მიწოდება და მოთხოვნა ბუდვაში

აგენტი ტომისლავ რანკოვიჩი იუწყება, რომ ბუდვაში ბინების მიწოდება მოთხოვნას აჭარბებს. უცხოელი მფლობელები საცხოვრებელს გასაყიდად გამოიტანენ, ახალი შენაძენების მიმართ ინტერესი კი სუსტდება. მონტენეგროდან წასული თურქეთის მოქალაქეების წილს რიელტორი დაახლოებით 15%-ად აფასებს; ეს ციფრი მის დაკვირვებებს ეფუძნება და არა ოფიციალურ სტატისტიკას.

ინტენსიური მშენებლობა შეძლებული კლიენტების უპირატესობებს ცვლის. რანკოვიჩმა ბოკა-კოტორის ყურის, ტივატისა და ლუშტიცის მიმართ ინტერესი უფრო მშვიდი გარემოს ძიებას დაუკავშირა. ბუდვაში მყიდველების რაოდენობის შემცირებას შესაძლოა თან ახლდეს ინვესტიციების გადანაწილება მონტენეგროს კურორტებს შორის.

ამასთან, ბინების სიჭარბე შეუთავსებელია მშვიდ რაიონებში საოჯახო სახლების დეფიციტთან. განაშენიანება დიდი ხნის განმავლობაში ტურისტულ აპარტამენტებზე იყო ორიენტირებული, მუდმივი საცხოვრებლისთვის განკუთვნილი ჩვეულებრივი ობიექტები კი ცოტა შენდებოდა. ხელმისაწვდომი უძრავი ქონების ძირითად ნაწილს ბინები შეადგენს, მიწის ნაკვეთებისა და კლასიკური დაგეგმარების სახლების არჩევანი კი შეზღუდულია.

ფასები და იჯარა ბუდვაში

მონტენეგროში საცხოვრებლის ფასების შემცირებაზე რანკოვიჩი ჯერ კიდევ 2026 წლის აპრილში საუბრობდა Radio Budva-სთან ინტერვიუში. დუბოვიცაში, ლაზისა და ბეჩიჩიში მან ახალაშენებულების გაიაფება 2025 წელთან შედარებით დაახლოებით 20%-ით შეაფასა, მეორეული ბინების კი — 10–20%-ით. საუბარი იყო პირველ რიგში შემაღლებულ ადგილებში მდებარე ობიექტებზე, რომლებიც ნაკლებად მიმზიდველია უცხოელი მყიდველებისთვის.

ბუდვას ცენტრი და როზინო ღირებულებას უკეთ ინარჩუნებდნენ, აღნიშნავდა რიელტორი. ერთი კურორტის ფარგლებშიც კი გაყიდვის პირობები დამოკიდებული იყო სახლის მდებარეობასა და კონკრეტული რაიონისადმი ინტერესზე. მიწოდების სიჭარბე უფრო მეტად აწვებოდა ნაკლებად მოთხოვნად ობიექტებს, რომელთა მფლობელებსაც ფასის დათმობა უწევდათ.

გრძელვადიან იჯარაში შემცირება უფრო პოპულარულ კვარტლებსაც შეეხო. ერთსაძინებლიანი ბინები როზინოსა და ფაკულტეტის მახლობლად მანამდე თვეში €700–750-ად ქირავდებოდა, ახლა კი შედარებადი ვარიანტები ახალაშენებულებში ან კარგი აღჭურვილობით ხელმისაწვდომია €500–550-ად. რანკოვიჩი ყოველთვიური გადასახადის კლებას €200-ით აფასებს, რაც მესაკუთრეთა შემოსავალს ამცირებს.

ახალაშენებული უძრავი ქონება მონტენეგროში

MONSTAT-ის წინასწარი მონაცემებით, ახალაშენებულების საშუალო ღირებულებამ მონტენეგროში 2026 წლის მეორე კვარტალში შეადგინა €2 557 კვ. მ-ზე, 2025 წლის იმავე პერიოდის €2 201-ის წინააღმდეგ — ზრდა 16,2%-ით. მაქსიმალური მაჩვენებელი დაფიქსირდა სანაპირო რეგიონში: €2 838. პოდგორიცაში კვადრატული მეტრი იყიდებოდა €2 510-ად, ქვეყნის ცენტრალურ ნაწილში — €2 131-ად, ჩრდილოეთში — €2 145-ად.

იანვარ-მარტთან შედარებით გაძვირება უფრო შესამჩნევი იყო სანაპიროზე. იქ ახალაშენებულებზე ფასები გაიზარდა €2 575-დან €2 838-მდე კვ. მ-ზე, ანუ 10,2%-ით. მთლიანად მონტენეგროში ზრდამ შეადგინა 4,6%: €2 445-დან €2 557-მდე.

კვლევა მოიცავს ბინებს, რომლებიც დეველოპერების მიერ პირველად გაიყიდა გაფორმებული ხელშეკრულებებით. მეორეული საცხოვრებელი, იჯარა, მიწის ნაკვეთები და კომერციული ობიექტები გაანგარიშებაში არ შედის. სანაპირო რეგიონის მონაცემები აერთიანებს გარიგებებს ბუდვაში, ბარში, ჰერცეგ-ნოვიში, კოტორში, ტივატსა და ულცინში.

ვიზები და ბინადრობის ნებართვა მონტენეგროში

უცხოელთა ცხოვრების პირობები ერთდროულად სამი მიმართულებით იცვლება. მოკლევადიანი მოგზაურობებისთვის შემოდის ვიზები, საცხოვრებლის მყიდველებისთვის დადგენილია ობიექტის მინიმალური ღირებულება ბინადრობის ნებართვის გასაფორმებლად, ხოლო ბიზნესის მფლობელებისთვის — ფინანსური მოთხოვნები ნებართვის გახანგრძლივებისას. ეს ზომები სხვადასხვა ჯგუფს ეხება: ტურისტებსა და პოტენციურ მყიდველებს, ახალ რეზიდენტებსა და ქვეყანაში უკვე მომუშავე მეწარმეებს.

მონტენეგროს ვიზები 1 ნოემბრიდან

მონტენეგროს მთავრობამ 2026 წლის 23 ივლისს დაამტკიცა შესვლის ახალი წესები. 1 ნოემბრიდან ვიზები რუსებისთვის, თურქეთის, ბელარუსის, ჩინეთისა და საუდის არაბეთის მოქალაქეებისთვის სავალდებულო გახდება. როგორც საგარეო საქმეთა სამინისტრომ განაცხადა, გადაწყვეტილება დაკავშირებულია საიმიგრაციო პოლიტიკის ევროკავშირთან შეთანხმებასთან; განაცხადებს იღებენ მათ შორის VFS Global-ის ცენტრები რუსეთსა და თურქეთში.

ქვეყანაში ჩამსვლელებისთვის მგზავრობამდე გაჩნდება დამატებითი პროცედურა. ის შეეხება მათაც, ვინც აპირებს უძრავი ქონების დათვალიერებას შეძენამდე ან შვებულების გატარებას საკუთარ ბინაში. მოქმედი მონტენეგროს ბინადრობის ნებართვის მფლობელებს შეუძლიათ შევიდნენ პასპორტითა და ცხოვრების ნებართვით: ვიზების შემოღება თავისთავად არ აუქმებს მათ სტატუსს.

ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონებით

უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის გასაფორმებლად ახალმა განმცხადებლებმა უნდა დაადასტურონ ობიექტის ღირებულება საგადასახადო ბაზით არანაკლებ 150 000 ევრო. უცხოელთა შესახებ კანონის 56-ე მუხლი ითვალისწინებს ადგილობრივი საგადასახადო ორგანოს დოკუმენტს და არა განცხადების შეფასებას. მანამდე ნებართვის მიღება ასეთი მინიმალური ზღვრის გარეშე იყო შესაძლებელი.

ცვლილებების ძალაში შესვლამდე გაცემული ნებართვების მფლობელებისთვის გათვალისწინებულია გახანგრძლივების ძველი წესები — ეს გამყარებულია 217b მუხლით. ობიექტის ღირებულების დადასტურების მოთხოვნისგან გათავისუფლებული არიან ევროკავშირის მოქალაქეები და მათი ოჯახის წევრები, ასევე ისლანდიის, ლიხტენშტაინის, ნორვეგიისა და შვეიცარიის მოქალაქეები. ამრიგად, ახალი პირობები განსხვავდება მოქალაქეობისა და სტატუსის მიღების თარიღის მიხედვით.

ბინადრობის ნებართვა ბიზნესით

2025 წლის 12 ნოემბერს მთავრობამ წამოაყენა წინადადება მეწარმეებისთვის ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნების გამკაცრების შესახებ. შესაბამისი უცხოელი ხელმძღვანელებისა და კომპანიების მფლობელებისგან იგეგმებოდა არანაკლებ სამი თანამშრომლის მოთხოვნა, მათ შორის მონტენეგროს ორი სრულ განაკვეთზე დასაქმებული მოქალაქის. ასეთი შტატი გაზრდიდა მცირე ფირმების მუდმივ ხარჯებს, თუმცა კანონის მიღებამდე ეს მოდელი გადაიხედა.

საპარლამენტო კომიტეტის ოქმის თანახმად, 2025 წლის 12 დეკემბერს მთავრობამ შეარბილა მოთხოვნები ბიზნესით ბინადრობის ნებართვის გახანგრძლივებაზე. მონტენეგროს მოქალაქეების დაქირავება შეიცვალა გადასახადებისა და შენატანების ყოველწლიური გადახდის დადასტურებით. კომიტეტმა ასევე დააფიქსირა ბიზნესსაზოგადოებისა და არასამთავრობო ორგანიზაციების მიმართვები, რომლებიც ეკონომიკურ რისკებზე აფრთხილებდნენ; ცვლილებები ჯერ კიდევ კანონპროექტის ეტაპზე შევიდა.

კანონი უცხოელთა შესახებ ახალი დებულებებით ძალაში შევიდა 2026 წლის 17 იანვარს. საბოლოო 70-ე მუხლი ნებართვის გახანგრძლივებისას მოითხოვს წელიწადში არანაკლებ 5 000 ევროს ოდენობის გადასახადებისა და შენატანების გადახდის დადასტურებას. პირობა ეხება მეწარმეებსა და აღმასრულებელ დირექტორებს, რომლებიც წარმოადგენენ ერთპიროვნულ მფლობელებს ან ფლობენ კომპანიის კაპიტალის 51%-ზე მეტს. სამი თანამშრომლის სავალდებულო დაქირავება ამ მოთხოვნის სახით არ არის დაფიქსირებული.

მონტენეგროს ალტერნატივები

მონტენეგროში წესების გამკაცრება უცხოელ რეზიდენტებს საცხოვრებლად სხვა ადგილის შერჩევის საკითხის წინაშე აყენებს. რუსებისთვის ერთ-ერთი ვარიანტი ბალკანეთის ფარგლებში შეიძლება იყოს სერბეთი. ქვეყანა ინარჩუნებს უვიზო შესვლას 30 დღემდე ვადით ჩვეულებრივი რუსული პასპორტების მფლობელებისთვის, მისი საგარეო საქმეთა სამინისტროს ინფორმაციით. უფრო ხანგრძლივი ცხოვრებისთვის აუცილებელია შესაბამისი სტატუსის გაფორმება.

მეორე ვარიანტია — საქართველოში გადასვლა, სადაც რუსეთის მოქალაქეებს უფლება აქვთ უვიზოდ დარჩნენ ერთი სრული წლის განმავლობაში. ეს ვადა იძლევა საცხოვრებლის მოძიებისა და ქვეყნიდან ხშირი გასვლის გარეშე მოწყობის შესაძლებლობას. თუმცა მუშაობის უფლება და ბინადრობის ნებართვის საფუძვლები შესვლის წესებისგან დამოუკიდებლად რეგულირდება.

ბინის მფლობელისთვის საცხოვრებელი ქვეყნის შეცვლა აუცილებლად არ ნიშნავს მის გაყიდვას. ობიექტის შენარჩუნება იძლევა მისი მგზავრობების დროს გამოყენების ან იჯარით გაცემის შესაძლებლობას, თუ ეს მესაკუთრის გეგმებს შეესაბამება. გაყიდვის შესახებ გადაწყვეტილება დამოკიდებული იქნება შენახვის ხარჯებზე, იჯარისგან მიღებულ შემოსავალსა და გადასასვლელად თანხის გამოთავისუფლების აუცილებლობაზე.

დასკვნა

International Investment-ის ანალიტიკოსები მიიჩნევენ, რომ ბუდვაში მიწოდების სიჭარბე აძლიერებს ინვესტორების პოზიციებს შეძენის შესახებ მოლაპარაკებებისას. გამყიდველები, რომლებსაც გადასასვლელად ფულის გამოთავისუფლება სჭირდებათ, შესაძლოა უფრო მეტად იყვნენ განწყობილნი დათმობებზე. ეს ქმნის ფასდაკლებით შეძენის შესაძლებლობებს, მაგრამ შემდგომ გადაყიდვას შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს, თუ უცხოელი მყიდველების ნაკადი შემცირდება.

გრძელვადიანი იჯარისთვის დაბანდებების შემთხვევაში უცხოელი რეზიდენტების წასვლა ნიშნავს შემოსავლის შემცირებისა და უმოქმედობის პერიოდების გაზრდის რისკს. შეძენის ფასის კლება აუცილებლად ვერ აკომპენსირებს ამ დანაკარგებს: ნაკლები საიჯარო გადასახადის პირობებში ამოგების ვადა შეიძლება გაიზარდოს. ინვესტიციები, რომლებიც გათვლილია ბინის ღირებულების სწრაფ ზრდაზე ან ძველი მაღალი განაკვეთებით გაქირავებაზე, უფრო მოწყვლადი ხდება.

ინვესტორებისთვის, რომლებიც გადასვლას გეგმავენ, წესების გამკაცრება ნიშნავს დამატებით ხარჯებს. თუ საცხოვრებლის საგადასახადო შეფასება €150 000-ზე დაბალია, საჭირო გახდება ბინადრობის ნებართვის სხვა საფუძველი, ხოლო ბიზნესით ნებართვის გახანგრძლივება მოითხოვს წელიწადში არანაკლებ €5 000 გადასახადებისა და შენატანების გადახდას. ამ ხარჯებმა შეიძლება შეამციროს ფასდაკლების სარგებელი და სხვა ქვეყანაში ინვესტიცია უფრო მიმზიდველი გახადოს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ხშირად დასმული კითხვები

რა ღირს ბინის იჯარა ბუდვაში 2026 წლის შემოდგომაზე?

რიელტორ ტომისლავ რანკოვიჩს მოჰყავს თვეში €500–550 განაკვეთები ერთსაძინებლიანი ბინებისთვის როზინოსა და ფაკულტეტის მახლობლად. მანამდე შედარებადი ვარიანტები ქირავდებოდა €700–750-ად. ეს ცალკეული ობიექტების მაგალითებია და არა მთელი ქალაქის საშუალო განაკვეთი.

მცირდება თუ არა უძრავი ქონების ფასები მონტენეგროში?

დინამიკა განსხვავდება რაიონებისა და საცხოვრებლის ტიპების მიხედვით. რანკოვიჩი იუწყება ფასდაკლებებზე ბუდვას ცალკეულ ნაწილებში, MONSTAT კი აფიქსირებს ქვეყანაში გაყიდული ახალაშენებულების საშუალო ღირებულების ზრდას: 2026 წლის მეორე კვარტალში მან მიაღწია €2 557-ს კვ. მ-ზე.

როდის დასჭირდებათ რუსებს ვიზები მონტენეგროში შესასვლელად?

ახალი მოთხოვნები შემოდის 2026 წლის 1 ნოემბრიდან. ისინი ასევე ეხება თურქეთის, ბელარუსის, ჩინეთისა და საუდის არაბეთის მოქალაქეებს.

სჭირდება თუ არა ვიზა მონტენეგროს ბინადრობის ნებართვის მფლობელს?

მოქმედი ბინადრობის ნებართვა პასპორტთან ერთად წარმოადგენს შესვლის საფუძველს. ვიზების შემოღება არ აუქმებს უკვე გაცემულ ბინადრობის ნებართვას.

რა უძრავი ქონება უნდა შეიძინოთ მონტენეგროს ბინადრობის ნებართვის მისაღებად?

ახალი განმცხადებლებისთვის გათვალისწინებულია ობიექტის საგადასახადო შეფასება არანაკლებ €150 000. ღირებულება დასტურდება ადგილობრივი საგადასახადო ორგანოს დოკუმენტით; განცხადებაში მითითებული ფასი თავისთავად არ განსაზღვრავს ამ მოთხოვნასთან შესაბამისობას.

შეეხება თუ არა €150 000 ზღვარი მათ, ვინც უკვე მიიღო ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონებით?

ცვლილებების ძალაში შესვლამდე გაცემული ნებართვებისთვის 217b მუხლი ინარჩუნებს გახანგრძლივების ძველ წესებს. ახალი განმცხადებლებისთვის მოქმედებს განახლებული მოთხოვნები კანონით გათვალისწინებული გამონაკლისებით.

საჭიროა თუ არა სამი თანამშრომლის დაქირავება ბიზნესით ბინადრობის ნებართვის გასახანგრძლივებლად?

ასეთი მოთხოვნა განიხილებოდა თავდაპირველ პროექტში, მაგრამ კანონის მიღებამდე ის გადაიხედა. საბოლოო 70-ე მუხლი ითვალისწინებს წელიწადში არანაკლებ €5 000 გადასახადებისა და შენატანების გადახდის დადასტურებას მეწარმეებისა და აღმასრულებელი დირექტორებისთვის, რომლებიც არიან ერთპიროვნული მფლობელები ან ფლობენ კომპანიის კაპიტალის 51%-ზე მეტს.

რა იცვლება ბუდვას უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის?

მიწოდების ზრდა მეტ შესაძლებლობას იძლევა ფასდაკლებაზე მოლაპარაკებისთვის. ამავდროულად, საიჯარო განაკვეთების კლება და რეზიდენტების ნაწილის წასვლა ქმნის დაბალი შემოსავლის, უმოქმედობისა და უფრო ხანგრძლივი გადაყიდვის რისკს. გადასასვლელად შეძენისას მხედველობაში მიიღება ასევე ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნები.

ივლისმა მონტენეგროში ტურიზმის ზრდა დააჩქარა

2026 წლის იანვარ–ივლისში მონტენეგროს ტურისტულმა ობიექტებმა 1,62 მლნ ჩამოსვლა და თითქმის 8,86 მლნ ღამისთევა დაარეგისტრირეს. Vijesti-ს პირველად პუბლიკაციაში ყურადღება გამახვილებულია იმაზე, რომ ორივე მაჩვენებლის ჯამური ზრდა 8%-ს მიუახლოვდა.

ივლისზე მოდიოდა წლის პირველი შვიდი თვის განმავლობაში რეგისტრირებული ყველა ჩამოსვლის დაახლოებით 38,5% და ღამისთევების 42%. იანვარ–ივლისის პერიოდში ყოფნის საშუალო ხანგრძლივობამ შეადგინა დაახლოებით 5,5 ღამე ერთ რეგისტრირებულ ჩამოსვლაზე, ხოლო უშუალოდ ივლისში — დაახლოებით ექვსი ღამე.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა უცხოური ნაკადი. ივლისში დარეგისტრირდა უცხოელი სტუმრების 600 852 ჩამოსვლა, რაც 11,94%-ით მეტია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. მათ უზრუნველყვეს 3 613 647 ღამისთევა, რაც 10,59%-ით აღემატება გასული წლის მაჩვენებელს. ამგვარად, უცხოელებზე მოდიოდა ივლისის ჩამოსვლების დაახლოებით 96,4% და ღამისთევების 97,2%.

პირველი ნახევარწელი ივლისზე საგრძნობლად სუსტი იყო

აჩქარება სწორედ ზაფხულის სეზონის პიკში მოხდა. 2026 წლის პირველ ექვს თვეში მონტენეგრომ 994 459 ჩამოსვლა და 5,1 მლნ-ზე მეტი ღამისთევა დაარეგისტრირა. მაშინ ჩამოსვლები წლიურად 5,7%-ით იზრდებოდა, ღამისთევები კი — 6,5%-ით. ივლისის მონაცემების ჩართვის შემდეგ დაგროვილი ზრდა შესაბამისად 7,78%-მდე და 7,98%-მდე გაიზარდა.

ეს ნათლად აჩვენებს, თუ რამდენად ძლიერ არის დამოკიდებული მონტენეგროს წლიური შედეგი ზაფხულის რამდენიმე თვეზე. მხოლოდ ივლისმა ნახევარი წლის მაჩვენებელს 623 ათასზე მეტი ჩამოსვლა და დაახლოებით 3,72 მლნ ღამისთევა შემატა.

ასეთი კონცენტრაცია წლის შედეგების ადრეულ პროგნოზებს ნაკლებად სანდოს ხდის. ივლისის ზრდას შეუძლია სწრაფად შეცვალოს ჯამური სტატისტიკა, თუმცა შემოდგომისა და ზამთრის თვეებს გაცილებით ნაკლები წონა აქვს.

საერთო სტატისტიკა კერძო საცხოვრებლის დიდ ბაზარსაც მოიცავს

ტურიზმის სამინისტროს ციფრები შესამჩნევად აღემატება MONSTAT-ის ყოველთვიურ სტატისტიკას კოლექტიური განთავსების საშუალებების შესახებ. 2026 წლის ივლისში სასტუმროებმა, ტურისტულმა კომპლექსებმა, მოტელებმა, პანსიონატებმა, ჰოსტელებმა და სხვა კოლექტიურმა ობიექტებმა 244 754 ჩამოსვლა და 1 081 249 ღამისთევა დაარეგისტრირეს.

სხვაობა ტურისტული ბაზრის სტრუქტურით აიხსნება. ჯამური სტატისტიკა ასევე მოიცავს ინდივიდუალურ განთავსებას — კერძო ბინებს, ოთახებსა და სახლებს, რომლებიც ოფიციალურად ქირავდება ტურისტებზე.

ამ სეგმენტის მასშტაბი კარგად ჩანს 2025 წლის შედეგებიდან. ინდივიდუალურ განთავსებაში რეგისტრირებული იყო 1 223 796 ჩამოსვლა და 10 179 395 ღამისთევა. უცხოელმა სტუმრებმა ამ სეგმენტში ღამისთევების 99,6% უზრუნველყვეს, ხოლო ზღვისპირა რაიონებზე 94,8% მოდიოდა.

გამოდის, რომ საერთო ტურისტული ნაკადის ზრდის პირდაპირ გადატანა სასტუმროების ბაზარზე არ შეიძლება. დამატებითი მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ნაწილი შესაძლოა ბინებზე, სახლებსა და ოთახებზე გადანაწილდეს.

მონტენეგრო უფრო მეტად არის დამოკიდებული უცხოელ სტუმრებზე

2025 წელს ქვეყანამ სულ 2 728 564 ტურისტული ჩამოსვლა და 15 367 166 ღამისთევა დაარეგისტრირა. უცხოელებმა უზრუნველყვეს ყველა ღამისთევის 95,8%, ხოლო შიდა ტურიზმმა — მხოლოდ 4,2%.

ყველაზე მსხვილი უცხოური ბაზარი იყო სერბეთი უცხოური ღამისთევების 23,4%-იანი წილით. რუსეთზე მოდიოდა 16,4%, ბოსნია და ჰერცეგოვინაზე — 8,1%, გერმანიაზე — 4,6%, თურქეთსა და უკრაინაზე — 4,3-4,3%, დიდ ბრიტანეთზე — 4,1%.

2026 წლის პირველ შვიდ თვეში მონტენეგრომ უკვე დააგროვა მთელი 2025 წლის განმავლობაში რეგისტრირებული ჩამოსვლების რაოდენობის დაახლოებით 59% და ღამისთევების 58%. თუმცა სეზონურობის გამო ამ თანაფარდობის მექანიკურად დარჩენილ ხუთ თვეზე გადატანა დაუშვებელია.

სანაპიროზე მოდის ღამისთევების 90%-ზე მეტი

მონტენეგროს ტურისტული ბაზარი გეოგრაფიულად კვლავ უკიდურესად კონცენტრირებული რჩება. 2025 წელს ყველა ღამისთევის 92,6% ზღვისპირა კურორტებზე დაფიქსირდა. მთიანმა რეგიონებმა მიიღო 2,8%, პოდგორიცამ — 2,7%, ხოლო დანარჩენმა ტურისტულმა ტერიტორიებმა — დაახლოებით 2%.

ერთი წლით ადრე ზღვაზე დამოკიდებულება კიდევ უფრო მაღალი იყო. 2024 წელს სანაპიროზე მოდიოდა ღამისთევების 93,8%. მაშინ ქვეყანამ სულ 2 606 854 ჩამოსვლა და 15 594 299 ღამისთევა დაარეგისტრირა.

2024 და 2025 წლების შედარება მნიშვნელოვან კონტექსტს იძლევა. ჩამოსვლების რაოდენობა გაიზარდა დაახლოებით 4,7%-ით, თუმცა ღამისთევების რაოდენობა შემცირდა დაახლოებით 1,5%-ით. შესაბამისად, ყოფნის საშუალო ხანგრძლივობა შემცირდა.

ამიტომ ტურისტების რაოდენობის ზრდა თავისთავად ჯერ კიდევ არ ნიშნავს დარგის შემოსავლების პროპორციულ ზრდას. სასტუმროებისთვის, რესტორნებისთვის, გამქირავებლებისა და ბაზრის სხვა მონაწილეებისთვის გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს მოგზაურობის ხანგრძლივობას, სტუმრის ხარჯებსა და განთავსების ობიექტების დატვირთულობას.

აეროპორტები გამტარუნარიანობის შეზღუდვებს წააწყდნენ

ტურისტული ნაკადის ზრდას თან ახლავს ავიამიმოსვლის გაფართოება. Wizz Air-მა გამოაცხადა პოდგორიცაში ბაზის შექმნისა (2026 წლის მარტიდან) და 14 ახალი მარშრუტის ამოქმედების შესახებ. ტურიზმის სამინისტრო იმედოვნებდა, რომ ახალი მიმართულებები გაზრდიდა უცხოელი სტუმრების ნაკადს და ხელს შეუწყობდა სეზონის გახანგრძლივებას.

თუმცა სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა თავად იქცა შემზღუდველ ფაქტორად. სექტემბრის დასაწყისში მთავრობამ პოდგორიცისა და ტივატის აეროპორტების დაჩქარებული განვითარების პროგრამის მომზადება დააანონსა. ხელისუფლებამ აღიარა, რომ არსებული ინფრასტრუქტურა უკვე დიდი ხანია გამტარუნარიანობის ზღვარზე მუშაობს. იგეგმება გრძელვადიანი გენერალური გეგმის მომზადება და სიმძლავრეების გაზრდა მომდევნო ზაფხულის სეზონამდე.

მონტენეგროსთვის ეს პრობლემა განსაკუთრებით მგრძნობიარეა ნაკადის ივლისსა და აგვისტოში კონცენტრაციის გამო. აეროპორტებმა, გზებმა და კომუნალურმა ინფრასტრუქტურამ უნდა გაუძლოს დატვირთვას, რომელიც რამდენიმე კვირის განმავლობაში მრავალჯერ აღემატება დაბალი სეზონის მაჩვენებლებს.

სავიზო რეჟიმი 1 ნოემბრიდან შეიცვლება

ბაზრისთვის დამატებითი ფაქტორი გახდება შესვლის წესების ცვლილება ზაფხულის სეზონის დასრულების შემდეგ. ივლისში მონტენეგროს მთავრობამ ევროკავშირის წესებთან დაახლოების ფარგლებში სავიზო რეჟიმი შეცვალა.

2026 წლის 1 ნოემბრიდან რუსეთის, ბელარუსის, ჩინეთის, საუდის არაბეთისა და თურქეთის მოქალაქეებს მონტენეგროში შესასვლელად ვიზა დასჭირდებათ. გადაწყვეტილება მთავრობამ 23 ივლისს მიიღო.

რუსული ბაზრისთვის გარდამავალი პერიოდი მოქმედებს 2026 წლის 31 ოქტომბრამდე: ამ თარიღამდე რუსეთის მოქალაქეებს შეუძლიათ ჩამოვიდნენ უვიზოდ 30 დღემდე ვადით მოქმედი პასპორტის არსებობის შემთხვევაში.

ცვლილება განსაკუთრებით არსებითია ტურისტული ნაკადის სტრუქტურის გათვალისწინებით. 2025 წელს რუსეთმა უზრუნველყო ქვეყანაში უცხოური ღამისთევების 16,4%, ხოლო ინდივიდუალური განთავსების სეგმენტში მისმა წილმა 22,1%-ს მიაღწია. თურქეთმა შესაბამისად 4,3% და 4,9% შეადგინა.

ახალი წესების ფაქტობრივი ეფექტის შეფასება შესაძლებელი იქნება მხოლოდ მათი ძალაში შესვლის შემდეგ. ეს დამოკიდებული იქნება საკონსულოების მუშაობაზე, ვიზების გაცემის სისწრაფეზე, ავიამიმოსვლის შენარჩუნებასა და მონტენეგროს უნარზე, გაზარდოს ნაკადი სხვა ბაზრებიდან.

ტურისტული ნაკადის ზრდა ჯერ არ ნიშნავს წლის რეკორდულ მაჩვენებელს

ტურიზმის სამინისტრომ მიმდინარე სეზონი რეკორდულად შეაფასა ივლისისა და დაგროვილი დინამიკის საფუძველზე. დარგის წარმომადგენლები უფრო ფრთხილ პოზიციას იკავებენ. Vijesti ოფიციალური მონაცემების გამოქვეყნების შემდეგ აღნიშნავდა, რომ ტურისტული ბიზნესის მონაწილეები მხოლოდ ჩამოსვლების რაოდენობის ზრდას არ მიიჩნევენ რეკორდულ სეზონზე სასაუბროდ საკმარის საფუძვლად.

ასეთ მიდგომას ადასტურებს წინა წლის სტატისტიკაც. 2025 წელს ჩამოსვლების რაოდენობა გაიზარდა 2024 წელთან შედარებით, მაგრამ ღამისთევების რიცხვი შემცირდა. ამიტომ კლიენტების ნაკადის ზრდა უნდა შედარდეს ყოფნის ხანგრძლივობასთან, ფასებთან, დატვირთულობასთან, ბიზნესის შემოსავლებთან და ქვეყნის ტურისტულ ამონაგებთან.

არსებობს სტატისტიკური შეზღუდვაც. ჩამოსვლების მაჩვენებელი აღწერს განთავსების საშუალებებში რეგისტრაციას, ამიტომ უფრო ზუსტია მისი განმარტება, როგორც ტურისტული ჩამოსვლების რაოდენობა და არა როგორც ქვეყანაში ნამყოფი უნიკალური ადამიანების რიცხვი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იუწყებიან, ტურისტული ნაკადის თითქმის 8%-იანი ზრდა ადასტურებს ძლიერ ზაფხულის სეზონს, თუმცა ზრდის სტრუქტურა ინარჩუნებს მონტენეგროს ძველ სისუსტეებს. ქვეყანა რჩება დამოკიდებული უცხოელ სტუმრებზე, ადრიატიკის სანაპიროზე, კერძო საცხოვრებელსა და მოკლე ზაფხულის პიკზე. ამავდროულად, აეროპორტები მიუახლოვდნენ გამტარუნარიანობის ზღვარს, ხოლო ნოემბრიდან იცვლება შესვლის წესები რამდენიმე მნიშვნელოვანი ბაზრისთვის. წლის შედეგებით ჩამოსვლების რაოდენობაზე გაცილებით უფრო საჩვენებელი იქნება ღამისთევების დინამიკა, მოგზაურობის საშუალო ხანგრძლივობა, ტურისტული შემოსავლები და ქვეყნის უნარი, მოიზიდოს სტუმრები ივლისისა და აგვისტოს მიღმა.

FAQ: ტურიზმი მონტენეგროში 2026 წელს

რამდენი ტურისტული ჩამოსვლა დაარეგისტრირა მონტენეგრომ?

2026 წლის იანვარ–ივლისში დარეგისტრირდა 1 617 563 ჩამოსვლა, რაც 7,78%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე.

რამდენი ღამისთევა განხორციელდა შვიდ თვეში?

ტურისტებმა მონტენეგროში 8 855 238 ღამე გაატარეს. მაჩვენებელი წლიურად 7,98%-ით გაიზარდა.

რამდენი ტურისტი ჩავიდა მონტენეგროში ივლისში?

ივლისში დარეგისტრირდა 623 104 ჩამოსვლა და 3 717 441 ღამისთევა. ჩამოსვლები გაიზარდა 11,26%-ით, ღამისთევები კი — 10,13%-ით.

რა წილი მოდის უცხოელ ტურისტებზე?

ივლისში უცხოელმა სტუმრებმა უზრუნველყვეს ჩამოსვლების დაახლოებით 96,4% და ღამისთევების 97,2%. 2025 წლის შედეგებით უცხოელებმა შეადგინეს ქვეყანაში ყველა ღამისთევის 95,8%.

რატომ არის სასტუმროების სტატისტიკა საერთო ტურისტულ ნაკადზე დაბალი?

კოლექტიური განთავსების სტატისტიკა ითვალისწინებს სასტუმროებსა და ანალოგიურ ობიექტებს. ჯამური მაჩვენებლები დამატებით მოიცავს ოფიციალურად რეგისტრირებულ ბინებს, ოთახებსა და სახლებს, რომლებსაც ტურისტული ბაზრის მნიშვნელოვანი ნაწილი უკავიათ.

სად ჩერდება ტურისტების უმრავლესობა?

ძირითადი ნაკადი კონცენტრირებულია ადრიატიკის სანაპიროზე. 2025 წელს ზღვისპირა კურორტებმა მიიღო ყველა ტურისტული ღამისთევის 92,6%.

რომელი ქვეყნებია მონტენეგროსთვის ძირითადი ბაზრები?

2025 წელს უცხოური ღამისთევების ყველაზე დიდი წილი უზრუნველყვეს სერბეთმა, რუსეთმა, ბოსნია და ჰერცეგოვინამ, გერმანიამ, თურქეთმა, უკრაინამ და დიდმა ბრიტანეთმა.

სჭირდებათ თუ არა რუსეთის მოქალაქეებს ვიზა მონტენეგროში?

2026 წლის 31 ოქტომბრამდე რუსეთის მოქალაქეებს შეუძლიათ მონტენეგროში უვიზოდ შესვლა 30 დღემდე ვადით. 2026 წლის 1 ნოემბრიდან წესდება სავიზო რეჟიმი.

მეორად უძრავ ქონებაზე გადასახადი 6%-ს აღწევს

იმ უძრავი ქონების შეძენისას, რომელიც არ ექცევა დამატებული ღირებულების გადასახადის რეჟიმში, შემძენი იხდის საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადს. 2024 წლის 1 იანვრიდან მონტენეგროში მოქმედებს პროგრესული სკალა.

€150 ათასამდე ღირებულების ობიექტისთვის გადასახადი შეადგენს 3%-ს. €150 ათასზე მეტი და €500 ათასამდე ღირებულების შემთხვევაში გამოიყენება ფორმულა €4 500 პლუს €150 ათასს გადაჭარბებული თანხის 5%. €500 ათასზე ძვირადღირებული უძრავი ქონებისთვის გადასახადია €22 ათასი პლუს €500 ათასს გადაჭარბებული თანხის 6%.

სკალა ძალაში რჩება 2026 წლის სექტემბერშიც. კანონი ასევე პირდაპირ ადგენს ერთნაირ საგადასახადო რეჟიმს ადგილობრივი და უცხოელი ფიზიკური და იურიდიული პირებისთვის, თუ საერთაშორისო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ყიდვისას გადასახადის გადამხდელი არის შემძენი.

ეს ნიშნავს, რომ 5%-იანი და 6%-იანი განაკვეთები არ ვრცელდება ძვირადღირებული ობიექტის სრულ ღირებულებაზე. მაგალითად, €250 ათასის საგადასახადო ბაზის შემთხვევაში გადასახდელი თანხა შეადგენს €9 500-ს: €4 500 პლუს €100 ათასის 5%. €750 ათასის ღირებულებისას გადასახადი მიაღწევს €37 ათასს: €22 ათასი პლუს €250 ათასის 6%.

Rick Flay Real Estate-ის საწყისი მასალა მეორადი უძრავი ქონების შეძენისას ჯამურ დამატებით ხარჯებს ფასის დაახლოებით 4–8%-ად აფასებს. ეს დიაპაზონი გამოდგება მხოლოდ საორიენტაციოდ: იგი მოიცავს გადასახადს, სანოტარო გაფორმებას, იურიდიულ შემოწმებას, რეგისტრაციას, თარგმანსა და სხვა შესაძლო ხარჯებს, ამასთან, მათი ნაწილი სახელმწიფოს მიერ ფიქსირებული პროცენტის სახით დადგენილი არ არის.

ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი შესაძლოა საგადასახადო ბაზაზე დაბალი აღმოჩნდეს

საგადასახადო ბაზა განისაზღვრება შეძენის მომენტში უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებიდან გამომდინარე. ჩვეულებრივ, გადასახადის გადამხდელი გაანგარიშებას იწყებს გარიგების დოკუმენტში მითითებული თანხიდან. თუ ეს ფასი საბაზროზე დაბალია ან დოკუმენტში საერთოდ არ არის მითითებული, ადგილობრივ საგადასახადო ორგანოს უფლება აქვს, დამოუკიდებლად განსაზღვროს საბაზრო ღირებულება მსგავსი ობიექტების საფუძველზე, ხოლო ასეთი მონაცემების არარსებობისას ჩართოს ლიცენზირებული შემფასებელი.

მყიდველმა გადასახადი უნდა დაიანგარიშოს დეკლარაციაში, წარადგინოს იგი კომპეტენტურ საგადასახადო ორგანოში საგადასახადო ვალდებულების წარმოშობიდან 15 დღის განმავლობაში და იმავდროულად გადაიხადოს გადასახადი. ჩვეულებრივი ნასყიდობისას ვალდებულება წარმოიშობა ხელშეკრულების დადების დღეს. მომავალი ობიექტისთვის კანონი მას უკავშირებს გადაცემასა და მფლობელობაში შესვლას.

ამიტომ ხელშეკრულებაში თანხის შემცირება არ იძლევა ნაკლები გადასახადის გარანტიას. თუ მუნიციპალური საგადასახადო ორგანო უფრო მაღალ საბაზრო ღირებულებას დაადგენს, გადასახადი ამ შეფასებიდან დაითვლება.

ახალაშენებული ობიექტები სხვა საგადასახადო სქემით მუშაობს

მნიშვნელოვანია პირველადი და მეორადი უძრავი ქონების გამიჯვნა. საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადის შესახებ კანონი ამ სისტემიდან გამორიცხავს ახალაშენებული ობიექტების შეძენას, თუ მათი გაყიდვა იბეგრება დამატებული ღირებულების გადასახადით.

მონტენეგროში დღგ-ის სტანდარტული განაკვეთი შეადგენს 21%-ს. კანონი დასაბეგრ ბრუნვას მიაკუთვნებს ახალაშენებული ობიექტების გაყიდვას და მათზე შესაბამისი უფლებების გადაცემას. 2026 წლის 1 აპრილიდან ამ რეჟიმში ასევე ჩაერთო გადასახადის გადამხდელის მიერ სამშენებლო მიწის გაყიდვა, თუ ნაკვეთზე გაცემულია მშენებლობის ნებართვის დოკუმენტი. მიწა, რომელზეც განთავსებულია ახალი ობიექტი, განიხილება როგორც ამ ობიექტის საერთო მიწოდების ნაწილი.

ამიტომ მტკიცება, რომ ახალაშენებული ქონების მყიდველი „გადასახადს არ იხდის“, დაზუსტებას მოითხოვს. საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი მართლაც არ იკრიფება იმ გარიგებიდან, რომელიც იბეგრება დღგ-ით, თუმცა დღგ რჩება გასაყიდი ფასის ნაწილად.

საცხოვრებელ ბაზარზე დეველოპერები ხშირად ასახელებენ საბოლოო ფასს უკვე დღგ-ის ჩათვლით. მყიდველს მართებს ამის გადამოწმება უშუალოდ ხელშეკრულებაში ან კომერციულ შეთავაზებაში. თუ ფასი მითითებულია გადასახადის გარეშე, სხვაობა შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს.

აპრილიდან მიწის საგადასახადო რეჟიმი შეიცვალა

2026 წლის ცვლილებები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ნაკვეთების მყიდველებისთვის. რეფორმამდე სამშენებლო მიწა იმყოფებოდა უძრავი ქონების გაყიდვის საერთო დღგ-ის რეჟიმის მიღმა. შესწორებებმა დაბეგვრა გაავრცელა იმ მიწის ნაკვეთების გაყიდვაზე, რომლებზეც გაცემულია მშენებლობის ნებართვის აქტი.

ახალი ნორმა გამოიყენება 2026 წლის 1 აპრილიდან. ამ თარიღამდე ახალაშენებულ ობიექტებსა და სამშენებლო მიწაზე გადახდილი ავანსებისთვის გათვალისწინებულია გარდამავალი დებულებები.

ამავდროულად მონტენეგრომ შეცვალა უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის შესახებ კანონი, რითაც მისი სფეროდან გამორიცხა სამშენებლო მიწა, რომელზეც გადაიხდება დღგ. ამან აღმოფხვრა ერთი და იმავე შეძენისას ორი გადასახადის ერთდროულად გამოყენების რისკი. შესწორება ასევე 1 აპრილიდან მოქმედებს.

ნაკვეთის კერძო მყიდველისთვის მთავარი საკითხი ახლა მდგომარეობს არა მხოლოდ მიწის ფასში, არამედ მის იურიდიულ სტატუსში, ნებართვის დოკუმენტის არსებობასა და გამყიდველის საგადასახადო სტატუსში.

სანოტარო ტარიფები 14-წლიანი პაუზის შემდეგ გაიზარდა

2026 წლის 9 აპრილიდან მონტენეგროში მოქმედებს ნოტარიუსების მომსახურების ანაზღაურების ახალი ტარიფი. ცნობილი ღირებულების მქონე გარიგებებისას ანაზღაურების ოდენობა მიბმულია ქონების საბაზრო ღირებულებაზე.

€19 999,99-მდე სანოტარო აქტის შედგენის საბაზისო საფასური შეადგენს €180-ს, €20 ათასიდან €39 999,99-მდე — €250-ს, €40 ათასიდან €59 999,99-მდე — €350-ს, €60 ათასიდან €79 999,99-მდე — €420-ს, €80 ათასიდან €119 999,99-მდე — €480-ს. ამ თანხის ზემოთ ყოველ დაწყებულ €15 ათასზე ემატება €13. საბაზისო ანაზღაურების მაქსიმალური ოდენობა შეზღუდულია €8 ათასით. დღგ, სახელმწიფო ბაჟები და ცალკეული ხარჯები ერიცხება დამატებით.

€250 ათასის ღირებულების უძრავი ქონებისთვის საბაზისო ტარიფი შეადგენს €597-ს დღგ-ის გარეშე. დღგ-ის სტანდარტული 21%-იანი განაკვეთის პირობებში ეს არის €722,37, თუ მხოლოდ ამ სანოტარო მომსახურებას გავითვალისწინებთ. საბოლოო ანგარიში შესაძლოა უფრო მაღალი იყოს დამატებითი მოქმედებებისა და ხარჯების გამო.

თუ ნოტარიუსი დოკუმენტს თავიდან კი არ ადგენს, არამედ კერძო დოკუმენტს ამოწმებს, ტარიფი შეადგენს შესაბამისი სანოტარო აქტის საფასურის 80%-ს. კადასტრში რეგისტრაციისთვის განცხადების შედგენისა და წარდგენისთვის გათვალისწინებულია ცალკე ანაზღაურება €15-ის ოდენობით.

იურიდიულ შემოწმებას არ აქვს ფიქსირებული ფასი

ადვოკატის, თარჯიმნისა და ტექნიკური სპეციალისტების მომსახურების კორექტულად დაანგარიშება ბინის ღირებულების სავალდებულო პროცენტად შეუძლებელია. ფასი დამოკიდებულია ობიექტსა და შემოწმების მოცულობაზე.

დარეგისტრირებული ბინისთვის, რომელსაც აქვს საკუთრების გამჭვირვალე ისტორია, სამუშაო შეიძლება შედარებით მარტივი იყოს. მიწის ნაკვეთი, ძველი სახლი სანაპიროზე, ობიექტი რამდენიმე მფლობელით, იპოთეკით, შეზღუდვებით ან ლეგალიზაციის პრობლემებით მოითხოვს უფრო ღრმა შემოწმებას.

ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უცხოელი მყიდველებისთვის. ხელშეკრულების სანოტარო დამოწმება თავისთავად არ ცვლის გამყიდველის უფლებების, საკადასტრო მონაცემების, ტვირთების, შენობისა და მიწის ნაკვეთის სტატუსის შემოწმებას.

€250 ათასიანი ბინის ხარჯები €10 ათასს აჭარბებს

თუ საქმე ეხება მეორად ბინას €250 ათასის საგადასახადო ბაზით, საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი შეადგენს €9 500-ს.

ამ ღირებულების ობიექტისთვის საბაზისო სანოტარო ტარიფი შეადგენს €597-ს დღგ-ის გარეშე. 21%-ის დარიცხვის შემდეგ მიიღება €722,37. მხოლოდ ამ ორი ძირითადი გადასახდელის გათვალისწინებითაც კი ხარჯები დაახლოებით €10 222-ს აღწევს.

მათ შეიძლება დაემატოს რეგისტრაცია, ადვოკატის, თარჯიმნის მომსახურება, საბანკო საკომისიოები და სხვა ხარჯები. ამიტომ გარიგების ღირებულების 4–8%-იანი ორიენტირი შეიძლება რეალისტური იყოს წინასწარი ბიუჯეტისთვის, მაგრამ მისი აღქმა ოფიციალურ ტარიფად არ შეიძლება.

ძვირადღირებული უძრავი ქონების შემთხვევაში გადასახადის წილი იზრდება. €750 ათასის საგადასახადო ბაზის მქონე ობიექტისთვის მხოლოდ უფლების გადაცემის გადასახადი შეადგენს €37 ათასს, ანუ ღირებულების დაახლოებით 4,9%-ს.

გარიგების შემდეგ ჩნდება ყოველწლიური გადასახადი

უძრავი ქონების მესაკუთრე ასევე იხდის ყოველწლიურ ადგილობრივ გადასახადს. მონტენეგროს საგადასახადო სამმართველოს მიერ მითითებული საბაზისო განაკვეთი შეადგენს ობიექტის საბაზრო ღირებულების 0,25%-დან 1%-მდე. კონკრეტული გაანგარიშება დამოკიდებულია მუნიციპალიტეტზე, უძრავი ქონების მახასიათებლებსა და მოქმედ კატეგორიაზე.

ამიტომ ყოველწლიური გადასახდელის შეფასება მხოლოდ ხელშეკრულების ფასით დაუშვებელია. მუნიციპალიტეტი იყენებს საკუთარ საგადასახადო შეფასებასა და ადგილობრივ წესებს.

ეს გადასახადი უნდა გაიმიჯნოს შეძენის ხარჯებისგან. უფლების გადაცემის გადასახადი, სანოტარო და სარეგისტრაციო გადასახდელები დაკავშირებულია გარიგებასთან, ყოველწლიური გადასახადი კი წარმოიშობა უკვე ფლობის პერიოდში.

უცხოელი მყიდველებისთვის ცალკე საგადასახადო დანამატი არ არსებობს

ბინის ან სახლის უცხოელი მყიდველი უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადს იხდის იმავე სკალით, რომლითაც მონტენეგროს მოქალაქე. თუმცა თანაბარი საგადასახადო რეჟიმი არ ნიშნავს, რომ უცხოელებს ნებისმიერი უძრავი ქონების შეძენის უფლება აქვთ.

კანონი ზღუდავს უცხოურ საკუთრების უფლებას, კერძოდ, სასოფლო-სამეურნეო მიწებზე, ტყეებზე, ბუნებრივ რესურსებზე, კულტურული მემკვიდრეობის ცალკეულ ობიექტებზე, კუნძულებზე მდებარე უძრავ ქონებასა და დადგენილ სასაზღვრო ზონაში. უცხოელი ფიზიკური პირებისთვის გათვალისწინებულია გამონაკლისი 5 ათას კვ. მ-მდე ფართობის სასოფლო-სამეურნეო ან ტყის მიწაზე, თუ მასთან ერთად ხდება ნაკვეთზე მდებარე საცხოვრებელი სახლის შეძენა.

ჩვეულებრივი ბინები და მრავალი საცხოვრებელი სახლი ამ შეზღუდვებში არ ექცევა, თუმცა მიწის ნაკვეთის სტატუსის შემოწმება აუცილებელია ბეს შეტანამდე.

ბინადრობის ნებართვისთვის მოქმედებს €150 ათასის ზღვარი

უძრავი ქონების საფუძველზე დროებითი ცხოვრების წესები შეიცვალა 2026 წლის 17 იანვარს. კანონის საბოლოო რედაქციაში შევიდა €150 ათასის ზღვარი, თუმცა 2025 წლის ნოემბერში მთავრობა თავდაპირველად €200 ათასს სთავაზობდა.

უძრავი ქონების საფუძველზე დროებითი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად აუცილებელია უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის შესახებ გადაწყვეტილების წარდგენა, რომელშიც საგადასახადო ბაზა შეადგენს არანაკლებ €150 ათასს. გამონაკლისი დაშვებულია ევროკავშირის ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, მათი ოჯახის წევრებისთვის, ასევე ისლანდიის, ლიხტენშტაინის, ნორვეგიისა და შვეიცარიის მოქალაქეებისთვის.

კანონი იძლევა საშუალებას, საფუძვლად გამოყენებულ იქნას საოჯახო ან აგარაკის სახლი, ვილა, ბინა, სასტუმრო დანიშნულების ობიექტი, საცხოვრებელი ფართი კომერციული ნაწილით ან კომერციული ფართი. წილობრივი საკუთრებისას განმცხადებელი უნდა ფლობდეს ობიექტის სულ მცირე ნახევარს.

მათთვის, ვინც უძრავი ქონების საფუძველზე დროებითი ცხოვრების უფლება მიიღო ცვლილებების ძალაში შესვლამდე, გათვალისწინებულია გარდამავალი წესი: ვადის გაგრძელებისას მათი განცხადებები განიხილება ძველი კანონმდებლობით, ანუ ახალი €150 ათასიანი ზღვარი ასეთ გაგრძელებებზე არ ვრცელდება.

ეს არის დროებითი ბინადრობის ნებართვა და არა მოქალაქეობა ან მუშაობის ავტომატური უფლება. თავად ნებართვა ამ საფუძვლით გაიცემა ერთი წლის ვადით.

შესყიდვის ფასი და ბინადრობის ნებართვისთვის საჭირო ღირებულება — სხვადასხვა მაჩვენებელია

€150 ათასის ზღვარი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მისი განსაზღვრის წესის გამო. კანონი ორიენტირდება არა უბრალოდ გარიგების ფასზე და არა ობიექტის სარეკლამო ღირებულებაზე.

მტკიცებულებას წარმოადგენს კომპეტენტური ადგილობრივი ორგანოს გადაწყვეტილება უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის განსაზღვრის შესახებ, სადაც მითითებულია საგადასახადო ბაზა. ამიტომ ობიექტის €155 ათასად შეძენა თავისთავად ჯერ კიდევ არ ამტკიცებს ბინადრობის ნებართვის პირობასთან შესაბამისობას, თუ ოფიციალური საგადასახადო შეფასება €150 ათასზე დაბალი აღმოჩნდება.

მყიდველისთვის, რომელიც გარიგებას დროებითი ცხოვრების უფლების მიღებას უკავშირებს, ეს არის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე შესამოწმებელი ერთ-ერთი საკვანძო საკითხი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, უნივერსალური ფორმულა „დაამატეთ ბინის ფასს 4–8%“ გამოდგება მხოლოდ ყველაზე წინასწარი შეფასებისთვის. მეორად ბაზარზე ძირითადი ხარჯი დამოკიდებულია პროგრესულ გადასახადზე, პირველადზე — დღგ-ის რეჟიმსა და იმაზე, შესულია თუ არა იგი გაცხადებულ ფასში. მიწისთვის 2026 წლის აპრილიდან დამატებით მნიშვნელოვანია მისი სამშენებლო სტატუსი, ხოლო მყიდველებისთვის, რომლებიც ბინადრობის ნებართვას ელიან — ობიექტის ოფიციალური საგადასახადო შეფასება. რაც უფრო ძვირი და რთულია უძრავი ქონება, მით ნაკლებად ზუსტი ხდება ხარჯების გაანგარიშება ფასის ერთიანი პროცენტით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: უძრავი ქონების შეძენა მონტენეგროში

რა გადასახადი იხდება მეორადი უძრავი ქონების შეძენისას?

გადასახადი იანგარიშება პროგრესულად: 3% €150 ათასამდე ღირებულებისას, €4 500 პლუს €150 ათასს გადაჭარბებული თანხის 5% უფრო ძვირადღირებული ქონებისთვის €500 ათასამდე და €22 ათასი პლუს €500 ათასს გადაჭარბებული თანხის 6%.

რამდენი იქნება გადასახადი €250 ათასიან ბინაზე?

€250 ათასის საგადასახადო ბაზის შემთხვევაში გადასახადი შეადგენს €9 500-ს.

საჭიროა თუ არა უფლების გადაცემის გადასახადის გადახდა ახალაშენებული ქონების ყიდვისას?

თუ შეძენილია ახალაშენებული ობიექტი და მისი პირველი გაყიდვა იბეგრება დღგ-ით, საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი არ იკრიფება.

რა დღგ მოქმედებს ახალ უძრავ ქონებაზე?

მონტენეგროში დღგ-ის სტანდარტული განაკვეთი შეადგენს 21%-ს. მყიდველმა ცალკე უნდა გადაამოწმოს, შედის თუ არა გადასახადი დეველოპერის ფასში.

რა ღირს ნოტარიუსი?

2026 წლის 9 აპრილიდან მოქმედებს ახალი სკალა. €250 ათასის ღირებულების ობიექტისთვის სანოტარო აქტის საბაზისო ტარიფი შეადგენს €597-ს დღგ-ის გარეშე.

არსებობს თუ არა უძრავ ქონებაზე ყოველწლიური გადასახადი?

დიახ. კანონით დადგენილი საბაზისო დიაპაზონი შეადგენს საბაზრო ღირებულების 0,25–1%-ს, ხოლო კონკრეტულ გადასახდელს ანგარიშობს მუნიციპალიტეტი ობიექტის მახასიათებლებისა და ადგილობრივი წესების გათვალისწინებით.

იხდიან თუ არა უცხოელები უფრო მაღალ გადასახადს შეძენისას?

არა. კანონი ადგენს ერთნაირ საგადასახადო რეჟიმს უცხოელი და ადგილობრივი მყიდველებისთვის, თუმცა უცხოელებისთვის არსებობს შეზღუდვები მიწისა და უძრავი ქონების ცალკეული კატეგორიების ფლობაზე.

როგორი უძრავი ქონება გამოდგება ბინადრობის ნებართვისთვის?

იმ განმცხადებლებისთვის, რომლებზეც ვრცელდება ახალი ზღვარი, ობიექტის საგადასახადო ბაზა უნდა შეადგენდეს არანაკლებ €150 ათასს. კანონი ითვალისწინებს უძრავი ქონების რამდენიმე სახეს, მათ შორის ბინებს, სახლებს, ვილებსა და კომერციულ ფართებს.

საკმარისია თუ არა ბინის €150 ათასად შეძენა ბინადრობის ნებართვისთვის?

არა ყოველთვის. კანონი ორიენტირებულია საგადასახადო ბაზაზე, რომელიც დადასტურებულია ადგილობრივი ორგანოს შესაბამისი გადაწყვეტილებით, ამიტომ სახელშეკრულებო ფასი და ბინადრობის ნებართვის მიზნებისთვის განსაზღვრული ღირებულება შეიძლება განსხვავდებოდეს.

ახალი ტურისტული კანონი ჯერჯერობით პროექტად რჩება

მონტენეგროს მთავრობამ ტურიზმისა და სასტუმრო ბიზნესის შესახებ ახალი კანონის პროექტი 2026 წლის 18 ივნისს დაამტკიცა. დოკუმენტმა უნდა ჩაანაცვლოს მოქმედი კანონი, რომელიც 2018 წელს იქნა მიღებული და შემდგომში არაერთხელ შეიცვალა. ხელისუფლება რეფორმას ხსნის ტურისტული მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესების, ციფრული სისტემების გამოყენების გაფართოების, ტურისტული ტერიტორიების მართვის დახვეწისა და მომხმარებელთა დაცვის გაძლიერების აუცილებლობით.

პარლამენტში პროექტი 7 ივლისს შევიდა ნომრით 20-1/26-1. 11 სექტემბრის მდგომარეობით ის კვლავ განხილვის პროცესშია. ეს პრინციპულად მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების მფლობელებისა და ინვესტორებისთვის: პროექტში გამოქვეყნებული მოთხოვნები ჯერჯერობით მოქმედ ნორმებად ვერ ჩაითვლება.

იურიდიული კომპანია RONA Legal, რომელმაც დოკუმენტის ტექსტი გააანალიზა, ასევე ხაზს უსვამს, რომ საუბარია სწორედ კანონპროექტზე. სანამ პარლამენტი მას არ მიიღებს და კანონი არ გამოქვეყნდება „მონტენეგროს ოფიციალურ მაცნეში“, მყიდველების უფლებები და სასტუმრო ოპერატორების ვალდებულებები არსებული წესებით განისაზღვრება.

მონტენეგროს სურს ოთხი სასტუმრო მოდელის დამკვიდრება

პროექტი გამოყოფს სასტუმრო ობიექტების ორგანიზების ოთხ გზას: კონდომინიუმს, შერეულ მოდელს, გაერთიანებულ მოდელსა და ტურისტულ კურორტს. ეს კლასიფიკაცია განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია კომპლექსებისთვის, სადაც ცალკეული ნომრები ან აპარტამენტები იყიდება კერძო ინვესტორებზე, თუმცა განაგრძობს ფუნქციონირებას როგორც სასტუმროს ნაწილი.

სანაპიროზე და პოდგორიცაში მდებარე კონდომინიუმ-სასტუმროებისთვის შემოთავაზებულია მინიმალური კატეგორია ხუთი ვარსკვლავი. ცენტრალურ და ჩრდილოეთ რეგიონებში, დედაქალაქის გარდა, მინიმალური კატეგორია უნდა შეადგენდეს ოთხ ვარსკვლავს. სასტუმრომ მთელი წლის განმავლობაში უნდა იმუშაოს.

ასეთი სქემის დროს ცალკეული ნომრების გაყიდვა შესაძლებელია ფიზიკურ და იურიდიულ პირებზე, თუმცა ისინი კომერციულ გამოყენებაში უნდა რჩებოდეს წელიწადში არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. სასტუმროს საერთო ნაწილების ცალკე გაყიდვა დაუშვებელია, ხოლო კადასტრში თითოეული შეძენილი ნომრისთვის იგეგმება შეზღუდვის დაფიქსირება, რომელიც დაკავშირებულია მის კომერციულ დანიშნულებასთან. ეს მოთხოვნები მოცემულია სამთავრობო პროექტის 104–107 მუხლებში.

მყიდველისთვის ეს ნიშნავს, რომ ასეთი სქემით სასტუმროს ნომრის შეძენა არსებითად განსხვავდება ჩვეულებრივი ბინის შეძენისგან. მესაკუთრე იღებს უძრავ ქონებას, თუმცა მისი განკარგვის შესაძლებლობა იზღუდება მთელი სასტუმრო ობიექტის მუშაობის რეჟიმით.

შერეულ სასტუმროებში ნომრების გაყიდვის შეზღუდვა იგეგმება

უფრო მკაცრი რაოდენობრივი მოთხოვნებია შემოთავაზებული შერეული მოდელისთვის. სანაპიროზე და პოდგორიცაში ასეთ სასტუმროს უნდა ჰქონდეს არანაკლებ ხუთი ვარსკვლავი და მინიმუმ 120 ნომერი. ცენტრალურ და ჩრდილოეთ რეგიონებში მინიმალური კატეგორია იქნება ოთხი ვარსკვლავი, ხოლო ტევადობა — 60 ნომერი.

პროექტი ასევე აწესებს ზღვარს კერძო მესაკუთრეებზე უძრავი ქონების გაყიდვისთვის. ჩვეულებრივ შერეულ სასტუმროში გასაყიდად შესაძლებელი იქნება ნომრების ფონდის მაქსიმუმ 50%-ის გამოტანა.

ზღვარი იზრდება 60%-მდე მხოლოდ უფრო მსხვილი ობიექტებისთვის. სანაპიროსა და დედაქალაქში გამონაკლისი გათვალისწინებულია ხუთვარსკვლავიანი კატეგორიის მინიმუმ 240-ნომრიანი სასტუმროებისთვის, ხოლო სხვა რეგიონებში — ოთხვარსკვლავიანი სასტუმროებისთვის არანაკლებ 120 ნომრით.

ამგვარად, ხელისუფლება ცდილობს შეინარჩუნოს იმ პროექტების სასტუმრო ფუნქცია, სადაც დეველოპერი მშენებლობას ცალკეული ფართების გაყიდვის ხარჯზე აფინანსებს. ამასთან, კომპლექსის მნიშვნელოვანი ნაწილი უნდა დარჩეს ერთიანი სასტუმრო ბიზნესის შემადგენლობაში.

მართვის ხელშეკრულება გარიგების ძირითადი ნაწილი გახდება

პროექტი დეტალურად არეგულირებს ურთიერთობებს ნომრის მფლობელსა და მმართველ კომპანიას შორის. მართვისა და მომსახურების ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს ნასყიდობის ხელშეკრულებასთან ერთდროულად.

მასში განსაზღვრული უნდა იყოს სასტუმროს მუშაობის პირობები, მართვისა და მომსახურების ხარჯები, დაზღვევა, რემონტი, ბრენდის გამოყენება, მხარეთა პასუხისმგებლობა, ანგარიშგების წესი და მფლობელის უფლებები საერთო სარგებლობის ფართებზე.

ცალკე ყურადღება ეთმობა მესაკუთრის შემოსავალს. პროექტში გათვალისწინებულია, რომ ანაზღაურება გამოითვლება სასტუმროში ანალოგიური ნომრების საშუალო საიჯარო განაკვეთისა და საშუალო დატვირთულობის გათვალისწინებით. დაწესებულია გადახდის მინიმალური ზღვარიც — ამგვარად გათვლილი თანხის არანაკლებ 10%.

ნომერი კომერციულ გამოყენებაში უნდა იმყოფებოდეს წელიწადში მინიმუმ ათი თვის განმავლობაში. პერიოდი, როდესაც ის სასტუმრო ბრუნვიდან გამოდის, შემოთავაზებულია შეიზღუდოს მაქსიმუმ ზედიზედ 15 დღით და ცალკეულ თვეში ათი დღით.

ინვესტორებისთვის ეს დებულებები თავად სასტუმროს ვარსკვლავებზე უფრო მნიშვნელოვანია: ისინი პირდაპირ განსაზღვრავს, რამდენად თავისუფლად შეძლებს მესაკუთრე შეძენილი უძრავი ქონებით სარგებლობას და როგორ ჩამოყალიბდება შემოსავალი.

მოქმედი წესები უკვე ზღუდავს სასტუმროს ნომრების მფლობელებს

ბაზრისთვის გათვალისწინებული მოთხოვნების ნაწილი სრულიად ახალი არ არის. მონტენეგროს მოქმედი კანონმდებლობა უკვე ითვალისწინებს სპეციალურ რეჟიმს სასტუმროებისთვის, რომლებიც კონდომინიუმისა და შერეული მოდელებით მუშაობენ.

სასტუმრო ბიზნესის ოფიციალური სახელმწიფო ინსტრუქცია კონდომინიუმ-სასტუმროებისგან მოითხოვს არანაკლებ ხუთი ვარსკვლავის კატეგორიას სანაპიროზე და პოდგორიცაში, ხოლო დანარჩენ რეგიონებში — ოთხ ვარსკვლავს. ასეთმა სასტუმროებმა უნდა იმუშაონ წელიწადში 12 თვე, ხოლო გაყიდული ნომრები კომერციულ გამოყენებაში უნდა იყოს არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. კადასტრში ცალკეული ფართის რეგისტრაციისას ფიქსირდება მისი სასტუმროს მმართველის მეშვეობით მართვის ვალდებულება.

ამიტომ, ახალი პროექტის მთავარი ცვლილება დაკავშირებულია არა თავად კერძო საკუთრებაში სასტუმრო უძრავი ქონების არსებობის პრინციპთან, არამედ მოდელების, ხელშეკრულებებისა და გასაყიდი ნომრების ფონდის დასაშვები წილის უფრო დეტალურ რეგულირებასთან.

ტურისტული კურორტები ცალკე რეჟიმს მიიღებენ

კიდევ ერთი შემოთავაზებული მოდელია ტურისტული კურორტი. პროექტი მას განსაზღვრავს როგორც ერთიან კომპლექსს 5-დან 150 ჰექტარამდე ფართობით.

ჩრდილოეთ და ცენტრალურ რეგიონებში მის შემადგენლობაში უნდა იყოს მინიმუმ ერთი ოთხვარსკვლავიანი სასტუმრო 60 ნომერზე. სანაპიროსა და პოდგორიცაში მოითხოვება ხუთვარსკვლავიანი სასტუმრო მინიმუმ 120 ნომრით.

ასეთი კომპლექსის შემადგენლობაში შესაძლებელი იქნება ტურისტული ვილების, რესტორნების, გამაჯანსაღებელი ცენტრების, სპორტული ობიექტების, გოლფის მოედნების, მარინებისა და ინფრასტრუქტურის სხვა ელემენტების შესვლა. ამასთან, მთელმა კურორტმა უნდა შეინარჩუნოს საერთო ტურისტული და კომერციული ფუნქცია.

ამ კონსტრუქციას დიდი მნიშვნელობა აქვს მონტენეგროსთვის, სადაც სანაპიროს მსხვილი პროექტები ხშირად აერთიანებს სასტუმროს, კერძო რეზიდენციებს, ვილებსა და დასასვენებელ ინფრასტრუქტურას. ახალი კანონი ცდილობს უფრო მკაფიო ზღვარი გაავლოს ჩვეულებრივ საცხოვრებელ განაშენიანებასა და იმ ობიექტებს შორის, რომლებიც ფორმალურად იქმნება როგორც ტურისტული კომპლექსები.

სასტუმრო ბიზნესს გადასასვლელად ერთ წელს მისცემენ

თუ კანონი მიღებული იქნება ამჟამინდელი რედაქციით, ბაზრის მოქმედ მონაწილეებს მისი ძალაში შესვლის შემდეგ 12 თვე მიეცემათ საქმიანობის ახალ მოთხოვნებთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.

ტურიზმის რიგი საქმიანობის ლიცენზიების, ნებართვებისა და რეგისტრაციების მფლობელებს მოუწევთ ამავე ვადის განმავლობაში დოკუმენტების ხელახლა წარდგენა. ახალი ნებართვების მიღებამდე ძველი ნებართვები გააგრძელებს მოქმედებას, თუ არ წარმოიშობა მათი შეწყვეტის სხვა საფუძვლები.

კანონის ძალაში შესვლამდე დაწყებული პროცედურების დასრულება შემოთავაზებულია ძველი წესებით. თავად კანონი უნდა ამოქმედდეს „მონტენეგროს ოფიციალურ მაცნეში“ გამოქვეყნებიდან მერვე დღეს.

გარდამავალი პერიოდი ამცირებს მოქმედი პროექტების დაუყოვნებლივ გაჩერების რისკს, თუმცა ახალი სასტუმროებისა და გაყიდვების ეტაპზე მყოფი ობიექტებისთვის ჩნდება სხვა საკითხი: საინვესტიციო და მართვის ხელშეკრულებები ფორმდება ახლა, ხოლო მათთან შესაბამისობა, შესაძლოა, უკვე ახალ ნორმატიულ სისტემაში გახდეს საჭირო.

ხელისუფლება აძლიერებს კონტროლს ტურისტულ საცხოვრებელზე

კანონმდებლობის განახლება დაემთხვა არაფორმალურ ტურისტულ სექტორზე კონტროლის გაძლიერებას. 2026 წლის ზაფხულის სეზონის წინ მთავრობამ არარეგისტრირებული განთავსება შემოწმებების ერთ-ერთ მთავარ მიზნად დაასახელა. განსაკუთრებული ყურადღების დათმობა ხელისუფლებამ სანაპიროზე გადაწყვიტა, სადაც ტურისტული საცხოვრებლის მნიშვნელოვანი ნაწილი კერძო მესაკუთრეებს ეკუთვნის.

ერთიანი ტურისტული რეესტრისა და მონაცემთა ციფრული გაცვლის განვითარება ასევე ჩადებულია ახალი კანონის პროექტში. პერსპექტივაში ამან შესაძლოა გაამარტივოს ინფორმაციის შედარება მესაკუთრეების, მომუშავე ობიექტებისა და ტურისტული ნაკადის შესახებ.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს სივრცის თანდათანობით შემცირებას საკურორტო ობიექტის ჩვეულებრივ ფლობასა და მის მოკლევადიანი იჯარისთვის ფაქტობრივ გამოყენებას შორის. რაც უფრო დეტალურად არეგულირებს სახელმწიფო სასტუმრო მოდელებს, მით უფრო მნიშვნელოვანი ხდება კონკრეტული ობიექტის იურიდიული კვალიფიკაცია ჯერ კიდევ შეძენამდე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ამჟამად ყველაზე სარისკო შეცდომაა — პროექტის გამოქვეყნებული პარამეტრების აღქმა უკვე მოქმედ წესებად. კანონი ჯერ კიდევ პარლამენტის მიერ განიხილება, ამიტომ 50–60%-იანი შეზღუდვები, მოდელების ახალი ჩამონათვალი და გარდამავალი პერიოდი ჯერჯერობით გარიგებაში დადგენილ ნორმად ვერ ჩაირთვება. ამასთან, ინვესტორებისთვის პროექტის იგნორირებაც სარისკოა: სასტუმროები შენდება და იყიდება წლების განმავლობაში, ხოლო დღეს ხელმოწერილი ხელშეკრულებები შესაძლოა რეფორმის შემდეგაც გაგრძელდეს. მყიდველისთვის მთავარი ხდება არა სასტუმროს ნომრის დაპირებული შემოსავლიანობა, არამედ პროექტის იურიდიული მოდელი, ფართის გამოყენების რეჟიმი, ოპერატორთან ხელშეკრულების პირობები და ამ დოკუმენტების ახალ კანონთან ადაპტაციის შესაძლებლობა.

FAQ: ტურიზმის შესახებ ახალი კანონი მონტენეგროში

მიიღო თუ არა მონტენეგრომ ახალი კანონი ტურიზმის შესახებ?

არა. 2026 წლის 11 სექტემბრის მდგომარეობით პროექტი პარლამენტის განხილვაშია და ძალაში არ შესულა.

შესაძლებელია თუ არა ახლა მონტენეგროს სასტუმროებში ნომრების ყიდვა?

დიახ, თუ პროექტი შეესაბამება მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებს. სასტუმროს ნომრების გაყიდვა უკვე დაშვებულია კანონით გათვალისწინებულ მოდელებში და თან ახლავს მათი გამოყენების შეზღუდვები.

რა შეიცვლება კონდომინიუმ-სასტუმროებისთვის?

პროექტი ამკვიდრებს მოთხოვნებს სასტუმროების კატეგორიის, მთელი წლის განმავლობაში მუშაობის, გაყიდული ნომრების კომერციული გამოყენებისა და მესაკუთრეებსა და მმართველებს შორის ხელშეკრულებების მიმართ.

რამდენი სასტუმრო ნომრის გაყიდვა იქნება შესაძლებელი ინვესტორებზე?

შერეული მოდელისთვის პროექტი ითვალისწინებს ნომრების ფონდის 50%-იან ზღვარს. მსხვილი ობიექტებისთვის, რომლებიც აკმაყოფილებს გაზრდილ მოთხოვნებს კატეგორიისა და ტევადობის მიხედვით, ლიმიტი შეიძლება შეადგენდეს 60%-ს.

შეძლებს თუ არა მფლობელი სასტუმროს ნომერში მთელი წელი ცხოვრებას?

კონდომინიუმის მოდელში პროექტი მოითხოვს, რომ ნომერი კომერციულ გამოყენებაში იყოს წელიწადში არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. ამიტომ მისი ჩვეულებრივ ბინად მთელი წლის განმავლობაში გამოყენება ვერ მოხერხდება.

როდის შეიძლება ახალი წესები შევიდეს ძალაში?

ზუსტი თარიღი არ არსებობს. ჯერ კანონი პარლამენტმა უნდა მიიღოს და გამოაქვეყნოს. ამჟამინდელ პროექტში გათვალისწინებულია ძალაში შესვლა გამოქვეყნებიდან მერვე დღეს.

რა დაემართება უკვე მომუშავე სასტუმრო პროექტებს?

შემოთავაზებულია მათ მიეცეთ 12 თვე ბიზნესისა და ნებართვების დოკუმენტაციის ახალ კანონთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.

ჩერნოგორიაში 2 172 ბინის მშენებლობა დამტკიცდა

ნებართვების გაცემის ტემპი მკვეთრად გაიზარდა უკვე წლის დასაწყისში. 2026 წლის პირველ კვარტალში ჩერნოგორიაში გაიცა 213 სამშენებლო ნებართვა. დოკუმენტები ითვალისწინებდა 1 388 ბინას საერთო ფართობით 83 289 კვ. მ. ნებართვებიდან 128 მიიღეს ფიზიკურმა პირებმა, ხოლო 85 — იურიდიულმა პირებმა. შედარებისთვის, მთელი 2025 წლის განმავლობაში ნებართვები მოიცავდა 2 283 ბინას 168 514 კვ. მ ფართობით.

მეორე კვარტალში ნებართვების რაოდენობა 257-მდე გაიზარდა, თუმცა მათ მიერ გათვალისწინებული ბინების რაოდენობა 784-მდე შემცირდა, ხოლო მათი ჯამური ფართობი 57 569 კვ. მ-ს შეადგენდა. აპრილ-ივნისის ნებართვებიდან 164 ფიზიკურ პირებზე მოდიოდა, 93 კი — კომპანიებზე. ამრიგად, პირველ ნახევარში გაიცა 470 ნებართვა, რომლითაც გათვალისწინებულია 2 172 ბინის მშენებლობა 140 858 კვ. მ ფართობით. ერთი ბინის საშუალო ფართობი დაახლოებით 65 კვ. მ-ია.

ეს დინამიკა აჩვენებს მიმდინარე სამშენებლო აღმავლობის მნიშვნელოვან თავისებურებას. მეორე კვარტალში ნებართვების რაოდენობა გაიზარდა, მაგრამ პროექტების საშუალო მასშტაბი შემცირდა. იანვარ-მარტში ერთ ნებართვაზე გაცილებით მეტი მომავალი ბინა მოდიოდა, ვიდრე აპრილ-ივნისში. ამიტომ, დოკუმენტების რაოდენობის ზრდა ავტომატურად არ შეიძლება ჩაითვალოს მომავალი საცხოვრებელი ფართის მიწოდების იმავე ტემპით ზრდად.

ახალაშენებული ბინების ფასებმა კვადრატულ მეტრზე €2 557-ს მიაღწია

სამშენებლო აქტივობა იზრდება ახალი საცხოვრებლის მაღალი ღირებულების ფონზე. MONSTAT-მა 2026 წლის მეორე კვარტალში ჩერნოგორიის მასშტაბით საშუალო ფასი კვ. მ-ზე €2 557 დააფიქსირა. პოდგორიცაში მაჩვენებელმა მიაღწია €2 510-ს, სანაპირო რეგიონში — €2 838-ს, ქვეყნის ცენტრალურ ნაწილში — €2 131-ს, ხოლო ჩრდილოეთში — €2 145-ს კვ. მ-ზე.

მნიშვნელოვანია სტატისტიკის მეთოდოლოგიის გათვალისწინება. გაანგარიშებაში შედის ახალ საცხოვრებელ კორპუსებში არსებული ბინები, რომლებიც ბაზარზე პირველად გაიყიდა ან რომლებზეც პირველად გაფორმდა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. ეს არ არის გასაყიდად გამოტანილი ყველა ახალაშენებული ობიექტის საშუალო ფასი და არც უძრავი ქონების მთლიანი ბაზრის მაჩვენებელი. მეორადი საცხოვრებელი, მიწა და კომერციული ობიექტები გაანგარიშებაში არ შედის.

პირველ კვარტალში საშუალო ფასი შეადგენდა €2 445-ს კვ. მ-ზე ქვეყნის მასშტაბით, €2 395-ს პოდგორიცაში და €2 575-ს სანაპიროზე. ჩრდილოეთში მაჩვენებელი €1 708-ის დონეზე იყო, ხოლო ცენტრალურ რეგიონში საანგარიშო პერიოდში არ დაფიქსირებულა კვლევის მეთოდოლოგიისთვის შესაფერისი გაყიდვები. ამგვარად, მეორე კვარტალში ყველაზე ძვირადღირებულ მსხვილ სეგმენტად კვლავ ჩერნოგორიის სანაპირო რჩებოდა.

ნახევარი წლის შედეგი წლიურს მიუახლოვდა

ნებართვებით გათვალისწინებული მშენებლობის ამჟამინდელი მოცულობა საგრძნობლად აღემატება ბოლო წლების მაჩვენებლებს. 2024 წელს დოკუმენტები ითვალისწინებდა 1 500 ბინას, 2023 წელს — 2 217-ს, 2022 წელს — 2 156-ს. 2026 წლის პირველ ექვს თვეში უფრო მეტი ბინა დამტკიცდა, ვიდრე მთელი 2022 წლის განმავლობაში და თითქმის იმდენივე, რამდენიც მთელ 2023 წელს.

ხელმისაწვდომ მონაცემებში წლიური მაქსიმუმი ჯერჯერობით 2017 წელს ეკუთვნის, როდესაც ნებართვები 4 439 ბინას მოიცავდა. იმ წლის პირველ ნახევარში დამტკიცდა 1 649 ბინა, მეორეში კი — 2 790. 2018 წელს მაჩვენებელი 2 339-მდე შემცირდა, 2019 წელს — 1 580-მდე, ხოლო პანდემიურ 2020 და 2021 წლებში შესაბამისად 1 297 და 649 ბინა შეადგინა. 2025 წელს განაწილება უჩვეულო აღმოჩნდა: მხოლოდ 174 ბინა მოდიოდა პირველ ნახევარზე და 2 109 — მეორეზე. ბაზრის მონაწილეები ამ მკვეთრ ცვლილებას უკავშირებდნენ პროცედურების შეცვლას მშენებლობისა და სივრცითი დაგეგმარების სფეროში ახალი ნორმების ძალაში შესვლის შემდეგ.

ამასთან, 2017 წლის რეკორდის დაკავშირება ეკონომიკური მოქალაქეობის პროგრამასთან არაკორექტულია. ჩერნოგორიამ ინვესტიციების სანაცვლოდ მოქალაქეობის მიღების სპეციალური პროგრამა მხოლოდ 2019 წლის 1 იანვარს აამოქმედა. ამიტომ იგი ვერ იქნებოდა ორი წლით ადრე არსებული სამშენებლო აქტივობის მიზეზი.

მაშინაც კი, თუ მეორე ნახევარში ნებართვების გაცემის აქტივობა მაღალი დარჩება, 2017 წლის წლიური რეკორდის გადაჭარბება ჯერჯერობით გარანტირებულად ვერ ჩაითვლება. ნებართვები აფიქსირებს პროექტის განხორციელების განზრახვას, მაგრამ არ ნიშნავს, რომ ობიექტი უკვე შენდება ან აუცილებლად დასრულდება თავდაპირველად გაცხადებული მოცულობით.

უცხოელებმა უძრავ ქონებაში €237 მლნ დააბანდეს

უცხოური მოთხოვნა ბაზრის მნიშვნელოვან ნაწილად რჩება. 2026 წლის პირველ ნახევარში უცხოელებმა ჩერნოგორიაში €237 მლნ-ის უძრავი ქონება შეიძინეს. იმავე პერიოდში ბანკებმა €124 მლნ-ის ახალი იპოთეკური სესხები გასცეს წინა წლის €109 მლნ-თან შედარებით. ეს მაჩვენებლები სხვადასხვა კატეგორიას განეკუთვნება და პირდაპირ შესადარებელი არ არის, თუმცა წარმოდგენას იძლევა უცხოური კაპიტალის მასშტაბებზე შიდა იპოთეკურ დაფინანსებასთან მიმართებაში.

უცხოელებს შორის შესყიდვების უდიდესი მოცულობა თურქეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა — €27 მლნ. კვიპროსელმა მყიდველებმა შეიძინეს უძრავი ქონება €13,3 მლნ-ად, არაბთა გაერთიანებული საამიროებიდან — €12,1 მლნ-ად, ჩინეთიდან — €11,9 მლნ-ად, აშშ-დან — €7,8 მლნ-ად, სერბეთიდან — €6,7 მლნ-ად, გერმანიიდან — €6,6 მლნ-ად. კიდევ €6 მლნ შვეიცარიელ მყიდველებზე მოდიოდა. მთელი 2025 წლის განმავლობაში უცხოელებმა ქვეყანაში €497 მლნ-ის უძრავი ქონება შეიძინეს. ამასთან, 2026 წლის პირველ ექვს თვეში უცხოელმა მესაკუთრეებმა ასევე გაყიდეს €72 მლნ-ის ობიექტები, ამიტომ მთლიანი შესყიდვები არ შეიძლება განიმარტოს, როგორც იმავე ოდენობის კაპიტალის წმინდა შემოდინება.

უცხოური შესყიდვების სტატისტიკა მოიცავს სხვადასხვა ტიპის უძრავ ქონებას და არ შემოიფარგლება მხოლოდ ახალაშენებული სახლების ბინებით. ამიტომ €237 მლნ პირდაპირ ვერ დაუკავშირდება სამშენებლო ნებართვებით გათვალისწინებულ 2 172 ბინას.

ბინადრობის ნებართვის წესები გაურკვევლობის წყაროდ რჩება

კიდევ ერთი ფაქტორი, რომელსაც ბაზრის მონაწილეები განიხილავენ, უცხოელთა ცხოვრების პირობებს უკავშირდება. 2025 წლის ნოემბერში ჩერნოგორიის მთავრობამ დაამტკიცა ცვლილებები უცხოელთა შესახებ კანონის მაშინდელ პროექტში, რომელიც ითვალისწინებდა უძრავი ქონების მინიმალურ ღირებულებას €200 000-ის ოდენობით ობიექტის ფლობის საფუძველზე დროებითი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად. მესაკუთრეებისთვის, რომლებმაც უკვე გაიფორმეს ასეთი სტატუსი, შეთავაზებული იყო ერთი წელი ახალ მოთხოვნებთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.

თუმცა, €200 000-ის წარმოდგენა უდავო მოქმედ ნორმად საკანონმდებლო სტატუსის დაზუსტების გარეშე სარისკოა. ჩერნოგორიის პარლამენტში 2026 წლის 1 სექტემბერს შევიდა უცხოელთა შესახებ კანონში ცვლილებების ახალი პროექტი და 11 სექტემბრის მდგომარეობით იგი რჩება სტატუსში „პროცედურაში“. ამიტომ, ახალი საიმიგრაციო წესების გავლენა მოთხოვნაზე უნდა შეფასდეს სამართლებრივი ბაზის საბოლოო ჩამოყალიბების შემდეგ.

ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საკურორტო უძრავი ქონების ბაზრისთვის, სადაც ობიექტის შეძენა და ცხოვრების უფლება უცხოელი კლიენტების მიერ ხშირად ერთად განიხილება. მოთხოვნების ცვლილებას შეუძლია მოთხოვნა გადაანაწილოს იაფ ობიექტებს, უფრო ძვირადღირებულ საცხოვრებელსა და ცხოვრების ალტერნატიულ საფუძვლებს შორის, მაგრამ სტატისტიკა, რომელიც საშუალებას მისცემს ასეთი ეფექტი გამოეყოს ბაზრის საერთო ზრდას, ჯერჯერობით არასაკმარისია.

ევროკავშირთან მოლაპარაკებები ბაზრის მიმართ ინტერესს ინარჩუნებს

საინვესტიციო მოლოდინები ასევე დაკავშირებულია ჩერნოგორიის წინსვლასთან ევროკავშირში გაწევრიანებისკენ. 2026 წლის ივლისის შუა რიცხვებისთვის ქვეყანამ გახსნა მოლაპარაკებების 33-ვე თავი და წინასწარ დახურა 18. 14 ივლისის კონფერენციაზე წინასწარ დაიხურა თავები კონკურენციის პოლიტიკისა და საბაჟო კავშირის შესახებ. მანამდე, 15 ივნისს, მხარეებმა დახურეს თავები მუშაკთა თავისუფალი გადაადგილების, მომხმარებელთა დაცვისა და ჯანდაცვის შესახებ.

თავად მოლაპარაკებების პროცესი არ იძლევა საფუძველს უძრავი ქონების ღირებულების მომავალი ზრდის ავტომატურად გათვალისწინებისთვის. გაწევრიანების თარიღი დამოკიდებულია მოლაპარაკებების დასრულებაზე, ევროკავშირის მოთხოვნების შესრულებასა და დამტკიცების შემდგომ პროცედურებზე. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის მნიშვნელობა ექნება უცხოური ინვესტიციების ფაქტობრივ მოძრაობას, მოსახლეობის შემოსავლებს, დაკრედიტების ხელმისაწვდომობასა და ახალი ბინების მოცულობას, რომელიც რეალურად გამოვა ბაზარზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ამჟამინდელი მაჩვენებლების შეფასებისას მთავარი რისკი მდგომარეობს სამშენებლო ნებართვების მზა მიწოდებასთან გაიგივებაში. 2 172 ბინის მაჩვენებელი ასახავს გაცემული დოკუმენტებით გათვალისწინებულ საცხოვრებლის მოცულობას და არა აშენებული ან გაყიდული ბინების რაოდენობას. მეორე კვარტალში მომავალი ბინების რაოდენობის შემცირება ნებართვების რაოდენობის ზრდის ფონზე უკვე აჩვენებს ახალი პროექტების სტრუქტურის ცვლილებას. მაღალი ფასები და უცხოური შესყიდვების მნიშვნელოვანი მოცულობა ჯერჯერობით ინარჩუნებს დეველოპერების ინტერესს, თუმცა ბაზრის მდგრადობა განისაზღვრება იმით, თუ რამდენი ნებადართული ობიექტი აშენდება რეალურად და შეძლებს თუ არა მოთხოვნა ახალი მიწოდების ათვისებას საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის შემდგომი გაუარესების გარეშე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: მშენებლობა და უძრავი ქონება ჩერნოგორიაში

რამდენი ბინის მშენებლობაზე გაიცა ნებართვა ჩერნოგორიაში 2026 წელს?

2026 წლის პირველ ნახევარში გაცემული ნებართვები ითვალისწინებდა 2 172 ბინის მშენებლობას საერთო ფართობით 140 858 კვ. მ.

არის ეს რეკორდი ჩერნოგორიისთვის?

პირველი ნახევრისთვის ეს მაჩვენებელი მაქსიმალურია ბოლო 15 წლის განმავლობაში ხელმისაწვდომ სტატისტიკაში. წლიური რეკორდი ჯერჯერობით ეკუთვნის 2017 წელს, როდესაც დამტკიცდა 4 439 ბინის მშენებლობა.

რა ღირს კვადრატული მეტრი ჩერნოგორიის ახალაშენებულ ობიექტებში?

ახალ საცხოვრებელ კორპუსებში პირველად გაყიდული საცხოვრებლის საშუალო ფასი 2026 წლის მეორე კვარტალში შეადგენდა €2 557-ს კვ. მ-ზე. სანაპიროზე მაჩვენებელმა €2 838-ს მიაღწია.

ნიშნავს თუ არა 2 172 ბინა იმას, რომ ისინი უკვე შენდება?

არა. ეს არის მშენებლობის ნებართვებით გათვალისწინებული ბინები. ნებართვის გაცემა არ უდრის მშენებლობის დაწყებას ან ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებას.

რა მოცულობის უძრავი ქონება შეიძინეს უცხოელებმა?

2026 წლის პირველი ექვსი თვის განმავლობაში უცხოელმა მყიდველებმა ჩერნოგორიაში €237 მლნ-ის უძრავი ქონება შეიძინეს. კიდევ €72 მლნ შეადგინა უცხოელი მესაკუთრეების მიერ იმავე პერიოდში გაყიდულმა უძრავმა ქონებამ.

ვინ ლიდერობს უცხოელ მყიდველებს შორის?

პირველ ნახევარში შესყიდვების ყველაზე დიდი მოცულობა თურქეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა — €27 მლნ. შემდეგ მოდიოდნენ მყიდველები კვიპროსიდან, არაბთა გაერთიანებული საამიროებიდან და ჩინეთიდან.

მოქმედებს თუ არა €200 000-იანი ზღვარი უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის მისაღებად?

მთავრობამ ასეთი ზღვარი უცხოელთა შესახებ კანონმდებლობაში ცვლილებების ფარგლებში შესთავაზა. კონკრეტული გარიგების შეფასებისას აუცილებელია კანონისა და კანონქვემდებარე აქტების აქტუალური რედაქციის გადამოწმება: კანონმდებლობა კვლავ იცვლება, ხოლო 2026 წლის 1 სექტემბერს შეტანილი შესწორებების ახალი პროექტი რჩება პარლამენტის განხილვაში.

ახდენს თუ არა გავლენას ჩერნოგორიის ევროკავშირში გაწევრიანება უძრავი ქონების ფასებზე?

წევრობის მოლოდინებმა შესაძლოა გავლენა იქონიოს საინვესტიციო მოთხოვნაზე, თუმცა ევროკავშირში გაწევრიანება ფასების ავტომატურ ზრდას არ იძლევა გარანტიას. საცხოვრებლის ღირებულება ასევე დამოკიდებულია მიწოდებაზე, დაკრედიტებაზე, მყიდველთა შემოსავლებსა და უცხოური კაპიტალის შემოდინებაზე.