ახალი ბინების რაოდენობა თითქმის ნახევარჯერ გაიზარდა

ივლისის მონაცემები აჩვენებს, რომ სამშენებლო აქტივობის ზრდა უპირველეს ყოვლისა საცხოვრებელ სექტორს უკავშირდება. გაცემული ნებართვებიდან 83,6% შენობებზე მოდიოდა, ხოლო 16,4% — საინჟინრო ნაგებობებზე. შენობების ნებართვებს შორის 82% საცხოვრებელ ობიექტებზე გაიცა, 18% კი — არასაცხოვრებელზე. საინჟინრო ნაგებობების სეგმენტში დოკუმენტების 73,6% მილსადენებს, საკომუნიკაციო ქსელებსა და ელექტროგადამცემ ხაზებს შეეხებოდა.

სულ ნებართვები ითვალისწინებს 4 292 ბინის მშენებლობას, რომელთა საშუალო სასარგებლო ფართობი 71 კვ. მ-ია. მომავალი ბინების რაოდენობა 2025 წლის ივლისთან შედარებით 47,4%-ით გაიზარდა, ხოლო მათი საერთო სასარგებლო ფართობი — 49,3%-ით.

ახალი საცხოვრებლის ძირითადი ნაწილი მრავალბინიან განაშენიანებაზე მოდის. ერთბინიან სახლებში საცხოვრებლის მხოლოდ 10% იგეგმება; ასეთი ობიექტების საშუალო ფართობია 136 კვ. მ. ბინების კიდევ 88,7% გათვალისწინებულია სამ და მეტბინიან შენობებში, სადაც საშუალო ფართობი 62,8 კვ. მ-ს შეადგენს.

ოფიციალური სტატისტიკა ასევე აჩვენებს, რომ პროექტების ღირებულება მათ რაოდენობაზე გაცილებით სწრაფად იზრდება. ივლისის ნებართვების მიხედვით სამუშაოების სავარაუდო ღირებულება წლიურად 58%-ით გაიზარდა, ხოლო ივნისთან შედარებით — 46,6%-ით. შენობებისთვის ნებართვების რაოდენობა მხოლოდ 5,6%-ით გაიზარდა, თუმცა მათი ფართობი 46,2%-ით, ხოლო სავარაუდო ღირებულება 73,7%-ით გაიზარდა. საინჟინრო ნაგებობების სეგმენტში ნებართვების რაოდენობა 27%-ით, სამუშაოების ღირებულება კი 30,1%-ით გაიზარდა.

სერბეთის სამშენებლო პორტფელი საგრძნობლად გაძვირდა

2026 წლის იანვარ-ივლისში ნებართვების რაოდენობა 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 7,9%-ით გაიზარდა. მათ მიერ გათვალისწინებული ბინების რაოდენობა გაიზარდა 14,6%-ით, საცხოვრებლის სასარგებლო ფართობი — 12,4%-ით, ხოლო სამუშაოების სავარაუდო ღირებულება — 35,5%-ით.

დოკუმენტების რაოდენობასა და პროექტების ღირებულებას შორის სხვაობა მიუთითებს მშენებლობის მასშტაბის ზრდაზე, რომელიც ნებართვების ეტაპს გადის. მხოლოდ ახალმა მშენებლობამ შეადგინა ივლისში განცხადებული სამუშაოების საერთო სავარაუდო ღირებულების 85,3%.

ამასთან, ნებართვა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს ბაზარზე მზა ობიექტის გამოჩენას. სერბული სტატისტიკა ამ კატეგორიას მიაკუთვნებს როგორც უშუალოდ მშენებლობის ნებართვებს, ასევე გარკვეული სამუშაოების შესრულების ნებართვის გადაწყვეტილებებს. მონაცემები მიიღება გაერთიანებული პროცედურების ცენტრალური რეესტრიდან და ასახავს დეველოპერების გეგმებს და არა უძრავი ქონების ფაქტობრივ ექსპლუატაციაში გაშვებას.

ივლისის შედეგი ივნისის მაჩვენებელზე მაღალიც აღმოჩნდა. ივნისში გაიცა 2 673 ნებართვა (წლიურად 11,3%-ით მეტი), რომლებიც ითვალისწინებდა 3 873 ბინის მშენებლობას. ამრიგად, ერთ თვეში ნებართვების რაოდენობა დაახლოებით 3%-ით გაიზარდა, ხოლო დაგეგმილი ბინების რაოდენობა — თითქმის 11%-ით.

ბელგრადმა ახალი მშენებლობის 35,5% მიიღო

სამშენებლო აქტივობის მთავარ ცენტრად კვლავ ბელგრადი რჩება. დედაქალაქის რეგიონზე მოდის ივლისში გაცემული ნებართვებით გათვალისწინებული ახალი მშენებლობის სავარაუდო ღირებულების 35,5%.

მეორე ადგილი დაიკავა ზლატიბორის ოლქმა 15,3%-იანი წილით. მას მოსდევს პიროტის ოლქი 7,1%-ით, სრემის ოლქი 5,7%-ით და სამხრეთ ბაჩკის ოლქი 5,6%-ით. თითოეული დანარჩენი ოლქის წილი 4,1%-ს არ აღემატებოდა.

მშენებლობის კონცენტრაცია დედაქალაქში ფაქტობრივად შესრულებული სამუშაოების მიხედვითაც ჩანს. 2026 წლის მეორე კვარტალში მათი ღირებულება სერბეთში მიმდინარე ფასებში 20,6%-ით გაიზარდა, ხოლო შესადარ ფასებში — 9%-ით. შენობებისთვის რეალურმა ზრდამ 32,4%-ს მიაღწია, მაშინ როდესაც საინჟინრო ნაგებობების სეგმენტში მაჩვენებელი 7,1%-ით შემცირდა.

ბელგრადი აღმოჩნდა ერთადერთი მსხვილი რეგიონი, სადაც შესრულებული სამშენებლო სამუშაოების ღირებულება შესადარ ფასებში გაიზარდა, თანაც ერთბაშად 51%-ით. ვოევოდინაში ის 2%-ით შემცირდა, შუმადიასა და დასავლეთ სერბეთში — 27,5%-ით, ხოლო სამხრეთ და აღმოსავლეთ სერბეთში — 32,3%-ით.

მშენებლობა ქვეყნის ეკონომიკაზე სწრაფად იზრდება

სერბეთის რეალური მთლიანი შიდა პროდუქტი 2026 წლის მეორე კვარტალში წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 3,8%-ით გაიზარდა. სეზონური რყევების გათვალისწინებით, ეკონომიკამ წინა კვარტალთან შედარებით 1,5%-ით მოიმატა.

მშენებლობა მთლიან ეკონომიკაზე სწრაფად იზრდებოდა: სექტორის მთლიანი დამატებული ღირებულება 9,1%-ით გაიზარდა. შედარებისთვის, ვაჭრობის, ავტომობილების შეკეთების, ტრანსპორტის, სასაწყობო მეურნეობის, სასტუმროებისა და საზოგადოებრივი კვების გაერთიანებული სექტორი 4,4%-ით გაიზარდა, ხოლო პროფესიული, სამეცნიერო, ტექნიკური, ადმინისტრაციული და დამხმარე მომსახურებები — 5,8%-ით.

ამრიგად, ივლისის ნებართვების სტატისტიკა აგრძელებს ტენდენციას, რომელიც უკვე შესამჩნევი იყო მეორე კვარტალში. ამასთან, ძირითადი ზრდა სწორედ შენობებზე მოდის, საინჟინრო მშენებლობის დინამიკა კი საგრძნობლად სუსტი რჩება.

საცხოვრებელი ძვირდება გარიგებების რაოდენობის შემცირების ფონზე

სამშენებლო პორტფელის გაფართოებას ჯერჯერობით არ გამოუწვევია ბინებზე ფასების შემცირება. 2026 წლის მეორე კვარტალში სერბეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონება საშუალოდ წლიურად 5,25%-ით გაძვირდა, ხოლო პირველ კვარტალთან შედარებით — 1,19%-ით.

ახალაშენებული ობიექტების ფასი 3,86%-ით გაიზარდა, არსებული ბინების კი — 5,98%-ით. ამავდროულად, ბინების ნასყიდობის ხელშეკრულებების რაოდენობა 5,8%-ით შემცირდა, 11 938-მდე, მაშინ როდესაც მათი საერთო ღირებულება 7,7%-ით გაიზარდა და €1,3 მილიარდს მიაღწია.

ბელგრადში ბინებით გარიგებების ფულადი მოცულობა 12,6%-ით გაიზარდა, თუმცა ხელშეკრულებების რაოდენობა 2,5%-ით შემცირდა. სერბეთის უძრავი ქონების მთელ ბაზარზე მეორე კვარტალში დაიდო 30 495 ხელშეკრულება, რაც 5,4%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. მათი საერთო ღირებულება 8,1%-ით გაიზარდა და დაახლოებით €2,2 მილიარდს მიაღწია. ბინებზე ბაზრის ფულადი ბრუნვის 62% მოდიოდა. კრედიტი გამოიყენებოდა მთელი გაყიდული უძრავი ქონების 15%-ის და ბინების გარიგებების დაახლოებით 34%-ის შეძენისას.

ბელგრადში კვარტალში ბინების შესაძენად დაიხარჯა €742 მლნ. ყველაზე ძვირადღირებული ბინა გაიყიდა სავსკი-ვენაცის რაიონში €1,6 მილიონად, იქვე დაფიქსირდა კვადრატული მეტრის მაქსიმალური ფასიც — დაახლოებით €9 300.

ფასების ზრდა გარიგებების რაოდენობის შემცირებასთან ერთად აჩვენებს, რომ მომავალი მიწოდების ზრდას ჯერჯერობით არ მოუხდენია შესამჩნევი ზეწოლა საცხოვრებლის ღირებულებაზე. ივლისის ნებართვებით გათვალისწინებული ბინების მნიშვნელოვანმა ნაწილმა ჯერ მხოლოდ უნდა გაიაროს სამშენებლო ციკლი, ამიტომ ახალი პროექტების გავლენა ბაზარზე დამოკიდებული იქნება მათი დაწყებისა და ექსპლუატაციაში გაშვების ვადებზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ნებართვების რაოდენობის ზრდა და განსაკუთრებით დაგეგმილი ბინების რაოდენობის მატება მიუთითებს სერბეთში მომავალი მიწოდების გაფართოებაზე, თუმცა ბაზრის სწრაფ გაგრილებაზე საუბარი ჯერ ადრეა. ფასები კვლავ იზრდება გარიგებების შემცირების ფონზე, ხოლო სამშენებლო აქტივობა ძლიერ არის კონცენტრირებული ბელგრადში. ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ნებართვების საერთო ეროვნული მაჩვენებლები, არამედ კონკრეტული პროექტების განხორციელების ვადები, ახალი მიწოდების მოცულობა შერჩეულ რაიონში და ადგილობრივი მოთხოვნის უნარი, აითვისოს ის ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ.

FAQ

რამდენი სამშენებლო ნებართვა გაიცა სერბეთში 2026 წლის ივლისში?

ივლისში გაიცა 2 751 ნებართვა — 8,6%-ით მეტი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

რამდენი ბინის აშენება იგეგმება?

ივლისის ნებართვებით გათვალისწინებულია 4 292 ბინის მშენებლობა. ეს 47,4%-ით მეტია 2025 წლის ივლისთან შედარებით.

რა არის ახალი ბინების საშუალო ფართობი?

საშუალო სასარგებლო ფართობი 71 კვ. მ-ს შეადგენს. ერთბინიან სახლებში ეს მაჩვენებელი 136 კვ. მ-ს აღწევს, სამ და მეტბინიან შენობებში კი — 62,8 კვ. მ-ს.

სად არის კონცენტრირებული ყველაზე მეტი ახალი მშენებლობა?

ბელგრადის რეგიონზე მოდის ივლისში გაცემული ნებართვების მიხედვით ახალი მშენებლობის სავარაუდო ღირებულების 35,5%.

როგორ შეიცვალა ბინების ფასები სერბეთში?

2026 წლის მეორე კვარტალში ბინები წლიურად 5,25%-ით გაძვირდა. ახალაშენებული ობიექტების ფასი 3,86%-ით გაიზარდა, არსებული საცხოვრებლის კი — 5,98%-ით.

იზრდება თუ არა უძრავი ქონების გარიგებების რაოდენობა?

არა. მეორე კვარტალში უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებების რაოდენობა 5,4%-ით შემცირდა, თუმცა ბაზრის ფულადი მოცულობა 8,1%-ით გაიზარდა, დაახლოებით €2,2 მილიარდამდე.

ნიშნავს თუ არა ნებართვების ზრდა მიწოდების სწრაფ ზრდას?

არა აუცილებლად. ნებართვები აჩვენებს მშენებლობისთვის დაშვებული პროექტების რაოდენობას, მაგრამ მათ გაცემას, სამუშაოების დაწყებასა და ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებას შორის შესაძლოა მნიშვნელოვანი დრო გავიდეს.

ივნისში ნებართვების რაოდენობის წლიური ზრდა უფრო მაღალი იყო და 11,3%-ს შეადგენდა. ივლისის ნებართვების 83,6% შენობებზე მოდიოდა, ხოლო დარჩენილი 16,4% — საინჟინრო ნაგებობებზე, იუწყება TradingView-ის მიერ გამოქვეყნებული მონაცემები.

სერბეთში დაგეგმილი ბინების რაოდენობა მკვეთრად გაიზარდა

სერბეთის რესპუბლიკური სტატისტიკის სამმართველოს მონაცემებით, ივლისში გაცემული ნებართვები ითვალისწინებს 4 292 ბინის მშენებლობას, რომელთა საშუალო სასარგებლო ფართობი 71 კვ. მ-ია. წლიურ ჭრილში ბინების რაოდენობა გაიზარდა 47,4%-ით, ხოლო მათი საერთო სასარგებლო ფართობი — 49,3%-ით. შენობებზე გაცემული ნებართვების 82% საცხოვრებელ ობიექტებზე მოდიოდა, ხოლო 18% — არასაცხოვრებელზე. საინჟინრო ნაგებობების სეგმენტში ნებართვების 73,6% მილსადენებს, საკომუნიკაციო და ელექტროგადამცემ ხაზებს შეეხებოდა. ახალ საცხოვრებელ შენობებში ბინების 10%-ის აშენება ერთბინიან სახლებში იგეგმება საშუალო ფართობით 136 კვ. მ, ხოლო 88,7% — სამ და მეტბინიან სახლებში, სადაც საცხოვრებლის საშუალო ფართობი 62,8 კვ. მ იქნება.

სამუშაოების სავარაუდო ღირებულება ყველა ნებართვის მიხედვით 58%-ით გაიზარდა 2025 წლის ივლისთან შედარებით და 46,6%-ით 2026 წლის ივნისთან შედარებით. ამასთან, შენობებზე ნებართვების რაოდენობა წლიურად მხოლოდ 5,6%-ით გაიზარდა, მათი გაცხადებული ფართობი — 46,2%-ით, ხოლო სამუშაოების სავარაუდო ღირებულება — 73,7%-ით. საინჟინრო ნაგებობებისთვის ნებართვების რაოდენობა 27%-ით გაიზარდა, ხოლო სავარაუდო ღირებულება — 30,1%-ით.

2026 წლის იანვარ-ივლისში სერბეთში 7,9%-ით მეტი ნებართვა გაიცა, ვიდრე გასული წლის იმავე პერიოდში. მათით გათვალისწინებული ბინების რაოდენობა 14,6%-ით გაიზარდა, საცხოვრებლის სასარგებლო ფართობი — 12,4%-ით, ხოლო სამუშაოების სავარაუდო ღირებულება — 35,5%-ით.

ახალმა მშენებლობამ შეადგინა ივლისის ნებართვებით გათვალისწინებული სამუშაოების საერთო სავარაუდო ღირებულების 85,3%. ეს მონაცემები ასახავს პროექტების ღირებულებას ნებართვის მიღების ეტაპზე და არ უდრის მშენებლობის ფაქტობრივ ხარჯებს ან ექსპლუატაციაში შესული ობიექტების ღირებულებას.

ბელგრადზე ახალაშენებული ობიექტების ღირებულების 35,5% მოდის

ბელგრადის ოლქზე მოდიოდა ივლისის ნებართვების მიხედვით ახალი მშენებლობების სავარაუდო ღირებულების 35,5%. მას მოჰყვებოდა ზლატიბორის ოლქი 15,3%-ით, პიროტის — 7,1%-ით, სრემის — 5,7%-ით და სამხრეთ ბაჩკის — 5,6%-ით. თითოეული დანარჩენი ოლქის წილი 4,1%-ს არ აღემატებოდა.

ბელგრადის მაღალი წილი თვალსაჩინოა ფაქტობრივად შესრულებული სამშენებლო სამუშაოების სტატისტიკაშიც. 2026 წლის მეორე კვარტალში მათი ღირებულება სერბეთში მიმდინარე ფასებში 20,6%-ით, ხოლო შესადარებელ ფასებში 9%-ით გაიზარდა. შენობების სექტორში რეალურმა ზრდამ 32,4%-ს მიაღწია, მაშინ როდესაც საინჟინრო ნაგებობების მშენებლობაში დაფიქსირდა 7,1%-იანი კლება. ბელგრადი გახდა ქვეყნის ერთადერთი მსხვილი რეგიონი, სადაც მაჩვენებელი შესადარებელ ფასებში 51%-ით გაიზარდა. ვოევოდინაში ის 2%-ით შემცირდა, შუმადიასა და დასავლეთ სერბეთში — 27,5%-ით, ხოლო სამხრეთ და აღმოსავლეთ სერბეთში — 32,3%-ით, იტყობინება სამშენებლო აქტივობის სერბული სახელმწიფო სტატისტიკა.

მშენებლობა სერბეთის ეკონომიკაზე სწრაფად იზრდება

სერბეთის ეკონომიკა 2026 წლის მეორე კვარტალში გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 3,8%-ით გაიზარდა. სეზონური ფაქტორების გათვალისწინებით, მთლიანმა შიდა პროდუქტმა პირველ კვარტალთან შედარებით 1,5%-ით მოიმატა.

მშენებლობის მთლიანი დამატებული ღირებულება წლიურ ჭრილში 9,1%-ით გაიზარდა. შედარებისთვის, საბითუმო და საცალო ვაჭრობის, ავტომობილების რემონტის, ტრანსპორტის, სასაწყობო მეურნეობის, სასტუმროებისა და საზოგადოებრივი კვების გაერთიანებული სექტორი 4,4%-ით გაიზარდა, ხოლო პროფესიული, სამეცნიერო, ტექნიკური, ადმინისტრაციული და დამხმარე მომსახურებები — 5,8%-ით, გამომდინარეობს სერბეთის კვარტალური ეროვნული ანგარიშებიდან.

ივლისის ნებართვები ამ სურათს ავსებს: სამომავლო პროექტების ღირებულების ზრდა საგრძნობლად უსწრებს მათი რაოდენობის მატებას. განსაკუთრებით დიდია სხვაობა შენობების სეგმენტში, სადაც ნებართვების რაოდენობამ 5,6%-ით მოიმატა, ხოლო სამუშაოების გაცხადებულმა ღირებულებამ — 73,7%-ით.

სერბეთში ბინები კვლავ ძვირდება

სამშენებლო პორტფელის გაფართოებას ჯერჯერობით არ შეუჩერებია საცხოვრებლის ფასების ზრდა. სერბეთის რესპუბლიკური გეოდეზიური ინსტიტუტის ინდექსი 2026 წლის მეორე კვარტალში წლიურად 5,25%-ით, ხოლო პირველ კვარტალთან შედარებით 1,19%-ით გაიზარდა. ახალაშენებული ბინები წელიწადში 3,86%-ით გაძვირდა, ხოლო არსებული — 5,98%-ით. ყველაზე მაღალი რეგიონული ზრდა დაფიქსირდა სამხრეთ და აღმოსავლეთ სერბეთში — 6,21%. ბელგრადში ფასები გაიზარდა 5,65%-ით, ვოევოდინაში — 4,86%-ით, ხოლო შუმადიასა და დასავლეთ სერბეთში — 4,28%-ით.

ამასთან, ბინებით განხორციელებული გარიგებების რაოდენობა შემცირდა. მეორე კვარტალში დარეგისტრირდა ბინების ყიდვა-გაყიდვის 11 938 ხელშეკრულება — 5,8%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს. მათი საერთო ღირებულება კი, პირიქით, გაიზარდა 7,7%-ით, 1,3 მილიარდ ევრომდე. ბელგრადში ბინების გარიგებების ფულადი მოცულობა 12,6%-ით გაიზარდა, ხოლო ხელშეკრულებების რაოდენობა 2,5%-ით შემცირდა.

სერბეთის უძრავი ქონების ბაზარმა 2,2 მილიარდ ევროს მიაღწია

სერბეთში უძრავი ქონების გარიგებების საერთო ღირებულებამ 2026 წლის მეორე კვარტალში დაახლოებით 2,2 მილიარდი ევრო შეადგინა, რაც წლიურად 8,1%-ით გაიზარდა. ხელშეკრულებების რაოდენობა ამ დროს შემცირდა 5,4%-ით, 30 495-მდე. საერთო მოცულობიდან 369,7 მილიონი ევრო ბაზრის ნაწილობრივ რეგულირებად სეგმენტზე მოდიოდა.

ბინებზე მოდიოდა 1,3 მილიარდი ევრო, ანუ ფულადი ბრუნვის 62%. სახლებით გარიგებებმა 175 მილიონი ევრო შეადგინა, სამშენებლო მიწის ნაკვეთებით — 156 მილიონი ევრო, კომერციული ფართებით — 119 მილიონი ევრო, სასოფლო-სამეურნეო მიწებით — 77 მილიონი ევრო. კრედიტი გამოყენებული იქნა გაყიდული მთელი უძრავი ქონების 15%-ის შეძენისას, ზუსტად ისევე, როგორც ერთი წლის წინ, იტყობინებოდა რესპუბლიკური გეოდეზიური ინსტიტუტი.

ამგვარად, ბაზარზე ერთდროულად შეინიშნება უძრავი ქონების ღირებულებისა და სამშენებლო აქტივობის ზრდა გარიგებების რაოდენობის შემცირების ფონზე. ამასთან, ნებართვების სტატისტიკა ახასიათებს მშენებლობისთვის დაშვებულ პროექტებს და არა მზა მიწოდებას: ნებართვის მიღებას, სამუშაოების დაწყებას, ობიექტის დასრულებასა და ბინების ბაზარზე გამოსვლას შორის შესაძლოა მნიშვნელოვანი დრო გავიდეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ივლისის მონაცემები მიუთითებს სამომავლო მიწოდების გაფართოებაზე, თუმცა თავისთავად არ მეტყველებს ფასების სწრაფ შემცირებაზე. ნებართვებით გათვალისწინებული ბინების რაოდენობა გაცილებით სწრაფად იზრდება, ვიდრე თავად ნებართვების რიცხვი, მაგრამ ბაზარი ერთდროულად აფიქსირებს საცხოვრებლის გაძვირებასა და გარიგებების შემცირებას. დამატებითი მნიშვნელობა აქვს პროექტების მაღალ კონცენტრაციას ბელგრადში: საერთო ეროვნული სტატისტიკა არ ასახავს მოთხოვნის, მიწოდებისა და ლიკვიდურობის განსხვავებებს სერბეთის ცალკეულ რეგიონებს შორის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რამდენი მშენებლობის ნებართვა გაიცა სერბეთში 2026 წლის ივლისში?

ივლისში გაიცა 2 751 ნებართვა, რაც 8,6%-ით მეტია 2025 წლის ივლისთან შედარებით.

რამდენი ბინაა გათვალისწინებული ახალი ნებართვებით?

ივლისის ნებართვები ითვალისწინებს 4 292 ბინის მშენებლობას. მათი რაოდენობა წლიურად 47,4%-ით გაიზარდა.

რა არის დაგეგმილი ბინების საშუალო ფართობი?

საშუალო სასარგებლო ფართობი 71 კვ. მ-ია. ერთბინიან სახლებში ის აღწევს 136 კვ. მ-ს, ხოლო სამ და მეტბინიან შენობებში — 62,8 კვ. მ-ს.

სად არის კონცენტრირებული ახალი მშენებლობა სერბეთში?

ბელგრადის ოლქზე მოდის ახალი მშენებლობის სავარაუდო ღირებულების 35,5% ივლისის ნებართვების მიხედვით. მას მოჰყვება ზლატიბორის, პიროტის, სრემისა და სამხრეთ ბაჩკის ოლქები.

როგორ შეიცვალა ბინების ფასები სერბეთში?

2026 წლის მეორე კვარტალში ბინები წლიურად საშუალოდ 5,25%-ით გაძვირდა. ახალაშენებული ობიექტების ფასები 3,86%-ით გაიზარდა, ხოლო არსებული საცხოვრებლის — 5,98%-ით.

რა ხდება უძრავი ქონების გაყიდვების კუთხით?

გარიგებების რაოდენობა მცირდება მათი ფულადი მოცულობის ზრდის ფონზე. მეორე კვარტალში უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებების რაოდენობა 5,4%-ით შემცირდა, ხოლო ბაზრის საერთო ღირებულება 8,1%-ით გაიზარდა დაახლოებით 2,2 მილიარდ ევრომდე.

ნიშნავს თუ არა ნებართვების ზრდა ბინების მიწოდების სწრაფ მატებას?

არა. ნებართვა აფიქსირებს სამშენებლო სამუშაოების ჩატარების უფლებას, თუმცა ობიექტი ბაზარზე შესაძლოა გაცილებით გვიან გამოვიდეს. ფაქტობრივი მიწოდება დამოკიდებულია მშენებლობის დაწყებაზე, რეალიზაციის ვადებსა და სახლების ექსპლუატაციაში მიღებაზე.

სერბეთში ბინები მოთხოვნით ლიდერობს

2026 წლის მეორე კვარტალში სერბეთში უძრავი ქონების ნასყიდობის 30 495 ხელშეკრულება გაფორმდა, რაც 5,4%-ით ნაკლებია 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. გარიგებების საერთო თანხა დაახლოებით €100 მლნ-ით გაიზარდა და €2,2 მლრდ შეადგინა.

მოთხოვნის ყველაზე ნაკლებად შესამჩნევი კლება ნოვი-სადში დაფიქსირდა — 1%-ით 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. ბელგრადში საერთო მაჩვენებელი 1,7%-ით შეიცვალა. უფრო გამოკვეთილი ვარდნა დაფიქსირდა ნიშსა და კრაგუევაცში — 4,3% და 7% შესაბამისად.

მეორე კვარტალში კრედიტების ხარჯზე უძრავი ქონების ყველა შესყიდვის 15% დაფინანსდა — იმდენივე, რამდენიც 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში. ყველაზე ხშირად ნასესხები სახსრები ბინების შეძენისას გამოიყენებოდა — 34%, ეს მაჩვენებელიც პრაქტიკულად უცვლელი დარჩა.

სერბეთის უძრავ ქონებაში დაბანდებების მოცულობა

მყიდველებმა ყველაზე მეტი თანხა ბინებზე დახარჯეს — €1,3 მლრდ, ანუ საერთო თანხის 62%. კვარტლის განმავლობაში ბინების ნასყიდობის 11 938 ხელშეკრულება გაფორმდა — 5,8%-ით ნაკლები, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ამასთან, ამ სეგმენტის მოცულობა 7,7%-ით გაიზარდა. მხოლოდ ბელგრადში მსგავს ობიექტებში სამი თვის განმავლობაში €742 მლნ მიიმართა. სერბეთის დედაქალაქი ამ სეგმენტში მოცულობით ლიდერობს.

ფასები სერბეთში ბინებზე წლიურად 5,25%-ით გაძვირდა. ახალაშენებული უძრავი ქონების ღირებულება 3,86%-ით გაიზარდა, მეორადი ბაზრის — 5,98%-ით. ყველაზე შესამჩნევი ზრდა დაფიქსირდა სამხრეთ და აღმოსავლეთ სერბეთში — 6,21%-ით. ბელგრადში ფასები 5,65%-ით გაიზარდა, ვოევოდინაში — 4,86%-ით, შუმადიასა და დასავლეთ სერბეთში — 4,28%-ით.

სახლების გაყიდვებმა €175 მლნ შეადგინა, სამშენებლო მიწის ნაკვეთებისამ — €156 მლნ. მათი წილი შესაბამისად 8% და 7% გახდა. კომერციული უძრავი ქონების გარიგებების მოცულობა შეფასებულია €119 მლნ-ად (6%). სასოფლო-სამეურნეო მიწების შესყიდვაზე ყველა ხელშეკრულების 4% მოვიდა — €77 მლნ. ნაწილობრივ რეგულირებად სეგმენტში დაფიქსირდა €369,7 მლნ-ის ოპერაციები. RGZ მას მიაკუთვნებს გარიგებებს უძრავ ქონებასთან, რომელიც არ არის რეგისტრირებული კადასტრში და რომლის ბრუნვაც მხოლოდ ნაწილობრივ რეგულირდება კანონმდებლობით.

სერბეთის უძრავი ქონების ყველაზე ძვირადღირებული გარიგებები

2026 წლის მეორე კვარტალში ყველაზე ძვირადღირებული ბინა ბელგრადის სავაკი-ვენაცის რაიონში გაიყიდა — €1,6 მლნ-ად. იქვე დაფიქსირდა საცხოვრებლის კვადრატული მეტრის მაქსიმალური ფასი — დაახლოებით €9 300. ყველაზე ძვირადღირებული სახლი, რომლის ღირებულებაც €1,4 მლნ იყო, ვოჟდოვაცში შეიძინეს, ხოლო საგარეჟე ადგილი €54 000-ად — სტარი-გრადის მუნიციპალიტეტში.

კომერციული უძრავი ქონების სეგმენტში უმსხვილესი გარიგება ნოვი-სადში განხორციელდა, სადაც ფართი €1,4 მლნ-ად გაიყიდა, ხოლო კვადრატულის ღირებულებით ლიდერობდა ვრაჩარი (ბელგრადი) — €7 700.

რეკორდი საერთო თანხის მიხედვით სასოფლო-სამეურნეო მიწების ოპერაციებს შორის სურჩინში დამყარდა: 300-ზე მეტი ნაკვეთი საერთო ფართობით 583 ჰექტარზე მეტი €7,2 მლნ-ად გაიყიდა. ნოვი-სადში ასევე დარეგისტრირდა სასოფლო-სამეურნეო მიწის ყველაზე მაღალი ფასი ფართობის ერთეულზე — €1 800 ერთ არზე (€18 კვ. მ-ზე). ნაკვეთის ფართობმა 59,57 არი (5 957 კვ. მ) შეადგინა.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ფასების ზრდისა და გაყიდვების რაოდენობის შემცირების კომბინაცია მიუთითებს გამყიდველების მოლოდინებსა და მყიდველების შესაძლებლობებს შორის ეტაპობრივ აცდენაზე. უძრავი ქონება კვლავ ძვირდება, მაგრამ ბაზარი ვეღარ ინარჩუნებს მოთხოვნის უწინდელ მოცულობას, რამაც შეიძლება გაზარდოს ობიექტების ექსპოზიციის ვადები და შეზღუდოს სწრაფი გადაყიდვის პოტენციალი.

ინვესტორებისთვის ეს აქცენტს აქტივის ღირებულების ზრდიდან მის შემოსავლიანობაზე და ლიკვიდურობის შენარჩუნების უნარზე გადაიტანს. ასეთ ვითარებაში უფრო მნიშვნელოვანი ხდება იჯარის რეალური მაჩვენებლები, ფლობის ხარჯები და არსებითი ფასდაკლების გარეშე გასვლის შესაძლებლობა. განსაკუთრებით ფრთხილ მიდგომას მოითხოვს ბაზრები, სადაც ფასები იზრდება მყიდველთა რაოდენობის შესამჩნევი შემცირების პარალელურად.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

სერბეთის მთავრობის გეგმები

ევროინტეგრაციის საკითხებში მინისტრმა ნემანია სტაროვიჩმა რადიო ბელგრადის ეთერში განაცხადა მთავრობის გეგმის შესახებ, რომლის განხორციელებაც 2027 წლის ბოლომდე იგეგმება. გათვალისწინებული ზომების შესრულების შემდეგ ქვეყანა მზად იქნება შენგენის ზონაში გაწევრიანებისთვის. ეს იქნება სერბეთის ერთ-ერთი მთავარი ამოცანა უახლოეს წლებში და უზრუნველყოფს მოქალაქეთა თავისუფალ გადაადგილებას, საქონელბრუნვას, სერვისების განვითარებასა და კაპიტალის ზრდას. ამასთან, მინისტრმა მოგვიანებით განმარტა, რომ რუსებისთვის ვიზების დაწესება არ განიხილება.

ნემანია სტაროვიჩმა აღნიშნა, რომ ათწლეულის ბოლომდე კანდიდატი ქვეყნების სრულუფლებიანი გაწევრიანება ევროკავშირში ნაკლებად სავარაუდო რჩება ევროკავშირის შიდა პრობლემების გამო. ამასთან დაკავშირებით, ბელგრადი აპირებს მიაღწიოს ეტაპობრივ წვდომას ძირითად ევროპულ მექანიზმებთან ჯერ კიდევ წევრობის მიღებამდე. მან ხაზგასმით აღნიშნა, რომ სწორედ ევროპულ კურსს მივყავართ ეკონომიკურ ზრდამდე და ცხოვრების დონის ამაღლებამდე სერბეთში. ბოლო ათწლეულში ქვეყნის მოსახლეობის შემოსავლები გასამმაგდა.

ასევე მინისტრმა ხაზი გაუსვა აშშ-სთან თანამშრომლობის მნიშვნელობას, რამაც შესაძლოა გზა გაუხსნას მსხვილ ინვესტიციებს ენერგეტიკაში, ინფრასტრუქტურასა და მაღალტექნოლოგიურ დარგებში. პოტენციური დაბანდებების მოცულობა $20 მილიარდამდე ფასდება. სტაროვიჩმა ასევე აღნიშნა რეგიონული ინიციატივების მნიშვნელობა, მათ შორის ბერლინის პროცესი და «ღია ბალკანეთი». მისი აზრით, ეს ფორმატები აჩქარებს დასავლეთ ბალკანეთის ინტეგრაციას ევროკავშირთან და უნდა შენარჩუნდეს რეგიონის ცალკეული ქვეყნების ევროკავშირში შესვლის შემდეგაც.

ცნობა. ბერლინის პროცესი აერთიანებს რეგიონის ექვს ქვეყანას და ევროკავშირის სახელმწიფოებს საერთო ბაზრის, სატრანსპორტო და ენერგეტიკული ინფრასტრუქტურის, ციფრული ტრანსფორმაციისა და სხვა ერთობლივი პროექტების განსავითარებლად. ინიციატივა «ღია ბალკანეთი», რომელშიც მონაწილეობენ სერბეთი, ალბანეთი და ჩრდილოეთ მაკედონია, მიზნად ისახავს ამ ქვეყნებს შორის ადამიანების, საქონლის, მომსახურებისა და კაპიტალის გადაადგილების გამარტივებას.

სერბეთის ევროინტეგრაცია

სერბეთი ევროინტეგრაციის პოლიტიკას ადრეც ატარებდა. ქვეყანამ დადო თანამშრომლობის საბაზისო შეთანხმება ევროკავშირთან, მიაღწია სავიზო ლიბერალიზაციას და ყოველწლიურად იღებს დაახლოებით €200 მილიონს ევროპული ფონდებიდან. დამატებით დაფინანსებას სერბეთი იღებს დასავლეთ ბალკანეთისთვის ევროკავშირის ზრდის გეგმის ფარგლებში. სტაროვიჩის შეფასებით, მისი ამოქმედების შემდეგ ქვეყნისთვის ხელმისაწვდომი სახსრების მოცულობა გაორმაგდა. ბელგრადს უკვე გადაურიცხეს დაახლოებით €168 მილიონი წინასწარი დაფინანსებისა და პირველი ტრანშის სახით. მომდევნო სამ ტრანშზე განაცხადი აღემატება €300 მილიონს. წინასწარ სიაში შეტანილია 11 პროექტი, მათ შორის პრიბოის რაიონში პოტპეჩის ჰიდროელექტროსადგურის რეკონსტრუქცია და განახლებადი ენერგიის წყაროების დანერგვა ნოვი-სადის ცენტრალიზებული თბომომარაგების სისტემაში.

მაისის დასაწყისიდან სერბეთი ჩართულია ევროში ერთიანი გადახდების ზონაში SEPA, რაც საშუალებას იძლევა შემცირდეს საბანკო გადარიცხვების ღირებულება. მინისტრის შეფასებით, მოქალაქეები და კომპანიები ოპერაციებზე წელიწადში €300 მილიონამდე დაზოგვას შეძლებენ. შემდეგი ეტაპი უნდა გახდეს ქვეყნის ჩართვა სისტემაში «როუმინგი როგორც შინ». ბელგრადი იმედოვნებს, რომ უახლოეს კვირებში დაიწყებს ოფიციალურ მოლაპარაკებებს ევროკომისიასთან. ამისთვის სერბეთს დასჭირდება სატელეკომუნიკაციო კანონის შეცვლა და რამდენიმე კანონქვემდებარე აქტის მიღება. ხელისუფლება მზადაა ეს სამუშაო რამდენიმე თვეში შეასრულოს, რის შემდეგაც სისტემაზე წვდომის მინიჭების გადაწყვეტილება ევროკომისიამ უნდა მიიღოს.

ევროკავშირმა არ შეათანხმა მოლაპარაკებები სერბეთთან

ევროკომისიამ ივლისის დასაწყისში ზედიზედ მეექვსედ გასცა რეკომენდაცია სერბეთის ევროკავშირში გაწევრიანების მოლაპარაკებებში მე-3 კლასტერის გახსნის შესახებ. თუმცა, ევროკავშირის ქვეყნებმა ვერ შეძლეს ამ გადაწყვეტილების ერთხმად დამტკიცება.

კლასტერი 3 აერთიანებს მოლაპარაკებებს კონკურენტუნარიანობისა და ეკონომიკური ზრდის საკითხებზე. მასში შედის დაბეგვრა, ეკონომიკური და მონეტარული პოლიტიკა, სოციალური სფერო და დასაქმება, სამრეწველო პოლიტიკა, ციფრული ტრანსფორმაცია და მედია, მეცნიერება, განათლება და საბაჟო რეგულირება. ბლოკის გახსნა საშუალებას მისცემს გაგრძელდეს სერბეთის კანონმდებლობის შესაბამისობაში მოყვანა ევროკავშირის ნორმებთან ამ მიმართულებებით.

საკითხი შესაძლოა ხელახლა განიხილონ აგვისტოს ბოლოს. ეს დამოკიდებულია ევროკავშირის საბჭოს თავმჯდომარე ირლანდიაზე, რომელმაც უნდა შეაფასოს 27-ვე სახელმწიფოს მხარდაჭერის მიღების შესაძლებლობა. შემდეგ გადაწყვეტილება ევროპის რამდენიმე სტრუქტურამ უნდა განიხილოს. კლასტერის გახსნის თარიღი ჯერჯერობით უცნობია. სტაროვიჩმა შეფერხება იმით ახსნა, რომ ევროკავშირის ცალკეული სახელმწიფოების პოლიტიკური პოზიცია უფრო მნიშვნელოვანი აღმოჩნდა, ვიდრე სერბეთის მიერ დადგენილი მოთხოვნების შესრულების შეფასება.

სერბეთისა და ალბანეთის ინიციატივა

ალბანეთმა და სერბეთმა 2026 წლის ზამთარში უკვე წამოაყენეს ინიციატივა კანდიდატი ქვეყნების დაჩქარებული ინტეგრაციის შესახებ ევროკავშირის შიდა ბაზარსა და შენგენის ზონაში ვეტოს უფლების მინიჭების გარეშე. ალბანეთის პრემიერ-მინისტრის ედი რამასა და სერბეთის პრეზიდენტის ალექსანდარ ვუჩიჩის ჩანაფიქრით, ეს მოდელი მოქალაქეებს საშუალებას მისცემს უფრო სწრაფად მიიღონ ინტეგრაციის პრაქტიკული უპირატესობები, ხოლო ევროკავშირს — გააძლიეროს ეკონომიკური და გეოპოლიტიკური პოზიციები.

გაფართოების საკითხებში ევროკომისარმა მარტა კოსმა უარყო ეს ინიციატივა და განმარტა, რომ ამ სისტემებში მონაწილეობისთვის აუცილებელია რთული რეფორმების მნიშვნელოვანი მოცულობის განხორციელება. ევროკომისია გაფართოების პოლიტიკის რეფორმის სამ სცენარს განიხილავს. პირველი გულისხმობს მოქმედი სისტემის შენარჩუნებას, მეორე — კანდიდატი ქვეყნების ეტაპობრივ ჩართვას ევროკავშირის ცალკეულ ინიციატივებსა და პროგრამებში ფორმალური წევრობის გარეშე, მესამე — დაჩქარებულ, მაგრამ შექცევად გაწევრიანებას რეფორმების გაგრძელებით უკვე მიერთების შემდეგ.

კოსი მიუღებლად მიიჩნევს მესამე, რევოლუციურ ვარიანტს. ამავდროულად მან გამორიცხა სტატუს-კვოს შენარჩუნებაც. ყველაზე რეალისტურ მიმართულებად ევროკომისარი მიიჩნევს ეტაპობრივ ინტეგრაციას, რაც პროცესის დაჩქარების საშუალებას მისცემს რეფორმების მოთხოვნებზე უარის თქმის გარეშე. მისი აზრით, უახლოეს პერიოდში პროცედურის ყველაზე სწრაფად გავლა ისლანდიას შეეძლო.

პერსპექტივები რუსებისა და სხვა უცხოელებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ სერბეთი ნამდვილად მიდის ევროკავშირთან უფრო მჭიდრო ინტეგრაციისკენ, თუმცა ეს პროცესი იქნება ეტაპობრივი და წინ უამრავი მოთხოვნის შესრულებაა. გარდა ამისა, ქვეყნის პოლიტიკოსებსა და საზოგადო მოღვაწეებს შორის ამ საკითხზე ერთიანი აზრი არ არსებობს და კონსენსუსის მიღწევა რთული იქნება. მონტენეგროს გამოცდილება ამ შემთხვევაში არ წარმოადგენს ნიმუშს, რადგან რესპუბლიკამ ბევრად უფრო დიდი გზა გაიარა ევროკავშირში შესასვლელად და ჯერჯერობით არც ის შედის შენგენის ზონაში.

საჭირო გადაწყვეტილებების შეთანხმებას შესაძლოა მრავალი წელი დასჭირდეს. ამასთან, თავად სერბეთის ხელისუფლებაც კი ჯერჯერობით არ საუბრობს სავიზო რეჟიმის მკვეთრ შეცვლაზე. მეტიც, სწორედ რუსებთან მიმართებაში კვლავ ისმის განცხადებები, რომ გამკაცრება არ იგეგმება. რუსეთისა და სხვა სახელმწიფოების მოქალაქეებს ნაკლებად სავარაუდოა, რომ უახლოეს ხანში სერბეთში უვიზო შესვლის გაუქმება ემუქრებოდეთ, თუ მთავრობის შემადგენლობა და პოლიტიკური კურსი არ შეიცვლება. ინსტიტუტების ამჟამინდელი მოწყობის პირობებში წესების გადახედვა შესაძლებელია მხოლოდ გრძელვადიან პერსპექტივაში — მას შემდეგ, რაც ბელგრადი უფრო აქტიურად დაიწყებს ევროკავშირის მოთხოვნების შესრულებას და ზოგადი გეგმიდან კონკრეტულ საკანონმდებლო გადაწყვეტილებებზე გადავა.