Adalytica ყურადღებას ამახვილებს ბაზრის ზედა სეგმენტის ამ თავისებურებაზე: ლუბლიანას ძვირადღირებული უძრავი ქონება უფრო არაერთგვაროვანი ხდება, ხოლო €1 მლნ-იანი ზღვარი თავისთავად უკვე ნაკლებად მეტყველებს ობიექტის ხარისხსა და კლასზე. რიგ შემთხვევებში მყიდველი ფაქტობრივად ყიდულობს პრესტიჟულ საქალაქო ნაკვეთს მასზე მდგომ სახლთან ერთად.

ლუბლიანაში €1 მლნ-ზე ძვირი 24 გარიგება განხორციელდა

უძრავი ქონების ბაზრის სახელმწიფო რეესტრის მონაცემები, რომელსაც Forbes Slovenija აქვეყნებს, აჩვენებს, რომ იანვრიდან ივლისამდე ლუბლიანაში გაიყიდა სულ მცირე €1 მლნ ღირებულების 24 ობიექტი.

ივლისში როჟნა-დოლინაში 2020 წელს აშენებული 253 კვ. მ ფართობის ბინა გაიყიდა €1,07 მლნ-ად. გარიგებაში ასევე შედიოდა ორი ადგილი ავტოფარეხში და სათავსო. სოშკას ქუჩაზე მდებარე 1954 წლის სახლში სამი ბინა ფართობით 94, 95 და 163 კვ. მ 620 კვ. მ მიწასთან ერთად მყიდველს €1,08 მლნ დაუჯდა.

ტრნოვოში 1986 წლის 242 კვ. მ ფართობის სახლი €1,093 მლნ-ად გაიყიდა. ივნისში 1970 წლის სახლმა აუზითა და 410 კვ. მ ნაკვეთით €1,295 მლნ-იან ფასს მიაღწია. კიდევ უფრო მაღალი აღმოჩნდა ვიჩის რაიონში, ტომაჟიჩევას ქუჩაზე მდებარე 411 კვ. მ ფართობის სახლის ღირებულება: მაისში იგი ავტოფარეხთან და მიწის ნაკვეთებთან ერთად €1,639 მლნ-ად გაიყიდა.

ივნისში როჟნა-დოლინაში, შკრაბჩევას ქუჩაზე მდებარე 1959 წლის სახლში 1 300 კვ. მ-ზე მეტი ნაკვეთით €1,76 მლნ გადაიხადეს. თებერვალში ბოკალცეს დახურულ საცხოვრებელ კომპლექსში 2022 წლის 243 კვ. მ ფართობის სახლი €1,6 მლნ-ად გაიყიდა; ნაკვეთის ფართობი 675 კვ. მ-ს შეადგენდა.

ჩრნუჩეში ძველმა სახლმა €2 მლნ-ს მიაღწია, თანაც მას ეკუთვნის დაახლოებით 3 000 კვ. მ მიწა, რომლის უმეტესი ნაწილი განაშენიანებისთვის გამოდგება. კიდევ ერთი დარეგისტრირებული €6,4 მლნ-იანი გარიგება ეხებოდა როჟნიკთან მდებარე სახლს, თუმცა მისი ჩვეულებრივ საბაზრო გაყიდვად მიჩნევა არ შეიძლება: ობიექტი მატიაჟ სატლერისგან გადავიდა ავსტრიულ RefraInvest-ზე, რომელიც ეკუთვნის სლოვენიურ MS Invest-ს, რომლის მფლობელიც ასევე სატლერია. ამიტომ ეს თანხა ნაკლებად გამოდგება ბაზრის რეალური საფასო დონის შესაფასებლად.

სახლის ფასი სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული ნაკვეთზე

გაყიდული ობიექტების მახასიათებლების სხვაობა აჩვენებს, თუ რატომ არ უდრის ფორმალური საფასო ზღვარი პრემიალურ კლასს. 1959 წლის სახლი შეიძლება ახალ ობიექტზე ძვირი ღირდეს, თუ იგი მდებარეობს დიდ ნაკვეთზე მიწის შეზღუდული მიწოდების მქონე რაიონში.

მყიდველისთვის მნიშვნელოვანია ნაკვეთის ფართობი, ნებადართული გამოყენება, არსებული შენობის რეკონსტრუქციის ან დემონტაჟის შესაძლებლობა და ახალი მშენებლობის მოცულობა, რომელიც ქალაქგეგმარებითი ნორმებით არის დაშვებული. გარიგების ასეთი სტრუქტურისას ძველი სახლის ტექნიკურ მდგომარეობას შეიძლება ნაკლები მნიშვნელობა ჰქონდეს, ვიდრე მის ქვეშ არსებული ტერიტორიის მახასიათებლებს.

ეს განსაკუთრებით თვალსაჩინოა როჟნა-დოლინაში, ვიჩში, ტრნოვოსა და სხვა რაიონებში, რომლებიც ცენტრთან ან მწვანე ზონებთან ახლოს მდებარეობს. რაც უფრო ნაკლებია ბაზარზე შესადარისი ნაკვეთი, მით უფრო მაღალია მიწის წილი ობიექტის საერთო ღირებულებაში.

საცხოვრებელი სლოვენიაში გაძვირებას განაგრძობს

მილიონიანი გარიგებები ფასების საერთო ზრდის პირობებში მიმდინარეობს. სლოვენიის რესპუბლიკის სტატისტიკის სამსახურმა განაცხადა, რომ 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ქვეყანაში წლიურად 9,3%-ით გაძვირდა, ხოლო წინა კვარტალთან შედარებით — 3%-ით.

ახალი ბინების ფასები კვარტალში 7,3%-ით გაიზარდა, ახალი სახლების — 5%-ით. მეორად ბაზარზე ლუბლიანაში ბინები, პირიქით, წინა კვარტალთან შედარებით ოდნავ გაიაფდა — 0,3%-ით, მაგრამ წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 6,3%-ით ძვირი რჩებოდა. ეს აჩვენებს, რომ ბაზრის წლიური ზრდა გრძელდება, თუმცა კვარტალური დინამიკა დედაქალაქში გაცილებით მშვიდი გახდა.

პირველ კვარტალში სლოვენიაში გაიყიდა €474,7 მლნ-ის ღირებულების 2 512 მეორადი საცხოვრებელი ობიექტი. ყველა ტიპის საცხოვრებელი უძრავი ქონების გარიგებების საერთო ღირებულებამ €499,4 მლნ-ს მიაღწია.

მიწის დეფიციტი უძრავი ქონების ღირებულებას ინარჩუნებს

სლოვენიის ბანკი უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ რისკს ზომიერად მიიჩნევს, მაგრამ აღნიშნავს პროგნოზის გაუარესებას ფასებისა და იპოთეკური დაკრედიტების συνεχιებადი ზრდის გამო. რეგულატორი მიუთითებს, რომ საცხოვრებლის მიწოდება ჩამორჩება მოთხოვნას, ხოლო მშენებლობას ზღუდავს სამუშაოების მაღალი ღირებულება, კვალიფიციური მუშახელის ნაკლებობა და შესაფერისი მიწის დეფიციტი.

ინვესტიციები საცხოვრებელში 2025 წელს შეადგენდა სლოვენიის მშპ-ის დაახლოებით 2,5%-ს — ევროზონის საშუალო დონის ნახევარზე ნაკლებს. საცხოვრებელი განაშენიანებისთვის განკუთვნილ მიწაზე ფასები 2025 წლის პირველ ნახევარში წინა წლის მეორე ნახევართან შედარებით 2%-ით გაიზარდა 2023–2024 წლებში შენელების შემდეგ. ცენტრალური ბანკი ასევე აღნიშნავს, რომ საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან გარიგებების რაოდენობა 2025 წელს თითქმის სამწლიანი კლების შემდეგ მეოთხედზე მეტით გაიზარდა.

ასეთი დეფიციტი განსაკუთრებით შესამჩნევია ლუბლიანაში, სადაც ახალი მშენებლობის შესაძლებლობები შეზღუდულია არსებული საქალაქო განაშენიანებით. ძვირადღირებული ობიექტებისთვის ნაკვეთი ამიტომ შეიძლება დამოუკიდებელ საინვესტიციო აქტივად გამოდგეს.

გამყიდველებს ზედმეტად მაღალი ფასების დაკლება უწევთ

გარიგებები აჩვენებს ზედა სეგმენტის კიდევ ერთ თავისებურებას: განცხადების მაღალი საწყისი ფასი ყოველთვის როდი გარდაიქმნება იმავე გაყიდვის ფასად.

გროსუპლეს მახლობლად, პოლიცეში მდებარე სახლს თავდაპირველად €1,3 მლნ-ად სთავაზობდნენ, თუმცა საბოლოოდ იგი €770 000-ად გაიყიდა. ტრჟიჩის ზემოთ მდებარე ვილა ადრე €1,7 მლნ-ად იყო გამოტანილი; ახლა იგი €999 000-ად არის შეთავაზებული მფლობელის შეცვლის შემდეგ, რაც წინა მესაკუთრის სასესხო ვალდებულებებს უკავშირდებოდა.

სააგენტოების წარმომადგენლები ასეთ სხვაობებს უპირველეს ყოვლისა გამყიდველთა გადაჭარბებულ მოლოდინებს უკავშირებენ. ბევრი ძვირადღირებული სლოვენიური სახლი თავდაპირველად მფლობელების მიერ საკუთარი თავისთვის აშენდა, ამიტომ მოთხოვნილ ფასში შეიძლება ხვდებოდეს მასალებზე, არქიტექტურასა და მოპირკეთებაზე გაწეული პირადი ხარჯები, რომელთა სრულად გადახდისთვისაც მომდევნო მყიდველი მზად არ არის.

ადეკვატურად განსაზღვრული საწყისი ფასის შემთხვევაში სხვაობა შეთავაზების ფასსა და გარიგების ფაქტობრივ ფასს შორის შეიძლება მნიშვნელოვნად ნაკლები იყოს. ბაზრის მონაწილეები ნორმალურ გადახრას დაახლოებით 10%-ის ფარგლებში აფასებენ.

ძვირადღირებული უძრავი ქონება ნაწილობრივ ბაზრის მიღმა იყიდება

ღია განცხადებები ასევე არ აჩვენებს მთელ ზედა სეგმენტს. ერთ-ერთი გამოკითხული სააგენტო ძვირადღირებული ობიექტების წილს, რომლებსაც იგი საჯაროდ არ განათავსებს, დაახლოებით 5%-ად აფასებს. ასეთ შეთავაზებებს უშუალოდ გადამოწმებულ პოტენციურ მყიდველებს უჩვენებენ, ხოლო ზოგიერთ ობიექტზე გაუმჟღავნებლობის შეთანხმებები მოქმედებს.

ბროკერების შეფასებით, ლუბლიანაში ძვირადღირებული უძრავი ქონების მყიდველთა უმეტესობას კვლავ სლოვენიის მოქალაქეები შეადგენენ. უცხოელები ნაკლებია, თუმცა ბოლო პერიოდში სპეციალისტები საფრანგეთიდან, გერმანიიდან და იტალიიდან მყოფი მყიდველების მხრიდან უფრო დიდ ინტერესს ამჩნევენ.

შეძლებული კლიენტები ასევე უფრო საფუძვლიანად ამოწმებენ ობიექტს გარიგებამდე. ისინი აფასებენ მასალებს, შენახვის ხარჯებს, რაიონის განვითარების პერსპექტივებსა და გრძელვადიან პერსპექტივაში უძრავი ქონების ღირებულების შენარჩუნების შესაძლებლობას.

გაყიდვაში რჩება €1 მლნ-ზე ძვირი ათეულობით ობიექტი

სექტემბრის დასაწყისისთვის უმსხვილეს სლოვენიურ უძრავი ქონების პორტალზე გამოქვეყნებული იყო 73 განცხადება ლუბლიანაში €1 მლნ-ზე ძვირი სახლების გაყიდვის შესახებ, თანაც შეთავაზებების ნაწილი დუბლირდებოდა. კიდევ 75 განცხადება ბინებზე მოდიოდა.

პორტალზე წარმოდგენილთა შორის ყველაზე ძვირადღირებული სახლი ვიჩის რაიონში €2,35 მლნ-ად იყო შეთავაზებული. 2002 წელს აშენებული 460 კვ. მ ფართობის ობიექტი მდებარეობს 1 000 კვ. მ-ზე მეტ ნაკვეთზე.

ბინებს შორის შეთავაზების ზედა ზღვარს ქმნიდა დუპლექსი ტრნოვოში 300 კვ. მ-ზე ოდნავ ნაკლები ფართობით €3,2 მლნ-ად. იგი მდებარეობს 2005 წლის სახლის ბოლო სართულზე, იყიდება ავეჯითა და სამი საპარკინგე ადგილით. ეს თანხები შეთავაზების ფასებად რჩება და პირდაპირ არ უნდა შედარდეს დასრულებული გარიგებების დარეგისტრირებულ ფასებთან.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, €1 მლნ-ზე ძვირი 24 გარიგება ადასტურებს, რომ ლუბლიანას ზედა სეგმენტი აქტიური რჩება, თუმცა თავად საფასო ზღვარი სულ უფრო ცუდად გამოყოფს ნამდვილად პრემიალურ სახლებს იმ ობიექტებისგან, რომელთა ღირებულებასაც მიწა აყალიბებს. ინვესტორისთვის შენობის ასაკზე უფრო მნიშვნელოვანი ხდება ნაკვეთის ფართობი და კონფიგურაცია, ნებადართული მშენებლობა, დოკუმენტების მდგომარეობა და უკვე დასრულებული შესადარისი გარიგებების ფასები. მთავარი რისკი უკავშირდება ობიექტებს, სადაც გამყიდველი ცდილობს ფასში გადაიტანოს პირადი ხარჯები და სახლის ემოციური ღირებულება, მაშინ როცა ბაზარი მზად არის გადაიხადოს უპირველეს ყოვლისა იშვიათი ლოკაციისა და მიწისთვის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რამდენი ობიექტი გაიყიდა ლუბლიანაში €1 მლნ-ზე ძვირად 2026 წელს?

2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე დარეგისტრირდა სულ მცირე €1 მლნ ღირებულების 24 გარიგება.

რატომ შეიძლება ძველი სახლი ლუბლიანაში €1 მლნ-ზე მეტი ღირდეს?

ფასის მნიშვნელოვანი წილი შეიძლება ნაკვეთს ეკავოს. მიწის დიდ ფართობს, პრესტიჟულ რაიონსა და ახალი განაშენიანების შესაძლებლობას შეუძლია თავად არსებულ სახლზე მეტი ღირებულება ჰქონდეს.

იზრდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები ლუბლიანაში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ლუბლიანაში მეორადი ბინები 6,3%-ით უფრო ძვირი იყო, ვიდრე წინა წელს, თუმცა წინა კვარტალთან შედარებით ფასები 0,3%-ით შემცირდა.

რამდენად გაიზარდა საცხოვრებლის ფასები სლოვენიაში?

2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ქვეყანაში საშუალოდ 9,3%-ით გაძვირდა წლიურად.

ნიშნავს თუ არა €1 მლნ-იანი ფასი იმას, რომ ობიექტი ელიტურია?

არა. მილიონიანი ფასი შეიძლება განპირობებული იყოს მდებარეობით, დიდი მიწის ნაკვეთით ან შემდგომი განაშენიანების შესაძლებლობით, მაშინაც კი, თუ არსებული სახლი ძველია.

არსებობს თუ არა ლუბლიანაში ძვირადღირებული უძრავი ქონების დახურული გაყიდვები?

დიახ. ობიექტების ნაწილს სააგენტოები პირდაპირ გადამოწმებულ მყიდველებს სთავაზობენ საჯარო პორტალებზე განთავსების გარეშე.

რამდენი ობიექტია გამოტანილი გასაყიდად ლუბლიანაში €1 მლნ-ზე ძვირად?

სექტემბრის დასაწყისისთვის უმსხვილეს პორტალზე იყო 73 განცხადება სახლებზე და 75 განცხადება ბინებზე €1 მლნ-ზე მეტი ღირებულებით. სახლების შეთავაზებების ნაწილი შესაძლოა დუბლირებული ყოფილიყო.