რუსები ბინადრობის ნებართვით ევროკავშირის ქვეყნებში

ოთხ წელიწადში ესპანეთის მოქმედი ბინადრობის ნებართვის მქონე რუსეთის მოქალაქეების რაოდენობა 44 400-ით გაიზარდა. კვიპროსზე ზრდამ შეადგინა 26 800, საფრანგეთში — 13 700. ლატვიაში, ესტონეთსა და ჩეხეთში კი ასეთი დოკუმენტების რაოდენობა, პირიქით, შემცირდა.

მოქმედი ნებართვების საერთო რაოდენობით გერმანია ლიდერობს: 2025 წლის ბოლოსთვის ისინი ჰქონდა დაახლოებით 218 000 რუსს. ესპანეთმა 117 000-ით მეორე ადგილი დაიკავა. შედარებისთვის, 2021 წლის ბოლოს ესპანეთის ბინადრობის ნებართვა რუსეთის დაახლოებით 73 000 მოქალაქეს გააჩნდა.

ზრდა გაგრძელდა 2026 წლის პირველ ნახევარშიც. 30 ივნისის მდგომარეობით, ზოგადი მიგრაციული რეჟიმით მოქმედი ნებართვა რუსეთის 107 449 მოქალაქეს ჰქონდა — 14,1%-ით მეტს, ვიდრე ერთი წლით ადრე. მეორე კვარტალში მაჩვენებელი 3,7%-ით გაიზარდა, ესპანეთის მიგრაციის სამინისტროსთან არსებული იმიგრაციის მუდმივმოქმედი ობსერვატორიის (OPI) მონაცემებით. დოკუმენტების მფლობელთაგან 55% ქალია, 15% — 16 წლამდე ასაკის ბავშვი. საშუალო ასაკი — 39 წელი.

https://www.inclusion.gob.es/documents/3976286/3995073/stock_documentacion_nota

OPI-ის სტატისტიკაში რუსები მერვე ადგილს იკავებენ მოქმედი ბინადრობის ნებართვის მქონე უცხოელებს შორის. უფრო დიდი ჯგუფები წარმოდგენილია მაროკოს, უკრაინის, კოლუმბიისა და ჩინეთის მოქალაქეებით. უფრო მაღლა ასევე იმყოფებიან ვენესუელიდან, პერუდან და ეკვადორიდან ჩასულები.

2025 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, ესპანეთის სტატისტიკის ეროვნულმა ინსტიტუტმა (INE) დაარეგისტრირა რუსეთის მოქალაქეობის მქონე 110 665 მცხოვრები. ერთი წლით ადრე მათი რიცხვი 106 375 იყო. ნამატმა 12 თვის განმავლობაში შეადგინა 4 290 ადამიანი, ანუ დაახლოებით 4%.

https://www.ine.es/dyngs/Prensa/es/CensoVariables2025.html

ესპანეთის ბინადრობის ნებართვის მიღების წესები

ესპანეთმა დახურა ოქროს ვიზების პროგრამა 2025 წლის 3 აპრილს. უძრავი ქონების შეძენა და სხვა ინვესტიციები აღარ წარმოადგენს საფუძველს საინვესტიციო პროგრამით ბინადრობის ნებართვის მისაღებად. გაუქმებამდე შეტანილი განაცხადები განიხილება ძველი წესებით. მანამდე გაცემული დოკუმენტები ინარჩუნებს ძალას, ხოლო გახანგრძლივების წესს არეგულირებს გარდამავალი დებულებები.

2025 წლის 20 მაისიდან ქვეყანაში მოქმედებს განახლებული ესპანეთში ბინადრობის ნებართვის მიღების წესები. ცვლილებები შეეხო დროებითი ცხოვრების გაფორმებას, შრომით საფუძვლებსა და ოჯახის გაერთიანების პროცედურებს.

რუსებს შეუძლიათ პრეტენზია განაცხადონ ბინადრობის ნებართვაზე შრომითი კონტრაქტის, ბიზნესის ან ოჯახის გაერთიანების საფუძველზე. ფინანსურად დამოუკიდებელი განმცხადებლებისთვის ხელმისაწვდომია ცხოვრება მუშაობის უფლების გარეშე. ციფრული ნომადებისთვის გათვალისწინებულია ცალკე სტატუსი, რომელიც საშუალებას იძლევა პროფესიული საქმიანობა დისტანციურად წარიმართოს უპირატესად უცხოურ კომპანიებში.

საიმიგრაციო ორგანოები ამოწმებენ შემოსავლის წყაროებს, დასაქმების ხასიათსა და წარმოდგენილ მონაცემებს არჩეული კატეგორიის შესაბამისად. ფინანსურად დამოუკიდებელი პირებისთვის დადგენილი კრიტერიუმები განსხვავდება ციფრული ნომადის სტატუსის გაფორმების პირობებისგან. საცხოვრებლის შეძენა არ ცვლის კანონით გათვალისწინებულ არცერთ საფუძველს ცხოვრებისთვის.

ესპანეთის უძრავი ქონება: რუსების მოთხოვნა

ესპანეთის ბინადრობის ნებართვის მქონე რუსების რიცხვი იზრდება, თუმცა რუსეთის მოქალაქეთა წილი უცხოელ მყიდველებს შორის მცირდება. 2025 წელს რუსებმა დადეს უცხოელთა შორის ესპანეთში უძრავი ქონების გარიგებების 1,79%, წინა წლის 2,44%-ის საპირისპიროდ. 0,65 პროცენტული პუნქტით შემცირება დააფიქსირა უძრავი ქონების რეგისტრატორთა კოლეგიამ.

რუსი მყიდველების წილმა კლება განაგრძო 2026 წლის მეორე კვარტალშიც: 1,47% უცხოელთა შორის გარიგებებში, წინა წლის 1,74%-თან შედარებით. ბრიტანელებმა ასეთი გარიგებების 6,99% განახორციელეს, ნიდერლანდების მოქალაქეებმა — 6,94%, გერმანიის — 6,11%. ამავდროულად, უცხოელმა მყიდველებმა განახორციელეს ყველა რეგისტრირებული ესპანეთში საცხოვრებლის შეძენის 15,98%.

წილის შემცირება ჯერ კიდევ არ ნიშნავს, რომ რუსეთის მოქალაქეები აბსოლუტურ მაჩვენებლებში ნაკლებ გარიგებას დებენ. პროცენტი დამოკიდებულია სხვა ქვეყნებიდან მყიდველთა აქტიურობაზეც, ამიტომ შესაძლოა შემცირდეს რუსული შესყიდვების სტაბილური რაოდენობის დროსაც კი. რეალური დინამიკის შესაფასებლად საჭიროა ოპერაციების რაოდენობის მონაცემები და არა მხოლოდ მოთხოვნის განაწილება მოქალაქეობის მიხედვით.

რეგისტრატორები არ უთითებენ, ბინა იყიდა ბინადრობის ნებართვის მქონე პირმა თუ საზღვარგარეთ მცხოვრებმა რუსეთის მოქალაქემ. ამასთან, საცხოვრებლად გადასვლისთვის აუცილებელი არ არის მესაკუთრე გახდეთ: რუსული თემის ზრდამ შესაძლოა მხარი დაუჭიროს მოთხოვნას გრძელვადიან იჯარაზეც. გამოქვეყნებული სტატისტიკა ჯერჯერობით არ იძლევა იმის დადგენის საშუალებას, თუ რამდენ საცხოვრებელს ყიდულობენ ან ქირაობენ უშუალოდ ბინადრობის ნებართვის მქონე რუსები.

ესპანეთის ბინადრობის ნებართვის პერსპექტივები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ესპანეთი ინარჩუნებს რუსეთის მოქალაქეების შემოდინების პოტენციალს. ახალი გადმოსვლები გააგრძელებს მიგრაციულ სტატისტიკაზე ზემოქმედებას მოქმედი ბინადრობის ნებართვების გაგრძელებასთან და მუდმივი სტატუსის მიღებასთან ერთად. ამ პროცესების ერთობლიობას შეუძლია შეინარჩუნოს რუსების სტაბილური ყოფნა ქვეყანაში კანონმდებლობის კორექტირების პირობებშიც კი.

დინამიკაზე გავლენას მოახდენს დასაქმების, ბიზნესის წარმოების, ოჯახების გაერთიანების პირობები და მოთხოვნები ფინანსურად დამოუკიდებელი განმცხადებლების მიმართ. ცალკეული ნორმების გამკაცრებამ შესაძლოა შეცვალოს მიმართვების სტრუქტურა და გადასახლების ტემპები. ამავდროულად, შეზღუდვები ერთ კატეგორიაში სულაც არ აისახება ესპანეთისადმი საერთო ინტერესზე.

მნიშვნელოვანი ორიენტირი გახდება პირველადი გაცემების, გაგრძელებებისა და მუდმივ საცხოვრებელზე გადასვლების თანაფარდობა. ეს მონაცემები დაეხმარება ახალი განმცხადებლებისა და იმ მოქალაქეების წვლილის შეფასებას, რომლებიც უკვე ცხოვრობენ ქვეყანაში. საზოგადოების გაფართოებამ შესაძლოა გაზარდოს მოთხოვნა გრძელვადიან იჯარაზე, თუმცა არ იძლევა საცხოვრებლის გაყიდვების თანაზომიერი ზრდის გარანტიას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

კითხვები და პასუხები ესპანეთის ბინადრობის ნებართვის შესახებ

რამდენ რუსს აქვს ესპანეთის მოქმედი ბინადრობის ნებართვა?

2025 წლის ბოლოს ესპანეთში მოქმედებდა ბინადრობის ნებართვა რუსეთის 117 000 მოქალაქისთვის, Eurostat-ის თანახმად. ამ მაჩვენებლით ქვეყანა ევროკავშირში მეორე ადგილს იკავებს გერმანიის შემდეგ. სტატისტიკა ასახავს მოქმედ დოკუმენტებს და არა წლის განმავლობაში ახალი განცხადებების რაოდენობას.

როგორ შეიცვალა ესპანეთის ბინადრობის ნებართვის მქონე რუსების რაოდენობა ოთხ წელიწადში?

2021 წლის ბოლოდან 2025 წლის ბოლომდე ზრდამ შეადგინა 44 400 ადამიანი, ანუ 61%. ეს არის უდიდესი აბსოლუტური მატება ევროკავშირის სახელმწიფოებს შორის განსახილველ პერიოდში. შედარებისთვის, კვიპროსზე მაჩვენებელი გაიზარდა 26 800-ით, საფრანგეთში — 13 700-ით.

რას აჩვენებს ესპანეთის ბინადრობის ნებართვის სტატისტიკა 2026 წლის პირველი ნახევრისთვის?

ესპანეთის იმიგრაციის მუდმივმოქმედი ობსერვატორიის მონაცემებით, 2026 წლის 30 ივნისს 107 449 რუსს ჰქონდა დოკუმენტები ზოგად მიგრაციულ რეჟიმში. წელიწადში მაჩვენებელი გაიზარდა 14,1%-ით. ეს მონაცემები მოიცავს ნებართვების ცალკეულ კატეგორიას, ამიტომ მათი პირდაპირ შედარება Eurostat-ის 2025 წლის შედეგებთან არ შეიძლება.

რა საფუძვლებით შეუძლიათ რუსებს ესპანეთის ბინადრობის ნებართვის მიღება?

ესპანეთის კანონმდებლობა ითვალისწინებს შრომით და საქმიან საფუძვლებს, ოჯახის გაერთიანებას, ცხოვრებას ფინანსურად დამოუკიდებელი განმცხადებლებისთვის და ცალკე სტატუსს ციფრული ნომადებისთვის. მოთხოვნები შემოსავალზე, დასაქმებასა და დოკუმენტებზე დამოკიდებულია არჩეულ კატეგორიაზე. პირობების დაცვას საიმიგრაციო ორგანოები განცხადების განხილვისას ამოწმებენ.

რატომ აღარ იძლევა უძრავი ქონების შეძენა ესპანეთის ბინადრობის ნებართვის უფლებას?

2025 წლის 3 აპრილიდან ესპანეთმა შეწყვიტა ახალი ოქროს ვიზების გაცემა ინვესტიციებისთვის, მათ შორის უძრავი ქონების შეძენისთვის. საცხოვრებლის ფლობა არ ცვლის ბინადრობის ნებართვის მისაღებად მოქმედ საფუძვლებს. მანამდე გაცემული საინვესტიციო ნებართვებისთვის გათვალისწინებულია გარდამავალი პირობები.

ავიამიმოსვლა რუსეთსა და ჩინეთს შორის

ვიცე-პრემიერმა ტატიანა გოლიკოვამ წამოაყენა ინიციატივა რუსეთსა და ჩინეთს შორის ავიარეისების რაოდენობის გაზრდის შესახებ. 19 ოქტომბერს სანქტ-პეტერბურგში გამართულ ორმხრივი კომისიის სხდომაზე მან ასევე მხარი დაუჭირა საავტომობილო ტურიზმის განვითარებასა და საექსკურსიო პროგრამების გაფართოებას. ახალი მარშრუტები და მათი ამოქმედების ვადები ჯერჯერობით არ დასახელებულა.

რეგულარული ავიამიმოსვლა ოქტომბრის სხდომამდეც გაფართოვდა. ტრანსპორტის სამინისტროს მონაცემებით, 2026 წლის ზაფხულში ორივე ქვეყნის კომპანიები კვირაში 309 რეისს ასრულებდნენ, წინა წლის 230-თან შედარებით. იანვარ–ივლისში ამ მიმართულებით რუსული ავიაკომპანიების მომსახურებით 1,3 მლნ-ზე მეტმა ადამიანმა ისარგებლა — 50%-ით მეტმა, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში.

2026 წლის მაისში პირდაპირი რეისები ჩინეთში რუსეთის ფედერაციის 14 ქალაქიდან სრულდებოდა. ATOR-ის მონაცემებით, მგზავრებს გადაჯდომის გარეშე შეეძლოთ გაფრენა ჩინეთის 17 აეროპორტში, მათ შორის პეკინში, შანხაისა და გუანჯოუში. ივლისში ეკონომიკური განვითარების მინისტრის მოადგილემ დიმიტრი ვახრუკოვმა წამოაყენა წინადადება კამჩატკაზე, ალთაიში, ტიუმენსა და რუსეთის ჩრდილოეთში ფრენების გახსნის შესახებ. ამჟამად ამ რეგიონებს ჩინეთთან პირდაპირი კავშირი არ აქვთ, თუმცა იქ სტუმრების მისაღებად ინფრასტრუქტურა უკვე არსებობს.

უვიზო რეჟიმი რუსეთსა და ჩინეთს შორის

2025 წლის 15 სექტემბრიდან რუსეთის მოქალაქეებისთვის ხელმისაწვდომია უვიზო შესვლა ჩინეთში 30 დღემდე ვადით. 1 დეკემბრიდან რუსეთის ფედერაციამ ანალოგიური წესი შემოიღო ჩინეთის მოქალაქეებისთვის. წესები ვრცელდება მოკლევადიან ვიზიტებზე და არ ცვლის სამუშაო ან სასწავლო ნებართვებს.

ორივე ქვეყანამ შეთანხმება 2027 წლის 31 დეკემბრამდე გაახანგრძლივა. ნებადართულია სტუმრად და საქმიანი ვიზიტები, ასევე ტრანზიტი.

ტუროპერატორებმა გააფართოვეს შეთავაზებები ჩინეთის მიმართულებით. 2026 წლის პროგრამებში შედის ტურები ჩინეთში პეკინის, შანხაის, სიანისა და სუჯოუს მონახულებით, მოგზაურობები ჭანგწიაწიეს მთებში და დასვენება ჰაინანზე. ზოგიერთი მარშრუტი აერთიანებს ექსკურსიებს ისტორიულ ქალაქებში და სანაპიროზე დასვენებას.

მოგზაურობები რუსეთსა და ჩინეთში

2025 წელს რუსეთის მოქალაქეებმა განახორციელეს 1 360 300 ტურისტული მოგზაურობა ჩინეთში — 33,6%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, FSB-ის სასაზღვრო სამსახურის მონაცემებით. რუსეთში იმავე პერიოდში დასასვენებლად ჩავიდა ჩინეთის 834 466 მოქალაქე — 1,6%-ით ნაკლები, ვიდრე 2024 წელს.

2025 წლის ორმხრივი ტურისტული ნაკადის შეფასებები განსხვავებულია. მთავრობაში განაცხადეს 3 მლნ-ზე მეტი ვიზიტის შესახებ, FSB-ის სასაზღვრო სამსახურმა კი დასვენების მიზნით 2 194 766 მოგზაურობა დაარეგისტრირა. პირველი გაანგარიშების მეთოდოლოგია გამოქვეყნებული არ არის, ამიტომ პირდაპირი შედარება არაკორექტულია.

სტატისტიკა 2025 წლისთვის: წყაროების შედარება

2026 წლის იანვარ–მარტში რუსებმა განახორციელეს 395 913 ტურისტული მოგზაურობა ჩინეთში — 62,4%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. 2026 წლის ექვსი თვის განმავლობაში ჩინეთიდან ტურისტების რაოდენობა 380 600-მდე გაიზარდა (+19,8% 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით). 2019 წლის პირველ ნახევარში მაჩვენებელი უფრო მაღალი იყო — 592 000.

ტურიზმის პერსპექტივები 2030 წლამდე

2030 წლისთვის რუსეთი ყოველწლიურად 5,5 მლნ ჩინელი ტურისტის მიღებას გეგმავს. ამ მიზნის მისაღწევად საჭირო იქნება სატრანსპორტო ქსელის გაფართოება, რეგიონების ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესება და მეტი სასტუმრო და საექსკურსიო მომსახურების შეთავაზება. განსაკუთრებულ მნიშვნელობას ხელისუფლება მოსკოვსა და სანქტ-პეტერბურგს გარეთ არსებულ მარშრუტებს ანიჭებს.

ერთ-ერთი ასეთი პროექტი გახდა ტურისტული მარშრუტი „ჩაის დიდი გზა“, რომელსაც რუსეთის ფედერაცია ჩინეთთან და მონღოლეთთან ერთად ავითარებს. მხარეები ამზადებენ ტრანსსასაზღვრო სარკინიგზო პროგრამებს, ხოლო 2026 წლის ზაფხულში გამოსცადეს საავტომობილო ვარიანტი ბურიატიის გავლით საპილოტე მოგზაურობის დროს. მასობრივი ავტოტურიზმისთვის ჯერ კიდევ საჭიროა პირადი ავტომობილებით საზღვრის გადაკვეთის გამარტივება.

International Investment -ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ რუსეთში მოგზაურობის მიმზიდველობა შემცირდა რთული ვითარების გამო: რეისების დაგვიანება და გაუქმება, დრონების ხშირი თავდასხმები. განრიგის ცვლილებები ართულებს მოგზაურობის დაგეგმვას და შეიძლება გამოიწვიოს დამატებითი ხარჯები ბილეთებსა და განთავსებაზე. ტურისტული მიზნების მისაღწევად რუსეთს დასჭირდება არა მხოლოდ ახალი მარშრუტების გახსნა, არამედ აეროპორტების სტაბილური მუშაობისა და მოგზაურთა უსაფრთხოების უზრუნველყოფა.

უცხოური უძრავი ქონების რეიტინგი

2026 წლის III კვარტალში რუსების მიერ უძრავი ქონების შესაძენად ყველაზე პოპულარული ქვეყნების რეიტინგს სათავეში არაბთა გაერთიანებული საამიროები ჩაუდგა. მეორე ადგილი ტაილანდმა დაიკავა, მესამე — საქართველომ, რომელიც პირველ ნახევარწელში მეხუთე პოზიციაზე იმყოფებოდა. შემდეგ მოდის თურქეთი, ხოლო მეხუთე ადგილი მავრიკიმ და ომანმა გაიყვეს. საბერძნეთმა, საფრანგეთმა და ესპანეთმა, რომლებიც მანამდე ყველაზე მოთხოვნად მიმართულებებს შორის იყვნენ, პოზიციები სხვა ქვეყნებს დაუთმეს, თუმცა ევროპული უძრავი ქონებისადმი ინტერესი კვლავ ნარჩუნდება.

რეიტინგში ცვლილებები სულაც არ ნიშნავს, რომ რუსი მყიდველების პრეფერენციები არსებითად შეიცვალა. NF Group-ში განმარტეს, რომ კვარტალურ შედეგებზე ცალკეული მსხვილი გარიგებები ახდენს გავლენას, ამიტომ წლის ბოლოს ქვეყნების პოზიციები შესაძლოა კვლავ შეიცვალოს.

უცხოური უძრავი ქონების შერჩევისას რუსები ითვალისწინებენ მისი პირადი საცხოვრებლისა და დასვენებისთვის გამოყენების, ასევე გაქირავებიდან შემოსავლის მიღების შესაძლებლობას. ინტერესი ნარჩუნდება ელიტური საცხოვრებლის მიმართაც, რომელიც ყველაზე მოთხოვნად ქვეყნებში ზომიერად ძვირდება ინფლაციისა და სამშენებლო ხარჯების ზრდის გამო. ფასების არსებით კლებას ან მკვეთრ ნახტომებს ანალიტიკოსები არ აფიქსირებენ.

მნიშვნელოვან როლს ასრულებს სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობა და ქვეყანაში შესვლის პირობები. NF Group-ის უცხოური და საკურორტო უძრავი ქონების დეპარტამენტის დირექტორი ანა ლარინა ელის მოთხოვნის შენარჩუნებას იმ მიმართულებებზე, სადაც არის პირდაპირი ავიამიმოსვლა და უვიზო რეჟიმი.

ვინ ყიდულობს უძრავ ქონებას საქართველოში

რუსები თანდათან ზრდიან საკუთარ წილს თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2024 წელს მათი წილი მსხვილი დეველოპერების ახალაშენებული ბინების გარიგებებში შეადგენდა 2%-ს, 2025 წელს — 3%-ს, ხოლო 2026 წლის იანვარ-ივლისში 4%-ს მიაღწია. ძირითად მოთხოვნას საქართველოს მკვიდრები უზრუნველყოფენ — 74%. კიდევ 11% ისრაელის მოქალაქეებზე მოდის.

ბათუმში მოთხოვნის სტრუქტურა უფრო მრავალფეროვანია. ექსპერტებმა შეისწავლეს გაყიდვები 30-ზე მეტ საცხოვრებელ კომპლექსში, რომლებიც ახალაშენებულების ადგილობრივი ბაზრის დაახლოებით 40%-ს მოიცავს. 2026 წლის I კვარტალში საქართველოს მცხოვრებთა წილმა შეადგინა 37%, ევროპის ქვეყნების მოქალაქეების — 18%, ისრაელის — 16%. რუსეთზე, უკრაინასა და ბელარუსზე ერთად მოდიოდა 13%, თურქეთზე — 10%.

Colliers Georgia ასევე აფიქსირებს უცხოელების წილის ზრდას თბილისის ბინების გაყიდვებში — 2026 წლის ივლისის 12%-დან აგვისტოს 14%-მდე. ბათუმში ეს მაჩვენებელი იმავე პერიოდში 48%-დან 52%-მდე გაიზარდა.

უძრავი ქონების მყიდველები თბილისსა და ბათუმში

შენიშვნა: თბილისი — Galt & Taggart-ის მონაცემები 2026 წლის იანვარ-ივლისისთვის მსხვილი დეველოპერების ახალაშენებულებზე; ბათუმი — 2026 წლის I კვარტალი, საცხოვრებელი კომპლექსების შერჩევა. ტირე ნიშნავს შესადარებელი მონაცემების არარსებობას.

ბინების გაყიდვები: თბილისი და ბათუმი

Colliers Georgia-ს ანალიტიკოსებმა 2026 წლის აგვისტოს შედეგებით ახალი ტენდენციები გამოავლინეს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე. კვლევა მოიცავს ბინების ყიდვა-გაყიდვის ყველა ოპერაციას, მყიდველების მოქალაქეობის მიუხედავად.

თბილისში დაიდო 3 388 გარიგება, რაც 18,9%-ით მეტია 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. გაყიდვების ფულადი მოცულობა კიდევ უფრო მკვეთრად გაიზარდა — 35,2%-ით და $297 მლნ შეადგინა. განსაკუთრებით გაიზარდა აქტივობა ახალაშენებულების სეგმენტში — 23,7%-ით. ძველ საცხოვრებელ ფონდში მატებამ მხოლოდ 3,8% შეადგინა.

ბათუმში გაყიდული ბინების რაოდენობა 4,3%-ით შემცირდა — 1 235-მდე. ამასთან, შეძენილი უძრავი ქონების საერთო ღირებულება 2,9%-ით გაიზარდა და $81 მლნ მიაღწია. ახალ პროექტებში დაფიქსირდა 6,3%-იანი კლება, ხოლო ძველ საცხოვრებელ ფონდში — 31,4%-იანი ზრდა.

ბათუმში უარყოფით დინამიკას ექსპერტები უკავშირებენ 2025 წლის აგვისტოს მაღალ ბაზას, როდესაც რამდენიმე საცხოვრებელ კომპლექსში ერთდროულად დარეგისტრირდა ხელშეკრულებების მსხვილი პაკეტები. ამ გარემოებამ გავლენა მოახდინა წლიურ მაჩვენებლებზე და ჯერჯერობით არ იძლევა მოთხოვნის მდგრად შესუსტებაზე საუბრის საფუძველს.

ბინების გაყიდვები თბილისსა და ბათუმში 2026 წლის აგვისტოში

წყარო: Colliers Georgia. ცვლილებები 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით.

ფასები და იჯარის შემოსავლიანობა საქართველოში

საცხოვრებელი საქართველოში გაძვირებას განაგრძობს, თუმცა იჯარიდან მიღებული შემოსავლები ვერ ეწევა მისი ღირებულების ზრდას. ეს ამცირებს ინვესტიციების შემოსავლიანობას და ზრდის ბინების ამონაგების ვადებს.

2026 წლის აგვისტოში ბინების საშუალო ფასმა ბათუმის ახალაშენებულებში $1 386 შეადგინა კვ. მ-ზე, რაც წლიურად 1,2%-ით მეტია, აღნიშნავენ Colliers Georgia-ს ანალიტიკოსები. ასეთი საცხოვრებლის გადაყიდვისას ფასები 12,8%-ით გაიზარდა, ხოლო დეველოპერებისგან შეძენისას 16,3%-ით შემცირდა. ბოლო მაჩვენებელს ექსპერტები ხსნიან 2025 წლის აგვისტოს მაღალი ბაზით, როდესაც გაფორმდა განსაკუთრებით ძვირადღირებული გარიგებები. მათი გავლენის გარეშე ზრდა 1,2% იქნებოდა.

თბილისში ახალი საცხოვრებელი 11,9%-ით გაძვირდა დეველოპერებისგან შეძენისას და 11%-ით გადაყიდვისას. ყველაზე შესამჩნევი მატება დაფიქსირდა ცენტრალურ რაიონებში — 16,7%, ცენტრთან მოსაზღვრე უბნებში — 16%, ხოლო გარეუბნებში — 10,4%.

Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2026 წლის ივლისში ბინების იჯარა თბილისში 50–60 კვ. მ ფართობზე თვეში საშუალოდ $10,1 შეადგენდა კვ. მ-ზე. ვაკეში განაკვეთმა $15,1 მიაღწია, მთაწმინდაზე — $13, საბურთალოზე — $11,4, სამგორში — $8,5.

დედაქალაქში საცხოვრებლის იჯარის მთლიანი შემოსავლიანობა წლიურ 8,5%-ად შეფასდა. ეს არის საანგარიშო მაჩვენებელი მოვლის, რემონტის, გადასახადების, მართვისა და შესაძლო მოცდენების ხარჯების გათვალისწინების გარეშე. მესაკუთრეთა ფაქტობრივი მოგება შეიძლება გაცილებით დაბალი იყოს.

უძრავი ქონების ფასების ცვლილება თბილისსა და ბათუმში 2026 წლის აგვისტოში

წყარო: Colliers Georgia. ცვლილებები 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით. 16,3%-იანი კლება დაკავშირებულია შედარების მაღალ ბაზასთან.

საქართველოს უძრავ ქონებაში ინვესტიციების პერსპექტივები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ საქართველოს უძრავი ქონება ინარჩუნებს მიმზიდველობას უცხოელი ინვესტორებისთვის. რუსები განაგრძობენ მნიშვნელოვანი როლის თამაშს ადგილობრივ ბაზარზე, თუმცა ლიდერ პოზიციებზე ისრაელის მოქალაქეები გამოდიან. ქვეყნისადმი ინტერესს განაპირობებს შემოსვლისა და ხანგრძლივი ყოფნის მარტივი პირობები, უცხოელებისთვის ბინების შეძენაზე შეზღუდვების არარსებობა და დაბალი საგადასახადო ტვირთი. 2026 წლის ოქტომბერში წლიური ოჯახური შემოსავლის ზღვარი, რომელიც უძრავი ქონების მფლობელებს ათავისუფლებს ქონების გადასახადისგან, 100 000 ლარამდე (დაახლოებით $37 000) გაიზარდა.

ამავდროულად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების იჯარიდან შემოსავლიანობა ბოლო წლებში მცირდება, განსაკუთრებით ბათუმში. საკურორტო ქალაქში გაიზარდა ბინების მიწოდება, გამძაფრდა კონკურენცია მესაკუთრეებს შორის, ხოლო დამქირავებლებისგან მიღებული შემოსავლები კვლავ სეზონზეა დამოკიდებული. 2026 წლის აგვისტოში გარიგებების რაოდენობის შემცირება ადგილობრივ ბაზარზე ცვლილებების კიდევ ერთ ნიშნად იქცა. ამასთან, საცხოვრებელზე ფასების ზრდა ზრდის შეძენილი ობიექტების ამონაგების ვადებს.

ინვესტორებისთვის უფრო პერსპექტიულ მიმართულებად ჩანს საერთაშორისო ოპერატორების მართვის ქვეშ არსებული პრემიუმ კლასის სასტუმრო პროექტები. ცალკეული ბინების მფლობელებისგან განსხვავებით, სასტუმრო კომპანიებს აქვთ პროფესიონალური გუნდები, ჯავშნის სისტემები და სხვადასხვა ქვეყნიდან კლიენტების მოზიდვის არხები. ეს ხელს უწყობს დატვირთვის შენარჩუნებას ზაფხულის სეზონის მიღმაც, ხოლო საერთაშორისო ბრენდების სტანდარტები გადახდისუნარიანი ტურისტების მხრიდან სტაბილური მოთხოვნის იმედს იძლევა. ეფექტური მართვის პირობებში ასეთ ობიექტებს შეუძლიათ მოიტანონ უფრო მაღალი და სტაბილური შემოსავალი, რაც მათ ტრადიციული საცხოვრებელი იჯარის მიმზიდველ ალტერნატივად აქცევს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რატომ შევიდა საქართველო რუსების მიერ უძრავი ქონების შეძენის პოპულარული ქვეყნების სამეულში?

2026 წლის III კვარტალში საქართველო NF Group-ის რეიტინგში მეხუთე ადგილიდან მესამეზე ავიდა. მყიდველებს იზიდავთ ქვეყანაში შემოსვლისა და ყოფნის პირობები, საცხოვრებლის საკუთარი თავისთვის შეძენისა და მისი გაქირავების შესაძლებლობა.

რომელმა ქვეყნებმა გაუსწრეს საქართველოს NF Group-ის რეიტინგში?

პირველი ადგილი დაიკავა არაბთა გაერთიანებულმა საამიროებმა, მეორე — ტაილანდმა. საქართველო მესამე პოზიციაზე გავიდა.

ვინ ყიდულობს ბინებს თბილისსა და ბათუმში?

თბილისში გარიგებების ძირითად წილს ადგილობრივი მაცხოვრებლები უზრუნველყოფენ, ხოლო მსხვილი დეველოპერების ახალაშენებულების უცხოელ მყიდველებს შორის საგრძნობ წილს ისრაელის მოქალაქეები შეადგენენ. ბათუმში მყიდველებს შორის წარმოდგენილნი არიან საქართველოს, ევროპის ქვეყნების, ისრაელის, რუსეთისა და სხვა სახელმწიფოების მოქალაქეები.

როგორ შეიცვალა ბინების გაყიდვები თბილისსა და ბათუმში?

2026 წლის აგვისტოში თბილისში დაიდო 3 388 გარიგება, რაც 18,9%-ით მეტია წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით. ბათუმში დარეგისტრირდა 1 235 გაყიდვა, რაც 4,3%-ით ნაკლებია.

ვინ თავისუფლდება ქონების გადასახადისგან საქართველოში 2026 წელს?

ქონების გადასახადისგან (გარდა მიწისა) თავისუფლდებიან ფიზიკური პირები, რომელთა წლიური ოჯახური შემოსავალი 2025 წელს არ აღემატებოდა 100 000 ლარს. ზღვარი გაიზარდა 2026 წლის ოქტომბერში.

რა საინვესტიციო ფორმატები განიხილება საქართველოში?

საცხოვრებლად და გასაქირავებლად განკუთვნილი ბინების გარდა, ინვესტორები განიხილავენ პრემიუმ კლასის სასტუმრო პროექტებს პროფესიონალური მართვით. მათი შემოსავლიანობა დამოკიდებულია ოპერატორზე, დატვირთვასა და ხელშეკრულების პირობებზე.

გარიგებების დინამიკა 9 თვის განმავლობაში

რუსეთის საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ჯამურმა მოცულობამ 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში 565 მლრდ რუბლი ($7,22 მლრდ) შეადგინა, IBC Real Estate-ის გათვლებით. ეს 33%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. დადებული გარიგებების რაოდენობა 28%-ით, 168-მდე შემცირდა.

იმავე პერიოდში დაბანდებების საერთო მოცულობამ დაახლოებით 600 მლრდ რუბლს ($7,67 მლრდ) მიაღწია, CORE.XP-ის გათვლების მიხედვით. კლებამ 2025 წლის 679 მლრდ რუბლის ($8,00 მლრდ) მაჩვენებელთან შედარებით 12% შეადგინა. კონსულტანტების შეფასებებს შორის სხვაობა შესაძლოა აიხსნას გარიგებების აღრიცხვის მეთოდოლოგიითა და განხილული აქტივების შემადგენლობით. ორივე კვლევა მყიდველთა აქტივობის შემცირებაზე მიუთითებს.

დოლარის ეკვივალენტები გამოთვლილია შესაბამისი წლის იანვარ-სექტემბრის ოფიციალური საშუალო კურსით: 78,2637 რუბლი $1-ზე 2026 წელს და 84,8648 რუბლი 2025 წელს. საშუალო მნიშვნელობები მიღებულია რუსეთის ბანკის ყოველდღიური მონაცემების საფუძველზე, პერიოდის ყველა კალენდარული დღის გათვალისწინებით.

კომერციულ უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 421,3 მლრდ რუბლი — 25%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში. მასზე მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 70% მოდიოდა. ამ თანხიდან 350 მლრდ რუბლი, ანუ 83%, საინვესტიციო მიზნების მქონე გარიგებებმა უზრუნველყო. ფართების საკუთარი საჭიროებისთვის შეძენაზე დაიხარჯა 71,6 მლრდ რუბლი, რაც 2,4-ჯერ ნაკლებია გასული წლის შედეგზე. ამ წინასწარ გათვლებს CORE.XP აქვეყნებს.

ინვესტიციები რუსეთის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში გაიზარდა 45%-ით, 178,6 მლრდ რუბლამდე, იტყობინება RBC იმავე კომპანიაზე დაყრდნობით. ეს არის ერთადერთი მიმართულება, რომელმაც ზრდა აჩვენა. საუბარია ძირითადად პროფესიულ გარიგებებზე, მათ შორის დეველოპერული პროექტებისა და სამშენებლო ნაკვეთების შეძენაზე, და არა მოსახლეობის მიერ ბინების ჩვეულებრივ შესყიდვებზე.

რუსეთის კომერციული უძრავი ქონება

ოფისებმა 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში 195 მლრდ რუბლი მიიზიდა და შეინარჩუნა ლიდერობა კომერციულ ობიექტებს შორის, გამომდინარეობს CORE.XP-ის გათვლებიდან. ეს 22%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. მთლიანი შენობების შესყიდვა 26%-ით, 94,5 მლრდ რუბლამდე შემცირდა.

რუსეთში საოფისე ბლოკების გაყიდვები 31%-ით გაიზარდა, 63 მლრდ რუბლამდე. ასეთ ფართებს კომპანიები საკუთარი საქმიანობისთვის ყიდულობენ, ხოლო კერძო მყიდველები — გასაქირავებლად. განთავსება ჩამოყალიბებულ საქმიან რაიონებში ხელს უწყობს მოთხოვნას თავისუფალი ფართების მატების პირობებშიც კი.

საწარმოო-სასაწყობო უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 109 მლრდ რუბლი — 14%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის გათვლებით. ამასთან, მესამე კვარტალში ლოგისტიკურ პარკებთან დაკავშირებული გარიგებების მოცულობა გაორმაგდა და 123 მლრდ რუბლს მიაღწია, IBC Real Estate-ის გათვლებით. კვარტალური შედეგის დაახლოებით 86% Raven Russia-ს აქტივების ერთმა მსხვილმა შესყიდვამ უზრუნველყო.

მსხვილი შესყიდვები მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს სასაწყობო ბაზრის სტატისტიკაზე. ცალკეული კვარტლის განმავლობაში გარიგებების ღირებულების ზრდა აუცილებლად არ ნიშნავს მყიდველთა წრის გაფართოებას ან მოთხოვნის მდგრად აღდგენას. დამატებით შეზღუდვებს შორის ექსპერტები ობიექტების დაზიანების რისკებსა და დაზღვევის გაძვირებას ასახელებენ.

სავაჭრო უძრავმა ქონებამ 89 მლრდ რუბლი მიიზიდა — 23%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის გათვლებით. კაპიტალის მოცულობით იგი ჩამორჩება ოფისებსა და საწყობებს. მყიდველები აფასებენ ცენტრების ვიზიტორთა ნაკადს, მოიჯარეების მდგრადობას, ადგილმდებარეობასა და შემოსავლის გაზრდის შესაძლებლობებს.

ინვესტიციები სეგმენტების მიხედვით 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში

წყარო: CORE.XP. ცალკეული კომერციული სეგმენტები შედის კომერციული უძრავი ქონების საერთო მაჩვენებელში.

ინვესტიციები რუსეთის სასტუმროებში

2026 წლის იანვარ-სექტემბერში სასტუმროებში დაბანდებები 41%-ით, 35 მლრდ რუბლამდე შემცირდა, Nikoliers-ის გათვლებით. ეს ერთ-ერთი ყველაზე ძლიერი ვარდნაა განხილულ მიმართულებებს შორის. ექსპერტები მას წინა წლების მაღალ ბაზას, საოპერაციო რისკებსა და ტურისტული მოთხოვნის რყევებს უკავშირებენ.

სასტუმროების ინვესტიციების მოცულობამ შეადგინა 18 მლრდ რუბლი და შემცირდა 60%-ით, CORE.XP-ის გათვლების მიხედვით. კომპანია იყენებს განსხვავებულ მეთოდოლოგიას, ამიტომ მისი შედეგი Nikoliers-ის მაჩვენებლისგან ცალკე უნდა განიხილებოდეს.

შეიცვალა რუსეთის სასტუმროებში ინვესტიციების გეოგრაფიაც. 2025 წელს მოსკოვის რეგიონი ლიდერობდა 44%-იანი წილით, ხოლო 2026 წლის ცხრა თვის განმავლობაში პირველი ადგილი სანქტ-პეტერბურგმა დაიკავა — 59%, გამომდინარეობს იმავე კვლევიდან.

სასტუმროების დაბანდებების გეოგრაფია 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში

წყარო: CORE.XP. წილები მითითებულია ჩამოთვლილი რეგიონებისა და ქალაქებისთვის.

მოქმედი სასტუმროების შესყიდვებმა უზრუნველყო დაბანდებების 77%. კიდევ 23% მოდიოდა ახალ პროექტებსა და რედეველოპმენტისთვის განკუთვნილ უძრავ ქონებაზე. ასეთი სტრუქტურა მიუთითებს ინტერესზე მზა ბიზნესისადმი, რომელსაც აქვს ფულადი ნაკადი: მშენებლობა და გაშვება მოითხოვს დამატებით ხარჯებს და ზრდის კაპიტალის დაბრუნების ვადას.

მაჩვენებლების შემცირების მიზეზები

დაბანდებების შემცირების ერთ-ერთ მთავარ მიზეზად რჩება სასესხო დაფინანსების მაღალი ღირებულება. საკვანძო განაკვეთი 2026 წლის ოქტომბერში შეადგენს წლიურ 14%-ს. ასეთ პირობებში კრედიტების მომსახურება ზრდის ობიექტების შეძენისა და განვითარების ხარჯებს, ხოლო საბანკო დეპოზიტები უძრავ ქონებას უწევს კონკურენციას ინვესტორთა სახსრებისთვის.

2026 წლის დასაწყისში რუსეთის საოფისე უძრავი ქონების პროგნოზირებული შემოსავლიანობა შეადგენდა 10,25–11,25%-ს, სასაწყობოსი — 11,25–12,25%-ს, სავაჭრო ცენტრებისა — 11,5–12,5%-ს, CORE.XP-ის მიმოხილვის მიხედვით. საბანკო ინსტრუმენტებთან შედარებისას მყიდველები ასევე ითვალისწინებენ შენობების შენახვის ხარჯებს, ფართების უმოქმედოდ დგომის რისკსა და შემდგომი გაყიდვის შესაძლებლობას.

დამატებით შეზღუდვად იქცევა ხარისხიანი მიწოდების დეფიციტი. მესაკუთრეთა ნაწილი ამჯობინებს შეინარჩუნოს ობიექტები, რომლებიც უზრუნველყოფენ სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს, ნაცვლად მათი გაყიდვისა გაურკვევლობის პირობებში. მყიდველები კი ცდილობენ მიიღონ ფასდაკლება, რომელიც დააკომპენსირებს დაფინანსების ღირებულებასა და საინვესტიციო რისკებს.

პროექტების უკუგების საშუალო ვადა გაიზარდა ცხრიდან 12–15 წლამდე, აღნიშნავენ NF Group-ში. მყიდველებს იზიდავთ შეთავაზებები დისკონტით და შენობები, რომლებიც საჭიროებენ რეკონსტრუქციას. საიჯარო შემოსავლის გაზრდის პოტენციალი მართვის ან დანიშნულების შეცვლის ხარჯზე ეხმარება კაპიტალის ხანგრძლივი დაბრუნების კომპენსირებას.

პროგნოზები ინვესტიციებზე რუსეთში

რუსულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების წლიურმა მოცულობამ შესაძლოა მიაღწიოს 850–900 მლრდ რუბლს, IBC Real Estate-ის მონაცემებით. 2025 წელს მაჩვენებელი შეადგენდა 1,2 ტრილიონ რუბლს, რაც ნიშნავს მოსალოდნელ კლებას 25–29%-ით. აქტივობის სწრაფ აღდგენას კონსულტანტები არ ელიან.

CORE.XP-ის ექსპერტები იძლევიან უფრო ფართო დიაპაზონს — 800 მლრდ-დან 1 ტრილიონ რუბლამდე. ზედა ზღვრის მიღწევას ხელს უშლის მყიდველთა მიერ მოთხოვნილი შემოსავლიანობის მქონე მსხვილი აქტივების შეზღუდული მიწოდება. ეს შეფასება უშვებს როგორც მოთხოვნის შემდგომ შესუსტებას, ასევე წლის ბოლოსთვის მსხვილი გარიგებების რიცხვის ზრდას.

2027 წელს საპროცენტო განაკვეთების შემცირებას შეეძლო გაეიაფებინა სასესხო დაფინანსება და გაეზარდა უძრავი ქონების მიმზიდველობა დეპოზიტებთან შედარებით. უფრო ხელმისაწვდომი კრედიტები გააფართოებდა პროექტების შეძენისა და განვითარების შესაძლებლობებს. ამასთან, ბაზრის აღდგენის სიჩქარე დამოკიდებული იქნება მყიდველებსა და გამყიდველებს შორის ფასების შეთანხმებაზე.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ საცხოვრებელ პროექტებში დაბანდებების ზრდა და მზა კომერციული შენობების შესყიდვების შემცირება კაპიტალის გამოყენების განსხვავებულ სტრატეგიებს ასახავს. დეველოპერული მოედნები გულისხმობს შემოსავლის მიღებას მშენებლობის შემდეგ, ხოლო მოქმედი ობიექტები — მიმდინარე ექსპლუატაციის ხარჯზე. ამ მიმართულებების შეფასება ერთნაირი კრიტერიუმებით არ შეიძლება: პირველ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია ბიუჯეტი და განხორციელების ვადები, მეორეში — წმინდა საოპერაციო შემოსავალი და მოიჯარეების მდგრადობა. სასტუმროებისთვის კი გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს დატვირთულობას, სეზონურობასა და მართვის ხარისხს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ინვესტიციები რუსეთის უძრავ ქონებაში

რამდენით შემცირდა ინვესტიციები რუსეთის უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

იანვარ-სექტემბრის განმავლობაში დაბანდებების მოცულობა 33%-ით შემცირდა, 565 მლრდ რუბლამდე, IBC Real Estate-ის შეფასებით. CORE.XP-მ იმავე პერიოდში დააფიქსირა კლება 12%-ით, დაახლოებით 600 მლრდ რუბლამდე. ეს არის ცხრა თვის შედეგები და არა მთლიანი 2026 წლის.

რატომ განსხვავდება IBC Real Estate-ისა და CORE.XP-ის შეფასებები?

კონსულტანტებმა შესაძლოა გაითვალისწინონ გარიგებებისა და აქტივების განსხვავებული ტიპები, ასევე გამოიყენონ განსხვავებული მიდგომები მათი ღირებულების განსაზღვრისას. შეფასებები უნდა შედარდეს ერთი კომპანიის კვლევების ფარგლებში. სხვადასხვა კონსულტანტის მაჩვენებლების ერთ სტატისტიკურ რიგში გაერთიანება არაკორექტულია.

რომელ სეგმენტში გაიზარდა დაბანდებები?

საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში მიმართული იქნა 178,6 მლრდ რუბლი, 45%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის იანვარ-სექტემბერში, CORE.XP-ის მონაცემებით. მაჩვენებელი ძირითადად ეხება პროფესიულ გარიგებებს დეველოპერულ პროექტებთან და სამშენებლო ნაკვეთებთან დაკავშირებით. იგი არ ასახავს მოსახლეობის მიერ ბინების ჩვეულებრივ შესყიდვებს.

რატომ ამცირებენ ინვესტორები კომერციული უძრავი ქონების შესყიდვებს?

ძირითად მიზეზებს შორისაა ძვირი კრედიტები, ხარისხიანი ობიექტების შეზღუდული მიწოდება და უკუგების ვადების გაზრდა. დეპოზიტები კაპიტალისთვის უძრავ ქონებას უწევს კონკურენციას. მყიდველები ეძებენ ფასდაკლებებს, ხოლო შემოსავლიანი შენობების მესაკუთრეები ყოველთვის მზად არ არიან ფასების დასაწევად.

რა კურსით არის თანხები დოლარში გადაყვანილი?

ძირითადი საბოლოო თანხებისთვის გამოყენებულია შესაბამისი წლის იანვარ-სექტემბრის ოფიციალური საშუალო კურსები: 78,2637 რუბლი $1-ზე 2026 წელს და 84,8648 რუბლი 2025 წელს. გათვლა ითვალისწინებს პერიოდის ყველა კალენდარულ დღეს. საპროგნოზო თანხები მოცემულია მხოლოდ რუბლებში.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

IBC Real Estate პროგნოზირებს 850–900 მლრდ რუბლს, CORE.XP — 800 მლრდ-დან 1 ტრილიონ რუბლამდე. ეს არის პროგნოზები და არა ფაქტობრივი შედეგები. საბოლოო შედეგი დამოკიდებული იქნება მათ შორის წლის დარჩენილ თვეებში მსხვილი გარიგებების რაოდენობასა და ღირებულებაზე.

რა ღირს დასვენება უახლოეს საზღვარგარეთში

OneTwoTrip-ის ანალიტიკოსებმა შეისწავლეს რუსების საძიებო მოთხოვნები მოგზაურობებზე 2026 წლის 28 დეკემბრიდან 2027 წლის 10 იანვრამდე პერიოდში. კვლევაში შევიდა 100 ყველაზე მოთხოვნადი მიმართულება რუსეთსა და მის ფარგლებს გარეთ. შედარებისთვის გათვალისწინებული იყო ერთი მიმართულებით ავიაბილეთის საშუალო ღირებულება, ხოლო სასტუმროების ფასები გასული საახალწლო დღესასწაულების ჯავშნების საფუძველზე გამოითვალა.

ყველაზე ხელმისაწვდომი უცხოური მიმართულება ბელარუსი აღმოჩნდა. ავიაბილეთი რუსეთიდან ამ ქვეყანაში საშუალოდ 10 800 რუბლი ($127) ღირს, ხოლო ერთი დღე-ღამე სასტუმროში — 15 500 ($183). მეორე ადგილი დაიკავა სომხეთმა, სადაც ფრენა 20 600 ₽ ($243), ხოლო განთავსება — 10 300 ₽ ($121) ღირს ღამეში. საქართველო მესამე პოზიციაზე განთავსდა. ავიაბილეთის ხარჯები შეფასებულია 20 900 ₽-ად ($246), სასტუმროსი კი — 12 100 ₽-ად ($143).

უზბეკეთმა მეოთხე ადგილი დაიკავა შესაბამისად 24 200 ₽ ($285) და 9 500 ₽ ($112) ფასებით. ტოპ-5-ს ასრულებს ყაზახეთი, სადაც ფრენა დაახლოებით 26 100 ₽ ($307) ღირს, ხოლო განთავსება — 9 800 ₽ ($115) დღე-ღამეში.

თურქეთიდან ყირგიზეთამდე: ტოპ-10

პირველი ხუთეულის მიღმა ფრენების ღირებულება თანდათან იზრდება. თურქეთმა მეექვსე ადგილი დაიკავა: საახალწლო თარიღებზე ავიაბილეთი საშუალოდ 29 400 ₽ ($346) ღირს, ხოლო სასტუმროს ნომერი — 14 100 ₽ ($166) ღამეში. სექტემბერში თურქეთზე მოდიოდა OneTwoTrip-ის უცხოური ჯავშნების 21% წინა წლის 9,9%-ის წინააღმდეგ. დამოუკიდებელ ტურისტებს შორის, რომლებიც მარტო მოგზაურობენ, ქვეყნის წილმა შემოდგომაზე 23,4%-ს მიაღწია წინა სეზონის 10,4%-თან შედარებით. ასეთი მოგზაურობების საშუალო ხანგრძლივობა 6,3 დღეს შეადგენს.

ბაზრის მონაწილეები უახლოეს მომავალში თურქეთში დასვენების ღირებულების საგრძნობ შემცირებას არ ელიან. სასტუმროების შესაძლებლობებს, შეამცირონ ტარიფები, ზღუდავს ინფლაცია, ხარჯების ზრდა და სავალუტო რყევები. უფრო ხელსაყრელი შეთავაზებები შეიძლება გამოჩნდეს ადრეული დაჯავშნისას და ნაკლებად მოთხოვნად თარიღებზე.

მნიშვნელოვნად დაბალია სასტუმროს ხარჯები ტაჯიკეთში — 6 200 ₽ ($73) ღამეში, რაც მინიმალური მაჩვენებელია პირველი ათეულის ქვეყნებს შორის. სამაგიეროდ, ფრენა უფრო ძვირი დაჯდება — საშუალოდ 32 100 ₽ ($378). ავიაბილეთი აზერბაიჯანში ღირს 32 600 ₽ ($384), ხოლო სასტუმროს ნომერი — 15 600 ₽ ($184), რაც წარმოდგენილ უცხოურ ქვეყნებს შორის განთავსების ყველაზე მაღალი ღირებულებაა. ყირგიზეთში გაფრენა შესაძლებელია 34 900 ₽-ად ($411), განთავსება კი დაახლოებით 10 000 ₽ ($118) დაჯდება ღამეში.

ტურიზმი საქართველოში: მოთხოვნა იზრდება

საახალწლო მოგზაურობების ფასები მხოლოდ სურათის ნაწილს იძლევა. უახლესი სტატისტიკა საშუალებას გვაძლევს შევაფასოთ ვითარება ტურისტულ სექტორში ზამთრის სეზონის დაწყებამდე. 2026 წლის ივლისში უნაღდო ანგარიშსწორების მოცულობა საქართველოს სასტუმროებში TBC Bank-ის არხებით 30%-ით გაიზარდა. უცხოელებზე მოდიოდა ოპერაციების 85%, მათი ხარჯები 35%-ით გაიზარდა, ხოლო ერთი ტრანზაქციის საშუალო თანხამ 693 ლარს ($257) მიაღწია.

აგვისტოში შემოსავლებმა საერთაშორისო ტურიზმიდან გასული წლის დონეს 8,8%-ით გადააჭარბა და $695 მლნ-ს მიაღწია. 2026 წლის პირველი რვა თვის განმავლობაში დარგმა $3,2 მლრდ მოიტანა — 1,6%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში. Galt & Taggart წლის ბოლოსთვის დაახლოებით $4,9 მლრდ-ს ელის. აქტიურობა შეიმჩნევა ავიაციაშიც. იანვრიდან აგვისტომდე საქართველოს საერთაშორისო აეროპორტები 5,2 მლნ ადამიანს მოემსახურა — 1%-ით მეტს, ვიდრე გასული წლის იმავე პერიოდში. ეს არის სარეკორდო შედეგი იანვარ-აგვისტოსთვის ბოლო სულ მცირე ათი წლის განმავლობაში.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მონაცემები მიუთითებს საქართველოში მოგზაურობისადმი მდგრად ინტერესზე არა მხოლოდ რუსების, არამედ სხვა ქვეყნების მცხოვრებლების მხრიდანაც. აქ მოგზაურობა ნებისმიერ დროს შეიძლება. თბილისი და ბათუმი სტუმრებს სეზონის მიუხედავად იღებენ, ზამთარში მუშაობს სამთო-სათხილამურო კურორტები, ხოლო ეროვნული პარკები, მთები, ტბები, მდინარეები და შავი ზღვის სანაპირო მრავალ ვარიანტს იძლევა აქტიური და საექსკურსიო დასვენებისთვის. ამას ემატება ისტორიული ძეგლები, ღვინისა და გასტრონომიული მარშრუტები, რის წყალობითაც ქვეყნის ტურისტული მიმზიდველობა წელიწადში მხოლოდ რამდენიმე თვით არ შემოიფარგლება.

ტურისტები ბათუმს ირჩევენ

2026 წლის ზაფხულის სეზონი საქართველოს მიმართულებისთვის წინაზე უფრო ძლიერი აღმოჩნდა. წამყვანი ტუროპერატორების შემაჯამებელი მონაცემებით, კომპანიების უმრავლესობას გაყიდვები 20–25%-ით გაეზარდა. ამასთან, ბაზარზე შედეგების მკვეთრი სხვაობა დაფიქსირდა: ცალკეულ მოთამაშეებთან ჯავშნების რაოდენობა ორ-ოთხჯერ გაიზარდა.

დინამიკაში მთავარი წვლილი პლაჟის სეგმენტმა შეიტანა. ყველაზე დიდი ინტერესი ბათუმმა და შავი ზღვის სანაპიროს სხვა კურორტებმა გამოიწვია. აჭარის მთავრობის თავმჯდომარემ ზურაბ პატარაძემ განაცხადა, რომ 2026 წლის იანვარ-ივლისში რეგიონმა 2 მილიონზე მეტ ვიზიტორს უმასპინძლა. ზრდა ფიქსირდება ავიამიმოსვლაშიც: ივლისში ბათუმის საერთაშორისო აეროპორტი 906 რეისს მოემსახურა, რაც გასული წლის იმავე თვის მაჩვენებელზე 31%-ით მეტია. სულ შვიდი თვის განმავლობაში საერთაშორისო მიმართულებებმა ბათუმთან დაახლოებით 3 000 რეისი შეასრულა.

ამასთან, მოთხოვნა მხოლოდ ზღვაზე დასვენების კლასიკური ფორმატით არ შემოიფარგლებოდა. ტურისტებმა უფრო აქტიურად დაიწყეს იმ მარშრუტების არჩევა, რომლებიც ერთი მოგზაურობის ფარგლებში რამდენიმე ადგილის მონახულების საშუალებას იძლევა. მოთხოვნად ვარიანტებს შორის არის თბილისისა და ბათუმის შეთავსება, ასევე მოგზაურობები ქუთაისში, ბორჯომსა და ყაზბეგში. „Дельфин“-ში აღნიშნავენ, რომ მოგზაურები ცდილობენ სხვადასხვა ფორმატი ერთ მოგზაურობაში გააერთიანონ.

პროგნოზები საქართველოში ხავერდოვან სეზონზე

ტუროპერატორები მაღალ მოთხოვნას ხავერდოვან სეზონზეც ელიან. АЛЕАН-ში გასულ წელთან შედარებით გაყიდვების დაახლოებით გაორმაგებას პროგნოზირებენ. „Русский Экспресс“-ში შემოდგომის მოგზაურობებზე განაცხადების მოცულობა უკვე თითქმის 60%-ით მეტია. ამასთან, მიმართვების უმეტესობა მოგზაურობამდე ბოლო კვირებზე მოდის, ამიტომ გამგზავრების თარიღების მოახლოებასთან ერთად მაჩვენებლები შესაძლოა შეიცვალოს.

სექტემბერში ბათუმი კვლავ შესაფერისია პლაჟზე დასასვენებლად: ზღვის წყლის ტემპერატურა 25 °C-ის დონეზე ნარჩუნდება. ჰაერი კომფორტულ სითბოს ოქტომბრის შუა რიცხვებამდე ინარჩუნებს — დაახლოებით 22–25 °C.

შემოდგომაზე მოგზაურობის დამატებითი მიზეზი ხდება რთველი — ყურძნის მოსავლის აღების ტრადიციული ქართული დღესასწაული კახეთში. ტურისტებს შეუძლიათ მოინახულონ მეღვინეობები, მონაწილეობა მიიღონ რთველსა და ახალი ღვინის დღესასწაულში. Coral Travel-ში რთველს საქართველოში შემოდგომის სეზონის ერთ-ერთ საკვანძო მოვლენას უწოდებენ.

რა ღირს დასვენება საქართველოში

ხავერდოვან სეზონზე ფასების კლება ძირითადად სანაპიროს სასტუმროებს ეხება. АЛЕАН-ში აღნიშნავენ, რომ განთავსების ღირებულება ბათუმში, ჩაქვსა და ქობულეთში ამ პერიოდში 10–15%-ით დაბალია. FUN&SUN-ში შემოდგომის მოგზაურობის უპირატესობებს შორის ასევე რბილ ამინდსა და კურორტების ნაკლებ დატვირთულობას ასახელებენ.

საექსკურსიო პროგრამებზე ფასების კლება არ ვრცელდება. Let’s Fly-ის მონაცემებით, სწორედ შემოდგომა რჩება საექსკურსიო ტურებისთვის ყველაზე მოთხოვნად პერიოდად, ამიტომ ტუროპერატორები ასეთი მოგზაურობების გაიაფებას არ ელიან.

სექტემბრის მეორე ნახევარში საექსკურსიო ტური ავიაგადაფრენის გარეშე 4–5 დღით ორ ადამიანზე 42 000–65 000 რუბლი ($499–771) ღირს, 6–7 დღით — 55 000–98 000 ($653–1 163). რვადღიანი და უფრო ხანგრძლივი პროგრამები ორ ადამიანზე 80 000-დან 90 000 ₽-მდე ($950–1 068) დაჯდება. საბოლოო ღირებულება მარშრუტის შემადგენლობაზეა დამოკიდებული: საბაზისო ტურები უფრო იაფია, ხოლო დეგუსტაციებითა და ხანგრძლივი მგზავრობით — უფრო ძვირი.

ფრენა მოსკოვი – თბილისი სექტემბერში ორ ადამიანზე ბარგის გარეშე ფასდება 82 000–88 000 ₽-ად ($973–1 045). ბარგის ჩათვლით ღირებულება 100 000 რუბლს (1 187 დოლარზე მეტი) აჭარბებს.

როგორ შევარჩიოთ საქართველოში მოგზაურობის ფორმატი

ტუროპერატორები გვირჩევენ გავითვალისწინოთ არა მხოლოდ ფასები, არამედ შემოდგომის დასვენების თავისებურებებიც. АЛЕАН-ში აფრთხილებენ, რომ აჭარაში ამ პერიოდში მოსალოდნელია წვიმები, ამიტომ მხოლოდ პლაჟზე დასვენების იმედად ყოფნა არ ღირს. უფრო უნივერსალური ვარიანტი შეიძლება გახდეს კომბინირებული მოგზაურობა ზღვითა და თბილისით, ან მთაში დასვენებით.

„Русский Экспресс“-ში ხაზს უსვამენ ბათუმში ლოკაციის მნიშვნელობას: სასტუმროები პირველ ზოლსა და ქალაქის სანაპირო ნაწილში გამოირჩევა უფრო ცოცხალი ატმოსფეროთი და ფასების მაღალი დონით, განსაკუთრებით მაქსიმალური მოთხოვნის პერიოდებში. ძველ ქალაქში უფრო მშვიდი გარემოა, თუმცა ზღვამდე ჩვეულებრივ 10–15 წუთის გავლაა საჭირო, აღნიშნავენ Coral Travel-ში. ყველაზე პოპულარული საკურორტო ლოკაციებია გონიო და კვარიათი. Space Travel-ში ასევე რეკომენდაციას უწევენ ცნობილი ბრენდების ახალ სასტუმროებს, რომლებიც ძირითადი ღირსშესანიშნაობების გვერდით მდებარეობს: ისინი, როგორც წესი, კომფორტის კარგ დონეს გვთავაზობენ. ხოლო ქობულეთში შესაძლოა უფრო იაფი იყოს.

თბილისში ოქტომბერში გამგზავრებისას, როდესაც თბილისობა იმართება, უმჯობესია სასტუმრო ცენტრში შეირჩეს, საიდანაც ძველ ქალაქამდე ფეხით მისვლა მოსახერხებელია. დაჯავშნისას ასევე ღირს წინასწარ დაზუსტდეს ნომრის ზომა და რესტორნის არსებობა. ქართულ სასტუმროებში ოთახები ხანდახან მცირე ზომისაა, ხოლო დატვირთული საექსკურსიო პროგრამის შემდეგ ტურისტებისთვის შესაძლოა უფრო მოსახერხებელი იყოს ვახშმობა უშუალოდ სასტუმროში.

რატომ იზიდავს საქართველო რუსეთის მოქალაქეებს

სავიზო ფორმალობების არარსებობა რჩება ერთ-ერთ მთავარ ფაქტორად, რომელიც მიმართულებისადმი ინტერესს ინარჩუნებს. ექსპერტები ასევე აღნიშნავენ პირდაპირი საჰაერო მიმოსვლის ფართო ქსელს. Coral Travel-ის მონაცემებით, ამჟამად საქართველოში გაფრენა რუსეთის 30 ქალაქიდან არის შესაძლებელი.

დამატებით ფაქტორებად ტუროპერატორები ასახელებენ რუბლის სტაბილურ კურსს ლართან მიმართებით, ხელმისაწვდომ ფასებს საზღვაო კურორტებზე და საექსკურსიო პროგრამებს. მოგზაურობა ასევე შეიძლება შეთავსდეს გასტრონომიულ ტურიზმთან. Space Travel-ში აღნიშნავენ, რომ საქართველოს ლოიალური აუდიტორია ჩამოუყალიბდა, რომლის მნიშვნელოვანი ნაწილიც ქვეყანაში კვლავ ბრუნდება.

International Investment-ის ანალიტიკოსები ამატებენ, რომ ბევრ რუსს იზიდავს საქართველოში სახმელეთო გამშვები პუნქტებით ჩასვლის შესაძლებლობაც, თუმცა ავიამიმოსვლა სულ უფრო მოთხოვნადი ხდება. რუსეთის მოქალაქეებს ვიზა არ სჭირდებათ და მათ ქვეყანაში ერთ წლამდე დარჩენის უფლება აქვთ. ფართოვდება განთავსების ობიექტების არჩევანიც. განთავსების შეთავაზებები უფრო მრავალფეროვანი ხდება. საქართველოში ვითარდება პრემიუმ კლასის სასტუმროების სეგმენტი, რომელიც შეძლებულ ტურისტებს მთელი მსოფლიოდან იზიდავს. ინვესტორებისთვის ამ სეგმენტის განვითარება სასტუმრო უძრავი ქონებიდან შემოსავლის მიღების პერსპექტივებს ხსნის.

რომელმა ავიაკომპანიებმა შეზღუდეს ფრენები რუსეთში

ყველაზე ხანგრძლივ შეზღუდვებს ინარჩუნებს ისრაელის El Al. «Ведомости» წერს, რომ გადამყვანი არ გეგმავს მოსკოვი – თელ-ავივის მარშრუტზე დაბრუნებას 2027 წლის 25 მარტამდე. კომპანიამ უკვე რამდენჯერმე გადადო მიმოსვლის აღდგენის ვადები, რომელიც 2026 წლის ზაფხულში რუსეთის საჰაერო სივრცეში უსაფრთხოების რისკების გამო შეჩერდა. ორ ქვეყანას შორის პირდაპირ ფრენებს რუსული ავიაკომპანიები აგრძელებენ.

Air Arabia-მაც შეამცირა პროგრამა რუსეთში. რუსეთის ტურინდუსტრიის კავშირის მონაცემებით, რეგულარული რეისები ფაქტობრივად არ სრულდება 28 თებერვლიდან, ხოლო ზაფხულში მხოლოდ რამდენიმე საცდელი გაფრენა განხორციელდა. ერთ-ერთი მიზეზი ირანის საჰაერო სივრცისთვის გვერდის ავლის აუცილებლობა გახდა. 8 ოქტომბრიდან კომპანია გეგმავს ყოველდღიური მიმოსვლის დაბრუნებას შარჯასა და მოსკოვს შორის, ხოლო 12 დეკემბრიდან — სიხშირის გაზრდას დღეში ორ რეისამდე. დანარჩენი რუსული მიმართულებები შეჩერებული დარჩება 2027 წლის 27 მარტამდე.

Air Tanzania-მ შეზღუდვები რამდენიმე დღით შემოიღო. 4 სექტემბერს გადამყვანმა ფრენები მარშრუტზე უსაფრთხოების რისკების შეფასების შემდეგ შეაჩერა, წერს Reuters, თუმცა 7 სექტემბრიდან პროგრამა უკვე განაახლა. ამჟამად კომპანია ასრულებს კვირაში სამამდე რეისს მარშრუტით მოსკოვი – ზანზიბარი – დარ-ეს-სალამი. მოთხოვნა მაღალი რჩება: თვითმფრინავების საშუალო დატვირთვამ აგვისტოში 89%-ს მიაღწია.

კორექტირებები შეეხო სხვა უცხოელ გადამყვანებსაც. Euronews ასახელებს Pegasus-ს, Flydubai-სა და Air India-ს იმ კომპანიებს შორის, რომლებმაც შეცვალეს განრიგი ან რუსეთში რეისების შესრულების პირობები. ასეთი გადაწყვეტილებების მასშტაბი განსხვავდება — ერთეული გაუქმებებიდან გრაფიკისა და მარშრუტების გადახედვამდე.

შეფერხებები რუსეთის აეროპორტებში რეგულარული გახდა

1 სექტემბერს უკრაინის პრეზიდენტმა ვოლოდიმირ ზელენსკიმ განაცხადა რუსეთის საჰაერო სივრცეში სამოქალაქო ავიაციისთვის რისკების ზრდის შესახებ და მოუწოდა გადამყვანებსა და მზღვეველებს, გაითვალისწინონ ახალი შეზღუდვების ალბათობა. რუსეთის ფედერაციის ხელისუფლებამ განაცხადა, რომ იმედოვნებს დარგის სტაბილური მუშაობის შენარჩუნებას და ხანგრძლივი შეფერხებების თავიდან არიდებას, თუმცა რეალობაში ამის გაკეთება სულ უფრო რთულდება.

აგვისტოში რუსეთის აეროპორტები დროებით დაიხურა 993-ჯერ — საშუალოდ 32-ჯერ დღე-ღამეში, Euronews-ის მონაცემებით. ზაფხულის განმავლობაში დაფიქსირდა 2 182 მსგავსი შემთხვევა, რაც უკვე აღემატება მთელი 2025 წლის მაჩვენებელს და ექვსჯერ აღემატება საშუალო თვიურ დონეს, Osprey Flight Solutions-ის შეფასებით. შეზღუდვები შეეხო 32 აეროპორტს, მათ შორის მოსკოვის საავიაციო კვანძსა და სანქტ-პეტერბურგს.

პრობლემა ნარჩუნდება სექტემბერშიც. Flightradar24-ის ინფორმაციით, თვის პირველ სამ დღეში რუსეთში დღე-ღამეში საშუალოდ 86 რეისი უქმდებოდა. შეფერხებების ასეთი სიხშირე პროგრამების შესრულებას ნაკლებად პროგნოზირებადს ხდის და ართულებს რუსული და უცხოური ავიაკომპანიების მუშაობას.

შედეგები რუსეთში ფრენებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ უცხოელი გადამყვანების მხრიდან შეზღუდვებს ჯერჯერობით სისტემური არ შეიძლება ეწოდოს: გადაწყვეტილებებს ცალკეული კომპანიები იღებენ, ხოლო ცვლილებების ნაწილი დაკავშირებულია ახლო აღმოსავლეთში მიმდინარე საომარ მოქმედებებთან. თუმცა სულ უფრო არსებითი ფაქტორი ხდება რუსეთის აეროპორტების მუშაობაში რეგულარული შეფერხებები დრონების თავდასხმებისა და საჰაერო სივრცის დროებითი შეზღუდვების გამო.

აეროპორტების ხშირი დახურვა აიძულებს მარშრუტების შეცვლას, სათადარიგო აეროდრომების გამოყენებას და ფრენების გრაფიკის კორექტირებას. ეს ზრდის ხარჯებს საწვავზე, მომსახურებასა და რეისების ორგანიზებაზე. დამატებითმა რისკებმა შესაძლოა გავლენა იქონიოს დაზღვევის პირობებზეც, ხოლო განრიგის არასტაბილურობა ართულებს ბილეთების გაყიდვას ხანგრძლივი პერიოდით.

შეფერხებები აისახება ტრანსპორტის არჩევანზეც. Euronews-ის მონაცემებით, საქმიანი მგზავრთა ნაკადი მოსკოვსა და სანქტ-პეტერბურგს შორის 20–23%-ით შემცირდა, ამასთან მოთხოვნა სარკინიგზო მგზავრობაზე დაახლოებით 20%-ით გაიზარდა. დაგვიანებებისა და გაუქმებების მაღალი ალბათობის პირობებში მატარებელი უფრო პროგნოზირებადი ალტერნატივა ხდება, განსაკუთრებით მკაცრი გრაფიკის მქონე საქმიანი მოგზაურობებისთვის.

დაძაბული ვითარების შენარჩუნების შემთხვევაში, მოთხოვნა შესაძლოა კიდევ უფრო გადაინაცვლოს ალტერნატიული სატრანსპორტო საშუალებების სასარგებლოდ. მგზავრობა რუსეთის აეროპორტების გავლით ნაკლებად პროგნოზირებადი ხდება, ხოლო რისკების ზრდა ამცირებს ცალკეული მარშრუტების მიმზიდველობას ტურისტებისთვის, ბიზნესისთვის და უცხოელი გადამყვანებისთვის.

რას გვთავაზობს ლატვიის ტრანსპორტის სამინისტრო

ტრანსპორტის სამინისტრო გამოდის ინიციატივით, ცვლილებები შევიდეს საავტომობილო გადაზიდვების შესახებ კანონში და 2027 წლიდან აიკრძალოს რუსეთსა და ბელარუსში რეგულარული და არარეგულარული საერთაშორისო სამგზავრო რეისები. შეზღუდვები ასევე შეეხება ამ ქვეყნებში ლატვიის ტერიტორიის გავლით ტრანზიტს. წინადადებები უკვე გადაეცა მთავრობას განსახილველად.

რეგულარული გადაყვანა ხორციელდება დამტკიცებული მარშრუტითა და განრიგით, ხოლო არარეგულარული მოიცავს ცალკეულ ორგანიზებულ მგზავრობებს — მაგალითად, ექსკურსიებს ან სხვადასხვა ღონისძიებაზე გასვლებს. ახალი შესწორებები ორივე ტიპის მიმოსვლას მოიცავს.

ამასთან, მსგავსი ზომებით რუსეთისა და ბელარუსის მიმართულებით სახმელეთო მგზავრობის სრულად გადაკეტვა ვერ მოხერხდება. მგზავრები კვლავ შეძლებენ გადაჯდომით მგზავრობას ლიეტუვისა და ესტონეთის გავლით, ხოლო მიკროავტობუსების მომსახურების ნაწილი ავტობუსების გადაყვანის ნორმებით არ რეგულირდება. ამასთან დაკავშირებით, ლატვია გეგმავს შეთანხმებული მიდგომის მიღწევას ბალტიის სხვა ქვეყნებთან ერთად და ევროკავშირის დონეზე.

საავტომობილო გადაზიდვები ლატვიასა და რუსეთს შორის

ტვირთების გადაზიდვის კვოტების შემცირება

საავტომობილო გზებით კავშირები ლატვიასა და რუსეთს შორის უკვე რამდენიმე წელია მცირდება. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია სატვირთო სეგმენტში, სადაც ქვეყნები ყოველწლიურად ათანხმებენ კვოტებს. 2022 წელს ლატვიურმა მხარემ ორმხრივი და სატრანზიტო რეისებისთვის 100 000 ნებართვა და კიდევ 14 000 უნივერსალური ნებართვა მიიღო, რაც მათ შორის მესამე ქვეყნებიდან ტვირთებთან მუშაობის საშუალებას იძლეოდა. 2023 წელს ეს მაჩვენებლები შესაბამისად 75 000-მდე და 10 500-მდე შემცირდა.

2024 წელს ხელმისაწვდომი მოცულობა შემცირდა 57 000-მდე, 2025 წელს დარჩა 28 500. 2026 წელს რუსეთმა ორმხრივი და სატრანზიტო სატვირთო რეისებისთვის 23 000 ერთჯერადი ნებართვა გამოყო. ლატვიის საავტომობილო ტრანსპორტის დირექციამ აღნიშნა, რომ ეს რაოდენობა არსებული მოთხოვნისთვის უკვე არასაკმარისია.

ლატვიური კომპანიები რუსეთის ბაზარს ტოვებენ

მცირდება იმ ლატვიური კომპანიების რაოდენობა, რომლებიც რუსეთის მიმართულებით მუშაობას აგრძელებენ. 2025 წელს ასეთი იყო 424 — ქვეყნის ყველა ლიცენზირებული საერთაშორისო ტვირთგადამზიდველის 18,8%. მაჩვენებელი 2024 წლის დონესთან შედარებით 24,2%-ით შემცირდა. აქტივობის დიდი ნაწილი კონცენტრირდება ბალტიისპირეთში. 2025 წელს ლატვიური კომპანიების გადაზიდვების 32,6% მოდიოდა ლიეტუვაზე, 26,6% — ესტონეთზე. ერთად ამ ორმა მიმართულებამ საერთო მოცულობის 59,2% უზრუნველყო.

ზოგადი სტატისტიკა ასევე აჩვენებს აქტივობის ხანგრძლივ კლებას აღმოსავლეთის მიმართულებით. საავტომობილო ტრანსპორტის დირექციის მონაცემებით, 2024 წელს ლატვიაში გაიყიდა 60,76%-ით ნაკლები ერთჯერადი ნებართვა საერთაშორისო სატვირთო და სამგზავრო გადაზიდვებზე, ვიდრე 2021 წელს. უწყებაში ამ დინამიკას უკრაინაში ომის დაწყების შემდეგ დაწესებულ შეზღუდვებსა და სანქციებს უკავშირებენ.

როგორ მოძრაობს ავტობუსები ლატვიიდან რუსეთში ამჟამად

პირდაპირი სამგზავრო მიმოსვლა რუსეთთან უკვე დაყვანილია ერთ რეგულარულ რეისამდე რიგასა და მოსკოვს შორის. მას ყოველდღიურად ახორციელებს კომპანია Norma-A ბრენდ Ecolines-ის ქვეშ. ნებართვა მოქმედებს 2027 წლის 9 იანვრამდე, და მის გაგრძელებას ლატვიის ხელისუფლება არ აპირებს.

არარეგულარული ავტობუსით მგზავრობისთვის შეზღუდვები გაცილებით მკაცრია. 2025 წლის 1 ნოემბრიდან აკრძალულია ლატვია-რუსეთისა და ლატვია-ბელარუსის საზღვრების გადაკვეთა ასეთი რეისების შემადგენლობაში. ამ კატეგორიას მიეკუთვნება, მაგალითად, წინასწარ შედგენილი მარშრუტით ორგანიზებული ექსკურსიები, გამგზავრება სპორტულ შეჯიბრებებზე და სხვა ღონისძიებებზე. ეს ზომა დადგენილია 2026 წლის 31 ოქტომბრამდე, ამჟამად ტრანსპორტის სამინისტრო მის გახანგრძლივებას ამზადებს.

აკრძალვის შემოღებისას რეგულარული მიმოსვლის შენარჩუნება გადაწყდა, როგორც სამთავრობათაშორისო შეთანხმებების საფუძველზე ორგანიზებული მინიმალური არხი მგზავრობისთვის, თუმცა ახლა ვითარება იცვლება.

რა შეიცვლება გადაზიდვების ბაზრისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები ვარაუდობენ, რომ აკრძალვა მეზობელი ქვეყნების გავლით მგზავრთა ნაკადის გადანაწილებას გამოიწვევს. გადამზიდველებს ლოგისტიკის ახალ შეზღუდვებზე მორგება მოუწევთ. ამან შეიძლება გაზარდოს მგზავრობის ხანგრძლივობა და ღირებულება, ასევე გაზარდოს ლიეტუვისა და ესტონეთის მნიშვნელობა, როგორც სატრანზიტო მიმართულებების.

ლატვიისთვის ეს პოლიტიკა ნიშნავს სატრანსპორტო სექტორში აღმოსავლეთის მიმართულების როლის შემდგომ შემცირებას და ბიზნესის უფრო მჭიდრო ორიენტაციას ევროკავშირის ბაზარზე. რუსეთისა და ბელარუსისთვის შედეგები პირველ რიგში დაკავშირებული იქნება ევროკავშირთან პირდაპირი სახმელეთო მიმოსვლის შემცირებასთან, შემოვლით მარშრუტებზე დამოკიდებულების ზრდასთან და მგზავრებისა და კომპანიებისთვის გადაადგილების გართულებასთან.

ტენდენცია ჯდება 2022 წელს უკრაინის ტერიტორიაზე საბრძოლო მოქმედებების დაწყების შემდეგ რუსეთს, ბელარუსსა და ევროკავშირის ქვეყნებს შორის სატრანსპორტო და ეკონომიკური კავშირების გაწყვეტის უფრო ფართო პროცესში. მიმოსვლის ძველი დონის აღდგენის პერსპექტივები დამოკიდებული იქნება პოლიტიკურ ვითარებასა და სანქციების რეჟიმზე.

რუსები და ბელარუსები უძრავი ქონების მიწოდებას ზრდიან

რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეების კუთვნილი ობიექტების რაოდენობა, რომლებიც ლატვიის ბაზარზე გასაყიდად ან გასაქირავებლად ჩნდება, იზრდება. როგორც Inbox.lv შინაგან საქმეთა სამინისტროს ანგარიშზე დაყრდნობით იტყობინება, ტენდენცია უფრო შესამჩნევი გახდა 2022 წლის საემიგრაციო კანონის ცვლილებების შემდეგ. ამ ცვლილებებმა ორ ქვეყნის მოქალაქეებს ლატვიის ეკონომიკაში განხორციელებული ინვესტიციების საფუძველზე დროებითი ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა ჩამოართვა.

საინვესტიციო პროგრამა ლატვიაში 2010 წლის ივლისიდან მოქმედებს. 2025 წლის ბოლომდე მის ფარგლებში საბუთები 21 525 ადამიანმა შეიტანა, მათ შორის 8 570 ინვესტორმა და მათი ოჯახის 12 955 წევრმა. ამ პერიოდში ხელისუფლებამ 20 131 პირველადი დროებითი ბინადრობის ნებართვა გასცა.

2026 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, ინვესტიციებთან დაკავშირებული მოქმედი ბინადრობის ნებართვა 1 242 ინვესტორსა და მათი ოჯახის 1 434 წევრს ჰქონდა შენარჩუნებული. პროგრამის მოქმედების პერიოდში განხორციელებული დაბანდებების საერთო მოცულობამ €1,67 მლრდ-ს მიაღწია. ამ თანხის დაახლოებით 83%, ანუ €1,39 მლრდ, უძრავ ქონებაზე მოდიოდა.

პროგრამის პიკური მნიშვნელობა საემიგრაციო სისტემისთვის შორს წარსულში დარჩა. 2014 წელს საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა მესამე ქვეყნების მოქალაქეებზე გაცემული ყველა პირველადი დროებითი ბინადრობის ნებართვის 53%-ს შეადგენდა. 2025 წლისთვის მათი წილი 1,44%-მდე შემცირდა.

შსს ბაზარზე არსებით ზეწოლას ვერ ხედავს

რუსი და ბელარუსი მფლობელების განცხადებების რაოდენობის ზრდა მასობრივ გაყიდვას არ ნიშნავს. ღია მონაცემებში არ მოიპოვება ცნობები ასეთი ბინებისა და სახლების ზუსტი რაოდენობის, მათი საერთო ღირებულების ან საერთო მიწოდებაში წილის შესახებ.

სააგენტო LETA-ს მიერ შსს-ს ანგარიშის მიმოხილვაში მოცემულია მნიშვნელოვანი დაზუსტება: არარეზიდენტების მიერ უძრავი ქონების გაყიდვის გავლენას ლატვიის ბაზარზე უწყება უმნიშვნელოდ აფასებს. ბინადრობის ნებართვის პროგრამასთან დაკავშირებულმა ინვესტიციებმა მინიმუმს 2023 წელს მიაღწია — €10,5 მლნ, რაც დაახლოებით 43-ჯერ ნაკლებია 2014 წლის დონეზე. 2025 წელს ასეთი დაბანდებები ლატვიის ეკონომიკაში არარეზიდენტების მიერ განხორციელებული მთლიანი ინვესტიციების 0,4%-ზე მეტს არ შეადგენდა.

ეს უცხოელი მფლობელების მასობრივი გადინების შესახებ ფორმულირებას ზედმეტად გადაჭარბებულს ხდის. ხელმისაწვდომი ინფორმაცია ადასტურებს მესაკუთრეთა კონკრეტული ჯგუფის მხრიდან მიწოდების ზრდას, თუმცა ჯერჯერობით არ აჩვენებს, რომ ეს მოცულობა საკმარისია ქვეყნის მასშტაბით საცხოვრებლის ღირებულების საგრძნობლად შესაცვლელად.

შეიცვალა პირველ რიგში ობიექტების ნაწილის დანიშნულება. უძრავი ქონება, რომელიც ერთდროულად ინვესტიციად და ცხოვრების უფლების მოპოვების ინსტრუმენტად შეიძინებოდა, საკანონმდებლო შეზღუდვების შემდეგ აქტივის ფუნქციას ინარჩუნებს, თუმცა რუსებისა და ბელარუსებისთვის საემიგრაციო კომპონენტი დაკარგა.

ინვესტიციები 2025 წელს კვლავ გაიზარდა

პროგრამის გრძელვადიანი შემცირების მიუხედავად, გასულ წელს ახალი დაბანდებების მოცულობა გაიზარდა.

2025 წელს მიღებულ იქნა 192 განაცხადი, ხოლო ინვესტიციებმა €30,3 მლნ-ს მიაღწია — რაც წინა წლის შედეგზე 75%-ით მეტია. დაბანდებული თანხების 73% უძრავ ქონებაზე მოდიოდა. ძირითადი მოთხოვნა კვლავ რიგასა და დედაქალაქის გარეუბნებში კონცენტრირდებოდა.

თუმცა წლიური ზრდა მრავალწლიანი ვარდნის კონტექსტში უნდა განიხილებოდეს. €30,3 მლნ 2010 წლიდან დაგროვილი €1,67 მლრდ-ის 2%-ზე ნაკლებს შეადგენს. პროგრამა ლატვიის ბაზარზე ვეღარ ასრულებს იმ როლს, რაც მას 2010-იანი წლების პირველ ნახევარში ჰქონდა.

ბინადრობის ნებართვასთან დაკავშირებული უცხოური მოთხოვნა ამიტომ ნაკლებად მნიშვნელოვანი ხდება საერთო ბაზრისთვის, თუმცა მისი ცვლილება შესაძლოა უფრო მკვეთრად იგრძნობოდეს ცალკეულ გეოგრაფიულ და საფასო სეგმენტებში.

უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვა კიდევ ორ კვირას მოქმედებს

2026 წლის 2 სექტემბრის მდგომარეობით, მოქმედი საემიგრაციო კანონი მოთხოვნებთან შესაბამისობაში მყოფ უცხოეთის მოქალაქეებს კვლავ აძლევს შესაძლებლობას, მიიღონ დროებითი ბინადრობის ნებართვა ხუთ წლამდე ვადით არანაკლებ €250 ათასის ღირებულების უძრავი ქონების შეძენის გზით.

ასეთი ობიექტისთვის დადგენილია დამატებითი პირობები. შესყიდვა უნდა განხორციელდეს უნაღდო ანგარიშსწორებით, მესაკუთრეს არ უნდა ერიცხებოდეს უძრავი ქონების გადასახადის დავალიანება, ხოლო ბინადრობის ნებართვის პირველად გაფორმებისას სახელმწიფოსთვის გადასახდელია ობიექტის ღირებულების 5%. კანონი ასევე აწესებს მოთხოვნებს საკადასტრო ღირებულებასა და უძრავი ქონების გამყიდველთან მიმართებაში. რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეებს 2022 წლიდან ამ საინვესტიციო საფუძვლით სარგებლობა არ შეუძლიათ. მოქმედი სქემის პირობები გამყარებულია ამჟამინდელ ლატვიის საემიგრაციო კანონში.

ეს სისტემა მხოლოდ 14 სექტემბრამდე მოქმედებს.

ახალი საემიგრაციო კანონი სეიმმა საბოლოოდ 20 აგვისტოს განიხილა მას შემდეგ, რაც პრეზიდენტმა ედგარს რინკევიჩმა პირვანდელი რედაქცია პარლამენტს ხელახალი განხილვისთვის დაუბრუნა. დოკუმენტი 1 სექტემბერს გამოქვეყნდა და ოფიციალურად ძალაში შედის 2026 წლის 15 სექტემბერს.

ლატვია საცხოვრებლის შეძენით ბინადრობის ნებართვის გაცემას წყვეტს

ახალ კანონში უძრავი ქონების შეძენა ახალი დროებითი ბინადრობის ნებართვის მიღების საფუძვლებს შორის აღარ ირიცხება.

ძველი მოდელის ნაცვლად ჩნდება სხვა საინვესტიციო მექანიზმი. უცხოელი შეძლებს პრეტენზია განაცხადოს ხუთ წლამდე ვადით ბინადრობის ნებართვაზე, თუ სახელმწიფოს მიერ შექმნილი ალტერნატიული საინვესტიციო ფონდის მმართველის მეშვეობით დააბანდებს არანაკლებ €150 ათასს მინიმუმ ხუთი წლის ვადით და დამატებით ბიუჯეტში გადაიხდის €10 ათასს. ახალი კანონი პირდაპირ უკრძალავს რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეებს ამ საფუძვლით სარგებლობას.

ამგვარად, 15 სექტემბრიდან უქმდება არა უბრალოდ ცალკეული შეღავათი რუსებისა და ბელარუსებისთვის, არამედ უძრავი ქონების შეძენა პრინციპულად წყვეტს ახალი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის საფუძვლად ყოფნას.

ეს საცხოვრებლის ბაზარს მიგრაციული მექანიზმისგან მიჯნავს, რომელთანაც ლატვიის უძრავი ქონების ნაწილი 16 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში იყო დაკავშირებული.

ამასთან, მანამდე გაცემული საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვები ავტომატურად არ უქმდება. ახალი კანონის გარდამავალი დებულებები მესაკუთრეებს, რომლებმაც ნებართვები უძრავი ქონების შეძენით ან გარკვეული საბანკო ინვესტიციებით უკვე მიიღეს, აძლევს შესაძლებლობას მოითხოვონ განმეორებითი დროებითი ბინადრობის ნებართვა ხუთ წლამდე ვადით გათვალისწინებული პირობების შენარჩუნების, დოკუმენტების დროულად წარდგენისა და დადგენილი გადასახადის გადახდის შემთხვევაში.

რუსებსა და ბელარუსებს ახალი შესყიდვები შეუზღუდეს

კიდევ ერთი არსებითი შეზღუდვა ახალ საემიგრაციო კანონამდე დიდი ხნით ადრე შევიდა ძალაში.

2025 წლის 3 ივლისიდან ლატვიაში მოქმედებს ეროვნული უსაფრთხოებისთვის საფრთხის შემცველი გარიგებების შეზღუდვის შესახებ კანონი. ის უკრძალავს რუსეთს, ბელარუსს, ამ ქვეყნების მოქალაქეებს, იქ რეგისტრირებულ კომპანიებსა და მათთან დაკავშირებულ რიგ იურიდიულ პირებს ლატვიის ტერიტორიაზე უძრავი ქონების ან ობიექტებში წილების შეძენას.

აკრძალვა ეხება ახალ შენაძენებს და არა უკვე კუთვნილი ქონების გაყიდვას. კანონი ითვალისწინებს შეზღუდულ გამონაკლისებს. კერძოდ, ობიექტი რუსეთის ან ბელარუსის მოქალაქეს შეიძლება გადაეცეს ახლო ნათესავისგან მემკვიდრეობით, კანონიერ ძალაში შესული სასამართლო გადაწყვეტილების საფუძველზე ან ზოგიერთ სხვა პირდაპირ განსაზღვრულ შემთხვევაში. გამონაკლისი ასევე გათვალისწინებულია ერთადერთი საცხოვრებლის შესაძენად პირის მიერ, რომელსაც ლატვიაში აქვს ევროკავშირის მუდმივი მაცხოვრებლის სტატუსი ან კანონის ძალაში შესვლამდე გაცემული განსაზღვრული მუდმივი ბინადრობის ნებართვა.

ბევრი რუსი და ბელარუსი მესაკუთრისთვის ბაზარი ამიტომ ფაქტობრივად ცალმხრივი გახდა: მანამდე შეძენილი ობიექტის გაყიდვა შესაძლებელია, თუმცა სხვა ლატვიური ობიექტის ჩვეულებრივი ყიდვა ახლა აკრძალულია.

ამან შესაძლოა გააძლიეროს სტიმული გაყიდვის შემდეგ ქვეყნის უძრავი ქონებიდან სრული გამოსვლისკენ, თუმცა ღია სტატისტიკა ამ ეფექტის გასაზომად ჯერჯერობით არ არსებობს.

ლატვიაში საცხოვრებლის ფასები ზრდას განაგრძობს

ცალკეული უცხოელი მფლობელების მხრიდან დამატებით მიწოდებას საცხოვრებლის ღირებულების საერთო კლებამდე ჯერჯერობით არ მიუყვანია.

ლატვიის ცენტრალურმა სტატისტიკურმა სამმართველომ განაცხადა, რომ 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები წინა წელთან შედარებით 10,9%-ით მაღალი იყო. არსებული საცხოვრებელი 12,2%-ით გაძვირდა, ახალაშენებული კი — 4%-ით. (stat.gov.lv)

2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით საერთო ინდექსი 1,2%-ით გაიზარდა. მეორადი საცხოვრებელი 1,9%-ით გაძვირდა, ხოლო ახალი ობიექტები 2,1%-ით გაიაფდა.

სეგმენტებს შორის სხვაობა მნიშვნელოვანია მიმდინარე ტენდენციის შესაფასებლად. უცხოელი ინვესტორების მიერ რამდენიმე წლის წინ შეძენილი უძრავი ქონება გაყიდვისას არსებული საცხოვრებლის კატეგორიაში ხვდება — სწორედ აქ აფიქსირებს ოფიციალური სტატისტიკა ყველაზე ძლიერ წლიურ ზრდას.

ამასთან, საერთო მაჩვენებლები არ იძლევა გამყიდველების მოქალაქეობის დადგენის საშუალებას და ამიტომ რუსი და ბელარუსი მესაკუთრეების საფასო გავლენის ცალკე გაზომვის შესაძლებლობას გამორიცხავს.

რიგაში მიწოდება გასული წლის მაჩვენებელზე დაბალია

დედაქალაქის ბაზრის უფრო ახალი სტატისტიკაც არ აჩვენებს ბინების მკვეთრი სიჭარბის ნიშნებს.

ივლისში რიგის უმსხვილეს საცხოვრებელ რაიონებში სერიული ბინების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე €963-მდე გაიზარდა. თვიურმა ზრდამ 0,4% შეადგინა, ხოლო 2026 წლის დასაწყისიდან — 8%-ზე მეტი.

ARCO REAL ESTATE-მა დედაქალაქის უმსხვილეს საცხოვრებელ რაიონებში გასაყიდად გამოტანილი თითქმის 1 200 ბინა დაითვალა. განცხადებების რაოდენობა ივნისთან შედარებით გაიზარდა, თუმცა 2025 წლის ივლისთან შედარებით 19%-ით დაბალი რჩებოდა. მთელი ქალაქის გათვალისწინებით, მიწოდება გასული წლის მაჩვენებელზე 13%-ით ნაკლები იყო. (arcoreal.lv)

წლის დასაწყისიდან ბინები რიგის ყველა განხილულ უმსხვილეს რაიონში დაახლოებით 6–12%-ით გაძვირდა. ყველაზე შესამჩნევი ზრდა იმანტაში დაფიქსირდა — 12%, აგენსკალნსში მან დაახლოებით 10%-ს მიაღწია.

კაუგურში, რომელიც იურმალის შემადგენლობაშია, სერიული საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება ივლისში კვადრატულ მეტრზე €883-ს შეადგენდა — წლის დასაწყისზე 7%-ით მეტი.

ეს მონაცემები უპირველესად მასობრივ სეგმენტს მოიცავს და არ იძლევა ძვირადღირებული ბინებისა და სახლების მიწოდების პირდაპირ შეფასების საშუალებას, რომლებითაც უფრო ხშირად უცხოელი ინვესტორები ინტერესდებოდნენ. თუმცა ისინი აჩვენებს, რომ საერთო რიგის ბაზარი ჯერჯერობით შორს არის იმ სიტუაციისგან, როდესაც მიწოდება მკვეთრად აჭარბებს მოთხოვნას.

ძვირადღირებულმა უძრავმა ქონებამ შესაძლოა უფრო მკვეთრი რეაქცია მოახდინოს

საემიგრაციო ცვლილებების შედეგები ბაზარზე შესაძლოა არათანაბრად გადანაწილდეს.

ძველი სქემა მოითხოვდა უძრავ ქონებას მინიმუმ €250 ათასის ღირებულებით. ამიტომ იგი უფრო ძვირადღირებულ ობიექტებთან გაცილებით მჭიდროდ იყო დაკავშირებული, ვიდრე რიგის მასობრივ სერიულ ბინებთან.

უცხოელისთვის ასეთ საცხოვრებელს შეეძლო ერთდროულად ორი ფუნქცია შეესრულებინა: შეენარჩუნებინა კაპიტალი და მიეცა დროებითი ცხოვრების საფუძველი. საემიგრაციო კომპონენტის დახურვის შემდეგ ფლობის ფინანსური ლოგიკა იცვლება.

ეს განსაკუთრებით ეხება მყიდველთა ვიწრო აუდიტორიის მქონე ობიექტებს — მაღალი საფასო კატეგორიის დიდ ბინებს, ძვირადღირებულ სახლებსა და იურმალის უძრავი ქონების ნაწილს. საერთაშორისო მყიდველების რაოდენობის შემცირებისას ახალი მესაკუთრის მოძიების ვადა პოტენციურად შეიძლება გაიზარდოს.

ეს არ ნიშნავს ფასის ავტომატურ ვარდნას. მფლობელმა შესაძლოა შეინარჩუნოს ობიექტი, გადავიდეს გრძელვადიან გაქირავებაზე ან დაელოდოს მყიდველს ფასდაკლებით გაყიდვის ნაცვლად. სწორედ გასაყიდი და გასაქირავებელი ობიექტების რაოდენობის ერთდროული ზრდა, რის შესახებაც შსს იუწყება, შეესაბამება მესაკუთრეთა რამდენიმე შესაძლო სტრატეგიას.

საცხოვრებლის ბაზარი ნაკლებად დამოკიდებული ხდება საინვესტიციო მიგრაციაზე

2010 წლიდან ბინადრობის ნებართვის პროგრამამ მოიზიდა €1,67 მლრდ, რომლიდანაც €1,39 მლრდ უძრავ ქონებაში დაბანდდა. თუმცა დღევანდელი მასშტაბები უკვე შეუდარებელია მისი მაქსიმალური პოპულარობის პერიოდთან.

სისტემა ერთდროულად რამდენიმე მიმართულებით იცვლება. 2022 წელს საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვები რუსებისა და ბელარუსებისთვის დაიხურა. 2025 წლის ივლისიდან მათთვის მოქმედებს ახალი უძრავი ქონების შეძენის საერთო აკრძალვა გამონაკლისების შეზღუდული რაოდენობით. 2026 წლის 15 სექტემბრიდან კი უძრავი ქონების შეძენა საერთოდ წყვეტს ახალი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის დამოუკიდებელ საფუძვლად ყოფნას.

შედეგად, ლატვიის საცხოვრებლის შემდგომი დინამიკა უფრო მეტად იქნება დამოკიდებული შიდა მსყიდველობით უნარზე, იპოთეკურ დაკრედიტებაზე, განაკვეთებზე, მშენებლობის მოცულობასა და ობიექტების მიწოდებაზე, და არა იმ მყიდველთა შემოდინებაზე, რომლებსაც უძრავი ქონება პირველ რიგში საემიგრაციო მიზნებისთვის სჭირდებოდათ.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, რუსული და ბელარუსული ობიექტების რაოდენობის ზრდა გაყიდვასა და გაქირავებაში დადასტურებული ტენდენციაა, თუმცა ხელმისაწვდომი სტატისტიკა არ იძლევა საფუძველს მას მასობრივი გაყიდვა ვუწოდოთ. უფრო მნიშვნელოვან სტრუქტურულ ცვლილებად იქცევა უძრავი ქონების შეძენის საბოლოო გამიჯვნა ახალი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის მიღებისგან 15 სექტემბრის შემდეგ. მასობრივი ბაზრისთვის გავლენა შესაძლოა შეზღუდული დარჩეს: ოფიციალური ფასები იზრდება, ხოლო სერიული ბინების მიწოდება რიგაში გასულ წელზე დაბალია. უფრო მოწყვლადია ძვირადღირებული სეგმენტი, სადაც პოტენციურ მყიდველთა წრე უფრო ვიწროა და სადაც უძრავი ქონების უწინდელი საემიგრაციო ღირებულება უფრო შესამჩნევ როლს თამაშობდა. ეფექტის რეალური მასშტაბის შეფასება შესაძლებელი გახდება მხოლოდ არარეზიდენტების კუთვნილი ობიექტების რაოდენობის, ფასისა და გაყიდვის ვადების შესახებ მონაცემების გამოჩენის შემდეგ.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: რუსებისა და ბელარუსების უძრავი ქონება ლატვიაში

რუსები და ბელარუსები მასობრივად ყიდიან უძრავ ქონებას ლატვიაში?

მასობრივი გაყიდვის შესახებ მონაცემები არ არსებობს. შსს აფიქსირებს რუსებისა და ბელარუსების კუთვნილი გასაყიდი და გასაქირავებელი ობიექტების რაოდენობის ზრდას, თუმცა ზუსტი რიცხვი არ სახელდება. თავად უწყება არარეზიდენტების გაყიდვების გავლენას ბაზარზე უმნიშვნელოდ აფასებს.

რატომ ყიდიან რუსი და ბელარუსი მესაკუთრეები საცხოვრებელს?

ერთ-ერთი ფაქტორი გახდა 2022 წლის საემიგრაციო შეზღუდვები. მათ შემდეგ რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეებმა დაკარგეს ინვესტიციებით დროებითი ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა, რის გამოც უძრავი ქონების ნაწილმა მასთან დაკავშირებული საემიგრაციო ფუნქცია დაკარგა.

შეუძლიათ თუ არა რუსებსა და ბელარუსებს უძრავი ქონების შეძენა ლატვიაში?

ზოგად შემთხვევაში — არა. 2025 წლის 3 ივლისიდან მოქმედებს აკრძალვა რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეების მიერ უძრავი ქონების ახალ შეძენაზე. კანონი ითვალისწინებს რამდენიმე შეზღუდულ გამონაკლისს.

შესაძლებელია თუ არა ლატვიის ბინადრობის ნებართვის მიღება უძრავი ქონების შეძენით?

2026 წლის 14 სექტემბრამდე ეს საფუძველი შენარჩუნებულია უცხოელი განმცხადებლებისთვის, რომლებიც აკმაყოფილებენ მოქმედ მოთხოვნებს და არ მიეკუთვნებიან გამორიცხულ კატეგორიებს. ახალი საემიგრაციო კანონი ძალაში შედის 15 სექტემბერს, რის შემდეგაც უძრავი ქონების შეძენა ახალი ბინადრობის ნებართვის საფუძველი აღარ იქნება.

რა დაემართება უკვე გაცემულ საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვებს?

ისინი ახალი კანონის ძალაში შესვლის გამო ავტომატურად არ გაუქმდება. ძველი საინვესტიციო ნებართვების მფლობელთა ნაწილისთვის გათვალისწინებულია გარდამავალი მექანიზმი განმეორებითი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად დადგენილი პირობების დაცვის შემთხვევაში.

რა ოდენობის თანხა მოიზიდა ბინადრობის ნებართვის პროგრამამ უძრავ ქონებაში?

2010 წლის ივლისიდან 2025 წლის ბოლომდე პროგრამასთან დაკავშირებული იყო €1,67 მლრდ ინვესტიცია. დაახლოებით €1,39 მლრდ, ანუ 83%, უძრავ ქონებაზე მოდიოდა.

მცირდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები ლატვიაში?

ბოლო ოფიციალური კვარტალური მონაცემები ზრდას აჩვენებს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი წლიურად 10,9%-ით გაძვირდა, ხოლო არსებული ობიექტები — 12,2%-ით.

რა ხდება რიგის ბინების ბაზარზე?

ივლისში სერიული ბინების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე €963-მდე გაიზარდა. დედაქალაქის უმსხვილეს საცხოვრებელ რაიონებში მიწოდება 2025 წლის ივლისის დონეზე 19%-ით დაბალი რჩებოდა.