უძრავი ქონება — რუსეთი - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz

რუსეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციები 2026 წელს შემცირდა

Mon, 12 Oct 2026 14:40:28 +0300

ინვესტიციები რუსეთის უძრავ ქონებაში 2026 წლის ცხრა თვის განმავლობაში შეფასების მეთოდოლოგიის მიხედვით 12–33%-ით შემცირდა. დაბანდებების ყველაზე შესამჩნევი კლება კომერციულ სექტორში დაფიქსირდა, ოფისების, საწყობებისა და სასტუმროების ჩათვლით. საცხოვრებელი უძრავი ქონება აღმოჩნდა ერთადერთი სეგმენტი, რომელმაც ზრდა აჩვენა, იტყობინება „კომერსანტი“.

გარიგებების დინამიკა 9 თვის განმავლობაში

რუსეთის საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ჯამურმა მოცულობამ 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში 565 მლრდ რუბლი ($7,22 მლრდ) შეადგინა, IBC Real Estate-ის გათვლებით. ეს 33%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. დადებული გარიგებების რაოდენობა 28%-ით, 168-მდე შემცირდა.

იმავე პერიოდში დაბანდებების საერთო მოცულობამ დაახლოებით 600 მლრდ რუბლს ($7,67 მლრდ) მიაღწია, CORE.XP-ის გათვლების მიხედვით. კლებამ 2025 წლის 679 მლრდ რუბლის ($8,00 მლრდ) მაჩვენებელთან შედარებით 12% შეადგინა. კონსულტანტების შეფასებებს შორის სხვაობა შესაძლოა აიხსნას გარიგებების აღრიცხვის მეთოდოლოგიითა და განხილული აქტივების შემადგენლობით. ორივე კვლევა მყიდველთა აქტივობის შემცირებაზე მიუთითებს.

დოლარის ეკვივალენტები გამოთვლილია შესაბამისი წლის იანვარ-სექტემბრის ოფიციალური საშუალო კურსით: 78,2637 რუბლი $1-ზე 2026 წელს და 84,8648 რუბლი 2025 წელს. საშუალო მნიშვნელობები მიღებულია რუსეთის ბანკის ყოველდღიური მონაცემების საფუძველზე, პერიოდის ყველა კალენდარული დღის გათვალისწინებით.

კომერციულ უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 421,3 მლრდ რუბლი — 25%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში. მასზე მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 70% მოდიოდა. ამ თანხიდან 350 მლრდ რუბლი, ანუ 83%, საინვესტიციო მიზნების მქონე გარიგებებმა უზრუნველყო. ფართების საკუთარი საჭიროებისთვის შეძენაზე დაიხარჯა 71,6 მლრდ რუბლი, რაც 2,4-ჯერ ნაკლებია გასული წლის შედეგზე. ამ წინასწარ გათვლებს CORE.XP აქვეყნებს.

ინვესტიციები რუსეთის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში გაიზარდა 45%-ით, 178,6 მლრდ რუბლამდე, იტყობინება RBC იმავე კომპანიაზე დაყრდნობით. ეს არის ერთადერთი მიმართულება, რომელმაც ზრდა აჩვენა. საუბარია ძირითადად პროფესიულ გარიგებებზე, მათ შორის დეველოპერული პროექტებისა და სამშენებლო ნაკვეთების შეძენაზე, და არა მოსახლეობის მიერ ბინების ჩვეულებრივ შესყიდვებზე.

რუსეთის კომერციული უძრავი ქონება

ოფისებმა 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში 195 მლრდ რუბლი მიიზიდა და შეინარჩუნა ლიდერობა კომერციულ ობიექტებს შორის, გამომდინარეობს CORE.XP-ის გათვლებიდან. ეს 22%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. მთლიანი შენობების შესყიდვა 26%-ით, 94,5 მლრდ რუბლამდე შემცირდა.

რუსეთში საოფისე ბლოკების გაყიდვები 31%-ით გაიზარდა, 63 მლრდ რუბლამდე. ასეთ ფართებს კომპანიები საკუთარი საქმიანობისთვის ყიდულობენ, ხოლო კერძო მყიდველები — გასაქირავებლად. განთავსება ჩამოყალიბებულ საქმიან რაიონებში ხელს უწყობს მოთხოვნას თავისუფალი ფართების მატების პირობებშიც კი.

საწარმოო-სასაწყობო უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 109 მლრდ რუბლი — 14%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის გათვლებით. ამასთან, მესამე კვარტალში ლოგისტიკურ პარკებთან დაკავშირებული გარიგებების მოცულობა გაორმაგდა და 123 მლრდ რუბლს მიაღწია, IBC Real Estate-ის გათვლებით. კვარტალური შედეგის დაახლოებით 86% Raven Russia-ს აქტივების ერთმა მსხვილმა შესყიდვამ უზრუნველყო.

მსხვილი შესყიდვები მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს სასაწყობო ბაზრის სტატისტიკაზე. ცალკეული კვარტლის განმავლობაში გარიგებების ღირებულების ზრდა აუცილებლად არ ნიშნავს მყიდველთა წრის გაფართოებას ან მოთხოვნის მდგრად აღდგენას. დამატებით შეზღუდვებს შორის ექსპერტები ობიექტების დაზიანების რისკებსა და დაზღვევის გაძვირებას ასახელებენ.

სავაჭრო უძრავმა ქონებამ 89 მლრდ რუბლი მიიზიდა — 23%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის გათვლებით. კაპიტალის მოცულობით იგი ჩამორჩება ოფისებსა და საწყობებს. მყიდველები აფასებენ ცენტრების ვიზიტორთა ნაკადს, მოიჯარეების მდგრადობას, ადგილმდებარეობასა და შემოსავლის გაზრდის შესაძლებლობებს.

ინვესტიციები სეგმენტების მიხედვით 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში

სეგმენტი	მოცულობა, მლრდ რუბლი	ცვლილება 2025 წლის იანვარ-სექტემბერთან შედარებით
საცხოვრებელი უძრავი ქონება	178,6	+45%
კომერციული უძრავი ქონება	421,3	−25%
ოფისები	195	−22%
საწარმოო-სასაწყობო ობიექტები	109	−14%
სავაჭრო უძრავი ქონება	89	−23%
სასტუმროები	18	−60%

წყარო: CORE.XP. ცალკეული კომერციული სეგმენტები შედის კომერციული უძრავი ქონების საერთო მაჩვენებელში.

ინვესტიციები რუსეთის სასტუმროებში

2026 წლის იანვარ-სექტემბერში სასტუმროებში დაბანდებები 41%-ით, 35 მლრდ რუბლამდე შემცირდა, Nikoliers-ის გათვლებით. ეს ერთ-ერთი ყველაზე ძლიერი ვარდნაა განხილულ მიმართულებებს შორის. ექსპერტები მას წინა წლების მაღალ ბაზას, საოპერაციო რისკებსა და ტურისტული მოთხოვნის რყევებს უკავშირებენ.

სასტუმროების ინვესტიციების მოცულობამ შეადგინა 18 მლრდ რუბლი და შემცირდა 60%-ით, CORE.XP-ის გათვლების მიხედვით. კომპანია იყენებს განსხვავებულ მეთოდოლოგიას, ამიტომ მისი შედეგი Nikoliers-ის მაჩვენებლისგან ცალკე უნდა განიხილებოდეს.

შეიცვალა რუსეთის სასტუმროებში ინვესტიციების გეოგრაფიაც. 2025 წელს მოსკოვის რეგიონი ლიდერობდა 44%-იანი წილით, ხოლო 2026 წლის ცხრა თვის განმავლობაში პირველი ადგილი სანქტ-პეტერბურგმა დაიკავა — 59%, გამომდინარეობს იმავე კვლევიდან.

სასტუმროების დაბანდებების გეოგრაფია 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში

რეგიონი / ქალაქი	დაბანდებების წილი
სანქტ-პეტერბურგი	59%
კრასნოდარის მხარე	13%
მოსკოვი	9%
ჩელიაბინსკი	7%
ხანტი-მანსიის ავტონომიური ოკრუგი	1%

წყარო: CORE.XP. წილები მითითებულია ჩამოთვლილი რეგიონებისა და ქალაქებისთვის.

მოქმედი სასტუმროების შესყიდვებმა უზრუნველყო დაბანდებების 77%. კიდევ 23% მოდიოდა ახალ პროექტებსა და რედეველოპმენტისთვის განკუთვნილ უძრავ ქონებაზე. ასეთი სტრუქტურა მიუთითებს ინტერესზე მზა ბიზნესისადმი, რომელსაც აქვს ფულადი ნაკადი: მშენებლობა და გაშვება მოითხოვს დამატებით ხარჯებს და ზრდის კაპიტალის დაბრუნების ვადას.

მაჩვენებლების შემცირების მიზეზები

დაბანდებების შემცირების ერთ-ერთ მთავარ მიზეზად რჩება სასესხო დაფინანსების მაღალი ღირებულება. საკვანძო განაკვეთი 2026 წლის ოქტომბერში შეადგენს წლიურ 14%-ს. ასეთ პირობებში კრედიტების მომსახურება ზრდის ობიექტების შეძენისა და განვითარების ხარჯებს, ხოლო საბანკო დეპოზიტები უძრავ ქონებას უწევს კონკურენციას ინვესტორთა სახსრებისთვის.

2026 წლის დასაწყისში რუსეთის საოფისე უძრავი ქონების პროგნოზირებული შემოსავლიანობა შეადგენდა 10,25–11,25%-ს, სასაწყობოსი — 11,25–12,25%-ს, სავაჭრო ცენტრებისა — 11,5–12,5%-ს, CORE.XP-ის მიმოხილვის მიხედვით. საბანკო ინსტრუმენტებთან შედარებისას მყიდველები ასევე ითვალისწინებენ შენობების შენახვის ხარჯებს, ფართების უმოქმედოდ დგომის რისკსა და შემდგომი გაყიდვის შესაძლებლობას.

დამატებით შეზღუდვად იქცევა ხარისხიანი მიწოდების დეფიციტი. მესაკუთრეთა ნაწილი ამჯობინებს შეინარჩუნოს ობიექტები, რომლებიც უზრუნველყოფენ სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს, ნაცვლად მათი გაყიდვისა გაურკვევლობის პირობებში. მყიდველები კი ცდილობენ მიიღონ ფასდაკლება, რომელიც დააკომპენსირებს დაფინანსების ღირებულებასა და საინვესტიციო რისკებს.

პროექტების უკუგების საშუალო ვადა გაიზარდა ცხრიდან 12–15 წლამდე, აღნიშნავენ NF Group-ში. მყიდველებს იზიდავთ შეთავაზებები დისკონტით და შენობები, რომლებიც საჭიროებენ რეკონსტრუქციას. საიჯარო შემოსავლის გაზრდის პოტენციალი მართვის ან დანიშნულების შეცვლის ხარჯზე ეხმარება კაპიტალის ხანგრძლივი დაბრუნების კომპენსირებას.

პროგნოზები ინვესტიციებზე რუსეთში

რუსულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების წლიურმა მოცულობამ შესაძლოა მიაღწიოს 850–900 მლრდ რუბლს, IBC Real Estate-ის მონაცემებით. 2025 წელს მაჩვენებელი შეადგენდა 1,2 ტრილიონ რუბლს, რაც ნიშნავს მოსალოდნელ კლებას 25–29%-ით. აქტივობის სწრაფ აღდგენას კონსულტანტები არ ელიან.

CORE.XP-ის ექსპერტები იძლევიან უფრო ფართო დიაპაზონს — 800 მლრდ-დან 1 ტრილიონ რუბლამდე. ზედა ზღვრის მიღწევას ხელს უშლის მყიდველთა მიერ მოთხოვნილი შემოსავლიანობის მქონე მსხვილი აქტივების შეზღუდული მიწოდება. ეს შეფასება უშვებს როგორც მოთხოვნის შემდგომ შესუსტებას, ასევე წლის ბოლოსთვის მსხვილი გარიგებების რიცხვის ზრდას.

2027 წელს საპროცენტო განაკვეთების შემცირებას შეეძლო გაეიაფებინა სასესხო დაფინანსება და გაეზარდა უძრავი ქონების მიმზიდველობა დეპოზიტებთან შედარებით. უფრო ხელმისაწვდომი კრედიტები გააფართოებდა პროექტების შეძენისა და განვითარების შესაძლებლობებს. ამასთან, ბაზრის აღდგენის სიჩქარე დამოკიდებული იქნება მყიდველებსა და გამყიდველებს შორის ფასების შეთანხმებაზე.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ საცხოვრებელ პროექტებში დაბანდებების ზრდა და მზა კომერციული შენობების შესყიდვების შემცირება კაპიტალის გამოყენების განსხვავებულ სტრატეგიებს ასახავს. დეველოპერული მოედნები გულისხმობს შემოსავლის მიღებას მშენებლობის შემდეგ, ხოლო მოქმედი ობიექტები — მიმდინარე ექსპლუატაციის ხარჯზე. ამ მიმართულებების შეფასება ერთნაირი კრიტერიუმებით არ შეიძლება: პირველ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია ბიუჯეტი და განხორციელების ვადები, მეორეში — წმინდა საოპერაციო შემოსავალი და მოიჯარეების მდგრადობა. სასტუმროებისთვის კი გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს დატვირთულობას, სეზონურობასა და მართვის ხარისხს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ინვესტიციები რუსეთის უძრავ ქონებაში

რამდენით შემცირდა ინვესტიციები რუსეთის უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

იანვარ-სექტემბრის განმავლობაში დაბანდებების მოცულობა 33%-ით შემცირდა, 565 მლრდ რუბლამდე, IBC Real Estate-ის შეფასებით. CORE.XP-მ იმავე პერიოდში დააფიქსირა კლება 12%-ით, დაახლოებით 600 მლრდ რუბლამდე. ეს არის ცხრა თვის შედეგები და არა მთლიანი 2026 წლის.

რატომ განსხვავდება IBC Real Estate-ისა და CORE.XP-ის შეფასებები?

კონსულტანტებმა შესაძლოა გაითვალისწინონ გარიგებებისა და აქტივების განსხვავებული ტიპები, ასევე გამოიყენონ განსხვავებული მიდგომები მათი ღირებულების განსაზღვრისას. შეფასებები უნდა შედარდეს ერთი კომპანიის კვლევების ფარგლებში. სხვადასხვა კონსულტანტის მაჩვენებლების ერთ სტატისტიკურ რიგში გაერთიანება არაკორექტულია.

რომელ სეგმენტში გაიზარდა დაბანდებები?

საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 178,6 მლრდ რუბლი, 45%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის მონაცემებით. მაჩვენებელი ძირითადად ეხება პროფესიულ გარიგებებს დეველოპერულ პროექტებთან და სამშენებლო ნაკვეთებთან დაკავშირებით. იგი არ ასახავს მოსახლეობის მიერ ბინების ჩვეულებრივ შესყიდვებს.

რატომ ამცირებენ ინვესტორები კომერციული უძრავი ქონების შესყიდვებს?

ძირითად მიზეზებს შორისაა ძვირი კრედიტები, ხარისხიანი ობიექტების შეზღუდული მიწოდება და უკუგების ვადების გაზრდა. დეპოზიტები კაპიტალისთვის უძრავ ქონებას უწევს კონკურენციას. მყიდველები ეძებენ ფასდაკლებებს, ხოლო შემოსავლიანი შენობების მესაკუთრეები ყოველთვის მზად არ არიან ფასების დასაწევად.

რა კურსით არის თანხები დოლარში გადაყვანილი?

ძირითადი საბოლოო თანხებისთვის გამოყენებულია შესაბამისი წლის იანვარ-სექტემბრის ოფიციალური საშუალო კურსები: 78,2637 რუბლი $1-ზე 2026 წელს და 84,8648 რუბლი 2025 წელს. გათვლა ითვალისწინებს პერიოდის ყველა კალენდარულ დღეს. საპროგნოზო თანხები მოცემულია მხოლოდ რუბლებში.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

IBC Real Estate პროგნოზირებს 850–900 მლრდ რუბლს, CORE.XP — 800 მლრდ-დან 1 ტრილიონ რუბლამდე. ეს არის პროგნოზები და არა ფაქტობრივი შედეგები. საბოლოო შედეგი დამოკიდებული იქნება მათ შორის წლის დარჩენილ თვეებში მსხვილი გარიგებების რაოდენობასა და ღირებულებაზე.

რუსეთის დეველოპერების ვალები ერთ წელიწადში თითქმის გაორმაგდა

Fri, 04 Sep 2026 10:40:33 +0300

რუსეთის დეველოპერების სასესხო ტვირთი საგრძნობლად გაიზარდა, ხოლო ბიზნესის რენტაბელობა შემცირდა. ადრე დაგროვილი ფინანსური სიმტკიცის მარაგი პრაქტიკულად ამოიწურა, ხოლო სექტორზე შემდგომი ზეწოლა შეიძლება გააძლიეროს ძვირმა კრედიტებმა და შეღავათიანი იპოთეკის შეზღუდვებმა, ნათქვამია სარეიტინგო სააგენტო «Эксперт РА»-ს კვლევაში.

იპოთეკა რუსეთში ზღუდავს მოთხოვნას

რუსი დეველოპერების ფინანსური მდგომარეობა საგრძნობლად გაუარესდა მასობრივი შეღავათიანი იპოთეკის გაუქმების შემდეგ 2024 წლის შუა პერიოდში. მანამდე ახალაშენებულ უძრავ ქონებაზე მაღალ მოთხოვნას სუბსიდირებული კრედიტები უჭერდა მხარს, ხოლო 2020–2023 წლების ძლიერმა შედეგებმა დეველოპერებს სიმტკიცის მნიშვნელოვანი მარაგის დაგროვების საშუალება მისცა.

პროგრამის დასრულების შემდეგ მყიდველთა ნაწილმა პირველადი ბაზარი დატოვა. ამავდროულად, მაღალმა ძირითადმა განაკვეთმა მკვეთრად შეზღუდა საბაზრო იპოთეკის შესაძლებლობები: ყოველთვიური გადასახადები გაიზარდა, ხოლო საბინაო კრედიტები მოსახლეობისთვის ნაკლებად ხელმისაწვდომი გახდა. გაყიდვები შენელდა, რასაც ესქროუ-ანგარიშებზე თანხების შემოდინების ტემპის კლება მოჰყვა.

დეველოპერებისთვის ამას პირდაპირი ფინანსური შედეგები აქვს. ესქროუზე არსებული სახსრები ბანკების მიერ პროექტის დაფინანსების პირობების გაანგარიშებისას გამოიყენება: რაც უფრო მეტად არის შევსებული ანგარიშები, მით უფრო იაფი ჯდება კრედიტი. სუსტი გაყიდვების პირობებში ნასესხები სახსრების ღირებულება იზრდება, ხოლო კომპანიები იძულებულნი არიან მეტი თანხა მიმართონ ვალის მომსახურებაზე.

დამატებითი გავლენა მოახდინა საოჯახო იპოთეკამ. 2026 წლის თებერვალში პროგრამის პირობები შეიცვალა, რამაც მსესხებელთა ნაწილის შესაძლებლობები შეამცირა. ამასთან, შეღავათიანი კრედიტები კვლავ რჩება პირველად ბაზარზე მოთხოვნის ერთ-ერთ მთავარ წყაროდ.

ადრე დაგროვილი ფინანსური რეზერვი დარგს გარკვეული დროის განმავლობაში კონიუნქტურის გაუარესების შედეგების კომპენსირების საშუალებას აძლევდა. თუმცა, «Эксперт РА»-ს შეფასებით, 2025 წლის ბოლოსთვის ეს მარაგი პრაქტიკულად ამოიწურა. შედეგად, დეველოპერები 2026 წელში უფრო მაღალი სასესხო და საპროცენტო ტვირთით შევიდნენ, ხოლო წინა მოგების ხარჯზე ხარჯების ზრდის კომპენსირების შესაძლებლობები შეუმცირდათ.

ახალაშენებული უძრავი ქონების გაყიდვების შემცირება რუსეთში

2025 წლის შედეგებით, რუს დეველოპერებზე ფინანსური ტვირთი საგრძნობლად გაძლიერდა. ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია ახალაშენებული ობიექტების გაყიდვების შენელება: ესქროუ-ანგარიშები უფრო სუსტად ივსება, ხოლო ნასესხებ კაპიტალზე მოთხოვნა მაღალი რჩება.

რუსეთის დეველოპერების ვალები იზრდება შენარჩუნებული საინვესტიციო აქტივობის გამოც. ბევრი დეველოპერი აგრძელებს ახალი პროექტების დაწყებას და პორტფელების გაფართოებას მოთხოვნის კლების მიუხედავად. ეს მოითხოვს დამატებით კრედიტებს იმ პერიოდში, როდესაც ნასესხები რესურსების ღირებულება მაღალი რჩება.

ვითარების შესაფასებლად «Эксперт РА» იყენებს წმინდა ვალის შეფარდებას EBITDA-სთან. მთლიან დავალიანებას აკლდება ფულადი აქტივები და საპროექტო კრედიტის ის ნაწილი, რომელიც დაფარულია ესქროუ-ანგარიშებზე არსებული ნაშთებით. EBITDA აჩვენებს მოგებას პროცენტების, გადასახადების გადახდამდე და ამორტიზაციის გათვალისწინებამდე.

კვლევის ზოგიერთი მონაწილის მაჩვენებელი წლის განმავლობაში რამდენჯერმე გაიზარდა. წმინდა ვალის უარყოფითი მნიშვნელობა მხოლოდ «Главстрой-Регионы»-ს შეუნარჩუნდა: სააგენტოს მეთოდოლოგიის გათვალისწინებით, ხელმისაწვდომი ფულადი რესურსების მოცულობა აღემატებოდა გათვალისწინებულ ვალდებულებებს.

კვლევაში შევიდნენ А101, ГК «Пионер», «Джи-групп», ჯგუფი ЛСР, ПИК, ჯგუფი «Талан», «Страна Девелопмент», ჯგუფი «Эталон», DARS, «Главстрой-Регионы» და «Железно Финанс». საკვლევ ჯგუფში კომპანიების 27%-ს აქვს რეიტინგი ruA, რაც შეესაბამება ზომიერად მაღალ გადახდისუნარიანობას. დარჩენილი 73% მიეკუთვნება ruBBB კატეგორიას — ეს უფრო დაბალი შეფასებაა, რომელიც ეკონომიკური ვითარების გაუარესებისადმი მომატებულ მგრძნობელობას გულისხმობს. ანალიზი მოიცავს «Эксперт РА»-ს კლიენტებს და არ ასახავს მთელი რუსული დეველოპერული სექტორის მდგომარეობას.

სხვაობა კრედიტებსა და ესქროუს შორის რუსეთში

გაყიდვების შესუსტება ცვლის მშენებლობის დაფინანსების სტრუქტურას. რუსეთის ბანკის მონაცემებით, დეველოპერების დავალიანებამ ბანკების წინაშე 10,8 ტრილიონ რუბლს მიაღწია, მაშინ როცა ესქროუ-ანგარიშებზე 7,5 ტრილიონი რუბლი იყო. სხვაობა ამ მაჩვენებლებს შორის 3,3 ტრილიონ რუბლს შეადგენს.

მყიდველების სახსრები პირდაპირ გავლენას ახდენს საპროექტო დაფინანსების ღირებულებაზე. რაც უფრო მაღალია ესქროუ-ანგარიშების შევსება, მით ნაკლები საპროცენტო ტვირთი ეკისრება დეველოპერს. გაყიდვების შენელებისას კრედიტების დაფარვის ხარისხი მცირდება, ხოლო საბანკო ვალის მომსახურება უფრო ძვირი ჯდება.

ეს სხვაობა განსაკუთრებით თვალშისაცემია თათრეთში. 2026 წლის ივლისისთვის ადგილობრივი დეველოპერების დავალიანებამ ბანკების წინაშე 298 მილიარდ რუბლს მიაღწია — რესპუბლიკამ პირველი ადგილი დაიკავა ვოლგისპირეთში და შევიდა რუსეთის რეგიონების ხუთეულში დეველოპერების დაკრედიტების უდიდესი მოცულობით. ესქროუ-ანგარიშებზე 216 მილიარდი რუბლი იყო, სხვაობა შეადგენდა 82 მილიარდს.

ეს სიტუაცია აძლიერებს კომპანიების დამოკიდებულებას ნასესხები სახსრების ღირებულებაზე. სანამ გაყიდვები სუსტი რჩება, დეველოპერებს უჭირთ დაფინანსების ხარჯების შემცირება მშენებლობის მაღალი მოცულობის შენარჩუნების პირობებშიც კი.

ძვირი კრედიტები ამცირებს მოგებას

მაღალი ძირითადი განაკვეთი ზრდის დეველოპერების ხარჯებს ერთდროულად რამდენიმე მიმართულებით. კომპანიები მეტს იხდიან საპროექტო დაფინანსებასა და კორპორატიულ კრედიტებში, რომლებსაც იყენებენ ბიზნესის განვითარებისა და ახალი ობიექტების დასაწყებად.

2025 წლის შედეგებით, «Эксперт РА»-ს შერჩევიდან კომპანიების უმრავლესობას პროცენტის დაფარვის EBITDA მაჩვენებელი 1,5х-ს არ აღემატებოდა. ეს ნიშნავს, რომ საოპერაციო მოგება მხოლოდ შეზღუდულად ფარავს ვალის მომსახურების ხარჯებს.

დამატებით ზეწოლას ქმნის სუსტი მოთხოვნა. ესქროუ-ანგარიშების ნელი შევსებისას საპროექტო დაფინანსების პირობები ნაკლებად მომგებიანი ხდება, ხოლო ნასესხები სახსრების ღირებულება იზრდება. შედეგად, გამომუშავებული მოგების მნიშვნელოვანი ნაწილი პროცენტებზე მიდის.

«Эксперт РА»-ს უფროსი დირექტორი კორპორატიული რეიტინგების დარგში დიმიტრი სერგიენკო აღნიშნავს, რომ მაღალი განაკვეთი გავლენას ახდენს როგორც საპროექტო, ასევე კორპორატიულ ვალზე. რაც უფრო დიდხანს ნარჩუნდება ძვირი ფული, მით უფრო ძლიერად აისახება ეს დეველოპერების ფინანსურ შედეგებზე.

დეველოპერების რენტაბელობა მცირდება

მოთხოვნის შენელება ზღუდავს დეველოპერების შესაძლებლობებს, გაზარდონ ფასები საკუთარი ხარჯების ზრდის პარალელურად. ამავდროულად, ძვირდება სამშენებლო მასალები და დაფინანსება, ამიტომ პროექტების მარჟინალურობა თანდათან მცირდება.

2025 წლის შედეგებით, «Эксперт РА»-ს შერჩევის კომპანიების EBITDA რენტაბელობა საშუალოდ დაახლოებით 20%-ს შეადგენდა. დიმიტრი სერგიენკო აღნიშნავს, რომ მრავალი დარგისთვის ასეთი მაჩვენებელი საკმაოდ მაღალი რჩება, თუმცა საპროცენტო და სხვა სავალდებულო ხარჯების გათვალისწინების შემდეგ საბოლოო მოგება საგრძნობლად დაბალია.

რენტაბელობის შემცირებას სააგენტო თითქმის ყველა განხილულ დეველოპერთან აფიქსირებს. კრედიტების მაღალი ღირებულების შენარჩუნების პირობებში მარჟის შემდგომი შემცირება უფრო ძლიერად აისახება კომპანიების ფინანსურ შედეგებზე.

ამასთან, 2025 წლის ანგარიშგება ჯერ კიდევ ნაწილობრივ ასახავს უფრო ხელსაყრელ პერიოდში დაწყებულ პროექტებს. ხანგრძლივი სამშენებლო ციკლის გამო, 2024 წლის შუა პერიოდში მასობრივი შეღავათიანი იპოთეკის გაუქმების შედეგები მეტწილად 2026–2027 წლების მაჩვენებლებში გამოვლინდება.

უდიდესი გადახდები ვალებზე

უახლოეს 12 თვეში ვალდებულებების ყველაზე დიდი მოცულობა «Эксперт РА»-ს კლიენტებს შორის ჯგუფ ЛСР-ზე მოდის — 11 მილიარდი რუბლი. მისი ფინანსური მდგომარეობა ფასდება როგორც სტაბილური: საოპერაციო ფულადი ნაკადი, ანგარიშებზე არსებული ნაშთები და ხელმისაწვდომი საკრედიტო ხაზები იძლევა გეგმიური გადახდების შესრულებისა და კაპიტალური ხარჯების დაფინანსების საშუალებას.

ჯგუფ «Эталон»-თან მომავალი გადახდების მოცულობა 7,95 მილიარდ რუბლს შეადგენს. კომპანიას აქვს რეიტინგი ruBBB+ სტაბილური პროგნოზით, ხოლო გადახდები საპროექტო კრედიტებზე პრაქტიკულად სრულად არის უზრუნველყოფილი ესქროუ-ანგარიშებზე არსებული ფულით.

«Джи-групп»-ს 4,8 მილიარდი რუბლის გადახდა მოუწევს. კომპანიის შესაძლებლობები ვალის მომსახურებაზე დადებითად ფასდება ფულადი რეზერვების, მოსალოდნელი საოპერაციო ნაკადისა და აუთვისებელი საკრედიტო ხაზების გათვალისწინებით.

«Страна Девелопмент»-ზე მოდის 2 მილიარდი რუბლის ვალდებულება, DARS-ზე — 1 მილიარდი, А101-ზე — 500 მილიონი რუბლი. ამ გადახდების შესრულებისთვის კრიტიკულ რისკებს განხილულ ჰორიზონტზე «Эксперт РА» ვერ ხედავს.

რა ელით რუსეთის დეველოპერებს

რუსეთის დეველოპერების მხარდაჭერის ერთ-ერთ მთავარ ფაქტორად რჩება შეღავათიანი იპოთეკა, უპირველეს ყოვლისა საოჯახო პროგრამა. პირობების კორექტირების შემდეგაც კი ის აგრძელებს ახალაშენებულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ნაწილის უზრუნველყოფას და დეველოპერების გაყიდვების მხარდაჭერას. დამატებითი პოტენციალი უკავშირდება რუსეთის მოსახლეობის შედარებით დაბალ უზრუნველყოფას საცხოვრებლით. ვიცე-პრემიერმა მარატ ხუსნულინმა ადრე ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 30 კვ. მ-ად შეაფასა ერთ სულ მოსახლეზე, მაშინ როდესაც აღმოსავლეთ ევროპაში ის შეადგენს დაახლოებით 35 კვ. მ-ს, ჩინეთში — 41 კვ. მ-ს, ხოლო აშშ-ში 60 კვ. მ-ს აღემატება.

პოტენციური მოთხოვნის კიდევ ერთი მაჩვენებელია ახალი მშენებლობის არარსებობა რუსეთის ბევრ ქალაქში. ხუსნულინის მონაცემებით, ქვეყნის დაახლოებით 800 ქალაქში ხუთი წლის განმავლობაში არცერთი მრავალბინიანი სახლი არ შესულა ექსპლუატაციაში. სექტორის მხარდაჭერა შეუძლია ძირითადი განაკვეთის შემდგომ შემცირებასაც. მის 10%-თან მიახლოებისას საბაზრო იპოთეკა უფრო ხელმისაწვდომი გახდება, ხოლო კომპანიების ხარჯები საპროექტო დაფინანსებაზე შემცირდება.

დარგისთვის მთავარი რისკი დაკავშირებულია ძირითად განაკვეთთან. დეველოპერთა ერთიანი რესურსის გენერალური დირექტორი კირილ ხოლოპიკი უშვებს, რომ მისი შემცირება შეიძლება შეჩერდეს 14%-ის დონეზე. მსგავსი შესაძლებლობა ადრე Сбербанк-ის ხელმძღვანელმა გერმან გრეფმაც აღნიშნა, როდესაც «ტაქტიკურ პაუზებზე» საუბრობდა.

«Эксперт РА»-ში ელიან ფულად-საკრედიტო პოლიტიკის შემდგომ შერბილებას. დიმიტრი სერგიენკო აღნიშნავს, რომ დეველოპერებისთვის პირობების საგრძნობი გაუმჯობესება შესაძლებელია განაკვეთის 10%-თან მიახლოებისას: ამ შემთხვევაში შემცირდება დაფინანსების ღირებულება და გაიზრდება საბაზრო იპოთეკის ხელმისაწვდომობა. ძირითადი სცენარი გულისხმობს მაჩვენებლების ეტაპობრივ გაუარესებას 2026–2027 წლების ანგარიშგების გამოქვეყნებასთან ერთად, როდესაც მასში უფრო მეტად აისახება მასობრივი შეღავათიანი იპოთეკის გაუქმების შემდეგ რეალიზებული პროექტების შედეგები. ამასთან, სააგენტო არ ელის კატასტროფულ ვარდნას, დეველოპერების გაკოტრებას. ბაზარი არ ჩამოიშლება, თუმცა წნეხი შენარჩუნდება.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ სასესხო ტვირთის ზრდა ცვლის ახალაშენებული უძრავი ქონების რუსული ბაზრის განვითარების მოდელს. დეველოპერებს უფრო უჭირთ ერთდროულად კრედიტების მომსახურება, ძველი რენტაბელობის შენარჩუნება და ახალი პროექტების დაწყების მაღალი ტემპის მხარდაჭერა. ამან შესაძლოა გამოიწვიოს უფრო ფრთხილი საინვესტიციო პოლიტიკა და მიწოდების შემცირება იქ, სადაც მოთხოვნა არასაკმარისია.

მოკლევადიან პერსპექტივაში გაყიდვებზე ზეწოლა, სავარაუდოდ, შეინარჩუნებს ფასდაკლებებს, განვადებებს და მოთხოვნის სტიმულირების სხვა გზებს. ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს შეძენის შემდეგ ობიექტის ღირებულების სწრაფი ზრდის უფრო სუსტ პოტენციალს: მომავალი შემოსავლიანობის ნაწილი შესაძლოა ფაქტობრივად «შეიჭამოს» უკვე შეთავაზებული დისკონტითა და პროექტებს შორის მაღალი კონკურენციით.

უფრო გრძელვადიან ჰორიზონტზე ახალი პროექტების გაშვების შემცირებას შეუძლია შეცვალოს მიწოდებისა და მოთხოვნის ბალანსი. თუ იპოთეკური პირობები იმაზე სწრაფად გაუმჯობესდება, ვიდრე დეველოპერები მშენებლობის მოცულობას აღადგენენ, ცალკეულ ლოკაციებზე ახალი პროექტების დეფიციტმა შესაძლოა კვლავ დაუჭიროს მხარი ფასებს. ამრიგად, უახლოესი პერიოდი უფრო რისკებისა და შემოსავლიანობის გადაფასების დროდ გამოიყურება, ვიდრე ბაზრის სწრაფი ზრდის ახალი ციკლის დასაწყისად.

ახალაშენებული ბინები რუსეთში სამ წელიწადში 34%-ით გაძვირდა

Tue, 25 Aug 2026 14:06:51 +0300

რუსეთის პირველად ბაზარზე რუსეთის კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება სამ წელიწადში 34,3%-ით გაიზარდა და 161 700 რუბლს ($1940) მიაღწია, ხოლო მოსკოვში შეთავაზება 300 000-ზე ($3600) იაფად კვ. მ-ზე ფაქტობრივად გაქრა. მიზეზებს შორის არის ძვირი კრედიტები, მშენებლობის თვითღირებულების ზრდა და ბიუჯეტური პროექტების რაოდენობის შემცირება, იუწყება «Известия».

მოსკოვში მხოლოდ ექვსი იაფი პროექტი დარჩა

2026 წლის ივლისში «ძველი» მოსკოვის ახალაშენებულ ბინებში კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულებამ 871 000 რუბლს ($10 458) მიაღწია, დათვალეს «Метриум»-ისა და ГК ФСК-ის ექსპერტებმა. 2023 წელს მაჩვენებელი 491 000 ₽-ს ($5 895) შეადგენდა, ანუ გასულ პერიოდში მაჩვენებელი 77%-ით გაიზარდა.

300 000 ₽-მდე ($3 602) სეგმენტში კვ. მ-ზე სულ ექვსი პროექტი დარჩა — მათში იყიდება 27 ბინა და 44 აპარტამენტი. სამ წელიწადში ასეთი ობიექტების რაოდენობა 13-ჯერ შემცირდა: 2023 წელს ამ კატეგორიას მიეკუთვნებოდა 45 საცხოვრებელი კომპლექსი, 31 აპარტ-კომპლექსი და ოთხი შერეული ფორმატის პროექტი. ხელმისაწვდომი ლოტების რაოდენობა დაახლოებით 99,5%-ით შემცირდა — 14 500-დან 71-მდე.

ГК ФСК-ის კომერციულმა დირექტორმა ოლგა ტუმაიკინამ აღნიშნა, რომ ახლა მოსკოვის ყველაზე ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი კომპლექსების ათეულში მხოლოდ მზა კომპლექსები შედის. ზოგიერთი მათგანი უფრო იაფი ღირს, ვიდრე ცენტრიდან უფრო დაშორებულ რაიონებში არსებული საცხოვრებელი, რადგან ისინი უფრო დაბალი დანახარჯების პერიოდში შენდებოდა.

დარჩენილი ექვსი პროექტიდან ხუთი მასობრივ სეგმენტს მიეკუთვნება. კვადრატული მეტრის მინიმალური ღირებულება შეადგენს 277 900 ₽-ს ($3 337) ბინებისთვის და 237 400 ₽-ს ($2 850) აპარტამენტებისთვის. ბიზნეს-კლასში შემორჩა მხოლოდ ერთი ვარიანტი, რომელიც 300 000 ₽-ზე ($3 602) იაფია კვ. მ-ზე — აპარტ-კომპლექსი საშუალო ფასით 257 900 ₽ ($3 096).

ფასები იზრდება რუსეთის მილიონიან ქალაქებში

2023 წელს რუსეთის 16 მილიონიანი ქალაქიდან ცხრაში კვადრატული მეტრი ახალაშენებულ ბინებში საშუალოდ 120 000 ₽-ზე ($1 441) ნაკლები ღირდა. 2026 წლის აგვისტოსთვის ასეთი ქალაქები აღარ დარჩა, განაცხადა კომპანია «Этажи»-ს წამყვანმა ანალიტიკოსმა ალექსანდრ ივანოვმა.

სამი წლის წინ 150 000 ₽-ის ($1 801) ნიშნულს მხოლოდ მოსკოვი და სანქტ-პეტერბურგი აჭარბებდა. ახლა ამ დონეზე დაბალი ფასები მხოლოდ მილიონიანი ქალაქების მეოთხედში შენარჩუნდა, მათ შორის სამარაში, დონის როსტოვში, კრასნოიარსკსა და ვოლგოგრადში. რუსეთში საშუალოდ პირველად ბაზარზე კვადრატული მეტრი სამ წელიწადში 34,3%-ით გაძვირდა და 161 700 ₽ ($1 941) შეადგინა.

«Авито Недвижимость»-ის ანალიტიკური ცენტრის მონაცემებით, ივლისში ახალაშენებულ ბინებში შეთავაზების საშუალო ფასმა მიაღწია 191 000 ₽-ს ($2 293) კვ. მ-ზე — 3%-ით მეტი, ვიდრე ივნისში, და 11%-ით მაღალი ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელზე.

როსტოვის ოლქში საშუალო მაჩვენებელმა შეადგინა 147 000 ₽ ($1 765), ნოვოსიბირსკის ოლქში — 166 000 ₽ ($1 993), ბაშკირეთში — 167 000 ₽ ($2 005). ერთ თვეში ფასები შემცირდა მოსკოვში 4%-ით და მოსკოვის ოლქში 1%-ით, ხოლო როსტოვისა და სვერდლოვსკის ოლქებში, ასევე თათრეთში არ შეცვლილა.

შესყიდვის საშუალო ბიუჯეტმა გადააჭარბა $116 000-ს

ივლისში ახალაშენებულ კომპლექსში ბინის შესყიდვის საშუალო ბიუჯეტმა 9,7 მლნ რუბლი ($116 464) შეადგინა — 1%-ით მეტი, ვიდრე ივნისში, და 4%-ით მეტი წინა წლის დონეზე. ამასთან, მყიდველები უფრო კომპაქტურ საცხოვრებელს ირჩევდნენ: შეძენილი ბინის საშუალო ფართობი შემცირდა 3%-ით, 46,1 კვ. მ-მდე. კვადრატული მეტრის ღირებულება გაყიდულ ობიექტებში გაიზარდა თვეში 203 000-დან ($2 437) 211 000-მდე ($2 533).

ივლისში გაფორმდა მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის 40 700 ხელშეკრულება — 5%-ით ნაკლები, ვიდრე ივნისში, მაგრამ მეტი, ვიდრე თებერვლიდან მაისის ჩათვლით თითოეულ თვეში. გარიგებების რაოდენობის ყველაზე შესამჩნევი ზრდა დაფიქსირდა ორენბურგის ოლქში — 33%-ით, კალინინგრადის — 31%-ით, ლენინგრადის — 24%-ით, სამარის — 22%-ით და ვორონეჟის ოლქში — 21%-ით. სანქტ-პეტერბურგში მაჩვენებელი გაიზარდა 9%-ით. გარიგებების რაოდენობით ლიდერობდნენ მოსკოვი და მოსკოვის ოლქი, სანქტ-პეტერბურგი და ლენინგრადის ოლქი, ასევე როსტოვის ოლქი და კრასნოდარის მხარე.

«Авито Недвижимость»-ის პირველადი უძრავი ქონების მიმართულების მმართველმა დირექტორმა დმიტრი ალექსეევმა აღნიშნა, რომ ივლისში ბაზარი უფრო მშვიდ დინამიკაზე გადავიდა. ამასთან, 2026 წლის შვიდ თვეში დდუ-ით გარიგებების რაოდენობა 2%-ით მეტი აღმოჩნდა, ვიდრე გასული წლის ანალოგიურ პერიოდში.

დეველოპერები უარს ამბობენ მასობრივ საცხოვრებელზე

ხარჯების ზრდა ცვლის შეთავაზების სტრუქტურას პირველად ბაზარზე. მაღალი ძირითადი განაკვეთი ზრდის პროექტების დაფინანსების ღირებულებას, პარალელურად ძვირდება მიწა, ლოგისტიკა, საწვავი, საინჟინრო და სოციალური ინფრასტრუქტურა. «Метриум»-ის კომერციული დირექტორი დმიტრი პროსკურინი ასევე მიუთითებს საგადასახადო ტვირთის ზრდაზე.

დეველოპერები სულ უფრო იშვიათად აკეთებენ აქცენტს ტიპურ მასობრივ საცხოვრებელზე. კომპანია «Люди»-ს გენერალური დირექტორი დენის ჟალნინი აღნიშნავს, რომ მოთხოვნა ამ სეგმენტში მცირდება, ამიტომ დეველოპერები გადადიან უფრო ძვირადღირებულ პროექტებზე, რომლებსაც მეორად ბაზართან უფრო წარმატებით კონკურენცია შეუძლიათ.

მყიდველების მოსაზიდად კომპანიები ზრდიან საცხოვრებლის კლასს, აუმჯობესებენ სახლების აღჭურვილობას, დებენ ინვესტიციებს ტერიტორიების კეთილმოწყობასა და სოციალურ ობიექტებში. ეს ხარჯები ზრდის თვითღირებულებას, შემდეგ კი აისახება ბინების საბოლოო ფასზე.

შემოსავლები ჩამორჩება საცხოვრებლის ფასებს რუსეთში

ახალაშენებული ბინების ღირებულების ზრდა სულ უფრო მეტად სცდება მოსახლეობის შემოსავლების დინამიკას, მიიჩნევს «Фам Пропертис»-ის რუსეთისა და დსთ-ის ბაზრების დირექტორი ვალერი ტუმინი. სწორედ ეს რჩება მყიდველებისთვის მთავარ დაბრკოლებად.

მოსკოვი ყველაზე გამოკვეთილ სხვაობას აჩვენებს. მასობრივ სეგმენტშიც კი საშუალო ფასმა აქ 425 000 ₽-ს ($5 103) მიაღწია კვ. მ-ზე. 50–60 კვ. მ ფართობის ბინა დაახლოებით 21–26 მლნ ₽ ($252 000–312 000) დაჯდება რემონტის, ავეჯისა და გარიგების გაფორმების ხარჯების გათვალისწინების გარეშე.

იპოთეკური განაკვეთების შემცირებამ შესაძლოა შეამციროს ყოველთვიური ტვირთი, თუმცა თავისთავად საცხოვრებელს უფრო იაფს არ გახდის. პირიქით, უფრო ხელმისაწვდომ კრედიტებს შეუძლია ხელი შეუწყოს მოთხოვნას და შეზღუდული შეთავაზების პირობებში ფასები დამატებით ზემოთ წასწიოს.

ტუმინი მიიჩნევს, რომ ანალოგიური ტენდენცია თანდათან ვრცელდება მსხვილ რეგიონულ ცენტრებზეც. მშენებლობის მოცულობის გაზრდისა და მოსახლეობის რეალური შემოსავლების ზრდის გარეშე საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა მნიშვნელოვნად არ გაუმჯობესდება.

რუსეთში საცხოვრებლის ფასები შესაძლოა 8–9%-ით გაიზარდოს

ახალაშენებულ ბინებზე ფასების მკვეთრ ნახტომს ექსპერტები ჯერჯერობით არ ელიან. უახლოეს პერიოდში ზრდამ შესაძლოა შეადგინოს დაახლოებით 8–9% წელიწადში, თუმცა დინამიკა მნიშვნელოვნად განსხვავებული იქნება რეგიონებისა და ცალკეული პროექტების მიხედვით. ნაკლებად მოთხოვნადი ობიექტები შესაძლოა გაიაფდეს კიდეც.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალაშენებული ბინების ბაზრის ერთ-ერთი მთავარი ტენდენცია ხელმისაწვდომი შეთავაზების შემცირება გახდა. მოსკოვში ეს პროცესი ყველაზე მკაფიოდ არის გამოხატული, თუმცა ფასების ზრდა და ბიუჯეტური ვარიანტების გაქრობა უკვე შესამჩნევია სხვა მსხვილ ქალაქებშიც. ამასთან, მყიდველები სულ უფრო ხშირად ამცირებენ შესაძენი საცხოვრებლის ფართობს, რათა მისაღებ თანხაში ჩაეტიონ.

შემდგომი დინამიკა დამოკიდებული იქნება ძირითად განაკვეთზე, მოსახლეობის შემოსავლებსა და მშენებლობის ტემპებზე. უფრო იაფ კრედიტებს შეუძლია გაზარდოს გარიგებების რაოდენობა, მაგრამ შეთავაზების დეფიციტის პირობებში ამან შესაძლოა ფასები ზემოთ წასწიოს. ნაკლებად მოთხოვნად პროექტებში კი, პირიქით, მოსალოდნელია კორექცია.

ინვესტორებისთვის სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს სხვაობა ცალკეულ სეგმენტებს შორის. საშუალო მაჩვენებლები ქვეყნის ან ქალაქის მასშტაბით უკვე აღარ იძლევა კონკრეტული ობიექტის პერსპექტივებზე მსჯელობის საშუალებას. მყიდველთა შეზღუდული ბიუჯეტების პირობებში ყველაზე ძვირადღირებულ ლოტებს უჭირთ გაყიდვების ძველი დინამიკის შენარჩუნება, ხოლო უფრო დაბალი საერთო ღირებულების მქონე კომპაქტური ბინები კლიენტების უფრო ფართო წრისთვის ხელმისაწვდომი რჩება. დაბანდებების პოტენციალი ასეთ პირობებში უფრო მეტად არის დამოკიდებული ფასის შესაბამისობაზე რეალურ მოთხოვნასთან.

მოსკოვი საოფისე მშენებლობის მოცულობას სამჯერ გაზრდის

Tue, 18 Aug 2026 15:51:49 +0300

2026-2030 წლებში მოსკოვში Prime, A და B+ კლასის 7,3 მლნ კვ. მ ოფისის აშენება იგეგმება. გაცხადებული მოცულობა თითქმის სამჯერ აღემატება წინა ხუთწლიანი პერიოდის მაჩვენებელს. CORE.XP-ის ანალიტიკოსების შეფასებით, ყველა პროექტის მითითებულ ვადებში განხორციელება ვერ მოხერხდება, ამიტომ ექსპლუატაციაში შესვლის ფაქტობრივი მოცულობა უფრო დაბალი იქნება.

მოსკოვის საოფისე ბაზარი: მიწოდება იზრდება

2021–2025 წლებში მოსკოვში დაახლოებით 2,5 მლნ კვ. მ საოფისე უძრავი ქონება შევიდა ექსპლუატაციაში. ახალი მიწოდების საშუალო წლიური მოცულობა 505 000 კვ. მ-ს შეადგენდა, ხოლო 2025 წელს 717 000 კვ. მ-ს მიაღწია. ამავდროულად, თავისუფალი ფართების წილი ისტორიულ მინიმუმამდე — 3,5%-მდე დაეცა, ხოლო იჯარის განაკვეთები 40%-ით გაიზარდა, რამაც პირველად გადაუსწრო ინფლაციას.

2026 წლის მეორე კვარტლის ბოლოს დედაქალაქის საოფისე ბაზრის მოცულობამ Prime, A, B+ და B- კლასებში 19,9 მლნ კვ. მ შეადგინა. თავისუფალი ფართების წილი 7%-მდე გაიზარდა. პირველ ნახევარწელში ექსპლუატაციაში შევიდა 585 000 კვ. მ ოფისი, ხოლო იჯარასა და შეძენაზე მოთხოვნის მოცულობამ 523 000 კვ. მ შეადგინა. ვაკანტურობის ზრდა ბაზარზე ახალი ბიზნეს-ცენტრების გამოსვლას უკავშირდება.

2026–2030 წლებისთვის დეველოპერებმა 7,3 მლნ კვ. მ ახალი ოფისი დააანონსეს. გაცხადებული გეგმების მიხედვით, ექსპლუატაციაში შესვლის საშუალო წლიურმა მოცულობამ შესაძლოა დაახლოებით 1,5 მლნ კვ. მ შეადგინოს — თითქმის სამჯერ მეტი წინა პერიოდის მაჩვენებელზე. დეველოპერების აქტივობას მხარს უჭერს ხარისხიანი მიწოდების შენარჩუნებული დეფიციტი, საიჯარო განაკვეთების ზრდა და საქალაქო პროგრამები.

საქალაქო პროგრამებს ოფისები ახალ რაიონებში გაჰყავს

საქალაქო პროგრამები მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს საქმიანი უძრავი ქონების განთავსებაზე. დაანონსებული 7,3 მლნ კვ. მ მშენებლობიდან 3,8 მლნ კვ. მ მოდის პროექტებზე შრომის გამოყენების ადგილების შექმნის (МПТ), მასშტაბური საინვესტიციო პროექტებისა (МаИП) და ტერიტორიების კომპლექსური განვითარების (КРТ) ფარგლებში. კიდევ 3,5 მლნ კვ. მ ამ მექანიზმების მონაწილეობის გარეშე ხორციელდება.

МПТ და КРТ ასტიმულირებს საქმიანი უძრავი ქონების გაჩენას საცხოვრებელ კვარტლებთან ახლოს და იმ რაიონებში, სადაც ადრე საოფისე მშენებლობა პრაქტიკულად არ მიმდინარეობდა. ახალი ობიექტები ჩნდება არა მხოლოდ ჩამოყალიბებულ ბიზნეს-კლასტერებში, არამედ ისეთ ლოკაციებშიც, როგორიცაა Северный речной порт, Тульская, Хорошёво-Мнёвники, Очаково-Матвеевское და Волоколамское шоссе.

პროექტები საქალაქო მექანიზმების მხარდაჭერის გარეშე კვლავ უპირატესად ჩამოყალიბებულ საქმიან რაიონებსა და მიმდებარე ტერიტორიებზეა კონცენტრირებული.

ყველაზე დიდი მოცულობა დაანონსებულია Большой Сити-ში (Москва-Сити-ს გათვალისწინების გარეშე). მსხვილი პორტფელები ასევე კონცენტრირებულია Белорусско-Савёловский-ს რაიონში, დასავლეთით ТТК-სა და МКАД-ს შორის, Москва-Сити-ში, დედაქალაქის ჩრდილოეთით და Рублёво-Архангельское-ში.

მომავალში МПТ-ისა და КРТ-ის გავლენა საოფისე უძრავი ქონების განლაგებაზე შენარჩუნდება. პერსპექტიულ ტერიტორიებს შორის CORE.XP გამოყოფს Южный порт-ს, Магистральные улицы-სა და Коммунарка-ს, სადაც КРТ-ის ფარგლებში მომავალი მშენებლობის დაახლოებით 448 000 კვ. მ არის გაცხადებული.

მოსკოვის საოფისე ბაზრის უმსხვილესი დეველოპერები

რვა უმსხვილეს დეველოპერზე მოდის ახალი საოფისე მშენებლობის მთელი გაცხადებული მოცულობის ნახევარზე მეტი. ყველაზე დიდი პორტფელი აქვს Stone-ს — 22 შენობა საერთო ფართობით 758 000 კვ. მ. მეორე ადგილზეა MR Group 12 ობიექტითა და 717 000 კვ. მ-ით, მესამეზე — «Новая Эра», რომელსაც აქვს რვა პროექტი საერთო ფართობით 698 000 კვ. მ.

«СберСити»-ს პორტფელში შვიდი შენობაა საერთო ფართობით 442 000 კვ. მ. FORMA-მ 341 000 კვ. მ-ზე 13 ობიექტი დააანონსა, GRANARD-მა — ექვსი 310 000 კვ. მ-ზე. «Донстрой» გეგმავს სამი საოფისე ობიექტის აშენებას საერთო ფართობით 291 000 კვ. მ, «Страна Девелопмент» — ოთხის 227 000 კვ. მ-ზე.

Stone და MR Group პროექტებს უპირატესად ჩამოყალიბებულ საქმიან კლასტერებში ავითარებენ — Белорусско-Савёловский-ს რაიონში, Большой Сити-ში და მოსკოვის დასავლეთით ТТК-სა და МКАД-ს შორის. საცხოვრებელ სეგმენტზე სპეციალიზებული დეველოპერები, კერძოდ FORMA, «Донстрой» და GRANARD, უფრო ხშირად იყენებენ МПТ და КРТ პროგრამებს და გამოდიან რაიონებში, სადაც საოფისე ბაზარი ჯერჯერობით ნაკლებად არის განვითარებული.

ფართების 60%-ზე მეტი ჯერ რეალიზებული არ არის

2026 წლის პირველი ნახევრისთვის საოფისე მშენებლობის დაანონსებული მოცულობის 62%, ანუ 4,5 მლნ კვ. მ, ჯერ არ იყო რეალიზებული. დარჩენილი 2,8 მლნ კვ. მ უკვე გაყიდულია ან გაქირავებულია, ან შენდება კონკრეტული დამკვეთისთვის.

ხელმისაწვდომი ფართების ყველაზე დიდი მოცულობა Белорусско-Савёловский-ს რაიონშია კონცენტრირებული — 623 000 კვ. მ. დასავლეთის მიმართულებით ТТК-სა და МКАД-ს შორის თავისუფალია 597 000 კვ. მ, Большой Сити-ში (Москва-Сити-ს გამოკლებით) — 575 000 კვ. მ, ხოლო Москва-Сити-ში — 502 000 კვ. მ.

პროექტების რეალიზაციის ხარისხი საგრძნობლად განსხვავდება ლოკაციის მიხედვით. მაგალითად, Рублёво-Архангельское-ში გაცხადებული 514 000 კვ. მ ფართობიდან თავისუფალია 154 000 კვ. მ. ჩრდილოეთის მიმართულებით ТТК-სა და МКАД-ს შორის სიტუაცია საპირისპიროა: 517 000 კვ. მ-დან მხოლოდ მცირე ნაწილია რეალიზებული, ხოლო 483 000 კვ. მ კვლავ ხელმისაწვდომი რჩება.

მოსკოვის დეველოპერები ფსონს ოფისების გაყიდვაზე დებენ

გაყიდვა მოსკოვში ახალი საოფისე პროექტების რეალიზაციის მთავარ გზად რჩება. მასზე მოდის დაანონსებული მოცულობის 53% — დაახლოებით 3,9 მლნ კვ. მ. ამ ფართების უმეტესი ნაწილი, 2,8 მლნ კვ. მ, შეთავაზებული იქნება ცალკეული ბლოკების ან სართულების სახით, ხოლო კიდევ დაახლოებით 1 მლნ კვ. მ — მთლიანი შენობებით.

CORE.XP ასეთ მოდელს ნასესხები დაფინანსების მაღალ ღირებულებასა და მშენებლობის თვითღირებულების ზრდას უკავშირებს. ძვირი დაკრედიტების პირობებში ობიექტების იჯარით გაცემა დეველოპერებისთვის ნაკლებად მიმზიდველ შემოსავლიანობას უზრუნველყოფს.

მომავალი ოფისების მხოლოდ 8%-ის, ანუ 555 000 კვ. მ-ის გაცემა იგეგმება ექსკლუზიურად იჯარით. კიდევ დაახლოებით 1,1 მლნ კვ. მ შენდება კონკრეტული დამკვეთებისთვის. 1,4 მლნ კვ. მ-ისთვის რეალიზაციის გზა ჯერ განსაზღვრული არ არის, ხოლო დაახლოებით 300 000 კვ. მ შესაძლოა შეთავაზებული იყოს როგორც იჯარისთვის, ისე შესაძენად.

მცირე ბლოკებად გაყიდვა მყიდველებისთვის შესვლის ღირებულების შემცირებისა და მათი წრის გაფართოების საშუალებას იძლევა. თუმცა, ასეთი სქემა ზრდის მესაკუთრეთა რაოდენობას ერთ ბიზნეს-ცენტრში, ართულებს ობიექტის მართვას და ამცირებს მსხვილი კორპორაციული დამქირავებლებისთვის ხელმისაწვდომი ფართების მოცულობას.

ფაქტობრივი ექსპლუატაციაში შესვლა შესაძლოა გეგმებზე დაბალი იყოს

2030 წლამდე მოსკოვში შესაძლოა ექსპლუატაციაში შევიდეს დაახლოებით 5,6 მლნ კვ. მ ახალი ოფისი — 1,7 მლნ კვ. მ-ით ნაკლები გაცხადებულ მოცულობაზე. მიზეზი პროექტების მნიშვნელოვანი ნაწილის დაბალი მზადყოფნაა: მომავალი ობიექტების თითქმის ნახევარი ჯერ კიდევ დაპროექტების ეტაპზეა.

კიდევ 3,1 მლნ კვ. მ მშენებლობის პროცესშია, ხოლო 600 000 კვ. მ უკვე მზადაა და ექსპლუატაციაში მიღების ნებართვა აქვს. მოსკოვში საოფისე ობიექტის მშენებლობის საშუალო ვადა სამიდან ოთხ წლამდეა, ამიტომ რეალიზაციის ვადების გადატანამ შესაძლოა არსებითი გავლენა მოახდინოს მიწოდების საბოლოო მოცულობაზე.

CORE.XP დაანონსებული პროექტების დაახლოებით 30%-ისთვის ვადების გადატანის ალბათობას ვარაუდობს. განსაკუთრებით შესამჩნევი კორექტირებები მოსალოდნელია 2027–2029 წლებში: ამ წლებისთვის ექსპლუატაციაში შესვლის პროგნოზი შეადგენს 704 000 კვ. მ-ს, 1,102 მლნ და 1,327 მლნ კვ. მ-ს შესაბამისად. თავდაპირველად დეველოპერები 1,114 მლნ, 1,603 მლნ და 2,028 მლნ კვ. მ-ს აცხადებდნენ. 2030 წლისთვის კი, პირიქით, ანალიტიკოსები 1,369 მლნ კვ. მ-ს ელიან თავდაპირველი გეგმის 1,162 მლნ კვ. მ-ის ნაცვლად.

რა განსაზღვრავს საოფისე პროექტების წარმატებას

საქალაქო პროგრამებში მონაწილეობა თავისთავად არ იძლევა კომერციული წარმატების გარანტიას. CORE.XP-ის შეფასებით, ყველაზე დიდი შანსი აქვთ პროექტებს, რომლებიც აძლიერებენ უკვე ჩამოყალიბებულ საქმიან ტერიტორიებს და უზრუნველყოფენ მეტროსთან მოსახერხებელ წვდომას, ხარისხიან ინფრასტრუქტურასა და თანამედროვე დაგეგმარებას. ახალი საოფისე რაიონებისთვის მთავარი გამოწვევა მდგრადი მოთხოვნის ფორმირება იქნება.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მიწოდების გაფართოება ბაზრის უფრო შესამჩნევ სეგმენტაციამდე მიგვიყვანს. მოთხოვნად საქმიან ლოკაციებში არსებულმა ობიექტებმა შესაძლოა შეინარჩუნონ მაღალი ლიკვიდურობა, მაშინ როცა პროექტები რაიონებში, სადაც საოფისე მოთხოვნა ჯერ არ ჩამოყალიბებულა, უფრო მეტად იქნებიან დამოკიდებულნი ტერიტორიის განვითარების ტემპებზე.

მთლიანობაში, საოფისე სეგმენტის პერსპექტივები პოზიტიური რჩება, თუმცა შემდგომი ზრდა ნაკლებად ერთგვაროვანი იქნება. მოსკოვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებისთვის დამატებით რისკ-ფაქტორად გეოპოლიტიკური სიტუაცია და მასთან დაკავშირებული საფრთხეები რჩება.

უძრავი ქონება — რუსეთი - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz​