ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-ს მიაღწია

ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი მეორე კვარტალში უფრო ძლიერი დინამიკით შევიდა, თუმცა შემდგომი აღდგენა თავდაპირველ მოლოდინებზე ნელი აღმოჩნდა. 25 აგვისტოს გამოქვეყნებულ Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe-ის კვლევაში ნათქვამია, რომ ინვესტორები არ ტოვებენ უძრავ ქონებას, თუმცა აქტივების შერჩევას უფრო მკაცრად მიუდგნენ და უპირატესობას ანიჭებენ მდგრადი შემოსავლის, გასაგები ფასისა და გრძელვადიანი მოთხოვნის მქონე ობიექტებს.

კვლევის საბოლოო მონაცემებით, მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ შეადგინა ივლისში გამოქვეყნებული წინასწარი შეფასების (€53 მლრდ) საპირისპიროდ. ზრდამ 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 7,7%-ს მიაღწია. იანვარ-ივნისში ინვესტიციებმა €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით მეტია. სხვაობა წინასწარ მონაცემებთან არსებითია: ივლისის შეფასება ითვალისწინებდა €103 მლრდ-ს და მხოლოდ 3%-იან ზრდას.

მონაცემების ზემოთ გადახედვის შემდეგაც კი, ბაზარს ყველგან აღდგენადი არ შეიძლება ეწოდოს. საბოლოო შერჩევაში შესული 19 ევროპული ქვეყნიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციების მოცულობა შემცირდა. ევროპის საშუალო მაჩვენებელი ცალკეულ ბაზრებს შორის არსებულ მკვეთრ სხვაობას ფარავს.

დიდი ბრიტანეთი შემცირდა, ესპანეთი და ჩრდილოეთ ევროპა დაჩქარდა

დიდმა ბრიტანეთმა ყველაზე დიდი უარყოფითი წვლილი შეიტანა საერთო ევროპულ დინამიკაში. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები იქ წლიურ ჭრილში 16%-ით შემცირდა, £21 მლრდ-მდე, ანუ დაახლოებით €24 მლრდ-მდე. ბრიტანული ვარდნის გამო ევროპულმა შედეგმა თითქმის €5 მლრდ დაკარგა.

ბელგიამ ასევე აჩვენა შესამჩნევი შემცირება. ამავდროულად, რამდენიმე ბაზარი საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა. ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთი ერთ-ერთ უმსხვილეს მზარდ ბაზრად დარჩა: მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

გერმანიამ და საფრანგეთმა მხოლოდ 3-3%-ით მოიმატეს. მათი საინვესტიციო აქტივობა კვლავ 21–36%-ით დაბალია ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე. საშუალოდ ევროპაში ხუთწლიანი ნორმიდან ჩამორჩენა დაახლოებით 7%-ს შეადგენს.

ამრიგად, საერთო 6,3%-იანი ზრდა არ ნიშნავს ევროპის სინქრონულ აღდგენას. მსხვილი ბაზრები სხვადასხვა სიჩქარით მოძრაობენ, ხოლო ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის ქვეყნებზე, სადაც ინვესტიციები შედარებით დაბალი ბაზიდან ან მსხვილი პორტფელური გარიგებების ხარჯზე იზრდება.

საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ ევროპული ინვესტიციების 29% მიიღო

კაპიტალის განაწილების ყველაზე მსხვილი მიმართულება საცხოვრებელთან დაკავშირებული ობიექტები გახდა. მრავალბინიან გასაქირავებელ საცხოვრებელზე, სპეციალურად აშენებულ სტუდენტურ საცხოვრებლებზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპის უძრავ ქონებაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

მოთხოვნას მხარს უჭერს შეზღუდული მიწოდება და საიჯარო შემოსავლების ზრდის პერსპექტივები. დამატებითი წვლილი შეიტანა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებებმა ესპანეთში, ფინეთში, საფრანგეთსა და პოლონეთში.

ევროპის, ახლო აღმოსავლეთისა და აფრიკის ცალკეული მონაცემები ადასტურებს კაპიტალის კონცენტრაციას ამ სეგმენტში. JLL-ის კვლევა საინვესტიციო საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ მეორე კვარტალში გარიგებების მოცულობას €17,4 მლრდ-ად აფასებს — 49%-ით მეტი წინა წელთან შედარებით, რაც 2022 წლის შემდეგ მაქსიმალური კვარტალური შედეგია. ნახევარ წელიწადში ინვესტიციებმა €31,2 მლრდ შეადგინა, რაც 10%-იანი მატებაა.

განსაკუთრებით სწრაფად იზრდებოდა მრავალბინიანი გასაქირავებელი საცხოვრებელი: მეორე კვარტალში ასეთი გარიგებების მოცულობა 83%-ით გაიზარდა, €14,3 მლრდ-მდე. ამასთან, საცხოვრებელ სეგმენტში ოპერაციების რაოდენობა 19%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგების საშუალო ზომა €39 მლნ-დან €72 მლნ-მდე გაიზარდა. €100 მლნ-ზე ძვირადღირებულ გარიგებებზე მთლიანი მოცულობის 68% მოდიოდა. ეს აჩვენებს, რომ ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი უზრუნველყოფილია მსხვილი პორტფელებითა და პლატფორმული შესყიდვებით, და არა მცირე გარიგებების რაოდენობის ზრდით.

ლოგისტიკამ მოცულობა დაკარგა, რითეილი 12%-ით შემცირდა

რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ლოგისტიკურმა უძრავმა ქონებამ უფრო სუსტი დინამიკა აჩვენა. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა.

კლება მოხდა წლის ერთ-ერთი უმსხვილესი გარიგების გათვალისწინებითაც კი — ფრანგული ლოგისტიკური პლატფორმის Proudreed-ის შესყიდვა დაახლოებით €2,3 მლრდ-ად. საწყობებზე გრძელვადიან მოთხოვნას ხელს უწყობს ელექტრონული კომერციის განვითარება და მიწოდების ჯაჭვების გარდაქმნა, თუმცა ინვესტორები უფრო ყურადღებით ეკიდებიან ფასებსა და შენობების ხარისხს.

ინვესტიციები სავაჭრო უძრავ ქონებაში 12%-ით შემცირდა 2025 წლის ძლიერი პირველი ნახევარწლიური პერიოდის შემდეგ. ამასთან, საუკეთესო ლოკაციებში არსებული მსხვილი ობიექტები კვლავ პოულობენ მყიდველებს. გამორჩეულ ოპერაციებს შორისაა — მილანის ვია მონტენაპოლეონეზე Palazzo del Monte-ს 80%-ის გაყიდვა დაახლოებით €1,2 მლრდ-ად, შენობა პარიზში ელისეს მინდვრების გამზირზე €402 მლნ-ად, სავაჭრო ცენტრი Merry Hill დიდ ბრიტანეთში €331 მლნ-ად და Islazul მადრიდში €329 მლნ-ად.

ეს გარიგებები აძლიერებს განსხვავებას პირველხარისხოვან და მეორად ობიექტებს შორის. ლიკვიდური შენობები ძლიერი მოიჯარეებითა და კარგი ლოკაციებით კვლავ იზიდავს კაპიტალს, მაშინ როცა რეკონსტრუქციაზე, ენერგომოდერნიზაციასა თუ ფართების ხელახალ გაქირავებაზე დიდი ხარჯების მქონე ობიექტების გაყიდვა უფრო რთულდება.

საერთაშორისო კაპიტალი გარიგებების დაახლოებით 45%-ს აფორმებს

ტრანსსასაზღვრო ინვესტიციებმა პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ევროპული მოცულობის დაახლოებით 45% შეადგინა, რაც ისტორიული საზომებით შედარებით დაბალ მაჩვენებლად რჩება.

აშშ-ის, კანადისა და სინგაპურის ინვესტორებმა აქტივობა შეამცირეს. ამერიკულმა კაპიტალმა ამასთან შეინარჩუნა პირველი ადგილი სახსრების უცხოურ წყაროებს შორის. ევროპელ ინვესტორებს შორის საშინაო ბაზრების გარეთ შედარებით მაღალ აქტივობას ნიდერლანდებისა და საფრანგეთის კომპანიები და ფონდები აჩვენებდნენ.

ტრანსსასაზღვრო აქტივობის შესუსტება ზრდის ცალკეული ბაზრების დამოკიდებულებას შიდა კაპიტალზე. ამავდროულად, მსხვილი გარიგებები აჩვენებს, რომ თანხები ხარისხიანი ობიექტებისთვის ხელმისაწვდომი რჩება.

ECB-ის განაკვეთები უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას ზღუდავს

დაფინანსების ღირებულება ევროპული ბაზრის ერთ-ერთ საკვანძო შეზღუდვად რჩება. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ოვერნაიტ კრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე.

განაკვეთების ამჟამინდელი დონე 11 ივნისის გადაწყვეტილების შემდეგ ჩამოყალიბდა, როდესაც რეგულატორმა ინფლაციური წნეხის გაძლიერების გამო სამივე განაკვეთი 25 საბაზისო პუნქტით გაზარდა. დეპოზიტების განაკვეთი 2,25%-მდე 17 ივნისიდან გაიზარდა.

უძრავი ქონებისთვის ამას პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს. რაც უფრო მაღალია ნასესხები სახსრების ღირებულება და სახელმწიფო ობლიგაციების შემოსავლიანობა, მით მეტ შემოსავლიანობას ითხოვენ ინვესტორები ჩვეულებრივ უძრავი ქონებისგან. უცვლელი საიჯარო შემოსავლის პირობებში ეს ზღუდავს ფასს, რომლის გადასახდელადაც მყიდველი მზად არის ობიექტისთვის.

უძრავი ქონების შემოსავლიანობა, ანუ კაპიტალიზაციის განაკვეთი, აჩვენებს ობიექტის შემოსავლისა და მისი საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას. მოთხოვნილი შემოსავლიანობის შემცირება უცვლელი იჯარის დროს შენობის ფასის ზრდას იწვევს. მიმდინარე პირობებში ასეთი განაკვეთების მასშტაბური შემცირება ჯერჯერობით არ ხდება.

ევროზონაში ინფლაცია კვლავ მიუახლოვდა 3%-ს

მაკროეკონომიკური ვითარება ასევე არ იძლევა იაფი დაფინანსების სწრაფი დაბრუნების მოლოდინის საფუძველს. Eurostat-ის მონაცემები მეორე კვარტლის მშპ-ის შესახებ აჩვენებს, რომ ევროზონის ეკონომიკა წინა კვარტალთან შედარებით 0,4%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროკავშირის ეკონომიკა — 0,5%-ით. წლიურ გამოხატულებაში ზრდამ შესაბამისად 1% და 1,2% შეადგინა.

წლიური ინფლაცია ევროზონაში ივლისში 2,9%-მდე გაიზარდა ივნისის 2,8%-დან, ხოლო ევროკავშირში — 3%-მდე 2,9%-დან. ამას ადასტურებს 19 აგვისტოს გამოქვეყნებული ივლისის ინფლაციის საბოლოო გაანგარიშება.

ინფლაცია ევროზონაში რჩება ECB-ის საშუალოვადიან 2%-იან მიზანზე მაღლა. უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს გაურკვევლობას განაკვეთების შემდგომი ტრაექტორიის მიმართ: ეკონომიკური ზრდა მხარს უჭერს მოიჯარეებსა და ფართებზე მოთხოვნას, მაგრამ კაპიტალის მაღალი ღირებულება აკავებს საინვესტიციო შეფასებების ზრდას.

საუკეთესო ობიექტებზე ფასები ჯერჯერობით სტაბილური რჩება

მიმდინარე საინვესტიციო ციკლის მთავარი ცვლილება მდგომარეობს არა იმდენად ხელმისაწვდომი კაპიტალის რაოდენობაში, რამდენადაც ობიექტებისადმი მოთხოვნებში.

უპირატესობას იღებს პირველხარისხოვანი უძრავი ქონება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებით, მდგრადი მოიჯარეებით, თანამედროვე საინჟინრო ინფრასტრუქტურითა და ახალი მიწოდების შეზღუდული კონკურენციით. მეორად შენობებს მყიდველთა არსებითად უფრო ვიწრო წრისთვის უწევთ კონკურენცია.

კაპიტალიზაციის განაკვეთების სწრაფი შემცირების მოლოდინი, რასაც ავტომატურად შეეძლო უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდა, შესუსტდა. უახლოესი 12 თვისთვის საბაზისო სცენარი ითვალისწინებს პირველხარისხოვანი ობიექტების ძირითადად სტაბილურ შემოსავლიანობას, თანაც ცალკეული შემცირება შესაძლებელია პირველ რიგში ყველაზე ხარისხიანი უძრავი ქონებისთვის.

შესაბამისად, ინვესტორებისთვის შემოსავლიანობის მთავარი წყარო ხდება იჯარის ზრდა, ობიექტის მართვა და აქტივების მიმზიდველ ფასად შეძენა, და არა მთლიანად უძრავი ქონების ღირებულების საერთო ზრდა.

ევროპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა შესაძლოა €251 მლრდ-ს მიაღწიოს

მეორე ნახევარწლიური პერიოდის პროგნოზი გარიგებების შემდგომ ზრდას ვარაუდობს, თუმცა მკვეთრი დაჩქარების გარეშე. ოპერაციების ნაწილი არ გაუქმებულა, არამედ გადაიდო, ამიტომ დაუსრულებელი გარიგებების უკვე ფორმირებულ პორტფელს შეუძლია მხარი დაუჭიროს მესამე და მეოთხე კვარტლების შედეგებს.

მთლიანი 2026 წლის განმავლობაში ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობა პროგნოზირებულია დაახლოებით €251 მლრდ-ის დონეზე, რაც წლიურ ჭრილში 11%-იან ზრდას შეესაბამება. 2027 წელს მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ 17%-ით გაიზარდოს, €297 მლრდ-მდე.

ასეთი სცენარის რეალიზაციაც კი არ დააბრუნებს ბაზარს თანაბარ ზრდაზე. ინვესტიციები კვლავ კონცენტრირდება იქ, სადაც მყიდველები ხედავენ მდგრად ფულად ნაკადს, მიწოდების დეფიციტსა და რისკის გასაგებ დონეს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, კვარტალში €54 მლრდ-მდე და ნახევარ წელიწადში €106 მლრდ-მდე ზრდა წინასწარ შეფასებებზე ძლიერად გამოიყურება, თუმცა ბაზრის სტრუქტურა არაერთგვაროვანი რჩება. დაკვირვების ქვეშ მყოფი ქვეყნების უმეტესობას წლიური ზრდა არ უჩვენებია, ტრანსსასაზღვრო კაპიტალი ისტორიულ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დაფინანსების მაღალი ღირებულება აქტივების გადაფასებას ზღუდავს. ამიტომ გარიგებების საერთო მოცულობის გაზრდა ჯერჯერობით უფრო მართებულია განვიხილოთ როგორც შერჩევითი აღდგენა: მოგებაში რჩება უპირველეს ყოვლისა ბაზრები და ობიექტები მდგრადი იჯარით, შეზღუდული მიწოდებითა და დამატებითი ინვესტიციების დაბალი საჭიროებით.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროპის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიცია განხორციელდა ევროპულ უძრავ ქონებაში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

გარიგებების მოცულობამ €54 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 7,7%-ით მეტია 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით.

რამდენი შეადგინა ინვესტიციებმა 2026 წლის პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში?

პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ინვესტიციების მოცულობამ €106 მლრდ შეადგინა, რაც 6,3%-ით აღემატება წინა წლის მაჩვენებელს.

რატომ გვხვდება ციფრი €53 მლრდ?

€53 მლრდ იყო მეორე კვარტლის წინასწარი შეფასება, რომელიც ივლისში გამოქვეყნდა. 25 აგვისტოს საბოლოო ანგარიშში მაჩვენებელი €54 მლრდ-მდე დაკორექტირდა.

ევროპის უძრავი ქონების რომელი ბაზრები იზრდებოდა ყველაზე სწრაფად?

პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები ფინეთში დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, პოლონეთში — 93%-ით, შვედეთში — 80%-ით. ესპანეთში მოცულობა 60%-ით გაიზარდა, €12,5 მლრდ-მდე.

რომელი უძრავი ქონება იზიდავს ყველაზე მეტ კაპიტალს?

ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის განკუთვნილ საცხოვრებელ ობიექტებზე, მათ შორის მრავალბინიან გასაქირავებელ და სტუდენტურ საცხოვრებელზე, მოხუცთა თავშესაფრებსა და ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე, ევროპაში განხორციელებული ყველა დაბანდების 29% მოდიოდა.

რა ხდება ლოგისტიკურ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით?

ინვესტიციები ევროპულ სამრეწველო და ლოგისტიკურ ობიექტებში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში წლიურ ჭრილში დაახლოებით 7%-ით შემცირდა. სტრუქტურული მოთხოვნა შენარჩუნებულია, თუმცა ინვესტორები უფრო მკაცრად აფასებენ ობიექტების ფასებსა და ხარისხს.

რატომ არის ECB-ის განაკვეთები მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზრისთვის?

მაღალი განაკვეთები ზრდის სასესხო დაფინანსების ღირებულებას და ზრდის მინიმალურ შემოსავლიანობას, რომელსაც ინვესტორები ობიექტებისგან ითხოვენ. ეს ზღუდავს ფასების ზრდას მდგრადი იჯარის პირობებშიც კი.

რა მოცულობის ინვესტიციებია მოსალოდნელი 2026 წლის შედეგებით?

მიმდინარე პროგნოზი 2026 წლის განმავლობაში დაახლოებით €251 მლრდ-ის ინვესტიციებს ითვალისწინებს, ხოლო 2027 წელს — €297 მლრდ-ს.

აღდგა თუ არა ევროპული უძრავი ქონების ბაზარი?

ჯერჯერობით მხოლოდ ნაწილობრივ. გარიგებების საერთო მოცულობა იზრდება, მაგრამ დაკვირვების ქვეშ მყოფი 19 ბაზრიდან 11-ში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ინვესტიციები შემცირდა. აღდგენა რჩება კონცენტრირებული ცალკეულ ქვეყნებში, სეგმენტებსა და მსხვილ ხარისხიან ობიექტებში.

უძრავი ქონების გარიგებებმა €22 მლრდ-ს მიაღწია

ივლისში ოთხ ბაზარზე დაიდო უძრავი ქონების 68 მსხვილი გარიგება, რომელთა ჯამურმა ღირებულებამ დაახლოებით €2,4 მლრდ შეადგინა. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში საინვესტიციო ბრუნვამ €22 მლრდ-ს მიაღწია წინა წლის ანალოგიური პერიოდის დაახლოებით €19 მლრდ-თან შედარებით. ბოლო 12 თვის განმავლობაში მოცულობამ შეადგინა €37,1 მლრდ, რაც გამომდინარეობს Colliers Research-ის აგვისტოს მიმოხილვიდან. რეგიონული სტატისტიკა ითვალისწინებს €5 მლნ-ზე მეტი ღირებულების საინვესტიციო გარიგებებს და მოიცავს შვედეთს, ნორვეგიას, ფინეთსა და დანიას; ისლანდია ამ მაჩვენებლებში არ შედის.

ბოლო 12 თვის განმავლობაში შვედეთზე მოდიოდა €18,3 მლრდ, ანუ მთლიანი ბრუნვის დაახლოებით 49%. ნორვეგიის წილმა შეადგინა €7 მლრდ, დანიის — €6,1 მლრდ, ხოლო ფინეთის — €5,7 მლრდ. ამგვარად, შვედეთის ბაზარი თითქმის სამჯერ აღემატება ფინეთისას და რეგიონში ლიკვიდურობის მთავარ წყაროდ რჩება.

ივლისი შესამჩნევად სუსტი აღმოჩნდა ივნისთან შედარებით. შვედეთში განხორციელდა 29 გარიგება დაახლოებით €1,4 მლრდ-ზე, ნორვეგიაში — 18 გარიგება €0,5 მლრდ-ზე, დანიაში — 11 გარიგება €0,3 მლრდ-ზე, ხოლო ფინეთში — ათი გარიგება დაახლოებით €0,1 მლრდ-ზე. თვიური ბრუნვის შემცირებას პირველი შვიდი თვის დადებითი შედეგი არ შეუცვლია, მაგრამ აჩვენა სტატისტიკის დამოკიდებულება რამდენიმე მსხვილ ტრანზაქციაზე.

ეს დამოკიდებულება განსაკუთრებით თვალსაჩინოა ბოლო 12 თვის უმსხვილესი ოპერაციების ჩამონათვალში. მათ შორისაა SBB-ის საზოგადოებრივი უძრავი ქონების პორტფელის გადაცემა კომპანია PPI-სთვის საბაზისო ღირებულებით დაახლოებით 32 მლრდ შვედური კრონა, Wihlborgs-ის შეთანხმება Castellum-ის პორტფელის შესყიდვაზე 13,3 მლრდ კრონად და ფინური საცხოვრებელი პორტფელი €900 მლნ-ის ღირებულებით. რამდენიმე ასეთ ტრანზაქციას შეუძლია არსებითად შეცვალოს ჩრდილოეთ ევროპის მცირე ბაზრების წლიური მაჩვენებლები.

შვედეთი რეგიონის უდიდეს ბაზრად რჩება

იანვარ-ივლისში საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ შვედეთში 124,9 მლრდ შვედურ კრონას მიაღწია, რაც 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 31%-ით მეტია. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა 203,7 მლრდ კრონა. ივლისში დაიდო 29 გარიგება 15,3 მლრდ კრონის ღირებულებით, თუმცა თავად ამ თვის შედეგი 21%-ით დაბალი აღმოჩნდა, ვიდრე გასული წლის ივლისში.

ბოლო 12 თვის ბრუნვის 38% სტოკჰოლმმა უზრუნველყო. სკონეს წილმა შეადგინა 19%, ვესტრა-გიოტალანდის — 12%. უცხოელმა ინვესტორებმა შესყიდვების 27% შეადგინეს, ხოლო უცხოელმა მფლობელებმა — გაყიდვების 16%. ამ მაჩვენებლებს შორის სხვაობა მიუთითებს უცხოური კაპიტალის წმინდა შემოდინებაზე ქვეყნის მსხვილ საინვესტიციო უძრავ ქონებაში განსახილველ პერიოდში.

ივლისის ერთ-ერთი უმსხვილესი ოპერაცია გახდა საცხოვრებელი პროექტ Norrbodahöjden-ის გაყიდვა უპლანდს-ბროში კომპანია Slättö-ზე. დეველოპერმა Bonava-მ ობიექტის საბაზისო ღირებულება დაახლოებით 1,3 მლრდ კრონად შეაფასა. პროექტი ითვალისწინებს 500-ზე ოდნავ მეტ გასაქირავებელ ბინას, კომერციულ ფართებსა და პარკინგს. მშენებლობის დაწყება დაგეგმილია 2026 წლის შემოდგომაზე, თუმცა გარიგება დამოკიდებულია მშენებლობის ნებართვის მიღებაზე.

კიდევ ერთი ოპერაცია აჩვენებს ბაზარზე დაბრუნებული პორტფელური გაყიდვების მასშტაბს. ივნისში Castellum-მა გააფორმა შეთანხმება Wihlborgs-ისთვის მალმიოში, ლუნდში, ჰელსინგბორგში, ენგელჰოლმსა და ბურლიოვში მდებარე ობიექტების გაყიდვაზე საბაზისო ღირებულებით 13,32 მლრდ კრონა. პორტფელის ფართობია დაახლოებით 635 ათასი კვ. მ, ეკონომიკური შევსებადობა — 87,5%. ღირებულების 59% ოფისებზე მოდის, კიდევ 21% — საწყობებსა და მსუბუქი მრეწველობის უძრავ ქონებაზე. გარიგების დახურვა დაგეგმილია 1 ოქტომბერს და დამოკიდებულია მთელი რიგი პირობების შესრულებაზე, ამიტომ საუბარია ხელმოწერილ შეთანხმებაზე და არა უკვე დასრულებულ გადაცემაზე.

მსხვილი პორტფელური გარიგებებისა და სტოკჰოლმში სტაბილური ბრუნვის კომბინაციამ შვედეთს საშუალება მისცა შეენარჩუნებინა რეგიონული საინვესტიციო ბაზრის თითქმის ნახევარი. ამასთან, ივლისის 21%-იანი კლება აჩვენებს, რომ აღდგენა სწორხაზოვნად არ მიმდინარეობს და ძლიერ არის დამოკიდებული მსხვილი ოპერაციების დახურვის კალენდარზე.

ფინეთი ყველაზე სწრაფ ზრდას აჩვენებს

ოთხ ბაზარს შორის ყველაზე მაღალი დინამიკა ფინეთში დაფიქსირდა. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა 60%-ით გაიზარდა €3,6 მლრდ-მდე, ხოლო ბოლო 12 თვის განმავლობაში მიაღწია €5,7 მლრდ-ს. ივლისში აქტივობა შენელდა ათ გარიგებამდე დაახლოებით €100 მლნ-ის ოდენობით. ძირითადი ბრუნვა უზრუნველყო სამრეწველო ობიექტებმა და საზოგადოებრივი დანიშნულების უძრავმა ქონებამ; ოპერაციები ასევე მიმდინარეობდა სავაჭრო, საცხოვრებელ და მრავალფუნქციურ სეგმენტებში.

ფინეთის ბაზარი მეზობლებთან შედარებით შესამჩნევად მეტად არის დამოკიდებული საერთაშორისო მყიდველებზე. უცხოურ კაპიტალზე მოდიოდა ბოლო 12 თვის შესყიდვების 57%, ხოლო უცხოელმა მფლობელებმა გაყიდვების 25% უზრუნველყვეს. ჰელსინკის აგლომერაციამ, რომელიც მოიცავს ჰელსინკის, ესპოოსა და ვანტაას, ბრუნვის 50% შეადგინა, ტამპერემ — 13%.

ძლიერი წლიური ზრდა უნდა შეფასდეს უმსხვილესი ოპერაციების მასშტაბის გათვალისწინებით. 1 აპრილს ჯგუფმა Lumo Homes დაასრულა საპენსიო კომპანია Varma-სგან 4 761 ბინისგან შემდგარი პორტფელის შესყიდვა. ფასმა ვალების გაუთვალისწინებლად დაახლოებით €900 მლნ შეადგინა, ამასთან, ანგარიშსწორების ნაწილი განხორციელდა ფულადი სახსრებით, ხოლო ნაწილი — მყიდველის ახალი აქციებით.

ეს ერთი ოპერაცია უტოლდება ფინეთის მთლიანი იანვარ-ივლისის საინვესტიციო ბრუნვის დაახლოებით მეოთხედს. ამიტომ 60%-იანი ზრდა ნამდვილად მოწმობს ბაზრის გამოცოცხლებას, მაგრამ ამავე დროს აჩვენებს, თუ რამდენად შეიძლება იყოს დამოკიდებული მცირე ეკონომიკის შედეგი რამდენიმე პორტფელურ გაყიდვაზე.

ნორვეგია ფულის მაღალი ღირებულების პირობებში 4%-ით იზრდება

ნორვეგიული გარიგებების მოცულობამ პირველ შვიდ თვეში 42,5 მლრდ ნორვეგიულ კრონას მიაღწია, რაც 4%-ით აღემატება გასული წლის შედეგს. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა 82,1 მლრდ კრონა. ივლისში დარეგისტრირდა 18 ოპერაცია 6,4 მლრდ კრონაზე. მათ შორისაა Equinor-ის მიერ დაქირავებული ორი საოფისე ობიექტის შეძენა ტრიონდელაგში და ახალი ავტოლოგიისტიკური კომპლექსის შეძენა დრამენში.

ოსლო უზრუნველყოფს ქვეყნის ბოლო 12 თვის საინვესტიციო ბრუნვის 38%-ს, აკერშუსი — 21%-ს, ტრიონდელაგი — 11%-ს. საერთაშორისო კაპიტალი გაცილებით ნაკლებ როლს თამაშობს, ვიდრე ფინეთში: უცხოელმა ინვესტორებმა შეადგინეს შესყიდვების 10%, ხოლო უცხოელმა მესაკუთრეებმა — გაყიდვების 9%. ნორვეგიის საინვესტიციო ბაზარი, ამგვარად, უპირატესად შიდა ბაზრად რჩება.

ერთ-ერთ მთავარ შეზღუდვად რჩება ძვირი კრედიტი. Norges Bank-მა 13 აგვისტოს ძირითადი განაკვეთი 4,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა. სამომხმარებლო ინფლაცია ივლისში 3%-ს შეადგენდა, ხოლო საგადასახადო ცვლილებების გათვალისწინებითა და ენერგომატარებლების გარეშე — 2,7%-ს. მარეგულირებელმა აღნიშნა, რომ ინფლაცია მოსალოდნელზე მეტად შენელდა, მაგრამ კვლავ დასაშვებად მიიჩნევს განაკვეთის შემდგომი ზრდის აუცილებლობას.

ამიტომ ნორვეგია დანარჩენი განხილული ქვეყნებისგან განსხვავდება არა მხოლოდ საინვესტიციო ბრუნვის უფრო სუსტი დინამიკით, არამედ გრძელვადიანი საბაზრო დაფინანსების ყველაზე მაღალი ღირებულებითაც. აგვისტოს მიმოხილვაში ქვეყნის ათწლიანი საპროცენტო სვოპის განაკვეთი დაახლოებით 4,5%-ზე იმყოფებოდა დანარჩენ სამ ბაზარზე არსებული 3,1–3,4%-ის წინააღმდეგ.

დანია რჩება ერთადერთ ბაზრად ვარდნით

დანიის ბაზარი საერთო სურათიდან ამოვარდნილია. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა წლიურად 25%-ით შემცირდა 26,1 მლრდ დანიურ კრონამდე. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ 45,3 მლრდ კრონას მიაღწია. ივლისში დარეგისტრირდა 11 გარიგება 2,4 მლრდ კრონაზე.

ბაზარი გეოგრაფიულად უკიდურესად კონცენტრირებულია: დედაქალაქის რეგიონზე წლის დასაწყისიდან მოდიოდა ბრუნვის 76%, ცენტრალურ იუტლანდიაზე — 11%, სამხრეთ დანიაზე — 6%, ზელანდიაზე — 4%. უცხოელმა მყიდველებმა 2026 წლის დასაწყისიდან მოცულობის 45% უზრუნველყვეს, ხოლო უცხოელმა გამყიდველებმა — 33%. აქ მნიშვნელოვანია მეთოდოლოგიის განსხვავების გათვალისწინება: დანიისთვის ტრანსსასაზღვრო აქტივობის მაჩვენებლები ანგარიშში მოცემულია წლის დასაწყისიდან, მაშინ როდესაც შვედეთის, ნორვეგიისა და ფინეთისთვის — ბოლო 12 თვის მიხედვით.

გარიგებების სტრუქტურა მყიდველების სიფრთხილეს აჩვენებს. წლის დასაწყისიდან ბრუნვის დაახლოებით 69% მოდიოდა სტაბილიზებულ, დაბალრისკიან აქტივებზე პროგნოზირებადი ფულადი ნაკადით. კიდევ 23% შეადგინეს ობიექტებმა, რომლებშიც ინვესტორი მოელის ღირებულების გაზრდას მართვის, რეკონსტრუქციის ან უძრავი ქონების მახასიათებლების შეცვლის ხარჯზე. უფრო რისკიან და მომხმარებლის მიერ პირად გამოყენებაზე გათვლილ შესყიდვებზე ერთად დარჩენილი 8% განაწილდა.

ივლისში PensionDanmark-მა განაცხადა SVANEN-თან ერთობლივი პროექტის შესახებ ჰერლევში. ის მოიცავს 229 გასაქირავებელ ბინას, საზოგადოებრივ სივრცესა და ერთ კომერციულ ფართს. მშენებლობის დაწყება დაგეგმილია 2027 წლის დასაწყისში, დასრულება — 2029 წლის შუა პერიოდისთვის. რეგიონულ სტატისტიკაში ამ ინვესტიციის ღირებულება დაახლოებით 0,8 მლრდ დანიურ კრონად არის შეფასებული.

გრძელვადიანი განაკვეთები კვლავ იზრდება

საინვესტიციო ბაზრის მთავარი რისკი დაკავშირებულია სასესხო დაფინანსებასთან. ივლისში ათწლიანი საპროცენტო სვოპების განაკვეთები ოთხივე ქვეყანაში ერთდროულად გაიზარდა. შვედეთში ზრდამ შეადგინა 38 საბაზისო პუნქტი, ფინეთსა და დანიაში — 31-31 პუნქტი, ხოლო ნორვეგიაში — 24 პუნქტი. ერთი საბაზისო პუნქტი უდრის 0,01 პროცენტულ პუნქტს.

აგვისტოს ანგარიშის მომზადების მომენტისთვის ორიენტირი შეადგენდა დაახლოებით 3,1%-ს შვედეთში, 3,2%-ს ფინეთში, 3,4%-ს დანიაში და 4,5%-ს ნორვეგიაში. კომერციული უძრავი ქონებისთვის ამ მაჩვენებლებს პირდაპირი მნიშვნელობა აქვს: ინვესტორები და კრედიტორები გრძელვადიან საბაზრო განაკვეთებს იყენებენ სასესხო კაპიტალის ღირებულებისა და ობიექტების მოთხოვნილი შემოსავლიანობის გაანგარიშებისას.

დარგობრივი მიმოხილვის გამოქვეყნების შემდეგ მონეტარული ვითარება არსებითად არ შემსუბუქებულა. Riksbank-მა 20 აგვისტოს შვედეთის ძირითადი განაკვეთი 1,75%-ის დონეზე დატოვა. გადაწყვეტილება ძალაში შედის 26 აგვისტოს. ცენტრალურმა ბანკმა აღნიშნა, რომ ზაფხულის ზრდისა და ინფლაციის მაჩვენებლებმა გადააჭარბა ივნისის პროგნოზს, და შეინარჩუნა განაკვეთის გაზრდის ალბათობა 2026 წლის შემდგომ პერიოდში.

ფინეთისთვის მოკლევადიანი დაფინანსების პირობები განისაზღვრება ევროზონის პოლიტიკით. ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა 23 ივლისს დეპოზიტის განაკვეთი დატოვა 2,25%-ის დონეზე, ძირითადი რეფინანსირების ოპერაციების განაკვეთი — 2,40%-ზე, ხოლო ზღვრული დაკრედიტების განაკვეთი — 2,65%-ზე. მარეგულირებელმა ცალკე გაუსვა ხაზი გაურკვევლობას, რომელიც დაკავშირებულია ენერგეტიკულ ფასებთან და ახლო აღმოსავლეთის კონფლიქტის შედეგებთან ინფლაციაზე.

დანიის მონეტარული პოლიტიკა დაკავშირებულია ევროსთან ფიქსირებული კურსის შენარჩუნებასთან. Danmarks Nationalbank-მა ივნისში მიმდინარე ანგარიშებისა და სადეპოზიტო სერტიფიკატების განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 1,85%-მდე გაზარდა, ხოლო საკრედიტო განაკვეთი — 2%-მდე. ეს გადაწყვეტილება მოჰყვა ევროზონაში განაკვეთების ივნისის ზრდას და მიზნად ისახავდა დანიასა და სავალუტო ბლოკს შორის არსებული საპროცენტო სხვაობის შენარჩუნებას.

ეკონომიკა მხარს უჭერს ბაზარს, მაგრამ აღდგენა არაერთგვაროვანია

მაკროეკონომიკური გარემო ოთხ ქვეყანაში შედარებით სტაბილური რჩება. საერთაშორისო სავალუტო ფონდის აპრილის პროგნოზი ითვალისწინებს შვედეთის რეალური მთლიანი შიდა პროდუქტის 2%-იან ზრდას 2026 წელს, ნორვეგიის — 1,5%-ით, ფინეთის — 1%-ით, დანიის — 2%-ით. ოთხივე ბაზრისთვის ერთად დარგობრივ მიმოხილვაში მოყვანილია დაახლოებით 1,6%-იანი ზრდის შეფასება.

ამასთან, შრომის ბაზრები არსებითად განსხვავდება. ივნისში უმუშევრობა შეადგენდა 8,7%-ს შვედეთში, 4,6%-ს ნორვეგიაში, 10,6%-ს ფინეთში და 3,1%-ს დანიაში. ფინეთის მაჩვენებელი გათვლილია სეზონური კორექტირების გარეშე 15–74 წლის ასაკის მოსახლეობისთვის, ამიტომ დანარჩენ ქვეყნებთან პირდაპირი შედარება სიფრთხილეს მოითხოვს.

ეკონომიკური ზრდისა და მსხვილი გარიგებების დაბრუნების კომბინაცია ქმნის უფრო ხელსაყრელ სურათს, ვიდრე საპროცენტო განაკვეთების მკვეთრი ზრდის პერიოდში იყო, თუმცა მიმდინარე ციკლი განსხვავდება ათწლეულის დასაწყისის იაფი კაპიტალის ბაზრისგან. აღდგენის მნიშვნელოვანი ნაწილი დაკავშირებულია იმასთან, რომ მყიდველები და გამყიდველები კვლავ ახერხებენ ფასებზე შეთანხმებას, ხოლო მსხვილი ინსტიტუციური ინვესტორები პორტფელურ ოპერაციებს უბრუნდებიან. ამავდროულად, გრძელვადიანი განაკვეთების ზრდა ზღუდავს ობიექტების ღირებულების ზემოთ გადაფასების შესაძლებლობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ჩრდილოეთ ევროპის ოთხი ბაზრის საინვესტიციო ბრუნვის 16%-იანი ზრდა ჯერ კიდევ არ შეიძლება ჩაითვალოს რეგიონის უძრავი ქონების სრულფასოვან და თანაბარ აღდგენად. 12-თვიანი მოცულობის თითქმის ნახევარი შვედეთზე მოდის, ფინეთის მაჩვენებლები შესამჩნევად გააძლიერა რამდენიმე მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებამ, დანია გასული წლის შედეგზე 25%-ით დაბლა რჩება, ხოლო გრძელვადიანი საბაზრო განაკვეთები ზაფხულში კვლავ გაიზარდა. 2026 წლის მეორე ნახევარში გარიგებების რაოდენობა შესაძლოა კვლავ უფრო სწრაფად გაიზარდოს, ვიდრე უძრავი ქონების ღირებულება: ფასების მდგრადი ზრდისთვის ინვესტორებს დასჭირდებათ საკმარისი სხვაობა ობიექტების შემოსავლიანობასა და გრძელვადიანი დაფინანსების ღირებულებას შორის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს

რა მოცულობის ინვესტიციები განხორციელდა ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავ ქონებაში 2026 წელს?

იანვარ-ივლისში €5 მლნ-ზე მეტი ღირებულების საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ შვედეთში, ნორვეგიაში, ფინეთსა და დანიაში €22 მლრდ-ს მიაღწია. ეს 16%-ით მეტია 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. ბოლო 12 თვის განმავლობაში ბრუნვამ შეადგინა €37,1 მლრდ.

რომელი ქვეყანა ლიდერობს უძრავ ქონებაში ინვესტიციებით?

შვედეთი რჩება უდიდეს ბაზრად ოთხიდან: მასზე მოდიოდა €18,3 მლრდ, ანუ ბოლო 12 თვის მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 49%. წლის დასაწყისიდან ბრუნვა ეროვნულ ვალუტაში 31%-ით გაიზარდა 124,9 მლრდ კრონამდე.

სად იზრდება უძრავი ქონების ბაზარი ყველაზე სწრაფად?

ყველაზე მაღალი დინამიკა დაფიქსირდა ფინეთში. იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა 60%-ით გაიზარდა €3,6 მლრდ-მდე. ამასთან, ზრდის ნაწილი აიხსნება მსხვილი პორტფელური ოპერაციებით, მათ შორის 4 761 ბინის შესყიდვით დაახლოებით €900 მლნ-ად.

რატომ შემცირდა ინვესტიციები დანიის უძრავ ქონებაში?

პირველ შვიდ თვეში დანიის ბაზარმა 2025 წელთან შედარებით 25% დაკარგა. ამასთან, საინვესტიციო ბრუნვის 69% მოდიოდა დაბალრისკიან სტაბილიზებულ აქტივებზე, რაც ძვირი კაპიტალის პირობებში ინვესტორების სიფრთხილეს ასახავს.

რა როლს თამაშობენ უცხოელი ინვესტორები?

უცხოურ კაპიტალზე ყველაზე მეტად დამოკიდებულია ფინეთი, სადაც უცხოელმა მყიდველებმა ბოლო 12 თვის ბრუნვის 57% უზრუნველყვეს. შვედეთში მათმა წილმა შეადგინა 27%, ნორვეგიაში — 10%. დანიაში, სადაც სტატისტიკა წლის დასაწყისიდან არის გათვლილი, უცხოელმა მყიდველებმა მოცულობის 45% შეადგინეს.

რამ შეიძლება შეაჩეროს ბაზრის აღდგენა?

ძირითადი რისკი დაკავშირებულია დაფინანსებასთან. ივლისში ათწლიანი საპროცენტო სვოპების განაკვეთები ოთხივე ქვეყანაში გაიზარდა. თუ სასესხო კაპიტალის ღირებულება მაღალი დარჩება, გარიგებების რაოდენობის ზრდა აუცილებლად არ გამოიწვევს უძრავი ქონების ფასების თანაბარ მატებას.