ივლისმა მონტენეგროში ტურიზმის ზრდა დააჩქარა

2026 წლის იანვარ–ივლისში მონტენეგროს ტურისტულმა ობიექტებმა 1,62 მლნ ჩამოსვლა და თითქმის 8,86 მლნ ღამისთევა დაარეგისტრირეს. Vijesti-ს პირველად პუბლიკაციაში ყურადღება გამახვილებულია იმაზე, რომ ორივე მაჩვენებლის ჯამური ზრდა 8%-ს მიუახლოვდა.

ივლისზე მოდიოდა წლის პირველი შვიდი თვის განმავლობაში რეგისტრირებული ყველა ჩამოსვლის დაახლოებით 38,5% და ღამისთევების 42%. იანვარ–ივლისის პერიოდში ყოფნის საშუალო ხანგრძლივობამ შეადგინა დაახლოებით 5,5 ღამე ერთ რეგისტრირებულ ჩამოსვლაზე, ხოლო უშუალოდ ივლისში — დაახლოებით ექვსი ღამე.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა უცხოური ნაკადი. ივლისში დარეგისტრირდა უცხოელი სტუმრების 600 852 ჩამოსვლა, რაც 11,94%-ით მეტია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. მათ უზრუნველყვეს 3 613 647 ღამისთევა, რაც 10,59%-ით აღემატება გასული წლის მაჩვენებელს. ამგვარად, უცხოელებზე მოდიოდა ივლისის ჩამოსვლების დაახლოებით 96,4% და ღამისთევების 97,2%.

პირველი ნახევარწელი ივლისზე საგრძნობლად სუსტი იყო

აჩქარება სწორედ ზაფხულის სეზონის პიკში მოხდა. 2026 წლის პირველ ექვს თვეში მონტენეგრომ 994 459 ჩამოსვლა და 5,1 მლნ-ზე მეტი ღამისთევა დაარეგისტრირა. მაშინ ჩამოსვლები წლიურად 5,7%-ით იზრდებოდა, ღამისთევები კი — 6,5%-ით. ივლისის მონაცემების ჩართვის შემდეგ დაგროვილი ზრდა შესაბამისად 7,78%-მდე და 7,98%-მდე გაიზარდა.

ეს ნათლად აჩვენებს, თუ რამდენად ძლიერ არის დამოკიდებული მონტენეგროს წლიური შედეგი ზაფხულის რამდენიმე თვეზე. მხოლოდ ივლისმა ნახევარი წლის მაჩვენებელს 623 ათასზე მეტი ჩამოსვლა და დაახლოებით 3,72 მლნ ღამისთევა შემატა.

ასეთი კონცენტრაცია წლის შედეგების ადრეულ პროგნოზებს ნაკლებად სანდოს ხდის. ივლისის ზრდას შეუძლია სწრაფად შეცვალოს ჯამური სტატისტიკა, თუმცა შემოდგომისა და ზამთრის თვეებს გაცილებით ნაკლები წონა აქვს.

საერთო სტატისტიკა კერძო საცხოვრებლის დიდ ბაზარსაც მოიცავს

ტურიზმის სამინისტროს ციფრები შესამჩნევად აღემატება MONSTAT-ის ყოველთვიურ სტატისტიკას კოლექტიური განთავსების საშუალებების შესახებ. 2026 წლის ივლისში სასტუმროებმა, ტურისტულმა კომპლექსებმა, მოტელებმა, პანსიონატებმა, ჰოსტელებმა და სხვა კოლექტიურმა ობიექტებმა 244 754 ჩამოსვლა და 1 081 249 ღამისთევა დაარეგისტრირეს.

სხვაობა ტურისტული ბაზრის სტრუქტურით აიხსნება. ჯამური სტატისტიკა ასევე მოიცავს ინდივიდუალურ განთავსებას — კერძო ბინებს, ოთახებსა და სახლებს, რომლებიც ოფიციალურად ქირავდება ტურისტებზე.

ამ სეგმენტის მასშტაბი კარგად ჩანს 2025 წლის შედეგებიდან. ინდივიდუალურ განთავსებაში რეგისტრირებული იყო 1 223 796 ჩამოსვლა და 10 179 395 ღამისთევა. უცხოელმა სტუმრებმა ამ სეგმენტში ღამისთევების 99,6% უზრუნველყვეს, ხოლო ზღვისპირა რაიონებზე 94,8% მოდიოდა.

გამოდის, რომ საერთო ტურისტული ნაკადის ზრდის პირდაპირ გადატანა სასტუმროების ბაზარზე არ შეიძლება. დამატებითი მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ნაწილი შესაძლოა ბინებზე, სახლებსა და ოთახებზე გადანაწილდეს.

მონტენეგრო უფრო მეტად არის დამოკიდებული უცხოელ სტუმრებზე

2025 წელს ქვეყანამ სულ 2 728 564 ტურისტული ჩამოსვლა და 15 367 166 ღამისთევა დაარეგისტრირა. უცხოელებმა უზრუნველყვეს ყველა ღამისთევის 95,8%, ხოლო შიდა ტურიზმმა — მხოლოდ 4,2%.

ყველაზე მსხვილი უცხოური ბაზარი იყო სერბეთი უცხოური ღამისთევების 23,4%-იანი წილით. რუსეთზე მოდიოდა 16,4%, ბოსნია და ჰერცეგოვინაზე — 8,1%, გერმანიაზე — 4,6%, თურქეთსა და უკრაინაზე — 4,3-4,3%, დიდ ბრიტანეთზე — 4,1%.

2026 წლის პირველ შვიდ თვეში მონტენეგრომ უკვე დააგროვა მთელი 2025 წლის განმავლობაში რეგისტრირებული ჩამოსვლების რაოდენობის დაახლოებით 59% და ღამისთევების 58%. თუმცა სეზონურობის გამო ამ თანაფარდობის მექანიკურად დარჩენილ ხუთ თვეზე გადატანა დაუშვებელია.

სანაპიროზე მოდის ღამისთევების 90%-ზე მეტი

მონტენეგროს ტურისტული ბაზარი გეოგრაფიულად კვლავ უკიდურესად კონცენტრირებული რჩება. 2025 წელს ყველა ღამისთევის 92,6% ზღვისპირა კურორტებზე დაფიქსირდა. მთიანმა რეგიონებმა მიიღო 2,8%, პოდგორიცამ — 2,7%, ხოლო დანარჩენმა ტურისტულმა ტერიტორიებმა — დაახლოებით 2%.

ერთი წლით ადრე ზღვაზე დამოკიდებულება კიდევ უფრო მაღალი იყო. 2024 წელს სანაპიროზე მოდიოდა ღამისთევების 93,8%. მაშინ ქვეყანამ სულ 2 606 854 ჩამოსვლა და 15 594 299 ღამისთევა დაარეგისტრირა.

2024 და 2025 წლების შედარება მნიშვნელოვან კონტექსტს იძლევა. ჩამოსვლების რაოდენობა გაიზარდა დაახლოებით 4,7%-ით, თუმცა ღამისთევების რაოდენობა შემცირდა დაახლოებით 1,5%-ით. შესაბამისად, ყოფნის საშუალო ხანგრძლივობა შემცირდა.

ამიტომ ტურისტების რაოდენობის ზრდა თავისთავად ჯერ კიდევ არ ნიშნავს დარგის შემოსავლების პროპორციულ ზრდას. სასტუმროებისთვის, რესტორნებისთვის, გამქირავებლებისა და ბაზრის სხვა მონაწილეებისთვის გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს მოგზაურობის ხანგრძლივობას, სტუმრის ხარჯებსა და განთავსების ობიექტების დატვირთულობას.

აეროპორტები გამტარუნარიანობის შეზღუდვებს წააწყდნენ

ტურისტული ნაკადის ზრდას თან ახლავს ავიამიმოსვლის გაფართოება. Wizz Air-მა გამოაცხადა პოდგორიცაში ბაზის შექმნისა (2026 წლის მარტიდან) და 14 ახალი მარშრუტის ამოქმედების შესახებ. ტურიზმის სამინისტრო იმედოვნებდა, რომ ახალი მიმართულებები გაზრდიდა უცხოელი სტუმრების ნაკადს და ხელს შეუწყობდა სეზონის გახანგრძლივებას.

თუმცა სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა თავად იქცა შემზღუდველ ფაქტორად. სექტემბრის დასაწყისში მთავრობამ პოდგორიცისა და ტივატის აეროპორტების დაჩქარებული განვითარების პროგრამის მომზადება დააანონსა. ხელისუფლებამ აღიარა, რომ არსებული ინფრასტრუქტურა უკვე დიდი ხანია გამტარუნარიანობის ზღვარზე მუშაობს. იგეგმება გრძელვადიანი გენერალური გეგმის მომზადება და სიმძლავრეების გაზრდა მომდევნო ზაფხულის სეზონამდე.

მონტენეგროსთვის ეს პრობლემა განსაკუთრებით მგრძნობიარეა ნაკადის ივლისსა და აგვისტოში კონცენტრაციის გამო. აეროპორტებმა, გზებმა და კომუნალურმა ინფრასტრუქტურამ უნდა გაუძლოს დატვირთვას, რომელიც რამდენიმე კვირის განმავლობაში მრავალჯერ აღემატება დაბალი სეზონის მაჩვენებლებს.

სავიზო რეჟიმი 1 ნოემბრიდან შეიცვლება

ბაზრისთვის დამატებითი ფაქტორი გახდება შესვლის წესების ცვლილება ზაფხულის სეზონის დასრულების შემდეგ. ივლისში მონტენეგროს მთავრობამ ევროკავშირის წესებთან დაახლოების ფარგლებში სავიზო რეჟიმი შეცვალა.

2026 წლის 1 ნოემბრიდან რუსეთის, ბელარუსის, ჩინეთის, საუდის არაბეთისა და თურქეთის მოქალაქეებს მონტენეგროში შესასვლელად ვიზა დასჭირდებათ. გადაწყვეტილება მთავრობამ 23 ივლისს მიიღო.

რუსული ბაზრისთვის გარდამავალი პერიოდი მოქმედებს 2026 წლის 31 ოქტომბრამდე: ამ თარიღამდე რუსეთის მოქალაქეებს შეუძლიათ ჩამოვიდნენ უვიზოდ 30 დღემდე ვადით მოქმედი პასპორტის არსებობის შემთხვევაში.

ცვლილება განსაკუთრებით არსებითია ტურისტული ნაკადის სტრუქტურის გათვალისწინებით. 2025 წელს რუსეთმა უზრუნველყო ქვეყანაში უცხოური ღამისთევების 16,4%, ხოლო ინდივიდუალური განთავსების სეგმენტში მისმა წილმა 22,1%-ს მიაღწია. თურქეთმა შესაბამისად 4,3% და 4,9% შეადგინა.

ახალი წესების ფაქტობრივი ეფექტის შეფასება შესაძლებელი იქნება მხოლოდ მათი ძალაში შესვლის შემდეგ. ეს დამოკიდებული იქნება საკონსულოების მუშაობაზე, ვიზების გაცემის სისწრაფეზე, ავიამიმოსვლის შენარჩუნებასა და მონტენეგროს უნარზე, გაზარდოს ნაკადი სხვა ბაზრებიდან.

ტურისტული ნაკადის ზრდა ჯერ არ ნიშნავს წლის რეკორდულ მაჩვენებელს

ტურიზმის სამინისტრომ მიმდინარე სეზონი რეკორდულად შეაფასა ივლისისა და დაგროვილი დინამიკის საფუძველზე. დარგის წარმომადგენლები უფრო ფრთხილ პოზიციას იკავებენ. Vijesti ოფიციალური მონაცემების გამოქვეყნების შემდეგ აღნიშნავდა, რომ ტურისტული ბიზნესის მონაწილეები მხოლოდ ჩამოსვლების რაოდენობის ზრდას არ მიიჩნევენ რეკორდულ სეზონზე სასაუბროდ საკმარის საფუძვლად.

ასეთ მიდგომას ადასტურებს წინა წლის სტატისტიკაც. 2025 წელს ჩამოსვლების რაოდენობა გაიზარდა 2024 წელთან შედარებით, მაგრამ ღამისთევების რიცხვი შემცირდა. ამიტომ კლიენტების ნაკადის ზრდა უნდა შედარდეს ყოფნის ხანგრძლივობასთან, ფასებთან, დატვირთულობასთან, ბიზნესის შემოსავლებთან და ქვეყნის ტურისტულ ამონაგებთან.

არსებობს სტატისტიკური შეზღუდვაც. ჩამოსვლების მაჩვენებელი აღწერს განთავსების საშუალებებში რეგისტრაციას, ამიტომ უფრო ზუსტია მისი განმარტება, როგორც ტურისტული ჩამოსვლების რაოდენობა და არა როგორც ქვეყანაში ნამყოფი უნიკალური ადამიანების რიცხვი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იუწყებიან, ტურისტული ნაკადის თითქმის 8%-იანი ზრდა ადასტურებს ძლიერ ზაფხულის სეზონს, თუმცა ზრდის სტრუქტურა ინარჩუნებს მონტენეგროს ძველ სისუსტეებს. ქვეყანა რჩება დამოკიდებული უცხოელ სტუმრებზე, ადრიატიკის სანაპიროზე, კერძო საცხოვრებელსა და მოკლე ზაფხულის პიკზე. ამავდროულად, აეროპორტები მიუახლოვდნენ გამტარუნარიანობის ზღვარს, ხოლო ნოემბრიდან იცვლება შესვლის წესები რამდენიმე მნიშვნელოვანი ბაზრისთვის. წლის შედეგებით ჩამოსვლების რაოდენობაზე გაცილებით უფრო საჩვენებელი იქნება ღამისთევების დინამიკა, მოგზაურობის საშუალო ხანგრძლივობა, ტურისტული შემოსავლები და ქვეყნის უნარი, მოიზიდოს სტუმრები ივლისისა და აგვისტოს მიღმა.

FAQ: ტურიზმი მონტენეგროში 2026 წელს

რამდენი ტურისტული ჩამოსვლა დაარეგისტრირა მონტენეგრომ?

2026 წლის იანვარ–ივლისში დარეგისტრირდა 1 617 563 ჩამოსვლა, რაც 7,78%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე.

რამდენი ღამისთევა განხორციელდა შვიდ თვეში?

ტურისტებმა მონტენეგროში 8 855 238 ღამე გაატარეს. მაჩვენებელი წლიურად 7,98%-ით გაიზარდა.

რამდენი ტურისტი ჩავიდა მონტენეგროში ივლისში?

ივლისში დარეგისტრირდა 623 104 ჩამოსვლა და 3 717 441 ღამისთევა. ჩამოსვლები გაიზარდა 11,26%-ით, ღამისთევები კი — 10,13%-ით.

რა წილი მოდის უცხოელ ტურისტებზე?

ივლისში უცხოელმა სტუმრებმა უზრუნველყვეს ჩამოსვლების დაახლოებით 96,4% და ღამისთევების 97,2%. 2025 წლის შედეგებით უცხოელებმა შეადგინეს ქვეყანაში ყველა ღამისთევის 95,8%.

რატომ არის სასტუმროების სტატისტიკა საერთო ტურისტულ ნაკადზე დაბალი?

კოლექტიური განთავსების სტატისტიკა ითვალისწინებს სასტუმროებსა და ანალოგიურ ობიექტებს. ჯამური მაჩვენებლები დამატებით მოიცავს ოფიციალურად რეგისტრირებულ ბინებს, ოთახებსა და სახლებს, რომლებსაც ტურისტული ბაზრის მნიშვნელოვანი ნაწილი უკავიათ.

სად ჩერდება ტურისტების უმრავლესობა?

ძირითადი ნაკადი კონცენტრირებულია ადრიატიკის სანაპიროზე. 2025 წელს ზღვისპირა კურორტებმა მიიღო ყველა ტურისტული ღამისთევის 92,6%.

რომელი ქვეყნებია მონტენეგროსთვის ძირითადი ბაზრები?

2025 წელს უცხოური ღამისთევების ყველაზე დიდი წილი უზრუნველყვეს სერბეთმა, რუსეთმა, ბოსნია და ჰერცეგოვინამ, გერმანიამ, თურქეთმა, უკრაინამ და დიდმა ბრიტანეთმა.

სჭირდებათ თუ არა რუსეთის მოქალაქეებს ვიზა მონტენეგროში?

2026 წლის 31 ოქტომბრამდე რუსეთის მოქალაქეებს შეუძლიათ მონტენეგროში უვიზოდ შესვლა 30 დღემდე ვადით. 2026 წლის 1 ნოემბრიდან წესდება სავიზო რეჟიმი.

ახალი ტურისტული კანონი ჯერჯერობით პროექტად რჩება

მონტენეგროს მთავრობამ ტურიზმისა და სასტუმრო ბიზნესის შესახებ ახალი კანონის პროექტი 2026 წლის 18 ივნისს დაამტკიცა. დოკუმენტმა უნდა ჩაანაცვლოს მოქმედი კანონი, რომელიც 2018 წელს იქნა მიღებული და შემდგომში არაერთხელ შეიცვალა. ხელისუფლება რეფორმას ხსნის ტურისტული მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესების, ციფრული სისტემების გამოყენების გაფართოების, ტურისტული ტერიტორიების მართვის დახვეწისა და მომხმარებელთა დაცვის გაძლიერების აუცილებლობით.

პარლამენტში პროექტი 7 ივლისს შევიდა ნომრით 20-1/26-1. 11 სექტემბრის მდგომარეობით ის კვლავ განხილვის პროცესშია. ეს პრინციპულად მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების მფლობელებისა და ინვესტორებისთვის: პროექტში გამოქვეყნებული მოთხოვნები ჯერჯერობით მოქმედ ნორმებად ვერ ჩაითვლება.

იურიდიული კომპანია RONA Legal, რომელმაც დოკუმენტის ტექსტი გააანალიზა, ასევე ხაზს უსვამს, რომ საუბარია სწორედ კანონპროექტზე. სანამ პარლამენტი მას არ მიიღებს და კანონი არ გამოქვეყნდება „მონტენეგროს ოფიციალურ მაცნეში“, მყიდველების უფლებები და სასტუმრო ოპერატორების ვალდებულებები არსებული წესებით განისაზღვრება.

მონტენეგროს სურს ოთხი სასტუმრო მოდელის დამკვიდრება

პროექტი გამოყოფს სასტუმრო ობიექტების ორგანიზების ოთხ გზას: კონდომინიუმს, შერეულ მოდელს, გაერთიანებულ მოდელსა და ტურისტულ კურორტს. ეს კლასიფიკაცია განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია კომპლექსებისთვის, სადაც ცალკეული ნომრები ან აპარტამენტები იყიდება კერძო ინვესტორებზე, თუმცა განაგრძობს ფუნქციონირებას როგორც სასტუმროს ნაწილი.

სანაპიროზე და პოდგორიცაში მდებარე კონდომინიუმ-სასტუმროებისთვის შემოთავაზებულია მინიმალური კატეგორია ხუთი ვარსკვლავი. ცენტრალურ და ჩრდილოეთ რეგიონებში, დედაქალაქის გარდა, მინიმალური კატეგორია უნდა შეადგენდეს ოთხ ვარსკვლავს. სასტუმრომ მთელი წლის განმავლობაში უნდა იმუშაოს.

ასეთი სქემის დროს ცალკეული ნომრების გაყიდვა შესაძლებელია ფიზიკურ და იურიდიულ პირებზე, თუმცა ისინი კომერციულ გამოყენებაში უნდა რჩებოდეს წელიწადში არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. სასტუმროს საერთო ნაწილების ცალკე გაყიდვა დაუშვებელია, ხოლო კადასტრში თითოეული შეძენილი ნომრისთვის იგეგმება შეზღუდვის დაფიქსირება, რომელიც დაკავშირებულია მის კომერციულ დანიშნულებასთან. ეს მოთხოვნები მოცემულია სამთავრობო პროექტის 104–107 მუხლებში.

მყიდველისთვის ეს ნიშნავს, რომ ასეთი სქემით სასტუმროს ნომრის შეძენა არსებითად განსხვავდება ჩვეულებრივი ბინის შეძენისგან. მესაკუთრე იღებს უძრავ ქონებას, თუმცა მისი განკარგვის შესაძლებლობა იზღუდება მთელი სასტუმრო ობიექტის მუშაობის რეჟიმით.

შერეულ სასტუმროებში ნომრების გაყიდვის შეზღუდვა იგეგმება

უფრო მკაცრი რაოდენობრივი მოთხოვნებია შემოთავაზებული შერეული მოდელისთვის. სანაპიროზე და პოდგორიცაში ასეთ სასტუმროს უნდა ჰქონდეს არანაკლებ ხუთი ვარსკვლავი და მინიმუმ 120 ნომერი. ცენტრალურ და ჩრდილოეთ რეგიონებში მინიმალური კატეგორია იქნება ოთხი ვარსკვლავი, ხოლო ტევადობა — 60 ნომერი.

პროექტი ასევე აწესებს ზღვარს კერძო მესაკუთრეებზე უძრავი ქონების გაყიდვისთვის. ჩვეულებრივ შერეულ სასტუმროში გასაყიდად შესაძლებელი იქნება ნომრების ფონდის მაქსიმუმ 50%-ის გამოტანა.

ზღვარი იზრდება 60%-მდე მხოლოდ უფრო მსხვილი ობიექტებისთვის. სანაპიროსა და დედაქალაქში გამონაკლისი გათვალისწინებულია ხუთვარსკვლავიანი კატეგორიის მინიმუმ 240-ნომრიანი სასტუმროებისთვის, ხოლო სხვა რეგიონებში — ოთხვარსკვლავიანი სასტუმროებისთვის არანაკლებ 120 ნომრით.

ამგვარად, ხელისუფლება ცდილობს შეინარჩუნოს იმ პროექტების სასტუმრო ფუნქცია, სადაც დეველოპერი მშენებლობას ცალკეული ფართების გაყიდვის ხარჯზე აფინანსებს. ამასთან, კომპლექსის მნიშვნელოვანი ნაწილი უნდა დარჩეს ერთიანი სასტუმრო ბიზნესის შემადგენლობაში.

მართვის ხელშეკრულება გარიგების ძირითადი ნაწილი გახდება

პროექტი დეტალურად არეგულირებს ურთიერთობებს ნომრის მფლობელსა და მმართველ კომპანიას შორის. მართვისა და მომსახურების ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს ნასყიდობის ხელშეკრულებასთან ერთდროულად.

მასში განსაზღვრული უნდა იყოს სასტუმროს მუშაობის პირობები, მართვისა და მომსახურების ხარჯები, დაზღვევა, რემონტი, ბრენდის გამოყენება, მხარეთა პასუხისმგებლობა, ანგარიშგების წესი და მფლობელის უფლებები საერთო სარგებლობის ფართებზე.

ცალკე ყურადღება ეთმობა მესაკუთრის შემოსავალს. პროექტში გათვალისწინებულია, რომ ანაზღაურება გამოითვლება სასტუმროში ანალოგიური ნომრების საშუალო საიჯარო განაკვეთისა და საშუალო დატვირთულობის გათვალისწინებით. დაწესებულია გადახდის მინიმალური ზღვარიც — ამგვარად გათვლილი თანხის არანაკლებ 10%.

ნომერი კომერციულ გამოყენებაში უნდა იმყოფებოდეს წელიწადში მინიმუმ ათი თვის განმავლობაში. პერიოდი, როდესაც ის სასტუმრო ბრუნვიდან გამოდის, შემოთავაზებულია შეიზღუდოს მაქსიმუმ ზედიზედ 15 დღით და ცალკეულ თვეში ათი დღით.

ინვესტორებისთვის ეს დებულებები თავად სასტუმროს ვარსკვლავებზე უფრო მნიშვნელოვანია: ისინი პირდაპირ განსაზღვრავს, რამდენად თავისუფლად შეძლებს მესაკუთრე შეძენილი უძრავი ქონებით სარგებლობას და როგორ ჩამოყალიბდება შემოსავალი.

მოქმედი წესები უკვე ზღუდავს სასტუმროს ნომრების მფლობელებს

ბაზრისთვის გათვალისწინებული მოთხოვნების ნაწილი სრულიად ახალი არ არის. მონტენეგროს მოქმედი კანონმდებლობა უკვე ითვალისწინებს სპეციალურ რეჟიმს სასტუმროებისთვის, რომლებიც კონდომინიუმისა და შერეული მოდელებით მუშაობენ.

სასტუმრო ბიზნესის ოფიციალური სახელმწიფო ინსტრუქცია კონდომინიუმ-სასტუმროებისგან მოითხოვს არანაკლებ ხუთი ვარსკვლავის კატეგორიას სანაპიროზე და პოდგორიცაში, ხოლო დანარჩენ რეგიონებში — ოთხ ვარსკვლავს. ასეთმა სასტუმროებმა უნდა იმუშაონ წელიწადში 12 თვე, ხოლო გაყიდული ნომრები კომერციულ გამოყენებაში უნდა იყოს არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. კადასტრში ცალკეული ფართის რეგისტრაციისას ფიქსირდება მისი სასტუმროს მმართველის მეშვეობით მართვის ვალდებულება.

ამიტომ, ახალი პროექტის მთავარი ცვლილება დაკავშირებულია არა თავად კერძო საკუთრებაში სასტუმრო უძრავი ქონების არსებობის პრინციპთან, არამედ მოდელების, ხელშეკრულებებისა და გასაყიდი ნომრების ფონდის დასაშვები წილის უფრო დეტალურ რეგულირებასთან.

ტურისტული კურორტები ცალკე რეჟიმს მიიღებენ

კიდევ ერთი შემოთავაზებული მოდელია ტურისტული კურორტი. პროექტი მას განსაზღვრავს როგორც ერთიან კომპლექსს 5-დან 150 ჰექტარამდე ფართობით.

ჩრდილოეთ და ცენტრალურ რეგიონებში მის შემადგენლობაში უნდა იყოს მინიმუმ ერთი ოთხვარსკვლავიანი სასტუმრო 60 ნომერზე. სანაპიროსა და პოდგორიცაში მოითხოვება ხუთვარსკვლავიანი სასტუმრო მინიმუმ 120 ნომრით.

ასეთი კომპლექსის შემადგენლობაში შესაძლებელი იქნება ტურისტული ვილების, რესტორნების, გამაჯანსაღებელი ცენტრების, სპორტული ობიექტების, გოლფის მოედნების, მარინებისა და ინფრასტრუქტურის სხვა ელემენტების შესვლა. ამასთან, მთელმა კურორტმა უნდა შეინარჩუნოს საერთო ტურისტული და კომერციული ფუნქცია.

ამ კონსტრუქციას დიდი მნიშვნელობა აქვს მონტენეგროსთვის, სადაც სანაპიროს მსხვილი პროექტები ხშირად აერთიანებს სასტუმროს, კერძო რეზიდენციებს, ვილებსა და დასასვენებელ ინფრასტრუქტურას. ახალი კანონი ცდილობს უფრო მკაფიო ზღვარი გაავლოს ჩვეულებრივ საცხოვრებელ განაშენიანებასა და იმ ობიექტებს შორის, რომლებიც ფორმალურად იქმნება როგორც ტურისტული კომპლექსები.

სასტუმრო ბიზნესს გადასასვლელად ერთ წელს მისცემენ

თუ კანონი მიღებული იქნება ამჟამინდელი რედაქციით, ბაზრის მოქმედ მონაწილეებს მისი ძალაში შესვლის შემდეგ 12 თვე მიეცემათ საქმიანობის ახალ მოთხოვნებთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.

ტურიზმის რიგი საქმიანობის ლიცენზიების, ნებართვებისა და რეგისტრაციების მფლობელებს მოუწევთ ამავე ვადის განმავლობაში დოკუმენტების ხელახლა წარდგენა. ახალი ნებართვების მიღებამდე ძველი ნებართვები გააგრძელებს მოქმედებას, თუ არ წარმოიშობა მათი შეწყვეტის სხვა საფუძვლები.

კანონის ძალაში შესვლამდე დაწყებული პროცედურების დასრულება შემოთავაზებულია ძველი წესებით. თავად კანონი უნდა ამოქმედდეს „მონტენეგროს ოფიციალურ მაცნეში“ გამოქვეყნებიდან მერვე დღეს.

გარდამავალი პერიოდი ამცირებს მოქმედი პროექტების დაუყოვნებლივ გაჩერების რისკს, თუმცა ახალი სასტუმროებისა და გაყიდვების ეტაპზე მყოფი ობიექტებისთვის ჩნდება სხვა საკითხი: საინვესტიციო და მართვის ხელშეკრულებები ფორმდება ახლა, ხოლო მათთან შესაბამისობა, შესაძლოა, უკვე ახალ ნორმატიულ სისტემაში გახდეს საჭირო.

ხელისუფლება აძლიერებს კონტროლს ტურისტულ საცხოვრებელზე

კანონმდებლობის განახლება დაემთხვა არაფორმალურ ტურისტულ სექტორზე კონტროლის გაძლიერებას. 2026 წლის ზაფხულის სეზონის წინ მთავრობამ არარეგისტრირებული განთავსება შემოწმებების ერთ-ერთ მთავარ მიზნად დაასახელა. განსაკუთრებული ყურადღების დათმობა ხელისუფლებამ სანაპიროზე გადაწყვიტა, სადაც ტურისტული საცხოვრებლის მნიშვნელოვანი ნაწილი კერძო მესაკუთრეებს ეკუთვნის.

ერთიანი ტურისტული რეესტრისა და მონაცემთა ციფრული გაცვლის განვითარება ასევე ჩადებულია ახალი კანონის პროექტში. პერსპექტივაში ამან შესაძლოა გაამარტივოს ინფორმაციის შედარება მესაკუთრეების, მომუშავე ობიექტებისა და ტურისტული ნაკადის შესახებ.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს სივრცის თანდათანობით შემცირებას საკურორტო ობიექტის ჩვეულებრივ ფლობასა და მის მოკლევადიანი იჯარისთვის ფაქტობრივ გამოყენებას შორის. რაც უფრო დეტალურად არეგულირებს სახელმწიფო სასტუმრო მოდელებს, მით უფრო მნიშვნელოვანი ხდება კონკრეტული ობიექტის იურიდიული კვალიფიკაცია ჯერ კიდევ შეძენამდე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ამჟამად ყველაზე სარისკო შეცდომაა — პროექტის გამოქვეყნებული პარამეტრების აღქმა უკვე მოქმედ წესებად. კანონი ჯერ კიდევ პარლამენტის მიერ განიხილება, ამიტომ 50–60%-იანი შეზღუდვები, მოდელების ახალი ჩამონათვალი და გარდამავალი პერიოდი ჯერჯერობით გარიგებაში დადგენილ ნორმად ვერ ჩაირთვება. ამასთან, ინვესტორებისთვის პროექტის იგნორირებაც სარისკოა: სასტუმროები შენდება და იყიდება წლების განმავლობაში, ხოლო დღეს ხელმოწერილი ხელშეკრულებები შესაძლოა რეფორმის შემდეგაც გაგრძელდეს. მყიდველისთვის მთავარი ხდება არა სასტუმროს ნომრის დაპირებული შემოსავლიანობა, არამედ პროექტის იურიდიული მოდელი, ფართის გამოყენების რეჟიმი, ოპერატორთან ხელშეკრულების პირობები და ამ დოკუმენტების ახალ კანონთან ადაპტაციის შესაძლებლობა.

FAQ: ტურიზმის შესახებ ახალი კანონი მონტენეგროში

მიიღო თუ არა მონტენეგრომ ახალი კანონი ტურიზმის შესახებ?

არა. 2026 წლის 11 სექტემბრის მდგომარეობით პროექტი პარლამენტის განხილვაშია და ძალაში არ შესულა.

შესაძლებელია თუ არა ახლა მონტენეგროს სასტუმროებში ნომრების ყიდვა?

დიახ, თუ პროექტი შეესაბამება მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებს. სასტუმროს ნომრების გაყიდვა უკვე დაშვებულია კანონით გათვალისწინებულ მოდელებში და თან ახლავს მათი გამოყენების შეზღუდვები.

რა შეიცვლება კონდომინიუმ-სასტუმროებისთვის?

პროექტი ამკვიდრებს მოთხოვნებს სასტუმროების კატეგორიის, მთელი წლის განმავლობაში მუშაობის, გაყიდული ნომრების კომერციული გამოყენებისა და მესაკუთრეებსა და მმართველებს შორის ხელშეკრულებების მიმართ.

რამდენი სასტუმრო ნომრის გაყიდვა იქნება შესაძლებელი ინვესტორებზე?

შერეული მოდელისთვის პროექტი ითვალისწინებს ნომრების ფონდის 50%-იან ზღვარს. მსხვილი ობიექტებისთვის, რომლებიც აკმაყოფილებს გაზრდილ მოთხოვნებს კატეგორიისა და ტევადობის მიხედვით, ლიმიტი შეიძლება შეადგენდეს 60%-ს.

შეძლებს თუ არა მფლობელი სასტუმროს ნომერში მთელი წელი ცხოვრებას?

კონდომინიუმის მოდელში პროექტი მოითხოვს, რომ ნომერი კომერციულ გამოყენებაში იყოს წელიწადში არანაკლებ ათი თვის განმავლობაში. ამიტომ მისი ჩვეულებრივ ბინად მთელი წლის განმავლობაში გამოყენება ვერ მოხერხდება.

როდის შეიძლება ახალი წესები შევიდეს ძალაში?

ზუსტი თარიღი არ არსებობს. ჯერ კანონი პარლამენტმა უნდა მიიღოს და გამოაქვეყნოს. ამჟამინდელ პროექტში გათვალისწინებულია ძალაში შესვლა გამოქვეყნებიდან მერვე დღეს.

რა დაემართება უკვე მომუშავე სასტუმრო პროექტებს?

შემოთავაზებულია მათ მიეცეთ 12 თვე ბიზნესისა და ნებართვების დოკუმენტაციის ახალ კანონთან შესაბამისობაში მოსაყვანად.