გაყიდვები 30 თვის მინიმუმამდე დაეცა

აგვისტოში სინგაპურის დეველოპერებმა გაყიდეს 153 ახალი კერძო ობიექტი აღმასრულებელი კონდომინიუმების (EC) გაუთვალისწინებლად. ერთი თვით ადრე რეალიზებული იყო 731 საცხოვრებელი, ხოლო ივნისში — 156. აგვისტოს შედეგი ყველაზე დაბალი აღმოჩნდა დაახლოებით ბოლო 30 თვის განმავლობაში.

კლება დაემთხვა ჩინური მთვარის კალენდრის მეშვიდე თვეს, რომელიც 2026 წელს 13 აგვისტოდან 10 სექტემბრამდე გაგრძელდა. ამ პერიოდში მყიდველების ნაწილი ტრადიციულად გადადებს გადასვლასა და მსხვილ შენაძენებს, ხოლო დეველოპერები ცდილობენ ამ დროს არ დაამთხვიონ ახალი პროექტების სტარტი. 2025 წელს ეს პერიოდი უფრო გვიან, 23 აგვისტოს დაიწყო, ამიტომ აგვისტოს გაყიდვებზე გავლენა შედარებით სუსტი იყო.

მთავარი როლი ახალი მიწოდების შემცირებამ ითამაშა. ივნისში, როდესაც ბაზარზე მსხვილი პროექტები ასევე არ გამოსულა, გაყიდვებმა თითქმის იგივე — 156 ობიექტი შეადგინა. ივლისში Dunearn House-ისა და Lentor Gardens Residences-ის გაშვების შემდეგ მაჩვენებელი თითქმის ხუთჯერ გაიზარდა. აგვისტო კი კვლავ პრაქტიკულად მსხვილი პრემიერების გარეშე დარჩა. ასეთ მონაცემებს The Business Times სინგაპურის ურბანული რეკონსტრუქციის სამმართველოზე (URA) დაყრდნობით ავრცელებს. The Business Times

აღმასრულებელი კონდომინიუმების გათვალისწინებით, აგვისტოში გაიყიდა 171 საცხოვრებელი ერთეული ივლისის 758-ის წინააღმდეგ. EC — სინგაპურისთვის საცხოვრებელი კომპლექსების განსაკუთრებული ტიპია: მათ კერძო კომპანიები აშენებენ, თუმცა ფლობის პირველ წლებში მყიდველებსა და შემდგომ გაყიდვაზე მოქმედებს დამატებითი სახელმწიფო შეზღუდვები.

მაღალმა ბაზამ წლიური ვარდნა გააძლიერა

წლიურ ჭრილში 92,9%-იანი შემცირება განსაკუთრებით მკვეთრად გამოიყურება 2025 წლის აგვისტოს უჩვეულოდ ძლიერი მაჩვენებლების გამო. მაშინ დეველოპერებმა გაყიდეს 2 142 ახალი კერძო ობიექტი EC-ის გარეშე — რაც მაქსიმუმი იყო 2024 წლის ნოემბრის შემდეგ.

გასული წლის აგვისტოში ბაზარზე გამოვიდა ხუთი ახალი კომპლექსი: Springleaf Residence, River Green, Promenade Peak, Canberra Crescent Residences და Artisan 8. მათზე თვის გაყიდვების დაახლოებით 88% მოდიოდა. დეველოპერებმა პროექტები მეშვიდე მთვარის თვის დაწყებამდე გამოიტანეს, რომელიც 2025 წელს 23 აგვისტოს დაიწყო. CBRE-ის მონაცემებით, სულ ერთ თვეში გაეშვა 2 496 ობიექტი, ხოლო გაყიდვების მოცულობა ივლისთან შედარებით თითქმის 128%-ით გაიზარდა. CBRE Singapore

ასეთი ბაზა მიმდინარე წლიურ შედარებას რეალური მოთხოვნის შესაფასებლად ნაკლებად საჩვენებელს ხდის. 2026 წლის აგვისტოში ბაზარზე თითქმის არ შემოსულა ახალი მსხვილი მიწოდება, მაშინ როცა წინა წელს ერთდროულად რამდენიმე პროექტმა უზრუნველყო გარიგებების მკვეთრი ზრდა.

2026 წლის პირველი რვა თვის განმავლობაში დეველოპერებმა გაყიდეს 5 038 ახალი კერძო სახლი და ბინა EC-ის გარეშე. 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში რეალიზებული იყო 7 669 ობიექტი. კლებამ დაახლოებით 34% შეადგინა.

მყიდველები სულ უფრო მეტ ყურადღებას აქცევენ ფასს

აგვისტოს გაყიდვების სტრუქტურა აჩვენებს, რომ საცხოვრებლის აბსოლუტური ღირებულება მნიშვნელოვან ფაქტორად რჩება. გაყიდული ახალი ბინებისა და მიწის ნაკვეთის არმქონე კონდომინიუმების დაახლოებით 60,1% S$2,5 მლნ-ზე ნაკლები ღირდა. ივლისში ამ საფასო დიაპაზონზე გარიგებების 58,5% მოდიოდა.

სინგაპურის ცენტრალური ბირთვის მიმდებარე რაიონებზე, რომლებსაც URA Rest of Central Region-ს მიაკუთვნებს, გაყიდვების დაახლოებით 47% მოდიოდა. გარე რაიონებმა (Outside Central Region) უზრუნველყო დაახლოებით 37%, ხოლო ყველაზე ძვირადღირებულმა ცენტრალურმა სეგმენტმა (Core Central Region) — დაახლოებით 16%.

Bloomberg-ი აგვისტოში გარიგებების მკვეთრ შემცირებას პირველ რიგში Hungry Ghost Month-ის პერიოდის სეზონურ სიმშვიდეს და მსხვილი გაშვებების არარსებობას უკავშირებს. შესაბამისად, დაბალი აქტივობა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს იმას, რომ მყიდველებმა ბაზარი მასობრივად დატოვეს. Bloomberg

საცხოვრებლის ფასები ზრდას განაგრძობს

ფასების დინამიკა ჯერჯერობით არ ადასტურებს ბაზრის მკვეთრი გაგრილების სცენარს. 2026 წლის მეორე კვარტალში სინგაპურში კერძო საცხოვრებლის ფასების საერთო ინდექსი 0,5%-ით გაიზარდა პირველ კვარტალში 0,9%-იანი ზრდის შემდეგ. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ფასებმა 1,4%-ით მოიმატა 2025 წლის იმავე პერიოდის 1,8%-თან შედარებით.

ვითარება საგრძნობლად განსხვავდება სეგმენტების მიხედვით. საკუთარი მიწის ნაკვეთის მქონე კერძო სახლები მეორე კვარტალში 2,5%-ით გაძვირდა. ბინებისა და სხვა ობიექტების ფასები მიწის ნაკვეთის გარეშე 0,1%-ით შემცირდა. ცენტრალურ ბირთვში ასეთი საცხოვრებლის ღირებულება 1,8%-ით გაიზარდა, დანარჩენ ცენტრალურ რაიონებში შემცირდა 1,2%-ით, ხოლო გარე რაიონებში — 0,1%-ით.

მეორადი ბაზარი ასევე პირველადზე ბევრად უფრო აქტიური რჩება. მეორე კვარტალში სინგაპურში დარეგისტრირდა კერძო საცხოვრებლის 3 813 გადაყიდვა პირველ კვარტალში დაფიქსირებული 3 225-ის წინააღმდეგ. მეორად გარიგებებზე კერძო საცხოვრებელთან დაკავშირებული ყველა ოპერაციის 62% მოდიოდა.

ამავდროულად, სახელმწიფო ინარჩუნებს მომავალი მიწოდების მაღალ მოცულობას. სახელმწიფო მიწების გაყიდვის პროგრამის 2026 წლის დადასტურებულ სიაში ჩართულია ნაკვეთები დაახლოებით 9 320 კერძო საცხოვრებელი ობიექტისთვის. ეს 50%-ზე მეტით აღემატება წინა ათწლეულის საშუალო წლიურ მოცულობას. URA კერძო საცხოვრებლის საერთო მოცულობას, EC-ის ჩათვლით, რომლის დასრულებაც უახლოეს წლებშია მოსალოდნელი, დაახლოებით 60 600 ერთეულად აფასებს. Urban Redevelopment Authority

შემოდგომის პროექტები მოთხოვნის მდგრადობას აჩვენებს

ბაზრისთვის უფრო საჩვენებელი იქნება მეშვიდე მთვარის თვის დასრულების შემდგომი პერიოდი. ერთ-ერთი პირველი მსხვილი ტესტია Amberwood at Holland რაიონ Holland Plain-ში. 212-ბინიანმა პროექტმა წინასწარი ჩვენება 11 სექტემბერს გახსნა, გაყიდვების დაწყება კი 26 სექტემბერს არის დაგეგმილი.

სამოთახიანი ბინის საწყისი ღირებულება შეადგენს დაახლოებით S$2,568 მლნ-ს, ანუ S$2 945-დან კვადრატულ ფუტზე. ეს არის პირველი კერძო საცხოვრებელი პროექტი ახალ რაიონ Holland Plain-ში. EdgeProp Singapore

უახლოეს თვეებში მოსალოდნელია სხვა პროექტებიც, მათ შორის Lucerne Grand რაიონ Lakeside-ში, The Serra Residences რაიონ Novena-ში და მსხვილი Thomson Reserve. მათი გამოსვლის შემდეგ გაყიდვების სიჩქარე ბაზარს აგვისტოს სტატისტიკაზე უფრო ზუსტ ორიენტირს მისცემს.

თუ ახალი კომპლექსები ფასების ამჟამინდელ დონეზე სწრაფად იპოვიან მყიდველებს, აგვისტო შეიძლება ჩაითვალოს უპირატესად სეზონურ ჩავარდნად, რომელიც მიწოდების დეფიციტმა გააძლიერა. შემოდგომაზე უფრო სუსტი გაყიდვები კი უკვე არსებითი სიგნალი გახდება იმისა, რომ საცხოვრებლის მაღალი ღირებულება მოთხოვნის შეზღუდვას იწყებს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, აგვისტოს 153 გარიგება თავისთავად არ მეტყველებს სინგაპურის უძრავი ქონების ბაზრის კრახზე. მაჩვენებელი ჩამოყალიბდა ახალი მსხვილი პროექტების თითქმის სრული არარსებობის, კალენდარული ეფექტისა და 2025 წლის აგვისტოს განსაკუთრებულად მაღალი ბაზის იშვიათი კომბინაციით. ამასთან, ბაზრისთვის რისკი თანდათან გადაინაცვლებს ფასისა და მოთხოვნის თანაფარდობისკენ: სახელმწიფო ზრდის მომავალი მიწოდების მოცულობას, ფასები რჩება ისტორიულ მაქსიმუმებთან ახლოს, ხოლო იანვარ-აგვისტოში ახალაშენებული ობიექტების გაყიდვები უკვე დაახლოებით მესამედით ჩამორჩება გასული წლის მაჩვენებლებს. ამიტომ შემოდგომის სტარტების შედეგები გაცილებით მნიშვნელოვანი იქნება, ვიდრე აგვისტოს მინიმუმი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რატომ დაეცა ახალაშენებული ბინების გაყიდვები სინგაპურში 2026 წლის აგვისტოში?

ბაზარზე თითქმის არ გამოსულა ახალი მსხვილი პროექტები, ხოლო თვის უმეტესი ნაწილი ჩინური მთვარის კალენდრის მეშვიდე თვეს დაემთხვა. ამ პერიოდში მყიდველთა ნაწილი გარიგებებს გადადებს, ხოლო დეველოპერები გაშვებებს სხვა თარიღებისთვის ნიშნავენ.

რამდენი ახალი კერძო საცხოვრებელი გაიყიდა აგვისტოში?

დეველოპერებმა გაყიდეს 153 ობიექტი აღმასრულებელი კონდომინიუმების გაუთვალისწინებლად. EC-სთან ერთად მოცულობამ 171 ობიექტი შეადგინა.

რამდენად შემცირდა გაყიდვები წლიურ ჭრილში?

2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით გაყიდვები EC-ის გარეშე 92,9%-ით შემცირდა. თუმცა ერთი წლით ადრე ბაზარმა ერთდროულად ხუთი ახალი პროექტის გაშვების წყალობით განსაკუთრებულად მაღალი შედეგი აჩვენა.

ეცემა თუ არა უძრავი ქონების ფასები სინგაპურში?

ფასების საერთო ინდექსი ჯერჯერობით ზრდას განაგრძობს. 2026 წლის მეორე კვარტალში კერძო საცხოვრებელი საშუალოდ 0,5%-ით გაძვირდა, ხოლო პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში — 1,4%-ით. ამასთან, ფასები ცალკეულ სეგმენტებსა და რაიონებში შემცირდა.

რამდენი ახალი საცხოვრებელი იგეგმება სინგაპურში?

მიწის გაყიდვის სახელმწიფო პროგრამაში 2026 წლისთვის დადასტურებულია ნაკვეთები დაახლოებით 9 320 კერძო სახლისა და ბინისთვის. უახლოეს წლებში მოსალოდნელია დაახლოებით 60 600 კერძო საცხოვრებელი ობიექტის დასრულება, EC-ის ჩათვლით.

რა აჩვენებს, ნამდვილად გრილდება თუ არა ბაზარი?

უფრო საჩვენებელი იქნება ახალი პროექტების გაყიდვები სექტემბერსა და მომდევნო თვეებში. მსხვილი სტარტების დაბრუნების შემდეგ სუსტი მოთხოვნა ბაზრის გაგრილების უფრო არსებითი ნიშანი იქნება, ვიდრე აგვისტოს სტატისტიკა.

ჰონგ-კონგი და სინგაპური ექსპატების ცხოვრების ხარჯებს ხელახლა ითვლიან

Bloomberg 7 სექტემბერს დაუბრუნდა ჰონგ-კონგისა და სინგაპურის მრავალწლიან შედარებას, როგორც უცხოელი სპეციალისტებისთვის საცხოვრებელ და სამუშაო ადგილებს. პანდემიის შემდეგ პირობები საგრძნობლად შეიცვალა: სინგაპურმა გაზარდა მოთხოვნები უცხოელების დასაქმებაზე, ჰონგ-კონგმა გააფართოვა კვალიფიციური კადრების მოზიდვის პროგრამები, ხოლო ქირისა და განათლების ღირებულება იმდენად გაიზარდა, რომ ქალაქების შედარება მხოლოდ ხელფასების მიხედვით პრაქტიკულად უაზრო გახდა.

ფინანსური სექტორის, ტექნოლოგიებისა და საერთაშორისო ბიზნესის სპეციალისტებისთვის არჩევანი ხშირად გადასახადების შემდგომ განკარგვად შემოსავალზეა დამოკიდებული. ოჯახებისთვის გაანგარიშებას ემატება დიდი ბინის ქირაობა, საერთაშორისო სკოლა, სამედიცინო დაზღვევა და სამუშაო ნებართვების გაფორმების ხარჯები.

შედეგად, ერთი და იგივე წლიურმა შემოსავალმა შესაძლოა უზრუნველყოს სრულიად განსხვავებული ცხოვრების დონე თანამშრომლის ასაკის, შვილების რაოდენობის, შრომითი ხელშეკრულების ფორმისა და იმის მიხედვით, თუ რა ხარჯებს იღებს საკუთარ თავზე კომპანია.

სინგაპური ცხოვრების ხარისხით ერთ-ერთ ლიდერად რჩება

Expat Insider 2026-ის კვლევაში სინგაპურმა მეშვიდე ადგილი დაიკავა 31 ქვეყანასა და ტერიტორიას შორის საერთო რეიტინგში და მეორე ადგილი ცხოვრების ხარისხის მიხედვით. გამოკითხული უცხოელების დაახლოებით 78%-მა განაცხადა, რომ კმაყოფილია ქვეყანაში ცხოვრებით, მაშინ როცა შერჩევაში საშუალო მაჩვენებელი 70%-ია.

ტრანსპორტი ქალაქის ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობა გახდა. გამოკითხვის ყველა მონაწილემ დადებითად შეაფასა მოგზაურობის შესაძლებლობები, 96% ფეხით ან ველოსიპედით გადაადგილებას მოხერხებულად და უსაფრთხოდ მიიჩნევს, ხოლო 98% დადებითად აფასებს პირად უსაფრთხოებას. პოლიტიკური სტაბილურობა დადებითად შეაფასა რესპონდენტთა 92%-მა.

სურათი იცვლება ხარჯების შეფასებისას. ცხოვრების საერთო ღირებულება უარყოფითად შეაფასა მონაწილეთა 66%-მა, ხოლო საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა — 76%-მა. ჯერ კიდევ გადასვლამდე რესპონდენტთა 48%-ს აწუხებდა ცხოვრების სიძვირე. სამედიცინო დახმარებამ მაღალი შეფასებები მიიღო მომსახურების ხარისხისა და ხელმისაწვდომობისთვის, თუმცა უცხოელთა 45% უკმაყოფილო დარჩა მისი ღირებულებით.

ამასთან, მონაწილეთა მნიშვნელოვანი ნაწილის შემოსავლები მაღალი იყო: 22%-მა განაცხადა $250 ათასზე მეტი წლიური შემოსავლის შესახებ, ხოლო 80%-მა ოჯახის განკარგვადი შემოსავალი კომფორტული ცხოვრებისთვის საკმარისად ან მეტად საკმარისად მიიჩნია. InterNations-მა გამოკითხვა ჩაატარა 2026 წლის 1 თებერვლიდან 31 მარტამდე; მასში მონაწილეობა მიიღო 162 ეროვნების თითქმის 8 ათასმა უცხოელმა.

გადასახადები ჰონგ-კონგს უპირატესობას უტოვებს მაღალი შემოსავლებისთვის

ჰონგ-კონგის საგადასახადო სისტემა რჩება ერთ-ერთ ყველაზე მნიშვნელოვან არგუმენტად მაღალი ანაზღაურების მქონე თანამშრომლებისთვის.

ხელფასის გადასახადი შეიძლება დაითვალოს პროგრესული შკალით: სუფთა დასაბეგრი შემოსავლის პირველი HK$50 ათასი იბეგრება 2%-იანი განაკვეთით, შემდეგი HK$50 ათასი — 6%-ით, შემდეგ გამოიყენება 10% და 14%-იანი განაკვეთები, ხოლო HK$200 ათასზე გადაჭარბებულ თანხაზე — 17%.

ამავდროულად მოქმედებს სტანდარტული გაანგარიშება, რომელიც ზღუდავს გადასახადს მაღალი შემოსავლებისთვის. პირადი დაუბეგრავი გამოქვითვების გათვალისწინებამდე სუფთა შემოსავლის პირველი HK$5 მლნ იბეგრება 15%-იანი განაკვეთით, დარჩენილი თანხა — 16%-ით. თუ ასეთი გაანგარიშება ნაკლებ გადასახადს იძლევა, გამოიყენება ის.

2026/27 საგადასახადო წლიდან საბაზისო დაუბეგრავი გამოქვითვა გაიზარდა HK$132 ათასიდან HK$145 ათასამდე, მეუღლეებისთვის — HK$264 ათასიდან HK$290 ათასამდე, ხოლო გამოქვითვა თითოეულ შვილზე — HK$130 ათასიდან HK$140 ათასამდე. ჰონგ-კონგის საგადასახადო სამსახურმა ასევე გაითვალისწინა 2025/26 წლის საბოლოო გადასახადის ერთჯერადი შემცირება 100%-ით, მაგრამ მაქსიმუმ HK$3 ათასით.

სინგაპურში რეზიდენტებისთვის გადასახადი პროგრესული შკალით იანგარიშება. დასაბეგრი შემოსავლის პირველი S$20 ათასი გათავისუფლებულია გადასახადისგან. განაკვეთები ეტაპობრივად იზრდება, ხოლო მაქსიმალური 24% გამოიყენება მხოლოდ S$1 მლნ-ზე მეტი შემოსავლის ნაწილზე. S$500 ათასიდან S$1 მლნ-მდე დიაპაზონისთვის ზღვრული განაკვეთი შეადგენს 23%-ს. სინგაპურის საგადასახადო სამსახური ადასტურებს, რომ 24% რჩება მაქსიმალურ განაკვეთად ფიზიკური პირებისთვის — საგადასახადო რეზიდენტებისთვის.

ამიტომ ფორმულირება «17% ჰონგ-კონგში სინგაპურის 24%-ის წინააღმდეგ» თავისთავად შეცდომაში შემყვანია. ჰონგ-კონგში 17% — პროგრესული შკალის ზედა განაკვეთია, თუმცა დიდი შემოსავლებისთვის გადასახადი შეიძლება შეიზღუდოს სტანდარტული გაანგარიშებით 15% და 16%-იანი განაკვეთებით. სინგაპურში 24% — ზღვრული განაკვეთია, რომელიც ასევე არ გამოიყენება მთელ შემოსავალზე.

მაღალანაზღაურებადი სპეციალისტისთვის საბოლოო საგადასახადო ტვირთი სხვა თანაბარ პირობებში, როგორც წესი, უფრო დაბალი რჩება ჰონგ-კონგში.

საცხოვრებლის ქირაობა ორივე ქალაქში ძვირდება

წინა წლების მკვეთრი ზრდის შემდეგ სინგაპურში ქირა საგრძნობლად ნელა იზრდება, თუმცა კლება მთელი ბაზრის დონეზე ჯერ არ შეინიშნება.

2026 წლის მეორე კვარტალში კერძო საცხოვრებლის ქირა წინა სამ თვესთან შედარებით 0,7%-ით გაიზარდა პირველ კვარტალში 0,3%-იანი მატების შემდეგ. ბინებისა და სხვა ობიექტებისთვის საკუთარი მიწის ნაკვეთის გარეშე ზრდამ 0,4% შეადგინა. ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში განაკვეთებმა მოიმატა 1,2%-ით, დანარჩენ ცენტრალურ რაიონებში არ შეცვლილა, ხოლო ცენტრალური რეგიონის მიღმა შემცირდა 0,3%-ით.

მიწოდება თანდათან იზრდება. უახლოეს წლებში მოსალოდნელია დაახლოებით 60,6 ათასი კერძო საცხოვრებელი ობიექტის მშენებლობის დასრულება, აღმასრულებელი კონდომინიუმების ჩათვლით. სინგაპურის ურბანული განვითარების სამმართველო ოფიციალურ ინდექსებს რეგისტრირებული გარიგებების მიხედვით ითვლის, ამიტომ ისინი ასახავს ბაზრის მოძრაობას მთლიანობაში და არა კონკრეტული ბინის ფასს.

ჰონგ-კონგში გაქირავების ბაზარი ზაფხულში უფრო სწრაფად მოძრაობდა. ივლისში კერძო საცხოვრებლის ქირის ინდექსი თვის განმავლობაში გაიზარდა 0,77%-ით 207,4 პუნქტამდე და ახალ მაქსიმუმს მიაღწია. ზრდა ზედიზედ მეცხრე თვეა გრძელდებოდა, ხოლო იანვარ-ივლისში ქირამ მოიმატა 3,4%-ით.

გაყიდვის ფასები ივლისში საპირისპირო მიმართულებით წავიდა. კერძო საცხოვრებლის ინდექსი შემცირდა 0,46%-ით 321,5 პუნქტამდე 13-თვიანი უწყვეტი ზრდის შემდეგ. ამასთან, ფასები რჩებოდა 11,6%-ით უფრო მაღალი, ვიდრე ერთი წლით ადრე, და 7,3%-ით მაღალი წლის დასაწყისის დონეზე. RTHK ამ მონაცემებს ჰონგ-კონგის უძრავი ქონების შეფასების დეპარტამენტზე დაყრდნობით ავრცელებს.

უცხოელი სპეციალისტებისთვის გაქირავების მაჩვენებლები უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ყიდვის ფასების დინამიკა. ორ-სამწლიანი კონტრაქტის დროს უძრავი ქონების შეძენა ხშირად არ განიხილება, ამიტომ სწორედ ყოველთვიური ქირა ამცირებს პირდაპირ განკარგვად შემოსავალს.

სინგაპური უცხოელი თანამშრომლებისთვის ზღვარს ზრდის

სინგაპური იყენებს შერჩევის ორეტაპიან სისტემას კვალიფიციური უცხოელი სპეციალისტების ძირითადი სამუშაო ნებართვისთვის — Employment Pass.

თავდაპირველად კანდიდატი უნდა შეესაბამებოდეს ფიქსირებული ყოველთვიური ხელფასის მინიმალურ დონეს. ახალი განაცხადებისთვის 2026 წლის ბოლომდე ის იწყება S$5 600-დან უმეტეს დარგში და S$6 200-დან ფინანსურ მომსახურებაში. მოთხოვნები ასაკთან ერთად იზრდება. 45 წლიდან კანდიდატისთვის მინიმალური მაჩვენებელი აღწევს S$10 700-ს ჩვეულებრივ დარგებში და S$11 800-ს ფინანსურ სექტორში.

2027 წლის 1 იანვრიდან ახალი განაცხადებისთვის საწყისი ზღვრები გაიზრდება S$6 000-მდე და S$6 600-მდე შესაბამისად. 45 წლიდან კანდიდატებისთვის ისინი მიაღწევს S$11 500-სა და S$12 700-ს.

ხელფასის შემოწმების შემდეგ განმცხადებელთა უმეტესობა გადის COMPASS სისტემას — Complementarity Assessment Framework, ანუ ქულების შეფასებას იმის შესახებ, თუ რამდენად ავსებს უცხოელი თანამშრომელი ადგილობრივ შრომის ბაზარს. როგორც წესი, მოითხოვება არანაკლებ 40 ქულა. მხედველობაში მიიღება ხელფასის დონე ადგილობრივ სპეციალისტებთან შედარებით, კანდიდატის კვალიფიკაცია, დამსაქმებლის პერსონალის სტრუქტურა და რიგი დამატებითი კრიტერიუმები. კანდიდატები, რომელთა ფიქსირებული ხელფასი შეადგენს S$22 500-დან თვეში, გათავისუფლებულნი არიან ამ შემოწმებისგან. მოქმედი წესები გამოქვეყნებულია სინგაპურის შრომითი რესურსების სამინისტროს მიერ.

კომპანიისთვის ეს ნიშნავს, რომ თანამშრომლის რელოკაციის შესახებ გადაწყვეტილება დამოკიდებულია უკვე არა მხოლოდ იმაზე, მზად არის თუ არა დამსაქმებელი გადაუხადოს მას გარკვეული თანხა. სპეციალისტის ასაკი და თავად დამსაქმებლის სტრუქტურა ასევე ახდენს გავლენას ნებართვის მიღების შესაძლებლობაზე.

ჰონგ-კონგი სპეციალისტების შესვლისთვის მეტ ვარიანტს ტოვებს

ჰონგ-კონგი ავითარებს რამდენიმე მარშრუტს უცხოური კადრების მოსაზიდად, მათ შორის წამყვანი სპეციალისტების პროგრამას Top Talent Pass Scheme.

A კატეგორიისთვის მოითხოვება შემოსავალი არანაკლებ HK$2,5 მლნ განაცხადის შეტანამდე უშუალოდ წინა წლის განმავლობაში. B და C კატეგორიები განკუთვნილია ხელისუფლების მიერ დადგენილი სიის უნივერსიტეტების კურსდამთავრებულებისთვის და განსხვავდება პროფესიული გამოცდილების მოთხოვნებით.

პროგრამის მთავარი თავისებურება იმაში მდგომარეობს, რომ განმცხადებელს არ მოეთხოვება სამუშაო შეთავაზების ქონა ჰონგ-კონგში საბუთების შეტანის მომენტში. A კატეგორიისთვის პირველადი ყოფნის ნებადართული ვადა შეადგენს 36 თვეს, B და C კატეგორიებისთვის — 24 თვეს.

2026 წლის პირველ ნახევარში ხელისუფლებამ დაამტკიცა 14 847 განაცხადი ამ პროგრამით. მათგან 5 937 მოდიოდა A კატეგორიაზე. იმ განმცხადებლებს შორის, რომელთათვისაც მითითებულია დარგი, 2 461 დაკავშირებული იყო ვაჭრობასთან, 2 024 — ინოვაციებსა და ტექნოლოგიებთან, 1 391 — ფინანსურ მომსახურებასთან, 838 — საინფორმაციო-საკომუნიკაციო ტექნოლოგიებთან. ჰონგ-კონგის საიმიგრაციო დეპარტამენტი ასევე აღნიშნავს, რომ იანვარ-ივნისში დამტკიცებული ყველა განაცხადიდან 13 819 მიღებული იყო კონტინენტური ჩინეთის კანდიდატებისგან.

ასეთი მოდელი სპეციალისტთა ნაწილს აძლევს შესაძლებლობას, ჯერ მიიღოს ყოფნის უფლება, ხოლო შემდეგ აირჩიოს დამსაქმებელი უკვე ადგილზე. საერთაშორისოდ მობილური თანამშრომლისთვის ეს საგრძნობლად განსხვავდება სისტემისგან, სადაც ნებართვა მკაცრად არის დაკავშირებული კონკრეტულ ვაკანსიასთან.

საერთაშორისო სკოლები შეიძლება საგადასახადო ეკონომიაზე ძვირი დაჯდეს

შვილებიანი ოჯახისთვის ჰონგ-კონგსა და სინგაპურს შორის საგადასახადო სხვაობა სწრაფად წყვეტს ერთადერთ ფინანსურ მაჩვენებლად ყოფნას.

სინგაპურში სწავლის ღირებულება ერთ-ერთ მსხვილ საერთაშორისო სკოლაში, Tanglin Trust School-ში, 2026/27 სასწავლო წელს შეადგენს S$36 300-დან სკოლამდელ ჯგუფში S$58 080-მდე დამამთავრებელ კლასებში. თანხებში შედის სკოლის განვითარების ფონდი და საქონლისა და მომსახურების გადასახადი 9%-იანი განაკვეთით. ახალი მოსწავლის ჩარიცხვისას დამატებით იკრიბება S$1 000 განაცხადისთვის, S$4 500 შესასვლელი გადასახადი და S$4 500 ერთჯერადი კაპიტალური შენატანი.

Hong Kong International School-ში წლიური გადასახადი 2026/27 სასწავლო წლისთვის შეადგენს HK$231 600-ს დაწყებითი კლასებისთვის და HK$272 600-მდე 9–12 კლასებისთვის, რადგან სკოლა ღირებულებას აქვეყნებს ცალ-ცალკე ორი სემესტრიდან თითოეულისთვის. ამას ემატება კაპიტალური გადასახადი HK$24 500 წელიწადში, ხოლო ახალი მოსწავლისთვის — შესასვლელი გადახდა HK$15 ათასი. ცალკე ანაზღაურდება ტრანსპორტი, კვება, ფორმა, სასწავლო გასვლების ნაწილი და სხვა მომსახურება.

ეს სკოლები არ შეიძლება ჩაითვალოს საშუალო ფასად მთელ ბაზარზე: ორივე ქალაქში არის უფრო იაფი და უფრო ძვირი ვარიანტები. ისინი აჩვენებს რელოკაციის სხვა მნიშვნელოვან ფაქტორს — ორშვილიანი ოჯახისთვის განათლების ხარჯებმა შესაძლოა შეადგინოს ექვსნიშნა თანხა ადგილობრივ ვალუტაში ყოველწლიურად და საგრძნობლად იმოქმედოს დამსაქმებლის შეთავაზების ღირებულებაზე.

ჰონგ-კონგი და სინგაპური რელოკაციის სხვადასხვა მოდელს გვთავაზობენ

მაღალი შემოსავლის მქონე სპეციალისტისთვის შვილების გარეშე ჰონგ-კონგი ხშირად ფინანსურად უფრო ძლიერად გამოიყურება: საგადასახადო ტვირთი დაბალია, ხოლო ცალკეული პროგრამები იძლევა ყოფნის უფლების მიღების საშუალებას წინასწარ დადებული შრომითი ხელშეკრულების გარეშე.

სინგაპური გვთავაზობს საქალაქო ტრანსპორტს, უსაფრთხოებასა და ინფრასტრუქტურას, რომლებსაც უცხოელები მსოფლიოში ერთ-ერთ საუკეთესოდ აფასებენ. ამისთვის გადახდა გიწევთ საცხოვრებლისა და მომსახურების მაღალი ღირებულებით, ხოლო დამსაქმებლები აწყდებიან უფრო მკაცრ მოთხოვნებს ახალი უცხოელი თანამშრომლების გაფორმებისას.

ოჯახისთვის სურათი ნაკლებად ცალსახა ხდება. ჰონგ-კონგის დაბალი გადასახადები შეიძლება ნაწილობრივ დაკომპენსირდეს მზარდი ქირითა და ძვირი საერთაშორისო განათლებით. სინგაპურში მაღალი ყოველდღიური ხარჯები შეიძლება მისაღები იყოს საკომპენსაციო პაკეტის შემთხვევაში, რომელიც მოიცავს ბინას, სკოლასა და სამედიცინო დაზღვევას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ასეთი შედარების მთავარი რისკი მდგომარეობს გამარჯვებულის არჩევის მცდელობაში ერთი მაჩვენებლის მიხედვით. საგადასახადო განაკვეთი არაფერს ამბობს ბინის ღირებულებაზე, სასკოლო შენატანებსა და სამუშაო ნებართვის მიღების შესაძლებლობაზე, ხოლო ცხოვრების ხარისხის მაღალი რეიტინგი არ აჩვენებს, ხელფასის რა ნაწილი დარჩება სავალდებულო ხარჯების შემდეგ. 2026 წელს ექსპატისთვის უფრო მართებულია შეადაროს სუფთა წლიური შემოსავალი გადასახადების შემდეგ და ოჯახის სრული ბიუჯეტი. ასეთი გაანგარიშებისას ჰონგ-კონგი უფრო ხშირად ინარჩუნებს უპირატესობას მაღალანაზღაურებადი სპეციალისტისთვის მსხვილი საოჯახო ხარჯების გარეშე, ხოლო სინგაპური ამართლებს თავის ღირებულებას უპირველეს ყოვლისა იქ, სადაც დამსაქმებელი რელოკაციის ხარჯების მნიშვნელოვან ნაწილს საკუთარ თავზე იღებს.

FAQ: ჰონგ-კონგი თუ სინგაპური ექსპატებისთვის

სად არის უფრო დაბალი საშემოსავლო გადასახადი — ჰონგ-კონგში თუ სინგაპურში?

მაღალი შემოსავლებისთვის საგადასახადო ტვირთი, როგორც წესი, უფრო დაბალია ჰონგ-კონგში. იქ მოქმედებს პროგრესული შკალა 17%-მდე, თუმცა მსხვილი შემოსავლებისთვის გამოიყენება შემზღუდავი სტანდარტული გაანგარიშება: 15% სუფთა შემოსავლის პირველ HK$5 მლნ-ზე და 16% დარჩენილ თანხაზე. სინგაპურში მაქსიმალური ზღვრული განაკვეთი საგადასახადო რეზიდენტებისთვის 24%-ს აღწევს.

სად არის ცხოვრების უფრო მაღალი ხარისხი უცხოელებისთვის?

Expat Insider 2026-ში სინგაპურმა მეორე ადგილი დაიკავა ცხოვრების ხარისხის მიხედვით. განსაკუთრებით მაღალი შეფასებები მიიღო პირადმა უსაფრთხოებამ, პოლიტიკურმა სტაბილურობამ, საზოგადოებრივმა ტრანსპორტმა და მგზავრობის შესაძლებლობებმა. მთავარ ნაკლოვანებებად რესპონდენტები ასახელებენ ცხოვრებისა და საცხოვრებლის ღირებულებას.

სად უფრო სწრაფად იზრდება ქირა 2026 წელს?

მეორე კვარტალში კერძო საცხოვრებლის ქირა სინგაპურში წინა კვარტალთან შედარებით 0,7%-ით გაიზარდა. ჰონგ-კონგში ქირის ინდექსმა ივლისში მოიმატა 0,77%-ით თვის განმავლობაში და რეკორდულ 207,4 პუნქტს მიაღწია. თავად ინდექსების მნიშვნელობების შედარება ქალაქებს შორის არ შეიძლება: ისინი დამოუკიდებლად იანგარიშება და სხვადასხვა ბაზა აქვთ.

შეიძლება თუ არა ჰონგ-კონგში გადასვლა წინასწარ ნაპოვნი სამუშაოს გარეშე?

დიახ, თუ კანდიდატი აკმაყოფილებს Top Talent Pass Scheme პროგრამის მოთხოვნებს. კერძოდ, A კატეგორია ხელმისაწვდომია პირებისთვის წინა წლის განმავლობაში არანაკლებ HK$2,5 მლნ შემოსავლით. ამ პროგრამით განაცხადის შეტანისას სამუშაო შეთავაზება არ მოითხოვება.

რა მინიმალური ხელფასია საჭირო სინგაპურში Employment Pass-ისთვის?

2026 წლის ბოლომდე საბაზისო მინიმუმი ახალი განაცხადებისთვის შეადგენს S$5 600-ს თვეში უმეტეს დარგში და S$6 200-ს ფინანსური მომსახურებისთვის. მოთხოვნები იზრდება ასაკთან ერთად. 2027 წლის 1 იანვრიდან საბაზისო ზღვრები გაიზრდება S$6 000-მდე და S$6 600-მდე შესაბამისად.

სად არის უფრო ძვირი საერთაშორისო სკოლები?

ღირებულება დიდად არის დამოკიდებული კონკრეტულ სკოლასა და ბავშვის ასაკზე. ორივე ქალაქის პრესტიჟულ საერთაშორისო სკოლებში წლიურმა გადასახადმა შეიძლება მიაღწიოს ათეულობით ათას აშშ დოლარს გადაანგარიშებით, ხოლო შესასვლელი და კაპიტალური გადასახადები დამატებით ზრდის პირველი წლის ხარჯებს.

რა არის უფრო მომგებიანი მაღალანაზღაურებადი სპეციალისტისთვის?

საოჯახო ხარჯების გაუთვალისწინებლად ჰონგ-კონგი ხშირად იგებს გადასახადების ხარჯზე. შვილებით გადასვლისას შედეგი შესაძლოა შეიცვალოს ქირის, სკოლის, დაზღვევისა და დამსაქმებლის საკომპენსაციო პაკეტის პირობების ჩართვის შემდეგ.

პენანგი განიხილავს დავას 27-სართულიანი კომპლექსის გარშემო

ძირითადი კონფლიქტი ვითარდება ჯორჯთაუნის Jalan Chow Thye, Jalan Irrawaddi და Jalan Servis-ის რაიონში. კომპანია PDC Properties გეგმავს მრავალფუნქციურ კომპლექსს პენანგის ჩრდილო-აღმოსავლეთ ოლქში, ნაკვეთზე № 1240.

პენანგის შტატის სააპელაციო საბჭოს მოქმედი დღის წესრიგი ადასტურებს, რომ Louise Goss Custard-ისა და Thomas Arnold Schmidt-ის საქმე პენანგის საქალაქო საბჭოს წინააღმდეგ 2026 წლის 10 სექტემბრისთვის არის დანიშნული. დოკუმენტებში პროექტი აღწერილია, როგორც 27-სართულიანი მრავალფუნქციური განაშენიანება ექვსსართულიანი პოდიუმით კომერციული ფართებისა და პარკინგისთვის. გათვალისწინებულია 16-სართულიანი საოფისე ბლოკი 138 ფართით და 21-სართულიანი საცხოვრებელი ნაწილი 361 ბინით; შესაბამისი დონეები კომპლექსის 22-ე და 27-ე სართულებამდე აღწევს.

მშენებლობამდე იგეგმება Jalan Irrawaddi-სა და Jalan Servis-ზე არსებული 15 ორსართულიანი სავაჭრო-საოფისე შენობის დანგრევა. Jalan Chow Thye-ზე მდებარე რვა ორსართულიანი სახლის წინ გადატანა იგეგმება ერთიან რიგად, დაშლისა და შემდგომი აღდგენის გარეშე, კიდევ 11 სახლს ამავე ქუჩაზე რესტავრაცია უნდა ჩაუტარდეს. იგივე პარამეტრები ფიგურირებს მშენებლობის შეთანხმების სახელმწიფო სისტემის OSC 3 Plus-ის მასალებშიც.

ახლოს მდებარე ისტორიული სახლის მფლობელები Louise Goss-Custard და Thomas Arnold Schmidt უკვე რამდენიმე წელია აპროტესტებენ პროექტს. 2022 წელს მათ სასამართლოს მიმართეს და მოითხოვეს მისი შესაძლო ზემოქმედების კვლევების გასაჯაროება; მათი სახლი 1935 წლით თარიღდება. მოგვიანებით დავამ მშენებლობის ნებართვის გასაჩივრების სიბრტყეში გადაინაცვლა. 2025 წლის ოქტომბერში სააპელაციო საბჭომ PDC Properties-ს Chow Thye-ის სახლებიდან მოშორებით შეზღუდული სადემონტაჟო სამუშაოების ჩატარების ნება დართო, მაგრამ აკრძალა ხიმინჯების ჩაყრა, რვა ისტორიული შენობის გადატანა და სხვა სამშენებლო სამუშაოები ძირითადი აპელაციის განხილვამდე, იტყობინებოდა The Vibes.

სწორედ პენანგი გახდა ერთ-ერთი ცენტრალური მაგალითი Bloomberg CityLab-ის მასალაში სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის ისტორიული არქიტექტურის თანდათანობითი დაკარგვის შესახებ. პრობლემა მხოლოდ მალაიზიაში არ იჩენს თავს: ძვირადღირებული მიწის, ახალი მშენებლობისა და ცალკეული შენობების სუსტი დაცვის ზეწოლა ასევე შესამჩნევია იანგონში, ხოშიმინსა და ჯაკარტაში.

იუნესკოს საზღვრები მთელ ძველ ჯორჯთაუნს არ მოიცავს

ჯორჯთაუნი მალაკასთან ერთად იუნესკოს მსოფლიო მემკვიდრეობის სიაში 2008 წელს შევიდა. ორგანიზაცია ორ ქალაქს განიხილავს, როგორც მალაკის სრუტეში აღმოსავლეთისა და დასავლეთის 500-წლიანზე მეტი სავაჭრო და კულტურული ურთიერთქმედების შედეგს. ჯორჯთაუნი წარმოადგენს უპირველეს ყოვლისა სავაჭრო პორტის განვითარების ბრიტანულ პერიოდს XVIII საუკუნის ბოლოდან. იუნესკოს ობიექტის აღწერაში ცალკე აღინიშნება ტრადიციული სავაჭრო და საცხოვრებელი სახლების უჩვეულოდ დიდი მრავალფეროვნება.

ამასთან, მემკვიდრეობის სტატუსი მოქმედებს ზუსტად დადგენილ საზღვრებში. ჯორჯთაუნის ძირითადი ტერიტორია 109,38 ჰექტარს იკავებს და 1 700-ზე მეტ ისტორიულ შენობას მოიცავს. ბუფერული ზონა კიდევ 150,04 ჰექტარს იკავებს, მოწმობს იუნესკოს ოფიციალური მასალები.

ქალაქის ისტორიული განაშენიანება ამ საზღვრებით არ მთავრდება. Chow Thye-ის რაიონი მდებარეობს მსოფლიო მემკვიდრეობის ძირითადი ტერიტორიისა და ბუფერული ზონის მიღმა — ამაზე ადრე PDC Properties-იც მიუთითებდა. 2025 წელს Free Malaysia Today იტყობინებოდა, რომ კომპანია ნაკვეთის იუნესკოს ზონების მიღმა მდებარეობას იყენებდა, როგორც ერთ-ერთ არგუმენტს პროექტის სრული შეჩერების წინააღმდეგ.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ამ საზღვარს პრაქტიკული მნიშვნელობა აქვს. ერთნაირი ასაკის ორი სახლი შეიძლება ერთმანეთისგან რამდენიმე კვარტალში მდებარეობდეს, მაგრამ ექვემდებარებოდეს დანგრევის, ახალი მშენებლობის სიმაღლისა და რეკონსტრუქციის კონტროლის სხვადასხვა რეჟიმს.

მაღლივმა განაშენიანებამ იუნესკოს კითხვები უკვე გაუჩინა

სიმაღლის პრობლემა წარმოიშვა მალევე მას შემდეგ, რაც ჯორჯთაუნი მსოფლიო მემკვიდრეობის სიაში შეიტანეს. 2009 წელს მსოფლიო მემკვიდრეობის კომიტეტი განიხილავდა რამდენიმე პროექტს დაცული ტერიტორიისა და მისი ბუფერული ზონის შიგნით.

იუნესკოს ოფიციალურ გადაწყვეტილებაში კომიტეტმა განაცხადა, რომ დაგეგმილი განაშენიანების ნაწილს შეეძლო არსებითი გავლენა მოეხდინა ჯორჯთაუნის გამორჩეულ უნივერსალურ ღირებულებაზე. ცალკე შეშფოთება გამოიწვია წესებში იმ შესაძლებლობის გაჩენამ, რომლის მიხედვითაც, გარკვეული პირობების არსებობისას, მსოფლიო მემკვიდრეობის ობიექტისა და მისი ბუფერული ზონის შიგნით 18 მეტრზე მაღალი შენობების აშენება იქნებოდა ნებადართული.

ხელისუფლების შემდგომმა ზომებმა ამ საკითხების ნაწილის დარეგულირების საშუალება მისცა. იუნესკო აღნიშნავს, რომ 2013 წლისთვის ობიექტის მართვასთან დაკავშირებული ძველი პრეტენზიები მოიხსნა, ხოლო 2016 წელს რაიონის სპეციალური გეგმა ჯორჯთაუნის ისტორიული ნაწილის შენარჩუნების ძირითად ნორმატიულ დოკუმენტად იქცა. ორგანიზაცია ასევე უკავშირებს ამ სამუშაოს ქალაქის კულტურული და ტურისტული ეკონომიკის განვითარებას.

დაცული ზონაც კი არ გამორიცხავს უკანონო დანგრევას

ფორმალურ სტატუსს არ შეუძლია სრულად გამორიცხოს დარღვევები. 2026 წლის იანვარში ხელისუფლებამ აღმოაჩინა Lebuh China-ზე მდებარე № 87 ომამდელი შენობის უკანონო დემონტაჟი უკვე მსოფლიო მემკვიდრეობის ობიექტის შიგნით.

პენანგის საქალაქო საბჭომ დაადგინა, რომ შენობა ფაქტობრივად დაინგრა 21 იანვარს, რის შემდეგაც 22 იანვარს მესაკუთრეს მიეცა მითითება სამუშაოების შეჩერების შესახებ. ობიექტი მდებარეობს 100 მეტრზე ნაკლებ მანძილზე Goddess of Mercy Temple-ის ისტორიული ტაძრიდან. თებერვალში მოჰყვა კიდევ ერთი მითითება, რომელიც ნაკვეთის უსაფრთხოებას ეხებოდა, იტყობინებოდა The Star.

ეს ეპიზოდი აჩვენებს ნებისმიერი კონტროლის სისტემის შეზღუდვას: სანქციებს შეუძლიათ შეაჩერონ შემდგომი სამუშაოები, თუმცა უკვე განადგურებული კონსტრუქციების დაბრუნება შეუძლებელია.

ამასთან, იუნესკო არ არის ორგანო, რომელიც დამოუკიდებლად გასცემს მშენებლობის ნებართვებს ან მართავს კერძო უძრავ ქონებას. მსოფლიო კულტურული და ბუნებრივი მემკვიდრეობის დაცვის შესახებ კონვენციის მე-4 მუხლი პირდაპირ აკისრებს ძირითად პასუხისმგებლობას ობიექტების გამოვლენაზე, დაცვასა და შენარჩუნებაზე იმ სახელმწიფოს, რომლის ტერიტორიაზეც ისინი მდებარეობს.

ძველი შენობები სულ უფრო ძვირადღირებულ მომსახურებას მოითხოვს

ისტორიული უძრავი ქონების შენარჩუნება მხოლოდ მშენებლობაზე დაწესებულ შეზღუდვებთან არ არის დაკავშირებული. მესაკუთრეებმა უნდა შეინარჩუნონ კონსტრუქციები, რომელთა ნაწილი დაახლოებით ერთი საუკუნის წინ ან უფრო ადრე შეიქმნა.

2026 წლის 4 აგვისტოს ჯორჯთაუნში Armenian Street-ზე ომამდელი სახლის ხის კოჭი ჩამოინგრა. დაშავდა ორი ტურისტი. ინციდენტის შემდეგ საქალაქო საბჭომ ტექნიკური კონტროლის უფრო მკაცრი სისტემის განხილვა დაიწყო: ისტორიული ობიექტების მფლობელებს შეიძლება დაევალოთ მათი მდგომარეობის შესახებ ანგარიშის წარდგენა ორ წელიწადში ერთხელ.

ქალაქის მერმა ასევე ყურადღება გაამახვილა ბზარებზე, გაჟონვებზე, სახურავის დაზიანებებზე, ხის ელემენტების ნგრევასა და ტერმიტებზე, როგორც ნიშნებზე, რომლებიც დაუყოვნებლივ ჩარევას მოითხოვს. დეტალებს ავრცელებდა Malay Mail.

მესაკუთრისთვის ეს რთულ ეკონომიკას ქმნის: დანგრევა და რადიკალური გადაკეთება შეიძლება შეიზღუდოს, ხოლო შენობის მოვლა მის მოვალეობად რჩება. თუ ობიექტს არ აქვს შემოსავლიანი ფუნქცია, შენარჩუნების ხარჯები თანდათანობით გადაიქცევა გაყიდვის ან მიტოვების სტიმულად.

Boon Siew Villa-მ ადგილი დაუთმო 43-სართულიან პროექტს

განსაკუთრებით შესამჩნევი კონფლიქტი მოხდა Batu Ferringhi-ის სანაპიროზე. 2025 წლის მაისში დაინგრა Boon Siew Villa — მეწარმე ლო ბუნ სიუს ყოფილი რეზიდენცია, რომელმაც საკვანძო როლი ითამაშა მალაიზიაში Honda-ს მოტოციკლების გავრცელებაში.

New Straits Times იტყობინებოდა, რომ სახლმა ადგილი გაათავისუფლა Ascott Residences Batu Ferringhi-ის მშენებლობისთვის.

პროექტის შესახებ ადრეულ პუბლიკაციებში გვხვდებოდა 49-სართულიანი სართულიანობა, თუმცა ადგილობრივი ორგანოების აქტუალური დოკუმენტაცია სხვა პარამეტრებზე მიუთითებს. OSC 3 Plus-ის მასალებში Jalan Batu Ferringhi-ზე მდებარე ობიექტი აღწერილია, როგორც 43-სართულიანი საცხოვრებელი სახლი ერთი ქვედა ტექნიკური დონით: 34 საცხოვრებელი სართული, საზოგადოებრივი ფართების ერთი სართული და პოდიუმის რვა სართული პარკინგითა და საინჟინრო ინფრასტრუქტურით. სულ გათვალისწინებულია 99 ბინა.

თავად Ascott ადასტურებს 99 რეზიდენციას და დაგეგმილ გახსნას 2028 წლის იანვარში. ძირითადი ბინების ფართობი შეადგენს დაახლოებით 2 000–4 000 კვადრატულ ფუტს, ანუ დაახლოებით 186–372 კვ. მ-ს, ასევე გათვალისწინებულია პენტჰაუსი 8 000 კვადრატულ ფუტზე მეტი ფართობით.

ეკონომიკური წინააღმდეგობა აქ აშკარაა. ერთი მცირესართულიანი ვილა იკავებდა ძვირადღირებულ სანაპირო ნაკვეთს, რომელზეც ნებადართულია ათობით დიდი ბინის შექმნა. დაცვითი სტატუსის არარსებობის შემთხვევაში მომავალი განაშენიანების ღირებულებამ შეიძლება მნიშვნელოვნად გადააჭარბოს კერძო მფლობელისთვის ძველი სახლის შენარჩუნების ეკონომიკურ ფასეულობას.

Runnymede მხოლოდ ნაწილობრივ გადარჩა

Runnymede კომპლექსის ისტორია ხშირად აღიწერება გამარტივებულად, როგორც ისტორიული სასტუმროს დანგრევა. Runnymede Hotel-ის ძირითადი სამსართულიანი შენობა 2016 წელს არ გაუნადგურებიათ.

Malaysiakini იტყობინებოდა, რომ დანგრევა შეეხო კომპლექსის დამხმარე შენობებს, მაშინ როდესაც ყოფილი სასტუმროს მთავარი შენობა ადგილზე დარჩა.

დაკარგულ ობიექტებს შორის იყო სახლი ნაკვეთზე, რომელიც დაკავშირებულია სტემფორდ რაფლზთან. აქ საჭიროა კიდევ ერთი დაზუსტება: თავდაპირველი შენობა დაზიანდა ხანძრის დროს 1901 წელს. 1903 წელს ის აღადგინეს ან გადააკეთეს, რის შემდეგაც გამოიყენებოდა როგორც სასტუმრო. ამიტომ უფრო კორექტულია ვისაუბროთ რაფლზთან ისტორიულად დაკავშირებულ ნაკვეთზე მდებარე მოგვიანო შენობაზე, და არა სრულად შემორჩენილ ორიგინალურ XVIII–XIX საუკუნეების სახლზე. ასეთ ქრონოლოგიას მოჰყავს პენანგის მკვლევარს Anil Netto-ს.

როგორც Boon Siew Villa, ისე Runnymede აჩვენებს პენანგის საკვანძო პრობლემას: ქალაქის ისტორიისთვის მნიშვნელოვანი შენობები არსებობს მსოფლიო მემკვიდრეობის ძირითადი ტერიტორიის მიღმაც.

ურბანიზაცია ზრდის ცენტრალური ნაკვეთების ღირებულებას

ძველ განაშენიანებაზე ზეწოლა ძლიერდება ქალაქების ზრდასთან ერთად. გაეროს დასახლებების პროგრამა UN-Habitat აფასებდა, რომ 2025 წლისთვის სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის სახელმწიფოთა ასოციაციის, ASEAN-ის მოსახლეობის ნახევარზე მეტი იცხოვრებდა ქალაქებში. ურბანიზაცია ერთდროულად ზრდის მოთხოვნას საცხოვრებელზე, ოფისებზე, ტრანსპორტსა და სხვა ინფრასტრუქტურაზე.

ამ ბაზარზე ცენტრალურ რაიონში მდებარე ორსართულიანი სახლი კონკურენციას უწევს არა მხოლოდ სხვა არსებულ შენობებს. მისი ღირებულება სულ უფრო მეტად განისაზღვრება იმით, თუ რამდენი კვადრატული მეტრის აშენება იქნებოდა შესაძლებელი იმავე ნაკვეთზე.

პრობლემა მხოლოდ მალაიზიით არ შემოიფარგლება. ინდონეზიის სურაბაიას კოლონიური არქიტექტურის კვლევა, რომელიც გამოქვეყნდა Journal of Southeast Asian Studies-ში, გამოყოფს ძველი შენობების დაკარგვის ორ ძირითად მიზეზს: დაცვითი წესების გამოსაყენებლად რესურსებისა და კომპეტენციების ნაკლებობას და საბაზრო ზეწოლას. ავტორები აღნიშნავენ, რომ ძველი ობიექტების შენახვა ძვირია, ხოლო მათი განლაგება ძვირფას მიწაზე ახალ მშენებლობას ფინანსურად მიმზიდველს ხდის. კვლევა გამოქვეყნებულია Cambridge University Press-ის მიერ.

კოლონიური არქიტექტურა რთულ მემკვიდრეობად რჩება

სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის ქვეყნებისთვის შენარჩუნების შესახებ დავა რთულდება ძველი ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილის წარმომავლობით. ადმინისტრაციული შენობები, სადგურები, საწყობები, სავაჭრო სახლები და სასახლეები ხშირად ევროპული კოლონიური მმართველობის დროს გაჩნდა.

ამიტომ შენობის ასაკი თავისთავად არ პასუხობს კითხვას მისი შენარჩუნების აუცილებლობის შესახებ. ერთი და იგივე ობიექტი შეიძლება ერთდროულად განიხილებოდეს როგორც საქალაქო არქიტექტურის ღირებულ ელემენტად და როგორც კოლონიური პერიოდის მატერიალურ მემკვიდრეობად.

ბაზრისთვის უფრო პრაქტიკულია სხვა კითხვა: შესაძლებელია თუ არა შენობის მნიშვნელოვანი ელემენტების შენარჩუნება და ამასთანავე მისთვის ისეთი ფუნქციის მიცემა, რომელიც მფლობელს შემოსავალს მოუტანს.

ასეთ მიდგომას ადაპტირებულ გამოყენებას უწოდებენ. ისტორიული საწყობი შეიძლება გადაიქცეს სასტუმროდ ან ოფისად, სავაჭრო სახლი — რესტორნად, კულტურულ სივრცედ ან საცხოვრებლად. ცარიელი ობიექტის კონსერვაციისგან განსხვავებით, ადაპტირებული გამოყენება იძლევა ძველი უძრავი ქონების თანამედროვე ეკონომიკაში ჩართვის საშუალებას.

პენანგმა განაშენიანების უფლებების გადატანის ნება დართო

2026 წელს პენანგმა შენარჩუნების ახალი ეკონომიკური მექანიზმი დაამატა. 29 ივნისიდან ამოქმედდა ჯორჯთაუნის მსოფლიო მემკვიდრეობის ობიექტის ფარგლებში მდებარე შენობებისთვის განაშენიანების უფლებების გადატანის წესები. დოკუმენტის თარიღი და სახელწოდება გამოქვეყნებულია პენანგის საქალაქო საბჭოს ოფიციალურ პორტალზე.

მექანიზმის არსი მდგომარეობს გამოუყენებელი სამშენებლო პოტენციალის ნაწილის გამოყოფაში ისტორიული ნაკვეთისგან. თუ დაცვითი მოთხოვნები არ აძლევს მფლობელს საშუალებას გაზარდოს შენობა რაიონისთვის ჩვეულებრივ სიმჭიდროვემდე, მშენებლობის უფლებების გარკვეული მოცულობა შეიძლება გადატანილ იქნას სხვა შესაფერის ნაკვეთზე.

აგვისტოში საქალაქო საბჭომ დამატებით დააწესა შეზღუდვები მიმღები ნაკვეთებისთვის. გადატანილი უფლებების მიხედვით ფართობის მაქსიმალური დამატებითი კოეფიციენტი შეზღუდულია ორით, ამასთან ფაქტობრივი მოცულობა დამოკიდებულია კონკრეტულ ობიექტებზე და არ გაიცემა ავტომატურად, იტყობინებოდა The Star.

მექანიზმი ამცირებს კონფლიქტს შენარჩუნებასა და მიწის ღირებულებას შორის, მაგრამ პრობლემას მხოლოდ ნაწილობრივ წყვეტს. ის განკუთვნილია მსოფლიო მემკვიდრეობის ტერიტორიისთვის, მაშინ როდესაც Chow Thye-ის გარშემო ამჟამინდელი დავა ეხება განაშენიანებას მის საზღვრებს გარეთ.

სინგაპურმა დაცვა ქალაქგეგმარების ნაწილად აქცია

სინგაპური უფრო ცენტრალიზებულ მოდელს იყენებს. ურბანული რეკონსტრუქციის სამმართველო URA იუწყება, რომ 1989 წელს შენარჩუნების თანამედროვე პროგრამის გაშვების შემდეგ დაცვითი სტატუსი მიიღო თითქმის 100-მა ტერიტორიამ და 7 000-ზე მეტმა შენობამ. 2026 წლის აგვისტოში განახლებული URA-ს პროგრამის აღწერა პირდაპირ განსაზღვრავს არქიტექტურული მემკვიდრეობის შენარჩუნებას, როგორც ქალაქგეგმარებისა და განვითარების შემადგენელ ნაწილს.

სინგაპური ასევე იყენებს არქიტექტურულ მემკვიდრეობაზე ზემოქმედების შეფასებას — პროცედურას, რომელიც იძლევა ახალი პროექტის შედეგების წინასწარ შეფასების საშუალებას ისტორიული შენობებისა და გარემომცველი საქალაქო გარემოსთვის. ეს მექანიზმი 2026 წელს არ გაჩენილა: URA ადრე მიუთითებდა, რომ შეფასების შესაბამისი სისტემა 2022 წელს დაინერგა. 2026 წლის აპრილში ხელისუფლებამ განაცხადა ამ მიდგომის შემდგომი გამოყენებისა და საერთო საქალაქო სქემის შემუშავების შესახებ, რომელმაც უნდა გააერთიანოს დაცული შენობები, ისტორიული რაიონები და ე.წ. იდენტობის დერეფნები. ეს გეგმები გამოქვეყნებულია URA-ს მიერ.

სინგაპურის მოდელის სრულად გადატანა მეზობელ ქვეყნებში რთულია მიწათმფლობელობის განსხვავებული სტრუქტურისა და უფრო ცენტრალიზებული დაგეგმარების გამო. თუმცა ის აჩვენებს შეზღუდვების ადრეული განსაზღვრის უპირატესობას: დეველოპერი ნაკვეთის მიმართ მოთხოვნებს იგებს მანამ, სანამ პროექტი მრავალწლიანი კონფლიქტის სტადიამდე მივა.

ჯაკარტა ცდილობს მემკვიდრეობა მომუშავე უძრავ ქონებად აქციოს

მსგავსი ეკონომიკური მოდელის ძიება მიმდინარეობს ჯაკარტას ძველ ნაწილშიც. Kota Tua-ს, ყოფილი ჰოლანდიური ბატავიის ისტორიულ ცენტრს, კულტურული მემკვიდრეობის ზონის ოფიციალური სტატუსი აქვს.

2025 წელს რაიონს ეწვია 2 413 445 ადამიანი, მათ შორის დაახლოებით 67 ათასი უცხოელი ტურისტი. 2026 წლის აპრილში ჯაკარტას ხელისუფლებამ გამოაცხადა რევიტალიზაციის ახალი ეტაპის შესახებ Kota Tua-ს დაყოფით ძირითად, განვითარებად და მხარდამჭერ ზონებად. Jakarta Investment Centre ტერიტორიის შემდგომ განვითარებას უკავშირებს საზოგადოებრივი სივრცეების, ტრანსპორტის, ტურიზმისა და მცირე ბიზნესის აქტივობის გაუმჯობესებას.

ამავდროულად ინდონეზიის ხელისუფლება განიხილავს ცარიელი შენობების ადაპტირებულ გამოყენებას. კრეატიული ეკონომიკის სამინისტრომ საქალაქო სტრუქტურებთან და მესაკუთრეებთან ერთად შეისწავლა ძველი საწყობებისა და სხვა გამოუყენებელი ობიექტების ბიზნესისა და შემოქმედებითი ინდუსტრიებისთვის სივრცეებად გადაქცევის შესაძლებლობა. სამინისტროს მასალები ხაზს უსვამს, რომ საუბარია ეტაპობრივ გრძელვადიან პროექტზე, და არა მხოლოდ ფასადების კოსმეტიკურ რესტავრაციაზე.

ისტორიული გარემო ინვესტორებისთვის რისკი ხდება

Chow Thye-ის ისტორია აჩვენებს, რომ ისტორიული განაშენიანების გვერდით მდებარე ნაკვეთის ანალიზი არ შეიძლება შემოიფარგლებოდეს მიწის ფასითა და ფორმალურად ნებადართული სიმჭიდროვით.

მშენებლობის ნებართვა შეიძლება გაიცეს, თუმცა პროექტი შემდგომში წააწყდება მეზობლების აპელაციას, შენობების შენარჩუნების ან გადატანის მოთხოვნებს, დამატებით საინჟინრო კვლევებსა და დაცვითი ნორმების შეცვლას. თითოეულ ამ ფაქტორს შეუძლია გაზარდოს რეალიზაციის ვადები და ღირებულება.

ამავდროულად ისტორიული გარემო თავად ქმნის საბაზრო ღირებულებას. ჯორჯთაუნი ვიზიტორებს იზიდავს არა ცალკეული ძეგლით, არამედ სავაჭრო სახლების, რელიგიური ნაგებობების, ტრადიციული ქუჩების, მცირე საწარმოებისა და ქალაქის შემორჩენილი მასშტაბის კომბინაციით. თუ დავიცავთ მხოლოდ რამდენიმე ყველაზე ცნობილ ობიექტს, ხოლო გარემომცველ კვარტლებს თანდათანობით ჩავანაცვლებთ გაცილებით უფრო დიდი განაშენიანებით, ტერიტორიის ტურისტული და კომერციული მიმზიდველობა შეიძლება შემცირდეს მსოფლიო მემკვიდრეობის სტატუსის ფორმალური დაკარგვის გარეშეც.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, «დანგრევის აკრძალვის» მარტივი მოდელის მთავარი ნაკლი იმაში მდგომარეობს, რომ ის არ ხსნის კონფლიქტის ეკონომიკურ მიზეზს. თუ ძველი შენობის შენარჩუნება მესაკუთრისთვის ნიშნავს მაღალ ხარჯებს და ნაკვეთის პოტენციური ღირებულების სრულ დაკარგვას, ზეწოლა დაცვით სისტემაზე მხოლოდ გაძლიერდება. განაშენიანების უფლებების გადატანას, ადაპტირებულ გამოყენებასა და ახალი პროექტების გავლენის ადრეულ შეფასებას შეუძლია ამ უფსკრულის შემცირება. ინვესტორისთვის კი ისტორიულ რაიონთან სიახლოვე უნდა გათვალისწინებულ იქნას როგორც ცალკეული ქალაქგეგმარებითი, სასამართლო და რეპუტაციული რისკი ჯერ კიდევ მიწის შეძენამდე.

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ისტორიულ მაქსიმუმს მიაღწია

2026 წლის მეორე კვარტალში აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ $45,5 მლრდ შეადგინა, რაც გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 38%-ით მეტია. იანვარ-ივნისში მაჩვენებელმა $92,5 მლრდ-ს მიაღწია (+35%) და წლის პირველი ნახევრისთვის ახალი მაქსიმუმი დაამყარა, რასაც მოწმობს JLL-ის მონაცემები.

აქ მნიშვნელოვანია ბაზრების გამიჯვნა. $92,5 მლრდ წარმოადგენს კომერციულ უძრავ ქონებასთან საინვესტიციო გარიგებების მოცულობას საკონსულტაციო კომპანიის მეთოდოლოგიით და არა რეგიონში შეძენილი ყველა ბინის, სახლისა და მიწის ნაკვეთის ღირებულებას ან უშუალოდ ტაილანდში შემოსული უცხოური კაპიტალის მოცულობას. ამიტომ რეგიონული მაჩვენებლის გამოყენება ტაილანდის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ანალოგიური ბუმის მტკიცებულებად არაკორექტულია.

იაპონიამ შეინარჩუნა უმსხვილესი ბაზრის პოზიცია: პირველ ნახევარში გარიგებების მოცულობამ $23,8 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 12%-ით აღემატება გასული წლის შედეგს. ავსტრალიამ მიიღო $14,7 მლრდ ინვესტიცია (ზრდა 68%). სინგაპურში მოცულობა ერთბაშად 238%-ით გაიზარდა $18,2 მლრდ-მდე, ხოლო ჰონგ-კონგში — 90%-ით, $4,7 მლრდ-მდე.

სინგაპურის სტატისტიკა განსაკუთრებით კარგად აჩვენებს მსხვილი გარიგებების გავლენას საბოლოო მაჩვენებლებზე. მეორე კვარტალში CICT-მა შეიძინა სავაჭრო კომპლექსი Paragon დაახლოებით $3 მლრდ-ად, ხოლო IOI Properties-მა — Asia Square Tower 2 დაახლოებით $1,9 მლრდ-ად. ამიტომ რეგიონული ბაზრის მკვეთრი ზრდა არ შეიძლება აღქმული იყოს როგორც საინვესტიციო მოთხოვნის თანაბარი მატება აზია-წყნარი ოკეანის ყველა ქვეყანაში.

იაპონიამ და ავსტრალიამ კაპიტალი სხვადასხვა სეგმენტში მიიზიდეს

გარიგებების სტრუქტურა ქვეყნების მიხედვით განსხვავდებოდა. იაპონიაში აქტივობა უძრავი ქონების რამდენიმე კლასში გაიზარდა, სადაც ოფისები წამყვან მიმართულებად იქცა. სამრეწველო ობიექტებისადმი ინტერესს მხარს უჭერდა აქტივების ღირებულების გაზრდის სტრატეგიები, მათ შორის უძრავი ქონების შეძენა საიჯარო შემოსავლის გაზრდის პერსპექტივით. მონაცემთა დამუშავების ცენტრებმა ასევე მიიზიდა კაპიტალი ხელოვნური ინტელექტის ინფრასტრუქტურის განვითარებისა და მონაცემთა ლოკალური განთავსების მოთხოვნების გამო.

ავსტრალიაში მეორე კვარტლის შედეგმა $8,9 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 82%-იანი ზრდაა. მნიშვნელოვანი როლი ითამაშა ოთხმა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებამ, ხოლო სამრეწველო სეგმენტის ყველაზე აქტიური მონაწილეები იყვნენ უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები, დეველოპერები და კერძო კაპიტალი.

რეგიონის საერთო მახასიათებლად რჩება შერჩევითობა. ინვესტორები უბრუნდებიან მსხვილ გარიგებებს, თუმცა უპირატესობას ანიჭებენ ობიექტებს მკაფიო ფულადი ნაკადით, საიჯარო გადასახადის გაზრდის შესაძლებლობით ან სტრუქტურული გრძელვადიანი მოთხოვნით.

ოფისები კვლავ გახდა ინვესტორების მთავარი არჩევანი რეგიონში

განწყობების ცვლილება თვალსაჩინოა ბაზრის მონაწილეთა გეგმებშიც. CBRE-ის გამოკითხვაში, რომელშიც 420-ზე მეტმა ინვესტორმა მიიღო მონაწილეობა, რესპონდენტთა 57%-მა განაცხადა 2026 წელს უძრავი ქონების შესყიდვების გაზრდის განზრახვის შესახებ. ოფისებმა ბოლო ექვსი წლის განმავლობაში პირველად დაიკავა პირველი ადგილი სასურველ აქტივთა კლასებს შორის და გადაუსწრო სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებას. პროფესიონალი ინვესტორებისთვის განკუთვნილმა საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ მესამე პოზიცია დაიკავა, ხოლო მონაცემთა ცენტრებმა — მეოთხე.

ოფისებისადმი ინტერესის დაბრუნება არ ნიშნავს ყველა შენობის ერთდროულ აღდგენას. მოთხოვნა კონცენტრირებულია თანამედროვე ობიექტებზე მაღალი დატვირთულობითა და ახალი მშენებლობების მხრიდან შეზღუდული კონკურენციით. ავსტრალიაში, იაპონიასა და სინგაპურში ინვესტორები ასევე საიჯარო განაკვეთების ზრდას ელიან, ამიტომ კონკრეტული შენობის ხარისხი უფრო მნიშვნელოვანი ხდება, ვიდრე სეგმენტის ზოგადი დინამიკა.

ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარი შერჩევითად იზრდება

ტაილანდში ვითარება საგრძნობლად განსხვავდება საერთო რეგიონული რეკორდისგან. ტაილანდის ბაზრის 2026 წლის თებერვლის პროგნოზში ყველაზე სტაბილური მოთხოვნა უკავშირდება სასტუმროებს, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებას, მონაცემთა დამუშავების ცენტრებსა და ხარისხიან საოფისე ფართებს. ამასთან, ბაზარი ხასიათდება როგორც უფრო შერჩევითი: ინვესტორები უფრო გულდასმით აფასებენ მიწის ღირებულებას, საიჯარო შემოსავლის მდგრადობასა და კონკრეტული ლოკაციების შესაძლებლობებს.

სასტუმროების სეგმენტმა ძლიერი 2025 წელი 26,4 მლრდ ბატის ოდენობის საინვესტიციო გარიგებებით დაასრულა — რაც თითქმის ორჯერ აღემატება წინა ათი წლის საშუალო მაჩვენებელს. მოცულობის 75%-ზე მეტი ბანგკოკის სასტუმროებზე მოდიოდა. 2026 წლის პროგნოზი დაახლოებით 13 მლრდ ბატს შეადგენს, ამიტომ საუბარია უფრო ნორმალიზებაზე განსაკუთრებით აქტიური გასული წლის შემდეგ, ვიდრე ახალ ორმაგ ზრდაზე.

მონაცემთა დამუშავების ცენტრები უფრო გრძელვადიან პერსპექტივად გამოიყურება. ტაილანდის საინვესტიციო საბჭოს მიერ დამტკიცებულმა ციფრული დარგის პროექტებმა 2025 წელს 746 მლრდ ბატს გადააჭარბა. ეს არ ნიშნავს, რომ მთელი თანხა უშუალოდ უძრავ ქონებაში ჩაიდო: მაჩვენებელი მოიცავს ციფრული დარგის ინვესტიციებს. 2026 და 2027 წლებში დაგეგმილია მონაცემთა ცენტრების დაახლოებით 360 მეგავატიანი ახალი სიმძლავრეები. დეველოპერებისთვის მთავარ შეზღუდვად თანდათან იქცევა ნაკვეთები ელექტროქსელის საკმარისი სიმძლავრით, ოპტიკურ-ბოჭკოვანი ხაზებითა და აღჭურვილობის გაგრილების შესაძლებლობებით.

ტაილანდში კონდომინიუმების უცხოური შესყიდვები შემცირდა

საცხოვრებელი უძრავი ქონება განსხვავებულ დინამიკას ავლენს. 2026 წლის პირველ კვარტალში უცხოელებს საკუთრებაში გადაეცათ კონდომინიუმების 3 241 ბინა, რაც წინა წლის შედეგზე 17,3%-ით ნაკლებია. გარიგებების საერთო ღირებულება 17,9%-ით შემცირდა 13,464 მლრდ ბატამდე. გადაცემული ბინების ფართობი 13,8%-ით შემცირდა 141 644 კვ. მ-მდე.

უცხოელმა მყიდველებმა უზრუნველყვეს ყველა გადაცემული ბინის 13,6% და მათი საერთო ღირებულების 23,9%. ჩინეთის მოქალაქეებმა შეინარჩუნეს პირველი ადგილი 906 ბინით, თუმცა მათი რაოდენობა 38,8%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგებების ღირებულება — 42,9%-ით, 3,493 მლრდ ბატამდე. რუსეთის მოქალაქეები მეორე ადგილზე გავიდნენ: მათთვის გადაცემული ბინების რაოდენობა 33%-ით გაიზარდა 383-მდე, ხოლო ღირებულება — 68,7%-ით, 1,665 მლრდ ბატამდე. აღნიშნული მონაცემები გამოაქვეყნა ტაილანდის სახელმწიფო საბინაო ბანკის უძრავი ქონების საინფორმაციო ცენტრმა REIC.

ამრიგად, საინვესტიციო გარიგებების რეგიონული რეკორდი და ტაილანდურ ბინებზე უცხოური მოთხოვნა 2026 წლის დასაწყისში სხვადასხვა მიმართულებით მოძრაობს. ეს არ წარმოადგენს წინააღმდეგობას: სტატისტიკა ზომავს ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტსა და კაპიტალის განსხვავებულ სახეობებს.

ჩინური მოთხოვნა შემცირდა, რუსული კი გაიზარდა

უცხოური ბაზრის კლება დიდწილად უკავშირდება ჩინელ მყიდველებს, რომლებიც რჩებიან უმსხვილეს ჯგუფად, მაგრამ უფრო ფრთხილები გახდნენ ეკონომიკური ვითარებისა და ლიკვიდურობის შეზღუდვების გამო. ამავდროულად, მოთხოვნა უფრო მრავალფეროვანი ხდება.

რუსული გარიგებების ზრდა პირველ კვარტალში ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი აღმოჩნდა. ინდოელი მყიდველები ასევე აძლიერებდნენ ყოფნას ბაზარზე და გამოირჩეოდნენ შესაძენი ობიექტის ყველაზე მაღალი საშუალო ღირებულებით ძირითად უცხოურ ჯგუფებს შორის.

საკურორტო ბაზრებისთვის, როგორიცაა პუკეტი, მყიდველთა სტრუქტურის ცვლილებას შეიძლება უფრო დიდი მნიშვნელობა ჰქონდეს, ვიდრე საერთო ეროვნულ მაჩვენებელს. ასეთი ტერიტორიები უფრო მეტად არიან დამოკიდებული საერთაშორისო მოთხოვნაზე, ტურიზმსა და ვალუტის რყევებზე, ხოლო მყიდველთა სხვადასხვა ჯგუფის პრეფერენციები გავლენას ახდენს ბინების ზომებზე, პროექტების ფორმატსა და ახალი მიწოდების საფასო სეგმენტზე.

ამასთან, საკუთრების უფლების გადაცემის სტატისტიკა ასახავს უკვე დასრულებულ გარიგებებს. იგი არ უდრის ახალი ჯავშნების რაოდენობას და არ აჩვენებს მოთხოვნას მშენებარე პროექტებზე.

უცხოელებს შეუძლიათ კონდომინიუმების შეძენა შეზღუდვებით

სამართლებრივი რეჟიმი ასევე ზღუდავს ტაილანდის პირდაპირ შედარებას აზიის ზოგიერთ სხვა ბაზართან. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეუძლიათ ფლობდნენ ბინებს რეგისტრირებულ კონდომინიუმში, თუმცა მათი საერთო წილი არ უნდა აღემატებოდეს შენობაში არსებული ყველა ბინის საერთო ფართობის 49%-ს. გარიგების რეგისტრაციისთვის საჭიროა კონდომინიუმის იურიდიული პირის დადასტურება იმის შესახებ, რომ დადგენილი უცხოური კვოტა არ არის გადაჭარბებული, აღნიშნავს ტაილანდის ოფიციალური სახელმწიფო პორტალი.

მიწასთან დაკავშირებით გაცილებით მკაცრი რეჟიმი მოქმედებს. უცხოელებს არ შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ ნაკვეთები იმავე პირობებით, როგორც ტაილანდის მოქალაქეებს. კანონი ითვალისწინებს ვიწრო გამონაკლისს საცხოვრებლად ერთ რაიმდე (1600 კვ. მ) ფართობის შესაძენად მინიმუმ 40 მლნ ბატის ინვესტირებისა და დამატებითი მოთხოვნების შესრულების შემთხვევაში, მათ შორის ნებართვის მიღებისას.

ამიტომ ვილებისა და მიწის ნაკვეთების ღირებულების სტატისტიკა ავტომატურად არ შეიძლება აღქმული იყოს როგორც იმ ობიექტების ბაზრის მაჩვენებელი, რომლებიც უცხოელებისთვის პირდაპირ საკუთრებაშია ხელმისაწვდომი იმავე პირობებით, როგორც კონდომინიუმები.

რეგიონული რეკორდი არ იძლევა ტაილანდში ფასების ზრდის გარანტიას

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონში საინვესტიციო აქტივობის ზრდას შეუძლია გააუმჯობესოს კაპიტალის ხელმისაწვდომობა და ხელი შეუწყოს საერთაშორისო ინვესტორების ინტერესს აზიური უძრავი ქონებისადმი, თუმცა პირდაპირი კავშირი $92,5 მლრდ-ის რეგიონულ გარიგებებსა და ბანგკოკში, პუკეტსა თუ პატაიაში კონკრეტული ბინის ფასს შორის არ არსებობს.

ტაილანდში საცხოვრებლის ღირებულება განისაზღვრება ადგილობრივი მიწოდებით, გადახდისუნარიანი მოთხოვნით, ტურისტული ნაკადით, მიწისა და მშენებლობის ღირებულებით, ბატის კურსით, ახალი პროექტების მოცულობითა და საკანონმდებლო შეზღუდვებით. საინვესტიციო უძრავი ქონებისთვის დამატებითი მნიშვნელობა აქვს საიჯარო შემოსავალს, დაფინანსების ღირებულებას, ობიექტის დატვირთულობასა და შემდგომი გადაყიდვის შესაძლებლობას.

ამიტომ მტკიცებები იმის შესახებ, რომ ტაილანდური უძრავი ქონების ღირებულება გარდაუვლად გაიზრდება გარკვეული პროცენტით მხოლოდ რეგიონული რეკორდის გამო, საჭიროებს ცალკე დადასტურებას ლოკალური სტატისტიკით. რეგიონული მაჩვენებელი თავისთავად ასეთ პროგნოზს არ ასაბუთებს.

გარიგებების რეკორდული მოცულობა რისკებს არ აუქმებს

საინვესტიციო აქტივობაზე კვლავ ახდენს გავლენას საპროცენტო განაკვეთები, ინფლაცია, ენერგიის ღირებულება, სავალუტო რყევები და გეოპოლიტიკური რისკები. კაპიტალის მზარდი მოცულობის პირობებშიც კი, ბაზრის მონაწილეებმა დაიწყეს აქტივების უფრო საფუძვლიანი შემოწმება და უფრო ხშირად ორიენტირდებიან შემოსავლის გრძელვადიან ზრდაზე, ნაცვლად უძრავი ქონების უბრალო გაძვირებაზე ფსონის დადებისა.

ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია ციფრულ ინფრასტრუქტურასთან და სასტუმროებთან დაკავშირებულ სეგმენტებში. მონაცემთა დამუშავების ცენტრი შეიძლება წააწყდეს ენერგომომარაგების შეზღუდვებს, სასტუმრო — დამოკიდებული იყოს საერთაშორისო ტურისტულ ნაკადზე, ხოლო კონდომინიუმი — უცხოურ კვოტასა და ობიექტის უნარზე, გამოიმუშავოს გაცხადებული საიჯარო შემოსავლიანობა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, რეკორდული $92,5 მლრდ ადასტურებს საინვესტიციო აქტივობის ძლიერ აღდგენას რეგიონის უძრავი ქონების ბაზარზე, თუმცა ამ შედეგის პირდაპირ ტაილანდზე გადატანა არ შეიძლება. ზრდის ძირითადი ნაწილი კონცენტრირებულია რეგიონის უმსხვილეს ბაზრებზე, ხოლო ტაილანდის სტატისტიკა სხვადასხვა მიმართულების დინამიკას აჩვენებს: კონდომინიუმების უცხოური შესყიდვები შემცირდა, სასტუმროების ინვესტიციები ძლიერი 2025 წლის შემდეგ უნდა დასტაბილურდეს, ხოლო ყველაზე გამოკვეთილი სტრუქტურული ზრდა შეინიშნება ციფრულ, სამრეწველო და ლოგისტიკურ ინფრასტრუქტურაში. კერძო ინვესტორისთვის რეგიონული რეკორდი განწყობების ინდიკატორად რჩება, მაგრამ ვერ ანაცვლებს კონკრეტული ობიექტის, საკუთრების უფლებების, შესვლის ფასისა და რეალისტური შემოსავლიანობის ანალიზს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონისა და ტაილანდის უძრავი ქონება 2026 წელს

რამდენი ინვესტიცია განხორციელდა რეგიონის უძრავ ქონებაში 2026 წლის პირველ ნახევარში?

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის კომერციულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ $92,5 მლრდ-ს მიაღწია. ეს 35%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე და რეკორდია წლის პირველი ნახევრისთვის.

შედის თუ არა ბინების ყველა შესყიდვა $92,5 მლრდ-ის მაჩვენებელში?

არა. ეს არის კომერციული უძრავი ქონების საინვესტიციო ბაზრის მაჩვენებელი JLL-ის მეთოდოლოგიით და არა რეგიონში საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან დადებული ყველა გარიგების საერთო ღირებულება.

რომელმა ქვეყნებმა უზრუნველყვეს ძირითადი ზრდა?

უმსხვილეს ბაზრებს შორის იაპონიამ მიიზიდა $23,8 მლრდ, სინგაპურმა — $18,2 მლრდ, ავსტრალიამ — $14,7 მლრდ, ჰონგ-კონგმა — $4,7 მლრდ.

ნიშნავს თუ არა რეგიონული რეკორდი უძრავი ქონების ბუმს ტაილანდში?

არა. ტაილანდის ბაზარი არაერთგვაროვანია. 2026 წლის პირველ კვარტალში უცხოელებისთვის გადაცემული კონდომინიუმების რაოდენობა 17,3%-ით შემცირდა, თუმცა ცალკეული კომერციული სეგმენტები განაგრძობენ კაპიტალის მოზიდვას.

უძრავი ქონების რომელი სახეობებია ყველაზე საინტერესო ინვესტორებისთვის ტაილანდში?

ყველაზე გამორჩეულ მიმართულებებს შორისაა სასტუმროები, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონება, მონაცემთა დამუშავების ცენტრები და ცალკეული ხარისხიანი საოფისე ობიექტები.

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს ბინის ფლობა ტაილანდში?

დიახ. უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ ბინას რეგისტრირებულ კონდომინიუმში, თუ უცხოური საერთო წილი არ აღემატება შენობის ბინების საერთო ფართობის 49%-ს და დაცულია კანონმდებლობის სხვა მოთხოვნები.

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს მიწის ყიდვა ტაილანდში?

ზოგად შემთხვევაში, უცხოელების მიერ მიწის პირდაპირი ფლობა არსებითად შეზღუდულია. კანონი ითვალისწინებს მხოლოდ ცალკეულ გამონაკლისებს მკაცრი საინვესტიციო და ადმინისტრაციული პირობებით.

იზრდება თუ არა რუსული მოთხოვნა ბინებზე ტაილანდში?

2026 წლის პირველ კვარტალში რუსი მყიდველებისთვის გადაცემული კონდომინიუმების რაოდენობა წლიურად 33%-ით გაიზარდა, ხოლო ამ გარიგებების ღირებულება — 68,7%-ით.

იძლევა თუ არა რეგიონული რეკორდი პუკეტსა და ბანგკოკში ფასების ზრდის გარანტიას?

არა. კაპიტალის რეგიონული შემოდინება მხარს უჭერს საერთო საინვესტიციო ფონს, თუმცა ადგილობრივი ფასები დამოკიდებულია მიწოდებაზე, მოთხოვნაზე, ტურიზმზე, მშენებლობაზე, სავალუტო კურსებზე, დაფინანსებასა და კონკრეტული პროექტის მახასიათებლებზე.

სინგაპურის საბაზო ინფლაცია 2%-მდე დაჩქარდა

სინგაპურის საბაზო სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ივლისში 2%-ით გაიზარდა 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით, ივნისში 1,6%-იანი ზრდის შემდეგ. თვიურ ჭრილში საბაზო ფასებმა 0,3% მოიმატა. საერთო ინფლაცია წლიურად 1,9%-დან 2,2%-მდე დაჩქარდა, თუმცა თავად საერთო სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ივნისთან შედარებით 0,2%-ით შემცირდა. ეს მონაცემები სინგაპურის სავალუტო სამმართველოსა და ვაჭრობისა და მრეწველობის სამინისტროს ერთობლივ პრესრელიზშია მოცემული.

ივლისის 2% გახდა საბაზო ინფლაციის უმაღლესი მაჩვენებელი 2024 წლის ოქტომბრის შემდეგ. მაშინ ის 2,1%-ს შეადგენდა, რის შემდეგაც ნოემბერში 1,9%-მდე შემცირდა. ამიტომ უფრო მართებულია ვისაუბროთ თითქმის ორწლიან მაქსიმუმზე და არა ზუსტად ორწლიან პიკზე.

ამასთან, ზრდა მოლოდინზე სუსტი აღმოჩნდა. Bloomberg-ის გამოკითხვაში ეკონომისტების მედიანური პროგნოზი საბაზო ინფლაციას 2,2%-ის, ხოლო საერთო ინფლაციას 2,4%-ის დონეზე ვარაუდობდა. ფაქტობრივმა მაჩვენებლებმა შესაბამისად 2% და 2,2% შეადგინა.

ელექტროენერგია ფასების ზრდის მთავარი წყარო გახდა

ყველაზე მკვეთრი ცვლილება ელექტროენერგიისა და გაზის კატეგორიაში მოხდა. მასში ფასები წლიურად 8,7%-ით გაიზარდა ივნისში 2,9%-იანი კლების შემდეგ. ხელისუფლებამ ეს შემობრუნება უპირველეს ყოვლისა მესამე კვარტლის დასაწყისიდან ელექტროენერგიის რეგულირებადი ტარიფის გაზრდით ახსნა.

საყოფაცხოვრებო მომხმარებლებისთვის ტარიფი 1 ივლისიდან 30 სექტემბრამდე წინა კვარტალთან შედარებით 17%-ით, ანუ საქონლისა და მომსახურების გადასახადის გარეშე 4,64 სინგაპურული ცენტით გაიზარდა კილოვატ-საათზე. შედეგად, მან 31,91 ცენტს მიაღწია კილოვატ-საათზე. ოჯახისთვის, რომელიც ცხოვრობს HDB-ის სახელმწიფო საბინაო ფონდის ოთხოთახიან ბინაში, ეს ნიშნავს საშუალო ყოველთვიური გადასახადის ზრდას დაახლოებით S$17,14-ით გადასახადის გარეშე.

რეგულირების მექანიზმი იწვევს იმას, რომ მსოფლიო ფასების ცვლილება ანგარიშებში დაგვიანებით აისახება. თითოეული კვარტლის ტარიფის ენერგეტიკული კომპონენტი გამოითვლება წინა კვარტლის პირველი ორნახევარი თვის ბუნებრივი აირის საშუალო ღირებულების გათვალისწინებით. ამიტომ ივლის-სექტემბრის ტარიფები ასახავს მსოფლიო ფასების ნახტომს 1 აპრილიდან 15 ივნისამდე პერიოდში.

სინგაპურისთვის ასეთი დამოკიდებულება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია: ელექტროენერგიის დაახლოებით 95% იმპორტირებული ბუნებრივი აირისგან იწარმოება. ენერგეტიკულმა რეგულატორმა მანამდე გააფრთხილა, რომ მიწოდების შეფერხებები და ახლო აღმოსავლეთში კონფლიქტის გამო ნავთობისა და გაზის ფასების ზრდა ელექტროენერგიისა და საქალაქო გაზის ტარიფებზე გადავა.

რატომ მოქმედებს ენერგია სინგაპურის საბაზო ინფლაციაზე

სინგაპურის საბაზო ინფლაციის მაჩვენებელი სხვაგვარად არის მოწყობილი, ვიდრე ანალოგიური ინდექსები ბევრ ქვეყანაში. მისგან გამოირიცხება არა სურსათი და ენერგომატარებლები, არამედ საცხოვრებელი ხარჯები და კერძო საავტომობილო ტრანსპორტი.

ეს ორი კატეგორია საბაზო ინდექსიდან ამოღებულია, რადგან ისინი გამოირჩევიან მაღალი ვოლატილობით და მნიშვნელოვნად არიან დამოკიდებული მიწოდების ადმინისტრაციულ მექანიზმებზე. ელექტროენერგია, გაზი და სურსათი გაანგარიშებაში რჩება. ამიტომ კომუნალური ტარიფების გაზრდა პირდაპირ ზრდის საბაზო ინფლაციას, რომელსაც რეგულატორი უფრო მდგრადი საფასო ზეწოლის შესაფასებლად იყენებს.

საერთო ინდექსის საბინაო კომპონენტი მოიცავს ფაქტობრივ და საანგარიშო ქირას, ასევე საცხოვრებლის მოვლისა და რემონტის ხარჯებს. უძრავი ქონების შესყიდვის ღირებულება სამომხმარებლო ფასების ინდექსში არ შედის, რადგან საცხოვრებელი ასევე განიხილება, როგორც კაპიტალური აქტივი.

სინგაპურში სურსათსა და მომსახურებაზე ფასების ზრდა დაჩქარდა

ენერგეტიკა იყო ივლისის დაჩქარების მთავარი, მაგრამ არა ერთადერთი წყარო. მომსახურების ინფლაცია 1,5%-დან 1,7%-მდე გაიზარდა ავიაბილეთებისა და ტაქსითა და შეკვეთილი ავტომობილებით მგზავრობის ღირებულების უფრო სწრაფი ზრდის გამო.

სურსათი წლიურად 2,2%-ით გაძვირდა ივნისში 2,1%-იანი ზრდის შემდეგ. ფასები დაჩქარდა როგორც საზოგადოებრივი კვების სფეროში, ასევე ცალკე შეძენილ პროდუქტებზე. საცხოვრებელი ხარჯების ინფლაცია 0,6%-დან 0,8%-მდე გაიზარდა ქირისა და საცხოვრებლის მომსახურების გადასახადების უფრო სწრაფი ზრდის გამო.

სხვა კომპონენტები, პირიქით, გარკვეულწილად შესუსტდა. საცალო და სხვა საქონლის ინფლაცია 1,7%-დან 1,4%-მდე შენელდა, რასაც ხელი შეუწყო ავეჯისა და პირადი მოვლის საშუალებების ღირებულების უფრო ზომიერმა ზრდამ. კერძო საავტომობილო ტრანსპორტი 8%-ით გაძვირდა ივნისის 8,4%-ის წინააღმდეგ, რადგან ბენზინსა და დიზელზე ფასების ზრდის ტემპი შემცირდა.

ამრიგად, ივლისის ნახტომის ახსნა მხოლოდ კომუნალური ტარიფებით შეუძლებელია, თუმცა სწორედ ენერგიამ უზრუნველყო ყველაზე მკვეთრი ცვლილება ინდექსის ძირითად კომპონენტებს შორის.

სინგაპურმა მონეტარული პოლიტიკა ჯერ კიდევ ივლისში გაამკაცრა

ინფლაციის ზრდა მოსალოდნელი იყო. ივლისის სტატისტიკის გამოქვეყნებამდეც სინგაპურის სავალუტო სამმართველო აფრთხილებდა, რომ საბაზო ინფლაცია ივლისიდან უნდა დაჩქარებულიყო და 2027 წლამდე მომატებული დარჩენილიყო.

27 ივლისს რეგულატორმა მონეტარული პოლიტიკა დამატებით გაამკაცრა. სინგაპური მსხვილი ეკონომიკების უმრავლესობისგან იმით განსხვავდება, რომ მისი მთავარი ინსტრუმენტი არა ძირითადი საპროცენტო განაკვეთი, არამედ ეროვნული ვალუტის კურსია. სავალუტო სამმართველო არეგულირებს სინგაპურული დოლარის ნომინალურ ეფექტურ გაცვლით კურსს ძირითადი სავაჭრო პარტნიორების სავალუტო კალათასთან მიმართებით.

ივლისში რეგულატორმა „ძალიან უმნიშვნელოდ“ გაზარდა სავალუტო დერეფნის გამყარების ტემპი, მისი სიგანისა და ცენტრალური დონის შეუცვლელად. გადაწყვეტილება მოჰყვა აპრილში განხორციელებულ უფრო შესამჩნევ გამკაცრებას და მან იმპორტირებული ინფლაციური ზეწოლა უნდა შეზღუდოს.

ეს მექანიზმი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მცირე ღია ეკონომიკისთვის, რომლის იმპორტზეც მოდის საწვავის, სურსათისა და შუალედური საქონლის უმეტესი ნაწილი. უფრო ძლიერი სინგაპურული დოლარი ნაწილობრივ ზღუდავს ფასების გარე ზრდის შიდა ბაზარზე გადატანას.

სინგაპურის ეკონომიკა ნახევარ წელიწადში 6,1%-ით გაიზარდა

ფასების დაჩქარება ძლიერი ეკონომიკური დინამიკის ფონზე მიმდინარეობს. სინგაპურის მთლიანი შიდა პროდუქტი მეორე კვარტალში წლიურად 5,9%-ით გაიზარდა პირველ კვარტალში 6,3%-იანი ზრდის შემდეგ. იანვარ-ივნისში ეკონომიკა 6,1%-ით გაიზარდა.

11 აგვისტოს ვაჭრობისა და მრეწველობის სამინისტრომ 2026 წლის მთლიანი მშპ-ის ზრდის პროგნოზი 4,5–5,5%-მდე გაზარდა წინა 2–4%-დან. ერთ-ერთი მიზეზი გახდა ხელოვნურ ინტელექტთან დაკავშირებული გლობალური კაპიტალური ხარჯების უფრო სწრაფი ზრდა, რაც მხარს უჭერს მოთხოვნას ელექტრონიკაზე, საინფორმაციო ტექნოლოგიებსა და მათთან დაკავშირებულ მომსახურებაზე.

ზრდის მაღალი ტემპები რეგულატორს მეტ სივრცეს აძლევს ინფლაციის შესაკავებლად. ამავდროულად, ისინი ქმნიან დამატებით რისკს: ძლიერ ინვესტიციებსა და მოთხოვნას შეუძლია გააძლიეროს გარე ხარჯების შიდა ფასებში გადატანა.

უახლეს ინფლაციურ პროგნოზში ხელისუფლება პირდაპირ მიუთითებს, რომ საინფორმაციო ტექნოლოგიებში ინვესტიციების მდგრადმა ზრდამ შესაძლოა შექმნას უფრო ძლიერი მეორეული ეფექტები გლობალურ და შიდა მოთხოვნაზე და ინფლაცია უფრო ხანგრძლივი გახადოს.

სინგაპურში ინფლაცია შესაძლოა მაღალი დარჩეს 2027 წლამდე

2026 წლის ოფიციალური პროგნოზი ივლისის სტატისტიკის შემდეგ არ შეცვლილა. როგორც საბაზო, ისე საერთო ინფლაცია საშუალოდ 1,5–2,5%-ს უნდა შეადგენდეს.

ამასთან, მოსალოდნელია, რომ საბაზო საფასო ზეწოლა მომატებული დარჩება 2027 წელსაც და უფრო შესამჩნევად შესუსტებას დაახლოებით წლის შუა პერიოდიდან დაიწყებს, ენერგომატარებლებზე მსოფლიო ფასების შემცირების პირობით.

მომდევნო კვარტლებში ხარჯების ზრდა შესაძლოა იმპორტირებული საქონლისა და მომსახურების უფრო მეტ რაოდენობაზე გავრცელდეს. ნავთობის მაღალი ფასები უკვე ზრდის სატრანსპორტო ხარჯებს, ხოლო არახელსაყრელ ამინდს შეუძლია შეამციროს სასოფლო-სამეურნეო მოსავალი და გაზარდოს სინგაპურის მიერ იმპორტირებული სურსათის ღირებულება.

შიდა ზეწოლა ჯერჯერობით უფრო ზომიერად ფასდება. პროდუქტიულობის ზრდამ და ნომინალური ხელფასების შენელებამ უნდა შეზღუდოს შრომის ერთეულზე ხარჯების ზრდა მომსახურების სფეროში, ხოლო გაფართოებულმა სახელმწიფო სუბსიდიებმა უნდა შეაკავოს ფასების ზრდის ნაწილი.

სინგაპურში ფასების რისკები კვლავ მომატებულია

ხელისუფლება მიიჩნევს, რომ ინფლაციური პროგნოზის რისკები ფასების უფრო სწრაფი ზრდისკენაა გადახრილი. ენერგიის გლობალური მიწოდების ახალმა შეფერხებებმა ან მოსალოდნელზე უარესმა ამინდმა შესაძლოა იმპორტის ხარჯები მიმდინარე პროგნოზებზე მეტად გაზარდოს.

არსებობს უფრო მდგრადი შიდა ზეწოლის რისკიც, თუ საინფორმაციო ტექნოლოგიების სფეროში საინვესტიციო ბუმი მოთხოვნის დამატებით ზრდას გამოიწვევს. საპირისპირო სცენარი დაკავშირებულია გლობალური ფინანსური პირობების მოულოდნელ გამკაცრებასთან ან ხელოვნურ ინტელექტთან დაკავშირებულ პროექტებში ინვესტიციების შემცირებასთან: ასეთ შემთხვევაში ეკონომიკური აქტივობა და ინფლაცია შესაძლოა უფრო სწრაფად შენელდეს.

ამიტომ ივლისის სტატისტიკა არ აჩვენებს სინგაპურის დაბრუნებას 2022–2023 წლების ინფლაციურ სიტუაციასთან. საბაზო მაჩვენებელი რჩება იმ პერიოდის დონეზე მნიშვნელოვნად დაბალი, ხოლო ფაქტობრივი 2% ეკონომისტების მოლოდინებზე დაბალი აღმოჩნდა. თუმცა ამჟამინდელი ზეწოლის წყაროები ძირითადად ქვეყნის ფარგლებს გარეთ მდებარეობს, რაც ზღუდავს მთავრობის შესაძლებლობას, პირდაპირი გავლენა მოახდინოს თავდაპირველ საფასო იმპულსზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, სინგაპურის საბაზო ინფლაციის 2%-მდე ზრდა ჯერჯერობით არ ჰგავს ახალი ფართო ინფლაციური ტალღის დასაწყისს: მაჩვენებელი ოფიციალური პროგნოზის ფარგლებში რჩება და საბაზრო მოლოდინებზე დაბალი აღმოჩნდა. უფრო არსებითი რისკი დაკავშირებულია ენერგეტიკული შოკის შემდგომ გავრცელებასთან. მკვეთრად გაზრდილმა ტარიფებმა აპრილ-ივნისის გაზის გაძვირება უკვე გადაიტანა შინამეურნეობებისა და კომპანიების ხარჯებში, ხოლო შემდეგი ეტაპი შესაძლოა გადაზიდვების, სურსათისა და სხვა იმპორტირებული საქონლის ღირებულებაში გამოვლინდეს. ძლიერი ეკონომიკური ზრდა რეგულატორს საშუალებას აძლევს შეინარჩუნოს უფრო მკაცრი სავალუტო კურსი, თუმცა ქვეყნის მაღალი დამოკიდებულება იმპორტირებულ ენერგიაზე ნიშნავს, რომ ინფლაციის ტრაექტორია კვლავ დიდწილად სინგაპურის ფარგლებს გარეთ მიმდინარე მოვლენებით განისაზღვრება.

Bloomberg-მა 17 აგვისტოს გაავრცელა ინფორმაცია გაყიდვების აღდგენის შესახებ მას შემდეგ, რაც დეველოპერები მსხვილ გაშვებებს დაუბრუნდნენ. საბაზრო და სახელმწიფო მონაცემების შემოწმება ადასტურებს მკვეთრი თვიური ზრდის ფაქტს, მაგრამ ამავდროულად უფრო თავშეკავებულ სურათს აჩვენებს: შვიდი თვის გაყიდვები გასული წლის მაჩვენებლებზე დაბალი რჩება, ფასების საერთო ინდექსის ზრდა შენელდა, ხოლო სახელმწიფო ინარჩუნებს საცხოვრებელი ფართის მომავალი მიწოდების მაღალ მოცულობას.

ახალაშენებული ობიექტების გაყიდვები ოთხჯერ მეტად გაიზარდა

ივლისში დეველოპერებმა გაყიდეს 731 ახალი კერძო საცხოვრებელი ფართი Executive Condominiums — აღმასრულებელი კონდომინიუმების გაუთვალისწინებლად. ეს ოთხჯერ მეტია ივნისის 156 ობიექტზე და წარმოადგენს მაქსიმალურ თვიურ შედეგს 2026 წლის აპრილის შემდეგ, როდესაც 1 548 ერთეული გაიყიდა. გასული წლის ივლისთან შედარებით კი შედეგი 22%-ით დაბალი აღმოჩნდა.

PropNex-ი, 17 აგვისტოს გამოქვეყნებული მონაცემების ანალიზისას, აღნიშნავს, რომ ივლისის აღდგენა პირველ რიგში დაკავშირებული იყო ახალი მიწოდების დაბრუნებასთან. ერთ თვეში დეველოპერებმა ბაზარზე გამოიტანეს 889 ობიექტი აღმასრულებელი კონდომინიუმების გარეშე, ივნისში მსხვილი გაშვებების თითქმის სრული არარსებობის შემდეგ.

იანვარ-ივლისში გაიყიდა 4 885 ახალი კერძო ობიექტი ამ ცალკეული სეგმენტის გაუთვალისწინებლად. 2025 წლის იმავე პერიოდში მაჩვენებელი 5 527 ერთეულს აღწევდა. ამრიგად, დაგროვილი გაყიდვები გასული წლის მაჩვენებელზე დაახლოებით 11,6%-ით დაბალი რჩება, ივნისთან შედარებით ივლისის ოთხმაგი ნახტომის მიუხედავად.

ეს საბაზისო ეფექტს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის: ივლისი უჩვეულოდ სუსტ ივნისთან შედარებით ძალიან ძლიერად გამოიყურება, მაგრამ გასულ წელთან შედარებისას გაცილებით მშვიდია.

ორმა პროექტმა ივლისის ბაზრის თითქმის 66% ჩამოაყალიბა

გაყიდვების ძირითადი ნაწილი Lentor Gardens Residences-მა და Dunearn House-მა უზრუნველყვეს. მათ ერთად 482 გარიგება, ანუ ივლისის ახალი კერძო საცხოვრებლების გაყიდვების დაახლოებით 65,9% შეადგინეს (აღმასრულებელი კონდომინიუმების გარეშე).

Lentor Gardens Residences გახდა თვის უმსხვილესი პროექტი. 499-ბინიან კომპლექსში გაიყიდა 270 ობიექტი, ანუ ბინების საერთო რაოდენობის დაახლოებით 54%. ივლისის გარიგებების მედიანურმა ფასმა შეადგინა 2 357 სინგაპურული დოლარი კვადრატულ ფუტზე.

შედეგი განსაკუთრებით საყურადღებოა იმით, რომ ეს არის უკვე მეშვიდე მსხვილი გაშვება Lentor Hills-ის რაიონში 2022 წლის სექტემბრის შემდეგ. ექვსმა წინა პროექტმა ივლისისთვის რეგისტრირებული გარიგებებით ჯამში 2 954-დან 2 933 ბინა გაყიდა. ამან რაიონში გაუყიდავი ახალი საცხოვრებლის შედარებით მცირე ნაშთი დატოვა.

Lentor Gardens Residences-ის ივლისში გაყიდული ბინების დაახლოებით 82,2% 2,5 მლნ სინგაპურულ დოლარზე ნაკლები ღირდა. მათი ფართობი მერყეობდა 646-დან 1 012 კვადრატულ ფუტამდე, ანუ დაახლოებით 60-დან 94 კვადრატულ მეტრამდე.

Dunearn House-მა მხარი დაუჭირა პრემიუმ სეგმენტს

ივლისის სიდიდით მეორე გაშვება გახდა Dunearn House 380 ბინით. ერთ თვეში მყიდველებმა შეიძინეს 212 ობიექტი, ანუ პროექტის დაახლოებით 56%. მედიანურმა ღირებულებამ 3 111 სინგაპურულ დოლარს მიაღწია კვადრატულ ფუტზე.

Dunearn House გახდა პირველი ახალი კერძო საცხოვრებელი კომპლექსი ფორმირებად რაიონში Bukit Timah Turf City. პროექტის მიწის ნაკვეთი ადრე შეძენილი იყო 1 410 სინგაპურულ დოლარად ნებადართული განაშენიანების ფართობის ერთ კვადრატულ ფუტზე. მეზობელი ნაკვეთი შემდგომში უკვე დაახლოებით 1 625 დოლარად გაიყიდა ნებადართული ფართობის კვადრატულ ფუტზე — დაახლოებით 15%-ით ძვირად.

ფართობის მაღალი ღირებულების მიუხედავად, ივლისში გაყიდული Dunearn House-ის ბინების 42,5% 2,5 მლნ სინგაპურულ დოლარზე ნაკლები ღირდა. ამ ობიექტების ფართობი შეადგენდა 527-დან 678 კვადრატულ ფუტამდე — დაახლოებით 49-დან 63 კვადრატულ მეტრამდე.

ასეთი სტრუქტურა ბაზრის მნიშვნელოვან ცვლილებას აჩვენებს: შეძენის საბოლოო ბიუჯეტი მყიდველებისთვის არანაკლებ მნიშვნელოვანი ხდება, ვიდრე კვადრატული ფუტის ფასი. კომპაქტური ბინა ძვირადღირებულ რაიონში გარიგების საერთო თანხით შეიძლება უფრო ხელმისაწვდომი დარჩეს, ვიდრე უფრო ფართო ობიექტი ფართობის ერთეულის ნაკლები ღირებულებით.

გარე რაიონები ლიდერობდნენ გაყიდვების რაოდენობით

ივლისში პირველადი გარიგებების უდიდესი რაოდენობა სინგაპურის გარე ნაწილზე — Outside Central Region — მოდიოდა. აქ დეველოპერებმა 334 ობიექტი გაყიდეს ივნისის 57-ის წინააღმდეგ. აქედან 270 Lentor Gardens Residences-ზე მოდიოდა.

ცენტრალურ ძირითად რაიონში — Core Central Region — გაიყიდა 235 ახალი ობიექტი. ეს არის მაქსიმალური მაჩვენებელი 2026 წლის მარტის შემდეგ, როდესაც 472 ერთეული რეალიზდა. Dunearn House-მა ამ ზონაში ივლისის გაყიდვების დაახლოებით 90,2% უზრუნველყო.

დანარჩენ ცენტრალურ ზონაში — Rest of Central Region — გაყიდვები გაიზარდა 162 ობიექტამდე წინა თვის 84-დან. აქ ლიდერობდა Union Square Residences 34 გარიგებით და მედიანური ფასით 2 798 სინგაპურული დოლარი კვადრატულ ფუტზე. Hudson Place Residences-მა 21 ბინა გაყიდა, One Marina Gardens-მა — 18.

2,5 მლნ დოლარამდე ფასი რჩება საკვანძო ზღვრად

ივლისში ახალი კერძო საცხოვრებლების 58,1% (მიწის ნაკვეთების გარეშე და აღმასრულებელი კონდომინიუმების გაუთვალისწინებლად) 2,5 მლნ სინგაპურულ დოლარზე იაფად გაიყიდა.

ამ დიაპაზონის წილი თანდათან მცირდება. 2023 წელს 2,5 მლნ დოლარზე დაბალ ფასად იყიდებოდა ახალი ბინების 71,7% (მიწის გარეშე), 2024 წელს — 68,4%, 2025 წელს — 66,4%. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში წილი 61,6%-მდე შემცირდა.

ამავდროულად, 2,5 მლნ-დან 3 მლნ დოლარამდე დიაპაზონმა იანვარ-ივლისის პირველადი გაყიდვების 17,2% დაიკავა, მთელი 2025 წლის 14,5%-თან შედარებით. ამრიგად, მასობრივი კერძო მყიდველისთვის ხელმისაწვდომი საფასო დიაპაზონი თანდათან ზემოთ იწევს.

მიწის ნაკვეთებისა და მშენებლობის მაღალი ღირებულება ზღუდავს დეველოპერების შესაძლებლობებს, შეინარჩუნონ ძველი საბოლოო ფასი. ბინების ფართობის შემცირება საშუალებას იძლევა ნაწილობრივ დაკომპენსირდეს კვადრატული ფუტის ღირებულების ზრდა, თუმცა ამ სტრატეგიას პრაქტიკული შეზღუდვები აქვს.

ადგილობრივი მყიდველები უზრუნველყოფენ მოთხოვნის ძირითად ნაწილს

სინგაპურის მოქალაქეებმა ივლისში უზრუნველყვეს ახალი კერძო საცხოვრებლის (მიწის ნაკვეთების გარეშე და აღმასრულებელი კონდომინიუმების გაუთვალისწინებლად) შესყიდვების დაახლოებით 87,5%. წინა თვეში მათი წილი 84,5%-ს შეადგენდა.

ყველაზე ძვირადღირებულ ცენტრალურ რაიონშიც კი სინგაპურელებზე მოდიოდა ასეთი საცხოვრებლის პირველადი გარიგებების დაახლოებით 83,4%.

მუდმივი რეზიდენტის სტატუსის არმქონე უცხოელებმა ცენტრალურ ძირითად რაიონში ბინების ახალი გაყიდვების მხოლოდ დაახლოებით 3% — შვიდი გარიგება უზრუნველყვეს. კიდევ 13,6% სინგაპურის მუდმივ რეზიდენტებზე მოდიოდა. წილები 87,5%, 83,4% და 3% ეხება სწორედ ახალ საცხოვრებელს მიწის ნაკვეთების გარეშე და არ უნდა გადავიდეს ავტომატურად ქვეყნის კერძო უძრავი ქონების მთლიან ბაზარზე.

უცხოელები იხდიან დამატებით გადასახადს 60%-მდე

სინგაპურის საგადასახადო სამსახური აწესებს დამატებით საგერბო გადასახადს საცხოვრებელი უძრავი ქონების მყიდველებზე მათი სტატუსისა და ობიექტების რაოდენობის მიხედვით. ქვეყნის მოქალაქისთვის პირველი შენაძენი არ იბეგრება ამ დამატებითი გადასახადით, მეორე იბეგრება 20%-იანი განაკვეთით, მესამე და შემდგომი — 30%-ით. მუდმივი რეზიდენტი იხდის 5%-ს პირველი შეძენისას, 30%-ს მეორეზე და 35%-ს მესამე და შემდგომ ობიექტებზე. უცხოელი ფიზიკური პირების უმრავლესობისთვის განაკვეთი 60%-ს შეადგენს.

გადასახადი გამოითვლება ორი სიდიდიდან — გარიგების ფასიდან ან საბაზრო ღირებულებიდან — უდიდესის მიხედვით. ამიტომ უცხოელისთვის, რომელიც ყიდულობს 2 მლნ სინგაპურული დოლარის ღირებულების ობიექტს და არ აქვს სპეციალური რეჟიმის უფლება, დამატებითი გადასახადი 1,2 მლნ დოლარს შეადგენს.

თუმცა 60%-იან წესს აქვს გამონაკლისები. ზოგიერთი ქვეყნის მოქალაქეებს, რომლებზეც ვრცელდება სინგაპურთან თავისუფალი ვაჭრობის შესაბამისი შეთანხმებები, შეუძლიათ მიიღონ ქვეყნის მოქალაქეების ანალოგიური რეჟიმი. მაგალითად, ოფიციალური წესები ცალკე გამოყოფს აშშ-ის მოქალაქის შემთხვევას, რომლისთვისაც პირველი შენაძენი შესაძლოა არ დაიბეგროს დამატებითი გადასახადით. ამიტომ ფორმულირება „ყველა უცხოელი იხდის 60%-ს“ არასწორი იქნებოდა.

აღმასრულებელი კონდომინიუმები — ცალკე სეგმენტი

აღმასრულებელი კონდომინიუმები, ანუ Executive Condominiums, აუცილებელია გაიმიჯნოს ჩვეულებრივი კერძო ბაზრისგან. სინგაპურის ეროვნული განვითარების სამინისტრო მათ ახასიათებს, როგორც საცხოვრებელს, რომელსაც აშენებენ და ყიდიან კერძო დეველოპერები და რომელიც მახასიათებლებითა და ინფრასტრუქტურით ჰგავს ჩვეულებრივ კერძო კონდომინიუმებს, მაგრამ თავდაპირველად ექვემდებარება სახელმწიფო შეზღუდვებს შეძენისა და ფლობის უფლებაზე.

ასეთი პროექტებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთებისთვის, რომლებზეც ტენდერები 2026 წლის 8 მაისიდან იხურება, სავალდებულო ცხოვრების მინიმალური ვადა ხუთიდან ათ წლამდე გაიზარდა. ამ პერიოდის განმავლობაში მფლობელებს არ შეუძლიათ მთლიანი ობიექტის გაქირავება, სხვა საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენა ან ბინის გაყიდვა ღია ბაზარზე. ათი წლის შემდეგ ობიექტის გაყიდვა შესაძლებელია მოქალაქეებსა და მუდმივ რეზიდენტებზე, ხოლო უცხოელი და კორპორატიული მყიდველებისთვის ის სრულად ღია ხდება მე-15 წლის შემდეგ.

ივლისში ამ სეგმენტში ცალკე გაიყიდა კიდევ 27 ობიექტი ივნისის 28-ის წინააღმდეგ. Coastal Cabana-მ 18 გარიგება უზრუნველყო მედიანური ფასით 1 829 სინგაპურული დოლარი კვადრატულ ფუტზე. ახალი აღმასრულებელი კონდომინიუმების გაუყიდავი მიწოდება ივლისის ბოლოს მხოლოდ 154 ერთეულს შეადგენდა.

კერძო საცხოვრებელზე ფასები უფრო ნელა იზრდება

სინგაპურის ურბანული რეკონსტრუქციის სამმართველომ განაცხადა, რომ კერძო საცხოვრებლის ფასების საერთო ინდექსი 2026 წლის მეორე კვარტალში პირველ კვარტალთან შედარებით 0,5%-ით გაიზარდა. წინა სამ თვეში ზრდა 0,9%-ს შეადგენდა. პირველ ნახევარწელში ფასები 1,4%-ით გაიზარდა, 2025 წლის პირველი ნახევრის 1,8%-თან შედარებით.

ზრდის მთავარი წყაროა საკუთარი მიწის ნაკვეთის მქონე სახლები. მათი ღირებულება მეორე კვარტალში 2,5%-ით გაიზარდა პირველ კვარტალში 0,4%-იანი კლების შემდეგ.

ბინები და კონდომინიუმები ცალკე მიწის ნაკვეთის გარეშე, პირიქით, 0,1%-ით გაიაფდა წინა კვარტალში 1,3%-იანი მატების შემდეგ.

ცენტრალურ ძირითად რაიონში ასეთი ობიექტები 1,8%-ით გაძვირდა. დანარჩენ ცენტრალურ ზონაში ფასები 1,2%-ით შემცირდა, ხოლო ქალაქის გარე ნაწილში — 0,1%-ით.

ქირა ზომიერად ძვირდება

კერძო საცხოვრებლის იჯარის ინდექსი მეორე კვარტალში 0,7%-ით გაიზარდა პირველ კვარტალში 0,3%-იანი ზრდის შემდეგ.

საკუთარი მიწის ნაკვეთის არმქონე ბინების ქირა 0,4%-ით გაიზარდა, იმდენითვე, რამდენითაც წინა კვარტალში. მიწის ნაკვეთის მქონე სახლებისთვის ზრდამ 2,7%-ს მიაღწია პირველ კვარტალში დაფიქსირებული 0,1%-ის შემდეგ.

ცენტრალურ ძირითად რაიონში ბინების ქირა 1,2%-ით გაიზარდა, დანარჩენ ცენტრალურ ზონაში არ შეცვლილა, ხოლო ქალაქის გარე ნაწილში 0,3%-ით შემცირდა. ეს ადასტურებს მნიშვნელოვან სხვაობას ბაზრის ცალკეულ ნაწილებს შორის.

მეორადი ბაზარი პირველადზე დიდია

დეველოპერების აქტივობა სინგაპურის კერძო უძრავი ქონების ბაზრის მხოლოდ ნაწილს შეადგენს.

მეორე კვარტალში დარეგისტრირდა 3 813 გადაყიდვის გარიგება პირველი კვარტლის 3 225-თან შედარებით. მეორად ბაზარზე მოდიოდა კერძო საცხოვრებლის ყველა გარიგების 62% (აღმასრულებელი კონდომინიუმების გარეშე), წინა კვარტლის 59,6%-თან შედარებით.

იმავე პერიოდში დეველოპერებმა გაყიდეს 2 141 ახალი კერძო საცხოვრებელი ფართი პირველი კვარტლის 2 013-ის წინააღმდეგ. კიდევ 194 გარიგება ეხებოდა დაუმთავრებელი ობიექტების შემდგომ გადაყიდვას საცხოვრებლის საბოლოო ექსპლუატაციაში მიღებამდე.

შესაბამისად, დეველოპერების გაყიდვების თვიური მაჩვენებლები კარგად ასახავს ინტერესს ახალი გაშვებების მიმართ, მაგრამ არ აღწერს უძრავი ქონების მთლიან ბაზარს.

თავისუფალი საცხოვრებლის წილი 6,4%-მდე გაიზარდა

მეორე კვარტლის ბოლოს დაუკავებელი მზა კერძო საცხოვრებელი ობიექტების წილი (აღმასრულებელი კონდომინიუმების გარეშე) 6,4%-ს შეადგენდა სამი თვის წინანდელი 6,2%-ის წინააღმდეგ.

ცენტრალურ ძირითად რაიონში მაჩვენებელი 8,3%-ს აღწევდა, დანარჩენ ცენტრალურ ზონაში — 6,1%-ს, გარე ნაწილში — 5,6%-ს.

ამასთან, ფაქტობრივად დაკავებული კერძო საცხოვრებლის მარაგი მეორე კვარტალში 387 ერთეულით შემცირდა, მაშინ როცა მთლიანი მზა ფონდი 416 ობიექტით გაიზარდა.

ვაკანტურობის ზრდა ასევე არ ადასტურებს ჰიპოთეზას მთელ სინგაპურში კერძო საცხოვრებლის მასშტაბური ფიზიკური დეფიციტის შესახებ, თუმცა ცალკეულ რაიონებსა და ახალ პროექტებს შეიძლება ჰქონდეთ მოთხოვნისა და მიწოდების გაცილებით უფრო დაძაბული ბალანსი.

მომავალი მიწოდება 60 ათას ობიექტს აჭარბებს

მეორე კვარტლის ბოლოს საპროექტო პორტფელში იმყოფებოდა 42 472 კერძო საცხოვრებელი ობიექტი (აღმასრულებელი კონდომინიუმების ჩათვლით), რომლებმაც უკვე მიიღეს დაგეგმარების ნებართვა. აქედან 15 810 გაუყიდავი რჩებოდა.

გარდა ამისა, 18 153 გაუყიდავი ობიექტი ეკუთვნოდა პროექტებს, რომლებსაც ჯერ არ მიუღიათ დაგეგმარების ნებართვა. ამ მოცულობაში შედიოდა 4 745 ბინა მიწის ნაკვეთების გაყიდვის სახელმწიფო პროგრამის დადასტურებული სიიდან 2026 წლის მეორე ნახევრისთვის.

დაახლოებით 60 600 კერძო ბინა და სახლი, აღმასრულებელი კონდომინიუმების ჩათვლით, მომდევნო წლებში უნდა დასრულდეს. დაახლოებით 25 900 მოსალოდნელია 2028 წლის ბოლოსთვის, კიდევ დაახლოებით 34 700 — 2029 წლიდან დაწყებული.

მნიშვნელოვანია ამ მაჩვენებლების ერთმანეთში არარევა: 42 472 — ეს არის მეორე კვარტლის ბოლოს უკვე მიღებული დაგეგმარების ნებართვის მქონე ობიექტები, მაშინ როცა 60 600 — საცხოვრებლის სამომავლო ექსპლუატაციაში გაშვების უფრო ფართო პროგნოზია.

სახელმწიფო ინარჩუნებს მიწის მიწოდების მაღალ მოცულობას

2026 წლის მეორე ნახევარში მიწის გაყიდვის სახელმწიფო პროგრამის დადასტურებული სია ითვალისწინებს ნაკვეთებს დაახლოებით 4 745 კერძო საცხოვრებელი ობიექტისთვის. მთელი 2026 წლისთვის დადასტურებული მიწოდება აღწევს 9 320 ბინას — რაც 50%-ზე მეტით აღემატება წინა ათი წლის საშუალო წლიურ მოცულობას.

უფრო ფართო სახელმწიფო გათვლა კერძო საცხოვრებლის საერთო სამომავლო მარაგს დაახლოებით 61 ათას ერთეულად აფასებს, მათ შორის დაახლოებით 32 ათას გაუყიდავ ობიექტს, რომლებიც დეველოპერებს პოტენციურად შეუძლიათ ბაზარზე გამოიტანონ დაახლოებით მომდევნო ორი წლის განმავლობაში.

ამრიგად, ხელისუფლება აგრძელებს მიწის მიწოდების გამოყენებას, როგორც ინსტრუმენტს საცხოვრებლის ახალი სტრუქტურული დეფიციტის რისკის შესაზღუდად.

მსხვილ კომპლექსურ პროექტებს მეტი დრო მიეცათ

2026 წლის 29 ივლისიდან შეიცვალა ვადები, რომლებიც დაკავშირებულია დამატებითი საგერბო გადასახადის დასაბრუნებელ ნაწილთან კომპლექსური რეკონსტრუქციის ზოგიერთი მსხვილი პროექტისთვის.

საცხოვრებლის დეველოპერები შესაბამისი საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენისას იბეგრებიან დამატებითი გადასახადით საერთო ჯამში 40%-ის ოდენობით: 35% შეადგენს პირობების შესრულებისას დასაბრუნებელ ნაწილს, ხოლო კიდევ 5% დაბრუნებას არ ექვემდებარება.

კომპლექსური რეკონსტრუქციის მსხვილი ნაკვეთებისთვის, სადაც გადაკეთების შემდეგ შეიქმნება 700-დან 1 399-მდე ბინა და საცხოვრებლის რაოდენობა არსებულ პროექტთან შედარებით სულ მცირე 1,5-ჯერ გაიზრდება, მშენებლობის დასრულებისა და გაყიდვის ვადა ექვს წლამდე გახანგრძლივდა.

მინიმუმ 1 400 ბინის მქონე ობიექტებისთვის, საცხოვრებელი ერთეულების რაოდენობის გაზრდის იგივე პირობით, ვადა შვიდ წელს აღწევს. ამასთან, ბინების არანაკლებ 50% უნდა გაიყიდოს პირველი ექვსი წლის განმავლობაში, ხოლო მთელი პროექტი უნდა დასრულდეს და სრულად გაიყიდოს მეშვიდე წლის ბოლომდე გადასახადის შესაბამისი ნაწილის დაბრუნების უფლების შესანარჩუნებლად.

სინგაპურის ეკონომიკა მხარს უჭერს გადახდისუნარიან მოთხოვნას

სინგაპურის ვაჭრობისა და მრეწველობის სამინისტრომ 11 აგვისტოს ქვეყნის ეკონომიკის 2026 წლის ზრდის პროგნოზი 4,5–5,5%-მდე გაზარდა წინა 2–4%-დან. გადახედვა დაკავშირებულია უფრო ძლიერ პირველ ნახევარწელთან და საგარეო პერსპექტივების გაუმჯობესებასთან, მათ შორის ხელოვნურ ინტელექტთან დაკავშირებული გლობალური კაპიტალდაბანდებების დაჩქარების წყალობით.

მეორე კვარტალში მთლიანი შიდა პროდუქტი წლიურ გამოხატულებაში 5,9%-ით გაიზარდა პირველ კვარტალში 6,3%-იანი ზრდის შემდეგ. წინა სამ თვესთან შედარებით სეზონურობის გათვალისწინებით ეკონომიკა 1,4%-ით გაიზარდა. პირველ ნახევარწელში ზრდამ წლიურად 6,1% შეადგინა.

ძლიერი ეკონომიკა და შრომის ბაზარი ქმნის მხარდაჭერას შიდა საბინაო მოთხოვნისთვის. ამავდროულად, ბინების მაღალი აბსოლუტური ღირებულება და საგადასახადო ბარიერები რამდენიმე ობიექტის მფლობელებისა და უცხოელების უმეტესობისთვის ზღუდავს უკონტროლო საინვესტიციო აფეთქების ალბათობას.

ივლისის ზრდა არ ნიშნავს ახალ საბინაო ბუმს

ივლისის შედეგი ნამდვილად აჩვენებს, რომ სინგაპურის ბაზარზე შენარჩუნებულია მნიშვნელოვანი გადახდისუნარიანი მოთხოვნა ახალ პროექტებზე. თუმცა გარიგებების სტრუქტურა არ იძლევა საფუძველს, რომ 731 გაყიდვა ჩაითვალოს დამოუკიდებელი საერთო საბაზრო აჩქარების ნიშნად.

ორმა კომპლექსმა გაყიდვების თითქმის 66% უზრუნველყო. პირველი შვიდი თვის განმავლობაში პირველადი ბაზარი გასული წლის შედეგზე 11,6%-ით დაბალი რჩება. ფასების საერთო ინდექსის ზრდა კვარტალში 0,5%-მდე შენელდა, ხოლო მიწის გარეშე ბინები საშუალოდ 0,1%-ით გაიაფდა. ამავდროულად, თავისუფალი საცხოვრებლის წილი 6,4%-მდე გაიზარდა, ხოლო სახელმწიფო ინარჩუნებს მომავალი მიწოდების გაზრდილ მოცულობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ივლისის ნახტომი უმჯობესია განიმარტოს, როგორც კარგად განლაგებული და სწორად სტრუქტურირებული პროექტების უნარის დადასტურება, სწრაფად იპოვონ მყიდველები, და არა როგორც უძრავი ქონების ახალი საყოველთაო აღმასვლის დასაწყისი. ინვესტორისთვის მთავარი რისკი იმაში მდგომარეობს, რომ ცალკეული კომპლექსების გაყიდვების მაღალმა ტემპმა შეიძლება დამალოს უფრო ზომიერი ვითარება მთელ ბაზარზე. მომავალ პორტფელში 60 ათასზე მეტი ობიექტის არსებობის, მიწის მაღალი სახელმწიფო მიწოდებისა და მკაცრი საგადასახადო შეზღუდვების პირობებში შემდგომი დინამიკა სულ უფრო მეტად იქნება დამოკიდებული კონკრეტულ რაიონზე, პროექტის ხარისხზე, ბინის ზომასა და შესყიდვის სრულ ღირებულებაზე. შეძენა მხოლოდ გაყიდვების ზრდის საერთო მაჩვენებლის საფუძველზე ნაკლებად საიმედო სტრატეგია ხდება, რადგან სეგმენტებს შორის განსხვავებები იზრდება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: სინგაპურის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რამდენი ახალი კერძო სახლი და ბინა გაიყიდა ივლისში?

დეველოპერებმა გაყიდეს 731 ახალი კერძო ობიექტი აღმასრულებელი კონდომინიუმების გაუთვალისწინებლად. ივნისში გაიყიდა 156 ერთეული, ხოლო 2025 წლის ივლისში — 940.

რატომ გაიზარდა გაყიდვები ასე მკვეთრად?

მთავარი ფაქტორი გახდა ორი მსხვილი პროექტის გამოჩენა ახალი გაშვებების მხრივ სუსტი ივნისის შემდეგ. Lentor Gardens Residences-მა და Dunearn House-მა ერთად 482 გარიგება, ანუ ივლისის შედეგის 65,9% უზრუნველყვეს.

რომელი პროექტი გახდა ყველაზე გაყიდვადი?

Lentor Gardens Residences-მა 499-დან 270 ბინა გაყიდა. მედიანურმა ღირებულებამ 2 357 სინგაპურული დოლარი შეადგინა კვადრატულ ფუტზე.

რამდენი ბინა გაყიდა Dunearn House-მა?

ივლისში რეალიზდა 380-დან 212 ბინა. მედიანურმა ფასმა 3 111 სინგაპურულ დოლარს მიაღწია კვადრატულ ფუტზე.

იზრდება თუ არა უძრავი ქონების ფასები სინგაპურში?

კერძო საცხოვრებლის საერთო ინდექსი მეორე კვარტალში 0,5%-ით გაიზარდა, თუმცა საკუთარი მიწის ნაკვეთის არმქონე ბინები საშუალოდ 0,1%-ით გაიაფდა.

ვინ ყიდულობს სინგაპურის ახალაშენებულ ობიექტებს?

ახალ კერძო საცხოვრებლებს შორის (მიწის ნაკვეთების გარეშე და აღმასრულებელი კონდომინიუმების გაუთვალისწინებლად) ივლისის მყიდველთა დაახლოებით 87,5% სინგაპურის მოქალაქე იყო.

მართალია, რომ ყველა უცხოელი იხდის 60%-იან დამატებით გადასახადს?

არა. 60%-იანი განაკვეთი გამოიყენება უცხოელი ფიზიკური პირების უმრავლესობის მიმართ, თუმცა არსებობს გამონაკლისები, მათ შორის თავისუფალი ვაჭრობის ზოგიერთი შეთანხმებით გათვალისწინებული.

რა არის აღმასრულებელი კონდომინიუმი?

ეს არის პროექტი, რომელიც აშენებულია კერძო დეველოპერის მიერ და ჰგავს კერძო კონდომინიუმს, მაგრამ თავდაპირველად ექვემდებარება შესყიდვის, ფლობისა და ცხოვრების მინიმალური ვადის სახელმწიფო კრიტერიუმებს. ახალი ნაკვეთებისთვის, რომლებიც 2026 წლის 8 მაისიდან მოქმედ წესებს ექვემდებარება, ცხოვრების მინიმალური პერიოდი ათ წელს შეადგენს.

რამდენი ახალი კერძო საცხოვრებელია მოსალოდნელი მომავალში?

დაახლოებით 60 600 ობიექტის დასრულებაა მოსალოდნელი მომდევნო წლებში, აღმასრულებელი კონდომინიუმების ჩათვლით. აქედან დაახლოებით 25 900-ის დასრულება 2028 წლის ბოლომდე იგეგმება.

დაიწყო თუ არა უძრავი ქონების ახალი ბუმი სინგაპურში?

ჯერჯერობით ასეთი დასკვნისთვის მონაცემები არასაკმარისია. ივლისის გაყიდვები მკვეთრად გაიზარდა ივნისთან შედარებით, მაგრამ გასული წლის მაჩვენებელზე 22%-ით დაბალი დარჩა, ხოლო ფასების საერთო ინდექსის ზრდა მეორე კვარტალში შენელდა.