პორტუგალიამ 50 ათას სახლზე €1,5 მლრდ მიიღო

პორტუგალიის მთავრობამ და ევროპის საინვესტიციო ბანკმა (EIB) შეათანხმეს ახალი საკრედიტო ხაზი €1,5 მლრდ-ის ოდენობით. პირველი ტრანში €500 მლნ-ზე 2026 წლის 7 სექტემბერს გაფორმდა.

თანხა მთელი ქვეყნის მასშტაბით სოციალური საცხოვრებლის მშენებლობასა და რეკონსტრუქციაზე მიიმართება. EIB საუბრობს 50 ათასზე მეტი ახალი და აღდგენილი ობიექტის მხარდაჭერაზე, პორტუგალიის მთავრობა კი — პირველ ეტაპზე დაახლოებით 50 ათას სახლზე. პროექტებმა უნდა გააუმჯობესოს საცხოვრებელი შენობების ხარისხი, უსაფრთხოება, ხელმისაწვდომობა და ენერგოეფექტიანობა.

საუბარია კრედიტზე და არა ევროკავშირის უსასყიდლო სუბსიდიაზე. სახსრები უპირველეს ყოვლისა განკუთვნილია მუნიციპალური პროექტებისთვის, რომლებიც ადგილობრივ საბინაო სტრატეგიებშია ჩართული. ევროპის საინვესტიციო ბანკი ამ პროგრამას სოციალური საცხოვრებლის სფეროში პორტუგალიის ერთ-ერთ უმსხვილეს სახელმწიფო საინვესტიციო პროექტად მიიჩნევს.

დაფინანსებას მიიღებენ პროექტები, რომლებსაც PRR-ის თანხები არ ეყოთ

ახალმა ხაზმა უნდა დააკმაყოფილოს მოთხოვნების ის ნაწილი, რომელიც პორტუგალიის აღდგენისა და მდგრადობის გეგმის (PRR) მიღმა დარჩა. ეს არის პანდემიის შემდგომი აღდგენის ევროპული ფონდის სახსრების გამოყენების ეროვნული პროგრამა.

PRR-ის ფარგლებში პორტუგალია თავდაპირველად 26 ათასი საბინაო გადაწყვეტის რეალიზებას გეგმავდა. მუნიციპალიტეტებმა ბევრად მეტი პროექტი მოამზადეს, რის გამოც განაცხადების ნაწილმა სრული დაფინანსება ვერ მიიღო.

ახალი ობიექტები შევა პროგრამაში 1.º Direito, რომელსაც პორტუგალიის საცხოვრებლისა და ურბანული რეაბილიტაციის ინსტიტუტი მართავს. იგი განკუთვნილია მათთვის, ვინც შეუსაბამო საცხოვრებელ პირობებში ცხოვრობს და არ გააჩნია საკუთარი სახსრები შესაფერისი საცხოვრებლის დამოუკიდებლად შესაძენად.

მთავრობა მუნიციპალიტეტებს სესხის უფრო ხელსაყრელ პირობებს ჰპირდება, მათ შორის დაბალ საპროცენტო განაკვეთებსა და გაზრდილ საშეღავათო პერიოდებს. EIB-ის კრედიტის გარდა, ხელისუფლებამ მანამდე დაამტკიცა €2,8 მლრდ საბიუჯეტო დაფინანსება 2030 წლამდე 1.º Direito-ს პროექტებისთვის, რომლებიც PRR-ის თავდაპირველი ლიმიტების მიღმა ხორციელდება.

მუნიციპალიტეტებმა დაახლოებით 133 ათასი საბინაო საჭიროება გამოავლინეს

50 ათასი ახალი და რეკონსტრუირებული ობიექტიც კი ვერ ფარავს გაცხადებული მოთხოვნის მთელ მოცულობას.

მუნიციპალიტეტების ადგილობრივმა საბინაო სტრატეგიებმა დაახლოებით 133 ათასი საბინაო საჭიროება გამოავლინა. 2026 წლის აგვისტოს ბოლოსთვის ხელისუფლება იმედოვნებდა, რომ ოჯახებს PRR-ის მეშვეობით დაფინანსებულ 28 ათასზე მეტ ობიექტს გადასცემდა, რითაც პროგრამის თავდაპირველ მიზანს (26 ათასი) გადააჭარბებდა. კიდევ დაახლოებით 12 ათასი ობიექტი მშენებლობის მოწინავე ეტაპზე იყო, რასაც დეკემბრისთვის დასრულებული სახლების რაოდენობა დაახლოებით 40 ათასამდე უნდა გაეზარდა.

მთავრობა აცხადებს, რომ საბინაო პოლიტიკის სხვადასხვა ინსტრუმენტის მეშვეობით საცხოვრებლის მიწოდების გასაზრდელად €9 მლრდ-ზე მეტის მობილიზებას ახდენს. ცალკე გათვალისწინებულია 2030 წლისთვის დაახლოებით 12 ათასი ხელმისაწვდომი გასაქირავებელი ობიექტის შექმნა.

ეს ციფრები აჩვენებს მიმდინარე სახელმწიფო მშენებლობასა და დაგროვილ მოთხოვნას შორის არსებული სხვაობის მასშტაბს. EIB-ის ახალი ხაზი ზრდის დაფინანსებას, თუმცა მისი შედეგი დამოკიდებული იქნება იმაზე, რამდენად სწრაფად შეძლებენ მუნიციპალიტეტები უკვე მომზადებული პროექტების მშენებლობამდე და ექსპლუატაციაში გაშვებამდე მიყვანას.

პორტუგალიაში საცხოვრებლის ფასები 17,8%-ით გაიზარდა

სესხი შეთანხმდა ევროპაში უძრავი ქონების ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფი გაძვირების პერიოდში.

2026 წლის პირველ კვარტალში პორტუგალიაში საცხოვრებლის ფასები 17,8%-ით გაიზარდა 2025 წლის იანვარ-მარტთან შედარებით. ეს არის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი ევროკავშირის იმ ქვეყნებს შორის, რომელთა მონაცემებიც Eurostat-ს გააჩნდა. მეორე ადგილზე იყო ბულგარეთი 14,8%-იანი ზრდით, ხოლო მესამეზე — სლოვაკეთი 14,4%-ით.

ევროკავშირის მასშტაბით საშუალო ზრდამ იმავე პერიოდში 5,1% შეადგინა, ევროზონაში — 4,7%. 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით პორტუგალიური საცხოვრებელი კიდევ 3,8%-ით გაძვირდა, რაც ასევე ერთ-ერთი უმაღლესი მაჩვენებელი გახდა ევროკავშირში.

პორტუგალიის სტატისტიკის სამსახურის მონაცემები აჩვენებს, რომ არსებული საცხოვრებელი პირველ კვარტალში წლიურად 19,7%-ით გაძვირდა, ხოლო ახალაშენებული — 12,6%-ით.

ამასთან, მყიდველთა აქტიურობა მცირდებოდა. იანვარ-მარტში გაიყიდა 37 745 სახლი და ბინა, რაც 8,7%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე და 12,4%-ით ნაკლები წინა კვარტალთან შედარებით. გარიგებების საერთო ღირებულება მაინც გაიზარდა 3,2%-ით, დაახლოებით €9,9 მლრდ-მდე. პორტუგალიის ფარგლებს გარეთ საგადასახადო რეზიდენტობის მქონე მყიდველებმა 1 770 ობიექტი შეიძინეს — 15,6%-ით ნაკლები, ვიდრე ერთი წლით ადრე.

გარიგებების რაოდენობის კლებისა და ფასების ორნიშნა ზრდის თანხვედრა აჩვენებს, რომ მოთხოვნის გაგრილებას ჯერჯერობით ბაზრის შემობრუნება არ მოჰყოლია.

ათ წელიწადში უძრავი ქონება თითქმის სამჯერ გაძვირდა

საბინაო კრიზისი 2026 წლამდე ბევრად ადრე ჩამოყალიბდა.

2025 წლის მეოთხე კვარტალში პორტუგალიაში საცხოვრებლის ფასები 2015 წლის დონეს 180%-ით აღემატებოდა. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ფასების საშუალო ინდექსი ამ პერიოდში დაახლოებით 2,8-ჯერ გაიზარდა. შედარებისთვის, ევროკავშირში ზრდამ 64,9% შეადგინა.

კავშირის ქვეყნებს შორის იმავე პერიოდში უფრო დიდი ნახტომი მხოლოდ უნგრეთში დაფიქსირდა, სადაც ფასები 290%-ით გაიზარდა. პორტუგალიის შემდეგ მოდიოდა ლიეტუვა 168%-იანი ზრდით და ბულგარეთი 157%-ით.

ამიტომ დღევანდელი ვითარება დაკავშირებულია მრავალი წლის განმავლობაში მოთხოვნასა და მიწოდებას შორის დაგროვილ სხვაობასთან. ბოლო კვარტლების ზრდის მაღალი ტემპები ამძაფრებს ხელმისაწვდომობის პრობლემას, თუმცა მისი ერთადერთი მიზეზი არ არის.

ქირა საცხოვრებლის ყიდვასთან ერთად ძვირდება

ზეწოლა ქირის ბაზარზეც ვრცელდება.

2026 წლის პირველ კვარტალში პორტუგალიაში ახალი იჯარის ხელშეკრულებების მედიანურმა განაკვეთმა კვადრატულ მეტრზე თვეში €9,46-ს მიაღწია, რაც წლიურად 9,1%-იანი ზრდაა. ამასთან, 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით მაჩვენებელი 3,3%-ით შემცირდა €9,78-დან კვადრატულ მეტრზე.

სამი თვის განმავლობაში ქვეყანაში გაფორმდა 39 395 ახალი იჯარის ხელშეკრულება, რაც მხოლოდ 0,7%-ით მეტია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

ლისაბონი რჩება ყველაზე ძვირადღირებულ მსხვილ მუნიციპალიტეტად: ახალი ხელშეკრულების მედიანურმა განაკვეთმა კვადრატულ მეტრზე €17,42-ს მიაღწია და წლიურად 8%-ით მოიმატა. პორტუში მაჩვენებელი გაიზარდა 7%-ით, €14,60-მდე კვადრატულ მეტრზე. სტატისტიკის ეროვნული ინსტიტუტის მონაცემებს Jornal de Negócios აქვეყნებს.

ქირის ზრდა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ ოჯახებისთვის, რომლებსაც აღარ შეუძლიათ საცხოვრებლის შეძენა. ისინი გადადიან ქირის ბაზარზე და აძლიერებენ მოთხოვნას იმ სეგმენტში, სადაც ხელმისაწვდომი მიწოდება ასევე შეზღუდულია.

OECD პრობლემას საცხოვრებლის სუსტ მიწოდებაში ხედავს

ეკონომიკური თანამშრომლობისა და განვითარების ორგანიზაცია (OECD) პორტუგალიის პრობლემას სტრუქტურულად მიიჩნევს. ქვეყნის 2026 წლის ეკონომიკურ მიმოხილვაში ორგანიზაცია მიუთითებს ნებართვების მიღების ხანგრძლივ და მუნიციპალიტეტებს შორის განსხვავებულ პროცედურებზე, მშენებლობის მაღალ ხარჯებზე, სამშენებლო სექტორის დაბალ პროდუქტიულობასა და მოსახლეობის დაბალ მობილურობაზე.

ამასთან, ქვეყანაში უძრავი ქონების საერთო რაოდენობა დიდია. 2021 წელს საბინაო ფონდის დაახლოებით 12% ცარიელი იყო, კიდევ 19% გამოიყენებოდა როგორც მეორე ან სეზონური საცხოვრებელი. ასეთი ობიექტების საერთო წილით პორტუგალია OECD-ის ლიდერებს შორისაა.

ცარიელი სახლების ნაწილის ბაზარზე სწრაფად დაბრუნება შეუძლებელია: შეფასებით, მათგან დაახლოებით 350 ათასი საშუალო მასშტაბის რემონტს საჭიროებს, სანამ საცხოვრებლად გამოსადეგი გახდება.

ამავდროულად, სოციალური საბინაო ფონდი მცირე რჩება. 2022 წელს პორტუგალიის ხარჯები სოციალურ საცხოვრებელზე მშპ-ის დაახლოებით 0,1%-ს შეადგენდა. პორტუში ყოველწლიურად დაახლოებით ათასი ოჯახი აცხადებს პრეტენზიას დაახლოებით 300 ხელმისაწვდომ სოციალურ ბინაზე, რის გამოც მოლოდინის საშუალო დრო სამ წელს აღემატება. OECD რეკომენდაციას უწევს სოციალური ფონდის გაზრდას, სანებართვო პროცედურების გამარტივებასა და ცარიელი ობიექტების გამოყენებაში უფრო აქტიურ დაბრუნებას.

ამგვარად, ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტი თანაარსებობს ფიზიკურად არსებული, თუმცა არასაკმარისად ეფექტურად გამოყენებული ფონდის დიდ მოცულობასთან.

EIB-მ პორტუგალიას ხელმისაწვდომ ქირაზე უკვე გამოუყო €1,34 მლრდ

ახალი ხაზი აგრძელებს პორტუგალიასა და EIB-ს შორის უკვე მოქმედ თანამშრომლობას.

2025 წლის სექტემბერში ბანკმა დაამტკიცა ჩარჩო სესხი €1,34 მლრდ-ზე დაახლოებით 12 ათასი ხელმისაწვდომი გასაქირავებელი საცხოვრებელი ობიექტის მშენებლობისა და რეკონსტრუქციისთვის. პირველმა ტრანშმა €450 მლნ შეადგინა.

ეს პროგრამა ორიენტირებულია უპირველეს ყოვლისა საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებზე და ითვალისწინებს გრძელვადიანი სახელმწიფო ფონდის შექმნას საბაზრო დონეზე დაბალი ქირით. EIB აფინანსებს ინვესტიციების 75%-მდე ნაწილს, ხოლო ევროკავშირისა და პორტუგალიის აღდგენის გეგმის სახსრებთან ერთად ევროპული დაფინანსების წილმა შეიძლება პროგრამის საერთო ღირებულების დაახლოებით 90%-ს მიაღწიოს.

ორი საკრედიტო ხაზი სხვადასხვა ამოცანას წყვეტს. €1,34 მლრდ-ის დაფინანსება დაკავშირებულია ხელმისაწვდომ ქირასთან იმ შინამეურნეობებისთვის, რომლებსაც კომერციულ ბაზარზე სირთულეები ექმნებათ. ახალი €1,5 მლრდ კი პირველ რიგში განკუთვნილია სოციალური საცხოვრებლისა და ყველაზე მძიმე საბინაო პირობებში მყოფი ოჯახებისთვის.

EIB მთელ ევროკავშირში საცხოვრებლის დაფინანსებას ზრდის

პორტუგალიის პროგრამა უფრო ფართო ევროპული პოლიტიკის ნაწილია. EIB ჯგუფი გეგმავს ევროკავშირში ხელმისაწვდომი და მდგრადი საცხოვრებლის დაფინანსება 2026 წელს €6 მლრდ-მდე გაზარდოს.

სახსრები მიემართება ახალ მშენებლობაზე, რეკონსტრუქციასა და ტექნოლოგიებზე, რომლებსაც შეუძლიათ საცხოვრებლის აშენების დაჩქარება და ხარჯების შემცირება. ცალკე პროგრამა HousingTechEU €400 მლნ-ის მოცულობით განკუთვნილია ახალი სამშენებლო მასალებისთვის, აღჭურვილობისთვის, საინჟინრო გადაწყვეტებისა და მშენებლობის ინდუსტრიული მეთოდებისთვის.

პორტუგალიისთვის ეს საკითხი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. იაფი დაფინანსება მხოლოდ ერთ ბარიერს ხსნის. თუ პროექტები წლობით გადის შეთანხმებებს ან სამშენებლო დარგი ვერ ასწრებს სამუშაოების მოცულობის გაზრდას, დაკრედიტების ზრდა ავტომატურად არ გადაიქცევა მზა საცხოვრებლის შესაბამის ზრდად.

€1,5 მლრდ ფასების ზრდას მყისიერად ვერ შეაჩერებს

ახალი კრედიტი ზრდის მუნიციპალიტეტების შესაძლებლობებს და დაფინანსებას აძლევს ათიათასობით პროექტს, რომლებიც ადრე PRR-ის მიღმა რჩებოდა. პროგრამის მასშტაბი მნიშვნელოვანია: დაახლოებით 50 ათასი ობიექტი შეესაბამება მუნიციპალიტეტების მიერ გამოვლენილი საბინაო საჭიროებების შესამჩნევ ნაწილს.

ამასთან, საუბარია რამდენიმე წლის განმავლობაში მიმდინარე მშენებლობასა და რეკონსტრუქციაზე. პროექტების ნაწილმა ჯერ კიდევ უნდა გაიაროს შესყიდვები, დაპროექტება და სამშენებლო პროცედურები. დაფინანსება თავისთავად არ ნიშნავს, რომ ყველა 50 ათასი ობიექტი ერთდროულად ან უახლოეს თვეებში შევა ექსპლუატაციაში.

სოციალური საცხოვრებელი ასევე სხვა სეგმენტში ფუნქციონირებს, ვიდრე კომერციული ბაზრის უმეტესი ნაწილი. ასეთი ფონდის გაფართოებამ შესაძლოა შეამციროს ქირაზე ზეწოლა მოწყვლადი ოჯახების მხრიდან და გააუმჯობესოს მათი საცხოვრებელი პირობები, მაგრამ არ ქმნის პირდაპირ საფასო საპირწონეს კერძო ბინებზე მოთხოვნისთვის ლისაბონში, პორტუსა თუ ალგარვეში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, EIB-ის €1,5 მლრდ ხურავს მნიშვნელოვან ფინანსურ სიცარიელეს, თუმცა პორტუგალიის საბინაო კრიზისის მიზეზები გაცილებით ფართოა, ვიდრე მხოლოდ სახელმწიფო დაფინანსების ნაკლებობა. ფასები წლიურად 17,8%-ით გაიზარდა გაყიდვების რაოდენობის შემცირების პირობებშიც კი, ახალი ხელშეკრულებების ქირა შესამჩნევად უფრო ძვირი რჩება შარშანდელთან შედარებით, ხოლო მუნიციპალიტეტებმა დაახლოებით 133 ათასი საბინაო საჭიროება გამოავლინეს. პროგრამის შედეგი რეალურად ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების რაოდენობითა და მათი დასრულების ვადებით უნდა შეფასდეს. შეთანხმებების დაჩქარების, სამშენებლო სიმძლავრეების ზრდისა და ცარიელი ფონდის ნაწილის ბაზარზე დაბრუნების გარეშე, ახალ კრედიტს შეუძლია მნიშვნელოვნად გაზარდოს სოციალური მიწოდება, მაგრამ მისგან კერძო უძრავ ქონებაზე ფასების სწრაფ კლებას არ უნდა ველოდოთ.

FAQ: EIB-ის კრედიტი და საცხოვრებელი პორტუგალიაში

რამდენს მიიღებს პორტუგალია EIB-სგან?

ახალი საკრედიტო ხაზის საერთო მოცულობა €1,5 მლრდ-ს შეადგენს. პირველი ტრანში €500 მლნ-ზე 2026 წლის 7 სექტემბერს გაფორმდა.

რამდენ საცხოვრებელს დააფინანსებს პროგრამა?

პორტუგალიის ხელისუფლება საუბრობს პირველ ეტაპზე დაახლოებით 50 ათას სოციალურ ობიექტზე. EIB მიუთითებს, რომ კრედიტი მხარს დაუჭერს 50 ათასზე მეტ ახალ და რეკონსტრუირებულ ობიექტს.

ეს ევროკავშირის სუბსიდიაა?

არა. €1,5 მლრდ ევროპის საინვესტიციო ბანკის მიერ გაიცემა სესხის სახით. პროგრამა ავსებს პორტუგალიის საბინაო პოლიტიკის საბიუჯეტო და ევროპულ დაფინანსებას.

ვისთვის არის განკუთვნილი ახალი საცხოვრებელი?

პროექტები შედის პროგრამაში 1.º Direito და ორიენტირებულია პირველ რიგში იმ ოჯახებზე, რომლებიც შეუსაბამო საცხოვრებელ პირობებში ცხოვრობენ და არ გააჩნიათ ფინანსური შესაძლებლობა შესაფერისი საცხოვრებელი დამოუკიდებლად შეიძინონ.

რატომ გახდა საჭირო ახალი სესხი?

მუნიციპალიტეტებმა იმაზე მეტი საბინაო პროექტი მოამზადეს, ვიდრე აღდგენისა და მდგრადობის გეგმის თავდაპირველ ფარგლებში შეიძლებოდა დაფინანსებულიყო. ახალი ხაზი საშუალებას მისცემს გაგრძელდეს იმ პროექტების ნაწილი, რომლებიც PRR-ის მიღმა დარჩა.

რამდენად სწრაფად ძვირდება საცხოვრებელი პორტუგალიაში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ფასების ინდექსი წლიურად 17,8%-ით გაიზარდა. ეს იყო ყველაზე მაღალი ტემპი ევროკავშირის ქვეყნებს შორის, რომელთა მონაცემებიც ხელმისაწვდომი იყო. არსებული საცხოვრებელი 19,7%-ით გაძვირდა, ხოლო ახალაშენებული — 12,6%-ით.

რა ღირს ქირაობა ლისაბონში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ახალი ხელშეკრულებების მედიანური განაკვეთი ლისაბონის მუნიციპალიტეტში კვადრატულ მეტრზე თვეში €17,42-ს შეადგენდა, რაც 8%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე.

შეამცირებს თუ არა კრედიტი უძრავი ქონების ფასებს?

პროგრამა ფასების პირდაპირ და სწრაფ შემცირებას არ იძლევა. ის აფართოებს სახელმწიფო სოციალურ ფონდს, მაშინ როდესაც კომერციული ფასები დამოკიდებულია მშენებლობის საერთო მოცულობაზე, მოთხოვნაზე, მიწის ხელმისაწვდომობაზე, შეთანხმებების სიჩქარესა და ქირის ბაზარზე არსებულ მიწოდებაზე.

რამდენი საბინაო საჭიროება გამოავლინეს მუნიციპალიტეტებმა?

ადგილობრივმა საბინაო სტრატეგიებმა დაახლოებით 133 ათასი საჭიროება დაითვალა. ამიტომ დაახლოებით 50 ათას ობიექტზე გათვლილი პროგრამაც კი მხოლოდ გამოვლენილი მოთხოვნის ნაწილს ფარავს.