უძრავი ქონების ბაზარი ცხრა თვეში 27%-ით გაიზარდა

CBRE Netherlands-ის მიერ 14 ოქტომბერს გამოქვეყნებული მონაცემები აჩვენებს, რომ ივლის-სექტემბერში ქვეყნის კომერციულ უძრავ ქონებაში €3,4 მლრდ-ის ინვესტიცია განხორციელდა. ცხრა თვის საერთო მოცულობამ €10,5 მლრდ შეადგინა წინა წლის დაახლოებით €8,3 მლრდ-ის წინააღმდეგ. ეს საინვესტიციო გარიგებების მოცულობაა და არა თავად შენობების ღირებულების ან საიჯარო განაკვეთების ზრდა.

პირველ ნახევარწელში CBRE-მ დაახლოებით €7 მლრდ-ის ინვესტიციები დააფიქსირა, რაც წინა წლის დონეზე 36%-ით მეტია. ცხრა თვის შედეგებით ზრდამ წინა წელთან შედარებით 27% შეადგინა, თუმცა მყიდველთა აქტიურობა შენარჩუნდა. კომპანია მთელი 2026 წლისთვის დაახლოებით €15 მლრდ-ს ელის. გასაყიდად გამოტანილი აქტივების გათვალისწინებით შესაძლებელია დაახლოებით €16 მლრდ-იანი შედეგი, თუმცა ეს გარიგებების პოტენციური მოცულობის შეფასებაა და არა ძირითადი პროგნოზი.

რატომ იზრდება გარიგებები ძვირი კრედიტის პირობებში

ზაფხულის განმავლობაში კომერციული უძრავი ქონების დაფინანსების ღირებულება დაახლოებით 70 საბაზისო პუნქტით გაიზარდა. უფრო ძვირი ჯდება როგორც ახალი შესყიდვები, ისე არსებული აქტივების რეფინანსირება. CBRE აღნიშნავს, რომ ვალის გაძვირება ზეწოლას ახდენს უძრავი ქონების საექსპერტო ღირებულებაზე, რომელსაც მანამდე საიჯარო შემოსავლების ზრდა ამყარებდა.

გარიგებების რაოდენობისა და თანხის ზრდა არ ნიშნავს ობიექტებზე ფასების ზრდას. მყიდველებსა და გამყიდველებს შეუძლიათ ღირებულება ახალი შემოსავლიანობისა და ძვირი ფულის გათვალისწინებით შეათანხმონ. ამასთან, კრედიტის ხელმისაწვდომობა შედარებით მაღალი რჩება: ალტერნატიული კრედიტორების რაოდენობა იზრდება, ბანკები კი ხარისხიანი მსესხებლებისთვის კონკურირებენ. ამიტომ ნასესხები კაპიტალის ღირებულება და დაფინანსების მიღების შესაძლებლობა ყოველთვის ერთნაირად არ მოძრაობს.

ბაზრის სექტემბრის მიმოხილვაში CBRE აღნიშნავდა, რომ ნიდერლანდებში ინვესტიციების შემოსავლიანობა სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული საიჯარო ნაკადზე, იჯარის განაკვეთების ზრდასა და ობიექტების მოდერნიზაციაზე, და არა კაპიტალიზაციის განაკვეთების შემცირებაზე. პირველ ნახევარწელში უცხოელი მყიდველების წილი შესყიდვების მოცულობის დაახლოებით 31%-ს შეადგენდა, რაც საგრძნობლად დაბალია 2016–2022 წლების საშუალო მაჩვენებელზე (59%). ეს ადასტურებს ბაზრისთვის შიდა კაპიტალის შენარჩუნებულ მნიშვნელობას.

საცხოვრებელი სეგმენტი ლიდერობს, მაგრამ საიჯარო ფონდი შეიძლება შემცირდეს

იანვარ-სექტემბრის €10,5 მლრდ-ის ინვესტიციებიდან €4,5 მლრდ-ზე მეტი საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოდიოდა. დაახლოებით €2,1 მლრდ ახალ საცხოვრებელ პროექტებში მიიმართა, რაც, CBRE-ის შეფასებით, მომდევნო წლებში დაახლოებით 6 500 ბინისა და სახლის აშენებას შეუწყობს ხელს. კიდევ €2,4 მლრდ არსებულ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ჩაიდო.

ამ სტრუქტურას მეორე მხარეც აქვს. CBRE-ის მონაცემებით, არსებული საცხოვრებელი ქონების შესყიდვების 87% განხორციელდა იმ განზრახვით, რომ შემდგომში ობიექტები ცალკეულ ბინებად გაიყიდოს საბოლოო მყიდველებზე. კომპანია აფასებს, რომ დაახლოებით 8 400 საცხოვრებელი ერთეული თანდათან გამოვა ინსტიტუციური საიჯარო ფონდიდან. ეს ობიექტები აუცილებლად არ გაქრება უძრავი ქონების ბაზრიდან — შეიცვლება მათი ფლობისა და გამოყენების ფორმა.

განაკვეთების ზრდა გასაყიდი საცხოვრებელი ქონების დეველოპმენტსაც ართულებს. CBRE მოელის, რომ ზოგიერთი დეველოპერი უფრო ხშირად განიხილავს ასეთი პროექტების გადაყვანას საიჯარო სეგმენტში ან ჯანდაცვის უძრავ ქონებაში. ამგვარად, საინვესტიციო გარიგებების გამოცოცხლება არ იძლევა გრძელვადიანი იჯარის მიწოდების გაფართოების გარანტიას.

სავაჭრო უძრავი ქონება ყურადღების ცენტრში ბრუნდება

სავაჭრო უძრავი ქონების სექტორმა ცხრა თვეში უკვე იმდენივე საინვესტიციო კაპიტალი მოიზიდა, რამდენიც მთელ 2025 წელს, და ბაზრის სიდიდით მესამე კატეგორიად იქცა. CBRE ამას უკავშირებს საიჯარო განაკვეთების აღდგენას, სავაჭრო ფართების სტაბილურ რაოდენობას, ოჯახების რიცხვის ზრდასა და არასასურსათო საქონლის ონლაინ-გაყიდვების სტაბილიზაციას.

მყიდველთა მზარდი მოთხოვნა ხარისხიანი ობიექტების შეზღუდული მიწოდების პირობებში თანდათან აძლიერებს კონკურენციას. თუმცა გამოქვეყნებული რელიზიდან შეუძლებელია სავაჭრო უძრავი ქონების საშუალო შემოსავლიანობის დადგენა ან ამ სეგმენტის ცალსახად უფრო მომგებიანად აღიარება, ვიდრე საცხოვრებელია: ასეთ შესადარებელ მონაცემებს CBRE აქ არ წარმოადგენს.

ოფისებმა და საწყობებმა შეიძლება წლის ბოლოსთვის ბაზარი დააჩქაროს

ინვესტიციები ოფისებსა და ლოგისტიკაში ჯერჯერობით სხვა სეგმენტებთან შედარებით ნელა იზრდება. CBRE-ის შეფასებით, მეოთხე კვარტალში ვითარება შეიძლება შეიცვალოს: გასაყიდად მეტი ობიექტი გამოდის. კერძოდ, გერმანული ღია უძრავი ქონების ფონდები ლიკვიდურობის პრობლემებს აწყდებიან და აქტივების მიწოდებას აფართოებენ.

მყიდველისთვის ეს უფრო ფართო არჩევანს ნიშნავს, მაგრამ არა აუცილებლად ფასების კლებას ყველა ობიექტზე. გადამწყვეტი რჩება მოიჯარეების ხარისხი, ხელშეკრულებების ვადა, ტექნიკური მდგომარეობა, ენერგოეფექტიანობა და მოდერნიზაციის ხარჯები. გამყიდველებისთვის კი დაფინანსების მაღალმა განაკვეთებმა შეიძლება გარიგებების შეთანხმების ვადა გაახანგრძლივოს.

სად გადის აღდგენის ზღვარი

CBRE წლის შედეგებით დაახლოებით €15 მლრდ-ის ინვესტიციებს პროგნოზირებს, თუმცა ხელმისაწვდომი მიწოდება თეორიულად დაახლოებით €16 მლრდ-ს უშვებს. სხვაობაზე გავლენას ახდენს უფრო ხანგრძლივი მოლაპარაკებები ძვირი კრედიტის პირობებში და ინვესტორებისთვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის მოსალოდნელი შემცირება, რამაც შეიძლება გარიგებების ნაწილი უფრო გვიან პერიოდზე გადაიტანოს.

ნიდერლანდების საინვესტიციო აქტიურობა უფრო სწრაფად იზრდება, ვიდრე ეს კრედიტის ღირებულების დინამიკიდან გამომდინარე იყო მოსალოდნელი. თუმცა გარიგებების თანხის ზრდა ჯერჯერობით არ შეიძლება ჩაითვალოს ობიექტების ღირებულების საყოველთაო მატების მტკიცებულებად. აღდგენის შემდეგი ეტაპი დამოკიდებული იქნება საიჯარო შემოსავლების მდგრადობაზე, კაპიტალის ხელმისაწვდომობასა და გამყიდველების მზადყოფნაზე, დააკორექტირონ ფასები.

რას ნიშნავს ეს ევროპელი ინვესტორებისთვის

ნიდერლანდების მონაცემები ავსებს ევროპული ბაზრის უფრო ფართო სურათს. როგორც მანამდე International Investment წერდა, ევროპული ინვესტიციები უძრავ ქონებაში არათანაბრად იზრდება, ხოლო განსხვავებები სექტორებსა და ქვეყნებს შორის სულ უფრო თვალსაჩინო ხდება. ჰოლანდიური ბაზარი აჩვენებს, რომ ძვირი კრედიტის პირობებშიც კი კაპიტალი აგრძელებს გადასვლას გასაგები ფულადი ნაკადის მქონე ობიექტებზე. თუმცა გარიგებების მაღალი ლიკვიდურობა საგადასახადო და მარეგულირებელ რისკებს არ აქრობს.

FAQ

რა მოცულობის ინვესტიცია ჩაიდო ნიდერლანდების უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

იანვარ-სექტემბერში — €10,5 მლრდ, რაც 27%-ით მეტია 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. მესამე კვარტალში — €3,4 მლრდ, რაც 8%-ზე მეტით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს.

რატომ იზრდება ინვესტიციები, თუ კრედიტები ძვირდება?

დაფინანსების ხელმისაწვდომობა შენარჩუნებულია ბანკებისა და ალტერნატიული კრედიტორების კონკურენციის წყალობით, ხოლო გარიგების ფასებმა შეიძლება გაითვალისწინოს ნასესხები კაპიტალის უფრო მაღალი ღირებულება.

რომელი სეგმენტები იზიდავს მეტ კაპიტალს?

ყველაზე დიდი მოცულობა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოდის — ცხრა თვეში €4,5 მლრდ-ზე მეტი. სავაჭრო უძრავი ქონება საინვესტიციო მოცულობით მესამე კატეგორია გახდა.

გაიზრდება თუ არა კომერციული ობიექტების ფასები?

საინვესტიციო მოცულობის ზრდიდან ასეთი დასკვნა არ გამომდინარეობს. CBRE აფრთხილებს, რომ უფრო ძვირი კრედიტი უძრავი ქონების შეფასებებზე ზეწოლას ახდენს.

როგორია CBRE-ის პროგნოზი 2026 წლის ბოლოსთვის?

საბაზისო მოლოდინია — დაახლოებით €15 მლრდ-ის გარიგებები. ხელმისაწვდომი მიწოდების მიხედვით პოტენციალი დაახლოებით €16 მლრდ-ად ფასდება.

ინდექსმა შეადარა OECD-ის 39 ქვეყანა

Forever Renter Global Index შეადგინა ავსტრალიურმა კომპანიამ Luxo Living. ეს არის კერძო კვლევა და არა ეკონომიკური თანამშრომლობისა და განვითარების ორგანიზაციის რეიტინგი. ავტორებმა გამოიყენეს მაჩვენებლები OECD-ის ბაზიდან და სხვა სტატისტიკური მონაცემებიდან ბოლო ხელმისაწვდომი წლებისთვის — 2017-დან 2024 წლამდე.

საბოლოო ქულაში შევიდა დამქირავებელთა წილი, მესაკუთრეთა წილი, დამქირავებელთა საცხოვრებლის ხარჯები განკარგვად შემოსავალთან მიმართებით, საცხოვრებლის გადაჭარბებული ხარჯების მქონე შინამეურნეობების წილი, გადატვირთულობა, ოთახების რაოდენობა ერთ სულ მოსახლეზე და საცხოვრებლის ფასებისა და შემოსავლების თანაფარდობის ცვლილება 2015 წლიდან.

გლობალურ რეიტინგში პირველი ადგილი კოლუმბიამ დაიკავა 100-დან 71,4 ქულით, მეორე — დანიამ 67,2 ქულით, მესამე — ჩილემ 64,2 ქულით. ლუქსემბურგმა და შვეიცარიამ მეოთხე პოზიცია გაიყვეს 59,7 ქულით. გერმანია აღმოჩნდა მე-12 ადგილზე, პორტუგალია — მე-14-ზე, აშშ — მე-16-ზე, ნიდერლანდები — მე-17-ზე.

ინდექსის თავად ავტორი აფრთხილებს, რომ საბოლოო მაჩვენებელი ასახავს იჯარის ფესვგადგმულობის ხარისხს და არა თავად საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას. ქვეყანამ შეიძლება მიიღოს მაღალი ქულა განვითარებული საიჯარო ბაზრის გამო, თუმცა მისი მაცხოვრებლები სულაც არ განიცდიდნენ უფრო მძიმე საბინაო კრიზისს.

შვეიცარია და გერმანია რჩებიან დამქირავებელთა ბაზრებად

რეიტინგში შვეიცარიაში დამქირავებელთა წილი შეადგენს 61,2%-ს — ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი შესწავლილ ქვეყნებს შორის. გერმანიისთვის მითითებულია 55,4%, ავსტრიისთვის — 43,7%, ნიდერლანდებისთვის — 41,2%, შვედეთისთვის — 38,9%.

ამ ციფრების პირდაპირ შედარება ნებისმიერ სხვა საერთაშორისო რეიტინგთან არ შეიძლება: სხვადასხვა წყაროში მაჩვენებელი შეიძლება იყოს შინამეურნეობების ან მოსახლეობის წილი, ხოლო დაკვირვების წლები განსხვავდება.

Eurostat-ის აქტუალური სტატისტიკა აჩვენებს, რომ 2024 წელს ევროკავშირის მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში და დაახლოებით 32% — ნაქირავებში. გერმანია რჩებოდა ევროკავშირის ერთადერთ ქვეყნად, სადაც დამქირავებლები მოსახლეობის უმრავლესობას შეადგენდნენ — 53%-ს. ავსტრიაში მათი წილი აღწევდა 46%-ს, დანიაში — 39%-ს.

ბაზრის მეორე მხარეს ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის სახელმწიფოები იმყოფებიან. რუმინეთში საცხოვრებლის მესაკუთრე იყო მოსახლეობის 94%, სლოვაკეთში — 93%, უნგრეთში — 92%.

ამგვარად, ერთიან ევროპულ მოდელზე საუბარი შეუძლებელია. გერმანიასა და შვეიცარიაში მსხვილი საიჯარო სექტორი არსებობს ათწლეულების განმავლობაში და დაკავშირებულია მათ შორის ბაზრის მოწყობასთან და რეგულირებასთან. რუმინეთში, სლოვაკეთსა და რიგ სხვა ქვეყნებში საცხოვრებლის ფლობა რჩება ცხოვრების უპირატეს ფორმად.

ფასების ზრდა ართულებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლას

მრავალი ქვეყნისთვის საერთო ცვლილება დაკავშირებულია შეძენის ღირებულებასთან. საცხოვრებლის ფასები კვლავ იჯარის განაკვეთებზე სწრაფად იზრდება.

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება 5,1%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს, მაშინ როცა საიჯარო ქირა გაიზარდა 3%-ით. 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასები გაიზარდა კიდევ 1,2%-ით, იჯარა — 0,7%-ით.

განსაკუთრებით სწრაფად ძვირდებოდა უძრავი ქონება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და სლოვაკეთში. 2025 წლის საშუალო დონესთან შედარებით ფასებმა ამ ქვეყნებში 2026 წლის პირველი კვარტალისთვის შესაბამისად მოიმატა 10,3%, 9,4% და 9,1%.

უფრო გრძელვადიანი რიგი აჩვენებს დაგროვილი სხვაობის მასშტაბს. 2015 წლიდან 2025 წლის მესამე კვარტლამდე საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში გაიზარდა თითქმის 65%-ით, ხოლო იჯარა — დაახლოებით 22%-ით. პორტუგალიაში უძრავი ქონება ათწლეულის განმავლობაში გაძვირდა დაახლოებით 180%-ით, ლიეტუვაში — 168%-ით, ბულგარეთში — 157%-ით.

იმ შინამეურნეობისთვის, რომელიც ქირაობს ბინას და ამავდროულად აგროვებს პირველად შენატანს, ასეთი დინამიკა ქმნის ორმაგ წნეხს: იჯარას მიაქვს მიმდინარე შემოსავლის ნაწილი, ხოლო შესაძენად საჭირო თანხა კვლავ იზრდება.

პორტუგალია აჩვენებს მესაკუთრეთა მაღალი წილის ზღვარს

პორტუგალია კარგად აჩვენებს, რატომ მეტყველებს საცხოვრებლის ფლობის დონე თავისთავად ცოტას ბაზრის ხელმისაწვდომობაზე.

Forever Renter Index-ში მესაკუთრეა შინამეურნეობების 72,1%, დამქირავებელი — მხოლოდ 18,5%. ამასთან, უძრავი ქონების ფასების შემოსავლებთან თანაფარდობის ინდექსმა მიაღწია 148,8-ს 2015 წლის 100-იანი ბაზის დროს. ეს არის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი რეიტინგის იმ ქვეყნებს შორის, რომელთათვისაც ასეთი მონაცემები იყო ხელმისაწვდომი.

OECD ცალკე აღნიშნავს, რომ მოთხოვნის ზრდამ და მიწოდების სტრუქტურულმა შეზღუდვებმა სერიოზულად გააუარესა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა პორტუგალიაში. ახალგაზრდებს უფრო უჭირთ როგორც ბინის ყიდვა, ასევე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ქირაობა, ხოლო არასაკმარისად განვითარებული საიჯარო ბაზარი ზღუდავს მობილობას. ორგანიზაცია ქვეყანას ურჩევს გაზარდოს მიწოდება, განავითაროს სოციალური და ხელმისაწვდომი საიჯარო საცხოვრებელი და უფრო ეფექტურად გამოიყენოს არსებული ფონდი.

გამოდის, რომ მფლობელთა მაღალი წილი შეიძლება თანაარსებობდეს ბაზარზე შესვლის უკიდურეს სირთულესთან მყიდველთა ახალი თაობისთვის.

ახალგაზრდა ევროპელები ყველაზე მაღალ ბარიერს აწყდებიან

ხელმისაწვდომობის პრობლემა განსაკუთრებით შესამჩნევია ახალგაზრდა შინამეურნეობებში. ევროკომისიამ 2026 წელს ახალგაზრდული საცხოვრებელი თავისი საბინაო პოლიტიკის ცალკე მიმართულებად გამოყო.

2024 წელს ევროკავშირის 15-დან 29 წლამდე მოსახლეობის დაახლოებით 27% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში მოსახლეობის საერთო 17%-ის წინააღმდეგ. სიღარიბის რისკის ქვეშ მყოფ ახალგაზრდებში ეს მაჩვენებელი 42%-ს აღწევდა.

20–29 წლის ასაკის ათიდან ერთზე მეტი ევროპელი ცხოვრობდა შინამეურნეობაში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები აღემატებოდა განკარგვადი შემოსავლის 40%-ს. მრავალი ახალგაზრდისთვის ეს ნიშნავს მშობლებისგან უფრო გვიან გადასვლას, ერთობლივ ქირაობას ან პირველადი შენატანის ხანგრძლივ დაგროვებას.

OECD ასევე მიუთითებს, რომ ორგანიზაციის წევრი ქვეყნების ნახევარზე მეტში 20–29 წლის ახალგაზრდების უმრავლესობა მშობლებთან ერთად ცხოვრობს. დაბალი შემოსავლის მქონე დამქირავებელთა შორის დაახლოებით ყოველი ორი ხუთიდან იჯარაზე ხარჯავს განკარგვადი შემოსავლის 40%-ზე მეტს.

ამიტომ გრძელვადიანი იჯარა ხდება უპირველეს ყოვლისა საცხოვრებლის დამოუკიდებელ ფლობაზე უფრო გვიანი გადასვლის შედეგი, თუმცა მოსახლეობის ნაწილისთვის ის რჩება ცხოვრების გააზრებულ მოდელად.

მესაკუთრეთა მაღალი წილი არ იძლევა ფართო საცხოვრებლის გარანტიას

ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში მასობრივ საკუთრებას სხვა სუსტი მხარე აქვს. საცხოვრებელი ხშირად ოჯახს ეკუთვნის, თუმცა ბინის გამოცვლის ან უფრო ფართო ობიექტის ყიდვის შესაძლებლობები შეზღუდულია.

2024 წელს რუმინეთის მოსახლეობის 40,7% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში. ლატვიაში მაჩვენებელი შეადგენდა 39,3%-ს, ბულგარეთში — 33,8%-ს, პოლონეთში — 33,7%-ს, ხორვატიაში — 31,7%-ს.

საშუალო მაჩვენებელი ევროკავშირში შეადგენდა 16,9%-ს.

ამიტომ საკუთრება და საბინაო კეთილდღეობა არ შეიძლება სინონიმებად ჩაითვალოს. შინამეურნეობა შეიძლება ფლობდეს ბინას იპოთეკის გარეშე, მაგრამ მასში რამდენიმე თაობა ცხოვრობდეს გადასვლის მაღალი ღირებულების გამო.

და პირიქით, განვითარებული იჯარა თავისთავად არ ნიშნავს სიღარიბეს. შვეიცარიაში მოსახლეობის დიდი წილი ათწლეულების განმავლობაში ქირაობს საცხოვრებელს შედარებით დაბალი გადატვირთულობის პირობებში. აქ იჯარა გამოდის როგორც საბინაო ბაზრის სრულფასოვანი სექტორი და არა მხოლოდ შუალედური ეტაპი შეძენამდე.

„უვადო იჯარა“ პირობით ცნებად რჩება

Forever Renter Index-ის მთავარი შეზღუდვა მის სახელწოდებაშია. კვლევა არ აკვირდება ერთსა და იმავე შინამეურნეობებს ათწლეულების განმავლობაში და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა ნაწილი არ გახდება სინამდვილეში არასოდეს მესაკუთრე.

ინდექსი აერთიანებს სხვადასხვა წლის მაჩვენებლებს და გარდაქმნის მათ ერთიან ქულად. დამქირავებელთა მაღალი წილი, ძვირადღირებული უძრავი ქონება და დიდი საბინაო ხარჯები ზრდის შეფასებას, მაგრამ ეს არ იძლევა კონკრეტული ადამიანის სამომავლო ტრაექტორიის განსაზღვრის საშუალებას.

მსგავსი შედეგი შეიძლება წარმოიშვას სრულიად განსხვავებულ საბინაო სისტემებში. გერმანიაში იჯარა დიდი ხანია არის გავრცელებული და ინსტიტუციურად მდგრადი ცხოვრების ფორმა. პორტუგალიაში ძირითადი პრობლემა მდგომარეობს შეძენის ღირებულების მკვეთრ ზრდაში. აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში დამქირავებელთა წილი მცირეა, მაგრამ ახალგაზრდებმა შეიძლება უფრო დიდხანს იცხოვრონ მშობლებთან, ნაცვლად საიჯარო ბაზარზე გასვლისა.

სწორედ ამიტომ თეზისი იმის შესახებ, რომ ევროპა მასობრივად გადადის საკუთრებიდან უვადო იჯარაზე, ჯერჯერობით უფრო ძლიერია, ვიდრე სტატისტიკური მტკიცებულებები.

საბინაო კრიზისი უკვე გახდა ევროკავშირის ეკონომიკური პრობლემა

ევროპული ხელისუფლება ამავდროულად აღიარებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემას სისტემურად. 2026 წელს ევროკომისიამ პირველად გამოყო საბინაო ბაზარი ევროპული სემესტრის — ევროკავშირის ქვეყნების ეკონომიკური პოლიტიკის ყოველწლიური ანალიზის — ცალკე ბლოკად.

ძირითად პრობლემებს შორის დასახელებულია არასაკმარისი მშენებლობა, ნებართვების მიღების რთული პროცედურები, სოციალური საცხოვრებლის დეფიციტი, არსებული ფონდის არაეფექტური გამოყენება და ხელმისაწვდომობის გაუარესება საშუალო კლასისა და ახალგაზრდებისთვის. კომისია ასევე აკავშირებს ძვირადღირებულ უძრავ ქონებას მუშახელის მობილობასთან და ქალაქების კონკურენტუნარიანობასთან.

ეს ცვლის საინვესტიციო ბაზარსაც. თუ შინამეურნეობები უფრო გვიან გადადიან საკუთრებაზე, მოთხოვნა ხარისხიან გრძელვადიან იჯარაზე უფრო დიდხანს ნარჩუნდება. დეველოპერებისა და ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის ეს მხარს უჭერს ინტერესს მრავალბინიანი სახლების მიმართ, რომლებიც აშენებულია სპეციალურად გასაქირავებლად, სტუდენტური საცხოვრებლისა და სხვა მართვადი ფორმატების მიმართ.

თუმცა ასეთი სეგმენტის ეკონომიკური პოტენციალი დამოკიდებულია იჯარის ადგილობრივ წესებზე, მიწის ღირებულებაზე, გადასახადებსა და დამქირავებლების შესაძლებლობაზე, გადაიხადონ საბაზრო განაკვეთები. მაღალი მოთხოვნა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს ხელმისაწვდომობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მონაცემები ნამდვილად მიუთითებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლის ბარიერების ზრდაზე, განსაკუთრებით ახალგაზრდა მყიდველებისთვის, თუმცა თავად ტერმინი „უვადო იჯარა“ ჯერჯერობით უსწრებს სტატისტიკას. ევროკავშირის მაცხოვრებელთა ორი მესამედი კვლავ საკუთარ საცხოვრებელში ცხოვრობს, ხოლო დამქირავებელთა მაღალი წილი გერმანიასა თუ შვეიცარიაში მეტწილად ასახავს ბაზრის დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ სტრუქტურას. ინვესტორებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია სხვა ცვლილება: პირველ შეძენამდე იჯარის ვადები უფრო გრძელი ხდება, ხოლო იმ შინამეურნეობების რაოდენობა, რომლებსაც სტაბილური პროფესიული საიჯარო სექტორი სჭირდებათ, იზრდება. თუ მიწოდება არ გაიზრდება მოთხოვნასთან ერთად, ამან შეიძლება ერთდროულად მხარი დაუჭიროს საიჯარო პროექტების ბაზარს და გააძლიეროს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: საცხოვრებლის გრძელვადიანი იჯარა ევროპაში

ევროპელების უმრავლესობა ქირაობს თუ ფლობს საცხოვრებელს?

ევროკავშირში ჭარბობს საკუთრება. 2024 წლის მონაცემებით, მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში, დაახლოებით 32% — ნაქირავებში.

სად არის ევროპაში ყველაზე მეტი დამქირავებელი?

ევროკავშირის ქვეყნებს შორის იჯარა ჭარბობს გერმანიაში, სადაც დამქირავებელია მოსახლეობის დაახლოებით 53%. მაღალი წილი ასევე შეინიშნება ავსტრიასა და დანიაში. ევროპის ქვეყნების უფრო ფართო წრიდან განსაკუთრებით გამოირჩევა შვეიცარია.

რატომ რჩებიან ახალგაზრდა ევროპელები უფრო დიდხანს დამქირავებლებად?

მთავარი მიზეზები დაკავშირებულია უძრავი ქონების ფასების სწრაფ ზრდასთან, დიდი პირველადი შენატანის საჭიროებასთან, ძვირადღირებულ იპოთეკასთან და მიმდინარე იჯარის ხარჯებთან, რომლებიც ზღუდავს დაგროვების შესაძლებლობას.

მართალია, რომ ევროპა უვადო იჯარაზე გადადის?

ასეთი ცალსახა დასკვნისთვის მონაცემები ჯერჯერობით არ არსებობს. Forever Renter-ის ინდექსი არ აკვირდება კონკრეტული ადამიანების იჯარის ხანგრძლივობას და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა წილი არ იყიდის არასოდეს საცხოვრებელს.

სად არის მესაკუთრეთა წილი ყველაზე მაღალი?

ევროკავშირში 2024 წელს ყველაზე მაღალი მაჩვენებლები იყო რუმინეთში — 94%, სლოვაკეთში — 93% და უნგრეთში — 92%.

რატომ არ ნიშნავს მესაკუთრეთა მაღალი წილი ყოველთვის ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს?

მესაკუთრეთა ნაწილმა საცხოვრებელი მიიღო ადრე ან ცხოვრობს საოჯახო უძრავ ქონებაში. ახალ მყიდველს კი შეიძლება ბევრად უფრო გაუჭირდეს ბაზარზე შესვლა. საკუთრების მაღალი წილი ასევე შეიძლება შერწყმული იყოს გადატვირთულობასთან და დაბალ მობილობასთან.

რამდენად სწრაფად ძვირდება საცხოვრებელი ევროპაში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში ფასები გაიზარდა 5,1%-ით წლიურად, იჯარა — 3%-ით. წინა ათწლეულის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულება საიჯარო განაკვეთებზე მნიშვნელოვნად სწრაფად იზრდებოდა.