მიწასთან დაკავშირებულ რომელ გარიგებებს ამოწმებს ტაილანდის ხელისუფლება

19 ოქტომბერს პრემიერ-მინისტრმა ანუტინ ჩარნვირაკულმა ფიქტიურ პირებზე მიწის გაფორმების წინააღმდეგ მასშტაბური კამპანია გამოაცხადა. შემოწმებები ტაილანდში შეეხება თითქმის 1400 კომპანიას, რომლებმაც შეიძინეს 2360 ნაკვეთი საერთო ფართობით დაახლოებით 875 ჰა (5467 რაი). გამომძიებლები სწავლობენ საკუთრების დოკუმენტებს, ფინანსურ ნაკადებსა და კორპორაციულ კავშირებს, რათა დაადგინონ ფაქტობრივი მფლობელები. ვარაუდობენ, რომ გარიგებები უცხოელების ინტერესებიდან გამომდინარე იდებოდა.

თუ დარღვევები დადასტურდება, ხელისუფლებას შეეძლება ნაკვეთების იძულებითი გაყიდვა დაიწყოს. გადაწყვეტილება თითოეულ შემთხვევაზე გამოძიების შედეგებზე იქნება დამოკიდებული. პრემიერ-მინისტრმა გასცა განკარგულება, პრიორიტეტული საქმეების განხილვა 2026 წლის დეკემბრამდე დასრულდეს და აღიკვეთოს პრობლემური აქტივების სხვა ფიქტიურ პირებზე ხელახლა გაფორმების მცდელობები.

ხელისუფლება ამკაცრებს კონტროლს ტაილანდში უძრავი ქონების ახალ შესყიდვებზეც. უფრო დეტალური შემოწმება გათვალისწინებულია 2 მლნ ბატზე მეტი ($60 000) ნაღდი ანგარიშსწორებისას ან ობიექტის 5 მლნ ბატზე ($149 000) მაღალი საექსპერტო ღირებულების შემთხვევაში. ტაილანდის მოქალაქეებს, რომლებიც უცხოელებთან იმყოფებიან ქორწინებაში, მოუწევთ დაადასტურონ, რომ შენაძენი საკუთარი სახსრებით განხორციელდა.

ბინებისა და ვილების შეძენა ტაილანდში

უცხოელებს ტაილანდში შეუძლიათ შეიძინონ ბინები რეგისტრირებულ კონდომინიუმებში და გააფორმონ ისინი სრულ საკუთრებაში. ამასთან, უცხოელი მფლობელების წილი არ უნდა აღემატებოდეს შენობის სათავსოების საერთო ფართობის 49%-ს. ვილებისთვის განსხვავებული წესია: სახლის საკუთარ სახელზე რეგისტრაცია ნებადართულია, ხოლო მიწას მის ქვეშ, როგორც წესი, იჯარით იღებენ. მიწის ნაკვეთების პირდაპირი ფლობა უცხოელებისთვის აკრძალულია, გარდა კანონით გათვალისწინებული ცალკეული შემთხვევებისა.

გრძელვადიან იჯარას, ანუ ლიზჰოლდს, 30 წლამდე ვადით აფორმებენ. ზოგიერთი დეველოპერი სთავაზობს ხელშეკრულებებს ორჯერ გაგრძელების შესაძლებლობით და მყიდველებს ჰპირდება ნაკვეთით 90 წლის განმავლობაში სარგებლობას. თუმცა მსგავს გარანტიებს უპირობო იურიდიული ძალა არ გააჩნია. ერთ-ერთ საქმეში უზენაესმა სასამართლომ ბათილად ცნო წინასწარ შეთანხმებული პირობები ტაილანდში მიწის იჯარის გაგრძელების შესახებ სქემით „30 + 30 + 30“.

ზოგიერთი უცხოელი ინვესტორი ცდილობს გვერდი აუაროს შეზღუდვებს და ნაკვეთებს ტაილანდის მოქალაქეებზე ან ადგილობრივ კომპანიებზე ნომინალური აქციონერების მეშვეობით აფორმებს. ორივე შემთხვევაში ფორმალურ მესაკუთრედ გამოდის ტაილანდური მხარე, თუმცა შენაძენს უცხოელი მოქალაქე აფინანსებს და აკონტროლებს. მსგავსი სქემები არღვევს კანონმდებლობას და მიწის იძულებითი გაყიდვის რისკს ქმნის.

ბანგკოკის ელიტური სახლების შემოწმებები

10 ოქტომბერს ტაილანდის პოლიციამ ბანგკოკის ოთხ ელიტურ საცხოვრებელ კომპლექსში ჩხრეკა ჩაატარა. საქმეში ფიგურირებს 94 სახლი და მიწის ნაკვეთი, რომელთა საერთო ღირებულება 6 მლრდ ბატზე მეტია ($178 მლნ). გამოძიების ვერსიით, უძრავი ქონება ბანგკოკში შეძენილი იყო 95 კომპანიის მეშვეობით, რომელთაც ჰყავდათ ფიქტიური ტაილანდელი აქციონერები, რათა დაეფარათ უცხოელი ინვესტორების მონაწილეობა.

მოწმდება იურიდიული ფირმები და სააგენტოები, რომლებიც უცხოელ მყიდველებს ადგილობრივი კომპანიების მეშვეობით გარიგებების გაფორმებაში ეხმარებოდნენ. პოლიცია არკვევს, რა როლს ასრულებდნენ შუამავლები ფიქტიური კორპორაციული სტრუქტურების შექმნასა და ნომინალური აქციონერების შერჩევაში. ოპერაციის მსვლელობისას დააკავეს 11 უცხოელი, ხოლო დაკავების გაცემული ორდერების საერთო რაოდენობამ 86-ს მიაღწია. ზოგიერთი ობიექტი ჯერ კიდევ 2022 წელს იყო შეძენილი.

შედეგები მყიდველებისა და ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ტაილანდში კონტროლის გამკაცრებამ შესაძლოა მეორად ბაზარზე ვილების ღირებულებაზე იქონიოს გავლენა. უძრავი ქონება გაფორმების გაუმჭვირვალე ისტორიით ნაკლებად მიმზიდველი გახდება, ვინაიდან პოტენციური მყიდველები გაითვალისწინებენ სასამართლო დავებისა და დამატებითი ხარჯების ალბათობას. მაღალი დეკლარირებული შემოსავლიანობაც კი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ აანაზღაურებს ასეთი აქტივის განკარგვის შეზღუდვებს.

ვილის შეძენისას მნიშვნელოვანია სახლისა და მიწის ნაკვეთის იურიდიული სტატუსის, ვალდებულებების არსებობის, იჯარის ვადებისა და ახალი მფლობელისთვის უფლებების გადაცემის პირობების გათვალისწინება. თუ გარიგება ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით ხორციელდება, აუცილებელია მისი სტრუქტურისა და აქციონერების რეალური მონაწილეობის შეფასება. ნომინალური მფლობელების ჩართულობით გაფორმებული ობიექტების მესაკუთრეებმა უნდა გაითვალისწინონ შესაძლო სირთულეები გადაყიდვისას.

გრძელვადიან პერსპექტივაში კანონმდებლობის თანმიმდევრულმა გამოყენებამ შესაძლოა ინვესტორთა ნდობა გააძლიეროს. თუმცა საეჭვო სქემების მონაწილეებისთვის ზედამხედველობის გამკაცრება ფინანსური დანაკარგებისა და ხანგრძლივი დავების რისკთან არის დაკავშირებული.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: კითხვები და პასუხები

რა შეზღუდვები მოქმედებს უცხოელების მიერ ტაილანდში მიწის შეძენისას?

უცხოელებისთვის, როგორც წესი, ნაკვეთების საკუთრებაში შეძენა აკრძალულია. კანონი ცალკეულ გამონაკლისებს ითვალისწინებს, მაგრამ მყიდველთა უმეტესობისთვის ხელმისაწვდომია მიწის იჯარა.

როგორ ფორმდება საკუთრების უფლება ვილაზე ტაილანდში?

უფლება სახლზე შესაძლებელია დარეგისტრირდეს მიწაზე უფლებებისგან დამოუკიდებლად. პირობები დამოკიდებულია ობიექტის დოკუმენტაციასა და ნაკვეთით სარგებლობის საფუძვლებზე.

რა ვადით ფორმდება ლიზჰოლდი ტაილანდში?

იჯარის ჩვეულებრივი ვადა შეადგენს 30 წლამდე. ორჯერ გაგრძელების დაპირებები არ უტოლდება გარანტირებულ 90-წლიან ხელშეკრულებას.

რა მოთხოვნები მოქმედებს ტაილანდური კომპანიის მეშვეობით შეძენისას?

შესაძლებელია კანონიერი კორპორაციული ფლობა, თუ ადგილობრივი აქციონერები რეალურად მონაწილეობენ ბიზნესში. წილების ფიქტიური გაფორმება აკრძალვის გვერდის ავლის მიზნით უკანონოა.

რა რისკები წარმოიშობა მიწის ნომინალურ მფლობელებზე გაფორმებისას?

თუ დარღვევები დამტკიცდება, ხელისუფლებას შეუძლია მიწის იძულებითი გაყიდვა დაიწყოს. მსგავსი გარიგებების მონაწილეები ასევე სასამართლო დავების რისკის წინაშე დგებიან.

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა ისტორიულ მაქსიმუმს მიაღწია

2026 წლის მეორე კვარტალში აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ $45,5 მლრდ შეადგინა, რაც გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 38%-ით მეტია. იანვარ-ივნისში მაჩვენებელმა $92,5 მლრდ-ს მიაღწია (+35%) და წლის პირველი ნახევრისთვის ახალი მაქსიმუმი დაამყარა, რასაც მოწმობს JLL-ის მონაცემები.

აქ მნიშვნელოვანია ბაზრების გამიჯვნა. $92,5 მლრდ წარმოადგენს კომერციულ უძრავ ქონებასთან საინვესტიციო გარიგებების მოცულობას საკონსულტაციო კომპანიის მეთოდოლოგიით და არა რეგიონში შეძენილი ყველა ბინის, სახლისა და მიწის ნაკვეთის ღირებულებას ან უშუალოდ ტაილანდში შემოსული უცხოური კაპიტალის მოცულობას. ამიტომ რეგიონული მაჩვენებლის გამოყენება ტაილანდის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ანალოგიური ბუმის მტკიცებულებად არაკორექტულია.

იაპონიამ შეინარჩუნა უმსხვილესი ბაზრის პოზიცია: პირველ ნახევარში გარიგებების მოცულობამ $23,8 მლრდ-ს მიაღწია, რაც 12%-ით აღემატება გასული წლის შედეგს. ავსტრალიამ მიიღო $14,7 მლრდ ინვესტიცია (ზრდა 68%). სინგაპურში მოცულობა ერთბაშად 238%-ით გაიზარდა $18,2 მლრდ-მდე, ხოლო ჰონგ-კონგში — 90%-ით, $4,7 მლრდ-მდე.

სინგაპურის სტატისტიკა განსაკუთრებით კარგად აჩვენებს მსხვილი გარიგებების გავლენას საბოლოო მაჩვენებლებზე. მეორე კვარტალში CICT-მა შეიძინა სავაჭრო კომპლექსი Paragon დაახლოებით $3 მლრდ-ად, ხოლო IOI Properties-მა — Asia Square Tower 2 დაახლოებით $1,9 მლრდ-ად. ამიტომ რეგიონული ბაზრის მკვეთრი ზრდა არ შეიძლება აღქმული იყოს როგორც საინვესტიციო მოთხოვნის თანაბარი მატება აზია-წყნარი ოკეანის ყველა ქვეყანაში.

იაპონიამ და ავსტრალიამ კაპიტალი სხვადასხვა სეგმენტში მიიზიდეს

გარიგებების სტრუქტურა ქვეყნების მიხედვით განსხვავდებოდა. იაპონიაში აქტივობა უძრავი ქონების რამდენიმე კლასში გაიზარდა, სადაც ოფისები წამყვან მიმართულებად იქცა. სამრეწველო ობიექტებისადმი ინტერესს მხარს უჭერდა აქტივების ღირებულების გაზრდის სტრატეგიები, მათ შორის უძრავი ქონების შეძენა საიჯარო შემოსავლის გაზრდის პერსპექტივით. მონაცემთა დამუშავების ცენტრებმა ასევე მიიზიდა კაპიტალი ხელოვნური ინტელექტის ინფრასტრუქტურის განვითარებისა და მონაცემთა ლოკალური განთავსების მოთხოვნების გამო.

ავსტრალიაში მეორე კვარტლის შედეგმა $8,9 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 82%-იანი ზრდაა. მნიშვნელოვანი როლი ითამაშა ოთხმა მსხვილმა პორტფელურმა გარიგებამ, ხოლო სამრეწველო სეგმენტის ყველაზე აქტიური მონაწილეები იყვნენ უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები, დეველოპერები და კერძო კაპიტალი.

რეგიონის საერთო მახასიათებლად რჩება შერჩევითობა. ინვესტორები უბრუნდებიან მსხვილ გარიგებებს, თუმცა უპირატესობას ანიჭებენ ობიექტებს მკაფიო ფულადი ნაკადით, საიჯარო გადასახადის გაზრდის შესაძლებლობით ან სტრუქტურული გრძელვადიანი მოთხოვნით.

ოფისები კვლავ გახდა ინვესტორების მთავარი არჩევანი რეგიონში

განწყობების ცვლილება თვალსაჩინოა ბაზრის მონაწილეთა გეგმებშიც. CBRE-ის გამოკითხვაში, რომელშიც 420-ზე მეტმა ინვესტორმა მიიღო მონაწილეობა, რესპონდენტთა 57%-მა განაცხადა 2026 წელს უძრავი ქონების შესყიდვების გაზრდის განზრახვის შესახებ. ოფისებმა ბოლო ექვსი წლის განმავლობაში პირველად დაიკავა პირველი ადგილი სასურველ აქტივთა კლასებს შორის და გადაუსწრო სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებას. პროფესიონალი ინვესტორებისთვის განკუთვნილმა საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ მესამე პოზიცია დაიკავა, ხოლო მონაცემთა ცენტრებმა — მეოთხე.

ოფისებისადმი ინტერესის დაბრუნება არ ნიშნავს ყველა შენობის ერთდროულ აღდგენას. მოთხოვნა კონცენტრირებულია თანამედროვე ობიექტებზე მაღალი დატვირთულობითა და ახალი მშენებლობების მხრიდან შეზღუდული კონკურენციით. ავსტრალიაში, იაპონიასა და სინგაპურში ინვესტორები ასევე საიჯარო განაკვეთების ზრდას ელიან, ამიტომ კონკრეტული შენობის ხარისხი უფრო მნიშვნელოვანი ხდება, ვიდრე სეგმენტის ზოგადი დინამიკა.

ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარი შერჩევითად იზრდება

ტაილანდში ვითარება საგრძნობლად განსხვავდება საერთო რეგიონული რეკორდისგან. ტაილანდის ბაზრის 2026 წლის თებერვლის პროგნოზში ყველაზე სტაბილური მოთხოვნა უკავშირდება სასტუმროებს, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებას, მონაცემთა დამუშავების ცენტრებსა და ხარისხიან საოფისე ფართებს. ამასთან, ბაზარი ხასიათდება როგორც უფრო შერჩევითი: ინვესტორები უფრო გულდასმით აფასებენ მიწის ღირებულებას, საიჯარო შემოსავლის მდგრადობასა და კონკრეტული ლოკაციების შესაძლებლობებს.

სასტუმროების სეგმენტმა ძლიერი 2025 წელი 26,4 მლრდ ბატის ოდენობის საინვესტიციო გარიგებებით დაასრულა — რაც თითქმის ორჯერ აღემატება წინა ათი წლის საშუალო მაჩვენებელს. მოცულობის 75%-ზე მეტი ბანგკოკის სასტუმროებზე მოდიოდა. 2026 წლის პროგნოზი დაახლოებით 13 მლრდ ბატს შეადგენს, ამიტომ საუბარია უფრო ნორმალიზებაზე განსაკუთრებით აქტიური გასული წლის შემდეგ, ვიდრე ახალ ორმაგ ზრდაზე.

მონაცემთა დამუშავების ცენტრები უფრო გრძელვადიან პერსპექტივად გამოიყურება. ტაილანდის საინვესტიციო საბჭოს მიერ დამტკიცებულმა ციფრული დარგის პროექტებმა 2025 წელს 746 მლრდ ბატს გადააჭარბა. ეს არ ნიშნავს, რომ მთელი თანხა უშუალოდ უძრავ ქონებაში ჩაიდო: მაჩვენებელი მოიცავს ციფრული დარგის ინვესტიციებს. 2026 და 2027 წლებში დაგეგმილია მონაცემთა ცენტრების დაახლოებით 360 მეგავატიანი ახალი სიმძლავრეები. დეველოპერებისთვის მთავარ შეზღუდვად თანდათან იქცევა ნაკვეთები ელექტროქსელის საკმარისი სიმძლავრით, ოპტიკურ-ბოჭკოვანი ხაზებითა და აღჭურვილობის გაგრილების შესაძლებლობებით.

ტაილანდში კონდომინიუმების უცხოური შესყიდვები შემცირდა

საცხოვრებელი უძრავი ქონება განსხვავებულ დინამიკას ავლენს. 2026 წლის პირველ კვარტალში უცხოელებს საკუთრებაში გადაეცათ კონდომინიუმების 3 241 ბინა, რაც წინა წლის შედეგზე 17,3%-ით ნაკლებია. გარიგებების საერთო ღირებულება 17,9%-ით შემცირდა 13,464 მლრდ ბატამდე. გადაცემული ბინების ფართობი 13,8%-ით შემცირდა 141 644 კვ. მ-მდე.

უცხოელმა მყიდველებმა უზრუნველყვეს ყველა გადაცემული ბინის 13,6% და მათი საერთო ღირებულების 23,9%. ჩინეთის მოქალაქეებმა შეინარჩუნეს პირველი ადგილი 906 ბინით, თუმცა მათი რაოდენობა 38,8%-ით შემცირდა, ხოლო გარიგებების ღირებულება — 42,9%-ით, 3,493 მლრდ ბატამდე. რუსეთის მოქალაქეები მეორე ადგილზე გავიდნენ: მათთვის გადაცემული ბინების რაოდენობა 33%-ით გაიზარდა 383-მდე, ხოლო ღირებულება — 68,7%-ით, 1,665 მლრდ ბატამდე. აღნიშნული მონაცემები გამოაქვეყნა ტაილანდის სახელმწიფო საბინაო ბანკის უძრავი ქონების საინფორმაციო ცენტრმა REIC.

ამრიგად, საინვესტიციო გარიგებების რეგიონული რეკორდი და ტაილანდურ ბინებზე უცხოური მოთხოვნა 2026 წლის დასაწყისში სხვადასხვა მიმართულებით მოძრაობს. ეს არ წარმოადგენს წინააღმდეგობას: სტატისტიკა ზომავს ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტსა და კაპიტალის განსხვავებულ სახეობებს.

ჩინური მოთხოვნა შემცირდა, რუსული კი გაიზარდა

უცხოური ბაზრის კლება დიდწილად უკავშირდება ჩინელ მყიდველებს, რომლებიც რჩებიან უმსხვილეს ჯგუფად, მაგრამ უფრო ფრთხილები გახდნენ ეკონომიკური ვითარებისა და ლიკვიდურობის შეზღუდვების გამო. ამავდროულად, მოთხოვნა უფრო მრავალფეროვანი ხდება.

რუსული გარიგებების ზრდა პირველ კვარტალში ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი აღმოჩნდა. ინდოელი მყიდველები ასევე აძლიერებდნენ ყოფნას ბაზარზე და გამოირჩეოდნენ შესაძენი ობიექტის ყველაზე მაღალი საშუალო ღირებულებით ძირითად უცხოურ ჯგუფებს შორის.

საკურორტო ბაზრებისთვის, როგორიცაა პუკეტი, მყიდველთა სტრუქტურის ცვლილებას შეიძლება უფრო დიდი მნიშვნელობა ჰქონდეს, ვიდრე საერთო ეროვნულ მაჩვენებელს. ასეთი ტერიტორიები უფრო მეტად არიან დამოკიდებული საერთაშორისო მოთხოვნაზე, ტურიზმსა და ვალუტის რყევებზე, ხოლო მყიდველთა სხვადასხვა ჯგუფის პრეფერენციები გავლენას ახდენს ბინების ზომებზე, პროექტების ფორმატსა და ახალი მიწოდების საფასო სეგმენტზე.

ამასთან, საკუთრების უფლების გადაცემის სტატისტიკა ასახავს უკვე დასრულებულ გარიგებებს. იგი არ უდრის ახალი ჯავშნების რაოდენობას და არ აჩვენებს მოთხოვნას მშენებარე პროექტებზე.

უცხოელებს შეუძლიათ კონდომინიუმების შეძენა შეზღუდვებით

სამართლებრივი რეჟიმი ასევე ზღუდავს ტაილანდის პირდაპირ შედარებას აზიის ზოგიერთ სხვა ბაზართან. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეუძლიათ ფლობდნენ ბინებს რეგისტრირებულ კონდომინიუმში, თუმცა მათი საერთო წილი არ უნდა აღემატებოდეს შენობაში არსებული ყველა ბინის საერთო ფართობის 49%-ს. გარიგების რეგისტრაციისთვის საჭიროა კონდომინიუმის იურიდიული პირის დადასტურება იმის შესახებ, რომ დადგენილი უცხოური კვოტა არ არის გადაჭარბებული, აღნიშნავს ტაილანდის ოფიციალური სახელმწიფო პორტალი.

მიწასთან დაკავშირებით გაცილებით მკაცრი რეჟიმი მოქმედებს. უცხოელებს არ შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ ნაკვეთები იმავე პირობებით, როგორც ტაილანდის მოქალაქეებს. კანონი ითვალისწინებს ვიწრო გამონაკლისს საცხოვრებლად ერთ რაიმდე (1600 კვ. მ) ფართობის შესაძენად მინიმუმ 40 მლნ ბატის ინვესტირებისა და დამატებითი მოთხოვნების შესრულების შემთხვევაში, მათ შორის ნებართვის მიღებისას.

ამიტომ ვილებისა და მიწის ნაკვეთების ღირებულების სტატისტიკა ავტომატურად არ შეიძლება აღქმული იყოს როგორც იმ ობიექტების ბაზრის მაჩვენებელი, რომლებიც უცხოელებისთვის პირდაპირ საკუთრებაშია ხელმისაწვდომი იმავე პირობებით, როგორც კონდომინიუმები.

რეგიონული რეკორდი არ იძლევა ტაილანდში ფასების ზრდის გარანტიას

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონში საინვესტიციო აქტივობის ზრდას შეუძლია გააუმჯობესოს კაპიტალის ხელმისაწვდომობა და ხელი შეუწყოს საერთაშორისო ინვესტორების ინტერესს აზიური უძრავი ქონებისადმი, თუმცა პირდაპირი კავშირი $92,5 მლრდ-ის რეგიონულ გარიგებებსა და ბანგკოკში, პუკეტსა თუ პატაიაში კონკრეტული ბინის ფასს შორის არ არსებობს.

ტაილანდში საცხოვრებლის ღირებულება განისაზღვრება ადგილობრივი მიწოდებით, გადახდისუნარიანი მოთხოვნით, ტურისტული ნაკადით, მიწისა და მშენებლობის ღირებულებით, ბატის კურსით, ახალი პროექტების მოცულობითა და საკანონმდებლო შეზღუდვებით. საინვესტიციო უძრავი ქონებისთვის დამატებითი მნიშვნელობა აქვს საიჯარო შემოსავალს, დაფინანსების ღირებულებას, ობიექტის დატვირთულობასა და შემდგომი გადაყიდვის შესაძლებლობას.

ამიტომ მტკიცებები იმის შესახებ, რომ ტაილანდური უძრავი ქონების ღირებულება გარდაუვლად გაიზრდება გარკვეული პროცენტით მხოლოდ რეგიონული რეკორდის გამო, საჭიროებს ცალკე დადასტურებას ლოკალური სტატისტიკით. რეგიონული მაჩვენებელი თავისთავად ასეთ პროგნოზს არ ასაბუთებს.

გარიგებების რეკორდული მოცულობა რისკებს არ აუქმებს

საინვესტიციო აქტივობაზე კვლავ ახდენს გავლენას საპროცენტო განაკვეთები, ინფლაცია, ენერგიის ღირებულება, სავალუტო რყევები და გეოპოლიტიკური რისკები. კაპიტალის მზარდი მოცულობის პირობებშიც კი, ბაზრის მონაწილეებმა დაიწყეს აქტივების უფრო საფუძვლიანი შემოწმება და უფრო ხშირად ორიენტირდებიან შემოსავლის გრძელვადიან ზრდაზე, ნაცვლად უძრავი ქონების უბრალო გაძვირებაზე ფსონის დადებისა.

ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია ციფრულ ინფრასტრუქტურასთან და სასტუმროებთან დაკავშირებულ სეგმენტებში. მონაცემთა დამუშავების ცენტრი შეიძლება წააწყდეს ენერგომომარაგების შეზღუდვებს, სასტუმრო — დამოკიდებული იყოს საერთაშორისო ტურისტულ ნაკადზე, ხოლო კონდომინიუმი — უცხოურ კვოტასა და ობიექტის უნარზე, გამოიმუშავოს გაცხადებული საიჯარო შემოსავლიანობა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, რეკორდული $92,5 მლრდ ადასტურებს საინვესტიციო აქტივობის ძლიერ აღდგენას რეგიონის უძრავი ქონების ბაზარზე, თუმცა ამ შედეგის პირდაპირ ტაილანდზე გადატანა არ შეიძლება. ზრდის ძირითადი ნაწილი კონცენტრირებულია რეგიონის უმსხვილეს ბაზრებზე, ხოლო ტაილანდის სტატისტიკა სხვადასხვა მიმართულების დინამიკას აჩვენებს: კონდომინიუმების უცხოური შესყიდვები შემცირდა, სასტუმროების ინვესტიციები ძლიერი 2025 წლის შემდეგ უნდა დასტაბილურდეს, ხოლო ყველაზე გამოკვეთილი სტრუქტურული ზრდა შეინიშნება ციფრულ, სამრეწველო და ლოგისტიკურ ინფრასტრუქტურაში. კერძო ინვესტორისთვის რეგიონული რეკორდი განწყობების ინდიკატორად რჩება, მაგრამ ვერ ანაცვლებს კონკრეტული ობიექტის, საკუთრების უფლებების, შესვლის ფასისა და რეალისტური შემოსავლიანობის ანალიზს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონისა და ტაილანდის უძრავი ქონება 2026 წელს

რამდენი ინვესტიცია განხორციელდა რეგიონის უძრავ ქონებაში 2026 წლის პირველ ნახევარში?

აზია-წყნარი ოკეანის რეგიონის კომერციულ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საინვესტიციო გარიგებების მოცულობამ $92,5 მლრდ-ს მიაღწია. ეს 35%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე და რეკორდია წლის პირველი ნახევრისთვის.

შედის თუ არა ბინების ყველა შესყიდვა $92,5 მლრდ-ის მაჩვენებელში?

არა. ეს არის კომერციული უძრავი ქონების საინვესტიციო ბაზრის მაჩვენებელი JLL-ის მეთოდოლოგიით და არა რეგიონში საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან დადებული ყველა გარიგების საერთო ღირებულება.

რომელმა ქვეყნებმა უზრუნველყვეს ძირითადი ზრდა?

უმსხვილეს ბაზრებს შორის იაპონიამ მიიზიდა $23,8 მლრდ, სინგაპურმა — $18,2 მლრდ, ავსტრალიამ — $14,7 მლრდ, ჰონგ-კონგმა — $4,7 მლრდ.

ნიშნავს თუ არა რეგიონული რეკორდი უძრავი ქონების ბუმს ტაილანდში?

არა. ტაილანდის ბაზარი არაერთგვაროვანია. 2026 წლის პირველ კვარტალში უცხოელებისთვის გადაცემული კონდომინიუმების რაოდენობა 17,3%-ით შემცირდა, თუმცა ცალკეული კომერციული სეგმენტები განაგრძობენ კაპიტალის მოზიდვას.

უძრავი ქონების რომელი სახეობებია ყველაზე საინტერესო ინვესტორებისთვის ტაილანდში?

ყველაზე გამორჩეულ მიმართულებებს შორისაა სასტუმროები, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონება, მონაცემთა დამუშავების ცენტრები და ცალკეული ხარისხიანი საოფისე ობიექტები.

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს ბინის ფლობა ტაილანდში?

დიახ. უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ ბინას რეგისტრირებულ კონდომინიუმში, თუ უცხოური საერთო წილი არ აღემატება შენობის ბინების საერთო ფართობის 49%-ს და დაცულია კანონმდებლობის სხვა მოთხოვნები.

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს მიწის ყიდვა ტაილანდში?

ზოგად შემთხვევაში, უცხოელების მიერ მიწის პირდაპირი ფლობა არსებითად შეზღუდულია. კანონი ითვალისწინებს მხოლოდ ცალკეულ გამონაკლისებს მკაცრი საინვესტიციო და ადმინისტრაციული პირობებით.

იზრდება თუ არა რუსული მოთხოვნა ბინებზე ტაილანდში?

2026 წლის პირველ კვარტალში რუსი მყიდველებისთვის გადაცემული კონდომინიუმების რაოდენობა წლიურად 33%-ით გაიზარდა, ხოლო ამ გარიგებების ღირებულება — 68,7%-ით.

იძლევა თუ არა რეგიონული რეკორდი პუკეტსა და ბანგკოკში ფასების ზრდის გარანტიას?

არა. კაპიტალის რეგიონული შემოდინება მხარს უჭერს საერთო საინვესტიციო ფონს, თუმცა ადგილობრივი ფასები დამოკიდებულია მიწოდებაზე, მოთხოვნაზე, ტურიზმზე, მშენებლობაზე, სავალუტო კურსებზე, დაფინანსებასა და კონკრეტული პროექტის მახასიათებლებზე.

სამრეწველო უძრავი ქონების წმინდა შთანთქმა უარყოფითი გახდა

2026 წლის მეორე კვარტალში ტაილანდში დაკავებულ და გამოთავისუფლებულ სამრეწველო ფართებს შორის ბალანსი გაუარესდა. წმინდა შთანთქმა — მაჩვენებელი, რომელიც ასახავს ფაქტობრივად დაკავებული ფართების ცვლილებას მოიჯარეების გასვლის გათვალისწინებით — ნულს ქვემოთ დაეცა.

კვარტალში ბაზარზე მხოლოდ ერთი ახალი ობიექტი გამოვიდა, ამიტომ მიწოდების ზრდა მცირე აღმოჩნდა. მშენებარე უძრავი ქონების უფრო მნიშვნელოვანი მოცულობის დასრულება წლის ბოლოსკენაა დაგეგმილი. საიჯარო განაკვეთები და ობიექტების კაპიტალური ღირებულება მეორე კვარტალში თითქმის არ შეცვლილა, თუმცა ანალიტიკოსები თავისუფალი ფართების წილის ზრდას ელიან, თუ ექსპლუატაციაში მიღება ფაქტობრივ მოთხოვნას გადაასწრებს. ასეთი დასკვნები მოცემულია 21 აგვისტოს გამოქვეყნებულ [JLL-ის მიმოხილვაში ტაილანდის სამრეწველო უძრავი ქონების შესახებ 2026 წლის მეორე კვარტალში].

უარყოფითი შთანთქმა არ ნიშნავს, რომ ქვეყნის მთელი სამრეწველო უძრავი ქონება ერთდროულად კარგავს მოიჯარეებს. მაჩვენებელი აფიქსირებს საერთო ბალანსს კონკრეტულ პერიოდში. ის შეიძლება გაუარესდეს რამდენიმე კომპანიის მიერ დიდი ფართების გამოთავისუფლების გამო, მაშინ როდესაც ცალკეულ რაიონებსა და ობიექტების კატეგორიებში მოთხოვნა ნარჩუნდება.

საწყობები და მზა ქარხნები დინამიკაში ერთმანეთს სცილდება

მთავარი განსხვავება თანამედროვე ლოგისტიკურ კომპლექსებსა და მზა საწარმოო შენობებს შორის შეინიშნება.

წლის დასაწყისში კონსულტანტები ელოდნენ, რომ მზა ქარხნების სეგმენტი შედარებით დეფიციტური დარჩებოდა: თავისუფალი ფართების წილი 5%-ზე დაბლა უნდა შენარჩუნებულიყო, ხოლო ახალი ობიექტების მიწოდება — შეზღუდული. ასეთი ფორმატი მოთხოვნადია მწარმოებლებში, რომლებსაც მიწის ნაკვეთის შეძენისა და საკუთარი ქარხნის მშენებლობის გარეშე მუშაობის სწრაფად დაწყება სჭირდებათ.

თანამედროვე სასაწყობო უძრავი ქონებისთვის პროგნოზი შესამჩნევად სუსტია. 2026 წელს ახალი მიწოდების მოცულობამ მიმდინარე მოთხოვნას უნდა გადააჭარბოს, რის გამოც თავისუფალი ფართების წილი შეიძლება დაახლოებით 10%-დან 13%-მდე გაიზარდოს. ეს სწორედ 2026 წლის პროგნოზია და არა უკვე მიღწეული ვაკანტურობა მეორე კვარტალში, ნათქვამია [CBRE-ს პროგნოზში ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ].

განსხვავება მნიშვნელოვანია ინვესტორებისთვის. სამრეწველო უძრავი ქონების ზოგად კატეგორიაში შედის მიწის ნაკვეთები ინდუსტრიულ პარკებში, მზა საწარმოო ფართები, ტიპური საწყობები, სადისტრიბუციო ცენტრები და კონკრეტული მოიჯარისთვის აშენებული შენობები. ჭარბი მიწოდება ერთ სეგმენტში არ ნიშნავს ავტომატურ სიჭარბეს ყველა დანარჩენში.

აღმოსავლეთის ეკონომიკური დერეფანი ახალ მიწოდებას აკონცენტრირებს

სამრეწველო ბაზრის ცენტრად რჩება აღმოსავლეთის ეკონომიკური დერეფანი, რომელიც აერთიანებს ჩაჩოენგსაუს, ჩონბურისა და რაიონგს. რაიონი მდებარეობს ბანგკოკის აღმოსავლეთით და დაკავშირებულია ლაემ-ჩაბანგისა და მაპ-ტა-ფხუტის პორტებთან, საავტომობილო მაგისტრალებთან და მსხვილ საწარმოო კლასტერებთან.

2026 წლის პირველ კვარტალში ტაილანდის ინდუსტრიული ზონების საერთო ფონდი კვარტალში 2,08%-ით, 213 941 რაიმდე გაიზარდა. ერთი რაი უდრის 1600 კვ. მ-ს. უშუალოდ გასაყიდად და გასაქირავებლად განკუთვნილი ფართობი შეადგენდა 143 251 რაის, საიდანაც დაახლოებით 118 ათასი უკვე ათვისებული იყო ბაზრის მიერ. ათვისებული ფართების წილმა 82,55%-ს მიაღწია.

ახალი მიწოდება თითქმის მთლიანად ქვეყნის აღმოსავლეთში აღმოჩნდა კონცენტრირებული: აღმოსავლეთის ეკონომიკურ დერეფანზე ფონდის წმინდა ზრდის 92,5% მოდიოდა, ამასთან, ექსპლუატაციაში გაშვება ძირითადად არსებული ინდუსტრიული პარკების გაფართოების ხარჯზე ხდებოდა და არა სრულიად ახალი ლოკაციების შექმნით. პირველ კვარტალში გამოჩნდა 4369 რაი ახალი მიწოდება, ხოლო სამრეწველო მიწის გასაყიდი ფასები 2023–2024 წლების მკვეთრი ზრდის შემდეგ კვარტალურ ჭრილში დასტაბილურდა და წლიური ზრდა დაახლოებით 3–5%-ზე შეინარჩუნა. ამ მაჩვენებლებს ასახელებს [Colliers პირველი კვარტლის სამრეწველო ბაზრის მიმოხილვაში].

ეს კონცენტრაცია ხსნის, თუ რატომ არ აღწერს ეროვნული მაჩვენებლები სრულად კონკრეტული ობიექტის მდგომარეობას. მიწა პორტებთან, მოქმედ საწარმოო ჯაჭვებთან და საიმედო საინჟინრო ინფრასტრუქტურასთან ახლოს შეიძლება მოთხოვნადი დარჩეს ჩვეულებრივი საწყობების ვაკანტურობის ზრდის პარალელურად ნაკლებად ხელსაყრელ ლოკაციებში.

EEC-ში შეიქმნა 46 საინვესტიციო ხელშეწყობის ზონა

სახელმწიფო პოლიტიკა აგრძელებს აღმოსავლეთის პროვინციების განვითარების მხარდაჭერას. 2026 წლის მაისისთვის ხელისუფლებამ აღმოსავლეთის ეკონომიკურ დერეფანში ხელი შეუწყო 46 სპეციალური საინვესტიციო ხელშეწყობის ზონის შექმნას, მათ შორის შვიდი ლოკაციის, რომლებიც იმ დროისთვის ჯერ კიდევ ელოდნენ მინისტრთა კაბინეტისთვის წარდგენას.

ასეთი ზონები იქმნება მიზნობრივი დარგებისა და ცალკეული მსხვილი პროექტებისთვის და საშუალებას იძლევა საგადასახადო შეღავათები, ნებართვების გაცემის პროცედურები და ინფრასტრუქტურული განვითარება შერჩეულ რაიონებში იყოს კონცენტრირებული. [აღმოსავლეთის ეკონომიკური დერეფნის სამმართველოს] ოფიციალური მონაცემები ასევე აჩვენებს, რომ ხელისუფლება პროექტის ტერიტორიის შემდგომი გაფართოების შესაძლებლობას განიხილავს.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეფექტი ორმხრივია. შეღავათები და ინფრასტრუქტურა მხარს უჭერს სამრეწველო მიწის ღირებულებას, მაგრამ ამავდროულად ასტიმულირებს ახალი პროექტების დაწყებასა და მიწოდების გაფართოებას. შედეგად, ცალკეული საწყობის ან ქარხნის წარმატება სულ უფრო მეტად არის დამოკიდებული არა რეგიონის საერთო ზრდაზე, არამედ გზებზე, პორტებზე, ელექტროენერგიაზე, წყალსა და მომწოდებელთა არსებულ ჯაჭვებზე ხელმისაწვდომობაზე.

გაცხადებულმა ინვესტიციებმა 1,47 ტრლნ ბატს მიაღწია

სამრეწველო ინფრასტრუქტურაზე პოტენციურ მოთხოვნას მხარს უჭერს ახალი საინვესტიციო პროექტების მაღალი მოცულობა. 2026 წლის იანვარ-ივნისში ტაილანდის საინვესტიციო საბჭოში წარადგინეს 1299 განაცხადი შეღავათების მიღებაზე საერთო ღირებულებით 1,474 ტრლნ ბატი, ანუ დაახლოებით $43,6 მლრდ. ეს 37%-ით მეტია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

ზრდის მთავარი წყარო ციფრული დარგი გახდა: 90 გაცხადებული პროექტი შეფასდა დაახლოებით 1,115 ტრლნ ბატად. ელექტრონიკამ და ელექტროტექნიკამ კიდევ 120,2 მლრდ ბატი მოიტანა, სოფლის მეურნეობამ და საკვების გადამუშავებამ — 61,4 მლრდ, ლოგისტიკამ და მაღალი დამატებული ღირებულების მომსახურებამ — 40,2 მლრდ, საავტომობილო მრეწველობამ და კომპონენტებმა — 25,7 მლრდ.

განაცხადები უცხოური კაპიტალით გაიზარდა 80%-ით, დაახლოებით 1,37 ტრლნ ბატამდე 877 პროექტზე. აღმოსავლეთის რეგიონმა მიიღო განაცხადები დაახლოებით 495,7 მლრდ ბატზე. ამასთან, ციფრები ახასიათებს სწორედ იმ პროექტების ღირებულებას, რომლებიც საინვესტიციო სტიმულირებაზე აცხადებენ პრეტენზიას, და არა უკვე აშენებულ ქარხნებს ან უძრავ ქონებაში ფაქტობრივად ჩადებულ სახსრებს. ცალკე პირველ ნახევარში დამტკიცდა შეღავათები 1300 პროექტისთვის, რომელთა ღირებულებაა დაახლოებით 1,31 ტრლნ ბატი, ნათქვამია [ტაილანდის საინვესტიციო საბჭოსთან არსებული საინვესტიციო ცენტრის მონაცემებში].

განსხვავება გაცხადებულ ინვესტიციებსა და უძრავ ქონებაზე რეალურ მოთხოვნას შორის შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს. დიდი სამრეწველო პროექტი რამდენიმე ეტაპს გადის — შეღავათების მიღება, მიწის შერჩევა, შეთანხმებები, მშენებლობა, აღჭურვილობის მონტაჟი და გაშვება. საწყობებსა და ქარხნებზე მოთხოვნა არ ჩნდება საინვესტიციო განაცხადის გამოქვეყნებისთანავე.

ჩინეთი ინდუსტრიული პარკების სიდიდით მეორე კლიენტი გახდა

უცხოელი ინვესტორების სტრუქტურა ბოლო წლებში შესამჩნევად შეიცვალა. ჩინური კომპანიები აფართოებენ საწარმოო ყოფნას ტაილანდში, თანაც ინვესტიციები ეტაპობრივად ვრცელდება საბოლოო აწყობიდან დეტალების, სამრეწველო აღჭურვილობისა და მასალების მომწოდებლებზე.

ტაილანდის ინდუსტრიულ პარკებში ჩინური კომპანიების მიერ შეძენილი ან დაქირავებული ფართობის წილი 2019 წლის 6%-დან 2026 წლის აპრილისთვის 17%-მდე გაიზარდა. ამგვარად, ჩინეთი იაპონიის შემდეგ კლიენტების სიდიდით მეორე ჯგუფი გახდა. იაპონური კომპანიების წილი იმავე პერიოდში 26%-დან 22%-მდე შემცირდა.

ჩინური პროექტები განსაკუთრებით კონცენტრირდება აღმოსავლეთის ეკონომიკურ დერეფანში. 2025 წელს ჩინურმა კომპანიებმა მიიღეს 83 ახალი ნებართვა EEC-ში უცხოური ბიზნესის წარმოებაზე, ანუ 313 ასეთი ნებართვის 27%. იაპონური კომპანიებისთვის ეს მაჩვენებელი 67-ს შეადგენდა, სინგაპურულისთვის — 46-ს. 2025 წელს დამტკიცებული ჩინური პროექტების დაახლოებით სამი მეოთხედი, რომლებიც საინვესტიციო სტიმულირებას იღებდნენ, ასევე აღმოსავლეთის ეკონომიკურ დერეფანზე მოდიოდა, იუწყება [Krungsri Research-ის 14 აგვისტოს კვლევა].

უძრავი ქონებისთვის ეს პროცესი არაერთგვაროვანია. მწარმოებელს შეუძლია იქირაოს მზა ქარხანა, შეიძინოს ნაკვეთი ინდუსტრიულ პარკში ან ააშენოს საკუთარი სპეციალიზებული საწარმო. ამიტომ ჩინეთიდან სამრეწველო კაპიტალის ზრდა სავალდებულოდ არ იწვევს მოთხოვნის პროპორციულ მატებას უშუალოდ სტანდარტულ სასაწყობო ფართებზე.

მიწა EEC-ში გაძვირებას განაგრძობს

მწარმოებელთა მაღალი ინტერესი და ინფრასტრუქტურის განვითარება მხარს უჭერს ნაკვეთების ღირებულებას ჩონბურში, რაიონგსა და ჩაჩოენგსაუში. საწარმოო ობიექტები აფასებენ ამ რაიონებს ღრმაწყლოვან პორტებთან, ავტომაგისტრალებთან, მომწოდებლებთან და უკვე ჩამოყალიბებულ სამრეწველო კლასტერებთან სიახლოვის გამო.

ივლისის ბოლოს გამოქვეყნებულ [Colliers-ის კვლევაში აღმოსავლეთის ეკონომიკური დერეფნის შესახებ] აღნიშნულია მიწის ფასების მუდმივი თანდათანობითი ზრდა, რომელსაც მხარს უჭერს საწარმოო მოთხოვნა, სახელმწიფო სტიმულები, პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები და ინფრასტრუქტურული პროექტები.

დეველოპერებისთვის მიწის ღირებულების მატება დამატებით შეზღუდვად იქცევა. თუ ნაკვეთი და მშენებლობა ძვირდება, ხოლო მზა საწყობების სიჭარბე აკავებს იჯარის ფასის ზრდას, ახალი სტანდარტული პროექტის შემოსავლიანობა შეიძლება გაუარესდეს. ეს აძლიერებს უკვე არსებული საინჟინრო ინფრასტრუქტურის მქონე ლოკაციებისა და კონკრეტული მოიჯარის მოთხოვნებზე აშენებული ობიექტების უპირატესობას.

ციფრული პროექტები ცვლის მოთხოვნებს სამრეწველო მიწაზე

ციფრული სექტორის რეკორდული საინვესტიციო განაცხადები ასევე ცვლის მოთხოვნის სტრუქტურას. მონაცემთა დამუშავების ცენტრებს დიდი მიწის ნაკვეთები სჭირდებათ, მაგრამ ტრადიციული სიახლოვე ავტომაგისტრალთან მათთვის საკმარისი არ არის. გადამწყვეტი ხდება ხელმისაწვდომი ელექტროენერგიის სიმძლავრე, ენერგომომარაგების რეზერვირება, ოპტიკურ-ბოჭკოვანი ქსელები, წყალი და გაგრილების სისტემები.

ამის გამო სამრეწველო მიწის ნაწილი იწყებს კონკურენციას არა მხოლოდ მწარმოებლებისა და ლოგისტიკური კომპანიებისთვის, არამედ ციფრული ინფრასტრუქტურისთვისაც. ყველაზე მიმზიდველი ნაკვეთები შეიძლება გაძვირდეს იმ პერიოდშიც კი, როდესაც სტანდარტულ საწყობებში თავისუფალი ფართების წილი იზრდება.

ბაზრის ასეთი დაყოფა შეესაბამება 2026 წლის საერთო ტენდენციას: კაპიტალი კონცენტრირდება ობიექტებში, სადაც ლოკაცია და ტექნიკური მახასიათებლები ქმნის მაღალ ბარიერს კონკურენტებისთვის, მაშინ როდესაც ტიპური ფართები უფრო მგრძნობიარე ხდება ახალი მშენებლობების სიჭარბის მიმართ.

ტაილანდი შეეჯახა არა მრეწველობის ვარდნას, არამედ დისბალანსს

მეორე კვარტალში უარყოფითი წმინდა შთანთქმა პირდაპირ არ შეიძლება განიმარტოს, როგორც ტაილანდის სამრეწველო წარმოების შემცირება. მაჩვენებელი ეხება უძრავ ქონებას და აჩვენებს დაკავებული ფართების ცვლილებას, და არა ქარხნების გამოშვების მოცულობას, ექსპორტს ან პირდაპირ უცხოურ ინვესტიციებს მთლიანობაში.

ერთდროულად ბაზარზე არსებობს სამი განსხვავებული ტენდენცია. სამრეწველო მიწაზე მოთხოვნას მხარს უჭერს წარმოების გადმოტანა და ახალი საინვესტიციო პროექტები. მზა ქარხნები შედარებით დეფიციტურ სეგმენტად რჩება. სტანდარტული ლოგისტიკური ობიექტები კი, პირიქით, მიწოდების უფრო სწრაფ ზრდას აწყდებიან.

ამიტომ 2026 წლის ბოლოსთვის ობიექტებს შორის განსხვავება შეიძლება უფრო თვალსაჩინო გახდეს. საუკეთესო საწარმოო ლოკაციებს აღმოსავლეთის ეკონომიკურ დერეფანში შეუძლიათ შეინარჩუნონ მაღალი მოთხოვნა, სანამ ნაკლებად ხელსაყრელი მდებარეობის სასაწყობო კომპლექსები იძულებული იქნებიან მოიჯარეებისთვის ფასით, შეღავათიანი პერიოდებითა და ხელშეკრულების პირობებით იბრძოლონ.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, მეორე კვარტლის მონაცემები ჯერ არ მიუთითებს ტაილანდის სამრეწველო უძრავი ქონების კრიზისზე, თუმცა ბაზარი არსებითად უფრო შერჩევითი ხდება. უარყოფითი წმინდა შთანთქმა და თანამედროვე საწყობების მოსალოდნელი ვაკანტურობის ზრდა ზრდის რისკს იმ პროექტებისთვის, რომლებიც წინასწარ უზრუნველყოფილი მოთხოვნის გარეშე აშენდა. ამავდროულად, საინვესტიციო განაცხადების რეკორდული მოცულობა, ჩინური წარმოების გაფართოება და ახალი ფართების კონცენტრაცია აღმოსავლეთის ეკონომიკურ დერეფანში მხარს უჭერს მიწასა და სპეციალიზებულ საწარმოო ობიექტებს. ინვესტორისთვის კაპიტალის შემოდინების ზოგადი სტატისტიკა ნაკლებად ინფორმაციული ხდება, ვიდრე მდებარეობა, საინჟინრო უზრუნველყოფა, შენობის ტიპი და კონკრეტული მოიჯარის არსებობა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ტაილანდის სამრეწველო უძრავი ქონება 2026 წელს

რა მოხდა ტაილანდის სამრეწველო უძრავი ქონების ბაზარზე მეორე კვარტალში?

წმინდა შთანთქმა უარყოფითი გახდა. ეს ნიშნავს, რომ გამოთავისუფლებული ფართების გათვალისწინებით, კვარტალში ფაქტობრივად დაკავებული ფართების საერთო მოცულობა შემცირდა. JLL ასევე ელის ვაკანტურობის ზრდას წლის ბოლოსთვის.

ეცემა თუ არა მოთხოვნა ტაილანდის მთელ სამრეწველო უძრავ ქონებაზე?

არა. სიტუაცია განსხვავდება სეგმენტების მიხედვით. მზა ქარხნები და ხარისხიანი სამრეწველო მიწა მოთხოვნადი რჩება, მაშინ როდესაც თანამედროვე სასაწყობო კომპლექსები ჭარბი მიწოდების რისკის წინაშე უფრო მეტად დგანან.

ვაკანტურობის რა დონეა მოსალოდნელი საწყობების ბაზარზე?

CBRE 2026 წლის პროგნოზში ელოდა თანამედროვე ლოგისტიკური ფართების თავისუფალი წილის ზრდას დაახლოებით 10%-დან 13%-მდე. ეს არის წლის პროგნოზი და არა JLL-ის მიერ მეორე კვარტალში უკვე დაფიქსირებული მაჩვენებელი.

როგორია მზა ქარხნების ვაკანტურობა?

CBRE-ს პროგნოზით, მოსალოდნელი იყო, რომ თავისუფალი მზა საწარმოო ფართების წილი 2026 წელს 5%-ზე ქვემოთ დარჩებოდა სტაბილური მოთხოვნისა და შეზღუდული ახალი მიწოდების წყალობით.

რა არის ტაილანდის აღმოსავლეთის ეკონომიკური დერეფანი?

ეს არის სამრეწველო-საინვესტიციო ზონა, რომელიც მოიცავს ჩაჩოენგსაუს, ჩონბურისა და რაიონგს. აქ კონცენტრირებულია მსხვილი ინდუსტრიული პარკები, საავტომობილო და ელექტრონული წარმოებები, საპორტო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა.

რამდენი ახალი ინვესტიციაა გაცხადებული ტაილანდში 2026 წელს?

იანვარ-ივნისში შევიდა 1299 განაცხადი საინვესტიციო შეღავათებზე საერთო ღირებულებით დაახლოებით 1,47 ტრლნ ბატი, რაც 37%-ით მეტია წლიურ ჭრილში.

ნიშნავს თუ არა 1,47 ტრლნ ბატი უკვე ჩადებულ ფულს?

არა. ეს არის პროექტების ღირებულება საინვესტიციო სტიმულირების განაცხადებში. ფაქტობრივი კაპიტალდაბანდება მოგვიანებით ხდება და შეიძლება განსხვავდებოდეს ვადებისა და მოცულობის მიხედვით.

რამდენად გაიზარდა ჩინური კომპანიების როლი?

ჩინური კომპანიების მიერ შეძენილი ან დაქირავებული სამრეწველო მიწის წილი 2019 წლის 6%-დან 2026 წლის აპრილისთვის 17%-მდე გაიზარდა. ჩინეთი ინდუსტრიული პარკების სიდიდით მეორე კლიენტთა ჯგუფი გახდა იაპონიის შემდეგ.

შემცირდება თუ არა სასაწყობო განაკვეთები?

მეორე კვარტალში განაკვეთები სტაბილური რჩებოდა. მიწოდებისა და ვაკანტურობის ზრდა ზღუდავს იჯარის გაზრდის შესაძლებლობებს და შეუძლია გააძლიეროს კონკურენცია მფლობელებს შორის, მაგრამ მონაცემები განაკვეთების გარდაუვალი საერთო შემცირების დასამტკიცებლად ჯერ საკმარისი არ არის.