რატომ გაუქმდა GEDAŞ-ის მონოპოლია

2024 წლის მარტიდან თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად უძრავ ქონებას მხოლოდ კომპანია GEDAŞ აფასებდა, რომელიც დაკავშირებულია სახელმწიფო საბინაო უწყება TOKİ-სთან. ასეთი შეზღუდვა შემოიღეს ღირებულების გაანგარიშების ერთიანი წესების დასადგენად და დასკვნებში შეუსაბამობების თავიდან ასაცილებლად. ინვესტორებს სხვა შემსრულებლის არჩევა არ შეეძლოთ, მაშინაც კი, თუ მას ყველა საჭირო ნებართვა გააჩნდა.

2026 წლის სექტემბერში ხელისუფლებამ უარი თქვა ამ სქემაზე და გადახედა № 2024/2 ცირკულარს. ახლა ანგარიშების მომზადება შეუძლიათ კომპანიებს, რომლებმაც მიიღეს თურქეთის კაპიტალის ბაზრების საბჭოს (SPK) ნებართვა და არიან შემფასებელთა კავშირის (TDUB) წევრები. კიდევ ერთი სავალდებულო პირობაა მუშაობა TADEBİS-ის სახელმწიფო სისტემის მეშვეობით, სადაც ფორმდება და გადაიცემა შემოწმების შედეგები.

მყიდველს შეუძლია შემფასებელი ორგანიზაცია მიუთითოს დამოუკიდებლად ან ისარგებლოს ავტომატური შერჩევით ციფრული სერვისის მეშვეობით. GEDAŞ-მა შეინარჩუნა ბაზარზე მუშაობის უფლება, მაგრამ აღარ არის ერთადერთი შემსრულებელი. მოთხოვნები დასკვნების შინაარსისადმი და უტყუარობის სახელმწიფო კონტროლი შენარჩუნებულია, ამიტომ კომპანიის შეცვლა არ იძლევა უძრავი ქონების ღირებულების თვითნებურად დადგენის საშუალებას.

როგორ ფორმდება შეფასება ახლა

შეფასების განაცხადი შეიტანება Web Tapu-ს სახელმწიფო სერვისის მეშვეობით. მყიდველი უთითებს ინფორმაციას უძრავი ქონების შესახებ და ირჩევს უფლებამოსილ კომპანიას ან შემსრულებლის ავტომატურ დანიშვნას. სისტემა აგზავნის გადახდის ინფორმაციას, ხოლო გადახდილი შეკვეთა სპეციალისტებს TADEBİS-ის მეშვეობით გადაეცემა.

ექსპერტები სწავლობენ დოკუმენტებს, გეგმარებას, ფართობს და მსგავსი ბინების თუ სახლების ფასებს. მშენებარე შენობებისთვის ასევე ამოწმებენ სამუშაოების მზადყოფნას და დამტკიცებულ პროექტთან შესაბამისობას. შედეგები მიწის რეესტრს ეგზავნება ელექტრონული სახით, განმცხადებლის მიერ ქაღალდის დასკვნის გადაცემის გარეშე.

შემოწმების შედეგების მიხედვით ფორმდება TTB — დოკუმენტი თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად განხორციელებული ინვესტიციების ღირებულების შესახებ. დადასტურებულ თანხას უწყებები ხელშეკრულების ფასსა და საბანკო გადახდებთან ადარებენ. ყველა მონაცემი სახელმწიფო სისტემებს შორის ელექტრონული ფორმით გადაიცემა.

TTB-ის გაფორმების შემდეგ გარიგების დოკუმენტების წარსადგენად ახლა 12 თვემდე ვადაა გამოყოფილი წინა ექვსის ნაცვლად. თუ ვადა ამოიწურა მიწის რეესტრში მიმართვამდე, შეფასების განახლება იქნება საჭირო. მყიდველისთვის ეს არის დამატებითი დრო ანგარიშსწორებისა და საბუთების მოსამზადებლად, განსაკუთრებით მაშინ, თუ გაფორმება ჭიანურდება.

უძრავი ქონების შეფასების ღირებულება განისაზღვრება დამტკიცებული მინიმალური ტარიფით და არა კომპანიების თავისუფალი შეთავაზებებით. 2026 წელს 149 კვ. მ-მდე ფართობის ბინისთვის საბაზისო საფასური შეადგენს 16 500 თურქულ ლირას (დაახლოებით $333-ს 2026 წლის 21 ოქტომბრის კურსით). დამატებითი გადასახადები ობიექტის თავისებურებებზეა დამოკიდებული, ამიტომ შემსრულებლების რაოდენობის გაზრდა არ იძლევა ხარჯების შემცირების გარანტიას.

ცალკეული შესწორებები ეხება გარიგებებს თურქეთის უძრავ ქონებასთან, რომელსაც ყიდიან საინვესტიციო კომპანიები GYO. მოქალაქეობის მისაღებად ობიექტების გაყიდვისას მათ უნდა გამოიყენონ კორპორაციული გამჟღავნების სისტემა KAP-ში გამოქვეყნებული ანგარიში ან შეუკვეთონ ახალი შეფასება საერთო წესების მიხედვით. ასეთი ოპერაციები დამატებით შემოწმებას გადის, ხოლო სახელმწიფო ორგანიზაციებისთვის გათვალისწინებული გამონაკლისები ნარჩუნდება.

თურქეთის მოქალაქეობის რომელი პირობები რჩება ძალაში

თურქეთის მოქალაქეობისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მინიმალური მოცულობა უცვლელი რჩება — 400 000 აშშ დოლარი. შერჩეული ობიექტი უნდა შეესაბამებოდეს პროგრამის მოთხოვნებს, ხოლო მიწის რეესტრში ფიქსირდება გაყიდვის სამწლიანი აკრძალვა. შეძენა არ იძლევა პასპორტის მიღების გარანტიას: გადაწყვეტილებას უფლებამოსილი ორგანოები იღებენ დოკუმენტების შემოწმების შემდეგ.

ინვესტიციის დასადასტურებლად მნიშვნელოვანია ერთდროულად რამდენიმე თანხა: ფასი ხელშეკრულებაში, საბანკო გადარიცხვები და TTB-ში მითითებული ღირებულება. თითოეული მათგანი უნდა აკმაყოფილებდეს დადგენილ მოთხოვნებს, ამიტომ არ არის საკმარისი გამყიდველთან საბაზროზე მაღალ ფასზე უბრალოდ შეთანხმება. თუ დოკუმენტები ერთმანეთს არ ემთხვევა, განმცხადებელს შეიძლება დაზუსტება მოსთხოვონ, ხოლო პროცესი გაჭიანურდეს.

გარიგების დადებამდე აუცილებელია საკუთრების უფლების, მშენებლობის ნებართვებისა და რეესტრში ობიექტის შესახებ არსებული მონაცემების გადამოწმება. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს მშენებარე შენობებს, შეუთანხმებელ გადაგეგმარებებსა და ფართობის შეუსაბამობებს: ასეთ გარემოებებს შეუძლია გავლენა მოახდინოს შეფასების შედეგებზე. ოფიციალური დასკვნაც კი არ ცვლის უძრავი ქონების იურიდიული სისუფთავისა და გამყიდველის საიმედოობის შემოწმებას.

თურქეთი ინვესტორების მოქალაქეობას აუქმებს

შედეგები უცხოელი ინვესტორებისთვის

კომპანია DenizInvest-ის ხელმძღვანელმა სვეტლანა ოზგენმა აღნიშნა, რომ მყიდველისთვის ახალი წესების მთავარი უპირატესობა შემფასებლის დამოუკიდებლად არჩევის შესაძლებლობაა. „შემსრულებელთა წრის გაფართოებამ შესაძლოა შეამციროს ვადები, თუმცა იმაზე საუბარი, რომ შეფასება ნამდვილად უფრო სწრაფი ან იაფი გახდება, ჯერ ნაადრევია, — განმარტა ექსპერტმა. — ამასთან, სახელმწიფო კონტროლი არავის გაუქმებია: ანგარიში შეიძლება გაიგზავნოს გადასამუშავებლად ან მოითხოვონ განმეორებითი შეფასება“. გარიგებამდე აუცილებელია საცხოვრებლის დოკუმენტებისა და ობიექტის რეალური ღირებულების გადამოწმება.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ შემფასებლის არჩევის უფლება არ ნიშნავს საინვესტიციო მოქალაქეობაზე კონტროლის შემსუბუქებას. ქვეყანაში ამოწმებენ მანამდე გაფორმებულ გარიგებებს, მათ შორის საცხოვრებლის დეკლარირებული ღირებულების უტყუარობას. ექვს ათასზე მეტმა უცხოელმა უკვე დაკარგა თურქეთის პასპორტი. მთლიანობაში, უცხოელთა მოთხოვნა თურქეთის უძრავ ქონებაზე მცირდება. 2022 წელს დარეგისტრირდა 67 490 გარიგება, 2025 წელს — მხოლოდ 21 534, TÜİK-ის მონაცემებით, ანუ მაჩვენებელი სამჯერ მეტად შემცირდა.

თურქეთში უძრავი ქონების გაყიდვების კლება გაგრძელდა 2026 წელსაც: ცხრა თვის განმავლობაში უცხოელებმა შეიძინეს 15 308 ობიექტი — 4,3%-ით ნაკლები, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. ძირითად მიზეზებს შორისაა პირობების გამკაცრება, ინფლაცია და უძრავი ქონების დაბალი შემოსავლიანობა დოლარში გამოხატულებაში. შემფასებლის არჩევის შესაძლებლობა ამარტივებს დოკუმენტების გაფორმებას, მაგრამ არ ცვლის ინვესტიციების ფინანსურ მიმზიდველობას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ — კითხვები და პასუხები

ვის შეუძლია ახლა შემფასებელი კომპანიის არჩევა თურქეთში?

2026 წლის 28 სექტემბრიდან უცხოელ ინვესტორს შეუძლია აირჩიოს ორგანიზაცია SPK-ის ნებართვით, TDUB-ის წევრობითა და TADEBİS-ზე წვდომით. GEDAŞ აღარ არის სავალდებულო შემსრულებელი. უძრავი ქონების ღირებულების შემოწმება სახელმწიფოს მიერ ნარჩუნდება.

როგორ შევუკვეთოთ უძრავი ქონების შეფასება თურქეთის მოქალაქეობისთვის?

განაცხადი ფორმდება Web Tapu-ს სახელმწიფო სერვისის მეშვეობით. მყიდველი უთითებს ობიექტის მონაცემებს და ირჩევს კომპანიას ან ავტომატურ დანიშვნას. გადახდილი შეკვეთა სპეციალისტებს TADEBİS-ის საშუალებით გადაეცემა, ხოლო დასკვნა მიწის რეესტრს ელექტრონულად ეგზავნება.

რა მოცულობის ინვესტიციაა საჭირო უძრავ ქონებაში თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად?

ინვესტიციების მინიმალური თანხა შეადგენს 400 000 აშშ დოლარს. ობიექტი უნდა შეესაბამებოდეს პროგრამის მოთხოვნებს, ხოლო გაყიდვა აკრძალულია 3 წლის განმავლობაში. მოქალაქეობის მინიჭების შესახებ საბოლოო გადაწყვეტილებას უფლებამოსილი ორგანოები იღებენ.

რა არის TTB და რამდენ ხანს მოქმედებს დოკუმენტი?

TTB ადასტურებს ინვესტიციის ღირებულებას, რომელიც გაითვალისწინება მოქალაქეობის გაფორმებისას. თანხა მოწმდება ნასყიდობის ხელშეკრულებასთან და საბანკო გადახდებთან. TTB-ის გაფორმების შემდეგ გარიგების დოკუმენტების წარსადგენად გათვალისწინებულია 12 თვემდე ვადა წინა 6-ის ნაცვლად.

რა ღირს უძრავი ქონების შეფასება თურქეთში 2026 წელს?

149 კვ. მ-მდე ფართობის ბინისთვის საბაზისო ტარიფი შეადგენს 16 500 თურქულ ლირას (დაახლოებით $333-ს 2026 წლის 21 ოქტომბრის კურსით). ობიექტის თავისებურებებიდან გამომდინარე, შესაძლებელია დამატებითი ხარჯებიც. მონოპოლიის გაუქმება არ ნიშნავს მომსახურების ღირებულების ავტომატურ შემცირებას.

როგორ ამოწმებენ უძრავი ქონების ღირებულებას თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად?

სპეციალისტები ამოწმებენ ობიექტის მახასიათებლებს, დოკუმენტებსა და საბაზრო ფასებს, ხოლო სახელმწიფო ორგანოები აკონტროლებენ შედეგებს. ხელშეკრულებაში გაზრდილი ფასი დადასტურების გარეშე არ იძლევა საინვესტიციო ზღვართან შესაბამისობის გარანტიას. დარღვევების შემთხვევაში შესაძლებელია დამატებითი შემოწმებები და გაფორმებაზე უარის თქმა.

რის გამო შეიძლება გაუქმდეს უძრავი ქონებით მიღებული თურქეთის მოქალაქეობა?

თურქეთის ხელისუფლება ამოწმებს ადრე გაფორმებულ საინვესტიციო გარიგებებს. უძრავი ქონების ღირებულების დადასტურებისა და პროგრამის მოთხოვნების დაცვისას დაშვებულმა დარღვევებმა შეიძლება გამოიწვიოს მოქალაქეობის შესახებ გადაწყვეტილების გაუქმება. დოკუმენტებისა და საცხოვრებლის ფაქტობრივი ღირებულების შემოწმება მნიშვნელოვანია ჯერ კიდევ შეძენამდე.

ფიქტიური გარიგებები თურქეთის უძრავ ქონებასთან

21 სექტემბერს სტამბოლის პროკურატურამ კომპანიების Gül İnşaat, Beyaz İnşaat და LİV İnşaat წინააღმდეგ ჩატარებული ოპერაციის შედეგების შესახებ განაცხადა. გამომძიებლებმა შეამოწმეს უძრავი ქონების გარიგებები თურქეთში. მათში მონაწილეობდა 734 უცხოელი, ხოლო 274 გაყიდვა ფიქტიურად იქნა აღიარებული.

დეველოპერები და შუამავლები საექსპერტო შეფასების ანგარიშებში ობიექტების ღირებულებას აბერებდნენ. გარდა ამისა, ანგარიშსწორების იმიტაცია ხდებოდა შუამავალი კომპანიების მეშვეობით ან გამყიდველების სახსრებით. საჭირო თანხა უცხოურ ვალუტაში ფაქტობრივად არ შემოდიოდა თურქეთში. დარღვევები გამოვლინდა მიწის კადასტრის მონაცემების, საექსპერტო დასკვნებისა და MASAK-ის სამმართველოს ფინანსური მონაცემების შედარებისას.

ყალბი დოკუმენტების საფუძველზე თურქეთის მოქალაქეობა მიიღო 263-მა ინვესტორმა და მათი ოჯახის 807-მა წევრმა. ფიქტიური ოპერაციების საერთო მოცულობამ 3,5 მილიარდ ლირას, ანუ დაახლოებით $72 მლნ-ს გადააჭარბა. პროკურატურამ 88 ეჭვმიტანილის დაკავების ორდერი გასცა.

25 სექტემბერს სასამართლომ 33 პირის დაკავების გადაწყვეტილება მიიღო, 20-ს შინაპატიმრობა შეეფარდა, ხოლო სასამართლო კონტროლის სხვა ზომები შეეხო სავარაუდო თაღლითური სქემის 21 მონაწილეს. ქონების განკარგვის შეზღუდვები დაწესდა უძრავი ქონების 2011 ობიექტზე, მათ შორის სასტუმროზე, ასევე ავტომობილებზე, იახტებსა და საბანკო ანგარიშებზე. 30 კომპანიაში დაინიშნენ მმართველები.

სხვა გამოძიებები ინვესტორების მიმართ

2025 წლის სექტემბერში გამომძიებლებმა დაადგინეს, რომ 451-მა ინვესტორმა თურქეთის მოქალაქეობა დარღვევებით მიიღო. მოპოვებულმა ინფორმაციამ ხელი შეუწყო სქემების მონაწილეებს შორის კავშირებისა და სხვა საეჭვო გარიგებების გამოვლენას.

2026 წლის აგვისტოში პროკურატურამ გამოავლინა კომპანია Babacan İnşaat-თან დაკავშირებული სქემა. დეველოპერი ფიგურირებდა უძრავი ქონების გაბერილი შეფასებებით გაყიდვის გამოძიებაში. ხელისუფლებამ დაიწყო მოქალაქეობის გაუქმების პროცედურა 687 ინვესტორისა და მათი ოჯახის წევრების მიმართ, რომლებმაც პასპორტები ასეთი გარიგებების საფუძველზე მიიღეს.

2026 წლის 4 აგვისტოს შინაგან საქმეთა სამინისტრომ წარადგინა მონაცემები თურქეთის მოქალაქეობის გაუქმების შესახებ: შემოწმებების შედეგად ის ჩამოერთვა 6000-ზე მეტ უცხოელს, მათ შორის ინვესტორების ოჯახის წევრებს. ეს რამდენიმე შემოწმების საერთო შედეგია და არა მხოლოდ Babacan İnşaat-ის საქმის დასკვნა. კონკრეტულად რა პერიოდში დაგროვდა ეს მონაცემები, უწყებას არ დაუზუსტებია. გადაწყვეტილებების უმრავლესობა საინვესტიციო მოთხოვნების დარღვევას უკავშირდება, დანარჩენი კი — საზოგადოებრივი წესრიგისა და ეროვნული უსაფრთხოების საკითხებს.

თურქეთის მოქალაქეობა ინვესტიციებით

პროგრამა თურქეთის მოქალაქეობა ინვესტიციებით ითვალისწინებს არანაკლებ $400 000 ღირებულების უძრავი ქონების შეძენას. პასპორტის მისაღებად განმცხადებელმა უნდა დაადასტუროს ობიექტის ღირებულება და იღებს ვალდებულებას, არ გაყიდოს იგი სამი წლის განმავლობაში. ინვესტორთან ერთად მოქალაქეობის გაფორმება შეუძლიათ მეუღლესა და არასრულწლოვან შვილებს.

საცხოვრებლის შეძენის გარდა გათვალისწინებულია მონაწილეობის სხვა გზებიც: საბანკო დეპოზიტი $500 000-დან, ინვესტიციები ძირითად კაპიტალში, სახელმწიფო ობლიგაციებში ან გარკვეულ საინვესტიციო ფონდებში. ფინანსური ვარიანტებისთვის დადგენილია აქტივების შენარჩუნების ვადები. მოქალაქეობის მიღების კიდევ ერთი საფუძველია არანაკლებ 50 სამუშაო ადგილის შექმნა.

2024 წლის მარტიდან საინვესტიციო მოქალაქეობისთვის საცხოვრებლის შეფასებას ატარებს სპეციალიზებული სახელმწიფო კომპანია GEDAŞ. იმავე წლის დეკემბერში ღირებულების დადასტურების გადაცემა უშუალოდ მიწის კადასტრში დაიწყეს. მიუხედავად ამისა, სამართალდამცავი ორგანოები აგრძელებენ კონტროლის გამკაცრებამდე გაფორმებული შენაძენების დოკუმენტების შემოწმებას.

თურქეთის უძრავი ქონება: პერსპექტივები და რისკები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ გამოძიებებმა გამოავლინა თურქეთის მოქალაქეობის მისაღებად უძრავი ქონების შეძენის მოდელის სუსტი წერტილი. ხელოვნურად გაბერილი ღირებულება ფორმალურად პროგრამის მოთხოვნების შესრულების საშუალებას იძლევა, მაგრამ ბინას ღია ბაზარზე უფრო ძვირადღირებულს არ ხდის. შემდგომი გაყიდვისას ინვესტორი შესაძლოა ზარალს წააწყდეს, მაშინაც კი, თუ შეინარჩუნა საკუთრების უფლება. კონტროლის გამკაცრებას შეუძლია შეამციროს მსგავსი გარიგებების რაოდენობა, მაგრამ ვერ აღმოფხვრის წინა გაყიდვებისას დაშვებული დარღვევების შედეგებს.

გამოძიებებმა შესაძლოა შეცვალოს იმ დეველოპერების მუშაობის პირობები, რომლებიც ორიენტირებულნი არიან პროგრამის უცხოელ მონაწილეებზე. ფასის დადგენილ ზღვართან შესაბამისობა აღარ არის საკმარისი მყიდველის დასარწმუნებლად გარიგების საიმედოობაში: მნიშვნელობა აქვს ობიექტის დამოუკიდებელ შეფასებასა და ფაქტობრივი გადახდების დადასტურებას. კომპანიებმა, რომლებიც კლიენტებს უპირველესად პასპორტის დაპირებით იზიდავდნენ, შესაძლოა დაკარგონ მყიდველების ნაწილი. უძრავი ქონების დადასტურებული ღირებულება და გამჭვირვალე ანგარიშსწორება ბაზრისთვის უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს.

შემდგომი პერსპექტივები დამოკიდებულია შემოწმებების მასშტაბსა და უკვე გაცემული პასპორტების გადახედვის წესზე. თუ ხელისუფლება მკაფიოდ გამიჯნავს ფიქტიურ ოპერაციებსა და კანონიერ ინვესტიციებს, კონტროლის გაძლიერებას შეუძლია გაამყაროს ნდობა პროგრამის მიმართ. წინააღმდეგ შემთხვევაში გაურკვევლობა შეაფერხებს ახალ შენაძენებს: უცხოელები გაითვალისწინებენ მოქალაქეობის გაუქმების შესაძლებლობას გაფორმების დასრულების შემდეგაც კი. ვითარებას ართულებს უცხოელი მყიდველების მხრიდან თურქეთის უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის უკვე მომხდარი მკვეთრი შემცირება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რატომ უუქმებს თურქეთი მოქალაქეობას ინვესტორებს?

გამოძიებამ გამოავლინა უძრავი ქონების ღირებულების გაბერვა და ფიქტიური გადახდები, რომელთა დახმარებითაც განმცხადებლები ინვესტიციებს ადასტურებდნენ. უტყუარობის არმქონე დოკუმენტების საფუძველზე გაცემული პასპორტები შესაძლოა გაუქმდეს.

რამდენმა ადამიანმა შეიძლება დაკარგოს მოქალაქეობა 2026 წლის სექტემბრის საქმით?

პროცედურა ეხება 263 ინვესტორსა და მათი ოჯახის 807 წევრს — სულ 1070 ადამიანს. ეს არის პოტენციური გაუქმებების რაოდენობა და არა უკვე აღსრულებული გადაწყვეტილებები.

შეიძლება თუ არა შემოწმება შეეხოს ინვესტორის ოჯახის წევრებს?

დიახ. თუ მეუღლეებმა და არასრულწლოვანმა შვილებმა მოქალაქეობა მიიღეს იმავე საინვესტიციო განაცხადით, მისი კანონიერების შემოწმება შეიძლება შეეხოს მათთვის გაცემულ პასპორტებსაც.

რამდენის დაბანდებაა საჭირო უძრავ ქონებაში თურქეთის მოქალაქეობისთვის 2026 წელს?

ობიექტის მინიმალური ღირებულება შეადგენს $400 000-ს. უძრავი ქონება საკუთრებაში უნდა შენარჩუნდეს არანაკლებ სამი წლის განმავლობაში, ხოლო შეძენის ღირებულება და ანგარიშსწორება დოკუმენტურად უნდა იყოს დადასტურებული.

შესაძლებელია თუ არა მოქალაქეობის დაკარგვა საცხოვრებლის სამწლიანი ფლობის შემდეგ?

ფლობის სამწლიანი ვადა არ აუქმებს მოთხოვნებს თავდაპირველი გარიგების კანონიერების მიმართ. თუ გაირკვევა, რომ დოკუმენტები ან ინვესტიციების დადასტურება ფიქტიური იყო, პასპორტის გაცემის გადაწყვეტილება შესაძლოა გადაიხედოს.

აგრძელებს თუ არა თურქეთი მოქალაქეობის გაცემას ინვესტიციებით?

დიახ, პროგრამა მოქმედებს. უძრავი ქონების შეძენის გარდა გათვალისწინებულია სხვა საინვესტიციო საფუძვლებიც, თუმცა ხელისუფლებამ გააძლიერა კონტროლი ობიექტების შეფასებასა და გადახდების დადასტურებაზე.

აგვისტო საერთო ბაზარზე უფრო მდგრადია

აგვისტოში თურქეთის სტატისტიკის ინსტიტუტმა (TurkStat) ქვეყნის მასშტაბით საცხოვრებელი ქონების 127 410 გაყიდვა დაარეგისტრირა, რაც 14,7%-ით ნაკლებია წინა წელთან შედარებით. უცხოელებმა 1 938 ობიექტი შეიძინეს, რაც წლიურ ჭრილში მხოლოდ 0,1%-იან ზრდას შეესაბამება. რვა თვის განმავლობაში მათი გარიგებები 6,3%-ით, 13 141 ობიექტამდე შემცირდა.

მთლიანი ბაზრის შიგნით დინამიკა შესამჩნევად სუსტი იყო. ახალაშენებული სახლების გაყიდვები აგვისტოში 4,5%-ით, 44 378 ობიექტამდე შემცირდა, მეორადი საცხოვრებლის კი — 19,4%-ით, 83 032-მდე. იანვარ-აგვისტოში საერთო ბაზარი 6,8%-ით, 950 529 გარიგებამდე შემცირდა.

ამიტომ აგვისტო უცხოური მოთხოვნის ახალ კოლაფსს არ ადასტურებს. ცალკეულ თვეში საზღვარგარეთის სეგმენტი მთელ ბაზარზე უფრო მდგრადი აღმოჩნდა. სტრუქტურული შემცირება შესამჩნევი ხანგრძლივ დისტანციაზე ხდება.

ისტორიული პიკი რევიზიის შემდეგ კიდევ უფრო მაღალი აღმოჩნდა

დღევანდელი ბაზრის წინა წლებთან შედარება განახლებული მონაცემების მიხედვითაა საჭირო. 2026 წელს სტატისტიკურმა უწყებამ საცხოვრებლის გაყიდვების ისტორია გადახედა, რის გამოც ძველ პუბლიკაციებში სხვა მაჩვენებლები გვხვდება.

გადახედილ ისტორიულ მონაცემებში უცხოელებზე 2022 წელს 72 342 ობიექტი გაიყიდა, ხოლო 2025 წელს — 22 980. ეს სამ წელიწადში დაახლოებით 68%-იანი შემცირებაა. გადახედვამდე ოფიციალური რელიზები შესაბამისად 67 490 და 21 534 გარიგებას აჩვენებდა, ამიტომ ორივე წყვილი ციფრი დღემდე გვხვდება პუბლიკაციებში.

მოცემული სტატიისთვის გამოყენებულია განახლებული მონაცემები. ის აძლიერებს მთავარ დასკვნას: უცხოური ბაზარი პიკურ მაჩვენებელზე მნიშვნელოვნად მცირე რჩება, მეთოდოლოგიური კორექტირების შემდეგაც კი.

პასპორტი კვლავ ხელმისაწვდომია $400 ათასიდან

საინვესტიციო მოქალაქეობის პროგრამა მოქმედებას განაგრძობს. თურქეთის ოფიციალური საინვესტიციო პორტალი უძრავი ქონების მინიმალურ ღირებულებად $400 ათასს უთითებს. ობიექტი უნდა გაფორმდეს გადაყიდვის შეზღუდვით მინიმუმ სამი წლით. შესყიდვა ქმნის საფუძველს საგამონაკლისო მოქალაქეობის მოთხოვნისთვის, მაგრამ არ ნიშნავს პასპორტის ავტომატურ გაცემას.

ზღვარი რამდენჯერმე შეიცვალა. 2018 წელს ის $250 ათასს შეადგენდა, ხოლო 2022 წელს დღევანდელ $400 ათასამდე გაიზარდა. შესვლის ფასის ზრდა დაემთხვა უცხოური მოთხოვნის მრავალწლიანი კლების დაწყებას, მაგრამ ოფიციალური სტატისტიკა არ იძლევა საშუალებას, მოქალაქეობის გავლენა გაიმიჯნოს ლირის კურსისგან, უძრავი ქონების ფასებისგან, შემოსავლიანობისგან, საემიგრაციო წესებისგან და ცალკეულ რეგიონულ ბაზრებზე არსებული ვითარებისგან.

ცალკე მოქმედებს ქონებრივი ბინადრობის ნებართვა. ბოლო უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის პროგრამების შედარებაში აღნიშნული იყო: მოკლევადიანი სტატუსის მიღება შესაძლებელია შესაბამისი საცხოვრებლით $200 ათასიდან, თუმცა ეს გზა არ უნდა აგვერიოს ინვესტიციებით მოქალაქეობის მიღებაში.

კონკრეტულად რას ყიდულობენ უცხოელები, სტატისტიკა არ აჩვენებს

კითხვა — „რას ყიდულობენ უცხოელები, როდესაც მხოლოდ პასპორტი საკმარისი აღარ არის“ — ლოგიკურად ჟღერს, მაგრამ ოფიციალური მონაცემები პასუხის მხოლოდ ნაწილს იძლევა.

ოფიციალური სტატისტიკა აქვეყნებს გარიგებების რაოდენობას, რეგიონს და მყიდველის მოქალაქეობას. სტატისტიკაში არ არის უცხოური მოთხოვნის დაყოფა ბიუჯეტის, საცხოვრებლის კლასის, ფართობის, შემოსავლიანობის ან შეძენის მიზეზის მიხედვით. შეუძლებელია საიმედოდ გაიმიჯნოს მოქალაქეობისთვის ნაყიდი ობიექტი საცხოვრებლად გადასვლისთვის, გრძელვადიანი გაქირავებისთვის, სეზონური ცხოვრებისთვის თუ კაპიტალის შენარჩუნებისთვის განკუთვნილი ბინისგან.

ამასთან, გეოგრაფია ძალზე კონცენტრირებული რჩება. აგვისტოში სტამბოლზე 763 უცხოური გარიგება მოდიოდა, ანტალიაზე — 599, მერსინზე — 143. ამ სამმა პროვინციამ უცხოელებზე გაყიდვების თითქმის 78% შეადგინა. ასეთი პროფილი უფრო მეტად მიუთითებს მოთხოვნაზე მსხვილ საერთაშორისო და საკურორტო ბაზრებზე, ვიდრე ქვეყნისადმი თანაბარ ინტერესზე.

ანტალია უცხოელთა შესყიდვების რაოდენობით სტამბოლის შემდეგ მეორე ბაზრად რჩება. ფოტო: Sharon Hahn Darlin, CC BY 2.0.

რუსეთის მოქალაქეები პირველ ადგილს ინარჩუნებენ

რუსეთის მოქალაქეები უცხოელ მყიდველთა ყველაზე დიდ ჯგუფად რჩებიან. აგვისტოში მათ 343 ობიექტი შეიძინეს. უკრაინის მოქალაქეებმა შეიძინეს 147, ირანის — 140.

რუსების ლიდერობა თავისთავად არ ნიშნავს მოთხოვნის ძველი მოცულობის დაბრუნებას. ის აჩვენებს განაწილებას მცირე უცხოურ სეგმენტში: საზღვარგარეთელ მყიდველებზე აგვისტოში საცხოვრებელი ქონების ყველა გარიგების მხოლოდ 1,5% მოდიოდა.

ანტალიაში რუსული მოთხოვნის როლი განსაკუთრებით შესამჩნევია. უცხოელებზე 599 გაყიდვიდან 226 რუსეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა. საკურორტო ბაზრისთვის ეს კვლავ მნიშვნელოვანი აუდიტორიაა, თუმცა ეროვნული სტატისტიკა უკვე აღარ იძლევა საშუალებას, უცხოური მოთხოვნა მთელი ბაზრის ერთ-ერთ მთავარ მამოძრავებელ ძალად ჩაითვალოს.

იპოთეკა იზრდება, სანამ საერთო ბაზარი მცირდება

აგვისტოს სტატისტიკაში ყველაზე თვალშისაცემი ცვლილება მოხდა არა უცხოურ სეგმენტში, არამედ გარიგებების დაფინანსებაში.

იპოთეკური გაყიდვები წლიურად 7,2%-ით გაიზარდა, 22 131 ობიექტამდე, თუმცა საერთო ბაზარი 14,7%-ით შემცირდა. იანვარ-აგვისტოში იპოთეკური გარიგებები 27,6%-ით მეტი გახდა — 188 813. უიპოთეკო გაყიდვები იმავე პერიოდში 12,7%-ით შემცირდა, 761 716-მდე.

ეს ნიშნავს, რომ შიდა ბაზარი სულ უფრო მეტადაა დამოკიდებული კრედიტის ხელმისაწვდომობაზე. უცხოელისთვის სურათი განსხვავებულია: გადაწყვეტილება ჩვეულებრივ განისაზღვრება მყარ ვალუტაში შესვლის ფასით, გაქირავების შესაძლებლობით, ლიკვიდურობით და საემიგრაციო ბონუსით.

სწორედ ამიტომ, უცხოური მოთხოვნის სისუსტე მხოლოდ საერთო ვარდნით ვერ აიხსნება. აგვისტოში უცხოური სეგმენტი თითქმის არ შეცვლილა, მაშინ როცა ბაზარი მთლიანობაში მკვეთრად შემცირდა.

ფასები იზრდება ლირაში და მცირდება რეალურ გამოხატულებაში

თურქეთის ცენტრალური ბანკი კიდევ ერთ სხვაობას აჩვენებს, რომელიც მნიშვნელოვანია უცხოელი ინვესტორისთვის. საცხოვრებლის ფასების ინდექსმა აგვისტოში 236,76 პუნქტს მიაღწია. თვის განმავლობაში ის გაიზარდა 0,94%-ით, ხოლო წლიურად — 23,03%-ით ნომინალურ გამოხატულებაში.

ინფლაციის გათვალისწინების შემდეგ სურათი საპირისპიროა: საცხოვრებლის ღირებულება რეალურ გამოხატულებაში დაახლოებით 6,5%-ით შემცირდა. სტამბოლში ნომინალურმა წლიურმა ზრდამ შეადგინა დაახლოებით 26,3%, ანკარაში — 24,8%, იზმირში — 23,3%.

უცხოელი მყიდველისთვის არც ეს შედარებაა საკმარისი. შედეგი დამოკიდებულია ლირის კურსზე ინვესტორის ვალუტის მიმართ. ობიექტის ფასი შეიძლება ლირაში იზრდებოდეს და ამავდროულად უფრო სუსტ შედეგს იძლეოდეს დოლარში ან ევროში. ამიტომ პასპორტი, ფასის ნომინალური ზრდა და ფაქტობრივი შემოსავლიანობა — სამი განსხვავებული მაჩვენებელია.

მოქალაქეობამ ბაზრის ახსნა შეწყვიტა

ამ თემაში მთავარი შეცდომაა მცდელობა, უცხოური გაყიდვების ვარდნა მოქალაქეობაზე უარის თქმის პირდაპირ მტკიცებულებად იქცეს.

პროგრამა მუშაობს, $400 ათასიანი ზღვარი არ გაუქმებულა, ხოლო უცხოელები უძრავი ქონების შეძენას განაგრძობენ. მეტიც, ზაფხულში მოქმედი ბინადრობის ნებართვის მქონე უცხოელთა რიცხვი კვლავ გაიზარდა. საემიგრაციო ინტერესი თურქეთის მიმართ არ გამქრალა.

სხვა რამ შეიცვალა: მოქალაქეობა აღარ იძლევა ობიექტზე მასობრივი მოთხოვნის გარანტიას მხოლოდ იმიტომ, რომ ის მინიმალურ ზღვარს აკმაყოფილებს. მყიდველი იღებს გაყიდვაზე სამწლიან შეზღუდვას და ამავდროულად იღებს სავალუტო, საბაზრო და პროექტულ რისკს.

საინვესტიციო ობიექტისთვის უფრო მნიშვნელოვანი ხდება მისი ცხოვრება პასპორტის მიღების შემდეგ: ვის შეიძლება მიექირავოს, რა ფასად, რამდენად ადვილია მისი გაყიდვა სავალდებულო ვადის გასვლის შემდეგ, როგორია შენობის მდგომარეობა და არსებობს თუ არა რეალური შიდა მოთხოვნა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ოფიციალური სტატისტიკა არ იძლევა იმის მტკიცების საშუალებას, რომ უცხოელებმა საცხოვრებლის ყიდვა სწორედ მოქალაქეობის გამო შეწყვიტეს. თუმცა განახლებული ისტორიული მონაცემები აჩვენებს უცხოური გაყიდვების დაახლოებით 68%-იან შემცირებას პიკურ 2022 და 2025 წლებს შორის პროგრამის შენარჩუნების პირობებში. ეს ნიშნავს, რომ პასპორტი კონკრეტული ობიექტის სუსტ ეკონომიკას ვეღარ ანაზღაურებს. ინვესტორისთვის უფრო მნიშვნელოვანია რაიონის ლიკვიდურობა, ფასი მყარ ვალუტაში, შენობის მდგომარეობა, საიჯარო მოთხოვნა და სამწლიანი შეზღუდვის შემდეგ ინვესტიციიდან გამოსვლის შესაძლებლობა. უფრო ძლიერად გამოიყურება ობიექტები, რომლებიც გამართლებული რჩება საემიგრაციო ბონუსის გარეშეც.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: უცხოელები და თურქეთის უძრავი ქონება

რამდენი საცხოვრებელი შეიძინეს უცხოელებმა თურქეთში 2026 წლის აგვისტოში?

უცხოელ მყიდველებზე 1 938 ობიექტი გაიყიდა. ეს 0,1%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით და ქვეყანაში საცხოვრებლის ყველა გაყიდვის 1,5%-ს შეადგენს.

რამდენი შეიძინეს უცხოელებმა 2026 წლის იანვარ-აგვისტოში?

რვა თვის განმავლობაში უცხოელებმა 13 141 ობიექტი შეიძინეს, რაც 6,3%-ით ნაკლებია 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

რატომ განსხვავდება ძველი მონაცემები 2022 და 2025 წლებისთვის?

2026 წელს საცხოვრებლის გაყიდვების ისტორიულ მონაცემებს გადახედეს. უცხოელებზე გაყიდვების აქტუალური მაჩვენებლები შეადგენს 72 342 ობიექტს 2022 წლისთვის და 22 980-ს 2025 წლისთვის. ძველი რელიზები შეიცავს წინა მაჩვენებლებს — 67 490 და 21 534.

ვინ ყიდულობს ყველაზე ხშირად საცხოვრებელს თურქეთში?

აგვისტოში პირველ ადგილს იკავებდნენ რუსეთის მოქალაქეები 343 შესყიდვით. შემდეგ მოდიოდნენ უკრაინის მოქალაქეები 147 და ირანის მოქალაქეები 140 გარიგებით.

სად ყიდულობენ უცხოელები უძრავ ქონებას ყველაზე ხშირად?

აგვისტოში ლიდერობდა სტამბოლი 763 გაყიდვით, ანტალია 599-ით და მერსინი 143-ით. სამ პროვინციაზე უცხოური გარიგებების თითქმის 78% მოდიოდა.

რამდენის ინვესტირებაა საჭირო უძრავ ქონებაში თურქეთის მოქალაქეობისთვის?

მოქმედი მინიმალური ზღვარი შეადგენს $400 ათასს. საკვალიფიკაციო უძრავი ქონების გაყიდვა არ შეიძლება მინიმუმ სამი წლის განმავლობაში.

იძლევა თუ არა $400 ათასად საცხოვრებლის შეძენა ავტომატურად პასპორტს?

არა. ასეთი შესყიდვა ქმნის საფუძველს საგამონაკლისო მოქალაქეობის მისაღებად განაცხადის შესატანად პროგრამის მოთხოვნების შესრულების შემთხვევაში. მოქალაქეობის შესახებ გადაწყვეტილება მიიღება დადგენილი სახელმწიფო პროცედურით.

შეიძლება თუ არა ითქვას, რომ უცხოელებმა მოქალაქეობის გამო ყიდვა შეწყვიტეს?

არა. ოფიციალური სტატისტიკა გარიგების მოტივს არ აფიქსირებს. მხოლოდ იმის მტკიცება შეიძლება, რომ უცხოური მოთხოვნა პიკურ დონეზე გაცილებით დაბალია, თუმცა მოქალაქეობის პროგრამა მუშაობას განაგრძობს.

იზრდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები თურქეთში?

აგვისტოში ფასები წლიურად 23,03%-ით გაიზარდა ლირაში, მაგრამ ინფლაციის გათვალისწინებით დაახლოებით 6,5%-ით შემცირდა. უცხოელი ინვესტორისთვის ასევე მნიშვნელობა აქვს ლირის კურსს.

რატომ იზრდება იპოთეკური გაყიდვები ბაზრის ვარდნის დროს?

აგვისტოში იპოთეკური გარიგებები 7,2%-ით გაიზარდა, ხოლო იანვარ-აგვისტოში — 27,6%-ით. უიპოთეკო გაყიდვები რვა თვეში 12,7%-ით შემცირდა, რაც შიდა მოთხოვნის სტრუქტურის ცვლილებაზე მიუთითებს.

სტამბოლში ყოველწლიურად 10 000 შენობის დემონტაჟს ახორციელებენ

ურბანული ტრანსფორმაციის პროგრამა თურქეთში 2012 წლიდან მოქმედებს. ამ დროის განმავლობაში მასში 2,7 მლნ-ზე მეტი საცხოვრებელი და კომერციული ფართი ჩაერთო, რომელთაგან თითქმის 1,3 მლნ სტამბოლში მდებარეობს. ქალაქში უკვე დასრულებულია დაახლოებით 1 მლნ ობიექტის განახლება, ხოლო კიდევ რამდენიმე ასასი ათასი მშენებლობის ეტაპზეა.

ამჟამად მთელი ქვეყნის მასშტაბით ყოველწლიურად დაახლოებით 20 000 მაღალი რისკის მქონე შენობის დემონტაჟი ხდება. ამ დანგრევების თითქმის ნახევარი სტამბოლზე მოდის.

სამუშაოების მასშტაბი უპირველეს ყოვლისა დაკავშირებულია მეგაპოლისის მაღალ სეისმურ მოწყვლადობასთან, სადაც 15 მლნ-ზე მეტი ადამიანი ცხოვრობს. ქალაქი მდებარეობს მსხვილი რღვევის ზონების მახლობლად, ხოლო განაშენიანების მნიშვნელოვანი ნაწილი არ აკმაყოფილებს უსაფრთხოების თანამედროვე მოთხოვნებს. ადგილობრივი ხელისუფლების შეფასებით, რისკის ჯგუფს მიეკუთვნება დაახლოებით 1,5 მლნ საცხოვრებელი ერთეული. აქედან დაახლოებით 600 000 ისეთ მდგომარეობაშია, რომ ძლიერი მიწისძვრის დროს ნგრევის პირდაპირი საფრთხე არსებობს.

სუბსიდიები და შეღავათიანი სესხები გადასახლებისთვის

ხელისუფლება ცდილობს დააჩქაროს სახიფათო საცხოვრებლების ჩანაცვლება მესაკუთრეთა ფინანსური მხარდაჭერის მეშვეობით. ერთ-ერთ მთავარ ინსტრუმენტად იქცა პროგრამა Yarısı Bizden („ნახევარი ჩვენგან“).

იგი ითვალისწინებს უსასყიდლო დახმარებას 875 000 თურქულ ლირამდე ($18 200) ოდენობით, ასევე 125 000 ლირამდე ($2 600) გადასვლასთან დაკავშირებულ ხარჯებზე. მშენებლობის ღირებულების დარჩენილი ნაწილის დაფინანსება მფლობელებს შეუძლიათ გრძელვადიანი შეღავათიანი სესხებით შემცირებული განაკვეთით.

მესაკუთრეები აქტიურად აგზავნიან განაცხადებს სახელმწიფო მხარდაჭერაზე დადგენილი ვადების ამოწურვამდე. ამან დააჩქარა დემონტაჟისა და რეკონსტრუქციის პროექტების დაწყება სტამბოლის მრავალ რაიონში. შედეგად, ქალაქი ფაქტობრივად გადაიქცა ერთ დიდ სამშენებლო მოედნად. ძველ ხუთ–რვასართულიან საცხოვრებელ სახლებს ანგრევენ, მათ ადგილას კი აშენებენ ახალ შენობებს, რომლებიც გათვლილია უფრო მაღალ სეისმურ დატვირთვაზე.

მასობრივი დემონტაჟი ახალ რისკებს ქმნის

ურბანული ტრანსფორმაციის მაღალ ტემპებს თან ახლავს დისკომფორტი მაცხოვრებლებისთვის. მასობრივი სამშენებლო სამუშაოები იწვევს ხმაურს, მტვერს და შეზღუდვებს ქუჩებში, ხოლო ხელისუფლება და დარგის წარმომადგენლები ყურადღებას ამახვილებენ უსაფრთხოების ზომების დაცვის აუცილებლობაზე.

სტამბოლის ანატოლიის მხარის სამშენებლო კონტრაქტორთა ასოციაციის (AYİDER) პრეზიდენტი ჰაკან შიშიკი აღნიშნავს, რომ მჭიდრო ურბანული განაშენიანების პირობებში შენობების დემონტაჟი პროექტის ერთ-ერთი ყველაზე რისკიანი ეტაპია.

შენობის რამდენიმე წუთში დანგრევის შესაძლებლობა თავისთავად შეიძლება ჩაითვალოს ტექნოლოგიურ მიღწევად, თუმცა წარმატებული მუშაობის მთავარი მაჩვენებელი უნდა იყოს ადამიანებისა და გარემოსთვის ზიანის მიუყენებლობა. ექსპერტმა ხაზგასმით აღნიშნა, რომ პრიორიტეტად უნდა დარჩეს მაცხოვრებლების ჯანმრთელობა, ეკოლოგიური უსაფრთხოება და პროცესის მდგრადობა, და არა დემონტაჟის ღირებულება და ტემპი.

მიწისძვრები სტამბოლში

სეისმური უსაფრთხოების გაზრდის აუცილებლობა განსაკუთრებით მწვავედ დადგა 2023 წლის ზამთარში თურქეთში მომხდარი დამანგრეველი მიწისძვრების შემდეგ. ორი ძლიერი ბიძგი 7,8 და 7,5 მაგნიტუდით დაახლოებით ცხრა საათის ინტერვალით მოხდა და შეეხო თურქეთის სამხრეთ და სამხრეთ-აღმოსავლეთ 11 პროვინციას. ქვეყანაში დაიღუპა 50 399 ადამიანი, 100 000-ზე მეტმა მიიღო ტრავმა. კატასტროფამ უზარმაზარი ზიანი მიაყენა საცხოვრებელ ფონდს. მსოფლიო ბანკის მონაცემებით, დაახლოებით 1,9 მლნ საცხოვრებელი ერთეული დაზიანდა ან განადგურდა, 3,3 მლნ-ზე მეტი ადამიანი კი იძულებული გახდა დაეტოვებინა საკუთარი სახლი.

2025 წელს მიწისქვეშა ბიძგებმა კვლავ შეახსენა ქვეყნის უმსხვილეს ქალაქს არსებული რისკების შესახებ. 23 აპრილს სტამბოლის რაიონში დაფიქსირდა 6,2 მაგნიტუდა. მასშტაბური ნგრევისა და მსხვერპლის თავიდან აცილება მოხერხდა, თუმცა ათობით ადამიანმა მიიღო დაზიანებები, ხოლო 100 000-ზე მეტმა მაცხოვრებელმა ღამე სახლის გარეთ გაატარა. კიდევ ერთი ძლიერი მიწისძვრა მოხდა 2025 წლის 10 აგვისტოს ჩრდილო-დასავლეთ პროვინცია ბალიქესირში. 6,1 მაგნიტუდის ბიძგი იგრძნობოდა რამდენიმე რეგიონში, მათ შორის სტამბოლშიც. შინაგან საქმეთა მინისტრის ალი ერლიქაიას განცხადებით, ერთი ადამიანი დაიღუპა, 29 დაშავდა, ჩამოინგრა 16 შენობა. ეპიცენტრი დაახლოებით 11 კმ სიღრმეზე მდებარეობდა.

ხელისუფლების შეფასებით, ქალაქში დაახლოებით 1,5 მლნ შენობა მიეკუთვნება რისკის ჯგუფს, ამასთან, როგორც ურბანიზაციის მინისტრმა მურატ ქურუმმა განაცხადა, მათი დაახლოებით მესამედი გადაუდებელ განახლებას საჭიროებს.

nnთურქეთი სეისმური რისკის ეპიცენტრში: 100 მიწისძვრა დღეშიnn

დასკვნა

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მასშტაბური რენოვაცია თურქეთში თანდათან ზრდის ფასთა სხვაობას სეისმომედეგ ობიექტებსა და ძველ ფონდს შორის. ამასთან, ღირებულება სულ უფრო მეტად ხდება დამოკიდებული არა მხოლოდ ლოკაციაზე, არამედ შენობის ტექნიკურ მდგომარეობასა და ურბანული ტრანსფორმაციის პროგრამაში მისი ჩართვის პერსპექტივებზე. რეკონსტრუქციამ პოტენციურად შეიძლება გაზარდოს უძრავი ქონების ფასი, თუმცა სამუშაოების დასრულებამდე მესაკუთრე რისკავს დაკარგოს საიჯარო შემოსავალი და შეეჯახოს პროექტის განხორციელების გაურკვეველ ვადებს.

გასათვალისწინებელია, რომ სტამბოლი მდებარეობს მომატებული აქტივობის ზონაში, ისევე როგორც თურქეთის მრავალი სხვა ტერიტორია. ძლიერმა მიწისძვრამ შესაძლოა გამოიწვიოს ობიექტის დაზიანება ან სრული დაკარგვა, იძულებითი მოცდენა, აღდგენის ხარჯები და ლიკვიდურობის ვარდნა.

ამ პირობებში თურქეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შეფასებისას სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს არა მხოლოდ პოტენციური შემოსავლიანობა, არამედ თავად აქტივის მდგრადობა მსგავსი რისკების მიმართ. განსაკუთრებული ყურადღებით უნდა შეფასდეს ძველი ფონდი: დაბალ შესასყიდ ფასს შეიძლება თან ახლდეს ისეთი ხარჯები და დანაკარგები, რომლებიც არსებითად ცვლის დაბანდების საბოლოო ეკონომიკას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

თურქეთმა 2026 წლის ბოლოსთვის ინფლაციის პროგნოზი გაზარდა

თურქეთის რესპუბლიკის ცენტრალურმა ბანკმა 13 აგვისტოს 2026 წლის მესამე ინფლაციის ანგარიში წარადგინა. წლის ბოლოსთვის სამომხმარებლო ფასების ზრდის წერტილოვანი პროგნოზი 28%-მდე გაიზარდა მაისის ანგარიშში მოსალოდნელი 26%-დან. Bloomberg-მა საწყის მასალაში ყურადღება გაამახვილა იმაზე, რომ მოკლევადიანი პროგნოზის გაუარესება არ ნიშნავს მარეგულირებლის მიერ მკაცრ მონეტარულ პოლიტიკაზე უარის თქმას. გადაწყვეტილების ძირითად პარამეტრებს ოფიციალური ანგარიში ადასტურებს.

2027 წლის ბოლოსთვის პროგნოზი შენარჩუნებულია 15%-ის დონეზე, ხოლო 2028 წლის ბოლოსთვის — 9%-ზე. ამის შემდეგ მარეგულირებელი გეგმავს ინფლაციის დაახლოებას საშუალოვადიან 5%-იან მიზანთან. პარალელურად, შუალედური ორიენტირები უცვლელი დარჩა: 24% 2026 წლისთვის, 15% 2027 წლისთვის და 9% 2028 წლისთვის.

ამრიგად, 2026 წლის ბოლოს ოფიციალური წერტილოვანი პროგნოზი ამჟამად ოთხი პროცენტული პუნქტით აღემატება შუალედურ ორიენტირს. მაისში ბანკმა მიმდინარე წლის ორიენტირი უკვე გაზარდა 16%-დან 24%-მდე, ხოლო პროგნოზი — 26%-მდე. აგვისტოს გადაწყვეტილება იმით განსხვავდება, რომ ორიენტირი აღარ გადაიხედა, მაშინ როცა მოსალოდნელი ფაქტობრივი მაჩვენებელი კვლავ გაიზარდა.

რატომ განსხვავდება 28%-იანი პროგნოზი და 24%-იანი ორიენტირი

ეს მაჩვენებლები სხვადასხვა ფუნქციას ასრულებს. 28% — ეს არის ცენტრალური ბანკის მიმდინარე წერტილოვანი პროგნოზი 2026 წლის ბოლოს ინფლაციასთან დაკავშირებით. 24% — შუალედური ორიენტირია, რომლის მიხედვითაც მარეგულირებელი განსაზღვრავს მონეტარული პოლიტიკის სიმკაცრის დონესა და ფასების ზრდის შენელების სასურველ ტრაექტორიას.

ამიტომ პროგნოზის 28%-მდე გაზრდა არ შეიძლება ჩაითვალოს 2026 წლის მიზნის ავტომატურ ცვლილებად. ბანკმა პირდაპირ განაცხადა, რომ აპირებს უზრუნველყოს ისეთი მონეტარული პირობები, რომლებიც აუცილებელია ინფლაციის შუალედური ორიენტირების შესაბამის ტრაექტორიაზე გადასაადგილებლად.

ბაზრისთვის ეს ნიშნავს, რომ საპროგნოზო შედეგის გაუარესება უფრო მეტად აძლიერებს განაკვეთების შემცირებისადმი ფრთხილი მიდგომის საჭიროებას. რაც უფრო ნელა უახლოვდება ფაქტობრივი ინფლაცია ორიენტირს, მით უფრო რთულია მარეგულირებლისთვის ფულის ღირებულების სწრაფი შემცირება ფასების ახალი აჩქარების რისკის გარეშე.

დიზელმა, გაზმა და სურსათმა პროგნოზი გააუარესა

აგვისტოს გადახედვის უმთავრესი მიზეზი მოსალოდნელი უფრო მაღალი იმპორტის ხარჯები გახდა. 2026 წლისთვის დოლარში გამოსახული იმპორტის ფასების ზრდის დაშვება 6,3%-დან 6,9%-მდე გაიზარდა. სასურსათო ინფლაციის პროგნოზი წლის ბოლოსთვის 26,3%-დან 28,5%-მდეა მომატებული.

ამასთან, 2026 წლისთვის ნავთობის საშუალო მოსალოდნელი ფასი, პირიქით, ბარელზე $89,4-დან $87,8-მდე შემცირდა. 2027 წლისთვის ნავთობის დაშვება $75,4-დან $76,4-მდე გაიზარდა. მიმდინარე წლისთვის თურქეთის 110 ძირითადი საექსპორტო ბაზრის საშუალო შეწონილი ზრდის შეფასება 1,7%-დან 1,6%-მდე შემცირდა.

ინფლაციის პროგნოზის ზრდა უკავშირდება არა იმდენად ნავთობის საშუალო ფასს, რამდენადაც დიზელის საწვავის, ბუნებრივი აირის, ნავთობგადამუშავების მარჟისა და სხვა ნედლეულის მოსალოდნელ დინამიკას. დამატებითი გავლენა იქონია საწვავის გადასახადების გასწორების მექანიზმის ცვლილებებმა, სასურსათო პროგნოზმა და სახელმწიფოს მიერ რეგულირებადმა ფასებმა.

ეს მნიშვნელოვანი დაზუსტებაა: ნავთობის საშუალო პროგნოზის შემცირება თავისთავად არ ხსნის ენერგეტიკულ რისკებს. საწვავის საბოლოო ფასები დამოკიდებულია გადამუშავებაზე, ლოგისტიკაზე, გადასახადებზე, სავალუტო კურსსა და ცალკეულ სასაქონლო ბაზრებზე არსებულ ვითარებაზე.

ინფლაცია 31,75%-მდე შემცირდა, მაგრამ თვიური ზრდა აჩქარდა

სამომხმარებლო ფასები ივლისში ივნისთან შედარებით 1,78%-ით, ხოლო 2025 წლის ივლისთან შედარებით 31,75%-ით გაიზარდა. 2026 წლის დასაწყისიდან დაგროვილმა ზრდამ 19,86% შეადგინა, ხოლო ინდექსის საშუალო თორმეტთვიანმა ცვლილებამ — 31,90%.

წლიური ინფლაცია ივნისის 32,11%-თან შედარებით შემცირდა. თუმცა თვიური დინამიკა პარალელურად აჩქარდა: ივნისში ფასები 0,99%-ით გაიზარდა, ხოლო ივლისში — უკვე 1,78%-ით. ამიტომ წლიური მაჩვენებლის შემცირება არ ნიშნავს, რომ მიმდინარე საფასო წნეხი ყოველთვიურად ერთი და იმავე ტემპით იკლებს.

ეს სხვაობა მათ შორის შედარებითი ბაზის ეფექტითაც აიხსნება: წლიური ინფლაცია აჩვენებს ცვლილებას წინა წლის შესაბამის თვესთან შედარებით და შეიძლება შემცირდეს ფასების საგრძნობი მიმდინარე ზრდის პირობებშიც კი.

სურსათი და საცხოვრებელი კვლავ ძვირი რჩება

ივლისში სურსათი და უალკოჰოლო სასმელები წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 37,53%-ით მეტი ღირდა. ტრანსპორტი 30,83%-ით გაძვირდა, ხოლო საცხოვრებელი, წყალი, ელექტროენერგია, გაზი და საწვავის სხვა სახეობები — 40,32%-ით.

ერთ თვეში სურსათის ფასები 1,61%-ით გაიზარდა, ტრანსპორტის — 2,59%-ით, ხოლო საცხოვრებლისა და კომუნალური მომსახურების — 2,25%-ით. ამ სამი უმსხვილესი ჯგუფის წვლილმა საერთო ინდექსის თვიურ ზრდაში შესაბამისად 0,40, 0,44 და 0,27 პროცენტული პუნქტი შეადგინა.

საბაზისო ხარჯების მაღალი დონე განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მოსახლეობის მოლოდინებისთვის. სურსათზე, ტრანსპორტზე, ქირასა და კომუნალურ მომსახურებაზე ფასების ხშირი მატება პირდაპირ მოქმედებს ინფლაციის აღქმაზე და შეუძლია ხელი შეუწყოს ხელფასების შემდგომი ზრდის მოთხოვნებს.

ინფლაციის საბაზისო მაჩვენებლები დაახლოებით 30%-ზე ნარჩუნდება

სამომხმარებლო ფასების ინდექსი დაუმუშავებელი სასურსათო პროდუქტების, ენერგიის, ალკოჰოლის, თამბაქოსა და ოქროს გარეშე ივლისში წლიურად 30,98%-ით, ხოლო თვეში 1,66%-ით გაიზარდა. უფრო ვიწრო მაჩვენებელი, რომელიც დამატებით გამორიცხავს ყველა სასურსათო პროდუქტსა და უალკოჰოლო სასმელს, წლიურად 29,91%-ით, ხოლო თვეში 1,80%-ით გაიზარდა.

ეს მაჩვენებლები საშუალებას იძლევა შეფასდეს უფრო მდგრადი საფასო წნეხი, რომელიც ნაკლებად არის დამოკიდებული ენერგიისა და ცალკეული პროდუქტების ფასების მკვეთრ რყევებზე. მათი დაახლოებით 30%-იანი დონე აჩვენებს, რომ ინფლაციური პრობლემა მხოლოდ საწვავით ან სურსათით არ შემოიფარგლება.

ამავდროულად, თავად ცენტრალური ბანკი აფიქსირებს ივლისში ინფლაციის ძირითადი ტენდენციის გარკვეულ გაუმჯობესებას. ეს მარეგულირებელს აძლევს საფუძველს, ელოდოს ფასების შემდგომ შენელებას სუსტი მოთხოვნისა და მკაცრი ფინანსური პირობების შენარჩუნების ფონზე.

ძირითადი განაკვეთი 37%-ის დონეზე რჩება

23 ივლისის სხდომაზე მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტმა ფასიანი ქაღალდების უკუგამოსყიდვის (რეპო) ოპერაციების ერთკვირიანი განაკვეთი 37%-ზე შეინარჩუნა. ბანკების ერთდღიანი დაკრედიტების განაკვეთი 40%-ს შეადგენს, ხოლო ერთდღიანი დეპოზიტების მოზიდვის განაკვეთი — 35,5%-ს.

უკუგამოსყიდვის ოპერაცია, ანუ რეპო, წარმოადგენს ფულადი სახსრების მოკლევადიან მიწოდებას ფასიანი ქაღალდების სანაცვლოდ უკუგარიგების პირობით. ამგვარ ოპერაციებზე ერთკვირიანი განაკვეთი თურქეთის ოფიციალური ძირითადი განაკვეთია.

მარეგულირებელმა განაცხადა, რომ მკაცრი მონეტარული პირობები შენარჩუნდება ფასების სტაბილურობის მიღწევამდე. თუ ინფლაციური პროგნოზი არსებითად და მდგრადად გაუარესდება, ბანკი მზად არის პოლიტიკა დამატებით გაამკაცროს. გადაწყვეტილებები მიიღება ცალკე თითოეულ სხდომაზე ფაქტობრივი ინფლაციის, მოლოდინებისა და ძირითადი საფასო ტენდენციის გათვალისწინებით.

ბანკების დაფინანსების ფაქტობრივი ღირებულება დაახლოებით 40%-ია

ოფიციალური 37%-იანი განაკვეთი სრულად არ ასახავს მიმდინარე მონეტარულ პირობებს. ივლისის ბოლოს ცენტრალური ბანკის მხრიდან ბანკების დაფინანსების საშუალო შეწონილი ღირებულება დაახლოებით 40% იყო, რადგან მარეგულირებელი ლიკვიდურობას უპირატესად საპროცენტო დერეფნის ზედა ზღვრის მეშვეობით აწვდის.

კომერციულ სესხებზე საშუალო განაკვეთი დაახლოებით 40,8%-თან იყო, სამომხმარებლოზე — დაახლოებით 49,8%-თან, ხოლო ერთიდან სამ თვემდე ვადის დეპოზიტებზე — დაახლოებით 39,8%-თან. ეს მაჩვენებლები დათვლილია ოთხკვირიანი საშუალოს სახით და ასახავს ბაზრის მდგომარეობას 31 ივლისისთვის.

ამიტომ კომპანიებისა და მოსახლეობისთვის ფინანსური პირობები უფრო მკაცრი რჩება, ვიდრე ეს მხოლოდ 37%-იანი ძირითადი განაკვეთის მიხედვით შეიძლება ჩანდეს.

სუსტი მოთხოვნა ინფლაციის შენელებას უწყობს ხელს

მეორე კვარტლის მონაცემები შიდა მოთხოვნის შემდგომ გაგრილებას აჩვენებს. საბანკო ბარათებით ხარჯები პირველ კვარტალთან შედარებით შემცირდა, საცალო მოთხოვნის მაჩვენებლები შესუსტდა, ხოლო ივლისის ინფორმაცია ამ ტენდენციის შენარჩუნებაზე მეტყველებს.

მარეგულირებელი გამოშვების გაპს უარყოფითად აფასებს. ეს მაჩვენებელი ადარებს ეკონომიკის ფაქტობრივ მოცულობას იმ დონესთან, რომლის შენარჩუნებაც მას დამატებითი ინფლაციური წნეხის გარეშე შეუძლია. უარყოფითი მნიშვნელობა ნიშნავს, რომ მოთხოვნა პოტენციურ საწარმოო შესაძლებლობებზე დაბალია და თეორიულად ფასების შემდგომ შენელებას უნდა შეუწყოს ხელი.

პარალელურად დაკრედიტების ზრდა შენელდა. ივლისის ბოლოსთვის მთლიანი დაკრედიტების ცამეტკვირიანი წლიური ზრდის ტემპი, სავალუტო რყევების გათვალისწინებით, შეადგენდა დაახლოებით 24,6%-ს, რაც საგრძნობლად დაბალია წლის დასაწყისის დონეებთან შედარებით.

ეკონომიკა კვარტალურ ჭრილში ფაქტობრივად შეჩერდა

2026 წლის პირველ კვარტალში თურქეთის მთლიანი შიდა პროდუქტი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 2,5%-ით გაიზარდა, მაგრამ 2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით, სეზონური და კალენდარული კორექტირების შემდეგ — მხოლოდ 0,1%-ით.

შინამეურნეობების მოხმარება წლიურად 4,8%-ით გაიზარდა, სახელმწიფო მოხმარება — 2,1%-ით, ინვესტიციები ძირითად კაპიტალში — 3%-ით. მრეწველობაში დამატებული ღირებულება 0,8%-ით შემცირდა, მშენებლობა გაიზარდა 3,2%-ით, ოპერაციები უძრავი ქონებით — 3%-ით.

საქონლისა და მომსახურების ექსპორტი შემცირდა 12,7%-ით, იმპორტი — 2%-ით. მიმდინარე ფასებში ეკონომიკის მოცულობამ თითქმის 17 ტრილიონ თურქულ ლირას, ანუ დაახლოებით $389,6 მლრდ-ს მიაღწია. შემდეგი ოფიციალური შეფასება, მეორე კვარტლისთვის, 31 აგვისტოს უნდა გამოქვეყნდეს.

მაღალი ინფლაციისა და თითქმის ნულოვანი კვარტალური ზრდის კომბინაცია აჩვენებს არსებული პოლიტიკის სირთულეს: სუსტი მოთხოვნა ეხმარება ინფლაციის შემცირებას, მაგრამ ძვირი კრედიტის ხანგრძლივი შენარჩუნება ზრდის რისკებს ინვესტიციებისა და ეკონომიკური ზრდისთვის.

აგვისტოს ბაზარი 29,43%-იან ინფლაციას ელის

სტატიის წინა ვერსიის შემდეგ გამოქვეყნდა ბაზრის მონაწილეთა ახალი ოფიციალური გამოკითხვა, რომელიც 10–12 აგვისტოს ჩატარდა. 2026 წლის ბოლოსთვის ინფლაციის საშუალო მოლოდინი 29,43%-მდე გაიზარდა. ეს უკვე უფრო აქტუალურია ივლისის 29,21%-იან მაჩვენებელთან შედარებით.

ამგვარად, ცენტრალური ბანკის 28%-იანი პროგნოზი დაახლოებით 1,4 პროცენტული პუნქტით დაბალი რჩება ფინანსური და რეალური სექტორების მოლოდინებზე, ხოლო შუალედური 24%-იანი ორიენტირი — თითქმის 5,5 პუნქტით დაბალია საბაზრო კონსენსუსზე.

მომდევნო 12 თვის ინფლაციის მოლოდინი 23,69%-მდე შემცირდა, 24 თვის შემდეგ შეადგენს 18,03%-ს, ხოლო ხუთწლიან ჰორიზონტზე — 11,14%-ს. ბაზრის გრძელვადიანი მოლოდინიც კი ოფიციალურ 5%-იან მიზანზე ორჯერ მეტი რჩება.

ბაზარი უკვე ითვალისწინებს განაკვეთების შემცირებას

აგვისტოს იგივე გამოკითხვა აჩვენებს, რომ ბაზრის მონაწილეები არ ელიან 37%-იანი განაკვეთის შენარჩუნებას მთელი საპროგნოზო პერიოდის განმავლობაში. უახლოეს სხდომაზე განაკვეთის საშუალო შეფასება 37%-ია, მომდევნოზე — 36,13%, მესამეზე — 35,25%. 2026 წლის ბოლოს მოლოდინი ასევე 35,25%-ის დონეზეა.

თორმეტი თვის შემდეგ გამოკითხვის მონაწილეები ელიან ძირითად განაკვეთს დაახლოებით 29,59%-ის დონეზე, 2027 წლის ბოლოს კი — 26,34%-ზე. ეს ციფრები ბაზრის მონაწილეთა მოლოდინებია და არა ცენტრალური ბანკის დაპირება.

შესაბამისად, ბაზარი პირობების ეტაპობრივ შერბილებას ვარაუდობს, თუმცა ისტორიულად ნორმალურ დონეებთან შედარებით ფულის გაცილებით მაღალი ღირებულებით.

2027 წლის ეკონომიკური ზრდის პროგნოზი 4%-მდე შემცირდა

აგვისტოს გამოკითხვაში მონაწილეებმა თურქეთის 2026 წლის ეკონომიკური ზრდის პროგნოზი 3,1%-ის დონეზე შეინარჩუნეს. 2027 წლის მოლოდინი ახლა 4,0%-ს შეადგენს, მაშინ როცა ივლისის გამოკითხვაში ის 4,1%-ის დონეზე იყო.

დოლარის კურსის პროგნოზი მიმდინარე წლის ბოლოსთვის 51,6567 ლირას შეადგენს, ხოლო თორმეტი თვის შემდეგ — 57,4278 ლირას. ეს მაჩვენებლები ასევე ასახავს გამოკითხულ მონაწილეთა მოლოდინებს და არ წარმოადგენს ცენტრალური ბანკის ოფიციალურ სავალუტო პროგნოზს.

ეროვნული ვალუტის მოსალოდნელი შემდგომი შესუსტება ინფლაციური რისკის ერთ-ერთ ფაქტორად რჩება, რადგან თურქეთს დიდი მოცულობით შემოაქვს ენერგია, ნედლეული, მანქანა-დანადგარები და შუალედური პროდუქცია.

მწარმოებელთა ფასები 27,83%-ით გაიზარდა

მწარმოებელთა ფასების შიდა ინდექსი ივლისში თვეში 1,52%-ით, ხოლო წლიურად 27,83%-ით გაიზარდა. ეს მაჩვენებლები ასახავს თურქული საწარმოების სარეალიზაციო ფასების ცვლილებას და სამომხმარებლო ინფლაციაზე მომავალი ზეწოლის ნაწილის შეფასების საშუალებას იძლევა.

შენარჩუნებული საწარმოო ინფლაცია ნიშნავს, რომ კომპანიები კვლავ აწყდებიან ხარჯების საგრძნობ ზრდას. თუ ნედლეულზე, საწვავზე, იმპორტირებულ კომპონენტებზე, ხელფასებსა და კრედიტებზე ხარჯების მატების კომპენსირება ვერ ხერხდება მწარმოებლურობის გაზრდით ან მოგების შემცირებით, ტვირთის ნაწილი შეიძლება თანდათანობით საბოლოო ფასებში აისახოს.

საცხოვრებელი ლირაში ძვირდება, მაგრამ რეალურად იაფდება

ივნისში საცხოვრებლის ფასების ინდექსი თვეში 2%-ით, ხოლო წინა წელთან შედარებით ნომინალურ გამოხატულებაში 24,5%-ით გაიზარდა. თუმცა სამომხმარებლო ინფლაციის კორექტირების შემდეგ უძრავი ქონების რეალური ღირებულება 2025 წლის ივნისის დონეზე 5,8%-ით დაბალი აღმოჩნდა.

სტამბოლში ნომინალურმა წლიურმა ზრდამ 25,3% შეადგინა, ანკარაში — 25,5%, იზმირში — 22,6%. ახალი დამქირავებლებისთვის ქირის ინდექსი ქვეყნის მასშტაბით 29,2%-ით გაიზარდა, მათ შორის 33,4%-ით სტამბოლში, 30,7%-ით ანკარაში და 28,4%-ით იზმირში.

ეს მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია ინვესტორებისთვის: ობიექტის ფასის მატება თურქულ ლირაში თავისთავად არ ნიშნავს კაპიტალის მსყიდველობითუნარიანობის ზრდას. შემოსავლიანობა უნდა შეფასდეს საერთო ინფლაციის, სავალუტო კურსისა და დაფინანსების ხარჯების გათვალისწინების შემდეგ.

საცხოვრებლის გაყიდვები გაიზარდა, უცხოური მოთხოვნა 2025 წელზე სუსტი რჩება

ივნისში თურქეთში გაიყიდა 129 979 საცხოვრებელი ობიექტი, რაც 15,8%-ით მეტია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. ახალაშენებული ობიექტების გაყიდვები 23,1%-ით გაიზარდა 43 406-მდე, მეორადი საცხოვრებლის — 12,5%-ით 86 573-მდე. იპოთეკური გარიგებები ერთბაშად 72,1%-ით გაიზარდა, 25 993-მდე.

თუმცა იანვარ-ივნისში გაყიდვების მთლიანმა მოცულობამ 699 516 ობიექტი შეადგინა, რაც 2025 წლის ანალოგიური პერიოდის შედეგზე 3,1%-ით ნაკლებია. იპოთეკური გარიგებები ნახევარ წელიწადში, პირიქით, 32,2%-ით გაიზარდა.

უცხოელებმა ივნისში შეიძინეს 2 015 ობიექტი — წლიურად 20,1%-ით მეტი. პირველ ნახევარ წელიწადში უცხოელ მყიდველებზე გაყიდვები 9,2%-ით შემცირდა, 9 083 ობიექტამდე. ივნისში უცხოელთა შორის ყველაზე მეტი გარიგება რუსეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა — 381 ობიექტი; უკრაინისა და ირანის მოქალაქეებმა შეიძინეს 170-170.

ამიტომ უცხოური მოთხოვნის სრულ აღდგენაზე საუბარი ნაადრევია: ივნისი გასული წლის შესაბამის თვეზე ძლიერი აღმოჩნდა, თუმცა პირველი ნახევარი წლის ჯამური შედეგი კვლავ უარყოფითია.

5%-იანი ინფლაციის მიზანი კვლავ შორს რჩება

ოფიციალური სცენარი ითვალისწინებს ინფლაციის შემცირებას ივლისის 31,75%-დან 28%-მდე 2026 წლის ბოლოსთვის, შემდეგ 15%-მდე 2027 წლის ბოლოს და 9%-მდე 2028 წელს. ამის შემდეგ მარეგულირებელი გეგმავს ფასების ზრდის სტაბილიზაციას საშუალოვადიან 5%-იან მიზანთან.

ამ სცენარის შესრულების შემთხვევაშიც კი, 2028 წლის ბოლოს ინფლაცია მიზნობრივ დონეზე თითქმის ორჯერ მაღალი იქნება. შესაბამისად, დღევანდელი უკიდურესად მკაცრი ფინანსური პირობებიდან კრედიტის ნორმალურ ღირებულებაზე გადასვლა, სავარაუდოდ, ეტაპობრივი იქნება.

მთავარ რისკად რჩება რამდენიმე ფაქტორის თანხვედრა: ენერგეტიკული და სასურსათო შოკები, ლირის შესუსტება, მომსახურების სფეროს მდგრადი ინფლაცია, მაღალი ინფლაციური მოლოდინები და შიდა მოთხოვნის შესაძლო ზედმეტად სწრაფი აღდგენა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, პროგნოზის 26%-დან 28%-მდე გაზრდა თავისთავად არ შეიძლება ჩაითვალოს ინფლაციის შემცირების პროგრამის ჩავარდნად, თუმცა ეს აჩვენებს, რომ საფასო დინამიკის ნორმალურ დონეებამდე დაბრუნება უფრო ნელა მიმდინარეობს და უფრო მეტად არის დამოკიდებული საგარეო შოკებზე, ვიდრე მარეგულირებელი გაზაფხულზე ვარაუდობდა. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია სხვაობა 24%-იან შუალედურ ორიენტირს, ოფიციალურ 28%-იან პროგნოზსა და აგვისტოს საბაზრო მოლოდინს (29,43%) შორის. თუ ფაქტობრივი ინფლაცია წელს საბაზრო შეფასებასთან ახლოს დაასრულებს, განაკვეთების სწრაფად შემცირების შესაძლებლობა შეზღუდული იქნება. ნაადრევმა შერბილებამ შესაძლოა გააძლიეროს წნეხი ლირასა და მოლოდინებზე, მაშინ როცა ძვირი ფულის ხანგრძლივი შენარჩუნება გააგრძელებს ინვესტიციებისა და შიდა მოთხოვნის შეზღუდვას. უძრავი ქონებისთვის ეს ნიშნავს ლირაში ფასების შემდგომი ნომინალური ზრდის ალბათობას ბევრად უფრო სუსტი რეალური შემოსავლიანობის ფონზე ინფლაციისა და სავალუტო დინამიკის გათვალისწინებით.