როგორ დაიწყო კონფლიქტი 30 ოქტომბერს

30 ოქტომბრის საღამოს, ადგილობრივი დროით დაახლოებით 18:00 საათზე, პოლონეთის საკონსტიტუციო ტრიბუნალის ვებგვერდზე გამოჩნდა შეტყობინება თავმჯდომარის, ბოგდან სვენჩკოვსკის და მისი მოადგილის, ბარტოლომეი სოხანსკის უფლებამოსილების დროებით შეჩერების შესახებ. უფლებამოსილება ერთი თვით შეჩერდა. მოსამართლე ანა კორვინ-პიოტროვსკამ განაცხადა, რომ ამ პერიოდში უხელმძღვანელებს დაწესებულებას, რადგან მას ყველაზე ხანგრძლივი სამუშაო სტაჟი აქვს.

მალევე სოციალურ ქსელ X-ში ტრიბუნალის ოფიციალურ ანგარიშზე გავრცელდა განსხვავებული ვერსია. შეტყობინებაში ნათქვამი იყო, რომ უწყების ვებგვერდი უკანონოდ იქნა ხელში ჩაგდებული, სვენჩკოვსკი და სოხანსკი რჩებიან თავიანთ პოსტებზე, ხოლო კორვინ-პიოტროვსკას არ აქვს სასამართლოს ხელმძღვანელობის უფლება. ხელმძღვანელობის შეცვლის მონაწილეები სახელმწიფო გადატრიალებაში დაადანაშაულეს. პოლონეთის საკონსტიტუციო ტრიბუნალის შენობასთან შეიკრიბნენ ოპოზიციური პარტია „კანონი და სამართლიანობის“ (PiS) და სხვა მემარჯვენე მოძრაობების მხარდამჭერები. დემონსტრანტებსა და სამართალდამცავებს შორის შეტაკებები დაიწყო. თანამშრომლებს საშიში საგნები ესროლეს. სამი მომიტინგე შემოღობილ ტერიტორიაზე შეიჭრა და ისინი დააკავეს.

ვარშავის პოლიციამ უარყო ცნობები იმის შესახებ, რომ მისი წარმომადგენლები შენობაში შევიდნენ და დაცვასთან კონფლიქტში შევიდნენ. უწყების განცხადებით, ეკიპაჟები მხოლოდ გარე პერიმეტრზე იმყოფებოდნენ გენერალური პროკურორისა და იმ მოსამართლის მიმართვის შემდეგ, რომელმაც ადამიანების უსაფრთხოების საფრთხის შესახებ გააფრთხილა. მთავრობა ამ ზომებს წესრიგის დაცვის აუცილებლობით ხსნის, ოპოზიცია კი სასამართლოს მუშაობაში ჩარევად მიიჩნევს.

პოლონეთის პრეზიდენტი ქვეყანაში სასწრაფოდ დაბრუნდა

პოლონეთის პრეზიდენტმა კაროლ ნავროცკიმ სენეგალისკენ მიმავალი თვითმფრინავი უკან მოაბრუნა მას შემდეგ, რაც მიიღო ინფორმაცია საკონსტიტუციო ტრიბუნალის ხელმძღვანელობის ჩამოშორების მცდელობის შესახებ. ვარშავაში დაბრუნების შემდეგ იგი ღამით შეხვდა ბოგდან სვენჩკოვსკის და უზენაესი სასამართლოს პირველ თავმჯდომარეს ზბიგნევ კაპინსკის, შემდეგ კი ორგანიზაციის შენობასთან მივიდა.

31 ოქტომბრის დილას გამოქვეყნდა ნავროცკის განცხადება. მან ტრიბუნალის ხელმძღვანელობის შეცვლის მცდელობას სახელმწიფო ორგანოს ძალადობრივი მიტაცება და საკონსტიტუციო წესრიგის დარღვევა უწოდა, მოითხოვა პოლიციელების გაყვანა დაწესებულების ტერიტორიიდან და საპარლამენტო პარტიებთან სასწრაფო კონსულტაციები გამოაცხადა.

პოლონეთის პრემიერ-მინისტრმა დონალდ ტუსკმა განაცხადა, რომ სამართლის უზენაესობის აღდგენა მთავრობის ვალდებულებაა, თუნდაც ეს პროცესი რთული და მტკივნეული აღმოჩნდეს. მისი კაბინეტი PiS-ის მმართველობის დროინდელი სასამართლო რეფორმების გადახედვას ცდილობს.

პარტია „კანონი და სამართლიანობის“ ლიდერმა იაროსლავ კაჩინსკიმ ტუსკის კაბინეტი საკონსტიტუციო ტრიბუნალის ხელში ჩაგდებაში დაადანაშაულა და ქვეყნის „პოლიციურ სახელმწიფოდ“ გადაქცევის საფრთხეზე გააფრთხილა. ოპოზიცია სასამართლოს ხელმძღვანელობის ჩამოშორების მცდელობას მის საქმიანობაში უკანონო ჩარევად მიიჩნევს.

საკონსტიტუციო ტრიბუნალის ირგვლივ კონფლიქტის მიზეზები

დაპირისპირება პოლონეთის საკონსტიტუციო ტრიბუნალის გარშემო 2015 წელს დაიწყო, როდესაც პარტია „კანონი და სამართლიანობა“ მოვიდა ხელისუფლებაში და მოსამართლეთა დანიშვნის წესი შეცვალა. რეფორმებმა გამოიწვია დავები ქვეყნის შიგნით და ევროპული ინსტიტუტების კრიტიკა. 2023 წლის დეკემბერში ტუსკის მთავრობის ფორმირების შემდეგ, ახალმა კოალიციამ ამ გადაწყვეტილებების გადახედვა დაიწყო. ტრიბუნალის მოსამართლეთა ნაწილი დანიშნული იყო PiS-ის მმართველობის პერიოდში.

დავა კვლავ გამწვავდა 2026 წლის გაზაფხულზე. მარტში სეიმმა აირჩია საკონსტიტუციო ტრიბუნალის ექვსი ახალი მოსამართლე. პრეზიდენტმა 1 აპრილს ფიცი მხოლოდ ორისგან მიიღო. დანარჩენმა ოთხმა 9 აპრილს დადო ფიცი პოლონეთის პარლამენტში, თუმცა ნავროცკიმ ეს პროცედურა არ აღიარა. ტრიბუნალის ხელმძღვანელობამ ისინი მოვალეობის შესრულებაზე არ დაუშვა.

6 მაისს ადამიანის უფლებათა ევროპულმა სასამართლომ წინასწარი უზრუნველყოფის ზომები გამოიყენა ოთხი არჩეული მოსამართლის საჩივრის საფუძველზე, რომლებიც მუშაობის დაწყებას ვერ ახერხებდნენ. ეს იყო საპროცესო გადაწყვეტილება და არა ტრიბუნალის შემადგენლობის შესახებ დავის საბოლოო გადაწყვეტა. უთანხმოება მოსამართლეთა სტატუსთან დაკავშირებით შენარჩუნდა.

30 ოქტომბერს იუსტიციის მინისტრმა და პოლონეთის გენერალურმა პროკურორმა ვალდემარ ჟურეკმა საკონსტიტუციო ტრიბუნალში გაგზავნა ხუთი შუამდგომლობა მოსამართლის იმუნიტეტის მოხსნის თაობაზე: ოთხი ეხება ბოგდან სვენჩკოვსკის, ერთი — ბარტოლომეი სოხანსკის. ასეთი მიმართვები მოსამართლეთა შესაძლო სისხლისსამართლებრივი დევნის საკითხის განხილვის პროცედურის დაწყების საშუალებას იძლევა, მაგრამ მათ ბრალეულობას არ ადასტურებს.

კორვინ-პიოტროვსკამ საკონსტიტუციო ტრიბუნალის ხელმძღვანელების ერთთვიანი ჩამოშორება დაასაბუთა პოლონეთის კანონმდებლობის 130-ე მუხლით, რომელიც გამონაკლის შემთხვევებში მოსამართლის უფლებამოსილების დროებით შეწყვეტას ითვალისწინებს. თუმცა ამ ნორმის გამოყენება დაწესებულების ხელმძღვანელობაზე და კორვინ-პიოტროვსკას უფლება, მიიღოს მსგავსი გადაწყვეტილება, დავის საგნად რჩება. სვენჩკოვსკი და სოხანსკი მათ ჩამოშორებას არ აღიარებენ.

რა მოხდება შემდეგ

ანა კორვინ-პიოტროვსკამ 3 ნოემბერს მოიწვია პოლონეთის საკონსტიტუციო ტრიბუნალის მოსამართლეთა კრება. დღის წესრიგშია დაწესებულების 2027 წლის ბიუჯეტის განხილვა. თუმცა ბოგდან სვენჩკოვსკი და ბარტოლომეი სოხანსკი მის უფლებამოსილებას არ ცნობენ. დავა იმის შესახებ, თუ ვის აქვს უფლება უხელმძღვანელოს ტრიბუნალს და მიიღოს გადაწყვეტილებები მისი სახელით, ღიად რჩება.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ კონფლიქტის გაგრძელება სამართლებრივი გაურკვევლობის რისკს ქმნის. თუ ხელმძღვანელობისა და მოსამართლეთა უფლებამოსილება დავის საგნად დარჩება, ტრიბუნალის გადაწყვეტილებებიც შეიძლება გასაჩივრდეს. ამან შესაძლოა გაართულოს გრძელვადიანი საინვესტიციო პროექტების იურიდიული შეფასება.

FAQ

რატომ უწოდებენ პოლონეთში განვითარებულ მოვლენებს გადატრიალების მცდელობას?

ასე აფასებენ მიმდინარე მოვლენებს PiS-ის წარმომადგენლები და საკონსტიტუციო ტრიბუნალის ყოფილი ხელმძღვანელობა. ისინი სასამართლოს ხელმძღვანელობის შეცვლას უფლებამოსილების უკანონო მიტაცებად მიიჩნევენ. სახელმწიფო გადატრიალების ფაქტი დადგენილი არ არის.

რა გახდა მოსამართლეთა დანიშვნის შესახებ დავის მიზეზი?

2026 წლის მარტში პარლამენტმა ექვსი მოსამართლე აირჩია. პრეზიდენტმა ფიცი მხოლოდ ორისგან მიიღო, ხოლო დარჩენილი ოთხის უფლებამოსილებას კონფლიქტის მხარეები განსხვავებულად აფასებენ.

რატომ შეწყვიტა პოლონეთის პრეზიდენტმა ვიზიტი სენეგალში?

კაროლ ნავროცკიმ თვითმფრინავი სენეგალში ჩასვლამდე მოაბრუნა მას შემდეგ, რაც შეიტყო საკონსტიტუციო ტრიბუნალში მომხდარი მოვლენების შესახებ. პოლონეთში დაბრუნებისთანავე მან დაგმო სასამართლოს ხელმძღვანელობის შეცვლის მცდელობა და პოლიტიკური კონსულტაციები მოიწვია.

რა მოვლენებია მოსალოდნელი 3 ნოემბერს?

ანა კორვინ-პიოტროვსკამ საკონსტიტუციო ტრიბუნალის მოსამართლეთა კრება გამოაცხადა. მისი უფლებამოსილებისა და გადაწყვეტილებების კანონიერებას უწყების ყოფილი ხელმძღვანელობა ასაჩივრებს.

რა არის ცნობილი პრეზიდენტ ნავროცკის შესაძლო გადაყენების შესახებ?

31 ოქტომბრის დილის მდგომარეობით, გადამოწმებულ მედია-ცნობებსა და ოფიციალურ განცხადებებში არ დასტურდება დონალდ ტუსკის მხრიდან პრეზიდენტის ხელისუფლებიდან ჩამოშორების გეგმის არსებობა.

ინვესტორები ჯერ კიდევ რამდენიმე თვის წინ განიხილავდნენ განაკვეთების შემცირების ციკლის გაგრძელებას ზაფხულის შესვენების შემდეგ. ახლა მოლოდინები შეიცვალა. Bloomberg აღნიშნავს, რომ მთავარი დაბრკოლება საწვავის ფასები გახდა, რამაც საერთო ინფლაცია პოლონეთის ეროვნული ბანკისთვის დასაშვები დიაპაზონის ზედა ზღვართან მიაახლოვა.

ბაზარი სექტემბრის სხდომაზე განაკვეთის ცვლილებას პრაქტიკულად არ ელის. მთავარი საკითხი იმაზე გადავიდა, თუ რამდენად მკაცრი იქნება რეგულატორის შემდგომი სიგნალი და დარჩება თუ არა ფულის ღირებულების შემცირების შესაძლებლობა 2026 წელს.

ინფლაცია პოლონეთში 3,4%-მდე გაიზარდა

პოლონეთის ცენტრალური სტატისტიკური სამსახურის წინასწარი შეფასებით, სამომხმარებლო ფასები 2026 წლის აგვისტოში წინა წლის ანალოგიურ თვესთან შედარებით 3,4%-ით, ხოლო ივლისთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა.

ივლისში წლიური ინფლაცია 3,0%-ს შეადგენდა. ამრიგად, მაჩვენებელი სულ რაღაც ერთ თვეში 0,4 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა. საბაზრო პროგნოზი დაახლოებით 3,1%-ის დონეზე იყო, ამიტომ მონაცემები მოლოდინზე შესამჩნევად მაღალი აღმოჩნდა.

სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ასახავს იმ საქონლისა და მომსახურების კალათის ღირებულების ცვლილებას, რომელსაც შინამეურნეობები ყიდულობენ. პოლონეთის ცენტრალური ბანკისთვის ორიენტირად რჩება 2,5%-იანი ინფლაცია, ორივე მიმართულებით ერთი პროცენტული პუნქტის დასაშვები გადახრით. დიაპაზონის ზედა ზღვარი 3,5%-ია, ამიტომ აგვისტოს მაჩვენებელი მას უშუალოდ მიუახლოვდა.

ამასთან, ინფლაციის აჩქარება არ შეიძლება ჩაითვალოს მთელ ეკონომიკაში ფასების თანაბარ ზრდად. ნახტომის ძირითადი ნაწილი საწვავზე მოდიოდა.

საწვავი ფასების ნახტომის მთავარ წყაროდ იქცა

ING-ის გათვლები აჩვენებს, რომ აგვისტოში საწვავის ფასები ივლისთან შედარებით 5,2%-ით, ხოლო წლიური გამოხატულებით 24,2%-ით გაიზარდა (წინა თვის 15,8%-თან შედარებით). სურსათის ფასები კი, პირიქით, გასული წლის დონეზე 0,9%-ით დაბალი იყო.

ბანკის ეკონომისტები საბაზო ინფლაციას, საიდანაც გამორიცხულია ყველაზე ცვალებადი ფასები სურსათსა და ენერგომატარებლებზე, დაახლოებით 3,2–3,3%-ად აფასებენ (ივლისის 3,1%-თან შედარებით).

არსებობს სტატისტიკური თავისებურებაც. აგვისტოს მეორე ნახევარში მთავრობამ დროებით დააბრუნა საწვავზე დამატებული ღირებულების გადასახადის შემცირებული განაკვეთი — 8% 23%-ის ნაცვლად. ამით გამოწვეული საცალო ფასების კლების ნაწილი შესაძლოა წინასწარი სტატისტიკისთვის მონაცემთა შეგროვების პერიოდში არ მოხვედრილიყო. ეს ნიშნავს, რომ აგვისტოს ინფლაციის ნახტომმა შესაძლოა ოდნავ გააზვიადოს საწვავის მხრიდან წნეხის მდგრადობა.

თუმცა ცენტრალური ბანკისთვის მნიშვნელოვანია ძვირი ენერგიის გადაზიდვების, წარმოებისა და მომსახურების თვითღირებულებაში შემდგომი გადატანის რისკი. თუ ასეთი ეფექტი გამყარდება, ინფლაციური წნეხი მხოლოდ ავტოგასამართი სადგურებით აღარ შემოიფარგლება.

განაკვეთის შემცირება ჯერ კიდევ მარტში შეჩერდა

მარტში მონეტარული პოლიტიკის საბჭომ რეფერენტული განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით შეამცირა — 4%-დან 3,75%-მდე. პოლონეთის ეროვნული ბანკის ოფიციალურ შეტყობინებაში ამავდროულად განისაზღვრა ლომბარდული სესხების განაკვეთი 4,25%-ის დონეზე, სადეპოზიტო განაკვეთი 3,25%-ზე, ხელახალი აღრიცხვის განაკვეთი 3,8%-ზე და სააღრიცხვო განაკვეთი 3,85%-ზე.

მარტის შემცირების შემდეგ რეფერენტული განაკვეთი აღარ შეცვლილა. აპრილში, მაისში, ივნისსა და ივლისში რეგულატორმა ის 3,75%-ის დონეზე დატოვა.

ჯერ კიდევ ივლისში გლაპინსკი უშვებდა ზაფხულის შესვენების შემდეგ განაკვეთის 25 საბაზისო პუნქტით შემცირების შესაძლებლობას. Reuters მაშინ იუწყებოდა, რომ საბჭოს წევრთა ნაწილი ამ პერსპექტივას გაცილებით ფრთხილად ეკიდებოდა.

აგვისტოს სტატისტიკამ საბოლოოდ გააძლიერა პაუზის მომხრეთა პოზიციები. განაკვეთის შემცირება 3,4%-იანი ინფლაციის პირობებში მონეტარული პოლიტიკის შერბილებას ნიშნავდა ფაქტობრივად დასაშვები ფასების დიაპაზონის ზედა ზღვართან.

პოლონეთის ეკონომიკა ზრდას განაგრძობს

ფულის ღირებულების სასწრაფო შემცირების წინააღმდეგ კიდევ ერთი არგუმენტი ეკონომიკის მდგომარეობაა. პოლონეთის რეალური მთლიანი შიდა პროდუქტი 2026 წლის მეორე კვარტალში გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 3,9%-ით გაიზარდა, რასაც პოლონეთის სტატისტიკის სამსახურის დაზუსტებული შეფასება მოწმობს.

სეზონური კორექტირების გათვალისწინებით, მშპ-მა წინა კვარტალთან შედარებით 1%, ხოლო წლიურად 3,8% მოიმატა. აგვისტოს შუა რიცხვებში გამოქვეყნებული პირველადი შეფასება სეზონური კორექტირების გარეშე 3,8%-იან ზრდას ვარაუდობდა, ამიტომ მოგვიანებით შედეგი 0,1 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა.

ცენტრალური ბანკისთვის ასეთი დინამიკა ნიშნავს, რომ არ არსებობს განაკვეთების ახალი შემცირებით ეკონომიკის მხარდაჭერის აშკარა აუცილებლობა. დაახლოებით 4%-იანი ზრდა შერწყმულია ინფლაციასთან დასაშვები დიაპაზონის ზედა ზღვართან, რაც პაუზას ეკონომიკური აქტივობის თვალსაზრისით ნაკლებად მტკივნეულს ხდის.

ინფლაციის რისკები წლის ბოლომდე ნარჩუნდება

მონეტარული პოლიტიკის საბჭოს წევრმა ივონა დუდამ სექტემბრის დასაწყისში განაცხადა, რომ საბაზისო სცენარად განაკვეთების სულ მცირე 2026 წლის ბოლომდე შენარჩუნებას მიიჩნევს. რისკებს შორის მან დაასახელა საწვავის მხრიდან შემდგომი წნეხი, სასუქების გაძვირება და საბიუჯეტო პოლიტიკა. მისი Bloomberg-ის ინტერვიუს მოკლე შინაარსი გამოაქვეყნა Investing.com-მა.

მისი შეფასებით, განაკვეთების დაუყოვნებლივ გაზრდის აუცილებლობა ჯერჯერობით არ არსებობს. თუმცა მათი შემცირების სივრცეც შეზღუდულად გამოიყურება მანამ, სანამ ინფლაცია მდგრადად არ მიუახლოვდება 2,5%-იან მიზნობრივ ნიშნულს.

ეს მნიშვნელოვნად განსხვავდება ზაფხულის დასაწყისის ვითარებისგან, როდესაც ინფლაციის შენელება პოლიტიკის შერბილების ახალი ეტაპის მოლოდინს განამტკიცებდა.

ზლოტი პაუზისგან მხარდაჭერას იღებს

სავალუტო ბაზრისთვის განაკვეთის 3,75%-ზე შენარჩუნება ნიშნავს, რომ პოლონური აქტივების შემოსავლიანობა უფრო მაღალი დარჩება, ვიდრე განაკვეთების სწრაფი შემცირების სცენარის დროს. ამან შესაძლოა მხარი დაუჭიროს ზლოტზე მოთხოვნას, თუმცა მისი კურსი ასევე დამოკიდებულია გლობალურ ბაზრებზე არსებულ ვითარებაზე, ენერგომატარებლების ფასებსა და უმსხვილესი ცენტრალური ბანკების განაკვეთებთან დაკავშირებულ მოლოდინებზე.

Societe Generale-ის სტრატეგები მიიჩნევენ, რომ პოლონეთის ეროვნულმა ბანკმა შესაძლოა არსებული განაკვეთი სულ მცირე 2027 წლის მეორე კვარტლამდე შეინარჩუნოს. მათი შეფასება, რომელსაც FXStreet ციტირებს, უახლოეს კვარტლებში ევროს კურსის ზლოტის მიმართ 4,30 ნიშნულის სიახლოვეს შენარჩუნებას ვარაუდობს.

მსესხებლებისთვის სიტუაცია ნაკლებად ხელსაყრელია. რაც უფრო დიდხანს ინარჩუნებს ცენტრალური ბანკი განაკვეთს უცვლელად, მით უფრო ნელა მცირდება ახალი დაკრედიტების ღირებულება ბიზნესისა და მოსახლეობისთვის. ეს ეხება იპოთეკურ ბაზარსაც, თუმცა კონკრეტული სასესხო განაკვეთი დამოკიდებულია ხელშეკრულების პირობებზე, საბანკო მარჟასა და გამოყენებულ საპროცენტო ორიენტირზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იუწყებიან, განაკვეთის 3,75%-ის დონეზე შენარჩუნება გამართლებულად გამოიყურება 3,4%-იანი ინფლაციისა და მდგრადი ეკონომიკური ზრდის თანხვედრისას. მთავარი სირთულე აგვისტოს ფასების ნახტომის ბუნებაშია. თუ ის ძირითადად დაკავშირებულია საწვავის ღირებულების დროებით ზრდასთან და აგვისტოს ფასდაკლებების აღრიცხვის სტატისტიკურ თავისებურებებთან, მკაცრი მონეტარული პირობების ხანგრძლივი შენარჩუნება შესაძლოა უკვე 2027 წელს ზედმეტი აღმოჩნდეს. თუ ძვირი ენერგია მომსახურებაზე, წარმოებასა და ინფლაციურ მოლოდინებზე გადავა, განაკვეთის ნაადრევი შემცირება გაზრდის ინფლაციის სამიზნე მაჩვენებელზე მაღლა გამყარების რისკს. ამიტომ ინვესტორებისთვის სექტემბრის განაკვეთზე უფრო მნიშვნელოვანი ხდება საბაზო ინფლაციისა და ენერგიის ფასების დინამიკა უახლოეს თვეებში.

FAQ

რა ძირითადი განაკვეთი მოქმედებს პოლონეთში?

პოლონეთის ეროვნული ბანკის რეფერენტული განაკვეთი 3,75%-ს შეადგენს. ამ დონეზე ის 2026 წლის მარტიდან იმყოფება.

როგორია ინფლაცია პოლონეთში 2026 წლის აგვისტოში?

წინასწარი შეფასებით, სამომხმარებლო ფასები წლიურად 3,4%-ით, ხოლო თვიურად 0,4%-ით გაიზარდა. ეს ბოლო 14 თვის მაქსიმალური წლიური მაჩვენებელია.

რა არის პოლონეთის ეროვნული ბანკის მიზნობრივი ინფლაცია?

ცენტრალური ბანკის ორიენტირია 2,5%-იანი ინფლაცია ერთი პროცენტული პუნქტის დასაშვები გადახრით. ამგვარად, სამიზნე დიაპაზონი 1,5%-დან 3,5%-მდეა.

რატომ დაჩქარდა ინფლაცია პოლონეთში მკვეთრად?

მთავარი ფაქტორი საწვავის ღირებულების ზრდა გახდა. აგვისტოში ის წინა თვესთან შედარებით დაახლოებით 5,2%-ით, ხოლო წინა წლის აგვისტოსთან შედარებით 24,2%-ით გაძვირდა.

შეამცირებს თუ არა პოლონეთი განაკვეთებს 2026 წელს?

ინფლაციის აჩქარების შემდეგ შემცირების ალბათობა შესამჩნევად შემცირდა. რიგი ეკონომისტები და მონეტარული პოლიტიკის საბჭოს წარმომადგენლები განაკვეთის 3,75%-ზე წლის ბოლომდე შენარჩუნებას ელიან.

როდის გახდება განაკვეთის შემცირება კვლავ შესაძლებელი?

ეს პირველ რიგში დამოკიდებული იქნება ინფლაციის სამიზნე მაჩვენებელთან მდგრად დაბრუნებაზე, საბაზო ფასებისა და ენერგომატარებლების ღირებულების დინამიკაზე. საბანკო ანალიტიკოსების ნაწილი 2027 წლის შუა ან მეორე ნახევარს განაკვეთების შემცირების განახლებისთვის უფრო სავარაუდო პერიოდად განიხილავს.

ევროპაში საოფისე იჯარა 4,5%-ით გაიზარდა

მეორე კვარტალში ევროპის საუკეთესო კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი მდგრადი რჩებოდა, მიუხედავად გეოპოლიტიკური გაურკვევლობისა და ევროპის ცენტრალური ბანკის განაკვეთების ზრდისა. 10 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Cushman & Wakefield-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ცენტრალურ ბიზნეს რაიონებში საუკეთესო ოფისების საიჯარო განაკვეთები კვარტალში 1,2%-ით, ხოლო წლიურად 4,5%-ით გაიზარდა. ლოგისტიკური განაკვეთები შესაბამისად 0,6%-ით და 2,4%-ით გაიზარდა, ხოლო წამყვან სავაჭრო ქუჩებზე ფართების იჯარა — 0,2%-ით და 3%-ით.

კვლევა DNA of Real Estate მოიცავს ევროპის 43-მდე ქალაქს და აკვირდება საუკეთესო საოფისე, ლოგისტიკურ და სავაჭრო უძრავ ქონებას. მაჩვენებელი prime ეხება არა მთელ ბაზარს, არამედ უმაღლესი ხარისხის შენობებსა და ფართებს ყველაზე მოთხოვნად ლოკაციებში. ამიტომ მსგავსი განაკვეთების დინამიკა შეიძლება საგრძნობლად განსხვავდებოდეს იმავე ქალაქის საშუალო საიჯარო ფასებისგან.

მეორე კვარტალში ყველაზე სწრაფად ბენილუქსის ქვეყნების საუკეთესო ოფისები გაძვირდა — 2,6%-ით, გერმანიის — 1,9%-ით, გაერთიანებული სამეფოსა და ირლანდიის — 1,6%-ით. როტერდამი გამოირჩეოდა კვარტალში 13,2%-იანი ზრდით, დაახლოებით €385-მდე კვადრატულ მეტრზე წელიწადში. ვარშავაში საუკეთესო ოფისების განაკვეთები შარშანდელზე 8,5%-ზე მეტით მაღალი აღმოჩნდა.

ოფისების კაპიტალიზაციის განაკვეთები ორ წელიწადში პირველად გაიზარდა

ბაზრის საინვესტიციო მხარეს მიმართულება შეიცვალა. ევროპის საუკეთესო ოფისების კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი კვარტალში სამი საბაზისო პუნქტით გაიზარდა, 5,39%-მდე. შვიდ საოფისე ბაზარზე მაჩვენებელი გაიზარდა, ხოლო კლება მხოლოდ ორში დაფიქსირდა.

ლოგისტიკურ სეგმენტში კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი გაიზარდა ორი საბაზისო პუნქტით, 5,23%-მდე. ცხრა ბაზარმა აჩვენა მატება. საუკეთესო სავაჭრო ფართებისთვის მაჩვენებელი 4,77%-ის დონეზე დარჩა და ოთხი საბაზისო პუნქტით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს. ამ საერთო ევროპულ მონაცემებს ასახავს სრული ანგარიში DNA of Real Estate Q2 2026.

კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა, რასაც ინგლისურენოვან დარგობრივ ტერმინოლოგიაში yield decompression ან outward yield movement ეწოდება, არ ნიშნავს მესაკუთრის შემოსავლის ავტომატურ ზრდას. მაჩვენებელი ასახავს ობიექტის წლიური შემოსავლის თანაფარდობას მის საბაზრო ფასთან. უცვლელი ფულადი ნაკადის პირობებში კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა შეესაბამება უძრავი ქონების შეფასების შემცირებას.

მაგალითად, ობიექტი წლიური წმინდა საოპერაციო შემოსავლით €5 მლნ, 5%-იანი კაპიტალიზაციის განაკვეთისას პირობითად ფასდება €100 მლნ-ად. თუ ინვესტორები 5,5%-ს მოითხოვენ, იგივე ფულადი ნაკადი შეესაბამება დაახლოებით €91 მლნ-ის ღირებულებას. პრაქტიკაში შეფასებას ერთდროულად ცვლის იჯარა, თავისუფალი ფართები, ხარჯები და შემოსავლის ზრდის მოლოდინები, ამიტომ კაპიტალიზაციის განაკვეთების ზრდა ყოველთვის არ იწვევს ფასების პროპორციულ ვარდნას.

ხარისხიანი ოფისების დეფიციტი განაკვეთებს ინარჩუნებს

იჯარის ზრდა ხდება დამქირავებელთა გაცილებით ნაკლებად აქტიური საერთო აქტივობის ფონზე. 2026 წლის პირველ ნახევარში ევროპის 18 უმსხვილეს საოფისე ბაზარზე იჯარის გარიგებების მოცულობამ შეადგინა 3,64 მლნ კვ. მეტრი — 9%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს, და ასევე 9%-ით დაბალი წინა ხუთი წლის საშუალო მაჩვენებელზე.

ამავდროულად, საუკეთესო ოფისების განაკვეთები განაგრძობდა ზრდას ყველაზე მოთხოვნად რაიონებში თანამედროვე მაღალი კლასის ფართების დეფიციტის გამო. BNP Paribas Real Estate აღნიშნავს, რომ თავისუფალი ფართების წილი ევროპაში მთლიანობაში იზრდებოდა სუსტი მოთხოვნის გამო, თუმცა მცირდებოდა ბარსელონაში, მადრიდში, ვარშავაში, დუბლინსა და ლონდონის ცენტრალურ ნაწილში.

ეს აყალიბებს სულ უფრო გამოკვეთილ ორდონიან საოფისე ბაზარს. საერთაშორისო კომპანიები აგრძელებენ კონკურენციას ახალ, ენერგოეფექტურ და კარგ ლოკაციაზე მდებარე შენობებისთვის, მაშინ როდესაც ნაკლებად მიმზიდველ რაიონებში მდებარე მოძველებულ ობიექტებს შეიძლება ერთდროულად შეექმნათ მაღალი ვაკანტურობის პრობლემა და დამქირავებლებისთვის შეღავათების შეთავაზების აუცილებლობა.

ეს განსხვავება ჩანს სხვა კონსულტანტის საერთო ევროპულ სტატისტიკაშიც. საუკეთესო საოფისე განაკვეთების ინდექსი CBRE მეორე კვარტალში წლიურად 5,8%-ით გაიზარდა. ზრდა დაფიქსირდა შესწავლილი 30 ევროპული ბაზრიდან 21-ში. ლონდონის ვესტ-ენდმა მოიმატა 17,5%-ით, ბირმინგემმა — 14,3%-ით, ჰამბურგმა — 13,9%-ით, მილანმა — 9,2%-ით. ამასთან, საოფისე იჯარის საერთო მოცულობა მეორე კვარტალში წლიურად 14%-ით შემცირდა.

ვარშავა ზრდის ლიდერებს შორის მოხვდა

პოლონეთის ბაზარი ანგარიშში ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი გახდა. ვარშავაში საუკეთესო ოფისების იჯარა წელიწადში 8,5%-ზე მეტით გაიზარდა. Cushman & Wakefield ზრდას უპირველეს ყოვლისა უკავშირებს ცენტრში ხარისხიანი ფართების შეზღუდულ მიწოდებას, ასევე ახალი პროექტების მშენებლობისა და დაფინანსების მაღალ ღირებულებას.

იანვარ-ივნისში პოლონეთის ცხრა უმსხვილეს საოფისე ბაზარზე ექსპლუატაციაში შევიდა დაახლოებით 119 ათასი კვ. მეტრი ახალი ფართი. ვარშავის, კრაკოვის, ვროცლავის, ტრუიმიასტოს, კატოვიცეს, პოზნანის, ლოძის, ლუბლინისა და შჩეცინის თანამედროვე საოფისე საერთო ფონდმა დაახლოებით 13 მლნ კვ. მეტრს მიაღწია. პირველი ნახევრის მიწოდების უდიდესი ნაწილი — 76% — ჯერ კიდევ პირველ კვარტალზე მოდიოდა, ნათქვამია აგვისტოს ანგარიშში Poland MarketBeat.

ლოგისტიკაში ვარშავა ასევე გახდა ევროპის ლიდერი განაკვეთების კვარტალური ზრდით: პლუს 4,8%. მილანმა და რომმა თითოეულმა 2,9% მოიმატა. მთლიანობაში ცენტრალურმა და აღმოსავლეთ ევროპამ აჩვენა ლოგისტიკური იჯარის 1,5%-იანი ზრდა კვარტალში, სამხრეთ ევროპამ — 2,4%-იანი.

პოლონეთისთვის საიჯარო განაკვეთების ზრდისა და შეზღუდული ახალი მიწოდების შერწყმა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. მშენებლობის მაღალი ღირებულება არსებული ხარისხიანი ობიექტების მფლობელებს ეხმარება მოლაპარაკებების პოზიციის შენარჩუნებაში, მაგრამ ამავდროულად ართულებს ახალი პროექტების დაწყებას დამქირავებლებთან წინასწარ დადებული ხელშეკრულებების გარეშე.

ლოგისტიკური ბაზარი საოფისეზე ნელა იზრდება

ევროპის ლოგისტიკური უძრავი ქონება იჯარაში ზედიზედ მეოთხე კვარტალია ძვირდება. მეორე კვარტალში ზრდამ შეადგინა 0,6%, ხოლო წელიწადში — 2,4%. ამასთან, წლიური ტემპი შენელდა წინა კვარტლის 3,1%-თან შედარებით.

მოთხოვნა თანამედროვე საწყობებზე მდგრადი რჩება, თუმცა ბაზრის რამდენიმეწლიანი სწრაფი გაფართოების შემდეგ დეველოპერები უფრო ფრთხილად ეკიდებიან მშენებლობას წინასწარი საიჯარო ხელშეკრულებების გარეშე. შეზღუდული სპეკულაციური მშენებლობა ხელს უწყობს მიწოდებისა და მოთხოვნის ბალანსის შენარჩუნებას.

კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთის 5,23%-მდე ზრდა აჩვენებს, რომ საწყობების საინვესტიციო ღირებულება ახლა უფრო მეტად არის დამოკიდებული დაფინანსების ღირებულებაზე. მზარდი იჯარაც კი არ იძლევა ობიექტის ფასის ზრდის გარანტიას, თუ ინვესტორები ამავდროულად ზრდიან მოთხოვნილ შემოსავლიანობას.

სავაჭრო ქუჩებმა ყველაზე სტაბილური შემოსავლიანობა აჩვენა

ევროპის მთავარ სავაჭრო ქუჩებზე საუკეთესო ფართებმა აჩვენა იჯარის მინიმალური კვარტალური ზრდა — 0,2%. 12 თვის განმავლობაში განაკვეთები 3%-ით გაიზარდა.

სტოკჰოლმი კვარტლის ყველაზე ძლიერ ბაზრებს შორის მოხვდა 2,3%-იანი ზრდით, მადრიდი — 2%-ით. Cushman & Wakefield-ის შერჩევაში არცერთ ბაზარს არ უჩვენებია განაკვეთების კლება.

ამასთან, კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი შენარჩუნდა 4,77%-ის დონეზე, მაშინ როდესაც ოფისები და ლოგისტიკა ზომიერ ზრდაზე გადავიდა. სავაჭრო უძრავი ქონება ამგვარად სამი სეგმენტიდან ყველაზე სტაბილური აღმოჩნდა საინვესტიციო შემოსავლიანობის მიხედვით მეორე კვარტალში.

პანდემიის პერიოდში მასშტაბური გადაფასებისა და ელექტრონული კომერციის სწრაფი გავრცელების შემდეგ, საუკეთესო სავაჭრო ქუჩებმა მიმზიდველობის ნაწილი აღიდგინა ტურიზმის, ცენტრალური რაიონების ვიზიტორების ზრდისა და ხარისხიანი ფართების შეზღუდული მიწოდების წყალობით.

ECB-მ ივნისში ფულის ღირებულება გაზარდა

საინვესტიციო განაკვეთების ცვლილება დაემთხვა მონეტარული პირობების გამკაცრებას. 11 ივნისს ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა სამივე ძირითადი განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. 17 ივნისიდან სადეპოზიტო განაკვეთი შეადგენს 2,25%-ს, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ს, ზღვრული დაკრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ს.

23 ივლისის სხდომაზე რეგულატორმა ისინი უცვლელად დატოვა. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა ხაზგასმით აღნიშნა, რომ შემდგომი გადაწყვეტილებები მიიღება სხდომიდან სხდომამდე, ინფლაციისა და შემოსული ეკონომიკური მონაცემების გათვალისწინებით.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზრისთვის საპროცენტო განაკვეთები მნიშვნელოვანია ერთდროულად რამდენიმე არხით. ისინი გავლენას ახდენს საბანკო სესხების ღირებულებაზე, სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობასა და ინვესტორების მიერ მოთხოვნილ რისკის პრემიაზე. თუ შედარებით უსაფრთხო ობლიგაციები იძლევა უფრო მაღალ შემოსავალს, უძრავმა ქონებამ ასევე უნდა შესთავაზოს ინვესტორს უფრო მიმზიდველი შემოსავლიანობა ან საიჯარო შემოსავლების ზრდის უფრო ძლიერი პოტენციალი.

ამიტომ ევროპულ ბაზარს შეუძლია ერთდროულად აჩვენოს იჯარის ზრდა და ზოგიერთი ობიექტის საანგარიშო ღირებულების კლება. საიჯარო ბაზარი განისაზღვრება ფართებისა და დამქირავებლების ბალანსით, ხოლო საინვესტიციო — ასევე კაპიტალის ღირებულებით.

ინვესტორები უფრო მომთხოვნი ხდებიან

ეს ცვლილება მეორე კვარტლის მონაცემების გამოქვეყნებამდე დაიწყო. European Investment Atlas-ში პირველი კვარტლისთვის Cushman & Wakefield აკვირდებოდა 119 ევროპულ ბაზარს და მათგან 56%-ს აფასებდა როგორც დაუფასებელს სამართლიანი ღირებულების საკუთარ მოდელთან მიმართებით. ამასთან, სამართლიანი ღირებულების ინდექსი 74-მდე შემცირდა ურისკო განაკვეთების ზრდისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთების შემდგომი კლების პოტენციალის შემცირების გამო.

კომპანია ბაზარს ახასიათებდა როგორც სტაბილიზაციის ეტაპზე მყოფს, ხოლო ლოგისტიკასა და სავაჭრო უძრავ ქონებას — როგორც ყველაზე მიმზიდველ სეგმენტებს მიმდინარე ფასისა და საბაზრო ციკლის კომბინაციით. ოფისებისთვის შედეგები სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული კონკრეტულ ლოკაციაზე, შენობის ხარისხსა და შემოსავლის ზრდის პერსპექტივებზე. ასეთი დასკვნა მოცემულია European Investment Atlas Q1 2026-ში.

მეორე კვარტლის მონაცემები აძლიერებს ამ ტენდენციას. ევროპული ბაზრების სამ მეოთხედზე მეტი კვლავ ინარჩუნებდა სტაბილურ კაპიტალიზაციის განაკვეთებს, მაგრამ იმ ბაზრების რაოდენობა, სადაც ისინი გაიზარდა, გაფართოვდა. ეს ჯერჯერობით არ ჰგავს ფასების ახალ მასშტაბურ კორექციას, თუმცა მოთხოვნილი შემოსავლიანობის თითქმის ავტომატური კლების პერიოდი დასრულდა.

იჯარის ზრდა ჯერჯერობით საუკეთესო ობიექტების ღირებულებას ინარჩუნებს

ხარისხიანი უძრავი ქონების მფლობელებისთვის დადებით ფაქტორად რჩება საიჯარო ზრდა. თუ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი საკმარისად სწრაფად იზრდება, მას შეუძლია ნაწილობრივ ან სრულად დააკომპენსიროს კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა.

სწორედ ამიტომ უფრო მეტად დაცულია თანამედროვე ოფისები დეფიციტურ ცენტრალურ რაიონებში, ლოგისტიკური კომპლექსები უმსხვილეს სატრანსპორტო კვანძებთან და საუკეთესო ფართები ყველაზე ხალხმრავალ სავაჭრო ქუჩებზე. ასეთ აქტივებს აქვთ შესაძლებლობა გაზარდონ იჯარა და შეინარჩუნონ დამქირავებლები კაპიტალის უფრო მაღალი ღირებულების პირობებშიც კი.

მეორად ბაზარზე ვითარება უფრო რთულია. ძველ ოფისებს შეიძლება დასჭირდეს ხარჯები მოდერნიზაციასა და ენერგოეფექტურობის გაზრდაზე, ხოლო სუსტი ლოკაციები ყოველთვის არ იძლევა ხარჯების ზრდის დამქირავებლებზე გადატანის საშუალებას. ასეთი ობიექტებისთვის ინვესტორთა მიერ მოთხოვნილი შემოსავლიანობის ზრდა შესაძლოა უფრო მკვეთრად აისახოს ფასზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მეორე კვარტლის მაჩვენებლები ჯერ არ მიუთითებს ევროპული კომერციული უძრავი ქონების ახალ კრიზისზე, მაგრამ ადასტურებს საინვესტიციო ფასების აღდგენის ყველაზე მარტივი ეტაპის დასრულებას. ბაზარი სულ უფრო მეტად იყოფა: ხარისხიანი ფართების დეფიციტი საუკეთესო ობიექტების მფლობელებს იჯარის გაზრდის საშუალებას აძლევს, თუმცა კაპიტალის მაღალი ღირებულება ზღუდავს მათ შეფასებას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რომ კაპიტალიზაციის განაკვეთების ზრდა არ იქნას გაგებული, როგორც მოქმედი მესაკუთრის მდგომარეობის გაუმჯობესება: უცვლელი შემოსავლის პირობებში ეს ნიშნავს აქტივის უფრო დაბალ ფასს. უახლოეს კვარტლებში შედეგი განისაზღვრება იმით, შეძლებს თუ არა საიჯარო შემოსავლების ზრდა ინვესტორთა უფრო მაღალი მოთხოვნილი შემოსავლიანობის კომპენსირებას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-ს მიაღწია

ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი მეორე კვარტალში უფრო ძლიერი დინამიკით შევიდა, თუმცა შემდგომი აღდგენა თავდაპირველ მოლოდინებზე ნელი აღმოჩნდა. 25 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ინვესტორები არ ტოვებენ უძრავ ქონებას, თუმცა აქტივების შერჩევას უფრო მკაცრად მიუდგნენ და უპირატესობას ანიჭებენ მდგრადი შემოსავლის, გასაგები ფასისა და გრძელვადიანი მოთხოვნის მქონე ობიექტებს.

კვლევის საბოლოო მონაცემებით, მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ შეადგინა ივლისში გამოქვეყნებული წინასწარი შეფასების (€53 მლრდ) საპირისპიროდ. ზრდამ 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 7,7%-ს მიაღწია. იანვარ-ივნისში ინვესტიციებმა €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით მეტია. სხვაობა წინასწარ მონაცემებთან არსებითია: ივლისის შეფასება ითვალისწინებდა €103 მლრდ-ს და მხოლოდ 3%-იან ზრდას.

მონაცემების ზემოთ გადახედვის შემდეგაც კი, ბაზარს ყველგან აღდგენადი არ შეიძლება ეწოდოს. საბოლოო შერჩევაში შესული 19 ევროპული ქვეყნიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციების მოცულობა შემცირდა. ევროპის საშუალო მაჩვენებელი ცალკეულ ბაზრებს შორის არსებულ მკვეთრ სხვაობას ფარავს.

დიდი ბრიტანეთი შემცირდა, ესპანეთი და ჩრდილოეთ ევროპა დაჩქარდა

დიდმა ბრიტანეთმა ყველაზე დიდი უარყოფითი წვლილი შეიტანა საერთო ევროპულ დინამიკაში. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები იქ წლიურ ჭრილში 16%-ით შემცირდა, £21 მლრდ-მდე, ანუ დაახლოებით €24 მლრდ-მდე. ბრიტანული ვარდნის გამო ევროპულმა შედეგმა თითქმის €5 მლრდ დაკარგა.

ბელგიამ ასევე აჩვენა შესამჩნევი შემცირება. ამავდროულად, რამდენიმე ბაზარი საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა. ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთი ერთ-ერთ უმსხვილეს მზარდ ბაზრად დარჩა: მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

გერმანიამ და საფრანგეთმა მხოლოდ 3-3%-ით მოიმატეს. მათი საინვესტიციო აქტივობა კვლავ 21–36%-ით დაბალია ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე. საშუალოდ ევროპაში ხუთწლიანი ნორმიდან ჩამორჩენა დაახლოებით 7%-ს შეადგენს.

ამრიგად, საერთო 6,3%-იანი ზრდა არ ნიშნავს ევროპის სინქრონულ აღდგენას. მსხვილი ბაზრები სხვადასხვა სიჩქარით მოძრაობენ, ხოლო ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის ქვეყნებზე, სადაც ინვესტიციები შედარებით დაბალი ბაზიდან ან მსხვილი პორტფელური გარიგებების ხარჯზე იზრდება.

საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ ევროპული ინვესტიციების 29% მიიღო

კაპიტალის განაწილების ყველაზე მსხვილი მიმართულება საცხოვრებელთან დაკავშირებული ობიექტები გახდა. მრავალბინიან გასაქირავებელ საცხოვრებელზე, სპეციალურად აშენებულ სტუდენტურ საცხოვრებლებზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპის უძრავ ქონებაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

მოთხოვნას მხარს უჭერს შეზღუდული მიწოდება და საიჯარო შემოსავლების ზრდის პერსპექტივები. დამატებითი წვლილი შეიტანა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებებმა ესპანეთში, ფინეთში, საფრანგეთსა და პოლონეთში.

ევროპის, ახლო აღმოსავლეთისა და აფრიკის ცალკეული მონაცემები ადასტურებს კაპიტალის კონცენტრაციას ამ სეგმენტში. JLL-ის კვლევა საინვესტიციო საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობას €17,4 მლრდ-ად აფასებს — 49%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, რაც 2022 წლის შემდეგ მაქსიმალური კვარტალური შედეგია. ნახევარ წელიწადში ინვესტიციებმა €31,2 მლრდ შეადგინა, რაც 10%-იანი მატებაა.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა მრავალბინიანი გასაქირავებელი საცხოვრებელი: მეორე კვარტალში ასეთი გარიგებების მოცულობა 83%-ით გაიზარდა, €14,3 მლრდ-მდე. ამასთან, საცხოვრებელ სეგმენტში ოპერაციების რაოდენობა 19%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგების საშუალო ზომა €39 მლნ-დან €72 მლნ-მდე გაიზარდა. €100 მლნ-ზე ძვირადღირებულ გარიგებებზე მთლიანი მოცულობის 68% მოდიოდა. ეს აჩვენებს, რომ ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უზრუნველყოფილია მსხვილი პორტფელებითა და პლატფორმული შესყიდვებით, და არა მცირე გარიგებების რაოდენობის ზრდით.

ლოგისტიკამ მოცულობა დაკარგა, რითეილი 12%-ით შემცირდა

რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ლოგისტიკურმა უძრავმა ქონებამ უფრო სუსტი დინამიკა აჩვენა. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა.

კლება მოხდა წლის ერთ-ერთი უმსხვილესი გარიგების გათვალისწინებითაც კი — ფრანგული ლოგისტიკური პლატფორმის Proudreed-ის შესყიდვა დაახლოებით €2,3 მლრდ-ად. საწყობებზე გრძელვადიან მოთხოვნას ხელს უწყობს ელექტრონული კომერციის განვითარება და მიწოდების ჯაჭვების გარდაქმნა, თუმცა ინვესტორები უფრო ყურადღებით ეკიდებიან ფასებსა და შენობების ხარისხს.

ინვესტიციები სავაჭრო უძრავ ქონებაში 12%-ით შემცირდა 2025 წლის ძლიერი პირველი ნახევარწლიური პერიოდის შემდეგ. ამასთან, საუკეთესო ლოკაციებში არსებული მსხვილი ობიექტები კვლავ პოულობენ მყიდველებს. გამორჩეულ ოპერაციებს შორისაა — მილანის ვია მონტენაპოლეონეზე Palazzo del Monte-ს 80%-ის გაყიდვა დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად, შენობა პარიზში ელისეს მინდვრების გამზირზე €402 მლნ-ად, სავაჭრო ცენტრი Merry Hill დიდ ბრიტანეთში €331 მლნ-ად და Islazul მადრიდში €329 მლნ-ად.

ეს გარიგებები აძლიერებს განსხვავებას პირველხარისხოვან და მეორად ობიექტებს შორის. ლიკვიდური შენობები ძლიერი მოიჯარეებითა და კარგი ლოკაციებით კვლავ იზიდავს კაპიტალს, მაშინ როცა რეკონსტრუქციაზე, ენერგომოდერნიზაციასა თუ ფართების ხელახალ გაქირავებაზე დიდი ხარჯების მქონე ობიექტების გაყიდვა უფრო რთულდება.

საერთაშორისო კაპიტალი გარიგებების დაახლოებით 45%-ს აფორმებს

ტრანსსასაზღვრო ინვესტიციებმა პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპული მოცულობის დაახლოებით 45% შეადგინა, რაც ისტორიული საზომებით შედარებით დაბალ მაჩვენებლად რჩება.

აშშ-ის, კანადისა და სინგაპურის ინვესტორებმა აქტივობა შეამცირეს. ამერიკულმა კაპიტალმა ამასთან შეინარჩუნა პირველი ადგილი სახსრების უცხოურ წყაროებს შორის. ევროპელ ინვესტორებს შორის საშინაო ბაზრების გარეთ შედარებით მაღალ აქტივობას ნიდერლანდებისა და საფრანგეთის კომპანიები და ფონდები აჩვენებდნენ.

ტრანსსასაზღვრო აქტივობის შესუსტება ზრდის ცალკეული ბაზრების დამოკიდებულებას შიდა კაპიტალზე. ამავდროულად, მსხვილი გარიგებები აჩვენებს, რომ თანხები ხარისხიანი ობიექტებისთვის ხელმისაწვდომი რჩება.

ECB-ის განაკვეთები უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას ზღუდავს

დაფინანსების ღირებულება ევროპული ბაზრის ერთ-ერთ საკვანძო შეზღუდვად რჩება. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ოვერნაიტ კრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე.

განაკვეთების ამჟამინდელი დონე 11 ივნისის გადაწყვეტილების შემდეგ ჩამოყალიბდა, როდესაც რეგულატორმა ინფლაციური წნეხის გაძლიერების გამო სამივე განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-მდე 17 ივნისიდან გაიზარდა.

უძრავი ქონებისთვის ამას პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს. რაც უფრო მაღალია ნასესხები სახსრების ღირებულება და სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობა, მით მეტ შემოსავლიანობას ითხოვენ ინვესტორები ჩვეულებრივ უძრავი ქონებისგან. უცვლელი საიჯარო შემოსავლის პირობებში ეს ზღუდავს ფასს, რომლის გადასახდელადაც მყიდველი მზად არის ობიექტისთვის.

უძრავი ქონების შემოსავლიანობა, ანუ კაპიტალიზაციის განაკვეთი, აჩვენებს ობიექტის შემოსავლისა და მისი საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას. მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შემცირება უცვლელი იჯარის დროს შენობის ფასის ზრდას იწვევს. მიმდინარე პირობებში ასეთი განაკვეთების მასშტაბური შემცირება ჯერჯერობით არ ხდება.

ევროზონაში ინფლაცია კვლავ მიუახლოვდა 3%-ს

მაკროეკონომიკური ვითარება ასევე არ იძლევა იაფი დაფინანსების სწრაფი დაბრუნების მოლოდინის საფუძველს. Eurostat-ის მონაცემები მეორე კვარტლის მშპ-ის შესახებ აჩვენებს, რომ ევროზონის ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროკავშირის ეკონომიკა — 0,5%-ით. წლიურ გამოხატულებაში ზრდამ შესაბამისად 1% და 1,2% შეადგინა.

წლიური ინფლაცია ევროზონაში ივლისში 2,9%-მდე გაიზარდა ივნისის 2,8%-დან, ხოლო ევროკავშირში — 3%-მდე 2,9%-დან. ამას ადასტურებს 19 აგვისტოს გამოქვეყნებული ივლისის ინფლაციის საბოლოო გაანგარიშება.

ინფლაცია ევროზონაში რჩება ECB-ის საშუალოვადიან 2%-იან მიზანზე მაღლა. უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს გაურკვევლობას განაკვეთების შემდგომი ტრაექტორიის მიმართ: ეკონომიკური ზრდა მხარს უჭერს მოიჯარეებსა და ფართებზე მოთხოვნას, მაგრამ კაპიტალის მაღალი ღირებულება აკავებს საინვესტიციო შეფასებების ზრდას.

საუკეთესო ობიექტებზე ფასები ჯერჯერობით სტაბილური რჩება

მიმდინარე საინვესტიციო ციკლის მთავარი ცვლილება მდგომარეობს არა იმდენად ხელმისაწვდომი კაპიტალის რაოდენობაში, რამდენადაც ობიექტებისადმი მოთხოვნებში.

უპირატესობას იღებს პირველხარისხოვანი უძრავი ქონება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებით, მდგრადი მოიჯარეებით, თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურითა და ახალი მიწოდების შეზღუდული კონკურენციით. მეორად შენობებს მყიდველთა არსებითად უფრო ვიწრო წრისთვის უწევთ კონკურენცია.

კაპიტალიზაციის განაკვეთების სწრაფი შემცირების მოლოდინი, რასაც ავტომატურად შეეძლო უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდა, შესუსტდა. უახლოესი 12 თვისთვის საბაზისო სცენარი ითვალისწინებს პირველხარისხოვანი ობიექტების ძირითადად სტაბილურ შემოსავლიანობას, თანაც ცალკეული შემცირება შესაძლებელია პირველ რიგში ყველაზე ხარისხიანი უძრავი ქონებისთვის.

შესაბამისად, ინვესტორებისთვის შემოსავლიანობის მთავარი წყარო ხდება იჯარის ზრდა, ობიექტის მართვა და აქტივების მიმზიდველ ფასად შეძენა, და არა მთლიანად უძრავი ქონების ღირებულების საერთო ზრდა.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა შესაძლოა €251 მლრდ-ს მიაღწიოს

მეორე ნახევარწლიური პერიოდის პროგნოზი გარიგებების შემდგომ ზრდას ვარაუდობს, თუმცა მკვეთრი დაჩქარების გარეშე. ოპერაციების ნაწილი არ გაუქმებულა, არამედ გადაიდო, ამიტომ დაუსრულებელი გარიგებების უკვე ფორმირებულ პორტფელს შეუძლია მხარი დაუჭიროს მესამე და მეოთხე კვარტლების შედეგებს.

მთლიანი 2026 წლის განმავლობაში ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობა პროგნოზირებულია დაახლოებით €251 მლრდ-ის დონეზე, რაც წლიურ ჭრილში 11%-იან ზრდას შეესაბამება. 2027 წელს მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ 17%-ით გაიზარდოს, €297 მლრდ-მდე.

ასეთი სცენარის რეალიზაციაც კი არ დააბრუნებს ბაზარს თანაბარ ზრდაზე. ინვესტიციები კვლავ კონცენტრირდება იქ, სადაც მყიდველები ხედავენ მდგრად ფულად ნაკადს, მიწოდების დეფიციტსა და რისკის გასაგებ დონეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, კვარტალში €54 მლრდ-მდე და ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-მდე ზრდა წინასწარ შეფასებებზე ძლიერად გამოიყურება, თუმცა ბაზრის სტრუქტურა არაერთგვაროვანი რჩება. დაკვირვების ქვეშ მყოფი ქვეყნების უმეტესობას წლიური ზრდა არ უჩვენებია, ტრანსსასაზღვრო კაპიტალი ისტორიულ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დაფინანსების მაღალი ღირებულება აქტივების გადაფასებას ზღუდავს. ამიტომ გარიგებების საერთო მოცულობის გაზრდა ჯერჯერობით უფრო მართებულია განვიხილოთ როგორც შერჩევითი აღდგენა: მოგებაში რჩება უპირველეს ყოვლისა ბაზრები და ობიექტები მდგრადი იჯარით, შეზღუდული მიწოდებითა და დამატებითი ინვესტიციების დაბალი საჭიროებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროპის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიცია განხორციელდა ევროპულ უძრავ ქონებაში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 7,7%-ით მეტია 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით.

რამდენი შეადგინა ინვესტიციებმა 2026 წლის პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში?

პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ინვესტიციების მოცულობამ €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს.

რატომ გვხვდება ციფრი €53 მლრდ?

€53 მლრდ იყო მეორე კვარტლის წინასწარი შეფასება, რომელიც ივლისში გამოქვეყნდა. 25 აგვისტოს საბოლოო ანგარიშში მაჩვენებელი €54 მლრდ-მდე დაკორექტირდა.

ევროპის უძრავი ქონების რომელი ბაზრები იზრდებოდა ყველაზე სწრაფად?

პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთში მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

რომელი უძრავი ქონება იზიდავს ყველაზე მეტ კაპიტალს?

ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ობიექტებზე, მათ შორის მრავალბინიან გასაქირავებელ და სტუდენტურ საცხოვრებელზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე, ევროპაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

რა ხდება ლოგისტიკურ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით?

ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა. სტრუქტურული მოთხოვნა შენარჩუნებულია, თუმცა ინვესტორები უფრო მკაცრად აფასებენ ობიექტების ფასებსა და ხარისხს.

რატომ არის ECB-ის განაკვეთები მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზრისთვის?

მაღალი განაკვეთები ზრდის სასესხო დაფინანსების ღირებულებას და ზრდის მინიმალურ შემოსავლიანობას, რომელსაც ინვესტორები ობიექტებისგან ითხოვენ. ეს ზღუდავს ფასების ზრდას მდგრადი იჯარის პირობებშიც კი.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

მიმდინარე პროგნოზი 2026 წლის განმავლობაში დაახლოებით €251 მლრდ-ის ინვესტიციებს ითვალისწინებს, ხოლო 2027 წელს — €297 მლრდ-ს.

აღდგა თუ არა ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი?

ჯერჯერობით მხოლოდ ნაწილობრივ. გარიგებების საერთო მოცულობა იზრდება, მაგრამ დაკვირვების ქვეშ მყოფი 19 ბაზრიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები შემცირდა. აღდგენა რჩება კონცენტრირებული ცალკეულ ქვეყნებში, სეგმენტებსა და მსხვილ ხარისხიან ობიექტებში.

მოიჯარეები წლის სუსტი დასაწყისის შემდეგ გააქტიურდნენ

AXI IMMO-ს მონაცემებით, 2026 წლის იანვარ-ივნისში ვარშავაში საოფისე ფართების იჯარის გარიგებების ჯამურმა მოცულობამ 420 ათასი კვ. მ შეადგინა, რაც 2025 წლის პირველ ნახევართან შედარებით 38%-ით მეტია. წმინდა მოთხოვნამ 220 ათას კვ. მ-ს მიაღწია. ამ მაჩვენებელში იგულისხმება საბაზრო აქტივობის ის ნაწილი, რომელიც არ მოიცავს არსებული ხელშეკრულებების ჩვეულებრივ გაგრძელებას. მეორე კვარტალი პირველზე ბევრად ძლიერი აღმოჩნდა: გარიგებების მოცულობამ წინა წლის აპრილ-ივნისის შედეგს თითქმის ორჯერ გადააჭარბა. ყველაზე აქტიურ დამქირავებლებს შორის იყვნენ ბიზნეს მომსახურების, ფინანსებისა და საინფორმაციო ტექნოლოგიების სფეროს კომპანიები. უმსხვილეს გარიგებებს შორის იყო Frontex-ის მიერ ხელშეკრულების გაგრძელება 21,5 ათას კვ. მ-ზე Warsaw Spire B-ში, Visa Europe-ის ახალი კონტრაქტი 17,3 ათას კვ. მ-ზე The Bridge-ში და Poczta Polska-ს გაგრძელება დაახლოებით 17 ათას კვ. მ-ზე Domaniewska Office Hub-ში.

მონიტორინგის სხვა სისტემაც ადასტურებს ტემპის აჩქარების მასშტაბს, თუმცა ოდნავ ნაკლებ საბოლოო ციფრს ასახელებს. Cushman & Wakefield-ის დათვლით, პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში გაქირავებულმა ფართობმა 416,6 ათასი კვ. მ შეადგინა, საიდანაც დაახლოებით 282,8 ათასი კვ. მ მეორე კვარტალზე მოდიოდა. ხელშეკრულებების გაგრძელება გარიგებების მთლიანი მოცულობის 48%-ს შეადგენდა, ახალი ხელშეკრულებები — 46%-ს, ხოლო დარჩენილი ნაწილი უპირატესად მოიჯარეების გაფართოებაზე მოდიოდა. ამრიგად, ნახევარწლიური მოცულობის დაახლოებით ორი მესამედი მხოლოდ აპრილ-ივნისში გაფორმდა.

განსხვავება 420 ათასსა და 416,6 ათას კვ. მ-ს შორის უმნიშვნელოა და მეთოდოლოგიითა და დამრგვალებით აიხსნება. ორივე შეფასება ერთსა და იმავე ტენდენციას აჩვენებს: მშვიდი პირველი კვარტალის შემდეგ ბაზარმა მკვეთრად მოიმატა ტემპი.

38%-იანი ზრდა ოფისების 38%-ით გაფართოებას არ ნიშნავს

მთავარი მაჩვენებელი მნიშვნელოვან დაზუსტებას მოითხოვს. იჯარის საერთო მოცულობა, ანუ მთლიანი მოთხოვნა, მოიცავს არა მხოლოდ იმ კომპანიებს, რომლებიც ახალ შენობებში გადადიან ან დაკავებულ ფართობს ზრდიან, არამედ იმ მოიჯარეებსაც, რომლებიც არსებულ ხელშეკრულებებს აგრძელებენ.

სწორედ ამიტომ, გარიგებების 38%-იანი ზრდა არ შეიძლება განვიხილოთ, როგორც კომპანიების მიერ ფაქტობრივად დაკავებული ფართობის იმავე ოდენობით მატება. ბაზრის ბრუნვის თითქმის ნახევარი ხელშეკრულებების გაგრძელებას უკავშირდება. ნახსენებ გარიგებებს შორის უმსხვილესი — Frontex-ის კონტრაქტი 21,5 ათას კვ. მ-ზე — ასევე გახანგრძლივებაა.

თუმცა შენობების მფლობელებისთვის გახანგრძლივების მაღალ მოცულობას დამოუკიდებელი მნიშვნელობა აქვს. ეს ამცირებს დიდი საოფისე ბლოკების გამოთავისუფლების ალბათობას და დამატებით ზღუდავს ახალი დამქირავებლებისთვის ხელმისაწვდომი ფართების რაოდენობას.

ვარშავაში თავისუფალი ოფისების რაოდენობა მცირდება

ივნისის ბოლოს თავისუფალი ფართების საშუალო წილი 8,5%-ს შეადგენდა. კვარტალის განმავლობაში მაჩვენებელი 1 პროცენტული პუნქტით შემცირდა, ხოლო წლიურ ჭრილში — 2,3 პუნქტით.

ვარშავის ცენტრში ვაკანტურობა მხოლოდ 4,8% იყო, თანაც კვარტალში მაჩვენებელი 0,7 პროცენტული პუნქტით შემცირდა, ხოლო წელიწადში — 3 პუნქტით. ცენტრალური რაიონების მიღმა თავისუფალი რჩებოდა ფართების 11,8%. ჯერ კიდევ 2025 წლის მესამე კვარტალში ცენტრის გარეთ მაჩვენებელი ლოკალურ მაქსიმუმს, 13,3%-ს აღწევდა.

შეთავაზება განსაკუთრებით შეზღუდულია რონდო დაშინსკის მიმდებარედ, რომელიც ქალაქის ერთ-ერთი მთავარი თანამედროვე ბიზნესკლასტერია. იქ ფართების ხელმისაწვდომობა მხოლოდ 3,6%-ად შეფასდა.

ამრიგად, 8,5%-იანი მაჩვენებელი მთელი ვარშავისთვის არსებულ ვითარებას გარკვეულწილად ნიღბავს. დეფიციტი უპირველეს ყოვლისა ცენტრალური რაიონების ახალ და ხარისხიან ობიექტებშია კონცენტრირებული, მაშინ როცა ცენტრის მიღმა ნაკლებად მოთხოვნად შენობებში არჩევანი გაცილებით ფართო რჩება.

ვარშავის საოფისე ფონდი 6,24 მლნ კვადრატულ მეტრს მიუახლოვდა

პოლონეთის დედაქალაქის თანამედროვე საოფისე ფონდი ივნისის ბოლოს დაახლოებით 6,24 მლნ კვ. მ-ს შეადგენდა. ამასთან, ბაზრის საერთო მოცულობა პირველ კვარტალთან შედარებით ოდნავ შემცირდა კიდეც, რაც ძველი შენობების საოფისე ხმარებიდან ამოღებითა და მათი სხვა ფუნქციებისთვის გადაკეთებით იყო განპირობებული.

CBRE-ს მონაცემებით, პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ექსპლუატაციაში შევიდა 45,2 ათასი კვ. მ ფართობი. მეორე კვარტალში დასრულდა Przemysłowa 26-ის რეკონსტრუქცია 2 350 კვ. მ ფართობით. მშენებლობის პროცესში იყო დაახლოებით 130 ათასი კვ. მ ხუთ პროექტში.

სხვა კონსულტანტები ექსპლუატაციაში შესული ფართების მოცულობას 50 ათას კვ. მ-მდე ამრგვალებენ და მის შემცირებას წლიურ ჭრილში 47%-ით აფასებენ. მშენებარე ოფისების მოცულობა ასევე შეადგენს დაახლოებით 130 ათას კვ. მ-ს, რაც გასული წლის დონეზე 7%-ით ნაკლებია, თანაც ამ მშენებლობის 90%-ზე მეტი ცენტრალურ რაიონებშია თავმოყრილი.

სხვაობა 45,2 ათასსა და 50 ათას კვ. მ-ს შორის ამ შემთხვევაში უპირველეს ყოვლისა დამრგვალებასა და რეკონსტრუირებული ობიექტების აღრიცხვის თავისებურებებს უკავშირდება. ბაზრისთვის უფრო მნიშვნელოვანია მასშტაბი: ახალი შეთავაზება არსებული საოფისე ფონდის 1%-ზე ნაკლების ეკვივალენტურია.

ძველი შენობები საოფისე შეთავაზებას ამცირებს

ახალი ობიექტების მცირე მოცულობით ჩაბარება ფართების ხელმისაწვდომობის შემცირების მხოლოდ ერთი მიზეზია. ძველი შენობები ეტაპობრივად გამოდის ექსპლუატაციიდან, გადის რეკონსტრუქციას ან იღებს სხვა დანიშნულებას.

ეს პროცესი უკვე აისახება ფონდის საერთო სტატისტიკაზე. ახალი ობიექტების დასრულებაც კი აუცილებლად არ იწვევს საოფისე ფართების ჯამური რაოდენობის ზრდას, ვინაიდან პარალელურად ბაზრიდან მოძველებული შენობები ქრება.

მსგავსი აქტივების მფლობელებისთვის პრობლემა მხოლოდ ასაკში არ მდგომარეობს. საერთაშორისო კომპანიები სულ უფრო მეტ ყურადღებას აქცევენ ენერგომოხმარებას, ვენტილაციისა და გაგრილების ხარისხს, ჰიბრიდული სამუშაო სივრცის მოწყობის შესაძლებლობებს, სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობასა და ეკოლოგიურ მახასიათებლებს.

შედეგად, ბაზარი სულ უფრო არაერთგვაროვანი ხდება: ქალაქში ფიზიკურად თავისუფალი ოფისები არსებობს, მაგრამ მათი ნაწილი მსხვილი მოიჯარეების მოთხოვნებს ვერ აკმაყოფილებს.

ვარშავის საუკეთესო ოფისების ფასი კვადრატულ მეტრზე €32-მდე აღწევს

ხარისხიანი ფართების დეფიციტი იჯარის ღირებულებაზე ზეწოლას ახდენს. ცენტრალური შენობების უმეტესობაში მოთხოვნილი განაკვეთები დაახლოებით €15–28-ის ფარგლებშია კვ. მ-ზე თვეში, ხოლო პრემიუმ სეგმენტში — €25–32.

ზედა ზღვარი €32 ყველაზე პრესტიჟულ ობიექტებს ეხება და ის მოთხოვნილ განაკვეთს წარმოადგენს, რაც მოლაპარაკებების შემდეგ აუცილებლად არ ნიშნავს ფაქტობრივ ეფექტურ განაკვეთს. ხელშეკრულებაში საბოლოო ღირებულება შესაძლოა განსხვავდებოდეს საიჯარო არდადეგების, რემონტში მფლობელის თანამონაწილეობის, საექსპლუატაციო ხარჯებისა და სხვა შეღავათების გამო.

ალტერნატიული საბაზრო ორიენტირი საუკეთესო ცენტრალური ფართებისთვის თვეში შეადგენს €24–29-ს კვ. მ-ზე, მაშინ როცა ცენტრის გარეთ დიაპაზონი დაახლოებით €15–19-ია.

დიაპაზონებს შორის სხვაობა დაკავშირებულია კლასის განსაზღვრასთან და მონიტორინგის ქვეშ მყოფი ობიექტების შემადგენლობასთან. ამიტომ €32-იანი განაკვეთის გამოყენება ვარშავაში საოფისე იჯარის საშუალო ფასად არაკორექტულია.

ვარშავა ევროპას საუკეთესო საოფისე განაკვეთების ზრდით უსწრებს

ფასების დინამიკა ზედა სეგმენტში საგრძნობლად აღემატება საშუალო ევროპულს. ვარშავის ცენტრალურ ბიზნესრაიონში საუკეთესო ოფისების იჯარა მეორე კვარტალში 8,5%-ზე მეტით ძვირი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე.

ევროპული ბაზრებისთვის მთლიანობაში ანალოგიური მაჩვენებელი წლიურ ჭრილში 4,5%-ით გაიზარდა, ხოლო კვარტალში — 1,2%-ით. შესაბამისად, ვარშავის პრემიუმ სეგმენტი საშუალო ევროპულ ტემპზე თითქმის ორჯერ სწრაფად ძვირდება. ამასთან, ზრდა ძირითადად თანამედროვე ცენტრალურ შენობებშია კონცენტრირებული; ცენტრის მიღმა განაკვეთებზე ზეწოლა გაცილებით სუსტია.

ეს კიდევ ერთხელ აჩვენებს, თუ რატომ არ შეიძლება საუკეთესო ობიექტების დინამიკის განზოგადება ვარშავის მთელ საოფისე ფონდზე.

2027 წელს შესაძლოა განსაკუთრებით ცოტა ახალი ოფისი აშენდეს

მიმდინარე სამშენებლო პორტფელი მცირე ჩანს 6 მლნ კვ. მ-ზე მეტი მოცულობის ბაზრისთვის. განსაკუთრებით შეზღუდული ექსპლუატაციაში შესვლა მოსალოდნელია 2027 წელს, ხოლო დეველოპერული აქტივობის უფრო შესამჩნევ აღდგენას ბაზრის მონაწილეები არაუადრეს 2028 წლისა პროგნოზირებენ.

ასეთი დროითი წყვეტა 2026 წელს არ ჩამოყალიბებულა. პროექტები, რომლებიც დღეს დასკვნით ეტაპზე უნდა ყოფილიყო, რამდენიმე წლის წინ დაიგეგმა, როდესაც დეველოპერები ერთდროულად აღმოჩნდნენ დისტანციურ და ჰიბრიდულ მუშაობასთან დაკავშირებული გაურკვევლობის, სამშენებლო ხარჯების ზრდისა და ძვირი დაფინანსების წინაშე.

ახლა ახალი პროექტების შეზღუდული ნაკადი მოიჯარეთა აქტივობის აღდგენას დაემთხვა. თუ გარიგებების მაღალი მოცულობა შენარჩუნდება, ყველაზე შესამჩნევი შედეგი იქნება არა ზოგადად ნებისმიერი ოფისის ფიზიკური დეფიციტი, არამედ ხარისხიანი ფართის დიდი ბლოკების ნაკლებობა საუკეთესო ლოკაციებში.

ბაზარი სულ უფრო მკვეთრად იყოფა ორ სეგმენტად

ქალაქის ცენტრში ვაკანტურობა უკვე 5%-ზე დაბალია, ხოლო ცენტრის მიღმა — თითქმის 12%. ასეთი სხვაობა მფლობელებისთვის ფუნდამენტურად განსხვავებულ პირობებს ქმნის.

ცენტრალურ ბიზნესუბნებში თანამედროვე შენობებს მეტი შესაძლებლობა ეძლევათ, გაზარდონ მოთხოვნილი განაკვეთები და შეამცირონ წამახალისებელი პაკეტები. ძველი ობიექტებისთვის ვითარება შესაძლოა საპირისპირო იყოს: მესაკუთრეებს უწევთ რემონტის, მოპირკეთების, საიჯარო არდადეგების ან მასშტაბური მოდერნიზაციის დაფინანსება.

ამიტომ ბაზრის აქტივობის საერთო ზრდა ვარშავის ყველა საოფისე აქტივის ღირებულების ერთნაირ დინამიკას არ უზრუნველყოფს.

საინვესტიციო თვალსაზრისით სულ უფრო მეტი მნიშვნელობა ენიჭება შენობის ასაკს, საინჟინრო სისტემების ხარისხს, მდებარეობას, ტრანსპორტს, ენერგოეფექტიანობას, მოიჯარეების სტრუქტურასა და მოქმედი კონტრაქტების ვადის ამოწურვის თარიღებს.

საპროცენტო განაკვეთი პოლონეთში 3,75%-ის დონეზე რჩება

მონეტარული პოლიტიკა კომერციული უძრავი ქონებისთვის ჯერჯერობით ახალ მკვეთრ იმპულსს არ ქმნის. 7–8 ივლისის სხდომაზე პოლონეთის ეროვნულმა ბანკმა ძირითადი საპროცენტო განაკვეთი 3,75%-ის დონეზე შეინარჩუნა. მისი ივლისის მოდელი ვარაუდობს, რომ პოლონეთის მთლიანი შიდა პროდუქტის ზრდა 2026 წელს 50%-იანი ალბათობით 3,0–4,4%-ის დიაპაზონში იქნება.

პოლონეთის სტატისტიკის სამსახურის წინასწარი მონაცემებით, სამომხმარებლო ფასები ივლისში წლიურ ჭრილში 3,0%-ით გაიზარდა, ხოლო ივნისთან შედარებით — 0,8%-ით. ერთი თვით ადრე წლიური ინფლაცია 2,5% იყო, ამიტომ ივლისმა ფასების ახალი აჩქარება მოიტანა.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს, რომ დაფინანსების ღირებულება ახალი პროექტებისთვის მნიშვნელოვან შემზღუდველ ფაქტორად რჩება შედარებით ძლიერი ეკონომიკური აქტივობის პირობებშიც კი.

რას ნიშნავს იჯარის ზრდა ვარშავის ბაზრისთვის

პირველი ნახევარწლიური პერიოდის მთავარი მაჩვენებელი მხოლოდ გაფორმებული ხელშეკრულებების 38-პროცენტიანი ზრდა არ არის.

არანაკლებ მნიშვნელოვანია სამი სტრუქტურული ცვლილება: ცენტრში ვაკანტურობა 5%-ს ქვემოთ დაეცა, მშენებლობის მოცულობა მხოლოდ დაახლოებით 130 ათას კვ. მ-ს შეადგენს, ხოლო ახალი გარიგებების თითქმის ნახევარს ფართობის მიხედვით ხელშეკრულებების გაგრძელება წარმოადგენს.

ეს უკანასკნელი ფაქტორი ერთდროულად ზღუდავს მოთხოვნის ზედმეტად ოპტიმისტურ ინტერპრეტაციას და აძლიერებს მესაკუთრეთა პოზიციებს: კომპანიები აუცილებლად არ აფართოებენ ოფისებს, თუმცა ბევრი მათგანი ხარისხიან შენობებში დარჩენას ამჯობინებს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მთელ ვარშავაში საოფისე უძრავი ქონების დეფიციტზე საუბარი ჯერჯერობით უმართებულოა: ცენტრის მიღმა ფონდის თითქმის 12% თავისუფალია. თუმცა ცენტრალურ რაიონებსა და თანამედროვე შენობებში ბაზარი უკვე გაცილებით დაძაბულია. გარიგებების მოცულობის 38%-ით ზრდაც არ შეიძლება ჩაითვალოს ფაქტობრივად დაკავებული ფართების ანალოგიურ ზრდად, რადგან ბრუნვის 48% ხელშეკრულებების გაგრძელებაზე მოდის. ინვესტორებისთვის ყველაზე არსებითი ფაქტორი ხდება არა ვარშავის საერთო სტატისტიკა, არამედ მზარდი სხვაობა პირველხარისხოვან და მოძველებულ ობიექტებს შორის. შეზღუდულ სამშენებლო პორტფელს შეუძლია საუკეთესო შენობების განაკვეთები 2026–2027 წლებში შეინარჩუნოს, მაშინ როცა მაღალი ვაკანტურობის, სუსტი ენერგოეფექტიანობისა და მსხვილი კაპიტალური ხარჯების საჭიროების მქონე ოფისებმა შესაძლოა ბევრად უარესი დინამიკა აჩვენოს ბაზრის საერთო აღდგენის ფონზეც კი.

FAQ: ვარშავის საოფისე უძრავი ქონება 2026 წელს

რამდენით გაიზარდა ოფისების იჯარა ვარშავაში?

2026 წლის პირველ ნახევარში გარიგებების ჯამური მოცულობა წლიურ ჭრილში დაახლოებით 38%-ით გაიზარდა და დაახლოებით 420 ათას კვ. მ-ს მიაღწია.

რამდენი ოფისი გაქირავდა მეორე კვარტალში?

მონიტორინგის ერთ-ერთი უმსხვილესი სისტემა ამ მაჩვენებელს დაახლოებით 282,8 ათას კვ. მ-ად აფასებს. ეს მთელი პირველი ნახევრის მოცულობის დაახლოებით ორი მესამედია.

ნიშნავს თუ არა 38%-იანი ზრდა იმას, რომ კომპანიებმა ოფისები 38%-ით გააფართოვეს?

არა. საერთო მოცულობაში შედის მოქმედი კონტრაქტების გახანგრძლივება. მათ გაქირავებული ფართობის დაახლოებით 48% შეადგინეს.

როგორია ოფისების ვაკანტურობა ვარშავაში?

საშუალო მაჩვენებელი 8,5%-ია. ცენტრალურ რაიონებში ის 4,8%-მდე შემცირდა, ხოლო ცენტრის გარეთ საგრძნობლად მაღალი რჩება — დაახლოებით 11,8%.

რამდენი საოფისე ფართობია ვარშავაში?

ქალაქის თანამედროვე საოფისე ფონდი დაახლოებით 6,24 მლნ კვ. მ-ს შეადგენს.

რამდენი ახალი ოფისი აშენდა 2026 წელს?

პირველ ნახევარში ექსპლუატაციაში შევიდა დაახლოებით 45,2 ათასი კვ. მ მონიტორინგის ერთ-ერთი ძირითადი სისტემის მიხედვით. სხვა შეფასება ამ მაჩვენებელს 50 ათას კვ. მ-მდე ამრგვალებს.

რამდენი ოფისი შენდება ამჟამად?

წლის შუა პერიოდში მშენებლობის ეტაპზე იყო დაახლოებით 130 ათასი კვ. მ ხუთ ძირითად პროექტში.

რა ღირს ოფისის დაქირავება ვარშავის ცენტრში?

საუკეთესო ცენტრალური ობიექტებისთვის ორიენტირი თვეში დაახლოებით €24–29-ია კვ. მ-ზე. ცალკეულ პრემიუმ შენობებში მოთხოვნილმა განაკვეთებმა შესაძლოა €32-ს მიაღწიოს.

რატომ ძვირდება საუკეთესო ოფისების იჯარა?

ძირითადი ფაქტორები გახდა ცენტრში დაბალი ვაკანტურობა, მშენებლობის მცირე მოცულობა და მოთხოვნის კონცენტრაცია თანამედროვე შენობებზე.

იქნება თუ არა ვარშავაში ოფისების დეფიციტი?

ხარისხიანი ცენტრალური ფართების დეფიციტი შესაძლოა გაძლიერდეს, განსაკუთრებით 2027 წელს ახალი ობიექტების დაბალი მაჩვენებლის გამო. თუმცა მთლიანად ქალაქისთვის ყველა ტიპის საოფისე ფართის ფიზიკურ ნაკლებობაზე საუბარი ჯერ ნაადრევია.