ბალტიისპირეთის კომერციული უძრავი ქონება ლიკვიდურობას იბრუნებს

საინვესტიციო აქტივობა ლიეტუვაში, ლატვიასა და ესტონეთში 2026 წლის შუა პერიოდისთვის საგრძნობლად გამოცოცხლდა. აგვისტოში გამოქვეყნებული CPB Baltics-ის მიმოხილვა ერთდროულად ოთხ ძირითად სეგმენტს განიხილავს — საინვესტიციო ბაზარს, საოფისე, სავაჭრო უძრავ ქონებას, საწყობებსა და ლოგისტიკას — და აჩვენებს, რომ აღდგენა არათანაბრად მიმდინარეობს: პირობები საგრძნობლად განსხვავდება როგორც ქვეყნებს, ასევე ობიექტების ტიპებს შორის.

მთავარი ცვლილება დაბალი ლიკვიდურობის პერიოდის შემდეგ გარიგებების დაბრუნებაში მდგომარეობს. ინვესტორები კვლავ მზად არიან შეიძინონ მსხვილი ობიექტები და პორტფელები, თუმცა შემოსავლიანობისადმი მოთხოვნები მნიშვნელოვნად მკაცრი რჩება, ვიდრე რამდენიმე წლის წინ იყო.

კომერციული უძრავი ქონების შემოსავლიანობა აჩვენებს ობიექტის საიჯარო შემოსავლის თანაფარდობას მის ღირებულებასთან. იდენტური ფულადი ნაკადის პირობებში, უფრო მაღალი მოთხოვნილი შემოსავლიანობა ჩვეულებრივ ნიშნავს უფრო დაბალ ფასს, რომლის გადახდაც ინვესტორს სურს. ამიტომ, გარიგებების ზრდა შემოსავლიანობის მაღალი მაჩვენებლების შენარჩუნების ფონზე, პირველ რიგში, მყიდველთა და გამყიდველთა მოლოდინებს შორის სხვაობის შემცირებაზე მეტყველებს და არა ძველი ფასების სწრაფ აღდგენაზე.

ლიეტუვა ინვესტიციების მოცულობით ლიდერობს

პირველ ნახევარში ბალტიისპირეთში ყველაზე აქტიური ბაზარი ლიეტუვა გახდა. Colliers-ის შეფასებით, ქვეყნის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ €500 მლნ-ს გადააჭარბა. ლატვიაში ამ მაჩვენებელმა დაახლოებით €177 მლნ შეადგინა — დაახლოებით 70%-ით მეტი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, ხოლო ესტონეთში — დაახლოებით €120 მლნ.

ამ შეფასებების მიხედვით, ჯამური მოცულობა €797 მლნ-ს აღემატება, თუმცა კაპიტალის განაწილება ქვეყნებს შორის უკიდურესად არათანაბარი რჩება. ლიეტუვაზე უფრო მეტი ინვესტიცია მოდის, ვიდრე ლატვიასა და ესტონეთზე ერთად აღებულზე.

ერთ-ერთი მიზეზი კაპიტალის უფრო ღრმა შიდა ბაზარია. ლიეტუვაში უძრავი ქონების 120-ზე მეტი ფონდი მოქმედებს, ხოლო ადგილობრივ მმართველ კომპანიებსა და კერძო ინვესტორებს აქვთ უნარი მონაწილეობა მიიღონ ისეთი ობიექტების შეძენაში, რომლებიც ადრე უფრო ხშირად საერთაშორისო ინსტიტუციურ კაპიტალს მოითხოვდა.

ლატვიისთვის მნიშვნელოვანია არა იმდენად აბსოლუტური მაჩვენებელი, რამდენადაც აღდგენის ტემპი. დაახლოებით 70%-იანი ზრდა აჩვენებს, რომ სუსტი პერიოდის შემდეგ ბაზარს კვლავ შეუძლია საშუალო და მსხვილი ზომის გარიგებების დახურვა.

ესტონეთი სამი ქვეყნიდან ყველაზე თავშეკავებული რჩება. იქ საინვესტიციო მოცულობის დაახლოებით 60% ინდუსტრიულ ობიექტებზე, ხოლო კიდევ დაახლოებით 30% სავაჭრო უძრავ ქონებაზე განაწილდა.

ლიეტუვის ბაზრის შეფასებები მეთოდოლოგიის გამო განსხვავდება

სხვა კონსულტანტებს ლიეტუვისთვის უფრო დაბალი ციფრი მოჰყავთ, თუმცა ეს სტატისტიკაში წინააღმდეგობას არ ნიშნავს.

Ober-Haus-ის მონაცემებით, რომლებიც ლიეტუვის უძრავი ქონების დეველოპერთა ასოციაციამ გამოაქვეყნა, პირველ ნახევარში შეძენილი იქნა თანამედროვე შემოსავლიანი კომერციული უძრავი ქონება €423 მლნ-ის ღირებულებით. ამ შერჩევაში შედის საოფისე, სავაჭრო, სასაწყობო და საწარმოო ობიექტები არანაკლებ €1,5 მლნ-ის ღირებულებით. ეს არის რეკორდული ნახევარწლიური მაჩვენებელი Ober-Haus-ის დაკვირვების მთელი ისტორიის მანძილზე.

Colliers-ის €500 მლნ-ზე მეტ შეფასებასთან სხვაობა, უპირველეს ყოვლისა, გარიგებების აღრიცხვის განსხვავებული საზღვრებით აიხსნება. ამიტომ ორი ციფრის, როგორც ობიექტების ერთი და იმავე ნაკრების კონკურენტული შეფასებების, პირდაპირ შედარება არაკორექტულია.

Ober-Haus-ის მეთოდოლოგიით, ექვსი თვის განმავლობაში ლიეტუვაში მფლობელი 40-მა ობიექტმა შეიცვალა — დაახლოებით იმდენმავე, რამდენმაც მთელი 2025 წლის განმავლობაში. გარიგების საშუალო ღირებულებამ €10 მლნ-ს გადააჭარბა.

განსაკუთრებით შესამჩნევად შეიცვალა ინვესტიციების გეოგრაფიული განაწილება. დაბანდებების ნახევარი ვილნიუსის ფარგლებს გარეთ არსებულ რეგიონებზე მოდიოდა. მხოლოდ კაუნასის რეგიონში შეძენილი იქნა ათი ობიექტი €123 მლნ-ად, რაც Ober-Haus-ის მიერ აღრიცხული მთლიანი მოცულობის 29%-ს შეადგენს.

€177,5 მლნ-ის გარიგება ბაზრისთვის ორიენტირი გახდა

პირველი ნახევრის მთავარი ოპერაცია Kesko Senukai-ს ქსელის მიერ გამოყენებული უძრავი ქონების პორტფელის გაყიდვა გახდა.

ამერიკული W. P. Carey-ს მართვის ქვეშ მყოფმა კომპანიამ €177,5 მლნ-ად შეიძინა 19 ობიექტი ლიეტუვაში, ლატვიასა და ესტონეთში. პორტფელი მოიცავს დაახლოებით 184 ათას კვადრატულ მეტრ გასაქირავებელ ფართობს, ხოლო მისი შევსებულობა გარიგების მომენტში 99%-ს აღემატებოდა.

როგორც მყიდველის კონსულტანტი კომპანია Sorainen აღნიშნავს, ეს გახდა უმსხვილესი საინვესტიციო გარიგება შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონებით ბალტიისპირეთის ქვეყნებში 2024 წლის შემდეგ, როდესაც რეგიონში ბოლოს განხორციელდა €150 მლნ-ზე ძვირი ოპერაციები.

მცირე საინვესტიციო ბაზრისთვის მსგავს ოპერაციებს ერთი პორტფელის ფარგლებს გარეთ გაცილებით დიდი მნიშვნელობა აქვს. მსხვილი დახურული გარიგება ქმნის ღირებულების ახალ ორიენტირს, რომელიც მფლობელებს, ბანკებს, შემფასებლებსა და სხვა პოტენციურ მყიდველებს შეუძლიათ გამოიყენონ.

დაბალი აქტივობის პერიოდში ასეთი ორიენტირები ცოტა იყო. გამყიდველებს შეეძლოთ წინა ციკლის შეფასებების იმედი კვლავ ჰქონოდათ, მაშინ როცა ინვესტორები უკვე უფრო ძვირ კაპიტალსა და მომატებულ რისკს ითვალისწინებდნენ. ახალი გარიგებები თანდათან აჩვენებს, თუ რა ფასად არის ბაზარი რეალურად მზად აქტივების შესაძენად.

სავაჭრო უძრავმა ქონებამ კაპიტალის უდიდესი ნაწილი მიიღო

2026 წელს განსაკუთრებით ძლიერი სეგმენტი სავაჭრო უძრავი ქონება გახდა.

Ober-Haus-ის მეთოდოლოგიით, ლიეტუვაში სავაჭრო ობიექტების შეძენაზე პირველ ნახევარში დაიხარჯა €274 მლნ. ეს შეადგენს კომპანიის შერჩევაში მოხვედრილი თანამედროვე შემოსავლიანი კომერციული უძრავი ქონების €423 მლნ-იანი ინვესტიციების 65%-ს.

უმსხვილესი კომპონენტი Kesko Senukai-ს ბალტიური პორტფელი გახდა. მის გარდა, მფლობელები შეიცვალეს სავაჭრო ცენტრებმა და ცალკეულმა ობიექტებმა ვილნიუსში, პალანგასა და კლაიპედაში.

ინტერესს ამ სეგმენტის მიმართ შედარებით სტაბილური ფულადი ნაკადები განაპირობებს. ყოველდღიური მოხმარების საქონლის მაღაზიები, სასურსათო ობიექტები და ძლიერი რაიონული სავაჭრო ცენტრები ნაკლებად არიან დამოკიდებული ცალკეული მსხვილი კორპორატიული მოიჯარეების გადაწყვეტილებებზე, ვიდრე საოფისე სექტორი.

თავისუფალი ფართების დაბალი წილი სეგმენტის მდგრადობას ადასტურებს. მეორე კვარტალში პროფესიონალურად მართულ სავაჭრო ცენტრებში ვაკანტურობა შეადგენდა დაახლოებით 1,5%-ს ვილნიუსში, 1,8%-ს რიგაში და 2,2%-ს ტალინში.

ობიექტების შემოსავლიანობა ძველ დონეზე მაღალი რჩება

საინვესტიციო აქტივობის ზრდას ჯერჯერობით არ გამოუწვევია საუკეთესო ობიექტების მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შემცირება.

მეორე კვარტალში ხარისხიანი ოფისებისთვის ორიენტირი შეადგენდა დაახლოებით 6,75%-ს ვილნიუსში და 7%-ს რიგასა და ტალინში.

სავაჭრო ცენტრებში მაჩვენებლები უფრო მაღალი იყო: დაახლოებით 7,5% ლიეტუვაში და 8% ლატვიასა და ესტონეთში. სასურსათო მოიჯარეების მქონე ხარისხიანი ობიექტებისთვის შემოსავლიანობა შეადგენდა დაახლოებით 6,75%-ს ლიეტუვაში და 7%-ს მეზობელ ქვეყნებში.

ინდუსტრიულ და ლოგისტიკურ უძრავ ქონებაში ორიენტირები აღწევდა 7%-ს ლიეტუვაში, 7,25%-ს ლატვიაში და 7,5%-ს ესტონეთში.

უფრო მეტიც, მეორე კვარტალში ინვესტორების მოთხოვნები გამკაცრდა. ლატვიაში საუკეთესო აქტივების შემოსავლიანობის მაჩვენებლები ყველა ძირითად კლასში ზემოთ გადაიხარა დაახლოებით 0,25 პროცენტული პუნქტით. ესტონეთში ზრდა საოფისე და ინდუსტრიულ სეგმენტებში საშუალოდ 0,25–0,4 პროცენტულ პუნქტს შეადგენდა.

ეს მიმდინარე ციკლის ერთ-ერთი საკვანძო სიგნალია. მყიდველები ბრუნდებიან, მაგრამ არ არიან მზად გადაიხადონ მინიმალური საპროცენტო განაკვეთების პერიოდის ფასები. აღდგენა გარიგებების რაოდენობის ზრდით მიმდინარეობს ახალი ფასების ორიენტირების ფონზე.

ლატვია სწრაფად აღადგენს გარიგებების მოცულობას

ლატვიის ბაზარმა წლის შედარებით სუსტი დასაწყისის შემდეგ განსაკუთრებით აქტიური მეორე კვარტალი გაატარა.

Kesko Senukai-ს პორტფელის ლატვიური ნაწილის გარდა, მფლობელები შეიცვალეს საოფისე შენობებმა Alojas Biroji და Zaļā 1, სავაჭრო ობიექტმა გროსტონასის ქუჩაზე, ლოგისტიკურმა კომპლექსმა, რომელსაც Eugesta იყენებს, Balta-ს სათავო ოფისმა და რეკონსტრუქციის ქვეშ მყოფმა რიგმა ობიექტებმა.

გრძელდებოდა გარიგებები სამშენებლო ნაკვეთებთან დაკავშირებით. River Properties-მა შეიძინა ტერიტორია Skonto-ს სტადიონის გვერდით დაახლოებით €4 მლნ-ად, ხოლო Realto-მ — Cita Santehnika-ს ყოფილი ტერიტორია შემდგომი რეკონსტრუქციისთვის.

მოთხოვნას კვლავ მნიშვნელოვანწილად ადგილობრივი კაპიტალი აყალიბებს. ეს ბაზარს მხარს უჭერს უცხოელი ინსტიტუციური ინვესტორების მასშტაბური შემოდინების არარსებობის პირობებში.

ამავდროულად, ადგილობრივ მყიდველებზე დამოკიდებულება ზღუდავს ცალკეული ოპერაციების პოტენციურ ზომას. რამდენიმე ან ათეულობით მილიონი ევროს ღირებულების ობიექტები ხელმისაწვდომია უფრო მეტი ბალტიისპირელი ინვესტორისთვის, ვიდრე ასობით მილიონი ევროს ღირებულების პორტფელები.

სამი დედაქალაქის საოფისე ბაზრები განსხვავდება

ოფისებთან დაკავშირებით ვითარება საგრძნობლად განსხვავდება ტალინს, რიგასა და ვილნიუსს შორის.

თანამედროვე A კლასის ოფისებისთვის Colliers უთითებს ვაკანტურობას დაახლოებით 8,5–9%-ს ტალინში, 10–10,5%-ს ვილნიუსში და 15–15,5%-ს რიგაში. A კლასში იგულისხმება მაღალი ხარისხის თანამედროვე საოფისე შენობები, რომლებიც ჩვეულებრივ განთავსებულია მოთხოვნად ბიზნეს რაიონებში და აღჭურვილია თანამედროვე საინჟინრო სისტემებით.

გამოცხადებული საიჯარო განაკვეთები შეადგენდა €16–24 კვადრატულ მეტრზე თვეში ტალინში, €16–20 რიგაში და €16,5–22 ვილნიუსში.

ამასთან, მხოლოდ გამოცხადებული განაკვეთების შედარება საკმარისი არ არის. მესაკუთრეები სულ უფრო აქტიურად სთავაზობენ უფასო თვეებს, დასრულებულ რემონტსა და სხვა შეღავათებს. ამიტომ მფლობელის ფაქტობრივი შემოსავალი შეიძლება აღმოჩნდეს იმაზე დაბალი, ვიდრე განცხადებაში ან მოიჯარისადმი შეთავაზებაში მითითებული ნომინალური განაკვეთია.

რიგა თავისუფალ ოფისებს თანდათან ითვისებს

რიგაში ახალი ფართების სწრაფი შეყვანის პერიოდის შემდეგ ნორმალიზაციის პირველი ნიშნები შეიმჩნევა.

A კლასის ოფისების ვაკანტურობა მეორე კვარტალში 16,1%-დან 15%-მდე შემცირდა. ამავდროულად, ხანგრძლივი პაუზის შემდეგ კვლავ ჩნდება ახალი პროექტების გეგმები: გამოცხადდა New Hanza-ს შემდეგი რიგი, გრძელდება Preses Nama Kvartāls-ისა და Verde C-ს რეალიზაცია.

ამასთან, დეველოპერები ჯერჯერობით ერიდებიან მასშტაბურ მშენებლობას წინასწარ მოზიდული მოიჯარეების გარეშე. ასეთი სიფრთხილე არსებულ ობიექტებს აძლევს დროს, რათა ეტაპობრივად შეავსონ თავისუფალი ფართები.

იცვლება მოთხოვნის სტრუქტურაც. გარიგებების უმეტესობა 400 კვ. მეტრამდე ფართობის ოფისებზე მოდის. ამიტომ მესაკუთრეები სულ უფრო ხშირად ყოფენ მსხვილ ფართებს და სთავაზობენ შესასვლელად სრულად მზა სივრცეებს.

მოიჯარისთვის ეს ამცირებს რემონტის პირველად ხარჯებს და ამოკლებს გადასვლის ვადას. მესაკუთრისთვის კი ზრდის მცირე თავისუფალი ბლოკების უფრო სწრაფად შევსების ალბათობას.

ტალინი სუსტი მოთხოვნის ფონზე ბევრ ოფისს აშენებს

ესტონეთს სხვა პრობლემა აქვს. ტალინში წლის შუა პერიოდში შენდებოდა დაახლოებით 105 ათასი კვ. მეტრი ოფისი — არსებული ფონდის დაახლოებით 8%.

ამავდროულად, საბაზისო მოთხოვნა სუსტი რჩება. მფლობელები იუწყებიან ახალი მოთხოვნების შეზღუდულ რაოდენობაზე, ხოლო კომპანიების ნაწილი ამცირებს დაკავებულ ფართებს.

B1 კლასის ოფისებში ვაკანტურობა დაახლოებით 12,5–13%-ის დონეზე იმყოფებოდა. მესაკუთრეები პასუხობენ უფასო საიჯარო პერიოდებით, ურემონტო ფართებისთვის განაკვეთების კორექტირებით და დიდი ფართების მცირე მზა ბლოკებად დაყოფით.

ტალინი ამასთანავე ინარჩუნებს ყველაზე მაღალ ზედა გამოცხადებულ განაკვეთებს რეგიონში — €24-მდე კვადრატულ მეტრზე თვეში ხარისხიან ოფისებში.

თუმცა, შეღავათების ფართო გამოყენებისას, იჯარის რეალური ღირებულება კომპანიისთვის შესაძლოა გამოცხადებულზე საგრძნობლად დაბალი იყოს.

ვილნიუსი ყველაზე ლიკვიდურ ბაზრად რჩება

ვილნიუსს საოფისე ვაკანტურობით შუალედური პოზიცია უკავია, მაგრამ მთლიანობაში ლიეტუვა საინვესტიციო ლიკვიდურობის წყალობით იგებს.

დედაქალაქში გრძელდება ახალი ხარისხიანი ფართების იჯარა. მეორე კვარტალში დასრულდა ბიზნეს ცენტრი Sąvaržėlė, სადაც Artea Bank-მა დაიკავა 9,5 ათასი კვ. მეტრი, ანუ შენობის 46%, ხოლო Omnisend-მა იქირავა კიდევ თითქმის 3 ათასი კვ. მეტრი.

ამავდროულად, ხელმისაწვდომი ხარისხიანი მიწოდების შემცირება ზეწოლას ახდენს საიჯარო განაკვეთებზე.

ინვესტორებისთვის კაპიტალის უფრო ღრმა ბაზრის, მეტი დახურული გარიგებისა და ადგილობრივი ფონდების განვითარებული სისტემის კომბინაცია ობიექტიდან გასვლის მომავალ უფრო გასაგებ შესაძლებლობას ნიშნავს. სწორედ ლიკვიდურობა რჩება ლიეტუვის ერთ-ერთ მთავარ უპირატესობად მეზობელ ბაზრებთან შედარებით.

საცალო ბაზარი მინიმალურ ვაკანტურობას ინარჩუნებს

სავაჭრო ცენტრები სამივე ქვეყანაში უფრო მდგრადად გამოიყურება, ვიდრე საოფისე სეგმენტი.

ვაკანტურობა 1,5–2,2%-ის დონეზე ნიშნავს, რომ პრაქტიკულად ყველა პროფესიონალურად მართული ფართი დაკავებული რჩება. სავაჭრო ცენტრებში საუკეთესო ფართებისთვის გამოცხადებული განაკვეთები დაახლოებით €25–55 დიაპაზონში იყო კვადრატულ მეტრზე ვილნიუსში, €23–40 რიგაში და €23–45 ტალინში.

ლატვიაში ამავდროულად განახლდა დეველოპერული აქტივობა. მშენებლობის ნებართვები მიიღეს Mols-მა და The Powerhouse-მა Riga Waterfront-ის შემადგენლობაში, ვითარდება რაიონული სავაჭრო ცენტრის TC Astra-ს პროექტი Cita Santehnika-ს ყოფილ ტერიტორიაზე, ფართოვდება TC Imanta.

მინიმალური მიმდინარე ვაკანტურობის პირობებში ახალი მიწოდების გამოჩენა განსხვავდება ოფისების სიტუაციისგან: სავაჭრო სეგმენტი ჯერჯერობით არ აწყდება თავისუფალი ფართების მსგავს სიჭარბეს.

საწყობებში მოიჯარეების პოზიციები ძლიერდება

ინდუსტრიულ და ლოგისტიკურ სეგმენტში ბალანსი თანდათან მოიჯარეების სასარგებლოდ იხრება.

რიგაში ახალმა ობიექტებმა გაზარდა თავისუფალი თანამედროვე ფართების წილი პირველ კვარტალში არსებული 4,5%-დან მეორეში 5,3%-მდე. ტალინში მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით 5,2%-ს, ხოლო ვილნიუსში — 4,1%-ს.

გამოცხადებული განაკვეთები რიგაში რჩება €5,5-მდე დონეზე კვადრატულ მეტრზე თვეში. თუმცა, ხელშეკრულების ფაქტობრივი ღირებულება ხშირად უფრო დაბალია, რადგან ორიდან ოთხამდე უფასო თვე მოლაპარაკებების სტანდარტულ ნაწილად იქცა.

არჩევანის ზრდა ნიშნავს, რომ კომპანიებს აღარ სჭირდებათ თავისუფალი საწყობების ასე სწრაფად დაჯავშნა. გადაწყვეტილების მიღების ვადა იზრდება, მოიჯარეები მეტ ვარიანტს ადარებენ და დამატებით დათმობებს აღწევენ.

ტალინის მიდამოებში ივნისის ბოლოსთვის შენდებოდა დაახლოებით 120 ათასი კვ. მეტრი ინდუსტრიული და ლოგისტიკური უძრავი ქონება, ამიტომ მესაკუთრეებს შორის კონკურენცია იქაც შესაძლოა გაძლიერდეს.

ადგილობრივი კაპიტალი ბალტიისპირეთის საყრდენი ხდება

მიმდინარე ციკლის უმნიშვნელოვანესი განსხვავება წინა ციკლისგან ადგილობრივი ფულის როლია.

განაკვეთების ზრდის შემდეგ საერთაშორისო ინსტიტუციური ინვესტორები უფრო ფრთხილად მოეკიდნენ მცირე ევროპულ ბაზრებს. ბალტიისპირეთის ქვეყნებისთვის ეს განსაკუთრებით მგრძნობიარე იყო მსხვილი ობიექტების მცირე რაოდენობისა და ევროპის უმსხვილეს ეკონომიკებთან შედარებით უფრო შეზღუდული ლიკვიდურობის გამო.

გამოთავისუფლებული ნიშის ნაწილი დაიკავეს ადგილობრივმა ფონდებმა, მმართველმა კომპანიებმა, კერძო ინვესტორებმა და კომპანიებმა, რომლებიც უძრავ ქონებას საკუთარი საჭიროებებისთვის ყიდულობენ.

ესტონეთსა და ლატვიაში შიდა კაპიტალი საინვესტიციო აქტივობის საკვანძო წყაროდ რჩება. ლიეტუვა უფრო წინ წავიდა: ადგილობრივი ფონდების უფრო განვითარებული ინდუსტრია მსხვილი ობიექტების შეძენაში მონაწილეობის საშუალებასაც იძლევა.

ასეთი განვითარება თანდათან ამცირებს რეგიონის დამოკიდებულებას რამდენიმე უცხოელი მყიდველის გადაწყვეტილებებზე.

ევროპაც ზრდის ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში

ბალტიისპირეთის აღდგენა უფრო ფართო ევროპული ბაზრის გამოცოცხლების პარალელურად ხდება.

მეორე კვარტალში ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ €59,1 მლრდ-ს მიაღწია — 10%-ით მეტს, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ბოლო 12 თვის განმავლობაში დაბანდებების მოცულობა 18%-ით გაიზარდა, რასაც CBRE-ის მონაცემები მოწმობს. ევროპის ყველაზე აქტიურ სეგმენტად ზედიზედ მესამე კვარტალია საცხოვრებელი უძრავი ქონება რჩება, ამასთან, გაიზარდა აქტივობა ოფისებშიც.

ბალტიისპირეთის ბაზარი საერთო მიმართულებას მიჰყვება, მაგრამ საკუთარ სპეციფიკას ინარჩუნებს. აქ ცალკეულ მსხვილ გარიგებას შეუძლია მნიშვნელოვნად შეცვალოს კვარტალური ან თუნდაც ნახევარწლიური სტატისტიკა.

ამიტომ რეგიონის დინამიკა უნდა შეფასდეს გარიგებების რაოდენობასთან, მყიდველთა ტიპთან და მოთხოვნილი შემოსავლიანობის ცვლილებასთან ერთად და არა მხოლოდ ინვესტიციების საერთო თანხით.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ბალტიისპირეთის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი ნამდვილად გამოვიდა მინიმალური ლიკვიდურობის პერიოდიდან, თუმცა მიმდინარე ზრდის წინა ციკლში სრულფასოვან დაბრუნებად მიჩნევა ნაადრევია. მეორე კვარტალის მთავარი სიგნალია — გარიგებები განახლდა მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შენარჩუნების ან თუნდაც გაზრდის პარალელურად. ეს ნიშნავს, რომ კაპიტალი ბრუნდება, მაგრამ ახალი ფასებით. ლიეტუვა უპირატესობას იღებს უფრო ღრმა შიდა ბაზრისა და ფონდების დიდი რაოდენობის წყალობით, ლატვია სწრაფად აღადგენს ბრუნვას, ხოლო ესტონეთი ყველაზე თავშეკავებული რჩება. მფლობელებისთვის მთავარი რისკი ახლა მდგომარეობს არა იმდენად მყიდველების არარსებობაში, რამდენადაც აქტივების იმ ღირებულების მიღების აუცილებლობაში, რომელიც უფრო ძვირ დაფინანსებასა და ინვესტორების ახალ მოთხოვნებს შეესაბამება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ბალტიისპირეთის კომერციული უძრავი ქონება 2026 წელს

ბალტიისპირეთის რომელმა ქვეყანამ მოიზიდა ყველაზე მეტი ინვესტიცია?

ლიეტუვამ. Colliers პირველი ნახევრის საინვესტიციო მოცულობას €500 მლნ-ზე მეტად აფასებს. ლატვიისთვის ეს მაჩვენებელი დაახლოებით €177 მლნ-ს შეადგენს, ესტონეთისთვის — დაახლოებით €120 მლნ-ს.

რატომ აფასებს Ober-Haus ლიეტუვაში ინვესტიციებს €423 მლნ-ად?

კომპანიები განსხვავებულ მეთოდოლოგიას იყენებენ. Ober-Haus ითვალისწინებს გარკვეული ტიპის თანამედროვე შემოსავლიან კომერციულ უძრავ ქონებას €1,5 მლნ-დან ღირებულებით, ამიტომ მისი მაჩვენებლის პირდაპირ შედარება Colliers-ის უფრო ფართო შეფასებასთან არ შეიძლება.

რამდენად გაიზარდა ლატვიის ბაზარი?

ლატვიის საინვესტიციო მოცულობამ პირველ ნახევარში მიაღწია დაახლოებით €177 მლნ-ს, რაც დაახლოებით 70%-ით აღემატება 2025 წლის იმავე პერიოდის შედეგს.

რომელი გარიგება გახდა უმსხვილესი?

W. P. Carey-ს მართვის ქვეშ მყოფმა კომპანიამ Kesko Senukai-ს მიერ დაქირავებული 19 ობიექტისგან შემდგარი პორტფელი €177,5 მლნ-ად შეიძინა. მთლიანი გასაქირავებელი ფართობი დაახლოებით 184 ათას კვ. მეტრს შეადგენს.

რატომ ყიდულობენ ინვესტორები აქტიურად სავაჭრო უძრავ ქონებას?

ხარისხიან სავაჭრო ობიექტებს უნარჩუნდებათ სტაბილური შევსებულობა და საიჯარო ნაკადი. პროფესიონალურად მართული სავაჭრო ცენტრების ვაკანტურობა ვილნიუსში, რიგასა და ტალინში სულ რაღაც 1,5–2,2%-ს შეადგენს.

რას ნიშნავს უძრავი ქონების 7%-იანი შემოსავლიანობა?

გამარტივებული ფორმით, ეს არის ობიექტის წლიური შემოსავლის თანაფარდობა მის ღირებულებასთან. რაც უფრო მაღალ შემოსავლიანობას ითხოვს მყიდველი, მით უფრო დაბალ ფასს იხდის ის ჩვეულებრივ იდენტური საიჯარო ნაკადისთვის.

სად არის საუკეთესო ობიექტების შემოსავლიანობა უფრო დაბალი?

კომერციული უძრავი ქონების ძირითადი კლასების მიხედვით, ყველაზე დაბალი ორიენტირები ამჟამად უფრო ხშირად ლიეტუვაში ფიქსირდება. მაგალითად, ვილნიუსის ხარისხიანი ოფისების შემოსავლიანობა შეადგენს დაახლოებით 6,75%-ს, ხოლო რიგასა და ტალინში — დაახლოებით 7%-ს.

რა ხდება რიგის ოფისებში?

A კლასის თავისუფალი ოფისების წილი მეორე კვარტალში 16,1%-დან 15%-მდე შემცირდა. მოთხოვნის უდიდესი ნაწილი შედარებით მცირე, 400 კვ. მეტრამდე ფართობებზეა კონცენტრირებული.

რა ხდება საწყობების ბაზარზე?

ახალი მშენებლობა აფართოებს არჩევანს მოიჯარეებისთვის. თანამედროვე საწყობების ვაკანტურობა შეადგენს დაახლოებით 4,1%-ს ვილნიუსში, 5,2%-ს ტალინში და 5,3%-ს რიგაში, ხოლო მესაკუთრეები უფრო ხშირად გასცემენ შეღავათიან საიჯარო პერიოდებს.

უცხოელები ლატვიაში: ახალი კანონი

ლატვიის სეიმმა ახალი კანონი თავდაპირველად 11 ივნისს 65 ხმით 17-ის წინააღმდეგ მიიღო. პრეზიდენტმა ედგარს რინკევიჩმა დოკუმენტი პარლამენტს განმეორებით განსახილველად დაუბრუნა და შესთავაზა შეენარჩუნებინათ უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა ევროკავშირის, ნატოს, OECD-ის, ევროპის ეკონომიკური ზონისა და სხვა ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, რომლებსაც ლატვია მეგობრულად მიიჩნევს.

20 აგვისტოს დეპუტატებმა პროექტი მცირე ცვლილებებით კვლავ დაამტკიცეს, მათ შორის ინვესტორების უსაფრთხოების სფეროში დამატებითი შემოწმებებით. პრეზიდენტის წინადადება, რომ უძრავი ქონება ბინადრობის ნებართვის საფუძვლად დარჩენილიყო, საბოლოო ვერსიაში არ შევიდა.

15 სექტემბრამდე მოქმედი წესებით, უცხოელებს შეუძლიათ მიიღონ დროებითი ბინადრობის ნებართვა არანაკლებ €250 000 ღირებულების უძრავი ქონების შეძენისას ან €280 000-ის ოდენობის სუბორდინირებული საბანკო დეპოზიტის განთავსებისას. ორივე შესაძლებლობა ახალი კანონის ძალაში შესვლის შემდეგ დაიხურება.

ამასთან, განაცხადები, რომლებიც ლატვიის მოქალაქეობისა და მიგრაციის საქმეთა სამმართველოში 14 სექტემბრის ჩათვლით შევიდა, ძველი კანონმდებლობით განიხილება. ამ შემთხვევაში ინვესტორებს შეეძლებათ ხუთწლიან ბინადრობის ნებართვაზე განაცხადონ პრეტენზია.

პროგრამები ინვესტორებისთვის ლატვიაში

ახალი კანონი ინარჩუნებს ბინადრობის ნებართვის მიღებას ლატვიურ კომპანიებში ინვესტიციების ჩადებით. მცირე საწარმოსთვის კაპიტალში მინიმალური ინვესტიცია 50 000 ევროა. იმ კომპანიებისთვის, სადაც 50-ზე მეტი თანამშრომელი მუშაობს და წლიური ბრუნვა €10 მილიონს აღემატება — €100 000. ორივე შემთხვევაში დამატებით აუცილებელია სახელმწიფოსთვის €10 000-ის გადარიცხვა. ამ პროგრამით ბინადრობის ნებართვის მოქმედების ვადა ხუთიდან ორ წლამდე მცირდება. რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეები ამ ვარიანტით სარგებლობას ვერ შეძლებენ.

ამავდროულად, კანონმდებლობაში ახალი მექანიზმი ჩნდება. დასაშვებია €150 000-ის ინვესტიცია მინიმუმ ხუთი წლის ვადით სახელმწიფოს მიერ შექმნილი ალტერნატიული საინვესტიციო ფონდის მმართველის მეშვეობით. დამატებით გათვალისწინებულია €10 000-ის გადახდა ბიუჯეტში, ხოლო ბინადრობის ნებართვა შეიძლება გაიცეს ხუთ წლამდე ვადით.

რუსებისა და ბელარუსებისთვის ამ პროგრამაზე წვდომაც დახურულია. კანონის თავდაპირველ რედაქციაში მათთვის ფონდის ვარიანტი შესაძლებელი რჩებოდა, თუმცა ეს ხარვეზი 18 ივნისის შესწორებით აღმოიფხვრა. ამ ქვეყნების მოქალაქეებმა ლატვიაში ინვესტიციებით ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა ჯერ კიდევ 2022 წელს დაკარგეს. 2025 წლის 3 ივლისიდან მათ რესპუბლიკაში უძრავი ქონების შეძენა ეკრძალებათ — გარდა ცალკეული შემთხვევებისა. ამ ცვლილებების შემდეგ რუსებმა და ბელარუსებმა საცხოვრებლის გაყიდვა უფრო აქტიურად დაიწყეს. ამასთან, ლატვიის შსს ასეთი გარიგებების გავლენას უძრავი ქონების ბაზარზე უმნიშვნელოდ აფასებს.

ლატვიის ბინადრობის ნებართვაზე ინვესტიციებით მოთხოვნა მცირდება

ლატვიის ბინადრობის ნებართვის მიღების საინვესტიციო პროგრამა 2010 წლიდან მოქმედებს. 2025 წლის ბოლომდე მასზე განაცხადი 21 525 ადამიანმა შეიტანა, მათ შორის 8 570 ინვესტორმა და მათი ოჯახის 12 955 წევრმა. ამ დროის განმავლობაში ინვესტიციების საერთო მოცულობამ €1,67 მილიარდს მიაღწია, საიდანაც €1,39 მილიარდი, ანუ დაახლოებით 83%, უძრავ ქონებაზე მოდიოდა.

პროგრამის პიკი წარსულს ჩაბარდა. 2014 წელს ბინადრობის ნებართვას ინვესტიციებით პირველადი განმცხადებლების 53% იღებდა, ხოლო 2025 წლისთვის მათი წილი 1,44%-მდე შემცირდა. ახალი ინვესტიციების მინიმალური მოცულობა 2023 წელს დაფიქსირდა — €10,5 მილიონი. გასულ წელს ინვესტიციები €30,3 მილიონამდე გაიზარდა, თანაც ამ თანხის 73% კვლავ უძრავ ქონებაზე მოდიოდა.

ფონდის მეშვეობით €150 000-ის ინვესტირების ახალი მექანიზმი უკვე გამყარებულია კანონში, თუმცა მისი გამოყენება 15 სექტემბრისთანავე, სავარაუდოდ, შეუძლებელი იქნება. არ არის გადაწყვეტილი საკითხები სახსრების წარმომავლობის დადგენასა და ფულის გათეთრების წინააღმდეგ ბრძოლასთან დაკავშირებით. შედეგად, განაცხადის შეტანის უფლება ფორმალურად კანონის ძალაში შესვლის შემდეგ გაჩნდება, თუმცა ინვესტორებს არ უნდა ჰქონდეთ იმედი, რომ მთელი სისტემა უახლოეს მომავალში ამუშავდება. ამასთან, ინვესტორებს, რომლებმაც ადრე შეიტანეს განაცხადები და გარიგების დასკვნით ეტაპზე იმყოფებიან, ჯერ კიდევ შეუძლიათ პროგრამაში მოხვედრა. პროცესის ნულიდან დაწყება და დარჩენილ დროში ჩატევა პრაქტიკულად არარეალურია.

ცვლილებების მიზეზები ლატვიაში

EU Law Firm-ის იურისტი ვიქტორია ტომაშევიჩი პარლამენტის მიერ პრეზიდენტის წინადადების უარყოფას უძრავი ქონებით ლატვიის ბინადრობის ნებართვის მოდელისადმი დეპუტატების დამოკიდებულების შეცვლით ხსნის. პროგრამას ხშირად აღიქვამენ როგორც მიგრაციული და უსაფრთხოებასთან დაკავშირებული რისკების წყაროს და არა როგორც ეკონომიკურ ინსტრუმენტს, რომელიც შეიძლება შენარჩუნდეს უცხოელთა შეზღუდული ჯგუფისთვის.

ოპოზიციური ეროვნული ალიანსი 2022 წლამდე ინვესტორების შემოდინების სუსტ ეკონომიკურ უკუგებაზე მიუთითებდა. პარტია Jaunā Vienotība, რომელიც მაისამდე მთავრობას ხელმძღვანელობდა, ამ სქემას „ოქროს ვიზების“ ძველ მოდელსა და რუსულ ელიტებთან აკავშირებდა.

ტომაშევიჩი ასევე აღნიშნავს სეიმის ოქტომბრის არჩევნების მოახლოებასა და მიგრაციის საკითხებზე კოალიციის შიგნით არსებულ უთანხმოებებს. ასეთ პოლიტიკურ სიტუაციაში, მისი აზრით, დეპუტატებს პრაქტიკულად არ ჰქონდათ სტიმული, დაებრუნებინათ მექანიზმი, რომელიც შესაძლოა წარმოჩენილიყო როგორც სადავო პროგრამის აღდგენა.

რა იცვლება ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ლატვია თანმიმდევრულად აცალკევებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს საინვესტიციო მიგრაციისგან. ეს ამცირებს იმ მყიდველების როლს, რომლებისთვისაც უძრავი ქონება ლეგალური სტატუსის მიღების საშუალება იყო, და მოთხოვნას უფრო მეტად დამოკიდებულს ხდის ჩვეულებრივ საბაზრო ფაქტორებზე — შემოსავლიანობაზე, ფასებსა და ლიკვიდურობაზე.

რუსებისა და ბელარუსებისთვის ბაზარი პრაქტიკულად დახურულია, ხოლო მფლობელების ნაწილი ყიდის ან აქირავებს ადრე შეძენილ ობიექტებს. ჯერჯერობით ეს გასვლა შესამჩნევ გავლენას არ ახდენს მთლიანად ბაზარზე, თუმცა ძვირადღირებულ სეგმენტებსა და ლოკაციებში, სადაც უცხოელთა მაღალი წილია, გასაყიდი ობიექტების რაოდენობის ზრდამ შეიძლება უფრო მეტად იმოქმედოს გარიგებების ვადებსა და ფასებზე.

ახალი ინვესტორებისთვის ლატვია ნაკლებად მიმზიდველი ხდება სწორედ როგორც მიგრაციული მიმართულება. ახალი მოდელის პერსპექტივები იმაზე იქნება დამოკიდებული, თუ რამდენად სწრაფად ამოქმედდება ფონდის მექანიზმი და იქნება თუ არა ის საკმარისად გასაგები და მომგებიანი, რათა ჩაანაცვლოს უძრავი ქონების მიმართ არსებული ინტერესი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან