English   Русский  

"Испанский рынок недвижимости начал выходить из кризиса и расти"

"Испанский рынок недвижимости начал выходить из кризиса и расти"

Мы расспросили Сергея Синюгина, генерального директора агентства Estate Spain об инвестициях в недвижимость Испании, ситуации на рынке, динамике цен.

Расскажите о себе, как давно вы работаете в Испании, в сфере недвижимости? Расскажите о Вашей компании, как давно она на рынке?

С 2016 года мы предлагаем клиентам недвижимость в разных регионах Испании, чаще всего это восточное побережье Испании, берег Средиземного моря. Ориентируемся, в основном, на самый массовый сегмент — квартиры и студии у моря. Сейчас поступает больше заявок на новостройки — таунхаусы и небольшие коттеджи. У нас заключены прямые договоры с ведущими застройщиками на побережье. Поэтому такие объекты наши покупатели приобретают по ценам строителей. Средний чек покупки — 120 тысяч евро.

Агентство испанской недвижимости Estate Spain — активный участник крупнейших отраслевых мероприятий зарубежного жилого рынка, включая MIPIM, и член ассоциации AIPP. Проект входит в группу компаний Virtoway — международную ИТ-компанию с 17-ти летней историей.

Кроме россиян, услугами агентства пользуются жители Украины, Казахстана и других русскоязычных стран. Офисы Estate Spain находятся в Аликанте, Вильнюсе, Калининграде и Москве.


Сайт компании Virtoway — Virtoway.com
Сайт агентства Estate Spain — Estate-Spain.com

Известно, что с 2008 по 2015 год испанский рынок недвижимости пережил неприятное падение. Причем коснулось это как цен, так и общего кризиса ликвидности. Как испанский рынок недвижимости чувствует себя сейчас? Что происходит с ценами?

В 2016 году рынок начал выходить из кризиса и расти. С тех пор показатели постепенно “подтягиваются” к докризисному уровню. Сейчас средняя цена на “квадрат” испанского жилья находится на уровне 1600 евро, это примерно на четверть меньше, чем в 2006.

Похожая ситуация и с количеством продаж, если в нынешнем году было зафиксировано около 600 тысяч транзакций, то в 2006 году в стране заключили 900 000 договоров купли-продажи. При этом, по прогнозам авторитетного рейтингового агентства Moody’s, за ближайшие три года стоимость испанского жилья вырастет примерно на 9%.


В Испании функционирует два рынка недвижимости — для испанцев и иностранцев?

Действительно, существует курортная недвижимость – это практически всё восточное побережье и юг страны. А есть обычное жильё на континенте, которое иностранцы покупают очень редко, чаще всего это студенты или бизнесмены из Мадрида.

При этом, среди курортного жилья следует различать недвижимость для летнего и постоянного проживания. В первом варианте вы получаете постройку с низким фундаментом, тонкими стенами и (иногда) без центрального отопления. Такие объекты популярны у испанцев из центральной части страны. Например, у жителей того же Мадрида, которым удобно иметь собственное жильё на берегу для поездок на уик-энд (что-то вроде дачи на море). А также у иностранцев, которые летают на Пиренеи во время отпуска или каникул.

Спрос на курортное жильё намного выше, и цены там постоянно идут вверх. Наглядно динамику можно оценить по инфографике. Обратите внимание, что восток и юг Испании намного популярнее других регионов. Также традиционно много жилья покупают на Балеарских и Канарских островах.




[i]Инфографика


Что вы можете порекомендовать инвестору, который хочет инвестировать 100 000 — 150 000 евро в испанскую жилую недвижимость?

Для такого бюджета самый оптимальный вариант — побережье Коста-Бланка. Россияне чаще всего покупают жильё именно там благодаря демократичным ценам и мягкому климату. Что касается типа жилья, выгодней всего будет квартира в новостройке (апартаменты) или таунхаус/бунгало со вторичного рынка вблизи моря. Чем ближе к пляжу, тем ликвиднее — проще будет продавать или сдавать в аренду. Такие варианты всегда покупают первыми, так как половина запросов на курортную недвижимость — именно в пешей доступности до моря.

Какие расходы на содержание недвижимости возникают в Испании?

Плата за содержание многоквартирного дома называется “Комунидад”. Это уборка подъезда и территории, освещение, ремонт лифтов, охрана, вывоз мусора и прочее.

60 евро в год составляет абонентская плата за воду. Помимо этого начисляется плата за перерасход, сумма меняется в зависимости от провинции. Столько же (60 евро) стоит ежегодный взнос за электроснабжение. Потребяемую энергию будут считать по формуле 0,24 € за кВт·ч. Это примерно в три раза дороже, чем в Москве.

Что касается газа, там тариф следующий: 0,09 € за кВт·ч. Газом греют воду и топят помещение. Тут многое зависит от региона. На севере Испании батареи работают с марта по ноябрь, а на Канарских островах центральное отопление не устанавливают вообще. Вы можете купить себе обогреватель, чтобы пользоваться им пару раз в год.

Примерные расходы на содержание 2-3-комнатной квартиры в год можно представить в виде списка:

— Комунидад. 300-800 €
— Вода. 200-300 €
— Электричество. 300-600€
— Газ. 300-400 €
— ТВ+интернет. 400-500 €
— Страхование. Около 300 €

Итого получается от 1800 до 2800 евро в год, в зависимости от площади жилья, количества жителей, региона и образа жизни. Для содержания частного дома с садом и бассейном эта сумма может варьироваться от пяти до восьми тысяч. Без учета налогов.


А что с налогами?

Иностранцы в Испании платят такие же налоги на жильё, что и местные жители. При покупке нового жилья, от застройщика, нужно заплатить два налога: местный аналог НДС (10% от всей суммы) + гербовый сбор (один-полтора процента). Если же вы покупаете “вторичку”, тогда с вас потребуют налог на передачу недвижимости. Его размер составляет от 6% до 10% в зависимости от провинции.

Собственники дома или квартиры в Испании платят ежегодный муниципальный налог (0,4%-1% от кадастровой стоимости). Если вы решили сдавать жилплощадь в аренду, королевская казна спросит с вас 24% с доходов.


Есть ли смысл покупать курортную недвижимость с целью получения прибыли?

Стоит понимать, что покупка курортного жилья в Испании — это в любом случае выгодное вложение, потому что спрос на такое жильё растёт с каждым годом. Там можно либо жить самому, либо сдавать в аренду. Доход от ренты нельзя назвать огромным, но он существенный и стабильный.

В среднем, владельцам испанских квартир удаётся зарабатывать на аренде около 5% от стоимости жилья в год. Если мы говорим про апартаменты ценой 150 000 евро, доход составит примерно 7500 € за 12 месяцев.

Большую роль играют такие факторы, как близость к морю и достопримечательностям. Если жильё не курортное, важна транспортная доступность, для студентов — оперативный доступ к учебным корпусам.


Ред.: прочитайте о том, как правильно рассчитать доходы от сдачи квартиры/дома в аренду.

Сергей, на этом первая часть нашего интервью подходит к концу. Что вы можете пожелать нашим читателям?

Тем, кто ещё не был в Испании, советую обязательно посетить эту страну. Многие влюбляются в неё и потом едут на Пиренеи снова и снова. Некоторые покупают себе жильё и даже остаются насовсем, недаром только официально в Испании живёт 75 000 россиян. Причем, стоит понимать, что Испания привлекательна круглый год. Помимо пляжей и моря, страна богата своей историей, культурой и природой. Замки и цитадели, музеи и выставки, водопады и шикарные природные заповедники — там всегда есть, что делать и куда сходить. К тому же, это место, где практически всегда тепло. Подумайте сами, у нас в середине декабря все ходят в шапках и пуховиках, а в большинстве городов Испании сейчас от +15 до +20. Более того, я вам скажу следующее: ежегодно на полуострове бывает больше 300 солнечных дней. Разве это не здорово?