В Украине цены на недвижимость стабилизируются после четырех лет падения

Фото: Journalist Today

В ближайшие годы в Украине ожидается снижение объемов жилищного строительства

В Украине на рынке жилья цены стабилизировались впервые за последние четыре года. Предложение продолжает расти, хотя есть основания ожидать его замедления. Ипотечное кредитование активизируется, но его объемы пока недостаточны и не влияют на спрос. Такие данные озвучил Национальный банк Украины.

Предложение нового жилья продолжает расти

В 2017 году объем введенного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Украине вырос на 13% в сравнении с 2016 годом и составил 5,9 млн. м². По количеству построенных квартир на 1000 человек населения – 2,9 – в прошлом году Украина опередила Европейский Союз, где этот показатель составил 2,8. По уровню обеспеченности жильем Украина все еще уступает Евросоюзу (менее 400 квартир на 1000 человек населения по сравнению с 486 в ЕС).

В прошлом году количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов снизилось на 25%. Это может свидетельствовать о замедлении роста жилищного строительства в ближайшие годы, пишет издание International Investment. В первом квартале 2018 года объем введенного в эксплуатацию жилья снизился на 15% в сравнении с аналогичным периодом минувшего года и составил 975 тыс. м².

Новое предложение жилой недвижимости крайне неравномерно распределено по регионам. Более 43% принятого в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в 2017 году пришлось на Киев и Киевскую область. На втором и третьем местах Одесская и Львовская области. В прошлом году количество новых квартир в Киеве выросло на 40%, их средняя площадь уменьшилась с 64,7 м² до 60,8 м².

В структуре предложения нового жилья преобладают однокомнатные квартиры – их доля составила 54%. По данным консалтинговой компании City Development Solutions, на конец 2017 года в столице предлагали к продаже более 57 тыс. новых квартир.


Цены на первичном рынке стабилизировались

В первом квартале 2018 года средняя цена квадратного метра киевского жилья на вторичном рынке снизилась на 2% в сравнении с аналогичным периодом минувшего года в долларовом эквиваленте и на 14% в эквиваленте евро. В то же время цены на первичном рынке в долларовом эквиваленте выросли на 1% в первом квартале, а в гривневом – практически не изменились.

Среди причин стабилизации цен на первичном рынке – приближение продажной стоимости жилья к себестоимости его строительства в условиях роста себестоимости строительства и повышения степени готовности домов (до начала строительства цены на квартиры ниже, чем в готовых, сданных в эксплуатацию домах). Во Львове цены на первичном рынке почти не изменились, в Одессе - выросли на 3%.

В Украине стоимость жилья до сих пор измеряют в основном в долларах: на вторичном рынке прямо, а на первичном цены в гривне индексируют в случае значительного изменения курса доллара, а иногда прямо прописывают в соглашениях привязку к денежной единице США.

По данным Государственной службы статистики Украины (Укрстата), в 2017 году стоимость строительно-монтажных работ в жилых зданиях выросла на 15,0%, в первом квартале 2018 года – на 25,2%.

Министерство регионального развития и строительства Украины повысило оценочную среднюю себестоимость квадратного метра жилья до 11 138 грн. на 1 января 2018 года (€ 364,27 по курсу НБУ на 19 июня 2018 года). Годовой рост этого показателя в гривне составил 16,2%.

Зато стоимость аренды жилья в Украине растет. В первом квартале 2018 года стоимость аренды жилья в Киеве в долларовом эквиваленте повысилась в среднем на 13% в сравнении с первым кварталом 2017 года. Это обусловлено высоким спросом в этом рыночном сегменте, который полностью поглощает растущее предложение жилья. Впрочем, в среднесрочной перспективе привлекательность инвестиций в жилую недвижимость для сдачи в аренду, как ожидается, снизится из-за насыщенности рынка.


Предложение до сих пор значительно превышает спрос

Жилье в Украине менее доступно, чем в странах ЕС, по соотношению уровня доходов населения и стоимости квартиры. Поэтому даже при росте номинальных доходов украинский платежеспособный спрос остается ограниченным. Львиную долю спроса формируют граждане с доходами, привязанными к курсу иностранной валюты (в частности, работники IT-отрасли), и те, кто, несмотря на все риски, рассматривает жилую недвижимость как инвестиционный инструмент.

По данным Министерства юстиции Украины, в прошлом году в стране количество сделок купли-продажи жилья выросло на 12,1%, в Киеве - на 7,9%. По информации частных и государственных нотариусов, в прошлом году в столице заключено 31,8 тыс. договоров купли-продажи квартир. Большинство из них приходится на вторичный рынок. По оценкам посредников, на первичном рынке столицы в среднем продают около 12-16 тыс. квартир в год.

Чтобы стимулировать спрос, застройщики предлагают малогабаритные квартиры, скидки 5-20% в случае стопроцентной оплаты, программы рассрочки на 2-5 лет, обмен новых квартир на старые. Впрочем, это не помогает значительно увеличить продажи.


В среднесрочной перспективе динамику рынка жилья будут определять несколько тенденций.

Прежде всего, это доходность жилищного строительства, которая уменьшается из-за роста конкуренции и себестоимости. Количество участков под застройку сокращается, к тому же Минрегионстрой утвердил новые государственные строительные нормы, которые, в частности, ограничивают допустимый процент застройки участка в зависимости от высотности застройки.

Ипотечное кредитование продолжает расти, но его объем – 1,48 млрд. грн. (€ 48,41 млн.) в 2017 году – практически не влияет на рынок. Даже если высокие темпы роста кредитования сохранятся, это не приведет к превышению спроса над предложением в среднесрочном периоде.

Учитывая существующие тенденции, возможны два сценария развития рынка жилья. При благоприятном сценарии спрос будет расти благодаря оживлению ипотечного кредитования, одновременно прирост предложения будет замедляться и становиться регионально более диверсифицированным. В таком случае риски для финансовой стабильности в Украине будут минимальными.

Однако при неблагоприятном сценарии предложение жилья продолжит расти быстрее, чем спрос, а дисбаланс между ними будет углубляться. Дополнительный фактор этого сценария – застройщики будут пытаться получить разрешительную документацию до того, как жесткие требования к благоустройству территории и развития инфраструктуры вступят в силу.

Это может привести к всплеску строительства нового жилья в краткосрочном периоде. В случае реализации такого сценария будут расти риски для отдельных застройщиков, увеличится количество недостроев и ухудшится финансовое состояние банков, кредитующих строительство и покупателей жилья.


International Investment