უძრავ ქონებაზე გარიგებები მეოთხედზე მეტით გაიზარდა

Kun.uz-მა 31 ივლისს გაავრცელა ინფორმაცია გაზაფხულის კლების შემდეგ ბაზრის აღდგენის შესახებ. საწყისი მონაცემები ამ დასკვნას ადასტურებს: იანვარ-ივნისში უძრავი ქონების ნასყიდობის რეგისტრირებული გარიგებების რაოდენობამ 171 ათასს გადააჭარბა, რაც 2025 წლის პირველ ნახევართან შედარებით 25,3%-ით მეტია. აბსოლუტურმა ზრდამ დაახლოებით 34,5 ათასი ოპერაცია შეადგინა.

ამასთან, ტერმინოლოგიას პრინციპული მნიშვნელობა აქვს. 171 ათასი — ეს არ არის გაყიდული ბინების რაოდენობა და არც ექსკლუზიურად საცხოვრებელ ქონებაზე დადებული გარიგებები. ეკონომიკური კვლევებისა და რეფორმების ცენტრი ამ მაჩვენებელს ახასიათებს, როგორც უძრავი ქონების ნასყიდობის გარიგებების საერთო რაოდენობას.

ზრდა დაფიქსირდა ყველა რეგიონში. პირველ ნახევარში ყველაზე მაღალი დინამიკა აღინიშნა სირდარიის ოლქში — 36,4%. ქალაქ ტაშკენტში ოპერაციების რაოდენობა გაიზარდა 34,9%-ით, ნავოის ოლქში — 30%-ით. ხორეზმის ოლქმა აჩვენა ზრდა 16,7%-ით, ბუხარის ოლქმა — 15,4%-ით, ფერღანის ოლქმა — 12,1%-ით.

ივნისმა გაზაფხულის კლება შემოატრიალა

მარტის მაქსიმუმის შემდეგ ბაზარმა კორექცია განიცადა აპრილსა და მაისში, მაგრამ ივნისში აქტივობა საგრძნობლად აღდგა.

თვის განმავლობაში დარეგისტრირდა 25 ათასზე მეტი გარიგება, რაც 23%-ით მეტია მაისის მაჩვენებელზე. 2025 წლის ივნისთან შედარებით ოპერაციების რაოდენობა გაიზარდა 20,4%-ით, ხოლო 2024 წლის ივნისთან შედარებით — 24,9%-ით.

ყველაზე ძლიერი ყოველთვიური ზრდა აღინიშნა ბუხარის ოლქში — 50,1%. ნავოის ოლქში გარიგებების რიცხვი გაიზარდა 41,5%-ით, სამარყანდის ოლქში — 31,8%-ით, ანდიჟანის ოლქში — 17,9%-ით, ტაშკენტის ოლქში — 12,2%-ით. ხორეზმის ოლქში ზრდამ მხოლოდ 0,9% შეადგინა.

ეს აჩვენებს, რომ ივნისის აღმასვლა გეოგრაფიულად საკმაოდ ფართო იყო და არ შემოიფარგლებოდა მხოლოდ დედაქალაქით.

ტაშკენტზე მოდის ოპერაციების თითქმის მესამედი

ქალაქი ტაშკენტი ქვეყნის უმსხვილეს ბაზრად რჩება.

დედაქალაქზე მოდიოდა ივნისში დარეგისტრირებული ყველა გარიგების 30,8% — დაახლოებით 7,8 ათასი ოპერაცია. წლიურ ჭრილში მათი რაოდენობა გაიზარდა 35,7%-ით, რაც რეგიონებს შორის ყველაზე ძლიერი დინამიკა გახდა.

შემდეგ მოდიოდა სირდარიის ოლქი 26,9%-იანი ზრდით, ნავოის ოლქი — 26,3%-ით და ყარაკალპაკსტანის რესპუბლიკა — 23,3%-ით. მნიშვნელოვნად ნაკლები ზრდა აჩვენა ჯიზახის ოლქმა — 5,7%, ფერღანის ოლქმა — 3,6% და ტაშკენტის ოლქმა — 3,3%.

ამიტომ, ბაზრის ანალიზისას მნიშვნელოვანია ერთმანეთში არ ავურიოთ ქალაქი ტაშკენტი და მის გარშემო მდებარე ტაშკენტის ოლქი: მათი დინამიკა არსებითად განსხვავდება.

პირველმა კვარტალმა დიდი გავლენა მოახდინა ნახევარწლიურ შედეგზე

ნახევარწლიური ზრდა 25,3%-ით არ ნიშნავს იმას, რომ ბაზარი თანაბრად ჩქარდებოდა ექვსივე თვის განმავლობაში.

პირველ კვარტალში დარეგისტრირდა ნასყიდობის 110,1 ათასი გარიგება — ერთბაშად 48,4%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. ოპერაციების განსაკუთრებით მაღალი მოცულობა მარტზე მოდიოდა.

ამრიგად, პირველი ნახევრის ზრდის მნიშვნელოვანი ნაწილი ჯერ კიდევ იანვარ-მარტში ჩამოყალიბდა. გაზაფხულის კლება მარტის პიკის შემდეგ ნაწილობრივ ასახავდა არა მხოლოდ საბოლოო მოთხოვნის შესუსტებას, არამედ უჩვეულოდ მაღალი ბაზის ნორმალიზებასაც.

ეს მნიშვნელოვანი დაზუსტებაა 171 ათასი გარიგების წინა წლის მაჩვენებელთან მარტივ შედარებასთან მიმართებაში.

ცენტრალური ბანკი მარტის პიკს ესქროუს უკავშირებს

მონეტარული რეგულატორი მარტის გარიგებების მკვეთრ ზრდას პირდაპირ უკავშირებს 2026 წლის 1 აპრილიდან უძრავი ქონების ოპერაციებისთვის ახალი ესქროუ-სისტემის შემოღებას.

მისი შეფასებით, ბაზრის მონაწილეები ცდილობდნენ ხელშეკრულებების სწრაფად გაფორმებას ახალი წესების ძალაში შესვლამდე, რამაც დროებით გაზარდა რეგისტრირებული ოპერაციების რაოდენობა.

ამიტომ მარტის შედეგი შეიცავს მნიშვნელოვან ერთჯერად ადმინისტრაციულ ფაქტორს. ეს ნიშნავს, რომ მიმდინარე ზრდის მდგრადობა უფრო სწორია შეფასდეს გარდამავალი პერიოდის დასრულების შემდგომი დინამიკით — პირველ რიგში, ივნისისა და მომდევნო თვეების შედეგებით.

ივნისის ზრდა 23%-ით მაისთან შედარებით ამ თვალსაზრისით აქტივობის აღდგენის უფრო საჩვენებელი სიგნალია, ვიდრე თავისთავად რეკორდული პირველი კვარტალი.

იპოთეკა და შემოსავლები მოთხოვნას ამყარებს

პირველ კვარტალში ბანკებმა გასცეს 5,7 ტრილიონი სუმის იპოთეკური სესხები — 29%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში. მოსახლეობის რეალური შემოსავლები ამ პერიოდში, რეგულატორის შეფასებით, 7,8%-ით გაიზარდა.

უფრო ახალი სტატისტიკა აჩვენებს შემოსავლების შემდგომ მატებას: მოსახლეობის მთლიანმა შემოსავლებმა იანვარ-ივნისში 618,3 ტრილიონ სუმს მიაღწია და რეალურ გამოხატულებაში 9,2%-ით გაიზარდა. ნომინალურმა ზრდამ 16,6% შეადგინა.

სწორედ აქ იყო წინა ვერსიაში ფაქტობრივი უზუსტობა: იქ მითითებული რეალური ზრდის მაჩვენებლები 7,3%-ით და ნომინალური 14,5%-ით არ შეესაბამებოდა პირველი ნახევარწლის განახლებულ სტატისტიკას.

რეალური შემოსავლებისა და იპოთეკური დაკრედიტების ზრდა ბაზარს გაცილებით უფრო ფუნდამენტურ მხარდაჭერას აძლევს, ვიდრე რეგისტრაციების მხოლოდ ერთი მარტის ნახტომი.

მშენებლობა ზრდის მიწოდებას

მიწოდების მხარეს ასევე ნარჩუნდება მაღალი აქტივობა.

პირველ კვარტალში ექსპლუატაციაში შევიდა 3,3 მლნ კვ. მ საცხოვრებელი — 6,6%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. ზრდის ძირითადი ნაწილი ინდივიდუალურ საბინაო მშენებლობაზე მოდიოდა.

იანვარ-მაისში სამშენებლო სამუშაოების მთლიანმა მოცულობამ მიმდინარე ფასებში 104,94 ტრილიონ სუმს მიაღწია. ფიზიკური ზრდის ტემპმა გასული წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 14,5% შეადგინა. შენობებისა და ნაგებობების მშენებლობაზე მოდიოდა ყველა სამუშაოს 70,4%.

მშენებლობის გაფართოებამ შესაძლოა ნაწილობრივ ახსნას, თუ რატომ არ ახლავს ჯერჯერობით გარიგებების რაოდენობის მკვეთრ ზრდას საცხოვრებელზე ფასების შესაბამისი აჩქარება.

საცხოვრებლის ფასები 4%-ით გაიზარდა

მეორე კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ოფიციალური ინდექსი გაიზარდა 1,3%-ით პირველ კვარტალთან შედარებით და 4%-ით 2025 წლის აპრილ-ივნისთან შედარებით.

ბინები გაძვირდა 1,2%-ით კვარტალში და 5,5%-ით წლიურ ჭრილში. ინდივიდუალური სახლები — შესაბამისად 1,4%-ით და 2%-ით.

ბინების პირველად ბაზარზე ზრდამ შეადგინა 0,7% კვარტალში და 7,1% წელიწადში. მეორეულზე — 1,6% და 4,2% შესაბამისად.

ეს აჩვენებს შესამჩნევ სხვაობას ცალკეულ სეგმენტებს შორის: ახალაშენებული ობიექტები უფრო სწრაფად ძვირდება, ვიდრე არსებული საბინაო ფონდი, ხოლო კერძო სახლები — ბევრად უფრო ნელა, ვიდრე ბინები.

ფასების ინდექსი ასახავს შეთავაზებებს და არა რეგისტრირებულ გარიგებებს

ეს არის ყველაზე მნიშვნელოვანი მეთოდოლოგიური დაზუსტება მასალის წინა ვერსიასთან შედარებით.

სტატისტიკის ეროვნული კომიტეტი 2026 წლის მეორე კვარტლიდან გადავიდა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ინდექსის გამოთვლის განახლებულ მეთოდოლოგიაზე, რომელიც ეფუძნება ჰედონურ რეგრესიას. ის საშუალებას იძლევა გათვალისწინებულ იქნას ფართობი, მდებარეობა, სართული და ობიექტის სხვა მახასიათებლები.

თუმცა ფასების საწყის მონაცემებად უპირველეს ყოვლისა გამოიყენება გასაყიდი განცხადებები პლატფორმა OLX.uz-ზე. არასაკმარისი დაფარვის მქონე რეგიონებში გამოიყენება უძრავი ქონების სააგენტოებისა და რიელტორების განცხადებები Telegram-არხებიდან, საჭიროების შემთხვევაში კი — სხვა წყაროები. ინდექსისთვის გამოყენებული ყველა მნიშვნელობა წარმოადგენს შეთავაზების ფასებს.

იუსტიციის სამინისტროს მონაცემებიდან ფაქტობრივად რეგისტრირებული გარიგებების რაოდენობა გამოიყენება ინდექსის წონების გაანგარიშებისას, მაგრამ თავად ფასები არ არის დახურული გარიგებების ფასები.

ამიტომ უფრო კორექტულია 4%-იან მატებას ვუწოდოთ საცხოვრებლის ფასების ოფიციალური ინდექსის ცვლილება, რომელიც ეფუძნება შეთავაზების კორექტირებულ ფასებს, ვიდრე ვამტკიცოთ, რომ დასრულებული გარიგებების ფაქტობრივი ფასები გაიზარდა ზუსტად 4%-ით.

მეთოდოლოგია რეტროსპექტიულად გადაანგარიშდა 2024 წლიდან

მეთოდის ცვლილება არ ნიშნავს სტატისტიკური რიგის წყვეტას უშუალოდ 2026 წელს.

შედარებადობის უზრუნველსაყოფად ინდექსები 2024 წლიდან მოყოლებული რეტროსპექტიულად გადაანგარიშდა ახალი ჰედონური მეთოდოლოგიით, ხოლო 2024 წელი მიღებულ იქნა საბაზისოდ.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების კომპოზიტური ინდექსი 2026 წლის მეორე კვარტალში შეადგენდა 106,8 პუნქტს 2024 წლის ბაზასთან შედარებით, რომელიც 100-ად არის მიღებული. ბინებისთვის ეს მაჩვენებელი შეადგენდა 107,1-ს, ინდივიდუალური სახლებისთვის — 106,1-ს.

ამიტომ 2024 წლიდან მოყოლებული მონაცემების ანალიზი შესაძლებელია ერთიანი გადაანგარიშებული მეთოდოლოგიის ფარგლებში. უფრო გრძელვადიანი ისტორიული შედარებებისთვის აუცილებელია ძველ სტატისტიკურ მიდგომებში არსებული განსხვავებების ცალკე გათვალისწინება.

ტაშკენტი ლიდერობს გარიგებებით, მაგრამ არა ფასების ზრდით

დედაქალაქის ბაზრის მაღალ ლიკვიდურობას არ ახლავს საცხოვრებლის ყველაზე სწრაფი გაძვირება.

ტაშკენტში ბინების შეთავაზების ფასი მეორე კვარტალში გაიზარდა 1,3%-ით წინა კვარტალთან შედარებით და 3,9%-ით წლიურ ჭრილში. დედაქალაქის ახალაშენებული ობიექტები წლიურად 5%-ით გაძვირდა, მეორეული ბინები — 3,2%-ით.

ტაშკენტის ფარგლებს გარეთ ბინები მთლიანობაში გაძვირდა 7%-ით წლიურ ჭრილში. პირველად ბაზარზე ზრდამ მიაღწია 8,7%-ს, მეორეულზე — 5,1%-ს.

ეს სხვაობა განსაკუთრებით საჩვენებელია იმ ფონზე, რომ დედაქალაქი ამავდროულად უზრუნველყოფს ყველა დარეგისტრირებული ოპერაციის თითქმის მესამედს.

ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს, რომ ლიკვიდურობა და ღირებულების ზრდა ბაზრის განსხვავებული მახასიათებლებია: ყველაზე აქტიურად ვაჭრობადი ბაზარი სულაც არ უზრუნველყოფს მაქსიმალურ გაძვირებას.

გარიგებები ფასებზე სწრაფად იზრდება, მაგრამ მათი პირდაპირი შედარება არ შეიძლება

რეგისტრირებული ოპერაციების რაოდენობის ზრდა 25,3%-ით მნიშვნელოვნად აღემატება საცხოვრებლის ინდექსის წლიურ 4%-იან მატებას. ერთი შეხედვით, ამან შეიძლება მიუთითოს ლიკვიდურობის საგრძნობ ზრდაზე ფასების ბუმის გარეშე.

თუმცა ეს მაჩვენებლები ზომავს სხვადასხვა მოვლენას და სხვადასხვა პერიოდს. პირველი აჩვენებს მთელ უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული გარიგებების რაოდენობას ექვსი თვის განმავლობაში. მეორე ახასიათებს საცხოვრებელი ობიექტების შეთავაზების კორექტირებული ფასების ცვლილებას მეორე კვარტალში წინა წლის იმავე კვარტალთან შედარებით.

ამიტომ მხოლოდ ამ განსხვავების საფუძველზე შეუძლებელია გადახურების დამტკიცება ან მისი საბოლოოდ გამორიცხვა.

კორექტული დასკვნა სხვა რამეში მდგომარეობს: ფასების ოფიციალური ინდექსი ჯერჯერობით არ აჩვენებს ისეთ აჩქარებას, რომელიც შეედრებოდა ბაზრის ბრუნვის ზრდას.

უზბეკეთის ეკონომიკა 8,5%-ით გაიზარდა

მაკროეკონომიკური ფონი კიდევ უფრო ძლიერი აღმოჩნდა, ვიდრე ამას სტატიის წინა ვერსია ვარაუდობდა.

პირველ ნახევარში უზბეკეთის რეალური მთლიანი შიდა პროდუქტი 8,5%-ით გაიზარდა. საცალო ვაჭრობისა და მომსახურების სფეროს მაღალი დინამიკა ასახავს ძლიერ სამომხმარებლო მოთხოვნას, ხოლო საინვესტიციო აქტივობა მაღალ დონეზე რჩება.

მთლიანი 2026 წლის ეკონომიკური ზრდის აქტუალური პროგნოზი 7,5–8%-მდე გაიზარდა. ეს ცვლის უფრო ადრეულ შეფასებას 7–7,5%-ს, რომელიც გამოიყენებოდა წინა ტექსტში.

ძლიერი ეკონომიკური ზრდა, შემოსავლების მატება და საინვესტიციო აქტივობა ქმნის ხელსაყრელ საფუძველს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნისთვის, მაგრამ ამავდროულად ინარჩუნებს ინფლაციურ წნეხს.

განაკვეთი მაღალი რჩება ძლიერი მოთხოვნის ფონზე

29 ივლისს ძირითადი განაკვეთი შენარჩუნდა წლიურ 14%-ზე. ივნისში წლიური ინფლაცია შეადგენდა 6,4%-ს, საბაზო — 5,7%-ს, ხოლო პროგნოზი წლის ბოლოსთვის რჩება დაახლოებით 6,5%-ის დონეზე.

რეგულატორი მკაცრი მონეტარული პირობების შენარჩუნებას ხსნის ძლიერი შიდა მოთხოვნით, ენერგეტიკული ტარიფების ცვლილების შედეგებითა და საგარეო გაურკვევლობით.

მაღალი განაკვეთი ზღუდავს კრედიტის ხელმისაწვდომობას და ამავდროულად ამცირებს უძრავ ქონებაზე სასესხო მოთხოვნის ზედმეტად სწრაფი გაფართოების რისკს.

განაკვეთზე შემდეგი გადაწყვეტილება 16 სექტემბერს არის დაგეგმილი.

ბაზარი აქტიურია, მაგრამ გადახურების შეფასება ჯერ ნაადრევია

პირველი ნახევარწლის მონაცემები აჩვენებს ბაზრის ბრუნვის ძლიერ ზრდას. რეგისტრირებული გარიგებების რაოდენობა მეოთხედზე მეტით გაიზარდა, იპოთეკური დაკრედიტება გაფართოვდა, მოსახლეობის შემოსავლები მატულობს, ხოლო სამშენებლო სექტორი ინარჩუნებს ორნიშნა ზრდის ტემპებს.

ამავდროულად ნახევარწლიური ნახტომის ნაწილი განპირობებულია მარტის უჩვეულო პიკით ესქროუსთან მუშაობის წესის შეცვლამდე. გარდა ამისა, საცხოვრებლის შეთავაზების ფასების ოფიციალური ინდექსი აჩვენებს გაცილებით უფრო ზომიერ დინამიკას — წლიურ 4%-ს.

ამიტომ ტერმინი „გადახურება“ ამჟამად სიფრთხილეს მოითხოვს. ყველაზე საჩვენებელი იქნება მომდევნო კვარტლების შედეგები, როდესაც მარტის ადმინისტრაციული ეფექტი შეწყვეტს წლიურ შედარებებზე გავლენას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, უზბეკეთის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წლის პირველ ნახევარში უპირველეს ყოვლისა გახდა მნიშვნელოვნად უფრო აქტიური და ლიკვიდური, თუმცა გარიგებების რაოდენობის ზრდას ჯერჯერობით არ ახლავს ფასების ოფიციალური ინდექსის შესაბამისი მატება. ინვესტორებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმის გათვალისწინება, რომ ეს ინდექსი იგება შეთავაზების ფასებით და არა დახურული გარიგებების ფაქტობრივი ღირებულებით. ამიტომ ბაზრის შემდგომი შეფასება ერთდროულად უნდა დაეფუძნოს სარეგისტრაციო სტატისტიკას, იპოთეკურ დაკრედიტებას, ახალ მიწოდებასა და ფასების დინამიკას. თუ ოპერაციების მაღალი მოცულობა შენარჩუნდება ესქროუზე მარტის გადასვლის ეფექტის გაქრობის შემდეგ, ხოლო ფასები ზომიერად გააგრძელებს ზრდას, ეს ბაზრის მდგრადი განვითარების უფრო დამაჯერებელი ნიშანი გახდება. თუ გარიგებების მატებას თან დაერთვება ფასების სწრაფი აჩქარება მაღალი საკრედიტო აქტივობის შენარჩუნების ფონზე, გადახურების რისკები არსებითად გაიზრდება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან