რისი ყიდვა შეუძლიათ უცხოელებს შვეიცარიაში

უცხოელი მყიდველების შესაძლებლობები უპირველეს ყოვლისა დამოკიდებულია საცხოვრებელ ადგილზე, პასპორტსა და ობიექტის ტიპზე. ევროკავშირისა და ევროპის თავისუფალი ვაჭრობის ასოციაციის (EFTA) წევრი ქვეყნების მოქალაქეები, რომლებიც ფაქტობრივად ცხოვრობენ შვეიცარიაში, უძრავი ქონების შეძენის კანონმდებლობით არ ითვლებიან უცხოელ არარეზიდენტებად. ანალოგიური რეჟიმი მოქმედებს სხვა სახელმწიფოების წარმომადგენლებზეც C კატეგორიის მუდმივი ბინადრობის ნებართვით.

ევროკავშირისა და EFTA-ს ფარგლებს გარეთ მყოფი ქვეყნების მოქალაქეებს, რომლებიც ცხოვრობენ შვეიცარიაში, მაგრამ არ აქვთ C ნებართვა, ამჟამად შეუძლიათ სპეციალური თანხმობის გარეშე შეიძინონ სახლი ან ბინა თავიანთი ფაქტობრივი საცხოვრებელი ადგილის მიხედვით. ობიექტი უნდა გამოიყენებოდეს როგორც ძირითადი საცხოვრებელი და გაფორმდეს უშუალოდ მფლობელზე. მისი მესამე პირებზე გაქირავება დაუშვებელია.

საზღვარგარეთ მყოფი მყიდველებისთვის შესაძლებლობები გაცილებით ვიწროა. ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ქონების თავისუფლად შეძენა საინვესტიციო ობიექტად გასაქირავებლად შეუძლებელია. ცალკეული პირობებია გათვალისწინებული საკურორტო უძრავი ქონებისთვის, მეორე საცხოვრებლისთვის და ბიზნესისთვის გამოყენებული ფართებისთვის.

ვის სჭირდება ნებართვა უძრავი ქონების შესაძენად

შვეიცარიაში უძრავი ქონების შესაძენად ნებართვა პირველ რიგში უცხოელ არარეზიდენტებს სჭირდებათ. მათ რიცხვს მიეკუთვნებიან უცხოელები, რომლებიც არ ცხოვრობენ რესპუბლიკის ტერიტორიაზე, ასევე ევროკავშირისა და EFTA-ს არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეები, რომლებიც აქ C კატეგორიის მუდმივი ბინადრობის ნებართვის გარეშე იმყოფებიან.

შეზღუდვები მოქმედებს ბიზნესისთვისაც. მათ ექვემდებარებიან უცხოური კომპანიები, ასევე შვეიცარიაში რეგისტრირებული სტრუქტურები, თუ ისინი ფაქტობრივად უცხოური კონტროლის ქვეშ იმყოფებიან. კანონი ითვალისწინებს წილებს კაპიტალში, ხმების განაწილებასა და დაფინანსების გარკვეულ ფორმებს.

კონკრეტულ გარიგებაზე გადაწყვეტილებას იღებს იმ კანტონის უფლებამოსილი ორგანო, სადაც ობიექტი მდებარეობს. სწორედ ის ადგენს, საჭიროა თუ არა ნებართვა და არსებობს თუ არა კანონით გათვალისწინებული საფუძველი მის გასაცემად. დამატებითი რეგიონული შეზღუდვები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მეორე ან საკურორტო საცხოვრებლის შეძენისას.

როგორ ზღუდავს შვეიცარია უცხოელ მყიდველებს

ძირითადი შეზღუდვები განმტკიცებულია უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენის შესახებ ფედერალურ კანონში, რომელიც ფართოდ არის ცნობილი როგორც Lex Koller. მისი ამოცანაა — გააკონტროლოს შვეიცარიული უძრავი ქონების უცხოურ მფლობელობაში გადასვლა. კანონმდებლობა აერთიანებს სანებართვო რეჟიმსა და გამონაკლისებს მყიდველებისა და ობიექტების ცალკეული კატეგორიებისთვის.

რეგულირება ვრცელდება არა მხოლოდ სახლის, ბინის ან მიწის ნაკვეთის პირდაპირ შეძენაზე. გარკვეულ შემთხვევებში მხედველობაში მიიღება წილები კომპანიებსა და ფონდებში, ობიექტებით სარგებლობის უფლებები და სხვა გარიგებები, რომლებიც ინვესტორს ფაქტობრივად მესაკუთრის მდგომარეობას ანიჭებს. ამის წყალობით შეზღუდვები შეიძლება გამოყენებულ იქნას მაშინაც, როდესაც უცხოელი მყიდველი ობიექტს პირდაპირ თავის სახელზე არ აფორმებს.

ამასთან, Lex Koller არ აწესებს საერთო აკრძალვას უცხოელებისთვის. ზოგიერთი გარიგება მოითხოვს ნებართვას, სხვები დასაშვებია მის გარეშე. მაგალითად, ცალკე რეჟიმი მოქმედებს სამეწარმეო საქმიანობისთვის მუდმივად გამოყენებულ უძრავ ქონებაზე, ქვეყანაში მცხოვრები უცხოელების ძირითად საცხოვრებელზე და სასაზღვრო მუშაკების მიერ შეძენილ ზოგიერთ ობიექტზე.

Lex Koller 2026: რის შეცვლას გეგმავენ

2026 წლის 22 სექტემბერს ეროვნულმა საბჭომ მხარი დაუჭირა კანონმდებლობის გამკაცრების ინიციატივას. მას ხმა მისცა 123 დეპუტატმა, წინააღმდეგი იყო 54. წინადადება ეხება ძირითად და მეორე საცხოვრებელს, საკურორტო უძრავ ქონებას, მრავალბინიან სახლებსა და კომერციულ ობიექტებს. შემდგომი გადაწყვეტილება კანტონების საბჭომ უნდა მიიღოს.

ამასთან, საუბარი ჯერ არ არის ძალაში შესულ აკრძალვაზე. საპარლამენტო ინიციატივა გადის საკანონმდებლო პროცედურას, ხოლო შესაძლო შეზღუდვების საბოლოო პარამეტრები შესაძლოა კიდევ შეიცვალოს.

ფედერალურმა საბჭომ ასევე მოამზადა Lex Koller-ის საკუთარი რეფორმა. პროექტი წარმოდგენილი იყო 2026 წლის 15 აპრილს და გაიგზავნა კონსულტაციებზე 15 ივლისამდე. მთავრობამ შესთავაზა კონტროლის გაძლიერება ერთდროულად რამდენიმე მიმართულებით: მესამე ქვეყნების მოქალაქეთა ძირითადი საცხოვრებელი, კომერციული უძრავი ქონება, საკურორტო ობიექტები და ინვესტიციები ფონდებისა და კომპანიების მეშვეობით.

ევროკავშირისა და EFTA-ს არაწევრი სახელმწიფოების მოქალაქეებისთვის ერთ-ერთი მთავარი წინადადება ძირითად საცხოვრებელს უკავშირდება. ამჟამად შვეიცარიაში მცხოვრებ უცხოელს დადგენილი პირობების დაცვით შეუძლია ასეთი ობიექტის ნებართვის გარეშე შეძენა. მთავრობა გვთავაზობს შეთანხმების სავალდებულო გახდომას. თუ მფლობელი შემდგომში დატოვებს ქვეყანას, უძრავი ქონება ორ წელიწადში უნდა გაიყიდოს.

კომერციული უძრავი ქონება და ფონდები უცხოელებისთვის

შვეიცარიის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი ამჟამად საცხოვრებელთან შედარებით უფრო რბილად რეგულირდება. უცხოელ არარეზიდენტს შეუძლია სპეციალური ნებართვის გარეშე შეიძინოს ობიექტი, რომელიც მუდმივად გამოიყენება სამეურნეო საქმიანობისთვის: ოფისი, მაღაზია, სავაჭრო ცენტრი, სასტუმრო, რესტორანი, საწყობი, საწარმოო ან სხვა ფართი ბიზნესისთვის.

მესაკუთრისთვის სავალდებულო არ არის თავად იმუშაოს შეძენილ შენობაში. მოქმედი ნორმები იძლევა შესაძლებლობას, კომერციული ობიექტი შეძენილ იქნას როგორც ინვესტიცია და გაქირავდეს კომპანიაზე ან მეწარმეზე. ამასთან, ჩვეულებრივი ბინები ან მრავალბინიანი სახლები არ ხდება კომერციული უძრავი ქონება მხოლოდ იმიტომ, რომ იჯარიდან შემოსავალი მოაქვს.

ფედერალური საბჭოს რეფორმამ უნდა გამიჯნოს ფართის შეძენა საკუთარი ბიზნესისთვის და დაბანდება მხოლოდ საიჯარო შემოსავლის მიზნით. პირველი ვარიანტის შენარჩუნება იგეგმება, მეორის კი — შეზღუდვა უცხოელი არარეზიდენტებისთვის. თუ ასეთი ნორმა მიღებული იქნება, უცხოელ ინვესტორებს გაურთულდებათ საოფისე, სავაჭრო და სხვა კომერციული შენობების შეძენა შემდგომი გაქირავებისთვის.

ცვლილებები ეხება საინვესტიციო ინსტრუმენტებსაც. მთავრობა გვთავაზობს უცხოელებისთვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების კომპანიების ცალკეული აქციების, უძრავი ქონების ფონდების რეგულარულად ვაჭრობადი წილებისა და უძრავი ქონების SICAV-ების აქციების შეძენის შეზღუდვას. ამგვარად, რეფორმა ეხება არა მხოლოდ შენობების პირდაპირ შეძენას, არამედ ბაზარზე წვდომას ფინანსური სტრუქტურების მეშვეობითაც.

საკურორტო და საცხოვრებელი უძრავი ქონება შვეიცარიაში

შვეიცარიის საკურორტო საცხოვრებელი უკვე ახლა მიეკუთვნება ყველაზე მკაცრად რეგულირებად კატეგორიებს. უცხოელ არარეზიდენტს შეუძლია დასასვენებელი სახლის ან ბინის ყიდვა მხოლოდ იმ კანტონებსა და მუნიციპალიტეტებში, სადაც ასეთი გარიგებები დაშვებულია. შესაძენად საჭიროა შეთანხმება, ხოლო ობიექტების რაოდენობა იზღუდება ყოველწლიური კვოტებით.

ჩვეულებრივ, ერთ ოჯახს შეუძლია ჰქონდეს მხოლოდ ერთი ასეთი ობიექტი. სუფთა საცხოვრებელი ფართობის სტანდარტული ზღვარი შეადგენს 200 კვ. მ-ს, ხოლო ნაკვეთის ცალკე მდგომი სახლისთვის — 1 000 კვ. მ-ს. ცალკეულ შემთხვევებში ხელისუფლებამ შესაძლოა უფრო დიდი ფართობის ნებართვა გასცეს. საკურორტო საცხოვრებლის მოკლე ვადით გაქირავება დასაშვებია, მაგრამ ის არ უნდა გადაიქცეს მუდმივი იჯარის ობიექტად.

ფედერალური საბჭო გვთავაზობს კვოტების შემცირებას და გადაყიდვის წესების შეცვლას. ამჟამად საკურორტო ობიექტის გადასვლა ერთი უცხოელი მფლობელიდან მეორეზე გარკვეულ პირობებში არ ამცირებს კანტონალურ ლიმიტს. შემოთავაზებული სქემით, უცხოელის მიერ ყოველი ახალი შეძენა უნდა აღირიცხოს კვოტაში, რასაც შეუძლია დამატებით შეამციროს მიწოდება.

მეორე საცხოვრებელთან დაკავშირებული გარიგებები შვეიცარიაში განსხვავებულად რეგულირდება. უცხოელ არარეზიდენტს შეუძლია მიიღოს მისი შეძენის ნებართვა, თუ ასეთი შესაძლებლობა გათვალისწინებულია კანტონალური კანონმდებლობით და მყიდველს აქვს განსაკუთრებით მჭიდრო კავშირები კონკრეტულ ადგილთან. ჩვეულებრივი დასასვენებელი მოგზაურობები, ნათესავების ყოლა ან სწავლა ამისთვის საკმარისი არ არის.

ცალკე ვითარებაა მრავალბინიანი სახლების შემთხვევაში. საცხოვრებელი შენობის შეძენა საიჯარო შემოსავლის მისაღებად არ ექცევა კომერციული უძრავი ქონების გამონაკლისში. უცხოელი არარეზიდენტისთვის ასეთი ინვესტიციები უკვე შეზღუდულია, ხოლო ეროვნული საბჭოს სექტემბრის ინიციატივა პირდაპირ ითვალისწინებს მრავალბინიანი ობიექტების რეჟიმის შემდგომ გამკაცრებას.

უძრავი ქონება შვეიცარიაში და ბინადრობის ნებართვის უფლება

სახლის, ბინის ან სხვა ობიექტის შეძენა უცხოელს ქვეყანაში ცხოვრების ავტომატურ უფლებას არ ანიჭებს. საკუთრების ფლობა და შვეიცარიის ბინადრობის ნებართვის მიღება ცალ-ცალკე რეგულირდება. გარიგების მაღალი ღირებულებაც კი თავისთავად არ წარმოადგენს რეზიდენტობის საფუძველს, აუცილებელია საიმიგრაციო კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობა.

შვეიცარიული სისტემა განსხვავდება ზოგიერთი სახელმწიფოს პროგრამებისგან, სადაც საცხოვრებელ ან კომერციულ ობიექტებში ინვესტიციები ლეგალიზაციისთვის გამოიყენება. აქ მოქალაქეობა, საცხოვრებელი ადგილი და ნებართვის კატეგორია განსაზღვრავს, რომელი ნორმები გამოიყენება გარიგებაზე და იქნება თუ არა საჭირო შეთანხმება Lex Koller-ის მიხედვით. ეს მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც კაპიტალდაბანდებას ერთდროულად განიხილავს როგორც ინვესტიციას და გადასვლის გეგმის ნაწილს. თავად ობიექტის შეძენის ფაქტი არ წყვეტს ლეგალური ყოფნის საკითხს, ხოლო Lex Koller-ის შესაძლო გამკაცრებამ შესაძლოა დამატებით შეამციროს არჩევანი არარეზიდენტებისთვის.

International Investment-ის ანალიტიკოსების შეფასებით, რეფორმა აძლიერებს გამიჯვნას საინვესტიციო შესაძლებლობებსა და საიმიგრაციო უფლებებს შორის. უცხოელი მყიდველებისთვის იზრდება გარიგების პირობების, კანტონალური მოთხოვნებისა და საკუთარი სამართლებრივი სტატუსის წინასწარი შემოწმების მნიშვნელობა. თუ შემოთავაზებული ზომები მიღებული იქნება, განსაკუთრებული ყურადღებით მოუწევთ საცხოვრებელ, საკურორტო და კომერციულ სეგმენტებში დაბანდებების შეფასება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

შეუძლია თუ არა უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა შვეიცარიაში?

დიახ. თუმცა პირობები დამოკიდებულია მოქალაქეობაზე, საცხოვრებელ ადგილსა და ობიექტის კატეგორიაზე. უცხოელი არარეზიდენტებისთვის მრავალი გარიგება კანტონალური ორგანოების ნებართვას საჭიროებს.

შესაძლებელია თუ არა შვეიცარიაში უძრავი ქონების ყიდვა ბინადრობის ნებართვის გარეშე?

დიახ, ცალკეულ შემთხვევებში. უცხოელ არარეზიდენტებს დადგენილი წესების დაცვით შეუძლიათ შეიძინონ, მაგალითად, საკურორტო და კომერციული ობიექტები. ჩვეულებრივი საცხოვრებლის ყიდვის შესაძლებლობები გაცილებით ვიწროა.

შეუძლია თუ არა უცხოელს ბინის ყიდვა გასაქირავებლად?

ჩვეულებრივი საცხოვრებელი, რომელიც მხოლოდ საიჯარო შემოსავლის მისაღებად არის შეძენილი, არ მიეკუთვნება უცხოელი არარეზიდენტებისთვის თავისუფლად ხელმისაწვდომ კომერციულ უძრავ ქონებას. ასეთი ინვესტიციები არსებითად შეზღუდულია.

რა არის Lex Koller?

Lex Koller — ფედერალური კანონმდებლობის გავრცელებული სახელწოდებაა, რომელიც არეგულირებს უცხოელების მიერ შვეიცარიული უძრავი ქონების შეძენას. ის განსაზღვრავს, რა შემთხვევებშია საჭირო ნებართვა და რა გამონაკლისები მოქმედებს ობიექტებისა და მყიდველების სხვადასხვა კატეგორიისთვის.

იძლევა თუ არა შვეიცარიაში უძრავი ქონების ყიდვა ბინადრობის ნებართვის უფლებას?

არა. უძრავი ქონების ფლობა თავისთავად არ წარმოადგენს ბინადრობის ნებართვის მიღების საფუძველს.

აუკრძალა თუ არა შვეიცარიამ უცხოელებს უძრავი ქონების ყიდვა 2026 წელს?

არა. ეროვნულმა საბჭომ მხარი დაუჭირა Lex Koller-ის გამკაცრებას, ხოლო ფედერალურმა საბჭომ მოამზადა რეფორმის საკუთარი პროექტი, თუმცა ახალი შეზღუდვები 2026 წლის 6 ოქტომბრის მდგომარეობით ჯერ ძალაში არ შესულა.

ინდექსმა შეადარა OECD-ის 39 ქვეყანა

Forever Renter Global Index შეადგინა ავსტრალიურმა კომპანიამ Luxo Living. ეს არის კერძო კვლევა და არა ეკონომიკური თანამშრომლობისა და განვითარების ორგანიზაციის რეიტინგი. ავტორებმა გამოიყენეს მაჩვენებლები OECD-ის ბაზიდან და სხვა სტატისტიკური მონაცემებიდან ბოლო ხელმისაწვდომი წლებისთვის — 2017-დან 2024 წლამდე.

საბოლოო ქულაში შევიდა დამქირავებელთა წილი, მესაკუთრეთა წილი, დამქირავებელთა საცხოვრებლის ხარჯები განკარგვად შემოსავალთან მიმართებით, საცხოვრებლის გადაჭარბებული ხარჯების მქონე შინამეურნეობების წილი, გადატვირთულობა, ოთახების რაოდენობა ერთ სულ მოსახლეზე და საცხოვრებლის ფასებისა და შემოსავლების თანაფარდობის ცვლილება 2015 წლიდან.

გლობალურ რეიტინგში პირველი ადგილი კოლუმბიამ დაიკავა 100-დან 71,4 ქულით, მეორე — დანიამ 67,2 ქულით, მესამე — ჩილემ 64,2 ქულით. ლუქსემბურგმა და შვეიცარიამ მეოთხე პოზიცია გაიყვეს 59,7 ქულით. გერმანია აღმოჩნდა მე-12 ადგილზე, პორტუგალია — მე-14-ზე, აშშ — მე-16-ზე, ნიდერლანდები — მე-17-ზე.

ინდექსის თავად ავტორი აფრთხილებს, რომ საბოლოო მაჩვენებელი ასახავს იჯარის ფესვგადგმულობის ხარისხს და არა თავად საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას. ქვეყანამ შეიძლება მიიღოს მაღალი ქულა განვითარებული საიჯარო ბაზრის გამო, თუმცა მისი მაცხოვრებლები სულაც არ განიცდიდნენ უფრო მძიმე საბინაო კრიზისს.

შვეიცარია და გერმანია რჩებიან დამქირავებელთა ბაზრებად

რეიტინგში შვეიცარიაში დამქირავებელთა წილი შეადგენს 61,2%-ს — ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი შესწავლილ ქვეყნებს შორის. გერმანიისთვის მითითებულია 55,4%, ავსტრიისთვის — 43,7%, ნიდერლანდებისთვის — 41,2%, შვედეთისთვის — 38,9%.

ამ ციფრების პირდაპირ შედარება ნებისმიერ სხვა საერთაშორისო რეიტინგთან არ შეიძლება: სხვადასხვა წყაროში მაჩვენებელი შეიძლება იყოს შინამეურნეობების ან მოსახლეობის წილი, ხოლო დაკვირვების წლები განსხვავდება.

Eurostat-ის აქტუალური სტატისტიკა აჩვენებს, რომ 2024 წელს ევროკავშირის მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში და დაახლოებით 32% — ნაქირავებში. გერმანია რჩებოდა ევროკავშირის ერთადერთ ქვეყნად, სადაც დამქირავებლები მოსახლეობის უმრავლესობას შეადგენდნენ — 53%-ს. ავსტრიაში მათი წილი აღწევდა 46%-ს, დანიაში — 39%-ს.

ბაზრის მეორე მხარეს ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის სახელმწიფოები იმყოფებიან. რუმინეთში საცხოვრებლის მესაკუთრე იყო მოსახლეობის 94%, სლოვაკეთში — 93%, უნგრეთში — 92%.

ამგვარად, ერთიან ევროპულ მოდელზე საუბარი შეუძლებელია. გერმანიასა და შვეიცარიაში მსხვილი საიჯარო სექტორი არსებობს ათწლეულების განმავლობაში და დაკავშირებულია მათ შორის ბაზრის მოწყობასთან და რეგულირებასთან. რუმინეთში, სლოვაკეთსა და რიგ სხვა ქვეყნებში საცხოვრებლის ფლობა რჩება ცხოვრების უპირატეს ფორმად.

ფასების ზრდა ართულებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლას

მრავალი ქვეყნისთვის საერთო ცვლილება დაკავშირებულია შეძენის ღირებულებასთან. საცხოვრებლის ფასები კვლავ იჯარის განაკვეთებზე სწრაფად იზრდება.

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება 5,1%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს, მაშინ როცა საიჯარო ქირა გაიზარდა 3%-ით. 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასები გაიზარდა კიდევ 1,2%-ით, იჯარა — 0,7%-ით.

განსაკუთრებით სწრაფად ძვირდებოდა უძრავი ქონება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და სლოვაკეთში. 2025 წლის საშუალო დონესთან შედარებით ფასებმა ამ ქვეყნებში 2026 წლის პირველი კვარტალისთვის შესაბამისად მოიმატა 10,3%, 9,4% და 9,1%.

უფრო გრძელვადიანი რიგი აჩვენებს დაგროვილი სხვაობის მასშტაბს. 2015 წლიდან 2025 წლის მესამე კვარტლამდე საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში გაიზარდა თითქმის 65%-ით, ხოლო იჯარა — დაახლოებით 22%-ით. პორტუგალიაში უძრავი ქონება ათწლეულის განმავლობაში გაძვირდა დაახლოებით 180%-ით, ლიეტუვაში — 168%-ით, ბულგარეთში — 157%-ით.

იმ შინამეურნეობისთვის, რომელიც ქირაობს ბინას და ამავდროულად აგროვებს პირველად შენატანს, ასეთი დინამიკა ქმნის ორმაგ წნეხს: იჯარას მიაქვს მიმდინარე შემოსავლის ნაწილი, ხოლო შესაძენად საჭირო თანხა კვლავ იზრდება.

პორტუგალია აჩვენებს მესაკუთრეთა მაღალი წილის ზღვარს

პორტუგალია კარგად აჩვენებს, რატომ მეტყველებს საცხოვრებლის ფლობის დონე თავისთავად ცოტას ბაზრის ხელმისაწვდომობაზე.

Forever Renter Index-ში მესაკუთრეა შინამეურნეობების 72,1%, დამქირავებელი — მხოლოდ 18,5%. ამასთან, უძრავი ქონების ფასების შემოსავლებთან თანაფარდობის ინდექსმა მიაღწია 148,8-ს 2015 წლის 100-იანი ბაზის დროს. ეს არის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი რეიტინგის იმ ქვეყნებს შორის, რომელთათვისაც ასეთი მონაცემები იყო ხელმისაწვდომი.

OECD ცალკე აღნიშნავს, რომ მოთხოვნის ზრდამ და მიწოდების სტრუქტურულმა შეზღუდვებმა სერიოზულად გააუარესა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა პორტუგალიაში. ახალგაზრდებს უფრო უჭირთ როგორც ბინის ყიდვა, ასევე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ქირაობა, ხოლო არასაკმარისად განვითარებული საიჯარო ბაზარი ზღუდავს მობილობას. ორგანიზაცია ქვეყანას ურჩევს გაზარდოს მიწოდება, განავითაროს სოციალური და ხელმისაწვდომი საიჯარო საცხოვრებელი და უფრო ეფექტურად გამოიყენოს არსებული ფონდი.

გამოდის, რომ მფლობელთა მაღალი წილი შეიძლება თანაარსებობდეს ბაზარზე შესვლის უკიდურეს სირთულესთან მყიდველთა ახალი თაობისთვის.

ახალგაზრდა ევროპელები ყველაზე მაღალ ბარიერს აწყდებიან

ხელმისაწვდომობის პრობლემა განსაკუთრებით შესამჩნევია ახალგაზრდა შინამეურნეობებში. ევროკომისიამ 2026 წელს ახალგაზრდული საცხოვრებელი თავისი საბინაო პოლიტიკის ცალკე მიმართულებად გამოყო.

2024 წელს ევროკავშირის 15-დან 29 წლამდე მოსახლეობის დაახლოებით 27% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში მოსახლეობის საერთო 17%-ის წინააღმდეგ. სიღარიბის რისკის ქვეშ მყოფ ახალგაზრდებში ეს მაჩვენებელი 42%-ს აღწევდა.

20–29 წლის ასაკის ათიდან ერთზე მეტი ევროპელი ცხოვრობდა შინამეურნეობაში, სადაც საცხოვრებლის ხარჯები აღემატებოდა განკარგვადი შემოსავლის 40%-ს. მრავალი ახალგაზრდისთვის ეს ნიშნავს მშობლებისგან უფრო გვიან გადასვლას, ერთობლივ ქირაობას ან პირველადი შენატანის ხანგრძლივ დაგროვებას.

OECD ასევე მიუთითებს, რომ ორგანიზაციის წევრი ქვეყნების ნახევარზე მეტში 20–29 წლის ახალგაზრდების უმრავლესობა მშობლებთან ერთად ცხოვრობს. დაბალი შემოსავლის მქონე დამქირავებელთა შორის დაახლოებით ყოველი ორი ხუთიდან იჯარაზე ხარჯავს განკარგვადი შემოსავლის 40%-ზე მეტს.

ამიტომ გრძელვადიანი იჯარა ხდება უპირველეს ყოვლისა საცხოვრებლის დამოუკიდებელ ფლობაზე უფრო გვიანი გადასვლის შედეგი, თუმცა მოსახლეობის ნაწილისთვის ის რჩება ცხოვრების გააზრებულ მოდელად.

მესაკუთრეთა მაღალი წილი არ იძლევა ფართო საცხოვრებლის გარანტიას

ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში მასობრივ საკუთრებას სხვა სუსტი მხარე აქვს. საცხოვრებელი ხშირად ოჯახს ეკუთვნის, თუმცა ბინის გამოცვლის ან უფრო ფართო ობიექტის ყიდვის შესაძლებლობები შეზღუდულია.

2024 წელს რუმინეთის მოსახლეობის 40,7% ცხოვრობდა გადატვირთულ შინამეურნეობებში. ლატვიაში მაჩვენებელი შეადგენდა 39,3%-ს, ბულგარეთში — 33,8%-ს, პოლონეთში — 33,7%-ს, ხორვატიაში — 31,7%-ს.

საშუალო მაჩვენებელი ევროკავშირში შეადგენდა 16,9%-ს.

ამიტომ საკუთრება და საბინაო კეთილდღეობა არ შეიძლება სინონიმებად ჩაითვალოს. შინამეურნეობა შეიძლება ფლობდეს ბინას იპოთეკის გარეშე, მაგრამ მასში რამდენიმე თაობა ცხოვრობდეს გადასვლის მაღალი ღირებულების გამო.

და პირიქით, განვითარებული იჯარა თავისთავად არ ნიშნავს სიღარიბეს. შვეიცარიაში მოსახლეობის დიდი წილი ათწლეულების განმავლობაში ქირაობს საცხოვრებელს შედარებით დაბალი გადატვირთულობის პირობებში. აქ იჯარა გამოდის როგორც საბინაო ბაზრის სრულფასოვანი სექტორი და არა მხოლოდ შუალედური ეტაპი შეძენამდე.

„უვადო იჯარა“ პირობით ცნებად რჩება

Forever Renter Index-ის მთავარი შეზღუდვა მის სახელწოდებაშია. კვლევა არ აკვირდება ერთსა და იმავე შინამეურნეობებს ათწლეულების განმავლობაში და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა ნაწილი არ გახდება სინამდვილეში არასოდეს მესაკუთრე.

ინდექსი აერთიანებს სხვადასხვა წლის მაჩვენებლებს და გარდაქმნის მათ ერთიან ქულად. დამქირავებელთა მაღალი წილი, ძვირადღირებული უძრავი ქონება და დიდი საბინაო ხარჯები ზრდის შეფასებას, მაგრამ ეს არ იძლევა კონკრეტული ადამიანის სამომავლო ტრაექტორიის განსაზღვრის საშუალებას.

მსგავსი შედეგი შეიძლება წარმოიშვას სრულიად განსხვავებულ საბინაო სისტემებში. გერმანიაში იჯარა დიდი ხანია არის გავრცელებული და ინსტიტუციურად მდგრადი ცხოვრების ფორმა. პორტუგალიაში ძირითადი პრობლემა მდგომარეობს შეძენის ღირებულების მკვეთრ ზრდაში. აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში დამქირავებელთა წილი მცირეა, მაგრამ ახალგაზრდებმა შეიძლება უფრო დიდხანს იცხოვრონ მშობლებთან, ნაცვლად საიჯარო ბაზარზე გასვლისა.

სწორედ ამიტომ თეზისი იმის შესახებ, რომ ევროპა მასობრივად გადადის საკუთრებიდან უვადო იჯარაზე, ჯერჯერობით უფრო ძლიერია, ვიდრე სტატისტიკური მტკიცებულებები.

საბინაო კრიზისი უკვე გახდა ევროკავშირის ეკონომიკური პრობლემა

ევროპული ხელისუფლება ამავდროულად აღიარებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემას სისტემურად. 2026 წელს ევროკომისიამ პირველად გამოყო საბინაო ბაზარი ევროპული სემესტრის — ევროკავშირის ქვეყნების ეკონომიკური პოლიტიკის ყოველწლიური ანალიზის — ცალკე ბლოკად.

ძირითად პრობლემებს შორის დასახელებულია არასაკმარისი მშენებლობა, ნებართვების მიღების რთული პროცედურები, სოციალური საცხოვრებლის დეფიციტი, არსებული ფონდის არაეფექტური გამოყენება და ხელმისაწვდომობის გაუარესება საშუალო კლასისა და ახალგაზრდებისთვის. კომისია ასევე აკავშირებს ძვირადღირებულ უძრავ ქონებას მუშახელის მობილობასთან და ქალაქების კონკურენტუნარიანობასთან.

ეს ცვლის საინვესტიციო ბაზარსაც. თუ შინამეურნეობები უფრო გვიან გადადიან საკუთრებაზე, მოთხოვნა ხარისხიან გრძელვადიან იჯარაზე უფრო დიდხანს ნარჩუნდება. დეველოპერებისა და ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის ეს მხარს უჭერს ინტერესს მრავალბინიანი სახლების მიმართ, რომლებიც აშენებულია სპეციალურად გასაქირავებლად, სტუდენტური საცხოვრებლისა და სხვა მართვადი ფორმატების მიმართ.

თუმცა ასეთი სეგმენტის ეკონომიკური პოტენციალი დამოკიდებულია იჯარის ადგილობრივ წესებზე, მიწის ღირებულებაზე, გადასახადებსა და დამქირავებლების შესაძლებლობაზე, გადაიხადონ საბაზრო განაკვეთები. მაღალი მოთხოვნა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს ხელმისაწვდომობას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მონაცემები ნამდვილად მიუთითებს იჯარიდან საკუთრებაზე გადასვლის ბარიერების ზრდაზე, განსაკუთრებით ახალგაზრდა მყიდველებისთვის, თუმცა თავად ტერმინი „უვადო იჯარა“ ჯერჯერობით უსწრებს სტატისტიკას. ევროკავშირის მაცხოვრებელთა ორი მესამედი კვლავ საკუთარ საცხოვრებელში ცხოვრობს, ხოლო დამქირავებელთა მაღალი წილი გერმანიასა თუ შვეიცარიაში მეტწილად ასახავს ბაზრის დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ სტრუქტურას. ინვესტორებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია სხვა ცვლილება: პირველ შეძენამდე იჯარის ვადები უფრო გრძელი ხდება, ხოლო იმ შინამეურნეობების რაოდენობა, რომლებსაც სტაბილური პროფესიული საიჯარო სექტორი სჭირდებათ, იზრდება. თუ მიწოდება არ გაიზრდება მოთხოვნასთან ერთად, ამან შეიძლება ერთდროულად მხარი დაუჭიროს საიჯარო პროექტების ბაზარს და გააძლიეროს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: საცხოვრებლის გრძელვადიანი იჯარა ევროპაში

ევროპელების უმრავლესობა ქირაობს თუ ფლობს საცხოვრებელს?

ევროკავშირში ჭარბობს საკუთრება. 2024 წლის მონაცემებით, მოსახლეობის 68% ცხოვრობდა საკუთარ საცხოვრებელში, დაახლოებით 32% — ნაქირავებში.

სად არის ევროპაში ყველაზე მეტი დამქირავებელი?

ევროკავშირის ქვეყნებს შორის იჯარა ჭარბობს გერმანიაში, სადაც დამქირავებელია მოსახლეობის დაახლოებით 53%. მაღალი წილი ასევე შეინიშნება ავსტრიასა და დანიაში. ევროპის ქვეყნების უფრო ფართო წრიდან განსაკუთრებით გამოირჩევა შვეიცარია.

რატომ რჩებიან ახალგაზრდა ევროპელები უფრო დიდხანს დამქირავებლებად?

მთავარი მიზეზები დაკავშირებულია უძრავი ქონების ფასების სწრაფ ზრდასთან, დიდი პირველადი შენატანის საჭიროებასთან, ძვირადღირებულ იპოთეკასთან და მიმდინარე იჯარის ხარჯებთან, რომლებიც ზღუდავს დაგროვების შესაძლებლობას.

მართალია, რომ ევროპა უვადო იჯარაზე გადადის?

ასეთი ცალსახა დასკვნისთვის მონაცემები ჯერჯერობით არ არსებობს. Forever Renter-ის ინდექსი არ აკვირდება კონკრეტული ადამიანების იჯარის ხანგრძლივობას და არ აჩვენებს, დამქირავებელთა რა წილი არ იყიდის არასოდეს საცხოვრებელს.

სად არის მესაკუთრეთა წილი ყველაზე მაღალი?

ევროკავშირში 2024 წელს ყველაზე მაღალი მაჩვენებლები იყო რუმინეთში — 94%, სლოვაკეთში — 93% და უნგრეთში — 92%.

რატომ არ ნიშნავს მესაკუთრეთა მაღალი წილი ყოველთვის ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს?

მესაკუთრეთა ნაწილმა საცხოვრებელი მიიღო ადრე ან ცხოვრობს საოჯახო უძრავ ქონებაში. ახალ მყიდველს კი შეიძლება ბევრად უფრო გაუჭირდეს ბაზარზე შესვლა. საკუთრების მაღალი წილი ასევე შეიძლება შერწყმული იყოს გადატვირთულობასთან და დაბალ მობილობასთან.

რამდენად სწრაფად ძვირდება საცხოვრებელი ევროპაში?

2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში ფასები გაიზარდა 5,1%-ით წლიურად, იჯარა — 3%-ით. წინა ათწლეულის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულება საიჯარო განაკვეთებზე მნიშვნელოვნად სწრაფად იზრდებოდა.