გრძელვადიანი გაქირავების შემცირება ესპანეთში

გამოკითხული უძრავი ქონების სააგენტოების დაახლოებით 89%-მა შეამჩნია ცვლილებები ახალი შეზღუდვების გამოცხადების შემდეგ. საცხოვრებლის მფლობელებმა უფრო ხშირად დაიწყეს გრძელვადიან ხელშეკრულებებზე უარის თქმა გადაუხდელობისა და გამოსახლების სირთულეების შიშით. კვლევის მონაწილეთა დანარჩენ 11,1%-ს ჯერ არ შეხვედრია მსგავსი პრობლემები.

ესპანეთის გრძელვადიანი გაქირავების ბაზრიდან უკვე მოიხსნა 2 067 ბინა, ხოლო კიდევ 1 224 გასაყიდად გამოიტანეს. 944 ობიექტისთვის მფლობელებმა სეზონური ან ოთახობრივი გაქირავება აირჩიეს. შეჩერებულია 1 523 მომზადებული ხელშეკრულების ხელმოწერა. სულ სააგენტოებმა ათ დღეში 5 758 მსგავსი შემთხვევა დაარეგისტრირეს.

ცხრილი 1. როგორ შეიცვალა ბინების გამოყენება ათ დღეში

ობიექტების მუდმივი გაქირავების სეგმენტიდან გაყვანის შესახებ გამოკითხული სააგენტოების 78,1%-მა განაცხადა, ხელმოწერის შეფერხებაზე — 72,4%-მა, ობიექტების გაყიდვაში გადატანაზე — 56,6%-მა. FAI-ის პრეზიდენტი ხოსე მარია ალფარო ამ რეაქციას გადაუხდელობის რისკითა და უძრავი ქონების დაბრუნების რთული პროცედურებით ხსნის. ის გამოდის ინიციატივით, საბინაო ზომები შემუშავდეს მესაკუთრეებისა და ბაზრის წარმომადგენლების მონაწილეობით და არ შემოიფარგლოს გადაუდებელი გადაწყვეტილებებით.

როგორ იცვლება გაქირავების წესები ესპანეთში

ესპანეთის მთავრობამ 6 ოქტომბერს მიიღო ორი დეკრეტი, რომლებიც მანამდე პარლამენტმა უარყო. პირველი მოქმედებს 8 ოქტომბრიდან: საცხოვრებლის გაქირავების ხელშეკრულებები, რომელთა ვადაც 2028 წლის ბოლომდე იწურება, დადგენილი მოთხოვნების დაცვის შემთხვევაში ნებადართულია კიდევ ორი წლით გახანგრძლივდეს. გათვალისწინებულია შეზღუდვები უძრავი ქონების მესაკუთრეებისთვის: 2027 წლის ბოლომდე გადასახადის გაზრდა მხარეთა ახალი შეთანხმების გარეშე არ შეიძლება აღემატებოდეს 2%-ს, ხოლო ცალკეულ შემთხვევებში ინდექსაცია აკრძალულია.

სეზონური გაქირავებისას აუცილებელია დამქირავებლის დროებითი საცხოვრებელი მიზნის დადასტურება — მაგალითად, სწავლა ან მუშაობა. თუ მხარეები რეგულარულად დებენ მოკლევადიან კონტრაქტებს, ურთიერთობა შეიძლება აღიარებულ იქნას გრძელვადიან გაქირავებად. უძრავი ქონების შეძენის შეზღუდვები ესპანეთში მსხვილი ინვესტორების ცალკეულ კატეგორიებს არ აძლევს საშუალებას შეიძინონ ობიექტები საბაზრო ღირებულების 70%-ზე იაფად. სხვა დებულებები ეხება ოთახების გაქირავებასა და სოციალურად დაუცველი მცხოვრებლების გამოსახლებისგან დაცვას.

მეორე დეკრეტი № 28/2026 ძალაში შევა 15 ნოემბერს საპარლამენტო დამტკიცების პირობით. გაქირავების ხელშეკრულებების გახანგრძლივების ახალი წესი ითვალისწინებს კიდევ ხუთ წელს შეწყვეტის შესახებ დროული შეტყობინების არარსებობის შემთხვევაში, ხოლო თუ მესაკუთრე კომპანიაა — შვიდს; დაუსაბუთებელი უარისთვის დაწესებულია კომპენსაცია დამქირავებლის სასარგებლოდ. პარლამენტი დოკუმენტებს 12 ნოემბერს განიხილავს, ვადამდელი არჩევნები კი 29 ნოემბერსაა დანიშნული.

საცხოვრებლის დეფიციტი და ქირის განაკვეთები ესპანეთში

საცხოვრებელთან დაკავშირებული პრობლემები ოქტომბრის საკანონმდებლო ცვლილებებამდე დიდი ხნით ადრე გაჩნდა. ვებგვერდ Idealista-ზე გრძელვადიანი შეთავაზებების რაოდენობა 2018 წლის 902 664-დან 2025 წელს 510 091-მდე შემცირდა — 44%-ით. მადრიდის ავტონომიურ გაერთიანებაში შვიდ წელიწადში მაჩვენებელი 137 411-ით შემცირდა, კატალონიაში — 124 582-ით.

2026 წლის სექტემბერში საცხოვრებლის ქირა ესპანეთში წლიურად 5,6%-ით გაძვირდა, საშუალოდ €15,1-მდე კვ. მ-ზე. მესამე კვარტალში მაჩვენებელი 0,4%-ით შემცირდა. მადრიდში ბინებს სთავაზობდნენ €23,4-ად კვ. მ-ზე (+4,8% წელიწადში), ბარსელონაში — €20,1-ად (−0,8%), პალმაში — €19,6-ად (+7,3%).

ცხრილი 2. ქირის განაკვეთები ესპანეთის ქალაქებში, სექტემბერი 2026 წელი

მოთხოვნა კვლავ იზრდება. 2026 წლის მესამე კვარტალში Idealista-ზე ერთ განცხადებას პოტენციური დამქირავებლებისგან საშუალოდ 43 მიმართვა ჰქონდა ესპანეთში — 16%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. ბარსელონაში ერთ ობიექტზე 92 გამოხმაურება მოდიოდა, პალმაში — 67, მადრიდში — 49, ვალენსიასა და მალაგაში — 40-40. ეს პოტენციური დამქირავებლების მიმართვებია და არა დადებული ხელშეკრულებები.

გაქირავების შემოსავლიანობა და ინვესტიციების პერსპექტივები

საცხოვრებლის გაქირავების საშუალო შემოსავლიანობა ესპანეთში 2026 წლის მესამე კვარტალში 6,2%-მდე შემცირდა წინა წლის 6,9%-დან. მადრიდში მაჩვენებელმა 4,3%-ს მიაღწია, ბარსელონაში — 4,4%-ს. Idealista საერთო შემოსავლიანობას აფასებს შეთავაზების ფასების მიხედვით გადასახადების, რემონტისა და უმოქმედობის პერიოდის გაუთვალისწინებლად. გაანგარიშება მოიცავს ივლის-სექტემბერს, ახალი დეკრეტების მიღებამდე.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალ წესებს შეუძლია შეამციროს გრძელვადიანი გაქირავებისთვის განკუთვნილი ბინების საინვესტიციო მიმზიდველობა. ინდექსაციის შეზღუდვები და ხელშეკრულებების სავალდებულო გახანგრძლივება ართულებს მესაკუთრეთა შემოსავლების ზრდას საცხოვრებლის შენახვის ხარჯების გაზრდის ფონზე. ასეთი რისკების მიმართ განსაკუთრებით მგრძნობიარეა დიდი ქალაქების ბაზრები, სადაც მთლიანი შემოსავლიანობა უკვე დაეცა 4–5%-მდე.

ბინების გაყიდვაში გადატანა ზრდის არჩევანს მყიდველებისთვის, მაგრამ ამცირებს შეთავაზებას მუდმივი ცხოვრებისთვის. შეზღუდვების შენარჩუნების შემთხვევაში კაპიტალის ნაწილი შეიძლება სხვა სეგმენტებში ან ქვეყნებში გადავიდეს, ხოლო გრძელვადიანი გაქირავების ბინების რაოდენობა კვლავ შემცირდება. დამქირავებლებისთვის ეს ნიშნავს უფრო მკაცრ კონკურენციას ხელმისაწვდომ ვარიანტებზე, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ქირავნობის გახანგრძლივების ახალი პირობები

ახალი წესები ვრცელდება მუდმივი საცხოვრებელი მიზნით საცხოვრებლის გრძელვადიან ქირაობაზე. დამატებითი ორი წელი გათვალისწინებულია იმ დამქირავებლებისთვის, რომელთაც 2028 წლის 31 დეკემბრამდე ეწურებათ კონტრაქტის სავალდებულო მოქმედების ვადა ან შემდგომი პროლონგაციის პერიოდი. ზომა ასევე ეხება შემთხვევებს, როდესაც პირი აგრძელებს ბინაში ცხოვრებას ხელშეკრულების დასრულების შემდეგ, ხოლო მესაკუთრე არ ითხოვს ფართის გათავისუფლებას.

ესპანეთში ქირავნობის სავალდებულო ვადა შეადგენს ხუთ წელს, თუ საცხოვრებელი კერძო პირის საკუთრებაა, და შვიდ წელს — თუ კომპანიას ეკუთვნის. ახალი დეკრეტი ითვალისწინებს გახანგრძლივების შესაძლებლობას თავდაპირველად ერთი წლით, შემდეგ კი კიდევ იმავე პერიოდით. მთელი ამ დროის განმავლობაში ნარჩუნდება ცხოვრებისა და გადახდის უცვლელი პირობები.

დამატებითი ვადის მისაღებად დამქირავებელმა უნდა მიმართოს მესაკუთრეს და არ ჰქონდეს დავალიანება. მნიშვნელოვანი მოთხოვნაა წინა რვა თვის განმავლობაში გადახდების დროული განხორციელება. ტურისტული და მოკლევადიანი ქირაობა ახალი წესების მოქმედების ქვეშ არ ექცევა.

ქირავნობის გახანგრძლივებაზე უარის თქმის მიზეზები

ზოგიერთ შემთხვევაში უძრავი ქონების მფლობელებს შეუძლიათ უარი უთხრან მოიჯარეებს ხელშეკრულების გახანგრძლივებაზე. მაგალითად, თუ ბინა თავად მეპატრონეს ან მის უახლოეს ნათესავებს სჭირდებათ. ამისათვის აუცილებელია დამქირავებლის წინასწარ გაფრთხილება და გამოსახლების საფუძვლების დადასტურება.

გახანგრძლივება საჭირო არ არის, თუ მხარეები შეთანხმდნენ ახალ პირობებზე ან გააფორმეს სხვა კონტრაქტი. კერძოდ, კანონი ითვალისწინებს ქირის გადასახადის ესპანეთში მინიმუმ 5%-ით შემცირების შესაძლებლობას. განსაკუთრებული წესი მოქმედებს იმ მოქალაქეებისთვის, რომლებიც უკვე სარგებლობენ დამატებითი დაცვით ესპანეთის ქირავნობის კანონის 10.3 მუხლის შესაბამისად.

ქვეყანაში მიიღეს კიდევ ერთი დეკრეტი — № 28/2026. იგი ითვალისწინებს ქირავნობის ვადების გაზრდას და მობინადრეებისთვის კომპენსაციის გადახდას, თუ მესაკუთრე გადაწყვეტს ხელშეკრულების შეწყვეტას. ახალი დებულებები ძალაში უნდა შევიდეს 2026 წლის 15 ნოემბერს პარლამენტის მიერ დამტკიცების შემდეგ. თუმცა იურისტ სანტიაგო ტომას დე კარანსას ეჭვი ეპარება, რომ დოკუმენტი მიიღებს საჭირო პოლიტიკურ მხარდაჭერას.

საცხოვრებლის ქირის განაკვეთების ზრდა

ესპანეთის მთავრობამ დააწესა ქირის გადასახადის გადახედვის ახალი წესები, რომლებიც იმოქმედებს 2027 წლის 31 დეკემბრამდე. მესაკუთრეს და დამქირავებელს შეუძლიათ შეათანხმონ განაკვეთის ცვლილება, მაგრამ შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში მისი ზრდა არ უნდა აღემატებოდეს 2%-ს. თუ საცხოვრებლის ღირებულება უკვე აღემატება საცნობარო ფასების სახელმწიფო სისტემით დადგენილ მაქსიმალურ დონეს, შემდგომი ზრდა აკრძალულია.

თვიური გადასახადის €1 000-ის ოდენობისას 2%-იანი მატება შეადგენს €20-ს, ხოლო საბოლოო თანხა მიაღწევს €1 020-ს. ინდექსაცია დასაშვებია მხოლოდ კონტრაქტით გათვალისწინებულ ვადებში, შესაბამისი პირობის არსებობის შემთხვევაში. ეს ზომები ვრცელდება მოქმედ ხელშეკრულებებზე და არ ნიშნავს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების სრულ გაყინვას.

ქვეყანაში ასევე გამოიყენება სპეციალური IRAV ინდექსი, რომელსაც სტატისტიკის ეროვნული ინსტიტუტი (INE) ანგარიშობს. იგი განსაზღვრავს შეთანხმებების ცალკეული კატეგორიების მიხედვით გადასახადების დასაშვებ ზრდას მათი დადების თარიღის გათვალისწინებით. ახალი მოთხოვნები უნდა იქნას გამოყენებული კანონმდებლობის მანამდე დადგენილ ნორმებთან ერთად.

ახალი წესები ესპანეთის 5 მლნ მცხოვრებს შეეხება

თითქმის 1,9 მლნ საცხოვრებლის ქირავნობის ხელშეკრულება ესპანეთში შეესაბამება გახანგრძლივების ახალ წესებს. კონტრაქტების ყველაზე დიდი რაოდენობა სრულდება 2027 წელს — 809 899. 2026 წელს ეს მაჩვენებელი შეადგენს 751 166-ს, ხოლო 2028 წელს — 334 611-ს. საერთო ჯამში ცვლილებები შესაძლოა შეეხოს დაახლოებით 5 მლნ ადამიანს, იუწყება Infobae ესპანეთის მომხმარებელთა საქმეთა სამინისტროს მონაცემებზე დაყრდნობით.

ქირავნობის ხელშეკრულებები დასრულების წლების მიხედვით

ასეთი შეთანხმებების რაოდენობით პირველ ადგილზეა მადრიდის თანამეგობრობა — დაახლოებით 402 000. შემდეგ მოდის კატალონია 339 000-ით, ანდალუსია 263 000-ით და ვალენსიის თანამეგობრობა 224 000-ით. ამ ოთხ რეგიონზე მოდის პოტენციური გახანგრძლივებების საერთო რაოდენობის დაახლოებით 65%.

ქირავნობის ხელშეკრულებების განაწილება ესპანეთის რეგიონების მიხედვით

კატალონიაში ძირითადი წილი ბარსელონაზე მოდის — 248 053. ესპანეთის აღმოსავლეთით ლიდერობენ ვალენსიის (120 523) და ალიკანტეს (76 705) პროვინციები. ანდალუსიაში ყველაზე დიდი მაჩვენებლები დაფიქსირდა მალაგაში (74 050), სევილიაში (54 866) და გრანადაში (40 069). ასეთი კონცენტრაცია განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დიდი ქალაქებისა და პოპულარული საკურორტო მიმართულებების ბაზრებისთვის, სადაც ცვლილებები მრავალრიცხოვანი დამქირავებლისა და უძრავი ქონების მფლობელის ინტერესებს ეხება.

ესპანეთის ქირავნობის ბაზარი: ტენდენციები და პერსპექტივები

2026 წლის სექტემბერში ქირის საშუალო ღირებულებამ ესპანეთში მიაღწია €15,1-ს კვ. მ-ზე თვეში, რაც 5,6%-ით მეტია 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. ამასთან, მესამე კვარტალში ფასები 0,4%-ით შემცირდა, მოწმობს idealista-ს მონაცემები. კომპანიის წარმომადგენელი ფრანსისკო ინიარეტა ფასების შენარჩუნებულ სიძვირეს უკავშირებს მაღალ მოთხოვნასა და ხელმისაწვდომი შეთავაზებების დეფიციტს.

Thomás de Carranza Abogados-ის მმართველმა პარტნიორმა სანტიაგო ტომას დე კარანსამ გააფრთხილა, რომ საკანონმდებლო ცვლილებები აძლიერებს გაურკვევლობას მესაკუთრეებისთვის. ექსპერტში განსაკუთრებულ შეშფოთებას იწვევს მეორე დეკრეტის დებულებები, რომლებიც ითვალისწინებს საცხოვრებლის ქირავნობის უფრო ხანგრძლივი ვადით გაგრძელებას და მოიჯარეებისთვის კომპენსაციებს. მისი აზრით, რეგულაციების შემდგომმა გამკაცრებამ შესაძლოა უარყოფითად იმოქმედოს საცხოვრებლის მიწოდებაზე.

International Investment-ის ანალიტიკოსებიც მიიჩნევენ, რომ ახალმა წესებმა შესაძლოა შეამციროს ესპანეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მიმზიდველობა ინვესტორებისთვის. შეძენის მაღალი ფასების ფონზე ქირავნობის შემოსავლების შეზღუდვა აუარესებს პოტენციური შემოსავლიანობისა და რისკების თანაფარდობას. პირველ რიგში, ამან შესაძლოა გავლენა იქონიოს გრძელვადიანი გაქირავებისთვის შესაძენ ობიექტებზე ინტერესზე, განსაკუთრებით მადრიდსა და ბარსელონაში.

პერსპექტივაში კერძო დაბანდებების შემცირებას შეუძლია გაამწვავოს საცხოვრებლის დეფიციტი და გაართულოს ბინების მოძიება ახალი დამქირავებლებისთვის. ესპანეთის ხელისუფლების წინაშე ჩნდება წინააღმდეგობის რისკი არსებული მოიჯარეების დაცვასა და ბაზარზე მიწოდების გაფართოების აუცილებლობას შორის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რამდენი ხნით შეიძლება ქირავნობის გახანგრძლივება?

ერთი წლით, კიდევ ერთი წლით განმეორებითი გახანგრძლივების შესაძლებლობით — მაქსიმუმ ორი დამატებითი წლით.

ვის ეხება ახალი წესები?

მუდმივი საცხოვრებლის დამქირავებლებს, რომელთაც ხელშეკრულების სავალდებულო ვადა ან პროლონგაციის პერიოდი 2028 წლის ბოლომდე ეწურებათ.

გახანგრძლივება ავტომატურად ხდება?

არა. დამქირავებელმა უნდა მიმართოს ბინის მფლობელს და დაიცვას გადახდის კანონით გათვალისწინებული პირობები.

შეუძლია თუ არა მესაკუთრეს უარის თქმა?

დიახ, კანონით დადგენილ შემთხვევებში, მათ შორის ბინის საკუთარი თავისთვის ან ახლო ნათესავებისთვის გამოყენების აუცილებლობისას.

რამდენით შეიძლება ქირის გადასახადის გაზრდა?

2027 წლის ბოლომდე, ახალი შეთანხმების არარსებობისას, ყოველწლიური ზრდა შეზღუდულია 2%-ით. ცალკეულ შემთხვევებში ინდექსაცია აკრძალულია.

ვრცელდება თუ არა ცვლილებები ტურისტულ ქირაობაზე?

არა. ახალი ორწლიანი ზომა განკუთვნილია მუდმივი ცხოვრების ხელშეკრულებებისთვის.

ესპანეთის საბინაო დეკრეტები: რა შეიცვალა

ესპანეთის მთავრობამ 2026 წლის 6 ოქტომბერს ხელახლა დაამტკიცა ორი სამეფო დეკრეტ-კანონი უძრავი ქონების ბაზრის რეგულირების შესახებ. წინა დოკუმენტებმა, რომლებიც 29 სექტემბერს მიიღეს, პარლამენტის მხარდაჭერა ვერ მოიპოვა. ახალი რედაქცია ინარჩუნებს რეფორმის ძირითად მიმართულებებს, თუმცა აზუსტებს ცალკეულ შეზღუდვებსა და მათი გამოყენების პირობებს.

დეკრეტი № 29/2026 ძალაში შევიდა 8 ოქტომბერს. ის არეგულირებს მსხვილი ინვესტორების ოპერაციებს უძრავ ქონებასთან, საიჯარო ურთიერთობებს, მობინადრეთა დაცვას გამოსახლებისგან და დაბეგვრას. დეკრეტი № 28/2026, რომელიც ეხება იჯარის ხელშეკრულებების გრძელვადიან გაგრძელებას, 15 ნოემბერს ამოქმედდება. ორივე დოკუმენტი 7 ოქტომბერს გამოქვეყნდა ოფიციალურ სახელმწიფო ბიულეტენში BOE.

დეკრეტებმა გამოქვეყნებიდან 30 დღის განმავლობაში ჯერ კიდევ უნდა მიიღოს საპარლამენტო დასტური. დეპუტატთა კონგრესი ვადამდელი არჩევნების გამო დათხოვილია, ამიტომ დოკუმენტებს განიხილავს მუდმივი დეპუტაცია — ორგანო, რომელიც მოწვევებს შორის ინარჩუნებს საპარლამენტო უფლებამოსილებებს. თუ დეკრეტები არ დამტკიცდება, ისინი ძალას დაკარგავს.

ესპანეთში საცხოვრებლის იჯარის ახალი წესები

იჯარის ხელშეკრულებების გაგრძელება

2026 წლის 15 ნოემბრიდან ესპანეთში შეიცვლება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებების გაგრძელების წესი. ხუთწლიანი საწყისი ვადის შემდეგ ხელშეკრულება ავტომატურად გაგრძელდება იმავე პერიოდით, ხოლო თუ მეიჯარე იურიდიული პირია — შვიდი წლით. მანამდე გათვალისწინებული იყო ერთწლიანი გაგრძელება ხელშეკრულების მაქსიმუმ სამი დამატებითი წლით შენარჩუნების შესაძლებლობით. ახალ გაგრძელებაზე უარის სათქმელად მესაკუთრემ მობინადრეს უნდა შეატყობინოს არანაკლებ ექვსი თვით ადრე, ხოლო მოიჯარემ — ორი თვით ადრე.

თუ მესაკუთრე მოითხოვს ბინის გათავისუფლებას კანონით გათვალისწინებული საფუძვლების გარეშე, მას მოუწევს კომპენსაციის გადახდა არანაკლებ იჯარის წლიური ღირებულების ოდენობით. კანონი ითვალისწინებს გამონაკლისებს, მათ შორის იმ შემთხვევებს, როდესაც მესაკუთრეს საცხოვრებელი სჭირდება საკუთარი ცხოვრებისთვის ან ახლო ნათესავების განსათავსებლად. ხელშეკრულებებისთვის, რომლებიც ახალი წესების ძალაში შესვლიდან მალევე იწურება, დადგენილია გარდამავალი დებულებები.

დეკრეტი № 29/2026 ითვალისწინებს მოქმედი ხელშეკრულებების გაგრძელების კიდევ ერთ შესაძლებლობას. მოიჯარეებს, რომელთა იჯარის დადგენილი ვადა 2028 წლის 31 დეკემბრამდე იწურება, შეუძლიათ მოითხოვონ დამატებითი ორი წელი ძველი პირობების შენარჩუნებით. ამისათვის აუცილებელია საცხოვრებლის დროული გადახდა, წინა რვა თვის ჩათვლით. საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნის მქონე რაიონებში გათვალისწინებულია სპეციალური გაგრძელება სამ წლამდე. ამ მექანიზმების გამოყენება დამოკიდებულია კანონით დადგენილ პირობებსა და გამონაკლისებზე.

ქირის გაზრდის შეზღუდვა

2027 წლის ბოლომდე იზღუდება ქირის გაზრდა მოქმედი ხელშეკრულებების მიხედვით. თუ ის უკვე აღემატება სახელმწიფო რეფერენტულ ზღვარს, გაზრდა აკრძალულია. დანარჩენ შემთხვევებში მხარეებს შეუძლიათ შეათანხმონ გადასახადის ახალი ოდენობა, მაგრამ შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში ყოველწლიური ინდექსაცია არ უნდა აღემატებოდეს 2%-ს. შეზღუდვა მიზნად ისახავს მოიჯარეთა ხარჯების ზრდის შეკავებას და გამოიყენება კონკრეტული ხელშეკრულების პირობების გათვალისწინებით.

ახალი მოთხოვნები სეზონური იჯარის მიმართ

უძრავი ქონების მფლობელებმა უნდა დაადასტურონ მოიჯარეთა ცხოვრების დროებითი ხასიათი კონკრეტული გარემოებებით, მაგალითად სწავლით, სამუშაოთი ან მკურნალობით. სეზონური ხელშეკრულებები ჩვეულებრივ იდება 32 დღიდან 12 თვემდე ვადით. თუ მესაკუთრეს არ შეუძლია დაასაბუთოს დროებითი იჯარა ან ზედიზედ ორზე მეტ ასეთ ხელშეკრულებას დებს ერთ მობინადრესთან, ურთიერთობა შეიძლება აღიარებულ იქნას გრძელვადიანად.

ცალკეული შეზღუდვები ეხება ოთახების გაქირავებას. ყველა ოთახის ჯამური ქირა არ უნდა აღემატებოდეს მთლიანი ბინის იჯარის ღირებულებას, ხოლო მაღალი მოთხოვნის მქონე რაიონებში დამატებით მოქმედებს სახელმწიფო ფასების ლიმიტები. ეს ნორმები მიზნად ისახავს სეზონური ხელშეკრულებებისა და ოთახების მიხედვით გაქირავების გამოყენების გამორიცხვას მუდმივი საცხოვრებლისთვის დადგენილი მოთხოვნების გვერდის ასავლელად.

მობინადრეთა დაცვა გამოსახლებისგან

სოციალურად დაუცველი მოიჯარეების დაცვის სპეციალური ზომები გახანგრძლივდა 2030 წლის ბოლომდე. გარკვეულ შემთხვევებში სასამართლოს შეუძლია შეაჩეროს გამოსახლების პროცედურა, თუ მობინადრეს არ გააჩნია ალტერნატიული საცხოვრებელი ადგილი. საიჯარო გადასახადის დავალიანების შემთხვევაში სახელმწიფო ორგანოებს ეძლევათ ვადა სხვა საცხოვრებლის მოსაძებნად ან ვალის მოსაგვარებლად.

ახალი დებულებები ასევე აზუსტებს სახელმწიფო ორგანოების მოვალეობებსა და ცხოვრების შენარჩუნების პირობებს იმ მოიჯარეებისთვის, რომლებიც რთულ ფინანსურ ვითარებაში აღმოჩნდნენ. დაცვის გამოყენება დამოკიდებულია კონკრეტული საქმის გარემოებებსა და კანონით გათვალისწინებულ სოციალური დაუცველობის კრიტერიუმებზე.

შეზღუდვები ესპანეთში უძრავი ქონების შეძენაზე

2026 წლის 8 ოქტომბრიდან ესპანეთში მოქმედებს მსხვილი ინვესტორების მიერ საცხოვრებლის შეძენის ახალი შეზღუდვები. დეკრეტი № 29/2026 კომპანიებისა და საინვესტიციო სტრუქტურების გარკვეულ კატეგორიებს უკრძალავს უძრავი ქონების შეძენას მისი საბაზრო ღირებულების 70%-ზე დაბალ ფასად. შეზღუდვა მოქმედებს 2030 წლის 31 დეკემბრამდე. ადრე მთავრობა მის შენარჩუნებას მხოლოდ 2028 წლის ბოლომდე გეგმავდა, თუმცა საბოლოო რედაქციაში ვადა ორი წლით გაიზარდა, იუწყება elDiario.es.

აკრძალვა ვრცელდება ორგანიზაციებზე, რომლებიც სპეციალიზდებიან უძრავი ქონებისა და პრობლემური იპოთეკური სესხების არსებითი დისკონტით შესყიდვაზე, აგრეთვე იურიდიულ პირებზე, რომლებიც აღიარებულნი არიან საცხოვრებლის მსხვილ მესაკუთრეებად. შეზღუდვები ეხება კომპანიებს, რომლებიც ასეთ სტრუქტურებთან ერთ ჯგუფში შედიან ან მათი სახელით მოქმედებენ. ობიექტის საბაზრო ღირებულება უნდა დაადასტუროს ესპანეთის ბანკის მიერ აკრედიტებულმა დამოუკიდებელმა შემფასებელმა კომპანიამ. გარიგების ფაქტობრივი ფასის განსაზღვრისას მხედველობაში მიიღება არა მხოლოდ ფულადი გადახდები, არამედ მყიდველის მიერ ნაკისრი ვალდებულებებიც.

კანონი ითვალისწინებს გამონაკლისებს სოციალურ მიზნებთან დაკავშირებული შესყიდვებისთვის. შეზღუდვა არ ვრცელდება გარკვეულ გარიგებებზე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შესაქმნელად, იმ ადამიანების განსათავსებლად, რომლებსაც სოციალური ან სამედიცინო მზრუნველობა ესაჭიროებათ, და მოსახლეობის მოწყვლადი კატეგორიების საცხოვრებლით უზრუნველსაყოფად. გათვალისწინებულია ასევე სპეციალური პირობები ცალკეული იპოთეკური ამოღებებისა და ორგანიზაციებისთვის, რომლებიც იცავენ დამტკიცებულ კეთილსინდისიერი პრაქტიკის კოდექსს.

ახალი წესები არ აწესებს უცხოელების, კერძო ინვესტორების ან ყველა საინვესტიციო ფონდის მიერ უძრავი ქონების შეძენის საერთო აკრძალვას. ისინი მიმართულია დიდი დისკონტით განხორციელებული ცალკეული ოპერაციების შეზღუდვაზე, უპირველეს ყოვლისა, საცხოვრებლისა და პრობლემური აქტივების მასობრივი შეძენისას. ინვესტორთა აღნიშნული კატეგორიების მიერ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებით შეძენა თავისთავად აკრძალული არ არის.

საგადასახადო ცვლილებები უძრავი ქონების მფლობელებისთვის ესპანეთში

დეკრეტი № 29/2026 ცვლის უძრავი ქონების იჯარიდან მიღებული შემოსავლების დაბეგვრის წესს. კერძოდ, იმ მესაკუთრეებისთვის, რომლებიც არ განეკუთვნებიან საცხოვრებლის მსხვილი მფლობელების კატეგორიას, გათვალისწინებულია საგადასახადო შეღავათები ქირის შემცირებისას. თუ ახალი ხელშეკრულება ითვალისწინებს იჯარის ღირებულების 5%-ზე მეტით შემცირებას, დასაბეგრი წმინდა შემოსავლის შემცირებამ შესაძლოა 70%-დან 100%-მდე შეადგინოს. კონკრეტული ოდენობა დამოკიდებულია ბინის მდებარეობაზე, მოიჯარის ასაკზე, სახელმწიფო საფასო შეზღუდვებთან შესაბამისობასა და სხვა პირობებზე. ქირის გაზრდის შემთხვევაში შეღავათი მცირდება და შეადგენს 15%-დან 40%-მდე, ზრდის ოდენობიდან გამომდინარე.

2026 წლის 1 დეკემბრიდან შეიცვლება მოკლევადიანი იჯარის დაბეგვრა. ავეჯით მოწყობილი საცხოვრებლის გაქირავება 30 ღამემდე ვადით ერთ მოიჯარეზე დაიბეგრება დღგ-ით 10%-იანი განაკვეთით, გარდა იმ საცხოვრებლის იჯარისა, რომელშიც მესაკუთრე მუდმივად ცხოვრობს. ადრე მოკლევადიანი იჯარა სასტუმრო მომსახურების გარეშე შესაძლოა გათავისუფლებულიყო ამ გადასახადისგან. მუდმივი ცხოვრებისთვის ან გრძელვადიანი იჯარისთვის განკუთვნილი საცხოვრებლის რემონტისთვის გათვალისწინებულია დღგ-ის შემცირებული განაკვეთის გამოყენება დადგენილი მოთხოვნების დაცვის შემთხვევაში.

მუნიციპალიტეტები ასევე იღებენ დამატებით შესაძლებლობებს უძრავი ქონების გადასახადის (IBI) გასაზრდელად. საბინაო ბაზარზე დაძაბული ვითარების მქონე რაიონებში ადგილობრივ ხელისუფლებას შეეძლება დააწესოს 50%-მდე დანამატი ტურისტული იჯარისთვის გამოყენებულ ობიექტებზე. ცალკეული გაზრდილი განაკვეთები გათვალისწინებულია იმ საცხოვრებლისთვის, რომელიც დიდი ხნის განმავლობაში ცარიელია. გარდა ამისა, წესდება გათავისუფლება კაპიტალის ნაზრდის გადასახადისგან ზოგიერთი ცარიელი ბინის სახელმწიფო ორგანიზაციებისთვის მიყიდვისას ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ფონდში ჩასართავად. შეღავათი მოქმედებს 2027 წლის ბოლომდე და დამოკიდებულია ობიექტის ღირებულებასა და სხვა პირობების დაცვაზე.

დეკრეტების შედეგები ესპანეთის უძრავი ქონების ბაზრისთვის

ახალმა წესებმა შესაძლოა მნიშვნელოვნად შეცვალოს მსხვილი ინვესტორების გეგმები, რომლებიც ესპანეთში გასაქირავებელ საცხოვრებელს ფლობენ. მრავალი საინვესტიციო ფონდი ვარაუდობდა ბინების სათითაოდ გაყიდვას მობინადრეებთან ხელშეკრულებების დასრულების შემდეგ. ასეთი სტრატეგია იძლევა უფრო მაღალი ფასის მიღების საშუალებას, ვიდრე უძრავი ქონების მთლიანი პორტფელის გაყიდვისას. თუმცა, იჯარის სავალდებულო გაგრძელება აყოვნებს ბინების გათავისუფლებისა და მათი შემდგომი რეალიზაციის შესაძლებლობას.

El País წერს, რომ უახლოეს წლებში საინვესტიციო ფონდებს შესაძლოა გასაყიდად გამოეტანათ 35 000-დან 40 000-მდე ბინა — მათ საკუთრებაში არსებული გასაქირავებელი საცხოვრებლის დაახლოებით მეოთხედი. ახალ დეკრეტებს შეუძლია ეს გეგმები შეცვალოს: გაყიდვის ვადები გაიზრდება, ხოლო ინვესტორებს მოუწევთ ობიექტების უფრო დიდხანს შენახვა და ქირის გაზრდის შეზღუდვების გათვალისწინება.

საკონსულტაციო კომპანიების Colliers და Catella წარმომადგენლები აფრთხილებენ გასაქირავებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შემცირების რისკებზე. ობიექტების ფლობის ვადების ზრდამ და იჯარიდან მიღებული შემოსავლების შეზღუდვამ შეიძლება შეამციროს ასეთი დაბანდებების მიმზიდველობა. ინვესტორებს ასევე მოუწევთ ფინანსური მოდელების გადახედვა, რადგან კაპიტალის დაბრუნების ვადები იზრდება, ხოლო ბაზრის შემდგომი რეგულირების პირობები ჯერ საბოლოოდ განსაზღვრული არ არის.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალი დეკრეტები აძლიერებს წინააღმდეგობას მოქმედი მოიჯარეების დაცვასა და საცხოვრებლის მიწოდების გაფართოების აუცილებლობას შორის. ხელშეკრულებების გაგრძელება და ქირის ზრდის შეზღუდვა ზრდის საცხოვრებლის სტაბილურობას, თუმცა ამავდროულად ამცირებს მესაკუთრეთა შესაძლებლობებს, განკარგონ უძრავი ქონება და შეცვალონ მისი გამოყენების პირობები. ინვესტორებისთვის სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს არა მხოლოდ შესყიდვის ფასი და პოტენციური საიჯარო შემოსავლიანობა, არამედ იურიდიული შეზღუდვები, დაბანდებების დაბრუნების ვადები და ობიექტის შემდგომი გაყიდვის შესაძლებლობა. ახალმა შეზღუდვებმა შესაძლოა შეაფერხოს საინვესტიციო აქტივობა და შეამციროს გასაქირავებელი საცხოვრებლის მიწოდება, რითაც გაამწვავებს დეფიციტს, რომლის გადალახვასაც ესპანეთის ხელისუფლება ცდილობს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ესპანეთში საცხოვრებლის შეძენისა და იჯარის ახალი წესები

როდის შევიდა ძალაში ესპანეთის ახალი საბინაო დეკრეტები?

დეკრეტი № 29/2026 ამოქმედდა 2026 წლის 8 ოქტომბერს, გარდა იმ დებულებებისა, რომელთაც უფრო გვიანი გამოყენების ვადები აქვთ. დეკრეტი № 28/2026, რომელიც ითვალისწინებს გრძელვადიანი იჯარის გაგრძელების ახალ წესებს, ძალაში შევა 15 ნოემბერს.

ვრცელდება თუ არა ახალი წესები მოქმედ საიჯარო ხელშეკრულებებზე?

დიახ, ცალკეული დებულებები ეხება უკვე დადებულ ხელშეკრულებებსაც. გაგრძელების შესაძლებლობა დამოკიდებულია იჯარის დასრულების ვადაზე, ხელშეკრულების პირობებსა და დადგენილი მოთხოვნების დაცვაზე. ზოგიერთი სიტუაციისთვის გათვალისწინებულია გარდამავალი გამონაკლისები.

შეუძლია თუ არა მესაკუთრეს უარი თქვას იჯარის გაგრძელებაზე?

დიახ, კანონით დადგენილი პირობების დაცვით. ახალი წესების მიხედვით, მესაკუთრემ წინასწარ უნდა შეატყობინოს მოიჯარეს ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ. გარკვეულ შემთხვევებში საჭირო გახდება კომპენსაციის გადახდა, თუმცა გათვალისწინებულია გამონაკლისები, კერძოდ, ბინის საკუთარი საცხოვრებელი მიზნებისთვის გამოყენების აუცილებლობისას.

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს უძრავი ქონების შეძენა ესპანეთში?

დიახ, ახალი დეკრეტები არ აწესებს უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ საცხოვრებლის შეძენის საერთო აკრძალვას. შეზღუდვები ეხება მსხვილი ინვესტორების გარკვეულ კატეგორიებსა და უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ცალკეულ გარიგებებს საბაზროზე არსებითად დაბალ ფასად.

შესაძლებელია თუ არა შეძენილი ბინის ტურისტებზე გაქირავება?

დიახ, თუმცა აუცილებელია ტურისტული საცხოვრებლის რეგისტრაციის მოთხოვნების, რეგიონული და მუნიციპალური შეზღუდვების დაცვა. ახალი ნორმები ასევე ითვალისწინებს დამატებით საგადასახადო ვალდებულებებს მოკლე ვადით გასაქირავებელი უძრავი ქონების მფლობელებისთვის.

რა მოხდება, თუ პარლამენტი დეკრეტებს არ დაამტკიცებს?

სამეფო დეკრეტ-კანონებს კანონის ძალა აქვთ ამოქმედების მომენტიდან, მაგრამ საჭიროებენ საპარლამენტო დამტკიცებას გამოქვეყნებიდან 30 დღის განმავლობაში. თუ მუდმივი დეპუტაცია დოკუმენტებს არ დაამტკიცებს, ისინი ძალას დაკარგავს. ეს ქმნის გაურკვევლობას მესაკუთრეებისთვის, მოიჯარეებისა და ინვესტორებისთვის, რომლებიც გეგმავენ გარიგებებს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით.

პუერტა-დელ-სოლის მოედანზე საბინაო მოძრაობის მონაწილეებმა ასამდე კარავი გაშალეს, რომლებიც ქირის ღირებულების ზრდის შეზღუდვასა და დამქირავებელთა დაცვის გაძლიერებას ითხოვენ. მადრიდის რეგიონულმა ხელისუფლებამ ესპანეთის მთავრობის დელეგაციას მოსთხოვა, 48 საათის განმავლობაში მიიღოს ზომები ბანაკის მიმართ. გადაწყვეტილების არარსებობის შემთხვევაში, ავტონომიამ განაცხადა, რომ სასამართლოს მიმართავს და უზრუნველყოფის ზომების მიღებას მოითხოვს.

მადრიდში კარვების ბანაკის გარშემო დავა გრძელდება

კარვების აქცია სექტემბრის ბოლოს დედაქალაქის ცენტრში დაიწყო. მისი მონაწილეები პროტესტის მიზეზად ქირის ღირებულების ზრდასა და იმ სირთულეებს ასახელებენ, რომლებსაც მოსახლეობა საცხოვრებლის შენარჩუნებისას აწყდება.

საბინაო ორგანიზაციების წარმომადგენლები ითხოვენ საიჯარო განაკვეთების ზრდის შეზღუდვას, გამოსახლებებზე კონტროლის გამკაცრებას და დამატებითი ზომების მიღებას იმ ადამიანების დასაცავად, რომლებიც გაზრდილ გადასახადებს ვეღარ უმკლავდებიან.

მადრიდის ავტონომიური გაერთიანების ხელისუფლება მიიჩნევს, რომ დედაქალაქის ერთ-ერთ მთავარ მოედანზე ბანაკის ხანგრძლივი განთავსება საზოგადოებრივი სივრცით სარგებლობის წესებს არღვევს. რეგიონულმა მთავრობამ განაცხადა, რომ ცენტრალური მთავრობის დელეგაციის მხრიდან უმოქმედობის შემთხვევაში მზად არის სასამართლო ორგანოებს მიმართოს.

პენსიონერის გამოსახლებამ პროტესტის ახალი ტალღა გამოიწვია

საბინაო პრობლემისადმი განსაკუთრებული ყურადღება 87 წლის მარიკარმენის ისტორიამ მიიპყრო. ქალი მადრიდში საკუთარ ბინაში შვიდ ათწლეულზე მეტი ცხოვრობდა, თუმცა გაზრდილი ქირის გადახდა ვეღარ შეძლო.

გამოსახლების პროცედურის დროს იგი სახლიდან საკაცით გაიყვანეს, რამაც ფართო საზოგადოებრივი რეზონანსი გამოიწვია. ამის შემდეგ აქტივისტებმა მისი ისტორია გამოსახლებისა და ქირის ფასების ზრდის წინააღმდეგ მიმართულ კამპანიაში ჩართეს.

მოგვიანებით მხარეებმა შეთანხმებას მიაღწიეს და მარიკარმენმა ბინაში დაბრუნება შეძლო. თუმცა ეს ვითარება ესპანეთის დიდ ქალაქებში საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის შესახებ უფრო ფართო დისკუსიის ერთ-ერთ სიმბოლოდ იქცა.

ქირის ფასები მადრიდის ერთ-ერთ მთავარ პრობლემად იქცა

საცხოვრებლისა და ქირის ღირებულების ზრდა ესპანეთში ერთ-ერთ ყველაზე განხილვად თემად რჩება. მადრიდი ქვეყნის იმ ქალაქებს შორისაა, სადაც საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნაა სამუშაო ადგილების, საგანმანათლებლო დაწესებულებებისა და საერთაშორისო ბიზნესის კონცენტრაციის გამო.

გაქირავების ბაზარზე ერთდროულად რამდენიმე ფაქტორი მოქმედებს: ბინების შეზღუდული მიწოდება, უძრავი ქონების შესასყიდი ფასის ზრდა, ცალკეულ რაიონებში მოკლევადიანი გაქირავების განვითარება და დიდ ქალაქებში მცხოვრებთა რაოდენობის მატება.

ესპანეთის მთავრობა ბოლო წლებში საიჯარო ბაზრის დასარეგულირებლად სხვადასხვა ზომებს იღებდა. 2023 წელს ძალაში შევიდა კანონი საცხოვრებლის უფლების შესახებ, რომელიც დადგენილი პირობების შესრულების შემთხვევაში ითვალისწინებს ქირის ზრდის შეზღუდვის შესაძლებლობას დაძაბული საბინაო ბაზრის მქონე ზონებში.

ამასთან, შეზღუდვების გამოყენება რეგიონული ხელისუფლების გადაწყვეტილებებზეა დამოკიდებული. მადრიდის ავტონომიას უფრო თავშეკავებული პოზიცია უკავია ქირის ბაზრის რეგულირებასთან დაკავშირებით და აქცენტს საცხოვრებლის მიწოდების გაზრდაზე აკეთებს.

მადრიდის ხელისუფლება და აქტივისტები პრობლემის გადაჭრის გზებზე ვერ თანხმდებიან

საპროტესტო აქციის მონაწილეები მიიჩნევენ, რომ საბინაო კრიზისის მთავარი მიზეზი დამქირავებელთა არასაკმარისი დაცვა და ფასების მოსახლეობის შემოსავლებზე სწრაფი ზრდაა.

რეგიონული ხელისუფლების წარმომადგენლები მიუთითებენ საცხოვრებლის მიწოდების გაზრდის, მშენებლობის განვითარებისა და საზოგადოებრივი სივრცეებით სარგებლობის წესების დაცვის აუცილებლობაზე.

ეს დავა ესპანეთის საბინაო პოლიტიკის გარშემო არსებულ უფრო ფართო კონფლიქტს ასახავს. ბაზრის ზოგიერთი მონაწილე მთავარ გამოსავლად სახელმწიფო და კერძო მშენებლობის გაფართოებას მიიჩნევს, სხვები კი აქცენტს ქირის ზრდის შეზღუდვასა და დამქირავებელთა საცხოვრებლის დაკარგვისგან დაცვაზე აკეთებენ.

მადრიდის უძრავი ქონების ბაზარი ესპანეთში ერთ-ერთ ყველაზე ძვირად რჩება

ქირის გარშემო დაძაბულობის ზრდის მიუხედავად, მადრიდის უძრავი ქონების ბაზარი მაღალ მოთხოვნას ინარჩუნებს. დედაქალაქი კვლავ ერთ-ერთ მთავარ მიმართულებად რჩება უცხოელი მყიდველებისთვის, ინვესტორებისა და იმ კომპანიებისთვის, რომლებიც ესპანეთში გადადიან.

ფასების ზრდა დაკავშირებულია ცენტრალურ რაიონებში შეზღუდულ მიწოდებასთან, ხარისხიან საცხოვრებელზე მაღალ მოთხოვნასთან და საერთაშორისო სპეციალისტებისთვის ქალაქის მიმზიდველობასთან.

ამავდროულად, უძრავი ქონების მაღალი ღირებულება ზრდის ზეწოლას დამქირავებლებზე, განსაკუთრებით ფიქსირებული შემოსავლის მქონე ოჯახებზე. სწორედ ეს სხვაობა საცხოვრებლის ღირებულებასა და მოსახლეობის ნაწილის შესაძლებლობებს შორის გახდა პროტესტის ახალი ტალღის ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მადრიდში არსებული ვითარება აჩვენებს, რომ საცხოვრებლის ფასების ზრდა არა მხოლოდ ეკონომიკურ, არამედ სოციალურ საკითხადაც იქცევა. კარვების აქცია პუერტა-დელ-სოლზე დაკავშირებულია არა მხოლოდ გამოსახლების კონკრეტულ შემთხვევასთან, არამედ ესპანეთის დიდ ქალაქებში ქირის ხელმისაწვდომობის შესახებ უფრო ფართო დისკუსიასთან. ამასთან, პროტესტის გრძელვადიანი გავლენა ბაზარზე დამოკიდებული იქნება ხელისუფლების გადაწყვეტილებებზე მშენებლობის, ქირის რეგულირებისა და დამქირავებელთა დაცვის სფეროში.

FAQ

რატომ დაიწყო მადრიდში ახალი საპროტესტო აქციები საცხოვრებლის გამო?

პროტესტი უკავშირდება ქირის ღირებულების ზრდას, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემებსა და იმ დამქირავებელთა გამოსახლების შემთხვევებს, რომლებიც გაზრდილ ტარიფებს ვეღარ იხდიან.

სად მიმდინარეობს საპროტესტო აქცია?

კარვების ბანაკი მადრიდის ცენტრში, პუერტა-დელ-სოლის მოედანზეა გაშლილი.

რატომ გამოიწვია მარიკარმენის ისტორიამ ასეთი რეზონანსი?

87 წლის ქალი თავის ბინაში 70 წელზე მეტი ცხოვრობდა, თუმცა გაზრდილი ქირის გადახდა ვეღარ შეძლო. მისმა გამოსახლებამ ხანდაზმულ დამქირავებელთა დაცვის პრობლემის ფართო განხილვა გამოიწვია.

რას ითხოვენ საპროტესტო აქციის მონაწილეები?

აქტივისტები ითხოვენ ქირის ზრდის შეზღუდვას, დამქირავებელთა დაცვის გაძლიერებას და გამოსახლების წინააღმდეგ დამატებითი ზომების მიღებას.

რას სთავაზობს მადრიდის მთავრობა?

რეგიონული ხელისუფლება აქცენტს აკეთებს საზოგადოებრივი სივრცეებით სარგებლობის წესების დაცვასა და მშენებლობის გზით საცხოვრებლის მიწოდების გაზრდაზე.

რეგულირდება თუ არა საცხოვრებლის ქირაობა ესპანეთში?

დიახ. 2023 წელს მიღებული კანონი საცხოვრებლის უფლების შესახებ ითვალისწინებს ქირის რეგულირების მექანიზმებს დაძაბული საბინაო ბაზრის მქონე რაიონებში, თუმცა გამოყენება რეგიონული ხელისუფლების გადაწყვეტილებებზეა დამოკიდებული.

რატომ ძვირდება საცხოვრებელი მადრიდში?

ბაზარზე გავლენას ახდენს მაღალი მოთხოვნა, სამუშაო ადგილების კონცენტრაცია, მოთხოვნად რაიონებში შეზღუდული მიწოდება და უცხოელი მყიდველებისა და დამქირავებლების მხრიდან ინტერესის ზრდა.

დარღვევები იბიცასა და მაიორკაზე

იბიცაზე საცხოვრებლის მესაკუთრე ტურისტებზე ობიექტის არალეგალური გაქირავებისთვის €793 443-ით დააჯარიმეს. ადგილობრივმა საბჭომ მფლობელის საჩივრები უარყო და დარღვევა სერიოზულად ცნო ბალეარის კუნძულების ქალაქთმშენებლობის შესახებ 12/2017 კანონის შესაბამისად. სანქციის ოდენობა განისაზღვრა 167.4 მუხლით, რომელიც ითვალისწინებს უძრავი ქონების ღირებულების 50%-დან 100%-მდე ჯარიმას, თუ მისი დანიშნულება ნებართვის გარეშე იცვლება. მოცემულ შემთხვევაში ხელისუფლებამ დაადგინა, რომ საცხოვრებელი ობიექტი ტურისტულ საცხოვრებლად გამოიყენებოდა და 75%-იანი ჯარიმა დააკისრა.

სანტა-ეულალიაში ადგილობრივმა პოლიციამ იბიცას საბჭოს ტურისტულ ინსპექტორებთან ერთად დალუქა საცხოვრებელი, რომელსაც დამსვენებლებს უკანონოდ აქირავებდნენ. მოპასუხეებად დასახელდა საცხოვრებლის პოპულარიზაციასთან დაკავშირებული რამდენიმე პირი, მათ შორის პლატფორმაზე განცხადების ავტორი, დამქირავებლები, რომლებიც მის გაქირავებაში მონაწილეობდნენ, და უძრავი ქონების ორი მესაკუთრე. დაეკისრათ €275 000-ის ოდენობის ჯარიმა. ობიექტი დაილუქა, რათა შეწყდეს უნებართვო ტურისტული საქმიანობა. იბიცას ქალაქთმშენებლობის საკითხთა მრჩეველმა ხუან ფლორესმა განაცხადა, რომ მუნიციპალიტეტი გააგრძელებს კონტროლის გამკაცრებას და ზომების მიღებას არალეგალური ტურისტული გაქირავების წინააღმდეგ.

მაიორკის საბჭოს ტურიზმის დეპარტამენტმა პალმაში მდებარე შენობის მესაკუთრე დააჯარიმა, რომელიც მოკლევადიანი განთავსებისთვის 10 ბინას აქირავებდა. სანქციამ €800 000-ს მიაღწია — €80 000 თითოეულ მათგანზე. ადმინისტრაციული წარმოება რამდენიმე წელი გაგრძელდა. გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ განცხადებები ციფრული პლატფორმებიდან წაიშალა.

სხვა შეზღუდვები ესპანეთის გაქირავების ბაზარზე

მალაგაში 2025 წლის აგვისტოდან მოქმედებს აკრძალვა ბინების მოკლევადიან გაქირავებაზე ახალი ლიცენზიების გაცემაზე. 2026 წლის ივლისში მას დაემატა სამწლიანი მორატორიუმი ტურისტული აპარტამენტებისა და სასტუმროების ნებართვებზე საცხოვრებლად განკუთვნილ მიწებზე. სამ წელიწადში ქალაქში ტურისტული აპარტამენტების რაოდენობა 39%-ით გაიზარდა და 12 600-ს გადააჭარბა.

კანტაბრიაში შემოღებულ იქნა ახალი რეგიონული რეგულაცია, რის შემდეგაც მესაკუთრეებმა გაქირავების ბაზრიდან 2 000-ზე მეტი ობიექტი გაიყვანეს. დაახლოებით 4 000-მა მესაკუთრემ შეიტანა დოკუმენტები ლეგალიზაციისთვის, მათგან დაახლოებით 700-მა პროცედურა უკვე დაასრულა. დარჩენილი ობიექტების მნიშვნელოვანი ნაწილი კვლავ არ აკმაყოფილებს მოთხოვნებს და ზოგიერთი მფლობელის მიმართ უკვე გამოიყენება სანქციები.

ბარსელონაში ხელისუფლება 2028 წლისთვის დაახლოებით 10 000 ტურისტული ბინის დახურვას გეგმავს. საუბარია მოქმედი ლიცენზიის მქონე ობიექტებზე, რომელთა გაგრძელებასაც ქალაქი არ აპირებს. მერია იმედოვნებს, რომ ამ გზით გაზრდის საცხოვრებლის მიწოდებას მუდმივი ცხოვრებისთვის.

ვალენსიაში ახალი წესების შემოღებიდან ორი წლის შემდეგ ტურისტული სექტორის წარმომადგენლებმა შემოწმებების გაძლიერება მოითხოვეს. რეგიონული ხელისუფლება აღნიშნავს, რომ რეგისტრირებული ობიექტების უმრავლესობა იცავს მოთხოვნებს, თუმცა დარჩნენ მფლობელები, რომლებიც კვლავ ნებართვის გარეშე მუშაობენ. კონტროლი არათანაბარი რჩება: მუნიციპალიტეტების ნაწილმა არ აიღო შემოწმებების ჩატარების უფლებამოსილება.

nnესპანეთში გაქირავების შემოსავლიანობა 2026 წელს შემცირდაnn

მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარი ესპანეთში მცირდება

2026 წლის მაისში ესპანეთის უმსხვილეს ციფრულ პლატფორმებზე განთავსებული იყო 341 000-ზე მეტი განცხადება ტურისტულ საცხოვრებელზე — 10,7%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. ეს არის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი წლიური შემცირება ბაზარზე დაკვირვების მთელი პერიოდის განმავლობაში.

მიწოდების კლება დაფიქსირდა ყველა ძირითად ტურისტულ რეგიონში. ყველაზე შესამჩნევი ის იყო ვალენსიის ავტონომიურ გაერთიანებაში — თითქმის 12 000-ით. ანდალუსიაში მიწოდება შემცირდა 5 527 ობიექტით, კატალონიაში — 5 546-ით, ბალეარის კუნძულებზე — 3 057-ით. მოკლევადიანი გაქირავების ობიექტების რაოდენობით უდიდეს ქალაქებად რჩება მადრიდი, მალაგა და ბარსელონა. მათზე მოდის შესაბამისად 10 836, 8 288 და 8 231 ობიექტი.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ესპანეთში საცხოვრებლის გაქირავების შემოსავლიანობა მცირდება. ამასთან, ხელისუფლება ამზადებს ახალ რეფორმებს, რომლებიც ითვალისწინებს დღგ-ის გაზრდას ამ სახის ბიზნესზე 10%-დან სტანდარტულ 21%-იან განაკვეთამდე. ამჟამად მფლობელები ხშირ შემთხვევაში სრულად თავისუფლდებიან ამ გადასახადისგან, თუ არ უზრუნველყოფენ სასტუმრო მომსახურებას.

შედეგად, მოკლევადიანი გაქირავება ნაკლებად პროგნოზირებადი ინსტრუმენტი ხდება ინვესტორებისთვის. რეგულირების გამკაცრებამ და საგადასახადო ტვირთის ზრდამ შესაძლოა გაზარდოს მესაკუთრეთა ხარჯები და შეამციროს ობიექტების რენტაბელურობა. გარდა ამისა, ცალკეულ ლოკაციებში ახალი შეზღუდვები ფაქტობრივად გამორიცხავს ტურისტებზე საცხოვრებლის გაქირავების შესაძლებლობას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ევროპაში საოფისე იჯარა 4,5%-ით გაიზარდა

მეორე კვარტალში ევროპის საუკეთესო კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი მდგრადი რჩებოდა, მიუხედავად გეოპოლიტიკური გაურკვევლობისა და ევროპის ცენტრალური ბანკის განაკვეთების ზრდისა. 10 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Cushman & Wakefield-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ცენტრალურ ბიზნეს რაიონებში საუკეთესო ოფისების საიჯარო განაკვეთები კვარტალში 1,2%-ით, ხოლო წლიურად 4,5%-ით გაიზარდა. ლოგისტიკური განაკვეთები შესაბამისად 0,6%-ით და 2,4%-ით გაიზარდა, ხოლო წამყვან სავაჭრო ქუჩებზე ფართების იჯარა — 0,2%-ით და 3%-ით.

კვლევა DNA of Real Estate მოიცავს ევროპის 43-მდე ქალაქს და აკვირდება საუკეთესო საოფისე, ლოგისტიკურ და სავაჭრო უძრავ ქონებას. მაჩვენებელი prime ეხება არა მთელ ბაზარს, არამედ უმაღლესი ხარისხის შენობებსა და ფართებს ყველაზე მოთხოვნად ლოკაციებში. ამიტომ მსგავსი განაკვეთების დინამიკა შეიძლება საგრძნობლად განსხვავდებოდეს იმავე ქალაქის საშუალო საიჯარო ფასებისგან.

მეორე კვარტალში ყველაზე სწრაფად ბენილუქსის ქვეყნების საუკეთესო ოფისები გაძვირდა — 2,6%-ით, გერმანიის — 1,9%-ით, გაერთიანებული სამეფოსა და ირლანდიის — 1,6%-ით. როტერდამი გამოირჩეოდა კვარტალში 13,2%-იანი ზრდით, დაახლოებით €385-მდე კვადრატულ მეტრზე წელიწადში. ვარშავაში საუკეთესო ოფისების განაკვეთები შარშანდელზე 8,5%-ზე მეტით მაღალი აღმოჩნდა.

ოფისების კაპიტალიზაციის განაკვეთები ორ წელიწადში პირველად გაიზარდა

ბაზრის საინვესტიციო მხარეს მიმართულება შეიცვალა. ევროპის საუკეთესო ოფისების კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი კვარტალში სამი საბაზისო პუნქტით გაიზარდა, 5,39%-მდე. შვიდ საოფისე ბაზარზე მაჩვენებელი გაიზარდა, ხოლო კლება მხოლოდ ორში დაფიქსირდა.

ლოგისტიკურ სეგმენტში კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი გაიზარდა ორი საბაზისო პუნქტით, 5,23%-მდე. ცხრა ბაზარმა აჩვენა მატება. საუკეთესო სავაჭრო ფართებისთვის მაჩვენებელი 4,77%-ის დონეზე დარჩა და ოთხი საბაზისო პუნქტით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს. ამ საერთო ევროპულ მონაცემებს ასახავს სრული ანგარიში DNA of Real Estate Q2 2026.

კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა, რასაც ინგლისურენოვან დარგობრივ ტერმინოლოგიაში yield decompression ან outward yield movement ეწოდება, არ ნიშნავს მესაკუთრის შემოსავლის ავტომატურ ზრდას. მაჩვენებელი ასახავს ობიექტის წლიური შემოსავლის თანაფარდობას მის საბაზრო ფასთან. უცვლელი ფულადი ნაკადის პირობებში კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა შეესაბამება უძრავი ქონების შეფასების შემცირებას.

მაგალითად, ობიექტი წლიური წმინდა საოპერაციო შემოსავლით €5 მლნ, 5%-იანი კაპიტალიზაციის განაკვეთისას პირობითად ფასდება €100 მლნ-ად. თუ ინვესტორები 5,5%-ს მოითხოვენ, იგივე ფულადი ნაკადი შეესაბამება დაახლოებით €91 მლნ-ის ღირებულებას. პრაქტიკაში შეფასებას ერთდროულად ცვლის იჯარა, თავისუფალი ფართები, ხარჯები და შემოსავლის ზრდის მოლოდინები, ამიტომ კაპიტალიზაციის განაკვეთების ზრდა ყოველთვის არ იწვევს ფასების პროპორციულ ვარდნას.

ხარისხიანი ოფისების დეფიციტი განაკვეთებს ინარჩუნებს

იჯარის ზრდა ხდება დამქირავებელთა გაცილებით ნაკლებად აქტიური საერთო აქტივობის ფონზე. 2026 წლის პირველ ნახევარში ევროპის 18 უმსხვილეს საოფისე ბაზარზე იჯარის გარიგებების მოცულობამ შეადგინა 3,64 მლნ კვ. მეტრი — 9%-ით ნაკლები, ვიდრე წინა წელს, და ასევე 9%-ით დაბალი წინა ხუთი წლის საშუალო მაჩვენებელზე.

ამავდროულად, საუკეთესო ოფისების განაკვეთები განაგრძობდა ზრდას ყველაზე მოთხოვნად რაიონებში თანამედროვე მაღალი კლასის ფართების დეფიციტის გამო. BNP Paribas Real Estate აღნიშნავს, რომ თავისუფალი ფართების წილი ევროპაში მთლიანობაში იზრდებოდა სუსტი მოთხოვნის გამო, თუმცა მცირდებოდა ბარსელონაში, მადრიდში, ვარშავაში, დუბლინსა და ლონდონის ცენტრალურ ნაწილში.

ეს აყალიბებს სულ უფრო გამოკვეთილ ორდონიან საოფისე ბაზარს. საერთაშორისო კომპანიები აგრძელებენ კონკურენციას ახალ, ენერგოეფექტურ და კარგ ლოკაციაზე მდებარე შენობებისთვის, მაშინ როდესაც ნაკლებად მიმზიდველ რაიონებში მდებარე მოძველებულ ობიექტებს შეიძლება ერთდროულად შეექმნათ მაღალი ვაკანტურობის პრობლემა და დამქირავებლებისთვის შეღავათების შეთავაზების აუცილებლობა.

ეს განსხვავება ჩანს სხვა კონსულტანტის საერთო ევროპულ სტატისტიკაშიც. საუკეთესო საოფისე განაკვეთების ინდექსი CBRE მეორე კვარტალში წლიურად 5,8%-ით გაიზარდა. ზრდა დაფიქსირდა შესწავლილი 30 ევროპული ბაზრიდან 21-ში. ლონდონის ვესტ-ენდმა მოიმატა 17,5%-ით, ბირმინგემმა — 14,3%-ით, ჰამბურგმა — 13,9%-ით, მილანმა — 9,2%-ით. ამასთან, საოფისე იჯარის საერთო მოცულობა მეორე კვარტალში წლიურად 14%-ით შემცირდა.

ვარშავა ზრდის ლიდერებს შორის მოხვდა

პოლონეთის ბაზარი ანგარიშში ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი გახდა. ვარშავაში საუკეთესო ოფისების იჯარა წელიწადში 8,5%-ზე მეტით გაიზარდა. Cushman & Wakefield ზრდას უპირველეს ყოვლისა უკავშირებს ცენტრში ხარისხიანი ფართების შეზღუდულ მიწოდებას, ასევე ახალი პროექტების მშენებლობისა და დაფინანსების მაღალ ღირებულებას.

იანვარ-ივნისში პოლონეთის ცხრა უმსხვილეს საოფისე ბაზარზე ექსპლუატაციაში შევიდა დაახლოებით 119 ათასი კვ. მეტრი ახალი ფართი. ვარშავის, კრაკოვის, ვროცლავის, ტრუიმიასტოს, კატოვიცეს, პოზნანის, ლოძის, ლუბლინისა და შჩეცინის თანამედროვე საოფისე საერთო ფონდმა დაახლოებით 13 მლნ კვ. მეტრს მიაღწია. პირველი ნახევრის მიწოდების უდიდესი ნაწილი — 76% — ჯერ კიდევ პირველ კვარტალზე მოდიოდა, ნათქვამია აგვისტოს ანგარიშში Poland MarketBeat.

ლოგისტიკაში ვარშავა ასევე გახდა ევროპის ლიდერი განაკვეთების კვარტალური ზრდით: პლუს 4,8%. მილანმა და რომმა თითოეულმა 2,9% მოიმატა. მთლიანობაში ცენტრალურმა და აღმოსავლეთ ევროპამ აჩვენა ლოგისტიკური იჯარის 1,5%-იანი ზრდა კვარტალში, სამხრეთ ევროპამ — 2,4%-იანი.

პოლონეთისთვის საიჯარო განაკვეთების ზრდისა და შეზღუდული ახალი მიწოდების შერწყმა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. მშენებლობის მაღალი ღირებულება არსებული ხარისხიანი ობიექტების მფლობელებს ეხმარება მოლაპარაკებების პოზიციის შენარჩუნებაში, მაგრამ ამავდროულად ართულებს ახალი პროექტების დაწყებას დამქირავებლებთან წინასწარ დადებული ხელშეკრულებების გარეშე.

ლოგისტიკური ბაზარი საოფისეზე ნელა იზრდება

ევროპის ლოგისტიკური უძრავი ქონება იჯარაში ზედიზედ მეოთხე კვარტალია ძვირდება. მეორე კვარტალში ზრდამ შეადგინა 0,6%, ხოლო წელიწადში — 2,4%. ამასთან, წლიური ტემპი შენელდა წინა კვარტლის 3,1%-თან შედარებით.

მოთხოვნა თანამედროვე საწყობებზე მდგრადი რჩება, თუმცა ბაზრის რამდენიმეწლიანი სწრაფი გაფართოების შემდეგ დეველოპერები უფრო ფრთხილად ეკიდებიან მშენებლობას წინასწარი საიჯარო ხელშეკრულებების გარეშე. შეზღუდული სპეკულაციური მშენებლობა ხელს უწყობს მიწოდებისა და მოთხოვნის ბალანსის შენარჩუნებას.

კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთის 5,23%-მდე ზრდა აჩვენებს, რომ საწყობების საინვესტიციო ღირებულება ახლა უფრო მეტად არის დამოკიდებული დაფინანსების ღირებულებაზე. მზარდი იჯარაც კი არ იძლევა ობიექტის ფასის ზრდის გარანტიას, თუ ინვესტორები ამავდროულად ზრდიან მოთხოვნილ შემოსავლიანობას.

სავაჭრო ქუჩებმა ყველაზე სტაბილური შემოსავლიანობა აჩვენა

ევროპის მთავარ სავაჭრო ქუჩებზე საუკეთესო ფართებმა აჩვენა იჯარის მინიმალური კვარტალური ზრდა — 0,2%. 12 თვის განმავლობაში განაკვეთები 3%-ით გაიზარდა.

სტოკჰოლმი კვარტლის ყველაზე ძლიერ ბაზრებს შორის მოხვდა 2,3%-იანი ზრდით, მადრიდი — 2%-ით. Cushman & Wakefield-ის შერჩევაში არცერთ ბაზარს არ უჩვენებია განაკვეთების კლება.

ამასთან, კაპიტალიზაციის საშუალო განაკვეთი შენარჩუნდა 4,77%-ის დონეზე, მაშინ როდესაც ოფისები და ლოგისტიკა ზომიერ ზრდაზე გადავიდა. სავაჭრო უძრავი ქონება ამგვარად სამი სეგმენტიდან ყველაზე სტაბილური აღმოჩნდა საინვესტიციო შემოსავლიანობის მიხედვით მეორე კვარტალში.

პანდემიის პერიოდში მასშტაბური გადაფასებისა და ელექტრონული კომერციის სწრაფი გავრცელების შემდეგ, საუკეთესო სავაჭრო ქუჩებმა მიმზიდველობის ნაწილი აღიდგინა ტურიზმის, ცენტრალური რაიონების ვიზიტორების ზრდისა და ხარისხიანი ფართების შეზღუდული მიწოდების წყალობით.

ECB-მ ივნისში ფულის ღირებულება გაზარდა

საინვესტიციო განაკვეთების ცვლილება დაემთხვა მონეტარული პირობების გამკაცრებას. 11 ივნისს ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა სამივე ძირითადი განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. 17 ივნისიდან სადეპოზიტო განაკვეთი შეადგენს 2,25%-ს, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ს, ზღვრული დაკრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ს.

23 ივლისის სხდომაზე რეგულატორმა ისინი უცვლელად დატოვა. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა ხაზგასმით აღნიშნა, რომ შემდგომი გადაწყვეტილებები მიიღება სხდომიდან სხდომამდე, ინფლაციისა და შემოსული ეკონომიკური მონაცემების გათვალისწინებით.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზრისთვის საპროცენტო განაკვეთები მნიშვნელოვანია ერთდროულად რამდენიმე არხით. ისინი გავლენას ახდენს საბანკო სესხების ღირებულებაზე, სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობასა და ინვესტორების მიერ მოთხოვნილ რისკის პრემიაზე. თუ შედარებით უსაფრთხო ობლიგაციები იძლევა უფრო მაღალ შემოსავალს, უძრავმა ქონებამ ასევე უნდა შესთავაზოს ინვესტორს უფრო მიმზიდველი შემოსავლიანობა ან საიჯარო შემოსავლების ზრდის უფრო ძლიერი პოტენციალი.

ამიტომ ევროპულ ბაზარს შეუძლია ერთდროულად აჩვენოს იჯარის ზრდა და ზოგიერთი ობიექტის საანგარიშო ღირებულების კლება. საიჯარო ბაზარი განისაზღვრება ფართებისა და დამქირავებლების ბალანსით, ხოლო საინვესტიციო — ასევე კაპიტალის ღირებულებით.

ინვესტორები უფრო მომთხოვნი ხდებიან

ეს ცვლილება მეორე კვარტლის მონაცემების გამოქვეყნებამდე დაიწყო. European Investment Atlas-ში პირველი კვარტლისთვის Cushman & Wakefield აკვირდებოდა 119 ევროპულ ბაზარს და მათგან 56%-ს აფასებდა როგორც დაუფასებელს სამართლიანი ღირებულების საკუთარ მოდელთან მიმართებით. ამასთან, სამართლიანი ღირებულების ინდექსი 74-მდე შემცირდა ურისკო განაკვეთების ზრდისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთების შემდგომი კლების პოტენციალის შემცირების გამო.

კომპანია ბაზარს ახასიათებდა როგორც სტაბილიზაციის ეტაპზე მყოფს, ხოლო ლოგისტიკასა და სავაჭრო უძრავ ქონებას — როგორც ყველაზე მიმზიდველ სეგმენტებს მიმდინარე ფასისა და საბაზრო ციკლის კომბინაციით. ოფისებისთვის შედეგები სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული კონკრეტულ ლოკაციაზე, შენობის ხარისხსა და შემოსავლის ზრდის პერსპექტივებზე. ასეთი დასკვნა მოცემულია European Investment Atlas Q1 2026-ში.

მეორე კვარტლის მონაცემები აძლიერებს ამ ტენდენციას. ევროპული ბაზრების სამ მეოთხედზე მეტი კვლავ ინარჩუნებდა სტაბილურ კაპიტალიზაციის განაკვეთებს, მაგრამ იმ ბაზრების რაოდენობა, სადაც ისინი გაიზარდა, გაფართოვდა. ეს ჯერჯერობით არ ჰგავს ფასების ახალ მასშტაბურ კორექციას, თუმცა მოთხოვნილი შემოსავლიანობის თითქმის ავტომატური კლების პერიოდი დასრულდა.

იჯარის ზრდა ჯერჯერობით საუკეთესო ობიექტების ღირებულებას ინარჩუნებს

ხარისხიანი უძრავი ქონების მფლობელებისთვის დადებით ფაქტორად რჩება საიჯარო ზრდა. თუ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი საკმარისად სწრაფად იზრდება, მას შეუძლია ნაწილობრივ ან სრულად დააკომპენსიროს კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდა.

სწორედ ამიტომ უფრო მეტად დაცულია თანამედროვე ოფისები დეფიციტურ ცენტრალურ რაიონებში, ლოგისტიკური კომპლექსები უმსხვილეს სატრანსპორტო კვანძებთან და საუკეთესო ფართები ყველაზე ხალხმრავალ სავაჭრო ქუჩებზე. ასეთ აქტივებს აქვთ შესაძლებლობა გაზარდონ იჯარა და შეინარჩუნონ დამქირავებლები კაპიტალის უფრო მაღალი ღირებულების პირობებშიც კი.

მეორად ბაზარზე ვითარება უფრო რთულია. ძველ ოფისებს შეიძლება დასჭირდეს ხარჯები მოდერნიზაციასა და ენერგოეფექტურობის გაზრდაზე, ხოლო სუსტი ლოკაციები ყოველთვის არ იძლევა ხარჯების ზრდის დამქირავებლებზე გადატანის საშუალებას. ასეთი ობიექტებისთვის ინვესტორთა მიერ მოთხოვნილი შემოსავლიანობის ზრდა შესაძლოა უფრო მკვეთრად აისახოს ფასზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მეორე კვარტლის მაჩვენებლები ჯერ არ მიუთითებს ევროპული კომერციული უძრავი ქონების ახალ კრიზისზე, მაგრამ ადასტურებს საინვესტიციო ფასების აღდგენის ყველაზე მარტივი ეტაპის დასრულებას. ბაზარი სულ უფრო მეტად იყოფა: ხარისხიანი ფართების დეფიციტი საუკეთესო ობიექტების მფლობელებს იჯარის გაზრდის საშუალებას აძლევს, თუმცა კაპიტალის მაღალი ღირებულება ზღუდავს მათ შეფასებას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რომ კაპიტალიზაციის განაკვეთების ზრდა არ იქნას გაგებული, როგორც მოქმედი მესაკუთრის მდგომარეობის გაუმჯობესება: უცვლელი შემოსავლის პირობებში ეს ნიშნავს აქტივის უფრო დაბალ ფასს. უახლოეს კვარტლებში შედეგი განისაზღვრება იმით, შეძლებს თუ არა საიჯარო შემოსავლების ზრდა ინვესტორთა უფრო მაღალი მოთხოვნილი შემოსავლიანობის კომპენსირებას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ინვესტიციები ესპანეთის უძრავ ქონებაში: შემოსავლიანობა სეგმენტების მიხედვით

ბაზრის ყველაზე მომგებიან სეგმენტად ოფისები რჩება, თუმცა მათი შემოსავლიანობაც შემცირდა: 2025 წლის მეორე კვარტალში ის 11,5%-ს შეადგენდა, 2026 წელს კი — 10,9%-ს. კომერციული ფართების მაჩვენებელი 10,1-დან 9,9%-მდე შემცირდა, საცხოვრებელი ქონების — 7,2-დან 6,5%-მდე, ხოლო ავტოფარეხების — 6,7-დან 6%-მდე, Idealista-ს მონაცემებით.

კლება შეეხო ყველა ძირითად კატეგორიას. ამასთან, უძრავი ქონების ბაზარზე მინიმალური შემოსავლიანობაც კი — 6% ავტოფარეხების შემთხვევაში — კვლავ აღემატება ესპანეთის ათწლიანი სახელმწიფო ობლიგაციების მაჩვენებელს, რომელიც 3,4%-ს შეადგენს.

Idealista მთლიან რენტაბელობას ყიდვა-გაყიდვისა და გრძელვადიანი გაქირავების შეთავაზების ფასებზე დაყრდნობით ითვლის. გაანგარიშებაში არ შედის გადასახადები, შენახვისა და რემონტის ხარჯები, უმოქმედობის პერიოდები და მფლობელის სხვა დანახარჯები.

საცხოვრებელი ქონების შემოსავლიანობა ესპანეთში: მაჩვენებლები ქალაქების მიხედვით

2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებელი ქონების გაქირავების ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობა ესპანეთში ხაენში დაფიქსირდა — 7,4%. შემდეგ მოდის მურსია — 7,3% და სამორა — 7,2%. უელვასა და ლიეიდაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს საშუალოდ წლიური 7,1% მოაქვს, კასტელიონ-დე-ლა-პლანასა და სეგოვიაში — 7%. მელილიასა და ლუგოში მაჩვენებელი 6,7%-ს შეადგენს, ალმერიაში — 6,6%-ს, ხოლო სეუტაში — 6,5%-ს.

მინიმალური რენტაბელობა დაფიქსირდა სან-სებასტიანში — 3,4%. ა-კორუნიაში ის 4,1%-ს შეადგენს, პალმასა და პამპლონაში — 4,4-4,4%-ს. უძრავი ქონების შემოსავლიანობა მადრიდში 4,7%-ს აღწევს, ხოლო ბარსელონაში — 5,2%-ს.

სხვაობა ხაენსა და სან-სებასტიანს შორის 4 პროცენტულ პუნქტს შეადგენს. რეიტინგის სათავეში ჭარბობს რეგიონული ბაზრები. მადრიდი, ბარსელონა და სხვა ძვირადღირებული ქალაქები მათ საცხოვრებელ ქონებაში ინვესტიციების რენტაბელობით ჩამორჩებიან.

ქალაქებს შორის სხვაობა კომერციულ სეგმენტშიც არსებითია. მაგალითად, ფართების შემოსავლიანობა ლიეიდაში 11,2%-ს აღწევს, ტარაგონაში — 10,7%-ს, მურსიაში — 10,6%-ს. ამავდროულად, მადრიდში ასეთი ობიექტები 6,9%-ს იძლევა, პალმაში კი — 6,8%-ს.

ბინების გაქირავების შემოსავლიანობა ესპანეთში: სხვა ექსპერტების შეფასებები

Global Property Guide-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ ესპანეთში საცხოვრებელი ქონების მთლიანი შემოსავლიანობის კლებას 5,45%-დან 5,43%-მდე 2026 წლის იანვარ-ივნისში. განხილულ ბაზრებს შორის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი ბარსელონაში დაფიქსირდა — 7,4%, შემდეგ მოდის მურსია — 6,14%, ვალენსია — 5,99% და ალიკანტე — 5,96%.

კორდობაში შემოსავლიანობა ფასდება 5,22%-ად, სევილიაში — 5,2%-ად, ტენერიფეზე — 5,11%-ად, მადრიდში — 5,04%-ად. მალაგაში მაჩვენებელი 4,8%-ს შეადგენს, ხოლო კვლევაში ყველაზე დაბალი დონე პალმა-დე-მაიორკაში აღინიშნა — 4,41%. ცალკე სერვისს მოჰყავს მონაცემები ცენტრალურ რაიონებზე: ბარსელონის ეშამპლეში შემოსავლიანობა 6,33%-ს აღწევს, მადრიდის ცენტრში კი — 4,64%-ს.

ეს შედეგები განსხვავდება Idealista-ს შეფასებისგან. განსხვავება დაკავშირებულია კვლევის მეთოდოლოგიასთან და მოცვასთან. Global Property Guide ითვლის საშუალო მაჩვენებლებს ერთ, ორ და სამსაძინებლიანი ბინებისთვის, შერჩეულ ქალაქებში გაყიდვისა და გაქირავების მედიანური ფასების შედარებით. საფუძვლად გამოიყენება უძრავი ქონების განცხადებების მონაცემები. აღნიშნულია, რომ გადასახადების, რემონტის, უძრავი ქონების შენახვის, აგენტების საკომისიოებისა და სხვა ხარჯების შემდეგ წმინდა მაჩვენებელი ჩვეულებრივ დაახლოებით 1,5–2 პროცენტული პუნქტით დაბალი გამოდის.

კომერციული უძრავი ქონების შემოსავლიანობა ესპანეთში

ესპანეთის სავაჭრო ფართების სეგმენტში ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობა 2026 წლის მეორე კვარტალში ლიეიდაში დაფიქსირდა — 11,2%. ტარაგონაში მაჩვენებელმა 10,7%-ს მიაღწია, მურსიაში — 10,6%-ს, უელვაში — 10,5%-ს, სარაგოსაში — 10,1%-ს. ბარსელონაში ასეთ ობიექტებს საშუალოდ 8% მოჰქონდა, მადრიდში — 6,9%, პალმაში — 6,8%.

ოფისების ბაზარზეც ლიეიდა ლიდერობდა 10,2%-იანი რენტაბელობით. შემდეგ მოდიოდნენ სევილია — 9,9%, სარაგოსა — 9,7%, კასტელიონ-დე-ლა-პლანა — 8,3%, ვიტორია — 8,1%, ლას-პალმას-დე-გრან-კანარია და ლოგრონიო — 7,9-7,9%. ბარსელონაში ოფისების შემოსავლიანობა შეადგენდა 6,8%-ს, მალაგასა და ა-კორუნიაში — 6,2-6,2%-ს, მადრიდში — 5,9%-ს, პალმაში — 5,7%-ს. პროვინციების დედაქალაქების ნახევრისთვის Idealista მონაცემებს არ აქვეყნებს შეთავაზებების არასაკმარისი მოცულობის გამო.

ავტოფარეხებიდან მაქსიმალური შემოსავლიანობა დაფიქსირდა მურსიაში — 10,3%. კასტელიონ-დე-ლა-პლანაში მან 7,1% შეადგინა, ავილაში — 6,9%, ბარსელონაში — 6,7%, მადრიდში — 4,9%. ყველაზე დაბალი შედეგები აღინიშნა სალამანკაში — 2,8%, პალენსიაში — 3%, გრანადაში — 3,1%, პალმაში — 3,2% და ვალიადოლიდში — 3,3%. ამ ხუთ ქალაქში ავტოფარეხებს უფრო ნაკლები შემოსავალი მოაქვს, ვიდრე ესპანეთის ათწლიან სახელმწიფო ობლიგაციებს 3,4%-იანი შემოსავლიანობით.

ესპანეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების პერსპექტივები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ შემოსავლიანობის შემცირება ზრდის შეძენის ფასის, შენახვის ხარჯებისა და გაქირავების შერჩეული მოდელის მნიშვნელობას. ინვესტორებს უწევთ გაითვალისწინონ არა მხოლოდ პოტენციური მოგება, არამედ ადგილობრივი შეზღუდვებიც, განსაკუთრებით მოკლევადიანი განთავსების სეგმენტში.

ყველაზე მკაცრ კურსს ბარსელონა ატარებს. ტურისტულ ბინებზე ახალი ლიცენზიები იქ აღარ გაიცემა, ხოლო მოქმედი ნებართვების გაგრძელება დაახლოებით 10 000 ობიექტისთვის 2028 წლის ნოემბრის შემდეგ აღარ იგეგმება. შეზღუდვების გასაჩივრებას შეეცადნენ, თუმცა ესპანეთის საკონსტიტუციო სასამართლომ შესაბამისი ნორმები კანონიერად ცნო.

მორატორიუმები და კვოტები წესდება სხვა მუნიციპალიტეტებსა და რეგიონებშიც. მადრიდში შეზღუდვები მოქმედებს ისტორიულ ცენტრში, კანარის კუნძულებზე კი ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მუდმივი საცხოვრებლისთვის უნდა იყოს შენარჩუნებული.

ინვესტორებისთვის სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს ლიცენზიის მიღებისა და გაგრძელების შესაძლებლობა, ადგილობრივი წესები და საცხოვრებლის შემდგომი გამოყენების პერსპექტივები. ასეთ პირობებში გრძელვადიანი გაქირავება და შესასყიდად უფრო ხელმისაწვდომი ფასების მქონე ქალაქები შესაძლოა უფრო მდგრადი აღმოჩნდეს, ვიდრე გაზრდილი რეგულატორული რისკების მქონე ტურისტული ბაზრები.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-ს მიაღწია

ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი მეორე კვარტალში უფრო ძლიერი დინამიკით შევიდა, თუმცა შემდგომი აღდგენა თავდაპირველ მოლოდინებზე ნელი აღმოჩნდა. 25 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ინვესტორები არ ტოვებენ უძრავ ქონებას, თუმცა აქტივების შერჩევას უფრო მკაცრად მიუდგნენ და უპირატესობას ანიჭებენ მდგრადი შემოსავლის, გასაგები ფასისა და გრძელვადიანი მოთხოვნის მქონე ობიექტებს.

კვლევის საბოლოო მონაცემებით, მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ შეადგინა ივლისში გამოქვეყნებული წინასწარი შეფასების (€53 მლრდ) საპირისპიროდ. ზრდამ 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 7,7%-ს მიაღწია. იანვარ-ივნისში ინვესტიციებმა €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით მეტია. სხვაობა წინასწარ მონაცემებთან არსებითია: ივლისის შეფასება ითვალისწინებდა €103 მლრდ-ს და მხოლოდ 3%-იან ზრდას.

მონაცემების ზემოთ გადახედვის შემდეგაც კი, ბაზარს ყველგან აღდგენადი არ შეიძლება ეწოდოს. საბოლოო შერჩევაში შესული 19 ევროპული ქვეყნიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციების მოცულობა შემცირდა. ევროპის საშუალო მაჩვენებელი ცალკეულ ბაზრებს შორის არსებულ მკვეთრ სხვაობას ფარავს.

დიდი ბრიტანეთი შემცირდა, ესპანეთი და ჩრდილოეთ ევროპა დაჩქარდა

დიდმა ბრიტანეთმა ყველაზე დიდი უარყოფითი წვლილი შეიტანა საერთო ევროპულ დინამიკაში. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები იქ წლიურ ჭრილში 16%-ით შემცირდა, £21 მლრდ-მდე, ანუ დაახლოებით €24 მლრდ-მდე. ბრიტანული ვარდნის გამო ევროპულმა შედეგმა თითქმის €5 მლრდ დაკარგა.

ბელგიამ ასევე აჩვენა შესამჩნევი შემცირება. ამავდროულად, რამდენიმე ბაზარი საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა. ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთი ერთ-ერთ უმსხვილეს მზარდ ბაზრად დარჩა: მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

გერმანიამ და საფრანგეთმა მხოლოდ 3-3%-ით მოიმატეს. მათი საინვესტიციო აქტივობა კვლავ 21–36%-ით დაბალია ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე. საშუალოდ ევროპაში ხუთწლიანი ნორმიდან ჩამორჩენა დაახლოებით 7%-ს შეადგენს.

ამრიგად, საერთო 6,3%-იანი ზრდა არ ნიშნავს ევროპის სინქრონულ აღდგენას. მსხვილი ბაზრები სხვადასხვა სიჩქარით მოძრაობენ, ხოლო ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის ქვეყნებზე, სადაც ინვესტიციები შედარებით დაბალი ბაზიდან ან მსხვილი პორტფელური გარიგებების ხარჯზე იზრდება.

საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ ევროპული ინვესტიციების 29% მიიღო

კაპიტალის განაწილების ყველაზე მსხვილი მიმართულება საცხოვრებელთან დაკავშირებული ობიექტები გახდა. მრავალბინიან გასაქირავებელ საცხოვრებელზე, სპეციალურად აშენებულ სტუდენტურ საცხოვრებლებზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპის უძრავ ქონებაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

მოთხოვნას მხარს უჭერს შეზღუდული მიწოდება და საიჯარო შემოსავლების ზრდის პერსპექტივები. დამატებითი წვლილი შეიტანა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებებმა ესპანეთში, ფინეთში, საფრანგეთსა და პოლონეთში.

ევროპის, ახლო აღმოსავლეთისა და აფრიკის ცალკეული მონაცემები ადასტურებს კაპიტალის კონცენტრაციას ამ სეგმენტში. JLL-ის კვლევა საინვესტიციო საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობას €17,4 მლრდ-ად აფასებს — 49%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, რაც 2022 წლის შემდეგ მაქსიმალური კვარტალური შედეგია. ნახევარ წელიწადში ინვესტიციებმა €31,2 მლრდ შეადგინა, რაც 10%-იანი მატებაა.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა მრავალბინიანი გასაქირავებელი საცხოვრებელი: მეორე კვარტალში ასეთი გარიგებების მოცულობა 83%-ით გაიზარდა, €14,3 მლრდ-მდე. ამასთან, საცხოვრებელ სეგმენტში ოპერაციების რაოდენობა 19%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგების საშუალო ზომა €39 მლნ-დან €72 მლნ-მდე გაიზარდა. €100 მლნ-ზე ძვირადღირებულ გარიგებებზე მთლიანი მოცულობის 68% მოდიოდა. ეს აჩვენებს, რომ ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უზრუნველყოფილია მსხვილი პორტფელებითა და პლატფორმული შესყიდვებით, და არა მცირე გარიგებების რაოდენობის ზრდით.

ლოგისტიკამ მოცულობა დაკარგა, რითეილი 12%-ით შემცირდა

რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ლოგისტიკურმა უძრავმა ქონებამ უფრო სუსტი დინამიკა აჩვენა. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა.

კლება მოხდა წლის ერთ-ერთი უმსხვილესი გარიგების გათვალისწინებითაც კი — ფრანგული ლოგისტიკური პლატფორმის Proudreed-ის შესყიდვა დაახლოებით €2,3 მლრდ-ად. საწყობებზე გრძელვადიან მოთხოვნას ხელს უწყობს ელექტრონული კომერციის განვითარება და მიწოდების ჯაჭვების გარდაქმნა, თუმცა ინვესტორები უფრო ყურადღებით ეკიდებიან ფასებსა და შენობების ხარისხს.

ინვესტიციები სავაჭრო უძრავ ქონებაში 12%-ით შემცირდა 2025 წლის ძლიერი პირველი ნახევარწლიური პერიოდის შემდეგ. ამასთან, საუკეთესო ლოკაციებში არსებული მსხვილი ობიექტები კვლავ პოულობენ მყიდველებს. გამორჩეულ ოპერაციებს შორისაა — მილანის ვია მონტენაპოლეონეზე Palazzo del Monte-ს 80%-ის გაყიდვა დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად, შენობა პარიზში ელისეს მინდვრების გამზირზე €402 მლნ-ად, სავაჭრო ცენტრი Merry Hill დიდ ბრიტანეთში €331 მლნ-ად და Islazul მადრიდში €329 მლნ-ად.

ეს გარიგებები აძლიერებს განსხვავებას პირველხარისხოვან და მეორად ობიექტებს შორის. ლიკვიდური შენობები ძლიერი მოიჯარეებითა და კარგი ლოკაციებით კვლავ იზიდავს კაპიტალს, მაშინ როცა რეკონსტრუქციაზე, ენერგომოდერნიზაციასა თუ ფართების ხელახალ გაქირავებაზე დიდი ხარჯების მქონე ობიექტების გაყიდვა უფრო რთულდება.

საერთაშორისო კაპიტალი გარიგებების დაახლოებით 45%-ს აფორმებს

ტრანსსასაზღვრო ინვესტიციებმა პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპული მოცულობის დაახლოებით 45% შეადგინა, რაც ისტორიული საზომებით შედარებით დაბალ მაჩვენებლად რჩება.

აშშ-ის, კანადისა და სინგაპურის ინვესტორებმა აქტივობა შეამცირეს. ამერიკულმა კაპიტალმა ამასთან შეინარჩუნა პირველი ადგილი სახსრების უცხოურ წყაროებს შორის. ევროპელ ინვესტორებს შორის საშინაო ბაზრების გარეთ შედარებით მაღალ აქტივობას ნიდერლანდებისა და საფრანგეთის კომპანიები და ფონდები აჩვენებდნენ.

ტრანსსასაზღვრო აქტივობის შესუსტება ზრდის ცალკეული ბაზრების დამოკიდებულებას შიდა კაპიტალზე. ამავდროულად, მსხვილი გარიგებები აჩვენებს, რომ თანხები ხარისხიანი ობიექტებისთვის ხელმისაწვდომი რჩება.

ECB-ის განაკვეთები უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას ზღუდავს

დაფინანსების ღირებულება ევროპული ბაზრის ერთ-ერთ საკვანძო შეზღუდვად რჩება. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ოვერნაიტ კრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე.

განაკვეთების ამჟამინდელი დონე 11 ივნისის გადაწყვეტილების შემდეგ ჩამოყალიბდა, როდესაც რეგულატორმა ინფლაციური წნეხის გაძლიერების გამო სამივე განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-მდე 17 ივნისიდან გაიზარდა.

უძრავი ქონებისთვის ამას პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს. რაც უფრო მაღალია ნასესხები სახსრების ღირებულება და სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობა, მით მეტ შემოსავლიანობას ითხოვენ ინვესტორები ჩვეულებრივ უძრავი ქონებისგან. უცვლელი საიჯარო შემოსავლის პირობებში ეს ზღუდავს ფასს, რომლის გადასახდელადაც მყიდველი მზად არის ობიექტისთვის.

უძრავი ქონების შემოსავლიანობა, ანუ კაპიტალიზაციის განაკვეთი, აჩვენებს ობიექტის შემოსავლისა და მისი საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას. მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შემცირება უცვლელი იჯარის დროს შენობის ფასის ზრდას იწვევს. მიმდინარე პირობებში ასეთი განაკვეთების მასშტაბური შემცირება ჯერჯერობით არ ხდება.

ევროზონაში ინფლაცია კვლავ მიუახლოვდა 3%-ს

მაკროეკონომიკური ვითარება ასევე არ იძლევა იაფი დაფინანსების სწრაფი დაბრუნების მოლოდინის საფუძველს. Eurostat-ის მონაცემები მეორე კვარტლის მშპ-ის შესახებ აჩვენებს, რომ ევროზონის ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროკავშირის ეკონომიკა — 0,5%-ით. წლიურ გამოხატულებაში ზრდამ შესაბამისად 1% და 1,2% შეადგინა.

წლიური ინფლაცია ევროზონაში ივლისში 2,9%-მდე გაიზარდა ივნისის 2,8%-დან, ხოლო ევროკავშირში — 3%-მდე 2,9%-დან. ამას ადასტურებს 19 აგვისტოს გამოქვეყნებული ივლისის ინფლაციის საბოლოო გაანგარიშება.

ინფლაცია ევროზონაში რჩება ECB-ის საშუალოვადიან 2%-იან მიზანზე მაღლა. უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს გაურკვევლობას განაკვეთების შემდგომი ტრაექტორიის მიმართ: ეკონომიკური ზრდა მხარს უჭერს მოიჯარეებსა და ფართებზე მოთხოვნას, მაგრამ კაპიტალის მაღალი ღირებულება აკავებს საინვესტიციო შეფასებების ზრდას.

საუკეთესო ობიექტებზე ფასები ჯერჯერობით სტაბილური რჩება

მიმდინარე საინვესტიციო ციკლის მთავარი ცვლილება მდგომარეობს არა იმდენად ხელმისაწვდომი კაპიტალის რაოდენობაში, რამდენადაც ობიექტებისადმი მოთხოვნებში.

უპირატესობას იღებს პირველხარისხოვანი უძრავი ქონება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებით, მდგრადი მოიჯარეებით, თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურითა და ახალი მიწოდების შეზღუდული კონკურენციით. მეორად შენობებს მყიდველთა არსებითად უფრო ვიწრო წრისთვის უწევთ კონკურენცია.

კაპიტალიზაციის განაკვეთების სწრაფი შემცირების მოლოდინი, რასაც ავტომატურად შეეძლო უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდა, შესუსტდა. უახლოესი 12 თვისთვის საბაზისო სცენარი ითვალისწინებს პირველხარისხოვანი ობიექტების ძირითადად სტაბილურ შემოსავლიანობას, თანაც ცალკეული შემცირება შესაძლებელია პირველ რიგში ყველაზე ხარისხიანი უძრავი ქონებისთვის.

შესაბამისად, ინვესტორებისთვის შემოსავლიანობის მთავარი წყარო ხდება იჯარის ზრდა, ობიექტის მართვა და აქტივების მიმზიდველ ფასად შეძენა, და არა მთლიანად უძრავი ქონების ღირებულების საერთო ზრდა.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა შესაძლოა €251 მლრდ-ს მიაღწიოს

მეორე ნახევარწლიური პერიოდის პროგნოზი გარიგებების შემდგომ ზრდას ვარაუდობს, თუმცა მკვეთრი დაჩქარების გარეშე. ოპერაციების ნაწილი არ გაუქმებულა, არამედ გადაიდო, ამიტომ დაუსრულებელი გარიგებების უკვე ფორმირებულ პორტფელს შეუძლია მხარი დაუჭიროს მესამე და მეოთხე კვარტლების შედეგებს.

მთლიანი 2026 წლის განმავლობაში ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობა პროგნოზირებულია დაახლოებით €251 მლრდ-ის დონეზე, რაც წლიურ ჭრილში 11%-იან ზრდას შეესაბამება. 2027 წელს მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ 17%-ით გაიზარდოს, €297 მლრდ-მდე.

ასეთი სცენარის რეალიზაციაც კი არ დააბრუნებს ბაზარს თანაბარ ზრდაზე. ინვესტიციები კვლავ კონცენტრირდება იქ, სადაც მყიდველები ხედავენ მდგრად ფულად ნაკადს, მიწოდების დეფიციტსა და რისკის გასაგებ დონეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, კვარტალში €54 მლრდ-მდე და ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-მდე ზრდა წინასწარ შეფასებებზე ძლიერად გამოიყურება, თუმცა ბაზრის სტრუქტურა არაერთგვაროვანი რჩება. დაკვირვების ქვეშ მყოფი ქვეყნების უმეტესობას წლიური ზრდა არ უჩვენებია, ტრანსსასაზღვრო კაპიტალი ისტორიულ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დაფინანსების მაღალი ღირებულება აქტივების გადაფასებას ზღუდავს. ამიტომ გარიგებების საერთო მოცულობის გაზრდა ჯერჯერობით უფრო მართებულია განვიხილოთ როგორც შერჩევითი აღდგენა: მოგებაში რჩება უპირველეს ყოვლისა ბაზრები და ობიექტები მდგრადი იჯარით, შეზღუდული მიწოდებითა და დამატებითი ინვესტიციების დაბალი საჭიროებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროპის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიცია განხორციელდა ევროპულ უძრავ ქონებაში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 7,7%-ით მეტია 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით.

რამდენი შეადგინა ინვესტიციებმა 2026 წლის პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში?

პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ინვესტიციების მოცულობამ €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს.

რატომ გვხვდება ციფრი €53 მლრდ?

€53 მლრდ იყო მეორე კვარტლის წინასწარი შეფასება, რომელიც ივლისში გამოქვეყნდა. 25 აგვისტოს საბოლოო ანგარიშში მაჩვენებელი €54 მლრდ-მდე დაკორექტირდა.

ევროპის უძრავი ქონების რომელი ბაზრები იზრდებოდა ყველაზე სწრაფად?

პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთში მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

რომელი უძრავი ქონება იზიდავს ყველაზე მეტ კაპიტალს?

ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ობიექტებზე, მათ შორის მრავალბინიან გასაქირავებელ და სტუდენტურ საცხოვრებელზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე, ევროპაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

რა ხდება ლოგისტიკურ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით?

ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა. სტრუქტურული მოთხოვნა შენარჩუნებულია, თუმცა ინვესტორები უფრო მკაცრად აფასებენ ობიექტების ფასებსა და ხარისხს.

რატომ არის ECB-ის განაკვეთები მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზრისთვის?

მაღალი განაკვეთები ზრდის სასესხო დაფინანსების ღირებულებას და ზრდის მინიმალურ შემოსავლიანობას, რომელსაც ინვესტორები ობიექტებისგან ითხოვენ. ეს ზღუდავს ფასების ზრდას მდგრადი იჯარის პირობებშიც კი.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

მიმდინარე პროგნოზი 2026 წლის განმავლობაში დაახლოებით €251 მლრდ-ის ინვესტიციებს ითვალისწინებს, ხოლო 2027 წელს — €297 მლრდ-ს.

აღდგა თუ არა ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი?

ჯერჯერობით მხოლოდ ნაწილობრივ. გარიგებების საერთო მოცულობა იზრდება, მაგრამ დაკვირვების ქვეშ მყოფი 19 ბაზრიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები შემცირდა. აღდგენა რჩება კონცენტრირებული ცალკეულ ქვეყნებში, სეგმენტებსა და მსხვილ ხარისხიან ობიექტებში.