდევ ერთი ბინა — 120 კვ. მ, 5 ოთახი, 2019 წლის შენობა — 2,95 მლნ ($987 000) ღირდა.

ჰაიფაში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულებაა 1,93 მლნ შეკელი ($645 485). რეგისტრირებულ გარიგებებს შორისაა ხუთოთახიანი ბინა 98 კვ. მ ფართობით 2009 წლის სახლში 2,1 მლნ-ად ($702 000). სამხრეთში საშუალო მაჩვენებელია 1,66 მლნ NIS ($555 184), ჩრდილოეთში — 1,52 მლნ NIS ($508 361).

საცხოვრებლის ქირაობა ისრაელში

საიჯარო განაკვეთები საგრძნობლად განსხვავდება ქალაქისა და ობიექტის მახასიათებლების მიხედვით. თელ-ავივში 120 კვ. მ ფართობის სახლს რავივიმის რაიონში ბაღით, ორი გარემონტებული სააბაზანო ოთახით, სამი სველი წერტილით, საკუჭნაოთი და დაცული ოთახით გვთავაზობენ თვეში 13 000 NIS-ად ($4 348). 90 კვ. მ ფართობის ოთხოთახიანი ბინა ძველ ჩრდილოეთში იმავე თანხა ღირს.

იერუსალიმში საცხოვრებელი უფრო იაფი ჯდება. 75 კვ. მ ფართობის 3,5-ოთახიანი ბინა მეფე ჯორჯის ქუჩაზე ქირავდება თვეში 8 500 NIS-ად ($2 843). ფრანგული გორაკის რაიონში 89 კვ. მ ფართობის ოთხოთახიანი ობიექტი შემოთავაზებულია 7 800 NIS-ად ($2 609).

მოყვანილთაგან ყველაზე დაბალი განაკვეთებია ჰაიფაში. 100 კვ. მ ფართობის ოთხოთახიანი ბინის დაქირავება შესაძლებელია თვეში 4 800 NIS-ად ($1 605). თელ-ავივის განაკვეთებთან განსხვავება აჩვენებს, თუ რამდენად არსებითად მოქმედებს ლოკაცია ქირის ღირებულებაზე საცხოვრებლის მსგავსი ფართობის პირობებშიც კი.

ინვესტორთა აქტიურობა და საცხოვრებლის შემოსავლიანობა ისრაელში

ინვესტორებმა 2026 წლის ივნისში შეიძინეს 1 392 ბინა. მაჩვენებელი 64%-ით მეტი აღმოჩნდა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, თვის განმავლობაში კი დაფიქსირდა 5%-იანი ზრდა. შესყიდვების მატება ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი ცვლილება იყო გარიგებების სტრუქტურაში. ამასთან, ინვესტორების გაყიდვებიც მნიშვნელოვნად გაიზარდა — შესაბამისად 40%-ით და 6%-ით, 1 487-მდე. ამრიგად, ისრაელის უძრავი ქონების ბაზრიდან გასვლის დინამიკა უფრო მაღალია, ვიდრე შემოსვლის.

Global Property Guide-ის ექსპერტებმა 2026 წლის მესამე კვარტალში ისრაელის საცხოვრებლის საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა 3,05%-ად შეაფასეს. იანვარ-მარტში მაჩვენებელი ოდნავ მაღალი იყო — 3,15%. სამ უმსხვილეს ქალაქს შორის ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობა დაფიქსირდა ჰაიფაში — 3,16%, მეორე ადგილზეა იერუსალიმი — 3,06%, მესამეზე თელ-ავივი — 2,94%. თანაც საუბარია მთლიან შემოსავლიანობაზე — გადასახადების, რემონტის ხარჯების, აგენტების საკომისიოებისა და სხვა დანახარჯების გამოკლებამდე. წმინდა შემოსავლიანობა ჩვეულებრივ 1,5–2 პროცენტული პუნქტით დაბალი გამოდის. მოცდენის შემთხვევაში მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ უფრო შემცირდეს და მინუსშიც კი გადავიდეს.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ფასების კლება, შესვლის მაღალი ზღვარი და დაბალი მთლიანი შემოსავლიანობა ზღუდავს ისრაელის უძრავი ქონების ბაზრის მიმზიდველობას ინვესტორებისთვის. ადგილობრივი ბიზნესმენები სულ უფრო ხშირად განიხილავენ უცხოურ მიმართულებებს, სადაც ობიექტების შეძენა უფრო იაფი ჯდება, ხოლო პოტენციური შემოსავლიანობა უფრო მაღალია. ასეთ ვარიანტებს შორისაა საქართველო, სადაც ისრაელის მოქალაქეებს უკვე უკავიათ წამყვანი პოზიციები უცხოელ მყიდველებს შორის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

გადაწყვეტილება ბაზრის ნაწილის მოლოდინებს დაემთხვა, თუმცა ეკონომისტებს შორის ერთიანი პროგნოზი არ ყოფილა. Bloomberg აღნიშნავს, რომ დამატებითი ფაქტორი შეკელის ირგვლივ შექმნილი ვითარება გახდა: ექსპორტიორები ითხოვენ ზომებს, რომლებიც მათ კონკურენტუნარიანობაზე ძლიერი ეროვნული ვალუტის შედეგებს შეარბილებდა.

ისრაელის ბანკმა განაკვეთი 3,25%-მდე შეამცირა

მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტმა განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით შეამცირა. ახალი დონე 3,25% 3 სექტემბრიდან ამოქმედდება.

შემცირების მიმდინარე სერია გაზაფხულზე დაიწყო. 25 მაისს განაკვეთი 4%-დან 3,75%-მდე შემცირდა, ხოლო 6 ივლისს — 3,5%-მდე. ამგვარად, ზედიზედ სამი სხდომის განმავლობაში ფულის ღირებულება 0,75 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. მაისისა და ივლისის ოფიციალური გადაწყვეტილებები გამოქვეყნებულია ისრაელის ბანკის მიერ.

თუ მთლიან მიმდინარე ციკლს გავითვალისწინებთ, სექტემბრის გადაწყვეტილება მეხუთე შემცირება გახდა. ბანკმა შერბილება პირველად 2025 წლის 24 ნოემბერს დაიწყო, როდესაც განაკვეთი 4,5%-დან 4,25%-მდე დაწია, ხოლო 2026 წლის 5 იანვარს 4%-მდე ჩამოიყვანა. თებერვალში განაკვეთი უცვლელი დარჩა.

მომდევნო გადაწყვეტილება განაკვეთთან დაკავშირებით 21 ოქტომბერსაა დაგეგმილი.

ინფლაცია ისრაელში 1,5%-მდე შენელდა

ახალი შემცირების სასარგებლოდ მთავარი არგუმენტი ინფლაციური ზეწოლის შესუსტება გახდა.

სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ივნისში არ შეცვლილა და ივლისში 0,3%-ით გაიზარდა. წლიურმა ინფლაციამ 1,5% შეადგინა — ისრაელის ბანკის მიერ დადგენილი 1–3%-იანი მიზნობრივი დიაპაზონის შუა ნიშნულზე დაბალი. ენერგიის, ხილისა და ბოსტნეულის გამოკლებით, მაჩვენებელი ასევე 1,5%-ს შეადგენს.

რეგულატორი ამავდროულად ხაზს უსვამს, რომ შემდგომი შერბილების სივრცე რამდენიმე რისკითაა შეზღუდული. ფასებზე შეიძლება გავლენა იქონიოს ენერგომატარებლების ღირებულებამ, შეკელის კურსმა, საბიუჯეტო პოლიტიკამ, მოთხოვნა-მიწოდების თანაფარდობამ და საგარეო გაურკვევლობამ.

წინა სხდომის შემდეგ პერიოდში Brent-ის მარკის ნავთობი დაახლოებით 25%-ით გაძვირდა და ბარელზე თითქმის $90-ს მიაღწია. სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობაც გლობალური ბაზრის კვალდაკვალ გაიზარდა. ამიტომ დაბალი მიმდინარე ინფლაცია ჯერ კიდევ არ ნიშნავს მომდევნო შემცირებების ავტომატურ სერიას.

ეს მასალები ასევე აჩვენებს, რომ შრომის ბაზარი დაძაბული რჩება: ვაკანსიების წილი ივლისში 4,5%-მდე გაიზარდა, ხოლო ნომინალური ხელფასი აპრილ-ივნისში 6,2%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წლის ანალოგიურ პერიოდში. ყველა ძირითადი მაჩვენებელი მოცემულია ისრაელის ბანკის 1 სექტემბრის გადაწყვეტილებაში.

ძლიერი შეკელი ფასების შეკავებას უწყობს ხელს

ეროვნული ვალუტის დინამიკა კიდევ ერთი ფაქტორი გახდა, რამაც ცენტრალურ ბანკს განაკვეთის შემცირების საშუალება მისცა.

აქ მნიშვნელოვანია განვასხვაოთ მოკლევადიანი მოძრაობა და კვარტალური ცვლილება. ივლისის გადაწყვეტილების შემდეგ შეკელი დოლართან მიმართებაში 0,6%-ით გამყარდა, მაგრამ ევროსთან 1%-ით დასუსტდა. ძირითადი სავაჭრო პარტნიორების ვალუტათა კალათასთან მიმართებაში მისი კურსი პრაქტიკულად არ შეცვლილა — კლებამ დაახლოებით 0,1% შეადგინა.

მეორე კვარტალში სურათი გაცილებით ძლიერი იყო. შეკელი გამყარდა დაახლოებით 5,9%-ით დოლართან, 6,6%-ით ევროსთან და 6,1%-ით სავაჭრო პარტნიორების შეწონილ სავალუტო კალათასთან მიმართებაში, როგორც ეს ისრაელის ბანკის სავალუტო ბაზრის მიმოხილვიდან ირკვევა.

ვალუტის გამყარება აკავებს შიდა ინფლაციას: იმპორტირებული საქონელი, ნედლეული და მომსახურება შეკელში გადაანგარიშებით იაფდება. ექსპორტიორებისთვის ეფექტი საპირისპიროა — უცხოურ ვალუტაში მიღებული ამონაგები კონვერტაციის შემდეგ ნაკლებ შეკელს იძლევა.

სწორედ ამიტომ, ზედმეტად ძლიერი ეროვნული ვალუტა შესაძლოა ერთდროულად ეხმარებოდეს ცენტრალურ ბანკს ინფლაციის შემცირებაში და აუარესებდეს ექსპორტზე ორიენტირებული კომპანიების მდგომარეობას.

მშპ 15,4%-ით გაიზარდა, თუმცა ციფრს კონტექსტი სჭირდება

ეკონომიკურმა სტატისტიკამაც მისცა რეგულატორს შერბილების გაგრძელების შესაძლებლობა.

ისრაელის მშპ მეორე კვარტალში წლიური ტემპით გადაანგარიშებით 15,4%-ით გაიზარდა პირველ კვარტალთან შედარებით. ეს უშუალოდ კვარტალ-კვარტალზე დაახლოებით 3,6%-იან ზრდას შეესაბამება.

მაჩვენებელი განსაკუთრებულად მაღალი ჩანს, მაგრამ მისი მნიშვნელოვანი ნაწილი პირველ კვარტალში ეკონომიკური აქტივობის შემცირების შემდეგ აღდგენას უკავშირდება. ამიტომ ისრაელის ბანკი მეორე კვარტალს დამატებით ადარებს 2025 წლის ბოლოს.

წლიური ტემპით გადაანგარიშებით, მშპ მეორე კვარტალში 6,2%-ით მაღალი იყო 2025 წლის მეოთხე კვარტლის დონეზე. თუ გამოვრიცხავთ ისრაელის კომპანიების საქმიანობას საზღვარგარეთ, მაჩვენებელი 3,8%-მდე მცირდება.

ეს არსებითი სხვაობაა: ძირითადი ეკონომიკა აღდგენას განიცდის, თუმცა ბევრად უფრო ნელა, ვიდრე ამის წარმოდგენა სათაურში გამოტანილი 15,4%-იანი მაჩვენებლიდან შეიძლება.

სხვაობა ფაქტობრივ მშპ-სა და ზრდის გრძელვადიან ტრაექტორიას შორის ამასთანავე დაახლოებით 0,8%-მდე შემცირდა.

ისრაელის ბანკი პროგნოზირებს განაკვეთს დაახლოებით 3%-ის ფარგლებში

ივლისის მაკროეკონომიკური პროგნოზი უკვე ითვალისწინებდა შერბილების ციკლის გაგრძელებას.

ისრაელის ბანკის კვლევითი დეპარტამენტი მოელის, რომ ქვეყნის ეკონომიკა 2026 წელს 4%-ით, ხოლო 2027 წელს 5,5%-ით გაიზრდება. ინფლაცია 2026 წლის განმავლობაში 1,8%-ის დონეზეა ნავარაუდები.

საშუალო ძირითადი განაკვეთი 2027 წლის მეორე კვარტალში, რეგულატორის გათვლებით, დაახლოებით 3%-ის დონეზე უნდა იყოს. სექტემბრის გადაწყვეტილების შემდეგ მიმდინარე განაკვეთი ამ ორიენტირს მხოლოდ 0,25 პროცენტული პუნქტით აღემატება.

საბაზო სცენარი ასევე ითვალისწინებს საბიუჯეტო დეფიციტს მშპ-ის 4,9%-ის ოდენობით 2026 წელს და 4,2%-ს 2027 წელს. სახელმწიფო ვალი მშპ-ის დაახლოებით 69%-ის ფარგლებში უნდა დასტაბილურდეს.

ამასთან, პროგნოზი დამოკიდებულია საბიუჯეტო ხარჯებზე. თუ სახელმწიფო ხარჯები სცენარში ჩადებულზე მაღალი აღმოჩნდება, დეფიციტი და ინფლაციური ზეწოლაც შეიძლება გაიზარდოს. ეს პარამეტრები მოცემულია ისრაელის ბანკის კვლევითი დეპარტამენტის ივლისის პროგნოზში.

საცხოვრებლის ფასები შარშანდელზე დაბალი რჩება

უძრავი ქონების ბაზრისთვის განაკვეთის შემცირება დადებითი ფაქტორია, თუმცა მიმდინარე სტატისტიკა ჯერჯერობით არ აჩვენებს ფასების მკაფიო შემობრუნებას.

მაის-ივნისში საცხოვრებლის ღირებულება წინა ორთვიან პერიოდთან შედარებით 0,1%-ით გაიზარდა. 12 თვის განმავლობაში ფასები 1,5%-ით შემცირდა.

ისრაელის ბანკი ცალკე აღნიშნავს, რომ გაუყიდავი ბინების მარაგი მაღალი რჩება და ბოლო დროს პრაქტიკულად არ იცვლება. გარიგებების რაოდენობა მაისსა და ივნისში ზომიერად გაიზარდა, ძირითადად ახალაშენებული ობიექტების ხარჯზე.

ივლისში ახალი იპოთეკური სესხების მოცულობამ სეზონური კორექტირების შემდეგ დაახლოებით 10 მლრდ შეკელი შეადგინა.

მყიდველებისთვის ძირითადი განაკვეთის შემცირებას შეუძლია ეტაპობრივად შეამციროს იპოთეკის ნაწილის ღირებულება, განსაკუთრებით ცვლადი განაკვეთის მქონე სესხების. თუმცა ცენტრალური ბანკის განაკვეთი საბანკო შეთავაზებებში ავტომატურად და სრული მოცულობით არ გადადის: კონკრეტული სესხის ღირებულება დამოკიდებულია ვადაზე, სესხის სტრუქტურაზე, ბანკის რესურსების ღირებულებასა და კლიენტის რისკზე.

იჯარა საცხოვრებლის ფასზე სწრაფად იზრდება

გაქირავების ბაზარი ყიდვა-გაყიდვის ბაზარზე შესამჩნევად ძლიერად გამოიყურება.

სამომხმარებლო ფასების ინდექსის საცხოვრებლის კომპონენტი ივლისში 3,9%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს. დამქირავებლებისთვის, რომლებიც არსებულ ხელშეკრულებას აგრძელებენ, ზრდა დაახლოებით 2,6%-ს შეადგენდა.

დამქირავებლის შეცვლისას იჯარის ღირებულება გაცილებით სწრაფად იზრდებოდა — წელიწადში 4,7%-ით. ტემპი ამასთან შენელდა: ივნისში ანალოგიური მაჩვენებელი 6,6%-ს აღწევდა.

იქმნება ბაზრისთვის უჩვეულო კომბინაცია: შესყიდვის ფასები წლიურად 1,5%-ით შემცირდა, ხოლო საიჯარო გადასახადი ზრდას განაგრძობდა.

საინვესტიციო საცხოვრებლის მფლობელებისთვის ეს პოტენციურად აუმჯობესებს ობიექტის შემოსავლიანობას მის ღირებულებასთან მიმართებაში. დამქირავებლებისთვის ვითარება ნაკლებად ხელსაყრელია: გასაყიდი ფასების კლება თითქმის ვერ ეხმარება მათ, ვისაც ჯერ არ შეუძლია იპოთეკის აღება ან საჭირო პირველადი შენატანის შეგროვება.

განაკვეთის შემცირება თავდაპირველად ბინების მარაგის გაყიდვას დაეხმარება

მაღალი მიწოდება განასხვავებს მიმდინარე ციკლს იმ პერიოდებისგან, როდესაც განაკვეთების შემცირება სწრაფად იწვევდა საცხოვრებლის ღირებულების ახალ ნახტომს.

მაისის ბოლოს ისრაელის ბანკი გაყიდვაში დარჩენილი ახალი ბინების რაოდენობას დაახლოებით 85 ათას ობიექტად აფასებდა. სექტემბერშიც კი რეგულატორი აგრძელებს მარაგის მაღალ დონედ დახასიათებას.

ეს ნიშნავს, რომ ახალი მოთხოვნა, რომელიც შესაძლოა გაჩნდეს უფრო იაფი კრედიტების წყალობით, თავდაპირველად შეძლებს დაეხმაროს დეველოპერებს დაგროვილი მიწოდების შემცირებაში.

მხოლოდ მარაგების საგრძნობი შემცირების შემდეგ შეიძლება გაძლიერდეს ზეწოლა ფასებზე.

სწორედ ამიტომ, ძირითადი განაკვეთის 3,25%-მდე შემცირება პირდაპირ ვერ გადაითარგმნება უძრავი ქონების ღირებულების ასეთივე სწრაფი აღდგენის პროგნოზში.

განაკვეთის შემდგომი შემცირება გარანტირებული არ არის

ისრაელის მონეტარული პოლიტიკა ამჟამად ფაქტორების ორ ჯგუფს შორისაა მოქცეული.

ერთის მხრივ, ინფლაცია 1,5%-მდე შემცირდა, შეკელი ძლიერი რჩება, ხოლო საცხოვრებლის ბაზარი ფასების უარყოფით წლიურ დინამიკას აჩვენებს. ეს მაჩვენებლები იძლევა შესაძლებლობას, ეკონომიკურ აქტივობას უფრო დაბალი განაკვეთით დაეჭიროს მხარი.

მეორეს მხრივ — შრომის ბაზარი დაძაბული რჩება, ხელფასები იზრდება, ენერგეტიკული ფასები საგრძნობლად გაიზარდა, ხოლო სახელმწიფო ხარჯების შესაძლო გაფართოებას შეუძლია ახალი ინფლაციური იმპულსი შექმნას.

ამიტომ თავად ისრაელის ბანკი წინასწარ არ აცხადებს განაკვეთის შემდგომ ტრაექტორიას. გადაწყვეტილებები დამოკიდებული იქნება ფაქტობრივ ინფლაციაზე, ეკონომიკურ აქტივობაზე, სავალუტო კურსსა და საბიუჯეტო მაჩვენებლებზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, განაკვეთის ზედიზედ მესამე შემცირება ნამდვილად აუმჯობესებს პირობებს ისრაელის უძრავი ქონების ბაზრისთვის, მაგრამ ახალი საფასო ციკლის დაწყებაზე საუბარი ჯერ ნაადრევია. დაფინანსების ღირებულების შემცირება მყიდველების სასარგებლოდ მუშაობს, ხოლო იჯარის ზრდა ინვესტორთა ინტერესს ამაღლებს, თუმცა საცხოვრებლის წლიური ღირებულება ჯერჯერობით მცირდება და გაუყიდავი ბინების მარაგი მაღალი რჩება. მდგრადი შემობრუნების მთავარი ინდიკატორი თავად 3,25%-იანი განაკვეთი კი არა, გარიგებების რაოდენობის ერთდროული ზრდა და გაუყიდავი საცხოვრებლის მიწოდების შემცირება გახდება. თუ ეს კრედიტების ღირებულების შემდგომ კლებაზე სწრაფად მოხდება, მყიდველთა შედარებით ძლიერი პოზიციის პერიოდი შესაძლოა უფრო ადრე დასრულდეს, ვიდრე იაფი იპოთეკის სრულფასოვანი ციკლი დაიწყება.

FAQ განაკვეთისა და ისრაელის უძრავი ქონების შესახებ

რა საპროცენტო განაკვეთია ამჟამად ისრაელში?

ისრაელის ბანკმა 2026 წლის 1 სექტემბერს ძირითადი განაკვეთი 3,25%-მდე შეამცირა. ახალი დონე 3 სექტემბრიდან ამოქმედდება.

რამდენით შემცირდა განაკვეთი?

0,25 პროცენტული პუნქტით, ანუ 25 საბაზისო პუნქტით.

რამდენჯერ ზედიზედ შეამცირა ისრაელის ბანკმა განაკვეთი?

ზედიზედ სამ სხდომაზე: მაისში განაკვეთი 3,75%-მდე შემცირდა, ივლისში — 3,5%-მდე, ხოლო სექტემბერში — 3,25%-მდე.

რამდენჯერ შემცირდა განაკვეთი მთელი მიმდინარე ციკლის განმავლობაში?

2025 წლის ნოემბრიდან განხორციელდა ხუთი შემცირება: ნოემბერში, იანვარში, მაისში, ივლისსა და სექტემბერში.

რატომ ამცირებს ისრაელის ბანკი განაკვეთს?

ძირითადი ფაქტორია ინფლაციის შენელება. ივლისში მან 1,5% შეადგინა, რაც 1–3%-იანი მიზნობრივი დიაპაზონის შუა ნიშნულზე დაბალია.

შემცირდება თუ არა განაკვეთი შემდგომშიც?

რეგულატორის ივლისის პროგნოზი ითვალისწინებს საშუალო განაკვეთს დაახლოებით 3%-ის დონეზე 2027 წლის მეორე კვარტალში, მაგრამ ეს პროგნოზია და არა წინასწარ დამტკიცებული ტრაექტორია. გადაწყვეტილებები დამოკიდებული იქნება ინფლაციაზე, ეკონომიკაზე, სავალუტო კურსსა და ბიუჯეტზე.

რა ხდება საცხოვრებლის ფასებთან დაკავშირებით ისრაელში?

მაის-ივნისში ფასები წინა პერიოდთან შედარებით 0,1%-ით გაიზარდა, მაგრამ ერთი წლის წინანდელ დონეზე 1,5%-ით დაბალი დარჩა.

გაიაფდება თუ არა იპოთეკა?

ძირითადი განაკვეთის შემცირება ქმნის პირობებს დაკრედიტების გაიაფებისთვის, განსაკუთრებით ცვლადი განაკვეთის მქონე სესხებისთვის. ბანკების რეალური შეთავაზებები შესაძლოა სხვაგვარად შეიცვალოს გრძელვადიანი დაფინანსების ღირებულებისა და კრედიტის ინდივიდუალური პარამეტრების გამო.

რა ხდება საცხოვრებლის გაქირავების მიმართულებით?

ივლისში იჯარის ღირებულების ზრდა არსებული ხელშეკრულების გაგრძელებისას წლიურად დაახლოებით 2,6%-ს შეადგენდა, ხოლო დამქირავებლის შეცვლისას — 4,7%-ს.

როდის იქნება ისრაელის ბანკის მომდევნო გადაწყვეტილება?

მომდევნო სხდომა საპროცენტო განაკვეთთან დაკავშირებით 2026 წლის 21 ოქტომბერსაა დანიშნული.