English   Русский  

ТОП-7 самых инвестиционно привлекательных вилл

Рейтинг международного аналитического журнала International Investment


5 место рейтинга: вилла в Игуаладе, провинции Барселона, Испания.




Чистая рентабельность: 5-е место (2,5%)

Ликвидность объекта: 5-е место (средний срок реализации 2 года)

Ценовая доступность: 6-е место (€1 350 000)

Потенциал капитализации в течение 3-х лет:-

Близость к морю: 7-е место (55 км)

Налоговая нагрузка: 5-е место (0,02%, 19% налог на прибыль от аренды).

Контактный телефон продавца (WhatsApp, Viber, Telegram): +34 627050177.


Основные данные о вилле


Страна Испания (автономное сообщество Каталония)
Город /регион Игуалада (регион Анойа)
Расположение в городе/пригороде/загороде Лесной массив в пригороде. Дом расположен на холме с видом на лес и горы.
Площадь виллы 950 кв.м
Площадь земельного участка 2500 кв.м собственных земель + 12.500 кв.м арендованных (бессрочный договор, 190 евро/год)
Расположение виллы - в комплексе или самостоятельное Отдельно стоящий дом. Отсутствие жилой застройки. Только один дом расположен по соседству.
Количество спален 15
Количество санузлов 14
Год постройки XVI век
Состояние Хорошее
Год последнего ремонта 2017
Необходимость в ремонте Косметический ремонт в виду возможных повреждений в результате долгосрочной аренды (арендатор внес соответствующий залог). По желанию нового владельца, договор аренды может быть расторгнут и дом будет передан после выполнения ремонтных работ.
Наличие коммуникаций Электричество, центральное отопление, горячая вода, прачечная, интернет Wi-Fi.
Необходимость в оборудовании техникой и мебелью Имеется все необходимое оборудование. Может возникнуть необходимость замены только в результате износа.
Наличие дороги 1,2 км до автомагистрали С-37, далее через лес к дому ведет поселковая дорога (частично грунтовая).
Транспортные коммуникации Городской транспорт отсутствует. Ближайшая ж/д станция и автовокзал в г. Игуалада (11 км). Аэропорт Барселоны Эль Прат (70 км).
Наличие рядом пляжа/магазина/аптеки/школы/детского садика Ближайшие школы, магазины и аптеки в 10 км. В радиусе 2-5 км имеются ресторан в сельском стиле, гостевые дома, отель, конный завод, конюшни и школа для лошадей. Неподалеку пролегают маршруты для конных, велосипедных и пеших прогулок.
Дополнительные опции (пример: бассейн, сауна, камин, ландшафтный дизайн участка, площадка барбекю и т.д.) На площади 200 кв.м. расположен бассейн, солярий и крытая зона для барбекю, сад (400 кв.м) и портик у основного входа (100 кв.м.), где находится также вторая крытая зона для барбекю, а кроме этого, 2 подсобных помещения и крытый паркинг более чем на 9 авто. Дополнительно есть открытая парковка для 12 автомобилей и спортивная площадка 40 х 20 м, которая в данный момент используется как поле для мини-футбола.
Вид на… Лес, горы, поля
Расстояние от моря Ближайший пляж в г. Ситжес (55 км)
Расстояние от ближайшего значимого города 11 км
Обслуживание территории виллы (если вилла в комплексе) самостоятельное или организованный сервис? Самостоятельное.
Охрана самостоятельная или организованный сервис в комплексе? В данный момент в доме постоянно проживают арендаторы. Камеры видео-наблюдения и сигнализация не установлены, но при необходимости можно установить охранную систему.
Произвольное описание: В 2005 г. здание было переоборудовано в гостевой туристический дом (имеется лицензия для туристической аренды). Дом оснащен всем необходимым для туристического бизнеса и соответствует нормам действующего законодательства. Также, возможно оборудовать мини-отель на 36 койко-мест. Все структуры здания хорошо разделены между собой, обеспечивая обособленность каждой части дома, в том числе, благодаря пяти отдельным входам. Два основных апартамента могут использоваться независимо или совместно. Это превосходное место на высоте 600 м над уровнем моря, которое можно использовать как частную резиденцию, но также хорошо подошло бы для оборудования бутик-отеля или оздоровительного комплекса в сфере wellness туризма, гастрономического туризма, сельского/зеленого туризма, в том числе.


Инвестиционные характеристики виллы


Полная стоимость объекта: €1 350 000 (включены 3% комиссионных агентства)
Налоговые и комиссионные расходы при покупке: Налог на переоформление прав на недвижимую собственность (ITP) – 10% Нотариальные расходы и регистрация в Реестре собственности – примерно 1,5% При оформлении ипотеки, необходимо учитывать стоимость услуг банка по оформлению ипотечного кредита и налог AJD 1,2% (от тела кредита), страхования жизни, официальной оценки недвижимости и страхования недвижимости. Таким образом, рекомендуется на переоформление недвижимости при ее покупке располагать суммой, равной 13% от ее стоимости.
Предполагаемые расходы на ремонт €45 000
Предполагаемые расходы на технику, мебель и другой инвентарь €20 000
Прогнозируемый годовой налог на недвижимость Налог на недвижимость IBI: €315 в год. Нерезидентам, в случае, если дом не сдается в аренду, ежегодно необходимо платить подоходный налог IRNR: 2% от кадастровой стоимости.
Прогнозируемые годовые коммунальные платежи (включая интернет и сборы за обслуживание): 3000 евро/месяц, если количество постояльцев не превышает 20 человек.
Прогнозируемые годовые расходы на уборку дома и участка: €24 000
Прогнозируемые годовые расходы на текущий ремонт (при посуточной аренде):€11 250
Прогноз годовых расходов на обновление инвентаря: €5 000
Оценка наличия аналогичных объектов на рынке данной местности (представлены в ассортименте, представлены ограниченно, отсутствуют и т.д.). Данный показатель описывается заявителем в удобной для него форме, с пониманием легкости проверки данного показателя. Всего в регионе насчитывается не более десятка подобных объектов с подобным расположением и индивидуальностью.
Прогноз сроков, необходимых для продажи данного объекта по заявленной цене. 24 месяца
Интенсивность строительства аналогичных объектов в окрестностях. Очень низкая.
Преимущества данной виллы в сравнении с другими виллами в этой же местности: Уникальное место и расположение на холме, между 3 деревушками, для любителей лесных пеших и конных прогулок, ароматерапии, грибов и лесных трав, таких как розмарин или тимьян. На лоне дикой природы, хотя и на небольшом расстоянии от города.
Как в 2014-2017 годах менялись цены в стране и данной местности на объекты с похожими характеристиками? (кратко) Статистика по подобным объектам отсутствует. Если говорить о данном районе в целом, следует отметить, что в виду аграрной специфики, стоимость недвижимости восстанавливается медленнее, чем на побережье или в индустриально-развитых регионах, поэтому среди других районов провинции Барселона это район с самыми низкими ценами на недвижимость. Хотя за последние 6 месяцев отмечен рост 4,8%, правильнее говорить не о росте, а лишь о стабилизации, поскольку в декабре 2014 года средняя стоимость составляла 1242 евро/кв.м, а в феврале 2018 – всего лишь 1217 евро/кв.м.
Как меняются цены на вашем национальном рынке недвижимости последние три года? Данные варьируют в зависимости от источника. Если отталкиваться от статистики Tinsa, с 1 квартала 2015 года по 1 квартал 2018-го рост цен в Испании составил более 7% (1197 евро/кв.м – 1285 евро/кв.м), и 24% в Каталонии (1434 евро/кв.м – 1790 кв.м).
Как, на ваш взгляд, изменится цена на данную виллу в следующие 3 года? Почему Вы так считаете? Несмотря на рост в туристическом секторе, увеличение стоимость будет незначительным, поскольку это очень специфический объект. В 2010 году дом был оценен в €1 050 000, с того времени была проведена соответствующая реструктуризация и получена туристическая лицензия. Цены растут в течение последних 3 лет в умеренной, но непрерывной линии.
Предполагаемый вид аренды: долгосрочная или посуточная?В данный момент вилла сдана в долгосрочную аренду, но может сдаваться и посуточно. В
Ставка ежемесячного арендного платежа в случае долгосрочной аренды €6 000
Какая степень спроса на подобные виллы в данной местности в долгосрочную аренду? Очень низкая
Продолжительность сезона посуточной сдачи в сутках (в случае посуточной аренды)? Круглый год, поскольку это другой вид туризма.
Прогноз: сколько дней в течение сезона будет сдаваться эта вилла посуточно? минимум 180
Какой способ привлечения клиентов для посуточной сдачи должен быть использован? Гостиничный бизнес. Лучше сосредоточится на семинарах по йоге, рейки, психологии (гештальт-терапевтам нравятся такие уединенные места), здоровому образу жизни и питанию (в Каталонии развит велосипедный туризм), а также аренда для проведения корпоративных и семейных праздников. Иногда подобные виллы покупают шеф-повара, которые предпочитают принимать гостей в своем гостевом доме, предлагая продукты со своего огорода и т.д. Или те, кого интересует небольшое фермерство – пчеловодство, выращивание трюфелей, улиток, рыбы и т.д. При высокой степени автоматизации вести подсобное хозяйство каждый раз все проще. Главное, чтобы нравилось жить среди соснового леса, а реклама на сайтах туристической брони, специализированных сайтах аренды сельских домов, таких как www.toprural.com и соц-медиа помогут найти постояльцев. Важно сотрудничество с профессионалами, которые проводят всевозможные частные семинары, мастер-классы и конкурсы. Сюда могут приезжать художники со своими учениками, чтобы рисовать на природе. Повара могут проводить здесь мастер-классы или конкурсы по приготовлению паэльи и барбекю. Можно построить сауну и оборудовать спа для приватной аренды и т.д. Но всем этим необходимо заниматься.
Прогноз расходов на рекламу и другие способы привлечения клиентов для посуточной сдачи? €5 000 в год.
Годовые расходы на услуги управляющей компании?10%
Конкурентные преимущества данной виллы при сдаче ее в аренду: Дому более 400 лет, он уникален своей архитектурой и расположением.
Ваша оценка вероятных рисков при инвестиции в данный объект (перечень рисков в произвольной форме). Единственное, что может повредить дому – лесной пожар. За последние 50 лет их было два, но ни один не затронул дом. В настоящее время меры предосторожности усилились. Покупая новый дом, вы понимаете, что когда-то он станет старым… в этом же случае, вы покупаете имение 16 века на территории природного парка, где нет участков для строительства. До густонаселенной Барселоны менее часа езды. Всегда найдутся желающие убежать от городского шума и отдохнуть на природе.


Оценка прибыли. Расчетная таблица International Investment


Капитальные расходы
Покупка €1 350 000
Комиссия Включена в стоимость
Налоги: Налог на переоформление прав на недвижимую собственность (ITP) – 10% €135 000
Оформление: Нотариальные расходы и регистрация в Реестре собственности – примерно 1,5% €20 250
Ремонт €45 000 (текущий ремонт будет выполнен за счет арендатора). Дом передается новому владельцу после выполнения косметического ремонта.
Оборудование €20 000 (дом продается со всем необходимым оборудованием, в дальнейшем необходимо учитывать расходы в связи с износом)
ИТОГО €1 570 250
Возможные годовые доходы от посуточной аренды
Цена аренды посуточная от 20€/чел. за ночь, €250-400/ночь для групп 10-20 чел., в зависимости от количества гостей. Взята средняя сумма в €325 за ночь
Количество суток сдачи в год 180
ИТОГО 58 500€
Возможные годовые расходы при посуточной аренде
Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств (принята ориентировочная ставка на уровне комиссии Booking 18%) 10 530€
Расходы на услуги управляющей компании 10% 4 797€
Налог на недвижимость 315€
Налог на доходы от аренды IRNR (Impuesto sobre la renta de no Residentes). 19% составляет налог на прибыль от аренды для резидентов ЕС и 24% налог для нерезидентов. Стоимость виллы позволяет получить ВНЖ в Испании и стать ее резидентом. В силу этого в расчет принимается ставка для резидентов 19% 1 111 €
Коммунальные платежи €18 000
Текущий ремонт 45 000€ (каждые 3-4 года) /4=€11 250 в год
Обновление инвентаря €20 000 (каждые 3-4 года) = €5 000 в год
Уборка виллы и территории 10 000€
Сборы в комплексе -
ИТОГО Общая сумма расходов превышает доходы: €61 003
Возможные годовые доходы от долгосрочной аренды
Цена аренды помесячная €5 000
Количество месяцев сдачи в год 11 (с учетом возможной потери месяца на поиск нового арендатора)
ИТОГО €55 000
Возможные годовые расходы при долгосрочной аренде
Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств За счет арендатора
Расходы на услуги управляющей компании 5% €2750
Налог на недвижимость €315
Налог на доходы от аренды (19%) €10 450
Коммунальные платежи За счет арендатора
Текущий ремонт За счет арендатора
Обновление инвентаря €20 000 каждые 10 лет (если договор аренды заключен на 10 лет) = €2 000 в год
Сборы в комплексе -
ИТОГО €15 515
Итоговый подсчет
Предполагаемая годовая прибыль при посуточной аренде нетто ("чистая") При посуточной аренде данный объект рентабелен только при самостоятельном управлении, как малый семейный бизнес.
Предполагаемая годовая прибыль при посуточной аренде брутто ("грязная")
€58 500
Рентабельность при посуточной аренде при не самостоятельном управлении отсутствует
Предполагаемая прибыль при долгосрочной аренде нетто ("чистая") €39 485
Предполагаемая прибыль при долгосрочной аренде брутто ("грязная") 55 000
Рентабельность при долгосрочной аренде нетто ("чистая") 2,5%
Рентабельность при долгосрочной аренде брутто ("грязная") 3,5%




Контактные данные продавца:



Контактный телефон продаца (WhatsApp, Viber, Telegram): +34 627050177.
Сайт и страницы в социальных сетях: www.barcelona-visit.com
https://www.facebook.com/Barcelona-Visitcom-Недвижимость-и-бизнес-в-Барселоне-и-Каталонии-157989774214374/
https://www.facebook.com/groups/EsUaRu/