ТОП-7 самых инвестиционно привлекательных вилл
Рейтинг международного аналитического журнала International Investment
5 место рейтинга: вилла в Игуаладе, провинции Барселона, Испания.
Чистая рентабельность: 5-е место (2,5%)
Ликвидность объекта: 5-е место (средний срок реализации 2 года)
Ценовая доступность: 6-е место (€1 350 000)
Потенциал капитализации в течение 3-х лет:-
Близость к морю: 7-е место (55 км)
Налоговая нагрузка: 5-е место (0,02%, 19% налог на прибыль от аренды).
Контактный телефон продавца (WhatsApp, Viber, Telegram): +34 627050177.
Основные данные о вилле
| Страна | Испания (автономное сообщество Каталония) |
| Город /регион | Игуалада (регион Анойа) |
| Расположение в городе/пригороде/загороде | Лесной массив в пригороде. Дом расположен на холме с видом на лес и горы. |
| Площадь виллы | 950 кв.м |
| Площадь земельного участка | 2500 кв.м собственных земель + 12.500 кв.м арендованных (бессрочный договор, 190 евро/год) |
| Расположение виллы - в комплексе или самостоятельное | Отдельно стоящий дом. Отсутствие жилой застройки. Только один дом расположен по соседству. |
| Количество спален | 15 |
| Количество санузлов | 14 |
| Год постройки | XVI век |
| Состояние | Хорошее |
| Год последнего ремонта | 2017 |
| Необходимость в ремонте | Косметический ремонт в виду возможных повреждений в результате долгосрочной аренды (арендатор внес соответствующий залог). По желанию нового владельца, договор аренды может быть расторгнут и дом будет передан после выполнения ремонтных работ. |
| Наличие коммуникаций | Электричество, центральное отопление, горячая вода, прачечная, интернет Wi-Fi. |
| Необходимость в оборудовании техникой и мебелью | Имеется все необходимое оборудование. Может возникнуть необходимость замены только в результате износа. |
| Наличие дороги | 1,2 км до автомагистрали С-37, далее через лес к дому ведет поселковая дорога (частично грунтовая). |
| Транспортные коммуникации | Городской транспорт отсутствует. Ближайшая ж/д станция и автовокзал в г. Игуалада (11 км). Аэропорт Барселоны Эль Прат (70 км). |
| Наличие рядом пляжа/магазина/аптеки/школы/детского садика | Ближайшие школы, магазины и аптеки в 10 км. В радиусе 2-5 км имеются ресторан в сельском стиле, гостевые дома, отель, конный завод, конюшни и школа для лошадей. Неподалеку пролегают маршруты для конных, велосипедных и пеших прогулок. |
| Дополнительные опции (пример: бассейн, сауна, камин, ландшафтный дизайн участка, площадка барбекю и т.д.) | На площади 200 кв.м. расположен бассейн, солярий и крытая зона для барбекю, сад (400 кв.м) и портик у основного входа (100 кв.м.), где находится также вторая крытая зона для барбекю, а кроме этого, 2 подсобных помещения и крытый паркинг более чем на 9 авто. Дополнительно есть открытая парковка для 12 автомобилей и спортивная площадка 40 х 20 м, которая в данный момент используется как поле для мини-футбола. |
| Вид на… | Лес, горы, поля |
| Расстояние от моря | Ближайший пляж в г. Ситжес (55 км) |
| Расстояние от ближайшего значимого города | 11 км |
| Обслуживание территории виллы (если вилла в комплексе) самостоятельное или организованный сервис? | Самостоятельное. |
| Охрана самостоятельная или организованный сервис в комплексе? | В данный момент в доме постоянно проживают арендаторы. Камеры видео-наблюдения и сигнализация не установлены, но при необходимости можно установить охранную систему. |
| Произвольное описание: | В 2005 г. здание было переоборудовано в гостевой туристический дом (имеется лицензия для туристической аренды). Дом оснащен всем необходимым для туристического бизнеса и соответствует нормам действующего законодательства. Также, возможно оборудовать мини-отель на 36 койко-мест. Все структуры здания хорошо разделены между собой, обеспечивая обособленность каждой части дома, в том числе, благодаря пяти отдельным входам. Два основных апартамента могут использоваться независимо или совместно. Это превосходное место на высоте 600 м над уровнем моря, которое можно использовать как частную резиденцию, но также хорошо подошло бы для оборудования бутик-отеля или оздоровительного комплекса в сфере wellness туризма, гастрономического туризма, сельского/зеленого туризма, в том числе. |
Инвестиционные характеристики виллы
| Полная стоимость объекта: | €1 350 000 (включены 3% комиссионных агентства) |
| Налоговые и комиссионные расходы при покупке: | Налог на переоформление прав на недвижимую собственность (ITP) – 10% Нотариальные расходы и регистрация в Реестре собственности – примерно 1,5% При оформлении ипотеки, необходимо учитывать стоимость услуг банка по оформлению ипотечного кредита и налог AJD 1,2% (от тела кредита), страхования жизни, официальной оценки недвижимости и страхования недвижимости. Таким образом, рекомендуется на переоформление недвижимости при ее покупке располагать суммой, равной 13% от ее стоимости. |
| Предполагаемые расходы на ремонт | €45 000 |
| Предполагаемые расходы на технику, мебель и другой инвентарь | €20 000 |
| Прогнозируемый годовой налог на недвижимость | Налог на недвижимость IBI: €315 в год. Нерезидентам, в случае, если дом не сдается в аренду, ежегодно необходимо платить подоходный налог IRNR: 2% от кадастровой стоимости. |
| Прогнозируемые годовые коммунальные платежи (включая интернет и сборы за обслуживание): | 3000 евро/месяц, если количество постояльцев не превышает 20 человек. |
| Прогнозируемые годовые расходы на уборку дома и участка: | €24 000 |
| Прогнозируемые годовые расходы на текущий ремонт (при посуточной аренде): | €11 250 |
| Прогноз годовых расходов на обновление инвентаря: | €5 000 |
| Оценка наличия аналогичных объектов на рынке данной местности (представлены в ассортименте, представлены ограниченно, отсутствуют и т.д.). Данный показатель описывается заявителем в удобной для него форме, с пониманием легкости проверки данного показателя. | Всего в регионе насчитывается не более десятка подобных объектов с подобным расположением и индивидуальностью. |
| Прогноз сроков, необходимых для продажи данного объекта по заявленной цене. | 24 месяца |
| Интенсивность строительства аналогичных объектов в окрестностях. | Очень низкая. |
| Преимущества данной виллы в сравнении с другими виллами в этой же местности: | Уникальное место и расположение на холме, между 3 деревушками, для любителей лесных пеших и конных прогулок, ароматерапии, грибов и лесных трав, таких как розмарин или тимьян. На лоне дикой природы, хотя и на небольшом расстоянии от города. |
| Как в 2014-2017 годах менялись цены в стране и данной местности на объекты с похожими характеристиками? (кратко) | Статистика по подобным объектам отсутствует. Если говорить о данном районе в целом, следует отметить, что в виду аграрной специфики, стоимость недвижимости восстанавливается медленнее, чем на побережье или в индустриально-развитых регионах, поэтому среди других районов провинции Барселона это район с самыми низкими ценами на недвижимость. Хотя за последние 6 месяцев отмечен рост 4,8%, правильнее говорить не о росте, а лишь о стабилизации, поскольку в декабре 2014 года средняя стоимость составляла 1242 евро/кв.м, а в феврале 2018 – всего лишь 1217 евро/кв.м. |
| Как меняются цены на вашем национальном рынке недвижимости последние три года? | Данные варьируют в зависимости от источника. Если отталкиваться от статистики Tinsa, с 1 квартала 2015 года по 1 квартал 2018-го рост цен в Испании составил более 7% (1197 евро/кв.м – 1285 евро/кв.м), и 24% в Каталонии (1434 евро/кв.м – 1790 кв.м). |
| Как, на ваш взгляд, изменится цена на данную виллу в следующие 3 года? Почему Вы так считаете? | Несмотря на рост в туристическом секторе, увеличение стоимость будет незначительным, поскольку это очень специфический объект. В 2010 году дом был оценен в €1 050 000, с того времени была проведена соответствующая реструктуризация и получена туристическая лицензия. Цены растут в течение последних 3 лет в умеренной, но непрерывной линии. |
| Предполагаемый вид аренды: долгосрочная или посуточная? | В данный момент вилла сдана в долгосрочную аренду, но может сдаваться и посуточно. В |
| Ставка ежемесячного арендного платежа в случае долгосрочной аренды | €6 000 |
| Какая степень спроса на подобные виллы в данной местности в долгосрочную аренду? | Очень низкая |
| Продолжительность сезона посуточной сдачи в сутках (в случае посуточной аренды)? | Круглый год, поскольку это другой вид туризма. |
| Прогноз: сколько дней в течение сезона будет сдаваться эта вилла посуточно? | минимум 180 |
| Какой способ привлечения клиентов для посуточной сдачи должен быть использован? | Гостиничный бизнес. Лучше сосредоточится на семинарах по йоге, рейки, психологии (гештальт-терапевтам нравятся такие уединенные места), здоровому образу жизни и питанию (в Каталонии развит велосипедный туризм), а также аренда для проведения корпоративных и семейных праздников. Иногда подобные виллы покупают шеф-повара, которые предпочитают принимать гостей в своем гостевом доме, предлагая продукты со своего огорода и т.д. Или те, кого интересует небольшое фермерство – пчеловодство, выращивание трюфелей, улиток, рыбы и т.д. При высокой степени автоматизации вести подсобное хозяйство каждый раз все проще. Главное, чтобы нравилось жить среди соснового леса, а реклама на сайтах туристической брони, специализированных сайтах аренды сельских домов, таких как www.toprural.com и соц-медиа помогут найти постояльцев. Важно сотрудничество с профессионалами, которые проводят всевозможные частные семинары, мастер-классы и конкурсы. Сюда могут приезжать художники со своими учениками, чтобы рисовать на природе. Повара могут проводить здесь мастер-классы или конкурсы по приготовлению паэльи и барбекю. Можно построить сауну и оборудовать спа для приватной аренды и т.д. Но всем этим необходимо заниматься. |
| Прогноз расходов на рекламу и другие способы привлечения клиентов для посуточной сдачи? | €5 000 в год. |
| Годовые расходы на услуги управляющей компании? | 10% |
| Конкурентные преимущества данной виллы при сдаче ее в аренду: | Дому более 400 лет, он уникален своей архитектурой и расположением. |
| Ваша оценка вероятных рисков при инвестиции в данный объект (перечень рисков в произвольной форме). | Единственное, что может повредить дому – лесной пожар. За последние 50 лет их было два, но ни один не затронул дом. В настоящее время меры предосторожности усилились. Покупая новый дом, вы понимаете, что когда-то он станет старым… в этом же случае, вы покупаете имение 16 века на территории природного парка, где нет участков для строительства. До густонаселенной Барселоны менее часа езды. Всегда найдутся желающие убежать от городского шума и отдохнуть на природе. |
Оценка прибыли. Расчетная таблица International Investment
Капитальные расходы | |
| Покупка | €1 350 000 |
| Комиссия | Включена в стоимость |
| Налоги: Налог на переоформление прав на недвижимую собственность (ITP) – 10% | €135 000 |
| Оформление: Нотариальные расходы и регистрация в Реестре собственности – примерно 1,5% | €20 250 |
| Ремонт | €45 000 (текущий ремонт будет выполнен за счет арендатора). Дом передается новому владельцу после выполнения косметического ремонта. |
| Оборудование | €20 000 (дом продается со всем необходимым оборудованием, в дальнейшем необходимо учитывать расходы в связи с износом) |
| ИТОГО | €1 570 250 |
Возможные годовые доходы от посуточной аренды | |
| Цена аренды посуточная | от 20€/чел. за ночь, €250-400/ночь для групп 10-20 чел., в зависимости от количества гостей. Взята средняя сумма в €325 за ночь |
| Количество суток сдачи в год | 180 |
| ИТОГО | 58 500€ |
Возможные годовые расходы при посуточной аренде | |
| Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств (принята ориентировочная ставка на уровне комиссии Booking 18%) | 10 530€ |
| Расходы на услуги управляющей компании 10% | 4 797€ |
| Налог на недвижимость | 315€ |
| Налог на доходы от аренды IRNR (Impuesto sobre la renta de no Residentes). 19% составляет налог на прибыль от аренды для резидентов ЕС и 24% налог для нерезидентов. Стоимость виллы позволяет получить ВНЖ в Испании и стать ее резидентом. В силу этого в расчет принимается ставка для резидентов 19% | 1 111 € |
| Коммунальные платежи | €18 000 |
| Текущий ремонт | 45 000€ (каждые 3-4 года) /4=€11 250 в год |
| Обновление инвентаря | €20 000 (каждые 3-4 года) = €5 000 в год |
| Уборка виллы и территории | 10 000€ |
| Сборы в комплексе | - |
| ИТОГО | Общая сумма расходов превышает доходы: €61 003 |
Возможные годовые доходы от долгосрочной аренды | |
| Цена аренды помесячная | €5 000 |
| Количество месяцев сдачи в год | 11 (с учетом возможной потери месяца на поиск нового арендатора) |
| ИТОГО | €55 000 |
Возможные годовые расходы при долгосрочной аренде | |
| Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств | За счет арендатора |
| Расходы на услуги управляющей компании 5% | €2750 |
| Налог на недвижимость | €315 |
| Налог на доходы от аренды (19%) | €10 450 |
| Коммунальные платежи | За счет арендатора |
| Текущий ремонт | За счет арендатора |
| Обновление инвентаря | €20 000 каждые 10 лет (если договор аренды заключен на 10 лет) = €2 000 в год |
| Сборы в комплексе | - |
| ИТОГО | €15 515 |
Итоговый подсчет | |
| Предполагаемая годовая прибыль при посуточной аренде нетто ("чистая") | При посуточной аренде данный объект рентабелен только при самостоятельном управлении, как малый семейный бизнес. |
| Предполагаемая годовая прибыль при посуточной аренде брутто ("грязная") | €58 500 |
| Рентабельность при посуточной аренде | при не самостоятельном управлении отсутствует |
| Предполагаемая прибыль при долгосрочной аренде нетто ("чистая") | €39 485 |
| Предполагаемая прибыль при долгосрочной аренде брутто ("грязная") | 55 000 |
| Рентабельность при долгосрочной аренде нетто ("чистая") | 2,5% |
| Рентабельность при долгосрочной аренде брутто ("грязная") | 3,5% |
Контактные данные продавца:
Контактный телефон продаца (WhatsApp, Viber, Telegram): +34 627050177.
Сайт и страницы в социальных сетях: www.barcelona-visit.com
https://www.facebook.com/Barcelona-Visitcom-Недвижимость-и-бизнес-в-Барселоне-и-Каталонии-157989774214374/
https://www.facebook.com/groups/EsUaRu/